Curso - Proceso de Desalojo

Curso – Contratos

LA RESOLUCIÓN POR
INCUMPLIMIENTO EN EL CASO
DE COMPRAVENTA

Víctor Bolaños Velarde

 La resolución por incumplimiento
en el caso de la compraventa

Víctor BOLAÑOS VELARDE(*)

INTRODUCCIÓN
Por Ley Nº 27420 se derogó el régimen contenido en el texto ori-
ginario del artículo 1562 del Código Civil; en consecuencia, según el
nuevo texto, así el comprador haya pagado más del cincuenta por cien-
to del precio, si mediara incumplimiento, el vendedor conservará la fa-
cultad de optar por la resolución del contrato. Con esta ley, entonces, se
ha abandonado una norma que caracterizaba la filosofía que inspiró a
los juristas que redactaron el Código Civil de 1984.
Este hecho es el que nos ha motivado a hacer esta somera reflexión,
sobre el régimen de la resolución del contrato de compraventa, cuando
la causal que lo motiva es el incumplimiento. Sabemos que la norma-
tividad que regula la compraventa se ocupa, también, de la resolución
por incumplimiento. Lo que queremos saber es si al ocuparse del tema
lo que hace el Código es establecer una normatividad especial para la
resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa.

(*) Profesor de Derecho Civil en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM).
Magíster en Derecho con mención en Derecho Civil y Comercial y Doctor en Derecho
por la UNMSM.

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 Víctor Bolaños Velarde

I. EL CONTRATO Y SU RESOLUCIÓN
Antes de entrar en el tema mismo del que nos queremos ocupar, es
necesario desarrollar previamente algunos conceptos que nos servirán
de marco teórico. En tal sentido, podemos decir que el contrato es un
acto jurídico plurilateral que produce efectos patrimoniales. Por el acto
de su celebración o concertación las partes acuerdan los términos con-
tractuales que regularán los efectos patrimoniales producidos hasta su
extinción. De ordinario, agreguemos, estos efectos son una obligación
que las partes crean, regulan, modifican o extinguen(1).
Si nos guiamos por la definición del artículo 1351 del Código Civil,
el concepto de contrato se limita a la idea de acto; sin embargo, es usual
que el mismo Código emplee la palabra contrato para referirse también
a los términos contractuales y, especialmente, a la relación jurídica pa-
trimonial que el acto produce(2). Lo que nos interesa destacar aquí es que
este último, el de los efectos patrimoniales, es el escenario en el que se
presenta la resolución del contrato.
Así, el artículo 1371 del Código Civil –convirtiendo en norma una
entre opciones doctrinarias para definir la resolución del contrato(3)–, de-
fine este instituto diciendo que “la resolución deja sin efecto un contra-
to válido por causal sobreviniente a su celebración”. En consecuencia,
la resolución, como veremos seguidamente, es un instituto que recoge
una hipótesis de ineficacia funcional del contrato.
La causal, que es el supuesto fáctico presente en todo caso de reso-
lución, es un hecho jurídico que se produce luego de celebrado el con-
trato. Se presenta en circunstancias en que este ya está produciendo los

(1) El contrato puede producir, aunque esto sea excepcional, efectos patrimoniales distintos
de los obligacionales; efectos reales, por ejemplo.
(2) Este uso polisémico de la palabra lleva a distinguir tres conceptos de contrato: como acto,
como norma y como relación. Así, por ejemplo, Díez-Picazo nos dice que: “la palabra
contrato encierra un equívoco, pues se refiere unas veces al acto que los contratantes rea-
lizan (v. gr.: se dice celebrar un contrato) y otras veces se refiere al resultado normativo o
reglamentario que con este acto se produce para los contratantes (v. gr.: se dice cumplir un
contrato, estar obligado por un contrato)”. DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho
Civil Patrimonial. 5ª edición, Vol. I, Civitas, Madrid, 1996, p. 123.
(3) En la doctrina no encontramos una definición uniforme del concepto de resolución. Vide
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. Tomo I, Palestra editores,
Lima, 2001, p. 441 y ss.

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 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

efectos queridos por los contratantes. La causal, en suma, no solo no es

contemporánea al momento de la celebración del contrato sino que es
completamente ajena a su validez. Así, a nuestro entender, cuando el ar-
tículo citado hace referencia a “un contrato válido”, lo único que quie-
re es destacar el hecho de que la causal resolutoria no tiene que ver con
el tema de la validez del contrato(4).
Sin embargo, la denominación del instituto es equívoca. Su nom-
bre sugiere la idea de que lo que se deja sin efecto por la resolución es el
contrato, entendiendo por tal el acto jurídico plurilateral. Pero, como lo
acabamos de destacar, siguiendo lo dispuesto por el mismo texto norma-
tivo citado, la causal resolutoria sobreviene a la celebración del contra-
to. Cuando se presenta esta el contrato no solo ya ha sido celebrado, sino
que ya no existe; en su lugar se encuentra la relación jurídica patrimonial.
La causal resolutoria es un evento que se verifica en el marco de
la relación jurídica patrimonial. Una vez producida la resolución, como
consecuencia, entre otros factores, de la causal, lo que se afecta es la re-
lación jurídica patrimonial, provocando su disolución. La resolución oca-
siona la ineficacia de la relación contractual y no la del contrato. Produ-
cida la llamada resolución del contrato, entonces, cesan los efectos de
la relación jurídica creada por él.
En consecuencia, allí donde el citado artículo 1371 dice que “la re-
solución deja sin efecto un contrato (...)”, debe leerse que lo que deja
sin efecto es la relación contractual que el contrato produce(5). Y si tene-
mos en cuenta que es a través de la relación contractual producida que
el contrato realiza su función, al presentarse en ese momento la causal

(4) Efectivamente, no es exacto que no se pueda resolver un contrato “inválido”. Así, imagi-
nemos, por ejemplo, un contrato anulable –cuya anulabilidad aún no ha sido demandada–,
que ha creado una relación contractual entre las partes contratantes, en la que una de
ellas, digamos la afectada por el vicio de anulabilidad, incumple con su obligación. Ese
incumplimiento, por más que esté viciado de anulabilidad el contrato que creó la obliga-
ción, es causal para la resolución, y puede servirse de ella la parte afectada.
(5) “La rescindibilidad, como se ha visto, afecta al contrato desde su nacimiento, de ella se
diferencian todas las hipótesis de resolubilidad, en las cuales la reacción adversa a los
efectos finales del contrato, en los varios modos en que se presenta (...) encuentra su
explicación en el advenimiento de una situación de hecho que puede incidir en múltiples
formas sobre la realización de su función”. SCOGNAMIGLIO, Renato. Teoría General del
Contrato. Universidad Externado de Colombia, Trad. de Fernando Hinestrosa, Colombia,
1996, p. 263.

