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UNIVERSIDAD PRIVADA DEL NORTE
FACULTAD DE ARQUITECTURA DE DISEO Y URBANISMO
INFORME N2 DE DERECHO URBANO
HABILITACION URBANA
PRESENTADO POR:
JARA CASTILLO DARLY ALEJANDRA (368563)
DOCENTE:
ARQ. LUI AUGUSTO CADILLO
PERU-LIMA
2017-II
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INDICE
Introduccin ............................................................................................................................... 1
Antecedentes Generales ............................................................................................................. 3
Objetivos ................................................................................................................................... 4
Marco Terico ........................................................................................................................... 4
Por su naturaleza ....................................................................................................................... 5
Por su ubicacin ........................................................................................................................ 7
Por su zonificacin .................................................................................................................... 7
Manual Para Un Diseo Arquitectnico De Habilitacin Urbana ............................................ 7
Proyecto de Habilitacin Urbana (HHUU): .............................................................................. 8
Proyectos de especialidades: ..................................................................................................... 9
Trmites Municipales: ............................................................................................................... 9
Trmite de licencias: ................................................................................................................. 9
Trabajos preliminares: ............................................................................................................... 9
Construccin .............................................................................................................................. 9
Post-Construccin: .................................................................................................................... 9
Trmites de recepcin: .............................................................................................................. 9
Movimiento de tierras : ........................................................................................................... 16
Instalaciones elctricas: ........................................................................................................... 16
Instalaciones Sanitarias: .......................................................................................................... 16
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Ubicacin de la tarea: .............................................................................................................. 17
Descripcin de tarea: ............................................................................................................... 17
Utilizacin de formatos: .......................................................................................................... 17
Aplicacin de metodologa:..................................................................................................... 17
Conclusiones y Recomendaciones .......................................................................................... 17
Revision de la Literatura ..................................................................................................... 19
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Introduccin
En la actualidad las Habilitaciones Urbanas est muy prximo a una problemtica nacional
que es de la Vivienda, en cuanto se refiere a la titulacin de lotes que son los que finalmente
darn acceso a la propiedad. Sin embargo si bien cubre en una gran porcentaje lo que se
refiere a la vivienda, existen otros tipos de habilitaciones que tienen tambin que ver con el
Desarrollo Urbano Nacional.
Este problema se ha agravado en forma muy dramtica en los ltimos aos y en forma muy
especial en el rea metropolitana de Lima, debido al excesivo centralismo
Sin embargo el tratamiento y los procedimientos de formalizacin de las Habilitaciones
Urbanas, solo son una parte de este gran problema.
Las Municipalidades, como organismos de desarrollo local, son los ms indicados para llevar
adelante estos procesos tcnicos, como una manera de buscar formas descentralizadoras de
desarrollo local.
Es por ello que en el siguiente informe se explicara los antecedentes y procedimiento que se
debe hacer al realizar una rehabilitacin urbana con fines de vivienda para estudiante del
extranjero y de provincia que en esta ocasin se realizara en los olivos
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IMAGEN N 1 Fuente google maps
IMAGEN N 2 Fuente google maps
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Antecedentes Generales
La ciudad de Lima Metropolitana tiene como una de sus caractersticas que en casi toda su
periferia an se puede encontrar grandes extensiones de terrenos de cultivo que
paulatinamente vienen siendo pobladas. En los ltimos aos el desarrollo inmobiliario en
Lima, ha estado orientado hacia estos conos de la ciudad, siendo el cono norte uno de los que
ha tenido mayor crecimiento.
En el lapso entre los aos 90s y estos ltimos aos, se ha visto que Lima ha tenido
importantes cambios, los cuales podemos enumerarlos en 3 cambios principales (Olearte,
2007, pg. 15)
Primero: Lima ha crecido demogrfica, econmica y territorialmente.
Segundo: La consolidacin de cuatro centros urbanos: el centro-poltico (Lima cuadrada), el
centro financiero (San Isidro), varios centros comerciales (Jockey Plaza, San Miguel, Cono
Norte) y el Callao como el centro internacional. Estos centros son los que organizan las
actividades econmicas y burocrticas de Lima.
Tercero: La mejora de la infraestructura urbana, adems del boom de la construccin de
edificios de vivienda y de servicios, que ha permitido reducir el dficit de vivienda para las
clases medias.
