GUÍA PRACTICA
PARA LA ELABORACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El contrato de arrendamiento es el documento más importante de la relación entre
un inquilino y un propietario, ya que va a señalar los lineamientos y condiciones
bajo las cuales se otorgará el arrendamiento del bien inmueble.
Algunos de los elementos que se señalan en el contrato de arrendamiento son de
carácter obligatorio ya que la ley los señala así, sin embargo, algunos de ellos los
adicionamos para tener un mejor control acerca de las obligaciones de cada una
de las partes.
Entre los elementos del contrato que se establecen como obligatorios por
mandamiento de la ley, son los siguientes:
Nombre de las partes.
La ubicación del inmueble.
El monto de renta, lugar
y fecha de pago.
Descripción detallada del inmueble
objeto del arrendamiento,
de las instalaciones
y accesorios con que cuenta para
el uso y goce del mismo,
así como el estado que guardan.
Mención expresa del destino.
(habitacional / comercial)
Término o vigencia del contrato.
Garantías contractuales.
El monto de la cantidad
dada en depósito en garantía.
Domicilio de las partes
para notificaciones.
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Entre los elementos que no son obligatorios por la ley, pero se señalan en función
de poder regular las obligaciones de las partes involucradas tenemos los siguientes:
Las obligaciones que el arrendador
y el arrendatario contraen
adicionalmente
a las establecidas en la ley.
Declaraciones y cláusulas inherentes
a la protección de datos personales.
Cláusulas inherentes a la proteción
del propietario respecto de
extinción de dominio.
Cláusulas inherentes a la
protección del propietario
respecto a la realización de
actividades ilícitas en el inmueble.
Todos estos elementos en conjunto, son establecidos en el contrato de arrendamiento
con la finalidad de cumplir con los requerimientos que la ley señala.
Consideraciones del Código Civil,
respecto del Contrato de Arrendamiento.
Como parte de las formalidades que se señalan en el Código Civil, y que son
obligatorias contemplarlas en el contrato tenemos las siguientes:
Se debe otorgar por escrito, (la falta de esta El arrendador tiene la obligación de
formalidad es imputable al arrendador). notificar al arrendatario con el respectivo
título de propiedad que él es el nuevo
No se rescinde por la muerte de alguna de propietario del bien.
las partes salvo convenio expreso en otro
sentido. El arrendatario tiene la obligación de
pagar en tiempo y forma la renta al nuevo
Si el arrendador no fuere el propietario de arrendador.
la cosa arrendada, deberá de contar con
las facultades expresas y señaladas en el Si por algún motivo sin justa causa
contrato. justificada alguno de estos elementos se
llegara a omitir o a no tomar en cuenta, el
Si durante la vigencia del contrato de contrato de arrendamiento será nulo.
arrendamiento, por cualquier motivo se
transfiriera la propiedad del inmueble
arrendado, el arrendamiento subsiste. 2
Obligaciones por parte del arrendador
que deben señalarse en el contrato de arrendamiento.
Entregar al arrendatario el bien arrendado con todas sus pertenencias a fin de que
pueda darle un uso de acuerdo a su propia naturaleza, así como en las condiciones
de uso e higiene adecuadas.
Mantener el bien arrendado en buen estado, salvo el desgaste natural que por el
uso sufra.
Realizar las reparaciones necesarias, las obras de mantenimiento para la
conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble.
No impedir ni estorbar de forma alguna el uso de la cosa arrendada, a excepción
de reparaciones urgentes.
Responder por los daños y perjuicios que sufra el arrendatario en su persona o
bienes por defectos o vicios ocultos anteriores al arrendamiento.
A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
Si el arrendador no diera atención oportuna o no realizara las reparaciones necesarias,
el arrendatario tendrá la elección de poder rescindir el contrato de arrendamiento.
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Obligaciones por parte del arrendatario
que debe señalarse en el contrato de arrendamiento.
Satisfacer la renta en el tiempo, plazo y forma convenida.
A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o
negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba la
cosa arrendada, salvo pacto en contrario.
Utilizar el inmueble respecto al uso convenido o conforme a su naturaleza propia.
Pagar la renta en el lugar convenido, y a falta de convenio expreso en la casa,
despacho o domicilio del arrendatario.
Pagar la renta aun cuando la vigencia del contrato haya terminado, pero el
arrendatario siga en posesión del inmueble.
Mantener en buen estado de uso el inmueble.
Pagar los servicios que le correspondan por el uso del inmueble.
Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de
la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste
dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.
