La compraventa en Panamá

Contrato

Un contrato es un acuerdo de voluntades que tiene como propósito

generar derechos y obligaciones en la forma que los contratantes
pacten.

Contrato de Compraventa

El artículo 1215 del Código Civil, define el contrato de compraventa

que lleva este nombre porque una de las partes vende y la otra
compra así: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes
se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella
un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Requisitos esenciales a todo contrato de compraventa:

Consentimiento: deberá de constar por escrito debidamente firmado

por el comprador y vendedor.

Objeto: Tratándose de bienes inmuebles, la cosa vendida debe

pertenecer al vendedor al momento de inscribirse en el Registro
Público. El bien a venderse no puede estar fuera del comercio y debe
ser licito

Precio: Toda venta debe de ser por un precio (en dinero signo que lo
represente) determinada en el contrato. Es un elemento esencial en el
de modo que, si falta, el mismo el contrato adolece de nulidad
absoluta.

Capacidad: Que las partes (vendedor y comprador) tenga la

capacidad para obligarse.

El comprador no puede estar incluido en las prohibiciones que

establece el artículo 1229 del Código Civil, las cuales resumimos en:
a) el comprador no puede ser el tutor o curador de los bienes b) los
mandatarios, los bienes de cuya administración estén confiados a su
cargo. c) los empleados públicos, los bienes del Estado, de los
municipios, y de los establecimientos también públicos, de cuya
administración estuviesen a cargo. d) los magistrados, jueces,
individuos del Ministerio Público y empleados de tribunales, los bienes
y derechos que estuviesen en litigio ante el tribunal en cuya
jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones.

Solemnidad: Tratándose de inmuebles debe de constar por escritura

pública.

La Retroventa

La retroventa que es el acto mediante el cual el vendedor de una cosa

se reserva el derecho de recuperar dicha cosa dentro de un plazo,
mediante la devolución de un determinado precio, está prohibido por el
Código Civil artículo 1277 del Código Civil.

Si el bien inmueble a comprarse es de recién construcción

Se deberá requerir los siguientes documentos

1. Minuta de Segregación al cliente o a la promotora

2. Contrato de Compraventa
3. Formulario presentado y pagado del impuesto de enajenación
4. Formulario de exoneración de pago del impuesto de enajenación
5. Paz y Salvo de Inmueble
6. Paz y Salvo de IDAAN
7. Tasas Únicas (sí hay sociedades dentro de la transacción)

Nota: Se recomienda enviar todas las minutas previamente y vía e-

mail a fin de verificar datos en el Registro Público. El 75% de las
escrituras calificadas como defectuosas por el Registro, se debe a
errores en las minutas especialmente de segregación por la cantidad
de datos y medidas. La verificación previa representa ahorro en
términos de dinero y tiempo.

Si el bien a comprarse ya ha sido habitado

Se deberá requerir los siguientes documentos

1. Contrato de Compraventa
2. Formulario presentado y pagado del impuesto de enajenación
3. Formulario presentado de exoneración de pago del impuesto de
enajenación
 4. Paz y Salvo de Inmueble
5. Paz y Salvo de IDAAN
6. Tasas Únicas (sí hay sociedades dentro de la transacción)

Si el bien a comprarse es un apartamento

Se deberá requerir los siguientes documentos

1. Contrato de Compraventa
2. Formulario presentado y pagado del impuesto de enajenación
3. Formulario presentado de exoneración de pago del impuesto de
enajenación
4. Paz y Salvo de Inmueble
5. Paz y Salvo de IDAAN
6. Certificado de pago de las cuotas de mantenimiento
7. Tasas Únicas (sí hay sociedades dentro de la transacción)

El Certificado de pago de las Cuotas de Mantenimiento, deberá de

estar expedido y firmado por el administrador del PH, que aparezca
inscrito en el Registro Público. Este documento solo debe de
solicitarse cuando medie la compraventa de un apartamento.

Es importante advertir que el mismo solo será válido, por el período

que se indica en el mismo. Si la Escritura ingresa al Registro una vez
expirado el mismo, se tendrá por no válido dicho documento y la
Escritura será calificada como defectuosa por el Registro Público.

Si el bien inmueble a comprase se encuentra hipotecado ¿Qué hacer?

 Previamente el Banco deberá de haber suscrito  «Carta de Pago

Irrevocable»
 Deberá de solicitar a dicho Banco, la minuta de Cancelación.
 La minuta de Cancelación deberá de venir debidamente refrendada
por abogado.
 Deberá de informarse si dicho Banco requiere una cesión de crédito su
favor dentro del contrato de préstamo.

Comprar o Vender a través de una sociedad o fundación

Actas

Las actas de las sociedades son las que recogen los acuerdos
adoptados ya sea por las juntas directivas o de accionistas o de
ambas cuando actúen en forma conjunta. Estas actas son esenciales
que consten en las escrituras ya que mediante ellas se otorgan las
autorizaciones correspondientes a fin de que la sociedad en su
condición de persona jurídica pueda obligarse.

¿Cómo saber sí un acta está bien hecha?

El Acta obligatoriamente deberá contener lo siguiente:

1. Fecha en que fue celebrada la reunión

2. Nombre de quien la presidió y de quien sirvió de secretario; si no
son los titulares de la sociedad, se deberá de expresar la
justificación para que actúen otros.
3. Si es Junta de Accionista se deberá de expresar sí está la
mayoría presente o la totalidad de los accionistas.
4. Si se trata de una Junta Directiva deberá de contener el nombre
de todos los directores presentes o representados.
5. Si es una junta ordinaria deberá expresarse que ha habido una
previa convocatoria y si es extraordinaria deberá expresarse que
los presentes renunciaron a la previa convocatoria.
6. Deberá contener la certificación del secretario de la reunión o de
quién la presidió
7. Deberá de estar refrendada por abogado, en el refrendo deberá
de incluir el nombre del abogado, que está en ejercicio de su
actividad como tal y la fecha.

¿Si alguno de los titulares de la Junta Directiva no son los

firmantes del acta, cómo hacer?

En caso de que alguno de los titulares no esté o no pueda estar

presente para la reunión ya sea de Junta Directiva o de Accionista,
podrá actuar un tercero en sustitución de estos, pero se deberá de
justificar en la misma acta porque ese titular (presidente, secretario,
tesorero etc.) no actúa. Por ejemplo, se deberá de incluir lo siguiente:
“Y actúa en sustitución de su titular por ver sido acordado por la
totalidad de los presentes” “Por encontrase ausente su titular.”
¿Si alguno de los titulares puede actuar vía telefónica?

Esto lo admite el Registro Público basándose en el Decreto Ley 5 de

19997, siempre y cuando previamente la Junta Directiva o de
Accionista haya admitido este tipo de procedimiento y dicha Acta se
encuentre previamente inscrita en el Registro. Esto es aconsejable
para el caso de clientes que salgan constantemente del país. El texto
legal en cuestión establece lo siguiente.