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 Víctor Bolaños Velarde

resolutoria, afectándola, entonces, la resolución no puede menos que ser

conceptuada como una hipótesis de ineficacia funcional del contrato.

II. EL INCUMPLIMIENTO COMO CAUSAL DE RESOLUCIÓN

EN LOS CONTRATOS CON PRESTACIONES RECÍPROCAS
Diversos hechos jurídicos pueden constituir causal resolutoria. Esto
depende de lo previsto en la ley o de lo acordado por las partes contra-
tantes. Así, por ejemplo, la imposibilidad sobreviniente de ejecutar una
prestación, la pérdida por evicción del derecho real adquirido, los vicios
ocultos del bien transferido, la excesiva onerosidad sobrevenida de la
prestación debida, etc., constituyen causales de resolución del contrato.
Una de esas tantas causales, la que nos interesa aquí, es el incumplimiento.
Sin embargo, a fin de examinarla, debemos preguntarnos ¿cuán-
do el incumplimiento constituye causal para la resolución del contrato?
Los artículos 1428, 1429 y 1430 del Código Civil, que se ocupan
del incumplimiento como causal de la resolución en los contratos con
prestaciones recíprocas, no hacen, expresamente, ninguna precisión(6).
A partir de este silencio de la norma se podría afirmar que el incumpli-
miento en cualquier caso es causal para la resolución de un contrato. Esta
afirmación, empero, es discutible. Son dos extremos, el de la importan-
cia y el del reproche del incumplimiento, los que, de modo especial, se
consideran en esta discusión. Veamos.
Como lo hemos señalado, por el contrato las partes crean, de ordi-
nario, una relación jurídica patrimonial de naturaleza obligacional. En
consecuencia, las partes –asumiendo el caso de un contrato con presta-
ciones recíprocas, que es el que nos interesa aquí–, se obligan a ejecutar
prestaciones determinadas, una a favor de la otra y recíprocamente, que
pueden ser de dar, hacer o no hacer. Si nos atenemos a lo previsto en los
artículos 1314 y siguientes del Código Civil, la hipótesis de incumpli-
miento se configuraría por la sola inejecución de la prestación debida.

(6) Cabe precisar que por incumplimiento no solo se pueden resolver los contratos con presta-
ciones recíprocas. También es posible que se resuelvan, por esta causal, los contratos con
prestaciones plurilaterales autónomas (artículo 1434 del CC) y los contratos con prestación
unilateral (artículo 1442 del CC).

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 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

¿Cuándo se considera que la prestación debida no ha sido ejecuta-

da? Esta pregunta la podemos responder indirectamente, estableciendo
primeramente cuando se considera ejecutada una prestación. En tal senti-
do, para que se considere que un deudor ha cumplido, ha pagado su deu-
da, tiene que ejecutar la prestación debida en los términos del artículo
1220 del Código Civil; es decir, íntegramente. En todos los demás ca-
sos, en consecuencia, estaremos ante el incumplimiento.
Constituyen, entonces, casos de incumplimiento no solo la ineje-
cución total de la prestación debida, sino también la ejecución parcial,
la ejecución defectuosa y la ejecución tardía, con independencia de la
importancia que tengan en la economía del contrato. Así, quien debe
100 y ha pagado solo 99, es un deudor incumplido. Pero, ¿bastará el
incumplimiento de 1, en una deuda de 100, para que el contrato se pue-
da resolver?(7) Repetimos que los textos de las normas que se ocupan de
este tema no dicen, expresamente, nada. Empero, nos parece que ello
no justifica concluir en que cualquier incumplimiento es causal para la
resolución del contrato.
Si examinamos el tema de la resolución por incumplimiento desde
la perspectiva de los contratos con prestaciones recíprocas, tenemos que,
a nuestro entender, la causal se configura solo desde el momento en que
ella quebranta la reciprocidad acordada como fundamento de la econo-
mía del contrato, al punto que el acreedor puede, justificadamente, per-
der interés en la contraprestación. Para que opere tal quebrantamiento la
inejecución de la prestación debe tener importancia económica. Solo un
incumplimiento de esta envergadura puede originar el derecho potesta-
tivo, del contratante afectado, a la resolución del contrato. Ciertamente
que ese no es el caso en el ejemplo antes referido.
Agreguemos que por nuestra parte llegamos a esta conclusión, la
necesaria importancia económica del incumplimiento, haciendo una

(7) “Así, puede considerarse que, cuando se trata de incumplimiento simplemente parcial o
cumplimiento defectuoso, la inejecución de una mínima parte de la prestación o un defecto
de escasa enjundia y fácilmente subsanable, no deben dar lugar a la resolución del contrato,
porque el ejercicio de la facultad resolutoria se presenta en tales supuestos como contrario
a los dictados de la buena fe y constitutivo de lo que puede llamarse abuso en el ejercicio
de aquella facultad”. DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial.
Vol. II, Civitas, Madrid, 1996, p. 711.

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 Víctor Bolaños Velarde

interpretación sistemática de las normas que regulan esta causal con

aquella, recogida por el artículo 1362 del Código Civil, que impone el
deber de buena fe a los contratantes en todo el iter contractual(8).
Por otro lado, ¿será necesario que el incumplimiento sea reprocha-
ble para que se constituya en causal de resolución del contrato? Cuando
los artículos 1314 y siguientes se ocupan del incumplimiento, lo hacen
con la finalidad de regular la denominada responsabilidad civil contrac-
tual. En ese caso, para que el incumplimiento sea fuente de la obliga-
ción de indemnizar el daño causado, es necesario que la prestación debi-
da no se haya ejecutado por culpa del obligado. No habiendo reproche,
ordinariamente, no habrá responsabilidad civil. Cabe examinar ahora si
tal reproche es necesario para que el incumplimiento constituya causal
de resolución del contrato.
Nuevamente los artículos que se ocupan de regular esta causal, en
el régimen de los contratos con prestaciones recíprocas, no dicen, expre-
samente, nada sobre el particular. Para dilucidar la duda podemos hurgar
en los alcances del artículo 1428, cuando dispone que la parte afectada
tiene derecho a una indemnización por los daños y perjuicios ocasio-
nados, desde luego, por el incumplimiento. Esta regla se repite en el
artículo 1429; pero está ausente del 1430. Esa regla parece sugerir la idea
de que el incumplimiento tiene que ser necesariamente reprochable, ya
que solo en ese caso puede haber obligación de indemnizar.
Si pensáramos que la finalidad de la resolución del contrato es la
de imponer una sanción al contratante infiel, deberíamos concluir que
para constituirse en causal resolutoria, el incumplimiento tiene que ser
atribuido a la culpa del deudor. Pero no nos parece que esta sea la fi-
nalidad de la institución. En esta clase de contratos, el incumplimiento

(8) “Tomando en consideración todos estos planteamientos, creo que, a semejanza de la ex-
ceptio non rite adimpleti con tractus, en el caso de ejecución parcial, tardía o defectuosa
de la prestación, la regla general debe ser que procede la resolución del contrato por
incumplimiento, pero que excepcionalmente, cuando la falta, la demora o el defecto son
de tan escasa monta, tomando en cuenta el íntegro de la relación contractual, que sería
contrario a la buena fe hacerlos valer como causal de resolución, puede desestimarse la
solicitud del actor. Creo que la celosa observancia de la buena fe-lealtad debe atemperar
la rigurosa aplicación del artículo 1428 del Código Civil”. DE LA PUENTE Y LAVALLE,
Manuel. El contrato en general. T. II, Palestra, Lima, 2001, p. 393.

