UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE HONDURAS

INGENIERIA EN PRODUCCION INDUSTRIAL

MONOGRAFIA DE:

Manual de Mantenimiento de Instalaciones en el Edificio de CONATEL

SUSTENTADA POR:

PREVIA AL TITULO DE INGENIERIA EN PRODUCCION INDUSTRIAL

TEGUCIGALPA M.D.C HONDURAS C.A

Agosto 2015
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE HONDURAS

AUTORIDADES ACADEMICAS
PRESIDENTE DE JUNTA DE ASOCIADOS
Lic. Roger Valla dares
RECTOR GENERAL
Ms: Ricardo Antillon

RECTOR CAMPUS TEGUCIGALPA

Ms: Carlos Young
DIRECTOR CARRERA
Ing. Alberto Cristóbal Martínez

ASESOR PROFESIONAL
Dra. Regina Membreño

ASESOR TECNICO
Arq. Nohemy Rivera
"Un ganador es un soñador que nunca se rinde"

Nelson Mandela
 Contenido

FORMULACIÓN DEL TEMA DE LA INVESTIGACIÓN

1.1 Origen de la investigación

1.2 Planteamiento del tema

1.3 Alcances del tema

1.4 Delimitación del tema

1.5 Objetivos de la Investigación

1.6 Preguntas de investigación

1.7 Justificación de la investigación

2.1 Fortalezas

2.2 Oportunidades

2.3 Debilidades

2.4 Amenazas

MARCO TEÓRICO REFERENCIAL

3.1 Marco Teórico Referencial

3.2 Situación Actual de la Empresa

MARCO TEORICO

4.1 Antecedentes del Tema de Investigación

4.2 Marco Teórico Conceptual

4.2.1 Qué es mantenimiento

4.2.2 Objetivos del Mantenimiento

4.3.3 Funciones primarias

4.3.4 Funciones secundarias

 4.3.5 Que es Mantenimiento Industrial

4.4 Tipos de Mantenimiento

Dentro del mantenimiento se conocen tres tipos básicos

4.4.1 Mantenimiento Correctivo

4.4.2 Mantenimiento Preventivo

4.4.3 Mantenimiento Predictivo

4.5 Otros tipos de mantenimientos también empleados

4.5.1 Mantenimiento Cero Horas

4.5.2 Mantenimiento en Uso

4.6 Modelos de Mantenimientos

4.6.1 Modelo Correctivo

4.6.2 Modelo Condicional

4.6.3 Modelo De Alta Disponibilidad

4.6.4 Modelo Sistemático

4.7 Diagrama de flujo

Los diagramas de flujo estas conformados por símbolos, cada uno de estos
tiene un significado especial

4.7.1 Símbolos Para la Elaboración de un Diagrama de Flujo.

4.8 Marco Teórico Contextual

METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION

5.1 Aspectos del Tema

5.2.1 Variables cuantitativas

Tamaño de la planta

Cantidad del personal

 5.2.2 Variables Cualitativas

Personal de mantenimiento

Calidad del personal

5.3 Análisis de Variables

5.4 Enfoque de la Investigación

5.5 Descripción del Proceso de Investigación

5.6 Instrumentos de Recolección de Datos

SITUACION ACTUAL DEL TEMA

6.1 Situación Actual del Proceso

RECOLECCION DE INFORMACION

7.1 Los Manuales y Guías de Procedimientos

7.2 Manuales de Procesos y Procedimientos

7.3 Características del Manual

PROPUESTA

8.1 Introducción

8.2 Asignación de Prioridades de Reparación y Mantenimiento

∙ Una avería que afecte a la seguridad de las personas

∙ una avería que afecte al inmueble

∙ una avería que daña al medio ambiente

∙ Instalaciones eléctricas(cableado, lámparas, interruptores, conectores)

∙ Suspensión del agua, y energía eléctrica dentro de la Institución(daños)

∙ Paredes y techos del edificio (pinturas, averías)

∙ Servicios de plomería(sanitarios y plomería)

∙ Armado y reparación de mobiliario

∙ Traslado de mobiliario y equipo

∙ Adecuación y limpieza de las áreas de trabajo.

Nivel 3

∙ Sistemas de aire acondicionado.

∙ Limpieza y verificación de las redes pluviales

∙ Limpieza y mantenimiento de áreas verdes.

∙ Reparación de accesorios

8.3 Análisis Costo- Beneficio

IMPLEMENTACION Y APLICACION DE LA PROPUESTA

9.1 Manual de Procedimientos Para la Ejecución del Mantenimiento

9.1.1 PROCESO # 1

∙ Detectar la necesidad de reparación por medio de supervisión de la situación

∙ Informar a la gerencia administrativa la necesidad de mantenimiento

∙ Jefe de servicios generales

∙ Gerente administrativo

9.1.2 PROCESO # 2

∙ Recepción de las solicitudes de mantenimiento.

∙ Analizar la prioridad de la solicitud de mantenimiento.

9.1.3 PROCESO # 3

∙ Analizar el problema que se va a resolver y decidir si se cuenta con el

personal o el caso de la contratación externa para que realice el mantenimiento

∙ Verificar si se cuenta con los materiales en inventario, si no es el caso para

solicitar la compra
∙ Informe de la compra a la gerencia administrativa

9.1.4 PROCESO # 4

Proceso

∙ Asignar el personal para la ejecución del mantenimiento

∙ Realizar el mantenimiento

∙ Supervisar la ejecución de la tarea de mantenimiento.

∙ Presentar informe del trabajo de mantenimiento

∙ Archivar el documento como ficha de mantenimiento

9.1.5 PROCESO # 5

∙ Seleccionar la empresa que se va a contratar para que realice el

mantenimiento

∙ Aprobación de la contratación por la Gerencia administrativa de compras

∙ Ejecución del mantenimiento.

∙ Supervisión del trabajo de mantenimiento

∙ Realizar el informe del cumplimiento del trabajo

9.2 Mantenimiento de Aires Acondicionados

9.3 Elaboración de Inventario de Herramientas

9.4 Mantenimiento de Jardinería

9.4 Mantenimiento de Alcantarillas

9.5 Mantenimiento de Áreas de Trabajo

9.5.1 La Limpieza

9.5.2 Oficina

9.5.3 Sitios Comunes

 9.5.4 Implementos (insumos) de Limpieza y Aseo

Recursos Para la Limpieza

Materiales Para el Aseo

9.5.5 Programas de Aseo y Limpieza

Programa Rutinario

Aseo de oficinas:

Programa Intensivo

9.5.6 Procedimiento Para la Limpieza de Áreas del Edificio

Preparación:

Limpieza:

9.6 Limpieza de los pisos de oficinas y de áreas comunes:

9.7 Limpieza de Áreas específicas:

9.8 Inventario de Equipo y Materiales

9.9 Mantenimiento del Sistema Eléctrico

9.10 Mantenimiento de Ascensores

9.11 Seguridad Industrial en el Edificio

9.14.1 Propuesta Sobre Medidas de Seguridad

9.12 VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LA PROPUESTA.

9.12.1 Ventajas de la propuesta.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

10.2 Recomendaciones

10.3 ANEXOS

10.4 BIBLIOGRAFÍA
 INTRODUCCION

Este trabajo de investigación tiene como objetivo el desarrollo de un plan de

mantenimiento para el edificio de la Comisión Nacional de Telecomunicaciones

CONATEL.

Esta investigación pone en práctica de algunos de los conocimientos adquiridos

en el periodo de estudio en la Universidad Tecnológica de Honduras.

Esto como la necesidad de contar con procedimientos de mantenimientos lo

cual ayudara a mantener las instalaciones físicas del edificio en condiciones

adecuadas para que el personal administrativo desarrolle sus funciones de

manera cómoda y el desempeño de las actividades sea eficiente.

 CAPITULO I
FORMULACIÓN DEL TEMA DE LA INVESTIGACIÓN
 1.1 Origen de la investigación

El mantenimiento tiende a prolongar la vida útil de los bienes obteniendo un

rendimiento y conservación mejorada de los mismos resultando con esto la

disminución de los costos ocasionados por fallas generadas por falta de un

mantenimiento adecuado por tanto, es necesario optimizar el uso de los

materiales y la mano de obra disponible para su realización

Para que el personal de CONATEL (Comisión Nacional de

Telecomunicaciones) desarrolle sus funciones de una manera eficaz es

necesario que las instalaciones físicas del edificio, brinden un cierto nivel de

bienestar y comodidad al personal que allí labora

El responsable de mantener las áreas de trabajo en condiciones óptimas para

su funcionamiento es el departamento de servicios generales, para esta acción

es necesario que este cuente con una metodología que permitan un desarrollo

eficaz de las tareas rutinarias de mantenimiento y reparación de la instalación y

sus equipos procurando también la seguridad de los empleados que son el

activo principal.
 1.2 Planteamiento del tema

En la Comisión Nacional de Telecomunicaciones no cuentan con un plan de

mantenimiento completo por lo que en ocasiones se hace un seguimiento a

tareas que no son primordiales en la institución que a veces resulta en el uso

innecesario de la mano de obra, en actividades no necesarias y de poca

relevancia con actividades diarias de mantenimiento.

