ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 31
CAPITULO II
ARRENDAMIENTO Y
SUBARRENDAMIENTO
DE BIENES INMUEBLES
1. DE LOS INGRESOS
1.1. Ingresos Gravables
La Ley del Impuesto Sobre la Renta en su artículo 114 tipifica
lo que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal
de bienes inmuebles, y en su fracción I menciona como ingreso
gravable al arrendamiento o subarrendamiento y en general por
otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmue-
bles, en cualquier otra forma.
Asimismo, en su fracción II señala a los rendimientos de certifica-
dos de participación inmobiliaria no amortizables.
Comentario: Para efectos de este capítulo reemarcamos única-
mente lo relacionado con el arrendamiento y subarrendamiento de
bienes inmuebles.
1.2. Ingresos en Crédito
En su último párrafo, este artículo obliga a declarar y a calcular el
impuesto que corresponda a los ingresos en crédito, hasta el año
de calendario en el que sean cobrados.
1.3. Ingresos Exentos
Los únicos ingresos exentos relacionados con el arrendamiento,
son los contemplados en el artículo 93, fracción XVIII de la Ley, son
los que se refieren a los que provengan de contratos de arrenda-
miento prorrogados por disposición de Ley.
32 EDICIONES FISCALES ISEF
2. DE LAS DEDUCCIONES
2.1. Gastos e Inversiones Deducibles
Las personas físicas que obtengan ingresos por arrendamiento
de inmuebles, de acuerdo con el artículo 115 de la Ley, podrán efec-
tuar las siguientes deducciones:
1. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente
al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las con-
tribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación
para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el im-
puesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce
temporal de bienes inmuebles.
2. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o
mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre
que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
3. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la
compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre
y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se con-
sidera interés real el monto en que dichos intereses excedan del
ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará
en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
4. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los
impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les
corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
Para efectos de la deducción de salarios, comisiones y ho-
norarios, tomar en cuenta el tope que señala el artículo 148,
fracción VI.
5. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes
respectivos.
6. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y
mejoras.
El Reglamento en su artículo 121, permite a los arrendadores de
inmuebles que para la realización de la actividad utilicen inmuebles
sujetos al régimen de propiedad en condominio, la deducción de
los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el
inmueble, siempre que se cumpla con los requisitos a que se refiere
el artículo 25 del Reglamento.
2.2. Deducción Opcional y Predial
El segundo párrafo del artículo 115 de la Ley da la opción de
deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento de inmuebles, en
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 33
sustitución de las deducciones con comprobantes a que se refiere
este artículo. Pudiendo además, deducir el impuesto predial de
dichos inmuebles correspondientes al año de calendario o al perío-
do durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según
corresponda.
ESQUEMA
Ingresos por arrendamiento cobrados en el período $
Por:
Tasa de deducción sin comprobantes 35%
Deducción sin comprobantes $
Más:
Impuesto predial correspondiente al período $
TOTAL DE DEDUCCIONES $
El artículo 183 del Reglamento, hace las siguientes observacio-
nes:
Inmuebles y plazos para ejercer la opción
1. Los contribuyentes que adopten la opción lo deberán hacer
por todos los inmuebles que den en arrendamiento, incluso por
aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.
2. Debe ejercerse la opción a más tardar en la fecha en la que se
presente la primera declaración provisional que corresponda al año
de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse
en los pagos de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al pre-
sentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
2.3. Deducibilidad del Remanente por Deducciones Supe-
riores
El Reglamento en su artículo 184 da la opción de que cuando en
un año de calendario las deducciones que establece el artículo 115
de la Ley, sean superiores a los ingresos por arrendamiento, la dife-
rencia podrá deducirse de los demás ingresos que el contribu-
yente deba acumular en la declaración anual correspondiente
al mismo año, excepto de los ingresos por salarios y actividades
empresariales en régimen general e intermedio y servicios profe-
sionales.
El tercer párrafo del artículo 115, señala que tratándose de suba-
rrendamiento, sólo se deducirá el importe de las rentas que pague
el arrendatario al arrendador.
