ANALISIS DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCIN DEL PROYECTO DE VIVIENDA

MULTIFAMILIAR LOS URAPANES EN LA CIUDAD DE BOGOT D.C

Hctor Joaqun, Gualteros Vargas

Ingeniero Civil, Esp. Pavimentos, Coordinador de Produccin, Grupo Empresarial GRODCO, Bogot,
D.C., Colombia,
[email protected]

Jaqueline, Mogolln Guerra

Arquitecta, Coordinador de Proyectos, Grupo CONSTRUMAX, Bogot, D.C., Colombia.
[email protected]

Juan Pablo, Puentes Sanchez

Ingeniero Forestal, Asesor Forestal, ECOAFA, Bogot, D.C., Colombia.
[email protected]

John Jairo Guzmn

Ingeniero Civil, Esp. Gerencia Integral de Proyectos, Grupo CONSTRUMAX, Bogot, D.C., Colombia.
 HIPTESIS

De acuerdo con las Metodologas de Anlisis de Inversin para proyectos de construccin civil, se
puede elaborar la planeacin del proyecto de Vivienda Multifamiliar LOS URAPANES en la ciudad de
Bogot D.C, tomando como base la aplicacin de una metodologa existente para determinar la
rentabilidad del proyecto y as tomar la decisin para su implementacin.

RESUMEN

El proyecto de construccin de vivienda Multifamiliar Los Urapanes, est localizado en la ciudad de

Bogot D.C, en la Localidad de Fontibn, Barrio Modelia, en uno de los sectores de alta valorizacin y
demanda en la ciudad, por su desarrollo en infraestructura vial en el cual se han desarrollado vas de
acceso de gran importancia como la Avenida Eldorado y La Avenida Ciudad de Cali, entre otras,
centros comerciales, recreativos, centros de educacin y salud por lo anterior el sector del barrio
Modelia es un punto estratgico para que cualquier inversionista se sienta atrado a comprar una
vivienda y a ser socio en el desarrollo de un proyecto de construccin, adems si lo vemos a nivel de
estadsticas [1] la construccin de vivienda en el ao 2011 est cumpliendo con los dos propsitos
que se traz el Gobierno al designarla como uno de los sectores lderes, acelerar el crecimiento del
PIB y generar empleo. Segn datos estadsticos obtenidos [1], las licencias de construccin
aumentaron 95%. El valor de crditos individuales desembolsados para la compra de vivienda
aument en 13.1%. El ndice de precios de vivienda nueva registr una variacin anual positiva de
9.8% para el ao 2011. El rea total en proceso en el II Trimestre de 2011 creci un 5.6%. En julio de
2011 se licenciaron 1.789.650 m para construccin, 339.999 m ms que en el mismo mes del ao
anterior 1.449.651 m. En los ltimos doce meses hasta julio de 2011, el rea de construccin
aprobada present un incremento de 57,2% respecto al mismo perodo de 2010. El 58,0% del total del
rea aprobada se localiz en Bogot, Antioquia y Valle es decir las cifras indican el crecimiento del
sector de la construccin en Bogot. En este tipo de proyectos de construccin los factores de tipo
tcnico, econmico y financiero, juegan un papel muy importante al momento de ejecutarlos y reducir
as las variables incontroladas que pueden torpedear el desarrollo del mismo. Es decir si se hace un
ptimo anlisis de inversin se podr tener control sobre la ejecucin del proyecto.

La planeacin de proyectos de inversin en el campo de la construccin de vivienda hace necesaria la

realizacin de un anlisis del ciclo de vida del proyecto para poder abarcar la mayora de los aspectos
que podran generar incertidumbre en la operacin del negocio, es decir un mayor y mejor anlisis
genera menor riesgo en la ejecucin del proyecto. Teniendo en cuenta las cifras de dficit de vivienda,
los ndices de construccin y la demanda en los diferentes sectores de la cuidad de Bogot, resulta
muy conveniente tener en cuenta en el anlisis de inversin, los estudios de mercado para poder
saber con claridad el valor de la venta en el sector, el costo de la tierra e incluirlo en los costos del
proyecto y as tener cubierta esta variable de gran incidencia en el desarrollo del mismo.

En la gestin de los proyectos se deben determinar las etapas en las cuales se dividen los mismos,
para ello se ha definido El CICLO DEL PROYECTO [2], el cual abarca el tiempo transcurrido desde la
concepcin del mismo hasta su puesta en funcionamiento, estas etapas son Formulacin y
Evaluacin. En este caso el proyecto que desarrollaremos se ubica en la etapa de Formulacin
Inversin. Para comenzar el anlisis de inversin del proyecto debemos tener la clasificacin de la
misma [3], la cual est compuesta por tres grandes partes que son costos totales (Costo de tierra,
Costos directos de obra, de urbanismo e indirectos), ingresos del producto y el horizonte de las
ventas. Teniendo en cuenta que en los costos totales del proyecto se incluyen los costos asociados a
actividades de comercializacin, costos financieros, costos administrativos y costos de ventas e
Imprevistos, el ingreso de las ventas debe cubrir la totalidad de costos fijos y variables, de igual forma
el flujo de caja esperado del proyecto para que la inversin sea favorable para los socios.

Con base en los flujos de caja del proyecto surgido del anlisis de inversin se calculan, emplean y
analizan los indicadores de rentabilidad [4] como Valor actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno
Modificada, Periodo de recuperacin de la inversin (PRI).
[5] Para el anlisis de los costos y precio de venta del proyecto se debe tener en cuenta el anlisis
tcnico previo, en este punto juega un papel muy importante las normas relacionadas con el lote de la
futura construccin, las cuales son tomadas del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y sus
decretos de consolidacin, Unidades de Planteamiento Zonal (UPZ) [6] y dems normas
reglamentarias, de igual forma se deben considerar estudios y diseos de tipo arquitectnico, suelos,
estructural, hidrulico, elctricos, ambiental, paisajismo, urbanismo y otros, as mismo las licencias
de urbanismo, construccin, ambientales y otras adicionales, con base en lo anterior se debe calcular
los presupuestos de costos directos e indirectos con el fin de poder arrancar con el anlisis de
inversin. El Anlisis financiero [7] parte de una estructura de costos ya establecidas donde se
identifican los rubros que va a intervenir en el proyecto y por medio del flujo de caja del proyecto se
establece el monto de financiacin de terceros (Entidades Financieras), estos costos de financiacin
se suman a los costos de construccin del proyecto. Por otra parte se calculan y analizan los costos
de venta y los costos administrativos que son necesarios para la ejecucin de la obra y el proceso de
comercializacin del mismo. El Anlisis de mercado es sin duda el ms importante de toda la
estructuracin del proyecto, ya que de aqu obtenemos el valor de las ventas, la informacin para
realizar el estudio de mercado se obtiene por medio de estudios de mercado del sector, anlisis de
precios de la competencia, [8], tambin se pueden obtener datos importantes en las publicaciones y
artculos emitidos por entidades como La Cmara Colombiana de La Construccin (CAMACOL). Con
un anlisis del mercado realizado de forma detallada tambin se obtiene el costo de la tierra, este
costo se debe analizar no solo comercialmente, tambin se deben tener en cuenta los impuestos de
plusvala y valorizacin entre otros que tenga asociado el lote en el cual se piensa desarrollar la
inversin. Por otra parte la oficina central de la empresa [9] que desarrolla el proyecto genera gastos
que se deben tener muy en cuenta y calcular de forma proporcional al proyecto como son Gastos
tcnicos y administrativos, alquileres y/o depreciaciones, obligaciones y seguros, materiales de
consumo, capacitacin y promocin. Con el fin de plantear un control de tiempos del proyecto se
determina el Cronograma de obra en el cual se deben incluir todas las actividades que contemplan la
etapa de Estudios y Diseos, la etapa de Construccin y la etapa de Comercializacin del mismo,
ligado a este cronograma va el flujo de caja del proyecto [10] el cual es la gua del uso de los
recursos de tipo financiero del proyecto.

