PLAN PARCIAL BARRIO VILLA CARLOTA 9

PRESENTACION DEL PLAN PARCIAL 11

1. JUSTIFICACIÓN DESDE EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL 14

DELIMITACION DEL PLAN PARCIAL 26

2. DELIMITACION DEL PRESENTE PLAN PARCIAL 27

2.1 DELIMITACION DEL AREA DE PLANIFICACIÓN 27

2.1.1. Viabilidad política 31
2.1.2. Viabilidad Financiera 32
2.1.3. Viabilidad Urbanística 32

2.2 CONFORMACIÓN DEL AREA DE PLANIFICACIÓN 33

DIAGNOSTICO DEL PLAN PARCIAL 37

3. DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO DEL PLAN PARCIAL 38

3.1 DIAGNOSTICO AMBIENTAL 38

3.1.1. SISTEMA ESTRUCTURANTE NATURAL DEL ESPACIO PÚBLICO 38

3.2. DIAGNOSTICO URBANISTICO ESPACIAL 44

3.2.1. SISTEMA ESTRUCTURANTE ARTIFICIAL DEL ESPACIO PÚBLICO 44

3.3. DIAGNOSTICO DE SERVICIOS PÚBLICOS 50

a. ACUEDUCTO 51
b. ALCANTARILLADO DE AGUAS RESIDUALES 51
c. ALCANTARILLADO DE AGUAS LLUVIAS 51
d. GAS NATURAL 52
e. ENERGÍA ELÉCTRICA 52
f. SERVICIO TELEFÓNICO 52

3.4. DIAGNSOTICO DEL SISTEMA VIAL Y DE TRANSPORTE Y MOVILIDAD 52

3.5. DIAGNOSTICO DE TENENCIA DEL SUELO 66

3.6 DIAGNOSTICO DEL MERCADO INMOBILIARIO 68

3.6.1 ACTIVIDAD EDIFICADORA. 69
3.6.2 OFERTA 69
3.6.3 DEMANDA. 70
3.6.4 VENTAS. 70
3.6.5. FINANCIACIÓN DEL SECTOR. 70
3.6.6 EDIFICACIONES NO RESIDENCIALES. 70
 3.6.7 OFERTA FUTURA. 71
3.6.8 VALOR DEL SUELO. 71
3.6.9 CONCLUSIONES. 74

3.7. DIAGNOSTICO DEL COMPONENTE SOCIAL Y RECUENTO DEL PROCESO DE

CONCERTACION Y SOCIALIZACION. 75
3.7.1. ANTECEDENTES 75
3.7.2 CONTEXTUALIZACIÓN 75
3.7.3. ALCANCE 76
3.7.4. DIAGNÓSTICO SOCIAL 77
3.7.5. OBJETIVO SOCIAL 79
3.7.6. RECUENTO GESTIÓN SOCIAL 80

OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS 104

4. OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS 105

4.1. Objetivo General del Plan Parcial: 105

4.1.1. Objetivo urbanístico 105
4.1.2. Objetivo ambiental 105
4.1.3. Objetivo de movilidad 105
4.1.4. Objetivo social 105
4.1.5. Objetivo económico financiero 106

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO 107

5. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO 108

5.1. Descripción del modelo de desarrollo 109

5.1.1. El subsistema de vías públicas 110
5.1.2. El subsistema de parques lineales 113
5.1.3. Los subsistemas de prestación de servicios públicos 120
5.1.4. El subsistema de equipamientos públicos 123

DESCRIPCION DE LA OCUPACION DE ESPACIOS PRIVADOS Y FORMAS DE

OCUPACION 126

6. DESCRIPCION DE LA OCUPACION DE ESPACIOS PRIVADOS Y FORMAS DE

OCUPACION 127

6.1. Áreas de Manejo Especial dentro del Plan Parcial 128

6.1.1. AME: Conjunto de inmuebles altamente consolidados 128

6.2. UNIDADES DE ACTUACION URBANISTICA 130

6.3. Usos y actividades 136

6.3.1. Determinación de los usos potenciales. 137
 6.3.2. Usos actuales del área de intervención 138

6.4 NORMAS BÁSICAS DE URBANIZACIÓN Y CONSTRUCCION 139

6.4.1. Exigencias de Parqueaderos. 140
6.4.2. Fachadas para todo desarrollo 140
6.4.3. Empates entre fachadas. 141
6.4.4. Retiros de paramentos 141
6.4.5. Voladizos 141
6.4.6. Ochavas 142
6.4.7. Marquesinas y tapasoles. 142
6.4.8. Construcción de andenes. 143
6.4.9. Antejardines. 143
6.4.10. Altura máxima de las edificaciones. 144
6.4.11. Amoblamiento urbano. 145
6.4.12. Accesibilidad a los limitados físicos. 145

6.5. Desarrollos transitorios y áreas de manejo especial 145

6.5.1. Adecuaciones, modificaciones, ampliaciones y actos de reconocimiento.145

6.6. Índices y aprovechamientos del Plan Parcial Villa Carlota 146

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA Y ESQUEMA DE REPARTO DE CARGAS Y

BENEFICIOS 148

7. SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA Y ESQUEMA DE REPARTO DE CARGAS Y

BENEFICIOS 149

7.1. Simulación Urbanístico – Financiera 149

7.1.1. Introducción. 149
7.1.2. Metodología. 149
7.1.3. Combinación de usos. 157
7.1.4. Supuestos Básicos de Operación del modelo. 158
7.1.5. Resumen de los resultados de la simulación. 159
7.1.6. Conclusiones. 184

7.2. Sistema de Reparto de Cargas y de Beneficios. 185

7.2.1. Cargas 185
7.2.2. Beneficios ¡Error! Marcador no definido.

ESTRATEGIAS DE GESTION INSTITUCIONAL, SOCIAL, FINANCIERA Y DEL SUELO

PROPUESTAS 197

8. ESTRATEGIAS DE GESTION INSTITUCIONAL, SOCIAL, FINCANCIERA Y DE SUELO

PROPUESTAS 198

CRONOGRAMA DE EJECUCION DE LAS UNIDADES DE ACTUACION URBANISTICA211

9. CRONOGRAMA DE EJECUCION DE LAS UNIDADES DE ACTUACION URBANISTICA
212

PROGRAMAS Y PROYECTOS 216

10. PROGRAMAS Y PROYECTOS 217

10.1 ACCIONES DE MANEJO SOCIAL. 217

PROYECTO DE DECRETO 219

ANEXO I SOPORTE ESTUDIO AMBIENTAL 221

ANEXO II SOPORTE ESTUDIO GEOLOGICO 222

ANEXO III INVENTARIO DE LA COBERTURA VEGETAL 223

ANEXO IV SOPORTE ESTUDIO DE MOVILIDAD 224

ANEXO V SOPORTE PROCESO DE PARTICIPACIÓN SOCIAL 225

ANEXO VI SOPORTE ESTUDIO DE TITULOS 227

ANEXO VII SOPORTE SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA 229

ANEXO VIII SOPORTE REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS 230

ANEXO IX PLANIMETRIA DEL PLAN PARCIAL - FORMULACION 231

 INDICE DE PLANOS

PPA 01 – Localización General Escala 1:5000

PPA 02 – Área de Intervención y conformación predial Escala 1:2000
PPA 03 – Elementos Naturales Escala 1:2000
PPA 04 – Geología Escala 1:2000
PPA 05 – Cobertura Vegetal Escala 1:2000
PPA 06 – Redes existentes de servicios públicos Escala 1:2000
PPA 07 – Plan vial zonal y local Escala 1:2000
PPA 08 – Estructura actual de ocupación y usos Escala 1:2000
PPA 09 – Estructura predial y tenencia de la tierra 1:2000
PPA 10 – Estructura predial público privada 1:2000
PPA 11 – Conformación de las unidades de actuación urbanística Escala 1:2000
PPA 12 – Propuesta de integración urbana Escala 1:5000
PPA 13 – Propuesta general de espacio publico Escala 1:2000
PPA 14 – Propuesta general de desarrollo urbano Escala 1:2000
PPA 15 – Propuesta de Urbanismo por etapas Escala 1:2000
PPA 16 – Propuesta general de usos del suelo Escala 1:2000
PPA 17 – Desarrollo en el tiempo y en el espacio Escala 1:5000
 INDICE DE TABLAS

01 - Ficha Normativa polígono Z5-RED-7 Acuerdo 23 de 2000

02 - Categorías de usos Acuerdo 23 de 2000
03 - Normas Básicas Acuerdo 23 de 2000
04 - Parámetros de desarrollo Acuerdo 23 de 2000
05 - Observaciones de la ficha normativa Z5-RED-7 Acuerdo 23 de 2000
06 – Delimitacion del Área de intervención del Plan Parcial
07 – Cuadro de áreas generales a desarrollar
08 – Cuadro de áreas generales del área de planificación
09 – Aplicación de la normativa general
10 – Calculo de la edificabilidad del plan parcial
11 – Calculo de las obligaciones urbanísticas
12 – Cuadro de rutas del área de influencia
13 – Características de las rutas de transporte del Poblado
14 - Características de las rutas de transporte de San Lucas
15 – Características de las rutas de transporte del Poblado alimentadoras del metro
16 – Características de la ruta de transporte del intercontinental
17 – Características de la ruta de transporte del Campestre
18 – Características de la ruta de transporte del Circular Sur 302
19 – Características de la ruta de transporte del circular sur 303
20 – Características de la ruta de transporte comercial hotelera
21 - Composición del terreno por propietarios
22 – Porcentaje de participación de áreas construidas dentro del plan parcial
23 – Porcentajes de participación por destinacion económica
24 - Listado de propietarios y arrendatarios
25 – Primera fase de vistas a propietarios
26 – Segunda fase de vistas a propietarios
27 – Visitas a otras entidades
28 – Tercera fase de visitas a propietarios
29 – Complemento a tercera fase de visitas
30 – Soporte de visitas para asesorias técnicas
31 – Información compartida con diferentes propietarios
32 – Información compartida con arrendatarios
33 – Información de los usos existentes en la zona
34 – Listado de propietarios y arrendatarios del plan parcial
35 – Composición del área de intervención
36 – Áreas de manejo especial
37 – Áreas de manejo especial con edificabilidad
38 – División de las Unidades de actuación urbanística
39 – Composición de las Unidades de actuación urbanística y áreas de manejo especial
40 – Conformación de las Unidades de actuación urbanística
41 – Régimen de distribución de los nuevos usos
42 – Usos aplicables al plan parcial
43 – Exigencia de parqueo para el plan parcial
44 – Cuadro de índices y aprovechamientos por Unidad de actuación urbanística
45 – Cuadro de obligaciones urbanísticas del plan parcial
46 – Proyección del valor de los lotes según catastro
47 – Análisis de los costos de construcción de las cargas
48 – Análisis de los costos de construcción de los beneficios
49 – Costos ponderados para la edificación comercial
50 – Comparativo de precios de los inmuebles de referencia
51 – Asignación de usos por Unidad de actuación urbanística
52 – Criterios básicos para construir la simulación
53 - Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística uno
54 - Cuadro de cálculo de costos y ventas de la unidad de actuación uno
55 - Cuadro de análisis del lote como resultado unidad de actuación uno
56 - Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la unidad de actuación uno
57 - Cuadro de áreas y de ventas de la unidad de actuación dos
58 - Cuadro de cálculo de costos y ventas de la unidad de actuación dos
59 - Cuadro de análisis del lote como resultado unidad de actuación dos
60 - Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la unidad de actuación dos
61 - Cuadro de áreas y de ventas de la unidad de actuación tres
62 - Cuadro de cálculo de costos y ventas de la unidad de actuación tres
63 - Cuadro de análisis del lote como resultado unidad de actuación tres
64 - Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la unidad de actuación tres
65 - Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística cuatro
66 - Cuadro de cálculo de costos y ventas de la unidad de actuación cuatro
67 - Cuadro de análisis del lote como resultado unidad de actuación cuatro
68 - Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la unidad de actuación cuatro
69 - Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística cinco
70 - Cuadro de cálculo de costos y ventas de la unidad de actuación cinco
71 - Cuadro de análisis del lote como resultado unidad de actuación cinco
72 - Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la unidad de actuación cinco
73 - Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística seis
74 - Cuadro de cálculo de costos y ventas de la unidad de actuación seis
75 - Cuadro de análisis del lote como resultado unidad de actuación seis
76 - Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la unidad de actuación seis
77 - Derechos iniciales y cargas por Unidad de actuación urbanística
78 - Valoración de las cargas del plan parcial
79 - Valoración de las cargas totales del proyecto
80 - Subtotales de cargas en suelo y adecuaciones
81 - Asignación de unidades de aprovechamiento de superficie UAS
82 - Edificabilidad de los usos propuestos
83 - Calculo de la edificabilidad básica en pesos por Unidad de actuación urbanística
84 - Calculo de las ventas totales en UAS y porcentajes
85 - Resumen de la distribución de las cargas en pesos y en puntos
86 - Derechos de participación en el sistema de cargas y beneficios
87 - Reparto de las cargas y los beneficios en relación de los derechos iniciales
88 - Resultado consolidado de los beneficios (aprovechamiento por unidad)
89 - Ajuste del reparto por aprovechamiento
90 - Resultado consolidado de las áreas de equipamiento por unidad
91 - Ajuste de reparto por equipamiento entre unidades
92 - Distribución de cargas y beneficios por unidades de actuación urbanística
93 - Reparto interno entre las unidades urbanísticas uno y dos
94 - Distribución de las cargas y beneficios en caso de compra de fajas para via distribuidora
95 - Resumen de aprovechamientos y áreas generales
96 - Resumen de las obligaciones viales y urbanísticas
97 - Cronograma de desarrollo del plan parcial
98 - Cronograma de desarrollo de las obligaciones del Plan Parcial.
 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO POLIGONO Z5-RED-7
MEDELLIN
 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

DOCUMENTO TECNICO
DEL PLAN PARCIAL BARRIO VILLA CARLOTA
PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO POLIGONO Z5-RED-7

EQUIPO DE TRABAJO

Coordinador
ARQUITECTO JUAN DAVID MESA VILLEGAS

Grupo de apoyo
ARQUITECTO GUSTAVO C. GOMEZ POSADA
ARQUITECTO COLABORADOR JORGE A. VILLEGAS CARMONA
ARQUITECTO ROMAN DIAZ (3D EXPERT 3EYEGROUP ANIMATION STUDIOS)
ABOGADA EDIT MARIA PEÑA ALVAREZ
INGENEIRA AMBIENTAL LINA MARCELA FALLA MARTINEZ
INGENIERO ESPECIALISTA EN VIAS ALVARO VELEZ GIL
COMUNICADORA ISABEL CRISTINA CORTES LOPERA
COMUNICADORA DIANA PATRICIA CARDONA QUICENO

Asesores
Departamento Administrativo de Planeacion
• Grupo de Planes Parciales
Dra. Nidia Acero
Arq. Diego Arcia
Ing. Oscar F. Pérez
• Unidad de Vías, Transporte y Movilidad
Ing. Jaime Pizarro
• Unidad de Servicios Públicos, Medio Ambiente y Geología
Ing. Alberto García Pavoni

(Cuarta Actualización)

MEDELLIN
23 de marzo de 2007
 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

PRESENTACION DEL PLAN PARCIAL

La figura del plan parcial conforme a la ley 388/97, ley de ordenamiento territorial, tiene como
objeto ser el mecanismo de intervención del suelo, por el cual la ciudad se desarrolle en nuevas
zonas de expansión y se repotencie en suelos urbanos ya consolidados, como un mecanismo de
renovación urbana, a través de un sistema de cargas y beneficios que permita el reparto
equitativo del suelo para que la ciudad se siga desarrollando conforme a un plan de
ordenamiento territorial, con nuevos tejidos desde los componentes estructurales naturales, los
artificiales definidos por el acuerdo 62/99 y que formule y constituya un paquete de normas
especificas dentro de las normas generales comprendidas en el acuerdo 23/2000, las cuales
contribuyan a propiciar un mejoramiento del aprovechamiento del suelo para los usos nuevos y
existentes. Este tipo de intervención se orienta en los principios rectores trazados desde el plan
de ordenamiento territorial para Medellín, acuerdo 62/99, como instrumento con visión de
región para construir la sostenibilidad del territorio; para consolidar la competitividad de
Medellín y el valle de aburrá para lograr un Medellín mas equitativo; para la valoración del
espacio publico como esencia de la ciudad, y como instrumento participativo y flexible orientado
a consolidar los objetivos y políticas para el funcionamiento de un sistema de planificación
espacial que posibilite ajustes y complementos, acorde con las cambiantes circunstancias y las
cotidianas demandas ciudadanas.

Para el caso de este plan parcial ubicado en suelo de tratamiento de redesarrollo se busca
orientar la relación de la ciudad con el río, a partir de procesos urbanos ya iniciados
repotenciando su integración urbanística y recuperando su valoración ambiental y sus
posibilidades de efectiva apropiación como espacio publico, en una zona que cuenta con
buenas condiciones de infraestructura y localización estratégica dentro de la ciudad,
considerando para ello y como condición esencial la búsqueda y aplicación de un mecanismo
que haga atractiva la inversión económica en esta zona y promueva la gestión asociativa de
proyectos, vía la formulación del plan parcial que garantice una planificación integral por
sectores y posibilite la utilización de unidades de gestión y actuación urbanística, cooperación
entre participes u otras herramientas encaminadas al adecuado reparto de cargas y beneficios, a
través de la generación de unidades prediales mas eficientes que permitan mayores
aprovechamientos y mejores dotaciones de espacio publico y equipamiento.

El proyecto se orienta al compromiso del sector para llevar a cabo una transformación
planificada en un escenario de concertación entre todos los propietarios, las empresas
involucradas y la Administración Municipal, respondiendo a la complejidad de intervenir los
niveles o tejidos que prevalecen en el sector de estos suelos en el tiempo, en particular en la
forma de utilizar el suelo con usos que respondan a los objetivos asignados desde el Plan de
Ordenamiento Territorial de Medellín, lo que obliga a la introducción de nuevas estrategias de
intervención que propongan las condiciones fundamentales de permanencia de las empresas
existentes en el sector, sustentadas en un agotamiento de la actividad industrial existente, como
requisito para marcar el inicio del redesarrollo contemplando nuevos usos, dentro del marco de
la sana mezcla de usos, sobre el cual se debe constituir el nuevo enfoque de ocupación del
territorio.

El proyecto presentado como Plan Parcial Villa Carlota, localizado en el sector de Simesa, Barrio
Villa Carlota de la ciudad de Medellín, se encuentra ubicado en el polígono Z5 RED 7 con un

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 11

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

área total aproximada de 58.36 ha, el cual comprende un área de planeamiento para el sector
2, área comprendida por este plan parcial de 14.63 ha, la conforman un grupo de predios que
actualmente desarrollan actividades de industria, comercio y servicios. Este polígono comprende
tres sectores desarrollados por planes parciales que poseen similares características, el plan
parcial de la Gran Manzana de Simesa, el plan parcial de Argos I y el globo de terreno restante
objeto de este plan parcial Barrio Villa Carlota, apuntando por primera vez en Colombia a un
desarrollo integral de tres planes parciales en formulación, que avanzan en propuestas
concretas de una intervención integral del suelo.

Estas grandes porciones de tierra que se identificaban como usos industriales de las grandes
siderurgicas, cementeras que hoy por las condiciones ambientales, se han trasladado a otras
zonas del área metropolitana, son en la actualidad zonas subutilizadas y desarticuladas de los
sistemas estructurantes, tales como espacio publico entre otros; estas se caracterizan por ser
suelos potenciales al redesarrollo, que con una planificación del territorio, están llamados a la
generación de nuevas vías, de mayor espacio publico, de mayor edificabilidad y crecimiento en
altura, y que por estar alrededor del eje del río, en cercanía al sistema masivo de transporte
Metro y a los sistemas de transporte complementarios, hacen parte del gran corredor
multimodal del río, denominado por el Plan de Ordenamiento Territorial como corredor
metropolitano de servicios, que conecta no solo las centralidades norte y sur con el centro
tradicional y representativo de la ciudad, sino también los demás municipios del área
metropolitana y las demás ciudades vecinas de Medellín.

Este proyecto de plan parcial, al igual que el de la Gran Manzana de Simesa y Argos I, y para
generar la misma dinámica, encuentra la necesidad de acoger los principios de Flexibilidad en
los usos existentes y propuestos, Autonomía de decidir por parte de cada unidad de gestión y
etapa de cuando se desarrolla en el tiempo, y de Convivencia con respecto a la permanencia
de actividades industriales existentes, para garantizar que el tema de la utilización racional del
suelo pueda dar cabida en el sector a la mayor diversidad de usos posibles actuales y futuros y
solo establecer aquellas restricciones para su utilización que resulten indispensables, todo esto
para nuevamente ser, a través de intervenciones integrales, dentro del imaginario de ciudad
aportar a una ciudad sostenible y sustentable en la cual aquellos procesos de ocupación del
suelo y del crecimiento se dan en cabal armonía con la naturaleza y con las características
propias del valle en que se localiza; a una ciudad integrada espacial, funcional y socialmente a
los demás municipios del valle de aburrá y de las sub- regiones vecinas, a una ciudad integrada
al medio natural, en especial al río y a sus afluentes y otros elementos ambientales, que
determinan su morfología y calidad espacial urbana; a una ciudad mas integrada al mas
importante eje ambiental, que a la vez es su arteria principal, el corredor del río transformado
en un espacio publico de primer orden, alrededor del cual se localizan las actividades de
carácter estratégico de ciudad, potenciando un gran centro metropolitano que congrega edificios
públicos, institucionales, educativos, culturales y corporativos representativos en la ciudad; a
una ciudad con espacio publico suficiente y de calidad, escenario privilegiado de un intercambio
ciudadano, democrático, respetuoso y tolerante; a una ciudad que privilegia el peatón sobre el
vehículo, en un espacio público amable y con calidad como ciudad integradora, abierta, amable,
segura, caminable y prodiga en espacios públicos de encuentro.

Conforme al Decreto 1212 de 2000, que reglamenta los contenidos y procedimientos que se
debe tener en cuenta para el desarrollo y formulación de los planes parciales en Medellín, este
documento describe los diez puntos básicos que una propuesta de plan parcial exige desarrollar,

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 12

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

se considera mantener dicha estructura en el presente documento ya que esto responde a un

orden lógico jerárquico de evaluar las diferentes tramas o tejidos que componen una ciudad,
contando con una justificación dentro de los marcos legales de los planes de ordenamiento
territorial, la delimitación del área de planificación, con los respectivos diagnósticos generales
desde cada componente, objetivos, políticas y estrategias, la descripción de los sistemas
públicos actuales, la descripción de la forma de ocupación privada, la simulación urbanístico
financiera y reparto de cargas y de beneficios, formulación de estrategias de intervención y de
gestión, cronograma para desarrollo del proyecto y programas y proyectos complementarios que
se deben tener en cuenta para contribuir a una ciudad integral a través de propuestas que
contemplen todas las variables que influyen en cada uno de sus tejidos.

Es importante resaltar que esta propuesta es el resultado de varios meses de presentaciones y

concertaciones con todos los interesados en el tema e instituciones involucradas como
propietarios y arrendatarios, desde la propia Administración Municipal, con la cual y en
diferentes grupos de instancias y entidades se ha venido madurando la propuesta de varios
meses de trabajo. Igualmente se ha contado con un grupo interdisciplinario que conforma el
plan, el cual se ha logrado compaginar en la actividad y vocación del sector, para conocer y
discutir los avances, al tiempo que se han desarrollado los respectivos acercamientos con los
propietarios de los predios y la comunidad en general; con esta propuesta se pretende integrar
a cabalidad la mayoría de las opiniones recibidas y propuestas que reflejan las importantes
concertaciones efectuadas, respondiendo a los lineamientos previstos por el Departamento
Administrativo de Planeación consagrados en la Consulta previa.

En armonía con los planes parciales de Argos I y Simesa, se pretende desarrollar los objetivos,
estrategias y modelo de ciudad del presente plan parcial conforme a los establecidos por el Plan
de Ordenamiento Territorial de Medellín definidos a largo plazo para el periodo aproximado de
nueve años desde su inicio, y que cumpliendo con lo ordenado por la Ley 388 de 1997,
constituyen el fundamento conceptual y práctico de cualquier plan parcial en el territorio
nacional, siendo este un desarrollo aplicado a los objetivos específicos de “crecimiento hacia
adentro” y la “sana mezcla de usos” así como la optimización de las infraestructuras, la
consolidación del corredor metropolitano, la utilización racional del territorio urbano, y la
conversión del espacio público en elemento principal del sistema estructurante urbano.

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 13

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

1. JUSTIFICACIÓN DESDE EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

El Plan Parcial Villa Carlota, al igual que muchos otros, se ha convocado desde la iniciativa
privada, brindando la posibilidad para que grupos económicos y de interés tales como
propietarios y habitantes del sector, propongan la forma de utilizar su propio territorio, como
una trasformación integral con respecto al modelo anterior (modelo de ordenamiento anterior a
la ley 388/97), en donde se constatan normas desarticuladas de los desarrollos integrales y
descontextualizadas de los sistemas naturales y artificiales de espacio publico de ciudad, normas
que estimulaban que la ciudad se desarrollara a través del llamado “predio a predio” que aún se
encuentra vigente y consiste en desarrollar un predio de manera individual e
independientemente de cualquier desarrollo integral dentro de la ciudad.

Un plan parcial representa el avance en materia de desarrollo urbano en una ciudad como
Medellín, dado que se convoca desde la planeacion de una porción de territorio, de una forma
participativa e integral, partiendo del principio de articular y respetar desde el imaginario de
cuidad establecido por los planes de ordenamiento territorial, para finalmente complementar y
proponer un conjunto de normas generales y básicas, comprometidas con la trasformación de
esa porción de territorio que se encuentra conformado por varios predios y propietarios, donde
cada quien puede llegar a establecer sus propias reglas de juego, pensadas específicamente
para encontrar un equilibrio urbanístico, social, ambiental, de movilidad y financiero en las
actuaciones a su interior.

Por tal razón, se deberá partir para un plan parcial como este de los fundamentos, estrategias y
objetivos del plan de ordenamiento territorial, donde se permita sugerir una nueva imaginación
del urbanismo en este fragmento de tierra, generando una transformación en su planificación,
esto se puede lograr a través del mecanismo de la participación social donde los actores, en es
te caso los propietarios, puede entrar como actores privados a plantear las propuestas con la
posibilidad de construir, como sociedad, nuevos esquemas de ordenamiento dentro del plan
parcial que permitan repotenciar el sector y cobrarle nuevas dinámicas y nuevos tejidos urbanos
para generar ese equilibrio urbano dentro de la ciudad

Así como el Plan de Ordenamiento territorial para Medellín se fundamenta y se orienta en los
principios generales que orientan un imaginario de ciudad, el Plan Parcial Villa Carlota en
armonía con el Plan de Ordenamiento, y con los planes de Argos I y el plan parcial de la Gran
Manzana de Simesa, como instrumento que lo desarrolla y complementa se enmarca dentro de
los siguientes principios y características:

• Como Instrumento para recobrar la valoración del espacio público como

esencia de la ciudad. En razón de que la ciudad se mide por la calidad de su espacio
publico urbano y rural, el sistema de espacio publico constituye el estructurante principal
de la construcción de ciudad y de ciudadanía, las cuales se orientan a proteger el espacio
publico existente, a procurar incrementar su cantidad, variedad y calidad de su oferta
global a la vida ciudadana y convertirlo efectivamente en el articulador principal del
desarrollo urbano y municipal, tanto en lo urbano como en lo rural.
• Como instrumento participativo el nuevo enfoque del municipio y las disposiciones
vigentes sobre el ordenamiento territorial, exigen un proceso colectivo de construcción
de ciudad que se ha expresado, merced a un esfuerzo responsablemente participativo,

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 14

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

en la formulación del plan de ordenamiento territorial y que debe por lo tanto acompañar
sus fases de ejecución, seguimiento y evaluación y ajuste así como los procesos de
discusión, concertación y formulación de los demás instrumentos complementarios
consagrados por la ley
• Como instrumento flexible para permitir la consagración de objetivos y políticas para
el funcionamiento de un sistema de planificación especial de ciudad, que posibilite su ágil
ajuste y complementación, acorde con las cambiantes circunstancias y las cotidianas
demandas ciudadanas
• Como articulador de los principios generales de la ley, los cuales inspiran un
conjunto de instrumentos asociativos que se introducen para la gestión urbanística tales
como la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general
sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y los beneficios derivados del
desarrollo urbano.

Conforme al componente general del plan de ordenamiento territorial se enmarcan unos

objetivos estratégicos y políticos de ordenamiento territorial basados en los principios, que dan
base para el ordenamiento del territorio y que parten de un modelo de ocupación territorial
sustentado en:

• Un crecimiento orientado hacia adentro, con énfasis en las ozonas centrales

próximas al río, dotadas de excelente infraestructura, que experimentan actualmente
procesos de estancamiento, degradación o subutilización.
• Un Río Medellín (Río Aburrá) integrado espacial y ambientalmente al
desarrollo urbanístico de la ciudad y que aporta significativamente a su valor
paisajístico y a su espacio publico.
• Un sistema de transporte masivo integral compuesto por el metro y unos
corredores complementarios que racionalizan la movilidad y actúan como estructurantes
principales de la ciudad.
• Un corredor de servicios metropolitanos de alta calidad urbanística localizado a
lo largo del río, en armonía e integración con usos residenciales y productivos.
• Una ciudad con una racional sana mezcla de usos que permite distribuir
equitativamente en el territorio las actividades productivas, comerciales y de servicios,
los equipamientos comunitarios y la vivienda

El Ordenamiento Territorial para Medellín, establece una clasificación de los sistemas

estructurantes, dentro de los cuales se encuentran los componentes naturales del espacio
público tales como el sistema hidrográfico, el sistema Orografico y los ecosistemas estratégicos,
dentro de los cuales se enmarca el citado Plan Parcial, en orden jerárquico encontramos el
sistema hidrográfico para el cual el articulo 17, define principios de manejo como gran eje de
importancia ambiental que ha sido valorado como eje ordenador de la ciudad y de su
crecimiento, dentro del cual el POT, define las fajas de protección hacia la zona de intervención
de 60 metros de ancho, destinada a áreas públicas mas seis metros de antejardín en ambos
costados, medidos a partir del los bordes superiores del canal construido.

Dentro de la sección 2 el articulo 34 del acuerdo 62/99, se definen los componentes

artificiales constitutivos del sistema del espacio público como componentes artificiales o
construidos dentro del cual se define el sistema vial y de transporte, entendido en primer orden
como la comunicación vial nacional, el eje de corredor multimodal del transporte del río Medellín

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 15

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(Río Aburra), como eje norte y sur que comunica los puertos de atlántico con Medellín, Cali, y
Buenaventura en el Pacífico, además de conformar la conexión vial nacional también cumple la
función de integración regional desde Medellín hacia los municipios del norte, noroeste, oriente,
sur suroeste y noroeste del departamento.

Dentro de la comunicación vial metropolitana, también se encuentra constituido dentro del

sistema vial del corredor multimodal del transporte del Río Medellín, complementado con los
ejes viales longitudinales, los cuales se encuentran dentro de los retiros exigidos con un ancho
de sesenta (60) metros públicos y seis metros privados de carácter ornamental, este incluye los
dieciocho (18) metros para la comunicación ferroviaria. Dentro de estos ejes viales
metropolitanos encontramos en el área de planeamiento las siguientes vías:

• Autopista Norte - Avenida del Ferrocarril: Comunica a Bello, Medellín e Itaguí.

• Avenida Los Industriales - Avenida Las Vegas: Conecta la ciudad con los municipios del
suroriente del valle.

El Sistema de centralidades, enunciado dentro del articulo 42 del Plan de

Ordenamiento Territorial, se ordena a partir de una red de centros jerarquizados,
conectados a través de los principales ejes de transporte urbano y de interconexión urbana –
rural. Las centralidades se generan alrededor de un espacio público de convocatoria, en
función de la suma de una serie de equipamientos colectivos en sus diferentes tipologías: salud,
educación, recreación, cultura, bienestar social y seguridad, además del patrimonio y la mezcla
de usos del suelo. Esta red de centralidades parte del equilibrio entre los diferentes elementos
que la conforman, constituyéndose en nodos que limitan la expansión de usos conflictivos con el
espacio residencial buscando que la mezcla adecuada de usos sea su característica básica, no
obstante pudiendo tener una vocación específica hacia algún tipo de servicio.

Como parte constitutiva de los sistemas estructurantes, y por tanto del espacio público del
municipio, se definen como componentes explícitos de dicho sistema de espacio público los
parques, plazas, zonas verdes y equipamientos que, localizados al interior de la respectiva
centralidad y en torno de los cuales se conforma la misma, constituyen bienes de uso público.

El área de planificación del presente plan se encuentra dentro de la zona del centro de equilibrio
sur, igualmente se encuentra localizada en el corredor metropolitano de servicios que conecta y
relaciona los centros de equilibrio entre sí con el centro tradicional y representativo,
constituyendo a nuestro entender un sólo sistema articulado por el corredor multimodal del Río
y en cercanías a otro sistema de centralidad de menor jerarquía como lo es la Centralidad zonal
del Poblado.

Dada la importancia de su localización y la posibilidad de servir de centralidad de equilibrio para

la zona sur, es importante mencionar que deberá ser una zona donde se privilegie la sana
mezcla de usos y siendo tan extensa se consolida como una centralidad de impacto regional, por
lo cual se debe trascender la visión del proyecto arquitectónico ya que el objeto no es el de
diseñar un proyecto en particular, sino el de reorientar y formular un proyecto urbano en escala
intermedia, un proyecto que parte del reciclaje de un suelo originalmente industrial para
conformar un nuevo sector, constituido a su vez por diferentes proyectos particulares que
compartirán un sistema de espacios públicos definido con precisión, con un desarrollo paulatino

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 16

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en el tiempo que corresponde a una etapas determinadas por las demandas del mercado y los
impactos producidos por las primeras intervenciones.

El proyecto deberá contener un planteamiento general para toda el área del polígono Z5-RED-7,
comprendido por tres planes parciales, que por una parte la integra con la ciudad circundante y
a la vez le permite desarrollar una identidad propia, con el fin de configurar un nuevo sector con
características similares al corredor empresarial que conforma la avenida del poblado, un
sistema de espacios públicos pensado como un engranaje, con continuidad y con características
comunes de gran calidad conectado a los sistemas y espacios públicos existentes de la ciudad y
propuestos por los demás planes parciales, generando así espacios públicos continuos y
abiertos, con base en un modelo de parques lineales con núcleos de equipamientos públicos y
privados planteados desde un comienzo desde el plan piloto para Medellín desde los años 1950
alrededor del río Medellín, como un corredor metropolitano de servicios, un sistema de
manzanas que pueden o no responder a unidades de gestión en nuestro lenguaje actual-
preestablecidas para su desarrollo modular y autónomo con flexibilidad de ocupación y uso,
cumpliendo con unos parámetros y lineamientos generales, una concepción de espacio céntrico
que mezcla sobre las vías de mayor jerarquía, grandes áreas de servicios, oficinas y comercio,
de tal manera que se propicia una mezcla de usos controlada por unos límites, pero flexible en
sus aspectos específicos.

El componente general del POT enmarca los contenidos del componente urbano propiamente
dicho, a lo largo del cual se describen los sistemas estructurante a esta escala, los usos y los
tratamientos urbanísticos en el componente urbano se estructuran elementos tanto naturales
como artificiales, de los primeros se destacan los sistemas hídricos y orográficos, así como
algunos espacios de importancia ambiental y recreativa, ninguno de los cuales se encuentra
exactamente en el área de planificación del presente plan parcial, sin embargo son importantes
en sus inmediaciones, componentes como el mismo río Medellín, el Cerro Nutibara, así como el
antiguo Vivero Municipal y los elementos del sistema de espacios públicos de origen artificial,
todos estos elementos dispuestos alrededor del polígono en conjunto con los futuros aportes de
los desarrollos que se realicen a partir de este plan parcial, se podrán articular, aumentar y
enriquecer teniendo un impacto que trascienda la escala de lo local.

De los ejes estructurantes que poseen una gran importancia enmarcados dentro del
articulo 121 del Plan de Ordenamiento Territorial, por su potencial paisajístico o
ambiental, tiene especial relevancia la Avenida de los Industriales, principal componente de esta
jerarquía y presente en el área de planificación propiamente dicha; este eje urbano posee
además de su importancia como conector de las centralidades, calidades espaciales y
paisajísticas que deben ser recuperadas, potenciadas o ser objeto de mantenimiento, que
establece los principales criterios de manejo, sin perjuicio de su funcionamiento vehicular, el
caso de la Avenida los Industriales, Avenida las Vegas, como CORREDOR CONSTRUIDO DE
IMPORTANCIA AMBIENTAL en el tramo desde la calle 29 y la quebrada La Zúñiga, en limites
con envigado donde se busca su generación, bajo los parámetros de adecuación de mejores
espacios peatonales y acondicionamiento de áreas ambientales

Con ello se prevé la necesidad de generar una nueva interpretación del eje de la Avenida de los
Industriales, a partir de entenderlo en primera instancia como un eje con potencial para generar
unas calidades ambientales y paisajísticas superiores a las que hoy presenta, sin sacrificar los
aspectos relacionados con la movilidad vehicular; para tal objeto es necesario mejorar y

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 17

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desarrollar sus componentes peatonales y ambientales, tal como se describirá en la propuesta

de espacios públicos.

Desde el tratamiento urbanístico consagrado en el articulo 157 del Plan de Ordenamiento

Territorial se enmarca la zona de intervención dentro de la definición de Tratamiento de
redesarrollo (RED), donde se pretende orientar procesos de transformación ya iniciados o
generar nuevos en zonas que cuentan con buenas condiciones de infraestructura y localización
estratégica en la ciudad de acuerdo con los objetivos de ordenamiento propuestos por el Plan,
de manera que se privilegie su transformación hacia la optimización de su potencial, permitiendo
mayores aprovechamientos y diversidad de usos.

Para llevar a cabo el redesarrollo, es condición esencial la búsqueda y aplicación de mecanismos

que hagan atractiva y promuevan la gestión asociativa de proyectos, vía la formulación de
planes parciales, que garanticen la planificación integral por sectores y posibiliten la utilización
de unidades de actuación urbanística, cooperación entre partícipes u otras herramientas
dirigidas al reparto equitativo de cargas y beneficios, y la generación de unidades prediales más
eficientes que permitan mayores aprovechamientos y mejores dotaciones.

En las zonas contempladas para el redesarrollo se podrán realizar proyectos predio a predio
utilizando el aprovechamiento medio previsto para el caso en la correspondiente ficha. Una vez
adoptado el plan parcial de la zona regirán las normas sobre aprovechamientos y usos
complementarios definidos por el mismo, sin embargo este plan parcial podrá hacer uso de los
mayores aprovechamientos previstos para la zona. Así mismo, en estas zonas podrán
permanecer las actividades actuales siempre y cuando no generen conflictos o deterioro en el
sector y cumplan con las normas que establezcan las entidades dedicadas al desarrollo
ambiental de las ciudades

La aplicación del modelo de ordenamiento se define a partir de la asignación de los tratamientos

urbanísticos, para cada polígono en los que se divide la ciudad. Para ello se definen condiciones
de desarrollo especificas, diferentes para cada tratamiento, para el caso especial de este plan
las áreas cobijadas por el corredor metropolitano de servicios, poseen tratamiento de
redesarrollo, dado que poseen buenas condiciones de infraestructura, que se consideran
subutilizadas frente a las necesidades de crecimiento hacia adentro que busca potenciar el Plan
de Ordenamiento. Sin embargo, mientras no se lleve a cabo un plan parcial como mecanismo de
planificación en esta área, se mantienen los usos existentes, lo cual quiere decir que se
vislumbra una etapa inicial de transición entre los usos actuales principalmente industriales con
el redesarrollo que introducirá nuevos usos al momento de iniciar el desarrollo.

Se establece entonces que es el plan parcial el instrumento necesario para llevar a cabo de una
manera planificada y participativa, la trasformación de los sectores antes industriales,
herramienta que por su propia naturaleza, puede provenir del sector privado y permite la
construcción de acuerdos y formas de asociación para pactar la mejor manera de direccionar las
trasformaciones.

El redesarrollo implica necesariamente mayores aprovechamientos y diversidad de usos, no

tendría sentido trasformar un territorio estratégico para una ciudad con escasez de suelos y con
gran inversión del patrimonio de todos en la llanura del río, para hacer de este territorio un uso
poco eficiente en términos económicos, sociales y ambientales.

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 18

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No se trata solamente de la utilización óptima en términos de productividad económica, la cual

es importante, también en términos sociales y ambientales, la cual trae necesariamente a
colación, la necesidad apremiante de privilegiar los nuevos desarrollos en altura en condiciones
más seguras y con menor impacto para el medio ambiente, que permitan hacer uso intensivo
del sistema de trasporte masivo Metro y de las futuras líneas de Metroplus, y que le resten
presión a áreas con menores posibilidades de densificación, ubicadas en las partes altas de las
laderas del Valle de Aburrá.

Al mismo tiempo se habla de la diversidad y coexistencia de usos, con el propósito de no

generar una ciudad zonificada dedicada a una sola actividad, sino de producir una ciudad
diversa, donde se incentive la mezcla racional y con calidad de muchas actividades que
requieren de su espacio en un territorio estratégicamente localizado.

En armonía con las normas estructurantes y generales del plan de Ordenamiento Territorial
define los criterios para la ocupación del suelo y las densidades urbanas según el
articulo 160 del POT, donde se fijan los aprovechamientos en forma de índices, densidades
específicas, alturas y/o volumetrías a partir de los criterios básicos de orientar hacia adentro la
construcción futura de la ciudad, aprovechando la capacidad instalada en infraestructuras y el
potencial de desarrollo diferencial de las áreas construidas; buscar una mejor distribución de la
población en el territorio, disminuyendo los desequilibrios en las densidades actuales;
Aprovechar las ventajas derivadas de la mejor dotación en infraestructura, espacio público,
equipamientos y servicios, que presentan las áreas planas que se localizan en la planicie del río
buscando que tengan mayor intensidad en la ocupación del suelo y diversidad de usos, es decir
que se constituyan en las áreas de mayor aprovechamiento urbanístico de la Ciudad;
redensificar las áreas subutilizadas ubicadas en el corredor del río y el centro e intervenir
prioritariamente los sectores en proceso de deterioro y transformación inconveniente, para que
sean poblados nuevamente a través de tratamientos de renovación y redesarrollo y mediante la
aplicación de los instrumentos de la ley que permiten la localización de nuevas actividades y
mayores aprovechamientos y establecer el control de la densidad que se genera a través de los
procesos de construcción, con la asignación de aprovechamientos máximos definidos de acuerdo
con las condiciones actuales de desarrollo de cada sector y sus potencialidades, estableciendo
además aprovechamientos mínimos en los sectores con tendencia a procesos de urbanización de
baja densidad, como es el caso de la zona sur oriental de la ciudad.

Para las actividades y procesos económicos atendiendo a los cambios de la base

económica local y los procesos de transformación y deterioro de los sitios, la reglamentación
sobre usos del suelo y la localización de actividades se orienta a controlar procesos de
degradación y conflictos funcionales para consolidar las cadenas productivas de manera que se
garantice:

• Calidad ambiental, entorno seguro, modernización de servicios públicos, calidad espacial

e integración con otras actividades urbanas.

• La localización de nuevas actividades caracterizadas por menor demanda de suelo

urbano, mayor complejidad tecnológica, procesos productivos más limpios y mayor
capacidad de adaptabilidad y movilidad.

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 19

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• La promoción de actividades que permitan la consolidación del modelo de ordenamiento

territorial, buscando el desarrollo de usos relacionados con la plataforma de
competitividad metropolitana, respaldada por los componentes construidos del sistema
estructurante de espacio público.”

Si se quisiera sintetizar de manera rápida el compromiso que adquiere el Plan Parcial Villa
Carlota, al igual que los planes parciales de ARGOS I y LA GRAN MANZANA DE SIMESA, con lo
anterior, se deben tener en cuenta los parámetros a los cuales este ejercicio de planificación
debe permanecer totalmente fiel:

• Optimización de la capacidad instalada para el redesarrollo de la ciudad hacia su interior.

• Diversidad de usos como filosofía para hacer posible la optimización del territorio y crear
tejido urbano con calidad en lo físico y en lo social.

• Utilizar los instrumentos de la Ley 388 de 1997, para hacer efectivo el redesarrollo de las
áreas de llanura aledañas al río Medellín.

• Manejar índices de construcción más altos en las áreas donde se quiere privilegiar el
redesarrollo.

• Privilegiar la ubicación de actividades que impliquen menor demanda de suelos, mayor

compatibilidad con otros usos y que apoyen la plataforma competitiva. En este ámbito
las actividades asociadas a la provisión de servicios, el comercio regional, la capacitación
y la producción limpia todos con posibilidad de mezcla entre sí y con la vivienda como
catalizador, constituyen la apuesta del plan parcial.

Para el caso de los usos, según el articulo 165, el POT define el corredor donde se ubica el
plan parcial como Área de producción de gran empresa, las cuales se caracterizan por tener
desarrollos en lotes grandes (zona industrial de El Poblado, Guayabal y Castilla), donde se
deberán incluir en sus propuestas de desarrollo la posibilidad de crear parques industriales con
actividades de alta tecnología, centros de investigación y desarrollo tecnológico compatibles con
otros usos urbanos. “De agotarse el uso actual de estas zonas, su planificación será orientada
por el tratamiento de redesarrollo, mediante planes parciales que, con el concurso de los
propietarios, generen alternativas de desarrollo que potencien su localización estratégica dentro
de la ciudad.”

Estas áreas de producción de gran empresa determinadas en el año 1999 como tales,
comenzaron a buscar formas de tecnificar su producción y sus instalaciones, argumentando su
estadía por mediano y largo plazo, pero el agotamiento del sector industrial en Medellín dió paso
a consolidar estas zonas como edificaciones recicladas para otros usos, sin embargo algunas de
ellas existen aun en el sector, para ello es importante considerar el DERECHO DE
PERMANENCIA, es decir que es decisión de cada empresa asumir o no el redesarrollo, de
forma tal que se debe garantizar que las empresas y actividades industriales que no hayan
optado por su trasformación, sean respetadas y mantenidas las condiciones que le permitan
seguir funcionando; Esto, siempre que mantengan o mejoren sus condiciones de impactos
ambientales o medidas para asumir las condiciones de mitigación de impactos de las empresas
que continúen funcionando. La aplicación práctica de estos conceptos se desarrolla en el

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 20

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componente ambiental, el cual direcciona estos usos hacia un tratamiento adecuado de la

contaminación y al respeto del espacio público como eje ordenador estructurante para el plan
parcial.

Dentro del Acuerdo 062 de 1999 que contiene el POT de Medellín, aparece el acuerdo 23/2000
el cual adopta las Fichas de Normativa Urbanística para cada polígono de tratamiento, en los
cuales se divide el área urbana, describiendo un resumen de los elementos más relevantes a
tener en cuenta para el desarrollo de cada uno derivados el POT y complementando
esencialmente tres aspectos normativos que no se encuentran en el Acuerdo 062: los
aprovechamientos, las cesiones y las centralidades barriales cuando estas existan.

En particular este plan parcial esta ubicado en el polígono Z5 RED 7, que posee los siguientes
límites:

Cuadro 01 – Ficha normativa Polígono Z5 RED 71

1
Fuente: Acuerdo 023 del 2000. Por el cual adopta las Fichas de Normativa Urbanística.

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 21

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JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 22

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Con relación a las normas complementarias sobre los usos del suelo, aprovechamientos y
cesiones obligatorias para este polígono de redesarrollo se tienen las siguientes:

Cuadro 02 – categorías de usos

CATEGORÍAS DE USO APROVECHAMIENTO *(1)

Desarrollo con Plan
Desarrollo sin Plan Parcial
Parcial
(Área Neta)
(Área Neta)
ÁREA CON USOS ESPECIALIZADOS: Altura Máxima. 2 pisos *(2) I.C. 2.0 - 6.0
ÁREA DE PRODUCCIÓN DE GRAN I.O.: 80% *(3) I.O. 80%
EMPRESA
Cuadro de asignación de usos:
Áreas de producción de gran empresa y
en consolidación.
Ver artículo 163, 165 y 173, del Ver artículos 5 y 6. Acuerdo 23 de Ver artículos 5 y 6.
Acuerdo 62 de 1999, 2000. Acuerdo 23 de 2000.
Equipamiento – Servicio Institucional: Sede Administrativa del Seguro Social. El plan
parcial determinará las características y ubicación de los equipamientos de la zona.

Cuadro 03 – Normas Básicas

NORMAS BÁSICAS
URBANIZACIÓN
Ver artículos 177 al 192 del Acuerdo 62 de 1999. Consultar reglamentación adicional.
Áreas de Cesión Pública y Contribuciones Especiales. Ver artículos 22, 23, 24, 26 y 27 del
Acuerdo 23 de 2000.
Lote: M² de suelo por cada 100m² construidos. *(4) *(5) Construcción de
Equipamientos: *(5)
SIN PLAN PARCIAL: No cede. SIN PLAN PARCIAL: No se
CON PLAN PARCIAL: requiere.
Cualquier uso: 5 m² con un mínimo del 20% del área neta del CON PLAN PARCIAL:
lote. 1 m² por destinación de vivienda.
1 % del área construida en otros
usos.
Vías:
Colectoras: Carrera 43F, calle 14, calle 24, calle 27, carrera 44
Ver Artículos Nos 113 a 120, 177, 178, 187 a 191, 197, 199, 203, 204, 216, 207 del Acuerdo 62 de
1999

Cuadro 04 – Parámetros de Desarrollo

PARÁMETROS DE DESARROLLO

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 23

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En concordancia con el Modelo de Ciudad, las intervenciones en esta zona, como parte del Corredor
de Servicios Metropolitano, se realizarán bajo condiciones de control ambiental, buena accesibilidad,
espacio público generoso y regulaciones a la circulación, con miras a mejorar la calidad urbana del
sector y su vinculación al tejido de ciudad.
Conformar estas áreas como actividad múltiple con predominio de producción de gran empresa y de
cobertura metropolitana. Las propuestas de redesarrollo considerarán la creación de parques
industriales con procesos de producción limpios y alta tecnología, centros de investigación y
desarrollo tecnológico, incubadoras de empresas, y actividades de comercio y servicios compatibles
con otros usos urbanos.
Integrar la zona con la franja del río en ambos costados y sus quebradas afluentes en especial con el
centro de equilibrio del Sur, con tratamientos de generación recuperación y mejoramiento del
espacio público, disposición y volumetría de las edificaciones, áreas libres y visuales y adecuando los
ejes de la red peatonal general de ciudad.
Condicionar en términos de control ambiental, todas las actuaciones en el sector con miras lograr
una alta calidad urbana y su vinculación al tejido de la ciudad.
El polígono se podrá desarrollar mediante los siguientes planes parciales y se tomarán como áreas
mínimas:
Entre calles 24 y 29, vía regional y carrera 48.
Entre calles 14 y 24, vía regional y carrera 48.
Calles 17 y 24 y carreras 48 y 43 F.
Las actividades existentes podrán continuar sujetas a reglamentaciones de manejo ambiental,
control de accesibilidad, cargue y descargue hasta tanto se adopte e implemente el plan parcial.
Se podrán hacer adiciones o reformas en las industrias o equipamientos existentes siempre y cuando
estas obras se requieran para el mejor funcionamiento de las mismas. Igualmente se podrán
construir nuevas edificaciones para equipamientos públicos o sedes de la administración pública sin
plan parcial.
Los sectores con industrias con procesos productivos de gran impacto ambiental y generadoras de
alto tráfico pesado, seguirán contando con una reglamentación estricta de zonificación, en los cuales
se excluye la posibilidad de mezcla con el uso residencial mezclando solo aquellos usos compatibles
con dicha situación ambiental.

De manera adicional a los aspectos que ya se han analizado, las condiciones de desarrollo
mediante plan parcial, sugieren la trasformación de este territorio con posibilidades de
densidades altas, - índices entre 2.0 a 6.0 -, y ocupación hasta del 80% de las áreas netas, así
como aportes a parques, vías y equipamientos.

Cuadro 05 – Observaciones de la ficha normativa Z5-RED-7

OBSERVACIONES
Para los criterios de manejo del Vivero Municipal, consultar el artículo 111 del Acuerdo 62 de 1999.
Consultar los proyectos viales vigentes.
Para obligaciones de parqueo, consultar normas específicas.
*(1) Si el plan parcial considera conservar edificaciones existentes, no se incluirá el área de los
respectivos predios como parte del área, para efectos de contabilizar los aprovechamientos y las
obligaciones.
*(2) Se podrán construir nuevas edificaciones para equipamientos públicos o sedes de la
administración pública sin plan parcial.
*(3) Las edificaciones para industria no se supeditan a la ocupación máxima del 80%, la cual será la
resultante de la aplicación de los retiros que se determinen en las normas básicas para el uso.
*(4) En proyectos mixtos en los cuales se construyan viviendas y otros usos diferentes, la cesión de
suelo se hace proporcional a lo construido en cada uso.

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 24

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

*(5) Para efectos de contabilizar las obligaciones, el área construida es la considerada al aplicar el
índice de construcción.

La ficha determina que serán tres los planes parciales que se desarrollarán en este polígono,
siendo el presente el que planifica el globo de terreno comprendido entre las calles 14 y 24 y las
carreras 48 Avenida de los Industriales y 49 Avenida Regional.

JUSTIFICACIÓN DENTRO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL - 25

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2
DELIMITACION DEL PLAN PARCIAL
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

DELIMITACION DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 26

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2. DELIMITACION DEL PRESENTE PLAN PARCIAL

2.1 DELIMITACION DEL AREA DE PLANIFICACIÓN

El Plan Parcial Villa Carlota se encuentra ubicado en la zona sur oriental de Medellín Zona 5,
en un polígono de tratamiento de redesarrollo Z5-RED-7, dividido en tres sectores y
comprendido por las carreras 48 (Avenida de los industriales) y la carrera 49, (Avenida
regional), entre las calles 14 y 24, específicamente lindando al norte con la calle 24, al sur
con la calle 14, al oriente con la carrera 48 y al occidente con la carrera 49, estas dos
últimas conforman el corredor multimodal del río Medellín, las cuales le conceden a este
sector una condición esencial y estratégica dentro de la ciudad. Ver plano PPA- 02 Área de
Intervención. (Ver plano PPA- 01 Localización general)

Gráfico 01 – Conformación del polígono con los tres planes parciales en desarrollo

Polígono de Redesarrollo

El área de planificación del presente plan parcial, se encuentra inscrita dentro del polígono total
y por tanto, sus relaciones urbanas, sistemas de movilidad y espacio público y usos del suelo
deben ser armonizadas con lo correspondiente a lo realizado y planteado por los demás planes
parciales de LA GRAN MANZANA DE SIMESA, sector 3, y de ARGOS sector 1, ambos ya iniciados
y que conforman dicho polígono desde la ficha de normativa urbanística.

El presente hace parte del sector 2 del polígono en mención, que comprende 14.63 ha, y que
complementa el desarrollo de los ya mencionados planes parciales, se encuentra conformado
por cinco (5) manzanas con los códigos catastrales No. 1402005, 1402007, 1402009, 1402010 y
1402013, que contienen un total de treinta y dos (32) predios incluido un gran lote del Municipio
de Medellín destinado a zonas verdes y comprometidos por proyectos viales, para un total de

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 27

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

veintiún (21) propietarios según lo consultado en planos y cedulas catastrales del Departamento
de Catastro del Municipio de Medellín.