34 EDICIONES FISCALES ISEF
ESQUEMA
Ingresos por subarrendamiento cobrados $
Menos:
Deducciones autorizadas (renta pagada del
arrendatario al arrendador) $
INGRESOS ACUMULABLES (CUANDO LAS
DEDUCCIONES SON INFERIORES) $
2.4. Ocupación del Inmueble por Parte del Contribuyente u
Otorgado Gratuitamente
El artículo 115, cuarto párrafo de la Ley, aclara que cuando el
contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el in-
greso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su
uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte
de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos
de cooperación de obras públicas que correspondan proporcio-
nalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamen-
te. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá
deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que
correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente.
Este mismo artículo en su quinto párrafo, continúa aclarando que
la parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se
calculará considerando el número de metros cuadrados de cons-
trucción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita
en relación con el total de metros cuadrados de construcción del
bien inmueble.
ESQUEMA
Metros cuadrados construidos ocupados u otorgados
gratuitamente 185.0
Entre:
Total de metros cuadrados construidos 925.0
Proporción del inmueble ocupada u otorgada gra-
tuitamente 0.20
Por lo tanto:
Total de metros cuadrados construidos en porcentaje 100%
Menos:
Proporción del inmueble ocupada u otorgada gratui-
tamente 20%
PROPORCION DEDUCIBLE 80%
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 35
Relación deducciones-ingresos
El último párrafo del artículo 115 da a entender que cuando el
arrendamiento no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las de-
ducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo, se
aplicarán únicamente cuando correspondan al período por el cual
se otorgó el arrendamiento del bien inmueble o a los tres meses
inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho arrendamiento.
3. DE LOS PAGOS PROVISIONALES
3.1. Pagos Provisionales Mensuales
El artículo 116 especifica que los contribuyentes que obtengan
ingresos por arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles,
efectuarán pagos provisionales mensuales o trimestrales, a más
tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el
pago, mediante declaración que presentarán ante las oficinas au-
torizadas.
Independientemente de los plazos anteriores, se tiene la opción
de presentar las declaraciones de acuerdo con el Artículo Cuarto
del Decreto publicado en el DOF del 31 de mayo de 2002:
Artículo 5.1. del Decreto publicado en el DOF el 26 de Diciembre
del 2013.
Sexto dígito numérico Fecha
de la clave del RFC límite de pago
1y2 Día 17 más un día hábil
3y4 Día 17 más dos días hábiles
5y6 Día 17 más tres días hábiles
7y8 Día 17 más cuatro días hábiles
9y0 Día 17 más cinco días hábiles
El segundo párrafo de este artículo menciona que el pago provi-
sional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme
a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 106 de esta Ley, a la
diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o del
trimestre, por el que se efectúa el pago, el monto de las deduccio-
nes a que se refiere el artículo 115 de la misma, correspondiente al
mismo período.
36 EDICIONES FISCALES ISEF
ESQUEMA
Ingresos por arrendamiento de inmuebles cobrados
en el mes o trimestre $
Menos:
Deducciones autorizadas del mes o trimestre (cuando
éstas son menores) $
Diferencia o base gravable $
Aplicación tarifa art. 96 (que es a la que se refiere
el art. 106) $
Menos:
10% retenido por personas morales $
PAGO PROVISIONAL DEL MES O TRIMESTRE $
3.2. Opción a Efectuar Pagos Provisionales Trimestrales
Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los
señalados en este capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez
salarios mínimos generales vigentes en el D.F. elevados al mes, po-
drán efectuar los pagos provisionales en forma trimestral.
Comentario: Los pagos provisionales trimestrales pareciera que
es una buena oferta fiscal, sin embargo, los contribuyentes que ten-
gan problemas en la administración de sus recursos para el pago
de impuestos, deben, considerar que se les acumularán tres meses,
por lo que sugerimos que efectúen sus pagos en forma mensual.
ESQUEMA
Salario mínimo general del Distrito Federal (a par-
tir del 1 de enero de 2015) $ 70.10
Por:
Veces 10
Por:
Promedio de días mensual (365 días/12 meses) 30.4
INGRESOS TOPE MENSUAL PARA EFECTUAR
PAGOS PROVISIONALES TRIMESTRALES $ 21,310.40
Se aclara nuevamente que en el caso de subarrendamiento sólo
se considerará la deducción por el importe de las rentas del mes o
del trimestre que pague el subarrendador al arrendador.
