REPÚBLICA DE COLOMBIA

MINISTERIO DE TRANSPORTE

INSTITUTO NACIONAL DE VÍAS

CONTRATO No 2753 DE 2019:

ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ - ARMENIA Y CALARCÁ - LA

PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO Y VALLE DEL CAUCA

VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL

TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

TOMO 1 DE 1

BOGOTÁ D.C. AGOSTO DE 2022

 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

HOJA DE CONTROL:
Contrato: Estudios y diseños de la doble calzada Calarcá – Armenia y Calarcá – La Paila,
departamentos del Quindío y Valle del Cauca.
Cliente: Instituto Nacional de Vías - INVIAS.
Referencia: Contrato 2753 de 2019.
Productos: VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ
Folios Informe contiene 67 folios.

HISTORIA DE ENVÍOS:
N.º Envío: Fecha: Detalles:
Versión No. 0 20/03/2021 Versión inicial para revisión de Interventoría
Atención observaciones de interventoría (SEI 212 571 de
Versión No. 1 20/04/2022
01.04.2022)

DISCLAIMER:
Este documento fue desarrollado por el CONSORCIO I2P (INCOPLAN S.A. – ICEACSA GRUPO -
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S) contemplado dentro del desarrollo del contrato cuyo objeto es realizar
los Estudios y Diseños de la Doble Calzada Calarcá – Armenia y Calarcá – La Paila, departamento del Quindío
y Valle del Cauca. La información contenida en este informe es de carácter estrictamente confidencial.

Para la realización del presente documento se han tomado como base los productos desarrollados por la
“CONSULTORÍA ESPECIALIZADA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DE CONCESIONES VIALES PARA EL
GRUPO DE CARRETERAS 2 CENTRO OCCIDENTE. CORREDORES: (1) DOBLE CALZADA IBAGUÉ-LA
PAILA, (2) DOBLE CALZADA BUGA-BUENAVENTURA Y (3) SANTANDER DE QUILICHAO-CHACHAGÜÍ” en
el marco del contrato No 2121825, fruto del contrato interadministrativo 211036 suscrito entre El Fondo
Financiero de PROYECTOS DE DESARROLLO – FONADE y la AGENCIA NACIONAL DE
INFRAESTRUCTURA – ANI. Dichos productos has sido actualizados, complementados y/o modificados de
acuerdo con las necesidades y alcances contractuales.

Página 2 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

DATOS DEL DOCUMENTO

VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL

Título del documento
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ
Código del documento INV-2753-GP-LP-INF-001-R1
Revisión No. R1

Este Documento ha sido revisado y aprobado como se indica abajo. Las modificaciones realizadas se describen
a continuación en el índice de modificaciones. Por favor destruir todas las revisiones previas.

ÍNDICE DE MODIFICACIONES

Revisión Sección
Fecha Observaciones
No. modificada
R0 20/03/2020 - Versión para revisión de Interventoría
Atención observaciones de interventoría (SEI 212 571
R1 20/04/2022 General
de 01.04.2022)

REVISIÓN Y APROBACIÓN
CONSORCIO I2P
Nombre Jorge Enrique Mora Mora / Técnico Predial
Matrícula Profesional 25810-088451 CND
Elaboró
Firma
Nombre Germán Pineda Ochoa / Director de Consultoría
Revisó Matrícula Profesional 25202-80875 CND
Firma
CONSORCIO INTERVENTORÍA DISEÑOS CCMP212
Jorge Hernán Giraldo Escobar Wilson René León Riveros
Nombre
Director de interventoría Técnico Predial
Matrícula Profesional 17202-140890 CLD 25222 - 098304 CND
Aprobó
Firma

Página 3 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

TABLA DE CONTENIDO
Pág.
1 INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ 8
2 OBJETIVOS Y ALCANCES ....................................................................................................... 9
2.1 OBJETIVOS ....................................................................................................................... 9
2.2 ALCANCE .......................................................................................................................... 9
3 DESCRIPCIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ............................................................. 10
3.1 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO ................................................................. 10
3.2 LOCALIZACIÓN GENERAL DEL PROYECTO ............................................................... 10
4 CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO ..................................................................... 13
4.1 UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL TRAMO 1 ............................................................... 13
4.1.1 Determinación de la Línea de Compra ......................................................................... 14
4.1.2 Determinación de Áreas Requeridas de terreno .......................................................... 15
4.1.3 Identificación de construcciones y anexos ................................................................... 15
4.2 INFORMACION CATASTRAL ......................................................................................... 15
4.2.1 Caracterización de uso y cobertura de la tierra ............................................................ 15
4.2.2 Fuentes de información ................................................................................................ 19
4.2.3 Consulta a diferentes entidades ................................................................................... 21
4.3 CARACTERIZACION FISICA .......................................................................................... 22
4.3.1 Zonas Homogéneas Físicas......................................................................................... 22
4.3.2 Zonas Homogéneas Geoeconómicas .......................................................................... 31
4.3.3 Acción Urbanística ....................................................................................................... 39
4.3.4 Identificación de usos del suelo según Planes de Ordenamiento Territorial - POT ...... 39
4.3.5 Planes de desarrollo y concentración de la Propiedad ................................................ 41
4.3.6 Planes de ordenamiento territorial ............................................................................... 42
4.3.7 Identificación de impactos prediales mayores .............................................................. 43
4.3.8 Ocupación predial de comunidades ............................................................................. 46
4.3.9 Identificación de unidades sociales para aplicación de la Resolución 898................... 46
4.4 INFORMACION JURIDICA .............................................................................................. 46
4.4.1 Determinación de gravámenes y limitaciones al dominio ............................................. 46
4.4.2 Predios con procesos de restitución de tierras ............................................................. 47
4.4.3 Existencia de medidas de protección inscritas ............................................................. 47
4.4.4 Predios en áreas con títulos mineros ........................................................................... 47
4.4.5 Inventario de Entidades ............................................................................................... 48
4.4.6 Naturaleza del predio ................................................................................................... 48
5 ANALISIS ECONOMICO .......................................................................................................... 50
5.1 ESTIMACION DEL VALOR DEL TERRENO ................................................................... 50

Página 4 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

5.2 ESTIMACION DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION.................................................... 50

5.3 ESTIMACION DEL VALOR DE LOS CULTIVOS ............................................................ 51
5.3.1 Costos cultivo de caña ................................................................................................. 51
5.3.2 Costos cultivo de plátano ............................................................................................. 51
5.3.3 Costos cultivo de naranja ............................................................................................. 52
5.3.4 Costos cultivo de café .................................................................................................. 52
5.3.5 Costos cultivo de piña .................................................................................................. 52
5.4 ESTIMACION DEL DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE ..................................... 53
5.4.1 Daño emergente .......................................................................................................... 53
5.4.2 Lucro cesante............................................................................................................... 54
5.5 ESTIMACION DEL VALOR DE LA GESTION PREDIAL ................................................ 54
5.6 COSTOS TOTALES ESTIMADOS .................................................................................. 54
6 ESTRATEGIA PARA LA ADQUISICIÓN DE LOS PREDIOS .................................................. 56
6.1 ESTRATEGIA LEGAL DE SANEAMIENTO DE LOS PREDIOS AFECTADOS CON EL
PROYECTO .................................................................................................................................. 56
6.2 RIESGOS PREDIALES .................................................................................................... 62
6.2.1 Riesgos específicos para el Tramo 1 ........................................................................... 62
6.3 ESTRATEGIAS PARA REDUCIR LOS RIESGOS PREDIALES ..................................... 62
7 ENTREGABLES ....................................................................................................................... 64
8 CONCLUSIONES ..................................................................................................................... 65
9 REFERENCIAS ........................................................................................................................ 67

Página 5 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

ÍNDICE TABLAS
Pág.
Tabla 3-1 Descripción general de los tramos que conforma el proyecto ........................................... 10
Tabla-4-1 Predios afectados por municipio ........................................................................................ 13
Tabla 4-2 Áreas requeridas por municipio del T1 .............................................................................. 15
Tabla 4-3 Usos y coberturas de la tierra T1 ....................................................................................... 16
Tabla 4-4 Información gráfica descargada de las diferentes entidades ............................................. 21
Tabla 4-5 Clases de tierra según valor potencial (VP) ....................................................................... 23
Tabla 4-6 Áreas homogéneas de Tierra T1 ....................................................................................... 23
Tabla 4-7 Disponibilidad de aguas ..................................................................................................... 24
Tabla 4-8 Influencia de vías ............................................................................................................... 24
Tabla 4-9 Uso actual del suelo........................................................................................................... 25
Tabla 4-10 Uso normativo del suelo .................................................................................................. 25
Tabla 4-11 ZHF Rurales T1 ............................................................................................................... 26
Tabla 4-12 Topografía ....................................................................................................................... 29
Tabla 4-13 Influencia de vías ............................................................................................................. 29
Tabla 4-14 Servicios públicos ............................................................................................................ 29
Tabla 4-15 Uso actual del suelo......................................................................................................... 29
Tabla 4-16 Norma de uso del suelo ................................................................................................... 29
Tabla 4-17 Tipificación de la construcción ......................................................................................... 30
Tabla 4-18 ZHF Urbanas T1 .............................................................................................................. 30
Tabla 4-19 Valores de referencia ZHGE 1 -T1................................................................................... 33
Tabla 4-20 Valores de referencia ZHGE 2 -T1................................................................................... 34
Tabla 4-21 Valores de referencia ZHGE 3 -T1................................................................................... 35
Tabla 4-22 Valores de referencia ZHGE 4 -T1................................................................................... 36
Tabla 4-23 Valores de referencia ZHGE 5 -T1................................................................................... 37
Tabla 4-24 Valores de referencia ZHGE 6 -T1................................................................................... 38
Tabla 4-25 Usos de suelo T1 – de Calarcá según POT ..................................................................... 39
Tabla 4-26 Usos de suelo T1 – de Armenia según POT .................................................................... 39
Tabla 4-27 Usos de suelo T1 – de La Tebaida según POT ............................................................... 40
Tabla 4-28 Usos de suelo T1 – de Sevilla según POT ...................................................................... 41
Tabla 4-29 Usos de suelo T1 – de Zarzal según POT ....................................................................... 41
Tabla 4-30 Planes de Ordenamiento Territorial ................................................................................. 42
Tabla 4-31 Entidades existentes T1................................................................................................... 48
Tabla 4-32 Titular del derecho del dominio ........................................................................................ 48
Tabla 4-33 Cantidad de predios con folio y sin folio ........................................................................... 49
Tabla 5-1 Tipología constructiva T1 ................................................................................................... 50
Tabla 5-2 Costos de producción cultivo de caña ............................................................................... 51
Tabla 5-3 Costos de producción cultivo de plátano ........................................................................... 52
Tabla 5-4 Costos de producción cultivo de naranja ........................................................................... 52
Tabla 5-5 Costos de producción cultivo de café ................................................................................ 52
Tabla 5-6 Costos de producción cultivo de piña ................................................................................ 53
Tabla 5-7 Estimación del valor de la Gestión Predial T1 ................................................................... 54
Tabla 5-8 Costos Totales Estimados T1 ............................................................................................ 55

Página 6 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

ÍNDICE FIGURAS
Pág.
Figura 3-1 Tramificación del Proyecto ............................................................................................... 11
Figura 3-2 Detalle de ubicación del Tramo 1 ..................................................................................... 12
Figura 4-1 Localización específica del Tramo 1 ................................................................................. 13
Figura 4-2 Coberturas usos Tramo 1 – Sector Valle del Cauca ......................................................... 18
Figura 4-3 Coberturas usos Tramo 1 – Sector Quindío ..................................................................... 19
Figura 4-4. Ejemplo ajuste información predial .................................................................................. 21

Página 7 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

1 INTRODUCCIÓN

El presente documento se desarrolla como parte del contrato 2753 de 2019 suscrito por el Instituto Nacional de
Vías (INVIAS) y el consorcio I2P (integrado por INCOPLAN S.A., ICEACSA GRUPO y PAVIMENTOS &
GEOTECNIA S.A.S) el cual tiene como objeto la ejecución de los estudios y diseños de la doble calzada Calarcá
– Armenia y Calarcá – La Paila, departamento del Quindío y Valle del Cauca.
La carretera Armenia - Calarcá - La Paila hace parte de la Transversal Buenaventura - Puerto Carreño, corredor
de importancia estratégica para la conexión con el puerto de Buenaventura. Se destaca que el corredor Bogotá
- Buenaventura es el eje de interconexión vial del país y la salida más cercana al pacífico desde oriente
colombiano. Así mismo este proyecto es clave para conectar el Túnel de La Línea y la doble calzada que sale
de él hasta Calarcá, con el Puerto de Buenaventura.
La importancia estratégica de este corredor se ve reflejada en las cifras de movilización de carga de acuerdo
con análisis realizados por el gobierno nacional y organismos multilaterales, éste es uno de los cinco principales
variantes de comercio exterior que concentran el 83% de la carga movilizada en el país, por lo cual, se hace
necesario contar con estudios y diseños para la construcción de la doble calzada en el sector Armenia – Calarcá
- La Paila con el fin de garantizar la continuidad de una red de transporte eficiente que garantice un nivel de
servicio óptimo para los usuarios.
El alcance del proyecto está compuesto por dos (2) hitos, los cuales se describen brevemente a continuación:
• HITO 1: Elaborar la documentación necesaria orientada a obtener pronunciamiento de la ANLA sobre las
alternativas de diseño a considerar para el proyecto (Diagnóstico Ambiental de Alternativas)
• HITO 2: Una vez la Autoridad Nacional de Licencias Ambientales haya realizado su pronunciamiento y
expedido el Auto donde mencione la alternativa seleccionada, se procederá a adelantar los estudios a nivel
Fase II - Avanzada, compuesto por los denominados volúmenes del I al XVI, con sus respectivos soportes
y anexos.
El presente informe contiene la metodología para desarrollar el VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN
PREDIAL del tramo vial correspondiente al sector, TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ, describiendo de una
manera ordenada la forma en que se elaboró dicho estudio, de tal forma que estos productos elaborados por
el Consultor y aprobados por la Interventoría, contribuyan a la solución ingenieril construible, más adecuada y
viable, de acuerdo al objeto contractual y al alcance establecido en el Anexo Técnico del presente Contrato.
El análisis predial es un diagnóstico técnico, jurídico y económico, que permite determinar la situación actual
de los predios requeridos de tal manera que brinde parámetros de juicio para tomar decisiones que minimicen
el impacto desde el punto de vista predial para el desarrollo del proyecto.
El presente documento tiene como base información secundaria de diferentes entidades que cuentan con
información relevante como base geográfica y alfanumérica de información catastral del IGAC y planes de
ordenamiento territorial de los municipios por dónde está planteado el proyecto.

Página 8 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

2 OBJETIVOS Y ALCANCES

2.1 OBJETIVOS
De acuerdo con lo establecido en el VOLUMEN XII-GESTION PREDIAL, del Instituto Nacional de Vías -INVIAS,
se determinan los siguientes objetivos:
Identificar la afectación de los predios como consecuencia del desarrollo definitivo para el Tramo 1.
Describir el tipo de zona en la cual se desarrollará el tramo a partir del análisis territorial y normas de jerarquía
superior.
Diagnosticar la posesión y la identificación física del Tramo a partir de la revisión de registros 1 y 2 y demás
documentos analizados.
Cuantificar los costos estimados de gestión y adquisición para el Tramo, a partir de la elaboración de las zonas
homogéneas físicas y geoeconómicas con base en las zonas del IGAC.
Diseñar una estrategia de adquisición predial de acuerdo con las características propias del proyecto e
Identificar y clasificar las amenazas al proceso de adquisición predial.
Para aquellos puntos críticos y/o zonas inestables, diseño de puentes nuevos y/o reemplazo, a lo largo del
tramo, el estudio de afectación predial se extenderá hasta la zona y/o longitud de afectación de las obras.

2.2 ALCANCE
El alcance de los estudios prediales está dirigido a actualizar y/o realizar un diagnóstico sobre la interacción
entre el diseño vial y el territorio de tal manera que se identifiquen los usos del suelo y la dinámica de desarrollo
a lo largo del tramo analizado. También se identifican las características físicas, jurídicas, económicas y
urbanísticas del territorio. Además, la información catastral disponible y la estimación del valor de los terrenos
para su posible adquisición. Asimismo, la incidencia y el impacto sobre la infraestructura existente o proyectada.

Página 9 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

3 DESCRIPCIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

3.1 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO

El proyecto de estudios y diseños de la doble calzada Calarcá - Armenia y Calarcá - La Paila comprende cinco
(5) tramos, que se comunican entre sí:
Tabla 3-1 Descripción general de los tramos que conforma el proyecto
TRAMO NOMBRE SECTOR CODIGO INVIAS PR INICIO PR FIN
La Paila - Tebaida-Club Campestre 4002 00+000 41+760
1 LA PAILA – CALARCÁ Club Campestre - El Caimo 40QN01 00+000 8+617
La Española - El Caimo 40QN04 00+000 2+300
La Española - Calarcá1 40-02A 76+200 86+000
2 ARMENIA-LA MARÍA - CALARCÁ Armenia – La María - Calarcá 4003 00+000 3+0828
3 CALARCÁ – CHAGUALÁ – LA CABAÑA Armenia - Chagualá - Calarcá 40QN05 00+000 7+02
4 VARIANTE SUR DE CALARCÁ - - - -
GLORIETA DEL ESTADIO – GLORIETA Glorieta del Estadio – Glorieta
5 4003 3+0828 4+800
VERSALLES Versalles
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Dentro del presente informe se evaluará específicamente el Tramo 5: Glorieta del Estadio – Glorieta Versalles,
el cual posee una longitud total de 972 metros, que discurre íntegramente por el casco urbano de Calarcá (Ver
Figura 3-1).
3.2 LOCALIZACIÓN GENERAL DEL PROYECTO
Como se indicó en el aparte anterior, el proyecto de Estudios y Diseños para la Doble Calzada objeto del
contrato a desarrollar, está construido por cinco (5) tramos, los reflejan a continuación:

1Por solicitud de la Alcaldía de Calarcá se generó el Tramo 4. Variante Sur de Calarcá, para evitar la duplicación de
calzada entre los PRs 82+000 y 86+000

Página 10 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Figura 3-1 Tramificación del Proyecto

TRAMO 1. LA PAILA – CALARCÁ
TRAMO 2. ARMENIA-LA MARÍA – CALARCÁ
TRAMO 3. CALARCÁ – CHAGUALÁ – LA CABAÑA
TRAMO 4. VARIANTE SUR CALARCÁ – ALTERNATIVA 1
TRAMO 4. VARIANTE SUR CALARCÁ – ALTERNATIVA 2
TRAMO 5. GLORIETA DEL ESTADIO – GLORIETA VERSALLES

Fuente: Elaboración Consorcio I2P a partir de Google Earth

Página 11 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Figura 3-2 Detalle de ubicación del Tramo 1

TRAMO 1. LA PAILA – CALARCÁ

TRAMO 2. ARMENIA-LA MARÍA – CALARCÁ
TRAMO 3. CALARCÁ – CHAGUALÁ – LA CABAÑA
TRAMO 4. VARIANTE SUR CALARCÁ –
ALTERNATIVA 1
TRAMO 4. VARIANTE SUR CALARCÁ –
ALTERNATIVA 2
TRAMO 5. GLORIETA DEL ESTADIO – GLORIETA
VERSALLES
Fuente: Elaboración Consorcio I2P a partir de Google Earth

