Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung 9M 2024
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Im Zeitraum vom 01.01. bis 30.09.2024 verzeichnete die Deutsche Euroshop einen Umsatzrückgang von 1,6% auf 200,0 Mio. €, während das Nettobetriebsergebnis (NOI) um 1,8% auf 163,1 Mio. € und das Konzernergebnis um 20,9% auf 82,5 Mio. € anstiegen. Der Rückgang der Umsätze wurde durch temporäre Leerstände aufgrund von Investitionen in mehreren Einkaufszentren und geringere Mieten verursacht. Dennoch konnte das Unternehmen seine Prognose für das Gesamtjahr 2024 anpassen und erhöhen, was auf eine stabilisierte operative Geschäftslage hindeutet.
Deutsche EuroShop | Quartalsmitteilung 9M 2024
- 1. WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio.€ 01.01.- 30.09.2024 01.01.- 30.09.2023 +/- Umsatzerlöse 200,0 203,2 -1,6% Nettobetriebsergebnis (NOI) 163,1 160,2 1,8% EBIT 7 162,8 155,5 4,7% EBT (ohne Bewertungsergebnis1 )7 125,0 122,2 2,3% EPRA 2 Earnings 121,6 129,7 -6,2% FFO 119,7 129,7 -7,7% Konzernergebnis 82,5 68,2 20,9% in € 01.01.- 30.09.2024 01.01.- 30.09.2023 +/- EPRA 2 Earnings je Aktie6 1,60 1,74 -8,0% FFO je Aktie 1,57 1,74 -9,8% Ergebnis je Aktie 1,08 0,91 18,7% Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien6 76.186.237 74.689.725 2,0% in Mio.€ 30.09.2024 31.12.2023 +/- Eigenkapital3 2.104,2 2.379,0 -11,6% Verbindlichkeiten 2.215,2 2.081,2 6,4% Bilanzsumme 4.319,4 4.460,2 -3,2% Eigenkapitalquote in%3 48,7 53,3 LTV-Verhältnis in%4 39,9 33,2 EPRA 2 LTV in%5 42,0 34,8 Liquide Mittel 198,7 336,1 -40,9% 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschafts unternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanz ver bind lich keiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). 5 EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanz ver bind lich keiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilien vermögen (Investment Properties, Eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögens werte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Netto ver schuldung und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. 6 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und am 3. Februar 2023 ins Handelsregister eingetragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien erhöht hat. Weiterhin werden bei der Ermittlung der gewichteten Aktienanzahl, die bis zum 31. Dezember 2023 bzw. bis zum 30. September 2024 erworbenen eigenen Aktien berücksichtigt. 7 Der Ausweis der Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises erfolgte im Zwischenbericht zum 30. September 2023 im Bewertungsergebnis - abweichend zum 31. Dezember 2023 mit einem Ausweis in den sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen. Weiterhin wurden abweichend zum 31. Dezember 2023 keine latenten Steuern im Rahmen der Erstkonsolidierung angesetzt. Die Vorjahreszahlen wurden an den Ausweis zum Jahresende unter Berücksichtigung der latenten Steuern angepasst. BRIEF DES VORSTANDS Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2024 verlief das operative Geschäft der Deutsche EuroShop stabil und erwartungsgemäß. Die leicht positive Entwicklung bei den Besucherzahlen und den Umsätzen unserer Mieter setzte sich fort: Gegenüber der Vorjahresperiode stieg die Besucher- frequenz in unseren Shoppingcentern um 0,2%, und unsere Mieter konnten einen Umsatzanstieg von 1,9% erzielen. Gleichzeitig investieren wir aktuell umfassend in die Modernisierung und Attraktivitätssteigerung mehrerer Standorte. Im A10 Center, Rhein-Neckar- Zentrum sowie in der Stadt-Galerie Hameln und der City-Galerie Wolfsburg sind die Baumaßnahmen inzwischen erfolgreich und budgetgerecht abge- schlossen. Im Main-Taunus-Zentrum, dessen 60. Jahrestag der Eröffnung kürzlich gefeiert wurde, geht die Errichtung des Food Gardens plan mäßig voran – im Frühjahr 2025 soll die neue Attraktion die Gäste empfangen. Diese Investitionen sind wichtige Bausteine, um die Wettbewerbsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit unserer Center langfristig zu sichern. Die Maßnahmen führten jedoch auch zu temporären Leerständen, die zu einem leichten Rück- gang der Umsatzerlöse um 1,6% von 203,2Mio.