3.3. Retención del 10% por Personas Morales
Cuando los ingresos señalados en este capítulo se obtengan
de personas morales, éstas deberán retener a las personas físicas
como pago provisional el 10% sobre el monto de los mismos, sin
deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes
constancias de la retención y comprobante fiscal; dichas retencio-
nes deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las retencio-
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 37
nes del impuesto sobre la renta por salarios. El impuesto retenido
en los términos de este párrafo podrá acreditarse contra el que re-
sulte de conformidad con el segundo párrafo de este artículo.
ESQUEMA
Rentas cobradas en el mes a personas morales $
Por:
Tasa de retención 10%
IMPUESTO RETENIDO QUE SE PODRA ACRE-
DITAR EN LOS PAGOS PROVISIONALES $
Reglamentaciones relacionadas con los pagos provisio-
nales
Los contribuyentes al efectuar los pagos provisionales a que se
refiere el artículo 116 de la Ley, harán las deducciones a que se re-
fiere el mismo, que correspondan al período por el que se presenta
la declaración.
Lo anterior lo remarca el Reglamento en su artículo 185, esto es,
para dar paso a una serie de precisiones, como son:
a) Tratándose de inversiones, los contribuyentes que obtengan
ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles para ca-
sa habitación, podrán deducir de los ingresos del período,
la cuarta parte de la deducción que corresponda al año de
calendario. En el caso del arrendamiento de bienes inmue-
bles para uso distinto de casa habitación, podrán deducir la
doceava parte de la deducción que corresponda al año de
calendario.
b) Cuando las deducciones no se efectúen dentro del período al
que correspondan, se podrán efectuar en los siguientes perío-
dos del mismo o al presentar la declaración anual.
c) Cuando los ingresos percibidos por arrendamiento de bienes
inmuebles, sean inferiores a las deducciones del período, los
contribuyentes podrán considerar la diferencia como deduci-
ble en los períodos siguientes, siempre y cuando dichas de-
ducciones correspondan al mismo año de calendario.
3.4. Opción para el Ultimo Pago Provisional
De acuerdo con el artículo 186 del Reglamento, los contribuyen-
tes que perciban ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles
podrán calcular el último pago provisional considerando los ingre-
sos y deducciones del año de calendario, aplicando la tarifa del
artículo 152 de la Ley y acreditando los pagos provisionales efec-
tuados en el ejercicio, así como las retenciones.
38 EDICIONES FISCALES ISEF
3.5. Pagos Provisionales Durante el Primer Año de Calenda-
rio
El Reglamento en su artículo 187, precisa que durante el primer
año de calendario, los contribuyentes que únicamente obtengan in-
gresos por arrendamiento de bienes inmuebles, estarán obligados
a presentar pagos provisionales a partir del período en el que las
rentas pactadas o devengadas, excedan de diez salarios mínimos
generales vigentes en el Distrito Federal elevados al período de que
se trate, quedando obligados a continuar efectuando los pagos pro-
visionales durante los períodos que falten del año de calendario,
independientemente del monto de ingresos.
Fideicomiso por arrendamiento de inmuebles
En las operaciones de fideicomiso por arrendamiento de bienes
inmuebles, el artículo 117 de esta Ley, señala de quien son los in-
gresos y todo lo relacionado con los pagos provisionales.
La Regla 3.14.1 (DOF 30-12-2014), da la opción a los fideicomi-
sos de enterar las retenciones a su cargo, en los mismos plazos en
que realicen los pagos provisionales del ISR a curso del fideicomi-
so.
4. OBLIGACIONES DE LOS CONTRIBUYENTES
De acuerdo con el artículo 118 de la Ley del ISR, los contribuyen-
tes que obtengan ingresos de los señalados en este capítulo, ade-
más de efectuar los pagos de este impuesto, tendrán las siguientes
obligaciones:
• Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyen-
tes.
• Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la
Federación y su Reglamento. No quedan comprendidos en lo
dispuesto en esta fracción quienes opten por la deducción del
35% a que se refiere el artículo 115 de esta Ley.
Comentario: Los arrendadores de inmuebles no tienen la obli-
gación de entregar contabilidad en medios electrónicos al SAT, en
virtud de que sus operaciones las registran en el módulo de conta-
bilidad de la herramienta electrónica “Mis Cuentas”.
• Expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas.
Se precisa vía CFF, en su artículo 29-A, fracción V, inciso c), que
los comprobantes deberán contener:
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 39
a) El número de cuenta predial del inmueble de que se trate, o en
su caso,
b) Los datos de identificación del certificado de participación in-
mobiliaria no amortizable, y
Comentario: A partir del 2014, sólo podrán expedirse compro-
bantes fiscales digitales por internet (CFDI).