El área de intervención de 146.399.73 m2 del plan parcial comprende 42.912.73 m2

correspondiente a vías existentes y espacios públicos dentro de las cuales se encuentran
14.782.79m2 correspondientes al lote propiedad del Municipio de Medellín y 7.310.12m2
correspondientes a las áreas de manejo especial; Y un área privada de propiedad de particulares
en una extensión de 103.487.51 m2 la cual hace parte del área bruta de intervención del plan
parcial según planos actualizados de catastro municipal, cartografía SIGAME de Empresas
Publicas de Medellín; Esta área la definen predios rodeados por vías y que conforman una
unidad espacial que se generó para el desarrollo industrial a partir de la localización de la
Siderúrgica Simesa entre otros y que, posteriormente fue conformada diferentes empresas como
Agenciauto S.A., Autosura S.A. entre otros y un conjunto de predios de menor tamaño
igualmente destinados a actividades productivas, de servicios al vehículo como estaciones de
servicio y centros de diagnóstico vehicular, bodegaje, maderas, ropa, oficinas y talleres. La
composición de predios que hacen parte del Plan parcial de Servientrega es la siguiente: Ver
plano PPA- 02, Área de intervención del plan parcial

El siguiente cuadro presenta la identificación del predio, matricula inmobiliaria y el área del lote:

Cuadro 06 – Delimitación del área de planificación

DESCRIPCION DE AREAS AREAS %

Área vías y espacio publico existentes 20.819,31 14,22%
Área Municipio de Medellín 14.782,79 10,10%
Área de Manejo especial 7.310,12 4,99%
Área bruta de intervención del PP 103.487,51 70,69%
Área de intervención del plan parcial 146.399,73 100,00%

Cuadro 07 – Cuadro de áreas generales del área a desarrollar

MATRICULA AREA BRUTA % PLAN

UAU COBAMA MZ DIRECCION
INMOBILIARIA LOTE M2 PARCIAL

1,402E+15 1420010 CLL 48 Nº 17 - 24 696481 8.389,00 8,11%

1,402E+15 1420010 CR 48 CL 20 400175 3.002,41 2,90%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 -203 400177 2.987,16 2,89%

1 1,402E+15
1,402E+15
1420010
1420010
CR 48 CL 20
CR 48 N° 20 -203
400176
400178
3.026,84
2.956,00
2,92%
2,86%
1,402E+15 1420010 CR 49 N° 20 - 244 812229 4.382,00 4,23%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 237 400179 3.050,49 2,95%
27.793,90 26,86%

2
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 004 806592 1.345,95 1,30%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 806591 2.010,60 1,94%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 891162 643,49 0,62%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 806590 2.000,00 1,93%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 806593 8.193,32 7,92%

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 28

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 891163 4.617,98 4,46%

18.811,34 18,18%

3 1,402E+15 1420010 CR 48 N° 18 - 29 759804 15.138,00 14,63%

15.138,00 14,63%

4 1,402E+15 1402013 CR 48 Nº 17 - 49 759803 10.967,00 10,60%

10.967,00 10,60%

1,402E+15 1402007 CR 48 N° 16 - 05 18241 4.001,23 3,87%

5
1,402E+15 1402007 CR 48 N° 16 - 45 128646 2.681,97 2,59%
1,402E+15 1402007 CR 48 N° 16 - 45 128811 911,19 0,88%
1,402E+15 1402009 CR 48 N° 16 A - 35 118064 7.078,00 6,84%
14.672,39 14,18%
1,402E+15 1402005 CR 48 CL 14 230401 1.104,24 1,07%
1,402E+15 1402005 CR 48 N° 14 - 135 230403 1.088,30 1,05%
1,402E+15 1402005 CR 49 CL 14 23047 1.086,16 1,05%

6
1,402E+15 1402005 CR 49 CL 14 230408 1.084,02 1,05%
1,402E+15 1402005 CR 49 CL 14 230409 8.492,97 8,21%
1,402E+15 1402005 CR 48 CL 14 230402 1.073,19 1,04%
1,4002E+16 1402005 CR 48 CL 14 230404 1.083,00 1,05%
1,402E+15 1402005 CR 49 CL 14 230406 1.093,00 1,06%
16.104,88 15,56%
AREAS Y PORCENTAJES TOTALES
103.487,51 100%
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA

Cuadro 08 – cuadro de áreas generales del área de planificación

UAU No. LOTE MZ PROPIETARIO / ARRENDATARIO AREA BRUTA % PP

1 1402005 INSTITUTO DE SEGUROS APOYO ADM 3.229,00

AME 1 Sede Seguro Social
2 1402005 LEASING DE SURAMERICANA CIA DE FIN. 1.763,49
Automotores de la Sierra Ltda.

11 1402005 INMOBILIARIA J Y L S.A. 886,15

Politécnico Central
AME 2 12 1402005 VALENCIA HENAO Y CIA CC 1.431,48
HENAO VALLEJO FERNANDO
HENAO FLOREZ NATALIA
HENAO FLOREZ CAROLINA
HENAO FLOREZ DAVID
Oficinas EMI (Emergencia Medica Integral S.A.)
TOTAL AREAS DE MANEJO ESPECIAL CON APROVECHAMIENTOS 4.081,12

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 29

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

TOTAL AREAS DE MANEJO ESPECIAL SIN APROVECHAMIENTO 3.229,00

AREA TOTAL AREA DE MANEJO ESPECIAL 7.310,12 4,99%

TOTAL AREA DE PREDIOS DEL PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA 103.487,51 70,69%
Municipio de Medellín 14.782,79 10,10%
Áreas de vías y espacios públicos existentes 20.819,31 14,22%

TOTAL AREA INTERVENCION PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA 146.399,73 100,00%

Dentro de estos predios es importante anotar que el Municipio de Medellín posee una franja
desde la calle 14 hasta la calle 18 que se encuentra comprometida por el proyecto vial de la
avenida regional y son el resultado de cesiones y expropiaciones ya generadas para el desarrollo
de las vías, por lo tanto al consultar algunos de estos lotes en la información catastral son
predios destinados hasta la fecha a zonas verdes y no poseen ningún tipo de construcción por lo
cual no entran a participar dentro del área bruta del plan parcial dado que no recibirán
aprovechamiento alguno.

El Acuerdo 023 del 2000 determinó que la forma de aplicar y calcular índices de construcción y
ocupación, además de las obligaciones urbanísticas, en el tratamiento de redesarrollo es sobre
el área neta, es decir, del área bruta se deben descontar las áreas dispuestas para vías públicas
–existentes, vías obligadas o trazadas por el mismo plan parcial como también los espacios
públicos existentes-, de tal forma que el resultado será el área neta urbanizable, en la cual se
incluyen los futuros parques (Áreas de cesión) y áreas para equipamientos.

En el presente plan parcial, el área de vía futuras se deriva de la inclusión de dos vías obligadas
previstas por planeación y de otras que resultan necesarias para estructurar una trama urbana
eficiente y racional. De la disposición de estas vías surge como área reservada para tal efecto
20.819.31m2 de vías existentes y espacio publico dentro del área de intervención
14.782.79m2 de propiedad del municipio ya mencionados; y las correspondientes Áreas de
Manejo especial que no entran a participar del plan parcial con un área de 7.310.12m2;
factores que restados del área de intervención de 146.399.73 m2 determina el área bruta de
103.487.51m2, que comprende todos los lotes que poseen matricula inmobiliaria y restando
las vías proyectadas se conforma el área neta del plan parcial de 71.727.00 m2 sobre la cual
se calcula la edificabilidad en materia de beneficios.

Estas áreas son tomadas de departamento de catastro, consultadas en las fichas catastrales de
cada predio. Y al momento de solicitar las respectivas licencias de urbanismo y construcción del
plan parcial, se deberán actualizar, aclarar y corroborar las áreas con respecto a los predios
reales. (Ver plano PPA – 02 Áreas de intervención y conformación predial).

La distribución de la edificabilidad en estos usos, constituye una aproximación y una intención

general, como también es importante precisar que los aprovechamientos establecidos son la
base para el calculo de las cargas y de los beneficios del plan parcial, sin embargo los diversos
factores tales como el tamaño de las soluciones realmente construidas, las proporciones de
mezclas de usos que surjan dependiendo de la demanda de determinados usos del suelo, irán
conformando la verdadera aplicación de cifras edificadas, la cual contará con parámetros de
control tanto de edificabilidad, a través de la técnica de UAS que se explicará en el capítulo de la

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 30

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

simulación urbanístico- financiera, como de usos del suelo. Esta aproximación solamente se
toma como el parámetro más probable con el fin de realizar los estudios de diagnóstico que se
presentan en el siguiente capítulo, así como es necesaria para poder estimar el posible número
de aportes a cargas como los equipamientos públicos, realizar los estudios de movilidad y de
servicios públicos.

Barrio Colombia Mani

Simesa Cartón de Colombia

Argos Avenida los

Industriale
s
AREA DE
I N TE R V E
N CI O N 1
46.399.7
3M2
Avenida
Río Med Regional Mont
ellín (Aburrá
)

Guayabal

Grafico 02– Conformación del área de intervención

Dada la extensión de los predios involucrados en el plan parcial y a las dinámicas diferenciadas
de cada una de las empresas, este plan se concibe a partir de un único planteamiento
urbanístico continuo, que se construirá de manera modular a partir de cada una de las seis (6)
Unidades de actuación urbanística que conforman los citados propietarios que acometen el
redesarrollo de manera autónoma, considerando que cada una de ellas posea garantías de
acceso y conexión a servicios para ser urbanizadas, pudiéndose en todo caso adelantar el
desarrollo de varias unidades de gestión a la vez o una a una, siempre y cuando sea posible la
prestación de servicios públicos y garantizar los accesos viales. Tal como se deriva de la
explicación de los diagnósticos, este sistema de redesarrollo por unidades de gestión que estas
unidades sean al máximo autosuficientes, es decir que no tengan que depender de otras para su
desarrollo, y permite manejar la transitoriedad en el tiempo de proceso activos de redesarrollo y
el funcionamiento de las actividades productivas, con base en tres factores esenciales: que se
mantenga un principio de autonomía en cada unidad de gestión para abocar su redesarrollo en
cualquier momento, que las condiciones de convivencia de los usos sea posible y que el diseño
urbano esté pensado para manejar estos desarrollos por unidades de manera que se generen
condiciones de flexibilidad y transición entre los nuevos desarrollos y los usos existentes. Ver
plano PPA- 06, morfología del entorno

2.1.1. Viabilidad política

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 31

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Dado que el desarrollo el plan parcial se pretende ejecutar desde iniciativa privada, es el
municipio el encargado de promover y garantizar el adecuado desarrollo urbano de acuerdo a
esta normativa planteada, dando prioridad a las vías y espacios públicos propuestos para
conformar el corredor multimodal del río y vigilar el desarrollo de las unidades de gestión
garantizando esto a medida que se van desarrollando cada una de sus etapas, la construcción
de las zonas verdes que complementan el sistema de espacios públicos y el equipamiento que lo
contienen. Al desarrollo de este plan se tendrá muy claro el desarrollo por etapas de cada
unidad de gestión, teniendo en cuenta que esas etapas se definen en las correspondientes
licencias de urbanismo, las cuales podrán solicitar una vez aprobado el plan, ante cualquier
Curaduría Urbana de la ciudad, garantizando con esto que se promueva un proyecto integral de
normatividad pero permitiendo un desarrollo en el tiempo de cada unidad por etapas dado el
tamaño de estos nuevos bloques prediales.

2.1.2. Viabilidad Financiera

Esta zona se percibe como un sector en deterioro, debido a la transformación espontánea de

usos ya generados desordenados e incompatibles con los usos permitidos a causa del abandono
de las actividades industriales, desmeritando así, la tenencia y el valor de la tierra y en especial
el mismo comercio. En la actualidad la zona caracterizada dentro de un tratamiento de
redesarrollo, cuenta con un aprovechamiento máximo permitido en la zona, en altura de dos
pisos (2) para un desarrollo predio a predio en uso de actividad múltiple, diferenciado de un
desarrollo con plan parcial donde se puede aplicar un índice de construcción de 2.0 a 6.0 del
área neta. Esta zona adquiere una nueva dimensión económica y urbanística desde que se
comience a desarrollar la trilogía de planes parciales que se viene formulando desde la empresa
privada, esto traerá consigo un desarrollo nuevo, nuevas dinámicas urbanas, el incremento
considerado del metro cuadrado de suelo que actualmente esta del orden de 480.000/m2 para
llegar a ser un aproximado de 800.000/m2 con plan parcial y por ende el predio de venta del
metro cuadrado construido por ser una zona de atractivo para actividades comerciales y
administrativas especialmente, sin embargo entre líneas se puede ver ya un inicio del
redesarrollo con la aparición del Centro Comercial Punto Clave, con el proyecto en construcción
de Pier 30, y con la sede a construir en esta misma manzana de la sede principal de la
asociación de hospitales de Antioquia, además del inicio de obra del plan parcial de Argos I, el
cual ya se encuentra aprobado por decreto.

2.1.3. Viabilidad Urbanística

Por estar localizado en la zona sur – oriental de la ciudad de Medellín, permite una conectividad
directa entre el norte y el sur de la ciudad; además por su cercanía al centro de Medellín y a la
centralidad sur de la ciudad como núcleo de servicios complementarios al sector, abastece las
actividades relacionadas con el uso comercial del polígono.

Como puntos importantes de influencia urbanística se encuentra el cerro nutibara, el lote del
antiguo vivero municipal, el centro comercial Punto Clave y Monterrey, cercanía al centro de
exposiciones y convenciones de Medellín, el teatro metropolitano, como la zona educativa
compuesta por el Politécnico Jaime Isaza Cadavid, El INEM y la Universidad Eafit. Elementos
importantes que prueban lo atractivo de una intervención en el sector.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 32

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Existen puntos de conflicto que pueden ser detonantes dentro del sector a intervenir y su área
de influencia que interrumpen su correcto desarrollo social, urbano, comercial, como la
inexistencia y la baja calidad del espacio publico en ciertos puntos importantes dentro del área
de planeamiento, provenientes de las mismas actividades restringidas o prohibidas que
funcionan allí, teniendo como resultado un entorno que va en vía de degradación, además del
deterioro expansivo del espacio publico de un sector denominado corredor ambiental
metropolitano, debido al parqueo en zonas verdes, andenes y los negocios de impacto,
generando un costoso proceso de recuperación, desaprovechamiento de la buena
infraestructura que posee además de desplazar la industria a otros sectores de la ciudad, la
poca oferta y la poca demanda debido a estas variables ya mencionadas. Por lo anterior se
podría concluir que el sector presenta grandes posibilidades de una intervención urbana
mediante un plan parcial que analice cada elemento con sus falencias para partir a una
intervención exitosa.

2.2 CONFORMACIÓN DEL AREA DE PLANIFICACIÓN

El área de planificación del presente plan se encuentra enmarcada dentro de un polígono total y
por tanto sus relaciones urbanas, sistemas de movilidad y espacio publico, usos del suelo, están
definidas a partir de una mirada integral al polígono, para garantizar la coherencia con los
demás planes y adecuada inserción dentro del acotado polígono, con ello se debe buscar que las
manzanas a intervenir que conforman cada una de las unidades de actuación respondan con
claridad y coherencia a las relaciones urbanas con su entorno inmediato en el cual, las
estaciones del Metro del Poblado e Industriales, los otros desarrollos urbanísticos, la red
caminera planteada desde el metro hasta Monterrey y la continuación del paseo del río,
aparecen como ejes fundamentales de consolidación de una estructura de espacio público a
armonizar para todo el polígono. Ver plano PPA-010 Estructura predial y tenencia del suelo.

En referencia al Acuerdo 023 del 2000, del Plan de Ordenamiento Territorial dentro de la ficha
normativa para el respectivo polígono, se definió un manejo de rangos máximos y mínimos en el
área de intervención, para nuestro caso la normativa define un índice de construcción entre 2.0
y 6.0 medidos sobre el área neta, pudiendo el plan parcial establecer al interior de cada rango la
edificabilidad intermedia que utilizará globalmente en toda el área de intervención. Para fijar el
índice a utilizar dentro del rango establecido, se han realizado múltiples simulaciones de
ocupación, del uso y de escenarios de utilización del suelo en relación con la factibilidad
económica y financiera de los proyectos, concluyendo que un índice de construcción
intermedio óptimo a utilizar es de cuatro puntos (4.0) sobre área neta, porque permite
ubicar un escenario optimista, sin llegar a densidades potenciales demasiado altas ni
desequilibrios en relación de la edificabilidad con el espacio publico.

Al aplicar el índice de cuatro (4.0) sobre le área neta en promedio, se encuentra el índice de
aprovechamiento medio, para calcular la edificabilidad óptima, así como las obligaciones de
parques que serán necesario aportar y reservar para ubicar equipamientos, por tal razón se
estima un índice promedio propuesto para construir la edificabilidad en usos asociados a la
productividad el comercio, los servicios y el corredor metropolitano de servicios, siendo

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 33

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

consecuentes con las ideas que se han presentado en el capítulo anterior, sobre la mezcla de
usos y la necesidad de diversificar las actividades de esta área estratégica.

Cuadro 09 – Aplicación de la normativa general.

CUADRO GENERAL DE AREAS

Área de Planificación 146.399,73

Área vías existentes 20.819,31
Área Municipio existente 14.782,79
Área Bruta 103.487,51
Área Futuras vías vehiculares 29.134,00
Área futuras vías peatonales 3.857,00
Area a compensar por vias 1.229,00
Área Manejo especial 7.310,12
Área neta urbanizable 71.725,51
Edificabilidad mínima 143.451,02
Edificabilidad máxima 430.353,06

Edificabilidad A utilizar (4,00) 286.902,04

Ocupación máxima (80%) 57.380,41

Obligación de cesiones(Suelo) 14.345,10
Estimativo de equipamiento 2.869,02
Índice de construcción sobre A.U. 5,00

Área útil total 57.380,41

El aprovechamiento medio como mecanismo que establecer la edificabilidad y el reparto de

cargas y beneficios, se encuentra establecido por el Decreto 1212 del 2000, consiste en
determinar un potencial edificable, localizado entre el rango comprendido de
aprovechamiento máximo y el mínimo, partiendo para ello del establecimiento del índice de
construcción tope mínimo y máximo, de acuerdo con lo consignado en la Ficha de Normativa
Urbanística respectiva.

Se ha escogido como índice de construcción a utilizar o aprovechamiento medio, el

equivalente a cuatro (4.0) del área neta de intervención. Este índice de construcción
intermedio entre 2.0 y 6.0 posibles, tomando como parámetro lograr conformar volumetrías
de máximo 20m de altura supeditado a mayor altura sin sobrepasar los 54m, previa
autorización de la Aeronáutica civil, (Ver plan parcial de Argos I, altura máxima 54.00m
sobre la cota: 1.480 m.s.n.m) dando una uniformidad con el planteamiento urbanístico del
plan parcial y así poder conformar una volumetría homogénea en esta área, y un sistema de
llenos y vacíos generando la permeabilidad de la ciudad hacia el río, siguiendo el lenguaje
planteado por el plan parcial de ARGOS I, que igualmente permite un funcionamiento
adecuado si se diversifican los usos: Pisos inferiores en comercio y parqueaderos y pisos
superiores en servicios y oficinas.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 34

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Aspirar a mayor altura o edificabilidad, si bien las normas lo permitirían, no sólo resulta
innecesario sino que generaría una densificación muy alta y una sobre- utilización no
deseada del territorio, además de superar las alturas permitidas por la aeronáutica civil las
cuales se restringen a 20m sobre la cota actual, pudiendo ampliar sus alturas hasta 54m
sobre la cota actual incluidas las antenas, tanques entre otros, previo concepto a la
aeronáutica civil. El siguiente cuadro identifica la edificabilidad y obligaciones generadas
globalmente por el Plan Parcial. Tanto edificabilidad como obligaciones serán repartidas
entre las unidades de gestión y define el área de manejo especial clasificada como AME, esta
ultima conformada por inmuebles que no participan del reparto de cargas y beneficios, es
decir no permiten desarrollo y que no participan del plan parcial, tal como se describe en el
capítulo de Sistemas de ocupación y construcción de las áreas privadas.

Cuadro 10 – Calculo de la edificabilidad del área de intervención

CALCULO DE LA EDIFICABILIDAD
mts2
Área neta de Intervención 71.725,51
Área de manejo especial AME 7.310,12
Índice de construcción 4.0
a aplicar en las áreas netas de las
unidades de actuación 286.902,04

Cuadro 11 – Calculo de las obligaciones urbanísticas.

CALCULO OBLIGACIONES URBANISTICAS

mts2
Área neta de Intervención 71.725,51
20% de área de intervención 14.345,10
ó cinco (5) mts x cada 100 a construir 14.345,10
Área a Ceder en Equipamiento (1%) 2.869,02
Área Útil a construir 57.380,41

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 35

PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 36

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

3
DIAGNOSTICO DEL PLAN PARCIAL
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 37

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

3. DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO DEL PLAN PARCIAL

3.1 DIAGNOSTICO AMBIENTAL

3.1.1. SISTEMA ESTRUCTURANTE NATURAL DEL ESPACIO PÚBLICO

Antes de definir el análisis del diagnóstico de los componentes suelo, aire, ruido e hidrología de
donde también se definen algunas características ambientales del sector como Orografía,
Hidrografía, climatología y usos del suelo. Sin embargo a continuación se hará un repaso rápido
de algunas generalidades, ya que se presentan en detalle en el documento de soporte ambiental
anexo I,

a. HIDROGRAFÍA

El drenaje natural de la ciudad de Medellín y demás municipios que conforman el Valle de

Aburrá lo constituye el río Medellín, el cual nace en El Alto de San Miguel a 2.700 m.s.n.m. y
atraviesa el Valle en dirección N-E, N-S y N-E.

Los afluentes más importantes en la margen oriental son: La Zúñiga, Aguacatala, Presidenta,
Poblada, La Asomadera, Santa Elena, Chorro Hondo, La Loca, La Honda, La Rosa, La Bermejala
y Seca o Negra. En la vertiente occidental sobresalen, entre otras: Doña Maria, Guayabala,
Altavista, Picacha, Ana Díaz, La Hueso, San Francisco, Iguaná, Minitas y La Ladera.

Muchas de estas quebradas presentan recorridos cortos, pendientes, longitudinales altas y

cañones bastante pronunciados, lo que ha originado: crecientes torrenciales, procesos erosivos
(incisión de cauces y socavación de márgenes) y procesos de remoción en masa regresivos o
ascendentes (deslizamientos, desplomes, etc.).

El Vallé de Aburrá cubre un área aproximada de 1.152Km2, tiene un ancho máximo de 10Km y
mínimo de 500m (Ancón Sur y Norte) y una longitud de 70Km, con una altura promedio de 1500
m.s.n.m. y sus principales montañas ascienden hasta los 3.200 m.s.n.m.

El río Medellín es el eje “natural” que divide la ciudad en dos grandes zonas donde se localizan
las vertientes oriental y occidental con características geológicas, topográficas y geomorfológicas
diferentes.

b. CLIMATOLOGIA

La zona de vida predominante dentro del área delimitada del proyecto se clasifica como bosque
húmedo premontano BH-PM (Espinal, 1970) el cual se refleja en la variedad de paisajes
geomorfológicos: Valles aluviales de ríos y quebradas intracordilleranas en una abrupta
topografía y laderas desde suavemente inclinadas hasta fuertemente escarpadas; la vegetación
original del valle ha sido significativamente modificada con el resultado de un proceso de
deforestación y urbanización intensiva. Los datos de lluvias climatológicos muestran una
temperatura promedia de 22ºC, con una media máxima de 24ºC y mínima de 16ºC. y un

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 38

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

promedio anual de lluvias de 1500 m.m., con dos períodos de máxima intensidad durante los
meses de mayo y octubre, y con dos secos en los meses de enero y julio .aumentando hacia las
partes altas de las laderas y hacia el sur del valle. Aunque este valor promedio ha ido
fluctuando considerablemente dado al acelerado desarrollo urbanístico y cambio drástico que ha
tenido el suelo asociado con una sobre-explotación de los recursos naturales.

Formaciones vegetales

Siendo el clima controlado por la altura, se define las zonas de vida o formaciones vegetales,
según la caracterización bioclimática establecida por Espinal en 1977, se tiene la incidencia de
dos tipos de clima en la zona definida para este estudio, los cuales son:

Bosque húmedo subtropical (bh-ST)

Se presenta en zonas con precipitaciones medias anuales de 1.000 a 2.000 m.m., alturas sobre
el nivel del mar de 900 a 2.100 metros y temperaturas medias comprendidas entre 18ºC y 24ºC.
Esta formación vegetal se localiza al sur de Medellín. Las especies vegetales son en su mayoría
ornamentales.

Bosque húmedo premontano (bh-PM)

Corresponde a la zona urbana central de la ciudad, en donde, como es evidente esta formación
vegetal aún seguiría existiendo sino la hubiera modificado el hombre con la ocupación de
desarrollos urbanísticos. Sólo existen unas pequeñas muestras representativas del estado
natural de las zonas de vida en el Municipio de Medellín, ya que el resto no corresponde al
estado natural.

c. USOS DEL SUELO

Para deslizamientos en masa

En la comuna 14 “El Poblado” el uso del suelo es una actividad muy dinámica y cambiante,
debido al acelerado proceso de urbanización de las áreas o terrenos aún disponibles para este
propósito.

Rastrojos: Su presencia es producto de la renovación sucesional de los pastos enmalezados o el

producto de la degradación de los bosques secundarios. Están conformados por especies de
porte mediano localizados a lo largo de las quebradas, arroyos, zonas o depresiones cerradas,
en coronas de deslizamientos o cárcavas antiguas, etc. En la ladera Sur oriental sobresalen las
siguientes especies: Quiebrabarrigos, Uvito de Monte, Arrayán Canelo de Páramo, Guamo,
Carate, Mortiño, Higuerillo, Siete Cueros.

Pastos: Dentro de esta categoría se incluyen: Pastos naturales (PN), pastos manejados (PM) y
pastos enmalezados (PE). Se encuentran comúnmente de manera aislada en la comuna 14 (El
Poblado) dentro del perímetro urbano.

Zonificación de la Amenaza:

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 39

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Zona de muy baja-baja amenaza: La zona del proyecto corresponde a áreas relativamente
estables o aptas urbanísticamente, que presentan condiciones topográficas, geomorfológicas y
geológicas que favorecen la estabilidad de los terrenos. Estas zonas no están sometidas a
fenómenos de remoción en masa. En estas áreas se pueden realizar construcciones sencillas de
uno y dos niveles. Aunque para edificaciones mayores localizadas en zonas de baja complejidad
geológica establecidas se hace indispensable la ejecución de un estudio de mecánica de suelos
convencional, tal como se exige en el Acuerdo 038/90, Estatuto de Usos de Suelo, Urbanismo y
Construcción.

√ Sectores: Corresponden a este nivel de terrenos los siguientes barrios y asentamientos:

Comuna 14, Santa Maria de Los Angeles, La Aguacatala, Patio Bonito, Simesa y Barrio
Colombia.

3.2.1.2. ANÁLISIS DEL COMPONENTE SUELO.

Desde el punto de vista litológico, la ladera oriental de Medellín presenta una variedad de
unidades rocosas de características granulométricas y mineralógicas muy particulares. Esta
complejidad litológica se manifiesta en las geoformas como en las propiedades de los materiales
superficiales que estas rocas han originado al ser por procesos de meteorización. A
continuación se da la descripción y caracterización de las unidades litológicas existentes en las
cuales se encuentra la zona definida para este estudio:

Anfibolita de Medellín (Pa)

Es una roca metamórfica masiva de grano fino a medio, bandeada y esquitosa, de color grisácea
verdosa, con bandas blancas y crema, foliad, diaclasada y fallada. Esta unidad aflora tanto en el
costado oriental como en el occidental de la ciudad. En la vertiente oriental presenta una forma
rectangular aflorando en la parte media alta de las comunas 1, 3, 4, 8 y 14 y al oeste del valle
de Rionegro (Altiplano Oriental). Su contacto con el cuerpo dunítico es generalmente fallado
(falla La Aguacatala, falla de Rodas y falla La Pastora).

La presencia de estructuras heredadas (diaclasas y fracturas) de la roca parental en el perfil de

meteorización, constituyen zonas de debilidad que favorecen la ocurrencia de procesos de
remoción en masa (deslizamientos y desprendimientos).

Formaciones Geológicas Superficiales

Corresponden a las capas de materiales sueltos o rocosos, no consolidados o fragmentos,

residuales o transportados que recubren rocas de diferente tipo y que constituyen la superficie
de la tierra. Comprenden las unidades litológicas (rocas), el suelo residual el saprofito, los
depósitos de origen aluvial los depósitos de vertiente generados de remoción en masa y
cualquier otro tipo de material superficial. (Ver plano PPA 03 Elementos naturales y PPA 04
Geología)

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 40

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Las propiedades de las formaciones geológicas superficiales, son el resultado de varios procesos
donde intervienen los siguientes aspectos: naturaleza de la roca parental, tipo de proceso
evolutivo superficial (clima, topografía, topografía, geofromas, etc.) y el tiempo de exposición.
Estos factores dan como resultado una amplia diversidad en las características de las
formaciones superficiales que constituyen ambas laderas de la ciudad de Medellín, en cuanto a
su composición: espesor, extensión, forma, estratigrafía, evolución, geomorfológica, capacidad
de soporte, morfomometría, etc.

Como otro aporte a los datos de suelos del sector, se presenta a continuación la información
correspondiente al estudio de suelos realizado por la firma VIECO INGENIERIA DE SUELOS para
la elaboración del Centro Comercial PUNTO CLAVE, localizado en una zona aledaña al predio de
la Gran Manzana definida en esta zona de estudio.

Esta investigación, se realizó con el objetivo de definir la estructura de cimentación de la obra,

para lo cual se llevaron a cabo 4 perforaciones con equipo mecánico que alcanzaron
profundidades de hasta 8.5 m. De acuerdo con dichos datos puede concluirse lo siguiente:

√ El sector corresponde a suelos sedimentarios del cuaternario, depósitos de inundación y

aluviales.
√ Básicamente se presentan unos rellenos heterogéneos superficiales, subyacidos por
depósitos de inundación de poco espesor que a su vez reposan sobre aluviones medios a
compactos del río Medellín. Las principales características de estos depósitos son:

o Llenos heterogéneos: Superficialmente existen llenos heterogéneos de espesores

variables de 0.4 a 1.6 m aumentando de occidente a oriente.
o Depósito de inundación: A continuación se presentan suelos originados en
inundaciones del río Medellín, que corresponden a limos arenosos, micáceos, de
color café y compacidad suelta. Es un depósito de baja resistencia al corte, no
consolidados que alcanza profundidades entre 2.1 y 2.6 m bajo la superficie
actual del terreno.
o Aluvión: Hasta la profundidad investigada se encuentra el aluvión del río, que
corresponde a gravas y bolos en una matriz arenosa de coloración gris y
compacidad media a compacta. Los primeros dos metros se presentan de
coloración café amarillenta, con presencia de algunas bolsas arcillosas; en
profundidad, cambia su color a gris verdoso y el material se presenta más
compacto y sin presencia de bolsas arcillosas.
o Los niveles freáticos se presentan a profundidades variables entre los 2.6 y 3.5 m
bajo la superficie actual del terreno.

A continuación se presenta algunas anotaciones del reporte presentado del estudio geotécnico
en el lote para la sede de Servientrega, localizado en la vía regional:

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 41

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

La obra se realizó en un lote que ocupa un área aproximada de 7.000m2, el cual se encuentra
localizado entre las avenidas Regional y los Industriales, sobre el costado norte con la calle 18 y
limitando con otras edificaciones en su costado norte, sector industrial de la ciudad de Medellín.

Geología general: El área ocupada por el proyecto está localizada sobre la terraza aluvial
conformada durante el período cuaternario por depósitos sedimentarios acarreados por el río
Medellín, tales depósitos están formados por sedimentos finos de inundación que corresponden
a limos arenosos y arenas limo arcillosas que ocupan la parte superior del depósito
suprayaciendo aluviones grueso granulares constituidos por cascajos arenosos muy densos y de
espesor considerable aproximadamente con unos espesores de 20m..

El estudio se desarrollo a través de un programa de exploración del subsuelo por medio de tres
perforaciones con un taladro rotatorio, de 5.5 metros de profundidad, los penetraron hasta
cuatro metros dentro de los aluviones gruesos obteniendo el rechazo debido a su alta densidad
relativa (Dr).

Además, se realizó la excavación por medio de dos apiques manuales, de 2.0 a 2.5 metros de
profundidad, con el objeto de conocer en detalle las diferentes capas superficiales que
conforman el subsuelo. Durante el avance de las perforaciones se ejecutaron pruebas de
penetración normal (SPT) para determinar el número de golpes, N, a cada metro de profundidad
como medida “in situ”, así mismo se tomaron algunas muestras inalteradas con tubo Shelby de
5cm de diámetro, al igual que en los apiques, en las capas superiores donde las condiciones del
subsuelo lo hacia posible.

Es importante resaltar que en cada sondeo se observó la posición del nivel freático durante el
periodo de la exploración.

Con la información recolectada se concluye que el perfil geológico está conformado por las
siguientes capas:

√ En el área superficial se presenta losa de piso y un afirmado de 0.40 a 0.75 metros de

espesor, o en algunos sitios un lleno heterogéneo de 0.55 metros de espesor.
√ Desde los 0.40 hasta los 1.8 m de profundidad se presenta la primera capa del depósito
aluvial constituido por un limo arenoso o una arena limosa café y amarilla o café grisáceo de
consistencia dura, de humedad baja a media (26.8 a 35.4%), densidad media alta y con una
resistencia a la compresión simple que varió entre 0.30 y 2.0 Kg/cm2 y al penetrómetro
entre 0.42 y 4.5 Kg/cm2, lo anterior presenta características de preconsolidación por
desecación.

Nota: Estos limos pertenecen al grupo ML y SM-SC de la clasificación unificada, donde su

capacidad admisible de soporte estimada fue en 15 Ton/m2.

√ Desde profundidades entre 1.0 y 1.80 metros hasta la profundidad explorada, se presenta el
aluvión constituido por cascajo arenoso, de color amarillo a gris verdoso, muy denso, con
valores de, N, que aumentan con la profundidad desde 20 hasta más de 140 a 4.30 m y
rechazo a 5.5 m de profundidad.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 42

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

En consecuencia su densidad relativa (Dr) aumenta de 70% a los 1.8 m hasta 100% en los
3.2 m, valores que indican la baja comprensibilidad y alta capacidad de soporte del terreno.
A una profundidad de 2.0 metros se estimó una capacidad admisible de soporte de 40
Ton/m2.

√ Los niveles freáticos se detectaron entre los 4.8 y 5.15 metros de profundidad durante los
días en que se realizaron los sondeos, período correspondiente a la segunda semana del
mes de julio del año 2002.

3.2.1.3. ANÁLISIS DE LA CALIDAD DE AIRE

Siendo una preocupación constante el aumento de la contaminación atmosférica en la ciudad,

ya que esta incide directamente en aspectos relacionados con la salud pública, fue necesario
evaluar las condiciones de calidad de aire dentro y fuera del área del proyecto.

La ciudad de Medellín y el Valle de Aburrá no ha escapado a esta realidad, acentuada por el

crecimiento acelerado de la ciudad, el aumento del parque automotor, y una expansión
territorial no planificada. El fin es identificar la calidad del aire en la zona comprendida para el
plan parcial, para así mismo evaluar los cambios que se tendrán en el planteamiento y ejecución
de nuevos proyectos a futuro en el área de estudio.

a. Reportes de calidad de aire “REDAIRE”

Para conocer la calidad del aire del predio, se tuvieron en cuenta los valores registrados en los
informes que corresponden a los años 2004 y 2005, siendo estos resultados de la investigación
continuada sobre seguimiento de la calidad del aire en el Valle de Aburrá, publicados en el
Boletín Redaire (Red de vigilancia de la calidad del aire) de enero a mayo de 2005.

En términos generales podemos decir que la calidad de aire en la zona es aceptable y que no
difiere de otros sitios de la ciudad.

3.2.1.4. SISTEMA ESTRUCTURANTE NATURAL DEL ESPACIO PÚBLICO

Dentro de este sistema se encuentran los sistemas constitutivos naturales, los cuales se definen
como el sistema que para el polígono de planeamiento son los siguientes:

3.2.1.4.1. PARQUE LINEAL DEL RIO ABURRA

en relación con el río Medellín, que se ubica al constado occidental del área de intervención,
Empresas publicas de Medellín esta adelantando un proyecto denominado “Parque del Río”,
donde se busca darle continuidad al paseo existente desde el edificio inteligente, Nueva sede de
EPM, hasta la estación del Metro de Industriales, donde se interrumpe este corredor dado que el
viaducto del transporte masivo ya no es elevado y ocupa toda la franja oriental del río Medellín,
impidiendo su conexión física o espacial con el plan parcial, este corredor dentro del área de

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 43

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

planeamiento no existe, sin embargo se encuentra enmarcado dentro del Plan de Ordenamiento
Territorial, y se pretende con este proyecto generar una conexión entre los pocos espacios
públicos existentes una red de espacios públicos que acentúe este corredor y le de continuidad
hacia la centralidad sur del valle de aburra y permita una conexión directa y una accesibilidad
peatonal hacia estos espacios y edificios propuestos por el plan parcial. (Ver plano PPA 03
Elementos naturales)

3.2. DIAGNOSTICO URBANISTICO ESPACIAL

3.2.1. SISTEMA ESTRUCTURANTE ARTIFICIAL DEL ESPACIO PÚBLICO

3.2.1.1. A ESCALA DE CIUDAD

Figura 03 – Panorámica del sector industrial zona 5

La ciudad de Medellín, ha venido conformándose en una ciudad competitiva desde los servicios,
dejando en la historia la actividad industrial, la cual contribuyo a su desarrollo urbano por
muchos años desde comienzo de la década de los treinta, caracterizándose desde esta época

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 44

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

como una de las ciudades mas importantes para la industria de Colombia, para hoy dar paso a
lo que hoy se perfila como la plataforma de servicios metropolitanos de la ciudad, respondiendo
a una serie de actividades que se han ido desplazando desde el componente económico, y otras
que buscando un corredor de gran importancia para sus actividades económicas y de gran
importancia en la ciudad, han buscado en las cercanías al río un suelo de gran potencial y
diversidad de actividades generado por su localización estratégica basado en este polígono de
redesarrollo.

En definitiva se esta considerando redesarrollar un lugar que hace parte de la franja de

consolidación de la plataforma competitiva del valle, en el medio de la centralidad Sur y el
Centro Representativo de la ciudad, en el que hoy se están construyendo los principales
proyectos de infraestructura de servicios y espacio público como el Centro Internacional de
convenciones para Medellín, la ampliación del Palacio de Exposiciones, la Plaza de la Luz en el
sector de Cisneros, con la consiguiente consolidación del área administrativa y representativa de
la ciudad en la búsqueda de un proceso de internacionalización y globalización de Medellín2.
Como también otros proyectos de carácter privado tales como el gran centro comercial
proyectado en las inmediaciones de San Diego, en los lotes de la antigua planta de Pintuco S.A.,
con todo esto la ciudad comienza así, una dinámica de reposicionamiento de las áreas
comprometidas a lo largo del río con industria pesada y el proceso de readecuación del área de
influencia del río Medellín, con la organización del sistema de movilidad y la distribución de
actividades centrales (oficinas, comercio, actividades productivas) en convivencia con la vivienda
planteada en la Gran Manzana de Simesa. De todas formas el intervenir urbanísticamente estas
áreas redefine cualitativamente la vida urbana de la ciudad, altera su estructura física y su
imagen y, marca el principio de una nueva vida que se refleja en el inicio de la construcción del
modelo de ciudad definido por el POT.

En cuanto a esta zona industrial esta se localizaba estratégicamente en las orillas del río y a lo
largo de la ciudad de norte a sur, estos suelos potenciales que no solo por ser sectores
centrales, o poseer excelentes condiciones físicas y geomorfológicos del área, o por la cercanía a
los sistemas principales de movilidad y vialidad, o por la proximidad a áreas de centralidad de
primera categoría, sino además por la condición propia de las áreas cercanas al río Medellín,
poseen una característica de ser zonas encaminadas al redesarrollo, con un alto potencial de
aprovechamientos, además de ser un lugar cargado de la memoria de un pasado que reposa en
el consciente colectivo de esta ciudad, espera intervenciones que contribuyan a un cambio en la
estructura urbana de Medellín por la aparición de un nuevo perfil de edificaciones y trazado
urbano que se articule al río como el eje estructurante de mayor jerarquía para nuestra ciudad.
(Ver plano PPA01 Localización General)

La ciudad de abajo, la ciudad plana, esta cargada de oportunidades, llena de áreas en desuso,
vacíos, a la espera del momento oportuno para que se hagan realidad los sueños del modelo
urbano que se define para el POT. Una ciudad con el río como centralidad conectora de un
sistema natural de mayor envergadura, como lo es el Valle de Aburrá; con la posibilidad de
aprovechar los sistemas viales y de movilidad más importantes; con la oportunidad de permitir
proteger las laderas y el paisaje natural de los bordes. Es una apuesta a concentrar los
servicios, el comercio, las actividades productivas limpias sobre las grandes vías que articulan el
valle y se mueven en la llanura, a promover la vivienda en la llanura para que actúe como

2 Línea 5 “Medellín integrada con la región y con el mundo”, Plan de Desarrollo 2004-2007 “Medellín Compromiso de toda la
ciudadanía”. Alcalde Sergio Fajardo V.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 45

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

catalizador de una ciudad más densa, más concentrada en la que se aprovechan las
infraestructuras existentes.

3.2.1.2. A ESCALA DE SECTOR

Figura 04 – Panorámica de la zona industrial del barrio Villa Carlota

El redesarrollo de este polígono entra a hacer parte de un triangulo de intervenciones,

constituidas por el nuevo Centro Comercial Punto Clave frente a la estación del metro de
Industriales, el desarrollo de la sede principal de Suramericana de seguros contiguo a Punto
Clave, la existencia del Centro Comercial Monterrey con su pasaje peatonal a la estación del
Metro del Poblado y a nuevos desarrollos como Argos I y el Centro Comercial e industrial Pierre
30, que comprometen todo este sector y reactivan su posicionamiento dentro de la estructura
urbana y metropolitana.

Desde una mirada a gran escala, es importante resaltar que el Polígono Z5 RED 7 se encuentra
en la zona de llanura del río Medellín, por lo tanto en el área de influencia del río y dentro de lo
que se ha denominado desde el POT como el corredor de servicios metropolitano. Este
corredor de servicios esta delimitado por algunas de las principales vías del sistema
estructurante artificial del valle, como son la avenida Guayabal y la carrera 65 hacia el costado
occidental, y la Avenida de los Industriales o las Vegas con continuidad hacia el norte a través
de la carrera 52, hacia el costado oriental. Asi mismo el polígono se encuentra próximo a dos
de las principales centralidades metropolitanas como los son la centralidad del Sur, alrededor de
la estación del metro El Poblado y sobre la calle 10, y el Centro Tradicional y representativo de
la ciudad y del Valle de Aburrá.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 46

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Existen en la escala de lo sectorial dos dimensiones a trabajar que implementa el Plan Parcial
Villa Carlota Servientrega, que definen el éxito de esta primera acción de redesarrollo y de las
complementarias. Estas dos dimensiones son lo local y lo global, donde lo local se relaciona
con la valoración de los tejidos y atributos urbanos existentes, con una mirada atenta y
cuidadosa a los usos presentes en la búsqueda de una compatibilidad con otras actividades;
mientras lo global tiene que ver con el desarrollo de actividades de carácter central y la
redefinición de los perfiles urbanos sobre las vías primarias, para determinar una nueva imagen
de la ciudad en consonancia con el modelo prefigurado en el POT. Se trata entonces de
conformar la plataforma de servicios metropolitanos hacia el interior del área de planificación en
relación con el plan parcial de Argos I, protegiendo las características de los sectores y de los
barrios aledaños y a la vez la de integrar esta área al proceso de construcción de una ciudad
con características globales en los bordes situados en los grandes ejes de movilidad.

Por ultimo se viene dando una transformación total en el suelo en cuanto a los usos,
aprovechamientos y volumetrías dentro del polígono Z5-RED-7, donde ya se encuentran
aprobados los planes parciales de Argos I y la Gran manzana de Simesa, lo cual conforma un
sector de la ciudad desarrollados solo a través de planes parciales, estos dos planes
mencionados precisan las pautas en cuanto al tema de espacio publico, vías, aprovechamientos
y usos a tener en cuenta dentro de la propuesta del presente plan parcial, considerando asi una
conexión de ciudad y una continuidad directa desde el espacio publico en sentido norte sur y
oriente occidente, como también la continuación de las vías propuestas y las volumetrías
generadas que permitirán redensificar el área de intervención

Dados los antecedentes enunciados, se pueden definir las diferentes posibilidades de evolución
en el tiempo, que permita que el desarrollo de la propuesta urbana se enmarque dentro de la
escala del proyecto urbano, que consiste en tomar como punto de partida la geografía de una
ciudad determinada, sus exigencias y sus sugerencias e introducir con la arquitectura elementos
del lenguaje para dar forma al sitio, se trata de crear condiciones favorables para la localización
de usos múltiples asociados al corredor metropolitano, sirviendo como apoyo a la actividad
residencial propuesta en la Gran manzana de Simesa, donde se da la aparición de usos
residenciales como complemento necesario en cualquier sector de centro de ciudad que
pretenda mantenerse vivo y equilibrado3.

3.2.1.3. A ESCALA DEL AREA DE INTERVENCIÓN

A escala de intervención se puede llegar a pautas claras de diseño hacia donde se enmarca la
propuesta urbana del Plan Parcial Villa Carlota.

Con el nuevo trazado de manzanas conformadas por el plan parcial, se busca una optimización
en le espacio en espacio publico, en la movilidad y genere un sistema interesante de fachadas
urbanas, conformando asi un ritmo y una secuencia de manzanas de gran longitud seguidas de
otra de menor longitud alternando estas equidistancias, con el fin de que las áreas de cesión en
las unidades también cumplan esta condición y sean equidistantes para cumplir funciones
especificas en cada zona del plan parcial, con ello también se busca que la movilidad vehicular
conforme circuitos de retorno entre la manzanas con la posibilidad de tener fácil acceso desde la
avenida los industriales y desde la avenida regional
3
Documento Técnico del Plan Parcial de la Gran Manzana de Simesa, Medellín 2006

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 47

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

“…Toda la cuestión en medir el tiempo con el espacio…El proyecto urbano es proyecto para dar
forma a un proceso físico, arquitectónico e ingenieril, que combine suelo, edificación e
infraestructura…”4

La integración espacial y temporal de una actividad impulsa su integración funcional. Este nuevo
paisaje que articula los planteamientos urbanísticos ya aprobados para el sector y que contrasta
con las áreas monofuncionales del pasado, buscando evitar la especialización del territorio. A la
integración funcional la acompaña la integración social, se propone una geometría permanente
como base y forma del nuevo lugar, se trata de la continuación y respuesta a una retícula
definida por el sistema de vías que permite comunicar el área de planificación con la ciudad y
con el río como eje estructurante de ciudad. Este orden abstracto define una forma general y
permite clarificar lo que es público respecto a lo que es privado. El espacio público se configura
acompañando las vías principales, que conectan los elementos estructurantes reconocidos como
relevantes a nivel urbano, con la idea de contribuir a configurar un sistema de espacios públicos
y verdes complementado con el sistema de vías y se servicios públicos ya esbozado en algunas
de las preexistencias encontradas. Se propone un grupo de tres parques, que le dan
continuidad a los parques lineales de la gran manzana que combinan rigor y flexibilidad, rigor en
su figura y flexibilidad porque se van configurando a medida que las unidades de gestión se van
desarrollando en el tiempo. Es una estructura aparentemente simple, que no busca más formas
que las necesarias para no impedir que el proceso de construcción se de manera gradual, pero
con la conciencia de tener desde el inicio un control en la forma general que determina la
integración con el contexto urbano.

3.2.1.3.1. Diagnóstico Dimensional

A. Económico

En el área de planeamiento se puede encontrar que la actividad edificadora es bastante baja,

ahora con la aprobación de los planes parciales aledaños se aumentara su desarrollo, sin
embargo son edificaciones de poco valor comercial por ser recicladas para usos
complementarios a la actividad industrial o de bodegaje y comercio mayorista.

La poca oferta de estos predios se ve reflejada en el poco atractivo del sector por tener un alto
déficit de espacio publico, de equipamientos, a pesar de tener excelente accesibilidad, además
de ser globos de terreno de grandes áreas y que a la vez son de grandes empresas donde allí
funcionan sus sedes principales o alternas, por lo cual también se ve una poca dinámica
comercial y constructiva sobre estos predios.

B. Social

El área a intervenir con actividad predominantemente industrial- comercial, son globos de

terreno conformados por grandes bodegas divididas y reformadas donde allí funcionan
actualmente grandes empresas, en un porcentaje del 30% son propietarios los que poseen una
actividad en los diferentes predios, en un porcentaje del 70% son arrendatarios con una
actividad comercial.

4 Manuel de Sola-Morales i Rubio, “Las formas del crecimiento urbano”, Ediciones UPB, Barcelona, 1997.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 48

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Se busca contar con una comunidad que este dispuesta en gran medida a participar en la
planeación de su ciudad, manteniendo las condiciones de participación que respeten sus
derechos y aporten soluciones bajo la premisa de ganancia e inversión, mejorando así sus
condiciones espaciales y facilitando su operación. Es importante anotar que la mayoría de los
propietarios estarían interesados en ser participes de una intervención donde se beneficiarían y
mejorarían su entorno espacial tal como lo define el diagnóstico social al final del documento.

C. Cultural

Dentro del área delimitada se encuentra el remate del paseo del río como actividad cultural de la
ciudad de Medellín, respondiendo a un corredor de gran importancia ambiental y a la vez siendo
sede de los alumbrados cada año en la época de la navidad como centro de encuentro y de
espacio publico de esparcimiento y recreación, sumado a esta actividad el comercio y los centros
comerciales de Monterrey y Punto Clave, la conexión con el Cerro Nutibara como cerro tutelar
de la ciudad hasta el Edificio sede de las Empresas Publicas de Medellín contando con la
desarticulación de este paseo del río al llegar al tramo comprendido entre la estación del metro
de industriales y la estación del metro del El Poblado, área de intervención del presente plan
parcial

D. Político y Normativo

El sector cuenta con gran potencial de accesibilidad e infraestructura, dentro del corredor
metropolitano de servicios donde se pretende complementar el sistema de espacio público a
través de las áreas producto de las cesiones obligatorias que genere cualquier desarrollo privado
para reorientar la actividad de este eje como un corredor metropolitano de servicios, consolidar
el sistema general de espacio público, además de soportar una red peatonal paralela al Sistema
Metro y al Río Medellín como eje estructurante articulador de ciudad y no como eje fragmentado
de ciudad como lo es actualmente.

3.2.1.3.2. Diagnóstico Morfológico

A. Tipologías de los edificios

Las edificaciones localizadas en la zona a intervenir, el 80% son edificaciones de 50 o más años,
que a partir de su construcción se concibieron como grandes bodegas e industrias, algunas de
propiedad de la empresa siderurgica de Medellín Simesa de uno y dos pisos respectivamente y
que con el paso del tiempo y la evolución de la ciudad se han convertido en edificaciones
comerciales, fragmentándolas y adecuándolas espacialmente como grandes locales comerciales,
restando las edificaciones que se han demolido para la construcción de dos o tres edificaciones
de algunas empresas importantes en la ciudad en los últimos 15 años, con los primeros pisos de
comercio mayorista, sede de acopio y bodegaje y algunas oficinas.

El área objeto del plan se puede percibir con una continuidad de edificaciones en estado regular
de máximo dos pisos, mostrando un paramento indefinido e impreciso con zonas que se han
dejado reservadas para futuros proyectos viales, que nunca se desarrollaron y otras
edificaciones que no poseen estos retiros, por ser edificaciones más antiguas que los mismos
proyectos viales.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 49

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

B. Tipología de la manzana y la trama urbana

El área de intervención se ha ido conformado en manzanas que partieron de una gran manzana
que conformaba la calle 14, hasta la calle 24 que aun no tiene conexión con la avenida regional,
con el desarrollo en el tiempo de este fraccionamiento de las antiguas industrias, se vio la
necesidad de tejer con vías para permitir una mayor permeabilidad vehicular de esta manzana,
por tal razón encontramos ahora la calle 14, la calle 16, la calle 16ª, la calle 17 y 18, producto
de nuevos proyectos viales que han tejido la manzana generando una mejor accesibilidad al
sector y tejiendo en cierta forma la avenida regional calle 49 y la avenida de los industriales
calle 48.

Hoy se perciben como resultado del fraccionamiento de esta extensa manzana a causa de las
vías desarrolladas mencionadas anteriormente seis manzanas, las cuales conforman el presente
plan parcial. (Ver plano PPA 01 Localización general y PPA 02 Área de intervención y
conformación predial)

C. Tipología de los elementos naturales

Como elemento natural muy definido dentro del área de influencia del plan parcial se encuentra
el cerro nutibara como cerro tutelar, el cual se encuentra conectado al río y al corredor
metropolitano de servicios; considerándose también elementos naturales el río Medellín como
eje estructurante de la ciudad, las quebradas La Asomadera, Castropol y el Afluente Simesa del
cual no se tiene registro alguno de caudal; estos elementos o cuerpos de agua no interrumpen
la malla urbana reticulada de los barrios aledaños y el corredor metropolitano de servicios por
estar canalizada y conducida a través de box colvert, también se encuentra el lote del Antiguo
Vivero municipal ubicado en este sector entre las carreras 43A y 43F el cual se considera como
una zona verde a escala de ciudad y se pretende articular esta zona al espacio público del plan
parcial como complemento a conectar la ciudad en sentido oriente-occidente hasta el Parque
Zoológico de Santa Fe también considerado zona verde a escala de ciudad.

D. Bordes y barreras

Se encuentra el mismo sistema del Río Medellín como un borde del polígono de redesarrollo
donde se encuentra ubicado el plan parcial, el sistema de transporte masivo metro, en cierta
forma ha desarticulado físicamente el sector hacia el río, como se puede percibir de la estación
industriales hacia el centro, donde el sistema metro es elevado, sin embargo con el plan se
pretende vincular visualmente estas nuevas intervenciones al río, buscando generar la
importancia de las fachadas abiertas hacia el río con un sistema de transparencias de llenos y
vacíos donde los espacios públicos le abran la ciudad al rió y asi se este conformando un nuevo
sistema de espacio público con la continuidad del sistema actual pero con nuevos ingredientes
tales como los usos que complementan estos parques y la proximidad tanto a las estaciones del
metro como a la centralidad de equilibrio sur donde se alberga una mezcla sana de usos.

3.3. DIAGNOSTICO DE SERVICIOS PÚBLICOS

El área de influencia del plan parcial se encuentra ubicado en una zona donde se ubican las
redes principales, que coinciden con el eje del río, allí se conducen las redes primarias de

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 50

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

energía, alcantarillado y acueducto, las redes de gas y de energía, lo cual da una clara idea de la
disponibilidad de los servicios públicos para esta zona de la ciudad, independientemente del uso
que se proponga desarrollar y de la demanda que se pretenda plantear mediante el plan parcial.
(Ver plano PPA- 06 Redes existentes de servicios públicos)

a. ACUEDUCTO

Solicitada la viabilidad de servicios a las Empresas Públicas de Medellín, expidieron el certificado

No. 10974707 del 28 de octubre de 2005, en el que dan un concepto favorable de disponibilidad
de acueducto, haciendo referencia que se garantiza el servicio para futuros desarrollos,
independientemente del uso que se planteé allí. Las características de esta red son:

• Circuito de alimentación: Nutibara.

• Redes disponibles para empalme:

Carrera 43F: Red de 300 mm HF, 100 mm HD, 300 mm A.
Carrera 48 - (Avenida de los Industriales o Avenida Las Vegas): red de 300 mm, (HF).
Calle 24 y Calle 17: red de 200 mm (AC y HF respectivamente).

