PROPIETARIO:
Sucesión Soto
FECHA: FEBRERO DE 2023
I.- RESUMEN GERENCIAL:
1. PRESENTADO A:
Maria Eugenia Henrriquez
2. PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
Sucesión Soto
3. TIPO DE INMUEBLE:
Se trata de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y la casa para
habitación familiar sobre ella construida.
4. UBICACIÓN GEOGRÁFICA:
Calle Colon parcela de terreno y casa de habitación distinguida con el numero 29
ubicado en el sector Puerto Colombia de la Parroquia Choroni, Municipio Girardot,
Estado Aragua
5. AREA TOTAL:
PARCELA 480,00 M2
CONSTRUCCIÓN 178,81 M2
6. RESUMEN DE VALORES:
DESCRIPCIÓN MONTO ($)
TERRENO ,00
CASA
4.460,97
TOTAL ,00
7. FECHA: Febrero de 2023
II.- DECLARACIÓN JURADA:
Yo, ALCIVIADES JOSÉ BELLO PEDROZA, venezolano, mayor de edad,
soltero, titular de la cédula de identidad N° 7.242.476, domiciliado en la ciudad de
Maracay, Estado Aragua, y hábil, en mi carácter de Ingeniero Civil, inscrito en el
Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 80.537, Ingeniero Civil, inscrito en la
Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE) bajo el N° 1.525, procedo
en este acto a efectuar la declaración de rigor, a los fines de ajustar la labor tasadora que
he efectuado sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno de uso residencial,
y una casa con sus obras exteriores, ubicado en la Calle Colon parcela de terreno y casa
de habitación distinguida con el numero 29 ubicado en el sector Puerto Colombia de la
Parroquia Choroni, Municipio Girardot, Estado Aragua, a fin de salvaguardar el
Patrimonio inspeccionado, para lo cual juro no proceder falsa ni maliciosamente en los
términos siguientes: Declaro que entre el día 19 de Diciembre de 2.022 y 21 de
Diciembre de 2.022 efectué la inspeccion del bien anteriormente identificado y que dicha
labor la desempeñé de conformidad con los requerimientos previstos por las Normas y el
Código de Ética de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE),
siendo que todos los datos, signos y especificaciones allí expresados son verdaderos y
ciertos; a cuyo efecto, expresamente declaro someterme a las sanciones administrativas o
penales a que haya lugar en derecho de conformidad con la Ley contra la Corrupción y el
Código Penal Venezolano.
Alcivíades José Bello Pedroza
C.I. N°: 7.242.476
Ingeniero Civil C.I.V. N°: 80.537
SOITAVE N° 1.525
III. JUSTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:
Yo, ALCIVIADES JOSÉ BELLO PEDROZA, valuador abajo firmante
certifico:
1) Que el Avalúo obtenido en el inmueble constituido por una parcela de terreno y las
edificaciones construidas sobre el y cuya realización, es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que
halla incluido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que
pudiese alterar en lo mas mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el
resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.
2) Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en
cualquier posible operación comercial; ni me liga con el propietario lazos familiares
de ninguna índole.
3) Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en el carácter de
profesional avaluador conciente de mis deberes y responsabilidades.
4) Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe
del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
5) Declaro no ser Funcionario Público y que ejerzo la profesión de Ingeniero en forma
libre.
Alcivíades José Bello Pedroza
C.I. N°: 7.242.476
Ingeniero Civil C.I.V. N°: 80.537
IV. INFORME DE AVALÚO:
1. FECHA:
10 de febrero de 2.023
2. PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
Sucesión Soto
3. DIRECCIÓN DEL INMUEBLE:
Calle Colon parcela de terreno y casa de habitación distinguida con el numero 29
ubicado en el sector Puerto Colombia de la Parroquia Choroni, Municipio Girardot,
Estado Aragua.
4. SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE:
DATOS DEL REGISTRO:
Doc. Autenticado en el juzgado del Municipio Choroni, Número 28, Tomo 19 de
fecha 01/10/1932 del Municipio Girardot del Estado Aragua.
5. DESCRIPCION DE LA ZONA DONDE ESTÁ SITUADO EL BIEN:
5.1. ZONA:
Residencial
5.2. TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA ZONA:
Es una zona que está rodeada de casas unifamiliares.
5.3. VIALIDAD:
El acceso al inmueble en general es directamente a través de la red vial del
sector Puerto Colombia, es de fácil acceso considerando que en el sector solo
existen tres calles en sentido sur norte y la calle Colon es una de ellas.
5.4. SERVICIOS:
La zona cuenta con los siguientes servicio públicos y privados necesarios
para su buen funcionamiento: acueducto, pozo septico, drenajes superficial,
electricidad, alumbrado público, aceras de concreto, calles pavimentadas, aseo
urbano, teléfonia celular etc.
