REVISIÓN DE LA S A N C I Ó N POR LA O M I S I Ó N DE LAS

I N S C R I P C I O N E S E X I G I D A S EN EL ARTÍCULO 6 8 8 DEL
C Ó D I G O CIVIL

Marco Antonio Sepúlveda Larroucau

Profesor de Derecho Civil y de Derecho Registral e Inmobiliario
Magíster en Economía y Gestión
Universidad Gabriela Mistral

I. EL ARTÍCULO 688

Antes de la Ley N° 19.9031, "sobre procedimiento para el

otorgamiento de la posesión efectiva de la herencia y adecuaciones
de la normativa procesal, civil y tributaria sobre la materia"; el artículo
688 tenía la siguiente redacción:
"En el momento de deferirse la herencia, la posesión de ella se
confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión
legal no habilita al heredero para disponer de manera alguna de un
inmueble, mientras no preceda:
1 o El decreto judicial que da la posesión efectiva; este decreto
se inscribirá en el Registro de la comuna o agrupación de comunas en
que haya sido pronunciado; y si la sucesión es testamentaria, se
inscribirá al mismo tiempo el testamento;
2 o Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos 1 o y 2o
del artículo precedente 2 ; en virtud de ellas podrán los herederos
disponer de consuno de los inmuebles hereditarios; y

Publicada en el Diario Oficial de 10 de octubre de 2003 y entró a regir seis

°~eses después.
Articulo 687: "La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los
derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Reg sfo
Conservatorio del territorio en que esté situado ei inmueble y s< éste por situación
pertenece a varos territorios. deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada
uro de e os

3"
 3o La inscripción especial prevenida en el inciso 3 o ; sin ésta no
podrá el heredero disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios
que en la partición le hayan cabido".
El artículo 16 N° 1 de la Ley N° 19.903 reemplazó el artículo 688,
dándole la siguiente redacción:
"En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella
se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión
legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un
inmueble, mientras no preceda:
1 o La inscripción del decreto judicial o la resolución
administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el
conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas
en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente
testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones
Efectivas;
2 o Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos 1 o y 2 o
del artículo precedente; en virtud de ellas podrán los herederos
disponer de consuno de los inmuebles hereditarios; y
3o La inscripción prevenida en el inciso 3 o ; sin esta no podrá el
heredero disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la
partición le hayan cabido".
Nos llama la atención que la nueva redacción, en el encabezado
del artículo, haga sinónimos las expresiones "posesión efectiva" y
"posesión legal". Sea cual sea el sentido que se quiera dar a la
expresión "posesión efectiva", ambos términos no son sinónimos,
por lo que intriga lo que pretendió decir el legislador.
Por de pronto, no puede estar tomada en su sentido procesal o
administrativo, ya que a continuación, el mismo artículo, en su
numeral 1 o habla del "decreto judicial o la resolución administrativa
que otorgue la posesión efectiva". Es sabido que esta posesión
efectiva no se tiene por el sólo ministerio de la ley.

Si el titulo es relativo a oos o más inmuebles, deberá inscribirse en los

Registros Conservatorios de todos ¡os territorios a que por su situación Dertenecen
los inmuebles.
Si por un acto de partición se adjudican a vanas personas los inmuebles o
parte de los inmuebles que antes se poseían proindiviso, el acto de partición relativo
a cada inmueble o cada parte adjudicada se inscribirá en el Registro Conservatorio en
cuyo territorio esté ubicado el inmueble"

38 .
Tampoco puede estar tomada en el sentido de "posesión real
efectiva", es decir, la definida en el artículo 700 inciso 1 0 3 . Tanto
nuestra doctrina como jurisprudencia se han encargado de diferenciar
claramente la "posesión legal" de la herencia, de su "posesión real".
Antes de la reforma de la Ley N° 19.903, una sentencia de la Corte de
Apelaciones de Presidente Aguirre Cerda, de fecha 21 de agosto de
1995, en clara referencia a las tres especies de posesión que suelen
distinguirse en torno al derecho real de herencia, había dicho que "la
posesión legal que menciona el artículo 688 no libera de la obligación
de solicitar la posesión efectiva de la herencia, ni habilita por si sola
para prescribir, ni impide que otros interesados puedan prescribir" 4 .

Parece ser que se trata de una inadvertencia del legislador, la que

debe ser enmendada5.
Por otra parte, la sola lectura del actual artículo 688 sugiere que "el
decreto judicial que otorgue la posesión efectiva" no se inscribe en el
Registro Nacional de Posesiones Efectivas, lo cual no es cierto al
tenor de los artículos 882 inciso 3 o del Código de Procedimiento Civil
y 32 del Reglamento sobre Tramitación de Posesiones Efectivas
Intestadas, Registro Nacional de Posesiones Efectivas y Registro
Nacional de Testamentos (Decreto Supremo N° 237 del Ministerio de
Justicia, publicado en el Diario Oficial de 8 de abril de 2004).
Es decir, tratándose de posesiones efectivas otorgadas por resolución
judicial, se exigen más inscripciones, lo que no deja de llamar la
atención. Sin embargo, en este caso, la inscripción en el Registro
Nacional de Posesiones Efectivas no es una exigencia impuesta por el
artículo 688 para que los herederos puedan disponer de los inmuebles
hereditarios.

Art'culo 700 inciso 1o. "La posesión es la tenencia de una cosa determinada
con án:mo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa
por si mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él".
4
Gaceta Jurídica N° 182, oágma 83.
El 17 de agosto de 2005 se ingresó a trarrvtaaón un proyecto de ley, cuyos
autores son los diputados don Jorge Burgos Várela y don Rodolfo Seguel Mohna, con
el objeto de subsanar este error y otros en que se ha mcumdo en recientes
modificacones al Código Civil (Bolean N° 3957-07)

:•?
II. FUNDAMENTO DEL ESTABLECIMIENTO DEL ARTÍCULO
688.

Resulta evidente que el establecimiento de esta norma legal dice

relación con la principal función de toda inscripción conservatoria de
bienes raíces: dar publicidad a la propiedad raíz6. Esta función, a su
vez, contribuye a mantener la historia inmobiliaria, a través de la
continuidad del Registro.
Lo anterior se ve claramente confirmado por lo expresado en diversos
pasajes del Mensaje del Código Civil: "En cuanto al dominio, uso y
goce de los bienes, se han introducido novedades que tienden a
importantes y benéficos resultados. Según el proyecto que os
presento, la tradición del dominio de bienes raíces y de los demás
derechos reales constituidos en ellos, menos los de servidumbre,
deberá hacerse por inscripción en un registro semejante al que ahora
existe de hipotecas y censos que se refundirá en él. Se trata, en efecto, de
una nueva fusión deC régimen Hipotecario asociando dos objetos que tienen entre sí un
enCace íntimo, o que, por mejor decir, se incíuyen uno en otro: dar una compfeta
publicidad a Cas Hipotecas, y poner a (a vista de todos eí estado de (as fortunas que
consisten en posesiones territoriaíes".