Podemos considerar que se tiene dos tipos de crecimientos en cuanto a habilitaciones
urbanas dentro de la ciudad, una la denominada urbanizacin formal y la urbanizacin
espontnea (Olearte, 2007) como fcilmente se puede deducir la urbanizacin formal es
aquella que es promovida por empresas privadas y que ha tenido un crecimiento debido a la
estabilidad y mejora econmica en los sectores altos y medios, quienes son los que compran
estas nuevas propiedades.
A continuacin, se presenta un grfico en donde se visualiza la evolucin de la poblacin
censada en el departamento de Lima y su tasa de crecimiento promedio anual.
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IMAGEN N3 Crecimiento poblacional del departamento de Lima (Fuente INEI)
Si bien es cierto que la urbanizacin formal ha ido en aumento, es visible que el
crecimiento de la ciudad est dado en su gran mayora por la urbanizacin espontnea lo
cual genera un desorden en la urbe. Ambos tipos de crecimiento urbanstico van dando la
forma a nuestra ciudad, en la cual se ve que hay zonas donde el crecimiento est impulsado
por la necesidad y otras por la estabilidad econmica.
Objetivos
Como objetivo puntual tenemos los siguientes:
Conocer los procesos de gestin y constructivos para una habilitacin urbana.
Marco Terico
La habilitacin urbana Es el proceso de convertir un terreno rstico
En urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y
recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes de
comunicaciones.
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La urbanizacin es la masa de la poblacin bajo el molde de urbanismo y que simultneamente
refleja, geogrficamente actividades econmicas secundarias y terciarias, transformando hacia el uso
del suelo.
Est claro entonces que la sola movilizacin de la poblacin del campo a la ciudad, no constituye sino
una de las manifestaciones del proceso de la urbanizacin.
Tipos De Habilitacion Urbana
Por su naturaleza
Habilitaciones urbanas regulares
Est conformado por una base legal que le establece etapas de desarrollo, requisitos y
regulaciones
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Habilitaciones urbanas en va de regularizacin
Son las agrupaciones o asentamientos urbanos que se adecua en lo mnimo posible a las
normas legales ya establecidas.
Tabla 1: Reglamento de derecho
TIPO DE HABILITACIN
USOS
VIVIENDA COMERCIAL INDUSTRIAL ESPECIALES
VAS LOCALES PRINCIPALES
ACERAS O 1.80-2.40-3.00 3.00 2.40-3.00 3.00
VEREDAS
ESTACIONAMIENTO 2.20-3.00 3.00 3.00 3.00-6.00
CALZADAS O 3.00-3.30-3.60 3.30-3.60 3.60 3.30-3.60
PISTAS
VAS LOCALES SECUNDARIAS
ACERAS O 0.60-1.20 2.40 1.80 1.80-2.40
VEREDAS
ESTACIONAMIENTO 1.80 5.40 3.00 2.20-5.40
CALZADAS O 2.70 3.00 3.60 3.00
PISTAS
Las urbanizaciones pueden ser de diferentes tipos, los cuales se establecen en funciona 3
factores concurrentes densidad mxima permisible
Calidad mnima de obras
Modalidad de ejecucin
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Habilitaciones urbanas progresivas
Son terrenos erizos las cuales sufren superposiciones de caracteres fsicos y legales
TIPO AREA MINIMA DE FRENTE MINIMO DE TIPO DE VIVIENDA
LOTE LOTE
1 450M2 15 ML UNIFAMILIAR
2 300M2 10ML UNIFAMILIAR
3 160M2 8ML UNIFAMILIAR
4 90M2 6ML UNIFAMILIAR
5 (*) (*) UNIFAM.Y MULTIFAM.
6 450M2 15 MULTIFAMILIAR
Por su ubicacin
Ubicadas en reas ribereas
Ubicadas fuera del rea de expansin urbana
Ubicadas en rea de expansin urbana
Ubicadas en rea urbana
Por su zonificacin
Habilitaciones pre urbanas
Sobre la zonificacin PU de huertos y pecuarias
Habilitaciones Urbanas para uso de vivienda
Sobre la residenciales y viviendas
Manual Para Un Diseo Arquitectnico De Habilitacin Urbana
Etapas Del Proyecto Inmobiliario
Al hablar de una habilitacin urbana, previamente debemos conceptualizar un desarrollo
urbano como un proyecto global, el cual consta de diferentes etapas en las cuales primero se
idealiza la urbanizacin, se disea y elabora los proyectos de especialidad, (estudio de suelos,
arquitectura de la urbanizacin y los proyectos sanitario y elctrico) se tramita las licencias y
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permisos ante las autoridades respectivas, continuando con los trabajos preliminares
(denominada pre-construccin en el caso especfico de la inmobiliaria en estudio) seguido de
la venta de lotes, para finalmente llegar a la construccin y la posterior entrega de la
urbanizacin a la municipalidad a la que pertenece, luego del cual se tiene an un perodo de
Postconstruccin donde se atiende a los clientes para su completa satisfaccin.
