ESPECULACIÓN, RENTA DE SUELO

EN C I N A S — AG U I R R E — T R U F F EL LO — H I DA LG O

Y CIUDAD NEOLIBERAL
O por qué con el libre mercado no basta

Si la especulación financiera es la posible

ganancia a futuro de una acción realizada
en el presente, el margen de ganancia se
justifica por el riesgo que se corre. Esta
investigación, sin embargo, demuestra que
en el suelo urbano la ganancia a futuro
Keywords se debe a su localización y no a lo que se
Speculation construya sobre él. Así, como la localización
City
no es permutable, la compra de suelo
Development
urbano casi no implica riesgos. Más que
Process
Research
especulación, es un negocio garantizado.

E l mercado inmobiliario en Chile corresponde,

sin lugar a dudas, a un mercado liberalizado, de
acuerdo a la definición de Roca y Burns (2000). Bajo esta
lógica se espera que las externalidades negativas que se
generan para la ciudad, los barrios o las propias viviendas
sean resueltas a través de la competencia y compensación
de los propios desarrolladores, suponiendo que las fuerzas
del mercado sean capaces de distribuir los recursos de la
manera más eficiente posible.
En ese contexto aparece una palabra clave en la
discusión inmobiliaria: la especulación, que podemos
definir como el tiempo y espacio de espera a potenciales
ganancias. Su determinación es difícil, pues la tendencia
nacional ha ido más por el sendero de las columnas de
opinión que por la investigación rigurosa y metodológica-
mente consistente. Lo cierto es que pertenece al grupo del
capital ficticio y la financiarización a través de productos
bancarios como las hipotecas, que posteriormente son
convertidas en bonos transables en las bolsas globales de
valor, difíciles de rastrear y casi imposibles de recuperar
(Coq–Huelva, 2013; Gasic, 2018; Santana, 2017).
Dado el proceso de acceso a la vivienda, se establece una
relación importante entre lo que posteriormente deno-
minaremos valor de uso, que representaría la suma de las
valoraciones de los atributos, y el valor de cambio, que es la
120 disposición a pagar mediante la adquisición de deuda. La
 A R Q 10 2   —  S A N T I AG O , C H I L E
Felipe Encinas Ricardo Truffello
Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (cedeus) Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (cedeus)
Escuela de Arquitectura, Pontificia Universidad Observatorio de Ciudades (ocuc), Instituto
Católica de Chile, Santiago, Chile de Estudios Urbanos y Territoriales, Pontificia
Universidad Católica de Chile, Santiago, Chile

Carlos Aguirre Rodrigo Hidalgo

Escuela de Construcción, Universidad Instituto de Geografía, Pontificia Universidad Católica
de las Américas, Santiago, Chile de Chile, Santiago, Chile

hipótesis que orienta este artículo – representada en el mo-

delo de la figura 1 – es que este último punto constriñe
al valor de uso, potenciando los atributos localizacionales
dentro de la ciudad y ocupando el poder monopolístico del
suelo, el cual, a su vez, captura el excedente del consumidor
casi en su totalidad. Esto se manifiesta en fenómenos im-
plícitos de segregación socioespacial, movilidad, accesibili-
dad a la ciudad bien servida y equipada, entre otros.
Parte importante de esta discusión se puede trazar
desde la adopción de la Política Nacional de Desarrollo
Urbano del año 1979, la cual «limitó profundamente la
FIG. 1  Modelo de
aplicación de los instrumentos de planificación urbana» interacciones para
(Hidalgo, 2018) en nuestro país. Esta reforma – denominada la explicación de la
«modernización» por sus detentores – se basó en la idea de especulación inmobiliaria
propuesta en este
que el perímetro urbano constituye un límite artificial que, artículo. Elaboración
por un lado, encarece el suelo urbano (ya que lo convierte propia / Interaction
en un bien escaso) y, por otro, disminuye el precio de los model for explaining real
estate speculation as
terrenos periurbanos (que son abundantes, pero no están suggested in this article.
en el mercado). De acuerdo a esto, en teoría, «eliminando el Drawing by the autor.
perímetro, se restablecería la relación económica normal y
la escasez artificial en la ciudad será superada» (Harberger,
1979). En palabras del ministro Miguel Kast (1979), principal
ideólogo de esta nueva política que liberaliza el suelo
urbano, esta lógica funcionaría «a menos que el mercado Especulación inmobiliaria
Real estate speculation
contenga serias imperfecciones».
Sin embargo, al poco andar, esta aproximación Segregación socioeconómica Segregación espacial
ideológica evidenció fisuras en su aplicación práctica. Socio-economic segregation Spatial segregation

En efecto, dos influyentes trabajos de principios de los Atributos de la vivienda / Dwelling attributes Atributos urbanos
Atributos del edificio / Building attributes Urban attributes
años ochenta (Donoso y Sabatini, 1980; Trivelli, 1982)
Valor de uso
establecieron que: (1) el mercado de suelo es efectivamente Use value

imperfecto; y (2) la segregación espacial que ya se

observaba en la ciudad de Santiago era consecuencia de
la operación del mercado inmobiliario bajo una lógica
Valor de cambio
desregulada, atentando contra la «consecución del bien Exchange value

común como objetivo de política aplicado al medio Costo de construcción

Construction costs
Precio de suelo
Land price

urbano» (Trivelli, 1982).