" <En cuanto a ponera ía vista de todos eí estado de (as fortunas territoriaíes, eí arbitrio
más senciíío era hacer obíigatoria (a inscripción de todas las enajenaciones de bienes
raíces, incíusas (as transmisiones hereditarias de eííos, (as adjudicaciones y (a
constitución de todo derecho reaíen eííos. E x c e p t u á r o n s e los d e s e r v i d u m b r e s
prediales, por no haber parecido de bastante importancia.
La transferencia y transmisión del dominio, la constitución de todo
derecho real, exceptuadas, como he dicho, las servidumbres, exige
una tradición 7 ; y la única forma de tradición que para esos actos
corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras
ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir
obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el
dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de
terceros existencia alguna. La inscripción es ía que da ía posesión reaíefectiva;y
mientras eíía no se ha canceíado, eí que no ha inscrito eí título, no posee: es un mero

Este ounto lo hemos tratado con mayor extensión en nuestra libro Estud'O de
títulos de inmuebles; Editorial Metropolitana, Chile, año 2002, 1 a ed¡ción, páginas 133
a 142.
El Mensaje incurre en un error al hablar de "tradición", ya que tratándose de la
transmisión del dominio ésta se verifica mediante el modo oe adquirir "sucesión por
causa de muerte", no siendo necesaria inscripción alguna para que este modo opere
y, me^os a "tradición", que es otro modo de adquirir el dominio y por acto entre
vivos

40
tenedor. Como eí Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión
más púbíica, más solemne, más indisputable, que (a inscripción. En algunas
legislaciones la inscripción es una garantía, no sólo de la posesión,
sino de la p r o p i e d a d , m á s para ir t a n lejos hubiera sido necesario
obligar a t o d o propietario, a t o d o usufructuario, a t o d o usuario de
bienes raíces a inscribirse justificando previamente la realidad y valor
de sus títulos; y claro está que no era posible obtener este resultado,
sino por m e d i o d e providencias compulsivas, que producirían
multiplicados y embarazosos p r o c e d i m i e n t o s judiciales, y muchas
veces juicios contradictorios, c o s t o s o s y de larga duración. No dando
a la inscripción conservatoria otro carácter que el de una simple
tradición, la p o s e s i ó n conferida por ella deja s u b s i s t e n t e s los
derechos del verdadero propietario, que solamente podrían
extinguirse por la prescripción c o m p e t e n t e . (Pero como no sólo íbs actos entre
tiros sino (as transmisiones Hereditarias están sujetas respecto a los bienes raíces a ía
solemnidad de esta inscripción, todos los referidos bienes, a no ser los pertenecientes a
personas jurídicas, ai cabo de cierto número de años se hallarán inscritos y al abrigo de
todo ataque. La inscripción sería desde entonces un título incontrastable de propiedad,
obteniéndose así eí resudado a que otros querían llegar desde luego, sin que para ello sea
necesario apeíar a medidas odiosas, que producirían sacudimiento en toda ía propiedad
territoriaí.

Son patentes los beneficios que se deberían a este orden d e cosas; la

posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando
aceleradamente a una época en q u e inscripción, posesión y propiedad
serían t é r m i n o s idénticos; la propiedad territorial de toda la República
a la vista de todos, en un cuadro que representaría, por decirlo así,
i n s t a n t á n e a m e n t e sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas; la
hipoteca c i m e n t a d a sobre base sólida; el crédito territorial vigorizado y
susceptible de movilizarse".

En r e s u m e n , las inscripciones previstas en el artículo 6 8 8 permiten

incorporar (en el caso de los no inscritos) o mantener (en el caso de
los inscritos) a los bienes raíces hereditarios bajo el r é g i m e n de la
propiedad inscrita, dando debida publicidad a la propiedad raíz y
dejando a los herederos en calidad de poseedores inscritos 8 .

El artículo 6 8 8 del Código Civil, sin duda, constituye otro de los

grandes adelantos jurídicos ideados por don Andrés Bello, ya que

"La msc'.pcón ae la posesión efectiva no da posesión inscrita, sino que es

menester practicar la ¡nscripcón esoecial de herencia sobre el inmueble que se
preterae poseer C Suprema, 13 de enero de 1941 R, t. 39, sec 1a, p 1"
(Repertono de legslaoón y jurisprudencias chilenas Código Civil y 'eyes
complementarias; Editorial Jur'dica de Chile; año 1996, 3a edición; tomo III; página
136).

4-
permitió incorporar las transmisiones monis causa al Registro, problema
que fue solucionado con bastante posterioridad por varias
legislaciones europeas.
Finalmente, según se expresa en el mismo artículo, al practicarse
tales inscripciones los herederos quedan habilitados para disponer de
los inmuebles que integran la herencia. A este respecto no puede
caber duda alguna que la palabra "disponer" es empleada en el
artículo 688 en el sentido de "enajenar" debiendo, en nuestra
opinión, dársele a esta expresión su sentido amplio, es decir, como
comprensiva no sólo de la transferencia del dominio, sino también de
la constitución de otros derechos reales. Así se desprende de lo
expresado en el Mensaje del Código Civil, no existiendo en este caso,
además, razón alguna para restringir su sentido y alcance.

III. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y EXPLICACIONES DEL

PROFESOR DON MANUEL SOMARRIVA UNDURRAGA

El artículo 688 sólo se limitó a decir que los herederos no podían

disponer de los inmuebles hereditarios sin antes practicar las
inscripciones señaladas por él, pero no indicó lo que sucedía si los
herederos enajenaban un inmueble hereditario sin previamente
efectuarlas.
Don Manuel Somarriva Undurraga explica que frente a este vacío la
jurisprudencia experimentó, en un período de cinco a ocho años, una
marcada evolución, dictando cinco fallos distintos, para llegar
finalmente a una sanción que él considera equivocada. "La doctrina
de estos cinco fallos puede sintetizarse en tres clases de sanciones:
1 o La sanción sería la nulidad absoluta;
2o La sanción sería la nulidad de la tradición, siendo válido el
contrato; y
3o La sanción del 688 estaría indicada en el artículo 696 9 , o sea,
el adquirente quedaría como mero tenedor" 10 .

Artículo 696. "Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos

anteriores, no dará° o transferirán la posesión efectiva del respectivo Oerecho,
mientras la inscripción no se efectúe de la macera que en dicnos artículos se ordena,
pero esta disposición no regirá sino respecto de los títulos Que se confieran después
del término señalado en el reglamento antedicho"
Somarriva Undurraga, Manuel; Derecho Sucesorio, versión de Rene Abel.uk,
Editorial Jurídica de Chile; año 1981. 3a edic ón, página 55.

42
El mismo autor señala por qué, en su concepto, la sanción no puede
ser la nulidad absoluta. Las razones, con las cuales coincidimos
plenamente, se pueden resumir de la siguiente manera:
1.- Al artículo 688 no se le puede aplicar la sanción del artículo
10 del Código Civil, porque no se trata de un precepto prohibitivo. Una
disposición es prohibitiva cuando el acto que prohibe no puede
ejecutarse bajo ningún respecto. En cambio, el artículo 688 exige
determinados requisitos para enajenar los inmuebles hereditarios. Por
lo tanto, el artículo 688 sería una norma imperativa.
2 - La nulidad absoluta no puede ser ratificada, y la omisión de
las inscripciones del artículo 688 podría sanearse por la voluntad de
las partes. En efecto, bien podrían los herederos enajenar los
inmuebles hereditarios antes de efectuar las inscripciones
correspondientes y realizarlas con posterioridad. En este caso, la
tradición que han hecho al adquirente se valida con efecto retroactivo,
según lo dispone el artículo 6 8 2 " .