Modelos de Actas

1-Modelo de un acta conjunta de directores y accionistas. Se deberá

de mencionar el nombre de los directores y dignatarios conforme a los
datos del Registro.

ACTA DE UNA REUNION CONJUNTA DE LA JUNTA DIRECTIVA Y

DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS DE LA SOCIEDAD_____.

Una Reunión Conjunta de la Junta Directiva y de la Junta de

Accionistas de        se celebró en la Ciudad de Panamá, a las           
(           )           de mañana del (     ) de  (          ) .   Se encontraban
presentes y representados en la reunión todos los tenedores de las
acciones emitidas y en circulación con derecho a voto, así como los
Directores y Dignatarios de la Sociedad:

La reunión fue Presidida por su titular el señor     y actúo como

secretaria su titular                    quien tomó las minutas.

(de no actuar alguno de los titulares se deberá de incluir lo siguiente:

La reunión fue presidida por_______ por encontrarse ausente su titular
o también puede incluirse por haber sido acordado así por la totalidad
de los presentes.)

Igualmente se encontraban presente en la reunión los siguientes

directores (incluir los nombres de los directores que aparecen en el
Registro Público)

El Presidente declaró abierta la reunión e informó el propósito de la

misma, y en virtud de moción debidamente secundada y debatida se
aprobaron por unanimidad las siguientes resoluciones:
PRIMERO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad
celebre con él    un Préstamo por la suma de $

SEGUNDO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad

garantice las obligaciones contraídas para con                        con
Primera Hipoteca y Anticresis sobre la Finca de su propiedad número
(          ), inscrita al rollo                (           ), Documento                   
(           ), de la Sección de la Propiedad, Provincia de        del Registro
Público

TERCERO: Autorizar a la sociedad a otorgar las garantías adicionales

suficientes y necesarias para garantizar la negociación de las
facilidades crediticias con                  al igual que dar fiel cumplimiento
a lo que se pacte en la Escritura que contenga la transacción bancaria.

CUARTO: Autorizar al señor (a)         para que en nombre y

representación de la Sociedad firme todos los contratos necesarios
para el cumplimiento de sus obligaciones correspondientes.

No habiendo otro asunto que tratar, se clausuró la sesión

Presidente                                                                        Secretaria

CERTIFICACIÓN

El (la) suscrito (a)             , Secretario de la Sociedad (cuando es el

titular, sino se deberá de poner “Secretario de la Reunión”               por
este medio certifico que la anterior es fiel copia del Acta de una
Reunión Conjunta de la Junta Directiva y de la Junta de Accionistas de
dicha sociedad, celebrada en la Ciudad de Panamá, el          (           )
de       de                     (           ).

Acta Refrendada por el licenciado (a)                           abogado en

ejercicio.

 
2-Modelo de acta para una junta de accionistas, en este tipo de
acta bastara con mencionar al presidente y secretario, no se
necesita listar al resto de los directores y dignatarios.

ACTA DE UNA REUNION DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS DE LA

SOCIEDAD________

En la ciudad de Panamá, República de Panamá, siendo las     (          

a.m.) de la mañana del el día (           ) de       de         (200       ), tuvo
lugar previa convocatoria, una reunión de la Junta de Accionistas de la
Sociedad

Se encontraban presentes y representados en la reunión todos los

tenedores de las acciones emitidas y en circulación con derecho a
voto, así como los Directores y Dignatarios de la Sociedad.

La reunión fue Presidida por su titular el señor     y actúo como

Secretaria su titular                    quien tomó las minutas.

(de no actuar alguno de los titulares se deberá de incluir lo siguiente:

La reunión fue presidida por_______ por encontrarse ausente su titular
o también puede incluirse por haber sido acordado así por la totalidad
de los presentes.)

El Presidente declaró abierta la reunión e informó el propósito de la

misma, y en virtud de moción debidamente secundada y debatida se
aprobó por unanimidad la siguiente resolución:

PRIMERO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad

celebre con el banco ____ Contrato de Préstamo.

SEGUNDO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad

garantice las obligaciones contraídas con Primera Hipoteca y
Anticresis sobre la Finca de su propiedad número                  (           ),
inscrita al rollo                  (           ), Documento                    (           ),
de la Sección de la Propiedad, Provincia de Colón del Registro Público

TERCERO: Autorizar a la sociedad a otorgar las garantías adicionales

suficientes y necesarias para garantizar la negociación de las
facilidades crediticias con                  al igual que dar fiel cumplimiento
a lo que se pacte en la Escritura que contenga la transacción bancaria.
CUARTO: Autorizar a                      para que en nombre y
representación de la Sociedad firme todos los contratos necesarios
para el cumplimiento de sus obligaciones correspondientes.

No habiendo otro asunto que tratar, se clausuró la sesión

Presidente                                                Secretario

CERTIFICACIÓN

El (la) suscrito (a)      Secretario de la Sociedad (cuando es el titular,

sino se deberá de poner “Secretario de la Reunión”               por este
medio certifico que la anterior es fiel copia del Acta de una Reunión
Conjunta de la Junta Directiva y de la Junta de Accionistas de dicha
sociedad, celebrada en la Ciudad de Panamá, el          (           ) de      
de                     (           ).

Acta Refrendada por el licenciado (a)                           abogado en

ejercicio.

Modelo 3 para autorizar una venta en donde los accionistas

actúan vía telefónica (para que esta acta tenga validez, previa a
esta reunión debe de existir debidamente inscrito en el Registro
un acta mediante la cula la socieadad admite este tipo de
actuaciones)

ACTA DE UNA REUNION DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS DE LA

SOCIEDAD______________

En la ciudad de Panamá, República de Panamá, siendo las     de la

mañana (      :00 a.m.) del         (           ) de       de dos mil           
(200       ), tuvo lugar previa convocatoria, una reunión de la Junta de
Accionistas de la Sociedad             .

Todos los tenedores de las acciones emitidas y en circulación con

derecho a voto se encontraban debidamente presentes en la reunión
vía telefónica.
Mediante acuerdo de la mayoría de los accionistas se eligió como
secretario ad-hoc y presidente ad-hoc de esta reunión al señor    quien
tomó las minutas, por no encontrarse los titulares de dichos cargos
presentes en la reunión.

El Presidente declaró abierta la reunión e informó el propósito de la

misma, y en virtud de moción debidamente secundada y debatida se
aprobó por unanimidad la siguiente resolución:

PRIMERO: AUTORIZAR a que esta sociedad de en venta real y

efectiva, el siguiente bien mueble de su propiedad:

SEGUNDO: AUTORIZAR, a que esta sociedad, ceda al                     ,

la suma total del precio de venta resultante del contrato de
compraventa celebrado, es decir la suma de                              , en
razón de abono para cancelar obligaciones pendientes que esta
sociedad mantiene con el                .

TERCERO: AUTORIZAR al señor                      , para que en nombre y

representación de la sociedad firme todos los contratos necesarios
para el cumplimiento de las autorizaciones anteriores.

