Unidad 1 – fase 2 - Formular el proyecto y determinar su viabilidad
Presentado por:
Jhon Deiby Artunduaga Trujillo
Maira Elena pena Correa
Tutores:
Freddy Orlando Ramírez y Leidy Brisecth Pardo
Universidad Nacional Abierta y a Distancia (UNAD)
Escuela De Ciencias Administrativas, Contables, Económicas y de Negocios (ECACEN)
Contaduría Pública
Florencia-Caquetá
febrero 2023
INTRODUCCION
OBJETIVOS
1. Identificación del problema.
Árbol de problemas
Se ve afectaciones cuando no No cumple con la Cuando no se tiene la maquinaria
tenemos en cuenta con las normativa de edifi adecuada para la producción, vemos
preferencias de los clientes cación vigente. afectaciones en el medio ambiente
Expandir una granja avícola en el Ubicación estratégica de los terrenos
extranjero teniendo en cuenta que la para la construcción de la vivienda lo
moneda estadounidense puede cambiar, que las convierte en atractivas para
lo que genera cambio en sus ingresos posibles compradores.
IDENTIFICAR CUAL ES EL PROYECTO MAS VIABLE PARA CLAUDIO
Personal no capacitado para darle El equipo de La mala calidad de la infraestructura y el alto costo
satisfacción a las necesidades y procesamiento del de las materias primas para la ejecución de las
gustos de los clientes producto es de mala obras se suman a la mala calidad de los materiales.
calidad
El alto costo del producto por el Costos fijos inestables La mala calidad de la infraestructura y el alto costo
alza de la moneda extranjera, al del trabajo a realizar de las materias primas para la ejecución de las
momento de la exportación obras se suman a la mala calidad de los materiales.
Árbol de objetivos
Corresponden a sectores de
alta plusvalía y demanda de la
ciudad, que cualquiera de
estos
barrios representaría por sus
amplias áreas verdes, bajo
nivel de seguridad, adecuada
infraestructura vial, cercanía a
escuelas, centros comerciales,
parques de diversiones y
centros de
salu
2. DEFINICIÓN DEL BIEN O SERVICIO:
El desarrollo urbanístico de las ciudades ha venido evolucionando a través de diversas
formas de construir el espacio y darle un significado de acuerdo con la sumatoria de
necesidades particulares que culminan en las características propias de las sociedades. Así
entonces, se propone desarrollar un proyecto de vivienda multifamiliar en la localidad de
Usaquén, en el barrio La Bella Suiza.
El sector de la construcción corresponde a sectores de alta plusvalía y demanda de la
ciudad, por lo tanto, la localidad de Usaquén es un punto estratégico para que cualquier
inversionista se sienta atraído a comprar vivienda, puesto que son barrios que corresponden
a sectores de alta valorización y demanda en la ciudad, debido a sus amplias zonas verdes,
bajos niveles de inseguridad, adecuada infraestructura vial, cercanía a colegios, centros
comerciales, parques recreativos y centros de salud.
3. INTRODUCCIÒN:
Actualmente estamos viviendo un momento en el que el negocio de la finca raíz es una
excelente inversión, Invertir en vivienda es uno de los negocios más seguros y rentables en
el mercado.
La vivienda juega un decisivo papel en la calidad de vida de las personas y conlleva, en la
mayoría de los casos, al acceso a servicios hoy considerados esenciales para alcanzar
niveles mínimos de bienestar. Actualmente existe una tendencia en el incremento del
desarrollo de proyectos de construcción de viviendas multifamiliares la cual podría ser una
solución más drástica y agresiva a la situación de alta demanda de viviendas, en
comparación con otro tipo de complejos habitacionales del tipo vivienda unifamiliar. Estos
proyectos, implican un mayor compromiso de tipo económico, social, laboral y
especialmente gerencial.