Tratándose de ingresos de bienes en copropiedad, será el repre-
sentante común quien expida los comprobantes respectivos.
• Presentar declaraciones provisionales y anual en los térmi-
nos de la Ley.
• Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios
y formatos electrónicos que señale el Servicio de Adminis-
tración Tributaria mediante reglas de carácter general, a más
tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquél en el
que se realice la operación, de las contraprestaciones recibi-
das en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de
oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.
La información a que se refiere esta fracción estará a disposición
de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en los términos del
segundo párrafo del artículo 69 del Código Fiscal de la Federación.
Ingresos a través de fideicomiso
Cuando los ingresos a que se refiere este capítulo sean perci-
bidos a través de operaciones de fideicomiso, será la institución
fiduciaria que lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y
efectúe los pagos provisionales. Las personas a las que correspon-
dan los rendimientos deberán solicitar a la institución fiduciaria y el
comprobante a que se refiere el último párrafo del artículo anterior,
el que deberán acompañar a su declaración anual.
40 EDICIONES FISCALES ISEF
CASO PRACTICO 1
Cálculo de los Límites de Deducciones
para Arrendamiento de Inmuebles
Gastos, predial y derechos por inmuebles
ocupados por el contribuyente u otorgando su uso
gratuitamente
CONCEPTOS IMPORTES FUNDAMENTOS
Metros cuadrados cons-
truidos ocupados 245
Entre: Total de metros construi-
dos 1,890.00
Igual: Proporción de metros
cuadrados ocupados 12.96%
Por: Gastos, predial y dere-
chos de cooperación de Art. 115,
obras públicas 45,950.00 cuarto párrafo,
Igual: Gastos no deducibles 5,955.12 de la Ley
Por lo tanto:
Gastos, predial y dere-
chos por cooperación
de obras públicas 45,950.00
Menos: Gastos no deducibles 5,955.12
Igual: Gastos y contribuciones
deducibles 39,994.88
SALARIOS, COMISIONES Y HONORARIOS
Salarios 5,300.00
Más: Comisiones 20,600.00
Más: Honorarios 15,400.00
Art. 148,
Igual: Suma en su conjunto de fracción VI,
gastos 41,300.00 de la Ley
Cálculo del límite:
Ingresos por rentas co-
bradas en el ejercicio 250,000.00
Por: Porcentaje de tope 10%
Igual: Deducción máxima au-
torizada 25,000.00
Contra: Suma en su conjunto de
gastos 41,300.00
Igual: Gastos no deducibles 16,300.00
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
CASO PRACTICO 2
Pagos Provisionales Mensuales de ISR por Arrendamiento de Inmuebles para Oficinas
con Opción de Deducción sin Comprobantes
Planteamiento Integral
1 Erogaciones efectuadas: ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
A Impuesto predial del período - 10,890.00 12,340.00 11,900.00
B Honorarios por servicios de administración 10,808.00 10,808.00 10,808.00 10,808.00 10,808.00 10,808.00
C Seguro del edificio 12,860.00 -
D Mantenimiento de construcciones (materiales ) 3,890.00 5,320.00 6,000.00 250.00 1,780.00 3,100.00
2 Respecto al contribuyente:
A No hay copropiedad, ni sociedad conyugal
Mecánica de Cálculo
Meses ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
Rentas cobradas a personas morales 4,000.00 4,000.00 4,000.00 4,000.00 4,000.00 4,000.00
Más: Rentas cobradas a personas físicas 150,400.00 150,400.00 150,400.00 150,400.00 150,400.00 150,400.00
Igual: Total de rentas cobradas en el mes 154,400.00 154,400.00 154,400.00 154,400.00 154,400.00 154,400.00
Menos: Deducciones autorizadas en el mes:
35% s/ comprobantes 54,040.00 54,040.00 54,040.00 54,040.00 54,040.00 54,040.00
Más: Impuesto predial - 10,890.00 - 12,340.00 - 11,900.00
Igual: Total deducciones autorizadas 54,040.00 64,930.00 54,040.00 66,380.00 54,040.00 65,940.00
Igual Base gravable 100,360.00 89,470.00 100,360.00 88,020.00 100,360.00 88,460.00
41
Continúa...