6. LINDEROS DEL INMUEBLE
NORTE Con el Sr Agustin Perozo en en 28,00 mts
SUR Con la familia Rebolledo en, 32,78 mts
ESTE: Con la casa de la cultura en 14,70 mts
OESTE Con la calle colon del sector Pto Colombia en 16,86 mts
7. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN:
La vivienda consta de una planta está distribuido en las siguientes áreas: 6
habitaciones, 2 baños, sala comedor, cocina, area de deposito, patio, una binehechuria en
ruinas de paredes de adobe, una sala de estar y un corredor adicional.
Sistema Estructural: Tradicional, losa de fundación techo de zinc.
Instalaciones Sanitarias: Tuberías de aguas blancas, aguas negras, ventilación
embutidas.
Instalaciones Eléctricas: Embutidas
Puertas: Entamboradas de hierro
Paredes: De bloques de concreto, y ladrillos
Revestimiento: Friso acabado liso en paredes, cerámica en baños y cocina .
Pavimentos: Pisos revestidos en cemento requemado.
Herrería y Cerrajería: Marcos metálicos y rejas de protección de hierro. .
Pintura: Caucho en interior, esmalte en elementos metálicos.
Artefactos y Accesorios Sanitarios:
Lavamanos, W.C., ducha, batea y fregadero
Estado de Conservación:
Regular.
8. FORMACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE (Vi):
Vi = Valor del terreno + Valor de la construcción.
9. CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO
Consiste en la comparación de las operaciones de compraventa de terrenos
similares ubicada en el sector y sus alrededores. De acuerdo a la planta de valores de la
Alcaldia de Girardot el valor del metro cuadrado para puerto Colombia es de
aproximadamente ……………………………………………..
.
9.1. VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO:
Es igual a la multiplicación del área del terreno por el precio unitario estimado:
V = AREA DEL TERRENO x PRECIO UNITARIO
V=
V=
10.- METODO DEL COSTO PARA LAS CONSTRUCCIONES:
10.1 Costo Directo y Costo de Reposición:
La metodología utilizada para calcular el valor de las obras civiles, se
inicia con la estimación del costo de reposición, que no es más que el costo de
construcción a precios actuales de esas obras civiles con una utilidad equivalente
a la que se está valorando, pero con materiales modernos y de acuerdo con las
mismas, diseño y distribución actual. Para ello se tomó en consideración los
costos directos de construcción (mano de obra, materiales, equipos y
herramientas), los costos indirectos (proyecto, inspección, permisología, costos
financieros y gastos administrativos) y por último la utilidad empresarial e
imprevista.
10.2 Coeficiente de Depreciación:
Este costo de reposición, es castigado por su edad, vida útil,
mantenimiento y estado de conservación, de tal manera de lograr un valor que se
acerque al de mercado (valor actual). La metodología de depreciación es la de
Ross-Heidecke, cuyas fórmulas básicas son:
D = dt + (1 – dt) x k x (Cr – Cs), donde:
dt = Es un factor introducido por Ross (depreciación técnica)
Cr = Costo de Reposición
Cs = Valor de Rescate o valor salvamento
dt = ½(e/v + e2 / v2), donde:
e = edad; v = Vida Útil
k = Es un factor estimado por Heidecke en función de 5 estados de
conservación básicos.
Los cinco estados de conservación se expresan como:
1-. Nuevo o muy nuevo 2-. Regular (Conservación Normal)
3-. Necesita Reparaciones Simples 4-. Necesita Reparaciones Importantes
5-. Inmueble que debe ser demolido.
Luego el valor actual de las construcciones e instalaciones será igual al costo de
reposición (Cr) menos la depreciación acumulada (D)
VA = Cr – D
11. CONCLUSIÓN:
En base a los criterios y métodos empleados, se concluye que en relación al
inmueble, propiedad de constituido por una
parcela de terreno y la casa de habitación tipo residencial y las mejoras realizadas al
mismo, el cual está ubicado en la Calle Colon parcela de terreno y casa de habitación
distinguida con el numero 29 ubicado en el sector Puerto Colombia, Municipio Girardot,
Estado Aragua, solicitado por los ciudadanos antes citados, de acuerdo al presente
informe el valor del inmueble se estimó en la cantidad de
………………………………………………. ($ ).
Maracay, 10 febrero de 2.023
Alcivíades José Bello Pedroza
Ingeniero Civil, C.I.V. N° 80.537
C.I. N°: 7.242.476
Avaluador SOITAVE N° 1.525