Para la elaboracin de la presente tesis se prepar en varios diagramas de flujo la visin
completa del proyecto, con un diagrama general y luego divido en etapas, las cuales
menciono a continuacin:
Diagrama general.
Diagrama de Proyectos de especialidades.
Diagrama de Licencias.
Diagrama de trabajos preliminares o pre-construccin.
Diagrama de construccin
A continuacin se presentan y explican cada uno de los diagramas mencionados, con los
cuales se busca esquematizar el monitoreo y control de proyectos en una empresa que tenga
como proyecto una habilitacin urbana.
Diagrama general
En este diagrama visualizamos las etapas en las que se divide el proyecto desde su
concepcin hasta la entrega del producto final que vienen a ser los lotes independizados.
Algunos de los conceptos utilizados en el diagrama se detallan a continuacin:
Proyecto de Habilitacin Urbana (HHUU): Dentro del rea de Habilitaciones Urbanas, un
proyecto inmobiliario es el conjunto de diseos, trmites, flujos de caja y gestiones que llevan
a construir una nueva urbanizacin la cual tiene como finalidad la venta de lotes comerciales
o unifamiliares.
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Proyectos de especialidades: Estos son todos los proyectos necesarios para la ejecucin de
la nueva urbanizacin, tales como saneamiento, electrificacin, planos de lotizacin, estudio
de suelos, etc.
Trmites Municipales: Son los trmites que se deben realizar previo al inicio de las ventas
de un proyecto inmobiliario, los cuales son: cambio de zonificacin y vas, resolucin de
habilitacin urbana (licencia de construccin), etc.
Trmite de licencias: Consiste en la obtencin de licencias ante las entidades prestadoras de
servicios bsicos previo a la construccin de la urbanizacin. Las principales licencias son:
factibilidad de servicio de agua potable y alcantarillado, factibilidad de suministro elctrico,
Certificado de Inexistencias de Restos Arqueolgicos (CIRA), etc.
Trabajos preliminares: Son las obras que se ejecutan para la venta de los lotes a los
clientes, construyendo vas de acceso provisionales, cercado del terreno, etc. Esta etapa puede
ser omitida en el flujo ya que depende del modo de venta que tenga la empresa inmobiliaria.
En el caso particular de la empresa en estudio, a esta etapa se denomina Pre-Construccin, ya
que es previo a la construccin de la habilitacin urbana propiamente dicha.
Construccin: Es la etapa del flujo en el cul se ejecutan las obras civiles, movimiento de
tierras, saneamiento, electrificacin y otras obras complementarias (defensa riberea, canales,
etc.) para construir la urbanizacin futura.
Post-Construccin: En esta etapa interviene otra rea de la empresa inmobiliaria (Servicio al
cliente), que se encarga de recepcionar la urbanizacin culminada, con la finalidad de realizar
un check list para que luego el staff de obras proceda a
corregirlas para la posterior entrega de lotes a los clientes.
Trmites de recepcin: Son todos los trmites necesarios para poder proceder con la
independizacin de los lotes de cada cliente. Para esto es necesario obtener:
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Resolucin de recepcin de obras de saneamiento. o Resolucin de recepcin de obras de
electrificacin. o Recepcin de Urbanizacin de parte de la Municipalidad.
Trmites de cesin en uso de reas ocupadas por estructuras sanitarias (en caso exista
reservorios, cmaras de bombeo, etc.) a favor de la concesionaria de saneamiento.
Inscripcin de reas de aportes a entidades correspondientes.
El diagrama general se puede visualizar a continuacin:
Imagen N 4.- Diagrama general de un proyecto inmobiliario de habilitacin urbana
Fuente propia
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Diagrama De Proyectos De Especialidades
Para llegar a la ejecucin del proyecto inmobiliario, previamente se tiene que elaborar todos
los proyectos tcnicos para su posterior ejecucin. Entre estos proyectos y/o estudios tenemos
(Ver imagen N 3, en la pgina 9):
El estudio de suelos (para pavimentacin y alcantarillado).