Se espera a partir de la aplicacin de la metodologa duna metodologa de anlisis de inversin haber

calculado los costos totales del proyecto de tipo directo e indirecto, determinando un precio de venta
del mismo, de acuerdo con las condiciones del sector (Estrato), precios actuales de los materiales y
mano de obra. As mismo a partir de la optimizacin de tiempos y recursos en la construccin a travs
de la programacin de obra y a partir de la informacin anterior tener el valor calculado de la
rentabilidad que ofrece el proyecto de Vivienda Multifamiliar los Urapanes a los socios e
inversionistas del mismo, se espera poder aportar a los socios del proyecto un anlisis claro con el
que puedan contar con una carta de navegacin definida para la ejecucin del mismo, de igual
forma que les sirva de referencia para poder controlar la construccin en la etapa de operacin del
proyecto, Otro aspecto que se puede resaltar en los resultados del proyecto es el aporte que tendra
como fuente de consulta para la aplicacin del anlisis de inversin en proyectos similares.
 INTRODUCCIN

La construccin de ciudades implica la formulacin de proyectos adecuados para desarrollo urbano,

econmico y social que conduzcan a un crecimiento integral para la sociedad, donde se aumente la
oferta de vivienda, las oportunidades de trabajo, de educacin, de salud y seguridad para sus
habitantes. Uno de los principales pilares en el crecimiento econmico a corto y mediano plazo del
Pas est en el sector de la construccin. En el ao 2012 los proyectos de inversin de vivienda
residencial se generan por una creciente demanda siendo este sector econmico uno de los campos
con mayores posibilidades de inversin. [1]. El proyecto de construccin de vivienda Multifamiliar Los
Urapanes, est localizado en la ciudad de Bogot D.C, en la Localidad de Fontibn, Barrio Modelia, en
uno de los sectores de ms alta valorizacin y demanda de la ciudad. El rea de influencia directa del
proyecto cuenta con numerosas vas de acceso, cercana al centro administrativo distrital al
aeropuerto Internacional El Dorado, mltiples centros comerciales, zonas recreativas, centros de
educacin y salud [6]. Esta destacada ubicacin convierte al proyecto en un punto estratgico para
inversionistas que buscan alternativa de inversin en el sector de la construccin, sin embargo se
debe indicar si el proyecto es rentable desde el punto de vista del inversionista, teniendo en cuenta los
costos actuales, fuentes de financiacin y proyeccin de los ingresos de venta.

La planeacin de proyectos de inversin en el campo de la construccin de vivienda requiere de un

completo anlisis a travs del ciclo de vida del proyecto especficamente en la etapa de planeacin
que limiten los mrgenes de incertidumbre y generen la informacin necesaria para una acertada toma
de decisiones. El esfuerzo desarrollado por la gestin financiera debe tender hacia la maximizacin
del valor de la empresa, entendido este como el valor de mercado que pueden llagar alcanzar las
acciones de la empresa en el tiempo, reflejando el xito o fracaso de la gestin financiera. [15].

El Anlisis financiero parte de una estructura de ingresos por concepto de ventas y costos directos e
indirectos, calculados y proyectados a partir de los aspectos tcnicos del proyecto y de su duracin, al
identificar los rubros de inversin en un horizonte de tiempo determinado se pueden calcular los
estados financieros: Balance general, Estado de resultados, Flujo de caja libre, Flujo de caja de los
accionistas; los cuales permitirn conocer y analizar en detalle la estructura financiera de la empresa,
su situacin progreso administrativo y resultados. [16]. En los cuales es clave el concepto del valor
del dinero en el tiempo [7]. Es muy importante contar con el riesgo del sector de la construccin y el
uso de los coeficientes Beta apalancado y no apalancado con el fin de poder determinar el Costo de
Oportunidad del inversionista (TIO) y dependiendo de la estructura del capital (Pasivo o Patrimonio)
calcular el Costo Promedio de Capital (WACC), el cual satisface la tasa de oportunidad del
inversionista y la tasa de intereses de la financiacin externa.

Para el caso del anlisis de inversin del proyecto, se calcula para el flujo de caja libre el valor
presente neto (VPN), la Rentabilidad y el Periodo de recuperacin de la inversin (PRI), usando la
tasa de oportunidad del proyecto (TIO). Para el caso del Flujo de caja de los accionistas se calcula el
Valor presente neto (VPN) y la Rentabilidad usando el costo promedio de capital (WACC). [10].

El presente estudio se constituye en una herramienta que permitir al inversionista del proyecto Los
Urapanes, poseer la informacin necesaria para la toma decisin, identificando su viabilidad
financiera. Esta metodologa permitir replicar las experiencias a proyectos de similares
caractersticas en el rea de la construccin de vivienda. El proyecto plantea la necesidad de
determinar la rentabilidad a travs de una metodologa de evaluacin financiera que analizando el
ciclo de vida del proyecto y el costo del capital del dinero en el tiempo. Genere las herramientas
necesarias para que la gerencia pueda minimizar el riesgo y tomar las decisiones ms acertadas para
la organizacin.

De acuerdo con el anlisis de inversin realizado se han obtenido valores de rentabilidad (TIRM) por
encima de la tasa de oportunidad del proyecto y la de los inversionistas, As mismo un valor presente
neto mayor a cero lo que indica que es un proyecto rentable y desde el punto de vista del inversionista
se vuelve muy atractivo ya que recupera la inversin en un periodo de tiempo prudente, obteniendo
buenos dividendos al culminar el proyecto
 1. MARCO TERICO

Un proyecto se puede definir como el intento por lograr objetivos especficos mediante un grupo nico
de tareas relacionadas y la utilizacin efectiva de los recursos. Tiene un propsito bien definido,
expresado en trminos de alcance, programa y costo. Los proyectos nacen cuando el cliente identifica
una necesidad y las personas o las organizaciones estn dispuestas a proporcionar los fondos para
satisfacer esa necesidad [17]. El PMI Project Management Institute lo define como el esfuerzo
temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o resultado nico, resolviendo una
necesidad sentida o que aprovecha una oportunidad del mercado en un determinado entorno.

Con el fin de poder evaluar un proyecto de inversin, se deben considerar varios aspectos como la
Liquidez, Rentabilidad y Riesgo, los cuales definen la viabilidad del proyecto, y la posibilidad de contar
con inversionistas que puedan realizar un aporte de capital o bien apalancar el proyecto por medio de
crditos suscritos con el sector bancario.

1.1 CICLO DE VIDA

El ciclo de vida del proyecto es un conjunto de fases, generalmente secuenciales y en ocasiones

superpuestas, cuyo nombre y nmero se determinan por las necesidades de gestin y control de la
organizacin u organizaciones que participan en el proyecto, la naturaleza propia del proyecto y su
rea de aplicacin. El ciclo de vida del proyecto puede ser determinado o conformado por los aspectos
nicos de la organizacin. Mientras que cada proyecto tiene un inicio y un final definidos, los
entregables especficos y las actividades que se llevan a cabo entre stos variarn ampliamente de
acuerdo con el proyecto. El ciclo de vida proporciona el marco de referencia bsico para dirigir el
proyecto, independientemente del trabajo especfico involucrado [13].

1.1.1 Caractersticas del ciclo de vida

Los proyectos varan en tamao y complejidad. Sin importar cun pequeos o grandes, o cun
sencillos o complejos sean, Los proyectos de construccin que ejercen un control y supervisin
constante en cada una de sus etapas pueden configurarse dentro de la siguiente estructura.

Estructura de la edificacin

Inicio

Adquisicin del terreno adecuado para el desarrollo del proyecto. Como variables importantes en la
bsqueda del lote se debe tener en cuenta que el mercado potencial, la ubicacin geogrfica, las
normas tcnicas y ambientales, las restricciones, riesgos, bondades, condiciones topogrficas,
aspectos legales y el valor del m2 se enmarquen dentro del alcance del proyecto.

Teniendo en cuenta el anlisis para la adquisicin del lote se elabora el anlisis de prefactibilidad
tcnica donde se plasma la norma aplicable, mediante un esquema bsico de diseo arquitectnico
cuyo resultado final son las unidades de vivienda, las reas construidas y vendibles. Definir el valor
total de las ventas del proyecto y su estructura de costos, en donde se tiene una visin general de
todos los costos incluido el valor por el cual se puede adquirir el lote objeto del estudio de la
prefactibilidad tcnica, econmica y legal.

Planeacin

Una vez se adquiere el lote se da inicio al anteproyecto arquitectnico, el cual evoluciona a proyecto
arquitectnico, con el cual se inician los diseos para ventas con planos publicitarios, material de
publicidad, especificaciones de acabados y de construccin. Paralelo a este trabajo de ventas se inicia
la coordinacin de los diseos urbansticos, estructurales, hidrulicos, elctricos, y de gas para la
obtencin de la licencia de construccin y los planos de construccin, se elaboran los presupuestos de
costos directos , indirectos, de ventas, administrativos y financieros.
Ejecucin.

El primer paso es definir las actividades preliminares de localizacin y las de abastecimiento de

materiales, entrega de productos e inversiones. Igualmente, se determinan aspectos como tecnologa,
maquinaria, procesos, equipos, recursos humanos, edificaciones. La organizacin de las actividades
se har a travs de un cronograma detallado basada en una EDT (Estructura Desglosada de Trabajo)
[13], que contenga las actividades que a lo largo del proyecto se desarrollarn con el fin de darle
alcance, seguimiento y control, minimizando costos y tiempos.

Cierre / Entrega.

Una vez concluido la construccin, cuando los inmuebles listos para ser entregados a los propietarios,
habiendo cumplido con todos los requisitos legales y de pagos pactados por la compra y financiacin
del inmueble

1.2 COSTOS

La estimacin de los costos constituye uno de los aspectos centrales del trabajo del evaluador, tanto
por la importancia de ellos en la determinacin de la rentabilidad del proyecto como por la variedad de
elementos sujetos a valorizacin como desembolsos del proyecto [11]. Los costos del proyecto suelen
clasificarse en dos grandes categoras costos de inversin y costos de de operacin.