«Por qué con el libre mercado no basta» cuestiona,
desde esta afirmación, la visión económica que surgió
junto con la Dictadura militar y que, con algunas varia- Financiarización
Securitization
ciones, todavía persiste sobre la especulación y su impac- 1 121
EN C I N A S — AG U I R R E — T R U F F EL LO — H I DA LG O to en los mercados de suelo, los proyectos inmobiliarios y,
finalmente, la ciudad1. De esta manera pretende actuali-
zar un debate que comenzó hace casi cuarenta años y que
con la actual crisis de acceso a la vivienda2 ha alcanzado
particular vigencia.

Mecánica de la especulación inmobiliaria

Proy ectos inmobili arios y su rel ación
con el precio del suelo
Dentro del discurso de los desarrolladores inmobiliarios
resulta un lugar común decir que existe una relación entre
el precio del suelo y los proyectos a los que da sustento. Así,
no resulta extraño que dichos agentes afirmen que el valor
del suelo acaba aumentando de forma directa el precio al
que tienen que vender o alquilar los productos inmobilia-
rios que sobre él se localizan. Sin embargo, este precio o
disposición a pagar está condicionado por las capacidades
financieras de los demandantes y, por tanto, tiene un límite
superior determinado por su capacidad de deuda. En esa
lógica, el (alto) precio del suelo no sólo determina los (altos)
precios de los inmuebles, sino que, además, condiciona su
diseño, tipología y calidad constructiva.
No resulta extraño, entonces, que en los estudios de
factibilidad los desarrolladores inmobiliarios partan del
precio del suelo y con él se calcule la rentabilidad que el
proyecto les puede redituar. En este sentido, tampoco es
raro que dichos operadores clamen por una liberalización
o disminución de las restricciones edificatorias del
suelo como vía para absorber los costos de construcción
de la vivienda. En síntesis, la discusión se encuentra
entre el modelo de rentas urbanas de los desarrollares
inmobiliarios y los demandantes que restringen su
decisión de compra al precio de la vivienda, asociado al
crédito a obtener en la banca.
Esta postura generalmente aceptada por el grueso de
los agentes inmobiliarios topa con la teoría fundacional
de la economía urbana, según la cual el mecanismo de
formación del precio del suelo es precisamente el contrario:
son los usos, las intensidades de usos y lo que los individuos
están dispuestos (y pueden) pagar por ellos los que acaban
incidiendo sobre su valor. Ricardo (1819) sugirió que el suelo
no tiene un valor en sí mismo, sino que lo forma a través
de una transferencia de renta establecida por la diferencia
entre el precio que tienen en el mercado los productos a los
que da sustento menos el conjunto de costes de producción
distintos al suelo. De esta forma, cuanto más dispuestos
estén los demandantes a pagar por aquello que se desarrolla
en una determinada localización – ante una igualdad
de costos de producción – tanto mayor es la renta que se
puede pagar por el suelo. Por ejemplo, para una localización
costosa resulta más factible densificarla y obtener
mayores réditos de las inversiones en el suelo. En términos
económicos esto se expresa por la condición de monopolio
localizacional del proyecto inmobiliario, elemento central
de la discusión presentada en este artículo.

Renta de monopolio
De acuerdo a la literatura, el concepto de «monopolio»
122 se utiliza para describir las situaciones «en las que una
empresa o pequeño grupo de empresas tiene el control

A R Q 10 2   —  S A N T I AG O , C H I L E
exclusivo de un producto en un determinado mercado»
(Varian, 1978). Esto contrasta con el caso de las empresas
competitivas, cuyas ventas se reducen a cero si se cobra un
precio superior al vigente en el mercado; de manera que
estas son «precio-aceptantes», mientras que el monopolio
es «precio-decisor».
De acuerdo a Vives (1999), el elemento crucial para
determinar la competitividad en el mercado es el grado
de sustituibilidad de los productos. Si consideramos
que una importante fuente de diferenciación de los
productos es su localización (Samuelson y Nordhaus,
1999), cada proyecto inmobiliario – al no poder competir
directamente en este aspecto – constituirá naturalmente
un ‘monopolio localizacional’. Luego, se realiza una
‘competencia’ entre monopolistas, que cambian sus
mercados al diferenciarse entre sí – mediante el diseño de
su producto inmobiliario – desde su producto base a los
atributos de la vivienda, de la edificación donde se ubica
la vivienda (en el caso de edificios de departamentos) y del
entorno (Roca, 1988).
Este artículo indaga la especulación inmobiliaria
asumiendo el modelo de renta de monopolio estudiado
por Harvey (2005), el cual se aborda desde la relación entre
oferta y demanda establecida en la figura 2, y donde la
explotación monopolística logra captar los beneficios del
consumidor. Con ello, el mercado de la vivienda generaría
esta explotación en base a la localización como monopolio
y se provocarían dos efectos: la captación de todo el
valor en la localización y la segregación sociorresidencial
(Sabatini, Cáceres y Cerda, 2001).

