PROYECTO MANUAL DE

CONVIVENCIA
CONJUNTO RESIDENCIAL BANGKOK
P.H.
2023.
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CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN
2. OBJETIVOS
3. USUARIOS Y BENEFICIARIOS
4. CONTROL OPERATIVO
5. DEL INGRESO O SALIDA DEFINITIVA DE PROPIETARIOS O
RESIDENTES
6. DE LOS VISITANTES DEL CONJUNTO
7. VEHICULOS Y PARQUEADEROS PRIVADOS
8. PARQUEADEROS PARA VISITANTES
9. PARQUEADERO PARA MOTOS
10. ZONAS COMUNES
11. OBLIGACIONES CON LOS BIENES PRIVADOS
12. MANEJO DE BASURAS
13. CONTAMINACION VISUAL Y RUIDO
14. MASCOTAS
15. PORTERÍA
16. SALÓN SOCIAL
17. SEGURIDAD
18. SERVICIOS
19. ZONA HÚMEDA (TURCO)
20. PISCINA
21. CANCHA
22. CARROS DE MERCADO
23. GIMNASIO
24. ASCENSORES
25. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO O VIOLACION DEL
REGLAMENTO
26. HONORARIOS DE COBRANZA
27. PRINCIPIO D ELA DOBLE INSTANCIA
28. MÉRITO EJECUTIVO
29. PROCEDIMIENTO

1. INTRODUCCIÓN
El Consejo de Administración y la Administración del
Conjunto Residencial Bangkok P.H. conscientes de la
necesidad de dotar a propietarios, arrendatarios y usuarios
en general, de herramientas y lineamientos claros que
regulen y normaticen el uso de los bienes y áreas comunes,
han elaborado el presente MANUAL DE CONVIVENCIA, el cual
contiene los procedimientos que se deben seguir para hacer
un adecuado uso de dichas zonas y permitan a los
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residentes, visitantes y empleados, convivir en un ambiente

de armonía, tranquilidad y sana convivencia.

2. OBJETIVO.
Dotar a propietarios, arrendatarios, órganos de
administración y usuarios en general, de herramientas
prácticas que nos permitan velar por la conservación,
cuidado, mantenimiento y buen uso de las áreas, zonas,
bienes, instalaciones y servicios comunes, de tal manera que
podamos compartirlos con alegría, respeto y tolerancia.

3. USUARIOS Y BENEFICIARIOS.
Todos los residentes, sean propietarios o arrendatarios y sus
invitados, podrán disfrutar de los bienes y zonas comunes,
siempre que los utilicen de acuerdo con su naturaleza,
ubicación y destino, según lo estipulado en este manual y el
reglamento de propiedad horizontal del Conjunto.

4. CONTROL OPERATIVO.
Los organismos encargados de vigilar, controlar y velar por
el cumplimiento de lo estipulado en este manual son: El
Consejo de Administración, la administración y la asamblea
general de copropietarios.

Para tal fin, se utilizará un formato de CONTROL DE

NOVEDADES, con consecutivo a dos copias, original para el
responsable o en su defecto para el representante legal del
menor infractor cuando sea el caso y copia para la
administración.

5. DEL INGRESO O SALIDA DEFINITIVA DE PROPIETARIOS O

TENEDORES A CUALQUIER TITULO DEL CONJUNTO.
a) Todo propietario o residente que ingrese a habitar un
apartamento debe diligenciar la planilla de censo y
población (formato de residentes) ante la administración
del Conjunto.
b) Todo propietario o residente que abandona
definitivamente el Conjunto, deberá solicitar el
respectivo PAZ Y SALVO ante la administración.
c) Cualquier trasteo o mudanza se debe notificar a la
administración para obtener el permiso respectivo.
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d) La administración le hará entrega a cada propietario o

arrendatario de un ejemplar del MANUAL DE
CONVIVENCIA del Conjunto y se dejará constancia escrita
de recibido del mismo, donde conste expresamente a
cualquier título que conoce y se obliga a respetar y
cumplir tanto este manual como el reglamento de
propiedad horizontal del Conjunto, el propietario dejará
constancia en el contrato de arrendamiento que el
arrendatario se somete al cumplimiento de lo aquí
estipulado.
e) El horario para las mudanzas será de 8:00 a.m. a 5:00
p.m. de lunes a viernes, los sábados de 8:00 a.m. a 1:00
p.m., domingos y festivos NO SE PERMITIRA INGRESO NI
SALIDA DE MUDANZAS.
f) Cada propietario o arrendatario es responsable por el
cuidado de sus pertenencias durante el proceso de
mudanza.
g) El propietario o arrendatario debe traer el personal que
necesite para la mudanza ya que esta debe ser finalizada
el mismo día y no se pueden dejar artículos amaneciendo
en parqueaderos ni zonas comunes, de igual manera debe
informar en portería los nombres e identificación de los
mismos.
h) Si se ocasionare un daño en cualquiera de las
instalaciones o bienes comunes del Conjunto durante el
proceso de trasteo, el residente (tenedor a cualquier
título) responderá por los daños ocasionados hasta el
monto total del perjuicio, para lo cual dispondrá de tres
(3) días hábiles para la reparación, de lo contrario, la
administración lo reparará y facturará al residente el
costo del arreglo.
i) El propietario o arrendatario deberá depositar en la
portería, la suma de cien mil pesos ($100.000) antes de
la mudanza, los cuales le serán reintegrados una vez el
personal de ronda u oficios varios verifiquen que no se
presentó novedad alguna en las zonas y bienes comunes.

