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Principios de Derechos Reales y Registrales

Unidad 1 - LOS DERECHOS REALES. POSESION Y TENENCIA

OBJETIVOS

Conocer los principios generales de los derechos reales.

Comprender la diferencia entre posesión y tenencia y la naturaleza jurídica de ambos institutos.

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DEFINICION DE DERECHOS REALES

Derecho real es aquel que crea entre las personas y las cosas una
relación directa e inmediata, de forma que existen dos elementos, la
persona (sujeto activo del derecho) y la cosa (objeto).

El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas,

sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una
cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa),
naciendo para el caso de violación una acción real que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.

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ELEMENTOS DEL DERECHO REAL

Sujeto: es la persona titular del derecho real, sea nacional o extranjera. En algunos casos
puede ser persona de existencia jurídica, pero en otros no (ej. Uso, habitación). Cuando el
sujeto sea una persona jurídica y el derecho real en juego sea uno cuya duración sea la vida
del titular, el Código Civil se encarga de limitar esa duración a 20 años ya que las personas
jurídicas pueden tener existencia ilimitada,

Objeto: es la cosa. Para definir las cosas debemos distinguir:

El patrimonio: es el conjunto de bienes de una persona.

Bienes: son los objetos inmateriales susceptibles de tener valor (o sea, los derechos) y
los objetos materiales susceptibles de valor (o sea, las cosas)

Cosas: son los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Entonces, el bien es el
género y la cosa la especie.
Requisitos de la cosa: estar en el comercio, ser de existencia actual (no puede hacerse en
derecho real sobre cosa futura), determinada y singular (no ser una universalidad, como por
ejemplo una biblioteca, porque el derecho real va a recaer sobre cada libro en particular, no
sobre la biblioteca como unidad).

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CARACTERISTICAS DEL DERECHO REAL

Derecho absoluto : porque puede hacerse valer “erga omnes”, es decir ante todos los
integrantes de la comunidad.

De contenido patrimonial: porque puede valuarse económicamente, es susceptible de

valor.

Normas sustancialmente de orden público: porque si bien en el Derecho Real

existen algunas normas de carácter supletorio, la mayoría son de orden público, por lo
tanto su aplicación no depende de la voluntad de los particulares y las convenciones
privadas no pueden dejarlas de lado (art. 1884 C.C.C.)

Relación inmediata: es el aspecto interno, es decir la relación directa entre el titular y

la cosa.
El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor, sin que medie
persona obligada a suministrárselo. A diferencia de los derechos personales, no hay un
sujeto que se interponga entre el sujeto activo y la cosa.

Publicidad: para que un derecho real pueda hacerse valer contra todos, es necesario
que todos puedan conocer su existencia. La publicidad se lleva a acabo a través de la
tradición y de la inscripción en registros especiales.

Sujeto pasivo: en los derechos reales está constituido por toda la sociedad.

Deber de abstención: es el aspecto externo del derecho real. La sociedad debe

abstenerse de perturbar el ejercicio del derecho real por parte de su titular.

Acción real: en caso de que se atente contra un derecho real, su titular puede ejercer
una acción, que puede ser negatoria, confesoria o reivindicatoria.

Ius persequendi: El titular del derecho puede “perseguir” la cosa aunque esté en
manos de otra persona, estando limitado por la ley.

Ius preferendi: cuando una persona es titular de un derecho real y posteriormente se

constituye otro derecho real sobre la misma cosa, aquél será preferido en el ejercicio de
su derecho porque en materia de derechos reales rige la máxima “prior in tempore
potior in iure” (primero en el tiempo, mejor en el derecho). En los derechos reales de
prenda e hipoteca se presenta como derecho de privilegio y en los derechos reales de
fecha posterior se da como derecho de exclusión (ej: si yo constituyo un derecho real
sobre una cosa a favor de A, y luego constituyo otro derecho real sobre la misma cosa a
favor de B, esto no afecta a A)

Numerus clausus: significa que el número de derechos reales ya está determinado, es

cerrado y no pueden crearse nuevos, salvo por ley, a diferencia de lo que pasa en los
derechos personales, en donde los particulares pueden crear relaciones variadas.

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CLASIFICACION DE LAS COSAS

Las cosas pueden ser:

Muebles o Inmuebles; divisibles o indivisibles; principales o accesorias; en el comercio

o fuera de él; fungibles o no fungibles; consumibles o no consumibles.

