El Desalojo en inmueble, la
Particin, el Fondo de
Garanta y la Demanda
Reconvencional
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El siguiente recurso de aprendizaje RA2: "El Desalojo en inmueble, la Particin, el Fondo de
garanta y la Demanda Reconvencional", fue elaborado por el Profesor Julio Csar Matos, a
partir de las fuentes siguientes: Ciprin, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3. ed.).
Santo Domingo, Rep. Dominicana: Editora Centenario. Cedeo, V. (2006). Derecho Registral y
Jurisprudencial. (1a ed.). Repblica Dominicana: Editora Ediciones Jurdicas Trajano Potentini.
Gmez, W. (2007). Derecho Inmobiliario Registral. (2 ed.). Repblica Dominicana: editora
Grficos Integrados. Hernndez Hernndez, G. (2007). Registro de Inmueble la Ley de Registro
Inmobiliar. (1 ed.). Repblica Dominicana: Editora Soto Castillo. Este recurso contiene un
ponderado estudio en torno al procedimiento del desalojo, a la particin, a la demandada contra
el Fondo de Garanta y la demanda reconvencional. En cada uno de estos tpicos se plantea el
correspondiente procedimiento para incoarlo ante los tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria,
as tambin como de su marco legal que lo sustenta.
Sumario:
1. El desalojo en inmueble registrado.
2. Proceso judicial del desalojo.
3. Procedimiento en particin por ante la Jurisdiccin Inmobiliaria.
4. El Fondo de Garanta de inmuebles registrados.
5. Demanda reconvencional.
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1. El desalojo en inmueble registrado.- La base legal del procedimiento en desaloj en
inmueble registrado est contemplado en los artculos que van del 47 al 49 de la Ley de Registro
Inmobiliario. Tambin el Reglamento de los Tribunales de Tierras le dedica los artculos 161 y
162. El artculo 47 la Ley de Registro Inmobiliario nos da una definicin de desalojo en terrenos
registrados: Es el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble registrados de cualquier
ocupacin ilegal.
1.1 Procedimiento de desalojo administrativo por ante el abogado del Estado.- La
fuerza pblica para ejecutar el desalojo puede ser solicitada por ante el Abogado del Estado por
el titular del inmueble ocupado ilegalmente. Es necesario que est provisto del Certificado de
Ttulo, de una Constancia Anotada o de un Extracto de Certificado de Ttulo, en caso de que sea
copropietario del inmueble de que se trate.
El procedimiento a seguir para este tipo de desalojo es el siguiente:
a) El propietario del inmueble ocupado ilegalmente, o su representante legal, procede a
solicitar y obtener una autorizacin para iniciar el procedimiento de desalojo por ante el
Abogado del Estado.
b) El interesado en el desalojo procede a notificar por acto de alguacil de la Jurisdiccin
Inmobiliaria la autorizacin para iniciar el procedimiento de desalojo al intruso u ocupante ilegal
por un ministerial que est habilitado para cumplir esa funcin. Tambin le dar copia fiel del
Certificado de Ttulo del inmueble, y lo conminar para que en el plazo de quince das abandone
voluntariamente el inmueble ocupado a partir del da de la notificacin.
c) Vencido el plazo anterior, el Abogado del Estado le notificar al intruso un oficio
otorgndole otro plazo de quince das ms para que abandone el inmueble o se presente por su
oficina a depositar los alegatos que tiene por no desocupar el inmueble. En caso de que el
presunto intruso pruebe alguna calidad legal para ocupar el inmueble, entonces el Abogado del
Estado decidir en consecuencia, ya sea declinando el caso o declarando su incompetencia. En
este caso archivar el expediente. Pero si el ocupante ilegal no prueba la calidad legal, se
continuar con el procedimiento en desalojo.
d) El Abogado del Estado procede a verificar que los documentos en que se fundamenta
la solicitud de fuerza pblica para desalojo sean legalmente correctos. Estos documentos son los
siguientes: la instancia solicitando la autorizacin para el desalojo, el Certificado de Ttulo,
Extracto o Constancia Anotada del inmueble ilegalmente ocupado, el acto de alguacil que
notifica la autorizacin para desalojar, que otorga el primer plazo, el oficio del Abogado del
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Estado otorgando el segundo plazo, poder especial si acta un representante legal del propietario,
cualquier otro documento de rigor.
e) El Abogado del Estado ordena el desalojo del intruso. Se ejecuta el desalojo en un
plazo no mayor de treinta das, contado a partir de la orden. Y se realizar por medio de acto de
alguacil, mediante el proceso verbal de desalojo. Se depositar una copia de este acto en el
expediente del Abogado del Estado.
