TASACION DE PREDIO URBANO

La tasación de un predio urbano es el procedimiento cuyo fin es fijar el valor de

todos sus componentes, incluyendo terreno, edificaciones, obras complementarias
e instalaciones fijas y permanentes. En el Perú la tasación o valuación como se
conoce internacionalmente, se regula mediante el Reglamento Nacional de
Tasaciones, aprobado por R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y modificado por la R.M.
N° 424-2017-VIVIENDA.

La tasación es realizada por un perito tasador inscrito en el Registro de Peritos

Adscritos al Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento (MVCS) o en el
Registro de Peritos Valuadores-REPEV adscrito a la Superintendencia de Banca y
Seguros – SBS. También podrá hacerlo un perito del sector privado. El objetivo,
sea para un acto entre privados o para un procedimiento que por ley exija un tipo
de perito, será el factor a considerar para seleccionar al perito competente.

Según el reglamento, una tasación es reglamentaria, cuando utiliza los valores

arancelarios de los terrenos urbanos y valores unitarios oficiales de edificación,
aprobados por las normas pertinentes; o comercial, cuando se obtienen valores en
función a un análisis del mercado, siguiendo métodos y factores que serán
detallados y justificados por el perito tasador. En una tasación comercial podrán
considerarse las “muestras de mercado inmobiliario”, las que se obtienen “de las
transacciones de compra-venta, avisos publicitarios y otros, debidamente
acreditados; que deben ser analizados, comparados y/u homologados con las
características del bien a tasar”. Según el reglamento, es posible realizar una
“tasación retrospectiva”, que considera los valores a cierta fecha solicitada.
 REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU
De conformidad con lo dispuesto en la Ley Nº 30156, Ley de Organización y
Funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y su
Reglamento de Organización y Funciones, aprobado por Decreto Supremo Nº
010-2014- VIVIENDA, modificado por Decreto Supremo Nº 006-2015-VIVIENDA;
SE RESUELVE:
Artículo 1.- Aprobación del Reglamento Nacional de Tasaciones
Apruébase el Reglamento Nacional de Tasaciones, que consta de diez (10) títulos,
doscientos ocho (208) artículos y dos (02) anexos, que forman parte integrante de
la presente Resolución Ministerial.

REGLAMENTO NACIONAL DE
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- Objeto
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer criterios,
métodos y procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes
inmuebles, muebles e intangibles.
Artículo 2.- Ámbito de aplicación
El presente Reglamento es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para
la elaboración de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las
Entidades y Empresas Estatales de derecho público o de derecho privado.
Artículo 3.- Definiciones
Para efectos de la aplicación del presente Reglamento se tiene en cuenta las
definiciones siguientes:
3.1 Definiciones Generales
1. Informe Técnico de Tasación.- Es el documento elaborado y suscrito por el
perito tasador que contiene la tasación de un bien mueble e inmueble, e indica con
precisión la fecha en que es realizada y los valores empleados en la misma; en
caso que la tasación sea retrospectiva, se deja constancia en el informe de dicha
situación.
2. Perito tasador.- Es el profesional colegiado que en razón de sus estudios y
experiencia, se encuentra capacitado para efectuar la tasación de un bien; esta
condición no es exigible en los campos de actividad profesional que no son
materia de colegiación.
3. Tasación.- Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona,
estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha
para fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas del presente Reglamento.
En caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha
solicitada.
4. Tasación reglamentaria.- Es la tasación en la que se utilizan valores
correspondientes a los Valores Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios
Oficiales de Edificación, aprobados de acuerdo con la normativa vigente.
5. Tasación comercial.- Es la tasación en la que se utilizan valores del libre
mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente
sustentados.