42
TARIFA MENSUAL ARTICULO 96:
Menos: Límite inferior 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34
Igual: Excedente 17,026.66 6,136.66 17,026.66 4,686.66 17,026.66 5,126.66
Por: Porcentaje 34% 34% 34% 34% 34% 34%
Igual: Impuesto marginal 5,789.06 2,086.46 5,789.06 1,593.46 5,789.06 1,743.06
Más: Cuota fija 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57
Igual: ISR a cargo del mes 27,526.63 23,824.03 27,526.63 23,331.03 27,526.63 23,480.63
Menos: 10% de ISR retenido por personas morales 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00
Igual: Pago provisional del mes 27,126.63 23,424.03 27,126.63 22,931.03 27,126.63 23,080.63
EDICIONES FISCALES ISEF
Menos: Compensación - - 22,931.00 5,969.00 -
Igual: ISR A PAGAR 27,126.63 23,424.03 27,126.63 0.00 21,157.63 23,080.63
NOTA: Se consideró únicamente el impuesto predial como deducible en virtud de que se tomó la opción del 35%.
NOTA: En abril se compensó la cantidad de $ 22,931.00 provenientes del Saldo a Favor de ISR en la declaración anual del ejercicio an-
terior por $ 28,900.00, aplicando la diferencia en mayo.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 43
CASO PRACTICO 3
Pagos Provisionales Trimestrales de ISR
por Arrendamiento de Inmuebles para Oficinas
con Opción de Deducción sin Comprobantes
Planteamiento Integral
1 Erogaciones efectuadas: PRIMER SEGUNDO
TRIMESTRE TRIMESTRE
A Impuesto predial del período 6,860.00 8,130.00
B Honorarios por servicios de admi-
nistración 4,671.00 4,671.00
C Seguro del edificio -
D Mantenimiento de construcciones
(materiales) 7,390.00 8,210.00
2 Respecto al contribuyente:
A No hay copropiedad, ni sociedad
conyugal
Mecánica de Cálculo
MESES PRIMER SEGUNDO
TRIMESTRE TRIMESTRE
Rentas cobradas a personas mo-
rales 48,900.00 48,900.00
Más: Rentas cobradas a personas físicas 3,000.00 3,000.00
Igual: Total de rentas cobradas en el mes 51,900.00 51,900.00
Menos: Deducciones autorizadas en el
mes:
35% s/ comprobantes 18,165.00 18,165.00
Más: Impuesto predial 6,860.00 8,130.00
Igual: Total deducciones autorizadas 25,025.00 26,295.00
Igual Base gravable 26,875.00 25,605.00
44 EDICIONES FISCALES ISEF
TARIFA MENSUAL ARTICULO 96:
Menos: Límite inferior 25,804.51 22,198.27
Igual: Excedente 1,070.49 3,406.73
Por: Porcentaje 17.92% 16.00%
Igual: Impuesto marginal 191.83 545.08
Más: Cuota fija 2,359.62 1,782.63
Igual: ISR a cargo del mes 2,551.45 2,327.71
Menos: 10% De ISR retenido por personas
morales 4,890.00 4,890.00
Igual: Pago provisional del mes -2,338.55 -2,562.29
Menos: Compensación - -
Igual: ISR A PAGAR - -
Notas:
A Se consideró únicamente el impuesto predial como deducible en virtud de
que se tomó la opción del 35%.
B Los ingresos mensuales no fueron superiores a $ 21,310.40, por lo que se
optó por efectuar los pagos trimestralmente.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
CASO PRACTICO 4
Pagos Provisionales Mensuales de ISR por Arrendamiento de Inmuebles
para Casa Habitación, con Opción de Deducción con Comprobantes
Planteamiento Integral
1 EROGACIONES EFECTUADAS: ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
A Impuesto predial del período 15,280.00 15,280.00 15,280.00
B Comisiones mercantiles 10,500.00 4,000.00
C Honorarios por servicios de administración 18,432.00 18,432.00 17,600.00 18,432.00 18,432.00 15,888.00
D Depreciación automóvil (A) 4,900.00 4,900.00 4,900.00 4,900.00 4,900.00 4,900.00
E Combustibles y lubricantes (gasolina) (A) 580.00 900.00 379.00 500.00 780.00 900.00
2 RESPECTO AL CONTRIBUYENTE
A No hay copropiedad, ni sociedad conyugal
B No habita en el inmueble, ni otorga gratuitamente su
uso
Continúa...
