Valor y precio de los inmuebles

Oscar Borrero

Índice

Introducción .............................................................................2
1 Formación del precio del suelo ......................................................3
1.1 Factores que Influyen en el Precio del Suelo ..................................................... 5
2 Teorías de Valor .....................................................................8
2.1 La Teoría Trabajo del Valor ..................................................................................... 9
2.2 La Teoría Subjetiva del Valor: el concepto de utilidad ................................. 10
2.3 La escuela alemana sobre el valor y el precio. ................................................... 11
2.4 La escuela inglesa objetiva del valor ................................................................... 12
2.5 Teorías Objetivas y Subjetivas del Valor: la utilidad marginal .................. 14
2.6 Teorias Univalente y Plurivalente del Valor ...................................................... 15
3 Avalúo de Inmuebles .............................................................. 22

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Introducción

Los primeros documentos escritos por los economistas clásicos (Adam Smith, David
Ricardo y Carlos Marx) concentran sus análisis en la teoría del valor. Las mercancías y el suelo
tienen un valor de cambio y un valor de uso. Posteriormente los economistas del siglo XX introducen
el concepto de la utilidad marginal.

Los avalúos de inmuebles parten del precio de mercado y una de las grandes discusiones
es determinar el valor del suelo por lo que pague el mercado. Pero cuando los inmuebles están
construidos se tiene el concepto del costo. Entonces cuanto valen los inmuebles construidos: el
costo de reposición menos la depreciación o el valor que el mercado pague a través de la demanda.
Existen dos enfoques en los avalúos: el de costo que mira la oferta y el de mercado que mira la
demanda.

Ningún avaluador se puede escapar a esta discusión que data desde los economistas
clásicos y llega a su extremo del neoliberalismo donde todo lo impone el mercado. Los avaluadores
catastrales deben partir de los precios del mercado. Pero también tienen que considerar el costo de
reposición de las construcciones.

Este capítulo inicia con una breve explicación de los procesos de formación de precio del
suelo urbano y continúa con el desarrollo de diferentes teorías económicas de valor y precio,
distinguiendo claramente ambos conceptos. El texto presenta una breve sinopsis acerca de las
1
bases filosóficas sobre las cuales se sustenta el valor de los inmuebles , el cual debe ser
determinado por los profesionales de valuación, tenga estos fines particulares o fiscales.

Discutiremos los parámetros que debe tener en cuenta el avaluador cuando realiza una
investigación de mercados y cómo debe aprender a diferenciar el Precio y el Valor, que en algunos
casos pueden identificarse pero en muchas ocasiones son diferentes. Si el avaluador sabe
diferenciar estos dos conceptos habrá avanzado mucho en los métodos y procedimientos de los
avalúos.

1
En este capítulo el término “inmueble” es utilizado para identificar al suelo (terreno) junto a las construcciones.
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Por otra parte los países entran a veces en crisis económicas que presentan
desvalorización de los inmuebles. Es necesario conocer cómo se deben valorar los inmuebles en un
mercado deprimido en donde existen pocas transacciones. Por ello en la última parte nos
referiremos a la definición del mercado y de Avalúo de mercado, cómo hacer cuando el mercado es
escaso o nulo. Siempre habrá un valor de las mercancías y en este caso de los inmuebles
2
construidos. Los cuatro métodos de valoración es posible que no se puedan emplear siempre,
pero por lo menos dos de los cuatro métodos se podrán aplicar para identificar el posible valor de un
inmueble.

1 Formación del precio del suelo

El crecimiento de una ciudad se da básicamente por dos razones: desarrollo económico y

aumento de la población.

El desarrollo económico implica el crecimiento de los sectores secundario (industria) y

terciario (comercio y servicios), allí está surge la demanda de productos y de servicios y la oferta de
empleo. A medida que la ciudad crece van apareciendo más necesidades y sus habitantes. La
industria pasa a un segundo término y evoluciona el sector de los servicios: finanzas, seguros,
servicios profesionales, gobierno, finca raíz, y todas las necesidades que requiere un habitante
urbano. El crecimiento de las actividades económicas demanda entonces lugares para trabajar,
producir y vender. La industria de la construcción acude a ofrecer bodegas, locales y oficinas
demandando el uso intensivo del suelo urbano.

El aumento económico demanda, a su vez, más empleo. La gente migra del campo o de
otras poblaciones menores en busca de “mejores condiciones de vida”. De acuerdo con
investigaciones demográficas en Colombia, por ejemplo, la población migrante llega a la ciudad por
3
las siguientes razones : empleo, mejoría en los ingresos, educación, mejor nivel social y/o vivienda.

2
Método comparativo o de mercado, método de costo, método de la renta y método residual para el suelo.
3
Centro Regional de Población, estudios elaborados por Ramiro Cardona.
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Las dos primeras razones son económicas y dependen del desarrollo que una ciudad tenga
en sus sectores secundario y terciario, altamente generadores del empleo (algunos migran para
estudiar en la Universidad y luego se quedan trabajando en las ciudades).

Es importante destacar que el motivo “vivienda” está sólo en quinto lugar y que por lo tanto
no es pues cierta la afirmación de que construir viviendas acelera la migración.

La experiencia colombiana demuestra que en los años en que más vivienda popular se
construyó (1982-85), la migración a las ciudades disminuyó. Sin embargo, al migrar, la población
demanda un lugar para vivir: la vivienda. Este es un subproducto de un proceso económico (empleo
e ingresos) que permite construirla y comprarla.

El migrante se instala en casa de arriendo o cuarto de inquilinato según su estrato social.

No le interesa y no tiene con qué comprar su vivienda. Puede estar de paso, puede que el empleo
no dure, paga entonces arriendo. Con el pasar el tiempo acumula ahorros y mejora sus ingresos, lo
que le permite acceder a un terreno para construir o a la cuota inicial de una vivienda comercial,
pagando una cuota mensual que amortiza los intereses de un crédito bancario a largo plazo.

La migración y el crecimiento demográfico empujan el valor de los arriendos hacia arriba.

Los habitantes más antiguos (migrantes o no) que tienen acumulado mejor capacidad de pago y
donde se concentran la demanda efectiva de una ciudad, prefieren entonces comprar vivienda
propia utilizando los mecanismos financieros disponibles. Al principio la cuota inicial y las cuotas
4
mensuales son duras pero con el correr del tiempo los ingresos superan los egresos . Así se ha
demostrado en Colombia con el sistema UPAC, mecanismo financiero que indexa los intereses del
crédito en la medida que aumenta o disminuye la inflación.

