TEMA V DE LAS COSAS, DE LOS DERECHOS REALES DE LA PROPIEDAD Y SUS ELEMENTOS 5.1 De las cosas.

El trmino cosa, en el Derecho privado, se refiere al objeto de la relacin jurdica, que puede ser un bien, un derecho o incluso una obligacin, en la que adems intervendrn personas, siendo stas los sujetos de tal relacin. Sobre las cosas recaen los distintos derechos reales (como, por ejemplo, la propiedad) sobre los que son titulares las personas. Adems, la cosa puede ser objeto de posesin, siendo ste un hecho fctico de gran importancia jurdica.

5.1.1. Generalidades.
Los derechos reales, que consisten en los diferentes beneficios que el hombre puede obtener de una cosa, son en nmero limitado. Las legislaciones modernas no han aumentado su lista, quedando, sobre poco ms o menos, los mismos que haban en derecho romano Unos han sido organizados por el derecho civil, y los otros han sido admitidos y sancionados por el derecho pretoriano.

El derecho de propiedad, tal como est concebido en el Cdigo, procede del liberalismo francs, y era equivalente a la totalidad del poder de disfrute y enajenacin a cualquier ttulo. Es el derecho subjetivo por excelencia, que se concreta en la titularidad de un poder que se puede ejercer de diferentes maneras en relacin a una cosa determinada.

5.1.2. Clasificacin.
Corporales e incorporales. Corporales: son todas aquellas que tienen un existencia fsica. Por lo tanto pueden ser percibidas por los sentidos. Incorporales: aquellas que no tienen una existencia fsica por ejemplo. Los derechos y crditos.

5.2. Los Derechos reales en general.

Son lo que ejercen sobre las cosas. Ejemplos: Cosas es todo lo que existe material o inmaterial. Excepto las personas libres. Se denomina derechos reales a aquellos derechos

subjetivos de carcter absoluto y contenido patrimonial que recaen directamente sobre cosas. Sus caracteres ms

relevantes, que permiten distinguirlos de los derechos de crdito, son los siguientes: a) Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa material o inmaterial, y no sobre una prestacin o conducta de otro sujeto. b) Ese poder es eficaz y oponible frente a todos (erga omnes), y no slo frente a un sujeto determinado. c) El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede ejercitar aun en el caso de que sta cambie de propietario o de poseedor (reipersecutoriedad). d) Dado que los derechos reales, por su propia naturaleza, deben afectar a terceros, es imprescindible establecer mecanismos que permitan darles la necesaria publicidad. Tales mecanismos que, como regla general, no se aplican a los derechos de crdito son principalmente la posesin y el Registro de la Propiedad. e) En caso de concurrencia de diferentes derechos reales sobre una misma cosa, los mismos se organizan entre s con arreglo al principio de prioridad temporal (prior tempore, potior iure): los derechos reales posteriores no pueden perjudicar en ningn caso a los derechos reales anteriores.

5.2.1.

La

propiedad

sus

elementos

caracteres:

El derecho de propiedad se caracteriza por su enorme elasticidad, que lo hace capaz de alcanzar las ms distintas facultades de uso y de disposicin de la cosa sujeta al seoro de la misma y por la aptitud que tiene tambin para comprimirse y reducirse en su contenido hasta quedar casi anulado como poder del dueo, sin que , no obstante, llegue a destruir totalmente el vnculo de pertenencia de la cosa a la persona. Real: Que es todo lo que pertenece a su dueo legalmente, origina el derecho que el dueo tiene directamente con la cosa. Individual y exclusiva: Porque es de un solo sujeto y exclusivo porque los derechos reales sobre la propiedad son de un bien particular. Se perpetan en el tiempo: Porque una persona se establece en una propiedad y con el tiempo la propiedad prescribe a su favor. Carcter relativo: Que la ley lo limita y restringe a

desacuerdo con las necesidades sociales pudiendo llegar hasta la suspensin o anulacin del mismo

5.2.2. Tipos:
TIPOS Derecho real pleno:

 Derecho total sobre la cosa. Por ejemplo el derecho de propiedad. Derecho real limitado: Son aquellos que recaen sobre cosa ajena. Derecho real de garanta (hipoteca, prenda) Derecho real de goce: El usufructo: usar y disfrutar de una cosa ajena con la obligacin de conservar su forma. La servidumbre: gravamen de un inmueble sobre otro inmueble. Por ejemplo el derecho a cruzar por una propiedad para llegar a la tuya si no hay otra forma de hacerlo. Derecho real de adquisicin preferente: Por ejemplo una cosa es propiedad de 3 personas y una de ellas quiere vender su parte, pues las otras 2 tienen preferencia de compra frente a terceros.