No habiendo otro asunto que tratar, se clausuró la sesión.

Presidente ad-hoc/Secretario ad-hoc

CERTIFICACION

El suscrito                        secretario ad-hoc de la sociedad          , por

este medio certifico que la anterior es fiel copia del Acta de una
Reunión de la Junta de Accionistas de dicha sociedad, celebrada en la
Ciudad de Panamá, República de Panamá, el         (           ) de       de
dos mil            (2,00      ).

Secretario ad-hoc

Minuta refrendada por el licenciado (a)                   , abogado (a) en

ejercicio.

Accione
Las acciones pueden ser:

1. Al Portador, son aquellas que se emiten sin identificar el nombre

del propietario. El tenedor de este tipo de acción es considerado
como el verdadero propietario.

2. Nominativas aquellas que se emiten indicando el nombre del

dueño. Esta clase de acciones deberá de ser anotada en el libro
de Registro de Acciones de la sociedad, por orden alfabético con
indicación del lugar, domicilio, número de acciones que
corresponda a cada accionista.

3. Comunes, no tienen ningún privilegio en especial. Tiene derecho

a dividendos y a cuota de liquidación.

4. Preferidas, concede a su titular ciertos derechos preferentes

sobre el resto de los accionistas.

5. Con Valor Nominal son aquellas que tienen un valor

predeterminado antes de ser vendidas, el cual indica la cuantía
de la aportación del accionista, y no el precio de su adquisición
en el mercado.

6. Sin valor nominal, por el contrario indican la cuantía de la

aportación. Esta clase de acciones solo puede ser emitida a
cambio de dinero. Conforme a la Ley solamente se les permite a
las sociedades emitir acciones sin valor nominal cuando en el
pacto social se haga constar.

Acciones

Las acciones pueden ser:

7. Al Portador, son aquellas que se emiten sin identificar el nombre

del propietario. El tenedor de este tipo de acción es considerado
como el verdadero propietario.

8. Nominativas aquellas que se emiten indicando el nombre del

dueño. Esta clase de acciones deberá de ser anotada en el libro
de Registro de Acciones de la sociedad, por orden alfabético con
 indicación del lugar, domicilio, número de acciones que
corresponda a cada accionista.

9. Comunes, no tienen ningún privilegio en especial. Tiene derecho

a dividendos y a cuota de liquidación.

10. Preferidas, concede a su titular ciertos derechos

preferentes sobre el resto de los accionistas.

11. Con Valor Nominal son aquellas que tienen un valor

predeterminado antes de ser vendidas, el cual indica la cuantía
de la aportación del accionista, y no el precio de su adquisición
en el mercado.

12. Sin valor nominal, por el contrario indican la cuantía de la

aportación. Esta clase de acciones solo puede ser emitida a
cambio de dinero. Conforme a la Ley solamente se les permite a
las sociedades emitir acciones sin valor nominal cuando en el
pacto social se haga constar.

Régimen Tributario de la Fusión de Sociedades

Dada la naturaleza jurídica de la fusión de sociedades, los actos,

contratos y demás operaciones que resulten necesarios para hacer
efectiva la fusión de dos o más sociedades, no estarán sujetos al pago
del Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles (ITBM) del
Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles. (Decreto Ejecutivo
N°18 de 14 de marzo de 1994)

Para todos los efectos fiscales, los convenios de fusiones de

sociedades se tendrán como vigentes a partir de la fecha de su
inscripción en el Reglamento Público, con prescindencia de la fecha
en que se hayan efectuado los asientos y registros en los respectivos
libros y actas de las sociedades.

Toda fusión de sociedades deberá ser comunicada a la Dirección

General de Ingresos del Ministerio de Economía, dentro de los 30 días
calendarios siguientes a la fecha de inscripción en el Registro Público.
(Resolución N°21201-1105 de 17 de junio de 1994)

Quien paga el impuesto de transferencia de bien inmueble

El Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles debe ser
cancelado por el vendedor y es nula la transferencia del mismo al
comprador por virtud de acuerdo privado.

Que debe preocuparnos de un titulo de propiedad

1. Cuando hay defectos o gravámenes que pesan sobre la

propiedad
2. Si el título no puede inscribirse en el Registro
3. Si existen litigios de servidumbre de entrada y salida
4. Si el propietario del inmueble es sacado de la propiedad por
un tercero con mejor derecho
5. Si el acreedor hipotecario no puede rematar o inscribir el
remate por tener un tercero mejor derecho
6. La falsedad del título
7. Por impugnación del título debido a la violación de un
derecho hereditario

—–

IMPUESTOS QUE SE PAGAN CON UNA VENTA

Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles”

Mediante la Ley N° 106 de 1974 se establece el impuesto a la

transferencia de bienes inmuebles a título oneroso sean estas
mediante contrato de compraventa, permuta, dación en pago o
cualesquiera otra convención que sirva para transferir el dominio de
bienes inmuebles.

La base imponible de este impuesto será el mayor de los siguientes

valores a saber:

1-El valor pactado en la escritura de transferencia

2-El valor catastral que tuviere el inmueble de que se trata en la fecha

en que lo haya adquirido el vendedor, más el valor de las mejoras
efectuadas sobre el inmueble, si las hubiere, más una suma
equivalente al 5% del referido valor catastral y al de las mejoras, por
cada año calendario completo que haya transcurrido entre la fecha de
adquisición y la de enajenación del inmueble y, en su caso, entre la
fecha de la incorporación de las mejoras y de la enajenación

En la Escritura Pública correspondiente deberá hacerse constar el

pago del impuesto y los datos de la declaración jurada
correspondiente. Sin este requisito no podrá el Notario dar fe del
respectivo contrato, bajo la pena de destitución y pago del impuesto
correspondiente. El Jefe del Registro Público suspenderá la inscripción
de toda transferencia que no lleve esta constancia

——-

INNSCRIPCION DE LA ESCRITURA DE VENTA EN EL REGISTRO

PUBLICO Escritura Pública

Es el documento extendido ante un notario, con atribuciones legales

para dar fe de un acto o contrato jurídico cumplido por el
compareciente y actuante o por las partes estipulantes.

En el otorgamiento de una escritura pública deben cumplirse las

formalidades señaladas en la Ley. Entre estas formalidades cabe
destacar las siguientes: a) Se debe expresar en el documento el lugar
y fecha en que se otorga, las partes que intervienen y a que se refiere,
el hecho del cual se deja constancia y las manifestaciones o cláusulas
que los interesados formulen. b) Deberá ser firmada por las partes, por
el funcionario autorizante (Notario), y por los testigos que se requieran.
C) Las escrituras deben hacerse en el idioma español (Art. 1746 del
Código Civil.

La inobservancia de los requisitos formales, así como la falta de

capacidad de las partes o de competencia del Notario, darán lugar a la
nulidad del documento público. Dependiendo del caso, el mismo
pudiera ser válido como documento privado.