3.2 Definiciones para la Tasación de Bienes Inmuebles y Muebles

2. Área Libre: Superficie de terreno en la que no existen proyecciones de áreas

techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos
de las poligonales definidas por las proyecciones de las áreas techadas sobre el
nivel del terreno, de todos los niveles de la edificación y hasta los límites de la
propiedad.
3. Área ocupada: Es la suma de las áreas techadas y sin techar de uso propio,
encerrada dentro de los linderos de una poligonal medida hasta la cara exterior de
los muros del perímetro o hasta el eje del parámetro divisorio en caso de
colindancia con otro predio. No incluye los ductos verticales.
4. Área techada: Es la suma de las superficies de las edificaciones
techadas. Se calcula sumando la proyección de los límites de la poligonal
que encierra cada piso, descontando los ductos.
Polígono (geometría)
En geometría, un polígono es una figura plana compuesta por una secuencia
finita de segmentos rectos consecutivos que cierran una región en el plano. Estos
segmentos son llamados lados, y los puntos en que se intersecan se llaman
vértices. El interior del polígono es llamado área. A los matemáticos a menudo les
interesan sólo las líneas poligonales cerradas y los polígonos simples, y pueden
definir un polígono de acuerdo a ello.
Poligonal cerrada. - Las líneas que empiezan en un determinado lugar inicial y
terminan y regresan al punto de partida formando así un polígono cerrado
proporcionan comprobaciones de los ángulos o vértices y de las distancias
medidas. se usa para mediciones de propiedades y de configuración.
Poligonal abierta. - Consiste en una serie de líneas unida, pero q no regresan al
punto de partida. Se usa en vías terrestres cuyas estaciones se les llama vértices.
5. Bienes inmuebles: De acuerdo a lo establecido en el artículo 885 del Código
Civil, son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. El suelo es la división de la superficie terrestre. La
división de la superficie terrestre son los predios. Los predios se extienden a todo lo que
está protegido por debajo de él (subsuelo) y por encima de él (sobresuelo) hasta donde sea
útil al propietario el ejercicio de su derecho.

6. Bienes intangibles: Son bienes que no tienen existencia física, tales como
patentes, marcas, franquicias, acciones, contratos, derechos a servicios y otros.
9. Centro poblado: Lugar del territorio nacional rural o urbano, identificado
mediante un nombre y habitado con ánimo de permanencia.
10. Centro Poblado Rural: Lugar que tiene menos de cien (100) viviendas
agrupadas contiguamente o teniendo más de cien viviendas, éstas se encuentran
dispersas o diseminadas sin formar bloques o núcleos.
11. Centro Poblado Urbano: Lugar que tiene como mínimo cien (100) viviendas
agrupadas contiguamente, formando manzanas y calles, por lo general, está
conformado por uno o más núcleos urbanos. Cuando tienen más de cinco mil
(5000) habitantes se les denomina ciudad, cumple una función urbana en la
organización del territorio y goza de un equipamiento urbano básico.
12. Depreciación: Disminución del valor del bien en función de su uso, estado de
conservación y antigüedad.
14. Edificación: Obra de carácter permanente, cuyo destino es albergar
actividades humanas. Comprende las instalaciones fijas y obras complementarias
adscritas a ella.
15. Expropiación: Es la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada
sustentada en causa de seguridad nacional o necesidad pública, autorizada
únicamente por ley expresa, a iniciativa de los tres niveles de gobierno y previo
pago en efectivo de la indemnización justipreciada que incluya compensación por
el eventual perjuicio, conforme al artículo 70 de la Constitución Política del Perú.
Para el presente Reglamento el justiprecio es el análisis del justo valor del bien.
19. Lote: Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, definido como
resultado de un proceso de habilitación urbana y subdivisión del suelo.
26. Servidumbre: Es un derecho real que limita el dominio del predio denominado
predio sirviente y que está constituido en favor de las necesidades de otro predio
denominado predio dominante. La servidumbre puede ser a nivel del suelo,
subsuelo o sobresuelo.
27. Terrenos eriazos: Son aquellos terrenos con potencial agrícola que no se
cultivan por falta o exceso de agua
29. Terreno rústico: Tierra con actividad o potencial de explotación agrícola.
30. Terreno rústico en zona de expansión urbana: Aquel que manteniendo su
condición legal de rústico está comprendido dentro del área destinada para el
crecimiento de la ciudad.
31. Terreno urbano.- Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área
urbana que cuenta con obras de servicios públicos y que ha sido habilitada para
usos urbanos conforme a las disposiciones legales vigentes.
32. Usufructo: Es un derecho real establecido por mandato de ley, contrato o
testamento, que confiere la facultad de usar y disfrutar temporalmente un bien
ajeno sin disponer de la propiedad.
33. Valor Comercial: Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de
bienes de similares características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de
tasación.
34. Valor de Realización: Es el valor estimado de venta de un bien, tomando
como base el valor comercial del mismo y aplicando un factor que considere todos
los costos y gastos deducibles que implica la necesidad de vender el bien en el
menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.