• La calidad del servicio, en cuanto a presión se refiere: Se garantiza para los tres (3)
primeros pisos; edificios de cuatro (4) o más pisos deben contar con un sistema de
bombeo y tanques auxiliares.

b. ALCANTARILLADO DE AGUAS RESIDUALES

En el mismo documento atrás mencionado, dan viabilidad a la prestación del servicio de

alcantarillado de aguas residuales, permitiendo la conexión a las redes existentes, así:

• Carrera 48 - Avenida de los Industriales: Redes de 200, 300 y 375 mm por la margen
oriental y redes de 250 mm y de 200 m por la margen occidental.
• Calle 17: Red de 200 mm en la margen sur.

• Calle 24: Red de 300 y 400 mm en la margen sur y red de 200 mm en la margen norte

Estas redes son dirigidas hacia el interceptor oriental, paralelo al río Medellín, (1200 mm) que
descarga provisionalmente en Moravia. Aunque es factible la utilización de las redes existentes,
las Empresas Públicas de Medellín definen que según los nuevos usos se ampliarán la cobertura
de redes, definiendo para ello cobertura total.

c. ALCANTARILLADO DE AGUAS LLUVIAS

Se da factibilidad mediante el mismo documento para el uso de las redes existentes en la

periferia del polígono:

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 51

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

• Carrera 48, Avenida de los Industriales: Red de 450 y 600 mm por la margen occidental
y red de 900, 525, 600 y 750 mm por la margen oriental.
• Calle 17: Red de 525 y 675 mm por la margen norte y cobertura por el eje de la vía.
• Calle 24: Cobertura por el centro de la vía.

De igual manera que las redes de aguas residuales, una vez planteado el diseño propuesto,
debe chequearse la capacidad hidráulica de los colectores que las reciben, aguas abajo.

d. GAS NATURAL

Las Empresas Públicas de Medellín dan la viabilidad de la prestación de este servicio con
posibilidad de conexión a cualquiera de las redes existentes en la carrera 48 (Avenida de los
Industriales) o de las calles 17 y 24, de acuerdo a la capacidad requerida según el proyecto.

e. ENERGÍA ELÉCTRICA

El Área de distribución Eléctrica Sur de las Empresas Públicas de Medellín dentro del memorial
1251326 del 26 de octubre de 2005, expresan la viabilidad de la prestación del servicio de
energía eléctrica para el polígono estudiado entre las carreras 48 y 49 y las calles 14 y 24,
garantizando la prestación del servicio para cualquier uso futuro que se pretenda desarrollar allí.

Empresas Públicas cuenta con redes de 13,200 V, sobre las dos vías que rodean el polígono y
redes de 44,000 V sobre las calles 17 y 24 y parcialmente sobre la carrera 48 (Avenida de los
Industriales).

Sin embargo cuando se vayan a desarrollar los proyectos arquitectónicos una vez se plantee la
solución urbanística de cada unidad de Gestión y de acuerdo al uso y las necesidades de
cobertura, las Empresas Públicas definirán con los proyectistas la necesidad de desmontar la
infraestructura existente o de hacer las conversiones y modificaciones pertinentes.

f. SERVICIO TELEFÓNICO

Las Empresas Públicas de Medellín mencionan que la prestación de este servicio, depende de las
líneas disponibles en el momento de diligenciar las solicitudes correspondientes a los desarrollos
específicos. La zona está atendida por la central de Colón.

3.4. DIAGNSOTICO DEL SISTEMA VIAL Y DE TRANSPORTE Y MOVILIDAD

El área de planeamiento tiene en la actualidad un sistema vial vehicular construido por vías con
calzadas de sección para soportar el flujo vehicular que demanda el sector, dada la presencia de
equipamientos de salud y las actividades de comercio en su entorno inmediato como Home
Center y el Centro Comercial Monterrey hacia el costado sur y hacia el costado norte el Centro
Comercial Punto Clave y en construcción el complejo urbanístico de bodegas y locales Pierre 30,

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 52

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que ya responden a un desarrollo futuro del sector, con un gran espacio para movilidad
peatonal suficiente y una adecuada organización del tránsito vehicular con celdas de
oportunidad en los costados de servicio de la vía se servicio de la Avenida Regional. (Ver estudio
de movilidad en anexos)

Dentro de este sistema de movilidad se perfilan recorridos peatonales a lo largo del área de
planeamiento dando en cierta forma continuidad al paseo del río que viene desde el norte de la
ciudad y muere en la estación industriales, el objeto es conectarlo peatonalmente mediante un
sistema complementario de espacios públicos con la estación El Poblado, como accesibilidad
peatonal; para ello se deberá enfatizar en el sistema de transporte masivo del metro, el cual
ofrece el servicio de transporte mediante las estaciones El Poblado e Industriales, desde donde
se generan los principales recorridos existentes a los equipamientos existentes del sector.

El transporte público circundante al área de planeamiento, que debería ser complementario al

sistema de transporte masivo, se realiza principalmente por la carrera 48 – Avenida de los
Industriales, se cuenta con la presencia de rutas de buses, busetas y microbuses del Poblado,
Envigado, Sabaneta, Circular Sur entre otros, los cales no cuentan con paraderos oficiales con el
respectivo amoblamiento, ni la presencia de mapas guías del sector.

Dentro del área de planeamiento, también se cuenta con la problemática del parqueo, el cual es
fundamental para la recuperación del sector, que actualmente ocupa indebidamente gran parte
de la sección pública de la vía (Antejardín y zona verde) de la Avenida los Industriales y la
Avenida Regional, dentro de la formulación se plantea la posibilidad de concentrar allí,
parqueadero en altura y en semisótanos, lo cual podría ser rentable a medida que se efectúe un
adecuado uso y control del espacio público circundante.

3.4.1. LOS CORREDORES CONSTRUIDOS DE IMPORTANCIA AMBIENTAL

Dentro de esta categoría encontramos actualmente la Avenida los Industriales y la Avenida

Regional las cuales destacan ciertas cualidades urbanísticas y requieren de su intervención y
adecuación para la recuperación ambiental, paisajística y su mantenimiento como corredores
construidos de importancia ambiental estructurantes de la ciudad.

Dentro de la zona de influencia existen otros corredores de importancia ambiental a tener en

cuenta para su articulación como la calle 14, dentro del área de influencia del plan parcial.
Estos corredores actualmente no se encuentran conformados como tales, carecen de
amoblamiento urbano tales como: bancas, basureras, módulos y bahías de paraderos de buses,
arborización, luminarias peatonales, entre otros.

Se sugiere por parte de la administración municipal en el documento de consulta previa un

manejo paisajístico de las especies de fluorescencia para la caracterización de los ejes, su
plantación en el andén a nivel de piso acabado, para permitir y mantener libre el
desplazamiento peatonal.

Dentro de los corredores encontramos la red peatonal existente general de la ciudad y en ella,
comprendida entre las calles 14 y 24 y las carreras 48 y 43F, contenidas dentro del área de
influencia del plan parcial, donde hacen parte de los elementos de espacio público de

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 53

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comunicación que permiten la conexión del plan con su entorno, actualmente estos corredores
no están adecuados con buena calidad espacial y ambiental para brindar las condiciones de
comodidad y seguridad al peatón garantizando así la accesibilidad de discapacitados o personas
que presentan limitaciones físicas.

Existe en el polígono un recorrido peatonal que se genera entre la centralidad de El Poblado y el

polígono de planeamiento a través de la Avenida los Industriales y la Avenida Regional, la cual
se deberá cualificar ara el cómodo desplazamiento peatonal, según las secciones definidas en
las vías obligadas.

Las actuaciones de dicha red deberán seguir los siguientes parámetros de manejo, además de
las características establecidas en el manual de componentes del espacio público adoptado
mediante decreto municipal No. 1097 DE 2002.

• Adecuar los espacios del peatón con buenas calidades ambiéntales y espaciales de manera
que se brinden condiciones de comodidad y seguridad al peatón, considerándose propuestas
racionales y viables como elevar o deprimir las calzadas arteriales dejando a nivel las vías de
servicio y los carriles de mezclamiento dejándose un tratamiento de piso y señalización
adecuado para lograr el objetivo de circulación peatonal segura, también con la intención de
pasos a nivel o elevados para peatones
• Responder de manera complementaria a los usos comerciales y de servicios en los primeros
pisos, propiciando su ubicación del amoblamiento urbano ya adecuado
• Continuidad de los ejes peatonales en los cruces y complejos viales
• Garantizar accesibilidad para discapacitados y orientación disminuida
• Regularizar los materiales de los andenes con materiales durables, sencillos de construir y
seguros al peatón conforme al manual del espacio público y las obras de paisajismo que se
consideren necesarias.

3.4.2. LA RED CAMINERA DEL METRO

Conformada por las carreras 48 Avenida los industriales y las calles 14 y 29, donde se define y
no se podría desconocer el recorrido que se genera entre la estación del metro de El Poblado y
la Avenida los Industriales a través del boulevard de Monterrey, bajo la calle 10, donde se debe
plantear soluciones tendientes a conformar este corredor y a facilitar la accesibilidad a los
equipamientos educativos y de salud con las estaciones Industriales y El Poblado del metro con
el mejoramiento físico, ambiental, funcional del corredor.

Dentro de este sistema encontramos también por el corredor del río la red de rutas verdes, la
cual se encuentra en etapa de diseño a través de la secretaria de obras públicas, siguiendo la
sección vial definida por la carrera 48 Avenida de los Industriales.

3.4.3.. SISTEMA VIAL ACTUAL

3.4.3.1. VIAS ARTERIAS PRINCIPALES

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 54

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El área de influencia del presente Plan Parcial está delimitada por las siguientes vías arterias: al
oriente por la Carrera 48 - Avenida Los Industriales y al occidente por la carrera 49 - Avenida
Regional. (Ver Plano PPA- 07. Plan vial zonal y local.)

• Carrera 49 - Avenida Regional: avenida arterial que sirve de conexión entre el centro y el sur
– oriente de la ciudad, además de comunicar los municipios y las regiones vecinas en
sentido norte sur. Está conformada por una calzada de tres carriles y se encuentra
diseccionada en sentido sur - norte, esta soporta una alta capacidad vehicular, con
pendientes longitudinales promedio de 1.0%. No presenta cruces controlados por semáforos
con ninguna vía, generando así continuidad a lo largo de la ciudad, esta vía de gran
importancia apoya el corredor multimodal del río y a su vez la línea A del Metro siendo
paralela con este sistema. Los asentamientos laterales a esta vía presentan un uso
industrial y de bodegaje.

SECCION VIAL 645 AVENIDA INDUSTRIALES CRA 48

Descripción ml
Antejardín sector occidental 4,50
Anden sector occidental 2,00
Zona verde sector occidental 1,50
Calzada vía se servicio 6,50
Separador occidental 5,00
Calzada occidental de la avenida industriales 7,00
Separador central 3,50
Calzada oriental de la avenida industriales 10,00
Anden sector occidental 2,00
Sección vial total 645 propuesta 37,50

• Carrera 48 - Avenida Los Industriales: vía arteria que sirve de conexión entre el centro de la
ciudad y el sur. Está conformada por dos calzadas, cada una con dos carriles de circulación.
El cruce con la calle 10 es a nivel tipo glorieta perforada y controlada por semáforos y el
cruce con la calle 29 es a desnivel. Las calles 14, 17 y 24 permiten el cruce de la vía por
medio de control semafórico. Los asentamientos laterales a esta vía presentan un uso
comercial e industrial.

SECCION VIAL 532 AVENIDA REGIONAL CRA 49

Descripción ml
Retiro desde placa superior del río aburra 18,00
Calzada occidental vía regional 10,50
Separador occidental 7,00
Calzada occidental de la avenida regional 10,50
Separador central 5,00
Calzada oriental de la avenida regional 7,00
Anden sector oriental 3,50
Antejardín oriental 4,50
Sección vial total 532 propuesta 60,00

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3.4.3.2. VÍAS COLECTORAS

El área de influencia directa en materia de movilidad cuenta con un anillo colector envolvente e
incompleto de la zona de intervención, conformado por las vías colectoras Calle 24 – Sin
continuidad, y las calles 14, 16, 16ª, 17, 18 y 20 en proyecto.

• La calle 24 es una vía de un carril de circulación, que pretende conectar por el extremo
norte del plan la Avenida de los Industriales con la Avenida Regional, el cual se presenta
en el plano de vías obligadas como una vía proyectada por el Municipio (Ver Plano PPA-
09), sin embargo no se ha dado la conexión física la cual permitiría a través del cruce
semaforizado existente, la conexión hacia el norte y el sur por estas dos avenida. La
Calle 24 se conecta con la Calle 29 por medio de las Carreras 43G y 44, permitiendo la
conexión hacia el norte y occidente. Por el extremo oriental se conecta con la Carrera
43F.

SECCION VIAL CALLES 24

Descripción ml
Antejardín costado sur 4,00
Anden costado sur 2,00
Zona verde costado sur 1,50
Calzada costado sur 6,50
Separador 1,00
Calzada costado norte 6,50
Anden 3,00
antejardín 4,00
Sección publica total 20,50

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• La Calle 18, es una vía de dos carriles de circulación en ambas direcciones en sentido
oriente - occidente y occidente – oriente la cual sirve de conexión entre las Avenidas
Industriales y Regional, sin semaforización, vía que sirve de acceso a los vehículos de
Servientrega y la salida de los talleres de Autosura, evitando así conflictos viales sobre
las vías arterias ya mencionadas. Se pretende para conformar el sistema de espacios
públicos suprimir esta vía vehicular

• La calle 17 y 16A son calzadas de dos carriles cada una y de circulación en ambos
sentidos oriente – occidente y viceversa. Son vías que solo cumplen la función de
conexión entre la Avenida Regional y Avenida de los Industriales, teniendo una condición
especial: vías de acceso y de apoyo a las vías de servicio secundarias del sistema arterial
de la estación de servicio de las vegas Esso. La calle 17 posee continuidad hacia el
sector de Simesa, pero no posee la accesibilidad para cruzar la Avenida de los
Industriales y conformar un anillo de salida a la Avenida Regional.

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SECCION VIAL CALLES 16, 17 18A Y 20

Descripción ml
Andenes 2,00
zonas verdes 1,50
calzada 9,00
sección publica total 16,00
Antejardines 4,00

• La Calle 16 es una calzada de dos carriles que opera en forma unidireccional, en sentido
oriente - occidente, conectando la Carrera 48 – Avenida de Los Industriales, con la
carrera 49 - Avenida Regional. El cruce con esta avenida no es controlado por
semáforos y permite la conformación de anillos viales junto con la calle 16ª.

3.4.3.3. ACCESIBILIDAD ACTUAL

A continuación se describe la accesibilidad actual a la zona por medio de las vías que circundan
el área de influencia:

Cuadro 12 – Cuadro de rutas en el área de influencia

ZONA RUTA
1. Avenida El Poblado hasta la Calle 10A y por ésta hasta la
carrera 43F.
Centro y nor – oriental
2. Avenida El Poblado hasta la Calle 29, tomando la Carrera
48 avenida de los industriales.

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ZONA RUTA

3. Carreras 50 ó 51 tomando la Avenida de los Industriales

4. Autopista sur hasta la calle 29 y por ésta hasta la carrera
48 Avenida de los Industriales
Norte y nor – occidental
5. Autopista sur hasta la Calle 10 y retornando por la
avenida Los Industriales hasta las Calles 14 ó 24
6. Calles 33, 44 y 50 hasta las Carreras 50 ó 51 tomando la
Avenida de los Industriales hasta la Calle 14 o 24.

7. Calles 33, 44 y 50 hasta la autopista sur y por ésta hasta

Occidental
la calle 29, tomando la Carrera 48.

8. Calle 30 hasta la Carrera 48 ó Avenida de los

Industriales
9. Avenida 80 hasta la Carrera 67 y por ésta hasta la
Carrera 65 para tomar la Calle 10 hasta la Avenida de los
Industriales y por ésta hasta las Calles 14 ó 24
Sur – occidental
10. Avenida del Río hasta la Calle 10 tomando la Avenida de
los Industriales hasta las Calles 14 ó 24

11. Avenida del Río hasta la Calle 16A tomando la Avenida

de los Industriales hasta las Calles 14 ó 24
Sur - occidental
12. Avenida Las Vegas y Avenida de los Industriales hasta
las Calles 14 ó 24
13. Avenida Las Vegas y Avenida de los Industriales hasta
las Calles 14 ó 24

Sur – oriental 14. Avenida El Poblado hasta la Calle 19, retornando a tomar
la Carrera 43B y tomando la Calle 16A hasta la Carrera
48

15. Avenida El Poblado hasta la Calle 29 y por ésta hasta la

Carrera 48
16. Calle 10A hasta la Carrera 48
Oriental
17. Calle 10A hasta la Avenida Los Industriales y por esta
hasta las Calles 14 ó 24

3.4.3.4. PROYECTOS VIALES FUTUROS

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En el plano PPA- 02, se presentan los proyectos viales futuros, propuestos por la unidad de vías,
transporte y movilidad del Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de
Medellín.

3.4.3.5. RUTAS DE SERVICIO PÚBLICO COLECTIVO

Actualmente la zona es atendida por varias rutas de transporte público como son la 130, 132,
133, 133I, 134 y 135, operadas por la empresa Autobuses El Poblado Laureles; la ruta 302 de
Circular Sur operada por las empresas Autobuses El Poblado Laureles, Conducciones América y
Transportes la Mayoritaria Guayabal; la ruta 303 de Circular Sur operada por el consorcio
Cootransa y las rutas 304 y 305 Ruta Comercial Hotelera operadas por la empresa Invetrans.

En el plano PPA -05 se presenta el recorrido de las diferentes rutas que prestan el servicio en el
área de influencia directa en materia de movilidad.

A continuación se da una breve descripción y características de cada ruta:

Ruta 130 y 132 – El Poblado y El Poblado Éxito

Esta ruta no tiene terminal de buses donde almacenar toda su flota, simplemente cuenta con un
punto de despacho localizado en la calle 1 sur entre la Transversal inferior y la carrera 30.

Cuadro 13 – Características de las rutas de transporte del Poblado

Característica Descripción

Tipo de vehículo Bus

Tamaño de flota (incluye ambas rutas) 48
Capacidad del vehículo (pasajeros) 61 (36 sentados – 25 de pie)
Frecuencia en hora pico 3 min
Frecuencia en hora valle 4 – 5 min
Horario de prestación de servicio lunes - sábado 4:30 – 21:30
Horario de prestación de servicio domingo 4:30 – 21:30
Capacidad del sitio de despacho 5 veh., incluido el vehículo en
turno de salida.
Duración del recorrido 70 min

La ruta 132 recorre por el anillo colector envolvente de la Gran Manzana Simesa,
específicamente, recorre por la calle 14 – carrera 43F – calle 24 y carrera 44 en su ruta hacia el
centro de la ciudad y en su ruta hacia el barrio El Poblado por la carrera 43G – calle 24 – carrera
43F y la calle 10A. Esta ruta puede atender aceptablemente las futuras demandas generadas
por el redesarrollo, donde los usuarios no necesitan recorrer a pie grandes distancias.

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La ruta 130 circula por la Avenida El Poblado y aunque está un poco más alejada, se puede
acceder a ella realizando un recorrido aceptable a pie.

Ruta 133 – San Lucas

Esta ruta no cuenta con terminal de buses. El sitio de despacho está localizado en la transversal
superior con calle 20 sur y tiene capacidad de albergar 3 vehículos en espera, incluido el
vehículo en turno de salida.

Cuadro 14 – Característica de las rutas de buses de San Lucas

Característica Descripción

Tipo de vehículo Bus

Tamaño de flota 22
Capacidad del vehículo (pasajeros) 61 (36 sentados – 25 de pie)
Frecuencia en hora pico 4 min
Frecuencia en hora valle 5 min
Horario de prestación de servicio lunes - sábado 4:30 – 21:30
Horario de prestación de servicio domingo 4:30 – 21:30
Capacidad del sitio de despacho 3 veh.
Duración del recorrido 70 min

Hacia el centro de la ciudad esta ruta recorre por la Avenida de los Industriales y hacia el barrio
San Lucas, recorre por la Avenida El Poblado – calle 23 – carrera 43F – calle 10A, convirtiéndose
en otra opción para atender la futura demanda, con recorridos a pie muy cortos.

Ruta 133 I – Integración Metro

El sitio de despacho está localizado en la estación Metro – Poblado.

Cuadro 15 – Características de la ruta de buses del Poblado alimentadoras del metro.

Característica Descripción

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Tipo de vehículo Buseta

Tamaño de flota 8
Capacidad del vehículo (pasajeros) 26
Frecuencia en hora pico No tiene: los vehículos se
Frecuencia en hora valle despachan conforme llegan
Horario de prestación de servicio lunes - sábado 5:30 – 21:00
Horario de prestación de servicio domingo 7:00 – 21:00
Duración del recorrido 40 min

Esta ruta cubre la parte alta del barrio El Poblado y pasa por el límite sur del área de influencia
directa. Los recorridos pueden efectuarse a pie pero la longitud ya es apreciable.

Ruta 134 – Intercontinental - Las Lomas - La Ye

Esta ruta no tiene Terminal de buses donde almacenar su flota, sólo cuenta con un punto de
despacho localizado en la transversal Superior con calle 9.

Cuadro 16 – Características de la ruta de los buses al intercontinental.

Característica Descripción

Tipo de vehículo Bus y Buseta

Tamaño de flota 14 buses - 5 busetas
Capacidad del vehículo (pasajeros) 61 y 36
Frecuencia en hora pico No tiene: los vehículos se
Frecuencia en hora valle despachan conforme llegan
Horario de prestación de servicio lunes - sábado 4:30 – 21:00
Horario de prestación de servicio domingo 4:45 – 21:00
Capacidad del sitio de despacho 3 veh.
Duración del recorrido 60 min

Al igual que la ruta 130, esta ruta circula por la Avenida El Poblado, atendiendo las nuevas
demandas del sector oriental de la Gran Manzana Simesa.

Rutas 135 – Poblado Campestre

También circula por la Avenida El Poblado, pero esta ruta tiene vehículos de baja capacidad,
que atienden barrios al sur – oriente del Poblado, haciendo poco probable su utilización.

Cuadro 17 – Características de la ruta de los buses de la zona del campestre

Característica Descripción

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Tipo de vehículo Microbús

Tamaño de flota (incluye rutas 136 y 136A) 37
Capacidad del vehículo (pasajeros) 22
Frecuencia en hora pico No tiene: los vehículos se
Frecuencia en hora valle despachan conformen llegan
Horario de prestación de servicio lunes - sábado 4:30 – 21:45
Horario de prestación de servicio domingo 4:30 – 21:45
Capacidad del sitio de despacho 3 veh
Duración del recorrido 70 min

Ruta 302 – Circular Sur Izquierda

Esta ruta la opera el consorcio formado por las empresas Autobuses Poblado Laureles,
Conducciones América y Transportes la Mayoritaria Guayabal.

Cuadro 18 - Características de la ruta de los buses de circular sur 302.

Característica Descripción

Tipo de vehículo Bus

Tamaño de flota 28 – Poblado Laureles
25 – Conducciones América
5 – La Mayoritaria Guayabal

Capacidad del vehículo (pasajeros) 61

Frecuencia en hora pico 2 min
Frecuencia en hora valle 2,5 min
Horario de prestación de servicio lunes - sábado 4:30 – 21:30
Horario de prestación de servicio domingo 5:00 – 21:00
Capacidad del sitio de despacho 3 veh.
Duración del recorrido 70 min

La ruta 302 circula por la avenida Los Industriales en sentido sur – norte y es una buena opción
para los usuarios cuyo origen del viaje es la zona occidental de la ciudad o cuyo destino es el
centro.

Ruta 303 – Circular Sur Derecha

Esta ruta la opera el consorcio Cootransa, el cual está conformado por las empresas Coonatra,
Cootrabel, Santra y Sotrames.

Cuadro 19 - Características de la ruta de los buses de circular sur 303

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Característica Descripción

Tipo de vehículo Bus

Tamaño de flota 16 – Coonatra
5 – Cootrabel
20 – Santra
11 – Sotrames
Capacidad del vehículo (pasajeros) 61
Frecuencia en hora pico 2 min
Frecuencia en hora valle 2,5 min
Horario de prestación de servicio lunes - sábado 4:10 – 21:30
Horario de prestación de servicio domingo 5:00 – 21:30
Capacidad del sitio de despacho 3 veh.
Duración del recorrido 70 min

Al igual que la ruta 302, esta ruta circula por la Avenida de los Industriales, pero en sentido
norte – sur y es favorable para los usuarios cuyo origen del viaje es el centro o cuyo destino es
la zona occidental de la ciudad.

Ruta 304 y 305 – Ruta Comercial Hotelera

Tanto la terminal de la ruta como su sitio de despacho se encuentran ubicados en la calle 50

con carrera 70.

Cuadro 20 - Características de la ruta hotelera

Característica Descripción

Tipo de vehículo Microbús

Tamaño de flota (incluye ambas rutas) 21
Capacidad del vehículo (pasajeros) 19
Frecuencia en hora pico 10 min
Frecuencia en hora valle 12 min
Horario de prestación de servicio lunes - sábado 5:30 – 20:00
Horario de prestación de servicio domingo 7:00 – 21:00
Duración del recorrido 120 min – ruta 304
90 min – ruta 305

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La ruta 304 circula por la calle 10A en sentido oriente – occidente y la ruta 305 por la calle 10
en sentido occidente – oriente. Estas rutas pueden atender la demanda generada en el sector
centro y sur de la Gran Manzana Simesa, con distancias a pie apreciables. Estas rutas conectan
con la parte alta del Poblado y con la zona céntrica de la ciudad.

De todas las rutas que circulan próximas al área de influencia en materia de movilidad, las rutas
132- Poblado Éxito, 133–San Lucas y las rutas 302 y 303 –Circular Sur, son las más opcionadas
para atender las nuevas demandas generadas por el desarrollo del plan parcial, ya que los
recorridos a pie para acceder a ellas son muy cortos.

Las demás rutas 130–Poblado, 133–Integración Metro, 134–Intercontinental, 135–Poblado

Campestre y 304-305-Ruta comercial Hotelera, requieren viajes a pie de mayor longitud, por lo
que serán usadas en menor proporción por las nuevas demandas generadas por el desarrollo
del plan parcial.

Existen otras rutas de buses de los municipios del sur del valle de Aburrá (Sabaneta y
Envigado), que también pueden atender las nuevas demandas, con sus rutas por las avenidas El
Poblado y Los Industriales en ambos sentidos.

3.4.3.6. SISTEMA DE TRANSPORTE MASIVO METRO

En el plano PPA- 05 se presenta la ubicación del corredor del sistema de transporte masivo
Metro, donde se aprecia que las estaciones Industriales y El Poblado, servirán a las nuevas
demandas generadas por los planes parciales que en el área de influencia se desarrollan. Estos
usuarios pueden acceder peatonalmente al sistema Metro desde el proyecto, con distancias
medias de 800 m, o bien tomar otros medios de trasporte para acceder al sistema de transporte
masivo, entre ellos las rutas de bus público 302, 303 y 133 que conectan con las estaciones
Industriales y Poblado, y las rutas 130 y 132 que conectan con la estación Exposiciones.
Además, en el sector del Poblado se están implementando rutas alimentadoras del Metro, que
proporcionarían a los usuarios un acceso ágil y económico.

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3.4.4. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO, ESPARCIMIENTO Y ENCUENTRO

Dentro de el inventario de espacios públicos del área de influencia de la intervención, se pueden

encontrar el antiguo Vivero Municipal, el Zoológico Santa Fe, el Cerro Nutibara, las plaza de
acceso al Politécnico Jaime Isaza Cadavid, el paseo del río que se utiliza y toma forma solo en el
mes de diciembre como espacio publico, la ciclovía que también es ocasional por la autopista
sur, al costado occidental del Río Medellín, entre otros, dentro del área de intervención no se
evidencia ningún espacio público, ni lugares de esparcimiento y que a la vez sirvan de
encuentro, con la excepción de la plazoleta conformada por la estación del Metro de El Poblado
y el acceso al Politécnico que mas tarde lo conforma el paseo de Monterrey elaborado
posteriormente por la Administración Municipal.

3.4.4.1. SISTEMA DE CENTRALIDADES

En el sistema de centralidades de la ciudad de Medellín existe la centralidad mayor, el centro de

Medellín, y la centralidad norte y sur, esta ultima se ubica desde la estación poblado del Metro
hasta la estación Aguacatala, lo cual coincide con el corredor metropolitano de servicios,
albergando así, una diversidad dentro de la sana mezcla de usos.

3.4.4.2. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS

Dentro del área de planeamiento se encuentran diferentes equipamientos de ciudad y de sector,

allí se encuentra la sede administrativa del Instituto del Seguro Social, dentro del área de
planeamiento, y en su área de influencia encontramos el Zoológico Santa Fé, el lote del Antiguo
Vivero Municipal, el Politécnico Jaime Isaza Cadavid, el INEM (Instituto Nacional de Educación
Media).

3.5. DIAGNOSTICO DE TENENCIA DEL SUELO

El polígono de la referencia esta comprendido por seis (6) manzanas, pero según la oficina de
catastro la componen solo cinco (5) y veinticinco (25) predios que conforman las manzanas
1402005, 1402007, 1402009, 1402010 y 1402013 esta ultima dividida en tres actualmente.
Con un área de intervención de 146.399.73m2, un área construida según catastro de 85.342
m2

Dentro del análisis del los predios que comprenden este plan parcial se identifican los
siguientes:

Cuadro 21 - COMPOSICION DEL TERRENO POR PROPIETARIOS

MATRICULA AREA BRUTA % PLAN

UAU DIRECCION
INMOBILIARIA LOTE M2 PARCIAL

1
CLL 48 Nº 17 - 24 696481 8.389,00 8,11%
CR 48 CL 20 400175 3.002,41 2,90%
CR 48 N° 20 -203 400177 2.987,16 2,89%
CR 48 CL 20 400176 3.026,84 2,92%

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CR 48 N° 20 -203 400178 2.956,00 2,86%

CR 49 N° 20 - 244 812229 4.382,00 4,23%
CR 48 N° 20 - 237 400179 3.050,49 2,95%
27.793,90 26,86%
CR 48 N° 20 - 77 004 806592 1.345,95 1,30%
CR 48 N° 20 - 77 806591 2.010,60 1,94%

2
CR 48 N° 20 - 77 891162 643,49 0,62%
CR 48 N° 20 - 77 806590 2.000,00 1,93%
CR 48 N° 20 - 77 806593 8.193,32 7,92%
CR 48 N° 20 - 77 891163 4.617,98 4,46%
18.811,34 18,18%

3 CR 48 N° 18 - 29 759804 15.138,00 14,63%

15.138,00 14,63%

4 CR 48 Nº 17 - 49 759803 10.967,00 10,60%

10.967,00 10,60%

CR 48 N° 16 - 05 18241 4.001,23 3,87%

5
CR 48 N° 16 - 45 128646 2.681,97 2,59%
CR 48 N° 16 - 45 128811 911,19 0,88%
CR 48 N° 16 A - 35 118064 7.078,00 6,84%
14.672,39 14,18%
CR 48 CL 14 230401 1.104,24 1,07%
CR 48 N° 14 - 135 230403 1.088,30 1,05%
CR 49 CL 14 23047 1.086,16 1,05%

6
CR 49 CL 14 230408 1.084,02 1,05%
CR 49 CL 14 230409 8.492,97 8,21%
CR 48 CL 14 230402 1.073,19 1,04%
CR 48 CL 14 230404 1.083,00 1,05%
CR 49 CL 14 230406 1.093,00 1,06%
16.104,88 15,56%
AREAS Y PORCENTAJES TOTALES
103.487,51 100%
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Cuadro 22 - PORCENTAJE DE PARTICIPACION POR AREA CONSTRUÍDA

AREA
PROPIETARIO CONSTRUIDA PORCENTAJE
(M2)
Federación Nacional de Cafeteros 18.224 21,35
Instituto de Seguros 13.758.00 16,12
Familia Vélez Escobar 12.867.00 15,08
Leasing Suramericana… 7.201.00 8,44
Familia Serna Aguirre 6.097.00 7,14

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 67

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HNN Arango y CIA 4.321.00 5,06

Servientrega 3.776.00 4,42
Grupo Agenciauto 3.077,40 3,61
HNN Y CIA Y Neme Achi 2.810,68 3,29
Chaid Neme y Hmnos 2.955.00 3,46
Avinal 2.739.00 3,21
Inmobiliaria J y L 2.141.00 2,51
Valencia Henao y CIA 1.853.00 2,17
Ind. Uribe Moreno 1.059.00 1,24
Autoamericana 883.00 1,04
Esso Colombiana 877.00 1,03
Agencia de Automóviles 702.00 0,83
TOTAL 85,342 100.00

Cuadro 23 - PORCENTAJES DE PARTICIPACION POR DESTINACION ECONOMICA

AREA DE
DESTINACION ECONOMICA PORCENTAJE
LOTE EN M2
Industria 41.323.00 32,07
Bodega 21.266.00 16,51
Locales 20.442.00 15,87
Oficina 4.630.00 3,59
Taller 2.612.00 2,03
Estación de servicio 5.796.00 4,50
Bomba de gasolina 15.620.00 12,12
Universidad 925.00 0,72
Lote Urbanizable 15.879.00 12,33
Zona verde propiedad Municipal 14.782.79 1.28
100.00

3.6 DIAGNOSTICO DEL MERCADO INMOBILIARIO

En este componente se encuentra definido lo referente a la actividad económica, su oferta

inmobiliaria, su demanda inmobiliaria, sus ventas, los usos, la oferta potencial según el
aprovechamiento planteado por el plan parcial, la valoración del suelo, donde se parte de un
análisis particular de los predios en el estado actual para dar las bases sólidas del reparto
equitativo y marcar la diferencia con el desarrollo predio a predio que responde a un modelo
atrasado para el desarrollo de una ciudad.

Con el fin de completar el diagnóstico del plan parcial y establecer las condiciones más propicias
del mercado inmobiliario para enfocar el redesarrollo, se presentan apartes del estudio de
mercados elaborado por CAMACOL y La Lonja Propiedad Raíz, para el Plan Parcial Villa Carlota,
sobre la evolución y la situación actual del mercado inmobiliario en el Valle del Aburrá. El
análisis muestra la evolución durante las décadas de 1980 y 1990, y el panorama sobre la
situación actual del mercado inmobiliario de proyectos en el Valle del Aburrá.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 68

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En lo que sigue de este capítulo se hará un resumen de las principales variables del estudio,
terminando con un conjunto de conclusiones tanto sobre la estructura del mercado, como sobre
las posibilidades de desarrollo del área de intervención.

Los temas que incluyó el estudio retomados para este plan parcial fueron los siguientes:

• Actividad Edificadora.
• Edificaciones No Residenciales.
• Oferta Futura.
• Valor del suelo.
• Conclusiones.

3.6.1 ACTIVIDAD EDIFICADORA.

La actividad edificadora refleja un movimiento de ciclo ascendente en la actualidad, medida

desde 1.980 en términos de metros cuadrados licenciados, con este antecedente puede
apreciarse el inicio de la etapa ascendente en el ciclo. La realidad muestra la evolución de la
construcción y las ventas medidas incrementadas por año, notándose también la recuperación
que viene dándose desde el año 2.000, la cual es más fuerte años anteriores. Se podría decir
que la comuna donde se encuentra la zona industrial muestra la evolución de la actividad
edificadora en los lugares cercanos al lote objeto del plan, dado que allí ya se evidencian
importantes desarrollos empresariales, industriales y de vivienda en la gran manzana de simesa.

Sobresale el crecimiento del Poblado y de Belén. La variante de Las Palmas presenta una
disminución en la actividad. En cuanto a la actividad edificadora de las no residenciales,
podemos decir que han venido disminuyendo su participación desde el año de 1.992. Como se
vio dicha participación llega hoy a la cifra de solo el 10 %. La actividad edificadora para el
sector tiende a reactivarse, dado el reciclaje de las zonas industriales que hoy pretenden ser
suelos con alto potencial de desarrollo comercial como lo es el caso del centro comercial “Pier
30” actualmente en construcción, con un desarrollo similar a Punto Clave ya construido en su
totalidad, de donde se desprenderán nuevos desarrollos concebidos a través de la figura del
plan parcial, este sector apenas comienza a encontrar su vocación como suelos encaminados a
un corredor metropolitano de servicios que conecta las tres grandes centralidades de la ciudad,
el centro, la norte y la sur.

3.6.2 OFERTA

En el sector no se aprecia mucho movimiento de oferta inmobiliaria dado que como se dijo
anteriormente son edificaciones consolidadas desde un uso industrial, y que se quedan
desocupadas por el abandono de estas actividades debido a las tecnologías mas limpias,
sistematizadas y a la desaparición gradual de la actividad en la ciudad, pero se ve venir gran
potencial de oferta dado el resultado positivo del desarrollo de la zona a través de la
implementación de los planes parciales para darle la oportunidad a nuevos usos.

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3.6.3 DEMANDA.

En el sector con la demanda inmobiliaria pasa lo mismo que con la oferta, son predios que aun
no poseen un potencial de desarrollo máximo, sin embargo son zonas en creciente deterioro
por no tener una apropiación del espacio publico con un uso definido, es importante resaltar que
la demanda se ira dando a medida que se vean resultados de los desarrollos de los planes
parciales de la mano con la oferta.

3.6.4 VENTAS.

Las ventas en el área de intervención son mínimas, dado que hace por lo menos tres años no se
realizan transacciones inmobiliarias en el sector según lo consultado en el OSMI, observatorio
del suelo del mercado inmobiliario, pero se potencializará esta condición al comenzar el
desarrollo de los planes parciales, donde se incrementara su aprovechamiento y los metros
cuadrados vendibles, los cuales pueden llegar a alcanzar, dada la recuperación y renovación de
la zona, altos valores del metro cuadrado construido y del suelo.

3.6.5. FINANCIACIÓN DEL SECTOR.

En resumen, puede afirmarse que el sector financiero también puede comenzar a inquietarse
por financiar este tipo de proyectos, pues ya se está iniciando una gestión de los demás planes
parciales para su construcción y dado que aunque aún es tímida su participación, es de esperar
una reacción positiva acorde a las necesidades de crédito del sector.

3.6.6 EDIFICACIONES NO RESIDENCIALES.

Las edificaciones no residenciales muestran una sensible disminución de la oferta desde el

año de 1.995.

Sobresalen sin embargo, algunos proyectos puntuales, tales como:

• Ampliación del Centro Comercial Oviedo.
• Construcción y Ampliación de algunos almacenes de gran formato (Éxito).
• Nuevas entradas al mercado como Home Center y su futura ampliación.
• Centro Comercial Punto Clave.
• Centro Industrial Pier 30
• Edificio de Suramericana
• Los proyectos planteados para Argos I y la gran manzana de simesa (que incluye la
vivienda)

Proyectos que permiten inferir una lenta recuperación de usos diferentes a la vivienda como el
comercio a gran escala y los servicios asociados a actividades productivas, los cuales podrán ser
incorporados al área de planificación como se explica en el presente documento, sin que se
pueda afirmar que la totalidad del área pudiera ser destinada a estos usos, pues sea importante
promoverlos para aprovechar su localización en el corredor metropolitano de servicios, podría

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 70

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generar un frente de desarrollo diferente a la parte superior del Poblado y así restarle presión a
este sector.

3.6.7 OFERTA FUTURA.

La oferta futura está conformada por aquellos proyectos que aún no han salido al
mercado, pero cuya existencia ha sido detectada o es reportada por los diferentes promotores
inmobiliarios. En cuanto a la evolución de la oferta futura de edificaciones no
residenciales.

3.6.8 VALOR DEL SUELO.

De acuerdo a estas apreciaciones y consultada la base de datos de catastro, se llega a pensar

que hoy el metro cuadrado de terreno para esta zona puede estar del orden de cuatrocientos
ochenta mil pesos $ 480.000 a $ 400.000, consultados además de los planes parciales de la
zona, de ultimas transacciones inmobiliarias cercanas al área de influencia, y algunos asesores
de la Lonja Propiedad Raíz de Medellín.

La Lonja de Propiedad Raíz de la ciudad de Medellín realizó recientemente un estudio sobre la

evolución del valor del suelo en el Valle del Aburrá. Entre los aspectos más relevantes de
este estudio se pueden destacar los siguientes:

• La década de los 90 presentó tasas reales de crecimiento. Esta situación se quebró a

partir del año 1.997 donde se empezaron a apreciar tasas negativas de
crecimiento en el valor del suelo.

En el suelo industrial en general, ha existido una tasa de crecimiento en los últimos 30 años, En
los terrenos de uso industrial aledaños a SIMESA el mencionado estudio arroja los siguientes
resultados:

1971 - 1974. Valorización 50.5%.

1974 - 1977. Valorización 10%.
1978 - 1980. Valorización 30 %.
1981 - 1983. Valorización inflación.
1984 - 1985. Desvalorización.
1985 - 1995. Valorización.
1995 - 1999. Desvalorización.

Los inmuebles que en la actualidad constituyen el polígono que se denomina Argos II y que es
el objeto del plan parcial de Servientrega se describen en forma general, pues se considera que
su costo actual, su condición física y su grado de desarrollo, tiene mucha trascendencia como
valor agregado a los beneficios propios del plan parcial.
Los lotes de terreno:

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 71

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La disponibilidad y característica de los lotes de terreno serán siempre una determinante para el
desarrollo físico de cualquier proyecto, pero como bien se sabe, están delimitados por
condiciones reales:
Legislación urbana: el uso del suelo con la aplicación de los nuevos planes de ordenamiento
territorial se ha dado un relativo nuevo orden al uso del suelo que plantea claramente la
tipología de desarrollos específicos en las distintas zonas de la ciudad, con miras a una
racionalización del espacio, además determina normas y nuevas políticas en lo relativo a índices
de ocupación y construcción, sin embargo es necesario hacer énfasis en la incidencia final del
costo de los lotes una vez hayan sido aplicadas las restricciones que por normatividad urbana
tienen y permiten establecer con mayor calidad pautas para su valoración real.
Mercadeo: pese a que se han venido refinando los sistemas de valoración inmobiliaria con
teorías novedosas, a veces importadas, se sostiene que no hay unas políticas definidas que rijan
un mercado equilibrado y le resten tanto contenido de especulación y oportunismo como el que
en la actualidad se da para el mercadeo de los lotes.
Muchos de los estudios de mercado se han fundamentado en la posición meramente
mercantilista de los avaluadores comerciales que representan un posible vendedor o un posible
comprador y cambian de parecer y de conceptos según del lado y el momento en el cual estén
actuando.
Lo anterior ha sido una crítica permanente y le ha restado un poco de cierta credibilidad a los
gremios que los representa, en varios de los avalúos que se han conocido se omiten aspectos y
variables tan determinantes en el costo final del inmueble a construir, tales como:
Condiciones físicas: determinadas por un concienzudo estudio de suelos que permita evaluar
las siguientes variables:
• Calidad y profundidad portante del terreno para estimar un sistema más ó menos
costoso de cimentación
• Condiciones freáticas que permitan vislumbrar unos posibles costos o extra costos de
su manejo respectivo
• Posibles alteraciones geológicas que restrinjan el uso para determinados proyectos

Dichas condiciones deben ser tenidas muy en cuenta para determinar el valor real de un lote de
terreno y no determinar que son costos propios de la futura construcción.
En los últimos 5 cinco años, el costo de la tierra en Medellín ha experimentado el fenómeno del
“desatraso”, pues durante la larga recesión económica y por lo tanto la crisis del sector
inmobiliario (1997-2002), el valor de las tierras se estancaron en muchos casos, pero en otros
se rebajaron en forma ostensible. Ese fenómeno anterior ha generado una revaloración
acelerada, producto del buen momento económico del país y del sector edificador, de allí que
los avalúos catastrales están en un 60% de los avalúos comerciales del sector en donde está
ubicado el Plan parcial de Servientrega.
Adecuación: se parte de la base de que el costo directo de una cimentación está en proporción
de la calidad del suelo y el tamaño y peso del edificio para comparar el grado de incidencia de la
buena o mala calidad del terreno en dichos costos, para tal efecto es muy poco lo que se
realiza, pues la legislación, fuera del uso y de las connotaciones urbanas, no se tienen como

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 72

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base del costo las características técnicas, prácticas que son normales en otros países en donde
el costo de la tierra es muy vigilada por el estado.
Unidad de actuación 1:
En términos generales, son edificios de servicios, con construcciones deterioradas y adaptadas
para distintos usos, salvo la sede de Avinal y la estación de servicios Móbil, así como la serviteca
Bridgestone con un tipo de construcción ligera, los demás construcciones no tienen un valor
representativo como construcción propiamente dicha, pues los años y el bajo mantenimiento de
las edificaciones no ameritan tener presente un valor económico representativo.
Unidad de actuación 2:
Está constituida por una gran área de edificios reciclados de las antiguas instalaciones de simesa
y han tenido unas readecuaciones forzosas que no generan espacios optimizados para las
funciones de taller y venta de automóviles, pues la calidad de las readecuaciones no han sido
las mejor realizadas por ser sobre estructuras existentes de muchos años y en condiciones
bastantes limitantes para realizar obras accesorias importantes.
Unidad de actuación 3:
Corresponde a las actuales instalaciones de Servientrega e igual que la unidad de gestión
numero 2 está constituido por edificios reciclados de las antiguas instalaciones de Umco y han
tenido unas readecuaciones forzosas que no generan espacios optimizados para las funciones de
centro de acopio del servicio de mensajería y transporte de mercancías a gran escala.
Unidad de actuación 4:
Edificaciones de carácter netamente industrial bodegas adecuadas para los usos de bodegaje y
talleres de servicio al vehiculo, grandes estructuras metálicas con cerramientos relativamente
nuevos pero son edificaciones cerradas al espacio público y con apropiación de los antejardines
para parqueo de vehículos y cerramientos en malla para mayor seguridad de sus instalaciones.
Unidad de actuación 5:
La componen una estación de servicio relativamente nueva donde su área construida en
mínima, posee ya construidas las vías de servicio de la estación para su accesibilidad, pero
también hace parte de ellas un bloque de viejas bodegas, las cuales se encuentran en buen
estado, sin embargo también hacen parte del grupo de las bodegas y grandes extensiones
industriales que no respetan el espacio publico, con paramentos indefinidos y reutilizados
Unidad de actuación 6:
Parte de este bloque se encuentra consolidado por las instalaciones del edificio administrativo de
el Seguro Social, el cual es una edificación que pose siete pisos y que es relativamente nueva
con respecto a los demás edificios industriales, se encuentra las antiguas bodegas de la
Federación de Cafeteros de Colombia, donde se adecuaron las viejas bodegas, aumentaron su
área construida y las adecuaron para Home Center, hoy le da otra nueva cara al sector dado
que home Center es una edificación reciclada y a futuro pretende ampliar sus instalaciones,
donde se percibe un freno al deterioro por el uso y por la vitalidad que al espacio público y al
zona le da este tipo de actividades, y finalmente una serie de edificaciones que aunque son
relativamente viejas han sufrido reformas y adecuaciones para permitir allí usos educativos, de
oficinas y de comercio de vehículos, sin embargo son edificaciones que se pretenden repotenciar
en área para permitir mayores aprovechamientos.

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3.6.9 CONCLUSIONES.

• El sector de la construcción en general sufrió una crisis de proporciones mayores

en los años finales de la década de los 90’s. Esta crisis hizo colapsar el sistema
financiero UPAC y creó bajas sustanciales en los niveles de construcción y de ventas en
todos los usos. La crisis significó además un cambio en la estructura misma del sector.

• El sector de los usos diferentes a vivienda, que aunque su proceso ha sido más lento que
la misma vivienda, se ha venido saliendo de dicha crisis a causa de los estímulos
tributarios que ha fijado en todo este proceso el gobierno nacional. Se ha generado
gracias a ello, un crecimiento importante en la construcción en general en el Valle del
Aburrá. Y esto ha contribuido a mejorar por reflejo la construcción de edificaciones de
usos diferentes a vivienda

• Fundamentalmente la demanda ha sido motivada por: Subsidios para la VIS, Cuentas

AFC estímulos tributarios para el sector medio, decrecimiento en el valor de los lotes,
estancamiento en el precio de los nuevos proyectos, ausencia relativa de inversiones
alternativas y reducción de la utilidad de los promotores. Sin embargo la mayor
dinámica no se ha visto acompañada de un incremento de precios. En el cambio de
estructura del sector a causa del plan parcial se aprecia un poder grande de los
compradores y un incremento en la rivalidad de los competidores, esta ha contribuido a
que los incrementos de precios estén por debajo del incremento en los costos.

• La actividad en lo que respecta a proyectos diferentes a vivienda, se mantiene en rangos

mínimos siendo válida para oficinas, bodegas y locales existentes, no obstante, aplicado
a nuevos proyectos puntuales de importancia en el sector.

• La actividad del mercado se puede resumir en una actividad creciente, como salida de la
crisis, pero sin que ello conlleve un incremento en los precios, lo que afecta directamente
tanto el costo de la tierra, como la generación de utilidades y de honorarios.

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3.7. DIAGNOSTICO DEL COMPONENTE SOCIAL Y RECUENTO DEL PROCESO DE

CONCERTACION Y SOCIALIZACION.

3.7.1. ANTECEDENTES

El equipo formulador del Plan Parcial Villa Carlota, en virtud de su compromiso de compartir
información clara y oportuna sobre los aspectos más importantes acerca del plan parcial que
afecta a los propietarios y habitantes del sector, y en concordancia con el articulo 23 del decreto
1212 de 2000, el cual establece los mecanismos de consulta y participación ciudadana, realiza
un análisis de su gestión social con el objeto de determinar los aspectos que se deben mantener
o reforzar para llegar a una efectiva concertación con la comunidad.

3.7.2 CONTEXTUALIZACIÓN

El Plan Parcial surge como iniciativa privada por la organización Servientrega, en el que busca
desarrollar un proyecto arquitectónico en su propiedad, con un mayor aprovechamiento de
edificabilidad a lo estipulado con la normatividad vigente. Por ende decidió asumir el costo total
del diseño de la propuesta del plan parcial, en aras de flexibilizar de la norma en el que no solo
pretende llevar acabo su desarrollo arquitectónico sino, contribuir al mejoramiento de la zona;
en donde los demás propietarios y arrendatarios participan de la propuesta beneficiándose del
mayor índice de construcción, aumento del valor del predio y dinamismo del sector que se
generará con el plan. Pero a la vez, asumen cargas con respecto a las franjas cedidas para
espacios públicos como vías, andenes, parque y equipamientos. Que en últimas se traduce en
espacios más amables para los habitantes de la zona y de la ciudad.

Es así como el plan se acoge al decreto 1212/2000, artículo 21 numeral 9.1, el cual establece
que “las propuestas de planes parciales que se realicen en tratamientos de renovación,
redesarrollo, consolidación, conservación y mejoramiento integral deberán adjuntar a la
propuesta un recuento del proceso de gestión social adelantado y si existen actas de
compromiso levantadas con la comunidad o sus representantes de manera que garanticen a la
administración el camino adelantado hacia la construcción de consensos en torno al plan parcial
y de sus proyectos”.

Igualmente considera el artículo 23, que hace relación a los mecanismos de consulta y
participación: “los proyectos de planes parciales deberán promover desde su etapa de
formulación procesos de participación comunitaria que incluya a los principales actores
intervinientes, partiendo de los propietarios de suelo y de tratarse de espacios urbanos ya
ocupados o desarrollados, con las comunidades que habitan el área de planificación. Para todos
los planes parciales, será necesario el levantamiento de actas de las reuniones adelantadas con
la comunidad que muestren un proceso de información y concertación con las comunidades
existentes.”

A partir de lo estipulado en los respectivos artículos, la gestión social del Plan Parcial Villa
Carlota Servientrega, reconoce la importancia de contar con el interés y la voluntad de los
habitantes del sector, en este caso particular, representado por propietarios y arrendatarios con
usos de tipo comercial ya que el uso residencial está ausente en la zona de planificación.

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3.7.3. ALCANCE

El proceso de concertación del proyecto Plan Parcial Villa Carlota durante su formulación, se
ejecutará con propietarios y arrendatarios de las empresas u organizaciones de la zona de
intervención, entres las calles 14 y 24 con carreras 48 y 49, Av. Industriales y Av. Regional
respectivamente.

• Con los trabajadores del sector, se realiza el respectivo consenso ya sea en la

formulación o en la etapa de divulgación, previo concepto de viabilidad del proyecto
emitido por Planeación Municipal.

Así mismo los habitantes residenciales cercanos a la zona de intervención, barrio Colombia y
Guayabal, tendrán la oportunidad de dar a conocer sus sugerencias y comentarios en la etapa
de divulgación.

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3.7.4. DIAGNÓSTICO SOCIAL

En la actualidad el área de intervención está habitada por empresarios, directivos y

trabajadores, puesto que la zona se caracteriza por el desplazamiento de la actividad industrial
a la comercial, en donde las grandes superficies de la industria se han convertido en amplias
bodegas, en las que se aprovecha otras actividades, en su mayoría comercialización de
vehículos ó actividades afines.

Ello implica que las antiguas instalaciones han tenido unas readecuaciones forzosas que no
generan espacios óptimos para las actividades de hoy, lo que va en detrimento de la calidad del
trabajo y también del espacio público; ya que dichas actividades adecuan sus espacios a los
requerimientos que se van presentando, como el acomodamiento de parqueaderos en las
mismas áreas, dado que la mayoría de sus clientes llegan en vehículo, afectando el desarrollo
de suficientes espacios públicos como parques y andenes, que permita la interacción entre sus
habitantes, especialmente de los trabajadores en horas de descanso o cambio de horario.

Eso mismo ha permitido que la zona que cuenta con excelente infraestructura, se estigmatice
como un sector en vía de degradación, debido a la falta de espacios más amables que sean
coherentes con la actividad comercial que se da allí, y que pueden potencial izarse aún más. El
hecho de pensar en espacios públicos peatonales, hace más atractivo el lugar; invitando a otros
a disfrutar de él. Más aún cuando el Plan de Simesa proyecta una gran manzana de uso
residencial y cuando existen dos estaciones del metro cercanas a la manzana de planificación.

Con los primeros acercamientos con propietarios y arrendatarios, la mayoría demostraron

interés en conocer una propuesta de intervención en la zona que beneficie su entorno espacial y
dinamice el sector, puesto que son concientes de la necesidad del desarrollo que requiere la
ciudad, pero a la vez manifiestan que la propuesta debe reflejarles beneficios para sus
actividades.

Con lo anterior, se ingiere que la gestión social requiere de unos planteamientos soportados en
una visión más empresarial que considere diferentes actividades que se mueven en la zona; en
donde el 30% son propietarios y el 70% arrendatarios, distribuidos así:

Cuadro 24 – Cuadro de propietarios UG Arrendatarios Anotaciones

y arrendatarios 1 Estación de Servicio Mobil
1 Bridgestone
Goodyear, Todokampo,
1 Autollantas Nutibara Con Leasing
UG Propietarios 2 Automotora San Diego S.A.
1 Avinal 2 Agencia de Automóviles S.A.
2 Autoamérica S.A Mercovil, Renault,Colserautos,
2 Blimax
2 Agenciauto
4 Seriauto
3 Servientrega 5 Automotores de la Sierra Con Leasing
5 Panamericano 6 Homecenter
6 Politécnico Central
5 Estación se servicio ESSO
Predio en proceso de
6 Seguro Social 6 Oficinas EMI expropiación
Así mismo, el

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 77

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proceso de socialización adelantado con los actores intervinientes, debe tener en cuenta el
cargo y actividad que ocupe el interesado, puesto que la concertación con propietarios y
arrendatarios requiere de mayor precisión y especificación de la información suministrada, ya
que deben tomar decisiones que pueden afectar la actividad del negocio, así como la efectividad
del Plan. En cambio, la concertación con trabajadores y los habitantes residenciales de la zona
periférica, aunque requiere de información veraz y oportuna, puede ser más rápido debido a
que se toman sus sugerencias y apreciaciones con respecto a la propuesta, pero no deciden
sobre él.

