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Osear Armando Borrero Ochoa
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AVALÚOS DE INMUEBLES
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YGARANTIAS
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( Tercera Edición corregida y ampliada: julio 2.008
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81 BliOTECA DE LA
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e CONSTRUCCIÓN BHANDAA EDITOAtS

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. Para Andrés, Catalina WMónica (
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AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTIAS (

© Los derechos de esta obra han sido reservados conforme a la ley por OSCAR BORRERO. (
Por tanto, sus textos y gráficos no pueden reproducirse por medio alguno (
sin previa autorización escrita del autor.
(
ISBN: 978-958-9247-28-0
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Primera Edición: Febrero 2.000 (

Segunda Edición: Febrero 2.002
Tercera Edición corregida y ampliada: julio 2.008 (

BHANDAR EDITORES LTDA. (

Carrera 11B No. 96-03 Of. 203 (

E-mail: [email protected] (
[email protected]
Teléfonos: 635 78 48 · 635 73 11 (
Bogotá, D.C. · Colombia
www.avaluosespeciales.com (

Preparación editorial: Multiletras Editores Ltda. (

(
Diagramación: Yimmy Alberto Ortiz Arias- [email protected]
(
Diseño Carátula: Alejandro Angel
(
Impresión: Carvajal Soluciones de Comunicación S.A.S
(
Impreso en Colombia (
Printed in Colombia
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Indice
(
( Presentación ... ... .......... ... ............. .. ........ .......... .. .... ....... ................ ... .... .. .. ................... 13
( Capítulo 1. La economía urbana y las leyes que rigen la formacion de los precios
del suelo. ......... .... ... ... .... .... ... ...... .... ... ... ...... .............. ... ... .... .. ....... ... ... .... . 15
(
1. El desarrollo económico y la necesidad de tierras
( 2. El mercado de tierras urbanas en Colombia.
Antecedentes - Metodología - Definiciones básicas - El efecto comunicante
( Límite de precios urbanos y agrícolas- El comportamiento estructural
( El comportamiento cíclico - Comportamiento secular
( Capítulo 2. Factores y métodos para el avalúo comercial......... ................................. 51
1. Los factores: el lote, la construcción y el factor de comercialización.
(
2. Métodos avaluatorios.
( Método comparativo o de mercado -Método del costo- Método residual
Método de la renta - Método de capitalización.
( 3. Relación entre factores y métodos
( Capítulo 3. El método comparativo. Avalúo del lote. Los factores de configuradon. .. 73
( 1. Influencia de la profundidad. criterios a seguir.
2. Influencia del frente
( 3. Influencia mixta de frente y fondo
( 4. Influencia de la forma
5. Influencia de la proporción
( 6. Influencia del tamaño
( 7. Esquina y varios frentes
a. La zonificación
( 9. Influencia de la topografía
10. El valor de plottage y el coeficiente de plotting.

e Capítulo 4. El método del costo. avaluo de la construcción nueva ............................. 105

1. Costos directos
( 2. Costos indirectos
( 3. Costos generales
4. Costos financieros
( 5. Costo total de construcción
( 6. Multiplicador del costo

(
( PRESENTACIÓN 7
(
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(

Capítulo 5. Avalúo de proyectos en construcción...................................................... 119 (