1.3 Alcances del tema

El plan de mantenimiento propone la disminución y detección de fallas que se

presenten en el edificio además de la conservación del mismo, el plan abarcara

las instalaciones físicas,(aseo y limpieza de áreas) sistemas eléctricos,

alcantarillas, áreas verdes (jardinería), ascensores y otros equipos que

requieren de un mantenimiento periódico en la institución, de esta manera

implementando también disminuir costos de mantenimiento y sustituir el

mantenimiento correctivo por la implementación del mantenimiento predictivo

con la propuesta del manual que se desarrollara.

1.4 Delimitación del tema

Esta investigación se enfoca en el desarrollo de un plan de mantenimiento de

instalaciones en el edificio de CONATEL, proponiendo la ejecución de un

manual que contenga los procedimientos necesarios de mantenimiento para

mantener en óptimas condiciones las instalaciones y conseguir que no presente

problemas, reducción de costos de mantenimiento, y la seguridad del personal

por falta de un plan a seguir.

1.5 Objetivos de la Investigación

Objetivo General

Desarrollar un plan de mantenimiento en el edificio de CONATEL el cual

contenga los procedimientos adecuados para garantizar el correcto

funcionamiento y conservación de las instalaciones físicas para alcanzar un

estado de mejora y calidad en el edificio además de mantener los sistemas,

 equipos y otros en óptimas condiciones y seguras para el desarrollo de las

actividades diarias del personal que labora.

Objetivos Específicos:

● Determinar la situación actual de las instalaciones físicas de

CONATEL

● Desarrollar un plan de mantenimiento acorde a las necesidades y

capacidades técnicas financieras con las cuales cuenta la institución.

● Contar con un inventario de materiales y equipos para complementar

la ejecución de tareas de mantenimiento

● Identificar procedimientos para mantener en óptimas condiciones las

instalaciones

● Establecer procedimientos de Higiene y Seguridad laboral

1.6 Preguntas de investigación

Refiriéndonos al planteamiento de un problema, tendrá que ser definido en su

contenido en formas de interrogantes como ser preguntas fundamentadas en

situaciones concretas, las cuales veremos como herramientas que nos

ayudaran alcanzar nuestro objetivo de manera más clara con el desarrollo de

preguntas sobre las que partiremos para enfocarnos más sobre la investigación.

Surgirán preguntas tales como:

¿Qué tan importante es contar con un plan de mantenimiento?

¿Se necesita la implementación de un plan de mantenimiento

¿Sera del interés del personal colaborar con la implementación del plan?

¿Qué tan factible y eficaz será el desarrollo del mantenimiento del edificio?

El personal de mantenimiento suple con las tareas que se les asignan cada vez

que requiere de la misma, es un personal pequeño pero cuenta con

entrenamiento de técnicas para solventar cualquier problema referente a dar

mantenimiento o reparación de fallas en las instalaciones del edificio, tomando

en cuenta que hay algunos equipos como ser los sistemas de cómputo, planta

generadora que debido a su amplio y difícil manejo se necesita recurrir a

empresas que realice la ejecución de su mantenimiento.

 1.7 Justificación de la investigación

Día a día surge la necesidad de recurrir a mantener un bien en condiciones

favorables y seguras, con más razón tratándose del desempeño de labores

realizadas por personal,para lo que se establecen medidas para la prevención

de riesgos laborales y cómo actuar en caso de accidente.

Por otra parte esta investigación se basa en la reducción de costos causados

por fallas de mantenimiento en instalaciones y la seguridad de los empleados

factores importantes en el desarrollo de esta investigación.

Es por eso que se planteara un manual de mantenimiento que establezca

procedimientos y normas para el eficaz desarrollo de las tareas realizadas por

el personal del departamento de mantenimiento haciendo un correcto uso de los

recursos con los que se cuenta buscando la reducción de costos del mismo.

1.8 Viabilidad de la investigación

Considerando la investigación es viable desde el punto de vista operativo

debido a que la Comisión Nacional de Telecomunicaciones CONATEL cuenta

con el personal capacitado para implementar el plan de mantenimiento de

instalaciones siendo el encargado de esto el departamento de servicios

generales
De igual forma se considera viable económicamente el plan de mantenimiento

al no implicar un costo elevado en la implementación que sería por la compra

de materiales herramientas y demás equipos.

CAPITULO II
.ANALISIS FODA
Analizar estratégicamente la situación de la empresa es para ofrecer un

diagnóstico realizado para poder tomar las decisiones oportunas y mejorar en el

futuro

El diagnóstico FODA es de gran ayuda utilizado para detectar las Fortalezas,

Oportunidades, Debilidades y Amenazas del área encargada de mantenimiento

en la institución y es una herramienta para comenzar a trabajar en las

modificaciones, y procedimientos.

Tomando en cuenta la situación en torno a la dirección de servicios generales

se realizó el análisis para tener un panorama mejor de la situación de la

organización, a que áreas se deberá reforzar y las mejoras que se pueden

lograr con este análisis

Tanto las amenazas como las debilidades pueden y deberían revertirse, o

usarse a su favor, sobre todo en lo que refiere a las debilidades internas.

Las amenazas externas pueden convertirse en oportunidades, si tenemos la

suficiente visión y voluntad de cambio.

Dentro de los factores internos, estudiamos nuestras Fortalezas y Debilidades,

y dentro de los factores externos, detallamos nuestras Oportunidades y

Amenazas.

2.1 Fortalezas

Hay variedad de conocimientos en los procedimientos y operaciones que se

realizan en cuanto al mantenimiento de tal manera que algunos integrantes del

personal pueden cubrir estas tareas asignadas sin complicaciones

Compromiso por parte del personal para darle cubrir en el seguimiento a las

acciones de mantenimiento

El personal encargado del mantenimiento cuenta con preparación técnica

capacitada para poder desempeñar las actividades de mantenimiento dentro

de la institución.

2.2 Oportunidades

Capacitación del personal lo que genera la preparación técnica

Se cuenta con sistemas tecnológicos actualizados y eficientes

Buenas comunicaciones en el área por parte de los empleados

No se dan problemas conflictivos entre los que conforman el área

 2.3 Debilidades

Al momento de realizar las tareas ligeras de mantenimiento no hay una

organización debido a la falta de la misma

Falta un inventario de repuestos para suplir con las necesidades

No existe registro de documentación de los procesos del área de

mantenimiento

No se cuenta con un plan determinado en caso que se presentara una

emergencia o plan de seguridad e higiene

Carencia de herramientas y equipo adecuado para el desarrollo de las labores.

2.4 Amenazas

Al contar personal escaso en esta área se toman otras actividades que

atrasarían las demás correspondientes

Carencia de procedimientos y equipo de higiene y seguridad.

Falta de documentación de los procesos del área de mantenimiento

CAPITULO III
 MARCO TEÓRICO REFERENCIAL

3.1 Marco Teórico Referencial

Empresa

Comisión Nacional de Telecomunicaciones CONATEL

Dirección

Colonia Modelo, Tegucigalpa 6ta av.

Misión de la empresa
Somos el ente regulador del estado que administra, impulsa y democratiza el

sector de las telecomunicaciones, promoviendo el acceso universal a las

Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC), para potenciar la

inversión y reducir la brecha digital.

Visión de la empresa

Ser al 2020 el ente de referencia, líder en Centro América en la regulación de

los Servicios de Telecomunicaciones y Acceso a las Tecnologías de la

Información y la Comunicación (TIC) que permita la inclusión de la población a

la sociedad de la información.

Valores

● Innovación

● Transparencia

● Calidad de Servicio

● Compromiso Social

Funciones
 Acorde a la actual Ley Marco del Sector de Telecomunicaciones (Decreto 185-

95, del 05 de diciembre de 1995. Actualización de la Ley Marco mediante

Decreto 118-97, del 25 de octubre de 1997) y al reglamento general de la ley

marco del sector de telecomunicaciones, en su artículo 75, CONATEL tiene las

siguientes funciones y atribuciones:

Asesoramiento

Colabora con el Presidente de la República de Honduras en la formulación de las

políticas de telecomunicaciones.

Representación

Ejerce la representación del Estado de Honduras en materia de

telecomunicaciones

Regulación

● Emite las regulaciones y normas técnicas requeridas para la prestación de

servicios de telecomunicaciones.

● Emite regulaciones con respecto a las tarifas que podrían cobrar los operadores

de servicios de telecomunicaciones.

● Clasifica los servicios de telecomunicaciones.

● Otorga autorizaciones, permisos, registros, y licencias, para prestación de

servicios de telecomunicaciones y de ser el caso, los renueva, modifica, declara su

caducidad o los revoca de acuerdo con el correspondiente reglamento.

● Aprueba normas sobre la homologación de equipos y aparatos de

telecomunicaciones.

Supervisión

● Cumple y hace cumplir las leyes, reglamentos, normas técnicas, y demás

disposiciones así como tratados, convenios y acuerdos internacionales sobre

Telecomunicaciones.

● Adopta las medidas necesarias para que los servicios de telecomunicaciones se

brinden en forma eficiente, sin interrupciones sin interferencias y discriminaciones.

● Vela por el respeto de los derechos de los usuarios y establece los mecanismos

mediante los cuales, los usuarios podrán ejercer sus derechos ante los

operadores.

● Supervisa el cumplimiento de las obligaciones establecidas en las concesiones,

licencias, permisos o registros.

● Administra y controla el uso del espectro radioeléctrico

Promoción

● Promueve la universalización de los servicios de telecomunicaciones, procura su

más alta calidad y menor costo posible.

