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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE LOS ANDES

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS, CONTABLES Y SOCIALES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

“Año de Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”

Trabajo monográfico:
“LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR EN LOS SERVICIOS
INMOBILIARIOS”

DOCENTE : Mg. ROHOLLY VASQUEZ ELGUERA

ASIGNATURA : DERECHO DEL CONSUMO
INTEGRANTES
o VIVANCO MENSALA, Sandra Francia
o CONDORI SANCHEZ, Luz Sarela
o RONCALLA DELGADO, Mileydi
o SAAVEDRA CCANA, Gabriela
o TORRES QUISPE, Luis Alberto
o PALOMINO GONZALEZ, Lisbeth

ABANCAY – APURÍMAC
2023
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DEDICATORIA

“A Dios por brindaros salud para poder seguir adelante día a día y lograr nuestros objetivos.
A Nuestros padres por el apoyo incondicional en nuestra formación personal y universitaria
para lograr ser grandes profesionales. A nuestro profesor por la enseñanza que estamos
obteniendo durante el desarrollo del curso y a nosotros por el gran esfuerzo, aptitud, unión,

perseverancia y compromiso para lograr nuestras metas.”

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INTRODUCCIÓN

Por consumidor inmobiliario a la persona natural o jurídica que, como destinatario final,
adquiere, disfruta o utiliza un bien inmueble destinado a vivienda para satisfacer una
necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada
intrínsecamente a una actividad económica.

En el derecho de la protección al consumidor es común encontrarse con una normatividad

general que crea un régimen tuitivo a favor de la parte débil de la relación de consumo, y la
vez con unas normas especiales que se aplican a sectores especiales del mercado con esa
misma finalidad, al es el caso del sector de la venta de bienes inmuebles, nuevos y usados, en
el mercado, destinados a vivienda, al que llamaremos en este artículo sector inmobiliario.
En igual medida, debe destacarse la importancia de este sector de la economía en la vida de
las personas, ya que la adquisición de vivienda, nueva y usada, constituye para una gran
mayoría un negocio de importancia capital, a tal punto que puede llegar a ser uno de los
contratos más importantes de su vida, en el cual invierten sus ahorros, créditos a largo plazo y
el fruto de su trabajo con miras a cumplir el sueño de tener vivienda propia.
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ÍNDICE

INTRODUCCION....................................................................................................................1
1. LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN EL PERÚ..........................................................3
2. OPERACIONES INMOBILIARIAS..................................................................................7
2.1 EL LEASING INMOBILIARIO...................................................................................7
2.1.1. ¿Quiénes intervienen en un contrato de leasing Inmobiliario?..........................7
2.1.2. ¿Qué beneficios tributarios ofrece el leasing?......................................................8
2.2 EL LEASE-BACK INMOBILIARIO...........................................................................8
2.3.1. Ventajas del leaseback............................................................................................8
2.3 EL SHOPPING CENTER..............................................................................................9
2.4 EL MANAGEMENT INMOBILIARIO.......................................................................9
2.5 EL ENGINEERING.......................................................................................................9
2.6 EL B.O.T. “BUILD, OPERATE AND TRANSFE”..................................................10
2.6.1. Características del contrato BOT........................................................................10
3. EL PROVEEDOR INMOBILIARIO...............................................................................10
4. EL CONSUMIDOR INMOBILIARIO.............................................................................13
4.1 ¿Cuáles son sus derechos?............................................................................................14
4.2. Brindar información al consumidor inmobiliario................................................16
4.3. Protección legal al consumidor inmobiliario.........................................................16
4.4. Servicio posventa y garantía...................................................................................16
5. LA DOCUMENTACIÓN INMOBILIARIA....................................................................17
5.1. PREGUNTAS DE DOCUMENTACION INMABILIARIA...................................19
6. JURISPRUDENCIA...........................................................................................................19
6.1. Sancionan a constructora por entregar inmueble sin servicios básicos [Resolución
1394-2015/SPC-Indecopi]...................................................................................................19
CONCLUSIÓN.......................................................................................................................23
BIBLIOGRAFÍA.....................................................................................................................24
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1. LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN EL PERÚ

La actividad inmobiliaria sufrió un serio revés a nivel internacional, la primera con la
crisis hipotecaria, la segunda que remeció Estados Unidos de América en octubre del 2007.
Sin embargo, en el Perú la actividad inmobiliaria se encuentra in crescendo, con zonas top en
la ciudad de Lima que van desde el centro financiero de San Isidro hasta la zona comercial de
La Victoria y es que “desde inicios de la presente década; el sector inmobiliario peruano ha
experimentado un auge significativo en un entorno de expansión general de la actividad
económica”
Por su parte, las entidades bancarias promocionan los créditos hipotecarios, arguyendo
la estabilidad económica del país, tal como lo explica Walter Bayly, gerente general del
Banco de Crédito, cuando dice: “Realmente hoy es un buen momento para tomar crédito
hipotecario a tasas de interés históricamente bajas. Su costo promedio actual en el sistema
financiero es de 9% anual. Actualmente, las personas que pertenecen al estrato C pueden
financiar la adquisición de su vivienda a tasas de 8% y 10% anual, niveles muy parecidos a
los que se ofrecen a los estratos de altos ingresos” Si a ello le agregamos que “un
departamento que es comprado -con financiamiento hipotecario cuando aún está en planos o
en la etapa de pre-venta del proyecto habitacional puede costar hasta 15% menos que uno ya
terminado” y que los créditos hipotecarios en soles han crecido a una tasa anual de 47% en el
primer trimestre del 2010, entonces tiene sentido que constructoras multinacionales se
interesen en inmobiliarias locales, lo que se aprecia, por ejemplo, en la operación
relativamente reciente mediante la cual la compañía mexicana Ingenieros Civiles Asociados
(ICA) adquirió más de 21 millones de acciones de Los Portales por un valor superior a los
US$ 11 millones, lo que le da la titularidad del 50% del accionariado . El desarrollo de la
actividad inmobiliaria en el Perú ha redefinido el tradicional y conservador mundo de los
Derechos Reales, rescatando antiguas instituciones como el derecho de superficie,
incorporando nuevas instituciones como la multipropiedad y acercándose a emergentes y
modernas figuras contractuales como los contratos de leasing inmobiliario, shopping center,
real estate service y real estate consulting, así como los contratos de engineering y B.O.T. en
modalidades llave en mano, a suma alzada, etc. Lo expuesto demuestra pues que la actividad
inmobiliaria se tecnificó, volviéndose más compleja y entonces la asimetría informativa es
potencialmente más aguda, de ahí que el Código de Protección y Defensa del Consumidor
(Ley Nº 29571) se preocupe en regularla en el Capítulo IV (Productos o servicios
inmobiliarios) dentro del Título IV (La protección del consumidor en productos o servicios
específicos), dedicándole cinco artículos: 76 (Protección del consumidor en contratos
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inmobiliarios), 77 (Información mínima en el proceso de compra), 78 (Información mínima