–Porque son calificadas como defectuosas las Escrituras por el

Registro

1. Que descalifica una minuta de Segregación: a) las diferencias

entre las minutas y los planos ;     b) debido a que los planos no
se encuentran inscritos en el Registro; c) por errores cuando
estas minutas son copiadas o levantadas en la Escritura; d) las
 medidas y linderos de los lotes no concuerdan con los planos
presentados; e) planos sin sellos del MIVI o Catastro; f) por
morosidad en el pago de tasa única de alguna de las sociedades
parte de la transacción, g) por falta de certificación del secretario
de la sociedad y de refrendo de un abogado

2. Que descalifica una minuta de Cancelación: a) errores en los

datos del representante del Banco;     b) errores en la
descripción de la transacción cuando se hace referencias a
escrituras anteriores;
3. errores en la comparecencia de el Banco en cuanto a sus datos
regístrales o de su apoderado.
4. por falta de certificación del secretario de la sociedad y de
refrendo de un abogado

3. Cuando la Comparecencia descalifica una Escritura: a) cuando

no se escriben bien los nombres de las sociedades conforme a
los datos que constan inscritos en el Registro, b) por no escribir
correctamente los nombres de las personas naturales conforme
a su cédula de identidad personal o pasaporte; c) cuando los
nombres de las personas no concuerdan con los datos inscritos
en el Registro; d) cuando no se ingresan correctamente los datos
de el Banco y de su apoderado conforme a los datos inscritos en
el Registro; e) cuando comparece un extranjero cuyo idioma
natal no es el español y no se hace referencia a que el mismo no
necesito interprete por hablar y entender el español; f) por
morosidad en el pago de tasa única de alguna de las sociedades
parte de la transacción g) por falta de certificación del secretario
de la sociedad y de refrendo de un abogado

4. Que descalifica una minuta de Compraventa: a) cuando los

datos de inscripción o las cédulas de los propietarios de los
bienes dados en garantía no concuerdan con los datos que
consta en el Registro Publico; b) cuando se utiliza la palabra
condominio en vez de P.H; c) cuando el que firma la certificación
de paz y salvo de cuotas de mantenimiento no es la persona
inscrita en el Registro como administrador del edificio; d) las
cantidades no concuerdan entre el numero y la letra. Esto no
detiene la Escritura pero si puede afectar los intereses del
Banco; e) por falta de certificación del secretario de la sociedad y
 de refrendo de un abogado   f) por morosidad en el pago de tasa
única de alguna de las sociedades parte de la transacción

5. Que descalifica un Acta: a) Cuando los dignatarios (presidente y

secretario) dentro de las actas no concuerdan con las que
constan inscritos en el registro y no se mencionan que son ad-
hoc o la causa de su no comparecencia. b) cuando no se
escriben bien los nombres de las sociedades conforme a los
datos que constan inscritos en el Registro, c) por no contarse
con información actualizada en cuanto a los integrantes de la
Junta Directiva; d) por falta de certificación del secretario de la
sociedad y de refrendo de un abogado f) por morosidad en el
pago de tasa única de alguna de las sociedades parte de la
transacción

6. Que descalifica una garantía de un bien inmueble: a) Los

datos incorrectos en la identificación de la finca a darse en
hipoteca o de su propietario, b) por datos incorrectos en los
nombres de las de las personas naturales o jurídicas que actúen
como vendedores o compradores; c)   por tener la finca a darse
en hipoteca, asientos inscritos o pendientes de inscripción; d) por
falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo
de un abogado e) por morosidad en el pago de tasa única de
alguna de las sociedades parte de la transacción

Flujo Grama de una Escritura Pública del Registro Público

Todo documento o escritura que ingrese al Registro Público, tendrá el

siguiente recorrido

Primer Paso:         Liquidación

(se calcula el impuesto que debe pagar dicho documento, utilice la

herramienta de cálculo de impuesto que ofrece Contractus para
verificar el calculo que le hace el Registro)

Segundo Paso:       Pago al Banco Nacional

(la liquidación hecha por el Registro, deberá de ser cancelada ante el

Banco Nacional)
Tercer Paso:                         Ingreso a Diario

(una vez se efectué el pago, la escritura ingresa a Diario donde se le

asigna un número al documento)

Cuarto Paso:             Digitalización Inicial

(en esta sección se procede al escaneo total de la escritura)

Quinto Paso:               Sección encargada de darle Trámite a la

Escritura

(Propiedad, Propiedad 2, Hipoteca, PH, Mercantil, Naves, Aeronaves,

Secuestros y Embargos)

Sexto Paso:                 Calificación

(esta sección estudia el documento a fin de verificar si la escritura

cumple con las formalidades legales)

Séptimo Paso:               Captación de Datos

(ingresa el documento debidamente calificado a la base de datos del

Registro Público)

Octavo Paso:                   Digitalización Final

(alimenta el sistema con los datos de identificación del trámite, e

impone el sello de inscripción)

Noveno Paso:                       Entrega

(esta sección se encarga de entregarle el documento al usuario, para

lo cual deberá de presentar el recibo correspondiente)

Documentos que acompañan a una Escritura Pública

1. Minuta de Cancelación (aplicable en los casos en que el bien a

darse en garantía, este hipotecado con otro Banco).
2. Minuta de Segregación si el bien a adquirirse es de recién
construcción o que nunca haya sido habitado. (esta minuta
deberá de aportarla el cliente)
 3. Minuta de Compraventa, Minuta de Donación
4. Minuta de Emisión Privada de Bonos
5. Actas y constancia de pago de Tasa Única de las sociedades
parte de la transacción.
6. Paz y Salvo de Inmueble y de IDAAN, de la finca a darse en
compra e hipoteca.
7. Certificado de Cuotas de Mantenimiento, aplicable solamente en
los casos de compra de un apartamento. Este certificado deberá
de estar firmado por la persona autorizada e inscrita en el
Registro y deberá de estar vigente a la fecha de inscripción de la
Escritura en el Registro.

Requisitos para la inscripción de una Escritura en el Registro

Público

Ventas

 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende

 Certificado de pago o exoneración del Impuesto de Transferencia de
Bienes Inmuebles

Mejoras

 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la Finca sobre la que se

declaran las mejoras

Incorporación y Región de Fincas

 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende

 Aprobación de planos de la incorporación o reunión de fincas por la
Dirección General de Catastro y del Ministerio de la Vivienda

Donación

 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende

 Certificado de pago o exoneración del Impuesto de Transferencia de
Bienes Inmuebles

Dación en Pago
 Certificado de pago o exoneración del Impuesto de Transferencia de
Bienes Inmuebles
 Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende

Segregación de Terrenos

 Contrato de Segregación y Venta

——

Avalúos

En materia de avalúos la Dirección de Catastro aprobó la Resolución

No. 211 de 6 de abril de 2005, de la cual se desprende lo siguiente:

Avalúos Generales:

1. Comprenden todo el territorio nacional

2. Se determinarán a través de una Resolución emitida por la

Dirección de Catastro.