39. Vida útil: Periodo en que los bienes permanecen en actividad útil.
44. Zonificación: Regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto
del uso y ocupación del suelo, establecida por la entidad competente en los
Planos de Zonificación Urbana, clasificados en:
a. Residencial.
b. Industrial.
c. Comercial.
d. Usos Especiales.
e. Otros.

TÍTULO II
TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 4.- Tasación del predio urbano
4.1 Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio
urbano, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
4.2 En la tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de terrenos
urbanos y valores unitarios oficiales de edificación, aprobados por los dispositivos
legales pertinentes.
4.3 En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de
mercado con el método utilizado y los factores que se consideren pertinentes, los
mismos que son detallados y justificados por el perito tasador.
4.4 Para la tasación de las edificaciones se aplican, según corresponda, los
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación, establecidos
en el presente Reglamento.
Artículo 5.- Informe Técnico de Tasación
En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación
contiene los rubros siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación.
a. Valor del terreno.
b. Valor de las edificaciones.
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen general de las tasaciones.
b. Registro fotográfico.
 CAPÍTULO II
MEMORIA DESCRIPTIVA
Artículo 6.- Memoria Descriptiva
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:
1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situación registral del predio.
4. Objeto de la tasación.
5. Método y Reglamentación empleada.
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
7. Ubicación del predio.
8. Zonificación y uso actual del predio.
9. Área de la edificación y área del terreno.
10. Linderos y perímetro.
11. Descripción del predio:
a. Descripción general (terreno o inmueble).
b. Distribución de planta.
c. Características técnicas de la edificación.
d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
13. Servidumbres.
14. Gravámenes y cargas.
15. Fuente y procedencia de la información.
16. Observaciones.
Artículo 7.- Situación registral del predio
7.1 Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la Partida
Registral del Registro de Predios, precisando los datos de identidad del titular del
derecho de propiedad o de posesión inscrita en el marco del Decreto Legislativo
Nº 667 que aprueba la Ley del Registro de Predios Rurales, cuando corresponda.
7.2 En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que
acreditan la posesión, precisando la fecha, el tipo de documento público o privado,
el funcionario que lo emite y las demás características que el perito considere
pertinentes.
Artículo 8.- Ubicación del predio
8.1 Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio,
de acuerdo con los datos que figuran en el documento que acredita la titularidad.
8.2 De no existir certeza sobre la identificación del predio, conforme a lo señalado
en el numeral anterior, el perito indica la distancia entre la esquina y el extremo
más próximo del predio
Artículo 9.- Zonificación y uso actual del predio
9.1 Se indica la zonificación y usos predominantes en la zona, acorde al plano de
zonificación vigente y la normativa aprobada por la autoridad competente.
9.2 En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica
la falta de zonificación y asume el uso predominante, de acuerdo al entorno
urbano de la zona.
Artículo 10.- Área de la edificación y área del terreno
10.1 Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno,
describiendo el mismo en un cuadro de áreas.
10.2 El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de
edificación se expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
Artículo 11.- Linderos y perímetro
En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas,
colindancias y cambios de dirección de éstos, a partir de su frente principal,
continuando por los costados derecho e izquierdo (entrando) y finalizando por el
fondo.
Artículo 12.- Descripción del predio
12.1 En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el
uso al cual es destinado, el número de plantas construidas y la distribución de las
mismas.
12.2 En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los
sistemas y materiales empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:
a. Muros y columnas.
b. Techos.
c. Pisos.
d. Puertas y ventanas.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.
12.3 En la descripción de las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes, se detallan las principales características técnicas de las mismas.
Artículo 13.- Antigüedad, estado de conservación y depreciación
13.1 Se asume como antigüedad de la edificación, el tiempo que tiene construida
la totalidad de la misma o alguna de sus partes, de acuerdo a la información que
se obtenga de cualquiera de los documentos siguientes:
a. Declaratoria de fábrica o de edificación.
b. Certificado de conformidad de obra.
c. Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.
d. Declaración jurada de autoavalúo.
13.4 La depreciación es la disminución del valor del bien en función de su uso,
antigüedad y estado de conservación. En el caso de la tasación reglamentaria, la
depreciación es asignada, de acuerdo a las Tablas Nºs. 01, 02, 03, 04
consignadas en el Anexo I del presente Reglamento. En el caso de la tasación
comercial, adicionalmente, se considera el criterio del perito tasador debidamente
sustentado.
Artículo 14.- Servidumbres
Se consignan las servidumbres que están reconocidas en el título de propiedad o
en la Partida del Registro de Predios, así como cualquier otra restricción o
derechos de terceros que afectan a los predios involucrados.
Artículo 15.- Gravámenes y Cargas
Se consignan las cargas o gravámenes, vigentes a la fecha de la tasación, que
afectan al inmueble, de acuerdo con la información inscrita en la Partida del
Registro de Predios.
Artículo 16.- Fuente y procedencia de la información
Se consigna la documentación pública y privada empleada para efectuar la
tasación, precisando el nombre de la entidad, funcionario o persona que la
suscribe.
Artículo 17.- Observaciones
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el
desarrollo de la pericia, que sean relevantes en la determinación de la tasación,
así como las discrepancias existentes entre la documentación técnico - legal y lo
verificado en la inspección ocular.
CAPÍTULO III
TASACIÓN DEL TERRENO
Artículo 18.- Determinación del Valor de Terreno
18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del
terreno urbano.
18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno
Urbano, el perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos
urbanos, tengan la misma zonificación y uso
18.3 En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del
terreno por el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado
inmobiliario de la zona.
18.4 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado
destinados a proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe
considerar, además de las limitaciones establecidas en los parámetros
urbanísticos y/o zonificación, las limitaciones en el uso del terreno consideradas
en el proyecto de vivienda social, debidamente sustentado por el perito.