Página 12 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4 CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO

4.1 UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL TRAMO 1

El Tramo 1: Calarcá – La Paila, comprende 54,6 Km aproximadamente, atraviesa los municipios de Sevilla y
Zarzal en el Departamento del Valle y los municipios de La Tebaida, Armenia y Calarcá en el departamento del
Quindío. Inicia en zona rural de Zarzal saliendo del centro poblado de La Paila en el K0+000 (PR 0 + 000 Ruta
40 código 4002) y termina en zona rural de Calarcá en el K54+600 (PR 81+309), sector La Bella. En este tramo
se plantea la construcción de una segunda calzada adosada a la vía existente.
Figura 4-1 Localización específica del Tramo 1

Fuente: Adaptación a partir de Google Earth

Con base en los diseños elaborados y la información geográfica catastral predial del IGAC, se realiza el cruce
de esta información con el fin de identificar los predios posiblemente afectados. Se encontró que existen 685
predios requeridos de los cuales 95 son urbanos y 590 son rurales distribuidos en los cinco municipios de la
siguiente forma:

Tabla-4-1 Predios afectados por municipio

PREDIOS AFECTADOS
MUNICIPIO
RURALES URBANOS TOTAL
Zarzal 65 4 69
Sevilla 38 21 59
La Tebaida 248 59 307
Armenia 110 11 121
Calarcá 129 0 129
TOTAL 590 95 685
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 13 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.1.1 Determinación de la Línea de Compra

Para la realización de este análisis se generó la línea de compra o área de afectación, teniendo en cuenta el
diseño geométrico y la normatividad de orden nacional vigente en cuanto a las zonas de reserva para las
carreteras de la red vial nacional.
La Ley 1228 de 2008 determinó las fajas mínimas de retiro obligatorio o áreas de exclusión para las carreteras
del sistema vial nacional de la siguiente forma:
ARTICULO 2º. ZONAS DE RESERVA PARA CARRETERAS DE LA RED VIAL NACIONAL. Establézcanse las
siguientes fajas de retiro obligatorio o área de reserva o de exclusión para las carreteras que forman parte de la red
vial nacional:
1. Carreteras de primer orden sesenta (60) metros.
2. Carreteras de segundo orden cuarenta y cinco (45) metros.
3. Carreteras de tercer orden treinta (30) metros.
PARÁGRAFO. El metraje determinado en este artículo se tomará la mitad a cada lado del eje de la vía. En vías de
doble calzada de cualquier categoría la zona de exclusión se extenderá mínimo veinte (20) metros a lado y lado de la
vía que se medirán a partir del eje de cada calzada exterior.
El Decreto 2976 de 2010, reglamentario de la ley 1228 de 2008, define el ancho mínimo de las fajas
de exclusión para pasos urbanos así:
ARTICULO 5º. Ampliación, cambio de categoría y/o construcción de vías en pasos urbanos. Cuando la entidad que
administra la vía a cargo de la Nación requiera realizar la ampliación y/o construcción de vías nuevas en pasos
urbanos, las fajas de retiro obligatorio o área de reserva o de exclusión, no podrán ser inferiores al ancho de la vía y
cinco (5) metros más, medidos a lado y lado de la vía, de tal forma que se permita dar secuencia y uniformidad a la
infraestructura vial.
De acuerdo con la normatividad antes mencionada se define la línea de compra siguiendo los siguientes
criterios:
• Para la construcción de la segunda calzada, se tomarán los 20 metros desde el eje de la calzada más
externa a ambos lados. En los casos dónde no cumpla los 60 metros, se ampliará de la siguiente forma:

o Si la segunda calzada proyectada está hacia un solo costado de la vía existente, los 60 metros se
completarán hacia el costado de la calzada proyectada.
o Si la segunda calzada proyectada está hacia ambos costados de la vía existente, para completar
los 60 metros se reparte el faltante a ambos lados.

• Para la construcción de una vía nueva se tomarán 60 metros de ancho, medidos desde el eje proyectado
30 metros a cada lado.
• Cuando el chaflan se excede de la línea de compra, se dejarán 5 metros de la línea de chaflan.
• Para los puentes se tomará la línea de sombra más 5 metros.
• Para un par vial se tomarán los 20 metros desde el eje de la calzada más externa a ambos lados.
• En los pasos urbanos sobre la vía existente, se trazará la línea de compra a chaflan.

Página 14 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.1.2 Determinación de Áreas Requeridas de terreno

De acuerdo con la información obtenida del cruce del diseño con la información catastral base para la
elaboración del Plano General de Afectación Predial o tira predial2 y teniendo en cuenta los anchos mínimos de
la vía, la Ley 1228 del 16 de Julio del 2.008 y el decreto reglamentario 2976 de 2010, se realiza la identificación
de los predios requeridos para el desarrollo del proyecto y se estiman las áreas requeridas por predio.
Para las áreas remanentes se consultaron los planes de ordenamiento territorial sobre la estipulación de áreas
mínimas urbanas y rurales de cada uno de los municipios. Estas áreas se describen en el numeral 3.3.5 de este
informe.
Las áreas remanentes de predios urbanos inferiores a los parámetros establecidos en las normas de cada
municipio se consideran como no desarrollables y se estiman como compras totales. Para los predios rurales
no se tienen en cuenta los valores mínimos puesto que los POT especifican que se pueden desarrollar si se
establece solicitud y su aprobación depende del tipo de desarrollo que se vaya a realizar. Sin embargo, en la
etapa de elaboración de insumos prediales, se debe llevar a cabo el protocolo establecido para la compra de
áreas remanentes. En la siguiente tabla se indican las áreas rurales y urbanas requeridas.

Tabla 4-2 Áreas requeridas por municipio del T1

AREAS REQUERIDAS (m2 )
MUNICIPIO
RURAL URBANA TOTAL
Zarzal 883.090,07 158,61 883.248,68
Sevilla 311.300,47 7.882,40 319.182,87
La Tebaida 717.207,67 31.638,05 748.845,72
Armenia 331.851,57 11.037,86 342.889,43
Calarcá 299.680,64 0,00 299.680,64
TOTAL 2.543.130,41 50.716,92 2.593.847,33
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.1.3 Identificación de construcciones y anexos

Con base en la ortofoto y la información catastral de construcciones, se identifican las construcciones existentes
dentro del área de afectación por cada predio.
En este tramo se identificaron 297 predios con construcciones afectadas y un área total construida afectada de
86.916,40 m².

4.2 INFORMACION CATASTRAL

4.2.1 Caracterización de uso y cobertura de la tierra

4.2.1.1 Clasificación de usos y coberturas de la tierra identificadas en el tramo

En este punto, se tiene en cuenta la información de cobertura del suelo, elaborada por medio de la metodología
Corine Land Cover, la cual se adoptó en Colombia en el marco del programa de apoyo y la colaboración
prestada por el Fondo Francés para el Medio Ambiente (FFEM), con el fin de promover una metodología
unificada y estandarizada para el contexto colombiano en relación a coberturas de la tierra.

2 Ver en Anexo 3: Tira Predial

Página 15 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

La base de datos de Corine Land Cover Colombia (CLC) permite describir, caracterizar, clasificar y comparar
las características de la cobertura de la tierra, interpretadas a partir de la utilización de imágenes de satélite de
resolución media (Landsat), para la construcción de mapas de cobertura a escala 1:100.000. Como principal
resultado el país cuenta con la “Leyenda Nacional de Coberturas de la Tierra Metodología CORINE Land Cover
adaptada para Colombia”.
Para realizar este análisis se descargó de la página web del Quindío (QUINDIO, 2021), la capa de coberturas
de la tierra en formato shape a escala 1:10.000, y de la página web GeoCVC de la Corporación Autónoma
Regional del Valle del Cauca (CVC, 2020) capa de coberturas de la tierra en formato shape a escala 1:25.000.
Igualmente se descarga el documento Leyenda Nacional de Coberturas de la Tierra. Metodología CORINE
Land Cover Adaptada para Colombia. Escala 1:100.000 (IDEAM, 2010). Las coberturas de uso identificadas en
este tramo corresponden a 4 grupos generales y en algunos casos se determina hasta el sexto nivel. En la
siguiente tabla se relacionan los usos y coberturas identificados en el tramo3.

Tabla 4-3 Usos y coberturas de la tierra T1

NIVEL
1 2 3 4 5 6
1.1.1 Tejido Urbano
1.1. Zonas Continuo
urbanizadas 1.1.2 Tejido Urbano
discontinuo
1.2.1 Zonas industriales o 1.2.1.1 Zonas industriales
comerciales 1.2.1.2 Zonas comerciales
1.2.2.1.1.1 Vía
1.2 Zonas industriales
pavimentada
y comerciales y redes 1.2.2.1.1 Vías
1.2.2 Red vial, ferroviaria y 1.2.2.1 Red vial y territorios 1.2.2.1.1.2 Vía sin
de comunicación
terrenos asociados asociados pavimentar
1.2.2.1.2 Asociados a 1.2.2.1.2.3 Estación de
red vial servicio
1. TERRITORIOS
1.3 Zonas de
ARTIFICIALIZADOS 1.3.1 Zonas de extracción
extracción mineras y
minera
escombreras
1.4.1.1 Otras zonas verdes
1.4.1 Zonas verdes urbanas urbanas
1.4.1.2 Cementerios
1.4.2.2.4 Campos de
1.4 Zonas verdes 1.4.2.2 Áreas deportivas
golf
artificializadas, no
1.4.2.3.1 Condominios
agrícolas 1.4.2 Instalaciones
1.4.2.3.2 Fincas
recreativas
1.4.2.3 Áreas turísticas recreativas
1.4.2.3.3 Centros
vacacionales
2.1.2 Cereales 2.1.2.2 Maíz
2.1 Cultivos 2.1.3 Oleaginosas y
2.1.3.4 Soya
transitorios leguminosas
2.1.5 Tubérculos 2.1.5.2 Yuca
2.2.1.1 Otros cultivos
2.2.1.1.1 Maracuyá
2. TERRITORIOS permanentes herbáceos
AGRICOLAS 2.2.1.2.1 Caña de
2.2 Cultivos 2.2.1 Cultivos permanentes 2.2.1.2 Caña azúcar
permanentes herbáceos 2.2.1.2.2 Caña panelera
2.2.1.3.1 Plátano
2.2.1.3 Plátano y banano
2.2.1.3.2 Banano
2.2.1.8 Piña

3 Ver en Anexo 2: Geodatabase

Página 16 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

NIVEL
1 2 3 4 5 6
2.2.2.2.1 Café a plena
exposición
2.2.2 Cultivos permanentes 2.2.2.2.2 Café con
2.2.2.2 Café
arbustivos semisombra
2.2.2.2.3 Café con
sombra
2.2.3 Cultivos permanentes 2.2.3.3 Cítricos 2.2.3.3.1 Naranja
arbóreos 2.2.3.5 Aguacate
2.2.4 Cultivos 2.2.4.1 Pastos y árboles
agroforestales plantados
2.2.5 Cultivos confinados 2.2.5.2 Tomate
2.3.1 Pastos limpios
2.3 Pastos 2.3.2 Pastos arbolados
2.3.3 Pastos enmalezados
2.4.1 Mosaico de cultivos
2.4.2 Mosaico de pastos y
cultivos
2.4.3 Mosaico de cultivos,
2.4 Áreas agrícolas
pastos y espacios naturales
heterogéneas
2.4.4.Mosaico de pastos
con espacios naturales
2.4.5 Mosaico de cultivos y
espacios naturales
3.1.1.1.1 Bosque denso
3.1.1.1 Bosque denso alto
alto de tierra firme
3.1.1 Bosque denso 3.1.1.2.1.1 Bosque denso
3.1.1.2.1 Bosque denso
3.1.1.2 Bosque denso bajo bajo tierra firme de
bajo de tierra firme
Guadua
3.1.2.1.1 Bosque abierto
3.1.2.1 Bosque abierto alto
alto de tierra firme
3.1.2 Bosque abierto
3.1.2.1.2 Bosque abierto
3.1.2.1 Bosque abierto bajo
bajo de tierra firme
3.1.3.1 Bosque fragmentado
con pastos y cultivos
3.1.3 Bosque fragmentado
3.1 Bosques 3.1.3.2 Bosque fragmentado
3. BOSQUES Y
con vegetación secundaria
AREAS
3.1.4.1 Bosque de galería de
SEMINATURALES
Guadua
3.1.4.2 Bosque de galería
3.1.4 Bosque de galería y arbolado
ripario 3.1.4.3 Bosque de galería con
herbazal y arbustal
3.1.4.4 Bosque de galería
mixto
3.1.5.2 Plantación de
3.1.5 Plantación forestal 3.1.5.2.5 Nogal
latifoliadas
3.2 Áreas con 3.2.2 Arbustal 3.2.2.2 Arbustal abierto
vegetación herbácea 3.2.3 Vegetación 3.2.3.1 Vegetación secundaria
y/o arbustiva secundaria o en transición alta
5.1.1 Ríos (50 m)
5. SUPERFICIES DE 5.1 Aguas 5.1.3 Canales
AGUA continentales 5.1.4 Cuerpos de agua
5.1.4.3 Estanques
artificiales
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.2.1.2 Caracterización de uso y cobertura del Tramo 1 sector Valle del Cauca
El sector del tramo que corresponde al departamento del Valle del Cauca entre el K0+000 y el K25+530
se caracteriza por tener mayor área en coberturas correspondientes al grupo de territorios agrícolas
especialmente áreas de pastos. Estas tierras están cubiertas de hierba dedicadas al pastoreo. En ella
se encuentran pastos limpios, enmalezados y arbolados. También se identifican algunos cultivos de

Página 17 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

caña de azúcar y zonas con mosaicos de pastos y cultivos con espacios naturales. En segundo lugar,
se encuentran los bosques y áreas seminaturales que comprende un grupo de coberturas de tipo
boscoso, arbustivo y herbáceo, los cuales se clasifican según la altura, densidad y si son inundables
o de tierra firme. En este sector se identifican bosques abiertos, densos y fragmentados bajos y de
tierra firme y combinados con pastos y cultivos.
También se encuentran coberturas correspondientes a territorios artificializados dónde se identifican
la vía pavimentada, algunas vías sin pavimentar, tejido urbano continuo y discontinuo correspondiente
a los centros poblados y elementos puntuales como el cementerio, la estación de servicio y fincas
recreativas. En el grupo de superficies de agua se identifica el Río La Vieja y puntuales como
estanques.
Figura 4-2 Coberturas usos Tramo 1 – Sector Valle del Cauca

Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.2.1.3 Caracterización de uso y cobertura del Tramo 1 sector Quindío

El sector del tramo comprendido entre el K25+530 y el K54+600, que corresponde al departamento
del Quindío se caracteriza porque predominan las coberturas relacionadas con el grupo identificado
como territorios agrícolas. Se destacan los cultivos de plátano y café en todas sus modalidades,

Página 18 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

seguidos por los cultivos de naranja, caña panelera y otros en menos proporción como maíz,
maracuyá, aguacate y piña. También se puede observar que hay grandes extensiones de pastos
especialmente en el Municipio de La Tebaida.
En segundo lugar, se encuentran las coberturas relacionadas con territorios artificializados dónde
predominan los condominios y las fincas recreativas. Igualmente se identifican coberturas de tejido
urbano continuo como son la cabecera municipal de La Tebaida y el centro poblado La Silvia. También
se observan zonas industriales en La Tebaida, El Caimo, La Bella y Calarcá. En menor extensión se
encuentran centros vacacionales, zonas comerciales, un campo de golf y las vías pavimentadas y sin
pavimentar.
En tercer lugar, se tienen las coberturas relacionadas con bosques dónde predomina el bosque de
galería de guadua en La Tebaida. Por último, están las coberturas de superficies de agua con los ríos
La Vieja y Quindío y un canal ubicado en el límite entre Armenia y Calarcá.
Figura 4-3 Coberturas usos Tramo 1 – Sector Quindío

Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.2.2 Fuentes de información

Con la relación de municipios por donde atraviesa el trazado, se procede a adquirir la información en las
entidades competentes. Mediante el portal web de IGAC datos abiertos se realiza descarga directa de la
información oficial catastral. Las zonas homogéneas físicas para los municipios del Quindío se descargan del

Página 19 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

portal web SIG-QUINDIO (QUINDIO, 2021) y para los municipios del Valle se solicitan a la oficina de Catastro
IGAC Cali. Para la información alfanumérica se solicita a IGAC Quindío los Registros 1 y 2 de los predios de
cada tramo. En general se recopiló la siguiente información:
• Información geográfica de predios rurales y urbanos, construcciones rurales y urbanas de cada municipio.
• Información geográfica de zonas homogéneas físicas rurales y urbanas de los municipios del Quindío. Para
los municipios del Valle se solicita el plano de Zonas Homogéneas Físicas Rurales en PDF el cual se
georeferencia para generar la información gráfica.
Esta información se toma como base para elaborar las zonas homogéneas físicas específicas del tramo,
las cuales se determinan en el numeral 3.3.1.
• Información alfanumérica de registro 1 y 2 de los predios afectados.
Con esta información se identifican los datos básicos de las áreas requeridas como nombre del propietario,
dirección, destino económico, matrícula inmobiliaria, área total del predio. Los cuales son incorporados en
el inventario predial4.
• Adicionalmente se cuenta con información levantada por el Consorcio I2P como la cartografía, topografía
y ortofoto del tramo.

4.2.2.1 Ajuste de información predial

Una vez revisada la información catastral de limites prediales y construcciones se observa que la
información de construcciones y predios está incompleta o no coincide con la cartografía y la
ortoimagen.
Por lo anterior, se procede a ajustar la información predial con base en la ortofoto y la cartografía. Este
ajuste consiste en incorporar las construcciones que se encuentran en la ortofoto y no están en la
información predial, igualmente en algunos casos se ajusta la forma de las construcciones que ya
están incluidas. También se editan los límites prediales hacia el frente de la vía existente, teniendo en
cuenta la ortofoto.

4 Ver en Anexo 1: Inventario Predial

Página 20 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Figura 4-4. Ejemplo ajuste información predial

Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.2.3 Consulta a diferentes entidades

Se descargó información de los portales web de la Agencia Nacional de Minería -ANM; Agencia Nacional de
Tierras -ANT; Unidad de Restitución de Tierras -URT. También se envió solicitud a las oficinas de planeación
solicitando los Planes de Ordenamiento Territorial, mapas anexos del POT, mapas de usos del suelo urbanos
y rurales, certificado de vivienda de interés social y/o vivienda de interés prioritario establecidos para cada
municipio. Igualmente se realizó solicitud a las alcaldías de información sobre resoluciones de declaratoria de
inminencia de riesgo de desplazamiento forzado.
En el siguiente cuadro se relaciona la información descargada a través de los portales web de las diferentes
entidades.