● Promueve la inversión privada y la competencia en la prestación de los servicios

de telecomunicaciones

Administración

Establece las tarifas y demás cargos, que deberán pagar al Estado los

operadores de los sistemas de telecomunicaciones

Sanción

Investiga, combate y sanciona las infracciones previstas en la Ley Marco del

Sector de Colabora con el presidente de la república de Honduras en la

formulación de las políticas de telecomunicaciones.

3.2 Situación Actual de la Empresa

Actualmente CONATEL no cuenta con un manual de procedimientos y normas

para el mantenimiento de la instalación y sistemas con los que cuenta debido a
que la institución está buscando la certificación de la norma ISO 9001 2008
base del sistema de gestión de la calidad para contar con un sistema efectivo
que le permita mejorar los servicios que presta a la ciudadanía, con esto llevar a
cabo la implementación de un manual de mantenimiento de la instalación es
una propuesta para alcanzar el objetivo de tener los estándares de calidad de la
norma con la que busca certificar.
 CAPITULO IV
MARCO TEORICO

4.1 Antecedentes del Tema de Investigación

A partir de la Primera guerra mundial sobre todo en la Segunda aparece el

concepto de fiabilidad y los departamentos de mantenimiento buscan no solo

solucionar fallas que se produzcan en los equipos sino prevenirlas actuar para

que no se produzcan. (Garrido, 2010, pág. 1)

Así el mantenimiento está compuesto por todas aquellas acciones que

minimizan los fallos y restablecen el funcionamiento de los sistemas cuando se

producen un estado de fallos.

Con el paso del tiempo el mantenimiento se ha posicionado como el actor

principal en el desarrollo de técnicas y estrategias básicas que además de

apoyar el crecimiento del mismo; consolidan su éxito en garantizar que

cualquier activo físico continué cumpliendo con las funciones operacionales

para las cuales fue diseñado. (Mantenimiento)

El nacimiento de los mantenimientos por diagnósticos, mantenimientos

condicionales o finalmente mantenimientos predictivos, fue fundamental para ir

sustituyendo las históricas revisiones periódicas preventivas por controles de

vibraciones, análisis de aceites, etc. A la vez en estos últimos decenios XX

tomaron auge las denominadas “mantetecnologias” que empezaron a

desarrollar otros enfoques más organizativos que tecnológicos. En 1970

comienza a afianzarse la filosofía del mantenimiento basada en la aplicación del

concepto Costo de Ciclo vida nacido en estados unidos que fundamenta las

consistencias periodicidades y grandes renovaciones a máquinas e

instalaciones en el concepto de rentabilidad y costo integral del concepto

obtenido entendiendo como tal: los costos, mantenimiento, retirada y

desmontaje.

En la implicación de toda la organización en el mantenimiento de las

instalaciones. Aparece el concepto de TPM, o Mantenimiento Productivo Total,

en el que algunas de las tareas normalmente realizadas por el personal de

mantenimiento son ahora realizadas por operarios de producción. Esas tareas

‘transferidas’ son trabajos de limpieza, lubricación, ajustes, reaprietes de

tornillos y pequeñas reparaciones. Se pretende conseguir con ello que el

operario de producción se implique más en el cuidado de la máquina, siendo el

objetivo último de TPM conseguir Cero Averías. Como filosofía de

mantenimiento, TPM se basa en la formación, motivación e implicación del

equipo humano, en lugar de la tecnología.

TPM y RCM, como filosofías de gestión que empiezan a implantarse entonces

en un número creciente de empresas, se desarrollan de forma simultánea, ya

que no se trata de sistemas opuestos, sino complementarios.(Gonzales, págs.

21,22,23)
 4.2 Marco Teórico Conceptual

El desarrollo en la infraestructura de los edificios y sus instalaciones adoptan

de manera importante el crecimiento de estos activos, por lo cual es necesario

organizar un plan de mantenimiento, con la intervención del personal

capacitado del edificio que posibilite la acción del mantenimiento

correspondiente.

Definiciones

Antes de introducirse al tema es necesario comprender algunas definiciones

para entender con mayor claridad el contenido del tema que se está

investigando

También dentro del término mantenimiento cabe incluir la renovación y mejora

de las instalaciones existentes. Es práctica bastante común el continuar con

equipos obsoletos mucho después de convertirse en una carga financiera.

4.2.1 Qué es mantenimiento

Definimos mantenimiento como el conjunto de técnicas destinadas a conservar

equipos e instalaciones en servicio durante el mayor tiempo posible buscando la

más alta disponibilidad y con el máximo rendimiento. (Garrido, 2010)

4.2.2 Objetivos del Mantenimiento

● Alargar la vida y conservación de los equipos en óptimas condiciones.

● Aumentar la seguridad del edificio al conservar en perfecto estado los

sistemas de seguridad y evitar que el mal uso y estado de las

instalaciones pueda provocar siniestros que afecten al personal y al

inmueble

● Evitar al máximo la parada de las instalaciones que en algunos casos

puede dar como resultado la no utilización del edifico

● Disminución de los costos energéticos ya que un edificio bien

conservado consume menos energía

● mayor confort para los ocupantes del edifico

4.3.3 Funciones primarias

● Mantener, reparar y revisar instalaciones y equipos

● Generación y distribución de los equipos

 ● Modificar y remover equipos e instalaciones

● Capacitación y entrenamiento del personal

4.3.4 Funciones secundarias

● Asesorar en la compra de nuevos equipos

● Hacer pedidos de herramientas, repuestos y suministros

4.3.5 Que es Mantenimiento Industrial

Mantenimiento industrial es empleado para designar las técnicas que aseguran

la correcta utilización de los edificios e instalaciones y el continuo

mantenimiento de la maquinaria productiva. (Sacristan, 2001, pág. 27).

4.4 Tipos de Mantenimiento

Dentro del mantenimiento se conocen tres tipos básicos

4.4.1 Mantenimiento Correctivo

Se le llama mantenimiento correctivo a toda actividad que se realiza para

restablecer un equipo o instalación cuando este ha entrado en estado de

fallo(Araujo, 2008)
 4.4.2 Mantenimiento Preventivo

Es el mantenimiento que tiene como misión mantener un nivel de servicio

determinado en los equipos, programando las correcciones de sus puntos

vulnerables en el momento más oportuno. (Garrido, 2010, pág. 17)

4.4.3 Mantenimiento Predictivo

Es el que persigue conocer e informar permanentemente del estado y

operatividad de las instalaciones mediante el conocimiento de los valores de

determinadas variables representativas de tal estado y de operatividad.

(total,

2013)
 4.5 Otros tipos de mantenimientos también empleados

4.5.1 Mantenimiento Cero Horas

Es un conjunto de tareas cuyo objetivo es revisar los intervalos programados ya

sea cuando el equipo haya fallado o cuando la fiabilidad del equipo ha

disminuido de manera considerable.

4.5.2 Mantenimiento en Uso

Consiste en un serie de tareas elementales (toma de datos, inspecciones

visuales, limpieza, reapriete de tornillos, etc.) para las cuales no es necesario

una gran formación sino un entrenamiento breve realizado por el mismo

usuario. (Garrido, 2010, págs. 16,17,18)

4.6 Modelos de Mantenimientos

Cada uno de los modelos que se exponen a continuación incluye varios de los

tipos anteriores de mantenimiento, en la proporción que se indican. Además,

todos ellos incluyen todas las actividades: inspecciones visuales y lubricación.

Esto es así porque queda demostrado que la realización de cada una de las

tareas en cualquier equipo es rentable. Incluso el modelo más sencillo (modelo

correctivo), en el que prácticamente abandonamos el equipo prácticamente a su

suerte y nos ocupamos de él hasta que se produce una avería, es conveniente

observarlo una vez al mes y lubricarlo con productos adecuados a sus

características.

La lubricación siempre es rentable aunque si representa un costo (lubricante y

la mano de obra de aplicarlo), en general es tan bajo que está sobradamente

justificado, ya que una avería por falta de lubricación implicara siempre un costo

mayor que la aplicación del lubricante correspondiente, hecha esta

puntualización, podemos definir ya los diversos modelos de mantenimiento

posibles.

Las inspecciones visuales prácticamente no cuestan dinero y nos permiten

detectar averías de manera precoz y su resolución será más barata cuanto

antes detectemos el problema.

4.6.1 Modelo Correctivo

En este modelo donde prácticamente no nos ocupamos del equipo y lo

abandonamos de él hasta que se nos produce una avería

Este modelo es el más básico e incluye además de las inspecciones visuales y

la lubricación mencionada anteriormente, la reparación de averías que surjan.

Es aplicable a equipos con el más bajo nivel de criticidad cuyas averías no

suponen ningún problema ni económico ni técnico

4.6.2 Modelo Condicional

Incluye las actividades del modelo anterior y además, la realización una serie de

pruebas y ensayos que condicionaran una situación posterior. Si tras las

pruebas descubrimos una anomalía programaremos una intervención: si por el

contrario, todo es correcto no actuaremos sobre el equipo.

Este modelo de mantenimiento es válido en equipos de poco uso o equipos que

a pesar de ser importante en el sistema productivo su probabilidad de falla es

bajo.

4.6.3 Modelo De Alta Disponibilidad

Es el modelo más exigente y exhaustivo de todos. Se aplica en aquellos

equipos que bajo ningún concepto pueden sufrir una avería o un mal

funcionamiento. Son equipos a los que se les exige niveles de disponibilidad

altísimos por encima del 90%. La razón de un nivel de disponibilidad es, en

general, el alto costo en producción que tiene una avería. (Garrido, 2010, págs.