6. DE LOS VISITANTES AL CONJUNTO

a) Sólo ingresarán al Conjunto los visitantes cuya entrada
haya sido autorizada previamente por el respectivo
propietario o residente a través del portero de turno.
b) El requisito de autorización es igualmente indispensable
para todas las personas: “visitantes habituales”,
familiares, empleadas domésticas, trabajadores
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temporales. Es decir, TODO visitante deberá ser

anunciado.
c) Todo visitante desde el momento en que se autoriza su
ingreso debe cumplir estrictamente con lo estipulado en
este manual.
d) En cualquier circunstancia el propietario o residente al
autorizar el ingreso de un visitante es responsable del
comportamiento de éste, durante el tiempo de estadía y
automáticamente se debe ceñir al cumplimiento del
reglamento y del presente manual.
e) Eventuales daños causados por los visitantes en
cualquiera de las áreas comunes o privadas serán
asumidos por el propietario y/o residente que autorizó la
visita. Para lo cual dispondrá del tiempo citado en el
numeral 5), literal h).
f) No se permitirá el ingreso de visitantes autorizados por
menores de edad, salvo constancia escrita de sus padres,
o a través de comunicación telefónica directa del padre
del menor con el portero de turno.
g) En tal caso, los padres serán responsables por el ingreso
de visitantes autorizados por sus hijos menores de edad.
h) Los trabajadores temporales dejarán diariamente un
documento en la portería mientras permanezcan en el
Conjunto, el documento les será devuelto en la tarde al
salir de la copropiedad. Los porteros llevarán un registro
escrito de este personal. Estos trabajadores, sin
excepción, serán requisados a la salida.
i) No se permite que la empleada doméstica o persona
encargada del apartamento autorice el acceso de
visitantes mientras no estén sus patronos. A no ser que el
patrono la autorice mediante comunicación escrita
enviada a la administración.

7. VEHICULOS Y PARQUEADEROS PRIVADOS

a) Ningún vehículo (automotor, moto, bicicleta) podrá
transitar a más de 10 kilómetros por hora dentro del área
de circulación del Conjunto.
b) Estacione su vehículo única y exclusivamente el
parqueadero de su propiedad.
c) Ningún vehículo podrá estacionarse en zonas de
circulación y andenes.
d) Todo vehículo debe circular con las luces encendidas
dentro del Conjunto.
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e) Al estacionar su vehículo debe dejarlo con las ventanillas

y puertas perfectamente cerradas y sin objetos de valor
dentro del mismo. El Conjunto NO SE HACE RESPONSABLE
por la pérdida de objetos, tanto de visitantes como de
propietarios, dejados en éste.
f) Los vehículos se deben estacionar dentro de las líneas de
demarcación de cada parqueadero, de tal modo que no
obstaculice la circulación de los demás vehículos.
g) Una vez estacionado el vehículo no se deberá utilizar
equipos de sonido, radios, panel de sonido para escuchar
música a alto volumen.
h) Todo propietario o residente será responsable por los
daños que sus hijos o visitantes autorizados causen a otro
vehículo. Las diferencias o conflictos que de esto surjan
serán resueltos por la autoridad competente.
i) El uso de cualquier vehículo automotor por parte de
menores de edad es responsabilidad íntegra de los padres
de familia quienes se harán directamente responsables
de cualquier daño o accidente que lleguen a causar.
j) La enseñanza de conducción dentro del Conjunto queda
totalmente prohibida.
k) No se permitirán reparaciones mecánicas, latonería y
pintura de vehículos dentro del Conjunto. En caso de
fuerza mayor, solo las estrictamente necesarias para
retirarlos y llevarlos a un taller especializado.
l) Se prohibe el ingreso y parqueo de vehículos dentro del
Conjunto, tales como buses, microbuses, busetas,
camiones o volquetas, y en general, vehículos de más de
una tonelada, salvo en casos plenamente justificados,
como trasteos, reformas, reparto de muebles y demás
previamente autorizados por la administración.
m) Todo dueño (propietario, residente o sus invitados) de
vehículo que cause daños al Conjunto, deberá pagar a la
administración el valor de la reparación del mismo,
dentro del tiempo y condiciones citadas en el numeral 5),
literal h) de este manual.
n) Todo vehículo debe ser estacionado en reversa para
facilitar su evacuación en caso de emergencia.
o) No está permitido realizar prácticas de motociclismo
dentro del Conjunto.
p) Se prohíbe lavar vehículos al interior del Conjunto.
q) No se permite realizar ningún tipo de práctica deportiva
en los parqueaderos, ni montar en bicicleta, patineta o
patines. El Conjunto no se hace responsable por
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cualquier accidente que genere el incumplimiento de

esta norma.
r) Los padres de familia serán responsables por cualquier
daño (rayado de vehículo) o accidente que causen sus
hijos por el incumplimiento de la norma del literal q).
s) El residente que incumpla cualquiera de las normas será
notificado a través de un recibo de NOVEDADES EN
PARQUEADEROS y de reiterarse en la falta será
sancionado de acuerdo con lo estipulado en el
reglamento y en este manual.
t) En los parqueaderos, no se permite colocar mesas, sillas
o utilizarlos como sitios de almacenamiento o para
reuniones sociales, juegos o prácticas deportivas.
u) Las celdas que se usen para carros y motos no podrán
exceder los límites laterales ni frontales demarcados.
v) En los parqueaderos no está permitido disponer de
elementos varios tales como vidrios, materiales de
construcción, juguetes, escombros, basura, reciclaje y
demás, en tal caso se deben utilizar los cuartos útiles.