2. Proceso judicial del desalojo.- El desalojo judicial es un proceso que se instruye y se
falla siguiendo las reglas legales establecidas para el procedimiento de la litis de derechos
registrados. El desalojo ante la Jurisdiccin Inmobiliaria es una accin judicial principal o
accesoria a un procedimiento, ya sea porque se realice por va litigiosa o administrativa por ante
el abogado del Estado, que interpone el propietario del inmueble afectado o su apoderado legal y
tiene por objeto la expulsin de uno o varios ocupantes ilegales de ese inmueble registrado.
2.1 La accin del desalojo.- El desalojo en la Jurisdiccin Inmobiliaria es una
accin Judicial, lo que implica el apoderamiento formal de un tribunal que conocer de la
demanda. En este caso es el Tribunal de la Jurisdiccin Original competente de conformidad con
las reglas de la competencia territorial establecida legalmente en esa jurisdiccin, que se seguir
el procedimiento establecido para la Litis sobre derechos registrados.
Esta accin judicial puede ser principal o accesoria, lo que implica que puede darse
como un proceso que tiene como base o fundamento el desalojo del ocupante ilegal. El desalojo
por la va accesoria se plantea dentro de una accin principal. As, por ejemplo, se est llevando
una Litis sobre derechos registrados, sin importar su origen, causa o fundamento, en que
originalmente no se estableci la intencin de expulsin de ningn ocupante ilegal del inmueble
y, en el curso de esa Litis, la parte interesada plantea, incidentalmente, que se ordene el desalojo
correspondiente. El artculo 49 de la Ley de Registro Inmobiliario estipula que el desalojo, como
producto de un proceso judicial, puede ser ordenado por los jueces a solicitud de parte
interesada, del Abogado del Estado o de oficio. Creemos que el tribunal no debe ordenar de
oficio un desalojo. Esa medida tiene que ser solicitada por parte interesada. El juez, se supone,
que no es parte interesada, que es un rbitro en el proceso judicial que se lleva ante l. Por
ltimo, la sentencia irrevocable que ordena el desalojo tiene que notificarle por acto de alguacil
al intruso por lo menos quince das antes de proceder a su ejecucin. Si el intruso no obtempera a
desocupar el inmueble en el plazo de los quince das sealados anteriormente, el propietario
tendr derecho a solicitar al Abogado del Estado el auxilio de la fuerza pblica para ejecutar el
desalojo de inmueble registrado.
3. Procedimiento en particin por ante la Jurisdiccin Inmobiliaria.- En los trminos del
artculo 54 de la Ley de Registro Inmobiliario, la particin es el procedimiento mediante el cual
se hace cesar el estado de indivisin entre copropietarios, coherederos o copartcipes en un
inmueble registrado. El procedimiento en particin por ante la Jurisdiccin Inmobiliaria se
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puede realizar de forma amigable y de manera litigiosa, tal y como ha sido consagrado por los
artculos 54, 55 y 56 de la referida Ley de Registro Inmobiliario; 138 al 157 del Reglamento de
los Tribunales de Tierras; 172 al 179 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, y por el
prrafo IV del artculo 110 del Reglamento General de Registro de Ttulos.