del contrato de compraventa), 79 (Obligación de saneamiento del proveedor) y 80 (Servicio
posventa), siendo que ahora nos ocupa el análisis y el comentario del primero de estos
artículos.
“Artículo 76. Protección del consumidor en contratos inmobiliarios.- El
derecho del consumidor a la información obliga al proveedor de
productos y servicios inmobiliarios a informar sobre las características
del inmueble que está adquiriendo así como a proporcionar toda aquella
documentación que acredite la existencia de autorizaciones municipales,
el área del inmueble, el proceso de titulación, habilitación urbana,
saneamiento, materiales empleados en la construcción y en los
acabados, inscripciones registrales del terreno y Declaratoria de Fábrica
o de Edificación, reglamento interno, independización y toda aquella
documentación relevante.”
Desde ya una crítica que aflora en base a lo referido anteriormente: la actividad
inmobiliaria no se reduce a contratos de compraventa de bienes inmuebles, como parece
entenderlo el legislador, sino que hoy en día conoce diversas modalidades contractuales que
superan el tradicionalmente privilegiado esquema de la compraventa. (Moreno, 2010)
Por otro lado, hacer mención también que la actividad inmobiliaria, que hasta
comienzos de 2008 crecía a tasas cercanas al 20%, viene experimentando en los últimos
meses el impacto de la crisis financiera internacional. Por el lado de la demanda, los efectos
se manifiestan en un consumidor más cauteloso y adverso al endeudamiento, debido a un
entorno de mayor incertidumbre ante la ralentización del empleo. Asimismo, por el lado de la
oferta, las expectativas de las empresas constructoras también se han deteriorado a la vez que
enfrentan condiciones de acceso al crédito más exigentes que las vigentes hace algunos
meses. Cabe mencionar que los costos de los materiales de construcción han descendido en
los últimos meses, en particular los del fierro y acabados para la construcción, pero se espera
que se reduzcan de nuevo al menos un 5%. De producirse la bajada, esta brindaría cierto
espacio a las empresas para reducir los precios sin sacrificar márgenes de ganancia. Como
resultado del menor dinamismo del sector inmobiliario, las colocaciones mensuales de
créditos hipotecarios han disminuido, aunque muestran cierta tendencia a recuperarse desde el
mes de mayo. A su vez, las tasas de interés sobre los préstamos hipotecarios han mostrado
una tendencia decreciente desde febrero, aunque sin alcanzar los niveles de septiembre de
2008. Además, la morosidad se mantiene en niveles bajos y la dolarización continúa
disminuyendo. En este contexto de desaceleración, el Gobierno viene adoptando una serie de
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medidas para impulsar el crecimiento de la construcción, y en particular, de la actividad

inmobiliaria en el Perú, principalmente a través del programa Techo Propio. De hecho, el
impulso del sector público explicaría cerca del 50% del crecimiento del PBI en construcción
durante el 2009. Además de estos programas, parece importante que el Gobierno siga
dedicando esfuerzos para impulsar el mercado de créditos hipotecarios. Una alternativa de
financiamiento que se viene evaluando es la de los llamados “bonos cubiertos”, aunque
estimamos que este tipo de emisiones podría tomar algunos años para consolidarse en el
mercado peruano. Para los próximos años, las perspectivas para el sector siguen siendo
favorables, debido a factores estructurales como el actual déficit habitacional, las tendencias
poblacionales, las posibilidades de penetración del financiamiento hipotecario, así como los
sólidos fundamentos macroeconómicos del país (alto crecimiento potencial, estabilidad
macroeconómica, grado de inversión). (Servicio de Estudios Económicos, 2009)
Según el Banco Central de Reserva del Perú (2014), el mercado inmobiliario en el
Perú ha mostrado cifras de constante crecimiento económico en los últimos 14 años, siendo
las más importantes: el precio de vivienda mensual precio de materiales de construcción2
(INEI, 2014), y el aumento de créditos hipotecarios. Sin embargo, dicho crecimiento va en
paralelo con el riesgo de una burbuja inmobiliaria. Tras una revisión de los últimos cinco años
del sector, el incremento del precio de vivienda ha crecido por sobre cualquier otra variable
macroeconómica, además de ser un crecimiento posiblemente irracional. Se escogió este tema
porque en la revisión bibliográfica se ha encontrado poca motivación y estudio del sector
inmobiliario en el país, siendo este de vital importancia ante el crecimiento del sector
inmobiliario, no solo en Lima Metropolitana, sino también en las ciudades más importantes
del Perú. Y el temor recogido en la revisión es que ocurra lo mismo que hace algunos años
atrás en Estados Unidos (2008) y España (2008), países que, hasta el año 2015, no se
recuperan por completo producto de la especulación de dicho mercado. En el caso de la
presente tesis, se estudiará dos variables importantes del sector: precios y endeudamiento;
puesto que ambas ayudarán a entender si hay una correlación entre estas variables en el
tiempo, permitiendo dar señales en diseños de política para prevenir una burbuja inmobiliaria.
(CARRASCO, 2016)
1.1 SECTOR INMOBILIARIO POST PANDEMIA EN EL PERÚ
Si bien todos los sectores de la economía peruana han sido golpeados por la pandemia,
el sector inmobiliario tiene características particulares que valen la pena analizar. Al igual que
el resto de sectores productivos, la demanda en el mercado inmobiliaria sufrió una fuerte
contracción. Sin embargo, dicho sector es, probablemente, uno de los que está teniendo el
mejor proceso de recuperación en toda la economía.
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En primer lugar, es necesario explorar el impacto adverso del Covid-19 y las

restricciones a la actividad económica (principalmente en el segundo trimestre del presente
año) sobre el sector inmobiliario. En un inicio, muchas familias decidieron postergar la
compra de viviendas debido a la incertidumbre en la economía y a la reducción de su poder
adquisitivo (se perdieron muchos empleos en un corto intervalo de tiempo, lo que provocó
una reducción generalizada de los ingresos). Esto contrajo fuertemente la demanda por
viviendas entre marzo y junio del 2020 y provocó una reducción de los precios de las
viviendas. En efecto, de acuerdo a cifras publicadas por la Asociación de Empresas
Inmobiliarias del Perú (ASEI) (2020), solo 167 viviendas nuevas fueron vendidas en abril de
este año. Con todo esto, al tener menores precios y menores cantidades vendidas, los ingresos
totales de las empresas inmobiliarias se vieron reducidas.

Sin embargo, el fin de la cuarentena y la reanudación de las actividades económicas

favorecieron la recuperación del sector inmobiliario. En particular, al mes de octubre, las
ventas de nuevas viviendas en Lima ascendieron a 1372, cifra incluso superior a las ventas
correspondientes a octubre del 2019. De esta manera, se observa que por cuarto mes
consecutivo las ventas de viviendas nuevas en Lima han alcanzado cifras similares a aquellas
logradas en el 2019, lo que refleja la sólida recuperación del sector inmobiliario. Considero
que este hecho se debe, en buena medida, a la recuperación de los ingresos de los peruanos
(gracias a la reactivación del empleo muchas familias han podido recuperar sus salarios y
otros ingresos económicos que les permitan iniciar o reanudar sus decisiones de compra de
viviendas) y el mayor dinamismo de la economía en los últimos meses, el fin de la cuarentena
obligatoria y la reapertura de muchos negocios está permitiendo que la demanda de inmuebles
por parte de empresas nacionales e internacionales se reactive y también que la oferta de
nuevos proyectos inmobiliarios se reanude.