19,20,21,22)

4.6.4 Modelo Sistemático

Este modelo incluye un conjunto de tareas que realizaremos sin importarnos

cuál es la condición del equipo: realizaremos algunas mediciones y pruebas

para decidir si realizaremos otras tareas de mayor envergadura y después

resolveremos las averías que surjan.

Es un modelo de gran aplicación en equipos de disponibilidad media, de cierta

importancia en el sistema productivo y cuyas averías causan trastornos.

Ejemplos de este modelo

● Tren de aterrizaje de un avión

● Motor de una avión(Coso, 1986)

4.7 Diagrama de flujo

Los diagramas de flujo son medios gráficos que sirven principalmente para:

(TORRES, 2006)

● Describir las etapas de un proceso y entender cómo funciona.

● Planificar, revisar y rediseñar procesos con alto valor agregado

● Apoyar el desarrollo de métodos y procedimientos.

● Dar seguimiento a los productos (bienes o servicios) generados por

un proceso.

● Identificar a los clientes y proveedores de un proceso.

● identificando las oportunidades de mejora.

● Disertar nuevos procesos,

● Documentar el método estándar de operación de un proceso.

● Facilitar el entrenamiento de nuevos empleados.

● Hacer presentaciones directivas.

Los diagramas de flujo estas conformados por símbolos, cada uno de estos

tiene un significado especial

4.7.1 Símbolos Para la Elaboración de un Diagrama de Flujo.

El símbolo OVALO identifica principio y el final de un proceso, según la palabra

dentro el símbolo terminal. Comienzo, INICIO es la palabra que se utilizan para

designar el punto de partida del flujo de un proceso; FIN se utilizan para

designar el final del flujo del proceso.

El símbolo RECTÁNGULO expresa una actividad e incluye una breve

descripción de cada actividad

El símbolo CÍRCULO es un conector dentro de la página que se utiliza para

indicar continuidad del Diagrama de Flujo. Se utiliza cuando el Diagrama de

Flujo abarca dos o más hojas y se desea hacer referencia a alguna actividad

anterior a la que se está describiendo.

El símbolo DOCUMENTO representa resultado mediante un reporte impreso

El símbolo ROMBO. Señala un punto en el proceso en el que hay que tomar

una decisión, a partir de él, se ramifica en dos o más vías él cuando que se

puede seguir. La vía tomada depende de la respuesta a la pregunta (decisión)

que aparece dentro del rombo. Cada vía se identifica según la respuesta a la

pregunta

La LINEA DE FLUJO Se permite usar únicamente flechas horizontales y

verticales, no inclinadas.

Representa una vía del proceso, que conecta elementos del proceso:

actividades, decisiones, documentos, La punta de la flecha sobre la línea de

flujo indica la dirección del flujo del proceso.

(TORRES, 2006)
 4.8 Marco Teórico Contextual

Es una descripción de donde se está realizando la información, en este caso

para la implementación de un plan de mantenimiento para el edificio de

CONATEL ubicado en la colonia modelo de Tegucigalpa,6ta avenida.

CAPITULO V
METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
 5.1 Aspectos del Tema

Existen 2 aspectos que deben ser valorados cuando tratamos de determinar el

mantenimiento que debemos aplicar a cada equipo. (Garrido, 2010)

En primer lugar algunos equipos están sometidos a normativas legales que

regulan su mantenimiento obligando a que se realicen en ellos determinadas

actividades con una periodicidad establecida.

En segundo lugar algunas actividades de mantenimiento no podemos

realizarlos con el equipo con el que se cuenta ya que se requiere de

conocimientos profundos sobre el equipo que se hace posible la contratación

externa para dar mantenimiento.

El mantenimiento de instalaciones de edificios, en un sentido más amplio se

centra con las operaciones que se realizan para que los equipos se

encuentren en mejor estado de conservación, seguridad, limpieza para alcanzar

un estado de calidad y rendimiento de los mismos.

A tal efecto es importante que los objetivos y responsabilidades del equipo de

mantenimiento se definan claramente y que exista un control efectivo en las

actividades(Coso, 1986)

5.2 Identificación de Variables

5.2.1 Variables cuantitativas

Tamaño de la planta

Con esto se hace referencia al especialmente al área donde se realiza el

proceso, de tal manera que se pueda subdividir por zonas y programar el

mantenimiento independiente para cada una de ellas. (Arturo Cespedes Ruiz,

1981, pág. 34)

 Cantidad del personal

Se refiere al número de personas capacitadas con que se cuenta en cada

especialidad como ser: electricistas, supervisores, técnicos según las

necesidades programadas de mantenimiento en la empresa. (Arturo Cespedes

Ruiz, 1981, pág. 35)

5.2.2 Variables Cualitativas

Personal de mantenimiento

Es conveniente conversar con cada uno de los miembros que componen la

plantilla para que den su opinión sobre los incidentes más habituales y las

formas de evitarlos ayudara también al personal de mantenimiento para llevar a

dicho plan por lo que es inconveniente involucrarlos en su puesta en marcha.

(Garrido, 2010, pág. 39)

Calidad del personal

El personal de mantenimiento debe tener suficiente preparación y experiencia

para ejecutar su labor. Este es un factor muy importante para la distribución de

las funciones y obligaciones del personal en la programación del

mantenimiento. (Arturo Cespedes Ruiz, 1981, pág. 34)

 5.3 Análisis de Variables

Con todo lo mencionado al estudio de la situación actual vemos que el

departamento de mantenimiento cuenta con las capacidades técnicas, mas sin

embargo existen elementos que interfieren en la realización y resolución de

tareas

Para la implementación de un programa de mantenimiento en el Edificio de

CONATEL, es necesario tomar en cuenta por lo que a continuación se

describen los elementos principales

Falta de procedimientos para atender las solicitudes de mantenimiento.

Falta de un inventario permanente de materiales y repuestos.

Falta de un inventario de herramientas y equipo.

Poca Coordinación al momento de la limpieza y cuidado de las áreas verdes

Falta de procedimientos y normas de Higiene y Seguridad

5.4 Enfoque de la Investigación

Para la realización de esta investigación se optó por un enfoque mixto ya que

surge de la combinación de los enfoques cualitativos y cuantitativos llevando a

cabo la observación y evaluación (Grinnell, 1997)

Esta investigación se refiere a la implementación de un manual de

procedimientos de mantenimiento en el edificio de CONATEL que tiene como

finalidad la conservación de las instalaciones y equipos y lograr un uso de

adecuado de los recursos.

La investigación se realizó para conocer los factores que determinan el

mantenimiento actual en el edificio, además de las capacidades con las cuales

cuenta el departamento para realizar las tareas de mantenimiento ,y los factores

que ayudaran a identificar los problemas o daños que más se presentan en el

edificio que sirvan de apoyo en el desarrollo de la propuesta de mejora.

5.5 Descripción del Proceso de Investigación

La investigación ayuda a mejorar el estudio de un tema ya que establece

contacto directo con la realidad con el fin de conocer a detalle la situación

Se inició con la observación física del edifico dando un recorrido por las

instalaciones para verificar en qué estado se encuentran

Luego se entrevistó al encargado de servicios generales y demás involucrados

las labores de mantenimiento también para conocer su preparación técnica en

daños o averías ocurridas en el edifico como ser en zonas como paredes,

techo, puertas, ventanas, mobiliario revisión de los equipos hidrosanitarios,

jardinería, sistema eléctrico ,alcantarillado, aire acondicionado exceptuando el

equipo de cómputo que se encarga de su mantenimiento el área de

infotecnologia de la institución

5.6 Instrumentos de Recolección de Datos

Los datos utilizados en la recolección de información son utilizados para realizar

las operaciones y desarrollar el análisis de la misma información que hemos

obtenido para alcanzar los objetivos del estudio

En esta investigación que se realizó para el plan de mantenimiento de

CONATEL se basó en la observación del edificio y sus equipos que se les

implementara el plan de mantenimiento y entrevista a los encargados del área

de servicios generales y mantenimiento de la institución

La entrevista
Es la comunicación establecida entre el investigador y el sujeto de estudio con

el fin de obtener respuestas verbales sobre el tema propuesto

La entrevista eficaz para obtener datos relevantes desde el punto de vista de

las ciencias sociales (Hernandez)

La observación

Técnica que consiste en observar atentamente el fenómeno, hecho o caso,

obtenerla para su análisis(Hernandez)

 CAPITULO VI
SITUACION ACTUAL DEL TEMA

6.1 Situación Actual del Proceso

Actualmente en CONATEL los procedimientos a la hora de realizar una

actividad de mantenimiento son realizados de manera improvisada ya que en el

departamento de servicios generales el área de mantenimiento no cuenta con

un manual de procedimientos para acatar los desperfectos, averías o cualquier

otra situación que requiera de reparación o controlar una falla presentada en las

instalaciones. El no Llevar un registro histórico de fallas y averías imposibilita

una distribución adecuada de los recursos, el no contar con un inventario

permanente de repuestos al momento de una reparación implica la adquisición

de repuestos de mala calidad y encontrarlos a un precio más elevado además

de retraso en la reparación de la falla.

