Proyecto de grado II

Yady Lorena Ariza Barrera

Línea: Finanzas Corporativas
Asesor: Gloria Inés Macías V.
 Estudio de viabilidad
financiera para la
construcción de un
edificio de apartamentos
en el Municipio de Girón,
Santander.
Introducción
La disponibilidad de los terrenos para la construcción de vivienda nueva en centros
urbanos, y en los diferentes países, está en disminución, con escalas diferentes
según el país y la región. Por lo tanto, es válido pensar en soluciones que optimicen
el uso de la tierra y favorezcan el déficit de vivienda. También es claro identificar que
el tipo de vivienda unifamiliar es un terreno en el cual se puede pensar en un
desarrollo multifamiliar en altura y así ocupar el mismo espacio para varias de ellas.
Este pensamiento impone el reto al ingeniero y arquitecto de buscar un diseño
innovador, que permita en un lote pequeño diseñar y construir un edificio de varios
pisos, basándose en la normatividad vigente del Plan de Ordenamiento Territorial
(POT) y de construcción.

A demás es necesario tener en cuenta que para tener un buen resultado final, y para
que la construcción del edificio sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad
del diseño ya que esto generara utilidades en la construcción.
Objetivos
Objetivo general

• Realizar un estudio de viabilidad financiera para la construcción de un edificio

de apartamentos en Girón, Santander de estrato socioeconómico 3.

Objetivos específicos

• Realizar el estudio del análisis de mercado, técnico y financiero para la

construcción de un edificio de apartamentos.

• Determinar la rentabilidad del proyecto bajo las condiciones analizadas y

comprobar si es atractivo o no para el inversionista, este proyecto.
 Sector de la construcción
El desarrollo de la construcción a nivel nacional ha tenido una gran
trascendencia a medida del tiempo, por lo que ha sido necesario implementar
nuevas técnicas y formas de innovación en los proyectos constructivos. Por
consiguiente es claro identificar un nivel de producto terminado elevado que
logre obtener un alto nivel competitivo con procesos de similares condiciones.
El tener claro y presente los detalles y los procesos de construcción ayuda a que
los costos se eleven en una cifra considerable y por tanto se logre optimizar las
utilidades finales, teniendo en cuenta que se le ofrecerá al cliente un producto
de alta calidad que satisface sus necesidades.

Es por esto que considero necesario, llevar a cabo el análisis de los aspectos de
mercadeo, técnicos y financieros que proporcione elementos necesarios para
optimizar los recursos disponibles, con el fin de conseguir mejores utilidades.
 Estudio de Mercado
El proyecto de construcción de los apartamentos, está localizado en la ciudad de
Bucaramanga, en el municipio de Girón- Santander, Barrio Santa Cruz, es uno
de los sectores en donde se ha llevado un gran crecimiento y expansión en
cuanto al tema de construcción por su desarrollo y crecimiento poblacional.
Tiempo atrás el barrio era diferente, no había canchas, las casas estaban en
obra negra y no tenían vías pavimentadas, pero debido al gran crecimiento
poblacional se realizaron construcciones al sur de Girón, junto a la carrera 26 -
avenida los Caneyes, donde se realizaron casas de un solo piso, viviendas
multifamiliares de dos o tres pisos y edificios.
 Ilustración 2. Parroquia Santa Cruz.
Ilustración 1. Colegio Juan Cristóbal
Martínez.

Ilustración 3. Restaurante Pico Rico.

Ilustración 4 y 5. Centros deportivos.

Por lo mencionado anteriormente se puede decir que el sector del Barrio Santa
Cruz es un punto estratégico para que cualquier inversionista se sienta atraído a
comprar una vivienda y a ser socio en el desarrollo de un proyecto de
construcción, sin embargo se debe indicar si el proyecto es rentable desde el
punto de vista del inversionista, teniendo en cuenta los costos actuales, fuentes
de financiación y proyección de los ingresos de venta.
Ubicación:

El proyecto estará ubicado en la Calle 19 # 26 – 81 Barrio Santa Cruz, Del municipio

de Girón, Departamento de Santander.

Ilustración 6. Localización del proyecto a nivel local.

Calle 19 # 26 -81,
Barrio Santa Cruz
 Ilustración 7. Proyecto e vivienda, Santa Cruz.