La siguiente matriz DOFA, complementa el diagnóstico, revelando aspectos sociales que

involucra el proyecto Plan Parcial Villa Carlota Servientrega

3.7.4.1. MATRIZ DOFA SOCIAL

Debilidades:
• Las personas no conocen las herramientas para lograr el desarrollo urbanístico de la
ciudad mediante los mecanismos que ofrece la ley 388/97.
• Las empresas y los habitantes no conocen el alcance de la figura de los planes parciales y
temen comprometerse con algo que no les beneficie económicamente.
• Hay poca cultura de ocupación de espacios públicos y aprovechamiento de los mismos,
porque se carece de ellos o por que no hay suficientes propuestas atractivas para que la
gente los disfrute.
• Algunos propietarios prefieren proteger sus ingresos fijos, por lo cual se muestran algo
temerosos a recibir nuevas propuestas de desarrollo.
• Este sector es muy castigado en cuanto vías, lo que dificulta que algunos propietarios
apoyen el desarrollo del plan parcial.
• Algunos propietarios piensan que ciertos desarrollos como equipamientos corresponden
más a las administraciones gubernamentales.
• Ciertos lotes deben ceder hasta el 51% de m2 de la propiedad, lo que genera
desmotivación.

Oportunidades:
• Es la primera vez que se desarrollan tres planes parciales simultáneamente, generando
mayor perspectiva en el sector, ya que puede potencializarse mayores servicios y
oportunidades a la comunidad.
• Se puede incrementar el número de empleos en la zona y el crecimiento económico.
• Las propiedades comprendidas en el sector, se valorizarán.
• Mayor capacidad de aprovechamiento en metros cuadrados construibles que pueden
aprovecharse en otros usos.
• La centralidad sur, crecerá de manera ordenada con el suficiente equipamiento y
espacios públicos, convirtiéndose en un punto integrador para la comunidad.
• Potenciar la zona como un corredor de servicios integrales articulado al corredor
multimodal del río Medellín, que de acuerdo a los lineamientos de Planeación Municipal
generará una identidad de ciudad.
• Se incrementará el nivel de vida de los habitantes, al contar con espacios más
agradables y funcionales que les permita desarrollar otras actividades que hasta ahora
no se ejercen en la zona.

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• Los niveles de seguridad para los habitantes, transeúntes, trabajadores será más alto,
pues contará con mejores espacios que permite mayor protección.
• La actividad edificadora para el sector tiende a reactivarse, con alto potencial de
desarrollo comercial, como es el caso del centro comercial “Pier 30” actualmente en
construcción y Punto Clave construido en su totalidad, de donde se desprenderán nuevos
desarrollos concebidos a través de la figura del plan parcial.

Fortalezas:
• El efecto de prensa con respecto a informes de los planes parciales de Simesa y Argos,
permiten mayor accesibilidad por parte de los propietario por conocer el presente
proyecto Plan Parcial Villa Carlota.
• El diseño del Plan Parcial está patrocinado por una empresa privada que asume todos los
costos de la formulación del mismo.
• El tema es de interés para la comunidad, lo que facilita el trabajo de difusión con la
prensa.
• Planeación Municipal está comprometida con el desarrollo de la zona, puesto que sería el
primer desarrollo integral de tres planes parciales que da en Colombia.
• El plan no obliga a los propietarios a construir a corto plazo, facilitando el proceso de
concertación.
• Algunos propietarios poseen visión empresarial y suficiente recursos económicos para
invertir; haciendo factible la ejecución del plan.

Amenazas:
• La falta de corresponsabilidad social que pueden asumir algunos propietarios o
arrendatarios dificulta el proceso de concertación.
• Proyectos de desarrollo vial y urbano como la ampliación de la Av. Regional y la Avenida
los Industriales, como proyecto que afecta los predios privados de quienes toman las
decisiones al respecto para el apoyo frente al Plan Parcial Villa Carlota, que a su vez
fortalecen el desarrollo urbano de la ciudad y la accesibilidad a este sector.
• Las discusiones con respecto a los ajustes a la figura de los planes parciales en la
ciudad, pueden afectar el presente plan parcial.
• Los propietarios y arrendatarios con usos muy establecidos o con actividades que no
requieren de mayores reformas para generar ingresos importantes, se pueden abstener
de apoyar el plan.

3.7.5. OBJETIVO SOCIAL

Analizar, definir y aplicar un modelo de socialización en la formulación del proyecto Plan Parcial
Villa Carlota - Servientrega, que construya las instancias de participación frente a sus
propietarios y habitantes, además las dinámicas para que apoyen el redesarrollo y hagan parte
de las soluciones pertinentes en un ambiente de concertación abierto y voluntario, garantizando
la ejecución en el tiempo de los instrumentos necesarios para el logro del plan parcial, como
mecanismo para desarrollar mayores aprovechamientos y optimizar su transformación.

3.7.5.1 ESTRATEGIAS

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 79

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• Promover un diálogo amplio y abierto sobre el redesarrollo en la zona, de manera que se

socialice una nueva concepción al respecto, que consiste en la convivencia y
autodeterminación en acometer los procesos, siendo el plan parcial una posibilidad
establecida para que el día en que éste se emprenda, se facilite las condiciones para que
el resultado final sea de gran calidad.

• Brindar claridad a cada propietario y habitante sobre los aspectos más importantes del
Plan Parcial Villa Carlota, con el fin de generar lazos de confianza, buscando sus aportes
dentro del proceso de formulación.

• La iniciación del redesarrollo de una Unidad de actuacion urbanistica independiente al

proceso de otra unidad de gestión, no afectaría las dinámicas económicas y sociales que
lo posibilitan las cuales son diferentes en cada uno. Por lo tanto se prevé el redesarrollo
en diferentes tiempos, se espera que en el mediano plazo se complete; dadas las
posibilidades cada vez más crecientes de hacerlo posible y atractivo desde el punto de
vista comercial.

• Apoyarse en las organizaciones gremiales y cívicas existentes de los barrios aledaños

más cercanos de la zona de planificación, de manera que el proceso de discusión no sólo
convoque a los predios incluidos en el área de planificación, sino que contemple la
periferia que se verá influenciada por el proceso de redesarrollo y así colectivizar los
aspectos generales que pueden surgir con la propuesta

3.7.6. RECUENTO GESTIÓN SOCIAL

En el desarrollo de la propuesta Plan Parcial Villa Carlota, es de vital importancia el interés y la

voluntad de los habitantes de la zona, ya que son éstos los que realmente conocen las
necesidades que requiere el sector, y que en últimas se beneficiarán directamente de la norma
que habilitará el plan parcial, en donde se busca generar mejores condiciones de vida en
cuanto oportunidades de empleo, seguridad, crecimiento económico, zonas de esparcimiento,
facilidad de transporte y demás servicios que suplan los requerimientos que el sector y la ciudad
exigen.

Es por ello que a partir del objetivo social planteado en el proceso de formulación, el grupo
encargado de diseñar el plan parcial, esbozo un modelo de socialización para interactuar y
compartir información permanente con los principales actores de la franja de intervención, y
llegar al consenso en donde los propietarios u habitantes de la zona se beneficien, a la vez que
favorecen el desarrollo de la ciudad.

3.7.6.1 MODELO DE SOCILIZACIÓN

Para conocer las primeras apreciaciones de los propietarios de la zona con respecto a la
propuesta del Plan Parcial Villa Carlota, y su disposición para concertar, se recurrió a la figura
plan parcial Simesa y Argos ya que éstos cuentan con mayor difusión y posicionamiento en los

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habitantes de la zona, debido a su aprobación ante la administración Municipal y las primeras

obras que se están ejecutando.

Cabe anotar que la gestión social es congruente con las propuestas de Argos y Simesa, ya que
se han retomado estrategias de desarrollo armónico para la comunidad que los habita; De
dichos acercamientos, se detalló que existen personas muy interesadas en que el Plan Parcial
Villa Carlota - Servientrega se lleve a cabo, pues reconocen en este tipo de proyectos un
potencial de crecimiento y desarrollo, aún más si se tiene en cuenta la existencia de los dos
planes parciales antes mencionados, que están reactivando el sector. pero hay otros
propietarios que se mostraron no conformes debido a que temen cambiar o desestabilizar sus
ingresos estables a través de sus predios en arriendo o porque consideran que la zona ha
sufrido bastante castigo en cuanto predios afectados y cedidos para vías propuestas y ya
desarrolladas.

De ahí que se planteo el siguiente modelo de socialización:

Grupo
Comunicación Poco
Formulador
Constante Interesados

• Propone propuesta
• Recoge • Recibe propuesta
apreciaciones e • Analiza proyecto
inconformidades • Manifiesta
• Analiza argumentos inconformidad
• Fortalece aspectos • Participa en la
• Plantea soluciones solución

Conformidad
y consenso

Teniendo en cuenta lo anterior, se llevó a cabo la primera fase de socialización mediante

reuniones oficiales con propietarios y arrendatarios, en donde se buscó dar a conocer la figura
de los planes parciales y con ella el proyecto Plan Parcial Villa Carlota, en donde se hizo énfasis
en que de darse el plan, este se convertiría en el primer desarrollo urbanístico integral que se da
en Colombia compuesto por tres planes parciales dentro de una misma área intervención, para
que le permita a cada propietario proponer sus propias normas de urbanismo y construcción
para sus predios y también sean parte importante del desarrollo de los sistemas estructurantes
de la ciudad tales como el espacio publico y las vías propuestas por estos proyectos de
intervención integral.

Luego de las primeras reuniones se realizó un análisis de la gestión social adelantada (que se
transcribe a continuación) con el objeto de evaluar los aspectos requeridos para llegar al
consenso.

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3.7.6.2 ANÁLISIS GESTIÓN SOCIAL (realizado el 24 febrero de 2006)

El equipo formulador del Plan Parcial Villa Carlota, en virtud de su compromiso de compartir
información clara y oportuna sobre los aspectos más importantes acerca del plan parcial que
afecta a los propietarios y habitantes del sector, y en concordancia con el articulo 23 del decreto
1212 de 2000, el cual establece los mecanismos de consulta y participación ciudadana, realiza
un análisis de su gestión social con el objeto de determinar los aspectos que se deben
mantener o reforzar para llegar a una efectiva concertación con la comunidad.

3.7.6.2.1 Actividades realizadas

A través de una reunión general informativa sobre el Plan Parcial Villa Carlota, a los propietarios
y arrendatarios de los predios de la zona de planificación (entre las calles 14 y 24 y las carreras
48 y 49) realizada en el Hotel Dann Carlton, el 19 de septiembre de 2005, se logró dar a
conocer la intención que tenia el proyecto que hasta ese entonces estaba en la invisibilidad,
generando el interés de algunos propietarios y en otros un rechazo inmediato porque creían que
era otro de los proyectos de ampliación de vías de la administración, sin embargo en general
hubo un interés por conocer en detalle la propuesta.

A dicha reunión se invitaron 29 personas, a través de cartas, de las cuales asistió el 93%.
No hubo representación de las siguientes áreas de manejo especial correspondientes a la unidad
de gestión 6:
• lotes 3,4,5,6,7,8,9 y 10 con matricula inmobiliaria 230401 a 230409, propiedad de la
Federación de Cafeteros y de la Fundación Nelly Ramírez Moreno, en arriendo a
Homecenter.
• lote 12 con matricula inmobiliaria 91084, propiedad de Valencia Henao y Cía. en proceso
de expropiación, en donde actualmente funciona EMI.

Después de la reunión general informativa y abordando la estrategia de socialización propuesta

por esté plan parcial, acerca de brindar claridad a cada propietario sobre los aspectos más
importantes que lo contiene, se originó la primera agenda de visitas con los propietarios y/o
arrendatarios, o en su defecto con el representante, con el objeto de mostrar avances acerca
del plan parcial Servientrega, para general lazos de confianza y el aporte de los implicados.

En la primera ronda, comprendida entre noviembre y diciembre de 2005, se realizaron los

siguientes contactos directos:

Cuadro 25 – Primera fase de visitas a los propietarios de los predios

PRIMERA FASE DE VISITAS

PERIODO: NOVIEMBRE A DICIEMBRE

FECHA UG ORGANIZACIÓN REPRESENTANTE CARGO

10/11/05 1 Neme Arango Nayib Esteban Sergio Posada Representante
22/11/05 4 Familia Vélez Escobar Mauricio Vélez Escobar Gerente CONVEL

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25/11/05 1 Neme Arango Nayib Esteban Neme Arango Nayib Esteban Propietario
30/11/05 2 Grupo Agenciauto Aurelio Mora Representante
06/12/05 6 EMI Lorenzo Carrión Gerente
13/12/05 1 AVINAL Carlos Guillermo Tobón Gerente
21/12/05 6 Federación Nal. de Cafeteros Maritza Portacio De Lara Coordinadora Jurídica

En esta fase se obtuvo el acercamiento con representantes de los lotes del área de manejo
espacial descritos anteriormente, quienes no habían asistido a la reunión informativa.

En enero y febrero de 2006, se llevó a cabo la segunda fase de visitas, dando continuidad a la
estrategia, en la que se logró diálogos con los representantes de la unidad de gestión 5 puesto
que en la primera ronda no se había logrado un acercamiento con ellos.

Cuadro 26 - Segunda fase de visitas a los propietarios de los predios

SEGUNDA FASE DE VISITAS

PERIODO: ENERO A FEBRERO

FECHA UG ORGANIZACIÓN REPRESENTANTE CARGO

26/01/06 2 Auto América Aurelio Mora Gerente
27/01/06 1 Avinal Carlos Guillermo Tobón Gerente
Álvaro Uribe Presidente Junta Directiva
30/01/06 4 Familia Vélez Escobar Mauricio Vélez Escobar Gerente CONVEL
30/01/06 1 Neme Arango Nayib Esteban Sergio Posada Representante
31/01/06 6 Sodimac Corona Homecenter Jorge Cassalett Ingeniero
31/01/06 5 ESSO Colombia Marcela Ingeniera
02/02/06 6 EMI Lorenzo Carrión Gerente

Cabe anotar que en los cuadros no aparece la unidad de gestión 3, perteneciente a

Servientrega ya que ésta es la promotora del presente plan parcial.

3.7.6.2.2. Anotaciones generales sobre las reuniones (anexo actas de reunión)

• Se aclararon aspectos en relación a la no obligación de los propietarios en desarrollar sus

lotes según lo previsto en el plan parcial.
• Los propietarios de los predios que cobija la zona de planificación, no tienen que aportar
dinero por el diseño y formulación del proyecto puesto que es patrocinado por
Servientrega.
• Se dejó claridad en que se debe ceder un % de los predios para equipamiento y espacio
público.
• Se solicitó simulación urbanística y financiera por parte de los representantes de los
predios al grupo gestor de la propuesta. La cual se entrego en el tiempo pertinente,
señalando que estaba sujeta a ciertos ajustes.
• Se recogen aspectos que los representantes de cada predio señala con respecto al plan
parcial en cuanto mejoras e inquietudes de los usos, accesibilidad, ejecución del
proyecto, etc.

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• Los representantes de los predios se muestran a favor del redesarrollo urbanístico del
sector, pero a la vez se muestran desmotivados por los metros cuadrados a ceder.
• Concuerdan en la presentación del diseño final para tomar decisiones.

Estas reuniones permite consolidar la estrategia de promover un diálogo amplio y abierto sobre
el redesarrollo del sector, socializando una nueva concepción del proceso urbanístico de la
ciudad, pensada en la construcción de bloques que garantice tejer atributos urbanos existentes
en la zona, haciéndolos compatibles con otras actividades que se desarrollarán, para mejorar el
aprovechamiento del suelo, presentar mejores oportunidades de negocio y desplegar una gama
de actividades y servicios que mejoren la calidad de vida de sus habitantes.

3.7.6.2.3 Actividades de refuerzo

a. Asesorías

El equipo de trabajo en busca de generar mejores soluciones que beneficien a los públicos
implicados en el proyecto, han tenido acercamientos con personas naturales y jurídicas
conocedores en temas específicos, para recibir observaciones que oriente la formulación de la
propuesta acorde a las necesidades actuales y futuras de la ciudad.

Estas son las visitas realizadas:

Cuadro 27 – Visitas a otras entidades

VISITAS PARA ASESORÍAS

FECHA ORGANIZACIÓN ASESOR CARGO TEMA MIEMBRO DEL EQUIPO

Oct/05 Corantioquia Elmer Vallejo Ing. Forestal Arborización Lina Falla
Nov/05 Ingeominas Eduardo Parra Palacios Ing. Geólogo Geología Lina Falla
Jul/06 Aeronáutica civil Luís Fernando Gómez ing. Aerocivil Alturas Juan David Mesa Villegas

b. Difusión en medios

• TELEVISIÓN
Realización de una nota de planes parciales para el programa “Ciudad a Campo Abierto” del
canal metropolitano TELEMEDELLÍN. Transmitida el 28 de noviembre de 2005 a las 8:00 p.m.,
la emisión fue en conjunto con el Doctor Carlos H. Jaramillo hablando de la figura de los
planes parciales en general, Brindando información a la comunidad del Valle del Aburrá ya
que también serán beneficiados con estos proyectos al encontrar espacios más amables y
funcionales en la ciudad.

• IMPRESOS
Diseño del Boletín “Informe Urbano” en donde se publica las novedades y detalles del
desarrollo del Plan Parcial Villa Carlota. A la fecha se ha hecho entrega de un ejemplar con
distribución el 15 de octubre de 2005 y sólo fue distribuido a los propietarios y arrendatarios
del área de planificación.

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• ELECTRÓNICOS
Se ha mantenido el correo electrónico [email protected], para permitir el contacto con la
comunidad y atender sus inquietudes ó para ampliar información. Se han enviado veintisiete
(27) correos electrónicos y recibido a la fecha ocho (8) correos electrónicos de los cuales se
han contestado la totalidad (Ver anexo V Soporte proceso de participación social)

3.7.6.2.4 Aspectos favorables

Teniendo en cuenta el objetivo y la estrategia de socialización se puede decir que se ha

trabajado acorde con ella, logrando:

• Que los propietarios y arrendatarios de los predios conozcan el proyecto del Plan Parcial
de Servientrega y se familiaricen con él.
• Se ha adelantado el proceso de concertación a través de diálogos directos con los
representantes de los predios, permitiendo conocer sus inquietudes y los puntos de vista
acerca del plan.
• Se abrió el camino para continuar con las conversaciones y llegar a un acuerdo final.

3.7.6.2.5 Aspectos a reforzar

Igualmente, teniendo en cuenta el objetivo y la estrategia de socialización, queda pendiente el

trabajo con algunos frentes que son importantes incluirlos para dar cumplimiento al artículo 23
del decreto 1212 de 2000, en el que se debe promover desde la etapa de formulación procesos
de participación comunitaria que incluya los principales actores intervinientes, tanto propietarios
del suelo como las comunidades que habitan el área de planificación. A la vez que se debe
mostrar un proceso de información y concertación con las comunidades existentes.

De ahí que se hace necesario discriminar los públicos que tienen influencia en el sector (fuera
de los propietarios y arrendatarios) para garantizar el adecuado proceso de socialización con
ellos.

Consolidar el boletín “Informe Urbano” como medio informativo relevante pues no sólo se
entrega información puntual acerca del desarrollo del plan parcial, sino que genera cercanía,
recordabilidad y va consolidando el nombre del proyecto; generando opinión en el público
objetivo. Por eso se debe distribuir con más frecuencia y en lo posible hacerlo llegar a la
comunidad interviniente y no solo a los propietarios y arrendatarios.

También es preciso incorporar herramientas que permita llevar un control acorde a la gestión
social adelantada, ya que para levantar el presente análisis se hizo necesario recolectar apuntes
de los miembro del equipo, pues no hay un soporte que registre en forma ordenada dicha
actividad.

3.7.6.2.6 Actividades sugeridas

Se debe mantener el objetivo y las estrategias de socialización trazadas en la formulación de la

propuesta del Plan Parcial Villa Carlota - Servientrega, en la que hace relación a la creación de
un ambiente de concertación abierto y voluntario, que permita la socialización de una nueva

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concepción del proceso urbanístico de la ciudad, buscando garantizar la ejecución del proyecto
en el tiempo.

De acuerdo a ello es importante diferenciar los públicos con los que se va a trabajar, con el
propósito de establecer acciones acordes a sus perfiles.

A) Propietarios y arrendatarios

Se debe mantener los acercamientos directos con cada uno de ellos, pero conviene
redimensionar la prioridad, es decir, la intención de dar a conocer la propuesta se transforma
por una más agresiva, CONVENCER. Conservando los argumentos veraces, claros y precisos,
que transmita la seriedad de la formulación de la propuesta y genere confianza para llegar a un
consenso que garantice su ejecución.

Según lo preescrito en las actas de reunión, realizadas en las dos fases de visitas, hay algunos
aspectos que inquietan a este público en particular, convirtiéndose en puntos críticos a resolver,
como son las cargas particulares y las simulaciones financieras de los predios.

Es indispensable a partir de ello trabajar en los siguientes objetivos particulares:

1. Concienciar a los propietarios y arrendatarios de su corresponsabilidad en desarrollo

urbanístico y progreso de la ciudad. Y
2. Reforzar los beneficios particulares que el plan generará en los propietarios y
arrendatarios de los predios. (aumento del valor del lote, posibilidad del desarrollo del
predio a mediano o largo plazo, cargas compartidas, posibilidad de mantener o cambiar
de actividad económica para generar mayor rentabilidad, sostenimiento de impuestos
anteriores, ubicación estratégica en el sector, Etc.)

Acciones generales para su logro:

• Fortalecer la imagen que a futuro tendrá el Plan Parcial Villa Carlota - Servientrega a los
propietarios, a través de mensajes incorporados en el boletín “Informe Urbano”;
resaltando la importancia como sector perteneciente al corredor metropolitano de
servicios de la ciudad, que al reactivar la oferta y la demanda le permite un dinamismo
económico y social, evitando que el sector termine en la degradación por la insuficiencia
de espacios públicos y por el desaprovechamiento de los usos del suelo.

• Demostrar con ejemplos, cambios positivos que se haya generado en la ciudad a partir
de la presentación y ejecución de planes parciales.

Así mismo, se realizará la tercera ronda de visita para continuar los diálogos y reforzar dichos
conceptos.

Con respecto al segundo objetivo, se plantea analizar las particularidades que sobre el plan han
manifestado los propietarios y arrendatarios para entregarles respuestas acordes a sus
necesidades, sin salirse de los lineamientos generales del plan. Y durante la ronda de visitas,
entregarles el diseño final con las respuestas y simulaciones pertinentes para dar paso a la
concertación y la posterior firma del acta de compromiso. Por lo anterior se hace necesario

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realizar nuevas visitas durante los ajustes y la aprobación del plan parcial para su ejecución
inclusive.

B) Trabajadores

Los lugares de trabajo hacen que sus empleados se conviertan en habitantes permanentes del
sector, porque allí es donde prestan sus servicios y en contraprestación devengan un salario que
les permite vivir, por eso los cambios generados con el plan los afectaría directamente. Por
ende se hace necesario conocer sus apreciaciones con respecto a la propuesta urbanística.

Dada la heterogeneidad de esta población en cuanto funciones, horarios, actividades y

responsabilidades, no es posible plantear una reunión grupal ni un diálogo con cada uno de los
trabajadores, pero sí la aplicación de una encuesta representativa que aborde los principales
aspectos del proyecto. Con ella se pretende unificar criterios y valoraciones que sobre la
propuesta urbanística planteen los trabajadores, Para garantizar la eficacia del instrumento se
hace necesario emprender acciones preliminares a su implementación como:

• Determinar el número de trabajadores en el área para sacar la muestra representativa.

• Aprovechar los acercamientos adelantados con los propietarios, representantes y
arrendatarios de los lotes construidos, para solicitar formal e informalmente autorización
para la realización de la encuesta. Y para
• Utilizar los medios informativos en las organizaciones como carteleras u otros, con el
objeto de dar a conocer novedades, detalles o alguna circular que trate sobre el plan.
También se podrá hacer difusión a través del boletín “Informe Urbano.”

C) Comunidad residencial

En el área de planeamiento (calles 14 a la 24 con carreras 48 y 49) ubicado en el barrio Villa

Carlota correspondiente al polígono Z5 RED7, es un sector carente de uso residencial porque
éste tuvo un desarrollo industrial pero, debido a cambios en la economía del país y de la región
desplazó su actividad a usos más restringidos como bodegajes.
Sin embargo, en su área de influencia (barrio Colombia, Guayabal) se cuenta con habitantes
residenciales con los cuales se debe socializar la propuesta, ya que son ellos la comunidad más
cercana al área de intervención y quienes deben señalar aspectos que el redesarrollo
urbanístico debe contemplar, en aras de ser una propuesta que acorde con lo dispuesto en el
acuerdo 062 de 1999 y el decreto 1212 de 2000, dé soluciones a las necesidades latentes de la
ciudad y de su población , mejorando las condiciones de vida.
Para este grupo específico resulta más eficaz convocar a una reunión general para dar a conocer
la propuesta y sus implicaciones, en donde podrán manifestar sugerencias y observaciones al
mismo, las cuales serán analizadas para la formulación final del proyecto. La convocatoria se
realizará a través de contactos con líderes de la zona, acciones comunales y circulares.

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3.7.6.2.7 Herramientas de apoyo

El seguimiento a las acciones realizadas durante la formulación y concertación con la comunidad

sobre el Plan Parcial Villa Carlota - Servientrega, requiere de algunos elementos sencillos pero
fundamentales a la hora de respaldar los objetivos planteados en él.
Por ello se implementará los siguientes soportes.

1. Formato actas de reunión

2. Formato actas de compromiso
3. Planilla de llamadas recibidas y realizadas
4. Formato de evaluación participativa
5. Encuestas
6. Base de datos (propietarios, arrendatarios, lideres de la zona)

Del mismo modo, se mantendrá los medios hasta ahora empleados en la socialización de la
propuesta (cartas, correo electrónico, boletín informativo y reuniones individuales con lo
propietarios.) No obstante, se utilizará otros mecanismos alternativos de comunicación que
refuerce dicha actividad.

1. Carteleras en los puntos de trabajo.

2. Periódicos de la zona (Vivir en el poblado)
3. Voceros de la comunidad (lideres)
4. Circulares

3.7.6.2.8 CONCLUSIÓN DEL ANÁLISIS

El análisis permite visualizar que la gestión social se acomete a dos fases, una da a conocer el
plan parcial Argos II, acercando el proyecto a los propietarios y arrendatarios, y la otra busca
afianzar dicha gestión para llegar a la concertación con la comunidad.

3.7.6.3 PROCESO DE AFIANZAMIENTO

De acuerdo al análisis desarrollado se emprendió la segunda fase, la cual se divide en dos

etapas:

• Etapa A: Afianzamiento de la socialización con propietarios y arrendatarios para llegar a

la concertación durante la formulación y aprobación del plan parcial.
• Etapa B: Socialización con los demás habitantes en la zona de planificación,
considerando las actividades descritas en análisis arriba mencionadas durante la
aprobación y adopción del plan parcial.

Durante la ejecución de la etapa A, se continuaron los acercamientos directos con los

propietarios y arrendatarios, siendo más puntuales con respecto a la información suministrada,

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pues al presentar información detallada con cifras y datos con afectaciones particulares, se
entró a un real proceso de concertación para la propuesta final.

3.7.6.3.1 Actividades realizadas

Se implementaron los soportes necesarios para la evidencia de la gestión social adelantada, ya

que se carecía de ellos como planilla de llamadas, actas de reunión etc. Ver anexo V, Soporte
de participación social del proyecto

También se buscó recuperar la evidencia de las dos primeras fases de visitas, que sumaron un
total de 14 reuniones, de las cuales se logro evidenciar una, realizada el 30 de noviembre de
2005, firmada por el señor Aurelio Mora, perteneciente a la unidad de gestión dos.

Se realiza la tercera ronda de visitas para reforzar aspectos con respecto al proceso de
concertación, detectándose mayor accesibilidad hacia el proyecto urbanístico por parte de los
propietarios y arrendatarios.

Cuadro 28 – Tercera fase de visitas a los propietarios de los predios

TERCERA FASE DE VISITAS

PERIODO: MARZO
FECHA UG ORGANIZACIÓN REPRESENTANTE CARGO
06/03/06 6 Automotores de la Sierra Juan C. Peláez- Gonzalo Mejía Gerente General
06/03/06 6 Inmobiliaria S.A - Dislicores. Gabriel Jaime Sepúlveda. Revisor Fiscal
06/03/06 1 Leasing Suramericana Rubén Darío Tobón Director de Infraestructura
06/03/06 4 Familia Vélez Escobar Mauricio Vélez Escobar Gerente CONVEL
07/03/06 5 ESSO Colombia Marcela Bernal Ingeniera
08/03/06 1 Nayib Esteban Neme Arango Marta Vásquez Abogada
08/03/06 2 Grupo Agenciauto Aurelio Mora Gerente General

Luego, se programó la segunda reunión general con propietarios y arrendatarios en el Hotel

Belfort el 10 de marzo de 2006, para darles a conocer el diseño final que se radicaría ante
Planeación Municipal, y conocer sus apreciaciones e inquietudes con el objeto de llegar a un
acuerdo final.

Se enviaron 15 cartas correspondientes a 11 empresas de las cuales cinco son propietarios y 6

arrendatarios, de los cuales confirmaron asistencia 10, y asistieron 7. Donde hubo
representación de las unidades de gestión. 3, 4,5, y 6. Con la ausencia de los representantes de
la unidad 1 y 2 encabezados por la abogada Martha Vásquez y el señor Aurelio Mora,
respectivamente. Pese a que habían confirmado, sin embargo, hubo una participación real de
19 personas entre representantes de planeación, propietarios, arrendatarios y grupo formulador.

En la reunión, se mencionó el porcentaje del plan parcial por cada unidad de gestión, áreas de
aprovechamiento, posibles usos, valorización de predios, en fin la presentación general del
plan.

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Al finalizar se determinó la realización de nuevas visitas con cada uno de los propietarios ó por
unidades de gestión con el objeto de entregar información detallada sobre la afectación
particular que tendrían con el Plan Parcial Villa Carlota, y resolver ingerencias particulares.
Concretándose las siguientes visitas:

Cuadro 29 – Complemento a tercera fase de visitas

TERCERA FASE DE VISITAS- complemento

PERIODO: MARZO - ABRIL

FECHA UG ORGANIZACIÓN REPRESENTANTE CARGO

14/03/06 6 Automotores de la Sierra Gonzalo Mejía Gerente Postventa
16/03/06 6 Federación Nal de Cafeteros Maritza Portacio. Abogada
Nayib Esteban Sergio Posada
Autoamerica S.A. Félix Jaramillo
Automotora San Diego Ángela Aguilar
Agencia de Automoviles Ignacio Amariles Valencia
29/03/06 2 Agenciauto Argiro Salazar Representantes
30/03/06 6 Seguro Social Ana Cecilia Soto Área técnica
30/03/06 5 Automotores de la Sierra Gonzalo Mejía y Carlos Pelaéz Gerente General
03/04/2006 6 Federación Nal de Cafeteros Luis Botero, Maritza Portacio Director ejecutivo y abogada.
06/04/2006 2 Mercovil- Grupo Agenciauto Aurelio Mora Representante legal
10/04/2006 6 Homecentar Daniel Barrera Gerente General
21/04/06 4 Familia Vélez Escobar Familia Propietarios

En esta tercera etapa se entregó a cada propietario un esquema visual y puntual de las cargas y
beneficios que adquiere cada propietario y cada Unidad de actuacion urbanistica a la cual
corresponde con el Plan Parcial Villa Carlota - Servientrega, para permitirles su estudio y la
toma de decisiones que favorecieran el consenso. Igualmente surgieron dudas con respecto a la
ampliación de la Av. Regional, ya que el Área Metropolitana estaba solicitando certificados de
libertad para el estudio de títulos de los predios que serían afectados con la obra y en
innumerables reuniones con propietarios que han generado confusión entre ambos proyectos
por la forma de pagar las obligaciones para las vías y esto en cierta medida desestimuló a la
mayoría de sus propietarios en el proceso de concertación, puesto varios propietarios esperaban
que el Municipio entrara a comprar las franjas requeridas para la ampliación; lo cual no es valido
puesto que el Municipio y el Área Metropolitana como entidades estatales no tienen la
disponibilidad económica para entrar a negociar los predios para ejecutar la vía, como tampoco
lo podrían hacer porque en materia de derecho urbano mientras que existan los mecanismos
para adquirir las vías las administraciones municipales no podrían desconocerlos, sin embargo se
aclara que la ejecución de la vía solo se dará si las áreas se ceden gratuitamente al municipio a
través de las obligaciones urbanísticas mediante los mencionados planes parciales en el sector.

3.7.6.3.2 Actividades de refuerzo

Asesorías

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 90

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Se realizó visitas a asesores, con el objeto de aclarar dudas y llevar con efectividad el proceso
de concertación con los propietarios y arrendatarios.

Cuadro 30 – Soporte de visitas para asesorias técnicas

VISITAS PARA ASESORÍAS

MIEMBRO DEL
FECHA ORGANIZACIÓN ASESOR CARGO TEMA EQUIPO
Catalina Socióloga Asesoría en
Duque planes proceso de Diana Cardona –
14/03/06 Planeación Gómez parciales socialización comunicadora
Aclarar dudas
que se ha Juan David Mesa,
Nidia presentado en Coordinador – Diana
Acero- el proceso de Cardona,
17/04/06 Planeación Diego Arcia socialización comunicadora.
Claridad al
manejo de
información
sobre la
ampliación de Juan David Mesa,
la Av.
Lina Falla, Diana
21/04/06 Planeación Nidia Acero Regional. Cardona.
Juan David Mesa,
23/08/06 Planeacion Diego Arcia Arquitecto Observaciones Guillermo Rodríguez
Reparto de Juan David Mesa,
cargas y Guillermo Rodríguez
27/08/06 Hotel Belfort Diego Arcia Arquitecto beneficios
Diego Arcia,
Nidia Acero, Grupo Planes Ajustes de Juan David Mesa.
04/09/06 Planeacion Oscar Pérez Parciales reparto

Medios de Comunicación
Se creo una base de datos de los principales medios, programas y periodistas de la cuidad, que
han trabajado el tema de los planes parciales. Con el propósito de comenzar a crear lazos para
que cuando se de la viabilidad a la propuesta, tengan algún reconocimiento en ellos y puedan
cubrir la noticia con mayor oportunidad, ya que se convierte en tema de interés general.

A la fecha se envío un boletín de prensa, con fecha del 16 de marzo de 2006. Ver anexo V,
Soporte de participación social

Impresos
Se entregó material de apoyo con resúmenes sobre el plan, a los propietarios y arrendatarios
en las reuniones sostenidas, para facilitar la comprensión y la toma de decisiones. Ver anexo
V, Soporte de participación social

Electrónicos
Se ha mantenido el correo electrónico como medio permanente para la difusión e interacción
con los interesados en la propuesta. Ver anexo V, Soporte de participación social

Registro de Llamadas

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 91

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Desde la implementación del formato del registro de llamadas, después de haberse elaborado
el análisis, se registraron 150, esbozando el proceso adelantado con los propietarios y
arrendatarios para las concertaciones de citas y aspectos relacionados con el Plan. Ver anexo V,
Soporte de participación social

3.7.6.3.3 Aspectos a tomar en cuenta

Durante este proceso se tuvo un acercamiento más real con los implicados, ya que fueron
concientes de los beneficios y de las cargas que debían asumir al apoyar el plan, lo que llevó a
realizar reuniones más periódicas con algunos de ellos, ya que al ser concientes de las
responsabilidades que adquirían, surgieron mayores dudas que era necesario aclarar.
Especialmente con el proceso que adelanta el Área Metropolitana con relación a la ampliación de
la Av. Regional, en donde la información fue distorsionada, generándose especulación con
respecto a que las franjas afectadas se comprarían a los propietarios.

De ahí que se tomaron los aspectos manifestados por ellos, para entregarles respuestas
acordes a sus necesidades sin salirse de los lineamientos del plan de ordenamiento territorial,
algunas veces con el apoyo de Planeación; en donde también fue necesario ilustrar los aspectos
positivos que se han generado en la ciudad, a raíz de los planes parciales, especialmente el de
Simesa.

Así mismo, el proceso de concertación al superar la instancia de mantener el contacto con

representantes de los predios, al suministrarles la información necesaria, pasó a instancias
superiores al implicar la toma de decisiones en las juntas directivas, o en consensos plenos de
familias dueñas de predios, caso concreto, unidad de gestión 4 con la familia Vélez Escobar.

Pese a ello, hubo algunos momentos en que se volvió lento el proceso al coincidir con las
asambleas anuales de las empresas localizadas en los predios objeto del plan. De otro lado, la
etapa B que considera la socialización con los demás actores intervinientes, trabajadores u
habitantes residenciales, se esperará concepto de viabilidad de la propuesta por parte de
Planeación Municipal, para no generar expectativas que puedan ser contraproducentes.

3.7.6.4. ASPECTOS GENERALES DE LA GESTIÓN SOCIAL.

Con base al decreto 1212 de 2000 y a los objetivos y estrategias planteados en la gestión social
del presente Plan Parcial, se ha venido realizando desde el mes de septiembre de 2005, el
proceso de socialización con propietarios y arrendatarios de la zona de planificación.

En dicho proceso se llevó a cabo dos reuniones generales, la primera realizada el 19 de

septiembre de 2005 en el Hotel Dann Carlton, permitió abrir el camino para los diálogos.
La segunda, realizada el 10 de marzo de 2006 en el Hotel Belfort, permitió concretar aspectos
para garantizar un verdadero proceso de concertación.

En esta última se entrego a los propietarios y arrendatarios un formato de evaluación del Plan
Parcial Villa Carlota, en donde únicamente devolvieron 4, arrojando los siguientes resultados:

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 92

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Importancia que tiene para los propietarios y arrendatarios los siguientes aspectos que debe
contener el Plan Parcial Villa Carlota Servientrega.

MUCHO POCO NADA

5
4
3
2
1
0

La siguiente gráfica representa la opinión de los propietarios acerca del Plan Parcial Villa Carlota.

EXCELENTE BUENO REGULAR DEFICIENTE NS/NR

5
4
3
2
1
0

Con respecto al proceso de socialización manifestaron lo siguiente.

SI NO NS/NR

5
4
3
2
1
0
¿El proceso de ¿La información ¿Las reuniones
concertación sehasuministrada es clarapermiten avanzar en
llevado en forma y precisa? el proceso?
participativa?

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 93

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

3.7.6.4.1 INFORMACIÒN SUMINISTRADA

El grupo formulador del diseño de Plan Parcial, siendo coherente con su compromiso de
compartir información clara y oportuna sobre los aspectos más importantes acerca del plan
parcial que afecta a los propietarios y habitantes del sector, realiza su correspondiente esquema
para determinar el grado de información compartida con los implicados en la zona por cada
unidad de gestión.

Cuadro 31 – Información compartida con los diferentes propietarios

INFORMACIÓN COMPARTIDA CON PROPIETARIOS

% CON
PROPIETARIOS INFORMACIÒN
UG POR U.G. RECIBIDA PROPIETARIOS OBSERVACIONES
Neme Arango
Hares Nayib,
Avinal, Leasing
Suramericana
,Leasing
Colombia y
Municipio de
1 5 100% Medellín(lote)
Grupo
Agenciauto,
Autoamerica,
Industrias Uribe
Moreno, Agencia
de Automóviles,
Neme Arango
2 5 100% Hares Nayib
Servientrega,
patrocinador del
3 1 100% Plan
Familia Vélez
Escobar y
Municipio de
4 2 100% Medellín(lote)
La Familia Serna Aguirre,
Familia Serna aunque han recibido
Aguirre, Neme y información, no se ha
Hermanos, Esso entablado contacto
5 3 100% Colombiana Ltda. directo con ellos.
Seguro Social,
Leasing
Suramericana,
Federación Nal La Familia Henao figura
Cafeteros, como propietario del
Fundación Nelly predio 91084, el cual está
Ramírez, Familia en proceso de
Henao y expropiación, por lo cual
Municipio de no se entabló contacto
6 7 86% Medellín(lote) con ellos.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 94

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 32 – Información compartida con los arrendatarios del área de intervención

NFORMACIÓN COMPARTIDA CON ARRENDATARIOS

% CON
ARRENDATARIOS INFORMACIÓN
U.G. POR U.G. RECIBIDA ARRENDATARIOS OBSERVACIONES
Con la compañía
Brisgtone, Equipos
Motriz Ltda y
Estación de Servicio todokampo, no se
Mobil, Brigestone, logró contacto con
Equipo y Motriz sus representantes.
Ltda., TodoKampo, Autollantas
Autollantas Nutibara se negó a
1 5 20% Nutibara. recibir información.
Automotora san
Diego, Agencia de
Automóviles, Los mismos
Autoamericana propietarios de la
S.A., Mercovil, unidad, operan
Renault, entre sí como
2 7 100% Colserautos, Blimax arrendatarios.
3 0
El señor Rubén
Darío Tobón de
Suleasing
Suramericana, fue
Auto Suramericana- su representante
4 1 100% Seriauto para éste Plan.
5 0
El Politécnico
Central no
respondió a las
invitaciones. EMI
ubicado en el
predio 91084,
desea comprar el
Automotores de la lote cuando se
Sierra, Homecenter, resuelva el proceso
Politécnico Central, jurídico de
6 4 75% EMI expropiación.

Cuadro 33 – Información de los usos existentes en la zona

En el siguiente cuadro de hace un recuento de las actividades existentes en el sector y se

evalúan los años de servicio que llevan las empresas que allí funcionan, los empleos directos y
los empleos indirectos, este es un cuadro resumen para tener una idea clara en el aspecto social
de cuantas personas habitan, caminan y trabajan en el sector, las cuales se abordaran en
próximas etapas del plan parcial para su información y conocimiento.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 95

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USOS EXISTENTES EN LA ZONA DE PLANIFICACIÓN

No PROPIETARIO/ AÑOS DE EMPLEOS EMPLEOS

U.G FOLIO DIRECCIÓN USOS
LOTE ARRENDATARIO SERVICIO DIRECTOS INDIRECTOS

NEME ARANGO
(Predio en
6 696481 HARES NAYIB Cra. 48 17-24
arriendo)
ESTEBAN
Estación de
Exxonmobil 6 26 1
Servicio Mobil
NEME ARANGO
(Predio en
9 400175 HARES NAYIB Cra. 48 17-0009
arriendo)
ESTEBAN
Parqueadero Parqueadero
NEME ARANGO
(Predio en
10 400176 HARES NAYIB Cra 48 18 0010
arriendo)
ESTEBAN
Parqueadero Parqueadero
NEME ARANGO
400177- (Predio en
11y12 HARES NAYIB Cra. 48 20-203
400178 arriendo)
1 ESTEBAN
Bridgestone Comercializadora
AVINAL S.A. Productora y
13 400179 Cra.48 20-237 9 109 50
(Avícola Nacional) Comercializadora
LEASING
(Predio con figura
SURAMERICANA
14 812229 Cra 49 20 244 de
CIA.FIN…LEASING
financiamiento)
COLOMBIA
Equipos y Motriz
Ltda.
Llantas Nutibara -
Comercialización 4 7 0
Goodyaer
Comercialización
y mantenimiento
Todokampo 13 7 20
de maquinaria
agroindustrial

GRUPO (Predio en
5,1 806589 Cra.48 20-77 001
AGENCIAUTO arriendo)
Comercializadora
Renault 4 120 0
de Vehículos
AUTOAMERICA (Predio en
5,2 806590
S.A. arriendo)
Automotora San Comercializadora
2 25 10
Diego de Vehículos
INDSUTRIAS URIBE (Ya no es
5,3 806591 Cra.48 20-77 003
MORENO LTDA. propietaria)
2 AGENCIA DE (Predio en
5,4 806592 Cra. 48 20-77 004
AUTOMOVILES S.A arriendo)
Comercializadora
5,2 806590 Autoamerica S.A. Cra.48 20-77 002 4 25 0
de Vehículos
NEME ARANGO
(Predio en
5,5 806593 HARES NAYIB Cra.48 20-77 005
arriendo)
ESTEBAN
Comercializadora
Mercovil 6 8 0
de Vehículos
Colserautos
Blimax

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SERVIENTREGA Mensajería
3 3 759804 Cra. 48 18-29 3 440 0
S.A. especializada

FAMILIA VELEZ (Predio en

1 759803 Cra.48 17-49
ESCOBAR arriendo)
Servicio -Centro
Autosura de diagnóstico 6 80 0
vehícular

Almacenadora de
Consimex S.A. mercancia 13 16 70
4 importada
Punto de venta de
Fernández y Cia. lamineria y 4 40 15
bodega
Comercializadora
y distruibuidora
Alpina 10 215 _
de alimentos-
Bodega

Importación y
comercialización
FAMILIA SERNA
de artículos
1 18241 AGUIRRE- Cra. 48 16-005 40 30 0
eléctricos-
PANAMERICANO
Bodegas en
arriendo
Parqueadero
ambulancias EMI
Parqueaderos de
(Emergencia Medica 2 74 0
ambulancia
Integral S.A. ) y
Medicos en su Casa
Comercializadora
Matel 2 8 0
de Juegos
Distribuidora de
Eurocasa 3 6 0
cerámicas
Comercializadora
Highlight de productos de 3 28 0
iluminación
5 Reparación y
Tecniya Termical venta de 2 10 0
refrigeradores
Confecciones _ Dario Productor de
1 50 0
Zuluaga confecciones
Comercialización
y diseño en
Ideas 1 12 0
decoración de
Muebles
CHAID NEME Y (Predio en
2 128811 Cra.48 24-31
HERMANOS S.C. arriendo)
Comercializadora
Volvo servicio 18 38 6
de maquinaria
ESSO
COLOMBIANA
1 118064 Cra.48 16a-35
LIMITD
EXXONMOBIL S.A.
Estación de Servicio
9 57 3
ESSO

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

INSTITUTO DE
1 541200 SEGUROS APOYO Cl. 14 48-32 Servicio 14 454 200
ADM
LEASING DE
(Predio con figura
SURAMERICANA -
2 768079 Cl. 14 48-98 de
LEASING
financiamiento)
COLOMBIA
Taller automotriz
Automotores de la
- servicio 2 31 0
Sierra Ltda.
postventa
FEDERACIÓN
NACIONAL DE
CAFETEROS-
(Predio en
3 230403 FUNDACIÓN Cra. 48 14-135
arriendo)
NELLY RAMIREZ
MORENO -
NELLYRAM S.A.
Homecenter
Almacen de gran
4 230406 (Sodimac Colombia 3 152 170
formato
S.A. )
6
5 230407
6 230408
7 230409
8 230402
9 230401
10 230404
INMOBILIARIA J Y (Predio en
11 230405 Cra. 48 14-77
L S.A. arriendo)
Servicio de
Politecnico Central
educación
(Lote en proceso
12 91084 FAMILIA HENAO Cra. 48 14-49
de expropiación)

Oficinas EMI Sede

Administrativa
Servicio de salud 2 450 45
(Emergencia Medica
Integral S.A. )

TOTAL 2518 590

3.7.6.4.2. RESPALDO A LA PROPUESTA

Durante todo el proceso de socialización con propietarios y arrendatarios que recibieron

información sobre el plan, manifestaron con beneplácito la iniciativa del proyecto Plan Parcial
Villa Carlota, en cuanto puede generar progreso para el sector como para la ciudad. Los
siguientes aspectos resumen a la fecha, el proceso de concertación con cada unidad de gestión.

Unidad Gestión 1: Los propietarios en su totalidad, manifestaron que el plan es interesante para
el desarrollo de del sector y de la ciudad, en donde también ven beneficios para sus negocios a
futuro, sin embargo se rehúsan a firmar dado que en años anteriores establecieron una
demanda con el municipio por unas franjas que tuvieron que ceder para la ampliación de la
avenida las vegas.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 98

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Unidad Gestión 2: Ninguno de los propietarios manifiestan desacuerdo con el plan, solo existe
la objeción por parte de uno de ellos, sobre una demanda que cursa ante la Corte Constitucional
en segunda instancia por la ampliación de la avenida los Industriales sin comprar las fajas para
desarrollarla por parte del Municipio como demandado y los propietarios como demandantes.
Además por el reparto inequitativo de cargas en el manejo que se le dio al Plan de Simesa con
respecto al de Argos II Servientrega, ya que el primero no cedió lo suficiente para la ampliación
de la Av. de los industriales, recayendo dicha carga al plan de Argos II.

Unidad Gestión 3: Son los más interesados porque serían los primeros en ejecutar la obra y son
los patrocinadores de dicho plan parcial.

Unidad Gestión 4: Los propietarios de esta unidad han hecho sugerencias verbales con el objeto
de sacar mayor provecho a los lotes intervenidos, dado que ellos no tienen en mente desarrollar
proyectos en su Unidad de actuacion urbanistica ya que solo tienen su predio para la renta y
manifiestan que están dispuestos a ceder y a acompañar el proceso si las condiciones fueran
iguales para todo el Plan Parcial Villa Carlota, buscando una continuidad directa, mediante la
proyección de los paramentos que están planteados desde el parque de Simesa que viene en
línea recta. Por todo lo anterior los propietarios concluyen que para sus intereses familiares y
económicos su predio sigue apuntando a la política del predio a predio.

Finalmente el día 01 de septiembre de 2006, manifestaron su desacuerdo con el plan parcial

dado que les ha inquietado mucho el tema de las cesiones y los paramentos de continuidad del
parque de las flores entre la unidad tres y cuatro porque manifiestan además que no es
equitativo el reparto dado que el parque se desplaza doce metros hacia su lote.

Unidad Gestión 5: Consideran que el plan es bien interesante en la medida en que más
adelante pueden beneficiarse al desarrollar el aprovechamiento permitido. La Familia Serna
Aguirre, con los que no se había tenido ningún contacto hasta hace dos meses, ahora están
apoyando el plan han firmado el acta de compromiso y conocen los beneficios que el plan les
traerá para sus predios, no presentaron objeción ni contrapropuesta, pese a haber recibido
información un poco tarde por su poco interés inicialmente en el proyecto.

Unidad Gestión 6: Esta es la unidad con mayor número de propietarios y arrendatarios existen y
han estado de acuerdo con dicho plan desde el principio, en donde siempre han reconocido la
importancia del plan parcial para el sector. Encabezado por la Federación Nacional de Cafeteros
quienes hasta la fecha han firmado las actas de compromiso y finalmente el plan cuenta con
toda esta Unidad de actuacion urbanistica a favor para su desarrollo.

En términos generales se puede concluir, que los principales actores en la zona de planificación,
propietarios y arrendatarios, exponen su complacencia con lo propuesta general del plan
parcial, las únicas indecisiones exhibidas durante el proceso están relacionadas con la compra
de predios para la ampliación de la Av. Regional y el proceso de fallo con respecto a la
titularidad de una franja en la unidad de gestión 2, cuando se amplió la Av. Industriales,
aspectos no relacionados directamente con el plan y a los cuales también se les ha buscado
respuestas acordes; Así mismo hubo sugerencias para sacar mayores beneficios al proyecto,
pero al analizarlos se determinó que no era conveniente en la medida que aumentaban las
cargas, y como estaba planteado cumplía con las especificaciones necesarias de desarrollo
urbanístico tanto para el sector como para la ciudad y sus habitantes en particular.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 99

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

En cuanto a la única observación verbal realizada por la Familia Vélez Escobar, propietarios de la
unidad de gestión 4, se sugiere por parte de la oficina de planeacion municipal que cualquier
contrapropuesta, objeción u observación a la propuesta presentada deberá ser presentada al
grupo coordinador del plan parcial y al grupo de planes parciales del Departamento
Administrativo de Planeación.

Desarrollo de la Gestión Social – Complemento 02

En el mes de julio y agosto se llevaron a cabo la consecución de algunas firmas que estaban
pendientes en el proceso de socialización, como resultado del camino adelantado en los meses
inminentemente anteriores (mayo y junio) para respaldar la propuesta al Plan Parcial Villa
Carlota, caso concreto, la familia Serna Aguirre, propietarios de la unidad de gestión 5, que
luego del 16 de junio, de haber recibido el correo electrónico del señor Héctor Escudero, quien
actúo como su representante, en respuesta al primer acercamiento con la familia el 11 de julio
de 2006 en las oficinas de planes parciales del municipio de Medellín; en donde se proponía
modificar el aprovechamiento y el uso planteado inicialmente en dicha unidad respetando las
áreas de cesión correspondientes como áreas para el uso público. Es así como el 10 de agosto
se efectuó la segunda reunión para presentar los ajustes requeridos por la familia Serna de
donde se avanzo en al quedar conforme con lo trazado, pasó a firmar el acta de socialización el
16 de agosto de 2006.

Igualmente La Sociedad Nellyram S.A. y La Fundación Nelly Ramírez propietarias del 50% del
predio correspondiente a la matricula inmobiliaria número
230401,230402,230403,230404,230406,230407,230408 y 230409, predios que conforman la
unidad d gestión seis, firmaron el acta de socialización el 24 de julio, con lo cual se volvió a
contactar a la Federación Nacional de Cafeteros, propietario del 50% restante - Comité
Departamental de Antioquia, con el propósito de formalizar el respaldo al proyecto Plan Parcial
Villa Carlota, puesto que a pesar de haberlo ratificado en 24 de abril en plena Junta Directiva, se
abstuvo de firmar hasta que sus socios analizaran también la propuesta para su conveniencia.
Finalmente se efectuó una cita con la Dra. Maritza Portacio representante del área Jurídica de la
Federación, el 01 de septiembre en donde se le dio a conocer que la propuesta presentaría
algunos ajustes debido a requerimientos de algunos propietarios y por sugerencia de
Planeación, dichos cambios se le darían a conocer cuando fueran culminados por el coordinador
del proyecto Juan David Mesa y puestos a consideración de Planeación Municipal. Sin embargo
por parte de la Federación de cafeteros de Colombia fue firmada el acta de compromiso para su
apoyo en el plan parcial, esta acta fue firmada el 6 de septiembre de 2006.

De otro lado, los contactos con Leasing Colombia dieron cabida para que los usuarios de los
muebles bajo la figura de leasing en el sector de intervención, decidieran frente al proyecto
Argos II, ya que serían éstos los futuros propietarios de dicho muebles y los que estarían
afectados directamente con el proyecto. La respuesta fue recibida el 11 de julio vía correo
electrónico después de haber enviado información a la Dra. Mónica Roldan González Jefa de
Operaciones y al abogado Andrés Giraldo Vélez del área jurídica de la entidad en mención. Con
dicha respuesta la firma de Automotores de la Sierra tiene total respaldo.

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 100

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Con respecto a la pronunciación oficial de ESSO – Exxonmobil de Colombia sobre el proyecto,

decidieron esperar los últimos ajustes para dar una definitiva a su apoyo, sin embargo al
momento de la revisión del plan parcial por parte del grupo formulador y coordinador de la
propuesta se tiene programada una reunión con el representante legal Luís Miguel González y
la Sra. Marcela Bernal de recursos Físicos de la compañía para la semana del 11 al 15 de
septiembre del presente año.

Con relación a Todokampo S.A. propietarios del otro predio adquirido bajo fiducia, no se realizó
un contacto directo con sus representantes, porque en dos ocasiones se nos canceló las citas
(que estaban programadas para el 20/06/06 y 06/07/06.) En llamadas posteriores se trató
concretar una nueva cita, en donde quedaron de definir una fecha y en la que no se obtuvo
respuesta (10/07/06 y 18/07/06). Sin embargo, recibieron la información requerida vía correo
electrónico.

Los acercamientos con la unidad de gestión 1 y 2 todavía dependen en buena medida de la

respuesta que de el señor Neme Arango Hares Nayib Esteban, propietario de algunos predios de
la unidad de gestión 1, 2 y 5 quien sólo podrá pronunciarse después de la segunda semana de
septiembre cuando regrese al país y conozca los ajustes diseñados en la unidad de gestión 5 y
en la propuesta general. Los ajustes fueron presentados a su representante la abogada Martha
Vásquez, el pasado 02 de agosto de 2006 en CHANEME Comercial S.A. quedando pendiente por
definir una nueva reunión a principios de septiembre en Medellín para conocer por su parte los
detalles de los nuevos ajustes con el Coordinador de proyecto Juan David Mesa.

Igualmente se elaboró un cuadro de los usos actuales de la zona de intervención para sintetizar
las actividades y el promedio de personas afectadas directamente con el plan.