Valor de uso y valor de ca mbio

Siguiendo la lógica anterior, los atributos pueden ser
entendidos como aquellas características del producto

FIG. 2  Modelo de
Precio / Price (P)

renta de monopolio y
S especulación. Elaboración
propia / Monopoly rent
and speculation model.
Drawing by the autor.

ɛ
D

D’

Cantidad / Quantity (Q)

1 + especulación (ε) = 2 S : Oferta / Supply

D : Demanda / Demand
1 + speculation (ε) = 2 D’: Demanda’ / Demand’

2 123
EN C I N A S — AG U I R R E — T R U F F EL LO — H I DA LG O inmobiliario que son capaces de generar una diferen-
ciación en la vivienda, contribuyendo a su construcción
de valor. Luego, de acuerdo a Smith (1776), este último
concepto, según sus características y restricciones, puede
denominarse ‘valor de uso’ (entendido como la utilidad de
un objeto en particular) o ‘valor de cambio’ (expresado en
el poder de compra de otros bienes que confiere la propie-
dad de dicho objeto). Estos valores pueden relacionarse
de forma dialéctica resumiendo los elementos propios de
la valoración de los demandantes y oferentes, de manera
que – a decir de Harvey (1973) refiriéndose a Marx – «ad-
quieren significado (cobran vida, si se quiere) a través de la
relación del uno con el otro (y con otros conceptos)».
En relación con esto último, existen una serie de
modelos de análisis que pretenden explicar la mecánica
que subyace en un mercado inmobiliario residencial.
La aproximación económica tradicional – discutida
en Encinas, Aguirre y Truffello (2019) – establece un
equilibrio entre el uso y la inversión asociado a las
decisiones generales de compra y venta de viviendas,
pero olvida dos aspectos fundamentales: la generación
del espacio urbano y el alto nivel de deuda para los
demandantes de viviendas. Sin embargo, otro enfoque
ha estudiado este proceso desde la óptica de los valores
de uso y de cambio (Robin 2018; Boano y Astolfo
2015; Abramo 2006), estableciendo conceptos propios
de la economía urbana y, en especial, el efecto de la
especulación como derivada del valor de cambio.
De esta manera, el suelo como elemento primordial
establece que los atributos propios del espacio urbano
(accesibilidad a servicios, transporte, áreas verdes, etc.) se
vean reflejados en su precio. Asimismo, si bien existe un
valor de uso, el valor de cambio se mantiene como sujeto
de inversión por parte de terceros. Este proceso implica
la existencia de una clara explotación monopolística
en el mercado el suelo, más aún en condiciones de baja
regulación en la generación del espacio urbano. Esto
consiste en que el valor de cambio del suelo supera con
creces su valor de uso al incorporar la especulación
económica sobre un uso potencial asociado a la
competencia localizacional por la ubicación en la ciudad.

Ecuaciones estruct ur ales e inter acciones

De acuerdo a los argumentos anteriores, el precio inmo-
biliario se determina a partir de la relación entre el precio
de oferta y el precio de demanda, lo que constituye un
binomio que se influencia mutuamente. Esta interacción
estará determinada por la elasticidad que ambos precios
presenten, asociados al margen de utilidad esperado por
el inversionista y la capacidad de pago o renta presente y
proyectada de los demandantes.
A partir de las formulaciones matemáticas
desarrolladas previamente en Encinas, Aguirre y
Truffello (2019), el precio de la vivienda desde la
perspectiva de la oferta estará asociada al punto (1) de la
figura 1 e integrará la inversión en el suelo y los costos
de construcción3. Por otra parte, desde la perspectiva
del demandante inmobiliario, la definición del precio
124 presentará dos posibles espacios: la percepción de valor
asociado a los atributos de la vivienda, de la edificación y

A R Q 10 2   —  S A N T I AG O , C H I L E
del entorno, y el proceso en que estos pueden establecer
su máximo precio a pagar. Dada la discusión, estos
elementos se asociarán a los conceptos de valor de uso
y valor de cambio, respectivamente4. Considerando
el valor de cambio como el elemento prevalente en la
ecuación inmobiliaria (por su capacidad de constreñir
el valor de uso), asociaremos la segunda expresión de los
demandantes al punto (2) de la figura 1.
Finalmente, a partir de la ecuación propuesta en la
figura 1, podemos entender la especulación como la
diferencia entre el precio de oferta y el precio de demanda
asociado al valor de cambio. Resolviendo la expresión
matemática5, podríamos concluir que la especulación
inmobiliaria se puede explicar conceptualmente como:

Especulación inmobiliaria = valor de cambio - costo

del suelo - costos de construcción

A través del análisis empírico que se presentará a

continuación, se pretende reflejar los puntos clave en la
conformación de la especulación inmobiliaria, así como
los factores que están captando la plusvalía que se genera
en el proceso.