Por esta razón, se desarrollará el proyecto de vivienda el Horizonte el cual estará ubicado el
departamento de Cundinamarca en la localidad de Usaquén barrio Bella Suiza en la ciudad
de Bogotá, el proyecto va a constar de 3 torres cada una de 6 pisos, 4 apartamentos por
piso, zona de parqueadero, piscina y juego para niños el cual da lugar a que aproximan 72
familiar estén interesados en invertir en este proyecto. Se realizarán estudios de terreno,
bocetos y cálculos de material para identificar la viabilidad del proyecto
4. ANTECEDENTES DEL ESTUDIO:
En una economía como la colombiana donde los mercados son drásticamente dependientes
del dólar y el petróleo, suele ser arriesgado apostarles a estos, pues no siempre se cuenta
con el flujo de efectivo como para irse por este destino como fuente única de rentabilidad y
generación de ingresos frecuentes. Es ahí donde la inversión en finca raíz se ha
caracterizado por ser segura y de rentabilidad fija, aunque con rendimientos lentos, se
convierte en escenario confiable de inversión para aquellos que cuentan con el capital o el
deseo de emprendimiento en el país.
Teniendo como precedente el caso de estudio, se evidencia que el sector en el cual se
pretende ejecutar el proyecto es de alta valorización y demanda en la ciudad, debido a sus
amplias zonas verdes, bajos niveles de inseguridad, adecuada infraestructura vial, cercanía
a colegios, centros comerciales, parques recreativos, centros de salud, por lo anterior
cualquiera de estos barrios representa un punto estratégico para que cualquier inversionista
se sienta atraído a comprar una vivienda.
Este escenario conlleva la búsqueda de otros estudios de mercado que respalden, integren o
brinden un horizonte reafirmante sobre el deseo de inversión que existe sobre el interesado.
Por lo que en la revisión de periodos anteriores al año 2.022 se han encontrado diversas
conclusiones al respecto del desarrollo de viviendas multifamiliares en Bogotá D.C. y el
país, así:
▪ Clavijo Pacheco L. E. (2.014). El Predio Como Variable Fundamental En La Viabilidad
Financiera De Un Proyecto Inmobiliario– Caso De Estudio: Baus Constructores. La
construcción en Colombia representa alrededor del 6% del PIB nacional (3% de solo
edificaciones), siendo el suelo capitalino parte fundamental en el desarrollo del país por ser
partícipe de alrededor del 25% del PIB Construcción y específicamente, del 28% del PIB
Construcción Edificatoria Manifiesta e identifica con cifras puntuales la gran participación
de la construcción de vivienda en la economía del país, considerándose estable y creciente
para los inversionistas y el desarrollo social.
▪ Carvajalino Bayona H. Medina Patrón N. Arcos Castellanos V. (2.014). Vivienda
Multifamiliar: Un Rincón En Armonía. Los flujos de aire, luz, agua, sonido, energía,
materiales y de la población permiten generar ciclos en el interior y exterior de las
edificaciones, aumentando así las condiciones habitacionales para cada familia y que son
evaluadas entorno al sentimiento de felicidad en estos espacios. Dentro de las
consideraciones que se evalúan en el desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar
también es importante contemplar aspectos como los descritos en este proyecto que
antecede, buscando comodidad y felicidad entre los habitantes con el fin de ser exitoso.
▪ Tendencias De La Construcción Tercera Edición - Economía y Coyuntura Sectorial.
(2015). Bajo este escenario, se evidencia una moderación en los niveles de crecimiento
tanto en ventas como en lanzamientos, sin embargo, vale la pena resaltar que, aunque con
magnitudes menores las variaciones continúan siendo positivas para comienzos del año
2015, e incluso el volumen de unidades se ubicó por encima de la dinámica de largo plazo.
En el informe presentado en la revista para esta época del año se sigue evidenciado a través
de oferta-demanda la viabilidad de generar emprendimiento e inversión con relación a la
construcción de viviendas, lo cual es positivo y de respaldo para este proyecto, visible en la
siguiente gráfica.
Camacol. Informe De Gestión 2.019 – 2.020. Capítulo 2.