€ auf 200,0Mio.€ beitrugen. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) stieg im Vergleich zum Vorjahr um 1,8% auf 163,1Mio.€, während das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) um 4,7% auf 162,8Mio.€ wuchs. Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertungsergebnis) erhöhte sich um 2,3% auf 125,0Mio.€. Der Vergleichs- zeitraum 2023 war allerdings durch einmalige Ergebniseffekte aus dem Erwerb weiterer Beteiligungen an sechs unserer Shoppingcenter geprägt. Das Konzernergebnis konnte auf 82,5Mio.€ gesteigert werden und liegt damit 20,9% über dem Vorjahreswert, maßgeblich bedingt durch das Bewertungsergebnis, das mit -26,7 Mio. € besser ausfiel als im Vorjahr (-46,8 Mio. €) und die erhöhten Investitionen in den Immobilienbestand reflektiert. Die um Bewertungseffekte bereinigten EPRA Earnings gingen um 6,2% von 129,7Mio.€ auf 121,9Mio.€ zurück, während sich die bereinigten Funds from Operations (FFO) um 7,7% von 129,7Mio.€ auf 119,7Mio.€ reduzierten. Diese Rückgänge sind insbesondere auf die Einmalerträge im Vorjahreszeitraum zurückzuführen, die aus Abrechnungen der Nebenkosten und der Auflösung von Wertberichtigungen resultierten. Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2024
- 2. Nach zwei Dividendenausschüttungen in Höhe von insgesamt 346,6Mio.€ im Januar und September ging die Konzernliquidität seit Ende 2023 von 336,1Mio.€ auf 198,7Mio.€ zurück, während wir zusätzliche Darlehen in Höhe von 148,3Mio.€ aufgenommen haben. In Anbetracht der Entwicklung in den ersten neun Monaten präzisieren bzw. erhöhen wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2024: • Umsatz: 268 bis 271Mio.€ (bisher: 268 bis 274Mio.€) • EBIT: 207 bis 211Mio.€ (bisher: 204 bis 210Mio.€) • EBT (ohne Bewertungsergebnis): 156 bis 160Mio.€ (bisher: 149 bis 155Mio.€) • FFO: 151 bis 155Mio.€ (bisher: 146 bis 152Mio.€) Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen. Hamburg, im November 2024 Hans-Peter Kneip ERTRAGSLAGE in T€ 01.01.-30.09.2024 01.01.-30.09.2023 Veränderung +/- in % Umsatzerlöse 199.964 203.172 -3.208 -1,6 Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten -31.055 -36.047 4.992 13,8 Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen -5.816 -6.896 1.080 15,7 NOI 163.093 160.229 2.864 1,8 Sonstige betriebliche Erträge1 6.716 29.563 -22.847 -77,3 Sonstige betriebliche Aufwendungen1 -7.010 -34.286 27.276 79,6 EBIT 162.799 155.506 7.293 4,7 At-equity-Ergebnis 11.591 7.607 Bewertungsergebnis (at-equity) -5.033 -1.139 Latente Steuern (at-equity) 175 87 At-equity-Ergebnis (operativ) 6.733 6.555 178 2,7 Zinsaufwendungen -35.798 -32.328 -3.470 -10,7 Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile -10.920 -11.293 373 3,3 Zinserträge 4.022 3.756 266 7,1 Übrige Finanzaufwendungen -1.876 0 -1.876 — Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) -37.839 -33.310 -4.529 -13,6 EBT (ohne Bewertungsergebnis) 124.960 122.196 2.764 2,3 Bewertungsergebnis -31.695 -47.965 Bewertungsergebnis (at-equity) 5.033 1.139 Bewertungsergebnis (mit at-equity) -26.662 -46.826 20.164 43,1 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -5.309 -5.695 386 6,8 Latente Steuern1 -10.357 -1.398 Latente Steuern (at-equity) -175 -87 Latente Steuern (mit at-equity) -10.532 -1.485 -9.047 -609,2 KONZERNERGEBNIS 82.457 68.190 14.267 20,9 1 Der Ausweis der Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises erfolgte im Zwischenbericht zum 30. September 2023 im Bewertungs ergebnis – abweichend zum 31. Dezember 2023 mit einem Ausweis in den sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen. Weiterhin wurden abweichend zum 31. Dezember 2023 keine latenten Steuern im Rahmen der Erstkonsolidierung angesetzt. Die Vorjahreszahlen wurden an den Ausweis zum Jahresende angepasst. Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 02