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 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

origina un derecho potestativo, del que es titular el contratante fiel, a la

resolución, en la medida en que quebranta la reciprocidad acordada por
los contratantes. La resolución por el incumplimiento no es una sanción
para el deudor sino una facultad para el acreedor.
Ahora bien, la reciprocidad, que le da fundamento a la economía
del contrato, puede ser igualmente quebrantada tanto en el caso en que
el deudor incurra en incumplimiento por su culpa, como en el caso en
que no haya culpa suya de por medio. Si la resolución no tiene por ob-
jeto sancionar al deudor, no se entiende porque podría prosperar solo en
el caso en que haya culpa y no en el que esta esté ausente(9).
En suma, entendemos nosotros que no es necesario el reproche para
que el incumplimiento se constituya en causal de resolución del contra-
to. Claro está, para pretender indemnización por daños y perjuicios, en
la medida en que esta supone una hipótesis de responsabilidad civil con-
tractual, de ordinario se requiere culpa del deudor incumpliente.

III. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa es el típico contrato con prestaciones recíprocas.
Al definirlo, el artículo 1529 del Código Civil, dispone que “(...) el ven-
dedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste
a pagar su precio en dinero”. Se advierte, pues, que las prestaciones a
las que se obligan las partes de la relación contractual, porque así lo tie-
nen que acordar al celebrar esta clase de contrato, están recíprocamente
vinculadas.
El contrato de compraventa, se desprende de la definición citada,
siempre crea una relación obligacional entre vendedor y comprador. Sin
embargo, cabe hacer una precisión. Contrariamente a lo dispuesto por la
norma que define el contrato, no siempre el vendedor asume, realmen-
te, la obligación de transferir la propiedad del bien materia del contrato.

(9) “Pienso que si el fundamento de la resolución por incumplimiento es la ruptura del parale-
lismo que debe existir entre prestación y contraprestación en los contratos con prestaciones
recíprocas, el remedio de la resolución debe operar siempre que se produzca esta ruptura,
sea cual fuere su causa”. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General.
Palestra, Lima, 2001, p. 388.

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Esta situación se presenta en los casos en que la compraventa produce

efectos reales.
Así, cuando el bien materia del contrato es un inmueble, la trans-
ferencia de la propiedad es un efecto de su celebración. La misma con-
secuencia jurídica se produce cuando se vende un bien mueble que el
comprador ya está poseyendo por un título distinto(10). En estos casos,
el vendedor no solo no se obliga a ejecutar prestación alguna que per-
mita la transferencia de la propiedad, sino que es jurídicamente imposi-
ble que lo haga, toda vez que la propiedad ya fue transferida a favor del
comprador, antes del nacimiento de la relación jurídica.
Sin embargo, la transferencia de la propiedad como efecto de la
celebración del contrato, no es impedimento para que la compraven-
ta cree una relación obligacional recíproca entre los contratantes. Sim-
plemente, en estos casos, las prestaciones asumidas por el vendedor, no
estarán destinadas a transferir la propiedad del bien materia del contra-
to. Pero siempre habrá entre los contratantes una relación obligacio-
nal recíproca, prestaciones y contraprestaciones que ambas partes ten-
drán que ejecutar, y este es el escenario en el que se puede presentar el
incumplimiento como causal resolutoria. En consecuencia, la compra-
venta podrá ser resuelta por la inejecución de prestaciones tanto del com-
prador como del vendedor.

IV. INEJECUCIÓN DE PRESTACIONES A CAR GO DEL

VENDEDOR
Por la celebración de la compraventa, el vendedor se obliga a eje-
cutar determinadas prestaciones a favor del comprador, que giran en tor-
no a la transferencia de la propiedad del bien, y que dependerán de los
términos en los que haya sido celebrado el contrato.
Cuando la transferencia de la propiedad no es efecto de la celebra-
ción del contrato, como en el caso de la venta de bienes muebles que

(10) Una opinión contraria es la de Manuel de la Puente y Lavalle, quien sostiene que la com-
praventa no produce tales efectos reales, sino, solamente los obligacionales, consúltese,
entre otros, sus Estudios sobre el Contrato de Compraventa. Gaceta Jurídica, Lima, 1999,
p. 9 y ss.

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 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

aún no está poseyendo el comprador, una de las prestaciones a cargo del

vendedor, justamente, es la de transferirla. En este caso el vendedor eje-
cutará una prestación de dar; con la entrega del bien mueble al compra-
dor, como lo dispone el artículo 947 del Código Civil, le es transferida
la propiedad.
En el caso de los bienes inmuebles, como ya lo hemos dicho, la pro-
piedad se transfiere como efecto de la celebración del contrato; pero el
vendedor queda obligado a hacer entrega del bien. Como consecuencia
de la celebración del contrato, en este caso como en el anterior, el ven-
dedor tendrá que ejecutar una prestación de dar a favor del comprador.
Si el vendedor no ejecuta esta prestación de dar incurre en incum-
plimiento de contrato. Esto es así tanto en la venta de bienes muebles
como inmuebles. En el primer caso, bienes muebles, el fin de la com-
praventa para el comprador, adquirir la propiedad, se verá frustrado. En
el segundo caso, bienes inmuebles, aunque el comprador, por la sola
celebración del contrato, ya es propietario del bien, al no entrar en po-
sesión del mismo, no puede ejercer plenamente sus derechos como pro-
pietario. En uno y otro caso la importancia económica de la prestación
no ejecutada está fuera de discusión.
El Código Civil se ocupa expresamente de esta hipótesis de reso-
lución. En este sentido, el artículo 1556 dispone que “cuando se resuel-
ve la compraventa por falta de entrega, el vendedor debe reembolsar al
comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado e in-
demnizarle los daños y perjuicios”.
De momento solo nos interesa destacar, de la norma citada, que la
falta de entrega del bien vendido es un caso de incumplimiento que cons-
tituye causal de resolución del contrato de compraventa. La norma, sin
embargo, tiene por objeto regular los efectos de la resolución; pero este
aspecto lo dejamos para analizarlo más adelante.
Continuando con nuestro análisis tenemos que el vendedor no solo
se obliga a entregar, ciertamente que al comprador o a quien este designe,
el bien vendido. Además, como se desprende de lo normado por el artícu-
lo 1549, son de cargo del vendedor otras prestaciones, cuya inejecución
es menester examinar desde la perspectiva de la resolución del contrato.

