Contrato de transmisión del dominio
¿QUÉ ES UN CONTRATO?
Para Rafael de Pina Vara, es el “convenio en virtud del cual se produce o se
transfiere una obligación o un derecho.”
(Rafael de Pina Vara. Diccionario de Derecho. Porrúa. 2006. Página 188)
Para Manuel Borja Soriano, es “el acuerdo entre dos o más personas para crear
o transmitir derechos y obligaciones. El convenio en sentido especial es el acuerdo
que modifica o extingue derechos y obligaciones.”
Contextualización En los contratos traslativos de dominio no se transmite únicamente el uso
temporal de un bien sino que se transfiere la potestad del mismo, es decir, se entregan todos los
derechos inherentes al objeto materia del contrato; esto es, se transmite la propiedad de una cosa
o derecho. Dentro de esta clasificación de los contratos encontramos la compra-venta, la permuta,
la donación y el mutuo, los cuales serán vistos a detalle posteriormente. Es sin duda el contrato de
compra-venta uno de los más importantes y más frecuentes; encuentra sus orígenes como
evolución del trueque o permuta y a consecuencia de la aparición de la moneda como forma de
pago. El artículo 2248 del Código Civil para el D.F. establece que “habrá compraventa cuando uno
de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su
vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero”.
Compra-venta
Debemos recordar que este contrato debe contar con los elementos de existencia y reunir los
requisitos de validez que el derecho y la ley establecen. En términos generales podemos decir que
este contrato se perfecciona cuando se han convenido la cosa o derecho que se va a vender y su
precio, aunque la primera no se haya entregado y la segunda satisfecho dice la ley. Es importante
mencionar que existe la posibilidad de que el precio sea remunerado en parte con efectivo y en
parte con el valor de otra cosa, sin embargo, el pago efectivo debe ser la mayor o igual que la que
se retribuya con el valor de otra cosa, de lo contrario estaremos hablando de una permuta. En
cuanto a las disposiciones generales podemos comentar que es importante establecer el modo en
el que debe pagarse el importe, esto puede ser en una sola exhibición, es decir, al contado o a
plazos, los cuales deben ser claros y precisos. La demora en el pago ocasiona intereses al tipo legal
sobre la cantidad adeudada. En el caso de los extranjeros y de las personas morales, deben
apegarse a lo que establece la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su artículo
27 para la compra de bienes raíces.
También existen restricciones respecto a los bienes que salen a subasta por motivo de un juicio,
dice la ley civil que ni los jueces, magistrados, abogados, el ministerio público, los defensores de
oficio, procuradores, corredores y peritos podrán adquirir dichos bienes ni ser cesionarios de los
derechos que se tengan sobre los mismos. Se exceptúan de la regla la venta o cesión de acciones
hereditarias en las que las personas antes mencionadas sean coherederos. También cabe
mencionar que las personas a cuyo cargo existan ciertos bienes, como tutores o administradores,
tampoco pueden adquirirlos para sí. En todos estos casos, la adquisición será nula.
LOS CONTRATOS EN DERECHO CIVIL 4
En cuanto a las obligaciones del vendedor podemos decir que le corresponde entregar la cosa
vendida, garantizar su calidad y prestar la evicción. Al respecto recordemos que este contrato se
perfecciona con la simple voluntad de las partes, es decir, aunque no se haya entregado la cosa;
sin embargo puede decirse también que la razón primordial es que el comprador obtenga la
posesión de ésta, dándose el caso de que si así lo pactaron las partes, la cosa puede permanecer
en custodia del vendedor hasta que se dé o se den las circunstancias para la entrega de la misma.
El vendedor tendría la estricta obligación de conservarla mientras la entrega y, en su caso, de
responder de los daños que pudiera sufrir. Existen muchas y muy variadas especies de contrato de
compra-venta, podemos mencionar algunas: con reserva de dominio, en abonos, de esperanza, a
vistas, sobre muestras, por acervo, judicial. En cuanto a la formalidad que la ley establece,
únicamente se hace referencia a la compra-venta de inmuebles al establecer que cuando el valor
del avalúo no exceda de 365 veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal
en el momento de la operación, podrá otorgarse en documento privado firmado por los
contratantes ante dos testigos y ratificado ante Notario, Juez competente o Registro Público de la
Propiedad (Art. 2317 CCPDF). En el caso contrario se hará en escritura pública (Art. 2320 CCPDF).