- 3. Umsatzerlöse leicht rückläufig Die Umsatzerlöse reduzierten sich im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Vorjahres um 3,2Mio.€ (-1,6%). Maßgeblich hierfür waren unter anderem temporäre Leerstände infolge von Investitionsmaßnahmen in den Shopping- centern, niedrigere Umsatzmieten und Abfindungen als im Vorjahr sowie vereinzelt geringere Anschlussmieten. Anteil der operativen Centeraufwendungen unter Vorjahresniveau Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 31,1Mio.€, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instand haltungen umfassen, lagen mit ihrem Anteil am Umsatz von 15,5% unter Vorjahres niveau (i.Vj. 17,7%). Dieser Rückgang ist auf im Vorjahreszeitraum höhere Instandhaltungsaufwendungen und Optimierungen der Kosten für das Center-Marketing zurückzuführen. Wertberichtigungen rückläufig Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,1Mio.€ (15,7%) auf 5,8Mio.€ reduziert. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Miet- forderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkosten abrechnungen resultierten, beliefen sich auf 6,7Mio.€ und lagen damit deut- lich unter der Vergleichsperiode des Vorjahres (29,6Mio.€). Ausschlaggebend hierfür waren mit 16,2Mio.€ Erträge aus der Veränderung des Konsolidie- rungskreises im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an sechs Objekt gesellschaften zu Beginn des Vorjahres. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, konnten auf 7,0Mio.€ reduziert werden. Im Vorjahr flossen in diese Position zusätz- lich 29,4Mio.€ Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises ein. EBIT über dem Vorjahreszeitraum Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 162,8Mio.€ über dem Vorjahr (155,5Mio.€), was im Wesentlichen auf den Ergebniseffekt aus der Veränderung des Konsolidierungskreises zurückzuführen ist. Niedrigeres Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -37,8Mio.€ unter dem Vorjahr (-33,3Mio.€). Dabei verbesserten sich im Vergleich zum Vorjahr die Zinserträge um 0,3Mio.€ auf 4,0Mio.€, während der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften um 3,5Mio.€ anstieg. Hier wirkten sich Darlehens erhöhungen für die Stadt-Galerie Passau (bereits zum Ende des Geschäfts- jahres 2023), das Allee-Center Magdeburg, das Allee-Center Hamm und sowie die erstmalige Darlehensaufnahme für das Rathaus-Center Dessau aus. Die übrigen Finanzaufwendungen in Höhe von 1,9Mio.€ aus der Ablösung eines Swaps resultierten aus der langfristigen Refinanzierung und Erhöhung des Darlehens für das Allee-Center Hamm zu verbesserten Konditionen. EBT (ohne Bewertungsergebnis) gesteigert Die Steigerung des EBIT abzüglich des reduzierten Finanzergebnisses führte insgesamt zu einer Erhöhung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 122,2Mio.€ auf 125,0Mio.€ (+2,3%). Bewertungsergebnis von Investitionen geprägt Das Bewertungsergebnis belief sich in den ersten neun Monaten 2024 inklu- sive der erhöhten Investitionen in den Immobilienbestand auf -26,7Mio.€ (i. Vj. -46,8Mio.€). Unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter entfielen von der Bewertung des Immobilienvermögens -31,7Mio.€ auf den Konzern und 5,0Mio.€ auf die nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf -5,3Mio.€ (i.Vj.-5,7Mio.€) reduziert. Der Aufwand aus latenten Steuern, der im Wesent- lichen aus der planmäßigen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögens resultierte, belief sich auf 10,5Mio.€ (i.Vj. 1,4Mio.€). Konzernergebnis deutlich verbessert Das Konzernergebnis lag mit 82,5Mio.€ um 14,3Mio.€ oberhalb der Vergleichsperiode (68,2Mio.€) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 0,91€ auf 1,08€ (+18,7%). EPRA Earnings aufgrund von Einmalerträgen im Vorjahr rückläufig Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich um 8,1Mio.€ auf 121,6Mio.€ bzw. um 0,14€ auf 1,60€ je Aktie verringert, insbesondere aufgrund von Einmalerträgen aus Nebenkostenabrechnungen und Auflösungen von Wertberichtigungen im Vorjahr. EPRA EARNINGS 01.01.-30.09.2024 01.01.-30.09.2023 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 82.457 1,08 68.190 0,91 Bewertungsergebnis Investment Properties1 26.662 0,35 46.826 0,63 Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises2 0 0,00 13.177 0,18 Latente Steueranpassungen gemäß EPRA3 12.453 0,17 1.485 0,02 EPRA EARNINGS 121.572 1,60 129.678 1,74 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien4 76.186.237 74.689.725 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschafts unternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile 3 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 4 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und am 3. Februar 2023 ins Handelsregister eingetragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien erhöht hat. Weiterhin werden bei der Ermittlung der gewichteten Aktienanzahl die bis zum 31. Dezember 2023 bzw. bis zum 30. September 2024 erworbenen eigenen Aktien berücksichtigt Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 03
- 4. FFO JE AKTIE in € EBIT in Mio.€ 155,5 9M 2023 162,8 9M 2024 UMSATZ in Mio.€ 203,2 9M 2023 200,0 9M 2024 EBT 1 in Mio.€ 9M 2023 122,2 9M 2024 125,0 9M 2023 1,74 9M 2024 1,57 1 ohne Bewertungsergebnis 4,7% 2,3% -9,8% -1,6% Entwicklung der Funds from Operations Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfris- tigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesent- liche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO verringerten sich von 129,7Mio.€ auf 119,7Mio.€ bzw. von 1,74€ auf 1,57€ je Aktie, auf Basis einer zeitgewichteten Anzahl der ausgegebenen Stückaktien. FUNDS FROM OPERATIONS 01.01.-30.09.2024 01.01.-30.09.2023 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 82.457 1,08 68.190 0,91 Bewertungsergebnis Investment Properties1 26.662 0,35 46.826 0,63 Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises2 0 0,00 13.177 0,18 Latente Steuern 10.532 0,14 1.485 0,02 FFO 119.651 1,57 129.678 1,74 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien3 76.186.237 74.689.725 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschafts unternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile 3 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und am 3. Februar 2023 ins Handelsregister eingetragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien erhöht hat. Weiterhin werden bei der Ermittlung der gewichteten Aktienanzahl die bis zum 31. Dezember 2023 bzw. bis zum 30. September 2024 erworbenen eigenen Aktien berücksichtigt FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns ist mit 4.319,4Mio.€ gegenüber dem letzten Bilanzstichtag um 140,8Mio.€ zurückgegangen. Der Finanzmittelbestand hat sich aufgrund der Dividendenausschüttungen (149,1Mio.€ im Januar sowie 197,5Mio.€ im September dieses Jahres) von 336,1Mio.€ auf 198,7Mio.€ verringert. Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) BILANZSTRUKTUR Bilanzsumme in Mio.€ Aktiva 2024 2023 4.319,4 4.460,2 4.092,0 368,2 226,1 4.093,3 Passiva 126,7 2024 2023 4.319,4 4.460,2 2.104,2 2.088,5 2.379,0 2.004,8 76,4 0 1125 2250 3375 4500 0 1125 2250 3375 4500 Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 04