3.- La nulidad absoluta se sanea por el transcurso del tiempo y

la omisión de las inscripciones del artículo 688 jamás podrían
sanearse en dicha forma, ya que e! inciso 1 o de este artículo dispone
que el heredero no puede disponer en manera alguna de los
inmuebles hereditarios "mientras" no practique las inscripciones
hereditarias. La palabra "mientras" demostraría que pase el tiempo
que pase, si no se practican las inscripciones indicadas, los herederos
no pueden disponer de los inmuebles 12 .
Parece ser que los argumentos anteriores, en parte, se basan en los
comentarios favorables realizados por don Tomás A. Ramírez a una
sentencia de la Corte Suprema, de fecha 24 de agosto de 1909, la
cual declaró que no es nula la venta forzada de un bien raíz hecha por
ministerio de la justicia en juicio seguido contra un heredero, sin
haberse obtenido la posesión efectiva de la herencia de la persona de
quien hubo el inmueble el deudor ejecutado. Además, parece ser que

Artículo 682: "Si el traaente no es el verdadero dueño de la cosa que se

entrega por él o a su nombre, no se adquieren por medio de la tradición otros
derechos que los transmisibles del mismo tradente sobre la cosa entregada.
Pero si el tradente adquiere después el dominio, se entenderá haberse éste
fa-s'enao aesde el momento de a tradición".
Somarriva Undurraga, Manuel, ob at 10, páginas 56 y 57.

•i 3
él f u e de los p r i m e r o s en manifestar q u e la sanción estaba contenida
en el artículo 696 1 3 .
El profesor Somarriva, refiriéndose a la s e g u n d a doctrina de la Corte
Suprema, hace p r e s e n t e lo siguiente:
" 1 o Que es errado en lo que respecta a que la tradición sea nula,
porque v i m o s que la sanción del 688 no p u e d e j a m á s ser la nulidad
absoluta;
2 o Q u e para el caso para el cual fue dictado (contrato de
compraventa) es equivocado r e s p e c t o a q u e dicho c o n t r a t o pueda
celebrarse sin a n t e s efectuarse las inscripciones hereditarias, dado lo
dispuesto en el artículo 1810: " p u e d e n v e n d e r s e t o d a s las cosas,
cuya enajenación no está prohibida por la ley" 1 4 .

Finalmente, don M a n u e l Somarriva Undurraga t a m b i é n f o r m u l a

críticas a la doctrina en t o r n o a la cual s e ha u n i f o r m a d o nuestra Corte

"La sanción del 696 es. por otra parte, la única aplicable sin que pueaa
coexistir con ella la de nulidad, porque hay entre ambas contradicción fundamental
En efecto, si la sanción es la nulidad absoluta -única que cabría considerar- el acto de
que se trata, o sea. la transferencia de un inmueble hereditario, aún con la inscripción
en el Registro, efectuada sin los trámites de la posesión efectiva y demás que exige
el artículo 688. sería un acto msaneable que jamás podría llegar a producir el efecto
de una disposición de la propiedad, a menos de transcurrir el lapso de treinta años
(hoy diez años) en que prescribe la acción de nulidad absoluta; en tanto que,
conforme al artículo 696, una vez llenados esos trámites, el acto de diSDOSición
produce sus efectos legales, de modo que la sanción del artículo 696 en realidad es
sólo como una condición suspensiva de la adquisición del respectivo derecho como
dice el artículo. El tenor de la ley es absolutamente claro a este respecte "no darán o
transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho mientras la inscripción no se
efectúe", dice el texto; por consiguiente, verificada la inscripción, se da o transfiere la
posesión efectiva del derecho. "Mientras" es un simple adverbio de tiempo, significa
"durante el tiempo en que" y denva del latín "¡n enterea" en el "ínterin". El
impedimento legal es, pues, transitor.o y desaparece en el momento mismo en que
se cumpla con las solemnidades omitidas; lo que no puede ocurrir con un acto
absolutamente nuio: hecha la inscripción, este continuaría siendo nulo, y para
efectuar la transferencia deseada, sería menester otorgarla de nuevo. Hay entonces
contradicción entre ambas sanciones y no pueden aohearse a la vez ai articulo 688 La
consecuencia ineludible de optar por la de nulidad sería dejar sin aplicación al artículo
688 a del 696 con manifiesta volacón del texto literal de este último, que se refiere
expresamente a él. y con desmearo del espíritu o intención del legislador, claramente
manifestados en ei Mensaje" (Ramírez. Tomás A ; R.D.J., tomo Vil; sección 1 a ,
oág na 123)

Don Luis Claro Solar, al comentar una sentencia de 'a Corte Suprema, de
fecha 22 de noviemore de 1912. coincide en que la sanción es !a estabieoda en e¡
artícuio 696 (R.D J.. tomo X. sección I a . página 58).
Somarriva Undurraga, Manuel; ob. cit. 10, págna 57

44
Suprema. Considera que la sanción no es la contemplada en el
artículo 696, en síntesis, por los siguientes argumentos:
1.- El adquirente de un inmueble hereditario, respecto del cual
no se han efectuado las inscripciones del artículo 688, jamás estará
reconociendo dominio ajeno, sino que, por el contrario, estará
convencido de que ha adquirido el dominio, porque "por ambas
partes se han cumplido todos los requisitos exigidos por la ley para
que opere la transferencia del dominio: se ha celebrado un contrato,
se ha efectuado la tradición mediante la inscripción en el conservador,
etc.
Si a la adquisición le faltó algún requisito, lo lógico es que el
adquirente quede como poseedor y no como mero tenedor".
2 - Es absurdo concluir que los herederos que efectuaron la
transferencia del dominio continúan como dueños y poseedores del
inmueble. La tradición fue perfecta (existieron consentimiento, título
traslaticio y entrega) y, sin embargo, resulta que la persona que hizo la
tradición con la intención de transferir el dominio seguirá siendo
dueña y poseedora. De este modo, en vez de sancionar a los
herederos se les estaría amparando en un fraude.

3.- Hay poderosas razones para estimar que el artículo 696 no

se aplica al artículo 688:
A.- El artículo 688 está mal ubicado, ya que el párrafo 3o se
refiere a otras especies de tradición, y las inscripciones del artículo
688 no constituyen tradición.
B.- Parece claro que el artículo 696 se está refiriendo
únicamente al artículo 68615, con el cual está íntimamente
relacionado. Hasta en su redacción son similares. Además, el artículo
696 está en íntima relación con el artículo 72416, con el cual y otros
preceptos forman la teoría de la posesión inscrita.

Aacuo 686 "Se e'ectuará !a tradición dei domir>o de los bienes raíces por ia
inscripción del titulo en e; Registro del Conservador.
De la misma manca se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o
ae uso constituidos en b'enes raíces, de 'os derechos de habitación o de censo y del
derecno de hipoteca.
Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en e. Código de
'.' nería".
A't'culo 724: "Si la cosa es de aquellas cuya tradición debe hacerse por
inscripción en el Registro Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino
por este medio".