Artículo 24.- Determinación de los valores comerciales de mercado

Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica
el predio a tasar, identificando por lo menos tres muestras con características
similares y/u homologadas, considerando:
1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,
zonificación, extensión, entorno y otros aspectos que se consideren necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno
descontando el valor de dichas edificaciones.
3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el
perito estime necesarios.

CAPÍTULO IV
TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
Artículo 28.- Valor de la Edificación
El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las
obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que
se tasan de acuerdo a las características predominantes de cada una.
Artículo 29.- Cálculo del Valor Similar Nuevo
El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área
techada, el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y
permanentes, por sus respectivos valores unitarios.
VSN = ∑ (At x VUAt) + ∑ (metr.oc x VUOC) + ∑ (metr.if x VUIF)
Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.

Artículo 30.- Depreciación de la edificación

30.1 La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado
de conservación, según el material constructivo predominante, empleando la
expresión siguiente:
D = (P / 100) x VSN
Donde:
D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del
Anexo I del presente Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.

}Artículo 31.- Tasación reglamentaria de los componentes de la edificación

31.1 Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento vigentes a la fecha de la tasación
Artículo 32.- Tasación comercial de los componentes de la edificación
32.1 Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de
edificación comerciales que obtenga el perito como resultado de su análisis y
estudio del mercado inmobiliario de la zona, así como los factores de
depreciación, en caso correspondan.
32.2 Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
Artículo 33.- Determinación del Valor de la Edificación
33.1 El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del Valor
Similar Nuevo, aplicando la siguiente expresión:
VE = VSN – D
Donde:
VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación.
33.2 Se determina el Valor de la Edificación a través de la sumatoria de los
productos comprendidos por el área techada, el metrado de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus respectivos
valores unitarios y los factores de depreciación, según la siguiente expresión:
VE = ∑ (At x VUAt x fd) + ∑ (metr.oc x VUOC x fd) + ∑ (metr.if x VUIF x
fd)
Donde:
VE = Valor de la Edificación.
At = Área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.
VUAt = Valor Unitario del área techada.
VUOC = Valor Unitario de las Obras Complementarias.
VUIF = Valor Unitario de las Instalaciones fijas y permanentes.
fd = Factor de depreciación es igual a: [1- (P/100)].
Artículo 34.- Tasación de edificaciones con características o usos especiales
34.1 Las edificaciones con características, usos especiales o sistemas
constructivos no convencionales se tasan teniendo en cuenta los elementos que
las componen y los materiales empleados, aplicando los porcentajes de
depreciación, señalados en
las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente Reglamento., sin embargo
el perito puede ajustar los porcentajes en los casos que amerite