Al crecer la demanda por vivienda el constructor se ve en la necesidad de comprar nuevos

terrenos urbanos para atender a las necesidades del mercado. Con el crecimiento de la ciudad será
necesario alejarse cada vez más hacia la periferia para satisfacer las necesidades de los diferentes
estratos sociales. Sin embargo, no es cierto que en la periferia se ubiquen únicamente los estratos
bajos. Esto es sólo parcialmente válido. El valor del suelo va dependiendo del nivel social que lo

4
En Colombia, por ejemplo, se encontró que para 1.000.000 compradores (investigados desde 1972) los primeros tres años
fueron los más duros para atender el crédito. Después del quinto año el pago es suave y los ingresos han permitido un
cómodo ahorro marginal.
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ocupe. La experiencia de las ciudades latinoamericanas indica que quien jalona el desarrollo es el
estrato alto y que a su alrededor tienden a agruparse los estratos medios.

Algunas ciudades colombianas han ubicado sus estratos altos en el norte y hacia allá se
desarrolla la ciudad, dejando el sur y el occidente para el nivel popular. Es el caso de Bogotá que
está limitado al oriente por una cadena montañosa. Igual sucede con Barranquilla por estar limitado
por el oriente por el gran río Magdalena. Pero otras ciudades como Cali y Medellín orientaron sus
estratos altos hacia el sur y los populares hacia el oriente y norte. Cali es la ciudad menos
segregada del país ya que tiene estrato alto y medio en el norte, occidente y sur, reservando para el
nivel popular el occidente.

Las ciudades intermedias también presentan esta segregación pero menos marcada ya que
los estratos altos y medio viven mezclados, separándose únicamente del nivel popular por escasas
cuadras de distancia. Así sucede con Manizales, Pereira o Bucaramanga en donde desde las torres
de apartamentos de clase media y alta se ven los barrios populares a corta distancia, pero no hay
acceso vial entre unos y otros para permitir la separación y prevenir la desvalorización.

Las grandes capitales latinoamericanas presentan igualmente este fenómeno de

segregación social como se ha demostrado en estudios del Lincoln Institute of Land Policy para
5
Santiago, Rio, Buenos Aires y Lima .

De esta manera el suelo vale de acuerdo con el nivel social que la ocupe y en la medida
que los niveles medios se acerquen al estrato alto, se valorizará.

1.1 Factores que Influyen en el Precio del Suelo

Entre los factores que influyen el precio del suelo puede citarse el uso potencial del mismo,
6
cuanto más intensivo, mayor valor . En el caso de Bogotá, por ejemplo, los más altos precios se
registran al norte de la ciudad en las zonas o vías de uso comercial y las oficinas de servicios

5
Ver estudios de Francisco Sabattini, Pedro Abramo, Eduardo Reese y Julio Calderón publicados por el LILP.
6
Algunos urbanistas y economistas españoles usan la frase: “el suelo es lo que el vuelo” para referirse al valor que el primero
puede asumir a partir de lo que se puede construir sobre él.
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financieros. En estas zonas se ubican los estratos más altos de la población. Así la ubicación de
grandes empresas financieras y exportadoras en la Avenida Chile y en la calle 100 (World Trade
Center Bogotá) ha generado gran valorización en estos terrenos por su escasez. Hay muy pocos
lotes disponibles para construir. El mismo fenómeno se aprecia en Santiago (Las Condes), Buenos
Aires (Retiro, Palermo y Puerto Madero), Sao Paulo (Avenida Paulista y Avenida Berrini), Mexico
(Reforma) y Lima (Miraflores, San Isidro)

Sin embargo, las áreas de comercio y oficinas también se pueden catalogar en varios
niveles según el estrato social de los compradores o la calidad del público que los visita.

Los valores del suelo entre el comercio de clase alta y popular no se distancian mucho. Esto
se debe a que suele ser más rentable un local ubicado en áreas comerciales populares que un local
en zonas de estrato alto. A pesar de que los más altos precios de locales están en los centros
comerciales de nivel alto hay locales comerciales de zonas populares que, por su tamaño y alta
2
rentabilidad, han pagado mayor precio/m que en los estratos altos. Esto influye en el precio del
suelo directamente.

En las oficinas se da también una estratificación. El nivel alto es ocupado por las grandes
multinacionales y grupos financieros. Su precio es elevado, la clientela muy selecta y los terrenos
bien ubicados son escasos. El nivel medio es ocupado por otros grupos financieros, empresas del
Estado y empresas nacionales tradicionales. La clientela es igualmente selecta pero la imagen del
sitio (justamente por ser tradicional) hace que la demanda sea menor y por lo tanto el precio inferior.

El nivel bajo de las oficinas lo ocupan las oficinas del Gobierno, los Juzgados, las entidades
populares y un sinnúmero de organismos de servicio popular: cooperativas, sindicatos, institutos
educativos, cajas de subsidio familiar, asesorías jurídicas, etc. La oferta de oficinas es alta y de
demanda menor. Los precios del suelo son comparativamente bajos.

La vivienda busca los mejores sitios desde el punto de vista social. Al ser escasos los
terrenos, el valor del suelo sube y es necesario densificar, razón por la cual el constructor sólo
ofrece apartamentos. De allí que los estratos medio y alto en Bogotá, Buenos Aires y Caracas
solamente construyeron multifamiliares. A pesar de que el 40% de la demanda desea casas,
solamente un 10% de la oferta ofrece casas. En las grandes ciudades latinoamericanas no hay
terrenos bien ubicados que permitan construir casas unifamiliares por el alto costo del suelo.
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A comienzos del Siglo XX los estratos altos vivían en el centro de las ciudades,
compartiendo el uso del suelo con el comercio y las oficinas gubernamentales. Con el proceso
migratorio desatado después de los años 50, el centro se congestionó y apareció el uso del
vehículo. Las familias de estrato alto migraron fuera del centro tradicional e histórico. En Bogotá y
Barranquilla hacia el norte, en Medellín y Cali hacia el sur, en Quito hacia el norte, en Santiago
hacia el oriente, en Buenos Aires hacia el noroeste y en Rio de Janeiro hacia el Sur.

Esta tendencia se debió a varias razones: buen acceso desde fuera de la ciudad, carencia
de barriadas populares, terrenos en manos de pocos propietarios

Esto llevó a que unos pocos promotores iniciaran la urbanización de terrenos y lotes para
que cada propietario construya su casa.

Los terrenos cercanos a los niveles altos normalmente son ocupados por la clase media que
aspira estar al lado del mejor nivel social de la ciudad. Al principio fue en vivienda unifamiliar y
después (años 70) en apartamentos multifamiliares.

El nivel medio bajo se ha ido enclavando en las áreas de antiguo desarrollo popular
(estratos bajos) ocupando las "bolsas" de suelo libre que habían dejado los asentamientos
populares. Estos barrios se han desarrollado con cierto aislamiento urbanístico del entorno por
razones de seguridad y separación arquitectónica del vecino barrio de estrato inferior.