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 Víctor Bolaños Velarde

El referido artículo dispone que “es obligación esencial del vende-

dor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”. Si interpre-
táramos esta norma en su sentido literal, como regulando simplemente
la obligación de transferir la propiedad, perdería toda utilidad práctica.
Así, en el caso de inmuebles el artículo 949 del Código Civil relevaría
de tal obligación al vendedor; y en el caso de muebles, esta obligación
se confundiría con la de la entrega del bien. Cierto es que la redacción
de este artículo, en atención a la finalidad práctica que se puede conse-
guir con él, no es la más afortunada; y la introducción del verbo “per-
feccionar” no solo es insuficiente para lograr esa finalidad sino que es
confuso(11). Aun así es necesario darle un alcance mayor, como lo viene
haciendo constantemente nuestra jurisprudencia(12).
Así, este artículo adquiere relevancia cuando el bien vendido se en-
cuentra incorporado en un registro público; es decir, cuando se trata de
un bien registrado. La incorporación en el registro le otorga el beneficio
de la publicidad al derecho de propiedad, haciéndolo claramente oponi-
ble a terceros; beneficio del que tiene derecho a gozar el comprador. Sin
embargo, para acceder al registro, el comprador necesita del concurso del
vendedor; y este concurso es una obligación suya, que la encontramos

(11) La prestación de hacer a cargo del vendedor, que se desprende del artículo 1549 del Código
Civil, en rigor, no tiene por finalidad perfeccionar la transferencia de la propiedad. Esta
queda transferida perfectamente como consecuencia de la celebración del contrato, en el
caso de los inmuebles, o como consecuencia de la entrega, en el caso de los muebles.
En este mismo sentido, en la sumilla de la Casación N° 35-97 se dice: “En virtud a lo
dispuesto en el artículo 1549 del Código Civil es obligación esencial del vendedor per-
feccionar la transferencia, lo cual ocurre con la entrega del bien conforme a lo normado
en los artículos 1550 a 1554, 1556 y 1557 del citado cuerpo de Leyes; en tal sentido,
el otorgamiento de la escritura pública no es necesario para el perfeccionamiento de la
transferencia, sino que constituye una formalidad cuando es exigida por la Ley o se ha
convenido en el contrato; por ende, en el contrato de compraventa las obligaciones recí-
procas son: pago del precio y entrega del inmueble; en consecuencia es respecto de dichas
obligaciones recíprocas que cabe invocar la aplicación del artículo 1426 del Código Civil,
precepto inaplicable en el presente caso, ya que la contraprestación a la que la recurrente
vincula la falta de pago no es la obligación esencial de perfeccionar la transferencia, sino
la del cumplimiento de una formalidad”. ASOCIACIÓN NO HAY DERECHO. El Código
Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 495.
(12) “Si el comprador pagó el precio tiene derecho a que el vendedor le otorgue y suscriba
toda la documentación necesaria para consolidar su derecho sobre la cosa adquirida”. Exp.
Nº 218-98, Primera Sala Civil Corporativa Subespecializada para Procesos Sumarísimos
y No contenciosos de la Corte Superior de Lima. LEDESMA NARVÁEZ, Marianella.
Jurisprudencia Actual. T. 2, N° 116.

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 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

tácitamente dispuesta por el artículo citado, leyéndolo desde la perspec-

tiva de la buena fe.
Veamos, por ejemplo, si lo que se vende es un bien inmueble regis-
trado, se necesitará del otorgamiento de una escritura pública para in-
corporar en el registro el derecho ya adquirido por el comprador. En-
tonces, será obligación del vendedor otorgar esta escritura pública; tiene
que ejecutar, en este caso, una prestación de hacer. Si lo que se vende es
un vehículo, ciertamente que registrado, para incorporar en el registro
el derecho de propiedad del comprador adquirido con la recepción del
bien, se requiere la legalización notarial de las firmas de ambos contra-
tantes. También en este caso, el vendedor se obliga a ejecutar una pres-
tación de hacer.
Pero, ¿qué pasa si el vendedor se niega a ejecutar esta prestación?
Sin lugar a dudas estaremos frente a un caso de incumplimiento. ¿Bas-
tará este incumplimiento para que se resuelva el contrato? A nuestro en-
tender, a diferencia de la falta de entrega, no necesariamente. Depende-
rá de la importancia económica que tenga este incumplimiento para que
pueda constituirse en causal resolutoria. De no ser suficiente el incumpli-
miento para la resolución del contrato, por cierto que el comprador tendrá
expedita la facultad de demandar la ejecución de la prestación debida.

V. INEJECUCIÓN DE PRESTACIONES A CARGO DEL COM-

PRADOR
Por la celebración de la compraventa, el comprador asume la obliga-
ción de ejecutar una prestación esencial: pagar el precio en dinero. Esto,
desde luego, no es obstáculo para que los términos del contrato estipu-
len, a cargo del comprador, la obligación de ejecutar otras prestaciones.
Las normas del Código Civil en el capítulo correspondiente, sin embar-
go se circunscriben a esta prestación esencial(13).

(13) Por cierto que no tomamos como obligación del comprador la mencionada como tal por el
artículo 1565 del Código Civil. A nuestro entender, cuando el comprador recibe el bien no
actúa como deudor sino como acreedor; en ese caso, entonces, no asume una obligación
sino una carga.

283
 Víctor Bolaños Velarde

Ahora bien, el Código Civil distingue dos hipótesis de pago del

precio: al contado y a plazos. El incumplimiento, y sus consecuencias,
varía en uno y otro caso, por lo que ameritan un análisis por separado.
A. La compraventa al contado
En este caso, el comprador se obliga a ejecutar su prestación, el
pago del precio en dinero, de modo inmediato e instantáneo. Será inme-
diata la ejecución de la prestación cuando esta se inicie tan pronto con-
cluya la celebración del contrato. Por otro lado, la ejecución instantá-
nea la entendemos por oposición a aquella que es de duración. Con la
expresión instantánea lo que queremos significar es que la prestación no
se ejecuta a través de fracciones que se van difiriendo, unas de otras, en
el tiempo; por el contrario, se ejecuta de una sola vez, sin que ello im-
plique que la ejecución se prolongue en el tiempo. Entonces, cuando el
precio se paga íntegramente luego de haber sido celebrado el contrato,
estamos frente a la modalidad de pago al contado(14).
A veces, en el caso del pago del precio, la realidad ofrece matices
de la idea de ejecución instantánea de la prestación que acabamos de
exponer. Así, por ejemplo, tratándose de una compraventa de inmueble,
las partes podrían acordar que el precio se va pagar por partes: una a la
firma de la minuta y la otra al otorgamiento de la escritura pública. El
acuerdo de pagar el precio por partes, en las oportunidades indicadas,
no puede ser interpretado como una decisión de conceder al comprador
el beneficio de un plazo. A pesar de las partes en las que se efectuará el
pago, a nuestro entender, la modalidad sigue siendo la de pago del pre-
cio al contado.
En consecuencia, es posible que se presente, en esta modalidad, la
hipótesis de un saldo del precio pendiente de pago, para cuya ejecución
el comprador no tiene un plazo. De esta hipótesis, justamente, se ocupa