3.1 Particin amigable.- Cuando exista ms de un inmueble sometido al proceso de
particin, las partes pueden apoderar el Tribunal de Jurisdiccin Original territorialmente
competente, siempre bajo la condicin de que por lo menos uno de los inmuebles objeto del
proceso sea de la competencia territorial de dicho tribunal. Para ello se debe hacer una solicitud o
instancia dirigida a ese tribunal acompaada de los documentos siguientes:
a) La propuesta de particin de los derechos. Los copropietarios, coherederos o copartcipes
deben elaborar una propuesta de particin de comn acuerdo, la cual puede ser
instrumentada por acto autntico o bajo firma privada debidamente legalizadas las firmas
por notario pblico. Ese acto debe contener de forma expresa la forma de dividir el
inmueble, as como el proyecto de subdivisin, es decir, le corresponde a los copropietarios
determinar en el acto de particin la forma en que se dividir el inmueble. Es menester
destacar que los trminos porcentuales que le corresponden a cada copropietario se refieren
al derecho mismo y no a la superficie del inmueble, es por ello que el tribunal al homologar
el acto de particin amigable y en consecuencia ordene el registro de los mismos, deber
hacerlo en trminos porcentuales y no en rea o metros ni valor, sino en por cientos. As, por
ejemplo, cuando se somete un procedimiento en determinacin de herederos, y las nicas
personas con calidad para recoger los bienes relictos por el de cujus, son dos hijos y la
esposa superviviente comn en bienes, y el inmueble tiene un rea de 400 metros cuadrados,
la forma en que deber registrarse los derechos de ese inmueble es de la siguiente manera: el
50% de los derechos para la esposa superviviente comn en bienes, 25% para uno de los
herederos y 25% para el otro heredero, cuya distribucin constituye el 100% de los derechos
que conforma el inmueble.
b) El proyecto de subdivisin del inmueble. Es necesario destacar que cuando el inmueble por
su naturaleza es indivisible, no es necesario someter el proyecto de subdivisin, es decir, si
se trata de un apartamento o de cualquier inmueble que sea indivisible. Cuando el inmueble
involucrado en una particin est sustentado en una constancia anotada y no se trate de una
unidad de condominio, previo o conjuntamente con la porcin, sea sta en naturaleza o en
condominio, debe procederse al deslinde para su correcta individualizacin.
c) El o los duplicados de certificados de ttulos correspondientes.
d) La certificacin del estado actual del inmueble, expedida por el Registrador de Ttulos
correspondiente.
e) Copia certificada de la decisin judicial de determinacin de herederos o del acto de
notoriedad que pruebe la calidad de los mismos, en caso de tratarse de particin entre
coherederos, si procediere.
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La propuesta de particin amigable, al ser ponderada por el Juez, conjuntamente con los
documentos requeridos por la ley, en caso de acogerla, proceder a la homologacin del acto de
particin amigable, y en consecuencia autorizar a las partes a someter el proyecto de
subdivisin ante la Direccin de Mensuras Catastrales correspondiente, si fuere necesario, toda
vez que si se trata de un inmueble y el mismo recae en poder de una de las partes, pues no hay
necesidad de someter el proyecto de subdivisin, ya que el inmueble no ser modificado, la
particin involucra la totalidad del inmueble. En caso de varios inmuebles que conformen el
expediente, el juez puede fallar parcialmente por inmueble. Cuando la Direccin Regional de
Mensuras Catastrales, una vez reciba y apruebe el aspecto tcnico de los trabajos de subdivisin
sometidos por las partes como consecuencia de la autorizacin recibida por el juez que decidi la
particin amigable, remitir dicha aprobacin al Tribunal, y una vez recibida la aprobacin de los
trabajos de mensuras relativo a la subdivisin del inmueble objeto del proceso de particin
amigable, el Tribunal ordenar al Registro de Ttulos correspondiente que efecte el registro de
las modificaciones resultantes de la subdivisin.
3.2 La particin litigiosa.- La particin litigiosa tiene su origen en el principio jurdico
establecido sobre la base de que nadie puede obligarse a permanecer en el estado de indivisin a
pesar de los pactos y prohibiciones que hubiere en el contrario. Dicho principio est consagrado
en el artculo 815 del Cdigo Civil. Cuando se trata de una particin litigiosa, los Tribunales de
la Jurisdiccin Inmobiliaria la deben conocer de manera controvertida, estos es siguiendo el
procedimiento instituido para las Litis sobre derecho registrado.
La competencia de los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria para conocer de la
demanda en particin de bienes inmuebles de forma litigiosa es relativa, es decir, que la
competencia del Tribunal de Jurisdiccin Original que la est conociendo est subordinada a
algunas condiciones, que de cumplirse, dejara de ser competente la Jurisdiccin Inmobiliaria y
pasara a su competencia original, que son los tribunales de derecho comn, en sus atribuciones
civiles.