Teniendo en cuenta los sujetos se puede distinguir entre cosas públicas del
Estado y cosas privadas.

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ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES

El artículo 1887 del Código Civil y Comercial de la Nación enumera los

derechos reales:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.

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DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y

DERECHOS PERSONALES

Relación directa e inmediata con la cosa; se da en los derechos reales (D.R.)

pero no en los derechos personales (D.P.).

Objeto: en el D.R. es una cosa y en el D.P. es una determinada prestación del deudor
consistente en dar, hacer o no hacer.
Exclusividad: puede existir en el D.R. pero no en el D.P., ya que una cosa que se me
debe a mí, también se le puede deber a otro, pero lo que me pertenece totalmente a
mí, no le puede pertenecer a otro.
Ius persequendi : solo se da en los D.R. Consiste en que el titular del derecho real
puede perseguir la cosa en manos de quien la tenga.
Tradición: es imprescindible para adquirir o transmitir la mayoría de los D.R.; en los
D.P. basta con el mero consentimiento.
Oponibilidad: los D.R. son absolutos, o sea oponibles a todos, los D.P. son relativos,
en principio sólo son oponibles al deudor.
Abandono: el titular del D.R. puede liberarse de las cargas de la cosa sobre la cual
recae su derecho, a través del abandono de la cosa o de su renuncia. Esto no es posible
en los D.P.
Acciones: mientras que las acciones reales pueden ser ejercidas contra todos; las
acciones personales sólo pueden ser ejercidas contra el deudor de la obligación.
Creación: Los D.R. están determinados por la ley, son limitados y no pueden crearse
otros; mientras los D.P. pueden crearse por el principio de autonomía de la voluntad.

Relación entre ambos derechos

Los derechos reales de garantía, como una hipoteca, van a avalar el pago de un
derecho personal creditorio (Ej. A saca un crédito en el Banco –derecho personal- y
como garantía de que va a pagarle, se constituye una hipoteca –derecho real- sobre la
casa de A).

En cuanto a los títulos de crédito, vemos que existe sobre la cosa (ej: pagaré) un
derecho real (tengo que tenerlo yo) y un derecho personal que va a estar incorporado a
la cosa.

Además los derechos personales pueden ser fuente de derechos reales (ejemplo a través
de la locación adquiero el uso y el goce; a través de la compraventa obtengo el
dominio).

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Creación de los derechos reales

Principio del numerus clausus (número cerrado): Significa que los derechos reales son
limitados y sólo pueden ser creados por ley, ya sea por el Código Civil o por otra ley.

La ley tiene exclusividad en la creación de estos derechos; los particulares no pueden

crear nuevos derechos reales ni modificar su contenido, pero pueden dar nacimiento a
cualquiera de los existentes.

Adquisición y transmisión de los derechos reales

Para adquirir o transmitir un derecho real necesitamos 2 cosas: Título suficiente

y modo suficiente. (art. 1892 CCCN)

El título : Es la causa de la adquisición del derecho real (ej: un contrato). Será

suficiente cuando cumpla con los requisitos de fondo (capacidad de las partes,
titularidad del transmitente) y de forma (escritura pública).
La escritura pública es un título, pero no siempre un título suficiente para adquirir
derechos.

Papaño define al título suficiente como: “Acto jurídico cuya finalidad consista en la
transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto,
formalizado conforme a los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.

El modo suficiente

Es la tradición, la entrega de la cosa al adquirente. El art. 750 del CCC señala: “antes de
la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”. Este es
el principio general, pero luego veremos que hay dos excepciones traditio brevi manu y
constituto posesorio.

Por su parte el art. 1892 del CCC nos dice que se deben inscribir en el Registro de la
Propiedad Inmueble toda adquisición, transmisión o extinción de derechos reales sobre
inmuebles, señalando que las mismas no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas.

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POSESION Y TENENCIA

Conceptos

POSESION: según el art. 1909 del CCC habrá posesión cuando una
persona (por sí o por representante) tenga bajo su poder una cosa
(esto se llama corpus), con intención de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad, es decir comportándose como si fuera su dueño,
aunque en realidad no lo sea (esto se llama animus domini)

TENENCIA: el art. 1910 del CCC señala que habrá tenencia cuando
alguien tenga efectivamente una cosa (corpus), pero reconociendo en
otra persona la propiedad de la misma (falta el animus domini).