45
 C- El artículo 689 que ordena la inscripción de la sentencia que
declara la prescripción adquisitiva también es anterior al 696 y no cae
bajo su sanción. En primer lugar porque la omisión de esta inscripción
tiene señalada una sanción especial en el artículo 2 5 1 3 7 : la
inoponibilidad respecto de terceros. Y en segundo lugar, porque la
base de la prescripción adquisitiva ha sido precisamente el hecho de
haberse adquirido el dominio, y si este derecho ha sido adquirido, es
imposible que él se pierda hasta quedar en calidad de mero tenedor
por no haberse efectuado una inscripción.
D.- "El artículo 696 habla de los "títulos" cuya inscripción
prescriben los artículos anteriores. De las inscripciones que ordena
efectuar el artículo 688 pueden quizás considerarse como títulos, el
auto de posesión efectiva y la sentencia de adjudicación. Pero nunca
podrán ser título las inscripciones especiales de herencia, pues en
ellas lo único que se anota es un hecho material: que el inmueble
inscrito pertenece a una comunidad hereditaria. Querría decir
entonces que el 696 se aplicaría al 688 sólo parcialmente; en nuestro
concepto ello sólo confirma que el legislador al redactar el 696 no
tuvo en mente el 688, sino que el 686".
E.- "Finalmente, si se lee con cierta detención el artículo 696 y
se reflexiona en lo que dispone se verá el absurdo de pretender
aplicarlo en este caso". Aplicar el artículo 696 al 688 querría decir que
mientras no se practique las inscripciones que éste ordena "no se da
o transfiere" la posesión del respectivo derecho, es decir, mientras
no se practiquen las inscripciones los herederos no tendrían posesión,
lo cual conduciría a dos absurdos: por un lado que los herederos
tienen la posesión por el solo ministerio de la ley y por disposición del
mismo artículo 688, y por otro lado que no habría poseedor, ya que el
causante falleció y los herederos no tendrían posesión.
"Pero en momento alguno el artículo 696 puede acomodarse
para aplicarlo al adquirente de los herederos, pues la inscripción de su
transferencia no es la ordenada por los artículos anteriores (en este
caso el artículo 688) " 18 .

Artículo 2513. "La sertencia judicial que declara una prescripción hará las
veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces o de derechos reales
constituidos en ellos, pero no valdrá contra terceros poseedores sin la competente
inscripción".
Don Manuel Somarriva Undurraga señala que observaciones semeíantes
"formula en sus clases el profesor Sr David Stitchkin"

46
En definitiva, para el profesor Somarriva la única solución viable es
considerar al adquirente como un poseedor19.

IV. LA SANCIÓN POR LA OMISIÓN DE LAS INSCRIPCIONES

EXIGIDAS EN EL ARTÍCULO 688 SE ENCUENTRA EN EL
ARTÍCULO 696.

Luego de haber vuelto a analizar una vez más el tema objeto del
presente trabajo, con ocasión de dos informes en derecho que nos
correspondió emitir en relación a temas vinculados con esta materia
(uno para ser presentado a un banco de la plaza y otro a un juicio civil),
debemos reconocer que hemos cambiado de opinión respecto de lo
afirmado en otra oportunidad, en el sentido de considerar que "la
única solución posible es considerar al adquirente como un
poseedor" 20 .
En efecto, hemos llegado a la conclusión de que la solución en torno
a la que se ha uniformado nuestra Corte Suprema es la correcta: la
sanción es la señalada en el artículo 69621; ello, por las siguientes
razones:
1.- De la simple lectura del artículo 696 se desprende que éste
es una aplicación evidente de las ideas expresadas en el Mensaje del
Código Civil, las cuales ya hemos reproducido.
La intención del legislador, claramente manifestada, fue "hacer
obligatoria la inscripción de todas las enajenaciones de bienes raíces,
inclusas las transmisiones hereditarias de ellos, las adjudicaciones y la
constitución de todo derecho real en ellos", para lo cual se vio en la
imperiosa necesidad de establecer una sanción: mientras no se
practiquen la inscripciones conservatorias exigidas por el Código Civil
no habrá "posesión real efectiva" del respectivo derecho, que es,
precisamente, lo que prescribe el artículo 696.
Lo que se busca es evitar una solución de continuidad en el
Registro, a fin de mantener su tracto sucesivo.

Somarriva Undurraga. Manuel; ob. cit. 10; oágmas 58 a 60.

Sepúlveaa Larroucau. Marco Antonio; ob. cit. 6, página 219.
Así, por ejemplo, R.D.J., tomo X, sección 2a, página 54, tomo XXIII. sección 1a.
págma 129; tomo XXVII, sección 1a. página 78. tomo XXVIII. sección 1a, página 205.
tomo LXXV, sección 1a, página 442; y tomo XCVI11, sección 1a. págma 112.

47
 Por lo t a n t o , el artículo 6 9 6 n o sólo está relacionado con el
artículo 686, sino t a m b i é n con el artículo 688; incluso, la f o r m a de
redacción de todas estas n o r m a s t i e n e cierto parecido.

2 - Ni el artículo 688, ni el artículo 6 9 6 están mal ubicados.

El artículo 6 8 8 se refiere a la " d i s p o s i c i ó n " (enajenación) de los

inmuebles hereditarios por parte de los herederos, y la enajenación,
precisamente, se verifica mediante la tradición (inscripción
conservatoria). Por lo tanto, no tiene nada de extraño que esta norma
se e n c u e n t r e ubicada en el párrafo 3 o (Título VI del Libro II),
d e n o m i n a d o " D e las otras especies d e t r a d i c i ó n " , q u e es d o n d e se
reglamenta la t r a d i c i ó n d e los i n m u e b l e s .

También está en su lugar el artículo 696, ya q u e , d a d o su t e n o r

literal, difícilmente podría estar ubicado en un párrafo d i s t i n t o al
señalado.
El Código Civil c o n t i e n e p r e f e r e n t e m e n t e sus n o r m a s de
registro inmobiliario en el referido párrafo 3 o y no cabe d u d a alguna
que a m b o s artículos son n o r m a s de Derecho Registral Inmobiliario 2 2 .

A este respecto, "2° No debe olvidarse que nuestro Código Civil se ocupa del
Registro del Conservador al tratar la tradición, que la inscripción tiene por objeto
efectuarla como modo de adquirir el dominio de bienes raíces, determinados e
individualizados en la misma inscripción. Se reemplazó con ella a las antiguas formas
de tradición real o simbólica, que aceptaba el proyecto de 1853; la reai que de 'os
inmuebles se hacía "entrando en ellos el que los recibe, a presencia del que los
entrega; manifestándose en el uno la voluntad de transferir el dominio y en el otro la
de adquirirlo", la simbólica que se efectuaba manifestando el tradente que transfiere
su dominio a la otra parte por alguno de los modos siguientes: a) mostrándole ia cosa
raíz que ambos tienen a la vista; b) entregando las llaves principales de la casa cuyo
dominio se transfiere, c) por la venta, donación u otro título de enajenación conferido
al que tiene la cosa raíz como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario o
a cualquier otro título no traslaticio oe dominio, y recíprocamente por el mero contrato
en que el dueño de una cosa se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario,
etc., de ella. El proyecto de 1853 había consultado también la idea del Registro
Conservador; pero en forma secundaria: "Se podrá efectuar la tradición de las
heredades o casas, decía el art. 826, registrando la escritura pública de enajenación
en la competente oficina del Conservador de Bienes Raíces y firmando el
Conservador la partida junto con amoas partes o sus apoderados. Transiendo de este
modo el dominio no podrá pasar a tercero sino de la misma manera". La Comisión
Revisora se pronunció por esta última como única forma de tradición de los derechos
reales sobre bienes raíces, estimando que las anotaciones del título y su inscripción
en un registro público ponía el dominio y la posesión de las heredades o casas a
cubierto de toda contingencia y suministraba al propietario un medio fácil y seguro de
ellos Hizo así una marcada separación entre la tradición respecto de las cosas
corporales muebles, a que destinó el párrafo 2o del título VI del Libro II y las otras
especies de tradición, es decir, la tradición, de los derechos reales sobre bienes

48
 3.- El h e c h o de q u e el artículo 689, relativo a la inscripción de la
sentencia ejecutoriada que r e c o n o c e la prescripción, e s t é ubicado
antes que el 6 9 6 t a m p o c o es un a r g u m e n t o suficiente c o m o para
descartar su aplicación al artículo 688.