Vías de acceso:
Según la ubicación del proyecto, se presentan muy buenas vías de acceso que
conducen a la carrera 26 siendo esta la principal vía al barrio Santa Cruz. Se
encuentra entrada por el Rincón de Girón – Avenida los caneyes, Florida - Avenida los
caneyes, acceso por el caso antiguo de Girón, la vía del aeropuerto, Café Madrid
Centro abastos, la Salle – Coca Cola entre otras. Siendo la avenida los caneyes un
punto congestionado por lo mencionado anteriormente.
Tipo de estrato:
Según la ubicación del proyecto, se maneja un estrato socioeconómico de nivel 3.

Lote:

La vivienda que se compró para realizar el proyecto de construcción de los

apartamentos, es una vivienda ubicada en el Barrio de Santa Cruz, la cual fue fijada
por un precio de 180.000.000 millones de pesos.

Predio:

El predio tiene un área de 150 m² plasmados en escrituración, donde se tuvo como

expectativa realizar un semisótano que cumpla con la función de parqueadero y 5
pisos donde en cada uno se harán 2 apartamentos con un área de 55, 87 m² cada
uno.
Estudio de Oferta y Demanda

Oferta:

El precio es una de las condiciones fundamentales que determina el nivel de oferta

de un determinado bien de un mercado, por ende es necesario conocer los edificios
de las diferentes constructoras o empresas que se encuentran en el sector y más a
fondo cerca al predio para determinar un precio más acertado para el estrato socio
económico 3.

Según el sector que se está manejando se puede decir que las personas que ofertan
cerca al predio son personas naturales, grandes empresas y constructoras.
 Ilustración 8. Torres de Castilla. Ilustración 9. Torre Gironela.

Constructora Prourbe
Constructora Cubico constructores • Conjunto que consta de 300
• Conjunto con 3 torres de apartamentos distribuidos en 4
apartamentos. torres.
• 13 pisos de altura y 161 • Cuenta con zona social, piscinas,
apartamentos. juegos infantiles, salón social, etc…
• Zona social, 20 locales, gimnasio • Maneja dos tipos de apartamentos
entre otras instalaciones. uno con área de 58,37 m² y el
• Área de 48 m² para apartamentos otro de 65,67 m² , cada
de 2 habitaciones. apartamentos tiene 3 habitaciones.
• Área de 60 y 67 m² para • Costo promedio de 140.000.000
apartamentos de 3 habitaciones.
• Costo promedio de 165.000.000
 Ilustración 10. Kumana.

Con lo mencionado anteriormente es claro

resaltar que existen muchas más
constructoras y empresas que llevan a cabo
proyectos en similares condiciones para el
estrato socioeconómico 3, como lo es la
Constructora Smart
constructora Ac & Ac, arquitectos
• Conjunto que cuenta con 198
constructores y consultores s.a.s, Marval, Hg
apartamentos distribuidos en 2
constructora entre otros, los cuales hacen
torres.
posible el desarrollo de viviendas para el
• Zona social, piscinas, salón social,
gran número de habitantes de la
entre otras instalaciones.
comunidad.
• Área de 64 a 68 m² por
apartamento y consta de 3
habitaciones únicamente.
• Costo promedio de 156.000.000
Demanda:

La demanda que manejan las personas que se encuentran interesadas en este tipo
de proyectos se acerca a algunos factores dependiendo de las preferencias del
consumidor como lo es el caso de uso de vivienda propia, para utilizarlo como una
alternativa de inversión y generación de ingresos, para generar una nueva forma de
conocimiento y aprendizaje para su propio negocio, entre otros aspectos. Teniendo
en cuenta el poder de compra del consumidor, es decir la capacidad económica del
mismo para pagar por el producto o servicio del cual se quiere asociar.
Precio del M²:

De acuerdo a la ubicación del proyecto se encuentran algunos edificios cerca al

predio de similares condiciones al nuestro como es el Proyecto multifamiliar Gemelis,
el cual es una torre de 5 apartamentos por piso cada uno, donde el precio del metro
cuadrado fue fijado por un valor de 1.400.000 teniendo cada apartamento un área
total de 90 m².

Otro edificio es un Proyecto multifamiliar Los Ángeles el cual es una torre de 10

apartamentos donde en cada piso se ubican 2 de ellos con áreas de 61 m² cada uno,
el valor del metro cuadrado fue fijado por un valor de 1.500.000 pesos.