Es posible mencionar también que el impacto adverso de la pandemia sobre el sector

inmobiliario fue compensado por las decisiones de inversión de ciertos agentes en la
economía que supieron aprovechar la coyuntura. Marco Alva Pino (2020), redactor senior de
la sección de finanzas en el diario Gestión, publicó una columna de opinión en noviembre de
este año en donde señala que muchos peruanos con un mediano patrimonio (identificados
como aquellos con sueldos superiores a S/ 20,000 y con ahorros mayores a S/ 600,000) han
aprovechado la situación actual para poder adquirir una nueva vivienda. Considero que esto se
debe a la reducción del costo de financiamiento y a que la vivienda constituye una alternativa
relativamente segura de inversión. (GESTIÓN, 2020)
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2. OPERACIONES INMOBILIARIAS
Se debe iniciar mencionando que la base de estas operaciones se inicia con el Derecho
Real mediante el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una
construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo, su duración máxima
es de 99 años y, a su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo
construido reembolsando su valor, salvo pacto en contrario.
Regulado en los artículos 1030 al 1034 del Código Civil, se trata del
desmembramiento de la propiedad predial puesto que, como estipula el artículo 954 del
mismo texto legal, la regla general es que “la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial”; la
excepción a ello es la edificación en terreno ajeno cuando quien no es propietario de dicho
terreno tiene el derecho de construir sobre o bajo ese terreno. (Echaiz Moreno, 2014).
Con esta introducción podemos encontrar diferentes contratos que pueden existir
dentro de las operaciones inmobiliarias:

2.1 EL LEASING INMOBILIARIO

En nuestro país el Leasing se encuentra regulado por el decreto legislativo 299 – Ley
de Arrendamiento Financiero, que define la figura jurídica como “el contrato mercantil que
tiene por objeto la locación de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el
uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas periódicas y con opción a favor de la
arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado”.
El leasing inmobiliario o alquiler con opción a compra es una forma de adquirir una
propiedad y una alternativa de financiamiento que le permite a una persona natural o jurídica
(Arrendatario) el uso y goce de una propiedad, a cambio de una renta o cuota mensual que
deberá pagar a una entidad financiera (Arrendador), en razón a que previamente la entidad
financiera ha adquirido el bien de un tercero (Vendedor –Proveedor) a solicitud del
Arrendatario. (Anónimo, 2015)
2.1.1. ¿Quiénes intervienen en un contrato de leasing Inmobiliario?

 VENDEDOR – PROVEEDOR: Es quien va a vender la propiedad objeto de

leasing. El arrendatario va a seleccionar el bien y la entidad financiera va a
adquirir esta propiedad.
 ARRENDATARIO: Es quien disfrutará del uso y goce de la propiedad
durante la vigencia del contrato, adquiriendo la propiedad cuando se ejercite
la opción de compra.
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 ENTIDAD FINANCIERA- ARRENDADOR: Es el que va adquirir y

financiar la propiedad que ha seleccionado previamente el
ARRENDATARIO.

2.1.2. ¿Qué beneficios tributarios ofrece el leasing?

 El IGV de la compra de la propiedad lo paga la entidad financiera, con lo cual no se

afecta el flujo de caja.
 El monto del financiamiento será solo por el valor venta del bien (precio de venta
sin IGV).
 Se puede utilizar el Impuesto General a las Ventas de la cuota como Crédito Fiscal.
 Se puede tomar como gasto deducible los intereses pagados.
 La empresa ahorra el ITF al momento de adquirir la propiedad.

2.2 EL LEASE-BACK INMOBILIARIO

El lease-back es una operación poco conocida que puede resultar muy útil en un
momento dado, especialmente si la empresa dispone de elementos patrimoniales, pero no de
tesorería, y necesita acudir a la financiación para tener liquidez. El lease-back, como su
nombre indica, es similar al leasing, pero a la inversa. La operación consiste en que el
propietario de un bien, mueble o inmueble, lo vende a una sociedad de leasing para suscribir a
continuación un contrato de arrendamiento financiero sobre el mismo.
El vendedor del bien obtiene una fuente de liquidez y a la vez se asegura la
recuperación del elemento a través del arrendamiento financiero. La titularidad se transmite a
la sociedad de leasing, manteniendo la empresa vendedora los derechos de uso sobre el
mismo.
Generalmente, estas operaciones se realizan sobre bienes inmuebles, si bien la
normativa no impide que se realicen sobre bienes muebles.
El lease-back no supone una merma en el patrimonio empresarial, puesto que el activo
se mantiene en el balance, aunque el propietario desde el punto de vista jurídico, es el que lo
ha adquirido. El vendedor, en el momento de activar el bien, deberá reconocer la deuda como
un pasivo financiero. La carga financiera se distribuirá a lo largo de la vida del contrato,
imputándose a pérdidas y ganancias conforme al criterio de devengo. Por su parte, el
arrendador contabilizará el correspondiente activo financiero. (BBVA, 2019)
2.3.1. Ventajas del leaseback
 Transforma activos no rentables en liquidez y este dinero se puede invertir en

bienes con mayor rentabilidad.

 Cubre necesidades a corto plazo.
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 Uso de la propiedad y posible recuperación del bien al final del contrato.

 Beneficios fiscales a través de la deducción de intereses y amortizaciones que
sean aplicables.
 La entidad financiera solamente recibe las mensualidades correspondientes al
alquiler y no puede utilizar el bien mientras dure el contrato.
 No disminuye el patrimonio si al final se ejecuta la opción de compra.
 Mayor flexibilidad que un crédito, pues se puede financiar el total de la inversión.

2.3 EL SHOPPING CENTER

Es el contrato mediante el cual el operador de un edificio de grandes dimensiones e
integrado por una serie de locales comerciales otorga sobre éstos determinados derechos de
explotación económica a favor de ciertas empresas que comercializan productos o servicios
con los clientes que ingresan libremente a dicho edificio, sometiéndose estas empresas a las
reglas de organización interna del operador. Al tratarse de un contrato atípico son las partes
contratantes quienes establecen las reglas, las cuales incluso se refieren al nivel de ventas, el
horario de atención y la decoración de los locales comerciales y del centro comercial, entre
otros asuntos (Echaiz Moreno, 2014)

2.4 EL MANAGEMENT INMOBILIARIO

Es el contrato por el cual la empresa gerenciada, propietaria de un bien inmueble,
otorga a la empresa gerenciante las facultades de explotación económica de dicho bien
inmueble en atención a su expertise y a cambio de una participación económica, lo que
actualmente se da por ejemplo en cuanto a los centros de negocios y los hoteles. Carece
también de regulación normativa y pretende la especialización de los negocios para la
maximización de los activos en el mercado. Suele venir acompañado de los contratos de real
estate service y real estate consulting, a efectos de ofrecer servicios o consultoría,
respectivamente, en torno a bienes raíces.