Conclusión

A las actas de socialización del Seguro Social, EMI, Inmobiliaria J y L S.A.,Automotores de la

Sierra firmadas y radicadas, se suman en este informe las de La Sociedad Nellyram S.A., La
Fundación Nelly Ramírez, La Federación Nacional de Cafeteros y La familia Serna Aguirre de
Panamericano S.A.

Queda pendiente aún la se Exxonmobil de Colombia de la unida de gestión 5 y de la respuesta

del Sr. Neme Arango Hares Nayib Esteban, de la unidad de gestión 1 y 2.

El proceso de concertación se resume así:

Cuadro 34 – Listado de propietarios y arrendatarios que participan del plan:

En el listado que aparece a continuación se anexa el listado de los propietarios a participar del
plan parcial con los que fue posible establecer contacto, sin embargo en el capitulo tres de este
documento técnico se relaciona un cuadro completo con las correspondientes matriculas
inmobiliarias, áreas de lotes, propietarios y arrendatarios de los predios objeto del plan.

En este cuadro resumen se encuentran señalados con amarillo los propietarios que ya han
firmado un acta de compromiso para apoyar el plan parcial (Ver actas en anexo de proceso de
socialización del plan parcial), en azul los que aun no se han definido y han estado solicitando

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 101

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

mayor información pero han tenido dudas con su apoyo y finalmente en blanco los que hasta la
fecha se rehúsan a firmar el plan parcial.

% PLAN
UG PROPIETARIOS AREA
PARCIAL
1Y2 NEME ARANGO HARES NAYIB ESTEBAN 24.458,07 23,63%
2 NEME ACHI CHAID 4.096,66 3,96%
1 AVICOLA NACIONAL AVINAL S.A. 3.050,49 2,95%
1 TODO CAMPO S.A. (Leasing Suramericana) 4.382,00 4,23%
6 AUTOMOTORES DE LA SIERRA 0,00%
2 GRUPO AGENCIAUTO 7.304,20 7,06%
AUTOAMERICA S.A. 643,49 0,62%
2 AUTOAMERICANA S.A 2.000,00 1,93%
2 INDUSTRIAS URIBE MORENO LTDA 670,13 0,65%
3 SERVIENTREGA S.A. 15.138,00 14,63%
4 FAMILIA VELEZ ESCOBAR 10.967,00 10,60%
5 FAMILIA SERNA AGUIRRE 4.001,23 3,87%
5 CHAID NEME Y HERMANOS S.C. 3.593,16 3,47%
5 ESSO COLOMBIANA LIMITED 7.078,00 6,84%
6 INSTITUTO DE SEGUROS APOYO ADM 0,00%
6 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS 8.052,44 7,78%
6 FUNDACION NELLY RAMIREZ MORENO 4.026,22 3,89%
6 NELLYRAM S.A 4.026,22 3,89%
6 INMOBILIARIA J Y L S.A. 0,00%
6 FAMILA HENAO FLOREZ 0,00%
0,00%
TOTAL PLAN PARCIAL 103.487,31 100,00%

Este cuadro resumen de porcentajes describe en detalle y con precisión el total de los derechos
iniciales que corresponde a los propietarios que ya firmaron un acta de compromiso con la
totalidad del 34.06%, los propietarios que aun no firman con un 42.14% y los que se rehúsan a
firmar con un 23.81 % del plan parcial.

ESTADO ACTUAL DEL PLAN PARCIAL

34,06% Ya firmaron acta de compromiso
42,14% Pendientes por firmar acta
23,81% Se rehúsan a firmar acta
100,00% TOTAL PLAN PARCIAL

ANEXOS

Actas de socialización
Actas de reunión
Cartas enviadas
Correos electrónicos
Diseño de formatos
Agenda de visitas

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 102

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Formatos de evaluación
Planillas de llamadas
Material de soporte
Bases de datos
Boletín de prensa

DIAGNOSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO - 103

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4
OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS
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OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS DEL PLAN PARCIAL - 104

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4. OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS

4.1. Objetivo General del Plan Parcial:

Planificar, Optimizar y gestionar el proceso de redesarrollo urbano en el Plan Parcial Villa Carlota
del polígono Z5-RED-7, conforme al imaginario de ciudad consagrado en el POT, consolidando el
corredor metropolitano de servicios como un eje conector de centralidades, propiciando una
sana mezcla de usos y garantizando la ejecución del plan parcial de una forma integral o por
etapas dentro cada unidad de gestión, permitiendo flexibilidad en el tiempo y en el espacio para
el redesarrollo con mayores aprovechamientos y diversidad de usos de una forma acertada y
acorde a los intereses particulares del proyecto que aporte nuevas oportunidades económicas y
urbanísticas a la ciudad de hoy.

Objetivos específicos:

4.1.1. Objetivo urbanístico

• Desde el componente urbanístico

Redesarrollar el sector 2 del polígono Z5-RED-7 como parte del corredor metropolitano de
servicios, a partir de un mayor aprovechamiento urbanístico, que promueva la integración de
este sector a los sistemas estructurantes tanto naturales como construidos y sirva de soporte
para la implementación de usos múltiples, contribuyendo al principio de crecimiento de la ciudad
hacia adentro

4.1.2. Objetivo ambiental

• Desde el componente Ambiental

Propiciar la planificación y la gestión del Plan Parcial, a partir de la articulación que deberá
existir entre los sistemas naturales y artificiales del espacio público, logrando repotencializar
el componente paisajístico, para lograr consolidar un sector que presente una integralidad
ambiental dentro del contexto del corredor metropolitano de servicios.

4.1.3. Objetivo de movilidad

• Desde el componente de movilidad

Asegurar la accesibilidad a los nuevos planteamientos del redesarrollo del Plan Parcial Barrio
Villa Carlota, optimizando la infraestructura vial y de transporte existente y proyectado;
planteando las alternativas de solución y manejo más adecuadas para la movilidad en el
proceso de redesarrollo del plan.

4.1.4. Objetivo social

• Desde el Componente Social

Construir las instancias de participación social, concertación y corresponsabilidad que
posibiliten el redesarrollo en el tiempo, de los objetivos, políticas y estrategias del modelo
de ocupación propuesta en el presente Plan Parcial.

OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS DEL PLAN PARCIAL - 105

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

4.1.5. Objetivo económico financiero

• Desde el componente económico y financiero

Garantizar mediante un adecuado sistema de cargas y beneficios, la rentabilidad de los
desarrollos urbanísticos planteados en el plan parcial, en concordancia con las dinámicas del
mercado inmobiliario dentro de las diferentes etapas del redesarrollo.

ESTRATEGIAS TERRITORIALES APLICADAS EN EL PLAN PARCIAL. Se consideran como

estrategias de intervención y organización territorial para este plan parcial las siguientes:

• Estimular el desarrollo de proyectos de calidad que permitan atender la necesidad de

generar un equilibrio urbanístico, normativo, funcional y económico del territorio

• Armonizar los nuevos planteamientos urbanísticos con la integración ambiental y espacial

del Río al desarrollo territorial de la ciudad, a través del aporte de cesiones en suelo y
equipamientos para conformar un sistema integrado de espacios públicos.

• Dar solución eficiente a la articulación vial y peatonal de sistemas viales metropolitanos y

de ciudad que conforman el sistema multimodal del Río con la calle 14 y 24, la Avenida
de los Industriales y la Avenida Regional.

• Consolidar una articulación directa entre los nuevos proyectos y el sistema Metro,
mediante la generación de una plataforma comercial de primer piso que permita ser
permeable desde el interior del barrio, consolidando el paseo del río, de tal forma que
incentive la utilización de estas redes al uso peatonal.

• Conformar e identificar los sistemas y recorridos peatonales a través de la localización de

los espacios públicos resultantes del desarrollo urbano en armonía con los proyectos que
se adelantan en la zona de influencia del presente Plan Parcial.

• Promover a través de la adopción de las presentes normas complementarias al Plan de

Ordenamiento Territorial, un diseño urbano de alta calidad que privilegie la construcción
de unas adecuadas relaciones con el entorno y el futuro proyecto de intervención del Río
Medellín (Aburrá).

• Proponer la localización de actividades que sirvan a los propósitos de consolidar y

promover el corredor de servicios metropolitanos y promover el desarrollo de proyectos
que a través de su diseño arquitectónico, den cuenta de la transformación funcional de
este corredor.

• Propender por la aplicación de la política de la sana mezcla de usos, reconociendo que

estos nuevos desarrollos harán parte del corredor de servicios metropolitanos y del
sistema de centralidades de jerarquía metropolitana, por la cual se promueve la re-
organización de los usos compatibles entre sí principales y permitidos, los cuales
generaran actividad a esta zona, teniendo como base el uso de comercio y servicios
planeados en respuesta a un diseño urbano adecuado.

OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS DEL PLAN PARCIAL - 106

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5
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO
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ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 107

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5. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO

Articulación con los sistemas estructurantes naturales y artificiales y planteamiento

de los sistemas secundarios o locales

El modelo de ocupación y desarrollo del presente plan parcial, se estructura a partir de un

sistema de espacios públicos que determinan y configuran los futuros espacios comunitarios y
un sistema de espacios privados que se analizaran con más detalle en el próximo capitulo. El
sistema de espacios públicos se encuentra conformado por los subsistemas de vías, parques,
prestación de servicios públicos y equipamientos comunitarios. Por tal razón se considera que
todos los componentes se contienen en un único sistema de espacio publico general, el cual se
entiende como un conjunto de mallas o tejidos que se interrelacionan y se complementan de
una manera directa. (Ver plano PPA 10 Estructura predial público privada y PPA 13 Propuesta
general de espacio público)

En materia de espacio publico, el plan parcial posee una ubicación estratégica sobre el corredor
metropolitano de servicios el cual se encuentra soportado por las redes principales de los
subsistemas, es decir, las vías regionales, las redes madres de los sistemas de servicios
públicos, la interrelación con el río Medellín como sistema estructurante de ciudad y a su vez
generador de espacio publico y su condición esencial al encontrarse dentro de este corredor de
ser el espacio propicio para albergar equipamientos de orden municipal y zonal.

Es importante tener claridad sobre los cuatro subsistemas del sistema del espacio publico ya que
se trata de llevar a cabo un redesarrollo de suelos ya urbanizados del cual se pretende
conformar, complementar y acentuar los subsistemas existentes permitiendo unas fases de
desarrollo en el tiempo que además faciliten dentro de la sana mezcla y convivencia de usos
para dar lugar al principio de convivencia y flexibilidad garantizando el respeto por las

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 108

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actividades comerciales e industriales existentes en el área de intervención evitando asi la

presión que ejerce sobre estos últimos los nuevos desarrollos.

Finalmente este grupo de subsistemas también debe apoyar el adecuado esquema de ocupación
y desarrollo planteado, y en general la necesidad de generar un sistema público de gran calidad,
flexibilidad y continuidad que referencie y armonice un corredor metropolitano de servicios que
contenga una gran diversidad de usos y actividades a nivel zonal y metropolitano

5.1. Descripción del modelo de desarrollo

El modelo de desarrollo y ocupación del presente plan parcial se encuentra determinado por un
sistema de espacios y componentes públicos que en armonía con el plan parcial de Argos I y
Simesa, parten de la necesidad de articularse al entorno y a la escala urbana y metropolitana;
las variables que definen la multiplicidad de tiempos para llevar a cabo el redesarrollo en fases
diferentes y que sin embargo el resultado final sea un único sistema, ensamblado por partes
desde las Unidades de actuación urbanística, y la necesidad de dar respuesta a un desarrollo de
usos adecuados, variados y flexibles y sirva de plataforma efectiva para ser complemento del
corredor de servicios metropolitanos del Río Medellín.

De esta manera se definen los subsistemas mencionados los cuales son componentes del
sistema público determinados por las relaciones de entorno los siguientes elementos:

• El subsistema de vías públicas, que incorpora los proyectos y ampliaciones viales

previstas por plan vial municipal, organizándolas y ubicándolas en el territorio de manera
eficiente y de forma tal que permitan un desarrollo modular coherente. (Cesión de fajas
tierras para vías nacionales y municipales y solo adecuación de las vías locales)

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 109

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• El subsistema de parques, que responden a la doble premisa de estructurar un

sistema continuo, articulado y de gran calidad ambiental, al tiempo que permite
potenciar su uso como espacios libres y de mitigación de impactos, creando así áreas de
transición y amortiguamiento entre actividades existentes y nuevas. Estos parques
buscan conectar un sistema de espacio público ya propuesto por otros proyectos.

• Los subsistemas de prestación de servicios públicos integrados a los anteriores

subsistemas, de manera que distribuyan sus puntos de articulación con las redes
existentes en diferentes puntos haciendo posible un desarrollo modular y autónomo en el
tiempo.

• El subsistema de equipamientos públicos, integrado a los parques públicos de

forma tal que articulen su funcionamiento al sistema público y que sus destinaciones
específicas se asocien al corredor metropolitano de servicios, dando énfasis al tema de
educación y cultura.

Dentro de estos cuatro subcomponentes del sistema de espacios públicos, se definen algunas
características propias a tener en cuenta en todo desarrollo que se gestione a través del plan
parcial, tales como la adecuada localización de los parques públicos, para apoyar estrategias de
compatibilización de actividades, la conservación e implementación de existentes y nuevas
importantes masas de árboles existentes, al interior de los parques públicos para que las
calidades ambientales buscadas cuenten desde el comienzo con parte de vegetación madura y
sea una realidad a corto plazo y se conforme un corredor ambiental a largo plazo, la adecuación
de las vías públicas en forma de circuitos por manzanas para que alimenten los desarrollos de
todas y cada una de las unidades de gestión que componen el plan parcial y así permitir el
funcionamiento de los frentes de redesarrollo simultáneamente con las área ocupadas por las
empresas existentes tales como Homecenter, Alpina S.A., Panamericano S.A., Sevientrega S.A.,
Mercovil S.A. Estaciones de servicio Esso y Móbil Industriales, Autosura S.A. Todo campo S.A.,
Avícola Nacional S.A. entre otras.

Como conclusión, el modelo de ocupación de este plan parcial se basa en lograr el redesarrollo
de un territorio estratégico para fortalecer la plataforma competitiva de la ciudad, aportando un
urbanismo eficiente, de alta calidad y adaptabilidad frente a los nuevos requerimientos
económicos y sociales de la ciudad, conciliando los procesos de trasformación en el tiempo entre
redesarrollos nuevos y los usos existentes, cuyas expresiones son: un espacio público como
principal estructurante urbano, un medio ambiente que evoluciona hacia una mejor calidad y
la permanencia voluntaria de las actividades existentes, reconocida como un propósito de
conveniencia social y como un derecho por el P.O.T.

La identidad propia del sistema la determinan aspectos tales como:

5.1.1. El subsistema de vías públicas

Frente a los factores funcionales que pueden afectar el propósito de convivencia, se destacan
los aspectos viales y de movilidad, los cuales han sido analizados en profundidad en el estudio
que se incluye en el diagnóstico de este plan parcial. Del mismo se desprenden dos ámbitos de
aplicación para la formulación: las soluciones y medidas en materia de vías y movilidad en el
área de planificación y aquellas que se deben efectuar de manera externa al plan parcial.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 110

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Premisas del plan parcial en materia de movilidad vehicular

• En el primer caso, el plan define adecuar una malla vial local eficiente, con una
disposición continua con respecto a la malla vial actual y ampliando la capacidad de
forma tal que permita dar soporte a los nuevos requerimientos, especializar los flujos de
tal modo que se garantice el desplazamiento del transporte de carga sobre las vías
colectoras paralelas a los sistemas viales de industriales y la regional, necesario para el
funcionamiento de las empresas que rodean las manzanas objeto del plan y de las
empresas que permanezcan activas a su interior.

A su vez se propone complementar las vías de conexión entre la avenida regional y la

avenida los industriales, como vías colectoras al interior del plan y las vías de servicio
paralelas a las avenidas de carácter regional, que finalmente configuran un circuito
complementario por el cual se movilizaran las nuevas demandas principalmente de
vehículos de servicio de las empresas existentes, particulares y livianos, para de esta
manera organizar y conformar también la red caminera del metro de tal forma que se
privilegie la utilización del trasporte masivo y las rutas de transporte publico las cuales
responden a variadas alternativas a toda la ciudad.

• Para el caso de las soluciones al área de planificación, el plan propone una serie de
acciones dirigidas a ajustar desde sentidos viales, hasta la implementación de obras de
infraestructura por parte de la administración municipal, encaminadas a peatonalizar dos
de las vías existentes mediante la desafectación de dos vías que finalmente se
incorporaran a conformar el sistema de parques del espacio publico para lograr una
uniformidad en los espacios públicos generados por cesiones de suelo, la construcción de
un puente en sentido oriente-occidente que permita conectar la ciudad y sus espacios
públicos existentes y la conformación de un ritmo de manzanas que promueva un
adecuado sistema de movilidad peatonal y vehicular en la zona.

5.1.1.1. SECCIONES VIALES

Las secciones viales propuestas consignadas en el presente plan parcial se presentan en el plano
anexo PPA- 07 Plan Vial zonal y local

La sección vial propuesta para la Carrera 48, Avenida los industriales:

Vía: Carrera 48 de occidente a oriente

SECCION VIAL 645 AVENIDA INDUSTRIALES CRA 48

Descripción ml
Antejardín sector occidental 4,50
Anden sector occidental 2,00
Zona verde sector occidental 1,50
Calzada via se servicio 6,50
Separador occidental 5,00
Calzada occidental de la avenida industriales 7,00
Separador central 3,50

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 111

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Calzada oriental de la avenida industriales 10,00

Anden sector occidental 2,00
Sección vial total 645 propuesta 37,50

Vía: Carrera 49 de occidente a oriente

SECCION VIAL 532 AVENIDA REGIONAL CRA 49

Descripción ml
Retiro desde placa superior del río aburra 18,00
Calzada occidental vía regional 10,50
Separador occidental 7,00
Calzada occidental de la avenida regional 10,50
Separador central 5,00
Calzada oriental de la avenida regional 7,00
Anden sector oriental 3,50
Antejardín oriental 4,50
Sección vial total 532 propuesta 60,00

5.1.1.2. RASANTES

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 112

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Para el momento de desarrollo del plan parcial en cada una de sus unidades de gestión, será
requisito para la expedición de la licencia de urbanismo respectiva, la aprobación por parte de la
unidad de vías, transporte y movilidad del Departamento Administrativo de Planeación, los
diseños geométricos de todas las vías obligadas objeto de la intervención del presente plan
parcial, dichos diseños deberán incluir las plantas y perfiles, las secciones transversales cada
10.00m, mostrando el detalle los niveles de las vías respecto a los demás elementos que
conforman la sección, además de incluir los accesos propuestos, esto con el fin de garantizar un
adecuado funcionamiento durante la construcción y operación de las citadas vías.

5.1.2. El subsistema de parques lineales

El diseño de los parques propuestos en este plan parcial, como espacios conectores hacia el río
Medellín, permite caracterizar cada uno de estos espacios dando continuidad a los parques
lineales de la Gran Manzana de Simesa, de acuerdo a su localización especifica dentro de área
de intervención y así responder de forma adecuada a los elementos del sistema urbano que
pretenden articular, además de adecuarse a los usos posibles que en su cercanía se puedan
ubicar. (Ver plano PPA- 12 Propuesta general de integración urbana, y PPA-13, Propuesta
general de Espacio publico)

- El Área de cesión de las Unidades de actuación urbanística 1 y 2,

llamado Plazoleta de los colores, que se ubica en suelo de la unidad uno,
cuenta con un área de 4.460.03 m2 en cuanto articulación con la estructura
urbana es la continuidad o conexión física y visual el sistema verde del parque de
los colores planteado por el Plan Parcial de La Gran Manzana de Simesa, hacia el
sistema estructurante natural de espacio publico del río, este se encuentra
planteado sobre la franja entre la Avenida de los Industriales y la Avenida
Regional (Área de intervención del presente plan parcial). La continuidad de este
parque estaría dada por un paso peatonal y por los retiros establecidos para
conformar los paramentos de simesa y asi evitar cualquier construcción sobre
dicha área, además de esto es el parque que contiene la edificación de
equipamiento la cual se concentra allí en su totalidad por ser uno de los más
importantes y de mayor extensión además de ser el eje de equipamientos
culturales y de capacitación laboral de ambos planes parciales. Este parque debe
respetar los pasos peatonales entre las fachadas que lo contienen (Norte –sur) de
6.00 m que no se contabilizarán entre las obligaciones descritas en este mismo
apartado, sino que harán parte de las cesiones por concepto de vías peatonales.

Su ubicación al momento de solicitar una licencia de urbanismo:

- Desde el borde de calzada de la calle 24 a una distancia de 145.14 ml por la

carrera 48 y de 145.72 ml de se deberá dejar una longitud promedio de 75.35 ml,
y desde el borde de calzada de la calle 19ª por la carrera 48 de 69.50 ml y por la
carrera 49 de 67.08 ml, respetar una longitud promedio de 75.35 ml sin contar
los andenes que bordean el parque de 6.00m. Ver las siguientes graficas y (ver
plano PPA 13 Propuesta general de espacio publico)

Desde la calle 24 asi:

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 113

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Desde la calle 19ª vía por adecuar (antigua vía de acceso a estación de servicio Móbil) asi:

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 114

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El parque propuesto comprende también la sede de equipamiento que deberá cumplir el plan
parcial:

• El área de cesión de las unidades tres (3) y cuatro (4), llamado Plazoleta de
las flores, ubicado entre las unidades de gestión No. 3 y 4, con un área total de
4.725.00 m2, que incluye en esta franja el área de la calle 18 (vía de 1.229.00m2 a
desafectar para compensar con la infraestructura del puente peatonal), se propone como
continuidad y conexión al sistema estructurante de espacio publico natural del río desde
el parque de las flores (planteado por el Plan Parcial de la Gran Manzana de Simesa).
Este parque se estructura sobre la Carrera 48 y 49, aprovechando la vía proyectada para
darle un carácter distinto a la vía con amoblamiento urbano, arborización y
equipamientos. El diseño define retiros establecidos para garantizar la continuidad del
parque, Este parque deberá respetar los pasos peatonales entre las fachadas que lo
contienen (Norte –sur) de 6.00 m que no se contabilizarán entre las obligaciones
descritas en este mismo apartado.

Ubicación al solicitar una licencia de urbanismo

- teniendo como referencia desde el borde de calzada existente de la calle 18 una
longitud de 26.31m2 (Ver plano PPA- 13 Propuesta de espacio publico),
permitiendo que los desarrollos puedan volar sobre las proyecciones hasta 1.50m
sobre el anden luego de dejar lo correspondiente al área de cesión
correspondiente, la unidad de actuación tres (3), podrá sobresalir hasta doce
(12.00m) del paramento proyectado sobre el parque de los colores de la gran
manzana de simesa, ya que su área de cesión representa la compensación de la
vía calle 18, para destinar los recursos producto de esta cesión a la construcción
de infraestructura del puente peatonal conexión oriente occidente; este se
propone como una franja dura con arborización y amoblamiento; por ultimo en
los costados oriente y occidente de los desarrollos, después de dejar lo
correspondiente al anden y el antejardín, se podrá adecuar las terrazas o áreas
privadas de los edificios como una franja para caminar y disponer las mesas y
terrazas de los locales comerciales de los primeros pisos.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 115

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Sobre la calle 18ª luego de una extensión de 115.38ml por la carrera 48 y de 120.81ml por la
carrera 49, respetar una longitud de 70.69ml correspondiente al parque y a los andenes de 6.00
que lo circundan asi:

Por la calle 17 luego de una longitud de 94.21 ml por la carrera 48 y de 91.17 ml por la carrera
49, respetar los 70.69ml correspondientes al parque

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 116

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El parque de la unidad 3 y 4 como continuidad del parque de las flores de la gran manzana de
simesa.

• El área de cesión 3 de las unidades cinco (5) y seis (6), se divide en un gran
plazoleta llamada la plazoleta de los cafeteros en la unidad 6 de 4.887.00 m2,
y una pequeña plazoleta en la unidad cinco llamada plazoleta de los
industriales que conforma la desafectación de la calle 16ª, conformada por un
área de 2.432.83 m2 entre las calles 16 y 17, manzana 1405007 alrededor de la calle
16A, se propone peatonalizar la vía calle 16ª, con el fin de conformar una única manzana
de los dos globos de terreno que conforman la Unidad de actuación urbanística cinco,
con el fin también de hacerla mas viable urbanísticamente evitando su fraccionamiento
ya que las Unidades de actuación urbanística cinco y seis están muy consolidadas con
sus paramentos y se hace mas difícil concentrar un solo espacio publico para su pago de
cesiones, la Unidad de actuación urbanística seis es la unidad mas consolidada en su
área pero también tiene área libre para desarrollar sus propias cesiones ya que si se
concentra esta cesión en otra unidad se desequilibraría el reparto de cargas y beneficios
que se plantea en el capitulo 7, por su potencial de desarrollo en beneficios y mínimas
cargas a cumplir. Este parque 3, consta de un área de 4.887.00 m2 ubicado en
terrenos de la Federación Nacional de Cafeteros, con el fin de que sirva de soporte a las
actividades comerciales y de servicios que se encuentran en esta Unidad de actuación
urbanística en cercanía al centro comercial monterrey, a la calle 10, al sector educativo
que alberga el Politécnico Colombiano Jaime Isaza Cadavid y la estación poblado del
Metro y que a futuro se plantee la cohesión peatonal a través del centro de manzana
para generar y fortalecer una conexión entre el parque de los cafeteros, homecenter y la
conexión a la estación del metro del Poblado a través del boulevard de Monterrey. Estos
parques deben respetar los pasos peatonales entre las fachadas que lo contienen (Norte
–sur) de 6.00 m que no se contabilizarán entre las obligaciones descritas en este mismo
apartado. (Ver plano PPA – 13 Propuesta de espacio publico)

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 117

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• Compensación de vías por obras de infraestructura

Para completar el área de cesión 2 ubicado entre las unidades tres y cuatro, denominado
“parque dos” el cual contempla el área de la calle 18 existente, y el mismo caso con la calle 16ª
al interior de la Unidad de actuación urbanística cinco, se propone asumir el costo de la tierra de
las vías por las respectivas Unidades de actuación urbanística, con el fin de que los dineros
causados por la compra de estas tierras al desafectarlos como vías, el Municipio de Medellín a
través del Departamento administrativo de planeacion los destine a la construcción del puente
peatonal como conexión de ciudad oriente- occidente, una vez éste defina el procedimiento a
seguir para la desafectación de 1.229.00m2 correspondientes a la calle 18 y 1.607.16m2
correspondientes a la calle 16ª, es importante tener en cuenta que este reparto de
infraestructura es independiente del reparto de cargas y beneficios, por considerarse
infraestructura, diferente al concepto de las cesiones y los equipamientos.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 118

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En general el área total a compensar por infraestructura es de 2.896.90 m2 los cuales se

encuentran contabilizados en las vías existentes por lo cual son áreas que no entran dentro del
reparto equitativo de cargas y beneficios.

• Características de los parques a ceder

Se trata en todos los parques de combinar zonas blandas con áreas duras que permitan tener
una plaza de acceso a los edificios de equipamiento como a los edificios privados como grandes
plazoletas de acceso, son realmente 16.505.00 m2 de parques dotados de amoblamiento,
arborización y generando cierto carácter de identidad dentro de la zona. Vale la pena anotar que
la propuesta contempla 2.159.90 m2 mas de lo exigido por norma (de 5m2 por cada 100m2
construidos correspondientes a 14.345.10 m2 para destinar a estos parques). Se prolongan
desde la Avenida de los Industriales, hasta la Avenida Regional para permitir la visual sobre el
río fraccionado los edificios generando un ritmo de llenos y vacíos, las transparencias que entre
la manzana se integran la sistema general de espacio publico del río, tanto en los edificios como
en las manzanas y asi evitar generar una sola fachada sobre el río, la cual cerraría toda
posibilidad de interrelación con el corredor metropolitano de servicios y el paseo del río.

Vale la pena anotar que los únicos elementos estructurantes del componente natural al interior
del área de planificación del plan parcial son Quebrada La Asomadera, el afluente Simesa y la
Quebrada Castropol, ambas conducidas actualmente en tubería, la primera debajo de la actual
Calle 24, la segunda conducida en box coulvert por debajo de la unidad de gestión 1 (Área
propuesta para cesión 1) y la tercera debajo de la actual Calle 17, a éstas deberán mantenerse
retiros de 10 metros en proyección horizontal medidos a borde de la tubería. Ver plano PPA-
03, Elementos Naturales escala 1.2000

La caracterización de estas zonas comunes al interior de las manzanas que se proponen como la
posibilidad para equilibrar el espacio vacío en relación al espacio construido y para generar
alternativas de circulación, ofrecen un sistema interno de relaciones y circulaciones con
características más locales respecto al sistema estructurante público propuesto. Si bien las
edificaciones se pueden disponer finalmente de la manera que se considere en el momento de
los desarrollos urbanísticos y arquitectónicos respetando el área útil y los nuevos paramentos
para cada unidad, cabe recordar que el sistema estructurante que conforman estos parques o
plazas es invariable en la propuesta de este Plan Parcial, sin embargo se disponen equidistantes
para que cada uno asuma una identidad dentro del espacio y tenga una función o una
caracterización e acuerdo a las actividades que le circundan.

Dentro de la propuesta de diseño urbano es clara la estrategia de AUTONOMIA cuando se tratan

los siguientes temas:

• En la disposición de las vías públicas, de forma tal que se conformen circuitos que
permitan el funcionamiento independiente, razón por la cual no se hace necesario el
desplazamiento de una empresa para que se pueda acceder a un frente de redesarrollo
en otro predio o empresa, sin embargo si la Unidad de actuación urbanística a
desarrollarse requiere de su accesibilidad por medio de otra vía que le corresponde a la
unidad siguiente, la unidad a desarrollar que esta interesada en la vía, deberá asumir su
desarrollo y compensar con la potra unidad su desarrollo.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 119

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• En la disposición de los parques públicos, que es vital para generar áreas de

amortiguación entre empresas industriales activas que en el área se encuentran Alpina
S.A., estaciones de servicio, talleres de vehículos, bodegas de almacenamiento de
productos y áreas a redesarrollar, se ha dispuesto ubicar estas áreas en predios que no
han tenido un desarrollo aun, coincidiendo con la proximidad a estos usos existentes lo
cual busca también, que el diseño urbano ha dispuesto su entrega y dotación previas a
la construcción de potenciales desarrollos que puedan generar conflicto.

• El desarrollo del concepto de AUTONOMÍA, implica por parte de los redesarrollos nuevos
actuar de forma responsable con la preservación de las actividades productivas
existentes, de manera que su aplicación implica igualmente condiciones a tener en
cuenta en el diseño urbano en temas como los retiros de las edificaciones y la
disposición volumétrica de algunas construcciones, entre varios aspectos.

Debido a la escala de la intervención, el plan se divide en Unidades de Gestión, la cuales

deberán ser gestionadas a partir de sus respectivas licencias de urbanismo, garantizando
condiciones de accesibilidad y de conexión a los sistemas de servicios públicos, así como el
cumplimiento con las obligaciones urbanísticas que se dispongan para cada caso.

Con el fin de mantener las premisas planteadas por el plan parcial, el plan podrá únicamente
abocar su redesarrollo a partir de seis unidades de gestión que constituyen un solo proyecto, de
forma tal que deba existir una gestión asociativa en seis grupos, para lograr utilizar la potencial
edificabilidad y usos establecidos por el plan parcial, esto con el fin de reunir suficiente área
para mantener la calidad y eficiencia de la operación urbanística y sobre todo para generar
trasformaciones en bloque y no predio a predio.

5.1.3. Los subsistemas de prestación de servicios públicos

Todos los esquemas de prestación de servicios públicos se presentan a continuación

correspondientes al desarrollo total del plan parcial.

El área de influencia del plan parcial se encuentra ubicado en una zona donde se ubican las
redes principales, que coinciden con el eje del río, allí se conducen las redes primarias de
energía, alcantarillado y acueducto, las redes de gas y de energía, lo cual da una clara idea de la
disponibilidad de los servicios públicos para esta zona de la ciudad, independientemente del uso
que se proponga desarrollar y de la demanda que se pretenda plantear mediante el plan parcial.
Ver plano PPA- 08, Redes existentes de servicios públicos

Antes de iniciar cualquier proyecto de construcción en esta zona, el interesado deberá solicitar
visita al predio con el equipo de Gestión de Clientes Recolección Aguas Residuales Zona Sur,
para determinar los procedimientos a seguir ante las Empresas Publicas de Medellín E.S.P. para
su operación y mantenimiento.

5.1.3.1 ACUEDUCTO

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 120

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Solicitada la viabilidad de servicios a las Empresas Públicas de Medellín, expidieron el certificado

10974707 del día 28 de octubre de 2005, en el que expide concepto favorable de disponibilidad
de acueducto y alcantarillado, haciendo referencia que se garantiza el servicio para futuros
desarrollos, independientemente del uso que se planteé allí. Las características de esta red son:

• Circuito de alimentación: Nutibara.

• Redes actuales disponibles para empalme:

Carrera 43F: Red de 300 mm HF, 100 mm HD, 300 mm A.
Carrera 48 - (Avenida de los Industriales o Avenida Las Vegas): red de 300 mm, (HF).
Calle 24 y Calle 17: red de 200 mm (AC y HF respectivamente).

• Las Empresas Públicas garantizan el abastecimiento, para esta zona servida por las redes
primarias conducidas por la avenida regional.

• La calidad del servicio, en cuanto a presión se refiere: Se garantiza para los tres (3)
primeros pisos; edificios de cuatro (4) o más pisos deben contar con un sistema de
bombeo y tanques auxiliares.

Se deberá tener en cuenta que se dotara de redes todas las vías existentes y proyectadas por lo
que el interesado al momento de su construcción dotara a través de un ingeniero civil o
sanitario presentara a la empresa prestadora de servicios públicos el proyecto de extensión de
red, teniendo en cuenta el área a servir cumpliendo con los paramentos establecidos en el Plan
de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín.

La tubería que se debe usar para el diseño de redes: 14kg/cm2 (200psi) con diámetros mínimos
de 75 mm en el sector residencial y 150mm en el sector industrial.

5.1.3.2 ALCANTARILLADO DE AGUAS LLUVIAS

Las aguas lluvias de este proyecto pueden descargarse al río Medellín, previo permiso de
ocupación de cauce otorgado por la entidad ambiental competente de la zona, el cual será
exigido como requisito previo al empalme de acueducto cuando la red por la cual descarga ala
quebrada es recibida por EPM E.S.P. para su operación y mantenimiento.

También pueden conectarse a las redes existentes de aguas lluvias que cruzan la avenida
regional en viarios sitios y descargan al río, previa verificación de la capacidad hidráulica de la
red receptora. Existen redes de aguas lluvias en las calles 14, 16 y 17 y en la carrera 48 de
donde se debe hacer una revisión de capacidad hidráulica al momento de su construcción

Se da factibilidad de uso de las redes existentes en la periferia del polígono:

• Carrera 48, Avenida de los Industriales: Red de 450 y 600 mm por la margen occidental
y red de 900, 525, 600 y 750 mm por la margen oriental.
• Calle 17: Red de 525 y 675 mm por la margen norte y cobertura por el eje de la vía.
• Calle 24: Cobertura por el centro de la vía.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 121

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

De igual manera que las redes de aguas residuales, una vez planteado el diseño propuesto,
debe chequearse la capacidad hidráulica de los colectores que las reciben, aguas abajo.

5.1.3.3 ALCANTARILLADO DE AGUAS RESIDUALES

Las aguas residuales de este proyecto pueden ser conectadas en la carrera 49 al interventor
oriental únicamente en las cámaras de inspección existentes, también hay redes existentes en
las calles 14, 16, 17 además de la red existente en la carrera 48 venida los industriales.

En el mismo documento atrás mencionado, dan viabilidad a la prestación del servicio de

alcantarillado de aguas residuales, permitiendo la conexión a las redes existentes, así:

• Carrera 48 - Avenida de los Industriales: Redes de 200, 300 y 375 mm por la margen
oriental y redes de 250 mm y de 200 m por la margen occidental.
• Calle 17: Red de 200 mm en la margen sur.

• Calle 24: Red de 300 y 400 mm en la margen sur y red de 200 mm en la margen norte

Estas redes son dirigidas hacia el interceptor oriental, paralelo al Río Medellín, (1200 mm) que
descarga provisionalmente en Moravia. Aunque es factible la utilización de las redes existentes,
las Empresas Públicas de Medellín definen que según los nuevos usos se ampliarán la cobertura
de redes, definiendo para ello cobertura total.

5.1.3.4 ENERGIA ELECTRICA

El Área de distribución Eléctrica Sur de las Empresas Públicas de Medellín dentro del memorial
1251326 del 26 de octubre de 2005, expresan la viabilidad de la prestación del servicio de
energía eléctrica para el polígono estudiado entre las carreras 48 y 49 y las calles 14 y 24,
garantizando la prestación del servicio para cualquier uso futuro que se pretenda desarrollar allí.

Empresas Públicas cuenta con redes de 13,200 V, sobre las dos vías que rodean el polígono y
redes de 44,000 V sobre las calles 17 y 24 y parcialmente sobre la carrera 48 (Avenida de los
Industriales).

Sin embargo cuando se vayan a desarrollar los proyectos arquitectónicos una vez se plantee la
solución urbanística de cada unidad de Gestión y de acuerdo al uso y las necesidades de
cobertura, las Empresas Públicas definirán con los proyectistas la necesidad de desmontar la
infraestructura existente o de hacer las conversiones y modificaciones pertinentes.

5.1.3.5 TELEFONO

Las Empresas Públicas de Medellín mencionan mediante solicitud verbal efectuada en la oficina
de atención a constructores que la prestación de este servicio, depende de las líneas disponibles
en el momento de diligenciar las solicitudes correspondientes a los desarrollos específicos. La
zona está atendida por la central de Colón.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 122

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

5.1.3.6 GAS

Según oficio 7172- 01251789 del día 27 de octubre de 2005, Las Empresas Públicas de Medellín
dan la viabilidad de la prestación de este servicio con posibilidad de conexión a cualquiera de las
redes existentes en la carrera 48 (Avenida de los Industriales) o de las calles 17 y 24, de
acuerdo a la capacidad requerida según el proyecto.

5.1.4. El subsistema de equipamientos públicos

La obligación urbanística de equipamientos del presente plan parcial esta distribuida al interior
de la cesión pública, cumpliendo con los requerimientos de calidad de suelo y ubicación
explícitamente establecidos en el Acuerdo 23 de 2000, que corresponden al 1% de los metros
cuadrados construidos en otros usos diferentes a vivienda, lo que equivale en este caso a
2.868.00 m2 aproximadamente.

Para el respectivo manejo de estos espacios de equipamiento se establecerán prioridades,

criterios y formas de manejo, según las directrices de la administración, en todo caso al
momento de solicitar las correspondientes licencias de urbanismo se deberá someter ante la
Unidad taller de Espacio Publico y la Unidad de Ordenamiento Territorial del Departamento
Administrativo de Planeacion la propuesta a desarrollar para estos equipamientos.

La disposición y destinación de los equipamientos se ha pensado en relación a la localización

estratégica del área de intervención, respecto al contexto urbano más inmediato y su situación
metropolitana y regional. Están específicamente ubicados dentro de la cesión pública del parque
uno, ubicado en la Unidad de actuación urbanística uno, aprovechando el sistema de parques
para generar actividad que garantice el funcionamiento y control del espacio público propuesto.
En este proyecto se propone un solo núcleo de equipamientos con impacto destinado a
actividades complementarias con los usos propuestos:

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 123

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

- El núcleo de equipamiento correspondiente al plan parcial se pretende ubicar en

el parque 1, producto de las áreas de cesión de las unidades de gestión uno y
dos, entre las calles 20 y 24, se trata de un equipamiento de 2.868.00 m2 que
debe tener trascendencia en el contexto metropolitano y regional, la propuesta es
que pueda utilizarse como un gran centro empresarial y de capacitación para el
trabajo, donde entidades como el sena a través de la secretaría de educación
puedan establecer allí actividades de creación de empresa, capacitación en
actividades de metalmecánica, madera entre otros, como también la formación
empresarial en comodato a entidades como actuar fami- empresas o
microempresas de Antioquia, todas ellas inscritas en el uso educativo, ya que los
equipamientos propuestos en la Gran Manzana de Simesa, se definen como
museo de actividades industriales en memoria a una actividad desarrollada en
este sector por muchos años, o como centro cultural a escala urbana como el
caso de talleres robledo, ubicado en este mismo eje del parque de los colores el
cual se planteo para actividades lúdicas y culturales. (Ver plano PPA- 13
Propuesta de espacio publico Y PPA- 14 propuesta general de desarrollo urbano)

En el equipamiento se trata de plantear un edificio contenedor, con flexibilidad en su

distribución y ocupación con la posibilidad de tener espacios múltiples según la demanda y el
tipo de equipamiento a ofrecer.

Analizados cada uno de los sectores diagnosticados por el proyecto de Plan Especial, se observa

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 124

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

que la Zona 5 donde se ubica este polígono, y específicamente en la comuna 14 (Poblado), es

una de las que presenta mejor dotación en la ciudad en el aspecto educativo, sin embargo hay
déficit en lugares para capacitación reempleados de las empresas que allí se ubican, lo cual
implica la posibilidad de generar un polo de desarrollo cultural y educativo importante a escala
municipal, acorde con las características que deberá tener el corredor metropolitano de servicios
sobre el Río Medellín. El asociar los equipamientos al espacio público de ambos planes
parciales, a parte de facilitar en términos de gestión el desarrollo de los mismos, refuerza el
carácter del sistema de parques como lugares de experiencia e intercambio colectivo
alimentados por manifestaciones recreativas, culturales y de capacitación de alta calidad. De
esta manera se cumple con la concepción integral y equilibrada del territorio, donde los
equipamientos propuestos se convierten en elementos articuladores de los espacios públicos, y
protagónicos dentro del sistema estructurante del área de intervención.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL - 125

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

6
DESCRIPCION DE LA OCUPACION DE
ESPACIOS PRIVADOS Y FORMAS DE
OCUPACION
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 126

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

6. DESCRIPCION DE LA OCUPACION DE ESPACIOS PRIVADOS Y FORMAS DE

OCUPACION

En el Capitulo 2, correspondiente a la delimitacion del plan parcial, se ha descrito que el área de

intervención del plan parcial es de 146.399.73 m2, de la cual se descuentan las vías existentes
y espacios públicos existentes con un área de 20.819.31 m2, el área propiedad del Municipio
de Medellín de 14.782.79 m2, y las áreas de manejo especial de 7.310.12 m2 conformando
asi el área bruta del plan parcial de 103.487.51 m2, de la cual se descuentan las nuevas vías
vehiculares a ceder para conformar el área neta a desarrollar del plan parcial de 29.134.00
m2, y las vías a ceder peatonales con un área 3.857.00m2 para finalmente conformar un área
de 71.727.00m2, área que compone solo los predios sujetos a desarrollarse, área que
multiplicada por el índice de aprovechamiento medio que para este caso será cuatro puntos
(4.00), calculara el aprovechamiento máximo del plan parcial del cual se desprenden las
obligaciones urbanísticas para suelo y equipamiento y se haya sen función de los derechos
iniciales el índice real para cada Unidad de actuación urbanística.

En el siguiente cuadro consagra las áreas en metros cuadrados de cada una de las áreas
descritas:

Cuadro 35 – Composición del área de intervención.

Ítem descripción de las áreas Área/m2

Area de planificación Total Unidades de

actuación urbanística 1,2,3,4,5 y 6 (áreas
A 146.399,73
brutas) lotes a redesarrollar totalmente + ames
+ vias y ep existentes

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 127

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

AME. Áreas de manejo especial. Lotes sin

B 7.310,12
edificabilidad (No participan en el proyecto)

Área de intervención total = Área Bruta

C 103.487,51
Manzanas menos AME
Total áreas a redesarrollar 103.487,51

Para establecer dentro de esta Área de Planificación el área a intervenir propiamente dicha se
deben descontar los lotes que no recibirán edificabilidad adicional por estar consolidados, predio
que denominaremos Área de Manejo especial, AME, quedando como resultante el área sobre la
cual se calculan tanto las obligaciones urbanísticas, como la edificabilidad potencial:

De la particular situación de los predios y áreas a planificar en este Plan Parcial, se desprende la
siguiente clasificación del área de planificación:

• Áreas de manejo especial las que no poseen edificabilidad adicional.

• Áreas de manejo especial que poseen edificabilidad adicional.
• Áreas de desarrollo completamente nuevo, las cuales conformarán las UNIDADES DE
GESTIÓN, integrando predios, por tanto se consideran proyectos de UNIDAD DE
ACTUACIÓN URBANÍSTICA como también los lotes para la ubicación de cesiones

Figura 05 – Composición del área de intervención

Barrio Colombia Manila

Simesa Cartón de Colombia

Argos Avenida los Industriales

AREA DE INTERVENCION 146.399.73M2

Avenida Regional Monterrey

Río Medellín (Aburrá)

Guayabal

6.1. Áreas de Manejo Especial dentro del Plan Parcial

6.1.1. AME: Conjunto de inmuebles altamente consolidados

En el área de planificación del presente plan parcial se ha determinado la necesidad de

identificar Áreas de Manejo Especial, correspondientes a la manzana 1402005, propone la

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 128

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

conservación y rehabilitación como equipamiento público de la edificación “Sede Administrativa

Seguro Social” de propiedad del Seguro Social donde funciona su sede administrativa con un
edificio ya conformado de siete pisos, aparte de este inmueble todas las áreas del plan poseen
potencial redesarrollo, aunque en la práctica los propietarios de cada uno de los inmuebles
podrá tomar la decisión de conservar algunos.

Inmuebles que ya alcanzaron su máximo potencial de construcción, y por lo tanto no se les

concede edificabilidad adicional, así como tampoco son responsables de cargas u obligaciones
urbanísticas.

Cuadro 36 – Área de manejo especial Tipo 1 (Pre-existencia sin edificabilidad)

Área
Matricula lote/predio
Cobama PREDIO inmobiliaria (m2)
1402005 1 541200 3.229,00

A excepción del lote relacionado anteriormente en el cuadro 36, los inmuebles que a
continuación se relacionan en la tabla 37 poseen potencial redesarrollo siendo áreas de manejo
especial AME, cada propietario de manera independiente podrá cometer su desarrollo CON LAS
NORMAS VIGENTES AL MOMENTO DE SOLICITAR DICHA LICENCIA, sin embargo el plan parcial
para completar estos desarrollos permitirá una altura máxima de siete pisos a estos tres predios
conformados como AME nivel 2. Por lo anterior se hacen acreedores también a sus respectivas
obligaciones urbanísticas de acuerdo a las normas vigentes del plan de ordenamiento territorial.

Cuadro 37 – Área de manejo especial Tipo 2 (Pre-existencia con edificabilidad)

Área
Matricula lote/predio
Cobama PREDIO inmobiliaria (m2)
1402005 2 768079 1.763,49
1402005 11 230405 886,15
1402005 12 91084 1.431,48

En el decreto que acompaña el presente plan parcial se crea la posibilidad excepcional de

construirlos, con el mismo índice de construcción de las unidades de gestión, caso en el cual
deberán realizar el pago de obligaciones urbanísticas en la misma proporción que estas, es decir
cinco (5m2) metros cuadrados de espacio público por cada cien (100m2) metros cuadrados a
construir así como la correspondiente obligación de aportes a equipamientos del Plan Parcial si
este se encuentra adoptado. Sin embargo tratándose de una posibilidad remota de desarrollo,
este plan parcial se formula sin entregar edificabilidad adicional a estos predios, por tanto no
participan en el reparto de cargas y de beneficios, sin cerrar la puerta del todo a que en esta
posibilidad se realice.

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 129

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

6.2. UNIDADES DE ACTUACION URBANISTICA

Este manejo se presenta en los inmuebles que participan en la asociación o integración de

predios, se denominan las áreas propiamente dichas de intervención en redesarrollo, proveen la
edificabilidad nueva del Plan Parcial al aplicarse el índice de construcción sobre sus áreas netas,
tal como lo dispone el Acuerdo 023 del 2000, e igualmente son responsables de obligaciones
urbanísticas en proporción a la edificabilidad permitida.

Figura 06 – Composición de las unidades de ACTUACION URBANISTICA.

Barrio

Simesa Manil

Cartón de
Argos Avenida los Industriales
UG1
UG2
UG3 UG4 UG5
Avenida Regional UG6 AME Área de
Manejo
Río Especial

Guayaba

Cuadro 38 – División de unidades de gestión.

Esquema de unidades de gestión del plan parcial

Áreas de Manejo Especial Áreas para el Redesarrollo

AME 1: Inmuebles consolidados sin Unidad de Gestión 1

edificabilidad permitida (Preexistencias)
Unidad de Gestión 2

AME 2: Inmuebles consolidados con

edificabilidad permitida (Preexistencias) Unidad de Gestión 3

Unidad de Gestión 4
Áreas de Intervención

Unidad de Gestión 5

Área para localizar las

Cesiones públicas Unidad de Gestión 6

Los predios comprendidos en las áreas de manejo especial ya consolidadas no participarán de

las edificabilidad nueva entregada por el Plan Parcial; a diferencia de los predios que conforman

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 130

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

las Áreas desarollables que participarán de la nueva edificabilidad ubicados en las demás
unidades a redensificar.

La conformación de predios actuales que participan con sus áreas netas en la integración de las
unidades de Actuación es la siguiente:

Cuadro 39 – Composición de las unidades de gestión y áreas de manejo especial.

Clasificación Descripción de Áreas mts2 porcentaje

a. Áreas Bruta de las Unidades de Gestión 103487,51

b, Área de vías a compensar (Calle 18) UAU3 1.229,00
c, Área bruta total de las unidades de Actuación 104.716,51 100,00%
d, Área Neta total Unidades de Gestión 71.727,00 68%
e, Unidades de Gestión (áreas brutas)
Unidad 1 Mz 10 Lotes 6,9,10,11,12,13,14 27.793,90 26,54%
Unidad 2 Mz 10 Lote 5 18.811,34 17,96%
Unidad 3 Mz 10 Lote 3 16.367,00 15,63%
Unidad 4 Mz 13 Lote 1 10.967,00 10,47%
Unidad 5 Mz 07 Lotes 1 y 2 y Mz 09 Lote 1 14.672,39 14,01%
Unidad 6 Mz 05 Lotes 9,3,4,5,6,7,8,10 16.104,88 15,38%
Subtotal 104.716,51 100,00%

Los lotes que conforman las unidades de gestión son los siguientes:

Cuadro 40 – Conformación de las unidades de gestión

MATRICULA AREA BRUTA % PLAN

UAU COBAMA MZ DIRECCION
INMOBILIARIA LOTE M2 PARCIAL

1,402E+15 1420010 CLL 48 Nº 17 - 24 696481 8.389,00 8,11%

1,402E+15 1420010 CR 48 CL 20 400175 3.002,41 2,90%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 -203 400177 2.987,16 2,89%
1,402E+15 1420010 CR 48 CL 20 400176 3.026,84 2,92%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 -203 400178 2.956,00 2,86%

1 1,402E+15
1,402E+15
1420010
1420010
CR 49 N° 20 - 244
CR 48 N° 20 - 237
812229
400179
4.382,00
3.050,49
4,23%
2,95%
27.793,90 26,86%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 004 806592 1.345,95 1,30%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 806591 2.010,60 1,94%

2 1,402E+15
1,402E+15
1420010
1420010
CR 48 N° 20 - 77
CR 48 N° 20 - 77
891162
806590
643,49
2.000,00
0,62%
1,93%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 806593 8.193,32 7,92%
1,402E+15 1420010 CR 48 N° 20 - 77 891163 4.617,98 4,46%
18.811,34 18,18%

1,402E+15 1420010 CR 48 N° 18 - 29 759804 15.138,00 14,63%

3
OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 131
 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

15.138,00 14,63%

4 1,402E+15 1402013 CR 48 Nº 17 - 49 759803 10.967,00 10,60%

10.967,00 10,60%

1,402E+15 1402007 CR 48 N° 16 - 05 18241 4.001,23 3,87%

1,402E+15 1402007 CR 48 N° 16 - 45 128646 2.681,97 2,59%

5 1,402E+15
1,402E+15
1402007
1402009
CR 48 N° 16 - 45
CR 48 N° 16 A - 35
128811
118064
911,19
7.078,00
0,88%
6,84%
14.672,39 14,18%
1,402E+15 1402005 CR 48 CL 14 230401 1.104,24 1,07%
1,402E+15 1402005 CR 48 N° 14 - 135 230403 1.088,30 1,05%
1,402E+15 1402005 CR 49 CL 14 23047 1.086,16 1,05%
1,402E+15 1402005 CR 49 CL 14 230408 1.084,02 1,05%
1,402E+15 1402005 CR 49 CL 14 230409 8.492,97 8,21%
1,402E+15 1402005 CR 48 CL 14 230402 1.073,19 1,04%

6 1,4002E+16
1,402E+15
1402005
1402005
CR 48 CL 14
CR 49 CL 14
230404
230406
1.083,00
1.093,00
1,05%
1,06%
16.104,88 15,56%
AREAS Y PORCENTAJES TOTALES
103.487,51 100%
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA

La localización de estos predios que hacen parte del Plan Parcial Villa Carlota, así como los que
conforman las áreas de manejo especial y unidades de gestión que se describen en los planos
adjuntos de Área de Planificación, y Conformación de Unidades de
Gestión que a continuación se definen: Ver planos PPA- 10 Estructura predial y tenencia del
suelo y PPA- 02 Área de intervención del plan parcial

Figura 06 – Composición de la Unidad de gestión uno

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 132

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Conformación de la
Simesa
Unidad 1
UG1
Argos
5 4 3 2 Avenida los Industriales
1 UG2
UG3 UG4 UG5
UG6
Avenida Regional Monterrey

Río Medellín

1. Estación de servicio Móbil, Familia Neme Arango

2. Lotes 09 y 10 Familia Neme Arango
3. Bridgestone Lotes 11 y 12, Familia Neme Arango
4. Avinal S.A. Avícola Nacional S.A.
5. Equipos y Motriz Ltda. Leasing Suramericana S.A.

Figura 07 – Composición de la Unidad de gestión dos

Conformación de la
Simesa
unidad 2
UG1
UG2
UG3 UG4 UG5
UG6
Monterrey
Río Medellín

1. Agenciauto S.A.
2. Automotora San Diego S.A.
3. Agencia de Automóviles S.A.
4. Autoamericana S.A.
5. Mercovil S.A., Renault Minuto, Colserautos S.A. Familia Neme Arango

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 133

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Figura 08 – Composición de la Unidad de gestión tres

Conformación de la
Unidad 3
Simesa

Argos

UG1 Avenida los Industriales

UG2
UG3 UG4 UG5
UG6
Avenida Regional Monterrey

Río Medellín

1. Servientrega S.A.

Figura 09 – Composición de la Unidad de gestión cuatro

Conformación de la
Simesa Unidad 4
Argos

UG1 Avenida los Industriales

UG2
UG3 UG4 UG5
UG6
Avenida Regional Monterrey

Río Medellín

1. Familia Vélez Escobar

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 134

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Figura 10 – Composición de la Unidad de gestión cinco

Conformación de
la unidad 5
Simesa

Argos

UG1 Avenida los Industriales

UG2
UG3 UG4 UG5
UG6
Avenida Regional Monterrey

Río Medellín

1. Familia Serna Aguirre

2. Chaid Neme y Hermanos Ltda.
3. Esso Colombiana Limited

Figura 011– Composición de la Unidad de gestión seis

Conformación de
Simesa

Argos
la unidad 6
UG1 Avenida los Industriales
UG2
UG3 UG4 UG5
UG6
Avenida Regional Monterrey

Río Medellín

1. Automotores de la Sierra
2. Instituto del Seguro Social: Área de Manejo Especial
3. Oficinas EMI
4. Politécnico Central
5. Home Center

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 135

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

6.3. Usos y actividades

Son aplicables al polígono objeto de este plan parcial, las normas estructurantes y generales
establecidas en el Acuerdo 62 de 1.999, Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de
Medellín y Acuerdo 23 de 2000 que adopta las Fichas Resumen de Normativa Urbana. En los
aspectos no previstos por el presente Decreto, le serán aplicables a los proyectos urbanísticos y
constructivos las normas vigentes para el municipio al momento de solicitar la respectiva licencia
de urbanismo o de construcción.