La coordinación y control de servicios de mantenimiento está a cargo del

departamento de servicios generales el cual tiene como funciones principales el

mantenimiento y la reparación de fallas que se presenten en el edificio en

cuanto a su estructura, instalaciones eléctricas, limpieza de elementos comunes

del edificio, telecomunicaciones, alcantarillado, maquinaria (planta generadora)

jardinería y áreas verdes, servicios sanitarios, ascensores y aire

acondicionados

Está integrado por un miembro del departamento quien es el encargado de

revisar cuando se presenta una situación de reparación para supervisar el tipo

de falla y hacer el correspondiente trabajo con los demás integrantes del

departamento, los cuales cuentan con los conocimientos técnicos como serlos

principios básicos de construcción, fontanería, carpintería y soldadura,

conocimientos adquiridos por experiencia en el ramo que los hacen aptos

para responder a las necesidades más comunes que puedan ocurrir en estos

casos en el edificio.
También cuentan con conocimientos de instalaciones eléctricas menores, este

personal también encargado de trabajos de jardinería, la limpieza, cuidado de

la planta generadora instalada en el edificio, aunque en otros casos se requiere

de colaboración de todos los integrantes uniendo conocimientos y esfuerzos

físicos de cada uno para solventar con mayor eficiencia y prontitud ese tipo de

problemas.

El mantenimiento de los aires acondicionados es proporcionado por un

contratista externo a la institución debido a que en la Institución no cuenta con

las herramientas, equipo y personal calificado ni especializado para la

realización de las tareas de mantenimiento y reparación de equipos de aire

acondicionado, además no existe un registro histórico del mantenimiento de los

mismos, por lo que no se puede estimar cuales equipos fueron verificados

cuando será necesaria la próxima reparación.

Para que el personal de Servicios Generales desarrolle sus trabajos es

necesario que cuenten con los instrumentos materiales y equipos necesarios y

adecuados para cada actividad, ya que en casos no se cuentan con estas y

provoca un atraso en la reparación

Con la implementación de un manual de procedimientos se podrá de una

manera controlar los procedimientos y procesos que se llevan a cabo de forma

ordenada en la institución, enumerando uno a uno los pasos que se realizan,

para luego registrarlos de esta manera es más fácil encontrar lo que causa la

falla para corregir.

 CAPITULO VII

RECOLECCION DE INFORMACION

La existencia del manual de procesos en la configuración de la organización

permite facilitar la adaptación de cada factor de la empresa (tanto de planeación

como de gestión) a los intereses primarios de la organización.

 7.1 Los Manuales y Guías de Procedimientos

Identificamos las siguientes funciones básicas del manual de procesos:

● El establecimiento de objetivos

● La definición de políticas, guías, procedimientos y normas.

● Las normas de protección y utilización de recursos.

● La evaluación del sistema de organización.

● Las limitaciones de autoridad y responsabilidad.

● La aplicación de un sistema de méritos y sanciones para la

administración de personal.

● El establecimiento de procedimientos y normas.

● El establecimiento de programas de inducción y capacitación de

personal.

Todos estos factores antes mencionados son fundamentales para la correcta

gestión de la empresa.

7.2 Manuales de Procesos y Procedimientos

Los manuales de procedimientos nos sirven para obtener información detallada

que contiene las instrucciones, responsabilidades e información de las distintas

operaciones a realizar en una organización incluye una serie de políticas,

normas y condiciones que permiten el correcto funcionamiento de la empresa.

El manual de procedimientos reúne las normas básicas de funcionamiento

7.3 Características del Manual

Estos manuales, se desarrollan para cada una de las actividades u operaciones

que tengan que ver con los procesos administrativos y operativos, de acuerdo

con los lineamientos y exigencias establecidas por la ley.

Deben estar escritos en lenguaje sencillo, permita su aplicación en las tareas y

funciones que corresponder a cada trabajador.

Los manuales de funciones, procesos y procedimientos deben contar una

metodología de fácil actualización y aplicación. Cuando el proceso de

actualización se hace en forma automatizada, se debe dejar registrada la fecha,

tipo de novedad, contenido y descripción del cambio, versión, el funcionario que

lo aprobó, y el del que lo administra, entre otros aspectos.

El esquema de hojas intercambiables permite acondicionar las modificaciones

sin alterar la totalidad del documento. Un sistema de información para la

dirección y para los diversos niveles ejecutivos basados en datos de registro y

documentos contables y diseñado para presentar un cuadro lo suficientemente

informativo de las operaciones, así como para exponer con claridad, cada uno

de los procedimientos cumpliendo con la función para la cual fueron creados; y

se debe evaluar su aplicación, permitiendo así posibles cambios o ajustes.

(colombia2006)
CAPITULO VIII
PROPUESTA
 8.1 Introducción

Es necesario un plan de mantenimiento que ejecute el uso eficiente de las

instalaciones físicas, de igual manera optimizando los recursos con los que se

cuenta para el cumplimiento de las normas de seguridad implantadas. En los

últimos años el patrimonio inmobiliario de las empresas ha crecido

considerablemente, lo que ha llevado a la creación de una estructura

organizativa dedicada a la conservación y mantenimiento de edificios que

permita la utilización óptima por los usuarios y la mayor rentabilidad y mejor

conservación de este activo de las empresas, para lo que se establecerá una

serie de normas y metodologías para la implementación de un plan de

mantenimiento en el edificio de CONATEL

8.2 Asignación de Prioridades de Reparación y Mantenimiento

Los niveles de prioridad pueden ser muchos y muy variados, pero en casi

todas las empresas que poseen un sistema de asignación de prioridades se

establecen al menos estos tres niveles:

● Averías urgentes: Son aquellas que deben resolverse inmediatamente, sin

esperas, pues causan un grave perjuicio a las empresas.

● Averías importantes: Aunque causan un trastorno al normal funcionamiento de la

planta pueden esperar a que todas las averías urgentes estén resueltas.

● Averías cuya solución puede programarse: Puede que sea conveniente esperar

a una parada del equipo, o simplemente que el trastorno que causan es

pequeño, y es más interesante acumular otras órdenes sobre el mismo equipo.

(Garrido, 2012)

El dar mantenimiento preventivo a todos los elementos de la organización no es

tarea conveniente en cuanto a costo como también no es posible el responder

a la reparación de las averías en el mismo momento, por tanto se debe evaluar

la nivel de cada una de las necesidades que se consideran prioritarias en el

desarrollo del plan de mantenimiento en el edificio.

El sistema de asignación de prioridades debe ser diseñado de manera que se

establezcan y enumeren los niveles, pero al menos debería tener en cuenta los

siguientes puntos: 

● Una avería que afecte a la seguridad de las personas

 ● una avería que afecte al inmueble

● una avería que daña al medio ambiente

Los dos principales criterios que se consideraran para la clasificación de las

solicitudes de mantenimiento y reparación serán, el del impacto del daño o

avería, y el tiempo de respuesta para su reparación.

Nivel 1

Averías urgentes. Reparación inmediata. Es prioritaria frente a cualquier otra

avería, a excepción de otras urgentes

● Instalaciones eléctricas(cableado, lámparas, interruptores, conectores)

● Suspensión del agua, y energía eléctrica dentro de la Institución(daños)

● Paredes y techos del edificio (pinturas, averías)

● Servicios de plomería(sanitarios y plomería)

Nivel 2

Averías importantes: No es necesario que la reparación sea inmediata, pero

debe realizarse cuanto antes.

● Armado y reparación de mobiliario

● Traslado de mobiliario y equipo

 ● Adecuación y limpieza de las áreas de trabajo.

Nivel 3

Averías a programar con fecha determinada.

● Sistemas de aire acondicionado.

● Limpieza y verificación de las redes pluviales

● Limpieza y mantenimiento de áreas verdes.

● Reparación de accesorios

8.3 Análisis Costo- Beneficio

El análisis costo beneficio se analiza en base a si la propuesta es viable

económica tomando en cuenta los recursos disponibles con los que se cuenta

para esta sección de mantenimiento

Al desarrollar el plan con los procedimientos planteados en este manual se

analizara los beneficios con cuales contaría la institución al implementar el

manual es decir lo que resultaría efectivo llevar al cabo los procedimientos de

mantenimiento propuestos, y un estimado de los costos a surgir con lo

necesario para poder desarrollar las actividades de mantenimiento

Propuesta Costo Beneficio

Esto no genera ningún Al surgir las necesidades

costo económico para la planteadas de mantenimiento,

Manual de
institución, ya que de estas serán realizadas con la
procedimientos para la
capacitar al personal con prioridad del caso
ejecución del
las tareas a realizar, las correspondiente.
mantenimiento
que están incluidas en el

plan.

Esta propuesta no genera Teniendo un inventarios con los

costos adicionales a los ya materiales y repuestos, el

Inventario de repuestos
están presupuestados problema a resolver será de
y materiales
 para la compra de manera más inmediata, evitando

materiales, sabiendo que que el tiempo de respuesta sea

no son materiales tardío.

costosos los que se

requieren para cuando se

presenta dicho caso.

Inventario de Esta propuesta va incluida Se facilitara el desempeño de las

Herramientas y Equipo en el presupuesto de actividades ya que se podrán

materiales , por lo tanto el realizar de manera adecuada

costo sería mínimo con la contando con las herramientas y

adquisición de equipo adecuado

herramientas con las que

no se cuentan que al igual

sería un número mínimo

de ellas.