(14) “Para Planiol y Ripert, la compraventa será al contado siempre que el pago del precio y la
entrega de la mercancía sean simultáneos e inmediatamente efectuados, y será a plazos si
el precio, definitivamente fijado el día de la venta, se sujeta a un término, sea a favor del
vendedor en relación con la entrega, sea a favor del comprador para el pago, sea a favor
de ambos, tanto para la entrega de la cosa como para el pago del precio, y que tendrán que
realfrarse simultáneamente a la expiración del término convenido”. CASTILLO FREYRE,
Mario. Tratado de la Venta. T. IV, Fondo Editorial de la PUC, Lima, 2000, p. 334.

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 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

el artículo 1559 del Código Civil(15), que dispone: “cuando se ha pagado

parte del precio y en el contrato no se estipuló plazo para la cancelación
del saldo, el vendedor puede ejercitar el derecho contemplado en el ar-
tículo 1429. Resuelto el contrato, el vendedor debe devolver la parte del
precio pagado, deducidos los tributos y gastos del contrato”.
El incumplimiento en el pago del saldo del precio puede constituir
causal para la resolución del contrato. Para que en efecto lo sea, el sal-
do pendiente de pago tiene que tener importancia económica; hecho que
solo puede ser dilucidado mediante una apreciación en cada caso, sin-
gularmente considerado.
Verificada la causal, de acuerdo al artículo citado, el vendedor-acree-
dor podrá ejercer el derecho que le confiere al contratante fiel el artícu-
lo 1429 del Código Civil. Una interpretación restrictiva de esta norma
puede conducirnos a sostener que en este caso solo procede la denomi-
nada resolución por autoridad del acreedor.
Una lectura restrictiva de la norma es perjudicial para los intere-
ses del vendedor-acreedor. En efecto, podría suceder que el incumpli-
miento le haga perder, al vendedor, el interés en la prestación, el pago
del precio, y prefiera recuperar el bien vendido. En este caso, asumiendo
que no hay cláusula resolutoria estipulada, el vendedor-acreedor, ordi-
nariamente, podría demandar, al amparo del artículo 1428 del Código
Civil, la resolución del contrato. Tal posibilidad, de acuerdo a la inter-
pretación restrictiva, estaría vedada para este caso.
Sin embargo, esta interpretación restrictiva no nos parece sostenible.
Someterse a la ruta del artículo 1429, significa para el vendedor-acree-
dor emplazar por conducto notarial al comprador-deudor para que cum-
pla con pagar el saldo, y concederle, con este fin, un plazo no menor de
quince días. Es decir, que tendría que otorgarle un beneficio al infiel, el
plazo, que las partes no lo han acordado al momento de celebrar el con-
trato. Una lectura restrictiva de la norma, en vez de encontrar en ella la

(15) Una interpretación diferente de esta hipótesis es la hecha por el profesor Max Arias-
Schreiber. Él sostiene que “el artículo 1559 parte de una premisa: se trata de compraventas
efectuadas a plazos, pues de otro modo no tendría sentido hablar de un pago parcial del
precio y que no se haya estipulado plazo para la cancelación del saldo”. ARIAS-SCHREI-
BER, Max. Exégesis. 2ª edición, T. II, San Jerónimo ediciones, Lima, 1989, p. 73.

285
 Víctor Bolaños Velarde

regulación de un derecho potestativo a favor del contratante fiel, estaría

creando un beneficio para el contratante que incumple.
La lectura sana de la norma, nos parece, es tomar la mención al
artículo 1429 como hecha a título de ejemplo. En consecuencia, este
incumplimiento en el pago del saldo del precio, de tener la importancia
antes mencionada, faculta al vendedor para la resolución del contrato, a
la que se puede llegar, según el caso, por cualquiera de las vías previstas
en los artículos 1428, 1429 y 1430 del Código Civil(16).
Seguidamente, el artículo comentado regula los efectos de la reso-
lución; tema sobre el que volveremos luego.
Un caso especial de resolución de la compraventa, que podemos
examinarlo aquí, es el previsto en el artículo 1564 del Código Civil. Este
dispone: “en la compraventa de bienes muebles no entregados al com-
prador, si este no paga el precio, en todo o en parte, ni otorga la garan-
tía a que se hubiere obligado, el vendedor puede disponer del bien. En
tal caso, el contrato queda resuelto de pleno derecho”.
Lo normado en el artículo citado no es de aplicación al caso de la
compraventa de inmuebles, ni al de la compraventa de muebles ya en-
tregados al comprador, antes o después de celebrado el contrato. En am-
bos casos, el comprador, así no haya pagado el precio, ya es propietario
del bien. Por esta razón, en estos casos, no es de aplicación este régimen
especial de resolución del contrato.
Ahora bien, este artículo, apartándose del régimen general previs-
to en los artículos 1428 y siguientes del Código Civil, faculta al vende-
dor, en el caso de incumplimiento del comprador en el pago del precio

(16) Una interpretación diferente es la del profesor Max Arias Schreiber. “En este evento
sostiene, el vendedor, ejercitando su derecho de acreedor, puede requerir al comprador
mediante carta enviada por vía notarial para que satisfaga su prestación, en un plazo no
menor de 15 días, bajo apercibimiento de que el contrato quede resuelto, todo ello de con-
formidad con la remisión que se hace al artículo 1429 del Código Civil. Resulta entonces
que el comprador, en calidad de deudor, tendrá un plazo de gracia fijado por el vendedor
de acuerdo con las circunstancias y dentro del mínimo antes indicado, para que proceda a
realizar el pago del saldo pendiente y de no hacerlo el contrato quedará resuelto de pleno
derecho, esto es, sin que deba recurrirse al Poder Judicial, con la economía de tiempo y
costos que esto significa”. ARIAS-SCHREIBER, Max. Ob. cit., p. 73.