Es c i e r t o q u e la o m i s i ó n de la inscripción prevista en el artículo

689 tiene la sanción especial prevista en el artículo 2513, por lo que
resulta lógico q u e se aplique esta última.

En t o d o caso, si la ubicación del artículo 689 es algo muy

relevante para algunos, t a m b i é n se podría sostener lo contrario, es
decir, q u e el m a l ubicado es este artículo y no el 6 9 6 .

4.- D a d o el carácter de o r d e n público que t i e n e n las normas

relacionadas c o n nuestro s i s t e m a registral inmobiliario (en él se
encuentran las bases de la propiedad raíz), el legislador fue más
exigente.

En e f e c t o , estableció una n o r m a más severa, la del artículo 696,

para el caso de omitirse las inscripciones previstas en el citado
párrafo 3 o : el adquirente queda c o m o un mero tenedor mientras no se
practiquen las inscripciones o m i t i d a s . De lo contrario, habría bastado
con la sanción general prevista en el artículo 679, ubicado en el
párrafo 1 o , p r e c i s a m e n t e d e n o m i n a d o "Disposiciones g e n e r a l e s " : "Si
la ley e x i g e s o l e m n i d a d e s especiales para la enajenación, no se
transfiere el d o m i n i o sin ellas". Efectivamente, si esta fuere la
sanción aplicable, que no lo es, se podría concluir que el adquirente
quedaría c o m o poseedor.

raíces, y la tradición de los derecnos personales muebles o inmuebles, a que destinó

el párrafo 3o de dicho título.
Quedó así claramente establecido que la inscripción era sólo una forma de
tradición, pero la única que constituía el modo de adquirir el dominio sobre bienes
raíces, inscripción que garantizaba el dominio del adquirente, siendo necesario para
que lo perdiese que se efectuara una nueva inscripción en que se cancelara aquella y
en la cual el poseedor inscrito transfiera a otro su derecho".
"3 o El poseedor inscrito oodía descansar tranquilo; pero esta seguridad suya
no habría pasado a sus herederos si el nombre de éstos no se anotaba en el Registro
y si en él no se dejaba constancia de este cambio de dueños operado por la sucesión
nereditana, otro modo de adquirir el dominio; y haciéndose cargo de la situación que
eí fallecimiento del poseedor inscrito estaba llamado a producir, sin innovar la
institución jurídica de la sucesión por causa de muerte, lo que no habría s¡do
aceptable, aseguran la continuidad del Registro con aspos¡c¡ones especiales, cuyo
cumplimiento y ejecución aseguraron también con privilegios de importanca Tal y no
otro es el objeto de los arts. 688, 696. 703. 704 y 1269 del Código Civil" (Claro Solar.
LJ s, R.D.J.; tomo VI. sección 1 a ; páginas 267 y 268).

49
 5 - Se ha dicho que el adquirente de un inmueble hereditario,
respecto del cual no se han efectuado las inscripciones del artículo
688, jamás estará reconociendo dominio ajeno, sino que, por el
contrario, estará convencido de que ha adquirido el dominio y que es
absurdo concluir que los herederos que efectuaron la transferencia
del dominio continúan como dueños y poseedores del inmueble.
La verdad es que no es nada absurdo, tratándose de bienes
sujetos a registro. En el caso del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces, éste sólo puede proteger al que contrató amparado en él. Ya
explicamos que su función principal es dar publicidad a la propiedad
raíz, por lo que no es posible amparar al adquirente que omitió realizar
las verificaciones regístrales del caso. El Registro es para ser
consultado en forma previa a la adquisición de un derecho, siendo
negligente quien omite hacerlo.
Tampoco es absurdo concluir que quienes transfieren el
dominio continuarán como dueños, ya que, según se vio, sin tener
que aplicar el artículo 696, se llegaría a la misma conclusión al
aplicarse la norma general contenida en el artículo 679.
6 - En cuanto al argumento de don Manuel Somarriva
Undurraga, referente a la frase "los títulos que prescriben los artículos
anteriores" que utiliza el artículo 696, nos parece demasiado
literalista, por lo que por sí solo nada prueba.
Finalmente, conviene hacer presente que en lo que respecta a
la posesión de los inmuebles por parte de los herederos (la posesión
definida en el artículo 700 inciso 1o), en el evento que no se
encuentren practicadas las inscripciones del artículo 688, nos parece
que habrían dos posibles soluciones: a) mientras esté vigente la
inscripción a nombre del causante, ésta se extiende por ficción legal a
sus herederos, en virtud de su calidad de continuadores de la
personalidad jurídica de aquel; o b) que los herederos, sin perjuicio de
haber adquirido el dominio por sucesión por causa de muerte, no
serán poseedores mientras no inscriban los inmuebles hereditarios a
su nombre, según la interpretación amplia que se podría hacer del
artículo 724: "Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse
por inscripción en el Registro Conservador, nadie podrá adquirir
posesión de ella sino por este medio".

5C
V. SOLUCIÓN REGISTRAL EN CASO DE TRANSFERIRSE UN
INMUEBLE HEREDITARIO CON OMISIÓN DE LAS
INSCRIPCIONES EXIGIDAS EN EL ARTÍCULO 688

En este caso, algunos han señalado que el único camino registral a

seguir sería el de las "reinscripciones": una vez practicadas las
inscripciones de los herederos, habría que volver a inscribir el título
traslaticio del adquirente.
En este sentido, don José Claro Vial señala que "...en cuanto a la
inscripción, si fuera aceptada por error por el Conservador, la sanción
aplicable es la señalada en el artículo 696, o sea, no produce efectos
mientras no se proceda a verificar las inscripciones exigidas en los
artículos 687 y 688. En consecuencia, habría que cancelar la
inscripción verificada, efectuar las inscripciones exigidas por el
artículo 688 y reinscribir el título otorgado por los herederos".