1.2.1 Costo directo

Aquellos gastos que tienen aplicacin a un producto determinado. La suma de materiales, mano de
obra y equipos necesarios en un proceso productivo [18]

1.2.2 Costos indirectos

Aquellos que no pueden tener aplicacin a un producto determinado, entendindose como la suma de
gastos tcnicos administrativos de operacin necesarios para la correcta aplicacin de cualquier
proceso productivo [18]

1.3 EVALUACIN FINANCIERA

La evaluacin financiera de proyectos consiste en cuantificar los ingresos y egresos que se hacen con
base en sumas de dinero que el inversionista recibe, entrega o deja de recibir. Es un anlisis
microeconmico en donde priman los precios del mercado [17]. Para la valoracin Financiera de un
proyecto se deben determinar los costos y beneficios con el fin de crear valor, teniendo en cuenta los
riesgos y la medicin de la rentabilidad. Para poder entender el anlisis financiero es fundamental
conocer el concepto del valor del dinero en el tiempo teniendo en cuenta los siguientes conceptos:

- El consumo presente es preferible al consumo futuro.

- El postergar el consumo futuro permite disponer hoy del dinero y utilizarlo para producir
bienes/servicios adicionales.
- En el futuro se dispondr del dinero que se tena en el presente ms el producido en el
periodo durante en el que se posterg el consumo.
- La existencia de inflacin implica que el valor del dinero se reduce con el tiempo.
- La incertidumbre asociada con el dinero en el futuro reduce su valor.

La evaluacin financiera de un proyecto consiste en construir los flujos de efectivo a travs del tiempo
y luego descontarlos mediante una tasa adecuada con el fin de cuantificar la generacin de valor
agregado y su monto.
Para evaluar cualquier proyecto, el elemento clave es el Cash-Flow o flujo de caja que genera. El cual
se puede definir como el valor neto que arroja la suma de las entradas y salidas de caja que genera el
proyecto a lo largo de un perodo de tiempo determinado.

1.3.1 Estados financieros

Los estados financieros son documentos preparados con cierta periodicidad en el que se conoce la
situacin y estructura financiera, progresos administrativos y los resultados financieros de la empresa
al trmino del ejercicio fiscal. En l se estipulan los ingresos, gastos, obligaciones, variaciones de
capital y las utilidades que se obtuvieron a lo largo de un periodo determinado [16]

Estado de resultados

Estado financiero de naturaleza dinmica que presenta los resultados de un negocio en cuanto a sus
ingresos, costos, gastos, utilidad o perdida. Mediante la presentacin de los resultados se trata de
mostrar las corrientes de distinto signo que han intervenido en su clculo, diferencindolas segn la
relacin que guardan con el objeto tpico de la explotacin de la empresa. El estado de resultado
resume los resultados de las operaciones de la compaa durante un periodo. Dicho estado financiero
trata de determinar el monto por el cual los ingresos contables superan a los gastos. Al remanente se
le llama Resultado, el cual puede ser positivo o negativo. Si es positivo se llama Utilidad, y si es
negativo se le denomina Prdida. [12].

Balance general

Estado Financiero esttico que contiene situaciones financieras reflejando la situacin econmica de
la Empresa en una fecha determinada. Su estructura expresa bsicamente las propiedades y
derechos adquiridos por la empresa con el objeto de producir bienes o servicios y la manera como
dichas propiedades y derechos se encuentran financiados con base de capital aportado por los
accionistas y las obligaciones contradas con personas o entidades ajenas al desarrollo normal de sus
operaciones. Las propiedades, derechos y obligaciones se encuentran representadas por unas
Cuentas que se les denominan Cuentas Reales o de Balance.

El Balance General est conformado por Recursos y Orgenes de Recursos. El efecto de la utilizacin
de Recursos generan los mismos recursos. Los Orgenes de Recursos son de dos clases: De terceros
(PASIVOS) y Propios (PATRIMONIO). A los Recursos disponibles en un momento determinado como
efecto de la utilizacin de Orgenes de Recursos se le denomina ACTIVOS. [12].

Flujo de caja de efectivo

Se conoce como flujo de efectivo (o cash flow, en ingls) al estado de cuenta que refleja
cunto efectivo conserva alguien despus de los gastos, los intereses y el pago al capital. La
expresin que en el mbito de la Contabilidad se conoce como estado de flujo de efectivo, por lo tanto,
es un parmetro de tipo contable que ofrece informacin en relacin a los movimientos que se han
realizado en un determinado periodo de dinero o cualquiera de sus equivalentes. [12].

Flujo de caja libre (FCL)

Se define como el saldo disponible para pagar a los accionistas y para cubrir el servicio de la deuda
(intereses de la deuda + principal de la deuda) de la empresa, despus de descontar las inversiones
realizadas en activos fijos y en necesidades operativas de fondos (NOF). [9].

Flujo de caja de los accionistas (FCA)

Corresponde los saldos de efectivo en cada periodo de duracin del proyecto en el cual se tienen en
cuenta los crditos suscritos y el beneficio fiscal por financiarse con los mencionados crditos.
1.3.2 Anlisis financiero

De acuerdo con los resultados de los flujos de caja mencionados FCL y FCA se calculan el Valor
presente neto (VPN) y la rentabilidad, la cual est representada por la Tasa interna de retorno
modificada (TIRM), contando como tasas de inversin con la tasa de oportunidad (TIO) y el Costo
promedio de capital (WACC) [9]. El Valor presenta neto (VPN) se considera como el saldo disponible
para pagar a los accionistas y para cubrir el servicio de la deuda (intereses de la deuda + principal de
la deuda) de la empresa, despus de descontar las inversiones realizadas en activos fijos y en
necesidades operativas de fondos (NOF). [14].

La Tasa interna de retorno (TIR) es un parmetro clave para el anlisis de inversin del proyecto, se
define como el saldo disponible para pagar a los accionistas y para cubrir el servicio de la deuda
(intereses de la deuda + principal de la deuda) de la empresa, despus de descontar las inversiones
realizadas en activos fijos y en necesidades operativas de fondos (NOF). [14].

Para determinar la estructura del capital de los proyectos se debe tener claro cules son las fuentes
de financiacin del mismo, del cual una parte es el Patrimonio capital aportado por los accionistas del
proyecto y el otro es el pasivo o deuda con el sector financiero, con base en estos dos parmetros se
determina el Costo promedio del capital (WACC), el cual se define como el saldo disponible para
pagar a los accionistas y para cubrir el servicio de la deuda (intereses de la deuda + principal de la
deuda) de la empresa, despus de descontar las inversiones realizadas en activos fijos y en
necesidades operativas de fondos (NOF). [14].

Para determinar un correcto anlisis de inversin del proyecto se plantea el clculo del Valor presente
neto (VPN) y la rentabilidad (TIRM) del Flujo de caja libre (FCL), la cual se determina teniendo el
Costo promedio de capital (WACC). [14].

En el caso del anlisis de la rentabilidad del inversionista se debe calcular el Valor presente neto
(VPN) y la rentabilidad (TIRM) del Flujo de caja de los accionistas (FCA) usando para este fin la Tasa
de oportunidad calculada (TIO), para cuya determinacin interviene el riesgo del sector que se est
manejando, en este caso el de la construccin de vivienda. [14].

Valor presente neto (VPN)

El valor presente neto se usa para realizar la evaluacin de proyectos de inversin, este mtodo
determina el valor presente de los flujos de fondos del proyecto, empleando la tasa de oportunidad o
descuento del mismo e indica cunto gana un proyecto por encima del costo de oportunidad, cuanto
est por debajo del costo de oportunidad o si cumple exactamente con el costo de oportunidad. [14].

Est expresado por:

Donde:

VPN = Valor presente neto

So = Inversin Inicial
St = Flujo de efectivo neto del periodo
n = Nmero de periodos de vida del proyecto
i = Tasa de oportunidad
Si el VPN = 0 (Indiferencia), el inversionista realiza o no el proyecto, indica que el proyecto gana el
equivalente a su tasa de oportunidad (T.I.O)
Si el VPN >0 (El proyecto se acepta) indica el valor que gana por encima de su Costo de oportunidad
(T.I.O)

Si el VPN < 0 (El proyecto se rechaza) indica que los costos asociados al proyecto son mayores a los
beneficios que generara si se realizara el proyecto. Desde el punto de vista del inversionista, el
proyecto ni siquiera llega a ganar el equivalente a su costo de oportunidad (T.I.O). [14].

Rentabilidad

La determinacin de la rentabilidad de un proyecto es clave contar con los Ingresos de tipo

operacional que va a generar el mismo, ya que estos hacen parte fundamental de la situacin
financiera y las proyecciones de la inversin que se est realizando.