El proyecto de saneamiento (Agua Potable, Alcantarillado, reservorio, etc.).
Proyecto de electrificacin (Alumbrado pblico y redes de baja y media tensin).
En caso de que sea un rea cercana a zonas arqueolgicas ser necesario un informe de restos
arqueolgicos.
En caso que no sea una zona arqueolgica, se tramita el Certificado de Inexistencia de Restos
Arqueolgicos (CIRA).
Adems se debe analizar si son necesarios otros tipos de proyectos como una defensa
riberea, en caso la urbanizacin este cercano a un ro, canales de regado, etc.
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Imagen N5 Diagrama de proyectos de especialidades para un proyecto inmobiliario de una
Habilitacin urbana (Fuente Propia)
Diagrama De Licencias
Es necesario para un proyecto de habilitacin urbana tener en claro cules son todas las
licencias que se deben tramitar antes y despus de la ejecucin de las obras. A continuacin
se presenta un diagrama de flujo en el cual se contempla todos los trmites necesarios en un
orden secuencial, indicando los trmites ante la municipalidad y certificados tanto de la
concesionaria de los servicios de agua potable y alcantarillado como de la concesionaria del
suministro elctrico. Todo este conjunto de licencias permite que al final de la construccin la
urbanizacin pueda ser recepcionada por la Municipalidad correspondiente
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IMAGEN N 6 Diagrama de licencias para una habilitacin urbana. (Fuente Propia)
Diagrama De Pre-Construccin
Una de las etapas de una habilitacin urbana en la empresa en estudio, es la denominada pre-
construccin, que no es ms que los trabajos preliminares previo a la construccin de la
HHUU. En esta etapa lo que busca la empresa es acondicionar el terreno para la visita de los
clientes, de esta manera se empiezan a vender lotes sin haber iniciado an con la habilitacin
de la urbanizacin propiamente dicha (ver imagen N 5, pgina nmero 13).
Los trabajos que se realizan en esta etapa de pre-construccin son orientados para la venta de
los lotes, y directamente relacionados con el rea de Marketing y la Gerencia de ventas.
Algunos de los trabajos necesarios para la visita de los clientes son: nivelacin de vas de
accesos provisionales, sembrado de grass y plantas en parques, colocacin de letreros
indicando las manzanas de la urbanizacin, construccin de prticos provisionales y el
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cercado de la urbanizacin mediante un muro provisional tipo pirca o similar con la finalidad
que sea ornamental para el terreno que se habilitar.
El detalle de los trabajos a realizar se presenta a continuacin (Imagen N 5):
IMAGEN N 7Diagrama de pre-construccin para una HHUU. (Fuente Propia)
Diagrama De Construccin
este diagrama de flujo es el ms importante ya que muestra todo el que se sigue para la
construccin de una urbanizacin. Como se puede observar se tiene tres Contratistas
principales los cuales son:
Contratista de Movimiento de Tierras.
Contratista de obras de Saneamiento.
Contratista de obras de Electrificacin.
En el diagrama podemos visualizar que el contratista de Movimiento de Tierras entra en dos
etapas diferentes, esto es debido a que primero hace el corte a nivel de subrasante para que
inmediatamente despus entren los contratista de Obras de Saneamiento y de Electrificacin,
al terminar estos dos con sus actividades retorna el contratista de Movimiento de Tierras para
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el refine del corte a nivel de subrasante y para la colacin de base y asfalto, previo vaciado de
sardineles y veredas.
En el diagrama se podr observar que los recuadros pequeos de colores, indican ITEMS
referidos a formatos de los procesos constructivos a detalle de cada contratista, en donde se
indican la actividad especfica a desarrollar y la supervisin que se debe llevar en cada una de
ellas
Perfil Econmico
Para que se pueda tener una idea de los costos que involucra la construccin de una
habilitacin urbana, se observa que casi un 50% de la inversin es la que se hace en la etapa
de construccin, motivo por el cual es importante implementar mejoras para que estos costos
se mantengan. En base a este perfil es que se elabor un cuadro de seguimiento para el
proyecto, en donde involucra las licencias y trmites necesarios desde la etapa de proyecto
hasta la entrega de los terrenos.