Cuadro 41 – Régimen de distribución de los nuevos usos para el presente plan

parcial

ACTIVIDADES ACTIVIDADES ESPECIFICACIONES DE

PERMITIDAS CONDICIONADAS MITIGACION
ACTIVIDADES Servicios: La Vivienda no es Regirán para los nuevos
ASOCIADAS AL Empresariales, permitida en este plan usos, los estándares
CORREDOR Profesionales, parcial. máximos permitidos de
METROPOLITAN Financieros, ruido, material particulado
O DE SERVICIOS Comerciales La industria y en general y contaminación
Y LA Comunicaciones, los usos impactantes atmosférica contenidos en
PRODUCTIVIDA Personales, Servicios deben cumplir con el estudio ambiental de
D al vehículo, estándares compatibles este plan parcial, siendo
Establecimientos de con el resto de este el parámetro más
esparcimiento público, actividades. exigente al respecto para el
Alojamiento establecimiento de las
ACTIVIDADES Se condiciona la Industria nuevas actividades, o la
MIXTAS DE Comercio al cumplimiento de las previa autorización de la
SOPORTE AL Centros comerciales disposiciones de la autoridad ambiental
CORREDOR Grandes superficies autoridad ambiental para correspondiente.
comerciales este tipo de usos para la
Minorista y suntuario posible localización
Mayorista y minorista únicamente de industria
de vehículos y equipos limpia.
Minorista industrial
Servicios profesionales
y personales

Equipamientos
públicos y privados de
los ámbitos regional,
metropolitano, ciudad
y zonal y barrial para:
Salud, Educación,
investigación,
desarrollo tecnológico,

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 136

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Administración
pública, Cultura, Culto
y asistencia social,
recreación y deportes.

Industria limpia
Bodegas y servicios de
almacenamiento.

6.3.1. Determinación de los usos potenciales.

Al estar comprendida la zona objeto de planificación, dentro del corredor de servicios

metropolitanos, los usos del suelo para los nuevos desarrollos constructivos, deben atender la
necesidad de generar proyectos de alta calidad urbanística y una sana mezcla de usos. Los usos
de mayor intensidad serán el comercial, usos de servicios e general, oficinas y el uso
institucional entre otros. (Ver plano PPA- 08 Estructura actual y ocupación de usos y PPA- 016,
Propuesta general de usos del suelo)

Cuadro 42 - Usos aplicables al Plan Parcial Villa Carlota.

PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA SERVIENTREGA

AREAS DE PRODUCCION DE GRAN EMPRESA Y EN CONSOLIDACION
USOS PRINCIPALES: Comercio, Servicios en general, servicios personales y Oficinas
Usos Usos restringidos Usos Observaciones
complementarios y prohibidos
compatibles
Comercio minorista Comercio con riesgo Vivienda
de vehículos y tecnológico. unifamiliar,
equipos; comercio bifamiliar,
Comercio minorista de
mayorista; Asociación trifamiliar y
recuperación de
y organización de la compartida
materiales.
comunidad;
Asistencia y protección
Comercio minorista,
social. Industria
suntuario e industrial
mayor
Reparación y
Servicios menores,
mantenimiento de Industria
trasporte, almacén
vehículos y equipos; pesada
depósitos,
servicios al vehículo.
comunicaciones,
Culto.
alojamiento,
administración Industria mediana,
pública. menor artesanal.
Establecimientos de
esparcimiento
publico,

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 137

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Recreación y
deportes
Educación, cultura,
salud, equipamientos
básicos

La vivienda en esta área de intervención se considera un uso prohibido conjuntamente con los
establecidos en el cuadro 12 del presente Decreto.

Los metros cuadrados autorizados a construir en cada unidad de gestión, podrán ser utilizados
en cualquiera de estos usos determinados como de mayor intensidad y los demás usos definidos
como complementarios definidos en el cuadro 12 del documento de soporte técnico.

6.3.2. Usos actuales del área de intervención

Comercial
Equipamiento
Taller Comercio de
Vehículos
Educativo
Bodegas
Industria
Estaciones de
Servicios
Oficinas
Lotes sin construir

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 138

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

6.4 NORMAS BÁSICAS DE URBANIZACIÓN Y CONSTRUCCION

Los nuevos desarrollos generados a partir de la edificabilidad y usos entregados por el presente
plan parcial deberán cumplir con la totalidad de las normativas básicas constructivas dispuestas
para cada tipología de actividades a desarrollar en cada proyecto constructivo, establecido para
la ciudad de Medellín y vigente en el momento de solicitarse la respectiva licencia de urbanismo
y construcción.

El procedimiento de urbanización que deberá llevar a cabo cada una de las Unidades de Gestión
que componen el plan parcial a partir de cualquiera de las modalidades establecidas en el
artículo 179 del Acuerdo 062 de 1999, deberá cumplir con las disposiciones del decreto 564 del
24 de febrero de 2006, además de las siguientes normas específicas:

Índice de construcción: es la cifra que multiplicada por el área neta del lote o terreno, da
como resultado el área máxima permitida para construir; fluctúa según la densidad asignada
para la zona en la cual se ubica el desarrollo.

Se regirá por los índices planteados en este plan parcial para cada Unidad de actuación
urbanística. No se contabilizarán dentro del índice de construcción las áreas destinadas a:

ƒ Parqueadero privado o para visitantes al servicio del proyecto, independiente del nivel en el
cual se ubique.
ƒ Balcones y terrazas tomados de la línea de paramento hacia el exterior, así como
marquesinas, cubiertas de antejardín y tapasoles.
ƒ Áreas construidas para equipamientos colectivos, cuando éstos se dejen al interior del
proyecto.
ƒ Instalaciones mecánicas, cuartos técnicos y tanques de agua.
ƒ Piscinas y áreas de portería.
ƒ Las zonas de escaleras y circulaciones comunes de la edificación.

Índice de ocupación: Es la cifra que indica el porcentaje de terreno a ocupar por las
edificaciones después de respetar los retiros establecidos por las normas; entendida como el
área útil de la Unidad de actuación urbanística, se tomará sobre el primer piso de una
edificación. Dentro del índice de ocupación se contabiliza todo lo que constituye área
construida, de acuerdo con la definición establecida para ésta.

Construcción de vías y andenes. Todo proyecto de edificación planteado dentro de este

esquema de plan parcial dentro de cada Unidad de actuación urbanística, deberá prever la
construcción y adecuación de aquellas vías y andenes que le correspondan en toda la extensión
del frente de su lote excepto las vías de carácter nacional (Avenida regional). En cuanto a
materiales, para la ejecución de estas obras se debe cumplir con características de seguridad,
homogeneidad y en algunos sectores dar tratamiento integral, además de las características
establecidas en el manual de componentes del espacio público MEP adoptado mediante decreto
municipal No. 1097 DE 2002.

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 139

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Sin embargo se deberá respetar un anden de 2.00m y una calzada de 6.0 por la avenida
Regional, carrera 49 y anden de 1.5m ciclovia de 2.50m y antejardín de 4.0m por la avenida de
los industriales carrera 48

Otras condiciones que deben cumplir los andenes son las contenidas en el decreto y las normas
relacionadas con el espacio público y calidad ambiental de la presente reglamentación.

6.4.1. Exigencias de Parqueaderos.

Se establece como norma para dar cumplimiento a la exigencia normativa de parqueaderos

públicos y privados al interior de cada unidad de gestión la siguiente:

Cuadro 43 – Exigencias de parqueaderos para el Plan Parcial Villa Carlota

Uso General Actividades Requerimiento de Requerimiento de

parqueaderos parqueaderos de
privados visitantes
Comercio tipo 1 Grandes superficies 1 por cada 100 mts2 1 por cada 100 mts2 de
Locales 200m2 comerciales, centros de área Útil construida área Útil construida en
Mínimo comerciales, en este uso este uso.
Hipermercados, comercio
de vehículos maquinaria y
equipos
Comercio tipo 2 Minorista, de primera 1 por cada 100 mts2 1 por cada 100 mts2 de
Locales 100 m2 necesidad, suntuario o de área Útil construida área Útil construida en
Mínimo frecuente en este uso este uso.
Servicios Oficinas, servicios 1 por cada 200 mts2 1 por cada 200 mts2 de
personales, profesionales, de área Útil destinada área Útil destinada a
comerciales, empresariales a este uso. este uso.
y financieros
Productivos Empresas de tecnología 1 por cada 100 mts2 1 por cada 200 mts2 de
Usos Existentes limpia, Bodegas, de área construida área construida

Los parqueaderos privados o para visitantes al servicio de las edificaciones se deberán disponer
en sótano, semisótano o en altura de acuerdo con las normas técnicas establecidas en el
presente plan parcial, en ningún caso se podrá adecuar zonas de parqueaderos en antejardines,
en primer piso ni parqueos de oportunidad en las vías de servicio ni colectoras.

6.4.2. Fachadas para todo desarrollo

Las fachadas de las edificaciones a desarrollar en cumplimiento del presente Plan Parcial,
deberán responder y estar articuladas al espacio público. En ningún caso se permitirá
edificaciones en el área de planificación que presenten fachadas cerradas. El retiro mínimo entre
fachadas abiertas o semicerradas será de 12.00m de paramento a paramento

Los muros laterales, posteriores divisorios o de cierre construidos entre edificaciones que
resalten a nivel de las vías o en altura sobre otras edificaciones, deberán tener un tratamiento

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 140

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

de fachada acorde con el resto de la edificación en un acabado duradero que requiera un

mantenimiento mínimo. No se permite que ninguna construcción con frente a vía(s) pública(s)
o diferentes espacios públicos pueda tener fachada cerrada en dichos frentes, lo cual iría en
detrimento del espacio público.

Los primeros pisos de las edificaciones a desarrollar se deben articular al espacio público; así
como la integración de la avenida de los Industriales y el corredor del río.

6.4.3. Empates entre fachadas.

En todas las áreas de actividad comercial representativas las nuevas edificaciones deberán
desarrollarse buscando una solución de empate con el fin de lograr armonía en el perfil
edificatorio. Esta solución se realizaría con respecto a las edificaciones permanentes,
principalmente con las adyacentes al lote, y se definirá con relación a la prolongación del
espacio público, antejardines, voladizos, retrocesos, pórticos o plataformas en general,
plazoletas y espacios abiertos o privados, dentro de la reglamentación vigente.

Para la obtención de la licencia de construcción los planos del proyecto deberán incluir el estudio
de fachadas efectuado en relación con las edificaciones de carácter permanente que conforman
el costado de cuadra y principalmente con las colindantes.

6.4.4. Retiros de paramentos

Las líneas de paramento en sentido oriente occidente y de las calles del área de intervención,
deberán responder a los respectivos alineamientos establecidos por el Plan Parcial de la Gran
manzana de Simesa las cuales deberán responder y estar articuladas al espacio público.

En la Unidad de Actuación Urbanística 1, en la proyección de los cruces de la calle 19ª y la

carrera 48, luego de respetar una longitud de 69.50 ml como parte de la unidad 1, se deberá
respetar una longitud de 75.23ml desde el borde externo del anden peatonal de 6.0m hacia el
norte, longitud en la cual se tiene previsto el área de cesión de las Unidades de Actuación
Urbanística 1 y 2 plazoleta de los colores y los correspondientes equipamientos del Plan Parcial.
Ver plano PPA- 13 Propuesta general de espacio público

En la Unidad de Actuación Urbanística 3, se deberá respetar una longitud de 26.37 ml desde la

proyección de los bordes de calzada de la calle 18 y la carrera 49 hacia el costado norte, para la
cesión de la plazoleta de los colores como se ilustra en el plano PPA-13 propuesta general de
espacio publico.

6.4.5. Voladizos

En las edificaciones, cualquiera que sea su uso, se permitirá la construcción de balcones o

espacios construidos en voladizo a partir del paramento proyectado por el plan parcial y de la
losa de cubierta del primer piso sobre andenes, antejardines o retiros privados, de un metro con
cincuenta centímetros (1.50m).

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 141

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La distancia mínima de seguridad entre el punto mas externo de la edificación y la proyección

vertical del conductor de fase de energía mas cercano será de un metro con cincuenta
centímetros (1.50 m).

Los voladizos deberán quedar a una altura no inferior a un piso con respecto al nivel del andén,
y su dimensión máxima de proyección se tomará con relación a la línea de paramento definitiva
del primer piso fijada por el alineamiento, el andén mínimo, o el retiro adicional si lo hubiere,
adoptándose la mayor de estas tres dimensiones.

Los lotes que tengan reglamentados retiros laterales o de fondo podrán construir voladizo en
fachada cerrada hasta 0.30 metros; sobre áreas públicas definidas como parques, zonas verdes
o recreativas, las edificaciones podrán volar hasta uno con cincuenta (1.50) metros siempre y
cuando entre ambos medie una sección peatonal de doce metros (12.00 m) de ancho como
mínimo. En ningún caso la distancia entre el borde de la calzada y la proyección del voladizo
podrá ser inferior a ocho (8.00) metros. El voladizo sobre ochava no podrá estar proyectado
sobre calzada vehicular.

Las edificaciones construidas con anterioridad al plan parcial, de dos pisos con voladizos iguales
o menores a 0.80 metros que se vayan a reconocer, deberán ajustarse a la normativa vigente al
momento de su solicitud y no podrán acogerse a este articulo.

6.4.6. Ochavas

Toda edificación ubicada en esquina además de contemplar el antejardín deberá cumplir con la
construcción de ochava de 5.00 metros para áreas comerciales sobre los cruces de las vías
vehiculares.

Cuando la edificación está en cruce de vía con sendero peatonal que no sea posible convertir en
vehicular, no requerirá de ochava.

6.4.7. Marquesinas y tapasoles.

En caso de que el diseño de la edificación contemple la construcción de marquesinas o se quiera

adicionar parasoles para cubrir el andén o el antejardín su aprobación requerirá el previo
concepto de la Curaduria Urbana.

Para las marquesinas y tapasoles regirán las normas mínimas siguientes:

6.4.7.1. Marquesinas
Se permiten únicamente cubriendo el antejardín de acceso a las edificaciones, y su altura
mínima sobre el nivel del andén en zonas comerciales e industriales será como mínimo tres
metros con cincuenta (3.50 m), Hasta un setenta y cinco por ciento (75%) del ancho del andén,
con un máximo de dos metros con cincuenta centímetros (2.50 m) y su construcción en
voladizo, de manera que forme parte de la edificación sin soportes verticales y sin avisos de

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 142

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

publicidad.

6.4.7.2. Tapasoles
No se permiten cubriendo el andén, ni sobre retiros laterales y de fondo o retiros a quebradas;
solo será posible su instalación sobre antejardín y podrán cubrir el cincuenta 50% del
antejardín sin sobrepasar los dos metros (2.00m), luego de dejar lo correspondiente al andén.
La altura mínima a la cual deben colocarse es dos metros con cincuenta centímetros (2.50 m)
con relación al nivel del piso.

Las marquesinas no podrán tener soportes verticales, ni podrán ser utilizados como balcón o
terraza en su parte superior; no tendrán acceso de las edificaciones. Las marquesinas,
tapasoles o similares no podrán utilizarse para soportar avisos o mercancías, ni tendrán
elemento alguno que impida la libre circulación o la transparencia sobre la zona que llegue a
adecuarse con cubierta. Por consiguiente, no se admitirán desniveles, rampas o gradas ni
cerramientos laterales o frontales, ya sea en construcciones estables o desmontables incluyendo
vidrieras, cortinas, setos, etc., además el nivel del piso deberá quedar al mismo nivel del andén.

El área útil conformada como retiro adicional del edificio, después de dejar lo correspondiente al
antejardín y parques públicos propuestos, podrá utilizarse para la colocación de mesas y sillas
como una extensión del servicio prestado por los establecimientos abiertos al público asi como
también para exhibición de vehículos entre otros.

No se permitirá en dicho retiro de antejardín el funcionamiento de cocinas, parrillas,

calentadores, bares, mostradores, estanterías, refrigeradores, muebles fijos o cualquier
elemento similar a los antes enumerados, ni aparatos musicales o parlantes.

6.4.8. Construcción de andenes.

Toda construcción de obra nueva, adecuación, modificación o adición, para obtener el recibo de
la construcción, deberá construir y adecuar los andenes que le correspondan en toda la
extensión del frente de su lote cumpliendo con las especificaciones establecidas para su
construcción en el manual de diseño de los componentes de espacio público adoptado mediante
decreto municipal No. 1097 de 2002

6.4.9. Antejardines.

Los retiros definidos como antejardines, serán de carácter ornamental y de protección; por
consiguiente, no se podrá autorizar la ocupación con ningún elemento construido, tales como
rampas, escaleras, piscinas, sótano, semisótanos, etc. Ni como área de almacenamiento de
productos o mercancías.

El retiro de antejardín se debe integrar al andén público al mismo nivel, con tratamiento en piso
duro arborizado cumpliendo con las especificaciones establecidas para su construcción en el
manual de diseño de los componentes de espacio público, MEP adoptado mediante decreto
municipal No. 1097 de 2002 y los parámetros establecidos en el plano PPA- 012.

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 143

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6.4.10. Altura máxima de las edificaciones.

La altura mínima de primer piso no podrá ser inferior a 3.00m, entre piso acabado y techumbre,
en pisos superiores como distancia mínima vertical entre piso acabado y techumbre será de
2.50m.

La altura máxima de las edificaciones está determinada por la aplicación de los índices de
construcción, de ocupación y de las demás normas que les corresponden según su ubicación,
sin embargo si la edificación sobrepasa de los 20m, deberá contar con el respectivo visto bueno
de la aeronáutica civil dado que se encuentra el área de intervención del presente plan parcial
en la superficie horizontal del cono de aproximación del aeropuerto el cual permitirá una altura
máxima de 45.00m2, según decreto municipal No. 266 de 2006, para lo cual esta entidad
evaluará una mayor altura determinada dentro de la superficie horizontal del cono de
aproximación del aeropuerto.

No se contabilizarán como pisos:

a. Los sótanos y semisótanos que se destinen en forma total a parqueadero privado o

parqueadero de visitantes, los utilizados exclusivamente con instalaciones mecánicas,
escaleras y tanques de agua y los destinados totalmente a áreas libres comunes para
recreación.

b. Un nivel de mezanine siempre y cuando esté integrado al primer piso por medio de
vacíos y escaleras internas al local, no tenga destinación independiente y no supere el
setenta por ciento (70%) de su área.

c. Un nivel de mezanine, mansarda, buhardilla o ático, que se construya utilizando la

inclinación del techo donde la cubierta estará enrasada en la fachada a la altura máxima
permitida, efectuando la iluminación por aberturas en la cubierta, patios interiores o
retiros a linderos, pero no por fachada como piso adicional. Este nivel no podrá superar
el cincuenta por ciento (50%) del área del piso inferior y deberá estar integrado en
destinación al mismo.

Las áreas de mezanine y las de remate (mansarda, buhardilla, ático) se contabilizarán en

el índice de construcción, no así los niveles de parqueaderos, ubicados en sótanos y
semisótanos o en áreas previstas por la norma específicamente.

Las edificaciones cuya altura se encuentra entre 5 o más pisos, deberán cubrir con techo en
pendiente como mínimo el cincuenta por ciento (50%) del último nivel, el otro cincuenta por
ciento (50%), deberá ser cubierto en losa.

La altura libre en primeros pisos no podrá ser inferior a 3.50m, garantizando con ello la
permeabilidad y el manejo de espacios públicos en primeros pisos. Para los pisos superiores se
determinara una altura mínima entre piso acabado y techo con acabados de 2.50m como
mínimo, al igual que los sótanos y semisótanos destinados a bodegaje y parqueaderos.

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 144

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6.4.11. Amoblamiento urbano.

La instalación de elementos de amoblamiento urbano, sólo podrá efectuarse cuando hayan sido
autorizados por el Departamento Administrativo de Planeacion y sus respectivas dependencias.

6.4.12. Accesibilidad a los limitados físicos.

En todo proyecto de construcción de cualquier edificación que haya de destinarse a la

prestación de un servicio directo al público, a cualquiera de las actividades comerciales o al uso
social recreativo, y clasificados más adelante, para la expedición de la licencia de construcción,
deberá indicarse en los planos la forma en que habrán de tratarse las aceras inmediatamente
anexas a la edificación prevista, las puertas de acceso, rampas, circulaciones internas y
ascensores de forma tal que permitan la fácil circulación e ingreso de los limitados físicos, según
las especificaciones a que alude la Resolución 14861 de 1985 del Ministerio de Salud.

Asimismo, el proyecto correspondiente deberá prever las áreas que habrán de destinarse para la
adecuación de parqueadero, baño público y cabina telefónica para los minusválidos, así como
área para el estacionamiento de sillas o elementos similares. Las instalaciones destinadas al uso
de teatros, salas de cine y actividades de concentración pública similares deberán contemplar
sitios aptos para la ubicación de los limitados físicos.

La normativa consagrada en el presente decreto no exonera el cumplimiento de los trámites y

procedimientos consignados en disposiciones nacionales, especialmente los relacionados con la
demarcación de la superficie limitadora de obstáculos al aeropuerto Olaya Herrera, con respecto
a las alturas según la definición de elevaciones para el cumplimiento de normas de seguridad de
la aeronáutica civil según el decreto 266 de 2006, que se debe tramitar ante esta entidad y
aquellos consignados en el decreto 564 de 2006, referente a las licencias de urbanismo y
construcción y las normas que lo adicionen, complementen o sustituyan.

6.5. Desarrollos transitorios y áreas de manejo especial

Dentro del plan parcial se definen algunas normas para sus desarrollos, sin embargo esto no
quiere decir que se congele el sector para los inmuebles identificados dentro de las áreas de
manejo especial, sin embargo por tratarse de una edificación de equipamiento de ciudad, la
sede administrativa del Seguro Social, deberá solicitar las respectivas normas para adecuaciones
y ampliaciones ante el Departamento Administrativo de Planeacion para un futuro desarrollo o
adecuación de esta.

6.5.1. Adecuaciones, modificaciones, ampliaciones y actos de reconocimiento.

Cualquier edificación existente dentro del área de intervención de este plan parcial no puede ser
reformada No se pueden desarrollar licencias de construcción en la modalidad de adecuación,
ampliación, actos de reconocimiento, solo se podrá permitir modificaciones sin incrementar área
y sin generar nuevas destinaciones, además deberá cumplir con lo previsto en el decreto
nacional 564 de 2006, el cual reglamenta las licencias de urbanismo y construcción para todo

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 145

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

desarrollo. Se entiende por refacciones locativas las mejoras encaminadas a las reparaciones de
las instalaciones existentes, las cuales según articulo 10 del decreto 564/06, no conlleven a
modificar la estructura n la espacialidad, solo permitan reemplazar materiales o acabados o
adecuar instalaciones técnicas existentes.

6.6. Índices y aprovechamientos del Plan Parcial Villa Carlota

Al extraer de los estudios de títulos y las fichas catastrales las áreas de los lotes se encuentran
las áreas brutas de cada predio objeto del plan que sumadas conforman el área bruta del plan
parcial, estas áreas menos las vías proyectadas y las existentes y los espacios públicos
existentes dando como resultado el Área Neta, la cual sirve para calcular los correspondientes
índices que determinan los aprovechamientos y las obligaciones urbanísticas las cuales van en
forma directamente proporcional a estas áreas de acuerdo a unos derechos iniciales calculados
al inicio de este documento. A continuación se definen los aprovechamientos y las obligaciones
en el caso que los propietarios del plan cedan gratuitamente las tierras para el desarrollo de las
vías

Cuadro 44 – Cuadro de índices y aprovechamientos por Unidad de actuación

urbanística

M2 a
IC AREA IC AREA
UAU AREA UTIL construir
AREA NETA NETA UTIL
por U.A.U

1 15.464 11.004 4,9 6,9 71.102

2 11.159 11.159 4,6 4,6 56.540
3 10.332 7.663 4,3 5,9 44.819
4 9.479 7.422 3,2 4 30.048
5 12.109 9.676 3,3 4,2 40.794
6 13.184 8.297 3,3 5,3 43.604
71.727 55.221 4 5,2 286.907

Cuadro 45 – Cuadro de cesiones y obligaciones urbanísticas por Unidad de actuación

urbanística

Unidades Suelo Adec. Suelo

Adec. vías Comp.
de zonas Suelo vías zonas Adec. vías Equipamiento
peatonales vía/puente
actuación verdes y ep verdes
1 4.460 12330,61 4.460 8769 691,61 - -
2 0 7652 0 5962 665
3 2.668 5570,87 2.668 3935,52 451,72 413 1.229,00
4 2.057 1487,93 2.057 3616,77 467,31 600
5 2.433 2563,24 2.433 4349,42 1103,18 1.024
6 4.887 2921,12 4.887 4249,69 1138,23 166
16.505,00 32.525,77 16.505,00 30.882,40 3852,05 2.868,00 1.229,00

Dentro de cada una de las Unidades de actuación urbanística se puede ver como algunas
asumen en primer piso las cargas de los parques a ceder, y que asi se compensen con las

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 146

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

demás unidades estas siempre tendrán sobre el área útil un mayor índice de construcción, por lo
tanto estas áreas a ceder calculadas en el anterior cuadro corresponden a la propuesta
planteada de ocupación por el presente plan parcial, también es importante anotar que se parte
de un índice de construcción de 4.0 sobre el área neta, que al devolver la operación, es decir, al
dividir el área construible total de cada unidad de gestión por su área ocupable real en primer
piso, se esta calculando el verdadero índice sobre área útil del predio que en promedio del plan
parcial es de 5.2

OCUPACION DEL ESPACIO PRIVADO DEL PLAN PARCIAL - 147

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7
SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA Y
ESQUEMA DE REPARTO DE CARGAS Y
BENEFICIOS
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 SECTOR ARGOS II

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 148

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7. SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA Y ESQUEMA DE REPARTO DE CARGAS Y

BENEFICIOS

7.1. Simulación Urbanístico – Financiera

7.1.1. Introducción.

La simulación urbanístico financiera define la viabilidad económica de la presente propuesta

urbanística, y viabiliza su desarrollo en el tiempo lo cual permite llevar a cabo el desarrollo
mediante las unidades de gestión, teniendo en cuenta asumir las cargas que cada unidad de
gestión le corresponden, asi como determinar la factibilidad económica y comercial de los usos
propuestos de manera que le permita a los propietarios de los terrenos tomar las decisiones
sobre el desarrollo de sus propiedades; en primer lugar se presentará la simulación tanto
general del plan parcial y posteriormente el sistema de reparto de cargas y beneficios que
establece el equilibrio necesario para hacer viable la operación urbanística de tal forma que cada
unidad se encuentre compensada de acuerdo a unos derechos iniciales tanto en cargas como en
los beneficios, este reparto se define en el numeral 7.2 y su forma de implementarlo una vez se
vaya a ejecutar el plan se define en el capitulo 8, en las estrategias de gestion de suelo del plan
parcial.

Este capitulo correspondiente a la simulación urbanística financiera parte del avalúo de los
terrenos que comprenden el área de planificación del Plan parcial para encontrar el valor del
suelo actual, con el fin de calcular la plusvalía y tener parámetros claros en su desarrollo para el
valor del suelo útil por metro cuadrado, también se debe tener en cuenta para las propuestas de
redesarrollo, la valoración de costos de urbanismo, de construcción y los correspondientes
valores de los costos indirectos correspondientes a los costos de construcción, en los términos y
estándares que se aprecian en el mercado actual, para confrontarlo con las posibles ventas de
todo el metraje autorizado, en forma de una simulación estática.

7.1.2. Metodología.

La metodología define los siguientes aspectos como base para un escenario adecuado de
sustentación de la simulación urbanístico financiera:

• Definición del costo de la tierra para cada unidad de gestión.

• Asignación de usos para determinar las áreas, costos y precios de venta propuestos para
cada unidad de gestión.
• Definición de valores a aplicar en las variables del modelo, definición de densidades y
política de parqueaderos para cada uso
• Estados de resultados finales calculados con precios promedios.

Por lo anterior el objetivo de este capitulo es demostrar la factibilidad económica de lo

propuesto dentro del plan parcial , así como la forma de compensar en el tiempo las cargas
derivadas de su aporte a la conformación del espacio público. Como objetivos particulares se
mencionan los pasos que se han seguido en la elaboración del trabajo son los siguientes:

• Evaluar la capacidad del PLAN PARCIAL para el cumplimiento de sus propias cargas.

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 149

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

• Evaluar la factibilidad comercial de los usos propuestos.

• Arrojar datos que permitan estimar el tiempo de desarrollo del plan.
• Dotar a los propietarios de los terrenos, con un instrumento de análisis de reparto que les
permita planear el desarrollo futuro de sus propiedades.
• Facilitar el diseño de los mecanismos de gestión del plan.

Dadas las necesidades de este trabajo, el modelo utilizado tiene como cifra de resultado el valor
generado para el pago del recurso tierra; pero se compara con un análisis que define como
resultado la utilidad, y dentro del comportamiento de las variables se define una cifra de utilidad
que permanece constante, dicha utilidad ha sido definida en un 5% sobre el valor de las ventas
por lo cual ha demostrado ser muy rentable en términos de beneficios como se ilustra en los
cuadros 53 a 58.

Para la estimación de otros componentes de los costos se han tomado los siguientes valores:

• Honorarios 10% sobre el valor de las ventas.

• Gastos Generales 6% sobre el valor de las ventas.
• Gerencia de Ventas 5% sobre el valor de las ventas.
• Costo financieras 3% sobre el valor de las ventas.

Para la elaboración del presente estudio se ha construido un modelo de simulación de

factibilidad económica en términos del valor actual del suelo. El modelo simula el resultado del
desarrollo de cada unidad de gestión, de acuerdo a un modelo de ocupación del suelo, y luego
agrega los resultados, para así estimar las cifras totales de un posible desarrollo, en términos de
un valor actual.

Costo de la tierra:

Todos los valores han sido tomados de datos reales constatados en documentos de tenencia
de la tierra, de avalúos comerciales del lugar, bastante activada por la aprobación del los
planes parciales de Argos I y la gran manzana de Simesa y por la actividad inmobiliaria de los
últimos años.

Se da comienzo a este análisis con la valoración de los terrenos que serían sometidos a la
renovación e intervención para su desarrollo, es decir, que hacen parte de las unidades de
gestión, valorando el lote, más no las construcciones existentes ubicadas actualmente en este
polígono, pues se ha considerado que por el estado y poca proyección no vale la pena entrar
a valorar edificaciones viejas y de desarrollo incierto y mas bien proyectar valores de obras
futuras y enmarcadas en planes de desarrollo como el presente.

Se ha estimado en $ 480.000 pesos el metro cuadrado de lote (el valor se ha incrementado

recientemente por la aprobación de los planes vecinos y la dinámica del sector edificador en
Medellín), precio a la fecha sin la aprobación del plan, consideramos que el anterior valor se
puede incrementar en un 65% una vez reciba los beneficios de estar cobijados bajo el plan
parcial.

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 150

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Con los costos de la tierra no se ha querido especular, pues es muy sensible en este lugar
que proyecta un gran y decisivo desarrollo, pero se ha tenido datos reales de adquisición de
tierra para redesarrollo a más de un millón de pesos el metro cuadrado.

Cuadro 46 – Proyección del costo de los lotes según catastro

AVALUO
AVALUO CATASTRAL
N° PROPIETARIO/USO DIRECCION PROMEDIO
LOTES $
LOTE $

1 INSTITUTO DE SEGUROS APOYO ADM Cl 14 48-32 855.641.270 264.986

2 LEASING DE SURAMERICANA CIA DE FIN. Cl 14 48-98 678.455.144 259.745
3 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS Cr 48 14-135 1.829.468,830 240,735
4 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS Cr 49 Cl 14 297.224.855 291.863
5 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS Cr 49 Cl 14 277.422.180 274.910
6 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS Cr 49 Cl 14 279.853.185 274.805
7 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS Cr 49 Cl 14 272.005.439 264.666
8 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS Cr 49 Cl 14 273.663.353 289.987
9 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS Cr 49 Cl 14 259.439.261 257.089
10 FEDERACION NACIONAL DE CAFETEROS Cr 49 Cl 14 258.987.960 252.000
11 INMOBILIARIA J Y L S.A. Cr 48 14-77 233.100.000 252.000
12 VALENCIA HENAO Y CIA CC Cr 48 14-49 363.052.000 259.138
14 SERNA AGUIRRE ANA MARIA Cr 48 16-005 1.266.867.000 269.317
15 CHAID NEME Y HERMANOS S.C. Cr 48 24-31 998.644.000 260.743
16 ESSO COLOMBIANA LIMITED Cr 48 16A-35 1.798.707.000 279.216
17 VELEZ DE A. CECILIA Cr 48 17-49 2.976.669.000 263.585
18 SERVIENTREGA S.A. Cr 48 18-29 4.338.899.000 261.979
19 GRUPO AGENCIAUTO Cr 48 20-77 001 1.769.149.122 260.098
20 AUTOAMERICANA S.A Cr 48 20-77 002 503.192.941 257.583
21 INDUSTRIAS URIBE MORENO LTDA Cr 48 20-77 003 563.721.376 240.836
22 AGENCIA DE AUTOMOVILES S.A. Cr 48 20-77 004 401.116.831 258.517
23 NEME ARANGO HARES NAYIB ESTEBAN Cr 48 20-77 005 1.510.806.607 243.184
24 NEME ARANGO HARES NAYIB ESTEBAN Cr 48 17-24 1.850.285.000 201.600
25 NEME ARANGO HARES NAYIB ESTEBAN Cr 48 Cl17 0009 690.421.000 233.566
26 NEME ARANGO HARES NAYIB ESTEBAN Cr 48 Cl18 0010 779.740.000 264.050
27 NEME ARANGO HARES NAYIB ESTEBAN Cr 48 Cl18 0010 762.048.642 264.050
28 NEME ARANGO HARES NAYIB ESTEBAN Cr 48 20-203 701.988.000 241.233
29 AVINAL S.A. Cr 48 20-237 699.916.000 243.873

LEASING SURAMERICANA CIA DE FIN..

30 Cr 49 20-244 1.213.796.000 271.543
LEASING COLOMBIA S.A.

26.876.641.636 238.406

Según esta tabla la diferencia histórica catastral a comercial es del 50% aproximadamente,
por lo tanto el costo ponderado comercial es de $238.406.00/m2 x 50% : 357.6094/ m2.

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 151

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El cálculo anterior se ha hecho con información actualizada de la oficina de catastro

municipal al mes de marzo de 2006 y se ha aplicado un porcentaje de incremento, que
según la Lonja de propiedad raíz de la ciudad se considera como la más corriente y normal
para calcular la base comercial de un predio urbano en Medellín, dado que el metro
cuadrado de suelo en el plan parcial de Argos 1, fue tomado como base $400.000 pesos y
el plan parcial de la Gran Manzana de Simesa tomo como base $480.000 pesos, para este
caso se tomara un promedio que coincide con el valor sugerido por la Lonja Propiedad Raíz
de $ 420.000, consideramos que este valor ha seguido ascendiendo sobre el año en curso
y a la fecha un promedio del valor de la tierra es del orden de $480.000.

En los últimos meses se han dado transacciones importantes en sectores aledaños al

polígono objeto del plan, estas transacciones inmobiliarias se diferencian del área de
intervención por no estar sometidas a la reglamentación de un plan parcial para su
desarrollo, se dan dos ejemplos claros:

• La empresa TCC, Compra bodega aledaña a sus actuales instalaciones en la

avenida los industriales posterior a la nueva edificación de Suramericana Clínica
donde se registro un valor promedio de venta de $ 930.000 m2, para demoler y
construir allí bodegas para su actividad.
• La empresa Invocar S.A. adquirió un viejo edificio para la construcción de su sede
operativa en Medellín en inmediaciones de la calle 30 con la carrera 46, cerca de
las antiguas instalaciones de Pintuco.

Datos suministrados por la Lonja Propiedad Raíz, a través de varios avaluadores con gran
experiencia en la ciudad.

Costo de la infraestructura:

Para la cuantificación de los costos de urbanización, se ha asumido el aporte que todos los
desarrollos deben hacer para la construcción de parques, vías, zonas verdes y la construcción
del equipamiento público en cada una de las unidades de gestión, como también los costos
sugeridos para el puente peatonal que se pretende desarrollar por iniciativa del Municipio de
Medellín, pero que algunos de los recursos por la compensación de las vías a desafectar estarían
por cuenta de los diferentes propietarios de los predios.

Se han considerado valores comerciales de las obras de infraestructura en condiciones

especificadas por el manual de amoblamiento urbano que rige para el municipio de Medellín,
estos valores explicados a continuación corresponden a los costos directos de obra y en ningún
caso tienen una connotación comercial, para tal caso tenemos:

• Vías con servicios, 260.000 $ m2, lo que corresponde a las demoliciones necesarias,
estructura de la vía, las redes básicas de acueductos y alcantarillados, red de distribución
eléctrica, acometidas, canalización de red alta potencia de energía, señalización y
bordillos de delimitación.
• Andenes, 112.250 $ m2 lo que corresponde a las demoliciones necesarias, estructura de
concreto y entresuelo, redes de servicios básicos enterradas, tanto privadas como de
servicios públicos domiciliarios, señalización y ciclorutas en los puntos propuestos

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 152

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

• Separadores entre vías, 55.000 $ m2 lo que corresponde a las demoliciones necesarias,

llenos de nivelación, bordillos de concreto que los confinan, grama y arborización.
• Zonas verdes, 30.000 $ m2 lo que corresponde a las demoliciones necesarias, llenos de
nivelación, grama y arborización.
• Equipamiento urbano, 700.000 $ m2 lo que corresponde a las demoliciones necesarias,
estructuras, obras negras, obras grises, redes de servicios y acabados para edificios de
servicios, uso comunales y de características de buena construcción.
• La infraestructura del puente que se pretende financiar con la compensación de áreas
para espacio publico a causa de la desafectación de las vías de la calle 18 y calle 16ª, a
que se refiere el ítem de vías a compensar en el capitulo seis, de ocupación del espacio
publico, se valora en el siguiente cuadro a todo costo, con precios actualizados de hoy
por $ 2.667.432.00 m2.
Este valor que se genera por el pago de estas cesiones, que buscan ser compensadas
deberán destinarse a la construcción del puente peatonal planteado desde el plan parcial
de la gran manzana de Simesa, el cual tiene un valor de $ 426.351.820.00 pesos, el cual
posee una longitud de 195.00ml, pensado de un ancho de carril peatonal de 2.0m libres
con cuatro apoyos en los separadores de las vías, como es el caso de los puentes
peatonales del sistema de transporte masivo Metro.

Cuadro 47 - Análisis de costos de construcción de las cargas

COSTO ZONAS VERDES

ÍTEM UNIDAD CANTIDAD PRECIO SUBTOTAL
Desmonte M2. 1 5000 5.000
Bordillos contención ML 0,2 30.000 6.000
Lleno nivelación M3. 0,25 20.000 5.000
Grama-jardín. M2. 1 14.000 14.000
COSTO TOTAL UNITARIO M2 30.000

COSTO VÍA URBANIZADA

ÍTEM UNIDAD CANTIDAD PRECIO SUBTOTAL
Desmonte M2. 1 5000 5.000
as
Redes 2 de servicios M2. 1 55.000 55.000
Red 1a de servicios M2. 1 120.000 120.000
Pavimento M2. 1 60.000 60.000
Señalización M2. 1 5.000 5.000
Iluminación M2. 1 15.000 15.000
COSTO TOTAL UNITARIO M2 260.000

COSTO ZONAS EQUIPAMENTO

ÍTEM UNIDAD CANTIDAD PRECIO SUBTOTAL
Desmonte M2. 1 5000 5.000
Piso duro M2. 0,2 65.000 13.000
Edificio 1 piso M2. 0,8 800.000 640.000

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 153

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COSTO TOTAL UNITARIO M2 658.000

ANÁLISIS DE COSTOS DE INFRAESTRUCTURA (PUENTE PEATONAL)

ITEM DESCRIPCION UN CANT. PRECIO VALOR $ VALOR $

Nº ITEMS UNITARIO PARCIAL CAPITULO

1,00 DEMOLICIONES Y DESMONTES 5.754.800

1,01 DEMOLICIÓN PISO DURO. M2. 60,0 12.580 754.800

1,02 RETIRO TUBERIAS SUBSUELO GL 1,0 2.500.000 2.500.000
1,03 DESMONTE REDES ELECTRICAS. GL 1,0 2.500.000 2.500.000

2,00 CIMENTACIÓN 105.649.060

2,01 EXCAVACIÓN Y ANILLADO PILAS M3. 135,0 178.860 24.146.100

CONCRETO REFORZADO 24 MPA.
2,02 M3. 122,0 515.680 62.912.960
PILAS
2,03 ACERO DE REFUERZO PILAS KG 6500,0 2.860 18.590.000

3,00 ESTRUCTURA DE SOPORTE 104.826.600

3,01 COLUMNAS CONCRETO 28 MPA. M3. 80,0 655.320 52.425.600

3
3,02 MENSULAS CONCRETO DOBLE BRAZO M. 20,0 796.800 15.936.000
3,03 ACERO DE REFUERZO KG 12750,0 2.860 36.465.000

4,00 ESTRUCTURA PEATONAL 187.657.600

4,01 PERFILERÍAS IPE KG 17500,0 5.860 102.550.000

4,02 STEEL DECK M2. 390,0 32.780 12.784.200
2
4,03 PASAMANOS CONCRETO M. 390,0 155.000 60.450.000
3
4,04 CONCRETO PISO M. 30,0 395.780 11.873.400

5,00 ESCALAS ACCESOS 22.463.760

5,01 ESTRUCTURAS GRADAS ACERO M2. 36,0 585.200 21.067.200

3
5,02 PELDAÑOS CONCRETO M. 2,0 465.780 931.560
5,03 ARBOLES Y JARDINERAS Un. 3,0 155.000 465.000

11,00 SUBTOTAL COSTO DIRECTO. $ 426.351.820

12,00 FACTOR A.I.U. PC 22,00 $ 93.797.400

13,00 COSTO TOTAL CONSTRUCCIÓN $ 520.149.220

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 154

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COSTO POR ML $ 2.667.432

COSTO POR M2 $ 1.333.716

Costo de la construcción:

Costos directos: corresponden al mercado de Medellín y a calidades de edificios propios de la

comuna 14 y a los estratos 5 y 6, por lo tanto de buena calidad. Por proyectos similares en
la zona del Poblado, se ha considerado un valor de 750.000 m2 costo directo de construcción,
para primeros pisos comerciales de excelentes acabados y de áreas entre los 100 y 200 m2.

Para los desarrollos en altura se ha considerado un costo de 800.000$ m2, por tratarse de
obras mas densas en su construcción y de mayores exigencias en lo constructivo.

Costos indirectos: corresponden a los convencionales de los proyectos comerciales y que

corresponden a un 31% sobre los costos directos, resumiéndolos así: honorarios 12%,
financieros 3%, gerencia y ventas 12%, lote ponderado 6.5 %.

Cuadro 48– Análisis de costos de construcción de los beneficios

Costos directos de
construcción y
Urbanismo.
Locales especializados 750.000 valor por metro²
Locales minoristas 750.000 valor por metro²
Oficinas 800.000 valor por metro²

En el siguiente cuadro se plantean las distintas fases de realización de una obra y sus
porcentajes correspondientes, esta información ha sido la recopilación de los diez (10)
últimos años de proyectos similares a los propuestos para este plan parcial, por lo tanto la
distribución obedece a índices históricos.

Cuadro 49 - Costos ponderados para la edificación comercial

COSTOS PONDERADOS PARA EDIFICACIÓN COMERCIAL

Fases $/m2 %
1 Preliminares 2.000 0,24
2 Movimiento de tierras 3.500 0,41
3 Cimentación 55.000 6,47
4 Estructura 200.000 23,53
5 Mamposterías 25.000 2,94
6 Cubiertas 16.000 1,88
7 Cielos 12.000 1,41
8 Instalación eléctrica 45.000 5,29

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 155

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9 Instalación Sanitaria 30.000 3,53

10 Puertas y ventanas 10.000 1,18
11 Revoques y enchapes 4.000 0,47
12 Bases y pisos 39.500 4,65
13 Pinturas 8.000 0,94
14 Aparatos sanitarios 5.000 0,59
15 Ascensores 20.000 2,35
16 Dotación 40.000 4,71
17 Gastos generales de obra 85.000 10
Costos construcción $/M2 600.000 70,59
18 Lote 55.000 6,47
19 Impuestos 10.000 1,18
20 Gerencia y ventas 100.000 11,76
21 Honorarios 60.000 7,06
22 Financieros 25.000 2,94
Costos total $/M2 850.000 100

Precios de venta:
Se han tomado valores promedio del mercado a principios del año 2006 y para la tipología de
locales comerciales planteados, dándole un precio preponderante a todas aquellas áreas de
primer piso con carácter de vitrina y luego unos precios menores en segundos pisos, bien
para comercio o servicios, para luego terminar en un precio menor para los desarrollos en
altura.

La información ha sido extractada y compilada de varias ofertas públicas realizadas en los

meses de febrero y marzo y publicadas en las revistas La Guía y Vitrina inmobiliaria, teniendo
presente el tamaño, tipología de construcción y ubicación en corredores comerciales
reconocidos de la ciudad de Medellín

Cuadro 50 – Comparativo de precios de inmuebles de referencia

PRECIOS DE INMUEBLES PROTOTIPO

UBICACIÓN/PROYECTO TIPO AREA PRECIO $/M2
Avenida 33/Ofix 33 Local comercial 185 830.000.000 4.486.486
Calle 8/Astorga Local comercial 25 110.000.000 4.400.000
Punto clave Local comercial 120 420.000.000 3.500.000
Centro comercial Miami Local comercial 50 350.000.000 7.000.000
precio ponderado local 380 1.710.000.000 4.500.000
Avenida 33/Ofix 33 Oficina 42 80.000.000 1.904.762
Forum/avenida poblado Oficina 50 100.000.000 2.000.000
Oviedo (ampliac) reventa Oficina 35 105.000.000 3.000.000
precio ponderado oficina 127 285.000.000 2.244.094

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 156

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Para los análisis de la simulación no se ha querido especular, tanto con el valor del suelo
como de las unidades inmobiliarias, ya que a raíz de la aprobación de los demás planes
parciales del sector, el mercado inmobiliario ha mostrado diferentes pensamientos, sin
embargo con la Lonja de Propiedad Raíz, se consulto el valor del suelo y hay cierta
incertidumbre con el cambio de norma que se esta aplicando basado en el nuevo Plan de
Ordenamiento Territorial y con tanta especulación por lo cual se han tomado valores para
esta simulación un poco más bajos para simular los precios de venta a precios actuales y
poder demostrar que los distintos desarrollos son rentables en cada uno de los lotes que
componen las unidades de gestión.

7.1.3. Combinación de usos.

El área total del área de intervención del plan parcial es de 146.399.73 metros², el área útil
es de 55.221.00 metros², donde finalmente se distribuirán los usos asignados en la
simulación parten de los centros comerciales y sus tipologías de locales comerciales aledaños no
queriendo cerrar la posibilidad de conservar o generar almacenes de gran formato en la zona
como es el caso de Homecenter y conservando la expectativa de algunos propietarios, la
alternativa busca que el diseño arquitectónico planteado para estas unidades de edificios tenga
en gran medida la posibilidad de modular las tipologías propuestas. Pero en este caso se
plantea unidades mínimas para los supuestos básicos para la simulación, los cuales son los
siguientes.

• Oficina Servicios: Unidades de oficina de 50 metros 2 como área mínima y edificios de

área de servicios área global.
• Locales para comercio especializado (Tipo 1): locales de 2 pisos, en las diferentes
Unidades de actuación urbanística en los primeros pisos del plan. Área unitaria y mínima
de 200 mts². Lo cual también permite comercio mayorista, almacenes de gran formato
en áreas superiores a esta y almacenes con venta de vehículos, maquinaria y equipo
localizados hacia el costado occidental hacia la avenida regional como vía rápida.
• Locales para comercio minorista (Tipo 2): Locales de un piso, ubicados en las diferentes
Unidades de actuación urbanística en los primeros pisos del plan. Área unitaria y mínima
de 100 mts². Para comercio especializado en menor escala, comercio minorista o
suntuario, localizados hacia el costado oriental, avenida de las vegas.
• Parqueaderos: Ubicadas en las áreas de los pisos inferiores: semisótanos y sótanos del
plan. Área unitaria de 25.00 mts² en promedio contando área privada y circulaciones.
No podrán ubicarse en áreas de primer piso.

Dentro de la simulación arquitectónica se han planteado diferentes categorías de comercio, el

especializado y el minorista que se han ubicado en toda la superficie en primeros pisos de los
terrenos del plan. Las oficinas en su mayoría se han ubicado en los pisos superiores de los
locales en referencia a los centros comerciales de Monterrey, el nuevo edificio de suramericana
con cuatro pisos de servicios y el Centro Comercial punto clave con los dos primeros pisos de
comercio. El área para espacios de almacenes de gran formato o para un centro comercial se
ha ubicado la esquina sur del área del plan donde actualmente se encuentra Homecenter.

En el anterior cuadro 44 de este capitulo, se puede ver la asignación de de cargas por unidad
como también el aprovechamiento traducido al índice de construcción sobre área neta y el uso a
cada Unidad de actuación urbanística en particular. El plan plantea la construcción de un

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 157

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

máximo de 44.160.00m² de comercio, de 242.730m2 de oficinas, agrupados en un máximo

potencial de 5.186.00 unidades inmobiliarias.

Cuadro 51 – Asignación de usos por Unidad de actuación urbanística

AREA
AREA AREA
COMERCIO AREA OFICINAS Total IC [AN]
VENDIBLE COMERCIO T2
T1
UAU 1 76.152 4.402 4.402 62.299 71.102 4,6
UAU 2 51.540 4.464 4.464 47.612 56.540 5,1
UAU 3 44.844 3.065 3.065 38.688 44.819 4,3
UAU 4 30.048 2.969 2.969 24.110 30.048 3,2
UAU 5 40.199 3.870 3.870 33.053 40.794 3,4
UAU 6 44.124 3.319 3.319 36.967 43.604 3,3
286.907 22.089 22.089 242.730 286.907 4,0

7.1.4. Supuestos Básicos de Operación del modelo.

El modelo de simulación ha partido de unos supuestos básicos de operación para el cálculo de

los beneficios representados en ventas, los cuales se pueden ver en el siguiente cuadro:

Cuadro 52– Criterios básicos para construir la simulación.

Factor /
Precio de Venta. mt². Observaciones.

$ por metro cuadrado de venta . Área

Locales especializados 3.500.000 vendible.
$ por metro cuadrado de venta . Área
Locales minoristas. 4.000.000 vendible.
$ por metro cuadrado de venta . Área
Oficinas. 2.000.000 vendible.

Política de
Parqueaderos.
Privados. Públicos.
Locales especializados 1/100 1/100
Locales minoristas 1/100 1/100
Oficinas. 1/200 1/200

Áreas de Puntos fijos.

Locales especializados 1,20 Factor por cada metro² de venta.
Locales minoristas 1,20 Factor por cada metro² de venta.
Oficinas. 1,20 Factor por cada metro² de venta.

Costos directos de
construcción y
Urbanismo.

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 158

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Locales especializados 750.000 valor por metro²

Locales minoristas 750.000 valor por metro²
Oficinas 800.000 valor por metro²

En la parte intermedia del cuadro se muestra la política de parqueaderos, la que a su vez servirá
de base para la normatividad derivada de este plan. En principio en la simulación se han
ubicado todos estos parqueaderos en sótanos con un límite de dos niveles por cada unidad de
gestión, salvo algunas excepciones. Los parqueaderos así estimados caben dentro del área útil
del lote, partiendo de un supuesto de 20.00 metros ², por cada celda de parqueo. Se ha
considerado este un criterio conservador que tiende a garantizar la cabida de las unidades de
parqueo propuesto.

En el anterior cuadro puede verse el factor de punto fijo de cada tipo de uso. Dicho factor ha
sido aplicado en cada una de las unidades de gestión. Finalmente el cuadro muestra los valores
de costo directo de construcción, el cual ha sido ajustado con respecto al estudio anterior.

7.1.5. Resumen de los resultados de la simulación.

En el cuadro siguiente (resumen de resultados de la simulación por unidad de gestión) puede

apreciarse el resultado de la simulación de desarrollo urbanístico por cada unidad y en forma
total. Finalmente los porcentajes que se observan en los cuadros de resultados están
equilibrados, de acuerdo al peso ponderado que tiene cada componente de costo dentro del
volumen total de ventas. Ver Anexo VII, Soporte de la simulación urbanístico financiera.

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 159

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 53– Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística 1

ANALISIS ESTATICO
PLAN PARCIAL BARRIO VILLA CARLOTA

Unidad de Actuación 1

1. Cuadro de áreas generales 2. Cuadro de costos y ventas

Áreas del lote. 27.794,43 CDC / m² 766.666,67

área neta normas 15.463,82 Urbanismo /m² 30.000,00
Área útil. 11.003,79 Honorarios. 0,10
v/r metro 450.000,00 G. generales 0,06
Área de cesión vías 12.330,61 G. de ventas 0,05
Porcentaje de cesión z verdes 0,29 C. Financieros 0,03
Área de cesión pública. 4.460,03 CDC parqueadero / m² sótano 300.000,00
Valor lote cesión 2.007.013.500,00 c/m² equipamiento 700.000,00
promedio CDC. 722.641,51
Área Construir según norma 71.101,76 Precio de venta.
Índice de const. 4,60 Promedio venta / mt². 1.969.047,77
Área promedio venta 56,07 Precio de venta parq. 10.000.000,00
No. Und Tipo 1 22,01 Precio de venta / local T1 700.000.000,00
No. Und Tipo 2 44,02 Precio de venta / local T2 400.000.000,00
No. Und Oficinas 1.245,97 Precio de venta / Oficina 100.000.000,00
factor ptos f. 1,20 Utilidad deseada s/ ventas. 0,05
Área construcción por unidad 146,52 Análisis de parqueaderos.
Área a construir 85.322,11 Parq. Privado /local 100,00 355,51
UDS / hra. 456,20 parq. Visitantes/local 100,00 355,51
Área de construcción Total parqueaderos 711
Cálculo ocupación máx. 11.003,79 Área unidad parqueadero 25,00 711,02
Índice construcción A.U. 6,46 área ocupación parqueadero 17.775,44 1,62
No. Pisos máximos 8 Parqueo sótano. 356 8.887,72
Total unidades. 1.267,98 parqueo superficie 356 8.887,72
Ocupación primer piso en m2 8.803,03 Parqueo sótano. 8.887,72
% Índice de ocupación 0,57 Niveles de parqueadero. 2
Índice base sobre A.N. 4,60 área construida por nivel 8.887,72 0,81

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 160

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 54– Cuadro de calculo de costos y ventas de la Unidad de actuación

urbanística 1

3. Calculo de costos y ventas

Unidades a Construir. Promedio costo construcción.