2.5 EL ENGINEERING
Es el contrato por el cual una empresa de ingeniería se obliga frente al dueño de la
obra a elaborar un proyecto inmobiliario (y, eventualmente, a realizarlo) a cambio de una
retribución. Tiene por objeto las prestaciones intelectuales consistentes en conocimientos
contenidos en planos, esquemas y/o dibujos para la realización de una edificación o
instalación industrial. No se encuentra específicamente regulado y, supletoriamente, serán de
aplicación las normas del Código Civil en materia de contratos de locación de servicios y
obra, según corresponda
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2.6 EL B.O.T. “BUILD, OPERATE AND TRANSFE”

Es un modelo contractual en el que una organización pública, como un gobierno, se
asocia con una empresa privada para financiar, diseñar, construir y operar un proyecto. Tras
un período de tiempo específico, el proyecto se transfiere a la entidad pública. (Anónimo,
2023)
2.6.1. Características del contrato BOT
Algunas características del contrato BOT que podemos destacar son las siguientes:

 Una vez que el privado transfiere la propiedad de la obra al Estado, este se

debe encargar de cancelar el monto de la deuda contraída con el privado (que
incluye intereses como cualquier préstamo).
 El privado no se encarga solo de ejecutar el proyecto, sino que lo diseña. Por
eso decimos que aporta sus conocimientos y experiencia.
 Es un tipo de contrato común en el sector eléctrico, aunque también se puede
utilizar en otros rubros como el de agua y saneamiento.
 El privado desarrolla la obra, asumiendo inicialmente el riesgo, y luego quien
opera (puede ser el Gobierno) cobra por el uso o explotación de dicho
proyecto.
 Por el riesgo asumido, el privado suele pedir algunas garantías al Gobierno.
 La principal diferencia con otros tipos de contrato es que el privado no
mantiene la propiedad del proyecto. Por ejemplo, en el contrato BOO (build,
own, operate), el privado sí retiene la titularidad de la obra y el Estado actúa
como regulador.

3. EL PROVEEDOR INMOBILIARIO
De acuerdo al acápite 2 del artículo IV del Título Preliminar del mencionado Código
de Protección y Defensa del Consumidor y en atención a la norma aquí glosada, son
proveedores las personas naturales o jurídicas que de manera habitual prestan servicios de
cualquier naturaleza a los consumidores finales. La condición de agente inmobiliario puede
recaer tanto en una persona natural como en una persona jurídica, variando los requisitos para
su inscripción ante el Registro del Agente Inmobiliario, en uno y otro caso.
El reconocimiento formal del Estado se refiere a su condición de agente inmobiliario,
la misma que se logra con su inscripción ante el Registro del Agente Inmobiliario, cuando se
cumplen los requisitos legales. Distíngase la calificación de agente inmobiliario de la
calificación de persona jurídica; ésta se consigue con su inscripción ante Registros Públicos,
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mientras que aquélla se consigue con su inscripción ante el Registro del Agente Inmobiliario.
Contractualmente, el agente inmobiliario celebra un contrato de corretaje inmobiliario con el
intermediado, siendo las principales características de dicho contrato las siguientes: es atípico
(pues no está regulado en la ley), es nominado (conociéndosele a nivel nacional e
internacional como corretaje inmobiliario), es de prestaciones recíprocas (entre el agente
inmobiliario y el intermediado), es de ejecución diferida (porque se extiende por el plazo
pactado), es informal (en tanto no existe una forma específica prescrita por la normatividad) y
es oneroso (pues el agente inmobiliario cobra un honorario de éxito que usualmente es
porcentual al precio de la operación). ”. No se restringe pues a una formalidad escriturada,
sino que se hace extensiva incluso a la propuesta verbal. Tiene que ser conocida por el
destinatario, siguiéndose entonces la teoría de la cognoscibilidad y, a tenor de lo prescrito en
el artículo 1374 del Código Civil, la oferta se considera conocida -en principio- en el
momento en que llega a la dirección del destinatario. Desde la perspectiva contractual, la
oferta debe ser receptivita (es decir, dirigida a alguien determinado), ya que de lo contrario (si
es una oferta al público) califica como invitación a ofrecer, a la luz del artículo 1388 del
citado Código.
El intermediado o cliente es el consumidor final, esto es la persona natural o jurídica
que contrata onerosamente el servicio del agente inmobiliario con el objeto de realizar
operaciones inmobiliarias, es decir, se trata del cliente del agente inmobiliario. En virtud del
contrato celebrado entre el intermediado y el agente inmobiliario, aquél se obliga a celebrar el
contrato que corresponda con quien este lo hubiese contactado, siempre que se cumplan las
condiciones pactadas; esto significa que, por ejemplo, si un agente inmobiliario contacta al
vendedor de una casa con un potencial comprador y aquél se niega,, El Estado acredita al
agente inmobiliario a través de su inscripción ante el mencionado Registro del Agente
Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. De acuerdo al artículo
del citado Reglamento, la inscripción es obligatoria para las “personas naturales o jurídicas
que realizan operaciones inmobiliarias dentro El Estado ha edificado un completo sistema de
acreditación estatal del agente inmobiliario a través del Ministerio de Vivienda, Construcción
y Saneamiento, que actúa por intermedio de la Dirección Nacional de Vivienda y del Comité
de Registro. Para ello crea un Registro del Agente Inmobiliario, establece un Libro de
Registro, aprueba el Formulario de Inscripción y Renovación, establece un procedimiento
sancionador y celebra convenios con instituciones educativas acreditadas que ofrecen el
Curso de Especialización para Agentes Inmobiliarios del territorio nacional, a cambio de una
contraprestación económica.
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En consecuencia y en virtud de lo señalado en el artículo 8 de la Ley, son infracciones

