La hipoteca en República Dominicana
En República Dominicana la hipoteca puede ser convencional, legal o judicial. La
hipoteca convencional es la que resulta de la voluntad de las partes mientras que la
hipoteca legal proviene de un mandato de la ley. La hipoteca judicial requiere
autorización previa de un juez.
La hipoteca es la garantía real por excelencia, ya que sin desposeer al propietario del
bien, permite al acreedor ampararse de él a su vencimiento para venderlo en pública
subasta, sin importar la persona en cuyo poder se encuentra; y obtener el pago de su
crédito con el precio de la venta y con preferencia a los demás acreedores.
Podemos afirmar que la hipoteca es un derecho real accesorio, ya que siempre estará
sujeto y supeditado a la garantía de un crédito. Aunque es de conocimiento general el
hecho de que las hipotecas siempre se inscriben con relación a inmuebles, o lo que es
lo mismo, son de aplicación inmobiliaria, estas, sin embargo, sufren dos excepciones
en que pueden ser aplicadas a los bienes muebles: “Respecto a los buques y respecto a
las aeronaves”, esto así, porque la matriculación de esos bienes muebles siempre tiene
que hacerse tomando como referencia un puerto base o madre, según los requisitos
de publicidad.
Las hipotecas se dividen en:
Legales
Judiciales
Convencionales
Hipoteca Legal
En República Dominicana existe una hipoteca legal a favor de la mujer casada. Toda
mujer casada puede hacer inscribir este gravamen sobre los inmuebles que
pertenezcan a la comunidad conyugal, presentando simplemente la evidencia del
vínculo matrimonial.
El acreedor que tiene una hipoteca legal, puede ejercer su derecho sobre todos los
inmuebles que pertenezcan a su deudor, y también sobre los que puedan pertenecerle
en lo adelante.
Hipoteca Judicial
La hipoteca judicial puede ser provisional o definitiva.
La hipoteca judicial es provisional cuando resulta de la autorización dispuesta por el
juez competente que habilita al acreedor a inscribir este gravamen sobre los bienes de
su deudor. La hipoteca judicial provisional se convierte en definitiva cuando se
consolida el crédito que le sirve de base el reconocimiento judicial del mismo mediante
el resultado de una sentencia que adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente
juzgada.
La hipoteca judicial es definitiva cuando el crédito que sirve de base a la hipoteca
provisional adquiere autoridad de cosa irrevocablemente juzgada o cuando es inscrita
originalmente en virtud del mismo.
Tanto la hipoteca convencional como la hipoteca legal y la hipoteca judicial definitiva
pueden dar lugar a un procedimiento de embargo inmobiliario tendente a la
expropiación del inmueble, el cual es vendido en pública subasta para satisfacer el
crédito correspondiente.
También está la hipoteca judicial, la cual es la resultante de las sentencias emitidas por
los tribunales de la república o la resultante de los actos judiciales.
Estas sentencias pueden ser contradictorias o dadas en defecto, definitivas o
provisionales, a favor del que las ha obtenido, puede ejercerse sobre los inmuebles
actuales del deudor, y también sobre los que pueda adquirir.
Hipoteca Convencional
La hipoteca convencional es una herramienta para garantizar el cumplimiento de una
obligación. Todo propietario de un inmueble puede consentir hipoteca a favor de su
acreedor o en provecho del acreedor de un tercero. La hipoteca convencional debe ser
pactada por escrito y se requiere que la firma sea notariada.
la hipoteca convencional la cual siempre va a resultar de los convenios interpartes y de
la forma exterior de los actos y contratos. Las hipotecas convencionales no pueden
llevarse a cabo o consentirse sino por los que tengan capacidad de enajenar los
inmuebles que a ellas se sometan.
Elementos De Un Contrato De Hipoteca
Capital
Es la cantidad de dinero que el banco presta al comprador para adquirir la casa.
Dependiendo de la entidad, el límite que financian los bancos oscila entre el 80% y el
100% del valor de tasación, aunque en algunos casos se limita a un porcentaje similar
del valor de venta, si este es inferior al de tasación.
Interés
Es el porcentaje que el deudor debe pagar al banco por el capital prestado. El interés
que se paga puede ser fijo, que no cambia durante el tiempo de vigencia de la
hipoteca; o variable, que cambia según la evolución del índice de referencia cuando se
revisa una o dos veces a lo largo del año. En el caso de una hipoteca fija, las cuotas son
constantes, si es variable, las cuotas cambiarán cada periodo de revisión.
Plazo
Es el tiempo establecido para la devolución del dinero prestado más los intereses. En el
caso de las hipotecas, suelen ser periodos largos, porque la cantidad del préstamo
hipotecario es también elevada. Cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores
serán las cuotas, pero mayores los intereses.