Tasa Interna de Retorno (TIR)

La TIR se define como la tasa de inters con la cual el Valor presente es igual a cero (0), es decir es la
tasa en la que los flujos de entrada y salida de un proyecto trados a valor presente se igualan a cero
(0). [12].

Est expresado por:

Donde:
r = Tipo de rendimiento o TIR de la Inversin
n = numero de periodos del horizonte
Qt = Valor del flujo de caja financiero
Siendo k la rentabilidad mnima aceptable para el proyecto:
TIR (r) > K Aceptar el proyecto TIR (r) < K Rechazar el proyecto

La T.I.R. es un indicador de rentabilidad relativa del proyecto, por lo cual cuando se hace una
comparacin de tasas de rentabilidad interna de dos proyectos no tiene en cuenta la posible diferencia
en las dimensiones de los mismos. Una gran inversin con una T.I.R. baja puede tener un V.A.N.
superior a un proyecto con una inversin pequea con una T.I.R. elevada. [12]. La TIR es una tasa
intrnseca al proyecto y no debe confundirse con la tasa utilizada para calcular el VPN que refleja el
costo de oportunidad del capital.

Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM)

La TIR modificada surge a partir de calcular la TIR sobre un flujo de fondos ajustado y teniendo en
cuenta que en la TIR tiene varias representaciones para el mismo proyectos si existen sucesivos
cambios de signo en los flujos de inversin. La TIRM busca suprimir los cambios de signo sucesivos
que presenta el flujo original, elaborando un nuevo flujo con dos valores uno inicial de signo negativo
(salidas) y uno final de signo positivo (entradas). [12].

En este mtodo se llevan los flujos originales de signo positivo al ltimo periodo, usando la tasa de
reinversin considerada y los flujos intermedios negativos se llevan al periodo 0, descontndolos a la
tasa de financiamiento, evitando flujos negativos intermedios que hacen que se presenten varias TIR.
[12].
El periodo de repago

Se define como el periodo de los flujos de caja libre (FCL) y Flujo de caja de los accionistas (FCA) en
el cual se comienza a recuperar la inversin. [13].
 2. PROPUESTA

2.1 ESTRUCTURA DE LA EDIFICACION.

2.1.1 Inicio

En la ubicacin del lote para el desarrollo de la idea, proyecto los Urapanes se hizo el anlisis
partiendo de las normas aplicables al lote tomadas del (Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot,
POT 2010), paralelo a este anlisis se realiz la verificacin topogrfica para determinar el rea y la
topografa del mismo, otros anlisis realizados son de tipo Legales inherentes al sector construccin y
estudios de mercado del sector.

Localizacion. Bogota D.C. Localidad Fontibon, Barrio Modelia

Foto 1. Localizacin espacial proyecto Urapanes.

2.1.2 Planeacin.

Teniendo aprobado el estudio preliminar del lote en el inicio para la toma de decisiones, se contina
con la planeacin del proyecto. La etapa de prefactibilidad tcnica la cul determinar el producto
final, para el caso del proyecto los Urapanes se defini el producto a desarrollar en cuanto a reas
vendibles construidas, valor de ventas y acabados, basados en el estudio de mercado. La evolucin
de los diseos se da desde el esquema bsico, para continuar con el anteproyecto arquitectnico
para ventas y diseos para licencias de construccin, urbanismo y terminando en los diseos finales
de construccin, paralelo a estas actividades se elaboran los presupuesto de costos directos,
indirectos, urbanismo, de ventas, administrativos y financieros, las programaciones de obras, los
controles que se van a aplicar en la planeacin, diseo y ejecucin de la construccin.

Anlisis de mercado

Este tipo de anlisis permite la identificacin del mercado especfico del producto que se pretende
ofrecer, as como la definicin de la estrategia de comercializacin y diferenciacin en el mercado.
Para el caso del proyecto los Urapanes, el estudio de mercado permiti conocer el volumen total de
transaccin de determinados bienes o servicios a un precio determinado y permitir determinar la
oferta, entendida como el comportamiento y la definicin de las cantidades que ofrecen o pueden
proporcionar quienes dentro de sus actividades proveen bienes y servicios similares del proyecto.
Para determinar la oferta es necesario cuantificar variables como las caractersticas de proveedores,
competencia directa e indirecta, su participacin en el mercado, el volumen producido, la capacidad
instalada y su capacidad tcnica, administrativa para respaldar los proyectos de las empresas.
El proyecto Los Urapanes est justificado por la demanda en la zona de unidades de vivienda en
proyectos con caractersticas similares. Gracias al desarrollo en infraestructura e inversin vas y
transporte masivo que ha se ha generado un crecimiento en el sector de la construccin
particularmente en el occidente de la cuidad de Bogot D.C., en donde se ha incrementado la oferta
de vivienda multifamiliar (DANE). Entre los principales proyectos desarrollados en la zona estn los
descritos en la siguiente tabla.

Tabla 1. Estudio de mercado del sector.

Fuente: Grupo Construmax, Bogot 2010

Proyeccin de Ventas

Tabla 2. Consolidado de Ventas

PRECIO
UNIDADE UNITARIO
APARTAMENTOS AREA AREA TOTAL PRECIO / M2 TOTAL VENTA
S APTO
TIPO
APARTAMENTOS TIPO A 22 83,46 1.836,12 2.420.879,37 4.445.025.029 202.046.592
APARTAMENTOS TIPO B 11 83,46 918,06 2.420.879,37 2.222.512.514 202.046.592
APARTAMENTOS TIPO C 15 43,04 645,60 2.520.000,00 1.626.912.000 108.460.800
APARTAMENTOS TIPO D 4 34,24 136,96 2.600.000,00 356.096.000 89.024.000
APARTAMENTOS TIPO E 11 32,15 353,65 2.490.909,00 880.909.968 80.082.724
TOTAL APARTAMENTOS 63 3.890,39 12.452.667,74 9.531.455.511 681.660.709

TOTAL BALCONES 33 1,92 63,36

TOTAL AREA VENDIBLE 3.953,75

TOTAL ZONAS COMUNES(Sotano) 1 359 359,00

TOTAL ZONAS COMUNES( 1 piso) 1 359 359,00
TOTAL PUNTOS FIJOS DE LOS PISOS HABITABLES (piso 2 al 12) 11 29,14 320,54
TOTAL PUNTOS FIJOS DE LOS PISOS HABITABLES (piso 13) 1 46,34 46,34
TOTAL ZONAS COMUNES 1.084,88

AREA TOTAL CONSTRUIDA 5.038,63

Fuente: Grupo Construmax, Bogot 2010
El rea de los apartamentos se determina de acuerdo al mercado, el estrato socioeconmico y a la
ubicacin dentro de la ciudad, hay otros factores fundamentales que estn dados por el diseo
arquitectnico del proyecto que es el reflejo de las tendencias del momento en acabados y materiales
de construccin. Se estima vender el proyecto en un trmino mximo de 12 meses (63 apartamentos)
con una proyeccin mensual de meses con 6 a 5 aptos por mes

Precio

En el caso del Proyecto Los Urapanes, se realiz un anlisis de precios basados en el estudio de
competencia, la demanda y la oferta de vivienda en el sector. De acuerdo al anlisis del mercado se
determin un precio por m2 que en promedio es de $2.450.000. El valor del m2 vara de acuerdo a
factores externos como la vista, altura, luminosidad, rea. A menor rea mayor valor de m2 a mayor
rea menor valor de venta, a menor altura menor valor a mayor altura mayor valor.

Comercializacin.

La promocin del proyecto estuvo encaminada a penetrar estratos medio alto y alto con una
marcada promocin en medios escritos especializados, informacin electrnica, Vallas informativas y
publicitarias, ferias de construccin, sala de ventas y ventas virtuales a travs de la pgina Web.

Como estrategia de promocin se ofrece un edificio de 13 pisos que consta de 63 apartamentos con
areas que van desde 82.m2 en tres habitaciones hasta 32m2 de una habitacin en un proyecto
urbanizado con parqueaderos en stano y primer piso, servicios comunales de piscina, sede social,
de juegos infantiles, zona de gimnasio y jacuzzi. Todos los espacios cuentan con iluminacin natural.

Diseo arquitectnico.