Efectos de la especulación inmobiliaria

sobre la ciudad
Metodologí a
El presente artículo se desarrolla en el contexto del área
metropolitana de Santiago, la cual se compone de 40
comunas y 1.752 zonas censales – considerando el área
urbana consolidada principal (ine; min v u 2017) – con
6.375.463 habitantes, 2.144.706 viviendas y una superficie
de 83.789 hectáreas. Dadas las diferentes dinámicas del
crecimiento urbano al alero del desarrollo inmobiliario
y sus facetas específicas dentro del territorio de la
metrópolis, se decide realizar las modelaciones para
demostrar la discusión ya planteada.
Para probar lo expuesto en las ecuaciones
estructurales, a nivel de comuna o zona censal, se
estableció una base de datos con los precios de suelo en
el área metropolitana de Santiago, distribuida por cada
una de las zonas mediante un método kriging6 normal.
Este método permite establecer una distribución espacial
continua de los precios en base a testigos discretos de
transacciones realizadas en cada una de las zonas.
Además, se estableció un análisis de datos secundarios
obtenidos de la Cámara Chilena de la Construcción, co-
rrespondiente a índices de precios de vivienda, zonificado
y costos de construcción por componentes (CChC, 2019).
En ese sentido, como la construcción es intensiva en el uso
de materiales, y asumiendo que cuentan con economía de
tamaño7, sería pertinente el índice de precios de materiales.
Para el análisis se tomó el período de 2008 a 2018 y se
hicieron diversos estudios. En primer lugar, se indexaron
los cambios en los precios de suelo por año, tomando
como base el 2008, en coincidencia con el inicio del úl-
timo ciclo económico. Luego, se analizó la evolución de
los precios de vivienda y costos de construcción, aso- 125
EN C I N A S — AG U I R R E — T R U F F EL LO — H I DA LG O ciados a los precios del suelo. Por último, se realizó un
Análisis de Componentes Principales y una Regresión
Geográficamente Ponderada (gwr), que permite estimar un
manto de valores territoriales mediante regresiones locales.
Estos análisis buscan establecer las relaciones entre
los indicadores de segmentación socioeconómica
mediante el indicador sociomaterial territorial (ismt) y
los precios de suelo territorializados. El ismt responde a
la construcción social del territorio y su materialidad, y
resulta de una dialéctica socioespacial donde se reconoce
que el componente social estructura los territorios, al
mismo tiempo que los territorios dan forma a la sociedad8.
La hipótesis es que existe un efecto claro y medible de
especulación inmobiliaria en el último ciclo económico,
expresado en un aumento de los precios de los suelos,
desacoplados de los costos de construcción, además de ser
un factor de segregación sociorresidencial.

Análisis espaci al de indicadores

socioeconómicos, m ateri ales y económicos 3 Variación de precios de suelo por comuna
Los análisis de las ecuaciones estructurales configuran un Variation of land prices by district

equilibrio monopolístico que se debería observar en una 1,16 - 1,30

maximización de los atributos de localización, expresados 1,31 - 1,45

en el poder de aumento de precio del suelo versus el costo 1,46 - 1,60

1,61 - 1,80
de materiales en edificación en altura. Incluso dentro de
1,81 - 2,34
este proceso, dado que existe una captación del valor de
cambio por parte del precio inmobiliario y del precio del
suelo, el aumento en los valores debería responder especial-
mente replicando la segregación socioespacial de la ciudad.
Como observamos en la figura 3 , la variación no es
homogénea para toda el área metropolitana y mantiene
una estructura de contigüidad a nivel de comunas. De
la misma forma, en la figura 4 se observa un cambio
a nivel de zona censal, en la que aparecen diferencias
muy marcadas. Al analizar los valores comparados con
la puntuación de ismt (figura 5), y por ende el sector
socioeconómico, se observa una relación evidente. En
ese sentido, se establece una relación inicial entre el
aumento del precio del suelo en el período y los sectores
socioeconómicos, lo cual es consecuente con un proceso
de captación del valor de cambio mediante la competencia
monopolística que se da en el mercado inmobiliario.
Si transformamos los valores del ismt a valores
del sector socioeconómico predominante, podemos
categorizar cada una de ellas. Al cruzar las 1.742 zonas
censales, su distancia al distrito central de negocios9, las
variaciones de aumento del precio de suelo, medidas en
porcentaje y en número índice, se obtienen los valores de
la tabl a 1. El distrito central de negocios se situó en el
nuevo barrio financiero de Santiago (en consistencia con
el análisis de Garreton, 2017), ubicado en la confluencia
de las comunas de Providencia y Las Condes, y conocido
popularmente como ‘Sanhattan’.
Los valores muestran una relación entre el sector
predominante más alta en los sectores AB y C1a de la
variación porcentual de precios el suelo en el período
y, además, un aumento directo en el número índice. Se
observa una segregación importante de los sectores en
126 relación a la distancia de las zonas censales al distrito
 A R Q 10 2   —  S A N T I AG O , C H I L E
ISMT 2017
SMTI 2017
AB
C1a
4 Variación de precios de suelo por zona censal 5 ISMT 2017 C1b
Variation of land prices by census area SMTI 2017 C2
-
0,95 - -0,10 AB C3
-
0,09 - -0,01 C1a D
0,00 - 0,35 C1b E
0,36 - 1,00 C2
1,01 - 3,27 C3
D
E