Con el tiempo las familias que llevan un tiempo viviendo en la ciudad pagando cuartos de
arrendamiento (inquilinatos), tienen imposibilidad de comprar en el mercado gubernamental. Les
queda solo la alternativa de acudir al mercado pirata: comprar lotes de terreno sin permisos ni obras
de infraestructura fuera del perímetro urbano. El urbanizador pirata compra grandes globos de
terreno, lotea y vende a bajo precio. Un lote pirata de 72 M2 puede costar hoy alrededor de 3.000
dólares. El problema de los servicios será solucionado por la comunidad y la presión de los políticos
que obligarán a las Empresas de Servicios a dotar de acueducto y Energía a cambio de votos
populares.

Esto hace que el valor del terreno fuera del perímetro urbano esté muy distante del precio
rural y muy cercano al precio urbano dentro del perímetro.

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Los niveles populares que no pueden comprar costosos apartamentos ni siquiera soluciones
mínimas unifamiliares, se asientan fuera de la ciudad y desarrollaron un terreno superior en tamaño
al disponible dentro del área urbana.

El problema de este mecanismo es el caos y sobrecosto que genera a la ciudad y a las

empresas de servicios. Lo cual puede ser evitado a través de la dotación de terrenos populares
suficientes, ampliando gradualmente el perímetro y obteniendo un crecimiento planificado y a menor
costo social y económico.

Cuando la planeación urbana va en contra de las necesidades sociales y las leyes del
mercado, genera un mayor caos urbano. La planeación debe ir delante de la demanda encauzando
las necesidades. La oposición frontal desde un escritorio crea un malestar social que solo el político
puede resolver violando las normas que ellos mismos aprobaron desde el Consejo Municipal.

En este complejo de procesos urbanos tener claros los conceptos de precio, valor y
valuación de inmuebles es fundamental. Es el primer paso en el camino que lleva a comprender el
funcionamiento de los mercados de suelo urbano y consecuentemente la definición de las variables
realmente importantes para la conformación de un Catastro Económico al servicio de la definición
de políticas de suelo coherentes con las necesidades de la ciudad.

2 Teorías de Valor

La técnica avaluatoria de inmuebles se basa en la filosofía del valor que durante los últimos
7
dos siglos se ha discutido en el mundo de la economía . Las primeras discusiones sobre el valor
fueron dadas en el siglo XVII y XVIII por los Mercantilistas quienes consideraban que la libre
competencia era la que definía el precio el cual era sinónimo de valor. La oferta y la demanda
definen el precio y este es el valor de las cosas.

7
José Carlos Pellegrino “Avalição de imóveis” publicación IBAPE, Sao Paulo 1980. Memorias del III y IV Simposio
internacional de avalúos realizado por FEDELONJAS, Bogota, Colombia, 1978 y 1982.
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En el siglo XVIII los Fisiócratas enaltecían a la tierra y a la agricultura sobre los demás
sectores de la economía, en detrimento de la industria y del comercio. Las fuentes de la riqueza y
del valor estaban ligadas a la tierra y a los productos de la tierra.

2.1 La Teoría Trabajo del Valor8

Al finalizar este siglo XVIII llegan los Padres de la Economía Moderna, Adam Smith y David
Ricardo, quienes consideraban el “valor de uso” de las mercancías como un valor completamente
objetivo. El valor de las cosas equivalía a su costo y este estaba definido por el capital y el trabajo
dedicado a su producción. David Ricardo avanzó más y conceptuaba que el valor está determinado
por la escasez y por la cantidad de trabajo necesario para producir las mercancías. La renta de la
tierra era solo un pago diferencial que dependía de su productividad, de tal manera que el arriendo
de las tierras debe subir de acuerdo a su capacidad productora. Así definía Ricardo el alquiler del
suelo: “es la porción del producto de la tierra que se paga al propietario por el uso de las energías
originales e indestructibles del suelo”.

El filosofo Stuart Mill (quien podría ser considerarlo como el precursor de la contribución por
valorización o impuestos por mejoría al suelo) observó el valor del suelo desde el punto de vista
filosófico. Recomendaba que el gobierno debiera hacer avaluaciones periódicas de la tierra y de las
propiedades urbanas o agrícolas para cobrar un impuesto sobre sus valorizaciones. No consideraba
que existían desvalorizaciones porque según él la tierra se valorizaba indefinidamente. Seguía en
parte las teorías de Malthus acerca de que la población crecería indefinidamente y los recursos de
la producción, entre los cuales se contaba el suelo, serían cada vez más escasos y por tanto la
tierra al ser cada vez más escasa crecería de valor indefinidamente.

En 1867 publica Karl Marx su libro “El Capital” que revoluciona las teorías del valor y del
precio de los filósofos liberales. Es el fundador del socialismo moderno y padre del comunismo
internacional que influyó en el mundo durante 70 años del siglo XX. Marx consideraba el valor como
una congelación del trabajo. El valor de la mercancía es la cantidad de trabajo necesario para

8
Eric Roll, “Historia de las doctrinas económicas”. Editorial Fondo de Cultura Económica, edición 1985.
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producirla. El capital y la tierra están en función del trabajo y no son los factores determinantes del
valor. Apoya así los conceptos de la teoría objetiva del valor, tanto en el valor de uso como en el
valor de cambio en los cuales basó su teoría económica.

Smith, Ricardo y Marx son los padres de la teoría trabajo del valor, ya que fundamentan el
valor en el trabajo que se invierte en los bienes para producirlos. Es una teoría objetiva del valor ya
que depende de elementos externos al sujeto, como es la cantidad de trabajo necesario para
producir las mercancías. Los siguientes economistas se salen de esta teoría y plantean nuevos
parámetros que determinan la creación del valor. Se moverán alrededor de una teoría subjetiva del
valor, que depende del sujeto, del lado de la demanda, de la utilidad que le produzca la adquisición
de las mercancías. La historia de las teorías del valor se moverán entre el énfasis objetivo y el
subjetivo, entre el valor que nace del trabajo y del costo de factores de la producción y el valor que
nace de la utilidad que le produce al sujeto, el primero depende de factores que afectan a la oferta y
el segundo depende de causas que afectan a la demanda.

2.2 La Teoría Subjetiva del Valor: el concepto de utilidad

La diferencia entre Precio y Valor aparece en la Escuela Austríaca para quienes la palabra
clave era utilidad. El “valor normal” corresponde al equilibrio entre la oferta y la demanda. El precio
en cambio corresponde a una función de “utilidad”, es el punto en el cual el vendedor no vendería
su propiedad ni por un centavo menos y el comprador no adquiriría ni por un centavo más. Hay
entonces una relación cercana entre el valor y el precio de mercado, pero no son iguales.

El economista Jean B. Say de comienzos del siglo XVIII destacó la importancia de la utilidad
como determinante del valor. De ahí brotó su teoría del valor de los factores de la producción. La
teoría utilitarista del valor de Say, tuvo antecedentes en el abate Condillac para quien el valor es el
problema central de la economía política. La fuente del valor es la utilidad, pero no en el sentido
corriente de la palabra. En Condillac, como en la contemporánea teoría subjetiva del valor, la
utilidad como concepto económico no es ya una cualidad física de los bienes, sino la importancia
que el individuo da a un bien como capaz de satisfacer una necesidad. En consecuencia, el valor
aumenta con la escasez y disminuye con la abundancia.