Tabla 4-4 Información gráfica descargada de las diferentes entidades

CAPA FECHA
ENTIDAD FORMATO VIGENCIA LINK
TEMÁTICA DESCARGA
Agencia https://data-
Nacional de Resguardos shape 26/10/2021 5/11/2021 agenciadetierras.opendata.arcgis.com/dat
Tierras-ANT asets/resguardos-ind%C3%ADgenas-1
Agencia Zonas de https://data-
Nacional de Reserva shape 3/09/2020 5/11/2021 agenciadetierras.opendata.arcgis.com/dat
Tierras-ANT Campesina asets/zonas-de-reserva-campesina-2

Página 21 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

CAPA FECHA
ENTIDAD FORMATO VIGENCIA LINK
TEMÁTICA DESCARGA
Agencia Consejos https://data-
Nacional de Comunitarios shape 25/10/2021 5/11/2021 agenciadetierras.opendata.arcgis.com/dat
Tierras-ANT Negros asets/consejos-comunitarios
Agencia
Títulos
Nacional de https://annamineria.anm.gov.co/sigm/exter
Mineros shape 2021 5/11/2021
Minería - nalLogin?lang=es
Vigentes
ANM
Unidad de
https://urtdatosabiertos-
Restitución
Microzonas shape 8/09/2021 5/11/2021 uaegrtd.opendata.arcgis.com/datasets/ope
de Tierras -
n-data-microzonas
URT
Unidad de
https://urtdatosabiertos-
Restitución Solicitudes
shape 30/07/2021 5/11/2021 uaegrtd.opendata.arcgis.com/datasets/ope
de Tierras - de Sentencia
n-data-solicitudes-de-sentencia
URT
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Las mutaciones de primera clase las cuales están relacionadas con el cambio de propietario o poseedor y las
de segunda clase que hacen referencia a las que ocurren en los linderos de los predios como son englobes,
desenglobes, ventas parciales y divisiones materiales se pueden establecer una vez se haga un diagnóstico
jurídico con el folio de matrícula inmobiliaria de cada predio. Se aclara, que según el Acta de Reunión de
07.05.2021 (INVIAS, Interventoría y Consultoría) se acordó que para este tramo no se realizaría diagnóstico
jurídico a folio5.
Con relación a las mutaciones de tercera clase que tienen que ver con la incorporación de construcciones, se
verificó la ortofoto con la información gráfica catastral del IGAC y en general se evidencia que esta información
se encuentra desactualizada. Sin embargo, como se menciona en el numeral 3.2.2 se incorporaron las
construcciones faltantes para la realización de este estudio.

4.3 CARACTERIZACION FISICA

4.3.1 Zonas Homogéneas Físicas
Para la elaboración de las Zonas Homogéneas Físicas se tienen en cuenta los conceptos y procedimientos
consignados en la Resolución 70 de 2011 del IGAC.
Para determinar las zonas homogéneas físicas rurales y urbanas, se tomó como base las zonas homogéneas
físicas de los municipios de Calarcá, Armenia y La Tebaida que se encuentran en el sistema de información
geográfico SIG-QUINDIO (QUINDIO, 2021) y el plano de zonas homogéneas físicas rurales de Zarzal.
Los pasos realizados para la elaboración de las Zonas Homogéneas Físicas son:
• Recorrido general del terreno

5 Anexo 10 Acta de Reunión de 07.05.2021: Gestión predial: En atención a la exposición hecha por el consultor, en
cuanto a que el alcance predial de la consultoría implica el estudio de títulos y avalúos, y esto tiene una vigencia de 6
meses, es conocido que INVIAS no llevará a cabo la ejecución de los tramos La Paila-Calarcá y Variante Calarcá es este
periodo de tiempo, una vez terminados los Estudios y Diseños, y por tanto será una actividad que tendría que volverse a
realizar previo a la ejecución de obra, se acuerda que el consultor, para estos tramos, únicamente identifique los predios
a adquirir y establezca las áreas de afectación predial en los planos (…)

Página 22 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

• Determinación de variables físicas

• Verificación de variables en las ZHF existentes
• Determinación de las ZHF específicas

4.3.1.1 Determinación de zomas homogéneas físicas rurales

Las variables que se tienen en cuenta para la determinación de las zonas homogéneas físicas rurales son las
siguientes:
• Áreas Homogéneas de Tierra
Son espacios de la superficie terrestre, que presentan características y/o cualidades similares en cuanto a
las condiciones de clima, relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la
capacidad productiva de las tierras; ello se indica mediante un valor numérico denominado Valor Potencial
(VP).
Este valor se determina mediante la sumatoria de los puntajes establecidos para cada uno de los
componentes de las condiciones agronómicas, relieve y climáticas. A este resultado se le restan puntos
cuando algunas características o cualidades constituyen limitantes severas.
Con el valor potencial y otros atributos relacionados con el uso y manejo del suelo, se determinan las clases
de tierras, las cuales se describen en el siguiente cuadro con su valor potencial.

Tabla 4-5 Clases de tierra según valor potencial (VP)

No. PARA
CLASE RANGOS (VP)
APRECIACION EXPRESAR EL
SIMBOLO SOBRE 100 PUNTOS
RANGO
1 Excelente 85-100 92
2 Muy Buena 77-84 80
3 Buena 70-76 73
4 Moderadamente Buena 64-69 67
Moderadamente Buena a
59-63 61
5 Mediana
6 Mediana 53-58 55
7 Mediana a regular 47-52 49
8 Regular 41-46 44
9 Regular a mala 35-40 38
10 Mala 27-34 30
11 Mala a muy mala 19-26 23
12 Muy mala 11-18 17
13 Improductiva ≤ 11 6
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC

Las áreas homogéneas de tierra se obtienen de la página web SIG-QUINDIO (QUINDIO, 2021), y las del
Valle se definieron teniendo en cuenta la información de la página GeoCVC de la Corporación Autónoma
Regional del Valle del Cauca (CVC, 2020). En el tramo 1 objeto de estudio se identificaron las AHT
relacionadas en la siguiente tabla:

Tabla 4-6 Áreas homogéneas de Tierra T1

ZONA CLIMATICA PENDIENTE
CLASE SIMBOLO
SIMBOL SIMBOL PENDIENTE EN VP
AHT UNIDAD CLIMATICA AHT
O O %
4 Medio- Muy húmedo MU d 12-25 67 04MUd-67

Página 23 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

ZONA CLIMATICA PENDIENTE

CLASE SIMBOLO
SIMBOL SIMBOL PENDIENTE EN VP
AHT UNIDAD CLIMATICA AHT
O O %
2 Medio- Muy húmedo MU b 3-7 80 02MUb-80
10 Medio- Muy húmedo MU f 50-75 30 10MUf2-30
Medio-Húmedo-Cálido- 07(MHtCS)e-
7 MHtCS e 25-50 49
Seco 49
3 Medio- Muy húmedo MU c 7-12 73 03MUc-73
Medio-Húmedo-t- 09(MHtCS)e2-
9 MHtCS e 25-50 38
Cálido-Seco 38
Medio-Húmedo-t- 05(MHtCS)c-
5 MHtCS c 7-12 61
Cálido-Seco 61
Medio-Húmedo-t- 08(MHtCS)d-
8 MHtCS d 12-25 44
Cálido-Seco 44
5 Cálido-Seco CS a 1-3 61 05CSa-61
5 Cálido Cs a 1-3 61 05-Csa-61
6 Cálido Cs b 3-7 55 06Csb-55
7 Medio-Húmedo MH d 12-25 49 07MHd-49
8 Medio-Húmedo MH e 25-50 44 08MHe-44
9 Cálido-Seco CS d 12-25 38 09CSd-38
Cálido-Seco-t-Medio- 09(CStMH)d-
9 CStMH d 12-25 38
Húmedo 38
Cálido-Seco-t-Medio- 10(CStMH)e-
10 CStMH e 25-50 30
Húmedo 30
10 Medio-Húmedo MH f 50-75 30 10MHf-30
11 Medio-Húmedo MH e 25-50 23 11MHe-23
Cálido-Seco-t-Medio- 11-(CStMH)f-
11 CStMH f 50-75 23
Húmedo 23
12 Cálido Cs f 50-75 17 12Csf-17
0 Cálido Cs a 1-3 55 Csa-55
Fuente: SIG Quindío y CVC Valle

• Disponibilidad de aguas
Corresponde a la existencia de fuentes de aguas superficiales permanentes en el área evaluada, con el fin
de establecer el aprovechamiento para el uso que se le está dando al suelo.

Tabla 4-7 Disponibilidad de aguas

AGUAS CODIGO
Zonas con aguas abundantes 1
Zonas con aguas suficientes 2
Zonas con aguas escasas 3
Zonas sin agua 4
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC

• Influencia de vías
Esta variable considera los tipos de vías de acuerdo con su estado

Tabla 4-8 Influencia de vías

ESTADO CLASIFICACION CODIGO
Buenas 1 Pavimentada, dos o más vías 1
Buenas 2 Sin pavimentar dos o más vías 2
Regulares 3 Pavimentadas, vía angosta 3

Página 24 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

ESTADO CLASIFICACION CODIGO

Regulares 4 Sin pavimentar, vía angosta 4
Malas 5 Transitable en tiempo seco 5
Carreteable sólo para vehículos
Malas 6 6
medianos
Malas 7 Camino real o de herradura 7
Sin vías 8 Sendero 8
Sin vías 9 Sin vías 9
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC

• Uso actual del suelo

Corresponde a la actividad que se está desarrollando efectivamente sobre el inmueble, evidenciada al
momento de realizar la visita.

Tabla 4-9 Uso actual del suelo

USO ACTUAL CODIGO
Edificios 1
Otras construcciones 2
Parques naturales 3
Cultivos de carácter permanente 4
Tierras de labor irrigadas 5
Tierras de labor no irrigadas 6
Tierras con maleza 7
Tierras improductivas 8
Pastos naturales 9
Pastos artificiales 10
Pastos naturales mejorados 11
Bosques 12
Selvas vírgenes 13
Condiciones especiales 14
Cuerpos de agua 15
Mixto 16
Otros 17
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC

• Norma de usos del suelo POT

Esta variable corresponde a indicación legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado
espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva autoridad territorial.
Para su elaboración se consultaron los POT vigentes de los municipios de Calarcá, Armenia y Salento y
se tomó el uso principal en cada sector los cuales se codifican a continuación.

Tabla 4-10 Uso normativo del suelo

NORMA CODIGO
Corredores de los ejes viales 1
Centros poblados 2
Protección 3
Corredor vial suburbano 4
Expansión Urbana Industrial El Caimo 5
Corredor vial suburbano Murillo 6
Corredor vial suburbano El Caimo 7
Agrícola y/o ganadero 8

Página 25 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

NORMA CODIGO
Área Protectora Productora 9
Corredor vial interregional 10
Residencial 11
Fuente: Elaboración Consorcio I2P, 2021 – POT

Todas las variables se verifican con el fin de ajustar las zonas homogéneas físicas rurales existentes para la
zona objeto de estudio. Con la verificación y cruce de información se determinan los polígonos de las zonas
homogéneas físicas del tramo6. En el tramo se determinaron cuarenta y siete (47) zonas homogéneas físicas
rurales las cuales se describen en la siguiente tabla.

Tabla 4-11 ZHF Rurales T1

CODIGO
AREA_HOMGENEA DISPONIBILIDAD INFLUENCIA DE NORMA DE
MUNICIPIO USO ACTUAL ZONA
DE TIERRA DE AGUAS VIAS USO
TRAMO
Cuerpos de
Calarcá 10MUf2-30 Suficientes Sin vías Protección 10291503
agua
Cultivos de Corredores
Pavimentadas, vía
Calarcá 03MUc-73 Suficientes carácter de los ejes 3230401
angosta
permanente viales
Corredores
Pavimentada, dos Condiciones
Calarcá 04MUd-67 Suficientes de los ejes 4211401
o más vías especiales
viales
Corredores
Pavimentada, dos
Calarcá 04MUd-67 Suficientes Mixto de los ejes 4211601
o más vías
viales
Corredores
Calarcá 10MUf2-30 Suficientes Sin vías Bosque de los ejes 10291201
viales
Expansión
Pavimentada, dos Urbana
Armenia 02MUb-80 Suficientes Pastos naturales 2210905
o más vías Industrial El
Caimo
Expansión
Pavimentada, dos Urbana
Armenia 02MUb-80 Suficientes Mixto 2211605
o más vías Industrial El
Caimo
Expansión
Pavimentada, dos Urbana
Armenia 02MUb-80 Suficientes Edificios 2210105
o más vías Industrial El
Caimo
Corredor vial
Pavimentada, dos
Armenia 02MUb-80 Suficientes Mixto suburbano El 2211607
o más vías
Caimo
Corredor vial
Pavimentada, dos Condiciones
Armenia 02MUb-80 Suficientes suburbano El 2211407
o más vías especiales
Caimo

6 Ver en Anexo 2: Geodatabase

Página 26 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

CODIGO
AREA_HOMGENEA DISPONIBILIDAD INFLUENCIA DE NORMA DE
MUNICIPIO USO ACTUAL ZONA
DE TIERRA DE AGUAS VIAS USO
TRAMO
Expansión
Cultivos de
Pavimentada, dos Urbana
Armenia 10MUf2-30 Escasas carácter 10310405
o más vías Industrial El
permanente
Caimo
Cultivos de Corredor vial
Pavimentada, dos
Armenia 02MUb-80 Suficientes carácter suburbano El 2210407
o más vías
permanente Caimo
Corredor vial
Pavimentada, dos
Armenia 02MUb-80 Suficientes Edificios suburbano 2210106
o más vías
Murillo
Pavimentada, dos Agrícola y/o
Tebaida 08(MHtCs)d-44 Escasas Mixto 8311608
o más vías ganadero
Pavimentada, dos Agrícola y/o
Tebaida 09(MHtCS)e2-38 Escasas Mixto 9311608
o más vías ganadero
Pavimentada, dos Agrícola y/o
Tebaida 05(MHtCS)c-61 Suficientes Mixto 5211608
o más vías ganadero
Pavimentada, dos Corredor vial
Tebaida 05(MHtCS)c-61 Suficientes Mixto 5211604
o más vías suburbano
Pavimentada, dos Corredor vial
Tebaida 02MUb-80 Suficientes Mixto 2211604
o más vías suburbano
Cultivos de
Pavimentada, dos Corredor vial
Tebaida 05(MHtCS)c-61 Suficientes carácter 5210404
o más vías suburbano
permanente
Pavimentada, dos
Sevilla NA Suficientes Edificios Residencial 00210111
o más vías
Área
Pavimentada, dos
Sevilla 10-MHe-30 Suficientes Pastos naturales Protectora 10210909
o más vías
Productora
Área
Pavimentada, dos
Sevilla 10-MHe-30 Suficientes Mixto Protectora 10211609
o más vías
Productora
Área
Pavimentada, dos
Sevilla 11-MHe-23 Suficientes Mixto Protectora 11211609
o más vías
Productora
Área
Pavimentada, dos
Sevilla 11-MHe-23 Suficientes Pastos naturales Protectora 11210909
o más vías
Productora
Área
Pavimentada, dos
Sevilla 08-MHa-44 Suficientes Pastos naturales Protectora 08210909
o más vías
Productora
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 12-Csf-17 Escasas Pastos naturales 12310910
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 11-(CStMH)f-23 Suficientes Mixto 11211610
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 09-CSd-38 Suficientes Pastos naturales 09210910
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 06-Csb-55 Suficientes Mixto 06211610
o más vías interregional

Página 27 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

CODIGO
AREA_HOMGENEA DISPONIBILIDAD INFLUENCIA DE NORMA DE
MUNICIPIO USO ACTUAL ZONA
DE TIERRA DE AGUAS VIAS USO
TRAMO
Cultivos de
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 06-Csb-55 Suficientes carácter 06210410
o más vías interregional
permanente
Cultivos de
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 10-(CStMH)e-30 Suficientes carácter 10210410
o más vías interregional
permanente
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 09-(CStMH)d-38 Suficientes Mixto 09211610
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 05-CSa-61 Suficientes Mixto 05211610
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 10-(CStMH)e-30 Suficientes Pastos naturales 10210910
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 11-(CStMH)f-23 Suficientes Pastos naturales 11210910
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 11-(CStMH)f-23 Suficientes Bosques 11211210
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 07-MHd-49 Suficientes Pastos naturales 07210910
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 08-MHe-44 Suficientes Pastos naturales 08210910
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 10-MHf-30 Suficientes Mixto 10211610
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 08-MHe-44 Suficientes Mixto 08211610
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 07-MHd-49 Suficientes Mixto 07211610
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal 12-Csf-17 Escasas Bosques 12311210
o más vías interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal NA Suficientes Edificios 00210110
o más vías interregional
Pavimentada, dos
Zarzal 10-MHf-30 Suficientes Edificios Residencial 10210111
o más vías
Pavimentada, dos
Zarzal 10-MHf-30 Suficientes Mixto Residencial 10211611
o más vías
Pavimentadas, vía Cuerpos de Corredor vial
Zarzal NA Abundantes 00131510
angosta agua interregional
Pavimentada, dos Corredor vial
Zarzal NA Abundantes Bosques 00111210
o más vías interregional
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.3.1.2 Determinación de zonas homogéneas físicas urbanas

Para la determinación de las zonas homogéneas físicas urbanas se tienen en cuenta las siguientes variables:
• Topografía
Es la clasificación de los tipos de pendientes existentes en la zona de estudio.

Página 28 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Tabla 4-12 Topografía

DESCRIPCION CODIGO
Plana 0-7 % 1
Inclinada 7-14 % 2
Empinada > 14 % 3
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC

• Influencia de vías
Corresponde a la clasificación de las vías de acuerdo con su estado.

Tabla 4-13 Influencia de vías

CLASIFICACION CODIGO
Pavimentadas 1
Sin pavimentar 2
Peatonales 3
Sin vías 4
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC

• Presencia de Servicios públicos

Se refiere a la clasificación de los diferentes tipos de servicios públicos existentes en la zona de estudio.

Tabla 4-14 Servicios públicos

DESCRIPCION CODIGO
Plana 0-7 % 1
Inclinada 7-14 % 2
Empinada > 14 % 3
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC

• Uso actual del suelo

Corresponde a la actividad que se desarrolla en un espacio geográfico y se refiere a la utilización que se
le está dando al suelo.

Tabla 4-15 Uso actual del suelo

USO ACTUAL CODIGO
Residencial 1
Comercial 2
Industrial 3
Institucional 4
Lote 5
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC

• Norma de uso del suelo

Es la indicación legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico
con lo reglamentado y planificado en los POT.

Tabla 4-16 Norma de uso del suelo

NORMA CODIGO
Residencial 1
Industrial 2
Recreacional 3
Mixto 4
Corredor vial suburbano El Caimo 5
Fuente: Elaboración Consorcio I2P- POT

Página 29 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

• Tipificación de la construcción
Es la clasificación específica de las construcciones según sus características.