Capítulo 10. Aplicaciones del método de la renta a inmuebles comerciales ................. 211
Avalúo de obras inconclusas 1. Tasa de renta y mercado inmobiliario (
Capítulo 6. Avalúo de construcciones usadas ............................................................ 125 2. Tasa de renta en locales comerciales
(
1. Depreciación de inmuebles 3. Avalúo de centros comerciales (shopping centers)
2. Vida de las construcciones Métodos comparativo y de renta- Avalúo del centro comercial nuevo (
3. Métodos de depreciación Maduración de un ceDtro comercial- Los minicentros
(
4. Método de la línea recta 4. Avalúo de oficinas modernas y edificios inteligentes
5. Método de Kuentzle 5. Avalúo de bodegas industriales y puntos de fábrica (
6. Método de Ross Capítulo 11. Avaluo de terrenos sin urbanizar.............................................................. 231 (
7. Método de Heidecke: depreciación por estado de conservación. 1. Componentes del costo del terreno
a. Métodos económicos (
Valor bruto del terreno - Reglamentación y normas - Cesiones
9. Tabla de Fitto y Corvini Costos de urbanización e
Capítulo 7. El metodo residual. la edificalidad y el valor del suelo urbano.................. 141 2. Modelo matemático para avaluar lotes brutos
3. Máximo costo del lote bruto para vivienda popular
(
1. La reglamentación y los precios del suelo.
El factor de construibilidad -lndice de ocupación y altura - Densidades Capítulo 12. Avalúo de fincas de recreo y parcelaciones ............................................. 253 (
lndices y densidades óptimas - Incidencia del terreno en el proyecto. 1. Factores determinantes en el precio (
factor alfa. 2. Fincas de recreo
2. Valor máximo del terreno 3. Comportamiento de los precios suburbanos (
3. Aplicación del método residual 4. Ejemplo de valor de terrenos suburbanos en bogotá (
4. Método residual de acuerdo al margen del constructor. 5. Valorización en terrenos suburbanos y fincas de recreo
6. Avalúo de parcelaciones (
Capítulo 8. El factor de comercialización o tercer componente .................................. 169
1. Costo físico del inmueble Capítulo 13. Incidencia de las vías en la valorización urbana ....................................... 271 (
2. El valor del mercado 1. Valorización por obras de infraestructura (
3. Ventaja de la "cosa hecha" 2. Impacto de las vias en la valorización
4. El"valor en marcha" Metodología de desagregación - Ejemplo de investigación en la ciudad (
5. Cálculo del factor de comercialización de cali - Conclusiones del análisis en obras realizadas (
6. Condiciones que influyen en el factor de comercialización. 3. Valorización real y cobro de impuestos de plusvalía y valorización.
7. Tres ejemplos de factor de comercialización (
Capítulo 14. El método de capitalización.................................................................... 285
Capítulo 9. El método de la renta. Avalúo de arrendamientos................................... 187 1. Descripción del método (
1. Metodología para determinar arriendo mobiliario 2. Instrumentos para el método.
(
2. Metodología para el arriendo inmobiliario 3. Los inmuebles-negocio
El método de renta - El cálculo de "p" para el primer piso 4. La tasa de capitalización (
La matriz de rentabilidad - El método comparativo de arrendamientos 5. El periodo de capitalización.
El método de participación por ventas- Primas de locales comerciales (
(
8 AvALúos DE INMUEBLES Y GARANTÍAS PRESENTACIÓN
9 {

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(

( Capítulo 15. Avalúo de hoteles. avaiuo de inmuebles negocio ..................................... 299