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Say también sostenía que el valor depende de la escasez y la utilidad. El valor de cambio
era una expresión cuantitativa de estimaciones subjetivas de utilidad. El costo de producción influye
en el precio solo a través de cambios en la oferta. Constituye un límite mínimo por encima del cual
el determinante es la utilidad. El trabajo, los recursos naturales y el capital tienen valor porque
proporcionan servicios productivos, esto es, medios para crear utilidades. Say fue de los primeros
en una larga serie de economistas en formular el principio de que el valor de los factores de la
producción se derivaba del valor de sus productos. Todos los factores poseen las dos cualidades
necesarias para la creación de valor: escasez y utilidad indirecta. Los factores de la producción
ofrecen sus servicios productivos. Se establece un mercado y aparece un precio que fluctúa con la
oferta y la demanda.

La importancia de Say es haber sido el primer economista que se liberó de la teoría trabajo
del valor establecida por sus antecesores. Pero Say no determina cómo se forman los precios. Fue
un sucesor suyo, Cournot, quien se interesó por una teoría funcional del precio. Mientras Say se
interesó por una teoría genética-causal del valor, era necesario examinar el problema de la creación
de los precios en el mercado. Esta diferencia entre Say y Cournot aún se mantiene entre la escuela
de la utilidad y las escuelas matemáticas que desconocen el concepto del valor.

2.3 La escuela alemana sobre el valor y el precio.

Después de la citada escuela francesa surge la escuela alemana con Lotz, la cual sostiene
que el valor de cambio, o valor comparativo, depende de dos factores: uno interno, la propiedad de
la mercancía de satisfacer una necesidad de otra persona que su propietario; y otro externo, su
escasez. Si la mercancía posee utilidad para más de una persona y si su adquisición implica algún
sacrificio, entonces tendrá la mercancía valor de cambio. Lotz fue más lejos al distinguir el valor y el
precio. Advirtió que se relacionan entre sí en el sentido de que una mercancía que no tuviese valor
no tendría precio, y que la mercancía que tiene mucho valor, por lo general tiene precio elevado.
Pero ahí termina la relación. El valor es la expresión de necesidades humanas intangibles. El precio,
la de los obstáculos concretos que hay que vencer para crear las mercancías.

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El principal interés de la escuela alemana fue hacer ver el nuevo concepto del valor
subjetivo y en qué grado difería del concepto de precio. El empleo de un concepto de valor de
cambio como diferente tanto del valor de uso como del precio, fue uno de los principales resultados
del pensamiento alemán de principios del siglo XIX. Si el valor de uso se basaba en la propiedad de
satisfacer necesidades (o sea en la utilidad), el valor de cambio se basaba en la propiedad de poder
ser cambiada la mercancía. El valor de uso nacía cuando las mercancías eran consideradas desde
el punto de vista del consumo. El valor de cambio era la cualidad que tienen las mercancías cuando
se las considera para fines cambiarios. El precio tenía relación con esos valores, pero no de manera
que haga posible decir que el precio estuviese determinado por ellos.

En esta misma escuela está Thünen cuyo aporte consiste en la introducción del concepto
del costo. El precio de los granos debía ser suficientemente elevado para reembolsar al menos el
costo de producción y del transporte del productor más distante cuya producción necesita la ciudad.
Se evidencia así la relación existente entre costo y precio, base de las teorías modernas del costo.
Dada cierta demanda de un producto, la producción aumentará hasta el punto en que el precio
cubra precisamente el costo de producción. El precio debe ser lo bastante elevado para compensar
al productor situado menos favorablemente.

Aquí nace la teoría de la productividad marginal. El empleo de dosis adicionales de

capital y trabajo aumentará el rendimiento pero también aumentan el costo. El aumento de
trabajadores debe ser llevado hasta el punto en que el rendimiento extra obtenido del último
trabajador empleado iguale en valor al salario que recibe. El valor del trabajo del último trabajador
empleado es también su valor. Lo mismo puede decirse del capital, que Thünen define como
“producto acumulado del trabajo”. Su rendimiento está determinado por el rendimiento de la última
partícula de capital empleada.

2.4 La escuela inglesa objetiva del valor

En Gran Bretaña se siguió durante mucho tiempo la Teoría Trabajo del Valor elaborada por
Adam Smith y David Ricardo. Estas dificultades obedecieron a su incapacidad para conciliar entre sí
los fenómenos del mercado en régimen de producción capitalista y la teoría trabajo del valor. Bailey

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considera que el valor es la estimación en que es tenido un objeto. Refleja un estado de espíritu del
sujeto y no una cualidad del objeto.

Esa estimación no puede originarse cuando los objetos son vistos aisladamente, sino que
tiene su origen en la comparación de dos cosas. Bailey adopta una de las definiciones de Adam
Smith, la cual identifica el valor con el poder adquisitivo. Para él no podemos hablar del valor de
una mercancía sino por referencia a otra mercancía con la cual se compara. Una cosa no puede ser
valorada en sí misma sin referencia a otra cosa. Este relativismo hacía incompatible la teoría trabajo
del valor. En su concepto, en las mercancías que pueden aumentarse a voluntad y en cuya
producción no hay la restricción de la competencia, el costo de producción es el determinante del
valor. En el caso de los monopolios lo que hay que determinar es el precio del monopolio.

El relativismo de Bailey contribuyó a hacer ver la diferencia que hay entre la medida del
valor en el sentido trascendental en que los clásicos, siguiendo a Aristóteles, lo habían entendido,
esto es, la causa y la sustancia inherente al valor, y la medida del valor en el sentido de una relación
cuantitativa entre dos mercancías, y en especial entre una mercancía y el dinero. Es ilusoria la
búsqueda de una medida invariable del valor. Para Bailey el dinero llena adecuadamente la función
de una medida externa del valor, aunque de su definición se sigue que tampoco él puede tener un
valor constante. Propone la creación de números índices para comparar los precios a través del
tiempo. Es la base del valor real o valor constante a través del tiempo.

Para Longfield el valor implica utilidad y el cambio permite que una persona tenga la
combinación de artículos que en proporción a su valor posean mayor utilidad para ella. Todo el
mundo estará ansioso de comprar lo más barato y vender lo más caro posible. La competencia
asegura la igualdad entre la oferta y la demanda. El costo de producción influirá en el proceso a
través de sus efectos sobre la oferta.