Tabla 4-17 Tipificación de la construcción

TIPIFICACION CODIGO
Residencial 1 - (Bajo-Bajo) 1
Residencial 2 - (Bajo) 2
Residencial 3 - (Medio - Bajo) 3
Residencial 4 - (Medio) 4
Residencial 5 = (Medio - Alto) 5
Residencial 6 (Alto) 6
Comercial Barrial 7
Comercial Sectorial 8
Comercial Especializado 9
Industria Liviana 10
Industria Mediana 11
Industria Pesada 12
Fuente: Elaboración Consorcio I2P- POT

Todas las variables se verifican con el fin de ajustar las zonas homogéneas físicas urbanas existentes para la
zona objeto de estudio. Con la verificación y cruce de información se determinan los polígonos de las zonas
homogéneas físicas urbanas del tramo7.
Para este sector o tramo se definen dieciséis (16) Zonas Homogéneas Físicas urbanas las cuales se relacionan
a continuación:

Tabla 4-18 ZHF Urbanas T1

CODIGO
MUNICIPI TOPOGRAFI INFLUENCI USO NORMA
SERVICIOS PUBLICOS TIPIFICACION ZONA
O A A DE VIAS ACTUAL DE USO
TRAMO
Corredor
Pavimentad Básicos y vial Residencial 3 -
Armenia Plana 0-7% Residencial 1141503
as complementarios suburbano (Medio-Bajo)
El Caimo
Corredor
Pavimentad Básicos y vial Residencial 5 -
Armenia Plana 0-7% Residencial 1141505
as complementarios suburbano (Medio-Alto)
El Caimo
Corredor
Pavimentad Básicos y vial
Armenia Plana 0-7% Lote NA 1145500
as complementarios suburbano
El Caimo
Corredor
Pavimentad Básicos y vial Comercial
Armenia Plana 0-7% Comercial 1142509
as complementarios suburbano especializado
El Caimo
Pavimentad Básicos y Corredor
Armenia Plana 0-7% Institucional NA 1144500
as complementarios vial

7 Ver en Anexo 2: Geodatabase

Página 30 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

CODIGO
MUNICIPI TOPOGRAFI INFLUENCI USO NORMA
SERVICIOS PUBLICOS TIPIFICACION ZONA
O A A DE VIAS ACTUAL DE USO
TRAMO
suburbano
El Caimo
Pavimentad Básicos y Residencial 3 -
Tebaida Plana 0-7% Residencial Mixto 1141403
as complementarios (Medio-Bajo)
Empinada Pavimentad Básicos y Recreacion Residencial 5 -
Tebaida Residencial 3141305
>14% as complementarios al (Medio-Alto)
Pavimentad Básicos y Residencial 3 -
Tebaida Plana 0-7% Comercial Mixto 1142403
as complementarios (Medio-Bajo)
Empinada Pavimentad Básicos y Residencial 4 -
Tebaida Residencial Residencial 3141104
>14% as complementarios (Medio)
Pavimentad Básicos y
Tebaida Plana 0-7% Industrial Industrial Industria liviana 1143210
as complementarios
Pavimentad Básicos y
Tebaida Plana 0-7% Lote Residencial NA 1145100
as complementarios
Pavimentad Básicos y
Tebaida Plana 0-7% Comercial Residencial Comercial Barrial 1142107
as complementarios
Tebaida Tebaida Pavimentad Básicos y Residencial 6
Residencial Residencial 1141106
as complementarios (Alto)
Pavimentad Básicos y Residencial 5 -
Tebaida Plana 0-7% Lote Residencial 1145105
as complementarios (Medio-Alto)
Pavimentad Básicos y Comercial
Tebaida Plana 0-7% Comercial Residencial 1142109
as complementarios especializado
Pavimentad Básicos y
Tebaida Plana 0-7% Lote Industrial NA 1145200
as complementarios
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.3.2 Zonas Homogéneas Geoeconómicas

El estudio de las zonas homogéneas geoeconómicas (valores de referencia) incluye la especificación y
caracterización general de los sectores en Zonas Homogéneas Físicas. Los valores de referencia asignados
corresponden al promedio del valor del terreno de la zona, dónde se contemplan metodologías de valoración
masiva, que brindan una información en conjunto del sector.
La investigación económica consiste en la clasificación, análisis e interpretación de ofertas de mercado,
transacciones y avalúos comerciales; con el fin de conocer el comportamiento del mercado inmobiliario del
sector y adoptar los valores de referencia para cada zona.
Para determinar las zonas homogéneas geoeconómicas se realizan las siguientes actividades:

4.3.2.1 Mercado inmobiliario

En este proceso se realiza la recopilación y el análisis de la información correspondiente al mercado inmobiliario
como ofertas de mercado, avalúos comerciales, compraventa de inmuebles, arrendamientos, lonjas
inmobiliarias y demás. Toda la información obtenida será debidamente georreferenciada8.

8 Ver en Anexo 5: Investigación de Mercado

Página 31 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.2.2 Relación del mercado inmobiliario y las zonas homogéneas físicas

Una vez se tenga la información georreferenciada del mercado inmobiliario, se realiza un análisis espacial entre
las ofertas y su ubicación frente a las zonas homogéneas físicas.

4.3.2.3 Procesamiento estadístico de la información, depuración y selección del mercado inmobiliario por
zona.
Con base en el mercado inmobiliario sobre cada una de las zonas del proyecto, se procede a realizar el
procesamiento estadístico de los datos de acuerdo a lo establecido en la Resolución 620 de 2008 del IGAC.
Mediante este proceso se realiza la depuración de la información del mercado inmobiliario, eliminando los datos
atípicos dentro de la zona y obteniendo los valores de referencia.

4.3.2.4 Determinación de Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Una vez terminadas las labores descritas anteriormente, se realiza el diseño de las zonas homogéneas
geoeconómicas teniendo en cuenta las áreas requeridas para el proyecto, los valores de referencia para el
terreno obtenidos y las zonas que presentan similitudes en cuanto a dichos valores. En este tramo se
determinan seis zonas homogéneas geoeconómicas, cuyos valores se relacionan a continuación.

Página 32 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.2.4.1 ZHGE 1: Rural Zarzal - Sevilla

Corresponde a la zona rural de la vía Armenia – La Paila, ubicada en los municipios de Zarzal y Sevilla, veredas La Miel, Calera Vieja, La Cuchilla, Quebrada Nueva,
Buenos Aires y Montegrande. El uso normativo del suelo para esta zona es de corredor vial interregional en Zarzal y agrícola o ganadero en Sevilla. Es una zona
donde predominan los predios de gran tamaño. Con el análisis del estudio de mercado se depuraron tres ofertas. El valor de referencia para el terreno se presenta
a continuación:

Tabla 4-19 Valores de referencia ZHGE 1 -T1

TERRENO CONSTRUCCIÓN
TIPO DE VALOR VALOR TOTAL
No. DIRECCIÓN %. NEGOCIACION VALOR DEPURADO
INMUEBLE PEDIDO ÁREA EN ÁREA EN CONSTRUCCIÓN
V/m2 V/m2
m2 m2
ZARZAL VALLE VEREDA EL
18 FINCA $ 650.000.000 0% $ 650.000.000 134.400,00 $ 4.687,50 40,0 $ 500.000 $ 20.000.000
VERGEL
19 FINCA ZARZAL VALLE $ 780.000.000 0% $ 780.000.000 78.648,00 $ 5.619,98 312,0 $ 1.083.333 $ 338.000.000

20 FINCA ZARZAL VALLE $ 450.000.000 0% $ 450.000.000 73.600,00 $ 5.475,54 266,0 $ 176.692 $ 47.000.000
PROMEDIO $ 5.261
DESVIACION 410
COEFICIENTE DE VARIACION 0,078
LIMITE INFERIOR $ 4.851
LIMITE SUPERIOR $ 5.671
VALOR ADOPTADO $ 5.000
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 33 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.2.4.2 ZHGE 2: Centros poblados Zarzal – Sevilla

Esta zona corresponde a los centros poblados de Quebrada Nueva en Zarzal y Sevilla; Corozal, Buenos Aires y Estación Caicedonia de Sevilla. La norma de uso
es residencial con algunos comercios como restaurantes, cafeterías y tiendas. Con el análisis del estudio de mercado se depuraron tres ofertas. El valor de referencia
para el terreno se presenta a continuación:

Tabla 4-20 Valores de referencia ZHGE 2 -T1

TERRENO CONSTRUCCIÓN
TIPO DE VALOR VALOR TOTAL
No. DIRECCIÓN %. NEGOCIACION VALOR DEPURADO
INMUEBLE PEDIDO ÁREA EN ÁREA EN CONSTRUCCIÓN
V/m2 V/m2
m2 m2

21 CASA Barrio La Mariela Zarzal $ 215.054.864 1% $ 212.904.315 72,00 $ 512.559,94 111,0 $ 1.585.586 $ 176.000.000

ZARZAL Carrera 10 a 2 cuadras del

22 CASA $ 350.000.000 3% $ 339.500.000 200,00 $ 542.500,00 320,0 $ 721.875 $ 231.000.000
parque principal

23 CASA Zarzal $ 150.000.000 2% $ 147.000.000 123,00 $ 487.804,88 120,0 $ 725.000 $ 87.000.000

PROMEDIO $ 514.288
DESVIACION 22.363
COEFICIENTE DE VARIACION 0,043
LIMITE INFERIOR $ 491.926
LIMITE SUPERIOR $ 536.651
VALOR ADOPTADO $ 514.000
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 34 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.2.4.3 ZHGE 3: Rural La Tebaida Agrícola y Ganadero

Se ubica en la zona rural vereda el Alambrado, municipio de La Tebaida. La norma de uso es agrícola y/o ganadero. Se encuentran cultivos de café y pastos.
También se encuentran algunas fincas campestres y tendencia a parcelaciones y loteos en contraste con la norma de uso establecida por el POT. Con el análisis
del estudio de mercado se depuraron tres ofertas. El valor de referencia para el terreno se presenta a continuación:

Tabla 4-21 Valores de referencia ZHGE 3 -T1

TERRENO CONSTRUCCIÓN
VALOR VALOR TOTAL
No. TIPO DE INMUEBLE DIRECCIÓN %. NEGOCIACION VALOR DEPURADO
PEDIDO ÁREA EN ÁREA EN CONSTRUCCIÓN
V/m2 V/m2
m2 m2

12 LOTE TEBAIDA -SUR $ 369.000.000 5% $ 350.550.000 3.691,00 $ 94.974,26 0,0 $0 $0

$
14 FINCA TEBAIDA -SUR $ 380.000.000 0% $ 380.000.000 4.000,00 $ 89.500,00 30,0 $ 22.000.000
733.333
QUEBRADA NUEVA - ZARZAL
16 FINCA $ 270.000.000 0% $ 270.000.000 1.570,00 $ 81.528,66 100,0 $0 $ 142.000.000
VALLE DEL CAUCA

PROMEDIO $ 88.668
DESVIACION 5.521
COEFICIENTE DE VARIACION 0,062
LIMITE INFERIOR $ 83.147
LIMITE SUPERIOR $ 94.188
VALOR ADOPTADO $ 89.000
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 35 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.2.4.4 ZHGE 4: Suburbana La Tebaida - Armenia

Se encuentra a lo largo de la vía Armenia – La Paila en las veredas de El Alumbrado, La Popa, El Guayabo, El Edén todas de La Tebaida y el área rural del municipio
de Armenia. La norma de uso establecida por los POT es corredor vial suburbano. Esta zona se caracteriza por estar en pleno auge urbanístico con la presencia
de condominios (parcelaciones), fincas recreativas, zonas industriales y tejidos urbanos discontinuos. Las áreas de los predios tienden a ser de extensión mediana
a pequeña debido a las parcelaciones y loteos. Con el análisis del estudio de mercado se depuraron tres ofertas. El valor de referencia para el terreno se presenta
a continuación:

Tabla 4-22 Valores de referencia ZHGE 4 -T1

TERRENO CONSTRUCCIÓN
VALOR VALOR TOTAL
No. TIPO DE INMUEBLE DIRECCIÓN %. NEGOCIACION VALOR DEPURADO
PEDIDO ÁREA EN ÁREA CONSTRUCCIÓN
V/m2 V/m2
m2 EN m2

7 LOTE LA TEBAIDA $ 700.000.000 0% $ 700.000.000 5.000,00 $ 140.000,00 0,0 $0 $0

8 LOTE LA TEBAIDA $ 1.440.000.000 0% $ 1.440.000.000 11.000,00 $ 130.909,09 0,0 $0 $0

15 CASA - LOTE LA TEBAIDA $ 990.000.000 0% $ 990.000.000 5.200,00 $ 126.538,46 350,0 $ 948.571 $ 332.000.000

PROMEDIO $ 132.483
DESVIACION 5.607
COEFICIENTE DE VARIACION 0,042
LIMITE INFERIOR $ 126.875
LIMITE SUPERIOR $ 138.090
VALOR ADOPTADO $ 132.000
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 36 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.2.4.5 ZHGE 5: Urbano La Tebaida – Armenia - Calarcá

Esta zona corresponde a la zona urbana y centros poblados de La Tebaida, los centros poblados de Armenia y Calarcá. Entre los centros poblados se encuentran
Fundación Amanecer, La Silvia, Sector Cenexpo, Condominio Las Vegas-Iraka-Lagos de Iraka, Condominio Seniors Club, Condominio Pontevedra, El Caimo,
Condominio Micaela, La Bella y Zona suburbana de Calarcá. Los usos permitidos según la normatividad son residenciales, industriales, recreacionales y mixtos.
Con el análisis del estudio de mercado se depuraron tres ofertas. El valor de referencia para el terreno se presenta a continuación:

Tabla 4-23 Valores de referencia ZHGE 5 -T1

TERRENO CONSTRUCCIÓN
TIPO DE VALOR %. VALOR VALOR TOTAL
No. DIRECCIÓN
INMUEBLE PEDIDO NEGOCIACION DEPURADO ÁREA EN ÁREA EN CONSTRUCCIÓN
V/m2 V/m2
m2 m2

24 CASA Villa Adriana La Tebaida $ 230.000.000 2% $ 226.550.000 70,00 $ 1.336.428,57 140,0 $ 950.000 $ 133.000.000

Barrio Gabriela Mistral La

25 CASA $ 290.000.000 0% $ 290.000.000 72,00 $ 1.319.444,44 216,0 $ 902.778 $ 195.000.000
Tebaida

27 LOTE Centro de La Tebaida $ 1.200.000.000 0% $ 1.200.000.000 1.030,00 $ 1.165.048,54 0,0 $0 $0

PROMEDIO $ 1.273.641
DESVIACION 77.099
COEFICIENTE DE VARIACION 0,061
LIMITE INFERIOR $ 1.196.542
LIMITE SUPERIOR $ 1.350.739
VALOR ADOPTADO $ 1.274.000
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 37 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.2.4.6 ZHGE 6: Rural Calarcá

Se encuentra sobre la vía Calarcá – Armenia en el municipio de Calarcá veredas La Granja, La Estrella, La Bella y Aguacatal. La norma de uso corresponde a
Corredores de los ejes viales. Se encuentran cultivos de café, plátano y pastos. El uso permite la presencia de condominios y fincas recreacionales de descanso.
Con el análisis del estudio de mercado se depuraron tres ofertas. El valor de referencia para el terreno se presenta a continuación:

Tabla 4-24 Valores de referencia ZHGE 6 -T1

TERRENO CONSTRUCCIÓN
VALOR VALOR TOTAL
No. TIPO DE INMUEBLE DIRECCIÓN %. NEGOCIACION VALOR DEPURADO
PEDIDO ÁREA EN ÁREA EN CONSTRUCCIÓN
V/m2 V/m2
m2 m2

1 LOTE EL CAIMO $ 290.000.000 0% $ 290.000.000 2.860,00 $ 101.398,60 0,0 $0 $0

4 LOTE EL CAIMO $ 2.000.000.000 3% $ 1.940.000.000 16.000,00 $ 121.250,00 0,0 $0 $0

CALARCA - SECTOR LA
9 LOTE $ 190.000.000 3% $ 184.300.000 1.580,00 $ 116.645,57 0,0 $0 $0
BELLA

PROMEDIO $ 113.098
DESVIACION 8.484
COEFICIENTE DE VARIACION 0,075
LIMITE INFERIOR $ 104.614
LIMITE SUPERIOR $ 121.582
VALOR ADOPTADO $ 113.000
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 38 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.3 Acción Urbanística

Una vez se tiene ajustada la capa de construcciones, se determina que en el tramo se encuentran 442
construcciones afectadas distribuidas en 297 predios de los cuales el 42% se encuentran ubicados en el
municipio de La Tebaida9.
Desde el inicio del tramo hasta el Km 26, el tramo transcurre por los municipios de Zarzal y Sevilla, en este
sector se encuentran algunos centros poblados y en la zona rural se observan cultivos de caña de azúcar y
pastos limpios, arbolados y enmalezados. Tiene poca densidad poblacional, se encuentran algunas viviendas
campesinas, restaurantes y estaciones de servicio.
Del Km 26 en adelante ya se adentra en el departamento del Quindío y se comienza a observar la presencia
de fincas recreativas producto de parcelaciones, cultivos de café y pastos. Ya en la zona determinada como
suburbana se evidencia un desarrollo urbanístico en auge, con la presencia de condominios y loteos, centros
poblados, fincas recreativas, tejido urbano discontinuo y zonas industriales. Se observan algunos cultivos de
plátano, café, caña, piña y naranja. A lo largo de la vía se encuentran hoteles, hostales, moteles, estaciones de
servicio, restaurantes, instituciones educativas, bodegas, centros comerciales, etc. En general el sector del
tramo localizado en los municipios del Quindío tiene las mismas características constructivas y se encuentra en
pleno desarrollo urbanístico con proyectos de vivienda en condominios y construcción de bodegas para uso
empresarial e industrial. Algunos condominios ya se encuentran considerados como centros poblados.
Los usos actuales de terreno en las zonas urbanas en general son residenciales, industriales, recreacionales y
mixtos. En las zonas rurales los usos corresponden a corredores suburbanos viales de servicios, agrícolas,
ganaderos y productivos.
4.3.4 Identificación de usos del suelo según Planes de Ordenamiento Territorial - POT
A continuación, se relacionan los usos normativos del suelo rurales y urbanos que se identificaron dentro del
área de afectación y que se encuentran establecidos en los Planes de Ordenamiento Territorial.

