INFORME AVALÚO COMERCIAL INMUEBLE URBANO
FOTO DEL INMUEBLE
Tipo de Inmueble: Casa residencial no PH
Dirección: Calle 22ª sur # 5 - 30 Lote 20ª Manzana 3 / Calle 20ª sur # 5 - 30
Sector Catastral:
Ciudad: Bogotá
Departamento: Cundinamarca
ELABORADO POR:
KEVIN SEBASTIAN HERRERA 20181025018
JOSE SEBASTIAN VANEGAS 20181025032
LINA MARCELA MARQUEZ 20181025040
GIOVANNY ANDRES GOMEZ 20182025086
RODRIGO ALEXANDER HERNANDEZ 20151025615
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
INGENIERIA CATASTRAL Y GEODESIA
AVALUOS PUNTUALES
Página 1 de 18
Bogotá, D.C. 24 De Enero del 2022
TABLA DE CONTENIDO
1. INFORMACIÓN BÁSICA 3
2. TITULACIÓN 3
3. INFORMACIÓN GENERAL DEL SECTOR 4
4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE 5
5. SERVICIOS PÚBLICOS 5
6. NORMAS URBANÍSTICAS VIGENTES 5
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN 6
8. ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS Y ACABADOS 7
9. METODOLOGÍA UTILIZADA 8
10. CONSIDERACIONES GENERALES 9
11. ANÁLISIS DE RESULTADOS 10
12. CERTIFICADO AVALÚO COMERCIAL URBANO CORPORATIVO 13
FOTOGRAFÍA AÉREA 14
PLANO DE LOCALIZACIÓN 14
REGISTRO FOTOGRAFICO 15
Página 2 de 18
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO
1. INFORMACIÓN BÁSICA
DEPARTAMENTO Cundinamarca
CIUDAD/MUNICIPIO Bogotá
DIRECCIÓN CALLE 22 A SUR # 5 30
NOMBRE DEL EDIFICIO, CONDOMINIO,
N. A
CENTRO COMERCIAL
SECTOR/BARRIO/URBANIZACIÓN 20 DE JULIO
TIPO DE AVALUO COMERCIAL PROPIETARIO LEONOR CAMPOS DE GAMEZ
AVALÚO MARIA DEL ROSARIO GAMEZ
CAMPOS
DESTINACIÓN RESIDENCIAL USO ACTUAL RESIDENCIAL
INMUEBLE
TIPO CASA N.P.H FECHA VISITA 22 DE ENERO DEL 2022
INMUEBLE
P.H. / N.P.H. N.P.H. UBICACIÓN EN ESQUINERO
MANZANA
ESTRATO 2. FECHA 24 DE ENERO DEL 2022
PREDIO Fuente: – Adoptado mediante Decreto
Distrital BUSCAR EL ÚLTIMO
INFORME
DECRETO. PISTA ES DE 2019 según
certificado de estratificación SINUPOT
de julio de 2019.
OCUPANTE GRUPO FAMILIAR TELEFONO 3143851203
TIPO DE OCUPACIÓN RESIDENCIAL
Consulta VUR del certificado de tradición y libertad
del folio de matrícula inmobiliaria número 50S-
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
40306685 de fecha veintiséis (26) de marzo (03) de
dos mil veinte (2020).
2. TITULACIÓN
TITULO DE Escritura FECHA 23 De Abril NOTARÍA: 50 de Bogotá D.C.
ADQUISICIÓN: Pública de : Del 1998
Compra –
venta 1084
MATRÍCULA INMOBILIARIA: 50s-40306685
CHIP CATASTRAL AAA0066MZAA
REGLAMENTO DE PROPIEDAD N. A
HORIZONTAL
AFECTACIONES N. A
OBSERVACIONES Constitución de patrimonio de familia: Por
escritura pública No. Tres mil quinientos ochenta y
dos (3582) del dieciséis (16) de noviembre (11) de mil
novecientos noventa y nueve (1999) de la notaría 02
de Soacha.