Con lo anterior se realizó un análisis de precios basados en el estudio de

competencia, la demanda y la oferta de vivienda en el sector. De acuerdo a lo
anterior se determinó un precio por metro cuadrado en promedio de 1.450.000 a
1.600.000. El valor del metro cuadrado varía de acuerdo a factores externos como la
vista, la altura y acabados del mismo.
Competencia en el sector:

Encontramos competencia cercana al proyecto que se llevará acabado, se trata de

dos constructoras Torre Gironela y Castilla Real, la cual manejan un promedio de
2.700.000 por m². Lo que nos ubica a nosotros en una opción mucho más cómoda
para los compradores, sin descuidar calidad de producto terminado y sus acabados.
 Estudio de Suelos
El estudio de suelos es también conocido como estudio Geotécnico, el cual
permite obtener la información adecuada del terreno, es uno de los aspectos
más importantes para la planificación, diseño y ejecución del proyecto de
construcción.

El estudio geotécnico se realiza previamente al proyecto de un edificio y tiene

por objeto determinar la naturaleza y propiedades del terreno, necesarios para
definir el tipo y condiciones de cimentación necesarias.
1. Generalidades del proyecto
1.1 Características del proyecto

• Nombre del proyecto: Edificio multifamiliar San José, Proyecto de vivienda.

• Categoría de la unidad de construcción: Edificación de categoría Media.

La estructura que se tiene proyectada en este proyecto será de máximo Cinco

niveles.

Tabla 1. Clasificación de las unidades de construcción por categorías.

2. Exploración de campo mediante ensayos o de perforación

En los sondeos se efectuaron ensayos corridos de penetración estándar (S.P.T) con

equipo de perforación a percusión, donde se sacaron muestras semi-alteradas para
los respectivos ensayos de laboratorio. La exploración del subsuelo se llevó a cabo
mediante la ejecución de Cuatro (4) perforaciones.

El muestreador fue introducido hasta 50 golpes en los primeros 15 cm o 100 golpes

en los últimos 30 cm.

Ilustración 11. Localización de sondeos.

3. Evaluación geotécnica de efectos sísmicos.
3.1 Información para espectro de diseño NSR-10

Para la realización de análisis seudo-estático se evaluará la aceleración horizontal de

acuerdo a criterio de la norma NSR 2010.

Tabla 2. Valores de Aa, Av, Ae y Ad y zonificación de amenaza sísmica.

• Clasificación de perfil de suelo:

De acuerdo al NSR-10 el tipo y perfil de suelo es: D

4. Modelo geotécnico de las perforaciones
4.1 Criterios utilizados

Para la interpretación de la información geotécnica obtenida en las exploraciones de

campo y ensayos del laboratorio, se presentan a continuación los criterios
implementados.

Tabla 4. Correlación entre el # de golpes del ensayo y la densidad relativa de suelos granulares.

Tabla 5. Correlación entre el # de golpes del ensayo y la consistencia de suelos cohesivos.

5. Resumen de laboratorios

Después de descritas las muestras obtenidas en los sondeos se identificaron las

muestras típicas y se realizaron los ensayos de laboratorio. En las siguientes tablas se
presenta el resumen de los resultados de los laboratorios realizados.
6. Capacidad de soporte

Para el análisis del modelo de capacidad de soporte por asentamiento se emplea el

método de los elementos finitos para calcular los esfuerzos y deformaciones de los
suelos que soportan carga producto del peso de las estructuras.
7. Conclusiones

7.1 Tipo de cimentación

Se recomienda como alternativa de Cimentación para el proyecto, el uso de Zapatas
individuales a una profundidad de desplante de 1.50 m, a partir del primer nivel 0.

7.2 Profundidad de apoyo

La profundidad de cimentación es de 1,50 m.

7.3 Presiones admisibles

La capacidad admisible es 17 Ton/m²

7.4 Asentamientos calculados incluyendo diferenciales

Los asentamientos esperados son de 2.00 cm.

7.5 Perfil de suelo para diseño sismo resistente

El perfil de suelo es tipo D.
 Carta catastral Urbana
Es el documento cartográfico georreferenciado en el que se encuentran
individualizados los predios que conforman la manzana catastral con su
respectiva identificación y nomenclatura vial y domiciliaria.
 Estudio legal
El tipo de empresa que se maneja para este proyecto es persona natural
comerciante ya que ejerce una actividad de manera habitual y profesional a
título personal. Asume a título personal todos los derechos y obligaciones de la
actividad comercial que este ejerce.