Control y Seguimiento: Etapa Construccin
Tal y como se coment respecto al diagrama de construccin, en cada actividad saltante se ve
un recuadro de tem, el cual se encuentra con un color representativo del contratista. Estos
tems hacen referencia a un formato especial para cada contratista en donde figura la
actividad con su detalle, supervisin topogrfica y con un documento de conformidad para
ser visado por el supervisor (estos documentos al momento de realizar la presente tesis an se
encontraban como propuesta y futura elaboracin), adems se incluye las actividades que
deben ser aprobadas por la concesionaria de saneamiento y de electrificacin, y en esta
misma casilla se muestra la supervisin para control el control de calidad ya sea de
compactacin, rotura de probetas de concreto e indicando en que actividades se visan
documentos de conformidad respecto a la cuadrilla topogrfica.
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Procesos Constructivos
Para la identificacin de procesos, fue necesario reunirse con cada residente de cada
contratista (Movimiento de tierras, obras de saneamiento y electrificacin), de esta manera se
establecieron los procesos a seguir para cada actividad. Los procesos propuestos para cada
especialidad se encuentra adjunto en los anexos. Debemos aclarar que estos procesos fueron
los identificados durante la ejecucin de las obras, y que los formatos y documentos de
conformidad an quedaron pendientes de elaboracin por parte del equipo de obra y posterior
aprobacin la gerencia de proyectos.
Control Topogrfico: Herramienta Fundamental
Como se puede apreciar, en los procesos constructivos se tiene una columna referida al
control topogrfico, para hacer efectivo este control topogrfico se prepararon formatos lo
ms simples y concisos posibles para que sean utilizados por las cuadrillas topogrficas en
campo.
Los formatos preparados son de acuerda a cada especialidad y se agrupan de la siguiente
manera
Movimiento de tierras :
Control de ejes y niveles
Control de vas
Instalaciones elctricas:
Control de alineamiento y control vertical. Red primaria, secundaria y postes.
Instalacin de Cruzadas.
Instalaciones Sanitarias:
Control de buzones (control de trazo, replanteo e instalacin de buzones)
Control de tuberas de desage.
Metodologa del control y monitoreo obras de HHUU
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la metodologa propuesta a seguir en base a todos los archivos creados, desde el diagrama de
la construccin, proceso constructivo y formato de control topogrfico.
Ubicacin de la tarea: Cada una de las tres etapas de construccin est dividida en tareas o
tems
Descripcin de tarea: Cada tarea tiene una descripcin del trabajo a realizar
Utilizacin de formatos: El ingeniero a cargo supervisara cada tarea documentando sus
observaciones en los formatos preparados, de modo de dar su aprobacin o desaprobacin de
la tarea realizada. En caso de los documentos tcnicos, an estn en elaboracin pero
deberan formar parte del control de obras.
Aplicacin de metodologa: Es importante educar a las partes (contratistas, supervisin,
topgrafos, etc.) y explicarles la forma de trabajo desde un inicio de las obras.
De esta manera lo que se busc es poder estandarizar y homologar los procesos dentro de la
etapa de construccin de la HHUU, relacionndolos con la calidad y supervisin de cada
proceso. Este es un primer paso necesario para poder implementar cualquier tipo de mejora.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
En conclusin el trabajo fue hecho para saber los procedimientos legales que se debe realizar
para realizar una habilitacin urbana de lo cual se puede tomar como recomendaciones los
siguientes puntos
*para la habilitacin urbana se necesita un predio rural ya que este se convertir en predio
urbano para poder hacerlo habitable para dotarlo de agua, luz, desage, pista y vereda un
lugar donde se pueda vivir
*vas pblicas (jirones, calles y reas verdes) y eso depende de la municipalidad porque
revisa las condiciones porque ellos deciden el rea
*para realizar habilitaciones urbanas se necesita que el trmite es decir el proceso se haga en
la municipalidad
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*cmo saber si el vendedor est autorizado en vender el lote? existe un registro que
garantiza la venta eso se encuentra en la municipalidad
*habilitacin urbana con construccin simultanea que significa que se va a pre independizar
los lotes c/u previamente con la inscripcin con la pre declaratoria de fbricas
*habilitacin urbana de oficio es cuando hay servicios y se encuentra en la ciudad
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Revisin de la Literatura
Olearte, G. E. (2007).
http://www.bdigital.unal.edu.co/5205/15/395107.20117.pdf
http://www.munlima.gob.pe/tramites/licencia-de-habilitacion-urbana-aprobacion-de-
proyectos-modalidad-c-con-dictamen-de-comision-tecnica
-reglamento nacional de edificaciones, cmara peruana de la construccin, edicin 2006