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LA POSESION

NATURALEZA JURIDICA

¿Es un derecho o un hecho? El problema radica en que si bien los artículos del Código
Civil hablan de un hecho, sus notas indican que estamos ante un derecho. De todas
formas predomina la teoría de que es un hecho, ya que lo que dice el artículo es ley,
mientras que el contenido de sus notas es doctrina.

Por otra parte, la posesión es el contenido de derechos reales como el usufructo, el

dominio, etc. (se necesita tener la posesión sobre la cosa), además es un medio para
adquirir derechos reales (por tradición, por usucapión, etc.) y da lugar a las acciones
posesorias para defender la cosa poseída.

SUJETOS DE LA POSESION

Puede ser sujeto de la posesión toda persona física o jurídica.

“Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma

cosa” (art. 1913 CCC). Es decir, que es imposible que 2 o más personas tengan cada
una por el todo, la misma posesión de una cosa (ej: que una posea como propietario y
la otra como usurpador) al mismo tiempo. Esto nos indica que la posesión es exclusiva.

Ahora bien, puede haber posesiones distintas sobre la misma cosa, como por ejemplo, la
posesión del propietario y la posesión de usufructuario, o del usuario o del titular de una
servidumbre.

OBJETO DE LA POSESION

En cuanto al objeto, es fundamental que observemos cuales son los requisitos:

Corporalidad debe ser un objeto material susceptible de valor (una cosa). Es decir que
un derecho no puede ser poseído.
Comercialidad no pueden poseerse las cosas que estén fuera del comercio por ser
incompatibles totalmente (ej. Las cosas de dominio público del Estado que la ley prohíbe
poseer).
Exclusividad hay una sola posesión sobre todo el objeto. Puede haber varias si no son
de la misma naturaleza.
Determinación y existencia actual el objeto debe estar determinado, caso contrario

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no podré poseerse.
Principalidad al poseer una cosa se presume la posesión de sus accesorios ya que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal.
Integralidad si el objeto fuera un solo cuerpo, no puede poseerse sobre una parte de
él, sino todo el objeto.
Aclaración: puede poseerse por partes cuando la cosa es divisible y siempre que haya
sido materialmente determinada.

CLASIFICACION DE LA POSESION

Según al art. 1916 del C.C.C. la posesión se clasifica en:

POSESION LEGÍTIMA

La posesión es legítima cuando es el ejercicio de un derecho real, constituido en

conformidad a las disposiciones del Código Civil. Esto significa que el titular de un
derecho real que se ejerce por la posesión, adquirirá su derecho con título suficiente y
modo suficiente. Los derechos reales que se ejercen por la posesión son: dominio,
condominio, usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis.

Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fé, mediando

boleto de compraventa.

POSESION ILEGITIMA

La posesión será ilegítima cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere
adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera
del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirlo. Lo que se
afecta es el título o el modo.

La posesión ilegítima a su vez, se clasifica en:

POSESION ILEGITIMA DE BUENA FE

puede ocurrir que el poseedor no tenga duda de que posee la cosa por un título apto
para transmitir (un justo título); o de que es legítimo titular del derecho. Está bajo una
ignorancia o error de hecho, pero excusable. Si hay error de derecho, no es excusable.

Debe estar convencido de que es el legítimo dueño de la cosa (de que su posesión es

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legítima). Esta seguridad debe ser absoluta y existir desde el principio de la relación.

Un ejemplo de posesión ilegítima de buena fe es el llamado “título

putativo” en donde pueden darse dos supuestos:

Que exista un título pero que no tenga nada que ver con la cosa poseída (ej:
compré el departamento A y me dan escritura por el B)

Que no exista título aunque el poseedor está convencido de que existe uno

Título putativo no es justo título, por ello permite prescribir sólo a los veinte años y no a
los diez. Además la buena fe se presume en general.

Recordemos los conceptos de:

TITULO SUFICIENTE: es el acto jurídico que tiene las condiciones de forma y

fondo exigidos por la ley. Es idóneo para transmitir el dominio.

JUSTO TITULO: es el acto jurídico que tiene las condiciones de forma pero no las
de fondo. En este caso el que transmite no es el verdadero dueño, no tiene
capacidad para transmitir.