Según el secretario de la Cámara de Comercio de Bucaramanga, con

fundamento en las matriculas e inscripciones del registro mercantil certifica a
José Omar Gómez Anaya como persona natural comerciante, donde el
matriculado tiene la condición de pequeña empresa, dando por nombre (NIS)
NEGOCIOS IMBOLIARIOS DE SANTANDER, donde se presenta como actividad
principal:

4111 Construcción de edificios residenciales.

6810 Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados.
Para realizar este trámite se debe elevar solicitud escrita dirigida ante la
curaduría correspondiente, con el fin de obtener la norma urbana y así poder
conseguir la licencia de construcción. Para este caso en específico se consultó la
Curaduría Segunda de Girón, donde como pre requisito fue entregado el estudio
de suelos correspondiente al predio en particular y la carta catastral urbana del
sector donde se debe especificar la dirección exacta de éste, seguido de esto se
paga a la cuenta de la correspondiente curaduría y se debe reclamar la
respuesta en este mismo lugar.
 Estudio Administrativo
Negocios inmobiliarios de Santander es una empresa familiar que no cuenta con
estructura organizacional como tal, pues todos las partes que intervienen en el
proceso constructivo son realizados por contratistas externos, es decir personas
que son contratadas en su momento para llevar a cabo un servicio o
producción.
 Estudio Técnico
El estudio técnico y el diseño de los apartamentos cumple con los
requerimientos exigidos para una construcción habitacional de tal magnitud.

Los materiales son de excelente calidad al igual que los acabados y enchapes,
pisos, carpintería de madera, aparatos sanitarios y demás.

Tabla 7. Descripción de unidades habitacionales.

Tamaño

El proyecto de vivienda, Edificio multifamiliar San José se está construyendo en un

lote de 7,27 metros de frente por 16,7 metros de fondo en el barrio Santa Cruz del
municipio de Girón – Santander.

El área urbana donde se emplazará la construcción es catalogada dentro del tipo

de tratamiento consolidación, con actividad residencial tipo 2, por lo cual le
corresponde como índice de construcción 3,30 por ser una construcción de tipo
multifamiliar y un índice de ocupación del 70%, la altura máxima es de 5 pisos más
el semisótano conforme a lo que establece el Plan de ordenamiento territorial del
municipio de Girón.

Tabla 8. Dimensiones del lote a construir.

En la siguiente tabla se muestra el área a construir por niveles en el proyecto.

Tabla 9. Área total y área construida en M².

Acorde a lo descrito anteriormente se tiene un área total a construir de 670.44 m²

distribuidos en 5 niveles con un semisótano y una distribución arquitectónica por
piso de dos apartamentos tipo 1 y tipo 2 para un total de 10 apartamentos.
Ilustración . Planos de primer y segundo piso.
Ilustración . Planos de tercer y cuarto piso.
Ilustración . Planos de quinto y sexto piso.
Diseño de instalaciones Hidrosanitarias
Para el caso de la edificación el agua potable es suministrada a través de bombeo
por sistema hidróflo; el cual cuenta con tanque de reserva de agua de 10 m3, dos
bombas sumergibles de 3 caballos cada uno y un tanque que comprime e impulsa
el agua a través de un tubo de 1 pulgada y media el cual se reduce a 3 en cada
piso y luego a 2 para cada apartamento.

Los desagües sanitarios reciben la descarga de todas las bajantes de evacuación,

inodoras, duchas, lavamanos, desperdicios, etc., del edificio y los conduce a la red
de alcantarillado del lugar. Se instalaran desagües de dos tipos sanitarios y
pluviales.
Diseño de instalaciones Eléctricas
Para el caso de la infraestructura eléctrica se hará un poste de baja tensión ubicado
en el lindero del predio. La acometida en baja tensión será subterránea, desde el
poste hasta el tablero general de contadores, con longitud de aproximadamente 23
metros (incluido el bajante en el posta).

Para proteger la acomedida general en baja tensión se utilizara totalizador aguas

arriba del barraje (En tablero de medidores) con capacidad nominal de 3x50 A.
Para proteger las acometidas parciales se instalarán breaker atornillable de una
capacidad establecida.