El mismo autor agrega que "tal interpretación es aplicable a todos los

casos de enajenación de los inmuebles de la herencia por los
herederos; y es conveniente tener presente que en el término
"enajenación" no sólo queda comprendida la disposición del derecho
de dominio, sino también la de todos los demás derechos reales. Así,
las hipotecas celebradas por los herederos sobre inmuebles
hereditarios, sin solicitar la posesión efectiva, siguen la misma regla
que hemos desarrollado para la venta de dichos bienes" 23 .
Lo anterior, fuera de tratarse de un procedimiento no contemplado en
el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, no se
compadece con los expresado en nuestros textos legales,
particularmente en los artículos 696 y 682 inciso 2 o , ya que por
aplicación de éstos la inscripción - tradición a nombre del adquirente
queda automáticamente saneada, con efecto retroactivo, al
efectuarse las inscripciones omitidas.
Sin embargo, estimamos conveniente que el Conservador de Bienes
Raíces cancele administrativamente y de inmediato las inscripciones
hereditarias especiales omitidas, es decir, tan pronto se practiquen.
En estricto rigor, pensamos que se trata de inscripciones que nacen
canceladas (la especial de herencia y la de adjudicación, según el
caso). Nuestra Corte Suprema ha dicho en diversos fallos que, por el
hecho de inscribirse un título en que el poseedor inscrito transfiere su

Citado en Repertorio..., ob. cit. 8, tomo III. página 134

5"
derecho a otro, no es necesario que se cancele la inscripción 24 . Lo
que aquí ocurre es que, por aplicación del artículo 728 inciso 1 o 2 5 , la
inscripción del adquirente opera ípso jure la cancelación de la
inscripción del poseedor inscrito.
Pero en el caso en que nos ocupa, nos parece importante que el
Conservador de Bienes Raíces efectúe la nota marginal de referencia
con el objeto de mantener la continuidad del registro, ya que las
inscripciones hereditarias se practicarán con una fecha posterior a la
del adquirente. De lo contrario, se atentaría contra la historia de la
propiedad raíz y se violentaría el principio esencial de la "fe pública
registra!".
Una vez practicadas las inscripciones hereditarias omitidas, se
saneará retroactivamente la inscripción - tradición del adquirente,
quien deberá ser considerado dueño, si los herederos lo eran, y
poseedor a contar de la fecha de la inscripción del inmueble a su
nombre.

VI. EL ARTÍCULO 688 EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 1810.

En el acápite III hemos citado las opiniones de don Manuel Somarriva

Undurraga, por cuanto en este tema son referencia obligada en la
cátedra de Derecho Civil; sin embargo, hay un comentario en
particular que él desliza y que nos da la sensación de que muchas
veces se pasa por alto, quedándonos sólo con la idea de que la
sanción que él estima aplicable es la que anteriormente hemos
indicado.
En efecto, tal como se vio, el profesor Somarriva, cuando analiza la
segunda doctrina de la Corte Suprema (validez del contrato y nulidad
de la tradición), comenta que "para el caso para el cual fue dictado el
fallo (el contrato de compraventa) es equivocado respecto a que dicho
contrato puede celebrarse sin antes efectuarse las inscripciones del
artículo 688, dado lo dispuesto en el artículo 1810".

Véase jurisprudencia citada en Rioseco Enríquez. Emilio; La posesión inscrita

ante la jurisprudencia; Editonal Jurídica de Chile; año 1992, I a edición; página 125.
También véase sentencia de la Corte de Apelaciones de Presidente Aguare Cerda, de
fecha 15 de junio de 2000 (R.D.J.. tomo XCVII, sección 2a, página 23).
Artículo 728 inoso 1o "Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la
inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en
que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial".

52
A c o n t i n u a c i ó n , el m i s m o autor agrega que " e s t i m a m o s que en virtud
del artículo 1810, los herederos no p u e d e n celebrar compraventas
respecto d e i n m u e b l e s hereditarios sin antes efectuar las anotaciones
del 6 8 8 " 2 6 .

Entonces la pregunta es: ¿qué ha querido decir el profesor

Somarriva?, ¿cuál es la sanción en este caso? Parece ser que la
respuesta es simple: la sanción sería la nulidad absoluta de la
c o m p r a v e n t a , lo que, a su vez, influye directamente en la tradición,
dado lo d i s p u e s t o en los artículos 675 2 7 , 1687 inciso 1 o 2 8 y 1689 29 .

Esta situación guarda semejanza con la ya clásica discusión

doctrinaria q u e se plantea en t o r n o a la aplicación del artículo 1810 al
1464 30 . P r e c i s a m e n t e , el recordado profesor de Derecho Civil de la
Universidades de Chile y Gabriela Mistral, don Carlos Ducci Claro,
quien al igual que la doctrina y jurisprudencia mayontaria estima que
el artículo 1810 es aplicable a los cuatro casos c o n t e m p l a d o s en el
artículo 1464 3 1 , señala algo q u e podría e v e n t u a l m e n t e resultar
aplicable al caso en estudio: " A l referirse éste (artículol810) a las

26
Somarriva Undurraga, Manuel; ob. cit. 10; página 57.
Artículo 675: "Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de
dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.
Se requiere además que el título sea válido respecto de la persona a quien se
confiere. Así el título de donación irrevocable no transfiere el dominio entre
cónyuges".
28
Artículo 1687 inciso 1 o : "La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la
fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado
en que se hallarían si no hubiese existido e1 acto o contrato nulo; sin perjuicio de ¡o
prevenido sobre el objeto o causa ¡lícita".
Artículo 1689: "La nulidad judicialmente pronunciada da acción reivindicatoría
contra terceros poseedores; sin perjuicio de las excepciones legales".
Artículo 1464: "Hay ODjeto ilícito en la enajenación:
1 o De las cosas que no están en el comercio,
2° De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;
3o De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo
autorice o el acreedor consienta en ello;
4o De esoedes cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el
litigio".
En sentido contrario don Eugenio Velasco Letel>er, seguido por don Avelino
León Hurtado, quienes estiman que el artículo 1810 sólo es aplicable a los dos
primeros numerales del artículo 1464, ya que sólo en esta parte esta última norma
seria prohibitiva, siendo mperativa en los otros dos numerales (León Hurtado,
Avelino; El objeto en los actos jurídicos; Editorial Jurídica de Chile, año 1983, 2a
edición; páginas 81 a 86).

53
cosas cuya enajenación no esté prohibida ha significado que la
enajenación no esté autorizada, no esté permitida, pero en ningún
caso ha querido exigir que la no enajenación esté consignada en una
disposición de carácter absolutamente prohibitivo" 32 .
Evidentemente que si se estima que el artículo 1810 sólo dice
relación con normas prohibitivas, no podría resultar aplicable al
artículo 688, toda vez que esta norma es imperativa.
Las dudas se presentan en relación con la interpretación amplia del
artículo 1810, a la cual se ha hecho referencia. Sin embargo, se
coincida o no con esta interpretación, parece ser que tampoco resulta
aplicable al artículo 688, ya que esta norma no puede ser equiparada a
una norma prohibitiva, especialmente para efectos de su infracción, la
que, como se ha explicado, tiene asignada una sanción especial que
no invalida la enajenación, sino que, mientras no se cumplan los
requisitos (las inscripciones), la tradición no produce sus efectos.

VI. ¿SE APLICA LA SANCIÓN DEL ARTÍCULO 696 A LAS

VENTAS FORZADAS SI PREVIAMENTE NO SE HAN
PRACTICADO LAS INSCRIPCIONES DEL ARTÍCULO 688?