TITULO PUTATIVO: hay un título pero que no se aplica a la cosa poseída. Es

decir que no hay título sobre esa cosa, pero el poseedor está convencido de que
lo hay (por error de hecho excusable).

POSESION ILEGITIMA DE MALA FE

Son los casos donde no está presente la buena fe en la posesión ilegítima. Es decir,
cuando haya error o ignorancia de derecho, dudas sobre la legitimidad de la posesión o
cuando sepa realmente que está poseyendo ilegítimamente.

A su vez la posesión ilegítima de mala fe puede ser:

MALA FE VICIOSA (en muebles o inmuebles)

Con relación a muebles se da cuando la posesión se adquiere por hurto, robo,

estelionato, o abuso de confianza.

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Ejemplos:

Hurto o robo; caso en el que alguien sustrae una cosa ajena con o sin violencia en la
persona o fuerza en las cosas.

Estelionato; caso donde se adquiere algo sabiendo que es ajeno o recibiéndolo como
libre sabiendo que está embargado.

Abuso de confianza; caso en que un tenedor, que está obligado a devolver algo en
lugar de eso intervierte el título para así poseer en nombre propio, abusando de la
confianza del que le entregó la cosa.

Con relación a inmuebles se da cuando la posesión se adquiere por violencia,

clandestinidad o abuso de confianza.

Ejemplos:

Violencia: supuesto en donde existe violencia o amenaza contra el poseedor o su

familia y no contra el inmueble (Ej. Sacar al poseedor a golpes de la casa)

Clandestinidad: cuando se entra en posesión del inmueble a través de actos ocultos o

en ausencia del poseedor y tratando de que aquellos que tienen derecho a oponerse no
se enteren de la posesión.

Abuso de confianza: caso en el que el tenedor de un inmueble (ej. Un inquilino) que

está obligado a devolverlo, en lugar de hacerlo intervierte el título y comienza a poseer
como si fuera el dueño.

Interversión del título significa cambio del título o causa por el que está poseyendo la
cosa

MALA FE NO VICIOSA (o simple mala fe) Cuando el poseedor, al adquirir tuvo que
conocer la ilegitimidad de su posesión o si tuvo razón para dudar de ella (ej. El que
compra un reloj marca ROLEX auténtico a un vendedor callejero).

ADQUISICION DE LA POSESION

La posesión puede ser por actos entre vivos o por causa de muerte. Para poseer por
actos entre vivos se necesitan corpus y animus domini. Para poseer por causa de
muerte, el heredero sucede al causante desde su muerte en la posesión de las cosas que
integran la herencia.

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Dentro de la adquisición por actos entre vivos tenemos tres formas:

Aprehensión material de una cosa mueble sin dueño o abandonada por él.

Requisitos:

Que de la aprehensión surja la voluntad de apropiarse de la cosa:

Que la cosa aprehendida no tenga dueño
Que sea de las cosas cuyo dominio puede adquirirse por la ocupación
No puede adquirirse un inmueble abandonado por su dueño y sin intención
de recuperarlo, porque éstos pasan a pertenecer al Estado, entonces ya no
hay cosa sin dueño, porque el dueño es el Estado.

Ocupación: cuando se toman cosas no abandonadas (y hasta en contra de

la voluntad del poseedor anterior). Si hablamos de muebles la ocupación
puede darse por hurto o estelionato. Si hablamos de inmuebles la ocupación
puede darse por despojo (con violencia), en donde la posesión nueva
empieza en el mismo momento que se hace el acto de despojo; o por actos
posesorios (con clandestinidad) en donde hay que esperar un año para que
comience la posesión nueva.

Tradición: son actos materiales de entrega realizados voluntariamente; una

parte hace la entrega y la otra la recibe.

Estos actos materiales son indispensables (el clásico ejemplo de tradición es el acto de
entregar las llaves de una casa, ya que con esas llaves se tiene acceso a realizar actos
posesorios sobre ella) y no son equiparables a las meras declaraciones. Esto es así,
porque además de ser la tradición un acto voluntario lícito y destinado a producir
efectos jurídicos entre las partes, es un acto de naturaleza real, es decir que necesita la
entrega efectiva de la cosa. Es la forma más importante de adquirir la posesión y es
necesaria para cumplir con la obligación de dar.