Avalúos Parciales:

1. Se llevan a cabo sobre todos los inmuebles en caso de que los

mismos hayan sufrido modificaciones en su valor por:
construcciones de obras públicas o particulares, o bien por
efectos de la naturaleza.

2. Este tipo de avalúos se determinará a través de una Resolución

emitida por la Dirección de Catastro.

Avalúos específicos:

1. Serán solicitados por el propietario del inmueble.

2. Serán practicados por dos peritos idóneos en materia de avalúos

nombrados: uno por la Dirección de Catastro y el otro por el
interesado.
 3. El nuevo valor del inmueble será el valor promediado reflejado
en el informe de ambos peritos, siempre que entre ambos
valores no exista una diferencia mayor del 15%.

4. Si existe una diferencia mayor del 15%, Catastro realizará un

tercer avalúo del cual se desprenderá un informe, el que indicará
el nuevo valor del inmueble.

Declaración de Demoliciones, Mejoras y Avalúos

Requisitos exigidos por La Dirección de Catastro al momento de

presentar declaraciones de demoliciones, mejoras y avalúos de bienes
inmuebles.

Es de gran importancia conocer que si se planea la venta o

enajenación de un inmueble, se tome en consideración que un avalúo,
constituye una oportunidad para que lograr incrementar el costo básico
del mismo. Lo que le permitirá a su vez disminuir el monto a pagar en
concepto de impuesto sobre la renta, en cuanto a las ganancias que
se obtengan sobre dicha venta.

Para eso usted cuenta con un período de tiempo que concluye a

inicios del mes de agosto de 2005, en concordancia con lo establecido
en los artículos 701 y 766-A, modificados por la Ley 6 de 2005.

Demoliciones y Mejoras

La Dirección General de Catastro por medio de la Resolución No. 210

de 6 de abril de 2005, estableció el Reglamento para la tramitación de
las Declaraciones de Demoliciones y/o Mejoras ante la Dirección de
Catastro, el cual contempla que el interesado deberá presentar entre
otras cosas:

1. Solicitud dirigida al Ministro de Economía y Finanzas.

2. Copia del plano de las demoliciones y/o de las nuevas mejoras.
3. Valor monetario de las mejoras o mejoras a demoler.
4. Fotografías de las áreas de demolición y/o las nuevas mejoras
existentes.

Una vez la Dirección de Catastro cumpla con dichos requisitos

procederá a:
 1. Realizar una inspección ocular, que efectuará el perito de
Catastro.
2. Posteriormente emitirá una Resolución aprobando o negando la
solicitud, en la cual se fijará el nuevo valor catastral.

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PRESTAMO BANCARIO

Crédito Bancario

Son las facilidades concedidas por el Banco a sus clientes que le

facultan para llevar a cabo dichas operaciones, mediante contratos

Crédito o Préstamo Hipotecario

El Crédito Hipotecario es aquel crédito que está garantizado con

hipoteca. La Hipoteca podrá constituirse sobre los bienes muebles
(objetos) o bienes inmuebles (fincas. Los créditos o préstamos
hipotecarios están enfocados básicamente a la adquisición de bienes
inmuebles.

Quines pueden aplicar a un crédito bancario con garantía

hipotecaria:

 Al ser el préstamo un contrato se deben de aplicar las normas

contenidas en el Código Civil
 En un sentido amplio se podría definir el “Préstamo” como el convenio
o acuerdo por medio del cual una persona (banco) entrega a otra
( cliente /deudor) una determinada suma de dinero, para que la misma
sea restituida al acreedor (banco) dentro de un determinado plazo,
para lo cual se han pactado determinado intereses.

Nota importante: Cuando existe la obligación por parte del deudor de

restituir la misma cosa que se le presto al deudor el contrato entonces
se llamaría “Comodato o Préstamo de Uso” cuando la obligación del
deudor se limita a restituir una cosa equivalente a la que se le presto el
contrato de denomina “Mutuo, Préstamo de Consumo o Simple
Préstamo”. Nótese que en ambos casos existe la obligación por parte
del deudor de restituir la cosa económicamente lo mismo que se ha
recibido. La diferencia radica en la calidad de la cosa prestada que
debe restituirse, pues en el Comodato debe de devolverse la misma
cosa, mientras que en Mutuo una equivalente. Por ejemplo si A recibe
por parte del Banco B una determinada suma de dinero, este no
tendrá la obligación de devolverle al Banco el mismo dinero, sino
simplemente la suma equivalente más los intereses pactados.

Préstamos Hipotecarios

Los Préstamos Hipotecarios son los que están dirigidos principalmente

a satisfacer las necesidades de vivienda, compra o edificaciones de
inmuebles. Estos préstamos son financiados por un institución
bancaria.

La documentación que generalmente solicitan los bancos son:

1. solicitud completamente llena

2. cédula o pasaporte a fin de verificar datos del solicitante
3. carta de trabajo
4. ficha
5. talonario
6. carnett de seguro social si se trata de empleados del gobierno
7. si el solicitante es independiente se requerirá de 3 declaraciones
de renta
8. contrato o promesa de compraventa firmado por las partes

Préstamos para comprar vivienda de la ARI

1. son préstamos concedidos para la adquisición de vivienda,

terrenos o edificios dentro de las áreas revertidas
2. los aspirantes deben presentar copia de la licitación y
adjudicación de la Contraloría

Préstamos Casco Antiguo

1. se destina a la compra de un bien ubicado en el Casco Antiguo o

el financiamiento de construcción total oparcial de una
edificación
2. tiene interés preferencial durante la vida del préstamo

Préstamos de Consumo
 1. son préstamos para gastos personales con garantía de bienes
inmuebles
2. su propósito responde generalmente para que el solicitante
consolide sus deudas
3. se debe de aportar cartas de saldo que se procederán a cancelar
a través del préstamo.
4. se requiere generalmente de avalúo reciente.
5. son gravados por Ley ya que todos pagan un 1% de interés de
FECI.

Préstamos Interinos

1. se conceden para la construcción de proyectos

2. el producto de las hipotecas se aplica a la amortización del
interino.
3. para esto se hacen promesas de hipotecas en donde banco y
promotor acuerdan tramitar determinada cantidad de préstamos.

Préstamos para la compra de Locales Comerciales

1. se conceden para la compra de locales para negocios

2. son de corto plazo
3. el banco es quien determina el monto a financiar según sus
políticas
4. la documentación varía de natural

Promesa de Hipoteca

1. es el acuerdo que surge entre el banco y el promotor de aceptar

determinada cantidad de solicitudes de préstamos para un
proyecto de vivienda, sobre el cual se tiente avalúos y
documentación del vendedor.