8. PARQUEADEROS DE VISITANTES.
a) Estos parqueaderos son para USO EXCLUSIVO DE
VISITANTES y únicamente durante el tiempo que estipule
la estadía de éstos en el Conjunto.
b) El residente o propietario que estacione su vehículo en
un parqueadero de visitantes será notificado a través de
un recibo de NOVEDADES EN PARQUEADEROS y de
reiterarse en la falta será sancionado de acuerdo con lo
estipulado en el reglamento y en este manual.
c) En los parqueaderos de visitantes no se permitirá el
estacionamiento de vehículos por más de un día, estos
deben ser de movimiento diario. De lo contrario, se dará
aviso a las autoridades de tránsito para proceder con su
retiro.
d) Para los parqueaderos de visitantes, regirán las demás
normas no contempladas aquí, y que están estipuladas en
el numeral anterior.
e) En los parqueaderos de visitantes, los residentes no
podrán estacionar, ni dejar pernoctar sus vehículos, el
incumplimiento de esta norma acarreará una sanción
económica.

9. PARQUEADERO PARA MOTOS.

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Las motos deberán cumplir con todas las normas

estipuladas para vehículos en los numerales 7) y 8) del
presente manual. Adicionalmente éstas sólo podrán
estacionarse en los parqueaderos destinados para las
motos que será determinado en la Asamblea General de
Copropietarios.

10. ZONAS COMUNES.

a) Las zonas verdes, los árboles, parque infantil, piscina,
bancas, vidrios, lámparas, jardineras y todos los demás
bienes comunes, son un patrimonio del Conjunto y por
tanto, deberán ser tratados con cuidado por todos los
residentes y visitantes, y los daños ocasionados por el
mal trato o mal uso de éstas, deberán ser asumidos en su
totalidad por el o los responsables, en caso de ser
menores de edad o visitantes deberán ser asumidos por
los padres y por quien autorizó el ingreso del visitante.
b) No se podrá obstaculizar el libre acceso a las zonas
comunes y mucho menos utilizarse como sitios de
almacenamiento o bodega.
c) En los puntos fijos, pasadizos, áreas de circulación, no se
podrán colocar matas, materas, bicicletas, patinetas, ni
cualquier otro objeto que obstaculice el tránsito normal.
Cualquier accidente que el incumplimiento de esta
norma pueda generar es de responsabilidad civil y penal
de quien colocó el objeto en estos lugares.
d) Las zonas comunes no se deberán utilizar como sitios
para reuniones, ni destinarlas para fiestas, eventos ni
cualquier otro fin particular. Salvo coordinación previa
con la administración y autorización expresa bajo
necesidades propias y debidamente justificadas.
e) En las fachadas de los apartamentos no está permitido
colocar afiches, avisos, publicidad, cables, antenas, etc.
f) No se permite dejar tirados en las zonas comunes
juguetes, bicicletas, patines, el Conjunto no se hace
responsable por la pérdida de estos.
g) No se permite el cambio de color o forma de las
fachadas, balcones y en general, de cualquier estructura
que modifique la estética, uniformidad o lenguaje
constructivo del Conjunto.
h) La colocación de rejas en puertas y ventanas, así como el
cambio en el diseño de la puerta de ingreso a los
apartamentos, sólo podrá ser autorizada por la Asamblea
General de Copropietarios.
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i) La ornamentación de las zonas comunes estará a cargo de

la administración con el aval del Consejo de
Administración. No se permite la colocación de macetas
(matas) en los puntos fijos sin la debida autorización.
j) No se permite utilizar las zonas comunes para pintar
ningún tipo de objeto.
k) Se prohibe a los residentes hacer fogatas en las zonas
comunes, excepto en eventos especiales y con la
autorización de la administración.
l) No se permite podar, transplantar o talar árboles de las
áreas comunes sin la respectiva autorización de la
administración.
m) Por ningún motivo, se permite secar ropa, zapatos,
cortinas, tapetes y otros elementos en balcones,
ventanas y demás zonas comunes.
n) Queda absolutamente prohibido, dentro de las zonas
comunes del Conjunto, consumir estupefacientes,
sustancias psicotrópicas, bebidas embriagantes y fumar
en dichas zonas.
o) Está prohibido que desde los pisos superiores, se
dispongan residuos, basura, elementos de todo tipo, y
demás, que puedan perjudicar los pisos inferiores, en
caso de presentarse reclamación alguna debidamente
probada, y de no llegarse a encontrar al responsable
directo, tal situación tendrá que ser asumida por los
pisos superiores en su totalidad, conforme con las normas
vigentes, el manual de convivencia y el reglamento de
propiedad horizontal.

11. OBLIGACIONES CON LOS BIENES PRIVADOS.

a) Los bienes privados deben ser utilizados de acuerdo con
su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el
reglamento de propiedad horizontal, esto es, vivienda
permanente o temporal bajo un contrato de
arrendamiento debidamente legalizado, sin efectuar
actos que comprometan la seguridad, la moral o solidez
del Conjunto, producir ruidos, molestias,
comportamientos o actos que perturben la tranquilidad o
salud de los demás residentes. Está prohibido usarlos
para instalar en ellos ventas, negocios o lugar de
almacenamiento de cosas u objetos.
b) Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes
privados, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al
Conjunto, vecinos o demás bienes que lo integran,
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haciéndose responsable de los daños que ocasione por su