cometidas por el agente inmobiliario las siguientes: actuar como agente inmobiliario sin
contar con la correspondiente inscripción y/o renovación; actuar en representación de más de
una parte en una operación inmobiliaria, sin el consentimiento expreso de todas las partes
contratantes (puesto que podría calificar como un acto jurídico consigo mismo11); ofrecer un
bien inmueble al mercado para la realización de una operación inmobiliaria sin el
consentimiento de su propietario expresado en un documento escrito de fecha cierta (ya que
no cumpliría con un requisito de validez del acto jurídico, al tratarse de un objeto
jurídicamente imposible
Todos tenemos el sueño de adquirir la casa propia y, con la finalidad de cumplir con
tan anhelada meta, realizamos muchos esfuerzos para hacerla realidad; trabajando, ahorrando,
limitando nuestros gastos, a fin de conseguir el monto de la cuota inicial o los pagos
mensuales del crédito hipotecario, en caso optemos por esta modalidad de financiamiento. Por
ello, nuestras expectativas se incrementan y buscamos, en todo momento, que la entrega de
nuestro departamento o casa sea en las mejores condiciones y de acuerdo a lo pactado. Otro
aspecto importante que se debe verificar es que se haya efectuado la trasferencia del inmueble
a nombre de los nuevos propietarios, además que conste en Registros Públicos la respectiva
independización del bien, la declaratoria de fábrica y otros que regularicen los aspectos de
saneamiento físico legal del inmueble. Si el inmueble a entregarse no se encuentra con el
respectivo saneamiento registral, se estaría afectando el deber de idoneidad. En estos casos,
pueden presentarse dos supuestos: El primero sería que exista un plazo previsto en el contrato
para efectuar el saneamiento registral del bien inmueble adquirido. El otro supuesto sería que
no se hubiese previsto un plazo para que la constructora efectúe el saneamiento de la unidad
inmobiliaria. En el primer supuesto, la Sala de Protección al Consumidor del INDECOPI ha
previsto que, siempre que no medie causa de justificación, se estaría vulnerando los artículos.
18º y 19º del Código de Protección al Consumidor, al no cumplir, el proveedor, con la
trasferencia del bien inmueble ante los Registros Públicos. Respecto del segundo supuesto, al
no existir un plazo para efectuar las gestiones de transferencia de la unidad inmobiliaria, la
Sala de Protección al Consumidor del INDECOPI ha establecido que: “En caso no se hubiese
pactado un plazo para que la constructora efectúe el saneamiento de las unidades
inmobiliarias, la Sala consideró necesario analizar la actuación de la denunciada en función
de un parámetro de razonabilidad, valorando la diligencia con la que hubiese actuado para
lograr la independización del inmueble.” Tenemos que, lo que se valora en este caso es la
diligencia con la que ha actuado el proveedor para lograr la independización del bien, ello en
un plazo razonable, entiéndase que el proveedor haya actuado dentro de los parámetros
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legales y que la demora no sea atribuible a su persona, sino, a la demora de la autoridad

administrativa que debería aprobar las solicitudes respectivas
Llegada la fecha tan esperada de la entrega del inmueble, se generan en nosotros
expectativas importantes, que son también obligaciones del proveedor inmobiliario; por un
lado, que el inmueble se entregue en la fecha prevista en el contrato, por el otro, que el mismo
sea entregado según las condiciones pactadas, encontrándose en buen estado y,
finalmente, que el bien inmueble se encuentre saneado registralmente. Sobre estos puntos
realizaremos unas precisiones. Lo primero que debemos señalar es que los derechos de los
consumidores, en materia de servicios inmobiliarios, se encuentran establecidos en el
Capítulo IV del Código de Defensa y Protección al Consumidor y en la Ley Nº 29080 (Ley de
Registro del Agente Inmobiliario), así como el Decreto Supremo N° 004-2018-Viv
(Reglamento del Registro del Agente Inmobiliario).
Este instrumento consigna el deber de parte de los proveedores de brindar la
información necesaria sobre los aspectos generales de los inmuebles que impliquen riesgos
para la vida, la salud o l integridad de los usuarios. Del mismo modo, se establecen estándares
de transparencia en los contratos de compraventa y criterios para la tramitación de reclamos.
Es un paso trascendente que da Pro-Consumidor, en armonía con los constructores de
viviendas y los adquirientes, que crea confianza en el mercado y consolida el Estado Social de
derecho que proclama la Constitución.
No cabe duda, entonces, que los proveedores deben actuar de manera diligente al
contratar con sus consumidores y cumplir con el deber de idoneidad que les exige la norma.
Frente a esto, el consumidor debe mantenerse siempre informado a fin de realizar una compra
segura que evite verse envuelto en situaciones que en vez de ser satisfactorias, le generen
problemas posteriores. Sin embargo, si estos hechos ocurriesen, la norma ha previsto las
soluciones, en defensa de la parte débil de la relación de consumo, el consumidor.

4. EL CONSUMIDOR INMOBILIARIO
Arthur Okun desarrolla la teoría de los mercados de subasta (auction) y de los
mercados de consumo (consumer) 15. En estos últimos, a diferencia de los primeros, los
bienes y los servicios no se encuentran estandarizados, de modo tal que para el consumidor
hay la duda constante de si puede conseguir a otro proveedor que le pueda ofrecer lo mismo;
esto conlleva a una paradójica conclusión: las relaciones de consumo de efímera
conformación (nacen casi de manera espontánea) deben llevar a relaciones de consumo de
duradera existencia (ni el proveedor ni el consumidor pueden darse el lujo de perder uno al
otro). El mercado inmobiliario califica en la anteriormente referida teoría de los mercados de
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consumo. En efecto, el proveedor inmobiliario suele ser un agente inmobiliario quien se ve

amenazado, por un lado, por la creciente competencia de los agentes inmobiliarios informales
y, por otro, por el tradicional desdén de los vendedores, los compradores y demás partícipes
del negocio inmobiliario de contactar a uno de ellos para su operación. Cuando dicho
proveedor inmobiliario no es un agente inmobiliario, sino simplemente el titular del bien, lo
acecha el ímpetu de conseguir un cliente para cerrar la transacción. Del otro lado, el
consumidor inmobiliario suele ser una persona natural o una persona jurídica que,
desconociendo la complejidad de la actividad inmobiliaria, subestima los alcances de la
transacción y se somete entonces a un mundo desconocido, donde actúa más por intuición que
por conocimiento, por lo cual desea no dejar pasar la oportunidad cuando esta real o
aparentemente se le presenta ante sí. En un mercado tan convulsionado ni el proveedor
inmobiliario ni el consumidor inmobiliario pretende perderse el uno al otro, más aún cuando
las expectativas afloran de manera desbordante ante la inminencia del negocio. En ese orden
de ideas y dada la natural asimetría informativa a favor del proveedor inmobiliario,
corresponde pues al consumidor inmobiliario actuar diligentemente y acceder a la
información que resulte pertinente para la operación inmobiliaria en la cual se ve inmerso, la
cual no sólo es de orden general (como los datos de los intervinientes) sino también de orden
legal (como el proceso de titulación) y técnico (como los materiales empleados en la
construcción), de lo cual nos ocuparemos en el siguiente acápite. (Echaiz, 2009)

4.1 ¿Cuáles son sus derechos?