central de negocios, siendo las clases medias altas, FIG. 3  Índice de

C1a y C1b, las que pueden competir de mejor manera y variación de precios de
suelo por comuna para
posicionarse más cerca de este, de forma consecuente con el período 2008-2018 en
una economía basada en servicios y comercios10. el área metropolitana
Siguiendo esta perspectiva, se analiza lo que sucede de Santiago. / Variation
index of land prices by
en dos comunas en particular: Ñuñoa y Estación Central. district, for the period
Ambas comunas han concitado la atención pública 2008-2018 in Santiago
en los últimos años debido a la repercusión mediática Metropolitan Area​​.
© OCUC | Observatorio
de su densificación y las tipologías edificatorias que de Ciudades UC
han poblado estas zonas. Las variaciones de precio de
suelo no son parejas en todas las zonas de la comuna FIG. 4  Índice de
variación de precios
(figura 6), con lo que se replica el patrón identificado a de suelo por zona
nivel metropolitano, que también está acorde al análisis censal para el período
del modelo espacial realizado para Ñuñoa por Marmolejo, 2008-2018 en el área
metropolitana de
Skarmeta y Aguirre (2015). Santiago. / Variation
En estas comunas se operativiza un indicador de index of land prices by
precios de vivienda en altura y se compara con el índice census area, for the period
2008-2018 in Santiago
de precios de los materiales de construcción, haciendo Metropolitan Area.
énfasis en su evolución en el último ciclo económico. © OCUC | Observatorio
Como se observa en la figura 7, el índice de precios de Ciudades UC.

de vivienda está acoplado al índice de precios de suelos, FIG. 5  Indicador

mientras que el costo de los materiales de construcción se sociomaterial territorial
encuentra completamente desacoplado. Esto demostraría (ISMT) en base a
información censal
que existe una clara relación entre este valor de cambio, del año 2017, para el
expresado por el precio de las viviendas, y el valor de área metropolitana de
uso, expresado en la ubicación en la ciudad y en la comuna, Santiago. / Socio material
territorial indicator
en detrimento de los atributos vinculados a la vivienda. (SMTI) based on census
Existe una relación concreta entre el aumento de information for the
valor del suelo y el aumento del valor de la vivienda que year 2017 in Santiago
Metropolitan Area​​.
se potencia en los sectores medios altos de la sociedad © OCUC | Observatorio
(C1a y C1b), en general más cercanos al distrito central de Ciudades UC.
TABLA 1 / CHART 1 Sector socioeconómico Distancia al distrito ISMT Variación de precio Índice de variación de
Valores promedio de central de negocios de suelo 2008-2018 precio de suelo 2008-2018
indicadores para el Socio economic segment Distance to CBD SMTI Variation rate of land Land price variation index
área metropolitana de prices 2008-2018 2008-2018
Santiago, según sectores
socioeconómicos
AB 6,6 km 0,96 80,9% 1,81
predominantes en la zona
censal. / Average value ​​
of indicators in Santiago C1a 5,0 km 0,93 86,3% 1,86
Metropolitan Area​​,
according to predominant C1b 8,0 km 0,86 63,6% 1,63
socio economic segments in
the census zone.
C2 13,9 km 0,76 47,0% 1,47