( 1. Los hoteles como negocio
2. Información requerida
(
3. El proceso del avalúo
( 4. Ejemplo de avalúo
s. Aplicación del método de capitalización a un resort.
(
Capítulo 16. Avalúo de estacion de servicio ................................................................ 315
(
\
1. Metodología avaiuatoria
( 2. Rentabilidad de una estación de servicio
Ejemplo con estación de servicio grande Capítulo 20. Avalúo de negocios inmobiliarios ......................... ............................... .... 395
( 1. El negocio inmobiliario
Ejemplo con estación de servicio pequeña
( 2. La rentabilidad del negocio inmobiliario
Capítulo 17. Los métodos de capitalización y renta en avaiúos especiales ................... 329 3. Ejemplo de cálculo
( l. Avalúo de clubes sociales
2. Avalúo de instituciones educativas Capítulo 21. Valor y precio de los inmuebles ............................................................... 401
( 1. Teorías del valor
Valor físico del edificio e instalaciones -Valor por el método de renta
( 3. Avalúo de teatros y salas de cine La teoría trabajo del valor- La teoría subjetiva del valor: la utilidad
4. Avalúo de moteles y residencias de paso. La escuela alemana d~l valor y precio- La escuela inglesa objetiva
( Teorías objetivas y subjetivas.
5. Avalúo de un lote portuario.
( 2. Teorías univalente y plurivalente del valor
Capítulo 18. Avalúo de lotes y areas especiales.......................................................... 345 3. Valor y precio
( 1. Avalúo del lote-cuña o lote-necesario
4. El avalúo de inmuebles en ün mercado en crisis
Lote cuña lateral- Lote cuña en el frente 5. Modelo en equilibrio y en desequilibrio para un mercado inmobiliario
(
2. Avalúo de terrazas y derechos de construcción sobre terrazas. 6. Valor potencial de los inmuebles
( 3. Incremento de precios según pisos
4. Avalúo de lotes mal aprovechados Capítulo 22. Metodología de investigación para el avaluador........... ............................ 427
( 1. El avalúo es una investigación
5. Lotes con edificaciones obsoletas. vida económica de las construcciones.
( Por cambio de uso y reglamentación - Edificaciones con cambio de uso 2. Fuentes de información
3. Método de análisis
( Capítulo 19. Avaiúos de good will e intangibles ........................................................... 361 4. Instrumentos de análisis
1. Avalúos de good will. 5. Proceso del avalúo
( Qué es el good will- Clases de good will - Bases para el avalúo del 6. Elaboración de conclusiones
( good will - Ejemplo de cálculo - Factores negativos en la formación 7. Presentación del avalúo
del good will
( 2. Primas de locales Capítulo 23. Metodología para presentar avalúos ......................... ............................... 437
3. Otros intangibles 1. Guía para presentar avalúos urbanos
(
Marcas - Patentes y derechos de autor - Know how - Franquicias 2. Guía para presentar avaiúos rurales
( y regalías - Beneficio del negocio establecido o ventaja de la cosa hecha Bibliografía y direcciones de interne! ....................................................... ................... 445
Valor en marcha
4. Ejemplos de avalúo de good will BIBLIOTECA DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................ ...................... 452
(

e 10 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

PRESENTACIÓN
11
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Presentación (
(

El Avalúo Inmobiliario es una ciencia interdisciplinaria. Requiere de mucha in- '('

formación en el mercado y de las técnicas y métodos conocidos para determinar el
(
Valor Comercial de los Inmuebles. Durante mucho tiempo, en Colombia y otros países
latinoamericanos los avaluadores fueron empíricos, nacidos de la experiencia. (
En 1978, con motivo de la creación de FEDELONJAS (Federación Colombiana (
de Lonjas de Propiedad Raíz), su presidente, Hernando Luque Ospina, trajo al país al (
Ingeniero avaluador brasilero José Carlos Pellegrino, quien dictó los primeros cursos
(
básicos de avalúos en varias de nuestras ciudades. Posteriormente, en 1980, vino el
Ingeniero uruguayo Joaquín Gorriaran quien continuó con la labor de preparación
a los avaluadores colombianos. Más adelante, siendo Presidente Ejecutivo de FE- (
DELONJAS Osear Barrero Ochoa, autor de este libro, se invitaron al país diferentes
(
conferencistas de México, Brasil y otros países.
(
En la década del 80 se organizaron en Colombia dos Simposios Internacionales
de Avalúos, con el fin de conocer las técnicas de valuación de otros países latinoa- (
mericanos. El Ill Simposio fue organizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá (
en 1997.
(
Durante los años 80, la Federación en asocio con sus Lonjas afiliadas, preparó (
un sistema de cursos en todas las capitales colombianas, a fin de capacitar a todos
los avaluadores. Hacia 1985 Fedelonjas promovió la creación del Registro Nacional (
de Avaluadores, con el fin de profesionalizar al gremio y aplicar un código de ética (
y conodmientos en Colombia. Desde entonces el economista Osear Barrero, quien (
permaneció como Presidente de Fedelonjas desde 1981 hasta 1989, diseñó varios
cursos de capacitación para los avaluadores del país. (
(
PRESENTACIÓN 13 (
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(
CAPÍTULO 1
(
\ .La economía urbana y las leyes que rigen
(