Hacemos esta pregunta, por cuanto un fallo de la Corte Suprema de 2

de septiembre de 1930 llegó a la conclusión de que si era aplicable:
"Que de lo expuesto resulta que el hecho de haberse vendido en
subasta pública el fundo "Placetas" por los herederos de doña
Eufemia Miranda de Peralta, sin obtener la posesión efectiva de la
herencia, no está sancionada con la nulidad de la escritura de
adjudicación sino con la ineficacia de la inscripción de ella en el

Ducci C¡aro, Carlos; Derecho Civil. Parte General; Editorial Jurídica de Chile;
año 1995; 4a edición; página 302. Resulta conveniente recordar lo que dice este
mismo autor cuando analiza en general la ilicitud del objeto: "..., el concepto esencia!
de ilicitud es ser contrario a la ley. Ahora bien, tan contrario a la ley es un acto que no
se ajusta a sus preceptos como una cosa que no cumple con los requisitos fijados
por la ley" (ob cit., página 295). Luego, al tratar los actos prohibidos por la ley, señala
que "respecto a las leyes imperativas hay que distinguir si los requisitos que se
omiten al celebrar el acto o contrato están establecidos en atención a la naturaleza de
los actos mismos y no a la calidad de las personas que los ejecutan o acuerdan. En el
primer caso se trata en realidad de disposiciones de orden público y equivalen a una
disposición prohibitiva, pues prohiben que el acto se celebre sin cumplir
determinados requisitos.
La infracción de tales disposiciones es también la nulidad absoluta, de acuerdo
a los artículos 1681 y 1682" (ob. cit., página 296).

54
Registro Conservador; y, por consiguiente, no se han infringido los
artículos a que se refiere el recurso" 33 .
Nos parece que lo anterior constituye un error, ya que el artículo 688
sólo regula las enajenaciones voluntarias que realicen los herederos,
según lo confirma reiteradamente su propio texto.
En este mismo sentido, don Luis Claro Solar, criticando una sentencia
de la Corte Suprema, de fecha 26 de noviembre de 1908, señala lo
siguiente: "...Al hablar, pues, de disponer en manera alguna, lo único
que la ley ha querido expresar, es que los herederos o el heredero
adjudicatario no pueden efectuar actos voluntarios de disposición y
transferir el dominio de los inmuebles hereditarios sin que
previamente se inscriba en el registro el decreto de posesión efectiva
de la herencia y se efectúen las inscripciones de los inmuebles a
nombre de los herederos a quienes se ha dado esa posesión y en
seguida a nombre de los herederos a quienes se adjudiquen
inmuebles. "Mientras no preceda", dice el artículo 688; de modo que
el acto de disposición no podrá producir sus efectos hasta que no se
efectúen esas inscripciones que están destinadas a llenar la solución
de continuidad, que de otro modo aparecería en el Registro del
Conservador, haciéndole perder toda su importancia y la fe que está
llamado a inspirar para que pueda realizarse la deseada expectativa de
que inscripción, posesión y propiedad, sean términos idénticos.

"Disponer", según el Diccionario de la Lengua, es obrar uno

libremente en el destino o enajenación de sus bienes por donación,
venta, renuncia, etc.; hacer testamento; es decir, es el acto de
voluntad del propietario de una cosa; y al hablar de disposición en el
artículo 688, se ha referido la ley, evidentemente, al acto de tradición
entre vivos que procede de un título traslaticio de dominio" 34 .
El hacer extensivo el artículo 688 a las enajenaciones forzadas,
significaría dejar a los acreedores, hereditarios o no, a merced de los
herederos, afectando su derecho de prenda general; desmejorar la
garantía hipotecaria y, en, definitiva, amparar la mala fe. No existe
norma alguna que faculte a los acreedores para obligar a los
herederos a practicar las inscripciones, ni que los faculte a subrogarse
en el derecho a inscribir.

33
R.D.J., tomo XXVIII, sección 1a, página 205.
Claro Solar, Luis; ob cit. 22; tomo VI; sección I a ; página 270. Esta sentencia
es cntcada por don Luis Claro Solar por haber declarado nulo el remate de un
Inmueble hecho en una ejecución seguida por un acreedor hipotecario, al no haberse
practicado la inscripción de la posesión efectiva de la herencia de la persona de quien
huoo el inmueble el deudor hipotecario ejecutado

55
Por otra parte, hay diversos artículos del Código Civil que permiten
disponer de los bienes raíces hereditarios en beneficio de los
acreedores, sin necesidad de tener que practicarse las inscripciones
del artículo 688; así, por ejemplo, los artículos 681 (tradición), 1240
inciso 3o, 484 y 491 inciso 2 o (herencia yacente), 1377 (títulos
ejecutivos contra el difunto), 1385 (beneficio de separación), 1569
(pago efectivo), etc.
Siguiendo a don Luis Claro Solar, podemos agregar que "el embargo
y la ejecución y remate de los bienes, dígase lo que se quiera, no es
un acto de disposición del deudor. El remate judicial no es un contrato
de compraventa liso y llano, como no lo es la expropiación por causa
de utilidad pública. Si el deudor hubiera tenido voluntad de vender por
satisfacer su obligación, no hubiera esperado que el acreedor lo
ejecutara, le quitara sus bienes y les sacara a remate al mejor postor.
Un contrato es un acto de voluntad libre y espontáneo. En una venta
forzada no existe el acuerdo del deudor ejecutado y del comprador; el
precio es determinado en ella por las reglas establecidas por la ley y la
oferta del comprador; la cosa se enajena contra la voluntad del
propietario a quien se embarga.
La ley alude a las ventas forzadas al tratar del contrato de
compraventa, para establecer diferencias que resultan de la
naturaleza de uno y otro acto. Así el saneamiento por evicción en las
ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, se limita a la
restitución del precio que haya producido la cosa (art. 1851); la acción
redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad
de la justicia (art. 1865); ni hay lugar a la acción rescisoria por lesión
enorme en las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la
justicia (art. 1891).
El juez interviene en estos actos en ejercicio del poder público de que
se halla investido por la ley, la cual lo constituye representante legal
del deudor para efectuar la tradición del dominio que éste tenía sobre
la cosa (art. 671), precisamente porque no se trata de un acto de
disposición del propietario realizado por él mismo y por su voluntad. Y
tan cierto es esto que a la licitación de una cosa dada en prenda
pueden ser admitidos el acreedor y el deudor (art. 2398) "35.
Finalmente, digamos que la objeción que podría formularse a la tesis
que nos parece correcta, es la solución de continuidad que se
producirá en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces al inscribirse

Claro Solar, Luis; ob cit 22; tomo VI; sección 1a; páginas 273 y 274.

c6
no a nombre de los herederos, sino de un tercero, inmuebles que
aparecen inscritos a nombre del causante.
Don Tomás A. Ramírez se hace cargo de esta objeción, indicando que
es "sólo de fuerza aparente porque la ley no exige en el Registro
continuidad de personas, sino continuidad de transferencias legítimas,
es decir, no persigue precisamente cadena de nombres sino de
enajenaciones efectuadas por quien tenga facultad. Así se deduce de
las prescripciones legales correspondientes y de los términos del
Mensaje del Código.