Tabla 4-25 Usos de suelo T1 – de Calarcá según POT

CLASE AREAS PRINCIPAL COMPLEMENTARIO
Agrícolas, Acuícolas, Ganaderos,
Forestales, de Explotación de recursos
naturales y actividades análogas de
CORREDORES DE LOS EJES
conservación y protección, así como Aplican las normas generales de
VIALES
URBANO Y urbanizaciones campestres, zonas compatibilidad, impactos y
(100 metros a lado y lado de la
RURAL agroindustriales y de servicios (usos requerimientos definidos para cada
vía contados a partir del eje de la
comerciales 1, 2 y 3), institucionales, uso.
vía.)
recreacionales y de turismo que se puedan
desarrollar y ser compatibles entre sí y con
el desarrollo previsto para estas zonas
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Tabla 4-26 Usos de suelo T1 – de Armenia según POT

CLASIFICACION USO PRINCIPAL COMPATIBLE RESTRINGIDO PROHIBIDO
Agrícola Industrial Pesado Comercial Vivienda Campestre
EXPANSION Turismo
Servicios de Servicios de Entretenimiento de Pecuaria avícola y
URBANA Agrícola
logística logística y alto impacto porcícola

9 Ver en Anexo 1: Inventario Predial

Página 39 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

CLASIFICACION USO PRINCIPAL COMPATIBLE RESTRINGIDO PROHIBIDO

INDUSTRIAL EL Almacenamiento transporte
CAIMO Industria Estaciones de
Estaciones de servicio
servicio Almacenamiento
Alojamientos
SUBURBANO
CORREDOR
Servicios Estaciones de Industria
MURILLO (Una faja
Comercio servicio Agroindustria Almacenamiento
de 200 metros a
Recintos feriales Vivienda Campestre Educativo Entretenimiento de Pecuaria, avícola y
ambos lados de la
Turismo Agrícola alto impacto porcícola
carretera Armenia-
Recreación Dotacional Moteles
Aeropuerto Tramo
2)
SUBURBANO Servicio Logístico
Dotacional
CORREDOR VIAL Agrícola de Transporte
Vivienda campestre Agroindustria
EL CAIMO (Una Turismo Transferencia de
Comercio Entretenimiento de Pecuaria, avícola y
faja de 300 metros Vivienda Carga Estaciones
Agrícola alto impacto porcícola
a ambos lados de campestre de servicio
Turismo Moteles Industria
la carretera a El Servicios Otros servicios
Alojamientos Recreativo
Caimo - Club Dotacional asociados al
Restaurantes
Campestre) transporte
PERMITIDO LIMITADO INCOMPATIBLE
Bosque protector Parcelación para vivienda campestre
Investigación Urbanización
Sistemas
Ecoturismo Uso industrial
agroforestales y
RURAL Protección Educación Servicios comerciales
silvopastoriles con
ambiental Vías carreteables
aprovechamiento
Conservación Actividades agropecuarias
sostenible
Recuperación Vertimiento de aguas residuales
Recreación pasiva Extracción de material de arrastre
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Tabla 4-27 Usos de suelo T1 – de La Tebaida según POT

CLASE PERMITIDO COMPLEMENTARIOS RESTRINGIDOS PROHIBIDOS
A. Vivienda Campestre
Vivienda: a, b, c, d
B. Equipamientos Recreativos de Servicios Comercio: Grupo 1 y 2
Industrial: Tipo A, Tipo B,
y Establecimientos Comerciales tanto para Social Tipo A: Grupos 1, 2, 3 y 4
SUBURBANO Industria Liviana grupo 2 y 3
Zona Suburbana como Zona Industrial Recreacional: Grupos 1 y 2
Institucional: Grupo 1
C. Proyectos de Viviendas Productivas y/o Institucional: Grupo 2
Social: Tipo B Grupo 1 y 2
Microempresas Campestres
Vivienda: a, b, c, d
Vivienda Campestre Aislada Industrial: Tipo A, Tipo B,
Agrícolas y/o ganaderas dependiendo de Comercio: Grupos 1 y 2 grupos 2 y 3
RURAL Agroindustria
las características del suelo Social Tipo A: Grupos 1,2,3 y 4 Institucional: Grupos 1, 2 y 3
Recreacional: Grupos 1 y 2 Social: Tipo B Grupo 1, 2,3 y
4

CLASE ZONA PRINCIPAL COMPLEMENTARIO RESTRINGIDO PROHIBIDO

Comercial: Grupos 4 y 5, Tipo A
Comercial: Grupo 3, Tipo
Comercial: Grupos 1 y 2, Industrial Tipo A, Tipo B: Grupos 2 y
Residencial a, b, c A
Tipo A y B 3
URBANO ZONA MIXTA Social Tipo A: Grupos Industrial Tipo B: Grupo 1
Institucional: Grupo 1 Recreacional: Grupo 2
1, 2, 3 y 4 Social Tipo B: Grupos 1,
Recreacional: Grupo 1 Institucional: Grupos 2 y 3
2, 3 y 4
Residencial: d, e.

Página 40 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

CLASE ZONA PRINCIPAL COMPLEMENTARIO RESTRINGIDO PROHIBIDO

Comercial: Fuentes de Comercial: Grupos 3, 4 y 5
soda, restaurantes, venta Industrial Tipo A, Tipo B: Grupos 1,
de comestibles y Social Tipo A: Grupos 1, 2, 3 y 4
ZONA Recreacional: Grupo 1
artesanías, pertenecientes 2y3 Institucional: Grupos 2 y 3
RECREATIVA y2
a los grupos 1 y 2 del Tipo Institucional: Grupo 1 Social Tipo A: Grupo 4, Tipo B:
A Grupos 1, 2, 3 y 4
Vivienda: e. Residencial: a, b, c y d.
Comercial: Grupos 3, 4 y 5
Comercial: Grupo 1, Tipo A
Industrial Tipo A, Tipo B: Grupos 2 y
Social Tipo A : Grupos 1, 2, Comercial: Grupo 2
3 Social Tipo B:
RESIDENCIAL Residencial: a, b, c. 3y4 Industrial Tipo B: Grupo 1
Grupos 1, 2, 3 y 4 Recreacional:
Recreacional: Grupo 1 Residencial: d, e
Grupo 2
Institucional: Grupo 1
Institucional: Grupos 2 y 3
Comercial: Grupo 1 y 3, Vivienda en general
Tipo A y B Institucional
Comercial: Grupo 2
Industrial Tipo B: Social Tipo A: Grupos 2 y 3 Comercial: Grupos 4 y 5 Tipo A
INDUSTRIAL Social Tipo A: Grupo 4
Grupos 1, 2 y 3 Universidades y centros de Social Tipo A: Grupo 1; Tipo B:
Tipo B: Grupos 2, 3 y 4
capacitación técnico Grupo 1
industrial Recreacional: Grupo 2
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Tabla 4-28 Usos de suelo T1 – de Sevilla según POT

CLASE AREA PERMITIDO RESTRINGIDOS PROHIBIDOS
Recuperación
Rehabilitación Actividades de
PROTECTORA Restauración reforestación Infraestructura de vivienda
RURAL
PRODUCTORA Obras para control de erosión Revegetalización inducida Vías carreteables
Bosque Protector Vías de acceso veredal
Regeneración natural
PERMITIDO COMPLEMENTARIO
Franja localizada en centros
Rural-
poblados, destinada a uso
Suburbano
Residencial residencial. Donde se admite la se admitirá básicamente el comercio minorista, servicios
(Centros
construcción de vivienda y equipamiento básico.
Poblados)
unifamiliar con una baja
densidad, y
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Tabla 4-29 Usos de suelo T1 – de Zarzal según POT

CLASE AREA PRINCIPAL COMPATIBLE
AREAS DE
Servicios de ruta
CORREDORES VIALES
Restaurantes y
RURAL - (120 metros a lado y lado Tránsito
estacionamientos tipo rural
SUBURBANO del corredor vial vehicular
Viviendas
interregional e
Restauración ecológica
intermunicipal)
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.3.5 Planes de desarrollo y concentración de la Propiedad

Se analizan los planes de desarrollo de los municipios de Zarzal, Sevilla, La Tebaida, Armenia y Calarcá y no
se evidencian programas, planes o proyectos en el tramo objeto de estudio, que puedan presentar conflictos
con los planes de ordenamiento territorial.
Se consultaron las áreas mínimas rurales y urbanas establecidas en los Planes de Ordenamiento Territorial de
Armenia, Calarcá, La Tebaida, Sevilla y Zarzal. Para el municipio de Armenia el lote mínimo urbano establecido

Página 41 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

está entre 60 m2 y 120 m2 dependiendo de si es para vivienda unifamiliar o multifamiliar y del tratamiento
urbanístico dónde se encuentre. Para los predios rurales suburbanos en ningún caso la unidad mínima de
actuación para parcelación puede ser inferior a dos (2) hectáreas. Se exceptúa de cumplir con la extensión de
unidad mínima de actuación cuando no forme parte de una parcelación, agrupación de vivienda, condominio,
unidad inmobiliaria cerrada etc., sometidas o no al régimen de propiedad horizontal. El área mínima de división
jurídica de un predio en suelo suburbano será de 2.000 m². El área mínima de un predio en suelo de producción
agropecuaria es de 3.100 m². En el POT se aclara que si bien la Ley se refiere a la subdivisión de predios
rurales no debe estar por debajo de UAF que para Armenia es de 25,89 Ha, teniendo en cuenta que la extensión
promedio de los predios es de 1,16 Ha, se encuentra desfasada de la realidad por lo tanto obliga a repensar el
planeamiento rural con base en las particularidades rurales.
En Calarcá el área mínima de lote urbano es de 60 m2, el área mínima de los predios rurales suburbanos es de
5000 m2 y los predios rurales no podrán subdividirse por debajo de la extensión avalada por el Departamento
Nacional de Planeación para la Unidad Agrícola Familiar – UAF, que para este municipio se encuentra
establecida en 23.77 Ha. Para el municipio de La Tebaida se encuentra que el área mínima de lote urbano es
60 m², el de urbanización industrial es de 300 m², del lote suburbano es de 2.000 m², el de lote agroindustrial
es de 30.000 m² y el de parcelación es de 10.000 m².
En el municipio de Sevilla se establece que el área mínima de lote urbano es de 72 m² en cuanto a los predios
rurales se define lo siguiente: los predios rurales destinados a programas de reforma agraria no podrán
subdividirse por debajo de la UAF que se encuentra entre 9 y 13 Ha. Las parcelaciones rurales en predios que
no se destinan a reforma se aplica la siguiente norma: Las áreas mínimas destinadas a la construcción de
vivienda rural o cualquier tipo de infraestructura de bienes y/o servicios se manejaran de acuerdo a los criterios
de disponibilidad e infraestructura de servicios públicos y vial existentes en cada una de ellas. Las áreas de lote
mínimo se determinan teniendo en cuenta el tipo de parcelación y la pendiente y se encuentran entre 1500 m²
y 5000 m².
Para el municipio de Zarzal se establece que el área mínima por predio individual para los asentamientos rurales
es de 500 m², en parcelaciones vacacionales el área mínima individual es de 300 m², el área mínima de
parcelación con reforestación obligatoria es de 5.000 m² y para parcelaciones productivas es de 10.000 m2.
Para lotes urbanos el área mínima para vivienda de 1 alcoba es de 30 m², para dos alcobas 40 m², de tres
alcobas 60 m² y para vivienda con más de 3 alcobas se debe incrementar 20 m² por alcoba adicional. Para lotes
con uso de Industria ligera y comercio pesado el área mínima de lote es de 400 m², el área mínima en zonas
de actividad mixta es de 240 m². El área mínima de lote para uso residencial unifamiliar o bifamiliar es de 120
m² y para multifamiliar es de 200 m². Para uso residencial de vivienda popular el área mínima es de 90 m², para
establecimientos comerciales, industriales e institucionales en suelo suburbano de corredor Interregional el área
mínima es de 3000 m². Se permiten desenglobes de predios ya conformados dentro del suelo urbano siempre
y cuando los predios resultantes tengan un frente mínimo de 5 metros y un área mínima no inferior a 90 m².
4.3.6 Planes de ordenamiento territorial
Se consulto por internet las páginas web de los Municipios de Calarcá y Armenia los respectivos planes de
ordenamiento territorial. Igualmente se realizó solicitud a las diferentes oficinas de planeación por medio de
correo electrónico. Las normas urbanas obtenidas se relacionan a continuación.

Tabla 4-30 Planes de Ordenamiento Territorial

MUNICIPIO DOCUMENTO FUENTE
PBOT Acuerdo No. 015 de octubre de 2000
Calarcá Municipio - SIGOT IGAC
Revisión y ajuste Acuerdo No. 014 de diciembre de 2009
Armenia POT Acuerdo No. 019 de diciembre de 2009 periodo 2009-2023 SIGOT - IGAC
PBOT Acuerdo No. 026 de octubre de 2000
Tebaida SIGOT - IGAC
Ajuste Excepcional Acuerdo No. 025 de diciembre de 2016

Página 42 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

MUNICIPIO DOCUMENTO FUENTE

PBOT Acuerdo No. 009 de marzo de 2001
Sevilla Municipio - SIGOT IGAC
Ajuste y Modificación Acuerdo No. 008 de diciembre de 2003
Zarzal PBOT Acuerdo No. 019 de Julio de 2001 Municipio - SIGOT IGAC
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.3.7 Identificación de impactos prediales mayores

Con base en el recorrido de campo, el apoyo de la ortofoto y el análisis de información gráfica se identificaron
los siguientes impactos prediales mayores:

4.3.7.1 EDS Petrobras Megahorizonte

Ubicada en el municipio de Zarzal, sobre el costado sur oriente de la vía aproximadamente en el K11+400,
Predio identificado como 022-D-T1-LPAR. Se afecta parte del canopy, por lo tanto, se considera afectación total
de la estación.

4.3.7.2 Cementerio Quebrada Nueva

Ubicado en zona rural del municipio de Zarzal, cerca al centro poblado de Quebrada Nueva, aproximadamente
en el K14+260 costado sur de la vía. Se afecta el 40% del cementerio aproximadamente. Corresponde al predio
identificado como 036-D-T1-LPAR.

4.3.7.3 Ladrillera La Campana

Se ubica al costado occidente de la vía, en el K28+500 aproximadamente, en zona rural del municipio de La
Tebaida. Se afecta parte de las construcciones. Se encuentra en el predio identificado como 158-I-T1-LPAR.

4.3.7.4 EDS Terpel La Herradura

Situada en zona rural del municipio de La Tebaida, al costado sur oriental de la vía, en el K30+850. Corresponde
al predio identificado como 187-D-T1-LPAR. Se afecta todo el canopy por lo tanto se considera afectación total
de la estación.

4.3.7.5 Estación de Policía La Herradura

Se encuentra ubicada al costado oriental de la vía, en el K30+940. En zona rural del municipio de La Tebaida.
Se afecta la construcción. Corresponde al predio identificado como 189-D-T1-LPAR.

4.3.7.6 EDS Petromil San Gabriel

Se ubica sobre el costado sur de la vía, en zona rural del municipio de La Tebaida, en el K31-500
aproximadamente. Se afecta parcialmente la zona dura. No se afecta el canopy. Corresponde al predio 208-D-
T1-LPAR.

4.3.7.7 Escuela La Silvia La Popa

Situada en el costado norte de la vía, en el K34+670 aproximadamente, en zona rural del municipio de La
Tebaida. Se afecta la construcción y la cancha deportiva. Corresponde al predio identificado como 279-I-T1-
LPAR.

Página 43 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.7.8 EDS Terpel La Tebaida

Está localizada en el costado occidental de la vía en el paso urbano de La Tebaida, en el K37+650. Se afecta
todo el canopy, por lo tanto, se afecta totalmente la estación. Se encuentra en el predio identificado como 356-
I-T1-LPAR.

4.3.7.9 Empresa Berhlan de Colombia S.A.S.

Ubicada en el costado norte de la vía, en La Tebaida K38+100 aproximadamente. Se afecta una construcción
y la zona dura del parqueadero. Corresponde al predio 362-I-T1-LPAR.

4.3.7.10 Empresa Belt de Colombia

Se localiza en el costado norte de la vía, K38+200 en La Tebaida. Se afecta construcción y zona dura. El predio
se encuentra identificado como 373-I-T1-LPAR.

4.3.7.11 Empresa Inversiones Galeano Doncel S.A.S.

Ubicada en zona rural del municipio de La Tebaida, al costado nor occidental de la vía en el K38+760. Se está
afectando la zona dura y parte de la construcción. Se encuentra en los predios identificados como 382-I-T1-
LPAR Y 384-I-T1-LPAR.

4.3.7.12 Empresa
Se localiza al costado nor occidental de la vía en el K38+870 aproximadamente, en la zona rural del municipio
de La Tebaida. Se afecta la zona dura del parqueadero. El predio se encuentra identificado como 390-I-T1-
LPAR.

4.3.7.13 Empresa Banaplast

Localizada en el municipio de La Tebaida aproximadamente en el K38+960 costado nor occidental. Se afecta
la zona dura del parqueadero. El predio está identificado como 393-I-T1-LPAR.

4.3.7.14 EDS ESSO La Tebaida

Está localizada en el costado sur de la vía, en el K38+880 aproximadamente. Se afecta la zona dura y los
canopys, por lo tanto, la afectación es total. Se identifica con el número de predio 394-D-T1-LPAR.

4.3.7.15 Zona Franca

Ubicada en la Tebaida costado norte de la vía en el K39+200 aproximadamente. Se está afectando la
construcción y la zona dura del parqueadero. Los predios se encuentran identificados como 395-I-T1-LPAR,
398-I-T1-LPAR y 401-I-T1-LPAR.

4.3.7.16 Bodegas
Se localizan en el costado sur de la vía, en el K39+700 municipio de La Tebaida. Se afectan las construcciones
y zona dura. Se encuentran en el predio 417-D-T1-LPAR.

4.3.7.17 Escuela Nueva Irlanda Padilla

Ubicado en el costado nor occidente de la vía, municipio de La Tebaida en el K39+960 aproximadamente, se
afecta parte de la construcción y zona dura correspondiente a cancha deportiva. El predio se encuentra
identificado como 419-I-T1-LPAR.

Página 44 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.7.18 Trapiche el Sinaí

Se localiza en el costado norte de la vía, municipio de La Tebaida, en el K40+320 aproximadamente. Se afecta
zona dura y construcción. Se encuentra en el predio identificado como 422-ID-T1-LPAR.

4.3.7.19 Sociedad Plásticos Fénix Ltda.

Se encuentra ubicada en zona rural del municipio de La Tebaida en el costado sur de la vía, en el K40+270
aproximadamente. Se afecta la zona dura del parqueadero. El predio se encuentra identificado como 424-D-
T1-LPAR.

4.3.7.20 Industrias Printex S.A.

Está ubicada en el costado sur de la vía, en zona rural del municipio de La Tebaida. En el K40+460
aproximadamente. Se afecta la zona dura del parqueadero. Esta identificado con el número de predio 428-D-
T1-LPAR.

4.3.7.21 Centro Comercial Seniors Mall

Ubicado en el municipio de Armenia, costado sur de la vía en el K42+300 aproximadamente. Se afecta la zona
dura parqueadero y la construcción. Esta identificado con el número predial 446-D-T1-LPAR.

4.3.7.22 Apartamentos Los Corales

Situados en el municipio de Armenia costado sur de la vía, aproximadamente en el K42+420. Se afectan las
zonas duras y una de las torres. Se identifica con el número de predio 449-D-T1-LPAR.

4.3.7.23 Instituto Docente Golconda

Ubicado en el municipio de Armenia, costado sur de la vía en el K46+020, se afecta la zona deportiva y una
construcción. Se encuentra en el predio identificado como 520-D-T1-LPAR.

4.3.7.24 Colegio de la Policía Golconda

Se localiza en el municipio de Armenia, costado norte de la vía, en el K46+400 aproximadamente. Se afectan
algunas construcciones y zonas duras. Se identifica con el numero 524-I-T1-LPAR.

4.3.7.25 Estación de Policía

Ubicada en el municipio de Armenia, costado norte de la vía, en el K47+520 aproximadamente. Se afecta la
construcción. Corresponde al predio 534-I-T1-LPAR.

4.3.7.26 Empresa Bavaria

Localizadas en el municipio de Armenia, costado occidente de la vía, en el K48+100. Se afecta la bodega y las
zonas duras parqueaderos. Se encuentra en los predios 547-I-T1-LPAR y 548-I-T1-LPAR.

4.3.7.27 EDS Brío Patio Bonito

Está ubicada en el municipio de Calarcá, costado occidente de la vía, en el K50+280 aproximadamente. Se
afecta la zona dura, no se está afectando el canopy. Corresponde al predio identificado como 573-I-T1-LPAR.