(
Asu retiro de la Presidencia, montó tres niveles de cursos en avalúos: básico, la formación de los precios del suelo
' intermedio y avanzado, para dictarlos en todo el país, en apoyo a las Lonjas y al Re-
gistro Nacional de Avaluadores. El material de estos cursos y las investigaciones del
autor se convirtieron en la base para elaborar este libro sobre Avalúo de Inmuebles El desarrollo de las ciudades ha obligado a los ciudadanos a la utilización máxima
y Garantías. Es el producto de 30 años de trabajo como investigador en los Precios del recurso más escaso de que disponen: La Tierra Urbana.
t'
\ del Suelo, como consultor urbano, como avaluador y como conferencista-profesor
( de avalúos comerciales.
( Este libro es el resultado de muchos años de investigación, de estudiar muchos l. EL DESARROLLO ECONÓMICO YLA NECESIDAD DE TIERRAS
manuales de avalúos, hechos en otros países y en Colombia, de la experiencia como
consultor y avaluador, y especialmente de la práctica que deja pertenecer a la Junta Una ciudad crece básicamente por dos razones:
(
Técnica de Avalúos de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. l. Desarrollo económico,
Agradezco a todas las personas e instituciones que me permitieron adquirir los 2. Crecimiento demográfico.
( conocimientos que aquí pude trasmitir. AFEDELONJAS y sus Presidentes, en es-
pecial a Don Hernando Luque Ospina (q.e.p.d.), que me inició en la ciencia de los El desarrollo económico de un país implica el crecimiento de los sectores secunda-
rio Yterciario de la economía. Un país primitivo desarrolla fundamentalmente el sector
avalúos. Ala Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y a mis colegas, de quienes he
(
aprendido mucho en estos años. Al profesor José Carlos Pellegrino, del Brasil, y al prirr:a:io (agri~u~tura, caza, pesca). La industria (sector secundario) ,el comercio y los
servicios (terCiano) deben desarrollarse en las ciudades para tener eficiencia económica.
profesor Joaquín Gorriarán (q.e.p.d.), del Uruguay. A los conferencistas que han
Allí están la demanda de productos y servicios y la oferta de empleo.
( participado en nuestros tres Simposios Internacionales de Avalúos. Yen general
a todas las Lonjas de Propiedad Raíz del país quienes al solicitarme mis cursos y Amedida que la ciudad crece van apareciendo más necesidades para el país y
(
conferencias me permitieron y obligaron a escribir lo que enseñaba. sus habitantes. La industria pasa a un segundo término y evoluciona el sector de los
( servicios: finanzas, seguros, servicios profesionales, gobierno, finca raíz y todas las
Agradezco a mi esposa, Nidia Parra, la ayuda y el impulso que me dio. A mi
( necesidades que requiere un habitante urbano.
asistente personal, Rebeca Durán, por su apoyo en la digitación. Amis colegas, so-
( cios de la Editorial Bhandar, Miguel Tellez, Germán Puyana y Jorge Noriega, por el El crecimiento de las actividades económicas demanda entonces sitio para tra-
estímulo y presión que ejercieron sobre mí para escribir estas páginas. bajar, produc!r y vender. La industria de la construcción acude a ofrecer bodegas,
(
locales y oficmas, demandando el uso intensivo de la tierra urbana.
(
El Autor 1.1. La migración y el empleo
(
Osear Barrero Ochoa
(
Asu vez, el aumento económico demanda más empleo. La gente migra del campo