El precio está determinado por la oferta y la demanda. Tras la oferta está el costo de
producción y tras la demanda estará la utilidad. Hay una cantidad que equilibra la oferta con la
demanda efectiva, o sea la demanda respaldada por el poder adquisitivo. La medida de la
intensidad de la demanda de una persona por una mercancía es la cantidad que esté dispuesta a
dar. Ahora bien, aunque puede haber demandas que no terminen en compra, ejercen sin embargo
influencia sobre el precio. Ejemplo de esto es la demanda por parte de aquellos que no comprarán a

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los precios vigentes, pero que irían al mercado y comprarían si ocurriera una ligera reducción de los
mismos. Esta demanda existe siempre y tiene el efecto de mantener altos los precios.

Aunque las intensidades de la demanda difieran entre los distintos compradores, todos ellos
compran en un precio uniforme de mercado que equilibra la oferta y la demanda. Si el precio sube
solo ligeramente por encima del precio de mercado, según Longfield, los compradores que por
dicho cambio dejarán de serlo deben ser aquellos en que la intensidad de la demanda se medía
exactamente por el primer precio. Así el precio de mercado se mide por la demanda que siendo de
pequeña intensidad, termina en compras efectivas.

2.5 Teorías Objetivas y Subjetivas del Valor: la utilidad marginal

A fines del siglo XIX las teorías del valor insisten en su componente subjetivo a través de la
utilidad marginal. Tanto la teoría del trabajo del valor como la que lo deriva de la utilidad, parten de
supuestos que pueden considerarse pertinentes a todos los sistemas sociales: una, parte del
destino que ha de darse a los recursos, asunto que tiene que decidir toda la sociedad; la otra, de las
valuaciones subjetivas de los individuos, que siempre preceden o acompañan a la oferta y la
demanda. El concepto de utilidad marginal tiene sus exponentes en Gossen, Jevons, Menger y
Walras.

El principio central de esa teoría es la afirmación de que el valor depende por entero de la
utilidad. La teoría clásica del valor era objetiva, es decir se refería al conjunto de la actividad
económica de la sociedad. Los clásicos ignoraban los factores individuales subjetivos. Según
Menger los valores subjetivos determinarán los límites del cambio y los del precio. En el cambio
aislado el precio estará entre los límites marcados por las razones de cambio máxima y mínima del
comprador y del vendedor.

Menger estudia luego el origen del dinero y dice que se convirtió en la más aceptable de las
mercancías, en el medio universal de cambio. Al llenar esta función facilita la “cuantificación” de los
valores subjetivos determinando la equivalencia del cambio, es decir el precio.

Walras sostiene que en un mercado donde rija la competencia se logrará el equilibrio

cuando el precio sea tal, que se igualen la oferta y la demanda. Existe un precio “pregonado”
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llamado así porque lo pregona o grita un pregonero. Si en este precio no son iguales la oferta y la
demanda, se pregonará un precio nuevo y se procederá así hasta que quede establecida la
igualdad. De este modo se conseguirá por “tanteos” el precio de equilibrio. Walras no dijo si
concebía que pudieran hacerse operaciones a precios fuera del equilibrio. Si no se verifican
transacciones, surge el equilibrio de Walras. Hay una “recontratación” continua, cada transacción
anterior al establecimiento del equilibrio es solo provisional.

Marshall desarrolla con mayor énfasis a principios del siglo XX la teoría de la utilidad
marginal. Según él, las fuerzas que actúan tras la oferta y la demanda determinan el valor. Son
como las dos hojas de las tijeras: es inútil preguntar cuál es la que corta. Detrás de la demanda está
la utilidad marginal, reflejada en los precios de demanda de los compradores. Detrás de la oferta
están el esfuerzo y el sacrificio marginales, reflejados en los precios de la oferta. El costo de
producción vuelve a aparecer una vez más como un determinante del valor. Su concepto del
excedente del consumidor designa el excedente de satisfacción obtenido por un consumidor
siempre que puede comprar una mercancía en un precio inferior al que estaba dispuesto a pagar
antes que quedarse sin la mercancía.

2.6 Teorías Univalente y Plurivalente del Valor

Durante el Siglo XX ha existido una gran polémica mundial sobre el valor de los inmuebles.
La teoría de los “univalentes” considera que el valor del inmueble es UNICO cualquiera que sea la
finalidad del avalúo. Los “plurivalentes” consideran que el valor cambia dependiendo de la finalidad
del avalúo.

La teoría plurivalente confiere al valor un carácter subjetivo. Hay todo tipo de valor: valor
contable, valor de caja, valor comercial, valor de expropiación, valor catastral, valor fiscal, valor
depreciado, valor de costo, valor de uso, valor de cambio, valor de venta forzada, valor en marcha,
valor de seguro, valor de inversión, valor intrínseco, valor para garantía, valor físico, valor potencial.

El ingeniero Carlos Berrini, considerado el gran defensor de esta teoría dice que todos
tienen una noción subjetiva del valor de la misma forma que tienen una noción subjetiva de la

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fuerza. Por eso son capaces de definir lo que es el valor, porque depende de causas varias la mayor
parte de las cuales son sicológicas y por tanto no susceptibles de ser medidas o comparadas.

Otro plurivalente, el ingeniero uruguayo Pio Braem, afirma: “El valor no es una noción
puramente objetiva que se pueda determinar de forma directa, sino que es un concepto complejo
del cual participan elementos síquicos para los cuales aun no se encuentran expresiones simbólicas
para someterlas a la lógica del calculo”.

Paralelamente, la teoría univalente afirma que el valor es un elemento objetivo que puede
ser medido mediante la aplicación de ciertas técnicas y métodos. El ingeniero argentino Mario
Chandias defiende su teoría brillantemente: “hay una teoría subjetiva del valor y una teoría
subjetiva del precio. El “valor económico” de las cosas es un fenómeno de mercado. El precio
depende de muchos factores (entre otros las apreciaciones subjetivas ya mencionadas), pero él se
establece a través de la ley de oferta y demanda.

Admitiendo que el valor económico no es una propiedad absoluta de las cosas sino una
propiedad de mercado, es evidente que de este ultimo no puede derivarse una pluralidad de ese
mismo “valor económico”, pues las curvas de oferta y demanda continúan cruzándose en un solo
punto para un momento dado. Y aunque en ese momento dado sean muchas las personas
interesadas en un bien, el avaluador no es una de esas personas. El avaluador no esta en el
mercado, es apenas un observador del mercado.
9
El ingeniero brasilero José Carlos Pellegrino sostiene que “el rigor del avalúo es
independiente de su finalidad porque avaluar ya es una finalidad (de la misma forma que la
Topografía mide la Tierra sin importar su destino) y no hay razón jurídica, administrativa, contable o
de cualquier otra naturaleza capaz de alterar los métodos de una ciencia definida por sus propios
fines como es la avaluación”.