CAPÍTULO V
VALOR TOTAL DEL PREDIO
Artículo 36.- Determinación del Valor Total del Predio
36.1 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:
VTP = VT + VE
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificación.
36.2 En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el valor
total del predio un factor de incremento o pérdida del valor por las características
especiales que éste pudiera tener. En este caso, el perito justifica las razones del
incremento o pérdida del valor.
Artículo 37.- Anexos al Informe de Tasación
El Informe de Tasación se acompaña de anexos tales como planos, fotografías y
demás documentos empleados por el perito para efectuar la tasación.
CAPÍTULO VI
TASACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
Artículo 38.- Régimen Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
Para efectos del presente Reglamento, el régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común es un régimen jurídico que supone la existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones o unidades
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios sobre un
terreno matriz con bienes y servicios de dominio común.
Artículo 39.- Criterios para la tasación de la unidad inmobiliaria
Para la tasación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, se efectúa de acuerdo al procedimiento siguiente:
1. El terreno matriz, en tanto constituye un bien común, se considera en forma
proporcional, incluyéndose en el valor de las unidades inmobiliarias.
2. En los casos que el régimen se encuentre registrado, a cada unidad inmobiliaria
se asigna el valor proporcional del terreno matriz que corresponda al porcentaje
de participación según los títulos de propiedad y el reglamento interno.
3. En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de
participación de cada una de las secciones del bien, se prorratea el valor total del
terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al área de
uso exclusivo de cada uno.
Artículo 40.- Valor de edificación de las unidades inmobiliarias
40.1 El valor de la edificación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y de propiedad común, se obtiene según lo establecido en el
Capítulo IV del Título II del presente Reglamento.
40.2 Para el cálculo del valor de la edificación se consideran las áreas de uso
exclusivo, así como las que correspondan a la unidad inmobiliaria por las obras o
áreas techadas de uso común, de acuerdo con el porcentaje establecido en los
títulos correspondientes.
40.3 En los casos que no exista información sobre el porcentaje de las áreas
comunes que corresponden a la unidad inmobiliaria objeto de la tasación, el valor
de las mismas se calcula en base al 15% del valor de la edificación de la unidad
inmobiliaria de uso exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos
especiales.
Artículo 41.- Valor Total de Unidad Inmobiliaria
El valor total de la unidad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común es igual a la sumatoria de los valores obtenidos para la alícuota
del terreno matriz, de la edificación de uso exclusivo y de las áreas y bienes de
uso común que correspondan a la misma, de acuerdo con la expresión siguiente:
VTUI = %VT + VEUE + VAC
Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
%VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz
VEUE = Valor de la Edificación de Uso Exclusivo
VAC = Valor de Áreas y Bienes Comunes
Para el caso de tasaciones comerciales se aplica, de corresponder, un factor que
refleje los valores del mercado, de conformidad con lo señalado en el numeral 4.3
del artículo 4 del presente Reglamento, el cual debe ser debidamente sustentado.

CAPÍTULO III
TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS
Artículo 78.- Tasación de predios rústicos
La tasación de predios rústicos comprende:
1. Terrenos rústicos.
2. Terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar.
3. Construcciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
4. Plantaciones.
Artículo 79.- Tasación Reglamentaria de terreno rústico
79.1 Indicar la categoría a la que corresponde el terreno a tasar según la
información verificada en la inspección ocular y conforme a lo señalado en el
Reglamento de Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor aprobado
con Decreto Supremo Nº 017-2009-AG.
79.2 Se utilizan los valores arancelarios de terrenos rústicos vigentes aprobados
por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Artículo 80.- Procedimiento para la tasación comercial de terreno rústico