II.2 Permuta La diferencia substancial entre la compra-venta y la permuta consiste en que en el
primero, el precio se paga todo o en parte en dinero y en el segundo se intercambia el dominio de
una cosa por otra. Es importante mencionar que cuando una de las partes integre su prestación
parte en dinero y parte con el valor de una cosa, ya se está frente a un contrato innominado o que
debiera considerarse como parte compra-venta y parte permuta. Hay que aplicar la regla
claramente establecida en la ley respecto del porcentaje de valores ya mencionada.
LOS CONTRATOS EN DERECHO CIVIL 5 Nuestro Código Civil remite la mayor parte de las
disposiciones de la compraventa a la permuta (artículo 2331),
aunque hace ciertas referencias como la que establece que si uno de los contratantes recibe una
cosa que en realidad no es del otro, no está obligado a entregar la que le prometió al otro y
cumple con devolver la que recibió. Por otro lado, la ley también contempla el caso de evicción al
establecer que el permutante que sufra evicción de la cosa que recibió, podrá pedir la que dio o
exigir su valor además de daños y perjuicios. Por último, es muy clara al decir que con excepción
del precio, son aplicables a este contrato las reglas establecidas para la compra-venta en tanto no
se opongan a las de la permuta. Se debe tener bien claro que en la permuta el elemento principal
es la cosa, por tal motivo, la ley está encaminada a proteger a los permutantes, específicamente al
cumplidor si tiene temor de sufrir evicción respecto de la recibida y reivindicar su cosa si sufre
despojo de la misma; en caso de no recuperarse, pueda recibir el valor de una u otra según le
convenga junto con el pago de daños y perjuicios. Las reglas de la compra-venta que no aplican a
la permuta son:
• La obligación del comprador de pagar un precio cierto y en dinero, a menos que la prestación de
alguno de los permutantes se integre parte en dinero (cantidad menor) y la mayor parte con el
valor de una cosa.
• En la compra-venta, si el comprador tiene un plazo para el pago del precio, no puede dejar de
abonar aunque sea perturbado en la posesión o sus derechos respecto de ese bien si el vendedor
le ha asegurado la propiedad o le ha otorgado fianza para garantizar sus obligaciones; en la
permuta sí se puede dar la suspensión en la entrega de la cosa.
• En el caso de la evicción que sufra un permutante de la cosa que recibió, nuestro Código Civil le
otorga la facultad de reivindicar la que él entregó si aún la tiene el otro permutante o exigir el
valor de esa cosa o de la suya, además del pago de daños y perjuicios. En la compra-venta
recordemos que el vendedor, en caso de evicción, sólo tiene la obligación de pagar daños y
perjuicios si es que obró de mala fe.
LOS CONTRATOS EN DERECHO CIVIL 6
De lo anterior podemos deducir que la permuta es un contrato bilateral, principal, oneroso, casi
siempre conmutativo y sólo a veces aleatorio; consensual cuando se trate de bienes muebles y
formal cuando se trate de inmuebles dadas las condiciones que establece el Código Civil para cada
caso; generalmente instantáneo, por excepción nominado y de tracto sucesivo. En cuanto a la
forma es un contrato consensual, en tanto se trate de bienes muebles; en tal caso podrá
celebrarse al gusto de las partes dado que la ley no establece forma alguna.
Cuando se trate de bienes inmuebles estaremos hablando de una permuta formal, toda vez que la
ley específica ciertas formalidades para la traslación de dominio de bienes inmuebles. Con
respecto a los requisitos de validez, en lo que se refiere a las condiciones de las partes, aparte de
la capacidad legal, se requiere cierta disposición respecto de los bienes materia del contrato, esto
es, ser propietarios de dichos bienes para poder transmitir el dominio. La licitud en el objeto y la
ausencia de vicios sigue las reglas generales de todos los contratos.