Debido a que se propone

la limpieza de los aires

Manteniendo los sistemas de
acondicionados que sea
aires limpios aumentara el
realizada por el personal
desempeño y condiciones de
Mantenimiento de aires de mantenimiento el único
vida útil de los sistemas de estos
acondicionados costo será el de la compra
sistemas, ya el mantenimiento
de la espuma limpiadora
 necesaria para la externo contratado para este tipo

ejecución de la limpieza. de equipos resulta más costoso

Mantenimiento de Esto no representa costo Mejora la estética del edifico ,

jardinería adicional debido que el además con la limpieza de las

personal están en las mismas se reduce los criaderos

condiciones de realizarlo insectos nocivos y mantiene

con las herramientas que limpio los alrededores del edificio

cuenta la institución

El costo de esta propuesta La prevención de accidentes en

será la adquisición del el edifico y la seguridad e higiene

equipo de protección y de los que laboran justifica el

Higiene y seguridad
elementos de seguridad desarrollar medidas de seguridad

considerando que el e higiene en el edificio

tamaño del edifico no es

extenso
Mantenimiento Costo ninguno ya que se Siendo de suma importancia el que

realiza por los encargados no se produzcan problemas con el

sistema eléctrico
del área de mantenimiento sistema eléctrico dada lo peligroso

además de no necesitar que sería un problema de tipo

herramientas adicionales por eléctrico

ser un mantenimiento sencillo

Mantenimiento de No produce costo adicional Beneficia al evitar los derrames de

alcantarillas ya que se trata de limpieza aguas lluvias por estancamientos de

de los canales de drenajes las alcantarillas

de aguas lluvias

Limpieza de áreas de No implica costo elevado ya Mantener la áreas de trabajo en

trabajo que para realizar el aseo se condiciones favorables para el

utilizan insumos con los que personal

se adquieren dentro del

presupuesto
 CAPITULO IX

IMPLEMENTACION Y APLICACION DE LA PROPUESTA

9.1 Manual de Procedimientos Para la Ejecución del Mantenimiento

De acuerdo a el análisis de los datos recolectados se presenta el manual de

mantenimiento con las instrucciones que se deben seguir para realizar las
actividades propuestas y permita a los encargados de mantenimiento

desarrollarlas fácilmente.

Se detalla el proceso a desarrollar, acompañado con la actividad que se debe

realizar una vez identificado el proceso se asigna el responsable que le

corresponde al realizar el procedimiento.

9.1.1 PROCESO # 1

Actividad

Detectar la situación que necesita de mantenimiento preventivo

Proceso

● Detectar la necesidad de reparación por medio de supervisión de la

situación

● Informar a la gerencia administrativa la necesidad de mantenimiento

Encargados

● Jefe de servicios generales

● Gerente administrativo
 ●

9.1.2 PROCESO # 2

Actividad

Análisis de las solicitudes de mantenimiento a resolver

Proceso

● Recepción de las solicitudes de mantenimiento.

● Analizar la prioridad de la solicitud de mantenimiento.

Encargados

Jefe de servicios generales

9.1.3 PROCESO # 3

Actividad

Planear la ejecución de las solicitudes de mantenimiento

Proceso
 ● Analizar el problema que se va a resolver y decidir si se cuenta

con el personal o el caso de la contratación externa para que

realice el mantenimiento

● Verificar si se cuenta con los materiales en inventario, si no es el

caso para solicitar la compra

● Informe de la compra a la gerencia administrativa

Encargado

Jefe de servicios generales

9.1.4 PROCESO # 4

Actividad

Ejecución del mantenimiento

Proceso

● Asignar el personal para la ejecución del mantenimiento

● Realizar el mantenimiento

● Supervisar la ejecución de la tarea de mantenimiento.

● Presentar informe del trabajo de mantenimiento

● Archivar el documento como ficha de mantenimiento

Encargado

Jefe de servicios generales

9.1.5 PROCESO # 5

Actividad

Seleccionar la contratación externa en caso de no poder realizar el trabajo con

el equipo y herramientas que se cuenta en el edificio

Proceso

● Seleccionar la empresa que se va a contratar para que realice el

mantenimiento

● Aprobación de la contratación por la Gerencia administrativa de

compras

● Ejecución del mantenimiento.

● Supervisión del trabajo de mantenimiento

● Realizar el informe del cumplimiento del trabajo

Encargados

Jefe de servicios generales

Gerente administrativo de compras

 Gerente de la empresa contratada

Diagrama Funcional de Mantenimiento Propuesto

Person Asign
al de ar al Ejecutar Supervisar
mante Crear informe
personal mantenimient mantenimient
nimient de terminado
o o

Detectar de la Se
Solicitar el
necesidad de cuenta
mantenimiento
mantenimiento con el
person

Contrat
Supervisión del
ación Autorizaci
ón de la mantenimiento Archivar
Externa
Gerencia Documentación

Fuente: (Elaboración propia)

Para el manual de procedimientos que se prepone en esta investigación hemos

enumerado los procedimientos de cómo se quiere implementar y desarrollar el

manual, con las características principales del proceso, siguiendo una política

propia de la institución ,cabe mencionar como anteriormente lo hicimos que el

mantenimiento de instalaciones engloba una serie de objetivos que dirigen a

que el edifico de CONATEL este en óptimas condiciones en cuanto al

mantenimiento de su estructura, equipos, proponiendo para la realización de

estas operaciones con los procedimientos a seguir para darle el mantenimiento

a los equipos y su estructura más relevantes de la institución de manera que se

busque la conservación en estado óptimo de los mismos además de ahorrar

costos por fallas en los mismo, no dejando por fuera la seguridad y comodidad

de los empleados de la institución en el desarrollo de las labores.

Para el desarrollo del mantenimiento preventivo y correctivo es necesario que el

encargado de servicios generales en el área de mantenimiento, lleve un control

del mantenimiento a seguir detallando los aspectos siguientes:

Nombre de la persona que realizo la

tarea

Área del edifico donde se realizo

Descripción del proceso

Materiales utilizados

Fecha de realización

Firma del jefe de mantenimiento

De esta manera se tendrá un control de las tareas de mantenimiento

proporcionando información al área de mantenimiento de la institución para un

seguimiento de un historial de las fallas ocurridas los materiales utilizadas y la

prioridad y eficacia con la que se efectuó la tarea de mantenimiento.

Al considerar el nivel de las solicitudes de mantenimiento siempre estará a

consideración del jefe de mantenimiento, la asignación de tareas por nivel de

prioridad de acuerdo a las necesidades de la institución.

Cuando se refiera a reparaciones realizadas por personal contratado ya sea

para reparaciones referentes a infraestructura, reparaciones de equipos o

sistemas del que no se tiene conocimiento para su reparación o mantenimiento

en la institución, se deberá contratar personal externo siendo una tarea

correspondiente al área de servicios generales y el encargado de

mantenimiento supervisara que se cumpla la tarea, además de realizar el

informe con el detalle de las tareas realizadas.

 9.2 Mantenimiento de Aires Acondicionados

En el edifico de CONATEL el acondicionamiento de las áreas de trabajo está

incluida la de los aires acondicionados que son indispensables en la

climatización de las áreas de trabajo del edifico.

El procedimiento comprende:

Tomar los datos iníciales, como ser el observar el sistema, revisar temperatura

por posibles fallas de recalentamiento así se tendrá información del estado del

sistema para prevenir una falla que se pueda producir posteriormente.

Despejar la tapa del aparato con un destornillador o llave según sea necesaria.
Retirar el filtro del aire con cuidado de no romper internos en el aparato,existen

dos tipos de filtro los desechables y los fijos, los filtros desechables el fabricante

indica su vida útil y cuando deberán de ser cambiados,en cuanto a los filtros

fijos simplemente se realizara un proceso de limpieza, y revisaremos las

tuberías de desagüe que no se encuentren impurezas que pueda obstruir el

flujo del agua, al condensador es por eso que requiere de la limpieza,en caso

necesario se cambian los filtros de estos para el buen funcionamiento del aire al

momento del uso.

Lavado de Serpentines

El lavado de serpentines de evaporador y condensador se hará con un paño

húmedo frotando las partes que contengan polvo o suciedad.

Lavado de Bandejas

El lavado de bandejas se hará con cuidado de no partir sus partes.

Revisión de Motores

Observando que no presente fallas visibles en el sistema motor.

Pinturas en Partes Externas

En casos es necesario pintar las paredes internas del aparato con un

anticorrosivo para evitar humedades u otros daños.

Este mantenimiento preventivo propuesto para los aires acondicionados de la

institución es de vital importancia el realizarlos periódicamente en dos

ocasiones por año la recomendación técnica para evitar costos mayores en

caso de reparaciones posteriores

En caso que se necesite reparaciones se deberá acudirá a lo establecido en el

manual de procedimientos para la ejecución del mantenimiento, seleccionar un

contratación externa que realice el mantenimiento.

Las herramientas a utilizar para este mantenimiento son:

● Un bactericida contra los ciclos contaminantes que pueden contener

● Paño, jabón líquido para limpiar y secar

● Una manguera para limpiar y lavar las paredes externas y filtros

(Triconi, 2005)
 9.3 Elaboración de Inventario de Herramientas

EL contar con las herramientas adecuadas y el equipo necesario que se

necesita para realizar las tareas de mantenimiento en CONATEL es de mucha

importancia ya que contando con herramientas en inventario se acudirá de

forma inmediata a resolver el problema ya que se cuenta con las herramientas

necesarias para que estén disponibles para la situación que se presente.