( 14 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA Y LAS l EYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO
15
(
 (
(
(
o de otras poblaciones menores en busca de empleo. De acuerdo con investiga- capacidad de pago y donde se concentra la demanda efectiva de una ciudad, pre-
(
ciones demográficas, en Colombia la población migrante llega a la ciudad por fieren entonces comprar vivienda propia utilizando los mecanismos financieros en
las siguientes razones: 1 su país o región. Al principio la cuota inicial y las cuotas mensuales son duras pero (
con el correr del tiempo los ingresos superan los egresos. Así se ha demostrado en (
l. Empleo,
Colombia con el sistema UPAC, mecanismo financiero que indexa los intereses del
2. Mejoría en los ingresos, (
crédito en la medida en que aumenta o disminuye al inflación. Está demostrado, en
3. Educación, 800.000 compradores colombianos desde 1972, que los primeros tres años son los (
más duros para atender el crédito. Después del quinto año es suave el pago y los (
4. Mejor nivel de vida, ingresos han permitido un cómodo ahorro marginal. Esto les permite otras compras
importantes, corno mejorar vehículo. (
5. Vivienda,
En Colombia el vehículo fue durante mucho tiempo, antes de la apertura económi- (
Las dos primeras razones son económicas y dependen del desarrollo que una ciu-
dad tenga en sus sectores secundario yterciario, altamente generadores del empleo. ca, demasiado costoso por las trabas arancelarias, los impuestos y la baja producción (
Otros migran por estudiar en la universidad y luego se quedan allí trabajando. en fábrica. Se constituyó entonces en la inversión alterna a la vivienda. (
2
Las encuestas de demanda por vivienda permiten apreciar que los habitantes
Un cuarto grupo, por mejorar el nivel de vida en el campo o su pueblo. Por sentirse (
de mejor nivel que sus coterráneos. Ysólo en quinto lugar está el motivo vivienda. urbanos colombianos invierten en vehículo la tercera parte del valor de su vivienda.
(
No es pues, cierta la afirmación de que construir viviendas acelera la migración. Así por ejemplo, una persona de estrato medio que compra una vivienda de sesenta
millones de pesos en 1999 tiene generalmente un vehículo de 15 a 20 millones. Quien (
La experiencia colombiana demuestra que, en los años en que más vivienda alcanza a una vivienda de 120 millones tiene dos carros que valen en conjunto de (
popular se construyó (1982-85), la migración a las ciudades disminuyó. 30 a 40 millones de pesos. Quien posee un Pent House de 250 millones ha invertido
(
Sin embargo, al migrar la población, se demanda sitio para vivir: la vivienda. Pero en vehículos un máximo de 80 millones.
ésta resulta como subproducto de un proceso económico (empleo e ingresos) que Pero, a su vez, en el sistema financiero de vivienda se financia entre el 50% y el
(
permiten a su vez construir y comprar vivienda. 70% del valor de la vivienda nueva. La clase media y popular deberá pagar como (
El migrante se instala en casa de arriendo ocuarto de inquilinato según su estrato cuota inicial la tercera parte del valor de la vivienda. La mejor manera de ahorrar (
social. No le interesa y no tiene con qué comprar su vivienda. Puede estar de paso, esa cuota inicial es un vehículo, ya que, lejos de depreciarse, éstos se mantienen
(
puede que el empleo no dure: paga entonces arriendo. Al pasar el tiempo, acumula con la inflación.
ahorros y mejora sus ingresos, lo que le permite acceder a un lote para construir o (
De esta manera, llegado el momento la persona vende el vehículo, paga la cuota
a la cuota inicial de una vivienda comercial, y pagar con sus mejorados ingresos la inicial de la nueva vivienda y mejora en la escala social produciéndose el fenómeno (
cuota mensual que le permitirá amortizar y pagar los intereses de un crédito ban- de filtración.
cario a largo plazo.
1.3. La demanda por tierras (
1.2. El mercado de la vivienda (
Al crecer la demanda por vivienda, el constructor se ve en la necesidad de comprar
La migración y el crecimiento demográfico empujan el valor de los arriendos hacia nuevos terrenos urbanos para satisfacer las necesidades del mercado. Con el ere- (
arriba. Los habitantes más antiguos (migrantes o no), que tienen acumulada mejor
(
(2) Estudios de la firma Economistas Urbanos Asociados, CENAC y CAMACOL (Camara colombiana de
(1) Ramiro Cardona, Centro Regional de Población. Estudios demográficos en la década del70. la Construccion) e
(
LA ECONOMÍA URBANA YLAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 17
16 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS
(
(
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(