Préstamos Asumidos

 el solicitante interesado e adquirir un bien se compromete a asumir el

saldo de la hipoteca ya existente, bajo las mismos términos y
condiciones bajo los cuales fue aprobada la hipoteca.
 este préstamo solo cambia de dueño y deudor a través de una nueva
escritura.
 de existir diferencia entre la venta y el asumido, el nuevo deudor
deberá cancelarle al dueño anterior la suma correspondiente.

Préstamo para Mejoras

 este préstamo se otorga para reparaciones, mejoras o adiciones a la

vivienda
 conforme al monto solicitado el banco podrá desembolsar la suma
aprobada mediante un solo pago o a través de desembolso periódicos
según el avance de la obra.
 El banco podrá hacer inspecciones periódicas a fin de verificar que se
este cumpliendo con lo acordado

Préstamo de Construcción

1     este préstamo se otorga para la construcción de una vivienda,

concluida la construcción, el préstamo se   convierte en préstamo
preferencial si no pasa de $62,500.00

2   durante el período de construcción se entregarán partidas mediante

avance de la obra, y el deudor pagará sobre el monto desembolsado
mensualmente

Documentos requeridos para un préstamo hipotecario residencial

1. Copia de la cédula de los deudores

2. Ultima ficha del Seguro Social de los deudores
3. Fotocopia del carnet del Seguro Social
4. Carta (s) de trabajo de los deudores que certifiquen por lo menos
2 años de continuidad laboral.
5. Avalúo reciente
6. Contrato de Promesa de compraventa o escritura de
compraventa
7. En el caso de los independientes se requiere de la presentación
de las últimas 3 declaraciones de renta con sus respectivos
recibos de pagos.

               Préstamos que no están gravados con FECI


o Los préstamos otorgados a personas de la tercera edad, jubilados y
pensionados aún cuando dichos préstamos se clasifiquen como
locales personales y comerciales.

 En los casos de préstamos plurales concedidos en forma solidaria, la

aplicación de la exoneración procederá únicamente si todos los
deudores solidarios reúnen la edad o las condiciones de jubilados o
pensionados, salvo en los casos de codeudores solidarios que sean
cónyuges entre sí, en cuyo caso, procederá la exoneración cuando
cualquiera de ellos reúna la edad o las condiciones.

 En los casos de préstamos plurales concedidos en forma

mancomunada, la aplicación de la exoneración procederá únicamente
respecto a los prestatarios que reúnan la edad o las condiciones
exigidas para ser jubilado o pensionado.

 Los préstamos inferiores o iguales a B/.5,000.00, concedidos a partir

del 13 de junio de 1995, aún cuando se clasifiquen como préstamos
personales o comerciales. Para los propósitos de esta disposición, se
tendrá como monto del préstamo, el mismo monto que sirve de base
para el cálculo de los intereses.

 Los préstamos interbancarios, los préstamos externos, el

financiamiento a través de la emisión de bonos y valores, y los
préstamos concedidos a las entidades financieras reguladas por la Ley
20 de 1986

 Los préstamos concedidos a las empresas dedicadas a operar

sistemas de tarjetas de crédito, siempre que éstos fondos sean
destinados a financiamientos directos, que serán objeto,
posteriormente, de la aplicación de la retención.

 Los préstamos garantizados totalmente por depósitos de ahorro o a

plazo fijo, mantenidos en bancos establecidos en Panamá, y los
valores de rescate de las pólizas de vida, hasta la concurrencia de la
porción así garantizada.

 Los préstamos otorgados a industrias para edificación o expansión de

plantas.

 [1]
o Los préstamos destinados a financiar el desarrollo, construcción,
ejecución, administración, operación o explotación de obras, bienes o
servicios, otorgados a empresas concesionarias de EL ESTADO que
estén amparadas por Contratos Leyes o por Contratos resultantes de
actos públicos, de acuerdo con los procedimientos que señala la Ley.
[2]

       Intereses preferenciales al sector agropecuario

Los préstamos locales destinados al sector agropecuario calificado y al

sector agroindustrial exportador de productos no tradicionales, tendrán
derecho a un descuento en la tasa de interés pactada con el Banco,
los que serán reembolsados aplicándoles las retenciones que efectúen
el banco o entidades por acciones que dispone la Ley N°4 de 17 de
mayo de 1994

                       Responsabilidad del banco en función de recolector

del impuesto

Inspección:

La Superintendencia está facultada para efectuar en los Bancos o

instituciones financieras, las inspecciones que estime convenientes
con el objeto de verificar la correcta aplicación y remisión de la
retención del descuento de intereses, así como las solicitudes de
compensación o reembolso y demás reclamos.

       Traspaso, remate o cesión de un préstamo preferencial

El traspaso por acto entre vivos, por cuenta de muerte o por remate
judicial del inmueble hipotecado en garantía de un Préstamo
Hipotecario Preferencial en nada afectará el régimen fiscal que al tenor
de esta Ley ampara dicho préstamo hasta por los primeros diez (10)
años de vida del mismo, independientemente de la posible
substitución del deudor, siempre y cuando el deudor sustituto utilice el
inmueble hipotecado como residencia principal.

En el supuesto de cesión o cualquier otra forma de transmisión del

crédito dimanante de un Préstamo Hipotecario Preferencial, el crédito
fiscal previsto en esta Ley pasará al nuevo acreedor, a partir de la
 fecha de la cesión o transmisión. Tal cesión o transmisión deberá
notificarse al Ministerio de Economía y Finanzas.

       Préstamos hipotecarios preferenciales para restauración

Toda institución de crédito oficial o de la banca privada cuyo giro

comercial sea el de otorgar préstamos hipotecarios, y que reúnan los
requisitos establecidos en el Decreto Ley N°9 de 27 de agosto de
1997, podrán acogerse al régimen fiscal previsto en ese Decreto Ley.

Son elementos esenciales y requisitos únicos de los Préstamos

Hipotecarios Preferenciales para Restauración de que trata el Decreto
Ley N°9, los siguientes:

 Que el producto del préstamo se destine exclusivamente a la compra

de un inmueble, ubicado en el Casco Antiguo de la Ciudad de Panamá
o al financiamiento para la reconstrucción o restauración total o parcial
de una edificación
 Que tanto en caso de la restauración como de nueva construcción los
planos estén aprobados por la Dirección Nacional de Patrimonio
Histórico
 Que el préstamo conlleve garantía hipotecaría, sobre el bien objeto del
préstamo.

Nota:   La primera transferencia que se haga de estos bienes, no

estará sujeta al pago del impuesto de Transferencia de Bienes
Inmueble.

 Sistema de intereses preferenciales

 Responsabilidad del Banco en función de recolector del impuesto
 Emisión Privada de Bonos vs. exclusión del pago del FECI

Garantías aplicables al Préstamo Hipotecario

Las garantías se constituyen con el propósito inmediato de asegurar el

cumplimiento del préstamo u obligación adquirido por el deudor a favor
del Banco. Las garantías solamente podrán ser constituidas por el
propietario del bien. Las garantías constituyen un negocio jurídico
accesorio, celebrado entre el acreedor y el deudor o el garante, para
asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
Las garantías más comunes son:

            Garantías Personales

Fianza

El Artículo 1512 del Código Civil, define la fianza en los siguientes

términos:

“Artículo 1512. – Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un

tercero, en el caso de no hacerlo éste.

Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se

observará lo dispuesto en la Sección IV, Capítulo III, Título I de este
Libro.”

El Fiador es por lo tanto un segundo Deudor, pero no siempre de

segundo grado, porque puede obligarse solidariamente, y entonces el
acreedor en este caso El Banco, podrá dirigirse contra él, conjunta o
preferentemente.

1. Solidaria:     Es aquella en virtud de la cual el acreedor

hipotecario, puede exigir la totalidad de la deuda indistintamente
a la persona del deudor o del fiador. En materia mercantil la
fianza se presume siempre solidaria (Artículo 821 del Código de
Comercio).

1. Mancomunada:        Es aquella en virtud de la cual una o más

personas responden de la obligación ajena, comprometiéndose
para con el acreedor a cumplirla parcial y proporcionalmente, si
el deudor principal no la cumple.

1. Diferencias entre Fianza y Co-deuda Solidaria: No debe

confundirse la noción de co-deuda solidaria con la de fianza
solidaria. Esta última es una garantía personal de la obligación
contraída por el deudor o codeudor solidario, mientras que en la
co-deuda estamos ante un deudor múltiple (o sea Deudores). El
fiador solidario que pague por el importe total de la suma
adeudada, se subroga en los derechos que le asisten al
acreedor.
En la co-deuda solidaria, el codeudor que paga solo puede requerir de
los demás codeudores el pago proporcional de la deuda imputable a
cada uno de ellos

Garantías Reales

Nuestro ordenamiento jurídico regula tres clases de garantías reales a

saber:

1. Hipoteca

La hipoteca se pacta para garantizar el cumplimiento de una

obligación principal (préstamo) y la misma sujeta, directa e
inmediatamente, el bien inmueble sobre el cual se constituye, al
cumplimiento de dicha obligación.

Los Artículos 1567 y 1568 del Código Civil establecen qué bienes son
hipotecables.

1. Anticresis

La define el Artículo 1622 del Código Civil en los siguientes términos:

“Artículo 1622.- La anticresis es un derecho real que faculta al

acreedor para percibir los frutos de un inmueble con la obligación de
aplicarlos al pago de los intereses si se debieren. En caso de no existir
intereses o que al pagarse excedieren los frutos, éstos se aplicarán al
pago del capital.”

La anticresis puede pactarse conjuntamente con la hipoteca o

separadamente y debe hacerse mediante escritura pública e
inscribirse en el Registro Público; la inobservancia de tal formalidad
acarreará la nulidad del contrato de anticresis (Artículo 1622 del
Código Civil). El ejercicio de este derecho por parte del acreedor
anticrético implica la administración del bien hipotecado.

La   Prenda

Mediante la Prenda, una cosa mueble se constituye en garantía de

una obligación principal, con entrega de la posesión al acreedor y
derecho de éste para enajenarla en caso de incumplimiento
 La Prenda Mercantil deberá constituirse con las mismas formalidades
que el contrato a que sirve de garantía. Sin embargo en los préstamos
bancarios la prenda mercantil será válida cuando ha mediado entrega
de la cosa al acreedor y en el contrato se ha hecho constar en forma
escrita. Puede darse en prenda toda clase de bienes muebles
aceptables por el acreedor y que puedan ser descritos a suficiencia.
Así, puede constituirse prenda sobre bonos, acciones, cuentas a plazo
fijo, cuenta de ahorro, etc.

Interés Preferencial

¿Como evaluar un préstamo hipotecario   con interés

preferencial?

(Ley N°4 de 17 de mayo de 1994; Decreto Ejecutivo N° 29 de 8 de

agosto de 1996.

Los intereses preferenciales resultan de la aplicación de un descuento

en la tasa de interés pactado. Son elementos esenciales y requisitos
únicos de estos préstamos.

 Que el producto del préstamo se destine exclusivamente al

financiamiento del precio de compra o de la construcción de la
residencia principal del prestatario, en la República de Panamá.

 Que la referida residencia sea nueva. En el supuesto de adquisición

por compra, se reputará como tal, la primera venta desde la
construcción de la misa, sin que haya sido previamente habitada.

 Que no se trate de préstamos para financiamiento interino de

construcciones, ni para construir mejoras en una vivienda previamente
habitada.

 Que el préstamo conlleve garantía hipotecaría constituida sobre el

inmueble de que forma parte la referida residencia.

 Que el precio de compra o de la construcción de la vivienda exonerada

no exceda de la suma de B/ 62,500.00.

 Que el pago del préstamo se haya estructurado con arreglo a una

tabla de amortización basada en un plazo ni menor de 15 años.
 Los intereses preferenciales resultan de la aplicación de un descuento
en la tasa de interés pactada.

 La calificación de un préstamo como préstamo sujeto a la retención no

se pierde por razón de su refinanciamiento, prórroga o arreglo de
pago.

 La hipoteca constituida como garantía de préstamos locales

personales y comerciales no autoriza la clasificación de éstos como
préstamos para vivienda y, en consecuencia, estos préstamos quedan
sujetos a la aplicación de la retención.

 Los prestatarios que en virtud de alguna disposición legal o contrato

con la Nación que se consideren exonerados de la aplicación de la
retención deberán obtener previamente certificación de la
Superintendencia* sobre tal exoneración, a fin de no incluirse en sus
tasas de intereses la retención aludida.

 Las reclamaciones de la aplicación del descuento deberán presentarse

por el prestatario interesado al banco o entidad financiera respectiva,
dentro de un plazo no mayor de ciento ochenta (180) días, contados a
partir de la fecha en que el banco o la entidad financiera cobre los
intereses al prestatario.

 Toda persona que reciba un préstamo objeto del descuento de

intereses, rendirá una declaración jurada en la forma que requiera la
Superintendencia* sobre el destino –actividad y fin- que le dará al
mismo. La consignación de una información falsa dará lugar a la
aplicación al responsable de las sanciones a que se refiere el Artículo
7 de la Ley 4 de 17 de mayo de 1994.

Ajuste de Intereses

1. Se refiere a los intereses que deberá cubrir el cliente a partir de

la fecha en la cual el Banco efectúe el desembolso al próximo
cierre.
2. Este interés se calcula sobre la base del monto del préstamo
multiplicándolo por la tasa de interés, resultado este que se
divide entre los 360 días del año y por los días que van del
desembolso al siguiente cierre.
Análisis de Crédito

1. Verificar ingresos
2. Verificar documentación
3. Estabilidad del laboral del cliente
4. Analizar la capacidad de pago que tiene el solicitante
5. Verificar Garantía
6. Verificar información de crédito
7. Verificar edad del cliente

8.     Nivel de endeudamiento

9. Máximo 50%
10. Se calcula de la siguiente manera:

Sumar todas la mensualidades de deuda.

auto, mueblerías, personales etc

                        Más 35 del límite de todas las tarjetas de crédito que

tenga el cliente

Más letra de la hipoteca

Dividir entre el salario

Cómo calcular el plazo máximo según la edad del cliente

Se toma de base 75 años y se resta la edad del cliente. El resultado es

el plazo máximo que se puede otorgar.