286
 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

u otorgamiento de la garantía prometida, para disponer del bien vendi-

do, que todavía es de su propiedad. La resolución del contrato es conse-
cuencia inmediata de este acto de disposición; vale decir, que a diferen-
cia de los demás casos de resolución por causal de incumplimiento, en
este el incumplimiento del comprador no crea una facultad, un derecho
potestativo a la resolución, a favor del vendedor. La resolución opera de
este modo especial porque así lo ha previsto la norma, siendo indiferen-
te lo que hayan pactado o dejado de pactar los contratantes, sobre este
tema, al momento de celebrar el contrato.
B. La compraventa a plazos
Estaremos frente a la compraventa a plazos, examinando el tema
desde la perspectiva de las obligaciones que asume el comprador, cuan-
do el pago del precio o el de cualquier otra prestación a la que se obliga
este, por acuerdo de los contratantes, es diferido en el tiempo; o cuan-
do su pago, también por acuerdo de estos, es fraccionado en cuotas pe-
riódicas. Consecuentemente, en este caso la compraventa será a plazos
cuando entre la celebración del contrato y la ejecución íntegra de las
prestaciones, media un lapso de tiempo, al que las partes le han atribui-
do la calidad jurídica de un plazo, determinado o no. En este escenario,
desde luego, también se pueden producir incumplimiento que constitu-
yan causal resolutoria. Veamos los casos de los que se ocupa el Código.
La prestación esencial a la que se obliga el comprador, como lo he-
mos señalado ya, es la de pagar el precio. Pero, ciertamente que las partes
son libres de pactar términos contractuales que impliquen para el com-
prador asumir la obligación de ejecutar otras prestaciones. Una de estas
es la del otorgamiento de garantías. Las partes pueden acordar, para el
caso en que el precio no haya sido pagado totalmente, que el comprador
se obligue a garantizar, real o personalmente, su pago. El otorgamien-
to de la garantía importa la ejecución de una prestación distinta a la del
pago del precio; y su ejecución puede estar sometida a un plazo.
De la inejecución de esta prestación se ocupa el artículo 1560, dis-
poniendo que “se observará lo dispuesto en el artículo 1559 si el contrato
se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garantía
debida por el saldo del precio”. En la medida en que esta norma dispo-
ne la aplicación de lo previsto en el artículo 1559 para el caso en que el

287
 Víctor Bolaños Velarde

comprador no otorgue, oportunamente, la garantía debida, nos remiti-

mos a los comentarios hechos sobre el particular, que nos parecen ínte-
gramente aplicables a este caso.
Volviendo al tema del precio, una de las hipótesis de la compraven-
ta a plazos es el acuerdo de los contratantes para que su pago se frac-
cione en cuotas periódicas; dos o más. El incumplimiento, entonces, se
configuraría por la falta de pago de estas cuotas.
El artículo 1561, ocupándose del pago periódico del precio, dispo-
ne lo siguiente: “cuando el precio debe pagarse por armadas en diver-
sos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no,
el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el
inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvie-
ren pendientes”.
Lo primero que tenemos que decir respecto de este artículo, es que
su supuesto es un acuerdo de los contratantes por el que se decide frac-
cionar el pago del precio en no menos de tres cuotas. Por ende, no resulta
aplicable al caso en que el pago se fraccione solo en dos cuotas; menos
para el caso en el que se conceda un plazo para el pago íntegro del pre-
cio. Sin embargo, en estos casos también se pueden presentar hipótesis de
incumplimiento que califiquen como causal resolutoria; de ser así, la re-
solución del contrato, entendemos nosotros, no se regirá por este artículo
sino por las normas generales, recogidas por el artículo 1428 y siguien-
tes del Código Civil.
En segundo lugar, este artículo recoge una norma dispositiva. Ha-
brá este régimen especial para la resolución del contrato, cuando las par-
tes han acordado que el precio se pague en tres o más cuotas, solo si los
contratantes no han estipulado algo diferente. Vale decir, que los contra-
tantes podrían acordar, válidamente, que el incumplimiento, para que se
constituya en causal resolutoria, puede ser de menos o de más cuotas de
las previstas en la norma dispositiva(17).

(17) “En nuestra opinión, no existe inconveniente para que las partes modifiquen mediante
convenio la cantidad de armadas, tanto hacia arriba como hacia abajo, así como para que
se trate únicamente de armadas sucesivas, pues ello está dentro de la autonomía de la
voluntad y el resultado será siempre el mismo: llegado el número de armadas acordado,
el vendedor tendrá el derecho de dar por vencido el plazo y solicitar el pago del saldo

288
 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

Ahora bien, de no mediar, para un caso de fraccionamiento como

el indicado, una estipulación especial en el contrato, una cláusula reso-
lutoria, la resolución de este puede ser pedida por el vendedor cuando
el comprador deje de pagar tres cuotas, sucesivas o no. A nuestro en-
tender, la falta de pago del número de cuotas indicado hace presumir
la importancia económica del incumplimiento; en consecuencia, siem-
pre será causal resolutoria. Verificado el incumplimiento, entonces, el
vendedor quedará facultado para interponer la correspondiente deman-
da de resolución.
En concordancia con lo dispuesto por el artículo 1428 del Código
Civil, ante el incumplimiento, el vendedor también tendrá la alternativa
de exigir el cumplimiento en vez de la resolución. Solo que, en el artícu-
lo citado, el cumplimiento tiene un tratamiento especial: los plazos para
el pago de las cuotas pendientes se dan por vencidos. En consecuencia,
si el vendedor afectado opta por el cumplimiento, puede exigir el pago
de todo el saldo.
Por otro lado, en su redacción originaria, y como expresión de la
filosofía que animó a los redactores del Código Civil de 1984, el ar-
tículo 1562 establecía una excepción a lo previsto en el artículo 1561.
El texto originario disponía lo siguiente: “en el caso del artículo 1561,
el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si
se ha pagado más del cincuenta por ciento del precio. Es nulo todo pac-
to en contrario”(18).
Animaba a los juristas que redactaron el Código del 84 una vocación
de tutela para con el comprador. Se pusieron, básicamente, en el supues-
to de la compraventa de inmuebles para ser usados como casa-habita-
ción. El acceso a la vivienda es, sin lugar a dudas, uno de los problemas

pendiente o, en su defecto, hacer uso de la facultad de resolución”. ARIAS-SCHREIBER,

Max. Ob. cit., p. 76.
(18) El Código Civil de 1936 también se ocupó del tema. Su artículo 1425 disponía lo siguiente:
“no tiene el vendedor derecho a pedir la rescisión sino solo a cobrar el saldo, los intereses
y los gastos, si se le ha pagado ya más de la mitad del precio, salvo pacto en contrario”.
La norma de ese Código, a diferencia de la del texto originario citado, era dispositiva,
pudiendo las partes dejarla sin efecto para el contrato que celebraran. Pero de no haber
pactado nada los contratantes, el pago de más de la mitad del precio hace perder al com-
prador el derecho a la rescisión (para el código vigente resolución).