Planta Piso Proyecto Los Urapanes

Grfico 1. Diseo arquitectnico Fuente: Analisis propio

2.1.3 EJECUCIN

En el caso del proyecto Los Urapanes, definidas las actividades preliminares de localizacin de
materiales, campamentos de obra e instalaciones, aspectos como la tecnologa, maquinaria, equipos,
y recurso humano, excavacin, cimentacin, estructura, instalaciones, obra negra, acabados,
dotacin-equipo y varios.se procedi al proceso de construccin. A travs de la programacin se
controlan las todas las actividades de la obra, en tiempo y costo.
 Cronograma de Actividades

Tabla 3. Programacin de Obra

Fuente: Grupo Construmax, Bogot 2010

2.1.4 ENTREGA

Una vez concluido la construccin, se tienen los inmuebles listos para ser entregados a los
propietarios, habiendo cumplido con todos los requisitos legales y de pagos pactados por la compra y
financiacin del inmueble. La entrega de los inmuebles va acompaada de manuales a propietarios y
garantas
2.2 ANALISIS FINANCIERO

2.2.1 Presupuesto costos directos

Los costos directos de un proyecto de construccin de vivienda hacen referencia a los relacionados
con la construccin de la misma en sus diferentes etapas, los cuales se pueden resumir como
Cimentacin, Estructura, redes de servicios pblicos y acabados.

A partir de los estudios y diseos del proyecto, se realizo el clculo de las cantidades de obra para la
totalidad de la construccin de la torre del proyecto, con el fin de obtener un presupuesto de Costos
directos del proyecto, para tal fin se realizo la estimacin de los anlisis de precios unitarios (APU),
con base en la consulta de precios vigentes del mercado para materiales, equipo, mano de obra y
subcontratos obteniendo el presupuesto que se muestra a continuacin:

Tabla 4. Presupuesto de costos directos del proyecto.

CAPITULO DESCRIPCION COSTO DIRECTO INCID

1 PRELIMINARES 26,331,341.52 0.56%
2 CIMENTACION 539,227,975.26 11.51%
3 MAMPOSTERIA 125,080,484.03 2.67%
4 ESTRUCTURA 1,286,877,818.74 27.47%
6 CUBIERTA 56,239,841.18 1.20%
7 PAETES 145,718,219.40 3.11%
8 CERRADURAS Y 8,775,408.20 0.19%
9 GRIFERIAS Y ACCESORIOS 10,269,246.86 0.22%
10 APARATOS SANITARIOS 47,924,269.13 1.02%
11 COCINAS Y LAVANDERIA 187,587,366.88 4.00%
12 PISOS Y ENCHAPES 393,500,521.78 8.40%
13 CARPINTERIA METALICA 177,544,000.40 3.79%
14 CARPINTERIA MADERA 211,678,330.00 4.52%
15 VIDRIOS Y ESPEJOS 12,228,526.50 0.26%
16 INSTALACIONES ELECTRICAS 158,742,581.11 3.39%
17 INSTALACIONES 303,123,403.04 6.47%
18 PINTURA 209,645,353.96 4.47%
19 ASEO 44,398,961.20 0.95%
20 POST-VENTAS 29,264,500.00 0.62%
21 MAQUINARIA Y EQUIPO 199,437,300.00 4.26%
23 EQUIPOS ESPECIALES 144,495,920.82 3.08%
24 ADMINISTRACION DE OBRA 357,658,463.24 7.63%
25 OBRAS EXTERIORES 9,105,165.70 0.19%
TOTAL COSTO
DIRECTO 4,684,854,998.94 100.00%

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.2.2 Presupuesto costos indirectos

Los costos indirectos de la obra de construccin abarcan los necesarios para poder ejecutar la obra,
estos no hacen parte del costo directo y estn relacionados con conexiones a redes de servicios
pblicos, licencias de construccin y estudios y diseos .El clculo de estos costos se presenta a
continuacin:
Tabla 5. Presupuesto de costos indirectos de obra.

ITEM DESCRIPCION UND CANT Vr. UNITARIO Vr. TOTAL

1 DERECHOS DE CONEXIN SERV. PUB.

E.E.E.B.
PROVISIONAL OBRA GL 1 19,887,998 19,887,998
INSPECTORIA OBRA (HONORARIOS) GL 1 1,700,000 1,700,000
CONTADOR ENERGIA (APTOS) UN 63 95,000 5,985,000
CONTADOR ENERGIA (ZONAS COMUNES) UN 1 230,000 230,000
TARIFA DE CONEXIN UN 63 45,000 2,835,000
SUBTOTAL 30,637,998

E.A.A.B.
PROVISIONAL OBRA GL 1 34,984,381 34,984,381
POLIZA ANTE ENTIDADES PUBLICAS GL 1 550,000 550,000
TARIFA CONEXIN TOTALIZADORA GL 1 4,500,000 4,500,000
MEDIDORES UN 63 185,000 11,655,000
INSTALACION DE MEDIDORES UN - -

SUBTOTAL 51,689,381

E.T.B.
ACOMETIDA RED GL 0 -
SUBTOTAL -
GAS NATURAL
DERECHOS DE CONEXIN UN 63 720,000 45,360,000
SUBTOTAL 45,360,000
TOTAL ITEM 127,687,379

2 LICENCIA DE CONSTRUCCION
IMPUESTO DE DELINEACION URBANO GL 1 84,500,000 84,500,000
CARGO VARIABLE LICENCIA CONSTRUCCIN GL 1 19,438,990 19,438,990
CARGO FIJO LICENCIA CONSTRUCCIN GL 1 530,859 530,859
CARGO FIJO LICENCIA DE URBANISMO GL 1 -
TOTAL ITEM 104,469,849

3 HONORARIOS DISENO
DISENO ESTRUCTURAL GL 1 25,000,000 25,000,000
DISENO ELECTRICO GL 1 8,000,000 8,000,000
DISENO HIDRI-SANITARIO Y GAS + URBANISMO GL 1 12,000,000 12,000,000
DISENO ARQUITECTONICO GL 1 31,861,104 31,861,104
PROPIEDAD HORIZONTAL GL 1 7,500,000 7,500,000
MAQUETA GL 1 2,500,000 2,500,000
PLANOS (HELIOGRAFIAS) GL 1 6,500,000 6,500,000
ESTUDIO DE SUELOS GL 1 2,500,000 2,500,000
ESTUDIO DE SUELOS ESPECIALIZADO GL 1 8,200,000 8,200,000
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO GL 1 2,500,000 2,500,000

SUBTOTAL 106,561,104

TOTAL COSTO INDIRECTO 338,718,332

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.2.3 Presupuesto urbanismo

Con el fin de poder adecuar las zonas comunes para los fututos propietarios del proyecto se debe
planear el presupuesto de urbanismo, dentro del cual se incluyen las obras necesarias para la entrega
a los propietarios y a la comunidad de las vas urbanas, zonas verdes, andenes, plazoletas, redes
elctricas e hidrulicas comunes. El presupuesto calculado para el proyecto se presenta a
continuacin.
Tabla 6. Presupuesto de urbanismo.

CODIGO ITEM UND CANT Vr. UNITARIO Vr. TOTAL

101 VIAS Y ANDENES

100101 EXCAVACION M3 100.00 15,500 1,550,000
100102 MEJORAMIENTO M3 28.00 27,000 756,000
100103 GEOTEXTIL M2 40.00 3,500 140,000
100104 SUB BASE GARNULAR B-200 M3 24.00 33,601 806,424
100105 SUB BASE GARNULAR B-600 M3 28.00 52,201 1,461,628
100106 BASE ASFALTICA MDC -1 M3 8.00 337,549 2,700,392
100107 CARPETA ASFALTICA MDC-2 M3 4.00 337,549 1,350,196
100108 SARDINELES CONFINAMIENTO ML 144.00 35,000 5,040,000
100109 ANDEN EN CONCRETO 2500 PSI M2 240.00 45,000 10,800,000
ZONAS VERDES -
100301 TIERRA NEGRA VJ 30.00 120,000 3,600,000
100302 CESPED M2 750.00 2,000 1,500,000
100303 ARBORIZACION GL 2.00 2,500,000 5,000,000
100305 MEJORAMIENTO DE LAS ZONAS DE CESION GL 2.00 5,420,135 10,840,270
-
SUBTOTAL 45,544,910
URBANISMO ELECTRICO
301 REDES ELECTRICAS
300103 DUCTERIA 3x4 PVC ML 60.00 45,000 2,700,000
300104 DUCTERIA 2x4 PVC ML 200.00 25,800 5,160,000
300105 DUCTERIA 11/4" COBRE THW ML 250.00 10,500 2,625,000
300106 CAJA DE INSPECCION CS 276 UND 2.00 750,000 1,500,000
300107 CAJA DE INSPECCION CS 275 UND 6.00 550,000 3,300,000
300108 CAJA DE INSPECCION CS 274 UND 4.00 298,000 1,192,000
300109 ACOMETIDA B.T EN 3x1/0 + 1x2 ML 249.00 23,000 5,727,000
300110 ACOMETIDA B.T EN 3x3/0 +1x1/0 ML 132.50 38,900 5,154,250
300111 ACOMETIDA B.T EN 3x 2/0 + 1 1/0 ML 160.00 32,600 5,216,000
RED DE ALUMBRADO PUBLICO
300201 BAJANTE 1x3" UND 2.00 370,000 740,000
300202 CANALIZACION DE 6x4" ML 12.50 55,600 695,000
300203 CANALIZACION 1x3" ML 110.00 26,500 2,915,000
300204 CAJA CS 276 UND 2.00 854,000 1,708,000
300205 CAJA CS 275 UND 6.00 492,800 2,956,800
300206 ACOMETIDA 3x6" ML 110.00 7,280 800,800
300207 EMPALME BAJA TENSION ML 4.00 32,000 128,000
300208 POSTE DE 10 M CONCRETO A.P UND 6.00 1,050,000 6,300,000
300209 LUMINARIA 1500 W SODIO 208 V UND 8.00 450,000 3,600,000
-
SUBTOTAL 52,417,850
URBANISMO HIDRAULICO
301
300103 POZO TIPO EAAB AGUAS NEGRAS ML 4.00 1,820,000 7,280,000
300104 ACOMETIDA HIDRAULICA DE 2" ML 100.00 19,000 1,900,000
300105 TUBERIA AGUAS NEGRAS 8" ML 50.00 90,000 4,500,000
300106 TUBERIA AGUAS LLUVIAS 10" UND 60.00 114,000 6,840,000
300107 CAJAS AGUAS LLUVIAS UND 10.00 550,000 5,500,000
300108 CAJAS AGUAS NEGRAS UND 10.00 550,000 5,500,000
300109 EXCAVACION MANUAL ML 10.17 18,500 188,101
300110 RELLENO RECEBO ML 16.00 54,000 864,000