45
46
Mecánica de Cálculo
MESES ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
Más: Rentas cobradas en el mes a personas físicas 230,400.00 230,400.00 220,000.00 230,400.00 230,400.00 198,600.00
Menos DEDUCCIONES AUTORIZADAS EN EL MES:
35% s/ comprobantes - - - - -
Más: Impuesto predial del período - 15,280.00 - 15,280.00 - 15,280.00
Más: Salarios, comisiones mercantiles y honorarios 23,040.00 18,432.00 17,600.00 18,432.00 22,432.00 15,888.00
Más: IVA no acreditable deducible (D) 3,686.40 2,949.12 2,816.00 2,949.12 3,589.12 2,542.08
Igual: Total deducciones autorizadas 26,726.40 36,661.12 20,416.00 36,661.12 26,021.12 33,710.08
Igual Base gravable 203,673.60 193,738.88 199,584.00 193,738.88 204,378.88 164,889.92
TARIFA MENSUAL ARTICULO 96:
Menos: Límite inferior 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34
Igual: Excedente 120,340.26 110,405.54 116,250.66 110,405.54 121,045.54 81,556.58
EDICIONES FISCALES ISEF
Por: Porcentaje 34% 34% 34% 34% 34% 34%
Igual: Impuesto marginal 40,915.69 37,537.88 39,525.22 37,537.88 41,155.48 27,729.24
Más: Cuota fija 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57
Igual: ISR a cargo del mes 62,653.26 59,275.45 61,262.79 59,275.45 62,893.05 49,466.81
Menos: 10% de ISR retenido por P. M. - - - - - -
Igual: Pago provisional del mes 62,653.26 59,275.45 61,262.79 59,275.45 62,893.05 49,466.81
Menos: Compensación - - - - 12,300.00 -
Igual: ISR A PAGAR 62,653.26 59,275.45 61,262.79 59,275.45 50,593.05 49,466.81
Continúa...
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
LIMITE DE DEDUCCIONES (ARTICULO 148, FRACCION VI, DE LA LISR)
SALARIOS - - - - - -
Más: Comisiones mercantiles 10,500.00 - - - 4,000.00 -
Más: Honorarios por servicios de administración 18,432.00 18,432.00 17,600.00 18,432.00 18,432.00 15,888.00
Igual: Suma en su conjunto (B) 28,932.00 18,432.00 17,600.00 18,432.00 22,432.00 15,888.00
Contra: LIMITE DE DEDUCCION:
Ingresos por rentas cobradas 230,400.00 230,400.00 220,000.00 230,400.00 230,400.00 198,600.00
Por: Tasa 10% 10% 10% 10% 10% 10%
Igual: IMPORTE CON LIMITE (C) 23,040.00 23,040.00 22,000.00 23,040.00 23,040.00 19,860.00
Igual: IMPORTE DEDUCIBLE (EL MENOS DE B Y C)
23,040.00 18,432.00 17,600.00 18,432.00 22,432.00 15,888.00
IVA NO ACREDITABLE DEDUCIBLE (D) 3,686.40 2,949.12 2,816.00 2,949.12 3,589.12 2,542.08
(A) La inversión en automóviles no es deducible, por ende, todos los gastos de la misma.( Artículo 148, Fracción III, de la LISR). El IVA
trasladado al contribuyente no es acreditable ni deducible.
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48
CASO PRACTICO 5
Pagos Provisionales Mensuales de ISR por Arrendamiento de Inmuebles
para Casa Habitación con Otros Ingresos y Ocupando el Contribuyente
Parte del Inmueble
Planteamiento Integral
1 Erogaciones efectuadas: ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
A Impuesto predial del período 23,120.00 20,560.00 18,430.00
2 Información adicional:
A Total de metros cuadrados construi-
dos 1,890.53 1,890.53 1,890.53 1,890.53 1,890.53 1,890.53
B Total de metros cuadrados construi-
dos ocupados 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00
C Ingresos por intereses moratorios
EDICIONES FISCALES ISEF
(A) 320.00 386.00 120.00 320.00 280.00 85.00
3 Respecto al contribuyente:
A No hay copropiedad, ni sociedad
conyugal
B Optó por la deducción sin compro-
bantes
C No tiene administración profesional
D Habita parte del inmueble
Continúa...