Como encargada del mantenimiento, el área de servicios generales se propone

en el manual contar con el equipo de herramientas para abastecer el área de

mantenimiento de herramientas para hacerle frente a las necesidades más

comunes y que se dan en mayores casos para utilizarlas.

El área de mantenimiento

Herramienta o Equipo

Juego de desatornilladores

alicates

Juego de llaves ajustables

Juego de llaves hexagonales

Tenaza
Cuchillas para electricidad

llaves de fontanería

Seguetas

Martillo de carpintería

Serrucho

Almágana

Taladro

Juego de brocas para concreta y para metal

Piochas

Palas

Rastrillos

Tijeras apodadoras

Escobas

Recogedores

Machetes
Alicate

Cautín

Tenaza cortadora

9.4 Mantenimiento de Jardinería

Este mantenimiento está a cargo de un integrante del área de mantenimiento

que en casos se turnan con los demás compañeros para realizar el

manteamiento correspondiente, en el manual de mantenimiento se incluye

porque considerando que la apariencia del edificio es parte de la estética del

mismo, y se tendrá que brindarle los cuidados que se apuntan en el plan.

Este mantenimiento está dado por :

● El riego de las plantas, debiendo calar la tierra para que se acumule el

agua y penetre hasta la raíz.

 ● Colocarles abono, para que mantengan su contextura y firmeza

● apodar las plantas de mayor tamaño, esto por seguridad de los peatones

que circulan por la zona

9.4 Mantenimiento de Alcantarillas

Para la limpieza de las cunetas y las zonas cercanas al edificio se realizara una

supervisión ya que las inspecciones visuales son de importancia vital para tener

un mejor conocimiento de la condición en que se encuentran

Estas inspecciones se deberán realizar en periodos semanales o mensuales

dependiendo de la temperada en que se esté, determinando si es necesaria la

limpieza o adecuación de las alcantarillas o zonas de desagüe ya que al

mantener limpias estas zonas se evitara la propagación de plagas además de

evitar que se estanquen las zonas de drenaje de aguas lluvias.

 9.5 Mantenimiento de Áreas de Trabajo

La limpieza es toda actividad que contribuye a quitar la suciedad. El objetivo de

este proceso es eliminar todo tipo de contaminante con el fin de conseguir un

ambiente higiénico y agradable.

Toda limpieza debe ir acompañada de una buena desinfección, tanto de suelos,

como de paredes, sanitarios, gradas, manijas de puertas, etc.

Para llevar a cabo una limpieza eficiente es necesario conocer cada uno de los

materiales de que está hecha la superficie a trabajar. Por ejemplo: no es lo

mismo limpiar un inodoro que un sillón tapizado.

Por esta razón es necesario que el personal que ha de llevar a cabo esta labor

sea especialista y conozca concienzudamente los diversos materiales y el

tratamiento de los mismos.

9.5.1 La Limpieza
Es un conjunto de prácticas que eliminan la suciedad, y ayudan a la

conservación y buen estado de los bienes.

9.5.1.1 Funciones de la Limpieza

● Eliminar cualquier tipo de agentes que causen contaminación

● Quitar suciedad (polvo, derrames de líquidos, otros).

● Ordenar

Áreas a limpiar

El personal destinado y encargado del servicio de limpieza y aseo realizará sus

labores con cuidado, agilidad y diligencia, en las siguientes áreas:

9.5.2 Oficina
En las oficinas estarán contemplados los siguientes aspectos:

● Áreas de trabajo (oficinas, salas de reunión).

● Mobiliarios en oficinas (escritorios, muebles, libreros, archivadores, sillas)

● Equipos de Oficina (teléfonos, computadoras, monitores, impresoras)

● Puertas, Ventanas y ventanales

● Área de archivo

9.5.3 Sitios Comunes

● Son considerados sitios comunes:

● Pasillos

● Gradas y elevador

● Baños

● Pasamanos

● Atención al Ciudadano
● Sala de espera

● Vigilancia

● Cafetería

● Área frontal del edificio y parqueo

9.5.4 Implementos (insumos) de Limpieza y Aseo

Los empleados encargados del aseo deberán mantener en su dependencia

asignada la custodia y control de los implementos de aseo (provistos de forma

mensual por el empleado encardo del almacén de materiales y repuestos y

velar por el buen uso de los mismos y solicitar aquellos que están por

terminarse de manera oportuna, solicitar el cambio cuando se observe la

necesidad por deterioro o ruptura.

Recursos Para la Limpieza

Son aquellos que se utilizan para remover la suciedad, evitar proliferación de

gérmenes, quitar manchas, polvo etc.

Los materiales utilizados para este mantenimiento son:

Materiales Para el Aseo

● Escobas

● Trapeadores
● Mechas para trapeador

● Paños para limpieza

● Bolsas para basura

● Guantes

● Destapador de baño

● Recogedor de basura

● Cepillos de cerdas plásticas

● Cepillos para inodoros

● Mascarillas

● Bolsas plásticas para basureros

● Recipientes para colectar basura

● Aspiradora

● Delantal plástico

Insumos Para el Aseo

● Detergente en polvo

● Insecticida de uso domestico

● Líquidos para Limpieza de Madera

● Detergente para limpieza de pisos

● Líquidos para Limpieza de Vidrios

● Cloro
 9.5.5 Programas de Aseo y Limpieza

● En la CONATEL se realizaran 2 tipos de mantenimiento de aseo y limpieza:

● Programa Rutinario

● Programa Intensivo

Programa Rutinario

Este programa de aseo se realizara de forma diaria detallado a continuación:

Aseo de oficinas:

Consistirá en sacudir y limpiar con un paño húmedo el escritorio y útiles de

oficina, además de ordenar materiales inherentes a las actividades de trabajo,

Barrer y trapear los pisos, realizar una limpieza superficial de los aspectos

enumerados anteriormente en las áreas de oficina.

El área de Archivo se limpiara de forma rutinaria 3 veces por semana.

Aseo de sitios comunes:

Esta limpieza consistirá en barrer y trapear de forma superficial y diariamente

los pisos de las áreas citadas anteriormente; en el caso de los baños, deberán

asearse durante la mañana y luego después de mediodía

Programa Intensivo

Este programa de aseo consiste en hacer una limpieza a profundidad,

higienizando una vez por mes o cada 15 días según sea el caso descrito en las

siguientes actividades:

Área Actividad Frecuencia

Espacios cerrados Aspirar Mensual

Baños Higienizar 15 días

Pisos y pasillos Higienizar Mensual

Paredes Limpieza Mensual

Gradas Higienizar Mensual

Cortinas Limpieza Mensual

Piso de elevador Aspirar 15 días

Cafetería Fumigar Cada 2 meses

Pilas Higienizar 15 días

Puertas Higienizar 15 días

Estructuras de madera Limpieza con aceite Mensual

Oasis Lavar Mensual

Agua de cisterna Tratamiento Semestral

Ventanas Limpieza 15 días

Parqueo frontal Lavado 15 días

Terraza Limpieza Cada 2 meses

Archivo Aspirar Mensual

Planta eléctrica Barrer Mensual

Refrigerador limpieza 15 días

Parqueo de empleados limpieza 2 veces por semana

9.5.6 Procedimiento Para la Limpieza de Áreas del Edificio

El procedimiento para la limpieza de cualquier área es el siguiente:

 Preparación:

● Protección personal: uso de ropa cómoda, guantes y mascarilla.

● Revisión del lugar que se va a limpiar.

● Selección de insumos o productos de limpieza adecuados para el lugar.

● Ventilación del área que vas a limpiar.

Limpieza:

● Ordenar: recoger objetos, basura, prendas o cualquier cosa que esté fuera

de lugar.

● Sacudir superficies.

● Limpiar ventanas.

● Barrer y trapear.

● Aspirar

● Higienizar

9.6 Limpieza de los pisos de oficinas y de áreas comunes:

● La persona responsable del área realizará esta actividad de acuerdo al

cronograma establecido.

● Para la realización de esta actividad se utilizará los insumos

correspondientes.
● La higienización se aplica sobre objetos y superficies prevenir las

infecciones

● La basura deberá ser depositada en las bolsas de color rojo para material

contaminado y las de color negro para basura común, y éstas depositadas

en los lugares destinados para tal fin.

● Todo el trabajo realizado será registrado en el formulario destinado para tal

fin.

Al término de las jornadas de trabajo los implementos y material utilizado deben

ser guardados en custodia de la manera más conveniente.

9.7 Limpieza de Áreas específicas:

En el caso de Infotecnología se debe tomar en cuenta que los equipos son de

especial cuidado, por lo cual deben tomarse las medidas necesarias

recomendadas por el personal que labora en esta área.

9.8 Inventario de Equipo y Materiales

El objetivo de implementar esta propuesta es reducir de manera considerable

el tiempo de reposición de un repuesto, o material que se necesite en el edifico

para resolver cualquier efecto de mantenimiento.

Por otra parte contar con un inventario de materiales y repuesto permitirá la

disminución en los costos de adquisición de los mismo Entre las funciones del

mantenimientos, tomando en cuenta el tiempo que lleva para solicitar un

repuesto o material en la institución.

La propuesta de que la institución cuente almacén de materiales, repuestos e

insumos simplifica enormemente el trabajo de mantenimiento.