La ley presume que el arrendatario que admitió la cosa arrendada sin la
descripción expresada en el artículo anterior, la recibió en buen estado, salvo la
prueba en contrario.
Respetar el reglamento interno.
No cometer ningún delito dentro del inmueble.
Dar cumplimiento a cada una de las cláusulas del contrato.
El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca
importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el
edificio.
En los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando el
arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene
éste derecho si está al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de
condiciones, en caso de venta sea preferido.
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Es muy importante establecer todos los puntos antes señalados, en las cláusulas
del contrato de arrendamiento, ya que de ello va a depender que en caso de algún
incumplimiento, y posterior un proceso judicial, nuestro contrato cuente con todos
los elementos para poder brindar protección al propietario.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Declaraciones obligatorias del arrendador que debe tener
el contrato de arrendamiento.
1.- Señalar la capacidad jurídica con la que participa en el contrato de
arrendamiento.
2.- Documento o documentos con los que se identifica.
3.- Señalar que es el propietario del inmueble y con qué lo acredite (si es
representado por un tercero adicional de los datos del propietario, se señalan
datos del representante).
4.- Señalar los medios de contacto y correo electrónico para cualquier
notificación.
5.- Domicilio para oír y recibir notificaciones.
Declaraciones obligatorias del arrendatario que debe tener
el contrato de arrendamiento.
1.- Señalar la capacidad jurídica con la que participa en el contrato de
arrendamiento.
2.- Documento o documentos con los que se identifica.
3.- Señalar los medios de contacto y correo electrónico para cualquier
notificación.
4.- Domicilio para oír y recibir notificaciones.
5.- Declaraciones para acreditar la buena fe con la que comparece así como la
licitud de sus ingresos.
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Cláusulas Obligatorias en el Contrato de Arrendamiento.
1.- Objeto del arrendamiento. Señalar la dirección del inmueble que se da en
arrendamiento.
2.- Inventario del inmueble. Señalar de manera explícita como se conforma el
inmueble.
3.-Monto de renta y forma de pago. Señalar además de la cantidad que se pagará
de renta, la forma es decir, dónde, cuándo y cómo.
4.- Servicios que deberán ser pagados en el inmueble. Señalar de forma explícita
los servicios que deberá de cubrir el arrendatario.
5.-Daños al inmueble. Expresar qué sucede si el arrendatario llega a causar algún
daño al inmueble.
6.- Uso del inmueble. Señalar de forma explícita si el inmueble será de uso
habitacional o comercial.
7.-Actividades vulnerables y extinción de dominio. Señalar cuáles son las
actividades prohibidas para el arrendatario así como para sus habitantes en el
inmueble, y en caso de realizar alguna de ellas, señalar cuáles serán las penas
convencionales en las que incúrran.
8.- Vigencia. Señalar de forma textual cuál será el plazo del arrendamiento.
9.- Terminación anticipada. Señalar cuáles serán las penas convencionales en las
que incurra el arrendatario si llega a terminar de forma anticipada el contrato de
arrendamiento.
10.- Garantía del contrato. Expresar, en caso de que exista un garante respecto de
las obligaciones del contrato, que garantía se presenta, así como sus obligaciones.
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11.- Depósito en garantía. Señalar expresamente la cantidad de dinero que se deja
en depósito, misma que en ningún caso podrá ser menor a un mes de renta.
12.- Penas convencionales. En caso de incumplimiento a cualquiera de las cláusulas
del contrato, señalar a qué penas convencionales se hará acreedor el arrendatario.
13.- Jurisdicción. Señalar en caso de un proceso legal para la reclamación del
cumplimiento de las obligaciones a qué juzgados de qué entidad deciden
someterse las partes.
14.- Especificaciones en uso comercial. Para el caso de los arrendamientos de uso
comercial, se deberá destinar una cláusula de manera específica para señalar el
giro que tendrá el uso comercial, así como quién estará a cargo de la obtención de
licencias y permisos para el funcionamiento de la misma.
Todas las cláusulas anteriores en conjunto, son elementos obligatorios que deben
formar parte del contrato de arrendamiento, con la finalidad de poder tener un
documento base de la acción que ante un proceso judicial pueda dar claridad acerca
de los derechos y obligaciones de cada una de las partes, ya sea en arrendamientos
de uso habitacional y/o comercial.
Es importante recordar, que los contratos podrán ser enriquecidos según las
necesidades de cada propietario, siempre considerando las cláusulas anteriores
como base para el contrato.
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El presente material fue desarrollado por Póliza de Rentas,
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