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
Mecánica de Cálculo
MESES ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
Más: Rentas cobradas en el mes 210,400.00 210,400.00 210,400.00 200,000.00 210,400.00 210,400.00
Menos DEDUCCIONES AUTORIZADAS:
35% s/ comprobantes 73,640.00 73,640.00 73,640.00 70,000.00 73,640.00 73,640.00
Más: Impuesto predial - 20,123.80 - 17,895.56 - 16,041.60
Igual: Total deducciones autorizadas 73,640.00 93,763.80 73,640.00 87,895.56 73,640.00 89,681.60
Igual Base gravable 136,760.00 116,636.20 136,760.00 112,104.44 136,760.00 120,718.40
Tarifa mensual artículo 96:
Menos: Límite inferior 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34 83,333.34
Igual: Excedente 53,426.66 33,302.86 53,426.66 28,771.10 53,426.66 37,385.06
Por: Porcentaje 34% 34% 34% 34% 34% 34%
Igual: Impuesto marginal 18,165.06 11,322.97 18,165.06 9,782.17 18,165.06 12,710.92
Más: Cuota fija 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57 21,737.57
Igual: ISR a cargo del mes 39,902.63 33,060.54 39,902.63 31,519.74 39,902.63 34,448.49
Menos: 10% de ISR retenido por P. M. - - - - - -
Igual: Pago provisional del mes 39,902.63 33,060.54 39,902.63 31,519.74 39,902.63 34,448.49
Menos: Compensación - - 35,268.43 15,230.00 - -
Igual: ISR A PAGAR 39,902.63 33,060.54 4,634.20 16,289.74 39,902.63 34,448.49
Continúa...
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50
1 PREDIAL NO DEDUCIBLE:
(Artículo 142, Fracción VI, Cuarto Párrafo, de la LISR)
Metros cuadrados construidos ocu-
pados 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00 245.00
Entre: Total de metros cuadrados construi-
dos 1,890.53 1,890.53 1,890.53 1,890.53 1,890.53 1,890.53
Igual: Proporción de metros cuadrados
ocupados 0.1296 0.1296 0.1296 0.1296 0.1296 0.1296
Por: Predial - 23,120.00 - 20,560.00 - 18,430.00
Igual: Predial no deducible - 2,996.20 - 2,664.44 - 2,388.40
2 Predial deducible:
Predial - 23,120.00 - 20,560.00 - 18,430.00
EDICIONES FISCALES ISEF
Menos: Predial no deducibles - 2,996.20 - 2,664.44 - 2,388.40
Igual: Predial deducible - 20,123.80 - 17,895.56 - 16,041.60
(A) En nuestra opinión, estos ingresos deben declararse en Capítulo IX, del Título IV, de la ISR (artículo 142, frac-
ción IX), aplicando como pago provisional el 20% de los ingresos.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
CASO PRACTICO 6
Pagos Provisionales Mensuales de ISR por Subarrendamiento de Inmuebles
para Local Comercial
Planteamiento Integral
1 EROGACIONES EFECTUADAS: ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
A Impuesto predial del período 14,200.00 13,600.00 12,000.00
B Renta pagada del arrendatario al arrendador (A) 100,800.00 100,800.00 100,800.00 100,800.00 100,800.00 100,800.00
2 Respecto al contribuyente:
A El sub-arrendatario es persona física
B No hay copropiedad, ni sociedad conyugal
Continúa...