En consecuencia, es indispensable que al hacerse una nueva

inscripción, cancelando la existente, el que así lo otorga aparezca en
el Registro con el derecho de hacerlo, pues de otra manera aparecería
el acto como un despojo. Esa facultad de disponer, en los actos inter-
vivos que la envuelven, resulta del título mismo que se otorga por el
poseedor inscrito y no se necesita de más para efectuar la mutación
en el Registro... Pero cuando es el juez quien ordena la enajenación,
teniendo él, como tiene por ministerio de la ley la facultad de hacerlo,
la misma ley es entonces el título o derecho con que procede a
ordenar la cancelación de la inscripción del de cujus y una nueva
inscripción a nombre del adquirente, y no necesita de otro trámite que
hacer constar su calidad de juez y las circunstancias de la
enajenación. Para esto el artículo 692, inciso 2 o del Código dispone
que la inscripción de una sentencia o decreto judicial "comprenda su
fecha, la designación del tribunal o juzgado respectivo, y una copia
literal de la parte dispositiva"; lo cual, en las ejecuciones, se llena
inscribiendo la esentura pública de subasta o adjudicación que
contiene transcritas todas las piezas necesarias para que resulte
perfectamente claro que la propiedad que se indica, perteneciente a
la sucesión del dueño o poseedor inscrito, ha sido transferida a ese
título a la persona que menciona en virtud de una ejecución seguida
contra el heredero de aquella. Y como por otra parte los artículos 692
del Código Civil y 80, 89 y otros del Reglamento para el Registro
Conservatorio de Bienes Raíces, disponen que cuando se haga una
cancelación y una nueva inscripción de orden judicial se consigne una
referencia recíproca en la antigua inscripción y en la nueva, resulta,
como ha querido el legislador, sin solución alguna de continuidad la
historia de la propiedad inmueble transferida por decreto judicial, sin
necesidad de inscripción de posesión efectiva cuando e! titular
inscrito ha fallecido y se ejecuta a sus herederos" 36 .

Ramírez A., Tomás, OD. cit. 13, tomo Vil, sección 1a, páginas 121 y 122

57
Vil. COMENTARIO DE UNA SENTENCIA.

La Corte Suprema, con fecha 16 de mayo de 2001, conociendo de un

recurso de casación en el fondo en relación con una demanda de
nulidad de un contrato de compraventa de la nuda propiedad de tres
inmuebles, con infracción a lo dispuesto en el artículo 688; luego de
señalar en su considerando 5o "que, por consiguiente, el legislador
jamás ha pensado en la nulidad de los títulos traslaticios de dominio
celebrados por el heredero antes de la triple inscripción que se viene
señalando, sino que sólo les niega a esos títulos, como lo dice el
artículo 696 del Código Civil, su eficacia para transferir, mientras tales
inscripciones no se efectúen"; concluye en su considerando 8 o "que,
en consecuencia, si en la partición de bienes quedados al
fallecimiento de la causante referida se adjudican los tres bienes
raíces a los que se ha hecho alusión al vendedor o a su sucesión, la
compraventa cuya nulidad se pretende habrá surtido todos sus
efectos. Y si se adjudican a otro de los comuneros, de acuerdo con el
inciso 2 o del artículo 1344 del Código Civil, puede procederse como
en el caso de la venta de cosa ajena, es decir, la venta es válida pero
sin perjuicio de los derechos del dueño, esto es, el asignatario, quien
podrá ejercer la acción de dominio correspondiente" 37 .

Si bien coincidimos con las conclusiones expresadas en el citado

considerando 8o, nos parece conveniente formular los siguientes
comentarios:
1.- No basta con que se adjudiquen el o los inmuebles al heredero
vendedor o a su sucesión, sino que es indispensable que también se
practiquen todas las inscripciones previstas en el artículo 688.
2 - Dado que el artículo 688 es una norma de carácter registral que el
Conservador de Bienes Raíces no puede ignorar ni dejar de cumplir,
nos parece que se debe abstener de efectuar la inscripción de la
venta con esta suerte de condición tácita (sujeta a la condición
suspensiva de que en la partición se adjudiquen el o los inmuebles al
heredero vendedor o a su sucesión), mientras no se practiquen todas
las inscripciones exigidas por el artículo 688. Así se desprende de
este artículo, al señalarse que el heredero no queda habilitado "para
disponer de manera alguna"; es decir, los herederos no pueden
efectuar actos voluntarios de disposición sin que previamente se
practiquen las respectivas inscripciones.

R.D.J.. tomo XCVHI, sección 1a, página 112.

52
En cambio, dependiendo del alcance con que se interprete la referida
frase, nos parece que resulta más discutible que el Conservador de
Bienes Raíces deba abstenerse de inscribir la venta si previamente se
han practicado las inscripciones señaladas en los n°s 1 y 2 del artículo
688, especialmente si en el título se indica expresamente que "se
venden los derechos que eventualmente le pudieren corresponder al
heredero vendedor en el o los inmuebles vendidos", lo que, a nuestro
entender, debiera quedar extractado en la inscripción. Al menos, de
esta forma se estaría dando la debida publicidad a la propiedad raíz y
no habría solución de continuidad en su historia, con lo que no se
atentaría contra el fundamento del establecimiento del artículo 688.

Reconocemos que esta última solución es discutible si sólo nos

basamos en el tenor literal de la frase precedentemente transcrita y
del n° 3. Sin embargo, no parece ir en contra del fundamento del
establecimiento del artículo 688.

VIII. SITUACIÓN DEL SUBADQUIRENTE CUANDO NO SE HAN

PRACTICADO LAS INSCRIPCIONES DEL ARTÍCULO 688.

Podría suceder que el adquirente, por una inadvertencia del

Conservador de Bienes Raíces, logre inscribir el inmueble a su
nombre y posteriormente lo transfiriera a un tercero, practicándose
una nueva inscripción a nombre de este último.
Nos parece que la situación del subadquirente es distinta a la del
adquirente, quien no es dueño ni poseedor, ya que el artículo 688 sólo
es aplicable a las transferencias voluntarias que hicieren los
herederos, lo que no sucede aquí. En este caso la transferencia
emana directamente de quien tiene la apariencia de dueño, quien
aparece como poseedor inscrito, por lo que el subadquirente debe ser
considerado como un poseedor 38 . Confirma nuestra afirmación lo

La Corte Suprema, en sentencia de fecha 11 de agosto de 1949, señaló lo

siguiente: "El hecho de que el marido, después del fallecimiento de su cónyuge, y
atribuyéndose el carácter de único dueño, venda un inmueble adquirido durante la
vigencia de la sociedad conyugal, sin que sus hijos concurrieran a la venta,
inscribiéndose el título a nombre del comprador antes de concederse !a posesión
efectiva de los P:enes de aquélla y de practicarse las inscripciones dispuestas por la
ley, no significa que los adquirentes no queden habilitados para prescribir En este
caso no cabe aplicar ios artículos 688 y 696 del Código Civil, ya que fue un comunero,
que tenía inscrito a su nombre la cosa común y que era por esto propietario aparente,
quien la venqió como único dueño, sin ser heredero y sin invocar este título" (N° 10
de la jurisprudencia del artículo 688 citada en Repertorio. , ob cit. 8; tomo III; página
135)

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dispuesto en el inciso 2 o del artículo 730 3 9 , donde en una situación
particularmente ilícita c o m o la del m e r o t e n e d o r u s u r p a d o r que
enajena un inmueble inscrito, mediando la "competente
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inscripción" , el adquirente entra en posesión.

Artículo 730 inciso 2o: "Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre
de un poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una
parte la posesión ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción"
Don Pablo Rodríguez Grez hace presente que "existe, como se sabe, acuerdo
en la doctrina y en la jurisprudencia de que "competente inscripción" es aquella que
reúne todos y cada uno de los requisitos establecidos en el Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces" (Rodríguez Grez, Pablo, De las posesiones mutiles
en la legislación chilena. Facultad de Derecho de la Un:versiaad de Chile, año 1991; I a
edición; página 17).

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