Para cada apartamento o usuario se instalará un medidor de energía activa de

forma directa, que satisface sus necesidades.
 Estudio Financiero
Como resultado del análisis previo se presenta el modelo financiero del proyecto,
que parte de un formato en el cual se ingresan datos de entrada básicos del
proyecto, se consolida el flujo neto de caja del mismo, a partir del cual se
determina su utilidad de acuerdo a los criterios establecidos.

El proyecto tiene un horizonte de planificación de 11 meses por tratarse de una

construcción pequeña en los cuales se inicia en el momento inicial mes de febrero,
donde se lleva a cabo la adquisición del lote, en este momento y el mes abril se
desarrollan los respectivos estudios, diseños y se realizan los tramites de norma
urbana, licencias y el boletín de nomenclatura.

El periodo de planificación dura aproximadamente desde el estado inicial hasta el

mes de junio tiempo en el cual se realizó la venta de los apartamentos en su
totalidad. Y finalmente la etapa de construcción se concentra principalmente desde
el mes de abril hasta el mes de noviembre, entregando los apartamentos en el mes
de diciembre.
1. Costos del proyecto
En este proyecto se presenta como inversión fija la adquisición del terreno, ya que
es un activo no depreciable. El costo del activo se estimó por sondeo de mercado
de posibles terrenos aptos para construcción en el área y se estimó un valor del
terreno por metro cuadrado de 1.666.000 mil pesos.

También se incluyen los costos relacionados con el terreno como las licencias de
construcción, de propiedad horizontal, impuestos de delineación y urbanismo,
gastos notariales, registro del lote entre otros
También se tienen en cuenta los costos relacionados con los estudios de suelos, los
diseños arquitectónicos, estructurales, hidrosanitarios y eléctricos.

Tabla 11. Costo de estudios y diseños.

1.2 Capital de trabajo
Corresponde al conjunto de recursos necesarios, en forma de activos corrientes,
para la operación normal del proyecto durante un ciclo productivo.

Dado que el capital de trabajo depende en gran medida de los recursos necesarios
para atender las erogaciones rutinarias de corto plazo y es disponible
inmediatamente, en el proyecto se estima que son los recursos requeridos por el
constructor para atender las necesidades de compra de fungibles y menores de
obra, estimado por un valor de 200.000.000 millones de pesos, utilizados al
momento del inicio del proyecto para la compra del terreno
1.3 Costos y gastos de operación

1.3.1 Costos de fabricación: Son aquellos relacionados directamente con

la elaboración del producto. Se clasifican en: Costos directos, gastos de fabricación
y otros gastos.

A. Costos directos
Está constituido por los materiales directos, la mano de obra directa (obreros) con
sus respectivas prestaciones. El valor de los costos directos del proyecto se
muestra en la tabla y se ha determinado el valor de materiales y equipos como un
porcentaje del valor total, dado que la experiencia señala que aproximadamente de
la inversión de construcción en obras civiles el 62% corresponde a materiales y
equipos y el 38% de mano de obra.

Tabla 12. Costo directos de obra.

B. Gastos de fabricación
Constituidos por materiales directos y mano de obra indirecta con sus respectivas
prestaciones.

Se incluye el valor de personal de la gerencia del proyecto, como lo es, el gerente

de proyecto, ingeniero, arquitecto, almacenista, celador como mano de obra
indirecta.

C. Otros gastos indirectos

Se incluyen los servicios de agua, luz, el seguro todo riesgo de construcción y/o
montaje.

1.3.2 Gatos de administración

Se incluyen gastos generales de administración y papelería.

1.3.3 Gastos de ventas

Se incluyen gastos generales del proceso de venta y publicidad.

Resumen de inversiones

En la siguiente tabla se presenta el monto de cada una de las inversiones y el

periodo en el cual son requeridas para desarrollar el proyecto. El valor del flujo
total de inversión entrega una aproximación de las necesidades de capital en cada
periodo y un indicio respecto a la consecución de financiamiento.

La inversión total es de 758’608.563 pesos, teniendo en cuenta el valor del

terreno.