80.1 Indicar la categoría a la que corresponde el terreno a tasar según la
información verificada en la inspección ocular y conforme a lo señalado en el
Reglamento de Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor aprobado
con Decreto Supremo Nº 017-2009-AG.
80.2 Fijar el valor unitario comercial de terreno en base al método directo o estudio
de mercado inmobiliario y costos, y en los casos que se justifique otro método
indirecto en función a su productividad o capitalización de la renta y otros.
80.3 Cuando el perito identifica en el predio áreas de diversas categorías, fija las
áreas en forma parcial, multiplicando cada una de éstas por su correspondiente
valor comercial, obteniéndose de la sumatoria de todas las partes, el valor total del
terreno.
80.4 En caso de no contar con valores del mercado inmobiliario de terrenos
rústicos de la zona, se realiza un análisis del mercado inmobiliario de otros
terrenos rústicos de similares características en la zonas próximas al terreno
materia de tasación., Artículo 81.- Determinación del valor comercial del
terreno rústico
81.1 Para determinar el valor comercial del terreno rústico se realiza un análisis
del mercado inmobiliario y se efectúa la comparación de las muestras con el
terreno rústico a tasar, para lo cual se consideran las características mínimas.
Artículo 82.- En caso de existir proyectos aprobados y en ejecución
Para el caso de tasaciones comerciales de terrenos rústicos en
general, el perito puede tener en cuenta la existencia de proyectos
aprobados y en ejecución por la entidad competente o por política de
Estado.
 ANEXO I
TABLA Nº 01
PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARA CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS

ESTADO DE CONSERVACIÓN
Material
Antigüedad Muy
Estructural Bueno Regular Malo
(en años) Bueno
Predominante % % %
%
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Años Liviano/Adobe 5 15 30 65
Hasta Concreto 0 5 10 55
10 Ladrillo 3 11 23 63
Años Liviano/Adobe 10 20 35 70
Hasta Concreto 3 8 13 58
15 Ladrillo 6 14 26 66
Años Liviano/Adobe 15 25 40 75
Hasta Concreto 6 11 16 61
20 Ladrillo 9 17 29 69
Años Liviano/Adobe 20 30 45 80
Hasta Concreto 9 14 19 64
25 Ladrillo 12 20 32 72
Años Liviano/Adobe 25 35 50 85
Hasta Concreto 12 17 22 67
30 Ladrillo 15 23 35 75
Años Liviano/Adobe 30 40 55 90
Hasta Concreto 15 20 25 70
35 Ladrillo 18 26 38 78
Años Liviano/Adobe 35 45 60 *
Hasta Concreto 18 23 28 73
40 Ladrillo 21 29 41 81
Años Liviano/Adobe 40 50 65 *
 Hasta Concreto 21 26 31 76
45 Ladrillo 24 32 44 84
Años Liviano/Adobe 45 55 70 *
Hasta Concreto 24 29 34 79
50 Ladrillo 27 35 47 87
Años Liviano/Adobe 50 60 75 *
Más de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
Años Liviano/Adobe 55 65 80 *

TABLA Nº 02
PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARA TIENDAS, DEPÓSITOS, CENTROS DE RECREACIÓN o
ESPARCIMIENTO, CLUBES SOCIALES o INSTITUCIONES

ESTADO DE CONSERVACIÓN
Material
Antigüedad Muy
Estructural Bueno Regular Malo
(en años) bueno
Predominante % % %
%
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Años Liviano/Adobe 7 17 32 67
Hasta Concreto 2 7 12 57
10 Ladrillo 4 12 24 64
Años Liviano/Adobe 12 22 37 72
Hasta Concreto 5 10 15 60
15 Ladrillo 8 16 28 68
Años Liviano/Adobe 17 27 42 77
Hasta Concreto 8 13 18 63
20 Ladrillo 12 20 32 72
Años Liviano/Adobe 22 32 47 82
Hasta Concreto 11 16 21 66
25 Ladrillo 16 24 36 76
Años Liviano/Adobe 27 37 52 87
Hasta Concreto 14 19 24 69
30 Ladrillo 20 28 40 80
Años Liviano/Adobe 32 42 57 *
Hasta Concreto 17 22 27 72
35 Ladrillo 24 32 44 84
Años Liviano/Adobe 37 47 62 *
Hasta Concreto 20 25 30 75
40 Ladrillo 28 36 48 88
Años Liviano/Adobe 42 52 67 *
 Hasta Concreto 23 28 33 78
45 Ladrillo 32 40 52 *
Años Liviano/Adobe 47 57 72 *
Hasta Concreto 26 31 36 81
50 Ladrillo 36 44 56 *
Años Liviano/Adobe 52 62 77 *
Más de Concreto 29 34 39 84
50 Ladrillo 40 48 60 *
Años Liviano/Adobe 57 67 82 *