Tipo de unidades. costo unitario AC total costo Total AC AC norma Ventas totales.
locales Tipo 1 750.000 5.282 3.961.364.400 15.405.306.000
Locales Tipo 2 750.000 5.282 3.961.364.400 17.606.064.000
Oficinas. 800.000 74.758 59.806.776.713 124.597.451.484
Totales 766.667 85.322 67.729.505.513 71.102 140.002.757.484
Unidades a Construir.
Número de
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Área construida Factor PF. área const. total
locales Tipo 1 22 200 4.401,52 1,20 5.281,82
Locales Tipo 2 44 100 4.401,52 1,20 5.281,82
Oficinas. 1.246 50 62.298,73 1,20 74.758,47
Totales 1.268 71.101,76 85.322,11

Parqueaderos a
construir.
Distribución de
Unidades UPP/local UPV/local Parqueo P Parqueo V Totales
locales Tipo 1 100 100 44 44 88
Locales Tipo 2 100 100 44 44 88
Oficinas. 200 200 311 311 623
Totales 356 356 711

Ventas.
Número de
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Áreas de Ventas Vlr/m² Venta por unidad
locales 22 200 4.402 3.500.000 700.000.000
locales 44 100 4.402 4.000.000 400.000.000
Oficinas. 1.246 50 62.299 2.000.000 100.000.000
Totales 1.268 71.102 1.969.048

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 161

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 55– Cuadro de análisis del lote como resultado Unidad de actuación
urbanística 1

4. Análisis de lote como Resultado

unidades precio unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 22 700.000.000 15.405.306.000 9%
Locales tipo 2 44 400.000.000 17.606.064.000 10%
Oficinas 1.246 100.000.000 124.597.451.484 77%
Parqueaderos. 711 10.000.000 7.110.175.774 4%

Total Ventas. 164.718.997.259 100%

Costos.
Costo Urbanismo 27.794 30.000 833.832.900 0,51%
CDC
Costo Local. 85.322 766.667 65.413.617.123 40%
Costo oficinas
Costo parqueo 8.888 300.000 2.666.315.915 2%
Sub-total CDC. 94.210 722.642 68.079.933.038 41%
Sub- Total obras. 68.913.765.938 42%

Costo Honorarios. 16.471.899.726 10%

Gerencia y Ventas 18.119.089.698 11%
Costo Financiero. 4.941.569.918 3%

Sub- total Indirectos 39.532.559.342 24%

Sub-total directos + Indirectos 108.446.325.280 66%
Excedente lote y utilidades. 56.272.671.978 34%
Utilidades 8.235.949.863 5%
Remanente Para lote. 48.036.722.115 29%
Equipamiento 711 700.000 497.712.304 0,3%
Cesión POT 4.460 450.000 2.007.013.500 1,2%
Resultados del lote.

Valor del lote. 45.531.996.311 28%

Metros ² 27.794
v/r por metro²/lote 1.638.170

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 162

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 56– Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la Unidad de

actuación urbanística 1

5. Análisis de la utilidad como resultado

unidades v/r unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 22 700.000.000 15.405.306.000 8,72%
Locales tipo 2 44 400.000.000 17.606.064.000 9,97%
Oficinas 1.246 100.000.000 124.597.451.484 76,97%
Parqueaderos. 711 10.000.000 7.110.175.774 4,35%

Total ventas. 164.718.997.259 100,00%

Costos.
Lote 27.794 450.000 12.507.493.500 7,11%
Cesión POT 4.460 450.000 2.007.013.500 0,00%

C. Urbanismo. 27.794 30.000 833.832.900 0,47%

C.D.C. 68.577.645.342 41,92%

Costo oficnas y locales 85.322 766.667 65.413.617.123 39,99%
parqueaderos. 8.888 300.000 2.666.315.915 1,63%
Equipamiento 711 700.000 497.712.304 0,30%
Sub-total obras. 69.411.478.242 42,40%

Costo Honorarios 16.471.899.726 10,00%

Gerencia y Ventas 18.119.089.698 11,00%
Costo Financiero. 4.941.569.918 3,00%

Sub- total Indirectos. 39.532.559.342 24,00%

Sub-total directos + Indirectos 123.458.544.584 73,51%

Utilidad. 41.260.452.674 26,49%

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 163

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 57– Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística 2

ANALISIS ESTATICO
PLAN PARCIAL BARRIO VILLA CARLOTA

Unidad de Actuación 2

1. Cuadro de áreas generales 2. Cuadro de costos y ventas

Áreas del lote. 18.811,31 CDC / m² 766.666,67

área neta normas 11.159,31 Urbanismo /m² 30.000,00
Área útil. 11.159,31 Honorarios. 0,10
v/r metro 450.000,00 G. generales 0,06
Área de cesión vías 7.652,00 G. de ventas 0,05
Porcentaje de cesión z verdes 0,00 C. Financieros 0,03
Área de cesión pública. 0,00 CDC parq / m² sot. 300.000,00
Valor lote cesión 0,00 c/m² equipamiento 700.000,00
Promedio CDC. 722.641,51
Área Construir según norma 56.539,62 Precio de venta.
Índice de const. 5,07 Prom. vta / mt². 1.960.525,70
Área Prom. venta 58,02 Precio de venta parq. 10.000.000,00
No. Und Tipo 1 22,32 Precio de venta / local T1 700.000.000,00
No. Und Tipo 2 44,64 Precio de venta / local T2 400.000.000,00

No. Und Oficinas 952,24 Precio de venta / Oficina 100.000.000,00

factor ptos f. 1,20 Utilidad deseada s/ ventas. 0,05
Área construcción por ud. 149,97 Análisis de parqueaderos.
Área a construir 67.847,54 Parq. Priva /local 100,00 282,70
UDS / hra. 518,07 parq. Vis/local 100,00 282,70
Área de construcción Total parqueaderos 565
Cálculo ocupación máx. 11.159,31 Área unidad parq. 25,00 565,40
Índice construcción A.U. 5,07 Área ocupación parq. 14.134,90 1,27
No. Pisos máximos 6 Parqueo sótano. 283 7.067,45
Total unidades. 974,56 parqueo superficie 283 7.067,45
Ocupación primer piso en m2 8.927,45 Parqueo sótano. 7.067,45
% Índice de ocupación 0,80 Niveles de parqueadero. 2
Índice base sobre A.N. 5,07 área construida por nivel 7.067,45 0,63

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 164

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 58– Cuadro de calculo de costos y ventas de la Unidad de actuación

urbanística 2

3. Calculo de costos y ventas

Unidades a Construir. Promedio costo construcción.

Tipo de unidades. costo unitario AC total costo Total AC AC norma Ventas totales.
locales Tipo 1 750.000 5.356 4.017.351.600 15.623.034.000
Locales Tipo 2 750.000 5.356 4.017.351.600 17.854.896.000
Oficinas. 800.000 57.135 45.707.683.794 95.224.341.238
Totales 766.667 67.848 53.742.386.994 56.540 110.847.375.238
Unidades a Construir.
Tipo de unidades. Número de Uds. Área/und. Área construida Factor PF. área const. total
locales Tipo 1 22 200 4.463,72 1,20 5.356,47
Locales Tipo 2 45 100 4.463,72 1,20 5.356,47
Oficinas. 952 50 47.612,17 1,20 57.134,60
Totales 975 56.539,62 67.847,54

Parqueaderos a
construir.
Distribución de
Unidades UPP/local UPV/local Parqueo P Parqueo V Totales
locales Tipo 1 100 100 45 45 89
Locales Tipo 2 100 100 45 45 89
Oficinas. 200 200 238 238 476
Totales 283 283 565

Ventas.
Tipo de unidades. Número de Uds. Área/und. Áreas de Ventas Vlr/m² Venta por unidad
locales 22 200 4.464 3.500.000 700.000.000
locales 45 100 4.464 4.000.000 400.000.000
Oficinas. 952 50 47.612 2.000.000 100.000.000
Totales 975 56.540 1.960.526

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 165

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 59– Cuadro de análisis del lote como resultado de la Unidad de actuación
urbanística 2

4. Análisis de lote como Resultado

unidades precio unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 22 700.000.000 15.623.034.000 9%
Locales tipo 2 45 400.000.000 17.854.896.000 10%
Oficinas 952 100.000.000 95.224.341.238 77%
Parqueaderos. 565 10.000.000 5.653.961.862 4%

Total Ventas. 134.356.233.100 100%

Costos.
Costo Urbanismo 18.811 30.000 564.339.300 0,42%
CDC
Costo Locales. 67.848 766.667 52.016.449.130 39%
Costo oficinas
Costo parqueo 7.067 300.000 2.120.235.698 2%
Sub-total CDC. 74.915 722.642 54.136.684.828 40%
Sub- Total obras. 54.701.024.128 41%

Costo Honorarios. 13.435.623.310 10%

Gerencia y Ventas 14.779.185.641 11%
Costo Financiero. 4.030.686.993 3%

Sub- total Indirectos 32.245.495.944 24%

Sub-total directos + Indirectos 86.946.520.072 65%
Excedente lote y utilidades. 47.409.713.028 35%
Utilidades 6.717.811.655 5%
Remanente Para lote. 40.691.901.373 30%
Equipamiento 565 700.000 395.777.330 0,3%
Cesión POT 0 450.000 0 0,0%
Resultados del lote.

Valor del lote. 40.296.124.043 30%

Metros ² 18.811
v/r por metro²/lote 2.142.122

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 166

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 60– Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la Unidad de

actuación urbanística 2

5. Análisis de la utilidad como resultado

unidades v/r unit. Total. %
Ventas.
Locales tipo 1 22 700.000.000 15.623.034.000 8,72%
Locales tipo 2 45 400.000.000 17.854.896.000 9,97%
Oficinas 952 100.000.000 95.224.341.238 76,97%
Parqueaderos. 565 10.000.000 5.653.961.862 4,35%

Total ventas. 134.356.233.100 100,00%

Costos.
Lote 18.811 450.000 8.465.089.500 7,11%
Cesión POT 0 450.000 0 0,00%

C. Urbanismo. 18.811 30.000 564.339.300 0,47%

C.D.C. 54.532.462.158 41,92%

Costo oficnas y locales 67.848 766.667 52.016.449.130 39,99%
parqueaderos. 7.067 300.000 2.120.235.698 1,63%
Equipamiento 565 700.000 395.777.330 0,30%
Sub-total obras. 55.096.801.458 42,40%

Costo Honorarios 13.435.623.310 10,00%

Gerencia y Ventas 14.779.185.641 11,00%
Costo Financiero. 4.030.686.993 3,00%

Sub- total Indirectos. 32.245.495.944 24,00%

Sub-total directos + Indirectos 95.807.386.902 73,51%

Utilidad. 38.548.846.198 26,49%

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 167

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 61– Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística 3

ANALISIS ESTATICO
PLAN PARCIAL BARRIO VILLA CARLOTA

Unidad de Actuación 3

1. Cuadro de áreas generales 2. Cuadro de costos y ventas

Áreas del lote. 16.367,51 CDC / m² 766.666,67

área neta normas 10.331,76 Urbanismo /m² 30.000,00
Área útil. 7.663,27 Honorarios. 0,10
v/r metro 450.000,00 G. generales 0,06
Área de cesión vías 6.035,75 G. de ventas 0,05
Porcentaje de cesión z verdes 0,26 C. Financieros 0,03
Área de cesión pública. 2.668,49 CDC parq / m² sot. 300.000,00
Valor lote cesión 1.200.820.500,00 c/m² equipamiento 700.000,00
Promedio CDC. 722.641,51
Área Construir según norma 44.819,04 Precio de venta.
Índice de const. 4,34 Prom. vta / mt². 1.965.803,51
Área Prom. venta 56,80 Precio de venta parq. 10.000.000,00
No. Und Tipo 1 15,33 Precio de venta / local T1 700.000.000,00
No. Und Tipo 2 30,65 Precio de venta / local T2 400.000.000,00

No. Und Oficinas 773,77 Precio de venta / Oficina 100.000.000,00

factor ptos f. 1,20 Utilidad deseada s/ ventas. 0,05
Área construcción por ud. 123,33 Análisis de parqueaderos.
Área a construir 53.782,85 Parq. Priv. /local 100,00 224,10
UDS / hra. 482,11 Parq. Vis/local 100,00 224,10
Área de construcción Total parqueaderos 448
Cálculo ocupación máx. 7.663,27 Área unidad parq. 25,00 448,19
Índice construcción A.U. 5,85 Área ocupación parq. 11.204,76 1,46
No. Pisos máximos 7 Parqueo sótano. 224 5.602,38
Total unidades. 789,10 parqueo superficie 224 5.602,38
Ocupación primer piso en m2 6.130,62 Parqueo sótano. 5.602,38
% Índice de ocupación 0,59 Niveles de parqueadero. 2
Índice base sobre A.N. 4,34 área construida por nivel 5.602,38 0,73

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 168

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 62– Cuadro de calculo de costos y ventas de la Unidad de actuación

urbanística 3

3. Calculo de costos y ventas

Unidades a Construir. Promedio costo construcción.

Tipo de unidades. costo unitario AC total costo Total AC AC norma Ventas totales.
locales Tipo 1 750.000 3.678 2.758.777.200 10.728.578.000
Locales Tipo 2 750.000 3.678 2.758.777.200 12.261.232.000
Oficinas. 800.000 46.426 37.140.891.380 77.376.857.043
Totales 766.667 53.783 42.658.445.780 44.819 88.105.435.043
Unidades a Construir.
Número de área const.
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Área construida Factor PF. total
locales Tipo 1 15 200 3.065,31 1,20 3.678,37
Locales Tipo 2 31 100 3.065,31 1,20 3.678,37
Oficinas. 774 50 38.688,43 1,20 46.426,11
Totales 789 44.819,04 53.782,85

Parqueaderos a
construir.
Distribución de
Unidades UPP/local UPV/local Parqueo P Parqueo V Totales
locales Tipo 1 100 100 31 31 61
Locales Tipo 2 100 100 31 31 61
Oficinas. 200 200 193 193 387
Totales 224 224 448

Ventas.
Número de Venta por
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Áreas de Ventas Vlr/m² unidad
locales 15 200 3.065 3.500.000 700.000.000
locales 31 100 3.065 4.000.000 400.000.000
Oficinas. 774 50 38.688 2.000.000 100.000.000
Totales 789 44.819 1.965.804

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 169

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 63– Cuadro de análisis de lote como resultado de la Unidad de actuación

urbanística 3

4. Análisis de lote como Resultado

Análisis lote como resultado.

unidades Precio unit. Total. %
Ventas.
Locales tipo 1 15 700.000.000 10.728.578.000 9%
Locales tipo 2 31 400.000.000 12.261.232.000 10%
Oficinas 774 100.000.000 77.376.857.043 77%
Parqueaderos. 448 10.000.000 4.481.904.452 4%

Total Ventas. 104.848.571.495 100%

Costos.
Costo Urbanismo 16.368 30.000 491.025.300 0,47%
CDC
Costo Local. 53.783 766.667 41.233.520.960 39%
Costo oficinas
Costo parqueo 5.602 300.000 1.680.714.170 2%
Sub-total CDC. 59.385 722.642 42.914.235.129 41%
Sub- Total obras. 43.405.260.429 41%

Costo Honorarios. 10.484.857.149 10%

Gerencia y Ventas 11.533.342.864 11%
Costo Financiero. 3.145.457.145 3%

Sub- total Indirectos 25.163.657.159 24%

Sub-total directos + Indirectos 68.568.917.588 65%
Excedente lote y utilidades. 36.279.653.907 35%
Utilidades 5.242.428.575 5%
Remanente Para lote. 31.037.225.332 30%
Equipamiento 448 700.000 313.733.312 0,3%
Cesión POT 2.668 450.000 1.200.820.500 1,1%
Resultados del lote.

Valor del lote. 29.522.671.520 28%

Metros ² 16.368
v/r por metro²/lote 1.803.736

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 170

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 64– Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la Unidad de

actuación urbanística 3

5. Análisis de la utilidad como resultado

unidades v/r unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 15 700.000.000 10.728.578.000 8,72%
Locales tipo 2 31 400.000.000 12.261.232.000 9,97%
Oficinas 774 100.000.000 77.376.857.043 76,97%
Parqueaderos. 448 10.000.000 4.481.904.452 4,35%

Total ventas. 104.848.571.495 100,00%

Costos.
Lote 16.368 450.000 7.365.379.500 7,11%
Cesión POT 2.668 450.000 1.200.820.500 0,00%

C. Urbanismo. 16.368 30.000 491.025.300 0,47%

CDC. 43.227.968.441 41,92%

Costo oficinas y locales 53.783 766.667 41.233.520.960 39,99%
Parqueaderos. 5.602 300.000 1.680.714.170 1,63%
Equipamiento 448 700.000 313.733.312 0,30%
Sub-total obras. 43.718.993.741 42,40%

Costo Honorarios 10.484.857.149 10,00%

Gerencia y Ventas 11.533.342.864 11,00%
Costo Financiero. 3.145.457.145 3,00%

Sub- total Indirectos. 25.163.657.159 24,00%

Sub-total directos + Indirectos 77.448.850.899 73,51%

Utilidad. 27.399.720.595 26,49%

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 171

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 65– Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística 4

ANALISIS ESTATICO
PLAN PARCIAL BARRIO VILLA CARLOTA

Unidad de Actuación 4

1. Cuadro de áreas generales 2. Cuadro de costos y ventas

Áreas del lote. 10.967,00 CDC / m² 766.666,67

área neta normas 9.479,07 Urbanismo /m² 30.000,00
Área útil. 7.422,38 Honorarios. 0,10
v/r metros 450.000,00 G. generales 0,06
Área de cesión vías 1.487,93 G. de ventas 0,05
Porcentaje de cesión z verdes 0,22 C. Financieros 0,03
Área de cesión pública. 2.056,69 CDC parq / m² sot. 300.000,00
Valor lote cesión 925.510.500,00 c/m² equipamiento 700.000,00
Promedio CDC. 722.641,51
Área Construir según norma 30.047,61 Precio de venta.
Índice de const. 3,17 Prom. vta / mt². 1.950.595,88
Área Prom. venta 60,45 Precio de venta parq. 10.000.000,00
No. Und Tipo 1 14,84 Precio de venta / local T1 700.000.000,00
No. Und Tipo 2 29,69 Precio de venta / local T2 400.000.000,00

No. Und Oficinas 482,19 Precio de venta / Oficina 100.000.000,00

factor ptos f. 1,20 Utilidad deseada s/ ventas. 0,05
Área construcción por ud. 125,99 Análisis de parqueaderos.
Área a construir 36.057,14 Parq. Priv. /local 100,00 150,24
UDS / hra. 453,21 Parq. Vis/local 100,00 150,24
Área de construcción Total parqueaderos 300
Cálculo ocupación máx. 7.422,38 Área unidad parq. 25,00 300,48
Índice construcción A.U. 4,05 Área ocupación parq. 7.511,90 1,01
No. Pisos máximos 5 Parqueo sótano. 150 3.755,95
Total unidades. 497,04 parqueo superficie 150 3.755,95
Ocupación primer piso en m2 5.937,90 Parqueo sótano. 3.755,95
% Índice de ocupación 0,63 Niveles de parqueadero. 2
Índice base sobre A.N. 3,17 área construida por nivel 3.755,95 0,51

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 172

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 66– Cuadro de calculo de costos y ventas de la Unidad de actuación

urbanística 4

3. Calculo de costos y ventas

Unidades a Construir. Promedio costo construcción.

Tipo de unidades. costo unitario AC total costo Total AC AC norma Ventas totales.
locales Tipo 1 750.000 3.563 2.672.056.800 10.391.332.000
Locales Tipo 2 750.000 3.563 2.672.056.800 11.875.808.000
Oficinas. 800.000 28.932 23.145.322.400 48.219.421.667
Totales 766.667 36.057 28.489.436.000 30.048 58.610.753.667
Unidades a Construir.
Número de
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Área construida Factor PF. área const. total
locales Tipo 1 15 200 2.968,95 1,20 3.562,74
Locales Tipo 2 30 100 2.968,95 1,20 3.562,74
Oficinas. 482 50 24.109,71 1,20 28.931,65
Totales 497 30.047,61 36.057,14

Parqueaderos a
construir.
Distribución de
Unidades UPP/local UPV/local Parqueo P Parqueo V Totales
locales Tipo 1 100 100 30 30 59
Locales Tipo 2 100 100 30 30 59
Oficinas. 200 200 121 121 241
Totales 150 150 300

Ventas.
Número de
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Áreas de Ventas Vlr/m² Venta por unidad
locales 15 200 2.969 3.500.000 700.000.000
locales 30 100 2.969 4.000.000 400.000.000
Oficinas. 482 50 24.110 2.000.000 100.000.000
Totales 497 30.048 1.950.596

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 173

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 67– Cuadro de análisis del lote como resultado de la Unidad de actuación
urbanística 4

4. Análisis de lote como Resultado

unidades precio unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 15 700.000.000 10.391.332.000 9%
Locales tipo 2 30 400.000.000 11.875.808.000 10%
Oficinas 482 100.000.000 48.219.421.667 77%
Parqueaderos. 300 10.000.000 3.004.761.483 4%

Total Ventas. 73.491.323.151 100%

Costos.
Costo Urbanismo 10.967 30.000 329.010.000 0,45%
CDC
Costo Locales. 36.057 766.667 27.643.805.647 38%
Costo oficinas
Costo parqueo 3.756 300.000 1.126.785.556 2%
Sub-total CDC. 39.813 722.642 28.770.591.203 39%
Sub- Total obras. 29.099.601.203 40%

Costo Honorarios. 7.349.132.315 10%

Gerencia y Ventas 8.084.045.547 11%
Costo Financiero. 2.204.739.695 3%

Sub- total Indirectos 17.637.917.556 24%

Sub-total directos + Indirectos 46.737.518.759 64%
Excedente lote y utilidades. 26.753.804.391 36%
Utilidades 3.674.566.158 5%
Remanente Para lote. 23.079.238.234 31%
Equipamiento 300 700.000 210.333.304 0,3%
Cesión POT 2.057 450.000 925.510.500 1,3%
Resultados del lote.

Valor del lote. 21.943.394.430 30%

Metros ² 10.967
v/r por metro²/lote 2.000.857

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 174

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 68– Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la Unidad de

actuación urbanística 4

5. Análisis de la utilidad como resultado

Análisis Utilidad como resultado.

unidades v/r unit. Total. %
Ventas.
Locales tipo 1 15 700.000.000 10.391.332.000 8,72%
Locales tipo 2 30 400.000.000 11.875.808.000 9,97%
Oficinas 482 100.000.000 48.219.421.667 76,97%
Parqueaderos. 300 10.000.000 3.004.761.483 4,35%

Total ventas. 73.491.323.151 100,00%

Costos.
Lote 10.967 450.000 4.935.150.000 7,11%
Cesión POT 2.057 450.000 925.510.500 0,00%

C. Urbanismo. 10.967 30.000 329.010.000 0,47%

C.D.C. 28.980.924.507 41,92%

Costo oficnas y locales 36.057 766.667 27.643.805.647 39,99%
parqueaderos. 3.756 300.000 1.126.785.556 1,63%
Equipamiento 300 700.000 210.333.304 0,30%
Sub-total obras. 29.309.934.507 42,40%

Costo Honorarios 7.349.132.315 10,00%

Gerencia y Ventas 8.084.045.547 11,00%
Costo Financiero. 2.204.739.695 3,00%

Sub- total Indirectos. 17.637.917.556 24,00%

Sub-total directos + Indirectos 52.808.512.563 73,51%

Utilidad. 20.682.810.587 26,49%

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 175

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 69– Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística 5

ANALISIS ESTATICO
PLAN PARCIAL BARRIO VILLA CARLOTA

Unidad de Actuación 5

1. Cuadro de áreas generales 2. Cuadro de costos y ventas

Áreas del lote. 14.672,20 CDC / m² 766.666,67

área neta normas 12.108,96 Urbanismo /m² 30.000,00
Área útil. 9.676,13 Honorarios. 0,10
v/r metro 450.000,00 G. generales 0,06
Área de cesión vías 2.563,24 G. de ventas 0,05
Porcentaje de cesión z verdes 0,20 C. Financieros 0,03
Área de cesión pública. 2.432,83 CDC parq / m² sot. 300.000,00
Valor lote cesión 1.094.773.500,00 c/m² equipamiento 700.000,00
Promedio CDC. 722.641,51
Área Construir según norma 40.794,20 Precio de venta.
Índice de const. 3,37 Prom. vta / mt². 1.952.561,25
Área Prom. venta 59,95 Precio de venta parq. 10.000.000,00
No. Und Tipo 1 19,35 Precio de venta / local T1 700.000.000,00
No. Und Tipo 2 38,70 Precio de venta / local T2 400.000.000,00

No. Und Oficinas 661,07 Precio de venta / Oficina 100.000.000,00

factor ptos f. 1,20 Utilidad deseada s/ ventas. 0,05
Área construcción por ud. 141,61 Análisis de parqueaderos.
Área a construir 48.953,04 Parq. Priv. /local 100,00 203,97
UDS / hra. 463,75 Parq. Vis/local 100,00 203,97
Área de construcción Total parqueaderos 408
Cálculo ocupación máx. 9.676,13 Área unidad parq. 25,00 407,94
Índice construcción A.U. 4,22 Área ocupación parq. 10.198,55 1,05
No. Pisos máximos 5 Parqueo sótano. 204 5.099,27
Total unidades. 680,42 parqueo superficie 204 5.099,27
Ocupación primer piso en m2 7.740,90 Parqueo sótano. 5.099,27
% Índice de ocupación 0,64 Niveles de parqueadero. 2
Índice base sobre A.N. 3,37 área construida por nivel 5.099,27 0,53

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 176

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 70– Cuadro de calculo de costos y ventas de la Unidad de actuación

urbanística 5

3. Calculo de costos y ventas

Unidades a Construir. Promedio costo construcción.

Tipo de unidades. costo unitario AC total costo Total AC AC norma Ventas totales.
locales Tipo 1 750.000 4.645 3.483.406.800 13.546.582.000
Locales Tipo 2 750.000 4.645 3.483.406.800 15.481.808.000
Oficinas. 800.000 39.664 31.731.163.106 66.106.589.805
Totales 766.667 48.953 38.697.976.706 40.794 79.653.171.805
Unidades a Construir.
Número de área const.
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Área construida Factor PF. total
locales Tipo 1 19 200 3.870,45 1,20 4.644,54
Locales Tipo 2 39 100 3.870,45 1,20 4.644,54
Oficinas. 661 50 33.053,29 1,20 39.663,95
Totales 680 40.794,20 48.953,04

Parqueaderos a
construir.
Distribución de
Unidades UPP/local UPV/local Parqueo P Parqueo V Totales
locales Tipo 1 100 100 39 39 77
Locales Tipo 2 100 100 39 39 77
Oficinas. 200 200 165 165 331
Totales 204 204 408

Ventas.
Número de Venta por
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Áreas de Ventas Vlr/m² unidad
locales 19 200 3.870 3.500.000 700.000.000
locales 39 100 3.870 4.000.000 400.000.000
Oficinas. 661 50 33.053 2.000.000 100.000.000
Totales 680 40.794 1.952.561

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 177

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 71– Cuadro de análisis de lote como resultado de la Unidad de actuación

urbanística 5

4. Análisis de lote como Resultado

unidades Precio unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 19 700.000.000 13.546.582.000 9%
Locales tipo 2 39 400.000.000 15.481.808.000 10%
Oficinas 661 100.000.000 66.106.589.805 77%
Parqueaderos. 408 10.000.000 4.079.419.890 4%

Total Ventas. 99.214.399.695 100%

Costos.
Costo Urbanismo 14.672 30.000 440.166.000 0,44%
CDC
Costo Local. 48.953 766.667 37.530.662.990 38%
Costo oficinas
Costo parqueo 5.099 300.000 1.529.782.459 2%
Sub-total CDC. 54.052 722.642 39.060.445.449 39%
Sub- Total obras. 39.500.611.449 40%

Costo Honorarios. 9.921.439.969 10%

Gerencia y Ventas 10.913.583.966 11%
Costo Financiero. 2.976.431.991 3%

Sub- total Indirectos 23.811.455.927 24%

Sub-total directos + Indirectos 63.312.067.376 64%
Excedente lote y utilidades. 35.902.332.319 36%
Utilidades 4.960.719.985 5%
Remanente Para lote. 30.941.612.334 31%
Equipamiento 408 700.000 285.559.392 0,3%
Cesión POT 2.433 450.000 1.094.773.500 1,1%
Resultados del lote.

Valor del lote. 29.561.279.442 30%

Metros ² 14.672
v/r por metro²/lote 2.014.782

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 178

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 72– Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la Unidad de

actuación urbanística 5

5. Análisis de la utilidad como resultado

unidades v/r unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 19 700.000.000 13.546.582.000 8,72%
Locales tipo 2 39 400.000.000 15.481.808.000 9,97%
Oficinas 661 100.000.000 66.106.589.805 76,97%
Parqueaderos. 408 10.000.000 4.079.419.890 4,35%

Total ventas. 99.214.399.695 100,00%

Costos.
Lote 14.672 450.000 6.602.490.000 7,11%
Cesión POT 2.433 450.000 1.094.773.500 0,00%

C. Urbanismo. 14.672 30.000 440.166.000 0,47%

CDC. 39.346.004.841 41,92%

Costo oficinas y locales 48.953 766.667 37.530.662.990 39,99%
Parqueaderos. 5.099 300.000 1.529.782.459 1,63%
Equipamiento 408 700.000 285.559.392 0,30%
Sub-total obras. 39.786.170.841 42,40%

Costo Honorarios 9.921.439.969 10,00%

Gerencia y Ventas 10.913.583.966 11,00%
Costo Financiero. 2.976.431.991 3,00%

Sub- total Indirectos. 23.811.455.927 24,00%

Sub-total directos + Indirectos 71.294.890.268 73,51%

Utilidad. 27.919.509.427 26,49%

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 179

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 73– Cuadro de áreas y de ventas Unidad de actuación urbanística 6

ANALISIS ESTATICO
PLAN PARCIAL BARRIO VILLA CARLOTA

Unidad de Actuación 6

1. Cuadro de áreas generales 2. Cuadro de costos y ventas

Áreas del lote. 16.104,88 CDC / m² 766.666,67

área neta normas 13.183,76 Urbanismo /m² 30.000,00
Área útil. 8.296,57 Honorarios. 0,10
v/r metro 450.000,00 G. generales 0,06
Área de cesión vías 2.921,12 G. de ventas 0,05
Porcentaje de cesión z verdes 0,37 C. Financieros 0,03
Área de cesión pública. 4.887,19 CDC parq / m² sot. 300.000,00
Valor lote cesión 2.199.235.500,00 c/m² equipamiento 700.000,00
promedio CDC. 722.641,51
Área Construir según norma 43.604,49 precio de venta.
Índice de const. 3,31 Prom. vta / mt². 1.961.946,25
Área Prom. venta 57,68 Precio de venta parq. 10.000.000,00
No. Und Tipo 1 16,59 Precio de venta / local T1 700.000.000,00
No. Und Tipo 2 33,19 Precio de venta / local T2 400.000.000,00

No. Und Oficinas 739,34 Precio de venta / Oficina 100.000.000,00

factor ptos f. 1,20 Utilidad deseada s/ ventas. 0,05
Área construcción por ud. 128,95 Análisis de parqueaderos.
Área a construir 52.325,38 Parq. Priv. /local 100,00 218,02
UDS / hra. 469,38 Parq. Vis/local 100,00 218,02
Área de construcción Total parqueaderos 436
Cálculo ocupación máx. 8.296,57 Área unidad parq. 25,00 436,04
Índice construcción A.U. 5,26 Área ocupación parq. 10.901,12 1,31
No. Pisos máximos 7 Parqueo sótano. 218 5.450,56
Total unidades. 755,94 parqueo superficie 218 5.450,56
Ocupación primer piso en m2 6.637,26 Parqueo sótano. 5.450,56
% Índice de ocupación 0,50 Niveles de parqueadero. 2
Índice base sobre A.N. 3,31 área construida por nivel 5.450,56 0,66

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 180

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 74– Cuadro de calculo de costos y ventas de la Unidad de actuación

urbanística 6

3. Calculo de costos y ventas

Unidades a Construir. Promedio costo construcción.

Tipo de unidades. costo unitario AC total costo Total AC AC norma Ventas totales.
locales Tipo 1 750.000 3.982 2.986.765.200 11.615.198.000
Locales Tipo 2 750.000 3.982 2.986.765.200 13.274.512.000
Oficinas. 800.000 44.361 35.488.540.206 73.934.458.763
Totales 766.667 52.325 41.462.070.606 43.604 85.549.656.763
Unidades a Construir.
Número de
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Área construida Factor PF. área const. total
locales Tipo 1 17 200 3.318,63 1,20 3.982,35
Locales Tipo 2 33 100 3.318,63 1,20 3.982,35
Oficinas. 739 50 36.967,23 1,20 44.360,68
Totales 756 43.604,49 52.325,38

Parqueaderos a
construir.
Distribución de
Unidades UPP/local UPV/local Parqueo P Parqueo V Totales
locales Tipo 1 100 100 33 33 66
Locales Tipo 2 100 100 33 33 66
Oficinas. 200 200 185 185 370
Totales 218 218 436

Ventas.
Número de Venta por
Tipo de unidades. Uds. Área/und. Áreas de Ventas Vlr/m² unidad
locales 17 200 3.319 3.500.000 700.000.000
locales 33 100 3.319 4.000.000 400.000.000
Oficinas. 739 50 36.967 2.000.000 100.000.000
Totales 756 43.604 1.961.946

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 181

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 75– Cuadro de análisis del lote como resultado de la Unidad de actuación
urbanística 6

4. Análisis de lote como Resultado

unidades precio unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 17 700.000.000 11.615.198.000 9%
Locales tipo 2 33 400.000.000 13.274.512.000 10%
Oficinas 739 100.000.000 73.934.458.763 77%
Parqueaderos. 436 10.000.000 4.360.448.538 4%

Total Ventas. 103.184.617.302 100%

Costos.
Costo Urbanismo 16.105 30.000 483.146.400 0,47%
CDC
Costo Locales. 52.325 766.667 40.116.126.551 39%
Costo oficinas
Costo parqueo 5.451 300.000 1.635.168.202 2%
Sub-total CDC. 57.776 722.642 41.751.294.753 40%
Sub- Total obras. 42.234.441.153 41%

Costo Honorarios. 10.318.461.730 10%

Gerencia y Ventas 11.350.307.903 11%
Costo Financiero. 3.095.538.519 3%

Sub- total Indirectos 24.764.308.152 24%

Sub-total directos + Indirectos 66.998.749.305 65%
Excedente lote y utilidades. 36.185.867.996 35%
Utilidades 5.159.230.865 5%
Remanente Para lote. 31.026.637.131 30%
Equipamiento 436 700.000 305.231.398 0,3%
Cesión POT 4.887 450.000 2.199.235.500 2,1%
Resultados del lote.

Valor del lote. 28.522.170.233 28%

Metros ² 16.105
v/r por metro²/lote 1.771.027

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 182

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 76– Cuadro de análisis de la utilidad como resultado de la Unidad de

actuación urbanística 6

5. Análisis de la utilidad como resultado

unidades v/r unit. Total. %

Ventas.
Locales tipo 1 17 700.000.000 11.615.198.000 8,72%
Locales tipo 2 33 400.000.000 13.274.512.000 9,97%
Oficinas 739 100.000.000 73.934.458.763 76,97%
Parqueaderos. 436 10.000.000 4.360.448.538 4,35%

Total ventas. 103.184.617.302 100,00%

Costos.
Lote 16.105 450.000 7.247.196.000 7,11%
Cesión POT 4.887 450.000 2.199.235.500 0,00%

C. Urbanismo. 16.105 30.000 483.146.400 0,47%

C.D.C. 42.056.526.151 41,92%

Costo oficinas y locales 52.325 766.667 40.116.126.551 39,99%
parqueaderos. 5.451 300.000 1.635.168.202 1,63%
Equipamiento 436 700.000 305.231.398 0,30%
Sub-total obras. 42.539.672.551 42,40%

Costo Honorarios 10.318.461.730 10,00%

Gerencia y Ventas 11.350.307.903 11,00%
Costo Financiero. 3.095.538.519 3,00%

Sub- total Indirectos. 24.764.308.152 24,00%

Sub-total directos + Indirectos 76.750.412.203 73,51%

Utilidad. 26.434.205.099 26,49%

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 183

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Luego de presentar el correspondiente análisis urbanístico financiero por cada Unidad de

actuación urbanística, es necesario entender que los datos que arrojan los estados de resultados
demuestran una muy buena rentabilidad del proyecto con un margen de utilidad promedio del
17% aproximadamente, además de ser un proyecto con grandes expectativas dado lo que se
viene dando en materia de ordenamiento para el sector.

7.1.6. Conclusiones.

Los resultados de la simulación muestran que el desarrollo inmobiliario propuesto dentro del
plan, con los respectivos usos propuestos es factible desde el punto de vista económico.
Igualmente muestra la simulación que el plan es capaz de generar los recursos necesarios para
cubrir las cargas que se asignan a los diferentes propietarios además de presentar una alta
utilidad en promedio de 18%, considerando que ninguna de las Unidades de actuación
urbanística se afectarían negativamente en un punto tal que no sea rentable.

Conceptos concluyentes:
• Por lo que representa la actividad comercial en esta zona de Medellín, es de vital
importancia que cualquier desarrollo represente para sus dueños unos márgenes de
utilidad muy altos.

• Muchos inversionistas han esperado por años circunstancias especiales que permitan
optimizar al máximo el valor de sus propiedades y que con los planes parciales
aledaños aprobados se están empezando a dar esas circunstancias especiales.

• El costo de las cargas, por altas que estas sean, no son proporcionales a los
beneficios, pues los desarrollos en este lugar de Medellín tendrán que ser de una muy
alta rentabilidad a corto, mediano y largo plazo, por el uso actual y futuro en
empresas y negocios de alta inversión.

• Las observaciones de varios propietarios se centran en los excesivos retiros en el

costado occidental de la Avenida Los Industriales comparados con los exigidos para el
costado oriental, lo que redunda en la perdida de mucho terreno de sus lotes para lo
cual se requiere tener buenos índices de construcción para que su rentabilidad sea
buena.

En el punto 7.2 del presente capitulo se profundiza en el reparto de cargas y beneficios, que
proporciona los aportes de cada unidad en relación a su edificabilidad

SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL - 184

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

7.2. Sistema de Reparto de Cargas y de Beneficios.

La metodología para el reparto equitativo de las cargas y los beneficios se fundamenta en el

concepto de los derechos iniciales, donde cada propietario representa con su tierra o aporte un
porcentaje del plan parcial dentro de cada Unidad de actuación urbanística, en relación a toda el
área del plan parcial, para finalmente sobre ese porcentaje y equivalente a lo aportado reciba
los beneficios traducidos en aprovechamiento (metros cuadrados construibles y vendibles), y las
cargas que se traducen en áreas a ceder gratuitas (destinadas para vías, espacio publico y
equipamiento) como obligaciones urbanísticas del proyecto.

La sustentación del sistema de reparto a aplicar en este capitulo, lo provee la simulación

urbanístico financiera al mismo tiempo que este ejercicio permite establecer de manera general
que las unidades de actuación son viables financieramente y permiten asumir las cargas
urbanísticas valorables que consisten en las áreas a ceder en suelo para la generación de
espacios públicos, tales como parques, plazas o zonas verdes y puentes ínter zonales entre otros
que se les ha impuesto; igualmente, los valores utilizados para calcular el reparto provienen de
la simulación, aunque de esta primera se utilice una mínima parte de la información, pues como
es sabido en el reparto participan esencialmente las variables finales de ventas por usos como
expresión de beneficios y por otra parte como cargas urbanísticas los valores asociados a la
terrenos y a los costos de urbanización y adecuación.

7.2.1. Cargas

Inicialmente se contabilizan las áreas que le correspondería a cada unidad de actuación

urbanística ceder por cargas consistentes en suelo y adecuaciones para vías, espacio público y el
equipamiento que solo se calculara como adecuación ya que se ubicara sobre un área de cesión
de suelo para espacio publico de una de las unidades.

Cuadro 77 - Derechos iniciales y cargas por Unidad de actuación urbanística

ÁRES PÚBLICAS DE CESIÓN

Sistema
Sistema de
movilidad
Identificación Área Bruta vehicular
movilidad ZONAS VERDES Total
peatonal
Publicas
UAU 1 27.794 11.634 697 4.460 16.791
UAU 2 18.811 7.652 0 0 7.652
UAU 3 15.139 5.584 452 2.668 8.704
UAU 4 10.967 1.021 467 2.057 3.545
UAU 5 14.672 1.460 1.103 2.433 4.996
UAU 6 16.105 1.783 1.138 4.887 7.808
103.488 29.134 3.857 16.505 49.496

Cuadro 78 - Valoración de las cargas del Plan Parcial Villa Carlota

TIPO DE AFECTACION
COSTO SUELO (M2) ADECUACION (M2)

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 185

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

VIAS 420.000,00 260.000,00

ZONAS VERDES 420.000,00 30.000,00
EQUIPAMIENTO 700.000

En estas cargas se valora para cada una de las unidades según los costos de adecuación en el
cuadro 78, lo correspondiente a las adecuaciones, en el tema de vías: sistema movilidad
vehicular publica, sistema de movilidad peatonal, suelo a ceder para espacios públicos y
equipamientos.

Cuadro 79 – Valoración de las cargas totales del proyecto

Sistema movilidad vehicular Publicas

Costo m² 160.000
Área Costo Adecuaciones Puntaje
UAU 1 8.769 1.403.040.000 2.004,3
UAU 2 5.962 953.920.000 1.362,7
UAU 3 3.936 629.683.200 899,5
UAU 4 3.617 578.683.200 826,7
UAU 5 4.349 695.907.200 994,2
UAU 6 4.250 679.950.400 971,4
Subtotales 30.882 4.941.184.000 7.058,8

Sistema de movilidad peatonal

Costo m² 70.000
Área Costo Adecuaciones Puntaje
UAU 1 697 48.783.700 69,7
UAU 2 0 0 0,0
UAU 3 452 31.620.400 45,2
UAU 4 467 32.711.700 46,7
UAU 5 1.103 77.222.600 110,3
UAU 6 1.138 79.676.100 113,8
Subtotales 3.857 270.014.500 385,7

ZONAS VERDES
Costo m² 30.000
Área Costo Adecuaciones Puntaje
UAU 1 4.460 133.800.000 191,1
UAU 2 0 0 0,0
UAU 3 2.668 80.054.700 114,4
UAU 4 2.057 61.700.700 88,1
UAU 5 2.433 72.984.900 104,3
UAU 6 4.887 146.615.700 209,5
Subtotales 16.505 495.156.000 707,4

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 186

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Equipamientos
Costo m² 700.000
Área Costo Adecuaciones Puntaje
UAU 1 0 -337.696 -0,5
UAU 2 665 465.777.330 665,4
UAU 3 413 289.408.312 413,4
UAU 4 600 420.333.304 600,5
UAU 5 1.024 716.794.392 1.024,0
UAU 6 166 116.371.398 166,2
Subtotales 2.869 2.008.347.040 2.869,1

Una vez calculadas las cargas diferenciadas por vías, suelo y equipamiento se procede a totalizar
los tres conceptos para entrar los puntajes y los valores de las cargas a un esquema claro de
reparto y compararlas con los derechos iniciales para determinar cuales unidades deberán
compensar a las demás por tener altas cargas en cualquiera de estos tres conceptos
anteriormente mencionados.

Cuadro 80 – Subtotales de cargas en adecuaciones

TOTALES
PUNTAJE CARGAS Porcentaje
UAU 1 2.264,69 1.585.286.004 20,5%
UAU 2 2.028,14 1.419.697.330 18,4%
UAU 3 1.472,52 1.030.766.612 13,4%
UAU 4 1.562,04 1.093.428.904 14,2%
UAU 5 2.232,73 1.562.909.092 20,3%
UAU 6 1.460,88 1.022.613.598 13,3%
Totales 11.021,00 7.714.701.540 100,0%

7.2.2. Beneficios

Retomando las premisas básicas explicadas en los capítulos 5 y 6 en cuanto a la ocupación del
espacio privado y el espacio publico, se ha determinado la utilización de un índice promedio de
construcción sobre área neta de 4.0, el cual equivale a un índice de 5.20 sobre el área útil (al
descontar todos los espacios públicos, tanto vías, como parques) que queda en todo el plan
parcial, el cual determina un máximo de metros cuadrados disponibles a construir de
286.907.00m2, para convertirlo a un número significativo de UAS - Unidades de
Aprovechamiento de superficie- con el fin de facilitar el reparto; cada una de estas unidades
representa un metro cuadrado de construcción potencial, partiendo de los usos de menor valor
–espacios rentables- a razón de un valor de venta de $ 2´000.000 pesos, es decir que este valor
se toma como unidad y se le da el nombre de UAS –Unidades de aprovechamiento de superficie
para el caso de los beneficios, como se puede ver en el siguiente cuadro de asignación de UAS.

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 187

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Cuadro 81 – Asignación de Unidades de Aprovechamiento de Superficie UAS

AREA AREA PRECIO DE

TIPOLOGIAS BASE UAS VALOR UAS
UNITARIA TOTAL VENTAS VENTAS
COMERCIO T1 200,00 22.421 2.000.000,00 3.500.000,00 1,75
COMERCIO T2 100,00 22.421 4.000.000,00 2,00
OFICINAS 50,00 245.388 2.000.000,00 1,00

El ejercicio de análisis para elaborar el reparto de cargas y de beneficios se realiza a través de

las unidades de actuación urbanística. Si se aplica la edificabilidad derivada de un índice de
construcción de 4.0 sobre las áreas netas de cada Unidad de actuación urbanística que
finalmente será de 5.20 sobre áreas útiles en promedio, el resultado seria el siguiente:

Cuadro 82 – Edificabilidad de los Usos propuestos

AREA
AREA AREA
COMERCIO AREA OFICINAS Total
VENDIBLE COMERCIO T2
T1
UAU 1 76.152 4.402 4.402 62.299 71.102
UAU 2 51.540 4.464 4.464 47.612 56.540
UAU 3 44.844 3.065 3.065 38.688 44.819
UAU 4 30.048 2.969 2.969 24.110 30.048
UAU 5 40.199 3.870 3.870 33.053 40.794
UAU 6 44.124 3.319 3.319 36.967 43.604
286.907 22.089 22.089 242.730 286.907

Una vez se evalúan las cargas en áreas por usos, se procede a asignarles valores para tener el
estimativo de beneficios y asi poderlo llevar a comparar con los derechos iniciales y finalmente
entrar al modelo de reparto de cargas y beneficios.

Cuadro 83 – Calculo de la edificabilidad básica en pesos por Unidades de actuación

urbanística.

COMERCIO T1
Área Unitaria 200
Valor Unitario 3.500.000
UAS unitario 1,75
# Unidades Área Total Ventas TOTALES UAS
UAU 1 22 4.402 15.405.306.000 7.702,65
UAU 2 22 4.464 15.623.034.000 7.811,52
UAU 3 15 3.065 10.728.578.000 5.364,29
UAU 4 15 2.969 10.391.332.000 5.195,67
UAU 5 19 3.870 13.546.582.000 6.773,29
UAU 6 17 3.319 11.615.198.000 5.807,60
Subtotales 110 22.089 77.310.030.000 38.655,02

COMERCIO T2
Área Unitaria 100

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 188

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Valor Unitario 4.000.000

UAS unitario 2,00
# Unidades Área Total Ventas TOTALES UAS
UAU 1 44 4.402 17.606.064.000 8.803,03
UAU 2 45 4.464 17.854.896.000 8.927,45
UAU 3 31 3.065 12.261.232.000 6.130,62
UAU 4 30 2.969 11.875.808.000 5.937,90
UAU 5 39 3.870 15.481.808.000 7.740,90
UAU 6 33 3.319 13.274.512.000 6.637,26
Subtotales 221 22.089 88.354.320.000 44.177,16

OFICINAS
Área Unitaria 50
Valor Unitario 2.000.000
UAS unitario 1,00
# Unidades Área Total Ventas TOTALES UAS
UAU 1 1.246 62.299 124.597.451.484 62.298,73
UAU 2 952 47.612 95.224.341.238 47.612,17
UAU 3 774 38.688 77.376.857.043 38.688,43
UAU 4 482 24.110 48.219.421.667 24.109,71
UAU 5 661 33.053 66.106.589.805 33.053,29
UAU 6 739 36.967 73.934.458.763 36.967,23
Subtotales 4.855 242.730 485.459.120.000 242.729,56

En conclusión a continuación se relaciona un cuadro resumen de las ventas (beneficios)

traducidos en UAS- unidades de aprovechamiento de superficie comparadas por porcentajes por
cada Unidad de actuación urbanística que define la relación con los derechos iniciales para cada
unidad que se comparan en el reparto.

Lo que implica que este mismo numero será la cantidad de UAS a desarrollar en cada unidad y a
repartir en su equivalente por cargas en las unidades de gestión que los conforman, sin
embargo en este punto es necesario analizar por otra parte las cargas urbanísticas que cada
unidad está aportando, para establecer si existe la misma proporcionalidad, los siguientes
cuadros muestran un comparativo en áreas convertidas en UAS para los beneficios y en puntos
para las cargas, pero antes de ello será necesario comparar los beneficios con los derechos
iniciales para chequear que tanto se debe ajustar el esquema de reparto.

Cuadro 84 – Calculo de ventas totales en UAS y porcentajes

Área Ventas [m²] TOTAL VENTAS [$] TOTAL UAS PORCENTAJE

UAU 1 71.102 157.608.821.484 78.804,41 24,2%

UAU 2 56.540 128.702.271.238 64.351,14 19,8%
UAU 3 44.819 100.366.667.043 50.183,33 15,4%
UAU 4 30.048 70.486.561.667 35.243,28 10,8%
UAU 5 40.794 95.134.979.805 47.567,49 14,6%
UAU 6 43.604 98.824.168.763 49.412,08 15,2%

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 189

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Totales 286.907 651.123.470.000 325.561,74 100,0%

Cuadro 85 – Resumen de distribución de cargas en pesos y en puntos

Aportes Cargas
Aportes Iniciales (Puntos Cargas) UAS UAS ® Puntos
(Puntos -sólo APORTES
Derechos Suelos) adecuación- TOTALES
UAU 1 27.794 2.265 30.059 78.804 28.015
UAU 2 18.811 2.028 20.839 64.351 22.877
UAU 3 16.368 1.473 17.840 50.183 17.840
UAU 4 10.967 1.562 12.529 35.243 12.529
UAU 5 14.672 2.233 16.905 47.567 16.910
UAU 6 16.105 1.461 17.566 49.412 17.566
Totales 104.717 11.021 115.738 325.562 115.738

En el cuadro anterior se esta evaluando la totalidad de puntos por cargas y se están llevando los
beneficios a puntos para definir la diferencia entre cargas y beneficios en pesos, todo esto con
el fin de saber cuales unidades están por encima y deben compensar a las demás y cuales
unidades deben ser compensadas porque están superando los porcentajes de cargas
relacionados con los derechos iniciales como se ve a continuación en el resumen del resultado
consolidado en el cuadro anterior.

7.2.3. DERECHOS DE PARTICIPACIÓN EN EL REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

Dentro del sistema de reparto de cargas y beneficios establecido para este plan parcial, las
cargas están constituidas por las obligaciones urbanísticas que deben ser asumidas por los
propietarios del suelo en razón de la función social de la propiedad y en proporción a los
beneficios que les son otorgados mediante la norma, que están representados por los
aprovechamientos asignados según el caso. Estos beneficios y sus correspondientes cargas se
asignan en proporción a los derechos de participación de cada una de las unidades de
actuación urbanísticas como se describe en el siguiente cuadro.

Cuadro 86 -DERECHOS DE PARTICIPACIÓN EN EL SISTEMA DE REPARTO DE CARGAS

Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL

PUNTOS
Área compra Porcentaje
UAU Área Privada Área Bruta TOTALES
Municipio DERECHOS
Suelo
UAU 1 27.794,43 27.794 27.794,4 26,5%
UAU 2 18.811,31 18.811 18.811,3 18,0%
UAU 3 15.138,51 1.229,00 16.368 16.367,5 15,6%
UAU 4 10.967,00 10.967 10.967,0 10,5%
UAU 5 14.672,20 14.672 14.672,2 14,0%
UAU 6 16.104,88 16.105 16.104,9 15,4%
Subtotales 103.488 1.229 104.717 104.717,3 100,0%

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 190

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

7.2.4. DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS ENTRE LAS UNIDADES DE

ACTUACION URBANÍSTICA

Dentro de la distribución de cargas y beneficios ya la hora de realizar el respectivo reparto, se

dan dos alternativas de desarrollo, el primer escenario de reparto cuando los propietarios cedan
gratuitamente las fajas o acometan por iniciativa propia su desarrollo, y un segundo escenario
cuando el municipio compre las fajas para desarrollar primero la vía distribuidora antes de
desarrollar las unidades de actuación urbanística.

a. En Cargas y beneficios cediendo cada propietario las fajas gratuitas

El primer escenario como el más optimo para los propietarios y el municipio tomando los valores
anteriores de cargas y beneficios quedara asi:

Cuadro 87 – reparto de cargas y beneficios en función de los derechos iniciales

DIFERENCIA REPARTO CARGAS

UAS → Puntos Puntos $

APORTES
TOTALES
UAU 1 30.059 28.015 -2.044 -1.430.717.008
UAU 2 20.839 22.877 2.038 1.426.322.867
UAU 3 17.840 17.840 0 221.446
UAU 4 12.529 12.529 0 47.570
UAU 5 16.905 16.910 5 3.836.895
UAU 6 17.566 17.566 0 288.229
Totales 115.738 115.738 0 0

Para llegar a este reparto, se toman dos estrategias de desarrollo para lograr equilibrarlo, la
primera alternativa por aprovechamientos y la segunda alternativa por equipamiento, en la
primera alternativa por beneficios encontramos que la unidad dos asume 5.000m2 de
aprovechamiento de la unidad uno, la unidad cinco asume 520m2 de la unidad seis, la unidad
cinco asume 25.00m2 de la unidad tres y la unidad cinco asume 50.00m2 de la unidad uno, esto
con el fin de liberar la obligación urbanística y asi equilibrar el reparto

Cuadro 88 – Resultado consolidado de beneficios (aprovechamientos) por unidad

AREA Índices
AREA AREA Área final
COMERCIO AREA OFICINAS Resultantes
VENDIBLE COMERCIO T2 Total
T1 IC [AN]
UAU 1 76.152 4.402 4.402 62.299 71.102 4,6
UAU 2 51.540 4.464 4.464 47.612 56.540 5,1
UAU 3 44.844 3.065 3.065 38.688 44.819 4,3
UAU 4 30.048 2.969 2.969 24.110 30.048 3,2
UAU 5 40.199 3.870 3.870 33.053 40.794 3,4
UAU 6 44.124 3.319 3.319 36.967 43.604 3,3

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 191

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

286.907 22.089 22.089 242.730 286.907 4,0

Cuadro 89 – Ajuste del reparto por aprovechamiento

Ajuste por aprovechamiento

De 1 Hacia 2 5000,00
De 4 Hacia 2
De 1 Hacia 6
De 4 Hacia 3
De 5 Hacia 2
De 3 Hacia 4
De 6 Hacia 5 520,00
De 2 Hacia 5
De 1 Hacia 4
De 3 Hacia 5 25,00
De 1 Hacia 5 50,00

En cuanto a cargas y beneficios se refiere, también se termina de ajustar dicho reparto por la
obligación de equipamiento, en este caso la unidad uno no asume ningún tipo de equipamiento,
del cual asume la unidad cuatro 300m2 y la unidad cinco 462.00m2, la unidad dos asume
150m2 de la unidad seis, la unidad cinco asume 125.00m2 de la unidad seis y la unidad cinco
asume 35.00m2 de la unidad tres. Como a continuación se define

Cuadro 90 – Resultado consolidado de áreas de equipamiento por unidad

Equipamiento

Norma Propuesta Reparto

762 0 -1.430.717.008
515 665 1.426.322.867
448 413 221.446
300 600 47.570
402 1.024 3.836.895
441 166 288.229
2.869 2.869 0

Cuadro 91 – Ajuste por equipamiento en cada unidad

Ajuste en equipamiento
De 6 hacia 0 -557.246
De 6 hacia 1
De 6 hacia 2 150,00
De 6 hacia 3
De 6 hacia 4
De 6 hacia 5 125,00
De 6 hacia 6

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 192

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

De 6 hacia 7
De 1 hacia 5 462,00
De 1 hacia 4 300,00
De 3 hacia 5 35,00

En el siguiente cuadro se presenta el reparto de cargas y beneficios resultante del pago de las
obligaciones que deben asumir cada una de las unidades de actuación urbanísticas, equilibrado
a través de la obligación de construcción de equipamientos y de la edificabilidad.