SUBTOTAL 32,572,101

TOTAL COSTO OBRAS URBANISMO 130,534,861

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.2.4 Presupuesto gastos administrativos

En este rubro de los costos totales del proyecto se presupuestan los gastos de la oficina central, de la
empresa, la cual esta ubicada en Bogot D.C, asignndole un porcentaje de los costos totales de
funcionamiento, dependiendo de la importancia del proyecto a ejecutar, as mismo los seguros,
impuestos, servicios, y otros rubros necesarios para poder apoyar a la construccin del proyecto, este
presupuesto se presenta continuacin:
Tabla 7. Presupuesto gastos administrativos.

Mensual Proyecto %
51-05 GASTOS DEL PERSONAL
TOTAL GASTOS DE PERSONAL 104,564,096 602,025,154 69.92%
TOTAL IMPUESTOS 87,528 1,050,331 0.12%
TOTAL ARRENDAMIENTOS 3,629,632 43,555,588 5.06%
TOTAL CONTRIBUCIONES Y AFILIACIONES 120,000 1,440,000 0.17%
TOTAL SEGUROS 0 30,000,000 3.48%
TOTAL SERVICIOS 4,002,333 48,027,992 5.58%
TOTAL GASTOS LEGALES 739,404 8,872,849 1.03%
TOTAL MANT. Y REPARACIONES 2,111,047 25,332,566 2.94%
TOTAL GASTOS DE VIAJE 0 0 0.00%
51-60 DEPRECIACION/DIFERIDOS
TOTAL DEPRECIACIONES 175,000 2,100,000 0.24%
TOTAL DIVERSOS 2,165,000 25,980,000 3.02%
TOTAL GASTOS DE OFICINA 13,029,944 186,359,327
4.6%

TOTAL ADMTIVOS SIN IMPTOS 117,594,040 788,384,481 91.57%

TOTAL IMPUESTOS 66,337,043 72,607,043 8.43%

TOTAL GASTOS ADMINISTRATIVOS 183,931,083 860,991,524 100.00%

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.2.5 Presupuesto de inversin

Para determinar el presupuesto de inversin del proyecto se ha establecido como capital de trabajo
suministrado por el inversionista, el efectivo necesario para poder cubrir el costo del lote y los aportes
de efectivo necesarios para cubrir los costos generados en la etapa de planeacin y ventas ao 0 del
proyecto, en el cual no se cuenta con recursos, ya que los dineros de las ventas realizadas van directo
a un encargo fiduciario y solo se pueden usar cuando se inicia la etapa de construccin en el ao 1.
As mismo el crdito constructor de este tipo de proyectos solo es desembolsado cuando ha iniciado la
obra.

Tabla 8. Presupuesto de inversin.

Presupuesto de inversin Monto Partic

Activos fijos 0 0.00%
Maquinaria y equipo 0 0.00%
Equipo de computo 0 0.00%
Muebles y enseres 0 0.00%
Diferidos 0 0.00%
Gastos de constitucin y preoperativos 0 0.00%
Lanzamiento comercial 0 0.00%
Intangibles 0 0.00%
Registro de la marca 0 0.00%
Capital de trabajo 2,067,415,930 100.00%
Efectivo 2,067,415,930 100.00%
Total 2,067,415,930 100.00%

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.2.6 Financiacin del proyecto

De acuerdo con el modelo financiero usado en Colombia para este tipo de proyectos de construccin
de vivienda, el sistema bancario ofrece un sistema de crdito llamado Crdito constructor, el cual toma
como garanta el lote del proyecto para aprobar el crdito. Este sistema permite la financiacin del
80% de los costos del proyecto sin incluir el costo del lote, el cual necesariamente debe ser de
propiedad del inversionista. En este modelo el banco va desembolsando el capital a medida que se
vaya avanzando en la construccin, durante el plazo del crdito se van pagando los intereses, de
forma tal que el capital se paga al final del periodo del crdito, es decir la cuota mensual solo cubre
intereses sin abonar a capital. El valor con el cual se cubre el capital es procedente del pago por los
apartamentos en el momento de la entrega y la escrituracin, la amortizacin del crdito se presenta a
continuacin:

Tabla 9. Amortizacin de crdito.

TABLA DE AMORTIZACION CREDITO CONSTRUCTOR

Tasa: UVR + 7.5% UVR 3.76%

SPREAD 9.50%

Tasa 13.26% EA 1.04% MV

Forma de pago Se cancelan los intereses de forma periodica mensual y el capital se paga en cuotas iguals en los ultimos 3 meses del plazo del credito usando las Subrogaciones

Total
Comision Perito Poliza Costos
Mes No Desembolso Abono a capital Intereses Saldo final Fiduciaria Bancario TRC 4 x mil Financieros
feb-12 8 90,000,000 - 90,000,000 16,031,664 986,058 12,754,700 3,773,865 33,546,287
mar-12 9 80,000,000 - 938,731 170,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
abr-12 10 65,000,000 - 1,773,158 235,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
may-12 11 65,000,000 - 2,451,131 300,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
jun-12 12 65,000,000 - 3,129,103 365,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
jul-12 13 155,000,000 - 3,807,075 520,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
ago-12 14 205,000,000 - 5,423,779 725,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
sep-12 15 210,000,000 - 7,561,999 935,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
oct-12 16 280,000,000 - 9,752,371 1,215,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
nov-12 17 285,000,000 - 12,672,867 1,500,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
dic-12 18 340,000,000 - 15,645,515 1,840,000,000 986,058 3,773,865 4,759,923
ene-13 19 0 1,840,000,000 19,191,832 0 986,058 3,773,865 4,759,923
feb-13 20 0 - - 0 986,058 3,773,865 4,759,923
Total 1,840,000,000 1,840,000,000 82,347,563 90,665,363

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.3 CALCULO DE INDICADORES

2.3.1 Tasa de oportunidad del proyecto

Como parte fundamental del anlisis de inversin de un proyecto es clave obtener un punto de
comparacin de la rentabilidad del proyecto, lo cual se hace calculando la Tasa de oportunidad del
mismo (TIO), esta se ha calculado empleando el riesgo del sector de la construccin a partir del
coeficiente Beta obtenido por Damodaran y calculado por mtodos estadsticos, para varios sectores
de la industria en los Estados Unidos, en este caso se obtuvo el del sector de la construccin e
ingeniera con un valor de 2.50, el cual es un Beta no apalancado, por lo cual dependiendo de la
composicin del capital (Patrimonio o deuda), es decir si el proyecto est apalancado o no se calcula
su Beta apalancado, el cual tiende a ser mayor entre mas aporte de financiacin mediante crdito
bancario se maneje y por ende indica mayor riesgo y al final una mayor Tasa de inters de
oportunidad (TIO).

En el caso de este proyecto se muestra la distribucin de composicin de capital, siendo un 53%

aportado por los inversionistas y un 47% mediante el apalancamiento financiero a travs de un la
solicitud de un crdito constructor a los Bancos. Esta es la base paran calcular la tasa de oportunidad
del proyecto (TIO) y el costo ponderado de capital (WACC).
Tabla 10. Composicin de capital porcentual.

