Revista de Derecho, año 14, núm. 13, 2019, pp.

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Hipoteca inversa sin futuro

HIPOTECA INVERSA SIN FUTURO

Resumen
En el Perú se expidió la Ley No. 30471 con fecha 28
de marzo del 2108 y se reglamentó la ley mediante el
D.S. No. 202-2018-EF promulgado el 04 de setiembre
del 2018.
A pesar de la regulación legal habida hasta el mes de
setiembre del 2019 en el Perú no se ha otorgado y consti-
tuido ninguna hipoteca inversa y ésta situación se debe a
la falta de interés de las empresas del sistema financiero
y de seguros debido justamente a la normatividad legal
vigente y que es necesario modificar.
Abstract
In Peru, Law No. 39471 was issued on March 28, 2018
and the law was regulated by D.S. No. 202-2018-EF
promulgated on September 4, 2018.
In spite of the legal regulation existing until September
2019 in Peru no reverse mortgage has been granted
and constituted and this situation is due to the lack of
interest of the companies of the financial and insurance
system due precisely to the valid legal regulations and
that it is necessary to modify.
Palabras clave
Hipoteca inversa, crédito hipotecario, cliente, adulto
mayor, previsión social, jubilación
Introducción
La regulación de la hipoteca inversa ha cumplido en
el Perú año y medio y lamentablemente no tiene futuro,
debido a que las empresas del sistema financiero y de
seguros no han decidido promover dicho producto porque

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no les resulta atractivo y también porque los usuarios del
sistema financiero y de seguros no tienen conocimiento de
este nuevo producto y por razones de idiosincrasia.
Es sumamente importante tratar de realizar las correc-
ciones necesarias para que las personas interesadas puedan
tener la oportunidad de acceder a ésta nueva modalidad.
1. Antecedentes y derecho comparado
La hipoteca inversa tuvo sus orígenes en el derecho
anglo sajón y se le denomina reverse mortgage, a diferencia
de la hipoteca ordinaria que se le nombra forward mortage.
En las hipotecas ordinarias reguladas en los diferentes
ordenamientos jurídicos el deudor recibe una suma de dinero
y a cambio afecta un inmueble en garantía (hipoteca) del
cumplimiento de una obligación directa o favor de un tercero.
En cambio, en la hipoteca inversa el acreedor va entregando
cantidades de dinero en partes hasta el fallecimiento del
deudor, oportunidad en la que se liquidará la deuda.
En la hipoteca convencional el crédito hipotecario se va
pagando a plazos por la adquisición de la vivienda, mientras
que en la hipoteca inversa se recibe el dinero a plazos por
la venta de la vivienda y en la legislación comparada en
general está reservada para las personas mayores de 65 años.
Dentro de los países que ha tenido mayor importancia,
tenemos:
a) Reino Unido. Los primeros antecedentes de la hipo-
teca inversa se remontan a la década de 1930 y a partir de
1965 como se la conoce hoy, haciendo presente que Reino
Unido es un país de propietarios, al año 2015 el 64 % de
los ciudadanos británicos tenía una propiedad.
Los propietarios mayores de 55 años pueden tener
acceso a éste tipo de crédito, deben residir en su vivienda
y el préstamo normalmente se reembolsa por muerte del
titular (82% de los casos en el 2015), traslado a una resi-
dencia por cuidados o por amortización voluntaria.
b) Estados Unidos. Las hipotecas inversas se implementan
a partir de 1989 y sólo representan el 1% y dentro de los
requisitos hay que tener 62 años como mínimo, tener la
propiedad de una vivienda sin cargas, ocupar la vivienda
como residencia habitual, no ser moroso de una deuda
federal, tener capacidad de pago puntual de los impuestos a
la propiedad y las primas de seguro de vivienda, participar

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en una sesión de información al consumidor a cargo de
asesor autorizado.
c) España. La Ley Española 41/2007 define a la hipoteca
inversa como el préstamo o crédito garantizado mediante
hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda
habitual del solicitante.
La edad mínima del solicitante para contraer éste crédito
es de 65 años así como de los beneficiarios o personas
afectadas con discapacidad igual o superior al 33%.
El solicitante debe ser propietario de la vivienda habi-
tual de su residencia y no permite garantizar deuda ajena
d) Irlanda. El Código de Protección al Consumidor se
modificó el 2012 y estableció que las hipotecas inversas
se constituían sobre la vivienda habitual del deudor y con
características especiales, como señala el doctor Héctor
Simón Moreno tales como: 1) El deudor conserva la propie-
dad mientras viva; 2) El préstamo se amortiza con la venta
de la propiedad; y 3) el pago del intereses se acumula al
capital durante el plazo del préstamo.
e) Canadá. En este país el desarrollo de la hipoteca inversa
ha tenido poco desarrollo y sólo lo pueden contraer las perso-
nas mayores de 62 años, el propietario sigue conservando
la propiedad y posesión del inmueble y tiene la posibilidad
de reembolsar anualmente los intereses acumulados.
f) Francia. La hipoteca inversa se regula desde el año
2006 y el artículo L. 314-1 define la hipoteca inversa como:
“un contrato por el cual un establecimiento de crédito o un
establecimiento financiero concede a una persona física un
préstamo bajo forma de un capital o disposiciones periódicas,
garantizando por una hipoteca constituida sobre un bien
inmobiliario del prestatario con uso exclusivo de vivienda
en el que el reembolso (del principal e intereses) no puede
exigirse hasta el momento del fallecimiento del prestatario
o hasta la enajenación de la propiedad del inmueble hipo-
tecado si sobreviene antes del fallecimiento”.
El reembolso del capital e intereses sólo puede hacerse
a la muerte del deudor y/o en los casos de enajenación del
inmueble hipotecado.
g) México. Se implementó en el mes de mayo del 2013 y
se estableció como edad mínima los 60 años de edad y que
la cantidad pactada debería de cubrir las necesidades básicas
del deudor (pensionista) y que solamente será exigible la