Página 45 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.3.7.28 Escuela La Granja Bella

Se encuentra en el municipio de Calarcá, costado oriente de la vía, en el K50+120. Se afecta la cancha
deportiva. Se identifica con el número de predio 576-D-T1-LPAR.

4.3.7.29 Galpón
Localizado en el municipio de Calarcá, costado norte de la vía, en el K54+300 aproximadamente. Se afecta el
galpón. Se encuentra en el predio identificado como 677-I-T1-LPAR.
4.3.8 Ocupación predial de comunidades
En este punto se busca identificar la presencia de comunidades como resguardos, zonas de reserva campesina
y consejos comunitarios negros en el tramo de estudio, con el fin de establecer los impactos que se pueden
generar con estas comunidades.
Se realiza la superposición de información geográfica de las diferentes comunidades descargada del sitio web
de la Agencia Nacional de Tierras con los predios afectados. Con el traslape de información se evidencia que
no hay presencia de ninguna de estas comunidades en el Tramo 1 objeto de este estudio.
4.3.9 Identificación de unidades sociales para aplicación de la Resolución 898
Las unidades sociales se determinan homologando unidades sociales con unidades constructivas. Con apoyo
del registro fotográfico y el Google Earth se identifica el uso actual de cada construcción, para establecer si son
residentes y productivas. En los casos dónde no es posible determinar este uso, se asume como residente.
Para los propietarios de predios se aplica la Resolución 898 del 2014 que corresponde al daño emergente y
lucro cesante. En este tramo se identificaron en total 451 unidades sociales, de las cuales 343 son residentes
y 108 productivas, con estos datos se estima dicho valor10.

4.4 INFORMACION JURIDICA

Con base en la información alfanumérica de los registros uno y dos de catastro se identifican los propietarios
de los predios afectados y con este dato se establece si son personas jurídicas, naturales o entidades estatales.
También se identifica el número de folio de matrícula inmobiliaria. Igualmente, a partir de la información gráfica
descargada de la Unidad de Restitución de tierras y de Títulos mineros vigentes se identifica si hay predios con
procesos de restitución y cuales tienen áreas con títulos mineros.
Se aclara que para el estudio predial del Tramo 1 objeto de este informe no se realizará análisis de los
certificados de tradición y libertad, por lo tanto, no se realiza matriz ni diagnóstico jurídico según lo acordado en
Acta de reunión del 7 de mayo de 2021.11
4.4.1 Determinación de gravámenes y limitaciones al dominio
Para determinar los gravámenes y limitaciones de los predios afectados por el proyecto, se debe realizar el
diagnóstico jurídico a folio con los certificados de tradición y libertad. Sin embargo, como se menciona
anteriormente para este informe no se realiza dicho diagnóstico.

10 Ver en Anexo 1: Inventario Predial

11 Ver Anexo 10 Acta de Reunión 2021.05.07 - Estructuras

Página 46 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

4.4.2 Predios con procesos de restitución de tierras

La Unidad de Restitución de Tierras (URT) en su portal web presenta dos tipos de información geográfica
relacionados con el proceso de restitución de tierras. Un tipo se refiere a las microzonas y el otro a las solicitudes
de sentencia.
Las microzonas son áreas geográficas de intervención para el trámite administrativo y judicial, en las cuales se
realizará el estudio y trámite de las solicitudes recibidas, definidas por las Direcciones Territoriales de la Unidad
Administrativa Especial de Gestión de Restitución de Tierras Despojadas.
Las solicitudes de sentencia se refieren a las solicitudes de restitución de tierras en sentencia, tramitadas por
la Unidad Administrativa Especial de Gestión de Restitución de Tierras Despojadas.
Esta información geográfica descargada de la página web se cruzó con los predios afectados. Con este análisis
se evidencia que no existen solicitudes de sentencia en los predios afectados.
Con relación a las microzonas todos los predios se encuentran dentro de las microzonas 396, 926 y 934 que
se encuentran activas.
4.4.3 Existencia de medidas de protección inscritas
Para determinar las medidas de protección inscritas, se debe realizar un análisis a los folios de matrícula
inmobiliaria. No obstante, para la elaboración de este informe no se realiza este análisis según se acordó con
el Acta de Reunión de 07.05.2021.
4.4.4 Predios en áreas con títulos mineros
Se realizó consulta de información geográfica correspondiente a títulos mineros vigentes de la Agencia Nacional
de Minería, con el objetivo de verificar si existen superposiciones cartográficas con los predios de interés. Una
vez realizada la superposición de información se evidencia que existen 2 títulos mineros los cuales se describen
a continuación:
• En el municipio de Zarzal se encuentra el título minero activo.
Modalidad contrato de concesión (L685)
Área 40,41 Ha
Clasificación mediana
En etapa de explotación
Solicitado por Sociedad Agregados de La Sierra S.A.
Fecha de solicitud de ampliación 25/10/2007
Fecha de entrega 24/10/2037
Minerales: Anhidrita, antracita, arcilla común, arcillas, arcillas especiales, arcillas refractarias, arenas,
arenas arcillosas, arenas feldespáticas, arenas industriales, arenas y gravas silíceas, arenisca,
asbesto, asfalto natural, azufre, bauxita, bentonita, demás concesibles, materiales de construcción.
Dentro de este título minero se identificó un predio afectado por el proyecto y corresponde al 001-ID-
T1-LPAR.
• En el municipio de La Tebaida se encuentra el título minero activo
Modalidad contrato de concesión (L685)
Área 25,05 Ha
Clasificación pequeña
En etapa de explotación
Solicitado por Ladrillera La Palmita y/o Sociedad Inversiones y Proyectos Las Palmas S.A.S.
Fecha de solicitud de ampliación 06/07/1992
Fecha de entrega 1/09/2049

Página 47 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Minerales: Arcillas, Basalto.

Dentro de este título minero se identificaron cuatro predios afectados por el proyecto y son 173-ID-T1-
LPAR, 174-I-T1-LPAR, 175-D-T1-LPAR, 176-I-T1-LPAR.
4.4.5 Inventario de Entidades
En la siguiente tabla se relacionan las entidades existentes en el área de estudio, que permitan anticipar las
acciones legales ante procesos notariales y registrales.

Tabla 4-31 Entidades existentes T1

MUNICIPIO ENTIDAD DIRECCION CORREO
Oficina de Registro de Carrera 26 No. 39 - 21 -
[email protected]
Instrumentos Públicos Local 201
Calarcá
Notaria Primera Carrera 25 No. 40-00 [email protected]
Notaria Segunda Carrera 26 No. 39-37 [email protected]
Oficina de Registro de
Calle 3 a Norte No. 16 - 34 [email protected]
Instrumentos Públicos
[email protected]
Notaria Primera Calle 21 No. 14-31
[email protected]
Notaria Segunda Calle 19 No. 14-25 [email protected]
Armenia
Notaria Tercera Carrera 13 No. 18-21 [email protected]
Notaria Cuarta Calle 20 No. 15-35 Centro [email protected]
Calle 4 Norte No. 13 - 87
Notaria quinta Locales 2 y 3 Edificio Torre [email protected]
100
La Tebaida Notaria Única Carrera 6 No. 11-35 [email protected]
Oficina de Registro de
Calle 48 No. 49-31 [email protected]
Instrumentos Públicos
Sevilla Notaria Primera Carrera 50 No. 51-78 [email protected]
Carrera 50 No. 51-16
Notaria Segunda [email protected]
Centro
Carrera 11 No. 8-67
Zarzal Notaria Única [email protected]
Centro
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

4.4.6 Naturaleza del predio

4.4.6.1 Identificación del tipo de propiedad

Con información del propietario se identifican los tipos de titular del derecho del dominio como personas
naturales, jurídicas y predios a nombre del estado.

Tabla 4-32 Titular del derecho del dominio

TITULAR DEL DERECHO
CANTIDAD %
DEL DOMINIO
PERSONA NATURAL 466 69%
PERSONA JURÍDICA 70 10%
ENTIDAD ESTATAL 51 7%
SIN DATO 98 14%
TOTAL 685 100%
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 48 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Como se indica en la Tabla 4-32, los datos de propietario del Registro 2, indican que el 68% de los
predios están en propiedad de personas naturales, el 10% en propiedad de personas jurídicas y el 7%
pertenecen a entidades estatales.
En cuanto a los que pertenecen a entidades estatales se tienen 20 predios del municipio de La
Tebaida, 11 predios de los Ferrocarriles Nacionales, 9 predios del municipio de Armenia, 5 del
municipio de Calarcá, 2 del INVIAS, 1 del Ministerio de Defensa Policía Nacional, 1 del INCODER y
1 predio del municipio de Zarzal.
Se tiene un 14% de predios sin dato de propietario, en este caso al momento de iniciar el proceso de
adquisición predial, se recomienda volver a solicitar la información de R1 y R2 a las entidades
catastrales y verificar los datos.

4.4.6.2 Carácter de la propiedad

De acuerdo con el numero predial nacional de los 685 predios, se identificaron 46 predios cuya
condición es Condominio y 2 predios cuya condición es PH.

4.4.6.3 Predios con folio y sin folio de matrícula inmobiliaria

Con base en el dato de folio de catastro, se identifican los predios con folio y sin folio. En la tabla siguiente se
relacionan la cantidad de predios con y sin folio de matrícula inmobiliaria.

Tabla 4-33 Cantidad de predios con folio y sin folio

PREDIOS
CON FOLIO SIN FOLIO TOTAL
586 99 685
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Se tienen 99 predios a los cuales no se les identificó el folio de matrícula inmobiliaria. En la etapa de
adquisición predial se debe realizar la respectiva investigación catastral y jurídica para determinar el
número de folio de matrícula inmobiliaria. En caso de que no se obtenga el folio, se debe solicitar a la
Agencia Nacional de Tierras que indique si son predios baldíos.

Página 49 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

5 ANALISIS ECONOMICO

El análisis económico permite realizar la estimación de cuanto sería el valor de los predios afectados, se hace
una estimación del valor del terreno, las construcciones, anexos, cultivos, el daño emergente y el lucro cesante.
Así mismo, se estima cuanto puede ser valor de la gestión predial que se llevará a cabo para la adquisición de
los predios requeridos por el proyecto.

5.1 ESTIMACION DEL VALOR DEL TERRENO

Esta valoración se realizó por la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas (valores de
referencia), en la cual se definen aquellos espacios geográficos con características físicas y económicas
similares.
Las Zonas Físicas y Geoeconómicas establecidas para determinar el valor estimado de terreno se encuentran
en el numeral 3.3.1 y 3.3.2. En el tramo se identificaron seis zonas homogéneas geoeconómicas. De acuerdo
con el análisis estadístico los valores de referencia estimados para el terreno son:
• ZHGE 1: $ 5.000 pesos
• ZHGE 2: $ 514.000 pesos
• ZHGE 3: $ 89.000 pesos
• ZHGE 4: $ 132.000 pesos
• ZHGE 5: $ 1.274.000 pesos
• ZHGE 6: $ 113.000 pesos
Los valores de terreno por predio se encuentran estimados en el Anexo 1: Inventario Predial.

5.2 ESTIMACION DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION

La estimación del valor de las construcciones se realiza de acuerdo con las características constructivas
encontradas en el recorrido de campo realizado en el corredor.
Los valores de las viviendas se tipificaron teniendo en cuenta los índices de costos de la revista
CONSTRUDATA (LEGIS, 2021, pág. 58), dónde se tomó el valor del metro cuadrado construido definido en
esta publicación para la ciudad de Medellín, el cual fue asignado a las construcciones que se encuentran dentro
de cada predio afectado12.
Es de aclarar que no se aplica depreciación en la determinación del valor del metro cuadrado construido debido
a que el alcance no permite determinar la vetustez ni el estado de conservación de cada una de las
construcciones afectadas.
Los tipos de construcción adoptados se relaciona en la siguiente tabla.

Tabla 5-1 Tipología constructiva T1

TIPOLOGIA CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS VALOR m²
UNIFAMILIAR VIP
Vivienda de 1 piso, mampostería confinada, cimentación superficial, 2
1 $1.263.426
alcobas, 1 baño, 1 disponible, cocina, zona de ropas, sala, comedor, obra
gris, 46 m2

12 Ver en Anexo 4: Costos Construcciones

Página 50 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

TIPOLOGIA CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS VALOR m²

UNIFAMILIAR VIS
2 pisos, mampostería estructural, cimentación superficial, 71.50 m2, 2
2 $1.887.191
alcobas, 2 baños, cocina, zona de ropas, 1 disponible, sala, comedor, obra
blanca.
VIVIENDA GRUPAL CONDOMINIO (Se asimila a UNIFAMILIAR MEDIO)
2 pisos, mampostería estructural, cimentación superficial, 90 m2, 3
3 $ 2.333.311
alcobas, cocina, zona de ropas, 3 baños, patio, 1 disponible, sala,
comedor, parqueadero, obra blanca.
BODEGA 100 m2
4 Estructura metálica, muros en bloque, contrapiso en concreto para $ 1.713.704
almacenamiento, cerchas y cubierta metálica, baño y cocina
MOTEL - HOTEL - C. COMERCIAL - LOCALES ( Se asimila a
MULTIFAMILIAR MEDIO)
5 12 Pisos, estructura en concreto, cimentación en placa aligerada, ascensor, $ 2.605.050
semisótano, aptos 80 m2, 3 alcobas, estudio, 2 baños terminados, cocina,
zona de ropas, sala, comedor, obra blanca.
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Los anexos identificados corresponden a enramadas, cerramientos, muros de cerramiento, zonas duras,
cercas, portones, portadas, carreteables, zonas deportivas, piscinas, etc.
Los valores de los anexos13, se estiman de acuerdo con los costos de los Análisis detallados generales de la
revista CONSTRUDATA (LEGIS, 2020, págs. 148-184) los cuales se actualizaron al 2021 con el IPC.

5.3 ESTIMACION DEL VALOR DE LOS CULTIVOS

En el tramo se identificaron cultivos de caña de azúcar, plátano, naranja, café y piña. Para calcular el valor de
los cultivos se consultó información en el Ministerio de Agricultura y Finagro.
5.3.1 Costos cultivo de caña
Los costos del cultivo de caña se obtuvieron de la Agro Guía de Finagro, marco de referencia agroeconómico
Caña Panelera del 2019. Estos valores de actualizaron con el IPC a enero de 2022 (FINAGRO, 2019).

Tabla 5-2 Costos de producción cultivo de caña

($/Ha) 2022
($/Ha) 2020 ($/Ha) 2021
ACTIVIDAD ($/Ha) MAR 2019 ($/Ha) 2019 (Valor IPC enero
(Valor IPC 1,61) (Valor IPC 5,62)
1,67)
Mano de obra $ 7.380.000,00 $ 7.715.360,82 $ 7.839.578,13 $ 8.280.162,42 $ 8.418.441,13
Insumos $ 1.047.600,00 $ 1.095.204,88 $ 1.112.837,68 $ 1.175.379,15 $ 1.195.007,98
Costo Total ($) 8.427.600 8.810.566 8.952.416 9.455.542 9.613.449
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

5.3.2 Costos cultivo de plátano

Para calcular el valor de los cultivos de plátano se utilizó información marco de referencia Plátano Antioquia de
Agro Guía de Finagro del año 2018. Los valores se actualizaron a enero de 2022 con el IPC (FINAGRO, 2018).

13 Ver en Anexo 4: Costos Construcciones

Página 51 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Tabla 5-3 Costos de producción cultivo de plátano

($/Ha) 2022
($/Ha)JUN ($/Ha) DIC ($/Ha) 2019 (Valor ($/Ha) 2020 ($/Ha) 2021
ACTIVIDAD (Valor IPC enero
2018 2018 IPC 3,8) (Valor IPC 1,61) (Valor IPC 5,62)
1,67)
Mano de obra 2.706.250 2.724.964 $ 2.828.512,41 $ 2.874.051,46 $ 3.035.573,15 $ 3.086.267,23
Insumos 3.390.250 3.413.694 $ 3.543.414,02 $ 3.600.462,99 $ 3.802.809,01 $ 3.866.315,92
Costo Total ($) 6.096.500 6.138.657 6.371.926 6.474.514 6.838.382 6.952.583
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

5.3.3 Costos cultivo de naranja

El costo del cultivo de Naranja se calculó según información descargada del Ministerio de Agricultura para
cadena de Cítricos. Los valores se actualizaron a enero de 2022 con el IPC, teniendo en cuenta, que el
documento indica que los costos corresponden al primer semestre de 2020 (MINAGRICULTURA, 2020).

Tabla 5-4 Costos de producción cultivo de naranja

($/Ha) 2021 ($/Ha) 2022
($/Ha) junio ($/Ha) DIC
ACTIVIDAD (Valor IPC (Valor IPC
2020 2020
5,62) enero 1,67)
Colino $ 2.125.000,00 $ 2.226.507,12 $ 2.351.636,82 $ 2.390.909,16
Mano de obra $ 450.000,00 $ 471.495,63 $ 497.993,68 $ 506.310,17
Fertilizantes (Urea) $ 115.625,00 $ 121.148,18 $ 127.956,71 $ 130.093,59
Fertilizantes (Mayores y
$ 74.000,00 $ 77.534,84 $ 81.892,29 $ 83.259,90
Menores)
Control de Plagas $ 300.000,00 $ 314.330,42 $ 331.995,79 $ 337.540,12
Mantenimiento $ 305.903,33 $ 320.515,74 $ 338.528,72 $ 344.182,15
Agrónomo $ 3.600.000,00 $ 3.771.965,00 $ 3.983.949,44 $ 4.050.481,39
Costo Total ($) 6.970.528 7.303.497 7.713.953 7.842.776
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

5.3.4 Costos cultivo de café

Para el cultivo de café se utilizó información marco de referencia para café tecnificado eje cafetero descargada
del portal web de Finagro (FINAGRO, 2018). Debido a que los datos son de septiembre de 2018, estos se
actualizaron a enero de 2022 con el índice de precios al consumidor IPC.
En la siguiente tabla se relacionan los costos de producción de café tecnificado actualizados a 2021.

Tabla 5-5 Costos de producción cultivo de café

($/Ha) 2022
($/Ha) SEP ($/Ha) DIC ($/Ha) 2019 ($/Ha) 2020 ($/Ha) 2021
ACTIVIDAD (Valor IPC enero
2018 2018 (Valor IPC 3,8) (Valor IPC 1,61) (Valor IPC 5,62)
1,67)
Mano de obra 9.153.500 9.203.008 $ 9.552.722,33 $ 9.706.521,16 $ 10.252.027,65 $ 10.423.236,51
Insumos 2.151.842 2.163.481 $ 2.245.692,81 $ 2.281.848,46 $ 2.410.088,35 $ 2.450.336,82
Costo Total ($) 11.305.342 11.366.489 11.798.415 11.988.370 12.662.116 12.873.573
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

5.3.5 Costos cultivo de piña

Para los valores del cultivo de piña, se utilizó información descargada del Ministerio de Agricultura para cultivo
de piña. Los valores se actualizaron a enero de 2022 con el IPC, debido a que la información corresponde a
junio de 2019 (MINAGRICULTURA, 2019).