Esta polémica entre las dos escuelas del valor llevó a que todos los avaluadores de América
reunidos en la Primera Convención Panamericana de Avalúos realizada en Lima en 1949 adoptaran
las siguientes recomendaciones:

9
“Avaliação de imoveis”, IBAPE, 1980.
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 El valor de un inmueble en un momento dado es UNICO cualquiera que sean los fines
para los cuales es avaluado. Ese valor se deduce de la valuación directa o valor intrínseco
compuesto por el valor del terreno y las construcciones, de la valuación indirecta
calculada en base a la renta que produce o puede producir y del valor real establecido por
la oferta y la demanda.

 Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más pronto posible al
mismo.

 El grado de precisión de una valuación es función directa de la finalidad para la cual se

realiza, sea este tributaria, hipotecaria, comercial o judicial.

 Como se observa, las recomendaciones adoptaron en su totalidad los principios de la

teoría “univalente”. La primera recomendación definió la metodología para adoptar el valor
único: el método del costo, el método de la renta y el método comparativo directo del
mercado.

3. Valor y Precio

El ingeniero Chandias decía que la valuación tiene por objeto fijar el valor de cambio de las
cosas que se pueden vender, lo cual se mide por la cantidad de otros bienes que se podría obtener
a cambio. Es el poder de adquisición que puede compararse con cualquier mercancía, pero es más
cómodo medirlo en moneda. En este caso se tiene el precio, es decir, el valor del cambio expresado
en moneda. Para Chandias “valuar es establecer el valor de las cosas de interés económico, de
naturaleza física o ideal, estén o no en el mercado”.

Para el maestro avaluador brasilero Helio de Caires, el precio es la cantidad en dinero por la
cual una determinada cantidad de mercancía puede cederse o trasferirse.

El Instituto Brasilero de Peritos e Ingeniería de Avalúos - IBAPE, define al valor del mercado
como el valor por el cual se realizaría una compra y venta entre partes deseosas, pero sin que estas
estén obligadas a efectuar una transacción, ambas conocedoras del inmueble y del mercado. El

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valor real del mercado puede definirse como el correspondiente al precio, pero el valor y el precio
son diferentes.

Según el IBAPE, el valor real de mercado puede ser definido como el correspondiente al
precio que el inmueble que se avalúa podría alcanzar cuando es colocado en venta en un plazo
razonable, con el vendedor deseando (pero no estando obligado) a venderlo y con el comprador
adquiriéndolo con entero conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales esta
adaptado y podría ser utilizado, sin estar presionado a la compra. En otras palabras equivaldría al
precio obtenido a través de una libre compra y venta de contado.

En el área inmobiliaria, el American Institute of Real Estate Appraisers – AIREA, define al

valor de mercado como el precio más alto, en términos de dinero que un inmueble alcanzaría si se
pusiese a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la
adquiriese conociendo todos sus usos. En otras palabras, es el precio esperado si se otorga un
plazo razonable para encontrar un comprador.

Frecuentemente es el precio por el cual un vendedor deseoso vendería a un comprador

igualmente deseoso sin que ninguno esté sujeto a presiones anormales.

El AIREA define precio de mercado como aquel que se paga efectivamente por el
inmueble. Es la cantidad de dinero que debe entregarse o puede obtenerse en el mercado activo
bajo las condiciones inmediatas y existentes en una determinada fecha. Es el precio que se paga
sin considerar los motivos, las presiones y la inteligencia.

Para la entidad Americana el valor de mercado significa lo que la propiedad realmente vale,
mientras que el precio de mercado expresa la cantidad o la importancia por la cual podría ser
vendida. La expresión “precio mas alto” podría sustituirse por el “precio más probable”, “el precio
medio” o “el justo precio”.

Para que se dé el valor de mercado se necesitan las siguientes condiciones:

 comprador y vendedor motivados,

 ambas partes bien informadas y conocedoras del mercado,

 tiempo razonable para un mercado abierto,

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 pago de contado o equivalente y

 facilidades de financiación de acuerdo con lo normal en la economía.

Según el AIREA el precio de mercado difiere del valor de mercado porque se trata de un
hecho histórico o concreto, en cuanto que el valor de mercado permanece en un avalúo hasta que
es comprado. El precio de mercado no incluye la adopción de conducta prudente de las partes, la
ausencia de estímulos indebidos o cualquier presión del mercado.

Según Pellegrino, “si el vendedor se viese forzado por ciertas circunstancias y tuviese que
efectuar la venta rápidamente por su eventual necesidad de dinero, la transacción también pasaría a
ser una excepción de la regla, sin reflejar el punto de equilibrio deseado, pues en ese caso el
vendedor estaría sacrificando el precio en beneficio de una liquidez inmediata. El valor es un punto
ideal, en cambio el precio depende de los argumentos, de las presiones, de las condiciones
sicológicas, de las ventajas de argumentación que una parte pueda ejercer sobre la otra en la mesa
de negociaciones”.

A veces los clientes de los avaluadores se quejan de que las transacciones difieren del
avalúo, unas veces hacia arriba y otras hacia abajo. Para Pellegrino estas quejas son infundadas,
pues las valuaciones expresan el valor mientras que las transacciones siempre abordan los precios
obtenidos por los inmuebles en el mercado.

En este contexto surge una primera pregunta: ¿cómo avaluar el mercado cuando no existen
transacciones porque hay una crisis en el mercado de los inmuebles? Esta situación ha sucedido
también en los países avanzados como en la crisis de inicios de los ´90 del siglo pasado, tanto en
Europa como en Norteamérica.

En las reuniones del Comité Internacional de Normas para Activos Fijos realizadas en
Londres y Toronto en 1990 y 1991 se recomendó volver por las definiciones del valor de mercado,
cuyos requisitos son:

 existencia de un vendedor deseoso,

 previsión de un periodo razonable para efectuar la transacción considerando la naturaleza

del inmueble y las condiciones de mercado,

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 la estabilidad de los valores o los precios durante ese periodo (cuando hay inflación no es
posible),

 la libre exposición del inmueble en el mercado inmobiliario y

 la desconsideración de cualquier precio más alto que un comprador con eventual interés
especial en el inmueble pudiera pagar.

Este análisis indica que el vendedor deseoso no puede estar sujeto a eventuales crisis de
caja o por acreedores que le exigen el pago de deudas inmediatas. Esta situación corresponde a la
crisis inmobiliaria de Colombia en el periodo 1995-99 cuando se generó una sobreoferta de
inmuebles y una reducción del mercado debido a la crisis económica y política que atravesó el país.
Fue también la situación de México durante la crisis de 1994-95. En el Cono Sur países como
Brasil, Argentina, Chile han tenido que afrontar severas depresiones inmobiliarias durante las crisis
económicas. En 1998-99 se presenta una profunda depresión inmobiliaria en Ecuador y Venezuela.

Surge la segunda pregunta, ¿cómo avaluar los inmuebles en épocas de crisis, cuando el
mercado se anula y volver líquidos los inmuebles es un imperativo para los propietarios?