51
52
Mecánica de Cálculo
MESES ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
Ingresos por sub-arrendamiento cobrados 130,200.00 130,200.00 130,200.00 130,200.00 130,200.00 130,200.00
Menos: Deducciones autorizadas:
Renta pagada del arrendatario al arrendador 100,800.00 100,800.00 100,800.00 100,800.00 100,800.00 100,800.00
Igual: Base gravable 29,400.00 29,400.00 29,400.00 29,400.00 29,400.00 29,400.00
Tarifa mensual artículo 96:
Menos: Límite inferior 20,770.30 20,770.30 20,770.30 20,770.30 20,770.30 20,770.30
Igual: Excedente 8,629.70 8,629.70 8,629.70 8,629.70 8,629.70 8,629.70
Por: Porcentaje 23.52% 23.52% 23.52% 23.52% 23.52% 23.52%
Igual: Impuesto marginal 2,029.71 2,029.71 2,029.71 2,029.71 2,029.71 2,029.71
Más: Cuota fija 3,327.42 3,327.42 3,327.42 3,327.42 3,327.42 3,327.42
EDICIONES FISCALES ISEF
Igual: ISR a cargo del mes 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13
Menos: 10% de ISR retenido por P. M. - - - - - -
Igual: Pago provisional del mes 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13
Menos: Compensación ( artículo 23 CFF) - - - - - -
IGUAL: ISR A PAGAR 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13 5,357.13
( A ) De acuerdo al artículo 115, fracción VI, tercer párrafo, de la LISR, sólo se deducirá el importe de las rentas pagadas al arrendador.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
CASO PRACTICO 7
Pagos Provisionales Mensuales de ISR por Arrendamiento de Inmuebles para Local Comercial
con Opción de Deducción sin Comprobantes y en Copropiedad
Planteamiento Integral
1 EROGACIONES EFECTUADAS: ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
A Impuesto predial del período - 10,890.00 12,340.00 11,900.00
B Honorarios por servicios de administración 10,808.00 10,808.00 10,808.00 10,808.00 10,808.00 10,808.00
C Seguro del edificio 12,860.00 -
D Mantenimiento de construcciones (materiales) 3,890.00 5,320.00 6,000.00 250.00 1,780.00 3,100.00
2 Respecto al contribuyente:
A Copropietarios con participación al 50% 2 2 2 2 2 2
Mecánica de Cálculo
MESES ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO
Rentas cobradas a Personas Morales 4,000.00 4,000.00 4,000.00 4,000.00 4,000.00 4,000.00
Más: Rentas cobradas a Personas Físicas 150,400.00 150,400.00 150,400.00 150,400.00 150,400.00 150,400.00
Igual: Total de rentas cobradas en el mes 154,400.00 154,400.00 154,400.00 154,400.00 154,400.00 154,400.00
Entre: Copropietarios 2 2 2 2 2 2
Igual: Ingresos por copropietario 77,200.00 77,200.00 77,200.00 77,200.00 77,200.00 77,200.00
Menos: Deducciones autorizadas en el mes:
35% s/ comprobantes 54,040.00 54,040.00 54,040.00 54,040.00 54,040.00 54,040.00
Más: Impuesto predial - 10,890.00 - 12,340.00 - 11,900.00
Igual: Total deducciones autorizadas 54,040.00 64,930.00 54,040.00 66,380.00 54,040.00 65,940.00
Entre: Copropietarios 2 2 2 2 2 2
Igual: Deducciones por copropietario 27,020.00 32,465.00 27,020.00 33,190.00 27,020.00 32,970.00
Igual Base gravable por copropietario 50,180.00 44,735.00 50,180.00 44,010.00 50,180.00 44,230.00
53
continúa...
54
TARIFA MENSUAL ARTICULO 96:
Menos: Límite inferior 32,736.84 32,736.84 32,736.84 32,736.84 32,736.84 32,736.84
Igual: Excedente 17,443.16 11,998.16 17,443.16 11,273.16 17,443.16 11,493.16
Por: Porcentaje 30% 30% 30% 30% 30% 30%
Igual: Impuesto marginal 5,232.95 3,599.45 5,232.95 3,381.95 5,232.95 3,447.95
Más: Cuota fija 6,141.95 6,141.95 6,141.95 6,141.95 6,141.95 6,141.95
Igual: ISR a cargo del mes 11,374.90 9,741.40 11,374.90 9,523.90 11,374.90 9,589.90
10% de ISR retenido por Personas Morales 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00
Entre: Copropietarios 2 2 2 2 2 2
Igual: 10% retenido por copropietario 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00
EDICIONES FISCALES ISEF
Igual: Pago provisional del mes 11,174.90 9,541.40 11,174.90 9,323.90 11,174.90 9,389.90
Menos: Compensación - - - - - -
Igual: ISR A PAGAR POR COPROPIETARIO 11,174.90 9,541.40 11,174.90 9,323.90 11,174.90 9,389.90
NOTA: En la copropiedadad o en la en sociedad conyugal, se dividen los ingresos, las deducciones y las retenciones, nunca el impuesto
a pagar, pues de hacerlo, no se estaría calculando correctamente.