Página 52 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Tabla 5-6 Costos de producción cultivo de piña

($/Ha) 2022
($/Ha) junio ($/Ha) diciembre ($/Ha) 2020 ($/Ha) 2021
ACTIVIDAD (Valor IPC enero
2019 2019 (Valor IPC 1,61) (Valor IPC 5,62)
1,67)
Mano de obra $ 5.980.000,00 $ 6.001.503,07 $ 6.098.127,27 $ 6.440.842,02 $ 6.548.404,08
Análisis de suelo $ 150.000,00 $ 155.854,65 $ 158.363,91 $ 167.263,96 $ 170.057,27
Semillas $ 26.000.000,00 $ 27.014.805,79 $ 27.449.744,17 $ 28.992.419,79 $ 29.476.593,20
Herbicidas $ 240.000,00 $ 249.367,44 $ 253.382,25 $ 267.622,34 $ 272.091,63
Insecticidas $ 240.000,00 $ 249.367,44 $ 253.382,25 $ 267.622,34 $ 272.091,63
Fungicidas $ 670.000,00 $ 696.150,76 $ 707.358,79 $ 747.112,36 $ 759.589,13
Fertilizantes, enraizador,
$ 6.310.000,00 $ 6.556.285,56 $ 6.661.841,76 $ 7.036.237,26 $ 7.153.742,43
inductor de floración
Equipos y herramientas $ 7.420.000,00 $ 7.709.609,96 $ 7.833.734,68 $ 8.273.990,57 $ 8.412.166,21
Arriendo de la tierra $ 960.000,00 $ 997.469,75 $ 1.013.529,02 $ 1.070.489,35 $ 1.088.366,52
Asistencia Técnica $ 1.200.000,00 $ 1.246.837,19 $ 1.266.911,27 $ 1.338.111,68 $ 1.360.458,15
Transportes $ 400.000,00 $ 415.612,40 $ 422.303,76 $ 446.037,23 $ 453.486,05
Costo Total ($) $ 49.570.000,00 $ 51.292.864 $ 52.118.679 $ 55.047.749 $ 55.967.046
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

5.4 ESTIMACION DEL DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE

Con la expedición de la Ley 1682 de 2013, y sus decretos reglamentarios, y de acuerdo con lo descrito en la
Resolución 898 de 2014 “Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos
para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de transporte a que
se refiere la Ley 1682 de 2013”, se ha estimado un valor que corresponde a lo establecido en dicha Resolución
para el daño emergente y lucro cesante.
Los criterios para calcular el daño emergente y el lucro cesante se obtuvieron del manual de Gestión Predial
(IDU, 2017, pág. 12) y son los siguientes:
5.4.1 Daño emergente
Para uso residencial con afectación total
• Por concepto de trámites tres por ciento (3%) del valor del predio.
• Por desconexión de servicios públicos un millón de pesos ($1.000.000)
• Por concepto de traslado un (1) salario mínimo mensual legal vigente

En caso de que la afectación sea de carácter parcial se adiciona un 15% del valor de la construcción para la
readecuación de la misma.
Para uso comercial e industrial con afectación total
• Por concepto de trámites tres por ciento (3%) del valor del predio
• Por desconexión de servicios públicos dos millones de pesos ($2.000.000)
• Por traslado dos (2) salarios mínimos mensuales legales vigentes
• Los demás referidos en la Ley (adecuación de nuevas instalaciones, bodegaje y publicidad cinco (5%) del
valor del predio.

En caso de que la afectación sea de carácter parcial se adiciona un quince por ciento (15%) del valor de la
construcción para readecuación de la misma.
Para lotes
• Por concepto de trámites tres por ciento (3%) del valor del predio.

Página 53 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

5.4.2 Lucro cesante

Los criterios para calcular el lucro cesante son:
• Predio con uso residencial seis por ciento (6%) del valor comercial del inmueble
• Predio con uso comercial veinte por ciento (20%) del valor comercial del inmueble
• Para lote no se contemplará ningún tipo de lucro cesante

5.5 ESTIMACION DEL VALOR DE LA GESTION PREDIAL

La estimación del valor de la gestión predial se realiza con base en lo determinado por el Instituto Nacional de
Vías -INVIAS en el Apéndice Proceso de Gestión y Adquisición Predial (INVIAS, 2021). En este punto se tienen
en cuenta los costos por la ejecución predial, ya sea por enajenación voluntaria o por expropiación. Estos costos
se refieren a la elaboración de insumos prediales (fichas, estudios de títulos, avalúos comerciales) y el proceso
de compra (escrituración y registro).

Tabla 5-7 Estimación del valor de la Gestión Predial T1

VALOR TOTAL
ELABORACION DE INSUMOS (A) CANTIDAD UND. VALOR UNITARIO
ANTES DE IVA

Elaboración de la ficha predial Componente Jurídico-Catastral

685 Predio $ 2.842.500 $ 1.947.112.500
y Componente Cartográfico.
Elaboración del Estudio de Títulos: con todos los soportes,
685 Predio $ 769.000 $ 526.765.000
tracto sucesivo de 20 años.

Elaboración de Avalúo Comercial para inmuebles con

685 Predio $ 2.732.500 $ 1.871.762.500
propiedad del terreno

Elaboración de Ficha Social de acuerdo a la Resolución 685 Predio $ 663.000 $ 454.155.000

VALOR TOTAL
PROCESO DE ADQUISICION (B) CANTIDAD UND. VALOR UNITARIO
ANTES DE IVA
Elaboración de Oferta, Notificación e Inscripción. 685 Predio $ 589.000 $ 403.465.000
Tramite Permiso de Intervención Voluntario 685 Predio $ 353.500 $ 242.147.500
Elaboración de Promesa de Compraventa 616 Predio $ 471.500 $ 290.444.000
Elaboración y Registro de Escrituras Públicas de venta a favor
616 Predio $ 942.000 $ 580.272.000
de la Entidad
Proceso de Expropiación del 10% del total de predios
69 Predio $ 2.182.000 $ 150.558.000
requeridos
TOTAL, DE A+B $ 6.466.681.500
IVA DEL 19% $ 1.228.669.485
TOTAL, DE A+B IVA INCLUIDO $ 7.695.350.985
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

5.6 COSTOS TOTALES ESTIMADOS

En la presente tabla se presenta el consolidado de los costos estimados por adquisición predial y
compensaciones socio económicas para el Tramo 1

Página 54 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Tabla 5-8 Costos Totales Estimados T1

ANÁLISIS TÉCNICO
ÍITEM T1
NUMERO DE PREDIOS AFECTADOS 685
ÁREA DE TERRENO REQUERIDA m2 2.593.847,33
ÁREA CONSTRUIDA REQUERIDA m2 86.916,40
ANÁLISIS ECONÓMICO
VALOR ESTIMADO DE TERRENO $494.413.279.758
VALOR ESTIMADO DE CONSTRUCCIÓN $177.410.900.440
VALOR ESTIMADO DE ANEXOS Y CULTIVOS $22.813.216.467
VALOR ESTIMADO POR DAÑO EMERGENTE Y LUCRO
$138.939.328.974
CESANTE
VALOR ESTIMADO DE LA GESTIÓN PREDIAL $7.695.350.985
VALOR TOTAL $841.272.076.625
Fuente: Elaboración Consorcio I2P

Página 55 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

6 ESTRATEGIA PARA LA ADQUISICIÓN DE LOS PREDIOS

Para la realización del proceso de adquisición predial se presentan las siguientes estrategias:

6.1 ESTRATEGIA LEGAL DE SANEAMIENTO DE LOS PREDIOS AFECTADOS CON EL

PROYECTO
Dentro del plan de adquisición predial es necesario determinar la estrategia legal de saneamiento de los predios
a adquirir que presentan gravámenes, limitaciones al dominio, medidas cautelares y otros. Para tal fin se
conformará un grupo de abogados expertos en asuntos prediales, en procesos de expropiación e ingenieros
catastrales.
Cada situación jurídica que soporta el predio afectado con la obra pública, debe ser analizada a la luz de las
normas que regulan todas las medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte,
desarrollando una estrategia legal que permita sanear el inmueble, para la adquisición por parte de la entidad
pública.
Dentro del marco normativo fundamental en que se ha construido la presente estrategia legal para el
saneamiento de los predios, se cita lo siguiente: Ley 1682 de 2013 y su decreto reglamentario 737 de 2014,
Ley 387 de 1997, Decreto 2007 de 2001 y Ley 1742 de 2014.
1. Predios afectados con gravámenes hipotecarios
Con relación a los predios gravados con hipoteca es importante determinar lo siguiente:
a) Identificar el acreedor hipotecario, esto es, la persona natural o jurídica a favor de quien se suscribe
la hipoteca.
b) Determinar si este gravamen ya se canceló y por lo tanto el trámite que queda por realizar es
registrar el oficio de cancelación de la hipoteca.
c) De existir aún la deuda debe especificarse el valor adeudado, también concretar si es necesario
comprar todo el predio o tan solo una parte, y precisar el área requerida. En conclusión, el predio o
área requerida que se va a comprar debe estar libre de gravámenes y limitaciones.
En estos casos es aconsejable asesorar al propietario con el fin de que libere el predio a negociar para
efectos de agilizar la oferta de compra.
d) Es fundamental especificar el valor adeudado frente al avalúo comercial, porque de ser mayor la
deuda y de no tener el propietario medios económicos para cubrirla, se debe contemplar el proceso
de expropiación del predio o en su defecto del área requerida.
No obstante, el artículo 22 de la Ley 1682 de 2013 establece lo siguiente:
“ En el proceso de adquisición de predios requeridos para proyectos de infraestructura de transporte,
en caso de existir acuerdo de negociación entre la entidad estatal y el titular inscrito en el folio de
matrícula y previo registro de la escritura pública correspondiente, la entidad estatal, con cargo al valor
del negocio, podrá descontar la suma total o proporcional que se adeuda por concepto de
gravámenes, limitaciones, afectaciones y medidas cautelares y pagar directamente dicho valor al
acreedor mediante depósito judicial a órdenes del despacho respectivo, en caso de cursar procesos
ejecutivos u ordinarios en los que se haya ordenado el respectivo gravamen, considerando para el
efecto el área objeto de adquisición, o verificar que lo realizará directamente el titular. De no ser
posible, se continuará con el proceso de expropiación administrativa.

Página 56 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

2. Predios con medidas cautelares

La presencia de medidas cautelares de embargo y secuestro sacan de la esfera comercial el predio
embargado, por lo tanto, para su adquisición es necesario levantar la medida, siendo indispensable
determinar lo siguiente:
a) Precisar el estado del proceso:
Se trata de establecer la etapa procesal. En este caso debe orientarse al propietario del bien
embargado, para que consulte el expediente en el juzgado, determine en qué etapa se encuentra el
proceso para tratar de llegar a un acuerdo de pago o si se encuentra para remate etc.
b) Establecer el monto de la obligación:
Para efectos del pago de la obligación es indispensable conocer la liquidación del crédito realizada por
el juzgado o acordada por las partes, para que una vez cancelada, se solicite ante el juzgado
respectivo, la terminación del proceso por “Pago total de la obligación” y proceder al levantamiento de
la medida cautelar conforme a lo ordenado por el juez a través de oficio, el cual debe registrarse en el
folio de matrícula inmobiliaria.
c) Descuento del valor de la venta pactada en la Promesa de Compraventa, la suma adeudada por el
propietario a Terceros.
De no ser posible el pago de la obligación directamente por el propietario, podrá contemplarse como
solución, que con el valor de la oferta de compra la entidad estatal con cargo al valor del negocio,
descuente la suma total o proporcional que se adeuda por concepto de la obligación que dio lugar a
la medida cautelar y pagar directamente dicho valor al acreedor mediante depósito judicial a órdenes
del despacho respectivo, en caso de cursar procesos ejecutivos. En el evento de no lograrse ninguna
de estas soluciones se dará aplicación al proceso de expropiación tal como lo dispone el art. 22 de la
Ley 1682 de 2013.
d) Caducidad de las Medidas Cautelares de dominio
De acuerdo con el artículo 64 de la ley 1579 de 2012 del estatuto de registro de instrumentos públicos,
se destaca lo siguiente:
“Las inscripciones de las medidas cautelares tienen una vigencia de diez (10) años contados a partir
de su registro. Salvo que antes de su vencimiento la autoridad judicial o administrativa que la decretó
solicite la renovación de la inscripción, con la cual tendrá una vigencia de cinco (5) años, prorrogables
por igual período hasta por dos veces.
Vencido el término de vigencia o sus prórrogas, la inscripción será cancelada por el registrador
mediante acto administrativo debidamente motivado de cúmplase contra el cual no procederá recurso
alguno; siempre y cuando medie solicitud por escrito del respectivo titular(es) del derecho real del
dominio o de quien demuestre un interés legítimo del inmueble. “
3. Predios que carecen de título traslaticio de dominio y de identidad registral
De conformidad con el art. 6 de la Ley 737 de 2014 se establece una Declaratoria de saneamiento
automático por ministerio de la Ley respecto de inmuebles utilizados o por utilizar por la entidad pública
en proyectos de infraestructura de transporte, que carezcan de título traslaticio de dominio y de
identidad registral, se declarará mediante acto administrativo motivado en el que se expresarán las
razones de utilidad pública e interés social que fundamentan la declaratoria. Dicho acto será título
suficiente para la apertura de folio de matrícula inmobiliaria por la oficina de Registro de Instrumentos
públicos competente y servirá como prueba del derecho real de dominio a favor del Estado.
4. Predios de propiedad de entidades públicas
Identificar los predios de propiedad de Entidades públicas es una tarea importante de realizar, toda
vez que el artículo 36 de la Ley 1682 de 2013, establece que los predios de propiedad de entidades
públicas que se requieran para el desarrollo de proyectos de infraestructura deberán ser cedidos a la

Página 57 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

entidad responsable del proyecto, a título oneroso o como aporte de la respectiva entidad propietaria
al proyecto de infraestructura de transporte.
La ventaja como en otros casos, es que se puede solicitar la entrega anticipada del inmueble.
5. Predios baldíos a cargo de la Agencia Nacional de Tierras -ANT
Igualmente es importante establecer aquellos predios baldíos a cargo de la ANT con el fin de dar
aplicación al Parágrafo único artículo 6 del Decreto 737 de 2014 que reglamentó la Ley 1682 de 2013:
“ Para el caso de los bienes baldíos a cargo de la Agencia Nacional de Tierras (ANT) la entidad pública
que tenga a su cargo el proyecto de infraestructura de transporte debe solicitar su adjudicación al
citado Instituto de conformidad con lo señalado en la Ley 160 de 1994 y demás normas que la
modifiquen, adicionen o complementen.
6. Predios que requieran actualización de cabida y linderos
En estos eventos se procederá tal como lo dispone el artículo 26 de la Ley 1682 de 2013:
“En caso de que, en el proceso de adquisición o expropiación de inmuebles necesarios para la
realización de proyectos de infraestructura de transporte, se requiera la actualización de cabida y/o
linderos, la entidad pública, o quien haga sus veces, procederá a solicitar dicho trámite ante el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o la entidad catastral correspondiente.”
De ahí en adelante esta norma señala el respectivo procedimiento que debe cumplir el IGAC frente a
esta situación.
Teniendo en cuenta lo enunciado anteriormente en cada uno de los predios se determinará si la
información técnica y la derivada del estudio de títulos es consistente, si se va a comprar la totalidad
del predio o la compra es parcial pero el área requerida es mayor a la reportada en títulos y no existe
correlación entre la información derivada del estudio de títulos y la información técnica catastral, se
aplicará el procedimiento para la actualización de cabida linderos.
7. Predios inscritos en el registro de tierras despojadas y abandonadas forzosamente
En aquellos casos donde se pretenda aplicar el mecanismo de saneamiento automático, ante todo
debe verificarse:
a) Si el predio a adquirir se encuentra inscrito en el Registro de Tierras Despojadas y Abandonadas
forzosamente a cargo de la Unidad Administrativa Especial de Gestión de Restitución de Tierras
Despojadas.
b) Si existe en curso proceso judicial de restitución, así como si existen medidas de protección inscritas
por la vía individual o colectiva a favor del propietario que no hayan sido levantadas, en virtud de lo
previsto al efecto por la Ley 387 de 1997 y el Decreto 2007 de 2001.
En estos casos se entenderá que los propietarios carecen de la capacidad para enajenarlos
voluntariamente.
c) En los casos en que solo se encuentren solicitudes de restitución o inscripción en el Registro de
Tierras Despojadas o Abandonadas procederá adelantar la expropiación y se pondrá a disposición del
Juez de conocimiento de estos procesos el valor de los predios en depósito judicial, para que una vez
se inicie el proceso de restitución este ponga el correspondiente depósito a órdenes del juez de
restitución.
d) En caso de que esté en trámite el proceso de restitución, se iniciará el proceso de expropiación,
pero se esperarán las resultas del proceso de restitución para determinar a quien se consigna el valor
del predio.
Cumplido el procedimiento para la adquisición de predios vinculados a la restitución de tierras o con
medidas de protección detallado en el artículo 21 de la Ley 1682 de 2013, se procederá al saneamiento
por motivos de utilidad pública.