Cuando el Tribunal de Jurisdiccin Original est apoderado de una litis sobre derechos
registrado, cuya finalidad jurdica tiene por naturaleza una demanda en particin litigiosa entre
herederos, copropietarios o coparticipes de un inmueble registrado, en virtud de lo dispuesto por
los artculos 56 prrafo 2 de la Ley de Registro Inmobiliario; artculos 148 al 157 del
Reglamento de los Tribunales de Tierras; artculo 176 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales, su competencia est limita a los bienes inmuebles registrados o que se encuentren en
el curso del proceso de saneamiento inmobiliario, ya que el Tribunal competente para conocer i
ventilar este tipo de demanda lo es la Jurisdiccin civil ordinario, sobre la base de que la
competencia de los Tribunales civiles es ms amplia y cuya atribucin abarca los muebles no
registrado. Esta cuestin es la que da primaca a la Jurisdiccin Ordinaria para ventilar este tipo
de accin.
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El artculo 56 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que: cualquier copropietario,
coheredero o coparticipe de un derecho registrado indiviso puede solicitar la particin al
Tribunal de Jurisdiccin Original correspondiente. Disponiendo dicho texto legal en sus en sus
prrafos 2 y 4, lo siguiente: prrafo 2: para los casos contradictorios de particin de derechos
registrados indivisos, actuar de acuerdo al procedimiento establecido en las Litis sobre derechos
registrados prrafo 4: cuando una particin se torne litigiosa, y una de las partes solicite la
declinatoria por estar la Jurisdiccin Inmobiliaria conociendo del caso, la Jurisdiccin
Inmobiliaria debe declinar el mismo. De estas disposiciones se infiere el aspecto relativo a la
competencia de los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria para conocer de la particin
litigiosa entre copropietario, coherederos o coparticipe de un derecho registrado indiviso.
Cuando el inmueble registrado objeto de una particin litigiosa es indivisible por
naturaleza o tiene las causas de indivisibilidad, el juez o tribunal dispondr su venta en pblica
subasta cumpliendo con los establecido con los artculos 827 y 1686 del Cdigo Civil y 974 del
Cdigo de Procedimiento Civil.
La sentencia que dicte el Tribunal de Jurisdiccin Original, como consecuencia del
procedimiento en particin litigiosa es susceptible de ser recurrida en apelacin en virtud de los
artculos 79 y siguientes de la Ley de Registro Inmobiliario.
4. El Fondo de Garanta de inmuebles registrados.- Lo que hoy se conoce como fondo de
garanta, la derogada Ley 1542 de 1947 de Registro de Tierras lo designaba con el nombre de
fondo de seguros de terrenos registrados. En efecto, la actual Ley 108-05 le llama Fondo de
Garanta de Inmuebles Registrados, en su artculo 39. Esta institucin jurdica es la garanta
establecida a los fines de indemnizar a las personas que sin negligencia de su parte y actuando de
buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicacin de la referida Ley de Registro Inmobiliario.
Este fondo obtiene sus recursos con las contribuciones que hacen los usuarios del sistema a
travs de tasas de servicios, y para esos fines el artculo 40 de la misma ley antes mencionada
establece que para integrar el fondo de garanta de inmuebles registrados, y para el
funcionamiento y sostenibilidad de la Jurisdiccin Inmobiliaria, se establece una contribucin
especial que recae sobre los inmuebles que se registran por primera vez y por cada vez que se
emita un nuevo Certificado de Ttulo, producto de una transmisin de derechos reales.
El Registro de Ttulos no proceder a expedir el Certificado de Ttulo del inmueble
adjudicado, a menos que se pague el 0.5 por ciento del valor del inmueble adjudicado por
primera vez; cinco mil peos, cada vez que se emita un nuevo Certificado de Ttulo producto de la
transmisin de derechos reales de acuerdo con el artculo 42, prrafo III de la Ley de la materia.