C3 16,6 km 0,64 51,0% 1,51

D 16,8 km 0,54 54,1% 1,54

E 16,4 km 0,47 50,6% 1,50

de negocios, y en las comunas del denominado cono de

altos ingresos, al cual pertenece Ñuñoa. Por el contrario,
en la comuna de Estación Central el mayor aumento se
encuentra en los sectores C3 y D (figura 8).
Al aplicar un Análisis de Componentes Principales,
incluyendo las variables del ismt y el precio de suelo, se
forma una única dimensión (figura 9), que es capaz
de concentrar el 75 % de la varianza. Esta es capaz de
concentrar con total claridad las zonas censales que
FIG. 6  Números poseen mayor escolaridad y menor hacinamiento de sus
índices (2008=1) de habitantes, junto con una mejor calidad en la materialidad
precio de suelo, precio
de vivienda en altura y habitacional y mayores precios de vivienda.
precio de materiales de Al modelar el precio de suelo, considerando un modelo
construcción, para las de Regresión Geográficamente Ponderada (gwr), se
comunas de Ñuñoa y
Estación Central. / Index obtiene un manto de valores como el que se observa en
numbers (2008=1) of land la figura 10, además del ajuste de indicadores referidos
price, high-rise housing price a coeficientes de determinación locales que se presenta
and building materials
price, for the districts en la figura 11. Con este modelo se puede probar que
of Ñuñoa and Estación los valores de precios de suelos y del ismt de la sección
Central. son dos caras de la misma moneda, se distribuyen
Elaboración propia / Chart
by the autor. Fuente / espacialmente de la misma forma y están altamente
Source: CChC (2019) para correlacionados. Esta correlación espacial revela que el
precios de materiales y elemento de decisión es la localización, cuya intensidad es
de vivienda en altura y
Observatorio de Ciudades capaz de capturar casi en su totalidad el valor de cambio
UC para precios de suelo. dentro de la ecuación inmobiliaria.

Ñuñoa Estación Central

2 2
Índice / Index (2008=1)

Índice / Index (2008=1)

1,8 1,8

1,6 1,6

1,4 1,4

1,2 1,2

1 1
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Índice de precio de vivienda en altura / High-rise housing price index

Índice de precio de suelo / Land price index
128 Índice de precio de materiales / Building material price index
7 Ñuñoa Estación Central
2 2

Índice / Index (2008=1)

Índice / Index (2008=1)
1,8 1,8

1,6 1,6

1,4 1,4

1,2 1,2

1 1
AB C1a C1b C2 C3 D E AB C1a C1b C2 C3 D E

8 FIG. 7  Números
índices (2008=1) de
precio de suelo según
COLINA sector socioeconómico
LAMPA
predominante para las
comunas de Ñuñoa
y Estación Central. /
LO BARNECHEA Index numbers (2008=1)
of land price according
to predominant socio
QUILICURA economic segment, for
HUECHURABA
the districts of Ñuñoa and
VITACURA
Estación Central.
CONCHALÍ Elaboración propia / Chart
by the autor.
RENCA
RECOLETA
FIG. 8  Dimensión 1 del
LAS CONDES Análisis de Componentes
CERRO NAVIA QUINTA
PUDAHUEL Principales incluyendo
NORMAL
PROVIDENCIA ISMT y precio de suelo
LA REINA 2018. / Dimension 1 of
LO PRADO
SANTIAGO
ÑUÑOA the Principal Components
ESTACIÓN Analysis including SMTI and
CENTRAL land prices 2018.
© OCUC | Observatorio de
PEDRO MACUL PEÑALOLÉN
Ciudades UC.
AGUIRRE
CERRILLOS CERDA SAN
MAIPÚ
SAN
MIGUEL JOAQUÍN
LO
ESPEJO
LA LA FLORIDA
CISTERNA LA
GRANJA

SAN SAN JOSÉ

RAMÓN DE MAIPO
PADRE HURTADO EL BOSQUE

PUENTE ALTO
LA PINTANA

PEÑAFLOR
SAN BERNARDO
CALERA DE
TANGO

PIRQUE

0 2,5 5 10 15
TALAGANTE BUIN km

(Escolaridad(+) | Materialidad (+) | Hacinamiento (-) | Precios 2018 (+) | 0.75 varianza
(Education (+) | Materials (+) | Overcrowding (-) | Prices 2018(+) | 0.75 variance

PC1
-
4,179340 - -1,433780
-
1,433779 - -0,359009
-
0,359008 - 0,859034
0,859035 - 2,442664
2,442665 - 4,726642 129
FIG. 9  Regresión Condición
Geográficamente Condition
COLINA
Ponderada (GWR) 2,497390 - 6,312879
incluyendo ISMT y LAMPA
6,312880 - 8,568887
precio de suelo 2018. /
Geographically Weighted 8,568888 - 11,688951 LO BARNECHEA

Regression (GWR) including 11,688952 - 16,888469

SMTI and land prices 2018. 16,888470 - 29,809016 QUILICURA
HUECHURABA
© OCUC | Observatorio de
Ciudades UC. VITACURA
CONCHALÍ

RENCA
RECOLETA

LAS CONDES
CERRO NAVIA QUINTA
PUDAHUEL
NORMAL
PROVIDENCIA
LA REINA
LO PRADO
SANTIAGO
ÑUÑOA
ESTACIÓN
CENTRAL

PEDRO MACUL PEÑALOLÉN

AGUIRRE
CERRILLOS CERDA SAN
MAIPÚ
SAN
MIGUEL JOAQUÍN
LO
ESPEJO
LA LA FLORIDA
CISTERNA LA
GRANJA

SAN SAN JOSÉ

RAMÓN DE MAIPO
PADRE HURTADO EL BOSQUE

PUENTE ALTO
LA PINTANA

PEÑAFLOR
SAN BERNARDO
CALERA DE
TANGO

PIRQUE

0 2,5 5 10 15
TALAGANTE BUIN km

FIG. 10  Ajuste Residual

de indicadores Residual COLINA
de la Regresión -
Geográficamente
0,671696 - -0,016423 LAMPA
-
Ponderada (R2 local 0,016422 - -0,003122
= 0,682). / Indicators - LO BARNECHEA
0,003121 - 0,004472
adjustment of the 0,004473 - 0,016864
Geographically QUILICURA
0,016865 - 0,175597 HUECHURABA
Weighted Regression
(local R2 = 0.682). VITACURA
CONCHALÍ
© OCUC | Observatorio
de Ciudades UC. RENCA
RECOLETA