TABLA Nº 03
PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARA EDIFICIOS – OFICINAS

ESTADO DE CONSERVACIÓN
Material
Antigüedad Muy
Estructural Bueno Regular Malo
(en años) Bueno
Predominante % % %
%
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
años Liviano/Adobe 9 19 34 69
Hasta Concreto 3 8 13 58
10 Ladrillo 5 13 25 65
años Liviano/Adobe 14 24 39 74
Hasta Concreto 6 11 16 61
15 Ladrillo 9 17 29 69
años Liviano/Adobe 19 29 44 79
Hasta Concreto 9 14 19 64
20 Ladrillo 13 21 33 73
años Liviano/Adobe 24 34 49 84
Hasta Concreto 12 17 22 67
25 Ladrillo 17 25 37 77
años Liviano/Adobe 29 39 54 89
Hasta Concreto 15 20 25 70
30 Ladrillo 21 29 41 81
años Liviano/Adobe 34 44 59 *
Hasta Concreto 18 23 28 73
35 Ladrillo 25 33 45 85
años Liviano/Adobe 39 49 64 *
Hasta Concreto 21 26 31 76
40 Ladrillo 29 37 49 89
años Liviano/Adobe 44 54 69 *
 Hasta Concreto 24 29 34 79
45 Ladrillo 33 41 53 *
años Liviano/Adobe 49 59 74 *
Hasta Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 37 45 57 *
años Liviano/Adobe 54 64 79 *
Más de Concreto 30 35 40 85
50 Ladrillo 41 49 61 *
años Liviano/Adobe 59 69 84 *

TABLA Nº 04
PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARA EDIFICACIONES DE SALUD, CINES, INDUSTRIAS, EDIFICACIONES
DE USO EDUCATIVO, TALLERES
Material
Antigüedad
Estructural ESTADO DE CONSERVACIÓN
(en años)
Predominante
Muy
Bueno Regular Malo
bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 20 59
5 Ladrillo 0 12 24 63
Años Liviano/Adobe 9 21 34 69
Hasta Concreto 3 10 22 61
10 Ladrillo 5 16 28 68
Años Liviano/Adobe 14 26 39 74
Hasta Concreto 6 13 25 64
15 Ladrillo 9 20 32 72
Años Liviano/Adobe 19 30 44 79
Hasta Concreto 9 16 27 67
20 Ladrillo 13 24 36 77
Años Liviano/Adobe 24 35 49 84
Hasta Concreto 12 18 30 70
25 Ladrillo 17 28 40 81
Años Liviano/Adobe 29 40 52 89
Hasta Concreto 15 20 32 72
30 Ladrillo 21 32 44 83
Años Liviano/Adobe 34 45 59 *
Hasta Concreto 18 23 34 75
35 Ladrillo 25 36 48 *
Años Liviano/Adobe 39 50 64 *
Hasta Concreto 21 26 37 77
40 Ladrillo 29 40 52 *

Material
Antigüedad
Estructural ESTADO DE CONSERVACIÓN
(en años)
Predominante
 Muy
Bueno Regular Malo
bueno
% % %
%
Años Liviano/Adobe 44 54 69 *
Hasta Concreto 24 29 39 80
45 Ladrillo 33 44 56 *
Años Liviano/Adobe 49 59 74 *
Hasta Concreto 27 32 42 *
50 Ladrillo 37 48 60 *
Años Liviano/Adobe 54 64 79 *
Más de Concreto 30 35 44 *
50 Ladrillo 41 52 64 *