En los últimos nueve años, la comercialización de vivienda creció de manera sostenida a
ritmos promedio de 6,4 por ciento anual, no obstante, debido a la desaceleración de la
economía nacional durante el 2017 y 2018 las ventas registraron un ajuste de 7,1 por ciento
en el primer año y crecieron ligeramente en el segundo a una tasa de 1,4 por ciento. De esta
manera, en 2019 las viviendas vendidas alcanzaron un nivel de 190.221 unidades con un
crecimiento anual de 6,7 por ciento.
El informe de gestión de la Cámara Colombiana de la Construcción revela un histórico del
mercado de vivienda en el país creciente en cada año de lanzamientos y ventas, con un leve
receso en los años 2017 y 2018, que de igual forma fueron mercados exitosos en su sector,
recuperándose y dando continuidad al crecimiento en ventas de las mismas afirmando su
viabilidad en inversión y ejecución, según grafica
Anexa.
▪ Cien cuadras. (2.021) ¿Es negocio invertir en proyectos de vivienda?
Se prevé la venta de 209.000 viviendas en Colombia para este año, lo cual representaría un
crecimiento del 7,4 % respecto al 2020=, según Camacol. La ejecución de proyectos de
vivienda para el año 2.020 también fue positiva en relación con el año 2.021, consolidando
este proyecto como de alto interés para su puesta en marcha.
▪ Jeison O. Delgado, Héctor D. Salazar, Federico A. Núñez, Elkin Y. García. Viabilidad
Financiera De Un Proyecto De Vivienda Sostenible Para Arriendo Comparado A Un
Proyecto De Vivienda En Arriendo Convencional En La Ciudad De Bogotá. Con el ánimo
de tener la capacidad de construir manteniendo un ambiente y recursos sanos, concluye
que. De acuerdo con los resultados obtenidos y sus respectivos análisis se concluyó que,
aunque el costo de un edificio sostenible es 2.8% más elevado que el de un edificio
convencional, cada uno cumpliendo con todas las normas y requisitos, este sobre costo se
puede recuperar mediante los ahorros de energía y agua en el tiempo de servicio.
Se replantea la idea de un uso sostenible de los recursos, lo cual hoy día es inconcebible no
pensarlo y lleva a que en la evaluación de costos se considere este aspecto, lo cual podrá
disminuir utilidades y aumentar aspectos de trámites, permisos y licencias, pero generara un
respiro al ambiente en el cual se designe la construcción.
▪ Camacol (2.022). Vivienda Multifamiliar en Renta. Bases De Un Modelo De Negocio.
Después de alcanzar una ocupación de 49% en promedio, hay dividendos para el
inversionista, después de pagar intereses y amortización al banco. Sin embargo, como ya se
ha explicado, este porcentaje puede disminuir entre más grande sea el proyecto, debido a
que alcanza economías de escala. Es importante precisar que no hay que construir por
construir, dentro del punto de equilibrio podemos considerar que se requiere de un gran
flujo de caja hasta considerar una ocupación del 49% de la unidad multifamiliar para poder
obtener utilidades o retornos financieros, según grafica expuesta
Ilustración 3, Fuente: https://camacol.co/sites/default/files/descargables/CARTILLA
%20VIVIENDA%20EN%20RENTA%20AGOSTO%2017 %20DE%202022.pdf
▪ Camacol (2.022). Vivienda Multifamiliar en Renta. Bases De Un Modelo De Negocio.
Esto significaría que los proyectos más viables son los que tienen más de 85 apartamentos
cuyas áreas/apto son en promedio de 36m2. También es posible los proyectos con menos de
85 apartamentos, con la salvedad que requerirían áreas/apto de 33m2 o menos.
Con respecto al sector visualizado y los estratos medio-altos, se orienta a través de estudio
de modelo de negocio el ideal de las viviendas, en cuanto metros cuadrados de área privada
y área lote, como también en la cantidad de unidades privadas necesarias para hacer de este
proyecto rentable, como se observa a continuación en los espacios sombreados.