Es muy usual que cada tanto nos encontremos inmersos en la búsqueda de inmuebles
con destinación a vivienda, o que escuchemos que algún familiar o amigo está suscribiendo
algún contrato de compraventa de bien inmueble con alguna constructora u oficina
inmobiliaria. Y, muy pocas veces, nos detenemos a analizar las relaciones jurídicas que se
derivan de ello, con el ojo crítico de un consumidor que merece obtener productos que reúnan
todas las características y calidades que la ley le reconoce.
El Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) estableció como derechos de los
consumidores: recibir productos de calidad; recibir productos seguros; recibir información
completa, veraz, transparente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea; recibir
protección contra la publicidad engañosa; ser protegido de las cláusulas abusivas; ser tratados
equitativamente; entre otros. Pues bien, en el sector inmobiliario, el consumidor no es ajeno a
estos derechos en las distintas etapas de la relación jurídica.
En esta relación de consumo hay dos extremos: la constructora y/o inmobiliaria, en su
posición dominante; y, el consumidor, el cual suele ser la parte vulnerable y, por tanto, goza
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de la protección especial de la ley. Y es el hecho de que existan estos dos extremos, lo que nos
lleva a pensar en que normalmente existe una asimetría de la información entre ambos, la cual
debe constituirse como móvil para que no se pasen por alto ni se violenten los derechos
anteriormente mencionados a los consumidores.
Ahora bien, en la fase pre-contractual de la relación jurídica que se origina por cuenta
del interés del consumidor en adquirir una vivienda y la intención de venta de la constructora
y/o inmobiliaria, e incluso en la ejecución del contrato, se pueden dar situaciones en las que,
por ejemplo, no se conoce el metraje real que inmueble que ofrece; la forma y medios de
pago; los materiales que son utilizados; si coincide lo realizado con lo aprobado por la
curaduría al proyecto; si coincide lo ofertado con lo realmente radicado en la curaduría; el
alcance de la garantía; los acabados esperados con que será entregado el inmueble; o, peor
aún, hemos encontrado contratos que contienen cláusulas que consagran la renuncia del
comprador a reclamar por cualquier futura falla e irregularidad del bien.
Situaciones todas que se pueden traducir en una eventual vulneración al derecho que
tiene el consumidor inmobiliario a recibir la información precisa, veraz, oportuna y pertinente
sobre el inmueble, así como a su derecho de recibir un bien que sea seguro, idóneo, de
calidad, y que, además, cuente con las garantías que le son propias en los términos de la ley.
Lo anterior adquiere relevancia, en el sentido que, usualmente, el comprador carece de
los conocimientos o herramientas necesarias para comprobar o verificar la información que el
vendedor le suministra o que se señalan en el contrato. Es por ello que se reconoce a este
último como la parte de la relación jurídica que ostenta el extremo dominante de la misma y,
por ende, se le atribuye la obligación de hacer valer los derechos del comprador.
De manera que, para hacerle frente a todas estas situaciones, existen mecanismos
legales que tienen como finalidad responsabilizar al vendedor (la constructora y/o
inmobiliaria) y garantizar que los productos recibidos se hagan en completo cumplimiento de
lo ofertado, lo contratado y la ley en general.
El “casado casa quiere”, reza un refrán muy popular en el país para referirse a las
parejas que comienzan a buscar el departamento de sus sueños con el fin de empezar una
nueva etapa en sus vidas, la que muchas veces se ve truncada porque algunas empresas no
cumplieron con entregar el inmueble de acuerdo con las características establecidas en los
contratos respectivos.
Lamentablemente en la actualidad nos encontramos con casos referidos a
consumidores cuya expectativa por la “vivienda soñada” no fue satisfecha plenamente”.
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En ciertos casos, algunos promotores inmobiliarios y/o constructoras no cumplieron

con sus obligaciones según los contratos de preventa firmados. Es decir, incumplieron su
oferta en términos civiles, pero también desde la perspectiva del derecho del consumidor.
En este contexto, no solo se aplica la normativa del Código Civil referida al contrato,
en general, y la vinculada con la compraventa sobre un bien inmueble futuro, en particular,
sino también el Código de Protección y Defensa al Consumidor regulado por Ley N° 29571.
Este último tiene como objeto proteger y defender a los consumidores con el fin de
que accedan a servicios y productos de calidad. A la vez, permite solucionar conflictos
derivados de la compra de un producto o la contratación de un servicio.
Es así que de un análisis de los artículos 76° al 80° del Código de Protección y
Defensa del Consumidor encontramos la regulación aplicable a los productos o servicios
inmobiliarios. Por ejemplo, los contratos inmobiliarios (de compraventa de bien terminado,
nuevo o de segundo uso o la compraventa de bien futuro)”.
En cumplimiento del artículo 76, numeral 76.2, un proveedor de productos y servicios
inmobiliarios no solo debe entregar volantes o publicitar en televisión, sino también tiene que
informar sobre las características del inmueble que vende.
4.2. Brindar información al consumidor inmobiliario
Para tal fin, un proveedor de productos y servicios inmobiliarios proporcionará datos
acerca de autorizaciones municipales, área del inmueble, titulación, habilitación urbana,
saneamiento, materiales empleados en la construcción, acabados, inscripciones registrales del
terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización,
etcétera.
El derecho del consumidor a la información obliga al proveedor a detallarle las
características del inmueble y proporcionarle toda la documentación que acredite existencia
de autorizaciones municipales, área del inmueble, proceso de titulación, habilitación urbana,
saneamiento, materiales empleados en la construcción y los acabados, partidas registrales del
terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización y toda
la documentación relevante.
De acuerdo con el numeral 77.1 inciso d) del artículo 77 del Código, los proveedores
deben establecer e implementar medidas para brindarle al comprador de manera clara y veraz
cierta información mínima.
4.3. Protección legal al consumidor inmobiliario
Asimismo, el artículo 13° del código busca proteger al consumidor de la “asimetría
informativa” a la que se encuentra expuesto. Es decir, de la ventaja informativa que siempre
tendrá el proveedor ante el consumidor o usuario final, por lo que en la adquisición de
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productos o servicios inmobiliarios el consumidor tiene derecho a recibir una información

mínima, mejor aún, detallada de lo que adquiere (artículos 77 y 78 del código).
Además, de la publicidad engañosa o falsa que pudiera inducirlo a error al momento
de decidir, por ejemplo, los atributos, beneficios, limitaciones o condiciones que corresponden
a los productos o servicios.
4.4. Servicio posventa y garantía
Por otro lado el proveedor, conforme al artículo 80 del Código de Protección y
Defensa del Consumidor, debe asegurar durante el trato previo o publicidad contar con el
adecuado servicio posventa (después de la entrega de inmueble) y otorgar una garantía de 10
años contados desde la fecha que se emite el certificado de finalización de obra y recepción de
obra por la municipalidad, respecto al predio matriz, dato que figura en la partida registral.
La garantía de un inmueble es esencial para que el propietario pueda efectuar
reclamaciones al constructor, directamente o mediante INDECOPI, a fin de que se solucionen
aspectos físicos que le impiden gozar plenamente de su derecho adquirido.
Asimismo, el artículo 1534 del Código Civil señala que “en la venta de un inmueble
que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que
llegue a tener existencia”.
Es decir, se pueden firmar contratos con los fines señalados, pero el inmueble “deberá
llegar a existir físicamente”. Deberá culminar satisfactoriamente para la municipalidad la
edificación del proyecto con el fin de que el constructor efectúe la “declaratoria de fábrica” o
el registro de la edificación y la posterior independización de cada una de las unidades
inmobiliarias resultantes (departamentos, oficinas, etcétera), con lo que éstas deberán tendrán
su partida registral independiente. (Bienes raices, s.f.)
5. LA DOCUMENTACIÓN INMOBILIARIA.
El artículo 77 del Código de Protección y Defensa del Consumidor establece la
información mínima que el proveedor inmobiliario deberá proporcionar al consumidor
inmobiliario, pero el artículo 76 que es materia de nuestro análisis y comentario se refiere a
la documentación que aquél deberá proporcionar a dicho consumidor inmobiliario,
específicamente aquella que acredite: primero, la existencia de autorizaciones municipales;
segundo, el área del inmueble; tercero, el proceso de titulación; cuarto, la habilitación
urbana; quinto, el saneamiento; sexto, los materiales empleados en la construcción y los
acabados; séptimo, las inscripciones registrales del terreno; octavo, las
inscripciones registrales de la declaratoria de fábrica o de edificación; noveno, el
reglamento interno; y, décimo, la independización, entre otros documentos relevantes.
( Echaiz Moreno, , 2007, pág. 10)
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Las autorizaciones municipales se refieren, por ejemplo, a la licencia municipal de