descuido o negligencia o el de las personas por las que
deba responder.
c) Se deben reparar de manera inmediata las humedades
que causen perjuicio a los apartamentos vecinos.
d) Cualquier trabajo o reparación efectuada por un
copropietario o residente en beneficio de su vivienda y
que afecte de cualquier forma una zona común, deberá
contar con la autorización del Consejo de Administración
y con la supervisión directa de la administración, quien
exigirá la entrega de la zona a satisfacción.
e) No se permite preparar mezcla sobre los parqueaderos o
las vías.
f) No elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones
sin la autorización de la Asamblea y previa autorización
de la Curaduría. No realizar obras que perjudiquen la
solidez de la construcción, tales como, excavaciones,
sótanos y demás, sin la debida autorización de la
Asamblea y la Curaduría.
g) En los apartamentos, parqueaderos y cuartos útiles, está
totalmente prohibido almacenar sustancias explosivas o
combustibles, como gasolina, petróleo, éter, pipetas de
gas, etc.
h) Celebrar contratos escritos con las personas a quienes
concedan el uso y goce de sus bienes de dominio
particular y consignar expresamente en el contrato con
el arrendatario u ocupante a cualquier título que éste
conoce y se obliga con el Reglamento y con el presente
Manual de convivencia en todos sus términos.
i) Ejecutar actividades contrarias a la destinación de los
bienes, a los derechos de los demás y a las normas de
buena convivencia y vecindad.
j) Destinar sus bienes de dominio particular o los bienes
comunes a fines distintos de su objeto, o realizar en ellos
reuniones clandestinas típicas de actividades
delincuenciales ó cualquier actividad contraria a la
tranquilidad, decencia, decoro, moralidad, buen nombre
y respetada categoría del Conjunto y de sus ocupantes.

12. MANEJO DE BASURAS.

a) Los desechos reciclables como cartón, papel, vidrios,
hierro y periódicos deben sacarse en bolsas separadas, y
deben colocarse de manera que no generen perjuicio
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para la comunidad. Por ningún motivo los arroje por el

ducto, esto lo obstruye.
b) Los desechos orgánicos, es decir, los no reciclables como
sobras de comida; papel higiénico, deben arrojarse por el
ducto en bolsas plásticas bien cerradas y de un tamaño
razonable, de forma que caigan libremente y no
obstruyan el ducto.
c) Los escombros provenientes de reformas locativas de los
bienes privados, son responsabilidad de cada propietario
y a él corresponde su manejo, y no se les permitirá
utilizar los parqueaderos de visitantes para depositarlos
allí, ni las zonas comunes. Deben ser guardados al
interior del apartamento hasta el momento en que sean
botados o destinados por su propietario. Por ningún
motivo los arroje por el ducto de basura, esto lo puede
obstruir o romper, tampoco está permitido que los separe
como reciclaje.
d) Se prohíbe arrojar por el ducto de basuras, envases de
vidrio, materiales inflamables o que produzcan chispa
como fósforos, cigarrillos encendidos, brasas y otros que
puedan ocasionar un incendio.

13. CONTAMINACION VISUAL Y POR RUIDO.

a) Cuidemos la estética, imagen y excelente presentación
del Conjunto, no cuelgue ropa, tapetes, calzado en
ventanas, balcones o en las zonas comunes. Está
prohibido colgar en la parte exterior de los balcones
cualquier tipo de persiana, hamaca o similar que afecte
la estética visual del Conjunto.
b) No está permitido colocar avisos, carteles o afiches en las
ventanas, vidrieras o zonas comunes de apartamentos,
sólo cuando se esté promocionando para alquiler o venta
se podrán colocar únicamente en las ventanas.
c) La tranquilidad y bienestar de los residentes no deben ser
perturbados con fiestas, escándalos, gritos y alto
volumen de equipos de sonido o cualquier otro elemento
electrónico. Se autoriza la utilización de equipos de
sonido a un volumen moderado, sin perjuicio de los
vecinos, en semana (domingo a jueves) de 8:00 p.m. a
10:00 p.m., viernes y sábado de 8:00 p.m. a 12:00 p.m.
d) Después de las 6:00 p.m., deben evitarse a toda costa
golpes fuertes en pisos y paredes como golpes de
martillos, pelotas, tacones entre otros.
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e) El horario para las reparaciones de apartamentos es de

lunes a viernes de 8:00 a.m. a 5:00 p.m., los sábados de
9:00 a.m. a 3:00 p.m. Los domingos y festivos no se
permitirá el ingreso de trabajadores para estas labores.

14. MASCOTAS.
a) Está prohibido la circulación de mascotas por zonas
comunes, sin ningún control. Deben llevarse con traílla o
cuerda.
b) Todo propietario de mascotas debe tener un registro
sanitario de la misma, en donde consten las
enfermedades sufridas, los tratamientos médico
veterinarios practicados y las vacunas aplicadas.
c) En el ascensor, la mascota debe ser llevada
preferiblemente cargada para evitar que realice allí las
necesidades fisiológicas. En caso de hacerlo, su
propietario debe ser responsable por la limpieza del
lugar.
d) Es obligación del propietario o persona responsable,
llevar la mascota por lo menos una vez al año a revisión
veterinaria.
e) Los propietarios o responsables están obligados a adoptar
las medidas necesarias para impedir que las mascotas
alteren la tranquilidad de los demás residentes.
f) Las mascotas deben ser sacadas con traílla (cuerda o
correa) preferiblemente fuera del Conjunto para hacer
las deposiciones, la persona responsable tiene que
recogerlas y depositarlas en el lugar adecuado.
g) Si una mascota llegare a atacar a una persona, el
propietario se hace plenamente responsable y asumirá
todas las consecuencias que se deriven tales como,
gastos médicos, clínicos, quirúrgicos y demandas de
responsabilidad civil.
h) Es responsabilidad del propietario velar por que su
mascota no utilice los jardines y cualquier zona común
para hacer sus necesidades fisiológicas.
i) Los propietarios de mascotas, serán responsables por el
cumplimiento de las normas aplicables a las mismas en
conjuntos residenciales y en general, las normas
aplicables fundamentales serán el código nacional de
policía y convivencia ciudadana ley 1801 de 2016, ley de
protección animal ley 1774 de 2016, ley sobre tenencia
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de mascotas en conjuntos y unidades residenciales ley

746 de 2002.