- 5. Eigenkapitalquote bei 48,7% Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 48,7% hat sich aufgrund der genannten Dividendenausschüttungen gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (53,3%) verringert. Sie liegt damit aber weiterhin auf einem soliden Niveau. Verbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich zum Ende der Berichtsperiode aufgrund der Darlehenserhöhungen für das Allee- Center Magdeburg und das Allee-Center Hamm sowie der Aufnahme des Darlehens für das Rathaus-Center Dessau auf 1.812,5Mio.€. Zum 30. Sep- tember 2024 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zufüh- rungen um 10,8Mio.€ auf 342,8Mio.€ an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich von 71,6Mio.€ im Vor- jahr um 11,7Mio.€ auf 59,9Mio.€. NACHTRAGSBERICHT Zwischen dem Bilanzstichtag 30. September 2024 und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. PROGNOSEBERICHT Erwartete Ertrags- und Finanzlage Nach dem Verlauf der ersten neun Monate 2024 können wir unsere bisherige Prognose präzisieren und für die Kennzahlen EBT und FFO leicht anheben. Für das Gesamtjahr erwarten wir nun • einen Umsatz von 268 bis 271Mio.€ (bisher: 268 bis 274Mio.€) • ein operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 207 bis 211Mio.€ (bisher: 204 bis 210Mio.€) • ein Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis von 156 bis 160Mio.€ (bisher: 149 bis 155Mio.€) • Funds from Operations (FFO) von 151 bis 155Mio.€ (bisher: 146 bis 152Mio.€) RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Änderun- gen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2023 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2023, S. 143 ff.) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. 0,00 46,25 92,50 138,75 185,00 EBT (ohne Bewertungsergebnis) in Mio.€ Ergebnis 169,5 Ergebnis 149,6* Ziel 156–160 2023 2022 2024 0,00 46,25 92,50 138,75 185,00 FUNDS FROM OPERATONS (FFO) in Mio.€ Ergebnis 171,3 Ergebnis 149,6* Ziel 151–155 2023 2022 2024 0 46 92 138 184 230 Ergebnis 212,7 Ergebnis 194,2* Ziel 207–211 2023 2022 2024 41,8 152,4 130,2 130,1 19,5 19,4 UMSATZ in Mio.€ Ergebnis 273,3 Ergebnis 264,7* Ziel 268–271 2023 2022 2024 * Pro Forma 51,9 212,8 EBIT in Mio.€ Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 05
- 6. KONZERNBILANZ Aktiva in T€ 30.09.2024 31.12.2023 VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 51.734 51.742 Sachanlagen 420 449 Investment Properties 3.943.021 3.947.021 Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 98.098 92.741 Langfristige Vermögenswerte 4.093.273 4.091.953 Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 10.857 13.419 Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 16.618 18.754 Liquide Mittel 198.686 336.071 Kurzfristige Vermögenswerte 226.161 368.244 SUMME AKTIVA 4.319.434 4.460.197 Passiva in T€ 30.09.2024 31.12.2023 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital 76.464 76.464 Kapitalrücklage 793.943 793.943 Gewinnrücklagen 977.135 1.249.269 Eigene Anteile -540 -9 Summe Eigenkapital 1.847.002 2.119.667 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 1.741.727 1.665.679 Passive latente Steuern 342.766 331.918 Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter 257.265 259.380 Sonstige Verbindlichkeiten 3.937 7.126 Langfristige Verpflichtungen 2.345.695 2.264.103 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 70.793 11.921 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 9.619 10.635 Steuerverbindlichkeiten 16.454 19.891 Sonstige Rückstellungen 9.349 14.459 Sonstige Verbindlichkeiten 20.522 19.521 Kurzfristige Verpflichtungen 126.737 76.427 SUMME PASSIVA 4.319.434 4.460.197 Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 06