Página 3 de 18
La anterior información no constituye un estudio
jurídico de títulos.
3. INFORMACIÓN GENERAL DEL SECTOR
ACTIVIDADES El barrio 20 De Julio en la localidad de San Cristóbal se constituye como
PREDOMINANTES un sector de tipo comercial y residencial de estrato socioeconómico
medio. La actividad comercial encontrada está localizada en las vías
principales de dicho sector, tomando en cuenta también el paso de vías
principales como primera de mayo o la carrera decima con troncal del
sistema de transporte publico llegando al portal 20 de julio.
Adicional a esto encontramos parques importantes como lo es el parque
San Cristóbal con la existencia de un velódromo llamado Primera De
Mayo, además encontramos el Hospital San Blas además de una
sucursal de Almacenes Éxito y Ktronix, por lo cual se considera un sector
con un mayor uso residencial pero también con una buena parte de uso
comercial.
TIPOS DE El sector 20 De Julio en San Cristóbal presenta edificaciones en su
EDIFICACIÓN mayoría entre uno (1) a tres (3) pisos destinados al uso residencial,
adicional a adecuaciones al uso comercial en el primer nivel, las
edificaciones cuentan con vetustez mayor a veinte (20) años y buenas
especificaciones constructivas.
CARACTERÍSTICAS El sector se consolida con una buena demanda inmobiliaria ya que, a
ESPECIALES DEL pesar de ser una zona residencial, cuenta con una gran riqueza en
SECTOR lugares comerciales además de la existencia de parques, hospitales y
vias de acceso importantes lo cual lo hacen una zona interesante en el
mercado inmobiliario.
PERSPECTIVAS DE El sector 20 De Julio San Cristóbal se encuentra en la zona sur oriental de
VALORIZACIÓN la ciudad de Bogotá, con proyección de valorización positiva debido a las
diferentes zonas de influencia encontradas en este lugar, con interés para
la población de estrato medio.
VÍAS PRINCIPALES Y Las vías principales de acceso al sector son: la Avenida Carrera 10,
ESTADO ACTUAL Avenida Primera de Mayo, y la Avenida Calle 22 Sur de la ciudad de
Bogotá.
El estado actual de conservación y mantenimiento de la malla vial en el
sector es regular como en la mayoría de la ciudad de Bogotá.
SERVICIOS El sector cuenta con los servicios públicos básicos y complementarios de:
PÚBLICOS DEL energía eléctrica, acueducto, alcantarillado, aseo, redes de
SECTOR telecomunicaciones, gas natural y alumbrado público.
FUTURAS VÍAS El predio objeto de avalúo no hace parte de la reserva vial de la ciudad,
sin embargo, han sido objetivo de mantenimiento algunas calles con el
plan de choque de mantenimiento vial generado por la alcaldía de Bogotá.
TRANSPORTE El sector cuenta con cubrimiento total de servicio de transporte a través de
PÚBLICO transporte público, como buses y busetas convencionales, buses del SITP
y taxis, adicionalmente esta interconectado con el sistema de transporte
Página 4 de 18
masivo Transmilenio por medio de buses alimentadores y la ubicación del
portal 20 de Julio.
4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
LOCALIZACIÓN El inmueble objeto de avalúo se identifica como el lote No. 11 de la
manzana catastral 001301033 del barrio 20 de Julio San Cristóbal de
la Unidad de Planeamiento Zonal 34 – 20 De Julio, Localidad de San
Cristóbal de la ciudad de Bogotá.
Cuenta con frente sobre la Calle 22ª sur, entre las Calles 22ª sur y 22
bis sur, con posición esquinera en la manzana catastral y las
siguientes coordenadas: latitud: 4.5718 y longitud: -74.0913
CARACTERÍSTICAS DEL Topografía plana (0% - 3%) y forma geométrica regular
TERRENO (rectangular).
