房地产行业：春季北上深“千亿房企”纪要大礼包！-0321-华泰证券-40页.pdf

【房地产行业】这篇报告主要聚焦于2019年春季中国一线城市（北上深）的大型房地产企业（千亿房企）的市场动态与调研结果。报告由华泰证券地产团队整理，涉及多家龙头房企如碧桂园、万科、融创中国等，以及上海、深圳等核心城市的市场状况。 报告指出，2018年的房地产市场经历了一段先升后降的过程，特别是在8月份之后，市场冷却，去化率下降。尽管12月份去化率有所回升，主要是由于年末的促销策略和推货量增加。分地区看，三四线城市的去化率整体高于一二线城市，但从2018年三四季度的数据看，三四线城市去化率的同比下降幅度更大。 2019年1-2月，房企销售表现不佳，主要原因包括：1)2017年末销售未完成的部分在2018年1月集中释放，形成高基数；2)2019年1月实际销售时间因春节假期缩短，返乡置业需求降温；3)1月的折扣力度较2018年12月减弱。房企认为，去化率的持续下滑并不意味着市场需求消失，而是消费者变得更加谨慎，购房决策周期延长。 对于2019年的市场展望，房企持谨慎态度，预计调控政策将持续，但也存在边际改善的可能性，特别是华南地区的一些限价政策已有放松。大部分房企认为一二线城市经过几年的调整可能已接近底部。因此，房企在设定销售目标时降低了增速预期，大型房企预期增长10%以下，而规模较小的企业则期望保持15-20%的增速。 在开工和竣工方面，房企计划根据销售情况调整开工和推货节奏，但不会收缩开工，以确保销售规模。为避免在市场调整时过于被动，房企倾向于上半年保持一定的推货速度，使全年推货更均衡。在竣工方面，房企强调尽管官方数据可能存在差异，但实际竣工面积通常保持稳定增长，因为延迟交房会有严厉的罚款。 在融资方面，房企注意到自2018年以来，随着流动性的放宽，融资环境有所改善，尤其是开发贷和公司债的融资成本下降。境外发债成本也在下降，接近境内水平。至于土地投资，房企将根据市场表现灵活调整，通常以IRR和利润率作为立项标准，12-15%被视为合理的回报目标。 这份报告揭示了2019年初中国房地产市场的挑战与机遇，龙头房企在策略调整和市场适应性上的应对措施，以及对行业未来发展的谨慎乐观态度。