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Principios Basicos Avaluo

Este documento describe varios principios clave relacionados con la tasación de propiedades inmobiliarias. Estos principios incluyen el reemplazo o sustitución, el mayor y mejor uso, la oferta y demanda, el equilibrio, el cambio, la conformidad, progresión y regresión, y el crecimiento, equilibrio y declinación. También cubre conceptos como la contribución, la utilidad, la competencia y la anticipación.

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Principios Basicos Avaluo

Este documento describe varios principios clave relacionados con la tasación de propiedades inmobiliarias. Estos principios incluyen el reemplazo o sustitución, el mayor y mejor uso, la oferta y demanda, el equilibrio, el cambio, la conformidad, progresión y regresión, y el crecimiento, equilibrio y declinación. También cubre conceptos como la contribución, la utilidad, la competencia y la anticipación.

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Reemplazo o sustitución.

 Este principio se funda en que el valor de una


propiedad se ve influido por el costo de adquisición de una propiedad de
características similares. Un comprador bien informado no pagará por una
propiedad más que el precio o valor indicado de otras propiedades semejantes
(en ubicación, diseño, construcción y uso funcional), en un mercado abierto y
competitivo.

Mayor y mejor uso. Es el uso más probable de una propiedad, que es


físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido,
financieramente factible y que resulta en el valor más alto de la propiedad que
se tasa.

Por lo tanto, una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso
más redituable que permite la normativa legal y se aprovechan de manera
óptima sus posibilidades físicas.

La aplicación de este principio  permite, entre otras situaciones, evaluar los


efectos del deterioro y la obsolescencia en los edificios, las edificaciones más
apropiadas para el suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitación y
renovación.

Oferta y demanda.  Es el factor individual más importante que afecta el valor de


un inmueble. El valor de una propiedad siempre estará determinado por la
cantidad de propiedades similares ofrecidas a la venta y su relación con la
demanda del mercado.

El principio de oferta y demanda  establece que el precio de un bien o


servicio  varía inversamente con la oferta de dicho bien o servicio, y
directamente con la demanda por ellos.

“En los mercados inmobiliarios, la oferta  representa la cantidad de propiedades


que están disponibles para la venta o alquiler a diferentes precios, en un
mercado dado con un período de tiempo dado, asumiendo que los costos de
producción y mano de obra permanecen constantes.
La demanda constituye el número de posibles compradores o inquilinos que
buscan tipos específicos de propiedades a diferentes precios, en un mercado
dado con un período de tiempo dado, asumiendo que otros factores tales como
la población, los ingresos, los precios futuros y las preferencias de los
consumidores permanecen constantes” (normas IVSC).

Equilibrio. Un mercado en equilibrio tiende a tener más propiedades


disponibles para la venta que compradores, ya que siempre hay propietarios
que especulan en la venta  con valores excesivos, dispuestos a esperar una
oportunidad.

Los usos de las propiedades están en equilibrio cuando hay una oferta
relacionada de tipos complementarios de inmuebles, es decir, cuando la oferta
de viviendas guarda una adecuada proporción con la oferta de locales
comerciales e industriales.

Cambio. Los factores que afectan el valor de una propiedad, ya sean físicos o


económicos, están sujetos al cambio. Este cambio en lo físico puede ser gradual
-deterioro natural de los elementos- o brusco -accidentes o desastres-, en tanto
que en lo económico las modificaciones son el resultado de hechos o políticas
que afectan la demanda.

Cambios producidos en la zona en que se halla un inmueble, ya sean nuevos


usos del suelo, la construcción de obras públicas o de infraestructura, la
instalación de empresas generadoras de empleo,  nuevas actividades que
afectan el medio ambiente, asentamientos precarios, etc., alteran los valores de
las propiedades.

“Los precios cambian a lo largo del tiempo como resultado de los efectos
generales y específicos de fuerzas económicas y sociales. Las fuerzas generales
pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en el poder
adquisitivo relativo del dinero. Independientemente, las fuerzas específicas,
tales como los cambios tecnológicos, pueden generar variaciones en la oferta y
demanda, y crear cambios significativos en los precios” (normas IVSC).
Conformidad, progresión y regresión. Las propiedades alcanzan su valor más
alto cuando mantienen calidades físicas y funcionales similares a otras
propiedades del vecindario.

Una propiedad que no guarda esta conformidad, puede verse beneficiada en su


valor si es de inferior calidad o conservación que las vecinas, constituyéndose
en un ejemplo del principio de progresión. De forma contraria, una propiedad
de superior calidad que las vecinas, puede ser depreciada en su valor dado el
carácter desfavorable del entorno, situación que evidencia el principio de
regresión.

Crecimiento, equilibrio y declinación. Las propiedades, lo mismo que las zonas


o barrios de una ciudad, sufren cambios constantes en su ciclo vital. Estas
etapas son:

a)    crecimiento: con la incorporación de mejoras;

b)    equilibrio: con mejoras satisfechas en cantidad y calidad, y necesidades de


conservación normales;

c)    declinación: con la necesidad de un mayor mantenimiento como


consecuencia de la edad.

En el primero y último de los ciclos, la demanda acompaña esos procesos -


aumento y disminución-, mientras que en la etapa de equilibrio la propiedad
alcanza su mayor valor.

La alta demanda o precios elevados del mercado promueven una cuarta etapa
llamada de revitalización o reciclado, que permite una recuperación parcial del
valor.

Contribución. Ganancias crecientes y decrecientes. El valor de un componente de


la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.

Toda mejora incorporada a un inmueble contribuye, en la mayoría de los casos,


al aumento del valor de mercado de la propiedad. Sin embargo, dicho aumento
no necesariamente será proporcional al gasto efectuado en la mejora. El grado
y modo en que incide la mejora sobre la propiedad, y no el costo de aquélla, es
el que se traslada al valor del bien.

En caso de que el valor de la mejora se traduzca en un aumento de valor


proporcional o mayor, nos encontramos frente a una ganancia creciente; por el
contrario, si el valor de la mejora no trae consigo un aumento en valor
correspondiente, la ganancia es decreciente.

“Cuando se tasa el suelo edificado separadamente de las edificaciones o


mejoras a o en el suelo, los principios económicos exigen que las edificaciones o
mejoras a o en el suelo se tasen según lo que contribuyan o le resten al valor
total de la propiedad” (normas IVSC).

Utilidad.  Los procedimientos empleados en el proceso de tasación tienen el


objetivo común de definir y cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso
de la propiedad tasada.

La utilidad es un término relativo o comparativo más que una condición


absoluta.

El valor de un bien inmueble se establece al evaluar su utilidad en términos de


los factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que rigen su
capacidad productiva.

Recordemos que, lo dijimos antes, el valor es creado y sostenido por la


interrelación de cuatros factores que están asociados con cualquier bien o
servicio: utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo.

Competencia.  Una zona o un tipo de inmueble pueden, en un momento dado,


ser objeto de un alto interés por parte de los compradores, hecho que eleva su
valor. En un tiempo previsible, nuevas construcciones u otras zonas entrarán en
competencia y tenderán a nivelar esos valores, y luego a bajarlos si la demanda
no es creciente.
A su vez, los bienes inmuebles -de un mismo tipo y características similares-
puestos a la venta, con valores reconocidos por el mercado, se hallan en franca
competencia para su realización.

Anticipación.  El valor de un inmueble es función de las expectativas de renta


que previsiblemente proporcionará en el futuro (en caso de que se encuentre
en explotación económica) o de un aumento de valor del mismo.

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