Quedan exentos de esta contribucin especial los inmuebles siguientes:
a) Los inmuebles que se adjudiquen a favor del Estado.
b) Los inmuebles que se adjudique a favor de instituciones benficas.
c) Los inmuebles que se adjudiquen a favor de organizaciones religiosas.
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d) Los inmuebles cuyos valores individuales no excedan el equivalente a trescientos salarios
mnimos establecidos para el personal del sector pblico.
En relacin al pago de los cinco mil pesos por traspaso tambin quedan exonerados o
exentos del pago los solares urbanos edificados destinados a viviendas que se encuentran
exentados del pago de acuerdo a la Ley No. 18-88, del 5 de febrero de 1988.
4.1 Destino y administracin de los fondos.- De conformidad con la Ley de la materia, la
custodia y administracin del fondo de garanta estar a cargo de un Consejo de Administracin
designado por la Suprema corte de Justicia. Esta facultad que se le da a la suprema Corte de
Justicia para designar este consejo est contenida en el artculo 44 de la Ley de Registro
Inmobiliario.
4.2 Tribunal competente para conocer sobre la demanda contra el fondo de garanta.-
El procedimiento a seguir para esta demanda es el mismo al utilizado para la litis de derechos
registrados, as lo ha establecido el artculo 160 del Reglamento de los Tribunales de Tierras, al
decir: La accin para enmendar el perjuicio se conocer siguiendo el procedimiento establecido
por la ley y el presente reglamento para la litis de derechos registrados. Esta demanda puede
recorrer dos grados de jurisdiccin, por lo que el procedimiento se inicia primero con una
instancia motivada en hechos y derecho, especificando en qu consiste el perjuicio recibido por
la aplicacin de la Ley de Registro Inmobiliario.
Esa instancia se deposita ante el Tribunal de Jurisdiccin Original territorialmente
competente, tomando en consideracin la ubicacin fsica del inmueble; como segundo paso, se
le notifica la instancia en el plazo de la octava franca de ley al Fondo de Garanta o su
administrador, dndole copia en cabeza de la misma, en virtud de la prerrogativa del artculo 30
de la Ley de Registro Inmobiliario; el tercer paso, consiste en depositar ante el Tribunal de
Jurisdiccin Inmobiliaria apoderado, el acto de alguacil como prueba de que se notific la
instancia al Fondo de Garanta, cuyo deposito debe ser antes de los diez das del depsito de la
instancia; por ltimo paso, se solicita fijacin de audiencia y se cita a la contra parte por acto de
alguacil de la Jurisdiccin Inmobiliaria para que comparezca a la audiencia. Como se sigue el
procedimiento de la litis, en principio se van a celebrar dos audiencias, una de pruebas y otra
para conclusiones al fondo. Esta es una de las excepciones donde la Jurisdiccin Inmobiliaria
conoce acciones personales, porque en esta Jurisdiccin slo se conocen acciones reales
inmobiliarias.
La sentencia que dicta el Juez de Jurisdiccin Original debe ordenar el resarcimiento al
perjudicado fijando por la misma sentencia el monto a resarcir.
4.3 Condiciones que debe reunir la parte demandante para que su demanda sea
admisible.- Para que una persona fsica o moral tenga calidad o inters para demandar el fondo
de garanta, tiene que haber sido perjudicada en la aplicacin de la Ley de Registro Inmobiliario
sin negligencia de su parte, no importa que el perjuicio lo haya recibido durante el saneamiento o
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posterior a l, an despus que el terreno se haya registrado, y an tambin producto de una
transferencia. De acurdo a la Ley de Registro Inmobiliario se precisan las condiciones siguientes
para que una demanda contra el fondo de garanta sea admisible:
1. Que la persona que intente la accin haya sido perjudicada con la aplicacin de la Ley en un
derecho o terreno, pero que el perjuicio recibido no sea producto de su negligencia, sino por
mera aplicacin de la Ley de Registro Inmobiliario.
2. Que el perjuicio ocasionado no provenga de errores tcnicamente admisibles en la ejecucin
del levantamiento parcelario, es decir, errores que pueden ser corregidos.
3. Que la persona fsica o moral lesionada con la aplicacin de la Ley no tenga posibilidad de
ejercer uno de los recursos establecidos, ninguna otra accin, es decir, que no pueda apelar,
interponer el recurso de revisin por causa de fraude, incoar una Litis sobre derechos registrados,
etc., que todas las dems vas de derecho estn cerradas.