Deudor

Es la persona natural o jurídica, dentro del contrato, que recibe por

parte del banco un préstamo, obligándose a pagarlo dentro de un
término y condiciones establecidas en el mismo. El deudor puede ser
obligado por el banco a satisfacer la deuda cuando no lo haga en la
forma y en el plazo establecido en el contrato.

Dependiendo del número y la condición de las personas que

intervienen en el Contrato, el deudor podrá ser una persona natural o
jurídica, quien podrá actuar en forma unipersonal o plural.
Deudor Persona Natural

1) Como requisito básico, el Deudor deberá ser una persona con

capacidad para contraer obligaciones. En principio, todas las personas
naturales, que no sean consideradas como incapaces conforme lo
establece la Ley, gozan en términos generales de la facultad de ser
sujeto de derechos y obligaciones. Por lo tanto, no podrán prestar su
consentimiento para la celebración de un contrato, los menores de
edad no emancipados, los locos o dementes y los sordomudos que no
sepan escribir (Artículo 1114 del Código Civil). Para que un menor de
edad pueda actuar por sí solo, se requiere la autorización judicial
correspondiente para ello.

Nota No.1: Es importante advertir que si el préstamo está garantizado

con bienes cuyo propietario sea un menor de edad, puede darse la
situación de que si la hipoteca se constituye sin la autorización judicial
previa, o por persona no facultada legalmente para actuar en nombre
del menor, la garantía del Banco puede hacerse ilusoria. Además, la
obtención de autorización judicial en procura de los mejores intereses
del menor, origina gastos adicionales (gastos del proceso, honorarios
de abogados, etc.) y dilata el trámite hipotecario.

Nota No.2: El Código de la Familia establece por su parte en su

Artículo 105 que para realizar actos de disposición a título oneroso
(tales como ventas, constitución de gravámenes y otras limitaciones
de dominio), sobre el inmueble que constituye la casa-habitación de la
familia, se requerirá del consentimiento de ambos cónyuges.( aplicable
bajo el régimen actual de participación de ganancias)

Deudor Persona Jurídica

Si el Deudor es una persona jurídica, la sociedad puede conferir

determinados poderes o autorizaciones a cualquier persona o
personas sean o no Directores o Dignatarios de la sociedad. Para ello
será preciso que esa autorización se otorgue mediante: a) Acta de
Junta Directiva o de Accionistas de una reunión llevada a cabo para tal
efecto, con las debidas formalidades legales, firmada por el presidente
y el secretario de la sociedad, y refrendada por un abogado. b) Poder
otorgado mediante Escritura Pública previamente inscrito en la oficina
del Registro Público. Adicionalmente se recomienda que la Deudora
presente al Banco el original o copia del Pacto Social, con sus
 respectivas modificaciones, documentación que deberá de ser remitida
a los abogados del Banco para su debida corroboración.

Deudor: Persona natural o jurídica actuando por poder:

En la constitución de un crédito hipotecario, si una persona natural

actúa en nombre de otra, ya sea ésta última natural o jurídica, la
primera deberá estar facultada mediante poder, especial o general.
Este último deberá de estar previamente inscrito en el Registro
Público.

Característica del Contrato de Préstamo o Mutuo:

 Mediante el Contrato de Préstamo o Mutuo se traspasa el dominio de

la cosa objeto del contrato (el dinero se le entrega al deudor para que
él disponga de del mismo, de allí la importancia que quede claramente
especificado en la escritura cual es el propósito del préstamo)
 Solamente puede ser objeto de este contrato las cosas fungibles ya
que deben restituirse otras equivalentes a la recibida.
 El Contrato de Préstamo o Mutuo, puede ser de carácter CIVIL O
MERCANTIL, para lo cual es vital determinar el propósito para el cual
fue otorgado el préstamo. A este respecto el artículo 795 del Código
de Comercio dispone que “Se reputará mercantil el préstamo, cuando
la cosa prestada se destine a cualquier acto de comercio”, o de
acuerdo con el párrafo 19 del artículo 2° “ cuando se celebre un
contrato de esta clase para obtener los medios necesarios con que
llevar a cabo un determinado acto de comercio”
 Tendrá el carácter también el carácter de “MERCANTIL” el préstamo
cuando el mismo es celebrado por un “Comerciante”. Por lo tanto si
un comerciante toma a préstamo dinero u otra cosa fungible, el
contrato se reputará mercantil, salvo que se pruebe lo contrario.
 El Contrato de Préstamo o Mutuo en muchos casos es precedido por
otros negocios jurídicos como: aperturas de créditos, de cuentas
corrientes, emisión de cartas de crédito.

La importancia práctica de determinar si se trata de un contrato

de préstamo civil o mercantil radica en:

 Se sujetan a legislaciones diferentes (civil o mercantil)

 En materia mercantil el interés máximo que se permite estipular es el
de % anual
 En materia civil el interés máximo que se permite estipular es el de
24% anual

Capacidad Económica del Cliente

Para determinar cual es la capacidad económica de pago de un

cliente, para optar por un determinado monto de préstamo, se deberá
de tomar en consideración el salario que devenga, al cual se le deberá
restar las obligaciones que ya tiene contraías (otros préstamos,
obligaciones laborales, cuentas pendientes etc) y al resultado que
obtenga le calcula el 30%. Este sería el nivel de endeudamiento que
pueda aspirar el cliente para vivienda.

Clientes Extranjeros

Si usted tiene un cliente extranjero es importante que sepa que

conforme a las leyes vigentes “Son extranjeros todas aquellas
personas naturales que conforme a la Constitución Nacional no reúnen
los requisitos para ser considerados como nacionales.”

¿ Como identificar a un cliente extranjero?

Si su cliente es extranjero y el reside en Panamá en forma legal,

deberá de tener su carne de residente. En el caso de que este en
Panamá en calidad de inmigrante, usted podrá solicitarle la cédula de
identidad personal , que la Dirección de Migración le va a conceder a
los extranjeros con residencia permanente en el país. Si no tiene
cédula podrá solicitarle su carne vigente de residencia.

Cuales documentos pueden identificar a un extranjero

1. Pasaporte de identidad personal el cual deberá de estar vigente,

y constar la visa de ingreso y si tiene estampada visa de
residente ya sea temporal o de inmigrante
2. Cédula de identidad personal (solo aplicable a los extranjeros
que tienen la residencia permanente en Panamá)

Si el idioma del extranjero no es el español

Se deberá de hacer la anotación pertinente en la Escritura referente a
que “no necesita de traductor por entender y leer correctamente el
español”