Tradición como forma de publicidad. En realidad la tradición servía como forma de dar a
conocer a toda la gente del pueblo, que determinada cosa que pertenecía a uno, a partir
de la tradición pasaba a pertenecer a otro. Hoy esto no es posible porque las ciudades
son inmensas y la tradición ya no cumple con el fin de dar a conocer efectivamente a
todos ese cambio de dueño.

Actualmente la tarea de publicidad la tiene la inscripción en los registros

correspondientes, es decir la registración de cosas inmuebles y muebles registrables. De
todas formas, se sigue usando la tradición para publicidad de las transmisiones de cosas
muebles no registrables.

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SISTEMAS DE HACER LA TRADICION.

Hay dos sistemas:

En el primero alcanza con la simple manifestación de voluntad que hace el

tradens al accipiens de entregarle la posesión. En el derecho francés, la
tradición estaba cumplida si el tradens manifestaba que le había transmitido
al accipiens y si éste lo avalaba. Es decir, que alcanza con que las partes
digan que se hicieron tradición.

En cambio, en el segundo sistema, no alcanza con la simple manifestación

de voluntad, sino que es indispensable la entrega material de la cosa. Es el
sistema romano antiguo, lo cual es lógico porque la entrega pública de la
cosa era la forma de publicidad.

Nuestro Código Civil aplica como regla general la entrega material, es decir, el sistema
romano. Conforme el Artículo 1924. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a
otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos,
una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen,
con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la
recibe, o de éste de recibirla.

La tradición puede hacerse personalmente o a través de representantes.

TRADICION DE INMUEBLES

La tradición de inmuebles puede tener lugar de 3 formas:

A través de actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la
recibe
A través de actos materiales del que recibe la cosa con asentimiento del que la
entrega, o si el poseedor desiste de la posesión que tenía y el adquirente ejerce
actos posesorios en su presencia, sin que aquél se oponga.
A través de actos materiales del que entrega y del que recibe la cosa.

TRADITIO BREVI MANU Y CONSTITUTO POSESORIO

Son dos excepciones al principio del art. 750 C.C.C. Este artículo establece que antes de
la tradición de la cosa no se considera adquirido sobre ella ningún derecho real. Pero en
estas dos excepciones vemos que el tenedor se transforma en poseedor y viceversa sin
que se realice tradición.

Traditio brevi manu “No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble,
para adquirir la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre de propietario, y éste por
un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla en nombre de otro” art. 1923,
veamos dos supuestos:

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Cuando el tenedor se transforma en poseedor (ej. Soy inquilino y compro el

departamento que estaba alquilando. En lugar de devolverle la tenencia al propietario
para que este me haga la tradición traslativa de dominio, se economizan estos trámites.

Cuando el poseedor posee a nombre de una persona y luego pasa a poseer en nombre
de otra (ej. Soy inquilino de A y éste decide venderle a B el inmueble que me alquilaba,
así yo tengo que pagarle los futuros alquileres a B.

Constituto Posesorio. En este caso la situación es inversa ya que la categoría del sujeto
baja de poseedor a tenedor (ej. Soy dueño de un departamento y lo vendo pero
permanezco como inquilino, es decir que le pago alquileres al nuevo comprador). En
este caso hacer la tradición es inútil, pero la ley exige dos actos: escritura de venta y
contrato de locación.

EFECTOS DE LA POSESION

Para Savigny hay 2 efectos propios de la posesión: la posibilidad de usucapir y las

acciones posesorias.

Pero en realidad, además de éstas, hay otras consecuencias, por ejemplo: la presunción
de propiedad a favor del poseedor de buena fe de cosas muebles, así como de los frutos
que perciba de esa cosa y los derechos y obligaciones inherentes a la posesión, tal como
el derecho a ser indemnizado por la mejoras necesarias y útiles que haya realizado y el
derecho a retener la cosa hasta que se haga efectiva la misma.

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LA TENENCIA

Según el art. 1910 C.C.C., el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en
otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa (y representante de la posesión del
propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho)

Ejemplos:

Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa
(locatario, comodatario)
Los que poseyeren en nombre de otro, sin derecho a tener la cosa (depositario,
mandatario o cualquier representante).

Podemos entonces decir que en la tenencia está presente el corpus (poder

físico sobre la cosa) y falta el animus domini ya que el tenedor reconoce a
otra persona como dueño de la cosa.

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