UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE CHIRIQUÍ

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

ESCUELA DE REGISTRO PÚBLICO

PARTICIPANTE:

MARIA E. CONCEPCION 4-732-75

FACILITADORA:

MARINA RUBIO COREA

MATERIA:
REGISTRO PÚBLICO Y LEGISLACIÓN
I AÑO DE REGISTRO PÚBLICO

RESUMEN

1. Importancia de la actividad registral

La actividad registral es importante, porque da certeza y confianza al conglomerado de la

sociedad que los actos jurídicos que se celebren, sujetos a inscripción, serán reconocidos por
cualquier persona, para lo cual deberán cumplir previamente con una serie de requisitos exigidos
por ley.

Por ejemplo, la entidad registradora cuenta con la data necesaria para fortalecer el sistema
bancario (en el caso de hipotecas), la parte de fideicomisos, traspaso de bienes inmuebles, entre
otros aspectos. También coadyuva a fortalecer la parte social del país ya que es de utilidad para la
población en general, abogados, comerciantes y los operadores de justicia. Esa institucionalidad, a
su vez, ayuda a fortalecer el Estado Social de Derecho y la democracia.

Es importante para los abogados, ya que pueden orientar en debida forma a sus clientes, y
evitar problemas a futuro, que normalmente desencadenan en procesos costosos, sobresaltos y daño
al tejido social.

2. Características del sistema registral panameño

El sistema registral panameño posee algunas características como: el ser centralizado, es

constitutivo de derecho, es un benchmarking legal, ha dejado de ser de los denominados de
inscripción por extracto; es real, porque el historial se lleva por finca, es de los llamados de
seguridad jurídica, entre otros aspectos.

• Centralizado
Hasta hace una década, el funcionamiento del Registro Público de Panamá era en su totalidad
centralizado; es decir, la parte operativa se realizaba a nivel de una oficina en la capital de la
República de Panamá.

No obstante, a partir del año 2009 se fue gestionando la apertura de sedes regionales en varias
de las capitales de las provincias de la República de Panamá, sin obviar que el mayor peso de la
operación registral se ejecutaba desde su sede principal ubicada en la ciudad de Panamá.

Sin embargo, desde el punto de vista de software [como sistema informático de índole
registral] es único para toda la República.

• Constitutivo
En el derecho registral se ha reconocido dos grandes sistemas registrales: el declarativo y el
constitutivo.

En nuestro caso es constitutivo, porque la inscripción es necesaria para que se perfeccione el

nacimiento del derecho real del que se trate.

Por eso se dice, que en los sistemas declarativos se reconocen derechos reales preexistentes,
que nacen y se originan fuera de la actividad registral.

En el sistema registral panameño es necesaria la inscripción, para que se perfeccione el

derecho real. En ese sentido, el artículo 1232 del Código Civil indica que “. Cuando se haga la
venta mediante escritura pública, el registro de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del
contrato, siempre que se trate de bienes inmuebles . ”
 En similares términos, hace referencia el numeral 2 del artículo 1753 del Código Civil, que
indica que entre los objetos del Registro Público está “...Dar eficacia y publicidad a los actos y
contratos que le imponen gravámenes o limitaciones al dominio de los mismos bienes.”

• Benchmarking legal

El benchmarking es una herramienta utilizada en administración, donde se escogen y estudian

los productos, servicios y métodos de trabajo de negocios líderes en un área; se adoptan, mejoran y
se practican a lo interno de una empresa.

Si uno estudia con detenimiento el sistema registral panameño se puede concluir que existe un
tipo de benchmarking legal, porque nuestro sistema ha adaptado un poco de diferentes procesos
registrales de otros países y los ha adoptado a su realidad, tratando de aplicar un mejoramiento
continuo.

Por esa razón, concluimos que es una adaptación de varios aspectos de otros sistemas, la cual
se ha modificado y adaptado a las circunstancias propias de nuestro país, que tiene como eje de su
economía al sector terciario; es decir, el de servicio.