5.2.3. Modo de adquisicin:

Por ocupacin: tomar la ocupacin de una cosa sin dueo con nimo de hacerla propia. Por prescripcin adquisitiva. Por ley. Por sucesin. Mediante ciertos contratos (compraventa). Prescripcin adquisitiva: Es la adquisicin de un bien por el transcurso del tiempo.

La posesin ha de ser pacfica (que nadie pida su devolucin), con nimo de ser dueo, pblica e ininterrumpida durante ese tiempo. Prescripcin ordinaria: se exige buena fe y justo ttulo. La propiedad se adquiere tras la posesin pacfica durante: 3 aos para bienes muebles. 10 aos para bienes inmuebles, entre presentes. 20 aos para bienes inmuebles, entre ausentes (desaparecidos). Prescripcin extraordinaria: cuando se exige solo la posesin pacfica, sin interrupcin de la cosa y con nimo de hacerla propia. Se requiere que transcurra un tiempo de : 6 aos para bienes muebles. 30 aos para bienes inmuebles.

5.2.4. Extincin y transmisin.

1. Cumplimiento del plazo fijado. 2. Cumplimiento del objeto de la sociedad. 3. Perdida entera del capital. 4. En caso de quiebra.

Cuando solo hay participaciones o acciones laborales los administradores son nombrados por mayora. Los acuerdos de la sociedad pueden ser impugnados cuando incumplan los estatutos o cuando lesionen a la sociedad a favor de algn socio o tercero.

5.3.1. La posesin.
-Por actos entre vivos: -Originarios: Aprehensin, Ocupacin - Derivados: Tradicin, Ocupacin .Sucesin a ttulo universal -Sucesin a ttulo singular. En rigor nuestro cdigo no admite la usucapin ni la ocupacin de inmuebles, quedando reducido a cuatro las formas de adquirir la posesin. A causa de muerte

5.3.2. La servidumbre y el usufructo.

Segn el art. 530 del Cdigo Civil, la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un impuesto perteneciente a distinto dueo. Nuestro Cdigo Civil contempla la servidumbre en ms de setenta artculos (530 a 604), con una regulacin minuciosa, la mayor parte dedicada a regular servidumbres concretas, aunque reconociendo amplio poder de accin a la autonoma de la voluntad, encontrndose en el art. 594 de nuestro Cdigo que todo

propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico. la servidumbre contine, realmente se trata de una imprecisin lingstica, pues realmente se crea una nueva servidumbre. La servidumbre limita el derecho de propiedad. No puede ser presumida sino probada su constitucin. La servidumbre es inseparable de la finca a que pertenece e indivisible. Segn el art.467 del Cdigo Civil, el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma y sustancia a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen otra cosa. El usufructo es un derecho real porque da a su titular una situacin de seoro o potestad respecto de unos bienes, engendrando por ello una situacin especialmente protegida frente a terceros. Pero esta inicial visin no debe ocultar que la constitucin del usufructo crea, sobre todo, una relacin jurdica compleja entre usufructuario y propietario, ambos con facultades y deberes.

5.4.1. Los Derechos reales pretorianos.

Es el que los pretores introdujeron a los fines de ayudar, suplir y corregir el derecho civil cuando necesidades de utilidad pblica lo reclamaron"'. El modo de funcionamiento tanto del derecho civil como del derecho pretoriano lo hemos estudiado en oportunidad de analizar los conceptos e ideas fundamentales del Derecho Romano, a cuyo examen nos remitimos. Basta con aclarar que aqu slo nos referimos al derecho pretoriano stricto sensu, es decir, a la produccin jurdica del pretor urbano, pues es este magistrado quien realiza la adaptacin interna del derecho romano: el tratamiento de la actividad del pretor peregrino excedera el marco de nuestras pretensiones metodolgicas. Segn el derecho civil el locatario del suelo de otro no es propietario del edificio que l ha construido, porque el propietario del terreno no es quien tiene la propiedad de la superficie. Por tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario, podan tan solo reclamarle daos e intereses por la accin conducta y si era perturbado por terceros, obtener del propietario la cesin de sus acciones. El pretor juzgo equitativo concederle una proteccin ms eficaz.

5.4.2. Importancia.

La importancia fundamental radica en que, los derechos reales contribuyen a la paz social que trasciende el mero inters individual para proyectarse a toda la comunidad.