4. Debe intentar o demandar antes de que expire el plazo de veinte aos.
5. Demanda reconvencional.- Las demandas reconvencionales son las que persiguen, a
veces, obtener del demandante, adems del rechazamiento de la demanda, una condenacin
pecuniaria en su contra. Estas demandas solo competen al demandado con el objeto de resarcir
los daos que le ha causado la demanda en litis hecha por el demandante. Cuando el demandado
responde la demanda del demandante, solicitando la nulidad por ejemplo, del acto que pide que
se ejecute, se llama demanda reconvencional, o sea, que las demandas reconvencionales no son
slo para reclamar una indemnizacin, sino que son defensas del demandado.
El fundamento jurdico de la demanda reconvencional para reclamar una indemnizacin
en la Jurisdiccin Inmobiliaria, est establecido en el artculo 31 de la Ley de Registro
Inmobiliario, el cual dice: Si queda demostrado el proceso la falta de fundamento de la demanda,
porque la misma haya sido ejercida con ligereza censurable o con el propsito deliberado de
hacer dao, el juez podr ordenar la reparacin por daos y perjuicios correspondiente, conforme
a lo dispuesto por el Cdigo Civil.
Prrafo: Slo pueden introducirse demanda en reparaciones como parte de un proceso y
no como accin principal, mediante una demanda reconvencional notificada al demandante
principal por acto de alguacil en el curso del proceso.
Este artculo enmarca las condiciones que deben reunirse para poder lanzar una demanda
reconvencional, no basta que a usted lo hayan demandado, sino que aparte de esta accin es
menester otros requisitos, sin ellos la referida demanda no tendra xito. En efecto, del referido
artculo se deducen las siguientes condiciones que debe reunir para incoar una demanda
reconvencional:
a) Tiene que haber una demanda principal en curso contra el demandante reconvencional.
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b) La demanda reconvencional tiene que ser accesoria a la principal, es decir, que tiene que
hacerse en el mismo proceso que se conoce la Litis porque sta no es una accin principal.
c) Tiene que ser notificada por acto de alguacil a la parte demandante.
d) El caso tiene que estar en la fase de instruccin, esto es, no pendiente de fallo.
Si el demandante reconvencional no cumple con estas condiciones o a falta de una de ellas, hace
que su demanda sea inadmisible. En relacin al xito o no de la demanda reconvencional, no
basta reunir todas las condiciones que se han enumerado, sino que compete al demandante
reconvencional probar que la demanda principal en su contra, ha sido ejercida con el propsito
deliberado de hacerle dao y luego que pruebe que fue con ese propsito, entonces tiene que
probar el dao recibido para que el juez pueda ordenar la reparacin moral. Todo esto en virtud
de los artculos 1382 y siguientes del Cdigo Civil.
De acurdo a las previsiones del artculo 464 del Cdigo de Procedimiento Civil, que es
supletorio en la Jurisdiccin Inmobiliaria, la demanda reconvencional puede ser interpuesta por
primera vez en grado de apelacin.
5.1 Personas que pueden intentar la demanda reconvencional.- En la Jurisdiccin
Inmobiliaria, nicamente puede intentarla la parte demandada, en material civil ordinaria
tambin se admite al garante poniendo en causa al demandado y l pasa a ser el papel del
demandado.
5.2 Procedimiento para incoar la demanda reconvencional.- Esta demanda se admite
por una instancia motivada en hechos y derecho depositada en la Secretara del Tribunal que est
apoderado de la Litis. Tambin puede hacerse esa motivacin en el mismo acto de alguacil que
sirve para notificar la demanda del demandante principal, hoy demandado reconvencional. En
cualquier casi que se haga la demanda, tiene que ser notificada a la otra parte para que la misma
sea admisible.
Luego, el acto de alguacil con que se notific la demanda debe depositarse en el Tribunal,
como prueba de que se dio cumplimiento a las disposiciones del artculo 31 de la Ley de la
materia.
Por ltimo, el da de la audiencia el abogado se constituye de manera reconvencional.