VALOR FUENTE %
2,067,415,930 Capital 53%
1,840,000,000 Credito 47%
3,907,415,930 Total 100%

Fuente: Anlisis propio. 2012

Tabla 11. Composicin de capital

FINANCIACION VALOR

Beta no apalancado 2.50

Capital (aporte de los accionistas) 2,067,415,930.00

Monto Crdito 1,840,000,000.00

Plazo Meses 9

Tasa de Interes Credito EA 13.26%

Fuente: Anlisis propio. 2012

Para la determinacin de la Tasa de Oportunidad del Proyecto o Valor esperado del mercado se us la
Tasa Risk Free del 1% y prima de riesgo Risk premium del mercado de 4.10, datos obtenidos de la
rentabilidad de bonos del Tesoro Americano y de rentabilidades del sector de la construccin de los
estados unidos, sin embargo como el valor calculado sera la Tasa de Oportunidad para un proyecto
de este tipo con las condiciones de los estados unidos es necesario llevarlo a las condiciones
Colombianas usando el riesgo pais, la cual se obtuvo de estudios de la pagina web de BANCOLDEX, as
mismo la devaluacin del dlar frente al peso con el fin de obtener la TIO de nuestro proyecto.

Esta tasa de oportunidad se usa realizar el analisis de rentabilidad del Flujo de Caja de los accionistas
(FCA).

Tabla 12. Calculo tasa de oportunidad del proyecto.

CONCEPTO VALOR

Tasa Rf (Risk free) Rf 1.00%

Prima de riesgo (Risk premium) del mercado Rm-Rf 4.10%

Beta no apalancado Bu 1.39

Beta apalancado Bl 2.22

E (Rp) Valor esperado del mercado 10.10%

Riesgo pas (Puntos bsicos) 2.00%

E (Rp) Valor esperado del mercado 12.30%

Devaluacion 1.00%

E (Rp) Valor esperado del mercado 13.42%

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.3.2 Costo ponderado del capital (WACC)

Para determinar el costo ponderado del capital (WACC), es decir la tasa que satisface la rentabilidad
esperada de los aportes de deuda o financiacin externa y la rentabilidad que espera el inversionista,
se tom la composicin de capital requerido en el modelo financiero para este proyecto, obteniendo
una tasa WACC de 11.29%. Esta tasa se usa para calcular la rentabilidad a partir del flujo de caja
libre.

Tabla 13. Calculo costo ponderado de capital.

Calculo de WACC Monto Participacion CF CF*(+1-Tx) Ponderado
Deuda 1,840,000,000 47.09% 13.26% 8.88% 4.18%
Patrimonio 2,067,415,930 52.91% 13.42% 13.42% 7.10%
Total 3,907,415,930 100.00% WACC 11.29%
Fuente: Anlisis propio. 2012

2.3.3 Flujo de caja de efectivo

Para la elaboracin del Flujo de caja de efectivo se tuvo en cuenta como condiciones especiales para
este tipo de proyectos de construccin el hecho de que los compradores generalmente pagan el 30%
del valor del inmueble desde la etapa de planeacin y ventas, estos aportes van a un encargo
fiduciario y son guardados por la entidad hasta el momento en que inicia el primer mes de
construccin, momento en el cual estos aportes son entregados al Constructor, ya en la etapa de
construccin el restante los dems pagos producto de cuotas iniciales son entregados directamente al
constructor para poder tener caja para desarrollar el proyecto. El crdito constructor es desembolsado
a medida que se va mostrando avance de obra y se paga al final del proyecto en el momento en el
cual la constructora recibe el valor restante de los inmuebles en el momento de la entrega fsica de los
mismos y la escrituracin.

2.3.4 Estado de resultados

De acuerdo con los valores obtenidos del flujo de caja de efectivo se elabor el estado de resultados
del proyecto el cual se desarrolla del ao 0 al ao 2, ao en el cual se evidencian los ingresos y los
costos del proyecto, esto en razn a que al final del proyecto se hace la entrega de los inmuebles a
los compradores y entra la mayor parte de los ingresos por ventas como parte de la cancelacin total
del valor de los inmuebles por parte de los compradores. En el estado de resultados se obtuvo una
utilidad operacional del 14.82% y una utilidad despus de impuestos de 9.35%, mostrndose en este
primer anlisis un buen indicador de rentabilidad del proyecto, el tema de la rentabilidad se analiza
ms adelante mediante el Flujo de caja libre y el Flujo de caja de los accionistas.

Tabla 14. Estado de resultados.

ESTADOS FINANCIEROS Ao 0 Ao 1 Ao 2 Total %
ESTADO DE RESULTADOS
Ingresos 9,531,455,511 9,531,455,511
Costos 6,655,114,447 6,655,114,447 69.82%

Gastos administrativos 860,991,524 860,991,524

Gastos de venta - publicidad etc 512,286,198 512,286,198
Gastos seguro - comision fiduc. 90,665,363 90,665,363

Utilidad Operacional 0 0 1,412,397,980 1,412,397,980 14.82%

Gastos financieros 82,347,563 82,347,563
Utilidad antes de impuestos 0 0 1,330,050,417 1,330,050,417
compensaciones 0
Impuesto de renta 0 0 438,916,638 438,916,638
saldo en compensacion perdida
Utilidad o Perdida Neta 0 0 891,133,779 891,133,779 9.35%
Reserva legal

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.3.5 BALANCE GENERAL

Tabla 15. Balance General.

BALANCE GENERAL Ao 0 Ao 1 Ao 2 CIERRE Ao 2

ACTIVOS 2,067,415,930 6,766,852,583 11,598,871,441 3,397,466,347
Activos corrientes 2,067,415,930 6,766,852,583 11,598,871,441 3,397,466,347
Disponibles 6,379,296 6,291,947 3,397,466,347 3,397,466,347
Cuentas x cobrar
Inventarios 0
Construcciones en curso
Lote 1,405,691,700 1,405,691,700 1,405,691,700
Costos construccion (directos - indirectos- AIU) 197,585,694 3,968,078,322 5,249,422,747

Costos Comerciales:
Financieros 0 63,155,731 82,347,563
Administrativos 286,997,175 778,992,331 860,991,524
Ventas 170,762,066 463,497,036 512,286,198
seguros 12,754,700 12,754,700
Administracion fiduciaria 16031664 16031664
impuestos 41512515 49060245
peritaje 10846638 12818754 0
Total construcciones en curso 2,061,036,634 6,760,560,637 8,201,405,094 0
Activos Fijos 0 0 0
Lote
Depreciacion acumulada
Equipo de computo
Depreciacion acumulada
Muebles y enseres
Depreciacion acumulada

Activos Diferidos 0 0 0
Gastos de constituccin y otros
Lanzamiento comercial
Intangibles 0 0 0
Marca
Total Activos 2,067,415,930 6,766,852,583 11,598,871,441 3,397,466,347

PASIVOS 0 4,699,436,653 9,531,455,511 438,916,638

Pasivo corrientes 0 1,840,000,000 1,840,000,000 438,916,638
Obligaciones financieras corrientes 0 1,840,000,000 1,840,000,000 0
Proveedores 0
Obligaciones laborales
Obligaciones fiscales
Renta por pagar 0
ICA por pagar 438,916,638
Pasivos a Largo Plazo 0 2,859,436,653 7,691,455,511
Obligaciones financieras a largo plazo 0
ingresos recibidos por anticipado fiduciarios 457,891,471 457,891,471 0
ingresos recibidos por anticipado 2,401,545,182 2,401,545,182
Creditos hipotecarios 4,832,018,858
Total Pasivos 4,699,436,653 9,531,455,511

PATRIMONIO 2,067,415,930 2,067,415,930 2,067,415,930 2,958,549,709

Capital 2,067,415,930 2,067,415,930 2,067,415,930 2,067,415,930
Reserva legal
Utilidad o perdida del ejercicio 0 0 891,133,779
Utilidad o perdida del ejercicio aos anteriores 0 0 0
Verificacion 0 0 0 0

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.3.6 Flujo de caja libre (FCL)

A partir del estado de resultados y las inversiones realizadas en el proyecto, se construy el Flujo de
caja libre del proyecto, en el cual se us la Tasa obtenida en el clculo del costo ponderado de capital
(WACC) obteniendo un Valor presente neto (VPN) de $ 366.064.060, es decir que el proyecto cubre la
tasa de oportunidad del mismo (WACC) y adicionalmente gana $ 366.064.060 siendo este un valor de
rentabilidad muy atractivo.

Se calcul la Tasa interna de retorno modificada (TIRM), usando la Tasa obtenida en el clculo del
costo ponderado de capital (WACC), obteniendo una TIRM de 20.74% estando est por encima de la
tasa de oportunidad del proyecto (WACC) la cual es de 11.29% confirmndose la rentabilidad desde el
punto de vista del proyecto.

Tabla 16. Flujo de caja libre (FCL).