5.4.3. La superficie y la Enfiteusis.

La enfiteusis se incluye entre los llamados derechos reales. En cuanto que, como se ver, consiste en un derecho relativo a una cosa-bien inmueble, ejercido al menos por dos sujetos, uno de los cuales ostenta al menos su uso y disfrute. La enfiteusis es una institucin de derechos griego que significa hacer plantaciones. A pesar de que esta locucin jurdica procede del griego, este nombre no le fue dado en Grecia, sino en Roma. La superficie es uno de los derechos reales pretorios que permite gozar a perpetuidad o a largo plazo una construccin hecha sobre el terreno de otro, a cargo de pagar una retribucin al propietario este derecho es transmisible inter vivo y mortis causa. Aqu los interpretes ven una propiedad distinta de la del suelo, por tanto es una derogacin al principio superficie solo cedit (la construccin accede al suelo). La superficie como ya lo hemos establecido a lo largo de este trabajo es un derecho real que permite al superficiario de pleno disfrute de un edificio levantado en suelo ajeno: es adems trasmisible inter vivos y mortis causa.

5.4.4. Definicin y caracteres.

Es aquel derecho subjetivo que atribuye al titular un poder o seoro directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado y que impone as mismo a todo el mundo erga omnes un deber de respeto o exclusin y a veces, cuando se trata de derecho limitado, un hacer o un no hacer posiblemente conectado con un soportar. El titular del derecho real no solo tiene, en mayor o menos medida, poder sobre la cosa sino que en ciertos casos, surgen del propio poder sobre la cosa, debemos que incumben al titular del derecho real y cuyo cumplimiento constituye el reflejo del derecho real o de su ejercicio. Es un derecho absoluto: es decir no reconoce lmites. Hoy da se reconocen ms lmites a favor de la sociedad y Caracteres: Enumeracin y explicacin de cada uno de ellos.

5.4.5. La hipoteca.
La hipoteca es una forma de garanta, considerada eficaz por las entidades financieras de crdito, bancos y cajas de ahorros, llamados por lo que hipotecarios es mayoritariamente hallarse su usada por entidades para la concesin de prstamos y crditos, por devolucin garantizada por el derecho real de hipoteca, y por cuya

gran confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del crdito territorial y favorecido as, en numerosos casos, la creacin de las llamadas burbujas inmobiliarias. La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de un crdito cierto en dinero, sobre bienes inmuebles que continan en poder del deudor". Esta definicin resulta sin embargo incompleta puesto que la hipoteca puede ser tambin constituida por un tercero. Nuestro Cdigo no contiene una definicin, sin embargo el art. 2356 establece: "Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que contina en poder del constituyente, en garanta de un crdito cierto en dinero. Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligar personalmente, como deudor directo o subsidiario". La garanta consiste en el derecho que tiene el acreedor hipotecario de ejecutar y hacer vender en subasta pblica el bien inmueble hipotecado, para cobrarse su crdito con el producido por la venta.

5.4.6 Caracteres.
Caracteres: Enumeracin y explicacin de cada uno de ellos. La hipoteca presenta los siguientes caracteres:

A). Es un Derecho Real, porque integra la enumeracin taxativa de los derechos reales previsto en el art. 1953 del Cdigo Civil; B). Es un Derecho Accesorio, porque se constituye en garanta de un crdito, que es lo principal, y por ello la hipoteca se halla supeditada a todas las contingencias de la deuda que garantiza. As por ejemplo: la inexistencia de la deuda, su nulidad o rescisin, determinarn iguales efectos respecto de la hipoteca. Desde el punto de vista procesal, todo lo relativo a la ejecucin de la hipoteca es de competencia del juez llamado a entender en la obligacin principal; C). La hipoteca se constituye sobre INMUEBLES (ver art. 2356); D). Tiene el carcter SOLEMNNE: La hipoteca slo puede ser constituida por ESCRITURA PUBLICA. Este requisito formal tiene carcter solemne, de tal modo que su falta priva de todo efecto a la hipoteca. En consecuencia no sera vlida una hipoteca constituida por instrumento privado. E). Convencional: Este derecho real accesorio es fruto de un acuerdo de partes, debiendo en todos los casos y bajo pena de afectar la validez del acto, constar la aceptacin del acreedor en la Escritura Pblica. F). Indivisible: el Art. 2364 establece: "La hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas

afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. Pero si al ejecutarse el crdito o al dividirse el inmueble gravado, fuere ste susceptible de un til fraccionamiento, la venta o la particin se har en esta forma". El principio de indivisibilidad significa que mientras haya un saldo impago, la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del inmueble. La cancelacin parcial de la deuda no da lugar a la extincin parcial de la hipoteca. Sin embargo, la norma posibilita que si el crdito del demandado pudiera ser satisfecho con la venta de slo alguno de los inmuebles hipotecados y no de todos, o aquellos con los cuales procediendo a una divisin til del inmueble hubiese podido ser cubierto igual propsito, sin una subasta total, se haga de esa forma.

5.4.7. Extincin.
Hay dos maneras de extincin de los derechos reales, por un lado la extincin objetiva, se extingue el objeto y tambin la relacin jurdica. Pero en otros casos se extingue la relacin jurdico real pero el objeto.