autorización de funcionamiento. Por su parte, el área del inmueble se acredita con los
planos del predio, visados debidamente por ingeniero colegiado. El proceso de titulación
supone que el bien inmueble esté inscrito ante Registros Públicos y cuente con un titular, lo
que viene de la mano de la observancia de diversos principios registrales como la
legitimación, la publicidad y, especialmente, el tracto sucesivo. ( Echaiz Moreno, , 2007,
pág. 11)

La habilitación urbana es, de acuerdo al artículo 3 inciso 1 de la Ley de Regulación de

Habilitación Urbana y de Edificaciones (Ley Nº 29090), el “proceso de convertir un
terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación
pública, pistas y veredas”. ( Echaiz Moreno, , 2007, pág. 11)
Según el Reglamento Nacional de Edificaciones, hay seis tipos de habilitaciones urbanas:
primero, residenciales (vivienda, vivienda-taller, vivienda-club y construcción urbana
especial); segundo, comerciales (comercio exclusivo y comercio y otros usos); tercero,
industriales (industria elemental, industria liviana, gran industria e industria pesada);
cuarto, de usos especiales (escenarios deportivos, locales recreativos y campos feriales);
quinto, riberas y laderas; y, sexto, reurbanización.
Por otro lado, el saneamiento se refiere al saneamiento físico legal que debe tramitarse ante
las respectivas municipalidades (distrital y provincial) y, posteriormente ante los Registros
Públicos; para ello se requiere el reconocimiento legal de la comunidad, el plano
perimétrico aprobado y el plano de lotización aprobado. En cuanto a los materiales
empleados en la construcción y los acabados podrán acreditarse con la declaración del
constructor. Las inscripciones registrales del terreno atañen a que éste se encuentre
matriculado ante Registros Públicos y tenga entonces una partida registral. ( Echaiz
Moreno, , 2007, pág. 11)
También deberán acreditarse las inscripciones registrales de la declaratoria de fábrica o de
edificación, entendiéndose por declaratoria de fábrica al “inventario físico de un inmueble
mediante el cual se describe su uso, características urbanas y valor a fin de permitir su
inscripción en los Registros Públicos y otorgarle el reconocimiento legal de la existencia
de la edificación”.
El reglamento interno será necesario cuando se trate de una propiedad horizontal, tal es el
caso de un edificio de departamentos u oficinas, donde coexistan bienes de propiedad
exclusiva y bienes y servicios de propiedad común. Por su parte, la independización será
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pertinente cuando un bien inmueble se ha dividido en bienes inmuebles de menor

extensión, de manera que ahora cada uno de ellos tenga una existencia legal independiente
y, por consiguiente, sus respectivas partidas registrales. ( Echaiz Moreno, , 2007, pág. 12)
Finalmente, en cuanto a otros documentos relevantes, éstos podrán ser el certificado de
zonificación de vías, el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, el certificado
de factibilidad de servicios, el certificado de compatibilidad de uso, el certificado de
alineamiento, el certificado de jurisdicción, etc. ( Echaiz Moreno, , 2007, pág. 12)

5.1. PREGUNTAS DE DOCUMENTACION INMABILIARIA

 ¿Para qué sirve utilizar la documentación inmobiliaria?

Como dice el dicho ¡Como sabrás las palabras se las lleva el viento! Y sino
trabajas con documentos firmados por parte de tus clientes, el documento
escrito, que contiene el acuerdo entre el propietario de un local comercial y la
persona que va a utilizar ese inmueble.
 ¿Quién te enseñará a utilizar cada documento?
Un asesor especializado en materia de documentación legal donde te dará a
conocer cómo se preparó el documento y con que clausulas etc.
 ¿Hay documentos preparados para gestionar completamente un alquiler
de un local comercial normal de larga duración?
Donde ponen por cuantos años y otros. Y además también para alquileres
temporales que es por un tiempo corto hasta buscar un mejor lugar .
 ¿Por qué NO hay documentación preparada para otro tipo de inmueble
que NO sean vivienda?
Si hay, como, por ejemplo:
 Alquiler de local comercial a pie de calle, Alquiler de garaje, Traspaso
de negocio, Compraventa de inmueble comercial, Alquiler de nave
industrial, Compraventa de nave industrial.
Pero los confeccionamos a medida que te surja una operación con estas
singularidades dado que las cláusulas NUNCA SON "STANDAR",
sino que son tremendamente modificadas por las dos partes, es más
seguro para tí que estés asesorando a tus clientes junto al departamento
jurídico de documentación.
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6. JURISPRUDENCIA

6.1. Sancionan a constructora por entregar inmueble sin servicios básicos [Resolución
1394-2015/SPC-Indecopi]
SUMILLA: Se confirma la resolución venida en grado que declaró fundada la denuncia
interpuesta contra Constructora Diamont S.A.C. por infracción del artículo 19° del
Código de Protección y Defensa del Consumidor, al haber quedado acreditado que no
cumplió con entregar al denunciante el inmueble que adquirió en el plazo acordado.
Asimismo, se confirma la resolución impugnada que declaró fundada la denuncia
interpuesta contra Constructora Diamont S.A.C. por infracción del artículo 19° del
Código de Protección y Defensa del Consumidor, toda vez que el inmueble adquirido por
el denunciante no contaba con: (a) servicio de agua potable; (b) servicio de desagüe; (c)
servicio de luz y alumbrado público; (d) pista de pavimento flexible; y, (e) áreas de
recreación. De otro lado, se revoca la resolución apelada que declaró fundada la denuncia
interpuesta contra Constructora Diamont S.A.C. por infracción del artículo 19° del
Código de Protección y Defensa del Consumidor y, reformándola, se declara infundada la
misma, en la medida que el pago adicional ascendente a S/. 1 748,50 efectuado por el
denunciante obedeció a un acuerdo arribado por las partes. Finalmente, se confirma la
resolución impugnada que declaró fundada la denuncia interpuesta contra Constructora
Diamont S.A.C. por infracción del artículo 19° del Código de Protección y Defensa del
Consumidor, al haber quedado acreditado que cobró al denunciante un monto mayor por
precio de venta del inmueble.
El 15 de abril de 2014, el señor Larico presentó una denuncia contra constructora
Diamont SAC por presuntas infracciones a la Ley 29571, Código de Protección y
Defensa del Consumidor argumentando que la denunciada no cumplió con entregar el
inmueble que adquirió en el plazo acordado, el inmueble adquirido por el denunciante no
contaba con: (a) servicio de agua potable; (b) servicio de desagüe; (c) servicio de luz y
alumbrado público; (d) pista de pavimento flexible; y, (e) áreas de recreación, y la
denunciada realizó cobros indebidos.
Al respecto, la comisión sancionó a la denunciada por todos los cargos mencionados, y la
Sala confirmó dicha decisión basada en las estimaciones a continuación.
Si bien la inmobiliaria justificó el retraso en la entrega del inmueble al señor Larico en
que no todos los propietarios habían cumplido con su obligación de cancelar los pagos
correspondientes, como se aprecia en la escritura pública previamente citada (cláusula “fe
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de entrega”), el denunciante cumplió con cancelar el precio de su vivienda en su