Durante el Tercer Simposio Internacional de Avalúos realizado en 1997 en Bogotá,

organizado por la Lonja de Bogotá, hubo consenso entre los conferencistas invitados de Brasil,
México, Venezuela y Colombia en que si las condiciones del mercado no permiten establecer
transacciones se debería avaluar el valor intrínseco del bien, o sea el valor físico, aplicando el
método del costo equivalente al valor del suelo mas el valor de las construcciones menos las
depreciaciones.

José Carlos Pellegrino anotaba allí: “ante tales dificultades por qué no extender la practica
ya consagrada en algunas naciones y admitir que en determinadas circunstancias el valor intrínseco
pueda corresponder al valor real del mercado. No se pretende sustituir el valor real del mercado por
el valor intrínseco, sino que se propone que ante una situación anómala, sea posible determinar el
valor intrínseco de un bien equiparándolo con el valor real del mercado”.

El IBAPE en su manual de avalúos coincide con esta apreciación cuando afirma: “es
evidente que una negociación caracterizada por la absoluta necesidad de un comprador para
adquirir determinado inmueble es un caso excepcional en el cual el punto de equilibrio de mercado

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no seria alcanzado pues la posición del vendedor seria ventajosa. Contrariamente si un vendedor
fuese compelido por las circunstancias para efectuar la venta rápidamente dada su necesidad de
dinero, la transacción también pasaría a ser una excepción a la regla no reflejando el punto de
equilibrio deseado por el valor del mercado pues en ese caso el vendedor estaría sacrificando el
precio en beneficio de una liquidez inmediata”.

A título de conclusión puede afirmarse que el valor de mercado de un inmueble es el

precio más probable de transacción en condiciones normales de mercado.

La definición indica que:

 la valuación es una ciencia probabilística que aplica los métodos de la

estadística, economía y sociología. Es el precio más probable que se pagara
por el inmueble,

 la valuación apunta a una transacción comercial, es decir a una compraventa

real,

 la condición del mercado deberá ser normal, es decir libre de presiones para el
vendedor o para el comprador (un remate o una presión de liquidez no es
normal), pero normal no quiere decir ausencia de crisis o situación de auge
económico. Por ello se requiere un periodo de tiempo razonable para realizar la
transacción.

Una diferencia entre el valor de mercado que debe reflejar el avalúo y el precio de liquidez
que se obtiene en un momento dado bajo la presión de los acreedores. El precio de mercado es
ciertamente el producto de una transacción donde la oferta se equilibra con la demanda en
condiciones normales y define una cantidad de moneda en un momento dado, denominada precio.
No obstante, cuando la oferta no se equilibra y se ve presionada por las necesidades de liquidez (si
la economía o el sector se encuentran en un momento depresivo), el precio se separa del valor del

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mercado y debería ser denominado “precio de liquidez” para contraponerlo con el “precio de
mercado”.

3 Avalúo de Inmuebles

De todo lo anterior es posible concluir que el Valor Comercial de los Inmuebles está
definido por las siguientes condiciones:

 libertad de transacción. Ausencia de presiones para vender o para comprar,

 liquidez normal en la economía,

 pleno conocimiento de lo que se vende y se compra,

 plazo suficiente para encontrar mercado y

 adopción de conducta prudente entre las partes.

Por su parte el precio del inmueble está dado por la transacción específica en un monto de
dinero determinado. Esta transacción puede ser atípica y no provenir de una operación libre donde
se adopta conducta prudente entre las partes.

Se da mercado inmobiliario cuando existen suficientes transacciones a determinado

precio que permitan establecer un valor de mercado. Si hay suficientes precios estos determinarán
un comportamiento del mercado y existirán las “condiciones normales” para determinar el valor
comercial. Si no hay precios, o estas transacciones son atípicas y no son representativas, no hay
mercado y por tanto el precio de unas pocas transacciones no puede conformar el valor de
mercado. En este caso se debe acudir al Valor Intrínseco o Valor Físico conformado por el
método del costo (lote + construcción), sin consideraciones de utilidad o del factor de
comercialización.

Al tratar de bienes perecederos, como los productos agrícolas, es necesario vender al

precio que la demanda está dispuesta a consumir. Si la cosecha es abundante, los precios bajarán y
es necesario que los productores rebajen su pedido hasta la cifra que equilibre al mercado. Se trata
de bienes perecederos que no se pueden guardar para un mejor momento del mercado. En este
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caso el valor comercial del producto se identifica con el precio demandado pues se venden al precio
propuesto por la demanda o se pierden. Cosa similar podría suceder con ciertos productos
manufacturados cuya demanda baja en un momento dado, por razones de moda, estilo o mercado.
El valor comercial será igual al precio fijado por las transacciones. Lo que sucede es que un tiempo
después la oferta suspenderá la producción del bien sobre-ofrecido y volverá a escasear. Si la
demanda lo requiere, lo pagará mejor en el futuro y los precios esperados situarán el valor comercial
en una cifra alta que vuelva a estimular a la oferta.

Por otro lado, los bienes inmuebles no son productos perecederos ni es normal que pasen
de moda a corto plazo. Si la demanda baja es por otras razones externas, no por falta de necesidad.
La demanda se reduce por factores ajenos al producto: aumento de la tasa de interés hipotecaria,
falta de liquidez, crisis de empleo e ingresos, coyuntura económica o política desfavorable. La oferta
no tiene urgencia de vender porque se pase de moda el producto o porque el bien sea perecedero.

Si la oferta tiene que vender es porque desea convertir en dinero líquido el inmueble. Por
definición el bien inmueble es ilíquido y su inversión no está dada por alta liquidez comparada con
otros bienes de la economía. Un inmueble es el bien de más alto costo que una familia compra en
su vida y por tanto requiere de suficiente liquidez para pagar la cuota inicial y de suficiente crédito a
tasas razonables para adquirirlo.

Luego en un momento de coyuntura depresiva en la economía algunas familias o empresas

requieren trasformar en dinero líquido su inmueble y otras no están con dicha necesidad. A medida
que la crisis económica se profundice y se alargue, se presentará desempleo en las familias y
requerimientos de liquidez en las empresas, para pagar las deudas o para atender los consumos
urgentes. De esta forma, más y más dueños de inmuebles estarán dispuestos a sacrificar valor
por obtener liquidez inmediata. Si las tasas de interés han subido y los créditos agobian a los
propietarios, existirá más presión para salir de las deudas y sus inmuebles.