cimiento de la ciudad, cada vez será necesario alejarse más hacia la periferia para Bogotá) ha generado gran valorización en estos terrenos, por su escasez. Hay muy
/
satisfacer las necesidades de los diferentes estratos sociales. pocos lotes disponibles para construir.
'
(
\
Sin embargo, no es cierto que en la periferia se ubiquen únicamente los estratos Sin embargo, las áreas de comercio y oficinas también se pueden catalogar en
r bajos. Esto es sólo parcialmente válido. Ei valor de la tierra va dependiendo del nivel varios niveles según el estrato social de los compradores o la calidad del público
' social que la ocupe. La experiencia de nuestras ciudades indica que quien jalona el que los visita.
desarrollo es el estrato alto. Asu alrededor tienden a agruparse los estratos medios. Los valores del suelo en el comercio de clase alta y popular no se distancian
/
El sistema de planeación ubica a los niveles populares segregándolos de los estratos mucho. Esto se debe a que suele ser más rentable un local ubicado en áreas co-
alto y medio. merciales populares que un local en zonas de estrato alto. Apesar de que los más
Algunas ciudades colombianas han ubicado sus estratos altos en el norte y hacia altos precios de locales están en los centros comerciales de nivel alto (Unicentro,
allá se desarrolla la ciudad, dejando el sur y el occidente para el nivel popular. Es el Boulevard, Andino, Santa Bárbara), hay locales comerciales de zonas populares que,
r
caso de Bogotá, que está limitada al oriente por una cadena montañosa. Igual sucede por su tamaño y alta rentabilidad, han pagado mayor precio/m 2 de local que en los
con Barranquilla, por estar limitada por el oriente por el gran río Magdalena. Pero estratos altos. Esto influye en el precio del suelo directamente.
otras ciudades, como Cali y Medellín, orientaron sus estratos altos hacia el sur y los En las oficinas se da también una estratificación. El nivel alto lo ocupan las
populares hacia el oriente y el norte. Cali es la ciudad menos segregada del país, ya grandes multinacionales y los grupos financieros. Su precio es elevado, la clientela
que tiene estratos alto y medio en el norte, el occidente y el sur, reservando para el muy selecta, y los lotes bien ubicados son escasos. El nivel medio lo ocupan otros
nivel popular el occidente. grupos financieros, empresas del Estado y Empresas nacionales tradicionales. La
Las ciudades intermedias también presentan esta segregación, pero menos mar- clientela es igualmente selecta, pero la imagen del sitio, por ser tradicional, hace que
cada, ya que los estratos alto ymedio viven mezclados, separándose únicamente del la demanda sea menor, y por tanto inferior el precio.
nivel popular por escasas cuadras de distancia. Así sucede con Manizales, Pereira El nivel bajo de las oficinas lo ocupan las oficinas del Gobierno, los Juzgados, las
o Bucaramanga, en donde desde las torres de apartamentos de clase media y alta entidades populares y un sinnúmero de organismos de servicio popular: cooperati-
se ven los barrios populares a corta distancia, pero no hay acceso vial entre unos y vas, sindicatos, institutos educativos, cajas de subsidio familiar, asesorías jurídicas,
otros para permitir la separación y prevenir la desvalorización. El fenómeno de Ca- etc. La oferta de oficinas es alta, y la demanda, menor. Los precios del suelo son
racas o Río, que mezclan dramáticamente las favelas o barriadas con los más altos comparativamente bajos.
niveles sociales, no se ve en las grandes ciudades colombianas.
La vivienda busca los mejores sitios desde el punto de vista social. Al ser escasos
De esta manera la tierra vale de acuerdo con el nivel social que la ocupe y en los terrenos, la tierra sube yse precisa densificar. Entonces el constructor sólo ofrece
la medida que los niveles medios se acerquen al estrato alto, la tierra se valorizará. apartamentos. De allí que los estratos medio y alto en Bogotá solamente construyeron
multifamiliares. A pesar de que el 40% de la demanda desea casas, solamente un
1.4. Factores que influyen en el precio del suelo
10% de la oferta ofrece casas. No hayterrenos bien ubicados que permitan construir
El uso casas unifamiliares, por el alto costo del suelo.
A medida que el uso es más intensivo, la tierra adquiere mayor valor. En el caso 1.5. Los estratos y el valor del suelo
de Bogotá, los más altos precios se registran al norte de la ciudad, en las zonas o
vías de uso comercial y en las oficinas de servicios financieros. En estas zonas se Originalmente, y a comienzos de este siglo, los estratos altos vivían en el centro
ubican los estratos más altos de la población. Así la ubicación de grandes empresas de nuestras ciudades, compartiendo el uso del suelo con el comercio y las oficinas
financieras y exportadoras en la Avenida Chile y en la calle 100 (World Trade Center gubernamentales. Tal fue el caso de la Candelaria, en Bogotá, y del Parque Berrío