Inversión del proyecto

2. Ingresos
Los ingresos están representados por el dinero recibido por concepto de ventas de
los apartamentos. El valor del metro cuadrado de los apartamentos se definió con
base en un sondeo de mercado del valor del metro cuadrado de las unidades
residenciales construidas en el área de influencia del proyecto. Realizado el análisis
mencionado se define que el valor del metro cuadrado de los apartamentos será de
1.600.000 aproximadamente.

La forma de pago de las unidades habitacionales por parte de los compradores

consiste en el pago de la cuota inicial de 30% del valor total del apartamento en
los primeros cinco meses, y el restante del 70% al final del proyecto. Con recursos
propios o prevenientes de una institución financiera

Ingresos del proyecto

3. Estructura financiera
En la estructura financiera se analizan las inversiones, los usos y de acuerdo al
capital social de los socios de la constructora y a los ingresos mensuales por
cancelación de cuotas iniciales se determina los recursos necesarios de préstamos
por entidades financieras, que para el caso del proyecto es la suma de 180.000.000
pesos. Los desembolsos por entidades financieras son requeridos a partir del mes
cuarto del ciclo de vida del proyecto.

Cabe resaltar que el tratamiento de los ingresos mensuales por cancelación de

cuotas iniciales por parte de los prominentes compradores es de deuda con cero
intereses, el valor recibido es de 297.300.000 pesos. La inversión de estos recursos
será a partir del momento inicial del proyecto.

El capital propio es de 200.000.000 pesos y es utilizada para apalancar el proyecto

en los primeros meses de ejecución y básicamente para la inversión requerida en la
adquisición del terreno.
 Tabla 13. Estructura financiera.

PERÍODO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Total
feb-18 abr-18 may-18 jun-18 jul-18 ago-18 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 ene-19
Inversion
APORTE SOCIOS 590.500.000 200.000.000 - - - - 73.000.000 52.500.000 80.000.000 73.000.000 112.000.000 -
INGRESO CUOTAS INICIALES 297.300.000 14.865.000 70.608.750 70.608.750 70.608.750 70.608.750 - - - - - -
INGRESO POR CORPORACION 180.000.000 - - 180.000.000 - - - - - - -
INGRESO SALDOS APARTAMENTOS 693.700.000 - - - - - - - - - - 693.700.000
1.761.500.000

Tabla 14. Fuentes y usos de caja del proyecto.

PERÍODO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Total
feb-18 abr-18 may-18 jun-18 jul-18 ago-18 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 ene-19
Inversion
INGRESOS NETOS DEL PROYECTO 1.761.500.000 214.865.000 70.608.750 70.608.750 250.608.750 70.608.750 73.000.000 52.500.000 80.000.000 73.000.000 112.000.000 693.700.000
DEFICIT O SUPERAVIT MENSUAL 962.378.746 21.934.000 41.005.888 26.376.413 202.581.700 3.799.984 265.689 307.153 257.049 681.705 99.165 665.070.000
DEFICIT O SUPERAVIT MENSUAL ACUM. 962.378.746 21.934.000 62.939.888 89.316.301 291.898.001 295.697.986 295.963.675 296.270.828 296.527.877 297.209.582 297.308.746 962.378.746
APORTE SOCIOS 590.500.000 200.000.000 - - - - 73.000.000 52.500.000 80.000.000 73.000.000 112.000.000 -

INGRESO CUOTAS INICIALES 297.300.000 14.865.000 70.608.750 70.608.750 70.608.750 70.608.750 - - - - - -

INGRESO ACUM. CUOTAS INICIALES 297.300.000 14.865.000 85.473.750 156.082.500 226.691.250 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000 297.300.000
INGRESO POR CORPORACION 180.000.000 - - 180.000.000 - - - - - -
INGRESO ACUM. POR CORPORACION 180.000.000 - - - 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000
INGRESO SALDOS APARTAMENTOS 693.700.000 - - - - - - - - - - 693.700.000
INGRESO ACUM. INGRESOS APARTAMENTOS 693.700.000 - - - - - - - - - - 693.700.000
4. Evaluación financiera
4.1 Fuentes y usos de caja

Se presenta en la tabla 25 las fuentes y usos de caja del proyecto que nos permite
realizar las proyecciones del exceso /déficit.

Donde el cálculo del exceso/déficit permite demostrar que el proyecto se

encuentra bien financiado por cuento su valor acumulado es cero o mayor que
cero.