15. PORTERÍA.
a) Está prohibido el ingreso de personas ajenas a la
administración, los vigilantes y el personal de
mantenimiento en este lugar.
b) No se deben dejar allí objetos de valor, llaves o dinero,
en caso de hacerlo ni el Conjunto ni la administración
responderán por pérdida alguna, estos estarán bajo la
responsabilidad y riesgo de quien los deposite allí y el
portero que los reciba podrá incurrir en sanciones.
c) El sistema de citofonía ubicado en la portería solo será
operado por el portero. Igual que los botones para abrir
las puertas peatonales y vehicular.
d) Las puertas de acceso al Conjunto deben permanecer
cerradas, mientras no estén en servicio.
e) El teléfono de la portería es para uso exclusivo de los
porteros.

16. SALÓN SOCIAL

a) El préstamo del salón social tendrá un costo de cien mil
pesos M.C. ($100.000).
b) Este valor debe entregarse en la portería de la Unidad,
como mínimo cinco (5) días antes del evento.
c) Deberá consignarse en portería también un depósito por
igual valor ($100.000), el cual será reintegrado una vez
se verifique por el rondero que el salón fue devuelto sin
ninguna novedad o daño.
d) El horario del salón social es el siguiente:
DOMINGO A JUEVES: DE 10:00 A.M. A 10:00 P.M.
VIERNES Y SÁBADOS: DE 10:00 A.M. 12:00 A.M.
DOMINGOS (SI EL LUNES ES FESTIVO): DE 10:00
A.M. A 12:00 A.M.
e) El cambio de horarios deberá ser autorizado por el
Consejo de Administración en casos especiales como
eventos de integración de los residentes.
f) La capacidad máxima del salón es de cincuenta (40)
personas. Por ningún motivo se permitirá su uso por un
número mayor.
g) Si se utiliza decoración como bombas, serpentinas, etc.
ésta deberá retirarse antes de la entrega del mismo al
rondero de turno.
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h) El salón social solo podrá ser solicitado y utilizado por los

residentes, para eventos sociales de tipo familiar que no
atenten contra la moral y las buenas costumbres de los
mismos, tales como piñatas, primeras comuniones,
cumpleaños, bautizos, misas, grados, reuniones de
integración de los residentes, reuniones del Consejo y la
Asamblea.
i) La solicitud del salón social la deberá hacer una persona
mayor de edad residente y deberá ser formalizada por
escrito a la administración, indicando claramente la
utilización que se le dará, el nombre del responsable, el
número del apartamento, el número de participantes e
indicando que conoce y se acoge a todas las normes que
regulan su utilización. Su aprobación estará supeditada a
la disponibilidad. la cual se responderá igualmente por
escrito. La prioridad para asignar el salón social se
realizará de acuerdo al orden de solicitudes formalmente
recibidas.
j) Para tener derecho a la utilización del salón social será
necesario estar a paz y salvo con la administración.
k) Una vez aprobado el uso del salón, este será entregado
completamente inventariado y en óptimas condiciones de
aseo. Por lo tanto, deberá ser devuelto en las mismas
condiciones a la Administración o al portero de turno, a
más tardar a primera hora del día siguiente a la
celebración del evento.
l) Cuando el usuario del salón tome en alquiler muebles y
enseres adicionales para la realización del evento, los
deberá retirar a mas tardar al día siguiente hábil.
m) El residente que utilice el salón, será responsable
solidario por el comportamiento de sus invitados y se
regirán por el manual de convivencia, de igual manera
por los daños ocasionados por ellos.
n) La Administración y el consejo se reservan el derecho de
alquiler del salón a quienes hayan incurrido en conductas
escandalosas o no hayan cumplido con el presente
Reglamento.
o) El alquiler del salón NO incluirá el uso de la piscina, ni de
sus alrededores.
p) En el caso de no usar la reserva del salón que está
aprobada, se deberá informar a la Administración mínimo
con 3 días de anticipación para ponerlo a disposición
nuevamente.
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q) Si la persona no utiliza el salón en la fecha reservada y

por culpa de esa situación se deja de alquilar, este valor
se le facturará con la cuota de administración,
exceptuando los casos de fuerza mayor debidamente
informados.
r) Los vigilantes quedan autorizados para verificar el
adecuado uso del salón e informar a las autoridades
competentes para que se proceda al retiro de quienes
estén dándole un uso indebido o esté asumiendo
conductas que atenten contra la tranquilidad o seguridad
de la Unidad.
s) En caso de utilización del salón por menores de edad, es
indispensable que los adultos que solicitaron el salón
permanezcan atentos al comportamiento de éstos, con el
fin de controlarlos y se pueda dar cumplimiento a lo
estipulado en este reglamento.
t) El salón social se debe entregar en perfectas condiciones
de aseo y estado general, para tales fines se firmará el
documento de entrega y recibida de estas instalaciones.