CUADRO DE ÁREAS
DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD
Área Terreno m2 36.00
TOTAL ÁREA TERRENO m2 36.00
LINDEROS Los linderos del predio objeto de avalúo se encuentran descritos en
la Escritura Pública No. Mil Ochenta y Cuatro (1084) del veintitrés
(23) de abril (04) del año mil novecientos noventa y ocho (1998) de la
notaría 50 de Bogotá. (No se cuenta con acceso a esta escritura)
Fuente: Consulta VUR del certificado de tradición y libertad del folio de matrícula inmobiliaria No.
50s-40306685.
Nota: el área de terreno es consistente con el área reportada por la certificación catastral del predio.
(36.0 m2).
CLASE Casa EDAD 23 años No. DE 2
Fuente: PISOS
Aproximadamente
de acuerdo con DE LA
información de la UNIDAD
consulta VUR.
ESTADO DE LOS Bueno REMODELAC No Aplica USO Residencial
ACABADOS IONES ACTUAL
RACIONABILIDAD Bueno (x) Regular ( ) Malo ( )
DEL DISEÑO
5. SERVICIOS PÚBLICOS DEL PREDIO
ACUEDUCTO: ALCANTARILLADO: ENERGÍA: TELÉFONO: GAS: OTROS
SI SI SI SI SI SI
6. NORMAS URBANÍSTICAS VIGENTES
Se da la modificación el artículo 1ro del decreto distrital 458 de 2008, cuyo texto quedara así:
“Modificar el plano No.4 denominado “Fichas y cuadros de Edificabilidad Sectores 6 y 7, así como la
ficha reglamentaria al sector 6, que hacen parte del decreto distrital 353 del 2006 mediante el cual
Página 5 de 18
se adopta la UPZ No.34 20 De Julio, por medio del decreto 465 del 2010.
La normatividad vigente para el predio es:
Tratamiento: Conservación
Área de Actividad: Residencial General
Zona de uso: 02
Sector normativo: 05
Índice de Ocupación: Resultante
Índice de 2,5
Construcción:
Altura Máxima: 4
Tipología: 3b
Aislamiento Calle 22 A Sur
Posterior:
Sótano/Semisótano N.A
Uso Principal:
Vivienda Unifamiliar, Bifamiliar y
Multifamiliar.
Usos Comercio zonal.
Complementarios: Hospitalario
Institucional.
Recreacional.
Fuente: Documentos normatividad UPZ 34. 20 De Julio
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN
Casa de tres (3) pisos con buenas especificaciones
constructivas, con fachada en revestimiento de ceramica,
DETALLE DE LA CONSTRUCCIÓN
ventanas en vidrios opacos y marquetería metálica,
doble puerta de ingreso peatonal metálica y vehicular.
DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO O
No Aplica.
CONJUNTO
OTRAS CONSTRUCCIONES – ANEXOS No Aplica.
DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD
Área Construida m2 36.00
Fuente: Certificación Catastral
consistente con lo observado en
CUADRO DE ÁREAS campo.
TOTAL, ÁREA m2 108.00
CONSTRUIDA
Página 6 de 18
FUENTE: Certificación Catastral del 50S-40306685
8. ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS Y ACABADOS
Aparentemente Pañete y revestimiento de
CIMENTACIÓN FACHADA
zapatas. cerámica.
Vigas y columnas de Cerámica línea sencilla.
ESTRUCTURA PISOS
amarre
Plancha de concreto, MUROS Y Bloque ladrillo con pañete,
CUBIERTA
teja de plástico. ACABADOS estuco y pintura.
Placa de concreto No se evidencia cielo raso.
con cubrimiento en
ENTREPISOS CIELO RASO
pañete, estuco y
pintura.
Externas: Metálica Vidrios opacos externos y vidrios
PUERTAS Internas: Metálicas y VENTANAS traslucidos internos con
madera. marquetería metálica.