18 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PR ECIOS DEL SUELO
19
 (
(
mental. La vivienda más barata cuesta hoy en nuestras grandes ciudades entre (
en Medellín. Con el proceso migratorio desatado después de los años 50, el centro
10.000 y 15.000 dólares y requieren entre 2 y 3 salarios mínimos legales mensuales (
se congestionó y apareció el uso del vehículo.
para poder acceder a la financiación. Los lotes con servicios son muy reducidos y
Las familias de estrato alto migraron fuera del centro tradicional e histórico. En exageradamente costosos. (
Bogotá y Barranquilla, hacia el norte. En Medellín y Cali, hacia el sur. Esta tendencia (
Les queda sólo la alternativa de acudir al mercado pirata: comprar lotes de
se debió a varias razones: terreno sin permisos ni obras de infraestructura, fuera del perímetro urbano. El (
• Buen acceso desde fuera de la ciudad, urbanizador pirata compra grandes globos de terreno, !otea y vende a bajo precio. (
• Carencia de barriadas populares, Un lote pirata de 72 m2 puede costar hoy alrededor de 3.000 dólares. El problema
• Terrenos en manos de pocos propietarios, de los servicios será solucionado por la comunidad y la presión de los políticos que (

Esto llevó a que unos pocos promotores. iniciaran la urbanizaci.ón de terrenos Y obligarán a las empresas de servicios a dotar de acueducto y energía a cambio de (
votos populares.
lotes para que cada propietario construyera su casa.
Después del año 70, con la aparición de un nuevo mecanismo financiero para Esto hace que el valor del terreno fuera del perímetro urbano esté muy distante del (
construcción (UPAC), las casas fueron tumbadas y reemplazadas por edificios de precio rural y muy cercano al precio urbano dentro del perímetro. En 1989, Bogotá
tenía 2.700 hectáreas desarrolladas, fuera del perímetro, por este sistema. Dentro del (
apartamentos de estratos alto y medio alto.
perímetro habla disponibles sólo 2.500 hectáreas para ser desarrolladas en niveles (
Los terrenos cercanos a los niveles altos fueron ocupados por la clase media, siem- medios y altos, ya que la tierra popular dentro del perímetro se acabó. El dato para (
pre aspirando a estar aliado del mejor nivel social de la ciudad. Al pr~ncip_i? fue en 1999 se reducía a 1.500 hectáreas disponibles. El POT del año 2000 ysu corrección
vivienda unifamiliar ,y después de los años 70, en apartamentos multifamiliares. (
en 2003 amplió el perímetro con 3.600 Has nuevas en zonas de expansión.
El nivel medio bajo se ha ido enclavando en las áreas de antiguo desarrollo po- Esta situación se debe a la miopía de las autoridades y los planificadores urbanos, (
pular (estratos bajos), ocupando las "bolsas" de terreno libre que ~abían ?ejad? los que desde 1979 congelaron el perímetro urbano de una ciudad que tiene 400.000 (
asentamientos populares. Estos barrios se han desarrollado ~?n c1ert? ais.la~mento viviendas en déficit y cada año requiere 50.000 nuevas . Con la tesis de que se debía (
urbanístico del entorno por razones de seguridad y separac1on arqUitectomca del exigir la densidad para evitar el desparramamiento de la ciudad, los terrenos subieron
vecino barrio de estrato inferior. de precio y solamente pueden construir proyectos para clase media. (