17. SEGURIDAD.
a) No se permite retirar ningún electrodoméstico u otro
objeto similar, a personas extrañas, ni se dejará ingresar
persona alguna a un apartamento desocupado, sin la
autorización directa, personal o escrita del propietario u
orden de la agencia de arrendamientos encargada.
b) Sin excepción, ninguna persona ajena al Conjunto, podrá
ingresar sin ser anunciada por el portero y autorizada
previamente por el propietario o residente del
apartamento.
c) En temporada de vacaciones y ausencias prolongadas los
copropietarios o residentes deberán reportar a la
administración dicho evento con el fin de establecer
control de acceso al apartamento.
d) Los propietarios o residentes deben solidariamente
informar a la administración o portería de la presencia de
personas extrañas o en actitudes sospechosas.

18. SERVICIOS.
a) La correspondencia se entregará personalmente al
destinatario al ingresar al Conjunto.
b) Todo domicilio será anunciado por el portero.
c) Está prohibido utilizar los servicios de los trabajadores de
la copropiedad para hacer mandados, diligencias o
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trabajos de los copropietarios o residentes durante la

jornada laboral de éstos, no los perjudique.
d) Los porteros no están autorizados para recibir
encomiendas de gran tamaño a copropietarios o
residentes que no están en la unidad, en la portería no se
pueden guardar estos elementos.
e) Ni el personal de vigilancia o mantenimiento, están
autorizados para ingresar a los apartamentos con fines de
reparaciones, favores personales y demás, esta conducta
puede acarrear sanciones para estos empleados y para los
copropietarios.

19. ZONA HUMEDA - TURCO

a) Es responsabilidad de cada usuario consultar con su
médico si lo puede usar, recuerde que el abuso de éste
es perjudicial para la salud.
b) El horario para el turco será el siguiente martes, jueves,
sábados, domingos y festivos de 10:00 a.m. a 06:00
p.m., miércoles y viernes de 12:00 m a 08:00 p.m.
previa solicitud hecha por un mayor responsable. Los días
lunes, o martes después de festivo no habrá servicio, se
destinará para mantenimiento.
c) El piscinero y/o el empleado de oficios varios que esté de
turno, es la persona responsable de abrir y cerrar el
turco, además está autorizado para informar a la
administración sobre las personas que estén haciendo
mal uso o no cumplan con este reglamento.
d) La manipulación de los dispositivos de control, solo debe
hacerlo el personal de oficios varios o el piscinero.
e) Su utilización debe solicitarse al portero o personal de
oficios varios y piscinero.
f) El mal uso o retiro de implementos de aseo o daños en
los baños de la zona húmeda, serán cobrados en la
próxima facturada de administración al respectivo
responsable con su notificación.

20. PISCINA.
a) Podrá ser utilizada preferiblemente por todos los
propietarios residentes y por los demás ocupantes con
justo título.
b) Todo copropietario o residente que comparta directa o
indirectamente las mencionadas instalaciones con
invitados, por el solo hecho de autorizar su uso, se hace
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responsable de los daños que estas personas ocasionen en

esta área a sus elementos y equipos.
c) El número de invitados por apartamento (familia) no
podrá ser mayor de dos (2) por día, a menos que se tenga
autorización de la administración.
d) Sólo se permitirá el ingreso a visitantes autorizados por
un adulto responsable y con su respectivo ficho.
g) El horario de utilización de la piscina será el siguiente
martes, jueves, sábados, domingos y festivos de 10:00
a.m. a 06:00 p.m., miércoles y viernes de 12:00 m a
08:00 p.m. previa solicitud hecha por un mayor
responsable. Los días lunes, o martes después de festivo
no habrá servicio, se destinará para mantenimiento.
e) Es indispensable utilizar vestido de baño adecuado
(pantaloneta de lycra) y utilizar además el gorro para el
cabello; no se permitirá el uso de la piscina con ropa de
calle y/o deportiva no adecuada.
f) No se permite el uso de bronceadores en la piscina y
aquellas personas que lo utilizan en los alrededores, se
les pide el favor de ducharse con jabón antes de hacer
uso de ésta, debido a que se altera el buen
funcionamiento de los equipos.
g) Se prohíbe tirar objetos (piedras u otros) y realizar
juegos bruscos, recordemos que la piscina es para todos,
niños y adultos.
h) No se permite practicar en la piscina deportes diferentes
a la natación, tampoco el uso de pelotas o balones.
Excepto los inflables plásticos autorizados por el personal
de control de la piscina.
i) No se permite la utilización de grabadoras ni equipos de
sonido a alto volumen, ni la celebración de reuniones
sociales ni ningún tipo de evento, salvo los programados
por el Consejo de Administración y de participación
general de los residentes.
j) No se permite consumir en la piscina bebidas alcohólicas,
comida ni ingresar envases de vidrio, con el fin de evitar
accidentes se sugiere utilizar los de plástico.
k) Todo usuario debe ducharse obligatoriamente antes y
después de usar la piscina, es solo una norma de higiene.
l) Es indispensable que los niños menores de 14 años estén
acompañados siempre por una persona adulta, no se
deben confiar por el hecho de que sepan nadar, ocurren
imprevistos que pueden ser fatales.
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m) No se permitirá el ingreso de ningún tipo de vehículo,

motos, bicicletas y menos su circulación dentro y en los
alrededores de esta zona.
n) No es permitido el ingreso de animales domésticos,
personas en estado de embriaguez o alucinación,
tampoco ingresar comestibles.
o) El vigilante de turno y/o el de oficios varios o piscinero,
podrá retirar a las personas que estén haciendo mal uso y
no cumplan con este reglamento, dejando constancia en
el FORMATO DE NOVEDADES del numeral que se
incumplió.
p) En el caso de autorizar clases de natación o eventos
especiales en esta zona, será responsabilidad directa de
los instructores o sus participantes al respecto de
situaciones relacionadas con la seguridad, atención en
caso de emergencias, y demás.
q) NO se permitirán en este tiempo personas distintas a las
directamente interesadas y autorizadas.
r) Los horarios exclusivos para la utilización de la piscina,
son los relacionados en el numeral g de este punto,
cualquier utilización de la piscina en horarios diferentes
deberá ser autorizado por la administración.
s) El ingreso a la piscina es única y exclusivamente por la
puerta de acceso a la misma.
t) Está totalmente prohibido que los usuarios se lancen a la
piscina desde cualquier sitio alto aledaño a la misma, El
Conjunto no se hace responsable por los accidentes que
se puedan ocasionar por la violación de esta norma.