Camacol. (2.022). La Vivienda También Será Una Buena Inversión En El 2022.
Sin duda, una serie de beneficios de gran alcance, con los cuales los constructores están
alineados para hacer del 2022 otro año de récords, como lo afirma Sergio Marín, presidente
de la constructora Marval. Será un gran año, porque están en construcción unas 450.000
viviendas, de las cuales se entregarán 200.000, con una participación importante de la VIS,
a través de 170.000 unidades. Esto impactará positivamente la economía en empleo y
aporte al PIB=, enfatizó=. Un análisis final que proporciona confiabilidad sobre el mercado
de la vivienda y en especial de la vivienda multifamiliar, asegurando su impacto positivo
sobre la sociedad y el mercado, reafirmando un buen escenario de costo y beneficio para
poder operar con este tipo de proyectos
5. JUSTIFICACIÒN:
Las viviendas multifamiliares nacen con el propósito de generar un mayor aprovechamiento
del espacio, la tierra y los recursos con los que se cuentan a disposición, que a través del
tiempo ha sido perfeccionado gracias a los avances de ingeniería en la materia, dado que
podemos encontrar edificaciones no solo de tres, cuatro o cinco pisos, lo cual es más
común, sino de hasta 163 pisos.
Actualmente en Colombia las viviendas multifamiliares se construyen de entre 10 y 15
pisos, albergando gran cantidad de familias organizadas por bloques. La seguridad, el
paisaje, la vista que ofrecen, la estabilidad, los espacios recreativos y servicios adicionales
que estas viviendas ofrecen las hacen de gran atractivo para la convivencia familiar de los
ciudadanos y por ende de gran demanda.
Según datos estadísticos obtenidos del DANE (DANE, 2022) se licenciaron 2.242.414 m2
lo que significó un crecimiento de 25,9% del área total aprobada con respecto a marzo de
2021. El área aprobada para vivienda presentó un aumento de 8,8%, al pasar de 1.567.677
m2 en marzo de 2021 a 1.705.976 m2 en marzo de 2022; este resultado contribuyó con 7,8
puntos porcentuales a la variación total del área aprobada (25,9%). En marzo de 2022, se
licenciaron 19.716 soluciones de vivienda; 8.775 viviendas de interés social (VIS) y 10.941
viviendas diferentes a interés social (No VIS), lo cual representó una variación en el
número de unidades aprobadas para vivienda de interés social de -28,5% y para vivienda
diferente de interés social de 65,8% respecto el mismo mes del año inmediatamente
anterior.
En el primer trimestre de 2022 (enero – marzo), la cartera de créditos de vivienda registró
un incremento de 12,2% en el saldo de capital frente al mismo trimestre del año 2021. Esta
variación obedeció al aumento en la cartera vigente (13,1%) la cual sumó 12,4 puntos
porcentuales a la variación del saldo de capital de créditos de vivienda (12,2%). Estos datos
brindan un escenario favorable para el desarrollo de un proyecto de vivienda, según lo
deseado por Claudio en el caso de estudio, las condiciones del mercado y los índices
entregados por DANE llevan a considerar y validar la viabilidad de la ejecución de un este
proyecto sobre la localidad de Usaquén en el barrio La bella Suiza con el fin de generar la
inversión.
6. Objetivo del proyecto: se describe el objetivo general del proyecto, evitando
mezclarlo con los componentes, actividades o acciones del proyecto.
7. Descripción del proyecto: se responden las siguientes preguntas: ¿qué se hará?,
¿cómo se hará?, ¿en cuánto tiempo?, ¿quiénes serán los beneficiarios.?
8. Costos estimados: se elabora un cuadro de costos de carácter general que incluye
cada componente y el total, así como la manera de obtener dichos recursos (capital
propio o financiado).
9. Estudio de Perfil:
10. * Cronograma de ejecución – se debe elaborar un cuadro que señale el tiempo que
se tomará realizar cada una de las actividades.
11. * Evaluación