LAS CONDES
CERRO NAVIA QUINTA
PUDAHUEL
NORMAL
PROVIDENCIA
LA REINA
LO PRADO
SANTIAGO
ÑUÑOA
ESTACIÓN
CENTRAL

PEDRO MACUL PEÑALOLÉN

AGUIRRE
CERRILLOS CERDA SAN
MAIPÚ
SAN
MIGUEL JOAQUÍN
LO
ESPEJO
LA LA FLORIDA
CISTERNA LA
GRANJA

SAN SAN JOSÉ

RAMÓN DE MAIPO
PADRE HURTADO EL BOSQUE

PUENTE ALTO
LA PINTANA

PEÑAFLOR
SAN BERNARDO
CALERA DE
TANGO

PIRQUE

0 2,5 5 10 15
TALAGANTE BUIN km

130
Conclusiones

A R Q 10 2   —  S A N T I AG O , C H I L E
Los componentes y actores del sector inmobiliario,
rentistas, presentan un comportamiento que se puede
caracterizar como competencia monopolística, cuyo
equilibrio se produce con la valoración de un bien
complejo y con la capacidad de establecer una valoración
diferencial de sus atributos. Este proceso logra dos efectos
medibles: el primero es el desacople entre el precio de
suelo y otros factores productivos de la construcción
como el precio de los materiales. El segundo corresponde
a la generación de procesos de segregación socioespacial
en base a la capacidad de pago, donde los precios altos
tienden a concentrarse espacialmente. A través de los
análisis realizados, se observa la presencia de ambos
efectos en las comunas de Ñuñoa y Estación Central,
además de existir un proceso de segregación acorde
al aumento de precios de la vivienda, lo que genera
especulación inmobiliaria en base al precio del suelo.
Como se propuso en el modelo inicial de la figura
1, la interacción entre oferta y demanda en un modelo
de competencia monopolística logra que el valor del
suelo – expresado como la suma de las valoraciones de
los distintos atributos – capte el valor de cambio de los
demandantes, expresado como la máxima capacidad
de endeudamiento, tensionando y acotando el valor de
uso de la vivienda. Esto se expresa a través del poder
monopolístico del suelo, el cual, a su vez, captura el
excedente del consumidor casi en su totalidad y potencia
los atributos localizacionales dentro de la ciudad. En ese
contexto, el sistema bancario juega un rol importante, dado
que financia a los actores del sistema, lo que genera renta
financiera y capta parte de los beneficios de todos ellos. ARQ

Notas / Notes

1 Este artículo se ha realizado con financiamiento del Concurso

de Investigación Interdisciplinaria 2017 de la Vicerrectoría de
Investigación de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
También ha contado con el apoyo del Centro de Desarrollo Urbano
Sustentable (cedeus), Proyecto conicyt/fonda p 15110020.
Los autores agradecen, también, la colaboración del arquitecto
Agustín Sepúlveda en la elaboración de las figuras contenidas en
este artículo.
2 Si bien es un tema que ha estado rondando hace tiempo en círculos
académicos, cobró particular notoriedad al ser mencionado
públicamente desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
En efecto, en un encuentro ante autoridades y empresarios – entre
los que se encontraba el presidente de la República, Sebastián
Piñera – el presidente de la organización gremial, Patricio Donoso,
declaró: “no exagero si digo que estamos frente a una crisis de
acceso a la vivienda que está pronto a transformarse en una crisis
social” (pul so, 2019).
3 La expresión matemática estaría determinada por:

Poferta = Isuelo + ∑ q = Ci , j  ∙ Qi , j

i   1 (1 + j)i
donde Isuelo corresponde al precio de suelo, C son los costos de
construcción, Q es la cabida máxima de la edificación, j es la tasa
de descuento del inversionista inmobiliario, i es la cantidad de
períodos de construcción. 131
EN C I N A S — AG U I R R E — T R U F F EL LO — H I DA LG O 4 En este caso, la expresión matemática correspondería a las
siguientes ecuaciones:
Pdemanda (valor de uso) = e α ∙ Av + β ∙ Aed + γ ∙ Ae + ε