21. CANCHA.
a) El horario de la cancha será de lunes a domingo de 10:00
a.m. a 10:00 p.m.
b) Para la utilización de la cancha es indispensable solicitar
el turno en portería.
c) Los turnos se asignarán por un máximo de dos (2) horas y
se prorrogarán solamente en caso que no haya reserva
para el turno siguiente.
d) La cancha sólo podrá ser reservada por un adulto
responsable, quien deberá ser residente del Conjunto.
e) Una vez finalizado el turno, el solicitante deberá
informarlo al vigilante de turno para realizar la
correspondiente inspección y entrega.
f) El solicitante es responsable por cualquier accidente o
daño que por mal uso se presente al interior de la
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cancha.
g) Para la cancha rigen las demás normas sobre uso de
zonas comunes, estipuladas en este manual o el
reglamento de propiedad horizontal del Conjunto.
h) El reglamento expuesto en la parte exterior de esta zona
es vinculante y de obligatorio cumplimiento.

22. CARROS DE MERCADO.

a) Los carros de mercado son para comodidad de todos los
Residentes y hacen parte de los elementos comunes de la
Copropiedad.
b) Estos equipos, están diseñados exclusivamente para
cargar únicamente paquetes de mercado o víveres
livianos.
c) Todo aquel que lo utilice para cargar objetos pesados,
escombros, material de construcción o como basurero,
además del riesgo de deteriorarlo causando un
inconveniente a los demás Copropietarios, está sujeto a
sanciones con las multas que estipula este manual.
d) Cuando termine de utilizar el carro de mercado, debe
devolverlo a su sitio en el primer piso al lado del
ascensor (zona lateral de acceso a las escaleras), no deje
el carro de mercado en el apartamento, el ascensor, en
los puntos fijos de cada piso o cualquier otro lugar
distinto al sitio dispuesto para éste. De lo contrario podrá
ser sancionado por la administración.
e) Utilice solamente el carro que corresponde a su torre.
f) No permita que los niños los utilice para jugar. Puede ser
sancionado el Padre del ó los menores
g) Los daños ocasionados a los carros de mercado serán
cobrados al responsable de acuerdo a las normas
estipuladas para daños en el numeral 5) literal h del
presente manual y a quien las infrinja con las sanciones
estipuladas.

23. GIMNASIO
a) Es responsabilidad de cada usuario consultar con su
médico o fisioterapeuta el tipo de rutina de ejercicios
que puede realizar.
b) No se permite el ingreso ni consumo de bebidas en
envase de vidrio.
c) El uso del gimnasio es exclusivo parar residentes,
cualquier invitado deberá ser autorizado por la
administración.
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d) Los aparatos deben ser utilizados única y exclusivamente

de acuerdo con su finalidad y tipo de ejercicio para el
cual están diseñados.
e) El horario es de 5:00 a.m. a 10:00 p.m. todos los días.
f) Se prohíbe retirar o cambiar el sitio o lugar de ubicación
de los equipos sin la autorización de la administración.
g) No está permitido retirar los equipos del gimnasio para la
zona de barras externa.
h) Para el gimnasio rigen las demás normas sobre uso de
zonas comunes, estipuladas en este manual o el
reglamento de propiedad horizontal del Conjunto.
i) No se permite el ingreso y uso de esta área a niños
menores de 15 años.
j) Es obligatoria el uso de ropa deportiva adecuada y toalla.

24. ASCENSORES.
a) No está permitido jugar en los ascensores, los niños que
sean sorprendidos jugando en estos y que ocasionen
algún daño o accidente, sus padres serán responsable por
los perjuicios causados.
b) Los escombros que sea necesario bajar por este medio
deben ir bien en costales bien empacados y de poco
peso, lo anterior aplica también para los materiales para
las reformas.
c) No se permite el uso por residentes o invitados en vestido
de baño o mojados.
d) Solamente presione el número del botón correspondiente
al piso al cual se dirige.
e) En caso de emergencia presione el botón correspondiente
a la campana o timbre, conserve la calma y espere a que
el personal de vigilancia acuda en su ayuda.
f) Por ningún motivo intente abrir la puerta del ascensor.
g) No se recueste ni ponga objetos sobre la puerta del
ascensor.
h) Está prohibido el consumo de estupefacientes, sustancias
psicotrópicas o bebidas embriagantes al interior del
ascensor.
i) Si su mascota hace sus necesidades al interior del
ascensor, por favor disponga de los recursos necesarios
para su aseo y limpieza, el personal de mantenimiento no
está para este tipo de labores.
j) No se permite ubicar avisos publicitarios sin autorización
de la administración, solo se podrán ubicar en la
cartelera destinada para este fin.
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25. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO O VIOLACION DEL

REGLAMENTO.

Todas y cada una de las conductas contempladas en el

presente manual de convivencia, el reglamento de
propiedad horizontal de la copropiedad, la ley 675 de
2001, la ley civil, la constitución política de Colombia y
demás, podrán ser sancionadas conforme con los preceptos
legales que las respaldan.