Para comprender este proceso es interesante analizar el período de crisis inmobiliaria que
ocurrió en Bogotá entre 1998 y 1999, cuando se presentaron numerosos casos que permiten
separar valor y precio en los inmuebles. En esa capital existen barrios o urbanizaciones muy
apetecidas por la demanda. En una urbanización construida con gran calidad por un importante
constructor se presentó un demandante buscando un apartamento. Existiendo en dicho conjunto

Aplicaciones del Catastro Multifinalitario en la Definición de Políticas de Suelo Urbano 23

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cerca de 200 apartamentos solamente había uno en venta. Se pedía la cifra del avalúo de 230
millones de pesos colombianos. El propietario estaba urgido de vender para atender una deuda
urgente de su empresa. Redujo el pedido hasta 180 millones. El comprador no aceptó la oferta
porque prefería otro apartamento hacia el interior del conjunto lejos de la calle. Se presentaron tres
personas que ofrecieron sus apartamentos, con igual tamaño y diseño, pero su pedido fue a 240
millones. Finalmente compró por 230 millones uno que le satisfacía. El propietario urgido
posteriormente vendió a otro comprador en 180 millones su apartamento.

Con este ejemplo real cabe la tercera pregunta: ¿cuál es el valor comercial de estos
apartamentos? ¿El de 230 millones o el de 180 millones?

En este punto es posible establecer la diferencia. Quien vendió a 180 millones generó un
precio atípico movido por la urgencia y presión del momento. Los demás, con plena libertad,
estaban dispuestos a vender a 230 millones. Este es el valor comercial de los apartamentos del
conjunto. Si se hubiesen vendido cuatro apartamentos a 180 millones, este precio conformaría el
valor comercial de la zona.

El avalúo comercial debe buscar el valor de cambio en términos de los demás productos
de la economía. Esto significa identificar el valor del inmueble por el costo de los factores. Es
importante recordar que el costo de factores dentro de la teoría Trabajo del Valor está dado por la
remuneración de los factores que intervienen en su producción: suelo, capital y trabajo. Lo cual
incluye la utilidad del constructor. Este valor por costo de factores tiene una relación de intercambio
con los demás productos de la economía. Una casa equivale a tres automóviles, un auto a 40
cabezas de ganado, una res vacuna equivale al mercado alimenticio de dos familias, etc. Este es el
lado objetivo del valor que depende del costo de la oferta y su producción.

Al posicionarse del lado de la demanda entran las consideraciones de precio y liquidez. La

necesidad de trasformar la casa en dinero y no en otros productos de intercambio hará que el precio
suba o baje, dependiendo de la existencia de liquidez en la economía y de crédito (caro o barato).
Este es el campo de la apreciación subjetiva del valor en el cual hay dependencia del concepto de
utilidad para el demandante y oferente. Surge la cuarta pregunta: ¿cuánto el propietario está
dispuesto a bajar con tal de obtener la liquidez que le urge y cuánto está dispuesto a subir al
comprador en un momento de escasez de dinero?

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La repuesta puede ser encontrada en la tesis de los economistas de la utilidad marginal

que determina el valor de las mercancías por la apreciación subjetiva de comprador y vendedor, no
por el costo de factores.

Entre los dos conceptos sobre el valor (explicados al comienzo de este capítulo) discutidos
por toda la historia de la Economía, se deberá situar el avaluador inmobiliario en un momento de
crisis económica, en donde se separan los valores y los precios. Entonces la precisión del valor
dependerá del objeto avalúo. Si quien pide el avalúo es una empresa para determinar el Valor de
los Activos o es un Inmueble Titularizado que lo requiere para determinar el valor del título, se
deberá determinar el valor comercial por el costo de factores, es decir por el lado de la oferta y por
el costo de reproducción. Esto significa que el avalúo de garantías o de activos puede bien
determinarse por el valor intrínseco o valor físico del inmueble, cuando no existe un mercado
inmobiliario activo y no se tienen datos suficientes para establecer los precios de transacción que
conforman un valor de mercado.

Paralelamente, si se requiere el avalúo para que un propietario trasforme en dinero su

inmueble o un comprador lo adquiera en un momento de crisis económica o inmobiliaria, es
necesario determinar el precio de liquidez obtenido de las pocas transacciones que se hayan
podido detectar en inmuebles similares. Se trata de decirle al propietario en cuanto dinero puede
trasformar su inmueble dadas las actuales condiciones depresivas del mercado inmobiliario. Esto
sería determinar el valor esperado de transacción por el lado de la demanda, aplicando los
conceptos de la teoría utilidad del valor y estimando las características subjetivas del demandante.

En condiciones normales el mercado puede unir la teoría objetiva y subjetiva del valor, el
costo de factores y la teoría de la utilidad, el valor del lado de la oferta y el precio de liquidez de la
demanda. Pero en condiciones de crisis estos dos conceptos que han sido discutidos durante 200
años en la economía, se separan. El avaluador inmobiliario no tiene otra salida que presentar
ambos resultados: el valor comercial y el precio de liquidez.

Un banco preferirá adoptar el precio de liquidez porque lo requiere como garantía para un
préstamo, pero debe saber que en condiciones normales del mercado su valor comercial sería más
alto y estaría protegido esperando a un mejor momento para recuperar su crédito. Una empresa que
avalúa sus activos o un bien titularizado no tiene en venta sus inmuebles y por tanto deberá aplicar

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el valor comercial y no el precio de liquidez. Si no está en venta no es posible suponer un mercado

hipotético que no se da. El valor comercial estaría dado por el costo de factores, por el valor objetivo
de la oferta o por el costo de reposición (valor intrínseco o valor físico), dado que no existen
suficientes transacciones para determinar un precio de mercado. No sería justo determinarlo por el
precio de liquidez de unas pocas transacciones atípicas, forzadas por la urgencia de liquidez, en un
mercado escaso, cuando el inmueble no está a la venta.

En síntesis los conceptos de valor y precio de los inmuebles deben ser muy bien conocidos
por el avaluador inmobiliario (especialmente en tiempos de crisis económicas) antes de determinar
el justiprecio o avalúo comercial. Es importante recordar que “precio justo” no significa justicia desde
el punto de vista moral o legal. Significa que el valor estimado se basa en una transacción libre
igualitaria, donde nadie ha ejercido presiones fuera de lo común (Cuadro 9.1). Solo así los dos
términos, valor de mercado y justo valor de compraventa significan lo mismo.

Cuadro 9.1

Valor Precio
Términos de intercambio Dinero disponible
Costo de factores Utilidad marginal
Apreciación objetiva Concepto subjetivo
Condiciones de la oferta Exigencias de la demanda
Valor de uso Adquisición en un momento dado
Libertad de presiones Urgencia de venta o de compra
Normalidad de mercado Crisis económica, iliquidez, desempleo
Crédito disponible Crédito escaso y tasas altas de interés
Objetividad: fuerzas del mercado Subjetividad: utilidad del demandante
Oferta y demanda suficiente Mucha oferta, escasa demanda
Tiempo de exposición al mercado Urgencia de venta
Régimen de competencia Condiciones de monopolio (precios
altos Especulativos) y de oligopsonio
(precios Bajos subvaluados)

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Dato de un mercado estable Dato en un momento dado (tiempo) con

una moneda determinada (lugar)
Para garantías, activos y Para compradores oportunos, para
titularizaciones préstamos hipotecarios, remates y
daciones en pago forzadas.

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