Página 58 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

8. Predios en proceso de extinción de dominio, baldíos y bajo administración CISA

Los bienes inmuebles necesarios para el desarrollo de proyectos de infraestructura de transporte, que
se encuentren bajo la administración de CISA o quien haga sus veces, en proceso de extinción de
dominio, en proceso de clarificación o inmuebles baldíos, podrán ser expropiados o adjudicados,
según sea procedente, por y a la entidad estatal responsable del proyecto y esta podrá solicitar a la
entidad competente la entrega anticipada, una vez se haya efectuado el depósito del valor del
inmueble, cuando a ello haya lugar.
9. Predios con servidumbres
Las servidumbres como limitación al dominio deben ser analizadas e identificadas teniendo en cuenta
lo siguiente:
a) Documentalmente a través del certificado de tradición y la correspondiente escritura de constitución,
no obstante, es importante verificar en trabajo de campo su existencia, para precisar hasta dónde llega
la afectación del predio, teniendo en cuenta desde luego el diseño geométrico y determinar hasta qué
punto la servidumbre se puede afectar.
b) Si estas servidumbres se afectan con la obra, es necesario propiciar una reunión con las partes
intervinientes con el propósito de llegar a un consenso a fin de modificarlas o extinguirlas según sea
el caso. Sin embargo, cuando se trata de un saneamiento automático del predio, el parágrafo 3º. Del
artículo 21 De la ley 1682 de 2013 establece: “En todo caso ningún saneamiento automático implicará
el levantamiento de servidumbres de utilidad pública frente a redes y activos, ni el desconocimiento de
derechos inmobiliarios que hayan sido previamente adquiridos para el establecimiento de la
infraestructura de servicios públicos domiciliarios y actividades complementarias, tecnologías de la
información y las comunicaciones y la industria del petróleo.
10. Protección a predios
Rutas de Protección Colectiva:
• Ley 387 de 1997, Decreto 2007 de 2001,
Instrucción Administrativa 15 de 2010.
Ruta Individual:
• Ley 387 de 11997, Instrucción Administrativa 17 de 2010
11. Declaratoria de desplazamiento forzado
Desalojo de localidades enteras y los desplazamientos ocasionados conllevan a la apropiación y
concentración de la tierra.
Con la Declaratoria de Desplazamiento Forzado el Comité Municipal crea una situación jurídica
particular y concreta tanto a los predios ubicados en la zona de desplazamiento como a los titulares
de los mismos. Art 7o Ley 387 de 1997.
La genera el Comité de Atención Integral a la Población Desplazada. Art 7o Ley 387 de 1997.
Se pretende proteger los predios ubicados en una determinada zona o región.
Para poder vender un predio protegido con Ruta Colectiva, debe haber autorización del Comité de
Atención Integral a la Población Desplazada.
La prohibición de enajenar la cancela o levanta el Comité de Atención Integral a la Población
Desplazada
• Procedimiento para la autorización de venta de predios ubicados en zonas de desplazamiento
forzado

Página 59 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

Cuando el propietario de un predio ubicado en zona declarada desee vender, solicita al Comité
la autorización para la venta.
o El Comité una vez estudia la situación y considera que la venta es voluntaria y no median
situaciones coercitivas profiere, Resolución de Autorización debidamente motivada,
individualizando el predio, el vendedor, el comprador y el precio.
o Se anexa la resolución de autorización en la escritura de compraventa y se Protocoliza.
• Procedimiento para la cancelación de la declaratoria
o El comité municipal, distrital o departamental de atención integral a la población
desplazada por la violencia, estudia que no hayan hechos de violencia en la región y
profiere la resolución donde levanta la respectiva declaratoria. Lo anterior de conformidad
con el parágrafo 1 del decreto único reglamentario 1071 de 2015:” Una vez el comité
establezca que cesaron los hechos que originaron la declaratoria de zona de inminencia
de riesgo de desplazamiento o desplazamiento forzado, lo consignará en acta, oficiará a
la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente y al ANT, levantando el
impedimento a la libre enajenación, transferencia o titulación de bienes rurales.”
o La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, inscribe en los Folios de Matrícula
inmobiliaria protegidos la cancelación de la declaratoria y se levanta la prohibición de
enajenar.
o La solicita directamente el desplazado.
o Se pretende proteger y/o publicitar los derechos del desplazado sobre un predio
determinado.
o Cuando el propietario desplazado haya solicitado, por sí o por tercera persona, la
inscripción a su nombre de la medida de protección, Y QUIERA TRANSFERIR SU
PREDIO debe requerir ante el Ministerio Público, el diligenciamiento del formulario de
levantamiento de dicha medida, para poder transferir o enajenar sus derechos.
Respecto de los folios que se encuentran cerrados, es necesario que el concesionario verifique los
certificados de libertad que se originaron con base en aquel, con el fin de establecer cuál o cuáles de
ellos se verán afectados por el proyecto y conocer la situación jurídica de los mismos para llevar a
cabalidad la gestión predial.
12. Predios adjudicados por la Agencia Nacional de Tierras -ANT con condición resolutoria
Con relación a los predios que soportan condiciones resolutorias y unidades agrícolas familiares
establecidas por la ANT, es importante dirigirse a esta entidad desde el momento del levantamiento
del área requerida e informar a la entidad del proyecto en aras de verificar que las personas a quien
se adjudicaron las Unidades Agrícolas Familiares se encuentren en posesión de estos o por el
contrario no hayan cumplido la Condición Resolutoria e ir agilizando los trámites necesarios para
obtener la autorización de la venta del área requerida para el desarrollo de la obra.
13. Adjudicaciones de la Agencia Nacional de Tierras -ANT de un mismo predio a varias personas
para UAF
Es preciso aclarar que la ANT al momento de adjudicar la Unidad Agrícola Familiar no eleva solicitud
al Registrador de la apertura de un nuevo certificado de libertad para el área asignada como Unidad
Agrícola Familiar, motivo por el cual, un solo bien inmueble puede pertenecer a varias personas,
generando una comunidad entre la ANT y las personas a quienes se les adjudicó la UAF. Así las
cosas, los riesgos en este caso se configurarían en la tardanza que la entidad puede tener en tomar
una decisión al respecto, y la pluralidad de propietarios que pueden existir sobre un solo bien, siendo
necesario que todos estén de acuerdo para la venta de las áreas requeridas, ya que como se indicó
anteriormente se generaría una comunidad respecto del inmueble.

Página 60 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

14. Predios con mejoras en suelo ajeno

En el caso de predios con mejoras en suelo ajeno, es necesario identificar quien es el propietario del
predio y quien es el propietario de las mejoras, a fin de adelantar el proceso de compra con el titular
del derecho de dominio.
15. Predios con falsa tradición
La Ley 1561 de 2011, establece un proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al
poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica y sanear la
falsa tradición.
A los predios con falsa tradición en el evento de no lograr su saneamiento a través del proceso verbal,
debe darse aplicación del artículo 21 de la ley 1682 de 2013, en virtud del cual se consagra el
mecanismo del saneamiento automático a favor de la entidad pública cuando quiera que se encuentren
predios con vicios en su titulación.
Sin embargo, se debe propender por la enajenación voluntaria con el propietario legalmente inscrito
en el folio de matrícula inmobiliaria y en caso de no llegar a un acuerdo de enajenación voluntaria sería
necesario acudir al proceso de expropiación contra el titular inscrito, razón por la cual convendría dirigir
la oferta inicial a éste sin perjuicio de dar aplicación a la norma en cita.
16. Predios entregados en fiducia mercantil
Sobre los predios que hayan sido entregados en Fiducia mercantil de administración o Fiducia Civil,
es necesario que el concesionario gestione la negociación con la Fiduciaria encargada del contrato de
fiducia, a fin de adelantar los trámites necesarios para que se autorice la venta del área requerida para
el proyecto, en caso de no contar con la anuencia de la Fiduciaria, se recomienda agilizar el trámite
de expropiación
17. Restitución de bienes de uso público
En estos casos se deben adelantar todas las gestiones policivas y judiciales necesarias por parte del
respectivo ENTE TERRITORIAL para la restitución de predios destinados al uso público, ocupados
indebidamente por terceros.
18. Permiso de intervención voluntario
Para lo cual se conformaría un grupo de profesionales integrado por un abogado experto en Métodos
alternativos de Solución de Conflictos y trabajadoras sociales.
Esta estrategia puede facilitar el permiso de intervención voluntario por parte del propietario, conforme
a lo dispuesto por el artículo 27 de la Ley 1682 de 2013: “Mediante documento escrito suscrito por la
entidad y el titular inscrito en el folio de matrícula podrá pactarse un permiso de intervención voluntario
del inmueble objeto de adquisición o expropiación. El permiso será irrevocable una vez se pacte.
Con base en el acuerdo de intervención suscrito la entidad deberá iniciar el proyecto de infraestructura
de transporte. Lo anterior, sin perjuicio de los derechos de terceros sobre el inmueble los cuales no
surtirán afectación o detrimento alguno con el permiso de intervención voluntaria, así como el deber
del responsable del proyecto de infraestructura de transporte de continuar con el proceso de
enajenación voluntaria, expropiación administrativa o judicial, según corresponda.
19. Afectaciones de los predios requeridos
Es importante destacar que la ley 1742 de 2014 modificó el artículo 20 de la ley 1682 del 2013 en
concordancia con el artículo 37, ley 9 de 1989 en el sentido de que eliminó la obligación de inscribir
las afectaciones en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria de los predios requeridos para la obra
pública.
En consecuencia, ya no es necesario realizar dicha afectación, lo cual sólo se hará cuando se haga la
oferta formal de compra que saca el bien inmueble del comercio.

Página 61 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

6.2 RIESGOS PREDIALES

Los riesgos prediales se relacionan con la necesidad de adquirir los predios para el desarrollo del proyecto
cumpliendo los indicadores de disponibilidad. Estos riesgos se asocian a dos causas:
• La gestión predial
Esta causa tiene que ver con el número de predios requerido y el tiempo necesario para adquirir los predios.
Con relación al número de predios requerido, entre mayor sea el número de predios mayor será el riesgo.
También se puede decir que el riesgo se eleva cuando se afectan centros poblados dónde la posibilidad
de tener la disponibilidad de los predios es más compleja.
En cuanto a la disponibilidad, esta depende de la entrega anticipada o del momento en que se va a entregar
el predio, es decir, si es con la promesa de compraventa, con la firma de la escritura o si se va llevar a
cabo un proceso de expropiación. En estos casos se depende de la voluntad del propietario para la entrega
y de los gravámenes y limitaciones que tenga el predio, lo que lleva a que el proceso sea dispendioso. La
forma en que se lleven estos procesos determina un riesgo por el tiempo empleado en la resolución de
cada una de las alternativas.
• Sobrecostos por adquisición predial
Esta causa tiene que ver con la estimación de costos de adquisición y gestión predial.
El riesgo depende de cambios en la normatividad de los municipios y plusvalía por obras.
6.2.1 Riesgos específicos para el Tramo 1
Para el tramo objeto de estudio se presentan las dos causales de riesgo. Con relación a la gestión predial el
número de predios se puede incrementar debido a que el corredor se encuentra en un proceso de desarrollo
urbanístico con parcelaciones y loteos permitidos en suelos suburbanos. Igualmente, como se afectan predios
en zonas urbanas y centros poblados la disponibilidad de los predios requiere de mayor tiempo, especialmente
en los casos dónde se encuentran construcciones afectadas.
También se puede dar un sobrecosto debido a que la mayor parte del tramo es suburbano y actualmente se ve
un proceso urbanístico a lo largo del corredor, es así como los condominios en algún momento se pueden
considerar centros poblados, por lo tanto, el valor del terreno pasa de ser rural a urbano. Como ya se observa
en algunos sectores.

6.3 ESTRATEGIAS PARA REDUCIR LOS RIESGOS PREDIALES

A continuación, se plantean algunas directrices generales que pueden facilitar la gestión predial y por lo mismo
reducir el riesgo predial.
• La gestión predial debe ser realizada por personal capacitado y con experiencia de tal manera que sea
desarrollada diligentemente.
• Debe haber una articulación entre el cronograma de obra y la gestión predial.
• Tener una buena comunicación con los propietarios de tal manera que se puedan evitar especulaciones y
mal entendidos que lleven a una confusión en la comunidad.
• La elaboración del avalúo debe garantizar el precio real de tal forma que se eviten reclamaciones por parte
de los propietarios.
• Adelantar los procesos de expropiación de manera oportuna y diligente.
• Adelantar el proceso de entrega anticipada mediante permisos de intervención. Esto permite realizar la
obra mientras se adelanta el proceso de adquisición.

Página 62 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

• Tener en cuenta todos los impactos prediales mayores que se puedan presentar con el proyecto, para así
mismo, poder establecer las estrategias a seguir para evitar retrasos en las obras.
• Establecer convenios con entidades catastrales con el fin de agilizar los procesos que se deben adelantar
en dichas entidades.

Página 63 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

7 ENTREGABLES

Los entregables adjuntos a este documento se relacionan a continuación:

1. Inventario Predial con la siguiente información: No. Identificador del predio, departamento, municipio,
numero predial nacional, área total del terreno, área requerida de terreno, área requerida de
construcción, dirección, destino económico, clasificación del predio según catastro, propietario,
identificación del propietario, número de matrícula inmobiliaria, presencia de comunidades
(resguardos, zonas de reserva campesina, afrodescendientes o negritudes), si tiene presencia de
títulos mineros, si tiene procesos de restitución de tierras, clasificación del suelo según POT, uso del
suelo según normatividad POT, impactos mayores.
2. Geodatabase con las siguientes áreas de información:
o Cartografía de Municipios
o Construcciones
o Diseño Geométrico
o Información Predial: Área requerida, línea de compra, predios, anotación de predios
o Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas del proyecto.

3. Tira predial: Mapa del tramo a escala 2:000 con áreas requeridas, predios y construcciones.
4. Costos construcciones: Tabla de cantidades y valores de las construcciones, anexos y cultivos por
predio.
5. Investigación de mercado: mapeo de las ofertas, cuadro de ofertas con valores, documento dónde se
relacionan los links de cada oferta e imágenes.
6. Planes de ordenamiento territorial de los municipios de Zarzal, Sevilla, La Tebaida, Armenia y Calarcá.
7. Registros 1 y 2
8. Cronograma de adquisición predial
9. Ortofoto
10. Acta de Reunión de 07.05.2021

Página 64 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

8 CONCLUSIONES

• El área de afectación se determinó teniendo en cuenta el diseño y las áreas requeridas se obtienen
cruzando los predios de catastro con el área de afectación. No obstante, una identificación predial plena
requiere de un estudio de títulos que complemente la información catastral. Por lo tanto, el número de
predios y las áreas requeridas son estimados. Estos datos pueden variar una vez se elaboren los insumos
prediales.
• Los usos del suelo se obtuvieron de los POT vigentes de los municipios, se aclara que en caso de que
haya algún cambio en la normatividad y su incidencia en el valor comercial del terreno no se contempla en
el análisis realizado para este informe.
• Los costos de valoración predial en terreno, construcciones, anexos, cultivos, daño emergente y lucro
cesante son estimados, por lo tanto, no corresponden con un análisis puntual ni con un avalúo comercial.
• Los valores de terreno presentados en este informe corresponden a valores estimados obtenidos de ofertas
encontradas en el sector. Por esto, se aclara que el valor comercial sólo es posible determinarlo mediante
el avalúo comercial corporativo de cada predio.
• Debido al alcance de este análisis no se considera comprobación en campo para la verificación espacial
de linderos, construcciones, mejoras, especies, cultivos y aspectos socioeconómicos. No obstante, el nivel
de detalle de este análisis puede dar gran confianza para la toma de decisiones.
• Se requieren 6 predios dónde se encuentran estaciones de servicio, de los cuales 4 estaciones tienen
afectación total porque se encuentran comprometidos los canopys. Se debe evaluar si la afectación
corresponde a derecho de vía o si es para obra y ver la posibilidad de que las que están ubicadas en zona
de derecho de vía sean desafectadas o cambiar los parámetros de la línea de compra para disminuir la
afectación. Estas afectaciones pueden generar retrasos en la adquisición predial.
• Se afecta el cementerio de Quebrada Nueva, el predio es requerido para obra. Por su condición religiosa,
se debe contemplar desafectarlo, en este caso sería recomendable modificar el diseño.
• Se encuentran requeridos 5 predios que corresponden a instituciones educativas dónde se afectan parte
de las construcciones y las zonas deportivas. Tres de estos predios son requeridos para derecho de vía,
por lo tanto, se deben revisar los parámetros de la línea de compra y en dado caso cambiarlos para
desafectarlas. Con relación a las dos que se encuentran afectadas por la obra se debe tener en cuenta que
pueden generar retrasos en la adquisición predial. Esto debido a que se debe garantizar el derecho a la
educación.
• Varias construcciones, bodegas, zonas duras de empresas y fábricas se ven afectadas con el proyecto. Se
debe verificar si estas afectaciones corresponden a obra o derecho de vía, con el fin de ver la posibilidad
de desafectarlas. Estas afectaciones especialmente las que corresponden a obra dónde hay bodegas y
construcciones comprometidas pueden generar conflictos y por lo tanto retrasos en la adquisición predial.
• Se afecta la construcción y la zona dura de la Zona Franca, lo que puede generar retraso en la adquisición
del predio.
• Se evidencia la afectación del Centro Comercial Seniors en dos construcciones y la zona dura. Se debe
mirar la posibilidad de disminuir los parámetros de la línea de compra para evitar la afectación de las
construcciones o ver la posibilidad de modificar el diseño para desafectarlo.
• Una torre de apartamentos se ve afectada con la obra, sin embargo, disminuyendo el parámetro de la línea
de compra, se puede dar la posibilidad de desafectarla. De lo contrario puede generar demora en la
adquisición predial.

Página 65 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

• Es primordial realizar un buen proceso de adquisición predial de tal forma que mitigue el impacto y mejore
la aceptación de las obras por parte de la comunidad.
• El paso por zonas urbanas y centros poblados de los cinco municipios conlleva mayores costos en la
adquisición y mayor tiempo para obtener la disponibilidad de los predios.
• En general la afectación de construcciones es alta debido a las zonas urbanas y centros poblados y a la
presencia de condominios, fincas de recreo, hoteles, fábricas y bodegas. Por lo tanto, la gestión predial
puede presentar un alto grado de dificultad para tener la disponibilidad de los predios.
• No se cuenta con información histórica, ni registro fotográfico histórico que permita hacer un análisis
comparativo con respecto a la información obtenida en este esttudio.

Página 66 de 67
 ESTUDIOS Y DISEÑOS DE LA DOBLE CALZADA CALARCÁ –
CONSORCIO I2P ARMENIA Y CALARCÁ – LA PAILA, DEPARTAMENTOS DEL QUINDÍO
INCOPLAN S.A. Y VALLE DEL CAUCA
ICEACSA
PAVIMENTOS Y GEOTECNIA S.A.S. VOLUMEN XII. ESTUDIO DE GESTIÓN PREDIAL
TRAMO 1. LA PAILA - CALARCÁ

9 REFERENCIAS

CVC. (Mayo de 2020). GeoCVC. Obtenido de Visor Geográfico Avanzado:

https://www.geo.cvc.gov.co/visor_avanzado/#
FINAGRO. (JUNIO de 2018). Marco de Referencia Agroeconómico Plátano. Obtenido de AGRO GUIA:
https://www.finagro.com.co/agroguia
FINAGRO. (Septiembre de 2018). Marco de Referencia Cafe Tecnificado. Obtenido de AGROGUIA:
https://www.finagro.com.co/agroguia
FINAGRO. (MARZO de 2019). Marco de Referencia Agroeconómico Caña Panelera. Obtenido de
AGRO GUIA: https://www.finagro.com.co/agroguia
IDEAM. (2010). Leyenda Nacional de Coberturas de la Tierra, [en línea] [versión PDF]. Obtenido de
Metodología CORINE Land Cover adaptada para Colombia Escala 1:100.000.
IDEAM. (2010). LEYENDA NACIONAL DE COBERTURAS DE LA TIERRA. METODOLOGÍA CORINE
LAND COVER ADAPTADA PARA COLOMBIA. ESCALA 1:100.00. Bogotá, D.C., 72p.: Scripto
Ltda.
IDU. (Mayo de 2017). ESTIMACION DE LAS INDEMNIZACIONES. Factibilidad Estudios y Diseños
para la Avenida Primero de Mayo desde la Carrera 3 hasta la Calle 11 Sur, en Bogotá. Bogotá:
Alcaldia de Bogotá - Instituto de Desarrollo Urbano.
INVIAS. (Octubre de 2021). VALORES POR ACTIVIDADES PARA ADQUISICION DE INMUEBLES.
Apendice F Proceso de Gestión y Adquisición Predial V2-2021. Bogotá: INVIAS.
LEGIS. (2020). ANALISIS DETALLADOS GENERALES. CONSTRUDATA No. 194, 148.
LEGIS. (2021). INDICES DE COSTOS MEDELLIN. CONSTRUDATA No. 199, 46.
MINAGRICULTURA. (2018). COSTOS DE PRODUCCION. INDICADORES E INSTRUMENTOS
CADENA DE PLATANO. BOGOTA.
MINAGRICULTURA. (JUNIO de 2019). COSTOS DE ESTABLECIMIENTO. CADENA DE LA PIÑA.
BOGOTA.
MINAGRICULTURA. (2020). COSTOS DE PRODUCCION. CADENA DE CITRICOS INDICADORES
E INSTRUMENTOS. BOGOTA.
QUINDIO. (Enero de 2021). SIG-QUINDIO. Obtenido de Visor geográfico: http://190.255.42.26/visor/

Página 67 de 67