289
 Víctor Bolaños Velarde

más serios que, cotidianamente, tiene que resolver el habitante de las

ciudades en nuestro país. Adquirir un bien de estos, para el ciudadano
promedio, no es fácil. Por ello, a estos juristas no les pareció justo que
el comprador quedara expuesto a perder el bien, por resolución, cuando
ya había pagado más de la mitad de su precio(19).
Sin embargo, esta norma fue objeto de un serio cuestionamiento, a
lo largo de la década pasada, sobre todo por juristas que se inspiraban
en una ideología liberal. La criticaban por constituir una nociva interfe-
rencia de la ley en la dinámica espontánea del mercado. A pesar de sus
buenas intenciones –proteger el acceso de los compradores a la propie-
dad, especialmente, de bienes inmuebles–, sostenías estos, que producía
resultados prácticos adversos para los protegidos; además de situaciones
jurídicas absurdas(20). Por ello reclamaron y auspiciaron su derogación(21).
El cambio pedido por esta corriente de opinión se produjo. Median-
te Ley Nº 27420, publicada el 7 de febrero de 2001, se modificó el texto

(19) “Como puede resultar gravemente perjudicial para el comprador que, no obstante haber
pagado ya más de la mitad del precio, pueda resolverse el contrato si deja de pagar dos
armadas del precio, sobre todo si se trata de las últimas armadas, se dispone que cuando
se ha pagado más del cincuenta por ciento del precio el vendedor solo podrá exigir el pago
de todo el saldo de precio, suprimiéndose la posibilidad de que opte por la resolución
del contrato”. PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Exposición de motivos y comentarios.
Compraventa”. En: Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios. REVOREDO
DE DEBAKEY, Delia. T. VI, Segunda edición, Lima, 1988, p. 222.
(20) Así, por ejemplo: “A propietario de un inmueble se lo vende a B, pero pactan una reserva de
propiedad hasta el pago total del precio; B paga el 51% del precio e incumple en cancelar
el saldo. Pues bien, A no podrá resolver la relación contractual, pudiendo solo solicitar la
ejecución por equivalente; pero si B no tiene bienes para ser embargados y realizados, no
se negará nunca a cumplir con la condición de la relación contractual –el pago del pre-
cio–, y, en consecuencia, la relación contractual se mantendrá vigente hasta que B pague,
pero mientras tanto, no adquirirá la propiedad del bien”. CANTUARIAS S., Luis Felipe.
“Análisis económico de la compraventa de inmuebles con reserva de propiedad”. En:
Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. Fondo Editorial de la PUCP,
Lima, 1993, pp. 110-111.
(21) “Consideramos que si el deudor no paga el último centavo del precio acordado, el acree-
dor debería mantener la posibilidad de resolver el contrato; ello, porque la resolución del
contrato es el castigo elemental al deudor moroso; es el castigo al incumplimiento. Por el
contrario, no debería generarse ningún tipo de beneficio normativo por haber pagado solo
la mitad del precio, pues los beneficios y seguridades deben nacer por pagar el íntegro del
valor del bien materia de la compraventa y no menos que eso; de otra manera, se está favo-
reciendo e incentivando el incumplimiento de los contratos”. PIZARRO ARANGUREN,
Luis. “El Código Civil peruano y la contratación actual”. En: ¿Por qué hay que cambiar
el Código Civil? UPC, Lima, 2001, p. 58.

290
 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

del artículo 1562, quedando como sigue: “improcedencia de la acción

resolutoria. Las partes pueden convenir que el vendedor pierda el de-
recho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pa-
gado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor solo podrá
optar por exigir el pago del saldo”.
Lo más importante de la nueva norma es su efecto derogatorio de
la contenida en el texto originario del artículo 1562. Por consiguiente,
a diferencia del régimen precedente, ahora el vendedor, como en cual-
quier otro caso, tiene la facultad de resolver el contrato así el compra-
dor haya pagado más del cincuenta por ciento del precio.
Por lo demás, el texto mismo de la nueva norma es francamente
ocioso. En efecto, no se requiere de una norma especial, ubicada en el
régimen de la compraventa, para que las partes queden facultadas para
acordar que el contrato no se podrá resolver en determinadas hipótesis de
incumplimiento. En la celebración de cualquier contrato las partes pue-
den estipular libremente que en determinados casos de incumplimiento
el contratante afectado no tendrá derecho a optar por la resolución, sin
necesidad que haya norma que las autorice; después de todo, en mate-
ria de Derecho Privado, se entiende que los sujetos pueden hacer todo
aquello que la norma no les prohíbe. Desde luego que esto es así tam-
bién en el caso de la compraventa, por lo que tal pacto será válido así
no exista la norma del vigente artículo 1562. En consecuencia, para el
logro del fin práctico perseguido, hubiera bastado con que la nueva nor-
ma se limite a derogar a la anterior.

VI. LOS EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN EN LA COMPRAVENTA

Los examinados hasta aquí no son todos los casos de resolución en
la compraventa de los que se ocupa el Código Civil. Tampoco son to-
dos los casos de resolución por incumplimiento. Además de los que he-
mos comentado está el previsto en el artículo 1573, que se ocupa del
caso específico de la compraventa sobre muestra. Pero de los que nos
hemos ocupado son suficientes como para hacernos una idea clara de lo
que podría considerarse el régimen especial de la resolución del contra-
to por incumplimiento en la compraventa.

291
 Víctor Bolaños Velarde

Con ese fin, conocer el régimen especial, ahora nos interesa exami-
nar los efectos de la resolución en el contrato de compraventa. Es aquí
donde, realmente, adquiere su carácter especial este régimen. Para preci-
sarlo necesitamos previamente volver sobre el régimen general de los
efectos de la resolución del contrato.
De regular los efectos, en general, de la resolución del contrato, se
ocupa el artículo 1372 del Código Civil. En su versión original dispo-
nía: “la rescisión de un contrato tiene efecto desde el momento de su ce-
lebración, en tanto que la resolución no opera retroactivamente, salvo
disposición o pacto en contrario. En ningún caso se perjudica los dere-
chos de terceros adquiridos de buena fe”.
De acuerdo al texto originario, la resolución no produce efectos re-
troactivos. Sus efectos son ex nunc; para el futuro. En consecuencia, la
relación contractual está vigente, las prestaciones a las que se han obli-
gado las partes son exigibles, hasta tanto no se produzca la resolución.
Es decir, en el caso del incumplimiento como causal, hasta tanto no que-
de firme la resolución judicial (artículo 1428), o hasta que no transcurra
el plazo concedido por el acreedor sin que se ejecute la prestación (artí-
culo 1429) o hasta tanto no se comunique al contratante infiel la volun-
tad de servirse de la cláusula resolutoria (artículo 1430).
Este régimen fue objeto de cuestionamiento y, como consecuencia,
se le modificó. El nuevo texto del artículo 1372 dispone lo siguiente:
“la rescisión se declara judicialmente, pero los efectos de la sentencia
se retrotraen al momento de la celebración del contrato. La resolución
se invoca judicial o extrajudicialmente. En ambos casos, los efectos de
la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causal que la
motiva. Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las pres-
taciones en el estado en que se encontraran en el momento indicado en
el párrafo anterior, y si ello no fuera posible deben reembolsarse en di-
nero el valor que tenían en dicho momento. En los casos previstos en
los dos primeros párrafos de este artículo, cabe pacto en contrario. No
se perjudican los derechos adquiridos de buena fe”.
La nueva norma introduce un régimen de retroactividad relativa
para el caso de la resolución. Ahora esta produce efectos ex tunc; para
el pasado. Pero se limita ese pasado al momento en que se presenta la