- 7. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ 01.07.-30.09.2024 01.07.-30.09.2023 01.01.-30.09.2024 01.01.-30.09.2023 Konzernergebnis 22.957 31.112 82.457 68.190 Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungs instrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen -918 526 3.066 1.778 Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen 154 -120 -491 -406 Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses -764 406 2.575 1.372 GESAMTERGEBNIS 22.193 31.518 85.032 69.562 Anteil Konzernaktionäre 22.193 31.518 85.032 69.562 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ 01.07.-30.09.2024 01.07.-30.09.2023 01.01.-30.09.2024 01.01.-30.09.2023 (angepasst)1 Umsatzerlöse 67.117 67.817 199.964 203.172 Grundstücksbetriebskosten -5.264 -9.277 -19.979 -25.486 Grundstücksverwaltungskosten -3.705 -3.733 -11.076 -10.561 Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte -1.498 -2.086 -5.816 -6.896 Nettobetriebsergebnis (NOI) 56.650 52.721 163.093 160.229 Sonstige betriebliche Erträge 2.151 3.782 6.716 29.563 Sonstige betriebliche Aufwendungen -3.354 -1.354 -7.010 -34.286 Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) 55.447 55.149 162.799 155.506 Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden 2.378 1.803 11.591 7.607 Zinsaufwendungen -13.028 -10.827 -35.798 -32.328 Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile -3.815 -3.835 -10.920 -11.293 Übrige Finanzaufwendungen 0 0 -1.876 0 Zinserträge 1.860 1.886 4.022 3.756 Finanzergebnis -12.605 -10.973 -32.981 -32.258 Bewertungsergebnis -14.026 -6.740 -31.695 -47.965 Ergebnis vor Steuern (EBT) 28.816 37.436 98.123 75.283 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -5.859 -6.324 -15.666 -7.093 KONZERNERGEBNIS 22.957 31.112 82.457 68.190 Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert 0,30 0,41 1,08 0,91 1 Der Ausweis der Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises erfolgte im Zwischenbericht zum 30. September 2023 im Bewertungs ergebnis - abweichend zum 31. Dezember 2023 mit einem Ausweis in den sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen. Weiterhin wurden abweichend zum 31. Dezember 2023 keine latenten Steuern im Rahmen der Erstkonsolidierung angesetzt. Die Vorjahreszahlen wurden an den Ausweis zum Jahresende unter Berück sichtigung der latenten Steuern angepasst. Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 07
- 8. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapitalrücklage Andere Gewinn rücklagen Gesetzliche Gewinn rücklage Gewinn rücklage Cash- flow Hedges Eigene Anteile Summe 01.01.2023 61.783.594 61.784 494.526 1.482.264 2.000 -4.337 0 2.036.237 Gesamtergebnis 0 0 68.190 0 1.372 0 69.562 Kapitalerhöhung 14.680.725 14.680 299.417 0 0 0 0 314.097 Dividendenauszahlungen 0 0 -191.161 0 0 0 -191.161 30.09.2023 76.464.319 76.464 793.943 1.359.293 2.000 -2.965 0 2.228.735 01.01.2024 76.455.319 76.464 793.943 1.252.635 2.000 -5.366 -9 2.119.667 Gesamtergebnis 0 0 82.457 0 2.575 0 85.032 Erwerb eigene Anteile -530.677 0 0 -10.557 0 0 -531 -11.088 Dividendenauszahlungen 0 0 -346.609 0 0 0 -346.609 30.09.2024 75.924.642 76.464 793.943 977.926 2.000 -2.791 -540 1.847.002 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ 01.01.-30.09.2024 01.01.-30.09.2023 (angepasst)1 Konzernergebnis 82.457 68.190 Ertragsteuern 15.666 7.093 Finanzergebnis 32.981 32.258 Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen 104 81 Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis 31.695 47.965 Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen 6.234 5.013 Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge 0 13.177 Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte 1.398 4.780 Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen -5.110 -3.685 Veränderungen der Verbindlichkeiten -2.788 -6.687 Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit 162.637 168.185 Gezahlte Zinsen -35.296 -30.177 Erhaltene Zinsen 4.022 3.756 Gezahlte Ertragsteuern -5.940 -4.709 Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit 125.423 137.055 Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties -29.615 -23.263 Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen -30 -8 Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel 0 -19.455 Cashflow aus Investitionstätigkeit -29.645 -42.726 Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten 158.428 10.906 Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten -25.886 -9.188 Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten -50 -57 Erwerb eigener Aktien -11.088 0 Auszahlungen an Kommanditisten -7.958 -7.696 Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile 0 -13.472 Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen 0 61.981 Auszahlungen an Konzernaktionäre -346.609 -191.161 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -233.163 -148.687 Veränderungen des Finanzmittelbestandes -137.385 -54.358 Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 336.071 334.943 FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 198.686 280.585 1 Der Ausweis des Minderheitenerwerbs innerhalb der Kapitalflussrechnung wurde an die Darstellung zum 31. Dezember 2023 angepasst. Im Wesentlichen betrifft es den separaten Ausweis der „Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile“, die zuvor zusammen mit dem „Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel“ dargestellt wurden. Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 08
- 9. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Kon- zerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shopping- centern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrund- sätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungs- kennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schul- den ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksich- tigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Inland Ausland Summe Überleitung 01.01.-30.09.2024 Umsatzerlöse (01.01.-30.09.2023) 152.519 (155.960) 40.529 (38.947) 193.048 (194.907) 6.916 (8.265) 199.964 (203.172) EBIT (01.01.-30.09.2023) 124.010 (128.071) 36.028 (36.086) 160.038 (164.157) 2.761 (-8.651) 162.799 (155.506) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01.-30.09.2023) 96.624 (104.909) 31.028 (30.952) 127.652 (135.861) -2.692 (-13.665) 124.960 (122.196) 30.09.2024 Segmentvermögen (31.12.2023) 3.137.627 (3.207.268) 774.659 (770.774) 3.912.286 (3.978.042) 407.148 (482.155) 4.319.434 (4.460.197) davon Investment Properties (31.12.2023) 2.977.875 (2.985.707) 744.760 (735.260) 3.722.635 (3.720.967) 220.386 (226.054) 3.943.021 (3.947.021) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100% beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Ent- sprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Manage- ment GmbH, DES Beteiligungs GmbHCo. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33. SONSTIGE ANGABEN DIVIDENDEN Am 8. Januar 2024 wurde auf einer außerordentlichen Hauptversammlung die Ausschüttung einer Sonderdividende in Höhe von 1,95€ je Aktie für das Geschäftsjahr 2022 beschlossen, die am 11. Januar 2024 ausgezahlt wurde. Am 29. August 2024 wurde auf der ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2023 die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 2,60€ je Aktie beschlossen, die am 3. September 2024 ausgezahlt wurde. VERSICHERUNG DES GESETZLICHEN VERTRETERS Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Kon- zernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen- des Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwick- lung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 14. November 2024 Hans-Peter Kneip EAT. SHOP. LAUGH. Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 09