Como resultado de este análisis se determina que es viable financieramente el

proyecto, por cuanto su ejecución crea valor para los socios constructores,
produciendo ganancias por encima de la rentabilidad mínima esperada ya que el
total de los costos del proyecto acumulado es de 799.121.254 pesos frente a un
total de ingresos proyectados de 991.000.000 pesos arrojando un margen de
rentabilidad del 19,36%, lo que refleja que el proyecto es verdaderamente
atractivo.

Estudio de factibilidad, Edificio Multifamiliar San José

 Conclusiones

• En la investigación de mercado realizada se encontró que la oferta de

apartamentos en el sector corresponde a unidades habitacionales de dos y
tres alcobas por apartamento, lo cual me llevo a tomar la decisión de
desarrollar este proyecto con tres alcobas, con el fin de mantener el mismo
perfil del sector y lo más importante poder satisfacer las necesidades de los
clientes, manejando un precio considerable tanto para nosotros como para los
compradores en el metro cuadrado sin descuidar la buena calidad de producto
terminado. El barrio en el cual se está desarrollando la construcción presenta
una demanda alta en búsqueda de vivienda por las comodidades y beneficios
que ofrece por ser de estrato 3.
• El estudio de mercado permitió identificar el valor por metro cuadrado de las
unidades residenciales de los proyectos con características similares al que se
está analizando, lo cual, complementado con el análisis financiero, muestra la
viabilidad del proyecto, además de la aceptación en el mercado de este tipo
de vivienda. Sin estas investigaciones, previas a la ejecución de este tipo de
obras, se corre el riesgo de no lograr las utilidades esperadas por los
inversionistas, o lo que es más delicado aún, construir una obra que
finalmente no contara con las ventas estimadas.

• El proyecto es completamente desarrollable. Existen muchas viviendas

disponibles a la venta con lotes que cumplen con los requisitos de la
Curaduría de Girón para la licencia de construcción y con las exigencias
legales del POT, con el fin de ser puestas en marcha.

• En el análisis del entorno dio como resultado grandes cualidades del sector
para que las ventas tengan unas buenas bases, lo que permite que los
inversionistas estén más seguros de que la inversión de capital en este
proyecto tiene un retorno más rápido y seguro.
• Luego de realizar el estudio del entorno se concluye que el sector
seleccionado tiene muchas ventajas comparativas con otras zonas, en
diferentes aspectos como: Instituciones educativas y tecnológicas, la
parroquia, escenarios deportivos, negocios como restaurantes, tiendas,
droguerías, misceláneas, etc…, el primer centro comercial de Girón, el hospital
internacional, entre otras. Estos lugares permiten el goce y disfrute cómodo
de la zona en el cual se localiza el proyecto, permitiendo una mejor
valorización de los inmuebles y hacen más atractivo el sector para posibles
compradores e inversionistas.

• El estudio legal permitió identificar las entidades que regulan este tipo de
construcción y los requisitos exigidos. Para el caso en particular, el principal
trámite se realizó ante la Curaduría segunda del municipio de Girón-
Santander, la cual, de acuerdo a la ley vigente, tiene la potestad para aprobar
y otorgar las licencias de construcción y verificar que la obra cumpla con los
lineamientos del POT, el reglamento colombiano de construcciones sismo
resistentes (NSR-10) y demás leyes que regulen el sector de la construcción,
principalmente diseños, índices de construcción, altura permitida en el sector
seleccionado y disponibilidad de servicios públicos, entre otros.
• El estudio financiero es de alta importancia para el proyecto, ya que este tipo
de obras se caracterizan por requerir de altas sumas de dinero en un corto
periodo de tiempo, por lo cual es indispensable definir las inversiones
requeridas obligatoriamente al inicio de la obra e incluso en un periodo previo
a la ejecución, y las cuales tienen un alto impacto en el valor del proyecto
como la compra del lote y el análisis del cumplimiento de las unidades
residenciales; igualmente, se debe tener clara la forma de financiación
durante la etapa constructiva e identificar las alternativas para solventar los
gastos, en caso de no lograr las ventas proyectadas durante la etapa
constructiva.

• Como resultado de este análisis se encuentra que es viable financieramente el

proyecto, por cuanto su ejecución crea valor para los socios constructores,
produciendo ganancias por encima de la rentabilidad mínima esperada.
MUCHAS
GRACIAS