Para adquirir los materiales e insumos en inventario el encargado de

mantenimiento será el que evalué la compra para suplir al almacén cuando no

tengan en inventario.

9.9 Mantenimiento del Sistema Eléctrico

El sistema eléctrico es el que menos desgaste y daño sufre en el

mantenimiento de instalaciones, no obstante no es para restarle importancia ya

que mantenerlos en servicio es de las prioridades al igual que los demás

procesos propuestos en el plan este mantenimiento, este procedimiento será

realizado por el personal de la institución.

El personal de mantenimiento como lo evaluamos anteriormente está

capacitado para las reparaciones urgentes de averías, pues aunque éstas sean

poco frecuentes, sin embargo, son importantes, lo que propone realizar las

reparaciones eléctricas de este tipo de averías de manera inmediata

El plan a seguir para el mantenimiento de estas instalaciones sería el siguiente:

● Revisar los circuitos y cuadros generales del edifico, comprobando su

estado y corrigiendo las deficiencias que muestre en el sistema, de esta

manera procurando realizar estas inspecciones una vez al año

● La reposición de elementos de alumbrado debe ser realizada cuando sea

el caso de deterioro o quema de los aparatos de alumbrado

La revisión de todos los interruptores de las áreas realizándose en un periodo

semanal para detectar problemas como:

● Desajuste del alambrado de las conexiones

● Reapriete de las cajas de interruptores y conexiones eléctricas de los

distintos aparatos

● Proceder a la revisión de las líneas eléctricas del edificio

 9.10 Mantenimiento de Ascensores

El mantenimiento de los aparatos elevadores será realizado, por un grupo

especializado en características del equipo.

Sin embargo el personal de mantenimiento de la institución realizarán visitas

periódicas para el mantenimiento preventivo dedicando especial atención a

varios elementos como:

● estado de los cables y poleas

● Revisión de los dispositivos de seguridad, incluyendo el engrase de los

elementos

● Fallas mecánicas visibles y contactos eléctricos para evitar accidentes.

Observaciones

La asignación de tareas de mantenimiento contenidas en el plan se tomara de

acuerdo al nivel de prioridad que presente, para esta medida el jefe de servicios

generales será el encargado responsable de supervisar que las actividades se

realicen acorde a lo planificado, por lo que jefe de mantenimiento tiene las

siguientes funciones:
 ● Seguimiento del cumplimiento de los programas de mantenimiento

directamente y a través de informes presentados

● Seguimiento del control y conservación del edifico

● Inspección del edifico verificando el buen estado del edifico y su

seguridad

9.11 Seguridad Industrial en el Edificio

Los programas seguridad industrial para la empresas utilizan una serie de

actividades planeadas que sirvan para crear un ambiente seguro para los

empleados es la razón por la cual se necesita la creación de los programas de

higiene y seguridad industrial, orientados a garantizar condiciones personales

de trabajo para alcanzar mantener cierto nivel de salud de los trabajadores

cumplimiento con el código de trabajo, respetando las normas contenidas en el

reglamento de medidas preventivas de la secretaria de salud.

Esta propuesta tiene como propósito desarrollar e identificar los riesgos y

desarrollar conciencia sobre la prevención de accidentes y enfermedades que

podrían ocurrir y poner en peligro la vida de las personas.

 9.14.1 Propuesta Sobre Medidas de Seguridad

Se instalara en el centro de trabajo botiquines de primeros auxilios y disponer

en todo momento, de los medicamentos y materiales de curación

indispensables a fin de proporcionar los primeros auxilios a los trabajadores que

sean víctima de un riesgo.

El equipo de protección personal es uno de los aspectos más importantes

dentro de las normas de seguridad industrial, por lo que cada uno de los

empleados de Servicios generales deberá contar como mínimo con el siguiente

equipo de protección personal:

● Mascarillas

● Gafas de seguridad

● Casco

● Tapones o orejeras anti ruido

● Guantes de hule

● Guantes de cuero

● Cinturones

En Las medidas a tomar sobre los riesgos en el edificio se basaran en :

 ● Retirar todo los objetos que se utilicen como ser, frascos bolsas, cajas y

cualquier herramienta que no se están utilizando.

● Eliminación papeles, polvo, sucio grasas y desperdicios contra los que

pueden ocasionar que la persona se pueda tropezar

● Instalar suelos y escalones antideslizantes para evitar deslizas más que

todo en escaleras

● Usar calzado apropiado

● Marcar y señalizar las rutas de acceso

● Instalar drenajes para líquidos, con suelos con suficiente inclinación para

evitar retenciones de líquidos.

● Limpiar rápidamente la suciedad o los derrames.

● Mantener las zonas de paso despejadas y perfectamente iluminadas.

● Procurar que los trabajadores del mantenimiento mantengan ordenados

y limpios loa puestos donde realizan el trabajo.

A las escaleras de mano se debe subir con precaución siempre de frente a

ellas, agarrándose con las dos manos al subir y al bajar, no llevando objetos en

las manos.

Los encargados de mantenimiento en el edificio de CONATEL también incluyen

las tareas de carga de objetos, ya que la institución distribuye donaciones de

material tecnológico como ser computadoras, antenas, materiales es decir

equipo de caja que requiere del conocimiento de medidas al manipular las

cargas.
(Triconi, 2005) Medidas preventivas de la secretaria de salud

● Para las cargas bastante pesadas se utilizara ayuda de vehículos de

carga o con ayuda de otras personas para evitar algún tipo de lesión

en el operador
 ● Respetar las cargas máximas

● Los trabajadores deben estar informados sobre lesiones que puedan

producirse en el inadecuado uso de las cargas

Otras medidas de seguridad correspondientes al almacenamiento de cargas

serán:

Las medidas preventivas que adoptaremos serán:

● Las estanterías no tiene que rebasar la capacidad de carga asignada.

● Establecer la prohibición de situarse debajo de las cargas suspendidas.

● Información del uso correcto de los medios de elevación y transporte de

cargas.

● Asegurar la estabilidad de los apilamientos de carga

● Sujetar firmemente los elementos sólidos, colocando las cargas más

pesadas en los estantes bajos.

9.12 VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LA PROPUESTA.

9.12.1 Ventajas de la propuesta.

 Todos los puntos analizados en la propuesta son completamente accesibles

para la implementación del plan de mantenimiento de la instalación de

CONATEL

El costo de llevar a cabo el plan no afecta el presupuesto de la empresa,

tomando en cuenta que no se necesita materiales ni herramientas de costo

elevado más de las que se cuenta en el área de mantenimiento.

La implementación del plan dará un ambiente de trabajo más confortable y

seguro para los empleados de CONATEL.

Utilizando los métodos que se proponen desarrollar en el plan, cabe

destacar que la realización de las tareas de mantenimiento que surjan será

más simple y se ejecutaran con mayor profesionalismo y seguridad.

9.12.2 Desventajas de la Propuesta

Falta de apoyo e importancia al departamento de servicios generales al

momento de realizar sus funciones de mantenimiento dentro del edificio y

el seguimiento de la implementación de métodos de trabajo.

Algunos de los empleados no les es de interés la metodología que se

propone implementar tomándolo como en casos innecesarios

No se tiene un convencimiento por parte de los trabajadores de las medidas

de seguridad que se tienen que implantar cuando realicen las operaciones

CAPITULO X
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
10.1 Conclusiones

Con esta investigación que se ha realizo en las instalaciones de CONATEL de

acuerdo a las necesidades de mantenimiento de la institución se han

establecido los requerimientos necesarios para lograr un funcionamiento

adecuado de las instalaciones y la conservación del inmueble y sus equipos

La implementación de una metodología para la ejecución del mantenimiento

permitirá una adecuada asignación de clasificación de las prioridades para

determinar donde se producen más serie de fallas, de esta manera determinar

las áreas que se prestara mayor atención en el edifico.

Con la creación de un inventario de herramientas y repuestos, se dará una

respuesta inmediata a las fallas ocurridas en el edificio, ya que al contar con los

repuestos y las herramientas necesarias permitirá que se realicen los trabajos

con prontitud

Con los programas de higiene y seguridad se tendrá un personal mejor cuidado

y un orden en las áreas donde se requiere de seguridad e higiene laboral

Un adecuado desarrollo del programa de mantenimiento con los procedimientos

a seguir en el manual propuesto para la institución se planea conservar y del

mismo modo aumentar la vida útil de los equipos, manteniéndolos en

condiciones favorables y reduciendo los costos de mantenimiento correctivo

10.2 Recomendaciones

Capacitar al personal cuando sea necesario para que cada vez estén más aptos

para las tareas que se tengan previstas, y de esta manera realizar las tareas de

mantenimiento de forma eficiente

Desarrollar planes de mejora cada vez que se presenten situaciones diferentes

en el mantenimiento e incluirlas para su implementación así se tendrá un plan

de mantenimiento cada vez mejorado y con más procedimientos adecuados

Crear conciencia en el Personal de Servicios Generales de la Importancia de

Higiene, Seguridad y el trabajar en condiciones seguras.

Mayor apoyo por parte de las autoridades al departamento servicios generales

 10.3 ANEXOS

Ilustración de los sitios en donde se hace referencia del mantenimiento

preventivo en la institución

Escaleras
Paredes y Techos

Jardinería y Alcantarillado
Vista Frontal Del Edificio
Materiales en el almacén pertenecen al inventario de aseo
Aires acondicionado
Áreas de trabajo
 10.4 BIBLIOGRAFÍA

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