Cuadro 92 DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS POR UNIDADES DE

ACTUACION URBANÍSTICA

Unidades INDICE APORTE OBLIGACIONES

Actuació Edificabilid
n ad Total ( Construcción Reparto
IC Suelo ( m2 Adecuacio
Urbanísti 2
m ) Equipamiento
[AN] ) nes en m2
ca m2
UAU 1 71.101,8 4,6 27.794,4 13.925,4 0,0 -1.430.717.007,9
UAU 2 56.539,6 5,1 18.811,3 6.627,4 665,4 1.426.322.867,2
UAU 3 44.819,0 4,3 16.367,5 7.469,2 413,4 221.446,4
UAU 4 30.047,6 3,2 10.967,0 6.741,2 600,5 47.570,1
UAU 5 40.794,2 3,4 14.672,2 8.909,4 1.024,0 3.836.895,1
UAU 6 43.604,5 3,3 16.104,9 10.441,4 166,2 288.229,1
286.906,7 4,0 104.717,3 54.114,0 2.869,1 0,0

Según este esquema de reparto, la unidad de actuación urbanística 2 deberá compensar a la

unidad de actuación urbanística 1 en 2.044 puntos de carga que a la fecha de adopción del
presente decreto equivalen mil cuatrocientos veintisiete millones de pesos ($1.427.000.000,oo)
para lograr equilibrar el sistema de reparto de cargas y beneficios como se refleja en el cuadro
60 . Será condición de obligatorio cumplimiento que previo a la obtención de la licencia de
urbanización de alguna de estas unidades de actuación se establezca el mecanismo para hacer
la compensación entre ellas. A continuación se presentan algunas alternativas para realizar
dicha compensación:

• Se genera una fiducia (entre privados) para realizar la compensación entre estas dos
unidades de actuación con el fin de equilibrar el reparto de cargas.
• La unidad de actuación urbanística 2 asume parte de las adecuaciones por concepto de
vías y de espacio público que permita compensar los puntos de carga a favor de la
unidad de actuación urbanística 1. En este caso se deberá asegurar la cesión de las fajas
correspondientes para el pago de dichas obligaciones.

Los promotores del plan parcial podrán proponer estrategias diferentes a las mencionadas en el
parágrafo anterior las cuales deberán ser autorizadas por el Departamento Administrativo de
Planeación.

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 193

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Finalmente, entre la unidad de actuación urbanística uno y dos, se genera un segundo reparto
donde la unidad de actuación dos asume, parte de las obligaciones de la unidad de actuación
urbanística uno correspondientes a la adecuación de la cesión de vías del sistema vehicular por
un área de 7.388.00m2, finalmente la unidad de actuación urbanística uno solo asume
4737.00m2 de esta obligación que le corresponde.

Cuadro 93 –Reparto interno entre las unidades de actuación urbanística uno y dos

Adecuaciones Reparto
Sistema de Sistema de movilidad
Zonas verdes
movilidad peatonal Vehicular
Plan Propuesta Plan Propuesta Plan Propuesta
UG1 4.460 4460,03 697 696,61 7.137 4737,00 -27.033
UG2 0 0,00 0 0,00 4.988 7388,00 -623.166
De 1 De 1
De 1 hacia 2 2.400 -650.199
hacia 2 hacia 2

En el anterior cuadro se describe con detalle en cada una de las Unidades de actuación
urbanística cual será su obligación y sus beneficios establecidos para la respectiva licencia de
urbanismo para garantizar el adecuado desarrollo del plan parcial o cualquiera de sus Unidades
de actuación urbanística la cual también al desarrollarse independiente deberá dar cumplimiento
a estas obligaciones antes descritas, el Departamento administrativo de planeacion fijara las
condiciones al momento de su licencia para la entrega material de las obras de infraestructura y
obras por producto de obligaciones urbanísticas.

b. Ajuste al reparto de cargas y beneficios en caso de compra de las franjas para el

desarrollo de la vía distribuidora

En caso de que por motivo de utilidad pública, el Municipio o la entidad que éste delegue
adquiera a titulo oneroso las franjas de la vía distribuidora descrita en el mencionado artículo,
el sistema de reparto de cargas y beneficios se ajusta como se muestra a continuación en el
cuadro siguiente.

Cuadro 94 -DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS POR UNIDADES DE

ACTUACION URBANÍSTICA EN CASO DE COMPRA DE LAS FRANJAS PARA LA VÍA
DISTRIBUIDORA

INDICE APORTE Obligaciones

Unidades
Actuación Edificabilida Construcción
Adecuacion
Urbanística d Total ( IC [AN] Suelo ( m2 ) Equipamiento Reparto
es m2
m2) m2
UAU 1 70.272,8 4,5 23.297,4 10.531,4 637,7 -27.033,1
UAU 2 48.705,7 4,4 16.147,3 7.875,1 487,1 -623.165,8
UAU 3 42.014,2 4,1 13.928,9 7.425,9 370,1 971.705,0
UAU 4 33.080,1 3,5 10.967,0 6.621,6 480,8 -584.306,1
UAU 5 44.256,2 3,7 14.672,2 8.548,0 662,6 -253.836,6
UAU 6 48.577,7 3,7 16.104,9 10.505,9 230,8 516.636,6

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 194

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Total 286.906,7 4,0 95.117,7 51.507,7 2.869,1 0,0

Las unidades de actuación urbanística que no asumen la cesión de fajas de la obligación vial
deben asumir la obligación de una mayor carga de construcción de equipamiento, que en la
misma proporción se le disminuye a las demás unidades de actuación urbanística como se
muestra en el cuadro anterior. De esta manera se logra el equilibrio del sistema de reparto
equitativo de cargas y beneficios.

1. ADQUISICIÓN DE PREDIOS POR MOTIVOS DE UTILIDAD O INTERES PÚBLICO:

Cuando la administración municipal o la entidad que ésta designe, por motivos de utilidad
pública o interés público, deba adquirir de manera onerosa uno o varios predios comprometidos
para el pago de obligaciones derivadas del sistema de reparto de cargas y beneficios
determinado dentro del área de planificación del presente Plan Parcial, adquiere
automáticamente los derechos de edificabilidad que le corresponden, en tal caso, podrá optar
por las siguientes estrategias:

• Hacer uso de los derechos de edificabilidad que le corresponden en función de la carga u

obligación asumida.
• Transferir o enajenar los derechos de edificabilidad adquiridos en función de la carga u
obligación asumida a favor de los propietarios o promotores inmobiliarios interesados en
adquirirlos para desarrollar los predios pertenecientes al Plan Parcial.

En caso que el predio adquirido, no esté comprometido en el pago de obligaciones, podrá el

municipio disponer discrecionalmente de los derechos de edificabilidad asumiendo las cargas u
obligaciones correspondientes en los términos establecidos en el Plan Parcial dentro del sistema
equitativo del reparto de cargas y beneficios adoptado por el correspondiente Plan Parcial.

2. CESIONES ANTICIPADAS

Los propietarios de los predios incluidos en las diferentes unidades de actuación urbanística del
área de planificación que trata el presente plan parcial, podrán proponer al municipio o éste a
ellos, la cesión anticipada de las porciones de suelo correspondientes a las obligaciones del
sistema estructurante del espacio público determinadas en el capitulo cinco de este documento
técnico, ocupación del espacio publico

• Las cesiones o adecuaciones anticipadas, que sean realizadas a título gratuito a favor del
Municipio o la entidad que éste delegue, otorgará el derecho a participar en la
edificabilidad que le corresponden en función de dichas cargas en proporción a los
aportes representados por ellas, las cuales deben estar cuantificadas con base en el
sistema de reparto de cargas y beneficios establecidas en el presente documento.

Igual tratamiento corresponderá a las áreas pertenecientes al sistema estructurante del espacio
público determinadas por el presente Plan Parcial, las cuales han sido cedidas gratuitamente
previo a la adopción del Plan Parcial.

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 195

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

La Administración Municipal podrá revisar y ajustar el reparto equitativo de las cargas y

beneficios con base en estudios técnicos que justifiquen la modificación de las variables con las
cuales se efectuó el reparto. Para poder realizar esta modificación se deberá tener en cuenta la
aplicación del principio de equidad entre las diferentes unidades de gestión. Si esta revisión y
ajuste modifican el presente documento deberá acogerse a lo establecido en el artículo 27 de la
ley 388 de 1997 y las normas que la modifiquen o complementen.

Estas Unidades de gestión se pueden entender también como UNIDADES DE ACTUACION

URBANÍSTICA, pudiéndose optar por su desarrollo utilizando esta figura en los términos y
procedimientos previstos en el Ley 388 de 1997. Sin embargo la unidad cuatro de no
encontrarse de acuerdo con las premisas del plan parcial, deberá entenderse como unidad de
actuación urbanística para desarrollarse en cualquier momento.

Para desarrollarse el plan mediante unidades de gestión como ha sido planteado, solo se tendrá
que podrá tramitar licencia de urbanismo para cada una de estas seis unidades, como también
bajo cualquier figura que asocie o integre los predios involucrados y/o la voluntad de sus
propietarios se podrá tramitar una única licencia de urbanismo para todo el plan parcial,
pactando internamente y de manera privada entre sus propietarios, la manera cómo se
desarrollarán los proyectos constructivos a su interior, quedando dispuestos estos mecanismos
en la licencia de urbanismo que de lugar a las correspondientes licencias de construcción por
etapas las cuales puedan responder a cada uno de los lotes luego de pagar lo correspondiente a
las vías propuestas y a las obligaciones urbanísticas del plan o sus unidades.

En todo caso deberán cumplir las cargas por infraestructura y obligaciones urbanísticas previstas
en el cuadro 73; el reparto de las cargas y de los beneficios entre los predios que componen
cada unidad, deberá respetar e integrar rigurosamente los porcentajes dispuestos en los
cuadros anexos del reparto de cargas y beneficios que parten del área de cada predio con
respecto a cada unidad. Las cargas están constituidas por las obligaciones urbanísticas que
deben ser asumidas por los propietarios del suelo en razón de la función social de la propiedad.

Con base en las disposiciones legales y el desarrollo del principio de función pública del
urbanismo; el reparto de cargas y beneficios garantiza a todos los propietarios de inmuebles
localizados en el área de planificación, los derechos urbanísticos relativos y proporcionales al
área del predio, en función de la propuesta de ocupación que adopta la metodología aplicada en
el presente plan parcial para garantizar un reparto equitativo de las cargas y de los beneficios
entre las seis (6) unidades de gestión que lo componen, dicho ejercicio ha dado como resultado
la edificabilidad y las obligaciones relacionadas en el presente capitulo.

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL - 196

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

8
ESTRATEGIAS DE GESTION INSTITUCIONAL,
SOCIAL, FINANCIERA Y DEL SUELO
PROPUESTAS
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 197

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

8. ESTRATEGIAS DE GESTION INSTITUCIONAL, SOCIAL, FINCANCIERA Y DE SUELO

PROPUESTAS

El siguiente grupo de estrategias de gestión se refieren a las formas en que se permitirá y

promoverá el desarrollo de lo dispuesto por este Plan Parcial de acuerdo a lo planteado en el
reparto de cargas y beneficios, teniendo en cuenta que se trata de una iniciativa formulada
desde el sector privado, conformado por parte de sus propietarios, y que se espera igualmente
construir a partir de actuaciones urbanísticas originadas por este sector, y su objeto será el de
facilitar los procesos y garantizar el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas determinadas
para cada operación, así como velar por la correcta interpretación y aplicación de las normas
dispuestas en el Decreto de Adopción del presente Plan Parcial.

Dando aplicación a los principios de Autonomía, Convivencia y Flexibilidad, la gestión de

este plan parcial depende de los procesos de redesarrollo que se promuevan por cada unidad de
propietarios y las decisiones que éstos tomen para acceder a un posible aprovechamiento
urbanístico utilizando el presente plan parcial y por ende siendo responsables de las respectivas
cargas urbanísticas de cada unidad de gestión. De esta manera los siguientes parámetros son
estrategias aplicables a los procesos de desarrollo habilitados por este Plan Parcial.

8.1. Trámite para realizar la edificabilidad permitida por el Plan Parcial.

Teniendo en cuenta que a partir de la adopción del presente Plan Parcial se conforman seis
grupos de predios y el área de manejo especial sin edificabilidad permitida, los trámites y
procedimientos serán diferentes para cada uno de estos, así:

Las Unidades de Gestión deberán para cada caso solicitar inicialmente licencia de urbanismo,
cumpliendo las disposiciones contenidas en el decreto 564 de 2006, en la entidad competente o
Curaduria Urbana, para la totalidad del área de la unidad de gestión, la cual podrá establecer el
desarrollo por etapas de construcción, ya sea en altura –desarrollo de etapas por pisos- o a
partir de las asociaciones o integraciones de predios establecidas en el capítulo correspondiente,
de forma tal que cada una de estas etapas podrá solicitar por separado licencia de construcción,
las cuales podrán tramitarse para toda la edificabilidad y altura especificadas o en diferentes
licencias hasta copar el número de metros cuadrados autorizados, conviene recordar que la
edificabilidad otorgada es aplicable para áreas útiles sin contar con áreas comunes, tales como
circulaciones y puntos fijos de acuerdo con lo dispuesto por el Acuerdo 062 de 1999, en sus
normas básicas-. Deberán también entregar las cesiones de parques proporcionales a cada una
de ellas, teniendo en cuenta el porcentaje a desarrollar de la edificabilidad total autorizada a
cada unidad de gestión. Para la construcción de equipamientos la obligación será el equivalente
del 1% de los metros cuadrados autorizados a construir en la licencia de construcción. En caso
de solicitarse el desarrollo en diferentes licencias, en la licencia de urbanismo se deberá cumplir
con la obligación de parques equivalente al porcentaje del total autorizado, para la construcción
de equipamientos la obligación será el equivalente del 1% de los metros cuadrados autorizados
a construir en dicha licencia.

De acuerdo al cronograma presentado e la capitulo siguiente del plan parcial, se plantea su

ejecución a 15 años de plazo de la vigencia, con el fin de garantizar su desarrollo a largo plazo
para alcanzar su totalidad, partiendo las de las unidades que se desarrollaran a corto plazo

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 198

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como la Unidad de actuación urbanística tres, las de mediano plazo, la unidad e gestion uno,
seis y cinco y las que se desarrollaran a largo plazo como la Unidad de actuación urbanística dos
y la cuatro. A continuación se explicara el procedimiento para pagar las obligaciones urbanísticas
y adelantar el trámite de edificabilidad de las Unidades de actuación urbanística.

8.2 Desarrollo a corto plazo

Unidad de actuación urbanística tres

Al solicitar la correspondiente licencia de urbanismo para esta unidad en especial, se deberán

ceder todas las áreas correspondientes para la construcción de vías y espacio publico que
requiera conforme al cuadro 73 del capitulo siete, unidad que se desarrollará por iniciativa
propia y deberá tener el liderazgo para el desarrollo del plan parcial en el tiempo garantizando
su asesora en el proceso de urbanismo como también la conformación del fondo de fiducia para
captar los recursos y conformar el comité de empresas que hacen parte del plan parcial para
direccionar su ejecución, se considera un proyecto piloto para que el plan se ejecute en su
totalidad, esta unidad tiene las obligaciones enunciadas en el anterior cuadro 73

Notas:
• La unidad deberá entregar las vías terminadas excepto las vías nacionales, avenida
regional, la cual solo cederá las fajas al municipio para su desarrollo futuro por esta
entidad
• Deberá ceder y compensar el suelo para efectuar el pago por espacio público, como
también lo correspondiente a su adecuación para entrega ante el municipio en su
respectivo recibo de obra.

Unidad de actuación urbanística seis

La Unidad de actuación urbanística seis ya contaba con una licencia de urbanismo, sin embargo
por tratarse de una unidad de gestión esta será desarrollada solo a través de una nueva licencia
de urbanismo y construcción con el fin de garantizar el pago de sus obligaciones urbanísticas y
el porcentaje de vías que aun le falta por desarrollar, esta unidad se podrá desarrollar mediante
la figura de cooperación entre participes ya que hay una aceptación del plan parcial y se podría
llevar su ejecución en cualquier momento, sin embargo para llevar a cabo su desarrollo es
necesario contar con las siguientes obligaciones:

Notas:
• La Unidad de actuación urbanística seis ya ha desarrollado en su gran mayoría lo
correspondiente a las vías, esto hace que las cargas viales sean muy bajas y las cargas
de espacio publico y equipamiento sean mas altas, sin embargo se encuentra pendiente
por desarrollar solo 4.470.16m2 de vías que se cederán una vez se solicite la respectiva
licencia de urbanismo para toda la unidad, esta deberá dejar lo correspondiente a vías y
a su interior su área de espacio publico.

8.3 Desarrollo a mediano plazo

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 199

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Unidad de actuación urbanística uno

Esta unidad posee un menor desarrollo y carece de edificaciones para ubicar allí cualquier uso
que le permita sacarle provecho al lote, por tal razón allí se encuentra localizado el parque
numero uno, plazoleta de los colores, le cual alberga el equipamiento propuesto para el plan
parcial, sin embargo esta unidad la entran a compensar las demás unidades quienes estarán a
cargo de parte de su obligación en suelo y de la totalidad del equipamiento, si esta unidad
quisiera implementar su desarrollo antes de tiempo lo puede hacer bajo una licencia de
urbanismo pero cumpliendo con la totalidad de la cesión de espacio publico parque de los
colores con 4.460.03m2 con el fin de que cuando las demás unidades se desarrollen asuman sus
responsabilidades y puedan retornar el dinero correspondiente asumido por esta. Sin embargo
las cargas se referencian en el cuadro 73.

Notas:
• Esta unidad en materia de las solo ha desarrollado a su interior el 10%
aproximadamente de las vías obligadas que le corresponden, para ello deberá ceder gran
parte de su área desarrollable sin embargo esta obligación deberá cumplirla al solicitar la
respectiva licencia de urbanismo.
• Al momento de iniciar el tramite de urbanismo para esta unidad si se sigue el
cronograma del plan parcial, se podrá contar con el fondo destinado a los recursos para
ejecutar el equipamiento exigido correspondiente a las demás Unidades de actuación
urbanística.

Unidad de actuación urbanística cinco

Unidad que posee edificaciones en gran medida adecuadas hace poco tiempo pero son
edificaciones de dos pisos como máximo, sin embargo allí se encuentra una estación de llenado
de combustible la cual podrá acceder al desarrollo de su aprovechamiento para construir en
altura en cualquier momento, sin embargo esta unidad deberá compensar a la unidad uno en
suelo y a la unidad dos en suelo, en la respectiva licencia de urbanismo se deberá dejar claro el
área de obligaciones para posteriormente pagarlas si las unidades aun no se han desarrollado
para lo cual deberá despostar los dineros correspondientes a estas obligaciones en un fondo a
titulo e fiducia única y exclusivamente para el desarrollo de los parques en este plan parcial.

En esta unidad se deberá llevar a cabo el desarrollo mediante una licencia de urbanismo y
deberán realizar antes de la licencia el tramite de desafectación para compensar cargas del
puente peatonal, con el fin de entregar esta faja de terreno como parte de sus cesiones al
municipio y a su conformar la plazoleta de los industriales con in área de 2.432.34m2, esta
deberá dejarse y cederse al momento de generar la respectiva licencia de urbanismo, esta
unidad podrá desarrollarse por cooperación entre participes dado que si existe al momento de
aprobarse el plan parcial la total aceptación, no requerirá ser una unidad de actuación.

Notas:
• Esta unidad puede o no desarrollarse a mediano plazo dependiendo de las actividades
que actualmente allí se localizan, algunos de los propietarios están interesados en crecer
en altura con el fin de utilizar el aprovechamiento máximo por le plan parcial, sin
embargo las edificaciones allí ubicadas han sido objeto de modificaciones, por lo cual se
vislumbra un tiempo de aprovechamiento de lo existente.

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 200

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• Se deberá tener en cuenta que el desarrollo de las correspondientes obligaciones esta

supeditado a su licencia de urbanismo y que una vez se solicite la respectiva licencia de
urbanismo, se deberá depositar el valor correspondiente a las obligaciones urbanísticas
que se asumen de otras unidades en el respectivo fondo de fiducia.
• Si esta unidad se desarrolla posterior a la unidad uno y dos las cuales son emisoras de
cargas frente a esta unidad, ellas deberán asumir las cargas y al momento de desarrollar
esta unidad, se deberán pagar los dineros correspondientes a través de estos fondos
destinados única y exclusivamente a estos fines.

8.4 Desarrollo a largo plazo

Unidad de actuación urbanística dos

En esta unidad se deberá llevar a cabo el desarrollo mediante una licencia de urbanismo y
deberán realizar las obligaciones previstas en el actual documento por concepto de suelo a
ceder para vías y para espacio publico, en caso de ser una de las ultimas unidades en
desarrollarse esta tendrá los recursos producto de otras obligaciones de otras unidades
mencionadas en el capitulo anterior para ejecutar sus obligaciones, estos estarán constituidos a
través de la fiducia y serán destinados única y exclusivamente para estos fines, sin embargo si
la unidad se desarrolla antes que las unidades que receptan las cargas, estas serán asumidas
por la unidad y su equivalente en dinero no será recuperado hasta tanto no se efectúe el pago
de las correspondientes unidades a través de dicho fondo.

Notas:
• Su gran carga esa definida en las vías que se deben desarrollar para garantizar una
movilidad adecuada en esta zona de la ciudad, por tal razón las demás unidades le
cubren las cargas de espacio público y adecuación de equipamiento.
• En esta unidad no se pagan las obligaciones por suelo, estas se deberán pagar en las
demás unidades y en la unidad 1, la cual es en su mayoría de los mismos propietarios.

Unidad de actuación urbanística cuatro

Esta unidad es la que se ha definido como la ultima en desarrollarse por la no aceptación del
plan parcial entre sus propietarios, sin embargo esta se define como unidad de actuación
urbanística, la cual deberá en gran medida garantizar la cesión de espacio publico y de vías que
para el plan se requiere para su total desarrollo, esta unidad posee cargas muy altas en cuanto
a espacio publico, ya que en vías y en equipamiento no requiere tanta cesión,

Notas:
• Esta unidad deberá retornar los dineros a las demás unidades a las que le apoya el pago
de cesiones, dado que se tiene previsto por parte de los propietarios no desarrollarse, sin
embargo el mismo mercado se encargara de que el desarrollo total del plan parcial se
pueda ejecutar.

8.5 Formas de Pago de las obligaciones urbanísticas.

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 201

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Como es usual en el desarrollo a partir de unidades de gestión y etapas, establecido como

metodología para la aplicación factible de planes parciales en la ciudad de Medellín y otras
ciudades colombianas, la entrega de obligaciones urbanísticas se va produciendo a medida que
se realizan los beneficios constructivos posibilitados y distribuidos equitativamente por el Plan
Parcial, esta metodología ha hecho posible aplicar la figura de planificación complementaria
creada por la Ley 388 de 1997, haciendo posible que se manejen dos escalas simultáneas y
complementarias; la de planificación a mediana o gran escala, que reparte cargas y beneficios y
la escala de la gestión, más concreta, que resuelve los procesos de urbanización y construcción
que componen por partes o etapas la planificación integral y que denominamos unidades de
gestión.

Este manejo, requiere en muchos casos, la necesidad de centralizar los aportes a cargas
urbanísticas a través de fondos Privados o fiducias, que permitan recoger pagos efectuados en
dinero con destino a la construcción efectiva, racional, con calidad, continuidad y economía de
los espacios públicos y equipamientos, pues no resulta eficiente ni sano para la ciudad que los
espacios públicos y los equipamientos esencialmente se construyan por etapas y cada unidad lo
haga por separado, es necesario pues, que exista en todos los planes parciales que se están
realizando en la ciudad, formas de canalizar y centralizar estos aportes a través de un grupo de
representantes de cada una de las empresas que permanecen o lleguen allí, con el fin de
conformar un fondo o fiducia con una única destinacion, y canalizar los dineros de estas
cesiones hasta que los lotes se vayan desarrollando y al tierra este lista para el desarrollo de
vías y espacio publico, es muy necesario que se realice un acompañamiento en la ejecución de
los parques y equipamientos a partir de varias etapas lógicas siguiendo un plan especial de
equipamientos y espacio publico definido para el municipio, que permita generar un verdadero
impacto y sostenibilidad a estas inversiones, con cargo a los pagos efectuados por los
desarrollos adelantados.

En este sentido, se opta por una sola forma para efectuar los pagos a obligaciones a través de
las licencias que realizarán los aportes del suelo en metros cuadrados, y los equipamientos en
dinero con destino a la constitución de un Encargo Fiduciario privado constituido a favor del
Municipio de Medellín, con el único fin de recolectar los recursos y construir los equipamientos,
una vez estén ejecutados y cedidos por escritura publica al municipio de Medellín los respectivos
parques para hacer posible de esta forma la ejecución del núcleo de equipamientos, el cual no
podrá hacerse por etapas, a diferencia de los espacios públicos a ceder que dependen de cada
desarrollo de cada unidad de gestión en el tiempo.

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 202

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8.6 Desarrollo por etapas de las unidades de actuación.

Los predios identificados como Unidades de gestión, podrán, como se expresó anteriormente,
desarrollar mediante diferentes licencias de urbanismo y posterior construcción o
simultáneamente la edificabilidad total entregada a cada uno, como si estas fueran las
“etapas”, cumpliendo en cada una con las obligaciones de aportes tal como se describió en el
capitulo anterior correspondiente.

Las unidades de actuación identificadas de 1 a 6 deberán solicitar una única licencia de

urbanismo ya sea para la totalidad del plan parcial, que seria lo optimo o para cada unidad en
especial, de acuerdo a un desarrollo en el tiempo, en la cual se podrán solicitar etapas de
construcción diferentes para ir desarrollando en diferentes áreas o varios pisos la edificabilidad
otorgada. La solicitud de licencia de urbanismo para toda la unidad supone la asociación,
integración o acuerdo a que han llegado los propietarios de los predios involucrados en cada
una de ellas; siendo posible de no existir acuerdo, el desarrollo utilizando la figura unidad de
actuación urbanística, en los términos previstos por la Ley 388 de 1997.

Cuadro 95 –Resumen de aprovechamientos y áreas generales

AREA
AREA BRUTA ARE ANETA AREA UTIL CONSTRUIBLE I.C. (A.N.)
UAU 1 27.794,43 15.463,82 11.003,79 71.101,76 4,60
UAU 2 18.811,31 11.159,31 11.159,31 56.539,62 5,07
UAU 3 16.367,51 10.331,76 7.663,27 44.819,04 4,34
UAU 4 10.967,00 9.479,07 7.422,38 30.047,61 3,17
UAU 5 14.672,20 12.108,96 9.676,13 40.794,20 3,37
UAU 6 16.104,88 13.183,76 8.296,57 43.604,49 3,31

104.717,3 71.726,7 55.221,5 286.906,7 4,0

Cuadro 96 –Resumen de obligaciones viales y urbanísticas

CESION DE ADECUACION CESION DE ADECUACION

AREA BRUTA CESION DE ADECUACION EQUIP
VIAS VIAS SUELO PARA CESION
UAU (DERECHOS VIAS VIAS AMIEN
VEHICULARE VEHICULARE ESPACIO ESPACIO
INCIALES) PEATONALES PEATONALES TO
S S PUBLICO PUBLICO

UAU 1 27.794,43 11.634,00 4737,00 696,61 696,61 4.460,03 4.460 -0,48

UAU 2 18.811,31 7.652,00 7388,00 0,00 0 0,00 0 665,40
UAU 3 16.367,51 5.584,03 3145,41 451,72 451,72 2.668,49 2.668 413,44
UAU 4 10.967,00 1.020,62 1020,62 467,31 467,31 2.056,69 2.057 600,48
1.023,9
UAU 5
14.672,20 1.460,06 1460,06 1.103,18 1103,18 2.432,83 2.433 9
UAU 6 16.104,88 1.782,89 1782,89 1.138,23 1138,23 4.887,19 4.887 166,24

2.869,0
104.717,33 29.133,60 19.533,98 3.857,05 3.857,05 16.505,23 16.505,23 7

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 203

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Debido a la estructura de este plan parcial que permite la autonomía de las unidades en sus
desarrollos, las respectivas solicitudes de licencias podrán ser tramitadas para cada unidad por
separado, siendo así posible que se redesarrollen porciones –unidades de gestión-, mientras
otras unidades del mismo plan permanecen sin ser redesarrolladas. La necesidad de realizar
aportes a cargas urbanísticas, es decir urbanizar, se desprende del cumplimiento de la licencia
de urbanismo que se tramite para la totalidad de la unidad o para un desarrollo constructivo por
etapas y disponiendo para cada una de éstas, en todo caso si se varia el procedimiento para la
entrega de obligaciones, esta deberá ser solicitada ante el Departamento Administrativo de
Planeacion con el fin de sustentar la forma en que se irán entregando las obligaciones u obras
de urbanismo. Por lo anterior ningún curador urbano podrá realizar cambios al pago de las
obligaciones urbanísticas, y deberá cumplir estrictamente lo que se define para completar le
sistema general de espacios públicos.

La Unidad de actuación urbanística Uno

La Unidad de actuación urbanística uno se podrá plantear en su licencia de urbanismo en tres

fases o etapas de ejecución amarrando a cada una de ellas, las correspondientes obligaciones
en materia de vías y espacio publico, es de recordar que el equipamiento que se encuentra
totalizado en esta unidad lo desarrollaran la unidad cuatro cinco y seis.

La Unidad de actuación urbanística dos

En esta unidad se podrá plantear la alternativa de generar una licencia de urbanismo para
desarrollar la unidad de gestion por cinco etapas de construcción ya que es una Unidad de
actuación urbanística muy densa y corresponde a cinco propietarios diferentes, los cuales hacen
parte de las mismas empresas, se hace necesario desarrollar esta unidad por etapas ya que
acometer su desarrollo de un solo golpe seria un proyecto muy costoso.

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 204

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La Unidad de actuación urbanística tres

Esta unidad por ser el liderazgo de desarrollo o proyecto detonante que impulsara la ejecución
del plan parcial, además de ser de un único propietario, se considera una Unidad de actuación
urbanística para desarrollo a corto plazo por lo cual podrá ejecutarse cuando los propietarios lo
quieran, solo tendrá que pedir una licencia de urbanismo y simultáneamente la construcción
para una única etapa, como si se quiere desarrollar a futuro mayor edificabilidad, será sujeto a
solicitar una nueva licencia de construcción en los términos del decreto 564 de 2006, ya que
hoy no requieren de la totalidad de su aprovechamiento.

La Unidad de actuación urbanística cuatro

A pesar de ser propiedad de una sociedad familiar todo el globo de terreno que comprende la
Unidad de actuación urbanística cuatro, esta se sugiere desarrollar en dos etapas como el caso
de la Unidad de actuación urbanística dos, es un gran globo de terreno y su construcción es de
gran envergadura, por lo anterior se plantea en dos etapas para facilitar su desarrollo progresivo
en el tiempo y su factibilidad de recursos. Sin embargo como se desarrolla a traces de una
licencia de urbanismo esta deberá cumplir con toda el área de cesión de suelo y equipamiento
como de vías para poder iniciar su construcción.

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 205

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La Unidad de actuación urbanística cinco

La Unidad de actuación urbanística cinco comprende tres propietarios, los cuales han estado
interesados a mediano plazo de acogerse al redesarrollo de sus tierras, es por esta razón que
serán enmarcados sus desarrollos dentro de una única licencia de urbanismo para que cada cual
ejecute su desarrollo luego de haber pagado lo correspondiente alas obligaciones urbanísticas,
sin embargo también podrán presentar una licencia simultanea de urbanismo y construcción
cuando haya total compromiso entre propietarios y desarrollar la unidad por cooperación entre
participes.

La Unidad de actuación urbanística seis

En gran porcentaje los propietarios de esta unidad pretenden desarrollar a corto plazo una
mayor edificabilidad para los almacenes de cadena Homecenter, sin embargo podrán solicitar
una licencia de urbanismo para el redesarrollo, teniendo en cuenta que ya poseían licencia y se
habían cancelado unas obligaciones viales de los lotes solo de la federación de cafeteros, sin
embargo los demás lotes deberán cumplir con esta obligación para poder acceder a este
aprovechamiento, por tal razón se aplica el redesarrollo a través de la licencia para tres etapas
de construcción, comenzando por Homencenter , luego por el Politécnico central y finalmente

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 206

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por automotores de la sierra quien por ahora no piensa construir, pero no descarta la posibilidad
de iniciar su aprovechamiento en cualquier momento.

Las unidades de gestión deberán tramitar la correspondiente licencia de urbanismo, pero en ella
podrá disponer del desarrollo por etapas de construcción de varias maneras:

1. Procesos de urbanización por unidad de gestión aplicando las oportunidades de redesarrollo

establecidas por este plan parcial, así como el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas.
Este proceso se tramitará a través de licencias de urbanismo por cada unidad de gestión, en la
cual se podrán establecer diferentes etapas de construcción, así como la forma cómo se
entregarán y efectuarán las cesiones públicas a lo largo del proceso de construcción por
etapas definido en el cronograma del proyecto. Este proceso de llevar a cabo el redesarrollo a
partir del agotamiento de la actividad industrial que existe en cada Unidad de Gestión, será la
renuncia al derecho de permanencia de esta actividad en caso de ser una actividad no
permitida o principal, lo que dará inicio al proceso de redesarrollo propiamente dicho.

2. Procesos de construcción de cada una de las etapas previstas por la licencia de urbanismo de
la respectiva unidad de gestión o el proceso de construcción de toda la unidad de gestión si no
se han solicitado en la licencia de urbanismo etapas diferentes. Este proceso se efectúa a
partir de licencias de construcción.

3. Para las edificaciones que una vez aprobado el plan consideren ampliaciones, adecuaciones,
modificaciones o rehabilitaciones a las edificaciones, una vez hayan participado del
redesarrollo y los aprovechamientos definidos por el presente plan parcial, estas deberán
cumplir el aporte correspondiente a cargas urbanísticas o cesiones, este aporte se requerirá a
partir de posibilitar beneficios urbanísticos derivados del plan parcial, es decir, aplicando el
proceso de redesarrollo.

Se distinguen de esta manera otras posibilidades para el aporte de las cargas urbanísticas:

• Estando en firme la licencia de urbanismo que ha previsto desarrollos constructivos por

etapas, previa a la obtención de la respectiva licencia de construcción se deberán haber
cedido las áreas públicas y posterior a la obtención de la licencia de construcción en el

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 207

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transcurso de la misma, se deberán construir y dotar las infraestructuras y mobiliarios

previstos para los espacios públicos a ser ejecutados en cada etapa. En este sentido en la
descripción de las obligaciones básicas de cada unidad de gestión descritas en el presente
capítulo, se identifican estas cargas para cada unidad de gestión, pero será la licencia de
urbanismo que se tramite para la totalidad del área de cada unidad, la que disponga la forma
cómo las etapas, van dotando y entregando las infraestructuras públicas, de forma tal que
finalizado el proceso de construcción de la última de las etapas de cada unidad, esté completo
el urbanismo obligado a cada unidad.

• Que se tramite de manera simultánea la licencia de urbanismo y de construcción de una o

varias etapas, de forma tal que una vez obtenida esta licencia y en transcurso del proceso de
urbanización y construcción de las etapas solicitadas se ejecutarán y cederán las obligaciones
urbanísticas de las respectivas etapas de construcción, quedando dispuesta en la licencia de
urbanismo la forma cómo las subsiguientes etapas efectuarán la ejecución de las obligaciones
restantes y entregando las áreas de cesión públicas de éstas las cuales serán recibidas y
verificado su cumplimiento mediante el tramite del recibo de obra o permiso de ocupación
ante el Departamento Administrativo de Planeacion.

• Que el propietario o promotor del redesarrollo de cada Unidad de actuación urbanística decida
emprender la urbanización para la totalidad en varias fases que reúnan grupos de unidades de
gestión, entregando la totalidad de las cesiones, su dotación y construcción o cargas
urbanísticas por fases, para lo cual solicitaría un única licencia de urbanismo para la unidad de
gestión, pudiendo así comercializar lotes urbanizados –redesarrollados- que se asumirán como
diferentes etapas de construcción que podrán tramitar su respectiva licencia de construcción.
Estas etapas definidas en la licencia de urbanismo podrán ser por unidades de gestión o
fracciones de las mismas.

Notas Aclaratorias:

• De disponerse del área para construir el núcleo de equipamientos públicos, cada una de
las seis unidades de gestión que lo componen deberá construir su obligación
correspondiente a lo que efectivamente edifique y quede autorizado en las respectivas
licencias de construcción.

• De no encontrarse habilitado este espacio porque la unidad donde se ubica no haya

realizado su redesarrollo o resulte inconveniente técnicamente la ejecución de esta
séptima etapa, el urbanizador deberá constituir un fondo en una fiducia a favor del el
municipio para única y exclusivamente el pago de estas obligaciones, reservando su
inversión para el momento que sea posible efectuarla, ya sea a través de una
administradora de recursos de una entidad pública como la Empresa de Desarrollo
Urbano EDU, dispuesta para tal fin o a un encargo fiduciario privado a nombre del
municipio de Medellín con destino al diseño y la ejecución de este núcleo de
equipamientos.

8.6 Alternativas de gestión asociada para las unidades de gestión.

El Plan Parcial propone una amplia gama de instrumentos de gestión asociada para que, en el
momento de ejecución y de acuerdo con la citación específica, los interesados en llevar a cabo

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 208

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los proyectos puedan hacer uso de aquellas que consideren más apropiadas y eficientes. Se
identifican las siguientes en relación con el manejo financiero y administrativo de los proyectos:

A. Fideicomiso: Se denomina también como encargo de confianza, y se estructura a través de

la transferencia que el constituyente o fideicomitente le hace al fiduciario de determinados
bienes, con el fin de que sean utilizados de acuerdo con las instrucciones que se establezcan,
en beneficio de un tercero o del propio fideicomitente. La fiducia que se constituye para la
ejecución de un proyecto inmobiliario es una típica fiducia de administración, en la cual la
entidad fiduciaria se compromete a administrar un proyecto de construcción. Forman parte de
ella los estudios y diseños, la propiedad de los predios sobre los cuales se construye el proyecto
inmobiliario y los aportes que efectúen los interesados en adquirir los inmuebles resultantes. La
Fiducia de proyectos inmobiliarios tiene como función principal la administración del proyecto,
las obligaciones y facultades en la administración del encargo, se encuentran consagradas en el
Código de Comercio y el Fideicomitente puede establecer condiciones especiales conexas con las
consagradas legalmente, para el desarrollo del proyecto.

La constitución de una fiducia para el desarrollo del proyecto inmobiliario permite garantizar a
los adherentes o interesados en adquirir derechos en el proyecto, la inversión de los recursos en
la construcción del proyecto, pues se conforma un patrimonio autónomo que se destina de
manera exclusiva a los fines perseguidos dentro del proyecto, en los términos que se acuerden
en la escritura de constitución de la misma.

Cuando los interesados en el negocio inmobiliario no tienen como actividad la construcción o

ejecución de proyectos de esta clase, la fiducia se convierte en un instrumento financiero y de
gestión idónea para el mejor desarrollo de los objetivos perseguidos para la intervención
urbana.

B. Contrato Comunitario: (cooperación entre participes) Se define como la tenencia de un

bien entre varias personas sin que sobre él se hubiere celebrado contrato o sociedad. En él,
cada comunero es dueño de un derecho pro indiviso en el bien común, del cual puede disponer
como tal dueño, pero no lo es de todo el proyecto, ni de una parte determinada de él; así
mismo, la posesión es común y se ejerce por cada uno a nombre de la comunidad. Esa forma de
gestión puede asemejarse a la cooperación entre partícipes consagrado en el artículo 47 de la
Ley 388 de 1997, pues no se constituye ninguna sociedad o empresa, sino que se aportan los
insumos necesarios para la ejecución del proyecto, estudios y diseños, inmuebles, pues esta
forma de asociación a pesar de no ser una persona jurídica, tiene capacidad legal para adquirir
derechos y contraer obligaciones.

C. Contrato de Asociación: Haciendo uso de los procedimientos propios del derecho

comercial, puede constituirse una entidad gestora que tenga como función social el desarrollo
del proyecto inmobiliario; en este evento, tendrá esta entidad, la obligación de presentar
alternativas para compensar los aportes de sus socios, pues los mismos estarán constituidos en
los predios necesarios para la ejecución del proyecto, y el lucro cesante que se genera por la no
explotación comercial de los mismos mientras se llevan a cabo las obras, situación que sólo se
presentaría en el evento que sea necesario demoler las edificaciones existentes.

D. Unidades de Actuación Urbanística: Están definidas por el artículo 39 de la Ley 388 de

1997 como el área conformada por uno o varios inmuebles explícitamente delimitada en las

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 209

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normas que desarrollan el plan de ordenamiento territorial, que debe ser urbanizada o
construida como una unidad de planeamiento, con el objeto de promover el uso racional del
suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación, con cargo a
los propietarios, de las infraestructuras para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y
los equipamientos colectivos mediante el reparto equitativo de las cargas y los beneficios.

ESTRATEGIAS DE GESTION DEL PLAN PARCIAL - 210

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9
CRONOGRAMA DE EJECUCION DE LAS
UNIDADES DE ACTUACION URBANISTICA
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CRONOGRAMA DE EJECUCION DEL PLAN PARCIAL - 211

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9. CRONOGRAMA DE EJECUCION DE LAS UNIDADES DE ACTUACION URBANISTICA

La simulación urbanística-financiera, también permite establecer cuál sería el horizonte de

tiempo para la ejecución y por tanto vigencia del presente Plan Parcial que se define para los
próximos quince años a partir de su aprobación e implementación además de la realidad
observada en el mercado actual en cuanto a velocidad promedio de ventas, tomando en
consideración que la Ley 388 en su artículo 19, establece que cada plan parcial determina la
vigencia que sea necesaria para su realización.

Se ha evaluado que entendiendo este plan parcial como un conjunto de “locales comerciales”,
de tipologías similares a los existentes (lógicamente con mayores facilidades y funcionalidad
gracias al Plan Parcial), es posible calcular una velocidad de ventas de locales de un tamaño
cercano a los 200 y 100 metros cuadrados, de 250 unidades al año, cálculo conservador,
teniendo en cuenta que los desarrollos de La Gran Manzana de Simesa y Argos I, le imprimirá
un actividad particular, pero que se debe establecer un promedio para darle una vigencia
apropiada a las actuaciones autorizadas, se determina un horizonte de 15 años, tal como el
cálculo del cuadro que se presenta a continuación lo ilustra, simulando el desarrollo y
comercialización de manera tentativa de los proyectos, y teniendo en cuenta que el 40% de la
edificabilidad asignada se entregaría a comercio en esta tipología de locales y que el resto son
áreas productiva y de servicios, que poseerá áreas menores y se comercializan dependiendo de
las necesidades del potencial usuario.

Cuadro 97 – Cronograma de desarrollo del plan parcial

DESARROLLO PORCENTUAL PROYECTADO EN AÑOS

UNIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 TOTAL
GESTION

UG 1 20 20 20 20 10 10 100
UG 2 20 20 20 20 20 100
UG 3 100 100
UG 4 25 25 25 25 100
UG 5 35 30 35 100
UG 6 50 20 10 10 10 100

En resumen, este cronograma sirve como escenario y como soporte para plantear la vigencia del
plan parcial a 15 años, sin embargo no constituye una secuencia obligatoria de etapas o
unidades, pudiéndose desarrollar cualquiera de éstas en cualquier momento siempre que
cumplan con las condiciones establecidas en el capítulo de estrategias de gestión y cada licencia
de urbanismo se encuentre soportada con la consecuente disponibilidad de vías y de servicios
públicos para poder ser redesarrollada, tomando en cuenta los espacios de tiempo en el
redesarrollo de cada una de las unidades de gestión.

La Unidad de actuación urbanística tres (3), pretende desarrollarse a muy corto plazo, liderando
asi el desarrollo del plan parcial, ya que en menos de un año de aprobado el plan parcial se
estaría construyendo una nueva edificación correspondiente al proyecto de servicios de
Servientrega S.A., casi comenzando a la par con los desarrollos de los demás planes parciales

CRONOGRAMA DE EJECUCION DEL PLAN PARCIAL - 212

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

aprobados en el sector. Lo anterior es de vital importancia porque se hincaría el redesarrollo

generando asi una nueva dinámica del suelo objeto de este plan parcial.

Al hablar de las unidades que se desarrollaran a mediano plazo, se tendrían en cuenta la Unidad
de actuación urbanística seis la cual tiene previsto el crecimiento de la gran cadena de
almacenes Homecenter y almacén el Constructor, actividades comerciales de gran formato que
tienen presencia en el área de intervención, desarrollo que se estaría dando en los próximos tres
años de desarrollo del plan.

La Unidad de actuación urbanística cinco que comprende empresas tales como Panamericano
S.A., la estación de Servicio Esso las vegas, y Chaneme Hermanos se podría estar uniendo a los
proyectos a mediano plazo dado que estarían interesados en mejorar sus instalaciones actuales
y decidir construir los predios en altura, tendiendo previsto un desarrollo en el tiempo de
aproximadamente dentro de tres o cuatro años.

A largo plazo se vislumbra el desarrollo de las demás unidades de gestión comenzando por la
Unidad de actuación urbanística numero uno, la cual es la menos consolidada ya que posee
algunos lotes que actualmente utilizan como parqueadero de vehículos pesados, una estación de
servicio de llenado de combustible y bodegas que actualmente permanecen en arriendo por lo
cual los propietarios de esta unidad no ven un desarrollo próximo por el momento, queriendo
dejar los lotes en la actividad de la renta, como también es el caso de los propietarios de la
Unidad de actuación urbanística cuatro y la Unidad de actuación urbanística dos quienes utilizan
sus locales para la compraventa, reparación y mantenimiento de vehículos nuevos y usados,
actividad muy consolidada desde hace varios años.

En estas últimas Unidades de actuación urbanística se evidencia la pre-existencia de empresas

muy consolidadas en sus actividades, que funcionan desde allí por lo menos diez años atrás las
más recientes y hasta veinticinco años las primeras en ocupar el sector, por lo cual se encuentra
una razón mas para concluir que no será evidente su desarrollo a corto plazo, el caso de la
Unidad de actuación urbanística cuatro que se podría dar su desarrollo a través de una
actuación urbanística será su desarrollo a largo plazo en vista de que los propietarios de los
predios no aceptaron finalmente las condiciones del plan parcial.

Cuadro 98– Cronograma de desarrollo de las obligaciones del plan parcial

DESARROLLO PORCENTUAL PROYECTADO EN AÑOS

CRONOGRAMA DE EJECUCION DEL PLAN PARCIAL - 213

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

UNIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 TOTAL
GESTION

UG 1 100 100
UG 2 100 100
UG 3 100 100
UG 4 100 100
UG 5 100 100
UG 6 100 100

CRONOGRAMA DE EJECUCION DEL PLAN PARCIAL - 214

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

En materia de espacio publico y vías la unidad que se pretenda desarrollar deberá una vez
solicite la respectiva licencia de urbanismo ceder las obligaciones urbanísticas correspondientes
a vías en su interior y las correspondientes a los parques y espacio publico, en caso de
desarrollarse una unidad y no tener donde pagar las obligaciones este deberá constituir un
fondo a titulo de fiducia destinado única y exclusivamente a la construcción de estas
obligaciones, con el fin de dar cumplimiento al capitulo anterior de estrategias de gestion del
suelo y garantizar de esta forma que las obligaciones se paguen en el tiempo.

CRONOGRAMA DE EJECUCION DEL PLAN PARCIAL - 215

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

10
PROGRAMAS Y PROYECTOS
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

PROGRAMAS Y PROYECTOS DEL PLAN PARCIAL - 216

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

10. PROGRAMAS Y PROYECTOS

Normalmente, en este aparte del documento de soporte se relacionan los programas que son
trasversales al plan parcial, es decir comunes e importantes para todas sus unidades de
gestión, así como también, que comprometen de alguna forma a la administración municipal y a
entidades públicas o privadas más allá de las responsabilidad específica de cada promotor de
cada unidad de gestión.

A continuación se describen tres programas importantes para la zona en su conjunto que

ayudarán al mejor desarrollo del plan parcial, abordando los temas más centrales a tener en
cuenta: el ambiental, el de movilidad y el social.

10.1 ACCIONES DE MANEJO SOCIAL.

Comité del Plan Parcial Villa Carlota(a ser creado)

Actuar como veedor general del proceso de redesarrollo, el cumplimiento de los objetivos y
actuar en representación de de los intereses de las empresas localizadas en el área del plan
parcial.

Conformar un grupo que tome el liderazgo en la ejecución del plan parcial, un comité o
asociación conformada por miembros de cada una de las empresas que allí se encuentran, bien
sea arrendatarios o propietarios, con el fin de que cada Unidad de actuación urbanística tenga
conformado un grupo por propietarios y asi cada unidad tenga un representante, que junto con
un profesional en le ramo del urbanismo lidere y oriente el proyecto en su ejecución por parte
de la entidad patrocinadora del pan parcial que sea el encargado de armonizar las estrategias de
gestion del plan con su desarrollo, esta persona debe ser idónea en el tema de urbanismo,
conocer el proyecto para resolver dudas frente a los demás propietarios, además de tener
contacto con el Departamento Administrativo de Planeacion para cualquier gestion que se
pretenda desarrollar, esta figura se podría pensar como un operador urbano o coordinador del
proyecto que se apersone, este constante mente resolviendo inquietudes y motive a los demás
propietarios a que el plan se desarrolle ya que es un proyecto importante para la ciudad, por lo
cual se quiere que se de en el tiempo su total desarrollo, este comité conformado por los
propietarios de los terrenos e inmuebles localizados en el área de intervención del plan parcial,
debe coordinar acciones concertadas de desarrollo y verificar el cumplimiento de los
compromisos del proyecto. Se propone que este Comité u organización posea dos estrategias
básicas de comunicación abierta y permanente:

• un boletín informativo para el sector, que presente en un periodo de tiempo

constante (cada dos o tres meses) la información básica del Plan Parcial, con los avances
presentados en los diferentes unidades que lo conforman, como se ha planteado desde
su formulación, debe ser por lo tanto un documento con texto pequeño, una síntesis de
una página o dos que pueda ser de lectura rápida y de fácil acceso tanto para los
propietarios y gerentes de las empresas como para los diferentes actores de la zona:
trabajadores, coteros, personal administrativo, pobladores, entre otros.

PROGRAMAS Y PROYECTOS DEL PLAN PARCIAL - 217

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Esta estrategia debe ir complementada con la base de datos actualizada

permanentemente de propietarios y residentes del sector con el fin de mantener
informados por medio de correo electrónico, donde se reciban todas las inquietudes,
preguntas, sugerencias del proceso, se convierte en un canal directo de comunicación y
recepción de expresiones de la comunidad, así como de respuesta inmediata frente a la
necesidad de información.

• En la dinámica del proceso de concertación social y socialización del plan parcial se ha

demostrado las dificultades para la participación en diferentes escenarios de reunión, las
agendas, los tiempos, las motivaciones, las cuales no permiten continuidad; por lo tanto
pensar en un grupo o comité o asociación conformada por representantes de los
propietarios seria mucho mas comprometido con la zona, con el plan parcial y con la
ciudad para garantizar que se de a corto mediano y largo plazo la ejecución adecuada
del plan parcial.
.

PROGRAMAS Y PROYECTOS DEL PLAN PARCIAL - 218

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

11
PROYECTO DE DECRETO
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

PROYECTO DE DECRETO PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA - 219

PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

PROYECTO DE DECRETO PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA - 220

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REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

ANEXO I SOPORTE ESTUDIO AMBIENTAL

ANEXO I
SOPORTE ESTUDIO AMBIENTAL
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 221

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

ANEXO II SOPORTE ESTUDIO GEOLOGICO

ANEXO II
SOPORTE ESTUDIO GEOLOGICO
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 222

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

ANEXO III INVENTARIO DE LA COBERTURA VEGETAL

ANEXO III
INVENTARIO DE COBERTURA VEGETAL
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 223

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

ANEXO IV SOPORTE ESTUDIO DE MOVILIDAD

ANEXO IV
SOPORTE ESTUDIO MOVILIDAD VIAL
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 224

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

ANEXO V SOPORTE PROCESO DE PARTICIPACIÓN SOCIAL

ANEXO V
SOPORTE PROCESO DE PARTICIPACION
SOCIAL
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 225

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 226

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

ANEXO VI SOPORTE ESTUDIO DE TITULOS

ANEXO VI
ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 227
 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

SOPORTE ESTUDIO DE TITULOS

PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 228

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

ANEXO VII SOPORTE SIMULACION URBANISTICO FINANCIERA

ANEXO VII
SOPORTE SIMULACION URBANISTICO
FINANCIERA
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 229

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

ANEXO VIII SOPORTE REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

ANEXO VIII
SOPORTE REPARTO DE CARGAS Y
BENEFICIOS
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 230

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

ANEXO IX PLANIMETRIA DEL PLAN PARCIAL - FORMULACION

ANEXO IX
SOPORTE PLANIMETRIA DEL PLAN PARCIAL
FORMULACION
PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 231

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

POLIGONO Z5-RED-7 REDESAROLLO

Reparto en el caso de que el mpio compre las franjas

En el caso en el que el mpio compre las franjas el reparto es el
siguiente ya equilibrado

DIFERENCIA REPART

Aportes
Cargas
(Puntos UAS UAS → Puntos Puntos
Aportes Iniciales Cargas) -
(Puntos Derechos sólo APORTES
Suelos) adecuación- TOTALES
UAU 1 23.297 1.981 25.279 77.975 25.279 0
UAU 2 16.147 2.176 18.323 56.517 18.322 -1 -
UAU 3 13.929 1.429 15.358 47.378 15.360 1
UAU 4 10.967 1.442 12.409 38.276 12.409 -1 -
UAU 5 14.672 1.871 16.543 51.030 16.543 0 -
UAU 6 16.105 1.525 17.630 54.385 17.631 1
Totales 95.118 10.425 105.543 325.562 105.543 0

De esta manera se equilibró

Indices
Resultantes Equipamiento
AREA AREA
AREA AREA
COMERCIO COMERCIO Total IC [AN] IC [AU] Rep
VENDIBLE OFICINAS
T1 T2 Norma Propuesta
UAU 1 70.273 4.402 4.402 61.470 70.273 4,5 6,4 703 638
UAU 2 48.706 4.464 4.464 39.778 48.706 4,4 4,4 487 487
UAU 3 42.014 3.065 3.065 35.884 42.014 4,1 5,5 420 370
UAU 4 33.080 2.969 2.969 27.142 33.080 3,5 4,5 331 481
UAU 5 44.256 3.870 3.870 36.515 44.256 3,7 4,6 443 663
UAU 6 48.578 3.319 3.319 41.940 48.578 3,7 5,9 486 231
286.907 22.089 22.089 242.730 286.907 4,0 5,2 2.869 2.869

-
Equipamientos
De 1
Hacia 2 De 6 hacia 0
De 4
Hacia 2 De 6 hacia 1
De 1
Hacia 6 De 6 hacia 2
De 4 De 6 hacia 3

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 232

 PLAN PARCIAL VILLA CARLOTA
REDESARROLLO POLÍGONO Z5-RED-7

Hacia 3
De 5
Hacia 2 De 6 hacia 4 35,00
De 3
Hacia 4 De 6 hacia 5 220,00
De 6
Hacia 5 De 6 hacia 6
De 2
Hacia 5 De 6 hacia 7
De 1
Hacia 4 De 1 hacia 5
De 3
Hacia 5 De 1 hacia 4 65,00
De 1
Hacia 5 De 3 hacia 5
De 1 hacia 3
De 1 hacia 2
De 3 hacia 4 50,00

Ver archivo de Excel: Reparto Ejercicio franjas (municipio compra

las franjas)

ESTUDIOS TECNICOS DEL PLAN PARCIAL ARGOS II - 233