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devolución a la muerte del propietario.
II.- La hipoteca inversa en el perú
El 04 de diciembre del 2014 se presenta el Proyecto de
Ley 4058-2014-CR por la congresista Cecilia Chacón De
Vetori para crear la hipoteca inversa y que fue archivado.
Nuevamente el 08 de noviembre del 2016 se vuelve a
presentar el mismo Proyecto de Ley, ahora signado con el
No. 570-216-CR y que luego de todo el trámite legislativo
se convierte en la Ley No. 30471, que fue promulgada
el 28 de marzo del 2018 y reglamentada por el D.S. No.
202-2018-EF, de fecha 04 de setiembre del 2018.
Resulta importante anotar que a pesar del tiempo trans-
currido no se ha otorgado por las entidades del sistema
financieros y de seguros ningún crédito bajo la modalidad
de hipoteca inversa, a pesar que la ley a la fecha tiene una
vigencia de 18 meses.
Entonces tendríamos que preguntarnos ¿Por qué hasta
la fecha no se ha otorgado ningún crédito bajo esa moda-
lidad? La respuesta es obvia. Por que a los empresas del
sistema financiero y de seguros, así como a las empresas
administradores hipotecarias no les es atractivo o rentable
este producto.
El artículo 2 de la Ley 30471, textualmente dice:
“ Artículo 2. Hipoteca inversa
Por la hipoteca inversa, una entidad autorizada, compren-
dida en el artículo 5 de la presente ley, otorga un crédito a
favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre
un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del
referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible
y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular
o titulares.
El monto del crédito será determinado en función al valor
del inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares
y la tasa de interés aplicable, entre otros. El desembolso
del crédito por la entidad autorizada se efectuará en una
sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas
durante el plazo pactado en el respectivo contrato.
Las partes podrán acordar la contratación de un seguro
que permita al titular o titulares recibir una renta vitalicia
luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito

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pactado, la misma que estará inafecta del impuesto a la
renta. Las condiciones y características mínimas del referido
contrato de seguro serán establecidas en el reglamento de
la presente ley”.
En el Proyecto de Ley 570-2016-CR, la justificación
para la creación de la hipoteca inversa es que constituye
una alternativa para complementar la pensión de un adulto
mayor. “De esta forma no sólo se están garantizando una
vida digna y adecuada para los adultos mayores que no cuen-
tan con una pensión, sino que también se está brindando
la posibilidad a la familia del Adulto Mayor que no cuenta
con los recursos para asumir sus necesidades”.
En el proyecto de ley expresamente se proponía que los
titulares y beneficiarios debían ser personas mayores de
65 años y en la justificación se hacía alusión a la persona
del adulto mayor, que conforme a la Ley 30490, es aquella
que es mayor a 60 años.
En la ley se elimina la edad y no se justifica la razón,
por lo que se desnaturaliza el origen del proyecto y en el
debate parlamentario se han limitado a alegar porque esa
ha sido la opinión del Banco Central de Reserva.
El principal problema que se ha presentado con ésta
importante iniciativa legislativa es que no se tuvo clara la
concepción de la creación de la hipoteca inversa al momento
del debate parlamentario y la aprobación de la ley, es decir,
si estaba concebida para:
a) Complementar las pensiones de jubilación o pensiones
privadas para mejorar la situación económica del adulto
mayor; o
b) Generar liquidez económica al propietario de libre
disposición.
Hay una serie de figuras jurídicas en la legislación compa-
rada y en la nacional que tienen similitudes con la hipoteca
inversa, tales como el fideicomiso, renta vitalicia, vivienda
pensión, cesión para alquiler, enajenación de vivienda a
cambio de alimentos, etc.
El Reglamento de la Ley de Hipoteca Inversa (D.S. No.
202-2018-EF) no ha previsto una serie de tratamientos
para hacer este producto más atractivo para empresas del
sistema financiero y de seguros, tales como la prelación

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de la hipoteca inversa a todos los créditos, ejecuciones
más eficaces, regulación de los prepagos, disposición de
la propiedad, etc.
El producto de la hipoteca inversa no es conocido por los
ciudadanos y no ha habido mayor divulgación y las personas
adultas mayores, por idiosincrasia quieren dejar herencia
a sus descendientes y son reacias al cambio.
Es necesario modificar la ley y su reglamento para hacer
que la hipoteca inversa sea un producto atractivo para las
empresas del sistema financiero y de seguros, caso contrario
no tiene futuro.
Conclusiones
1. En año y medio de vigencia de la Ley 30471 que crea
la hipoteca inversa no se ha otorgado un sólo crédito a nivel
nacional en el sistema financiero y de seguros por falta de
interés de éstas empresas.
2. Se aprobó la ley de creación de la hipoteca inversa sin
definir su naturaleza, por lo que la regulación es deficiente.
3. Hay desconocimiento de parte de la ciudadanía de
éste nuevo producto.
4. Es necesario modificar la ley y su reglamento para
hacerla más atractiva para las empresas autorizadas y para
los usuarios del sistema financiero y de seguros.
Referencia bibliográfica
Simón, Héctor. La optimización de la hipoteca inversa
desde la perspectiva europea y norteamericana. Tirant lo
Blanch. 2018, p. 228.
García, Sara. Tesis Doctoral “La hipoteca inversa”.
Universidad Jaume I de Castellón. 2015. P. 54.
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