En tal caso y para todos los efectos legales, se tendrán en

cuenta los parámetros legales aplicables al debido
proceso, la presunción de inocencia y el derecho a la
defensa y la contradicción.

Ninguna persona podrá ser sancionada sin el cumplimiento

de los requisitos mínimos aplicables, tales como los
mencionados en el párrafo anterior y los demás legales
que se deban tener presentes para la imposición de
sanción alguna.

La Administración, será la encargada de todos y cada uno

de los trámites de notificación, recepción de comunicados,
descargos y demás por parte de los copropietarios y/o
residentes presuntamente infractores, luego de tales
actuaciones y previo conocimiento del caso, será el
consejo de administración, el encargado de aplicar o no la
sanción correspondiente conforme con las variables e
indagaciones aplicadas al caso.

En todo caso y para la imposición de sanciones, se tendrán

en cuenta aspectos generales de la conducta tales como:
el daño generado, la intencionalidad del mismo, aspectos
agravantes o atenuantes, intención del infractor en
resarcir el daño, aspectos de compromiso y no repetición
del hecho, entre otros.

La imposición de sanciones se ejecutará de la siguiente

manera:

POR PRIMERA VEZ: Llamado de atención por escrito,

indicando el término que tiene el infractor para hacer
cesar la conducta.
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POR SEGUNDA VEZ O HACER CASO OMISO DE LA

LLAMADA DE ATENCION: el valor equivalente a media
cuota de administración conforme con el valor que cancela
el propietario en la actualidad.

POR TERCERA VEZ: el valor equivalente a una cuota de

administración conforme con el valor que cancela el
propietario en la actualidad.

En todos los casos, se evaluará la conveniencia de la

imposición por parte del consejo de administración, el
cual, conforme al proceso administrativo podrá tomar
decisiones sobre la atenuación de la sanción.

26. HONORARIOS DE COBRANZA.

Los honorarios de cobranza en los cuales deba incurrir la

administración para ejecutar el pago de expensas
comunes, sanciones por incumplimiento, sanciones de
carácter pecuniario y demás, será asumidas en su
totalidad por los deudores, de tal suerte que, la
administración contratará las asesorías jurídicas del caso,
sin embargo, los honorarios de estos, deberán ser
asumidos por los infractores o deudores de las
obligaciones. Esta medida se adopta en cumplimiento de
la necesidad de proteger el patrimonio de la copropiedad,
pues es cierto que al tener que asumir estos valores por
parte de la misma, se estaría dando un detrimento
patrimonial injustificado. El infractor que vulnere las
normas o sus obligaciones económicas y de todo tipo para
con la copropiedad, es el responsable jurídicamente por
todas y cada una de las consecuencias que ello conlleve.

27. PRINCIPIO DE LA DOBLE INSTANCIA.

Los trámites previos a la imposición de cualquiera de las

sanciones previstas en el presente manual, estarán a cargo
de quien ejerza el cargo de administrador, la imposición
de las sanciones aquí previstas deberá ser debidamente
motivas mediante comunicación en la cual se informe la
infracción cometida. Dicha comunicación deberá ser
remitida al propietario tenedor del inmueble, a quien
autorizó el ingreso del visitante o al representante legal
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del menor que incurrió en la falta, informando el motivo

de la sanción dentro de los tres (3) días hábiles siguientes
a la comisión del acto, el afectado podrá manifestar por
escrito los motivos de inconformidad con la sanción, si la
misma fuere confirmada por la administración quien
deberá remitir toda la documentación al consejo de
Administración, el cual decidirá sobre la controversia. La
decisión así tomada por el Consejo de Administración
tendrá el recurso de apelación o de segunda instancia, el
cual podrá ser elevado ante la asamblea general de
copropietarios en su próxima reunión.

28. MÉRITO EJECUTIVO.

Si la sanción impuesta fuere pecuniaria y se encuentre en

firme, en virtud de haberse agotado los recursos o no
haberse interpuesto en la forma oportuna, este acto, la
decisión prestará mérito ejecutivo para cobro de la
misma, con la copia de la comunicación remitida por la
administración con la respectiva constancia puesta por
éste, de estar en firme la decisión, el monto así impuesto,
podrá ser cobrado dentro de la respectiva factura de
administración dentro del rubro “otros cobros”.

Si la falta perdura a pesar de lo anterior, la sanción será

de multa en cuantía máxima autorizada por la ley y el
reglamento de propiedad horizontal del Conjunto, es
decir, hasta diez (10) cuotas de administración
correspondientes al apartamento del infractor. Las multas
no pagadas voluntariamente por el infractor se cobrarán
por la vía ejecutiva de la misma forma prevista para el
recaudo de las expensas o cuotas de administraciones
comunes o extraordinarias.

29. PROCEDIMIENTO:

Antes de imponer la multa, el infractor será escuchado en

descargos por el Consejo de Administración o la
administración según el caso, todos los casos se evaluarán
con el fin de escuchar los motivos que indujeron a vulnerar
la ley, el reglamento de propiedad horizontal o el manual
de convivencia, para decidir si el motivo o razón son o no
justificables. Si el infractor no acude a la cita para
presentar descargos, o no envía la comunicación
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respectiva, el Consejo de Administración podrá imponer la

multa. Solo se podrá aplazar la cita para descargos una
sola vez en caso de ser necesario.

El Consejo de Administración está facultado para realizar a

este manual las modificaciones que considere pertinentes sin
perjuicio de la ley 675 de 2001, siempre y cuando se
respeten todos y cada uno de los preceptos legales que la
misma ley y la constitución prevén.

ADMINISTRACIÓN
CONJUNTO RESIDENCIAL BANGKOK