• Inscripción por extracto

Se refiere al sistema registral mediante el cual, en el asiento, solo se inscribe parte del título,
que contiene el negocio jurídico que debe ser registrado.

Así, por ejemplo, se diferencia del sistema registral que utiliza el método de transcripción,
donde en el asiento consta una copia completa del título.

El Decreto No.9 de 13 de enero de 1920, que profiere el Reglamento del Registro Público, en
sus artículos 60 al 73 establece la información que es necesaria conste debidamente inscrita la cual
se copiaba en unos libros denominados tomos, los cuales hoy son de mucha utilidad para consultas
sobre información, que aún no consta en el sistema electrónico de información registral, igual que
los denominados rollos.

No obstante, el sistema registral panameño ha evolucionado y hoy cuenta con un Sistema

Electrónico de Inscripción Registral (SEIR), donde se escanea todo el documento, que es
presentado para su inscripción del mismo modo, que sus adjuntos.

La gran ventaja de esta manera de inscripción es que los terceros acceden al título completo
que se ha inscrito, perfeccionándose a su máxima expresión el principio de publicidad registral.
• Inscripción por folio real

En cuanto a la organización del sistema registral se debe indicar que es por folio real, debido a
que el objeto de inscripción es el bien inmueble (sea esta una mera propiedad o un inmueble sujeto
al régimen de propiedad horizontal).
 Difiere este sistema de aquel que toma en consideración a la persona, como es el caso de
Francia.

Una gran ventaja del sistema de inscripción por folio real es que siempre se tendrá certeza de
quién es el verdadero propietario y se cumplirá con los principios de tracto sucesivo y prioridad
registral.

En cambio, en un sistema basado en el folio personal, no hay concatenación de las

transacciones realizadas sobre un bien inmueble, puesto que en aquel el registrador se transforma en
un mero recolector de documentos al que podríamos denominar un “archivador de documentos de
transacciones reales”.

Como no existe un orden en las transacciones el almacenamiento es cronológico. Por esa

razón, si una persona desea celebrar una transacción que involucra el nacimiento de un derecho real,
podrá encontrarse con la situación de encontrar un inmueble con varios propietarios, lo cual no
ocurre en nuestro sistema registral. Más adelante, se hará referencia al nuevo sistema de registro por
folio real adoptado por la República de Panamá.

• Seguridad jurídica

Con respecto a los sistemas registrales de seguridad jurídica es necesario indicar que,
básicamente, se fundamentan en la protección a los propietarios de bienes inmuebles y a quienes
deseen realizar transacciones jurídicas reales y certeras.

La diferencia con los que no tienen esta característica es que aquellos, por lo general, solo son
acumuladores de información y no se aplican todos los principios registrales, que se analizarán más
adelante.

Sobre el concepto de seguridad jurídica es apropiado diferenciar entre seguridad jurídica

estática y la dinámica.

El jurista alemán EHREMBERG propuso en 1903 hacer una distinción entre la

“seguridad del tráfico o seguridad dinámica” (seguridad, propiamente dicha) y la
“seguridad de los derechos o seguridad estática” (justicia).

Así, la seguridad estática exige que ninguna modificación, ni perjuicio patrimonial de

un derecho subjetivo se concrete sin el consentimiento del titular; por lo cual este es
un propietario legítimo, solo cabe que sea despojado de su derecho por acto
voluntario; cualquier otra cosa es un despojo.