- 10. DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs 2023 von 22,55€1 entwickelte sich die Aktie der Deutsche EuroShop – auch in Folge des Dividendenabschlags nach der außerordentlichen Hauptversammlung am 8. Januar 2024 – rückläufig. Am 15. März 2024 wurde bei 18,36€ der tiefste Kurs in den ersten neun Monaten festgestellt. Bis zum 25. Mai bewegte sich der Kurs eher seitlich in einer Linie um 19,00€, bevor er wieder deutlich anstieg. Er erreichte am 15. August mit 27,40€ den Höchstkurs im Berichtszeitraum. Im Nachgang der ordentlichen Hauptversammlung am 29. August 2024 und dem damit verbundenen erneu- ten Dividendenabschlag tendierte die Aktie wieder leichter. Der letzte Kurs der ersten neun Monate lag am 30. September 2024 bei 21,85€. Unter Berücksichtigung der ausgeschütteten Dividenden (1,95€ Sonder- dividende je Aktie für das Geschäftsjahr 2022 und 2,60€ je Aktie für das Geschäftsjahr 2023) entspricht dies einer Performance von +17,8%. Der Small-Cap-Index SDAX, in den die Aktie der Deutsche EuroShop nach zwei- jähriger Abwesenheit am 23. September 2024 zurückgekehrt ist, gewann im selben Zeitraum 1,4%. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende September 2024 auf 1,67 Mrd. €. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG hat mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 18. Dezember 2023 ein Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Programms sollen bis zu 750.000 Aktien (das entspricht rund 1,0% des Grundkapitals der Gesellschaft) im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 20. Dezember 2024 zurückge- kauft werden. Das maximale Volumen des Aktienrückkaufprogramms (Anschaffungskosten ohne Erwerbsnebenkosten) beläuft sich auf insge- samt 15,0Mio.€. Bis zum 30. September 2024 wurden im Rahmen dieses Programms 557.343 eigene Aktien (0,73% vom Grundkapital) zu einem Durchschnittskurs von 20,95€ je Aktie und einem Gesamtvolumen von 11,68Mio.€ über die Börse (Xetra) zurückerworben.2 KENNZAHLEN DER AKTIE Branche/Industriegruppe Financial Services/Real Estate Grundkapital am 30.09.2024 76.464.319,00€ Anzahl der Aktien am 30.09.2024 (nennwertlose Namensstückaktien) 76.464.319 Anzahl eigene Aktien am 30.09.20242 557.343 Dividende für 2023 2,60€ Kurs am 29.12.2023 22,55€ Kurs am 30.09.2024 21,85€ Tiefst-/Höchstkurs in der Berichtsperiode 18,36€/27,40€ Marktkapitalisierung am 30.09.2024 1,67 Mrd. € Prime Standard Frankfurt und Xetra Freiverkehr Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart Indizes SDAX, CDAX, EPRA, HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index ISIN DE 000748 020 4 Ticker-Symbol DEQ, Reuters: DEQGn.DE 1 Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 2 Die Aktien wurden bis zum 30. September 2024 in unserem Namen erworben, die Einbuchung in das DES-Depot erfolgte aber teilweise erst kurz nach diesem Stichtag. Zukunftsbezogene Aussagen Dieser Bericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzun- gen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Soll- ten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwar- teten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten rich- tet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit einem Pluszeichen (+) gekennzeichnet, Verschlechterungen mit einem Minuszeichen (-). SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40-41 35 79 20/-22 Fax: +49 (0)40-41 35 79 29 E-Mail: [email protected] Internet: www.deutsche-euroshop.de/ir Finanz kalender 2024 Finanz kalender 2025 14.11. Quartalsmitteilung 9M 2024 21.11. CIC Forum by Market Solutions (virtuell) 22.01. Kepler Cheuvreux German Corporate Conference, Frankfurt 18.03. Vorläufige Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2024 20.03. Bank of America EMEA Real Estate CEO Conference, London 29.04. Veröffentlichung Geschäftsbericht 2024 14.05. Quartalsmitteilung 3M 2025 27.06. Hauptversammlung, Hamburg 14.08. Halbjahresfinanzbericht 2025 22.09. Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München 23.09. Baader Investment Conference, München 13.11. Quartalsmitteilung 9M 2025 Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA im Vergleich Januar bis November 2024 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) EPRA SDAX Deutsche EuroShop 130 120 110 100 90 80 80 90 100 110 120 130 140 DEZ. JAN. FEB. MÄRZ APRIL MAI JUNI JULI AUG. SEP. OKT. NOV. Deutsche EuroShop / Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 10