292
 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

causal resolutoria, no extendiéndose hasta el momento en que el con-

trato es celebrado. En nuestro caso sería al momento en que se verifi-
ca el incumplimiento. Aunque la resolución siempre es posterior a ese
evento –y el momento en que se llegue a producir dependerá de la espe-
cie de resolución de que se trate–, los efectos de esta se retrotraerán al
momento en que se produjo la causal que permitió resolver el contrato.
Es decir que, como consecuencia de la resolución, se entenderá fene-
cida la relación contractual en el momento en que se verifica la causal,
deviniendo en inexigibles las prestaciones que se tendrían que ejecutar
con posterioridad.
Este nuevo régimen es objeto, también, de serios cuestionamien-
tos . Sin embargo, no es este el lugar para analizarlos, por lo que nos
(22)

limitamos a describir el régimen vigente, con el propósito de establecer

el carácter especial del contenido en la compraventa.
Así, tenemos el artículo 1563, que se ocupa directamente de los
efectos de la resolución en la compraventa, disponiendo que: “la reso-
lución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el
vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una compensación
equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjui-
cios, salvo pacto en contrario. Alternativamente, puede convenirse que
el vendedor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las arma-
das que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones per-
tinentes sobre las obligaciones con cláusula penal”.
Cuando la causal resolutoria es el incumplimiento de cualquiera de
las obligaciones del comprador, la resolución produce efectos retroac-
tivos. Estos efectos no tienen por límite el momento en que se produce
la causal; se extienden hasta el momento en que se celebró el contrato.

(22) Cuestionan el nuevo régimen, con argumentos que nos parecen convincentes, entre otros,
Hugo Forno y Carlos Cárdenas. Este último promueve su modificación proponiendo el
siguiente texto: “la rescisión es declarada judicialmente. Los efectos de la sentencia co-
rrespondiente se retrotraen al momento de la celebración del contrato. La resolución opera
judicial o extrajudicialmente, no tiene efectos retroactivos, salvo que la naturaleza de las
prestaciones ya ejecutadas permita su restitución. En los casos previstos en los párrafos
anteriores cabe pacto en contrario. En ningún caso se perjudican los derechos adquiridos
de buena fe”. ARIAS-SCHREIBER, Max. Ob. cit., p. 129.

293
 Víctor Bolaños Velarde

Por ende, uno y otro, como consecuencia de la resolución, están obliga-

dos a restituir las prestaciones que se ejecutaron en su favor.
En la hipótesis que el comprador no pueda devolver en especie el
bien recibido, tendrá que restituir su valor. Entendemos nosotros que el
valor al que nos referimos es el que hubiera tenido el bien en el momen-
to de la restitución. Esto en razón de que, en todo caso, el vendedor tie-
ne derecho a una compensación por el uso del bien que hace el compra-
dor; uso que, ordinariamente, se traduce en una disminución del valor
del bien al momento de la restitución(23).
El derecho a la compensación es independiente del derecho a la in-
demnización. El primero, repetimos, lo tiene en todo caso. Solo así es po-
sible que la resolución tenga efectos retroactivos originarios. La indem-
nización, en cambio, supone culpa del comprador en el incumplimiento.
Los efectos de la resolución en la compraventa, cuando es por in-
cumplimiento del comprador, son diferentes a los previstos en el ar-
tículo 1372.
Ahora bien, cabe preguntarse ¿qué efectos tiene la resolución cuan-
do la causal es el incumplimiento del vendedor?
Para el caso del incumplimiento del vendedor no encontramos en
el Código Civil una norma como la del artículo 1563. La única que hace
referencia a este tema es la recogida por el artículo 1556 y supone in-
cumplimiento del vendedor en la prestación de entregar el bien vendi-
do. En este caso la resolución tiene efectos retroactivos originarios, de-
biendo el vendedor reembolsar los gastos y tributos del contrato pagados
por el comprador.
En consecuencia, tratándose de resolución por incumplimiento del
vendedor de prestaciones distintas a la de entrega del bien, los efectos
de esta se regularán por lo previsto en el artículo 1372. Se retrotraerán

(23) La sumilla a la Casación N° 987-95 dice: “la sentencia recurrida ha aplicado correctamente
el artículo 1563 del Código Civil al disponer que la parte emplazada pague determinada
suma de dinero por concepto de compensación por uso del bien, de igual forma deberá
deducirse el dinero entregado en parte de pago del bien vendido”. ASOCIACIÓN NO
HAY DERECHO. El Código Civil través de la Jurisprudencia Casatoria. Ob. cit., p. 498.

294
 La resolución por incumplimiento en el caso de la compraventa

hasta el momento en que se produce la causal; restituyéndose los con-

tratantes las prestaciones en el estado en que se encuentren en ese mo-
mento. La incongruencia de una solución como esta parece clara y pone
en evidencia las dificultades prácticas que ocasiona el texto vigente del
artículo 1372.

CONCLUSIONES
Examinadas las normas que regulan hipótesis de resolución del con-
trato de compraventa por causal de incumplimiento, arribamos a la con-
clusión que éstas contienen un régimen especial.
Pero este régimen especial no está centrado tanto en el diseño de
la causal resolutoria como en los efectos de la resolución del contrato.
El régimen especial para el caso de la causal resolutoria aparece cla-
ro en el artículo 1561, cuando se ocupa de la compraventa a plazos por
haberse pactado el pago del precio en tres o más cuotas. Es especial por-
que en este caso, de no mediar pacto en contrario, el incumplimiento en
el pago de una o dos cuotas, sucesivas o no, es incumplimiento que no
califica como causal resolutoria por mandato de la ley.
Más importante que el anterior, es el régimen especial que regula los
efectos de la resolución del contrato de compraventa. Todas las normas
que se ocupan de él, le atribuyen a la resolución efectos retroactivos, ex
tunc, que se extienden hasta el momento de la celebración del contrato.
Pero, cabe destacar, que no existe para el caso del incumplimiento del
vendedor, una norma que regule de modo general esos efectos retroac-
tivos, como sí existe, el artículo 1563, para el caso del incumplimien-
to del comprador.

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