totalidad, por lo que dicho argumento carece de sustento.
En todo caso, aun cuando otros propietarios no hubieran cancelado el precio del bien en
su totalidad (lo cual no ha quedado acreditado) dicha situación no puede ser oponible al
señor Larico, pues este suscribió un acuerdo a título personal (escritura pública) con la
inmobiliaria cancelando el precio del bien.
Si bien la inmobiliaria señaló en su defensa que el denunciante tenía pleno conocimiento
de que aquellos servicios estaban en trámite y que tal situación se encontraba fuera de su
esfera de responsabilidad, ello no estaba acreditado.
En este caso la expectativa de un consumidor que adquiere una vivienda es que esta sea
entregada con los servicios básicos (agua potable y desagüe, luz y alumbrado público) y
los servicios ofrecidos (pista de pavimento flexible y áreas de recreación), lo cual no
ocurrió en el presente caso.
RESUELVE:
PRIMERO: Denegar la solicitud de audiencia de informe oral formulada por
Constructora Diamont S.A.C.
SEGUNDO: Confirmar la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN del 1 de octubre
de 2014, emitida por la Comisión de la Oficina Regional del Indecopi de Puno, en el
extremo que declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Lener Rubén Larico
Flores contra Constructora Diamont S.A.C. por infracción del artículo 19° del Código de
Protección y Defensa del Consumidor, al haber quedado acreditado que no cumplió con
entregar el inmueble en el plazo acordado.
TERCERO: Confirmar la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN en el extremo que
declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Lener Rubén Larico Flores contra
Constructora Diamont S.A.C. por infracción del artículo 19° del Código de Protección y
Defensa del Consumidor, toda vez que el inmueble adquirido por el denunciante no
contaba con: (a) servicio de agua potable; (b) servicio de desagüe; (c) servicio de luz y
alumbrado público; (d) pista de pavimento flexible; y, (e) áreas de recreación.
CUARTO: Revocar la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN en el extremo que
declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Lener Rubén Larico Flores contra
Constructora Diamont S.A.C. por infracción del artículo 19° del Código de Protección y
Defensa del Consumidor, y, reformándola, se declara infundada la misma, en la medida
que el pago adicional ascendente a S/. 1 748,50 efectuado por el denunciante obedeció a
un acuerdo arribado por las partes.
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QUINTO: Confirmar la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN en el extremo que

declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Lener Rubén Larico Flores contra
Constructora Diamont S.A.C. por infracción del artículo 19° del Código de Protección y
Defensa del Consumidor, al haber quedado acreditado que cobró al denunciante un monto
mayor por precio de venta del inmueble.
SEXTO: Confirmar la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN en el extremo que
ordenó a Constructora Diamont S.A.C., en calidad de medidas correctivas, que cumpla
con: (a) entregar al denunciante la vivienda con los servicios básicos de agua, desagüe,
energía eléctrica, pistas asfaltadas y construcción de los parques, en un plazo no mayor a
diez (10) días hábiles a partir del día siguiente de notificada la presente resolución; (b)
devolver todo monto que haya recibido por encima de los S/. 25 900,00, en un plazo no
mayor a cinco (5) días hábiles de la notificación de la presente resolución, lo cual deberá
sustentar ante la Administración mediante una liquidación.
SÉTIMO: Dejar sin efecto la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN en el extremo
que ordenó como medida correctiva a Constructora Diamont S.A.C que cumpla con: (a)
abstenerse a futuro de realizar cobros indebidos por conceptos que no han sido
previamente informados ni aceptados expresamente por los consumidores, así como
tampoco hacer uso de métodos comerciales coercitivos; y (b) devolver al denunciante la
suma indebidamente cobrada por concepto de gastos adicionales que figuraba en el
Recibo N° 001006.
OCTAVO: Confirmar la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN en el extremo que
sancionó a Constructora Diamont S.A.C. con una multa de 8 UIT, disgregados de la
siguiente manera: (a) 1 UIT, por falta servicio de agua potable; (b) 1 UIT, por falta del
servicio de desagüe; (c) 1 UIT, por falta del servicio de luz y alumbrado público; (d) 1
UIT, por la falta de pista de pavimento flexible; (e) 1 UIT, por falta de áreas de
recreación; y, (f) 3 UIT, por el cobro en exceso por el precio de venta del inmueble.
NOVENO: Revocar la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN en el extremo que
sancionó a Constructora Diamont S.A.C. con una multa de 3 UIT por la demora en la
entrega del inmueble al denunciante y, reformándola, se impone una multa de 1 UIT a la
denunciada por dicha infracción.
DÉCIMO: Confirmar la Resolución 02582014/CPCINDECOPIPUN en el extremo que
condenó a Constructora Diamont S.A.C. al pago de costas y costos del procedimiento.
DÉCIMO PRIMERO: Remitir el presente caso al Ministerio de Vivienda, Construcción
y Saneamiento de conformidad con la Ley 29203, Ley que crea la Central de Información
de promotores inmobiliarios y/o empresas constructoras de unidades inmobiliarias.
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CONCLUSIÓN

 El desarrollo de la actividad inmobiliaria en el Perú ha redefinido el tradicional y

conservador mundo de los Derechos Reales, rescatando antiguas instituciones como el
derecho de superficie, incorporando nuevas instituciones como la multipropiedad y
acercándose a emergentes y modernas figuras contractuales como los contratos de
leasing inmobiliario, lease-back inmobiliario, shopping center, etc.
 La condición de agente inmobiliario puede recaer tanto en una persona natural como
en una persona jurídica.
 “La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro
de los planos verticales del perímetro superficial”; la excepción a ello es la edificación
en terreno ajeno cuando quien no es propietario de dicho terreno tiene el derecho de
construir sobre o bajo ese terreno.
 El intermediado o cliente es el consumidor final, esto es la persona natural o jurídica
que contrata onerosamente el servicio del agente inmobiliario con el objeto de realizar
operaciones inmobiliarias.
 El consumidor inmobiliario suele ser una persona natural o una persona jurídica que,
desconociendo la complejidad de la actividad inmobiliaria, subestima los alcances de
la transacción y se somete entonces a un mundo desconocido, donde actúa más por
intuición que por conocimiento, por lo cual desea no dejar pasar la oportunidad
cuando esta real o aparentemente se le presenta ante sí.
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