3 baños (uno en el Piso 2: mesón de concreto sin
primer piso y dos en gabinetes, enchapados con
el segundo piso) cerámica, enchape en cerámica
cada uno con puerta en zona de salpicadero, muros
en madera, enchapados en cerámica, piso
mobiliario línea en cerámica, cielo raso
sencilla (lavamanos enchapado en cerámica,
+ sanitario), zona de lavaplatos en acero inoxidable,
BAÑOS ducha, enchape total COCINA puerta de acceso en madera.
en uno de los baños
en muros y pisos en Piso 1: mesón en concreto con
cerámica; en los división en concreto, enchapado
restantes dos baños con cerámica sencilla, muros
se observa enchape estucados y pintados, piso en
en zona de ducha, cerámica, lavaplatos en acero
con pisos en inoxidable.
cerámica.
CARACTERÍSTICA Escaleras con DISTRIBUCIÓN Piso 2: dos (2) apartamentos
S ESPECIALES estructura en INTERNA independientes uno de tres (3)
concreto y peldaños habitaciones y el otro de dos (2)
en cerámica habitaciones, cada apartamento
con un (1) baño y una (1) cocina.
Piso 1: espacio de
estacionamiento (garaje), sala-
Página 7 de 18
comedor, dos (2) apartamentos
independientes uno de tres (3)
habitaciones y el otro de dos (2)
habitaciones, cada apartamento
cuenta con un (1) baño y una (1)
cocina.
9. METODOLOGÍA UTILIZADA
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo con lo establecido
en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República,
Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No.- 0620 de
octubre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, así como también por las
premisas básicas del presente informe, se utilizó el método de comparación de mercado y costo de
reposición a nuevo depreciado.
MÉTODO COMPARACIÓN DE MERCADO
El Artículo 1° de la Resolución 620 de 2008 del IGAC define y establece:
“ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto
de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.”
MÉTODO COSTO DE REPOSICIÓN
El Artículo 3° de la Resolución 620 de 2008 del IGAC define y establece:
“Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción
a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la
depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al
terreno”.
VIGENCIA DEL AVALÚO
De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo
19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el
presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe,
siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.
Página 8 de 18
10. CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes del inmueble motivo del presente estudio, las
cuales han sido expuestas en los capítulos anteriores; para la determinación del justiprecio
comercial, se ha tenido en cuenta, entre otros, los siguientes factores y consideraciones generales:
DEL SECTOR
El sector cuenta con uso residencial, con edificaciones en adecuado estado de conservación y
mantenimiento, con buenas especificaciones constructivas. La actividad comercial, se destina a los
primeros niveles de algunas edificaciones.
DE LOCALIZACIÓN
El sector 20 De Julio en San Cristobal cuenta con demanda positiva de parte de la población de
estrato medio de Bogotá debido a ser una zona residencial con cercanía a diferentes instituciones
educativas como el colegio Montebello IED Sede A, un colegio técnico particular Tomas Rueda
Vargas, entre otros. Además de la parroquia Santa Inés e instituciones de salud como el Hospital
San Blas, establecimientos comerciales como Almacenes Éxito, Ktronix y equipamientos como el
Parque Público San Cristobal, por lo cual se considera un sector que permite un apropiado
desarrollo de la actividad residencial.
DE TERRENO
El terreno sobre el cual se levanta el predio objeto de avalúo se localiza en posición medianera del
barrio 20 de Julio San Cristóbal, con forma regular (rectangular) y topografía en pendiente plana
(0% a 3%), siendo una configuración apropiada para el desarrollo edificatorio que la normativa
permite para este sector de la ciudad.
DE CONSTRUCCIÓN
El estado de conservación y mantenimiento de la construcción en general es bueno.
Página 9 de 18
La vetustez del inmueble es de veintitrés (23) años, aunque se observa remodelación superior a
cinco (5) años en fachada y algunos pisos.
DE COMERCIALIZACIÓN
El predio cuenta con posibilidad de comercialización acorde con el mercado actual de la zona. El
sector presenta vías amplias y en buen estado de conservación sobre los ejes principales, adicional
a consolidarse como un sector residencial de interés en esta zona de la ciudad.
ESPECIAL
Ninguna.