En cambio, la seguridad dinámica exige que ningún beneficio adquirido en el

patrimonio de un sujeto deba frustrarse por hechos o situaciones ajenas que no haya
podido conocer, de tal suerte que un tercero de buena fe mantiene la adquisición de un
derecho, aunque el transmitente no sea el propietario, si es que desconocía
razonablemente las circunstancias que denotaban la ausencia de titularidad del
transmitente. Aquí se presenta una pugna entre dos posiciones antagónicas: el interés
 del propietario por conservar su derecho, y el interés del adquiriente por asegurar la
eficacia de su adquisición, aun en contra de la voluntad del propietario. (González,
2008, p.27)

En nuestra opinión, el engranaje administrativo, la parte tecnológica y el soporte jurídico

provee de un gran sustento y de mucha seguridad a nuestro sistema registral panameño.

Analizado lo anterior, pasaremos a realizar un recorrido sucinto en la legislación registral de

nuestro país, con un énfasis en la actual legislación que han llevado a modernizar, aún más, el
sistema registral panameño.

3. Legislación registral panameña

Desde inicio de la República hasta nuestros días, Panamá ha tenido una vasta legislación
registral, como se ha explicado, adoptando características de diversos sistemas registrales; sin
embargo, en el presente documento el énfasis se realizará en la actual legislación registral, la cual se
ha amoldado a nuevos cambios en un mundo cada vez más globalizado y tecnológico.

3.1. Código Civil de la República de Panamá

El Código Civil panameño regula en su Libro Quinto, Título Segundo, desde su artículo 1753
hasta el 1801, todo lo relacionado a la actividad registral en nuestro país.

Principio de titulación auténtica.

Se refiere a que los documentos objeto de inscripción cuenten con la autenticidad necesaria, a
fin de ser objeto de calificación y sustenten la creación, modificación o extinción de derechos
reales.
Lo anterior, se puede ejemplificar con las resoluciones de adjudicación que son proferidas por
la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI), que son consecuencia de la
regularización y titulación masiva de las tierras que ejecuta el Estado.
La titulación masiva de tierras está regulada en la Ley No.24 de 5 de julio de 2006 y, su
reglamentación, el Decreto Ejecutivo No. 228 de 27 de septiembre de 2006.

• El principio de rogación
Este principio está consagrado en el artículo 1757 del Código Civil al enunciar que pueden
solicitar la inscripción de un título:

• El notario.
• El interesado.
• El representante legal o apoderado.

• El principio de legalidad
Está regulado en el artículo 1795 del Código Civil, al señalar, que es una facultad del
registrador calificar la legalidad de los títulos, que lo someten a su inscripción.
• El principio de consentimiento

Está relacionado con el principio de la voluntad de las partes, el cual se materializa en lo

plasmado en el título que es objeto de inscripción. Es decir, el querer real de los intervinientes en un
negocio jurídico.

Por otro lado, es necesario indicar que gran parte de la doctrina trata este principio, bajo una
óptica material (la precisión de lo que se va a inscribir) y una adjetiva (la manera de inscribir), esta
última que responde a lo siguiente:
• La manera cómo se organiza la inscripción, y que en nuestro país ha adoptado el de folio real.

• La exactitud en cuanto a la información que consta en el registro y la que se publica.

• La preexistencia de leyes que indiquen qué es objeto de inscripción.

3.2. Normas en la era de la firma electrónica y el Sistema Electrónico de Inscripción

Registral (SEIR).

• Además de las normas fundamentales, para la aplicación del derecho registral en nuestro
país, como lo son: el Decreto No. 9 de 13 de enero de 1920, Decreto No. 62 de 10 de junio de 1980,
Ley No. 3 de 6 de enero de 1999, Decreto No.106 de 30 de agosto de 1999, entre otras, también
existen actualmente una variedad de normas, que son productos de los cambios tecnológicos en el
mundo y nuestro país.

• La codificación registral y su necesidad actual

La posible codificación de la materia registral es otra tarea pendiente, la cual ayudaría en

sumo grado al desarrollo de esa rama del derecho.

Se puede indicar que en toda administración se desarrollan distintos proyectos, para la buena
marcha de la organización o la consecución eficaz de los objetivos planteados, y la codificación de
esta materia sería un buen legado a esta parte de la administración pública.