Ao 0 Ao 1 Ao 2
Utilidad operacional - - 1,412,397,980
Impuestos operacionales - - 466,091,333
Utilidad Operacionales * (1-Tx) - - 946,306,646
Depreciaciones - - -
Amortizaciones - - -
Variacion en CT - - -
Inversion en CT 2,067,415,930 - -
Inversion activos fijos y diferidos

Recuperacion - - 2,067,415,930
FCL -2,067,415,930 - 3,013,722,576
VPN (WACC) 366,064,060 Rentabilidad (TIRM) 20.74%

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.3.7 Periodo de repago del flujo de caja libre (FCL)

Otro tipo de anlisis de rentabilidad realizado es el clculo del periodo de repago (PRI) a partir del
Flujo de caja libre, en el cual se evidencia que el proyecto empieza a recibir el retorno de la inversin a
1.85 aos luego de su inicio.

Tabla 17. Periodo de repago del Flujo de caja libre (FCL).

Ao FC FC AJUS ACUMUL FALTANTE

0 -2,067,415,930 -2,067,415,930 - 2,067,415,930

1 - - - 2,067,415,930
2 3,013,722,576 2,433,479,990 2,433,479,990 -
PR 1.85 AOS

Fuente: Anlisis propio. 2012

2.3.8 FLUJO DE CAJA DE ACCIONISTAS (FCA)

A partir del Flujo de caja libre (FCL) y los datos del crdito tomado para la financiacin del proyecto, se
construy el Flujo de los accionistas (FCA), en el cual se us la Tasa de oportunidad (TIO) obtenida
para el inversionista en este tipo de proyectos de construccin y obtenida a partir del riesgo del medio
de la construccin, la cual es de 13.42%, obteniendo un Valor presente neto (VPN) de $ 412.806.629,
es decir que el proyecto cubre la tasa de oportunidad del inversionista (TIO) y adicionalmente gana $
412.806.629, siendo este un valor de rentabilidad muy atractivo para el inversionista.

Se obtuvo la Tasa interna de retorno modificada (TIRM), usando la Tasa de oportunidad calculada a
partir del riesgo llegando a una TIRM de 24.23% estando est por encima de la tasa de oportunidad
del proyecto del inversionista la cual es de 13.42% confirmndose la rentabilidad desde el punto de
vista netamente del inversionista o del dueo del proyecto.

Tabla 18. Flujo de caja de los accionistas (FCA).

Ao 0 Ao 1 Ao 2
FCL -2,067,415,930 - 3,013,722,576
Desembolso - 1,840,000,000 -
Aporte a K - - 1,840,000,000
Intereses - 63,155,731 19,191,832
Cuota - 63,155,731 1,859,191,832
Beneficio fiscal - - 20,841,391
FCA -2,067,415,930 1,776,844,269 1,175,372,135
VPN 412,806,629 Rentabilidad (TIRM) 24.23%

Fuente: Anlisis propio. 2012

8.3.9 Periodo de repago del flujo de caja de los accionistas (FCA)

Se clculo el periodo de repago (PRI) a partir del Flujo de caja de los accionistas (FCA), en el cual se
evidencia que el proyecto empieza a recibir el retorno de la inversin a 1.55 aos luego de su inicio.

Tabla 19. Periodo de repago del Flujo de caja de los accionistas (FCA).

Ao FC FC AJUS ACUMUL FALTANTE

0 -2,067,415,930 -2,067,415,930 - 2,067,415,930

1 1,776,844,269 1,566,574,666 1,566,574,666 500,841,264

2 1,175,372,135 913,647,893 2,480,222,559

PR 1.55 AOS

Fuente: Anlisis propio. 2012

 3. CONCLUSIONES

Para los proyectos, especficamente para los relacionados con el sector de la construccin e
ingeniera, la determinacin de la Tasa de oportunidad no se debe tomar como un valor
generalizado del mercado, se debe tener en cuenta el riesgo del sector, las condiciones de
estudios financieros realizados y la estructura del capital del proyecto, es decir se debe calcular la
tasa de oportunidad para cada proyecto ya que este es nico e irrepetible y poder aplicarla para la
determinacin de la rentabilidad desde el punto de vista del inversionista.

En los proyectos de construccin de vivienda que en su gran mayora se financian en un gran

porcentaje con deuda del sector financiero es un aspecto clave la determinacin del Costo
ponderado del capital (WACC) que satisface la tasa de rentabilidad esperada por la entidad
bancaria y por el inversionista, la cual se debe usar para determinar la rentabilidad desde el punto
de vista del proyecto.

De acuerdo con el Flujo de caja libre (FCL) y analizando la rentabilidad obtenida del proyecto se
concluye que se cubre el costo ponderado del capital (WACC) 11.29%, es decir se satisface la
tasa de oportunidad de los inversionistas y la tasa del crdito bancario, adicionalmente se tiene una
ganancia adicional de $ 366.064.060 obtenido del Valor presente neto (VPN) y la Tasa interna de
retorno modificada (TIRM) obtenida es de 20.74%, superando la tasa WACC siendo un proyecto
rentable y atractivo.

El periodo de repago (PRI) obtenido a partir del Flujo de caja libre (FCL) evidencia que el proyecto
empieza a recuperar la inversin a 1.85 aos del inicio del mismo, obtenindose esto antes de
finalizar el proyecto.

Analizando el Flujo de caja de los accionistas (FCA) y a partir de la rentabilidad obtenida se puede
decir que se satisface la Tasa de inters de oportunidad (TIO) del inversionista la cual es de
13.42% y adicionalmente se tiene una ganancia de $ 412.806.629 obtenida en el Valor presente
neto (VPN) y la Tasa interna de retorno modificada (TIRM) obtenida fue de 24.23% superando la
Tasa de oportunidad del inversionista haciendo este proyecto rentable para el mismo.

El periodo de repago (PRI) obtenido del Flujo de caja de los accionistas (FCA) muestra que el
inversionista comienza a recuperar su aporte a 1.55 aos.

Por las condiciones del modelo de construccin de vivienda y especficamente de esta empresa
constructora, se tiene la poltica de realizar subcontratacin de las obras de construccin
basndose en precios base calculados a partir de los anlisis de precios unitarios de forma tal que
no se tiene personal de mano de obra directa contratado por la empresa.

Un factor caracterstico que deben tener en cuenta los que desarrollen proyectos de construccin
de vivienda es la forma de capitalizacin del proyecto, para tal fin el lote donde se va a construir
debe ser aportado siempre por el inversionista, as mismo existe la modalidad de crdito
constructor emitida por el sistema bancario en la cual el banco va realizando los desembolsos del
crdito a medida que se va avanzando en la construccin, pagando durante el periodo de la
construccin solo los intereses y al final el saldo total de capital, usando los pagos recibidos luego
de entregar las viviendas terminadas.

En este tipo de proyectos se usa un encargo fiduciario que recibe los pagos de los clientes en la
etapa de planeacin y ventas, la fiduciaria mantiene estos dineros depositados y los entrega al
constructor cuando se inicia el primer mes de la construccin, a partir del inicio los dineros de
cuotas iniciales llegan directamente al constructor, lo cual debe evidenciarse en el flujo de caja.
 4. RECOMENDACIONES

En los proyectos de construccin es primordial la elaboracin de los presupuestos de obra con

base en las cantidades obtenidas de los estudios y diseos definitivos y a partir de cada uno
de estos tems poder realizar los anlisis de precios unitarios (APU) a partir de bases de datos
actualizadas de precios de mercado de materiales, equipo, mano de obra y subcontratos, con
el fin de evitar posibles variaciones al momento de ejecutar la obra y de esta forma no tener
sobrecostos en el proyecto.

El rea de ventas en este tipo de proyectos debe ajustarse a las proyecciones realizadas ya
que cualquier disminucin en las mismas puede desplazar el punto de equilibrio del proyecto y
de inicio de la construccin y afectar el flujo de caja, incrementando los costos fijos a raz de
una prolongacin en el proyecto.

Se recomienda para otro tipo de proyectos ingeniera poder realizar el anlisis financiero
contando con las condiciones particulares de cada uno ya que la forma de estructural el
capital y los modelos de financiacin con la banca varan entre un sector y otro, es decir cada
anlisis debe ser individual y personalizado para cada tipo de proyecto.

Para el caso de las empresas dedicadas a proyectos es recomendable estar actualizados en

las tasas de inters que ofrece el sector financiero, valores de riesgo pas y devaluacin frente
a moneda extranjera, esto para ser ms competitivos en el campo de estructuracin de
proyectos de mayos envergadura y de esta forma vender ideas innovadoras y sobre todo
rentables para los inversionistas.

Se debe tener muy en cuenta el aspecto ambiental de este tipo de proyectos pudiendo
ejecutar las obras dentro de la normatividad vigente y ocasionando el menor impacto posible.

El tema de control de calidad y seguridad industrial es ms que necesario en todo tipo de

proyecto y como tal ayuda a afrontarlo de mejor forma y a tener menor riesgo en su ejecucin.
 5. BIBLIOGRAFA

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construccin I Semestre de 2011. Pgina consultada el 3 de Marzo de 2012 En: http://
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[18] Suarez Salazar, 2005. Costos y tiempo en edificaciones. 3ra edicin. Ed Limusa. Mxico pag 25
ANEXOS