11. ANÁLISIS DE RESULTADOS
Se realiza investigación de mercado de predios residenciales comparables con el predio objeto de
avalúo, específicamente en el barrio 20 De Julio en San Cristóbal. A cada una de las ofertas se
indaga características específicas tales como: localización, área de terreno, área construida,
número de pisos, vetustez, tipo de acabados, valor pedido y valor negociado, teniendo en cuenta
que el porcentaje de negociación es un factor fundamental en este tipo de transacciones.
De esta manera, se hallan en el sector seis (16) ofertas de inmuebles residenciales en diferentes
manzanas del barrio 20 de Julio; con lo cual se presentan las siguientes características:
Tabla 1: Estudio de mercado venta Fecha: 20/01/2022 (Elaboración Propia).
Página 10 de 18
Tabla 2. Valores de terreno sin construcción. (Elaboración Propia).
Página 11 de 18
Imagen 1. Ofertas georreferenciadas.
De acuerdo con las estadísticas presentadas, una vez se descuenta el valor de la construcción
depreciado de cada predio, se aplica el artículo 1 de la Resolución 620 de 2008 en cuanto a: “…
Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial”, de la siguiente manera:
Página 12 de 18
● Las ofertas 3 y 4 son aquellas que, a pesar de encontrarse en el mismo barrio de Versalles
Fontibón, presentan una mayor distancia con el predio objeto de avalúo. Llama la atención
de estas ofertas que pese a su localización en el principal corredor comercial del sector su
valor por metro cuadrado es significativamente inferior y no presenta consistencia con esta
zona de la ciudad, por lo cual las citadas ofertas 3 y 4 no son consideradas en el presente
estudio de mercado.
● Las ofertas 1,2,5 y 6 se consideran como aquellas con mayor homogeneidad con el terreno
objeto de avalúo, en cuanto a localización al interior del sector, área comparativa (se ha
considerado áreas entre la mitad y el doble del área objeto de avalúo) y topografía. De esta
manera, se obtienen las siguientes estadísticas:
Tabla 3. Estadísticas valores de terreno. (Elaboración Propia).
Una vez, se analizan las diferentes ofertas y de acuerdo con la información estadística hallada de
predios similares al objeto de avalúo, se adopta el valor de $2.167.000 por metro cuadrado, siendo
coherente con el entorno.
Valor de la Construcción:
Para hallar el valor m2 de construcciones usadas, se determina el valor de reposición o valor de
construido nuevo a lo cual se le aplica un factor de depreciación por edad y estado de
conservación. Para calcular la depreciación física y la depreciación por estado de conservación, se
utilizan las ecuaciones consignadas en la Resolución IGAC 620 de 2008, las cuales relacionan el
porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini y se
aplica la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno.
Para la determinación de los costos de reposición de la construcción correspondiente al inmueble
objeto de estudio, se utilizó como referencia costos individualizados de acuerdo con los
presupuestos realizados por el avaluador correspondientes a un predio de tipología 3(-) de dos (3)
pisos, debido al tipo de construcción específica del inmueble, posterior se procede a su
correspondiente depreciación de la siguiente manera:
Los resultados del método de reposición se presentan a continuación:
Página 13 de 18
De acuerdo con el estado de conservación y la vetustez de la construcción del inmueble objeto de
avalúo, se establece un valor por metro cuadrado de: $1000000.
12. CERTIFICADO AVALÚO COMERCIAL URBANO CORPORATIVO
VALOR
ITEM ÁREA UNIDAD UNITARIO SUBTOTAL
Terreno 36.00 M2 $ 2167000 $78.002.000
Construcció M2
n 108.00 $ 1000000 $108.000.000
VALOR TOTAL $186.002.000
SON CIENTO OCHENTA Y SEIS MILLONES: PESOS MONEDA CORRIENTE
Bogotá, D.C., 24 de Enero de 2022
Página 14 de 18
FOTOGRAFÍA AÉREA
PLANO DE LOCALIZACIÓN
Página 15 de 18
REGISTRO FOTOGRAFICO
Página 16 de 18
Página 17 de 18
Página 18 de 18