Pdemanda (valor de cambio) = Ahorro f ∙ #meses +

Ingresosf  / 4
r (1 + 1
( 1 + r )  c )
donde el precio está determinado, en primer lugar, por las
apreciaciones marginales (matriz de α, β o γ) multiplicado por
la matriz de atributos inmobiliarios y, en segundo lugar, donde
f corresponde al alcance familiar del ahorro máximo posible e
ingresos, r es la tasa de endeudamiento y c es la cantidad de períodos
de la hipoteca.
5 Siguiendo la ecuación propuesta en la figura 1, la especulación
inmobiliaria (ε) estaría determinada por:
ε = (2) − (1)

ε = Ahorro f ∙ #meses +
Ingresosf  / 4
r (1 + 1
( 1 + r )  c ) − Isuelo − ∑ qi   1
=
C i , j  ∙ Q i , j
(1 + j)i

6 Para asegurar una correcta modelación se realizó un esda (análisis

estadístico espacial exploratorio), análisis y ajuste de la variografía
para cada uno de los años con datos entre el 2008 y 2018. En los
casos de alta entropía se optó por interpolaciones basadas en el
método empirical Bayesian kriging, lo que permitió mejorar ajustes
locales en zonas con autocorrelación espacial con menor difusión.
7 Asumiendo que mientras más grande es el proyecto, mayor es la
capacidad de negociación por los costos de materiales.
8 La elaboración del ismt se realizó tomando en cuenta cuatro
indicadores con especificidad territorial (Rodríguez-Iglesias y
López 2011), rescatados del Censo 2017 mediante redatam. Estos
son los índices de escolaridad del jefe de hogar, la materialidad de
la vivienda, allegamiento y el hacinamiento. La lógica de cálculo
en la primera etapa sigue las metodologías habituales de carácter
multicriterio utilizadas por aim, no obstante, la operación de sus
indicadores se realiza mediante escalamiento óptimo a partir del
algoritmo de Homals (De Leeuw y Mair 2007). La generación del
índice supone que el mayor nivel de sociomaterialidad se caracteriza
por un alto nivel de escolaridad alcanzado por el jefe de hogar,
un bajo nivel de hacinamiento y allegamiento, y la presencia y
concentración de viviendas con materialidad aceptable.
9 Traducción de Central Business District (cbd), concepto tomado de la
literatura urbanística anglosajona y que describe las áreas centrales
de las ciudades que poseen mayor accesibilidad y valor económico.
10 En este sentido, se ha observado que, si se parte de un modelo
monocéntrico – en el cual todo el empleo se concentra en el distrito
central de negocios – tanto la actividad económica (Mills, 1969)
como la densidad demográfica (Mills y Hamilton, 1984) decrecen a
medida que incrementa la distancia a dicha centralidad siguiendo
una función exponencial negativa.

Felipe Encinas
<[email protected]>

Arquitecto, Pontificia Universidad Católica de Chile (2002); Master

en Ciencias en Energías Renovables y Arquitectura, Universidad
de Nottingham, U K (2004); y Doctor en Arquitectura y Urbanismo,
Universidad Católica de Lovaina, Bélgica (2012). Director de
Investigación y Postgrado de la FA DEU UC. Profesor Asistente de la
Escuela de Arquitectura UC y del Magíster en Administración de la
Construcción (UC y Cámara Chilena de la Construcción). Investigador
Asociado del CEDEUS y Coordinador del Observatorio V ISTA del Centro
Interdisciplinario para la Productividad y la Construcción Sustentable.

Carlos Aguirre
<[email protected]>

Constructor Civil, Experto en Prevención de riesgos laborales por la

Pontificia Universidad Católica de Chile (2000); Magíster en Gestión
Urbana (2009) y candidato a Doctor en Gestión y Valoración Urbana,
Universidad Politécnica de Cataluña. Director de la Escuela de
Construcción de la Universidad de las Américas. Profesor Asociado
en la Universidad de las Américas U DL A e Investigador del Centro de
132 Política de Suelo y Valoraciones de la UPC.
 A R Q 10 2   —  S A N T I AG O , C H I L E
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Ricardo Truffello
<[email protected]>

Geógrafo, Magíster en Geografía y Geomática, Pontificia Universidad

Católica de Chile. Candidato a Doctor en Ingeniería en Sistemas
Complejos, Universidad Adolfo Ibáñez. Actualmente se desempeña
como director del Observatorio de Ciudades, investigador en CEDEUS,
director alterno del VistaLab y profesor de la FA DEU UC. En el ámbito
de docencia se ha desempeñado como profesor en el área SIG,
cursos de pregrado en la Facultad de Geografía UC y en la Escuela de
Diseño de la UA I.

Rodrigo Hidalgo
<[email protected]>

Profesor Titular e Investigador de la Pontificia Universidad Católica

de Chile. Doctor en Geografía Humana, Universidad de Barcelona. En
2014 recibe el Premio Nacional de Geografía otorgado por la Sociedad
Chilena de Ciencias Geográficas. Jefe de Programa del Doctorado en
Geografía UC, director de la Revista de Geografía Norte Grande y editor
de la Serie Geolibros. Dirige el Laboratorio Urbano y participa de
diversos proyectos de investigación en Chile y América Latina. 133