Así las cosas, nuestras ciudades no muestran cinturones de miseria sino una ubi- Los niveles populares que no pueden comprar costosos apartamentos, ni siquiera (
cación radial de los estratos sociales. Si en Bogotá la clase alta se ubicó al norte, los soluciones mínimas unifamiliares, se volcaron fuera de la ciudad y desarrollaron un (
estratos medios se le adjuntaron al norte y occidente. El nivel popular se fue hacia terreno superior en tamaño al disponible dentro del área urbana. En la actualidad (
el sur. La clase media baja ubicó sus barrios en el sur y occidente. De esta manera, las autoridades distritales estudian su legalización e incorporación al área urbana, ya
solamente las salidas sur y sur-occidente de Bogotá atraviesan por barrios populares. que cuentan con servicios públicos dotados por los políticos que eligieron. (
No así las salidas occidente y norte. Igual aconteció en Cali y Medellín. (
El problema de este mecanismo es el caos ysobrecosto que generan a la ciudad y
Esto hace que el valor del suelo no sea igual en cualquier periferia. El límite ur- a las empresas de servicios. Habría sido mejor dotar de terrenos populares suficientes (
bano norte de Bogotá triplica el precio del límite urbano sur, que es popular. ampliando gradualmente el perímetro y obteniendo un crecimiento planificado y a (
menor costo social y económico.
1.6. Los terrenos populares periféricos (
Cuando la planeadón urbana va en contra de las necesidades sociales y las le·
Las familias que llevan un tiempo viviendo en la ciudad, pagando cuartos de arren- yes del mercado, genera un mayor caos urbano. La planeación debe ir delante de (
damiento (inquilinatos ), tienen imposibilidad de comprar en el mercado guberna-
(

t\VALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 21
20
1 (
 (

(
( la demanda encauzando las necesidades. La oposición frontal desde un escritorio
crea un malestar social que sólo los políticos pueden resolver violando las normas • CENAC. "El valor del suelo urbano y sus implicaciones en el desarrollo de la
( ciudad: Análisis del caso de Bogotá 1959-1978", por Osear Barrero y Esperanza
que ellos mismos aprobaron desde el Concejo Municipal.
( de Gámez, CEN-80-80, Bogotá, 1980.
( • CENAC. "El valor del suelo en Cali 1970-1980", mismos autores, CEN-99-81,
2. EL MERCADO DE TIERRAS URBANAS EN COLOMBIA Bogotá, 1981.
(
( 2.1. Antecedentes • FEDELONJAS. "Análisis del valor del suelo urbano en las principales ciudades
Una de las principales inquietudes para los urbanistas, las entidades de planea- del país (9 ciudades)", mismos autores, Bogotá, 1984.
(
ción y los expertos en finca raíz es el proceso sufrido por los precios del suelo • FEDELONJAS. "El valor del suelo en Medellín y áreas adyacentes 1970-1984",
( en una ciudad a través del tiempo. Los peritos avaluadores pueden recordar los mismos autores, Bogotá, 1985.
( precios de transacción de la tierra urbana hace algunos años, y al compararlos
con los precios actuales parecen insignificantes. Pero debe tenerse en cuenta el • FEDELONJAS. "El valor del suelo urbano en Pereira y Dosquebradas 1966-1985",
( mismos autores, Bogotá, 1985.
proceso inflacionario del país y analizar el comportamiento de dichos precios de
( la tierra en valores constantes, es decir, descontada la inflación, lo cual permite • FEDELONJAS. "El valor del suelo urbano en Bogotá 1959-1988", mismos auto-
( medir la valorización real de la tierra y observar si en determinados casos y por res. Bogotá, 1988.
(
diferentes causas el incremento de los precios no alcanzó a compensar el ritmo
de la inflación, fenómeno éste ante el cual se podría estar hablando de una des- • FEDELONJAS. "Actualización del valor del suelo urbano en Medellín y áreas
( valorización en términos legales. adyacentes. 1980-1989", Investigación contratada por la empresa Metro del Valle
de Aburrá.
( En 1980 el Centro Nacional de Estudios de la Construcción -CENAC- publicó un
( estudio titulado "El Valor del Suelo Urbano y sus Implicaciones en el Desarrollo de • LONJA DE CALI. "El valor del suelo urbano en Cali 1980-1990".
la Ciudad: Análisis del caso de Bogotá", elaborado por los expertos Osear Barrero • LONJA DE BOGOTA. "El valor del suelo urbano en Bogotá". Actualizaciones
Ochoa y Esperanza Durán de Gámez, en donde se analizó el comportamiento de realizadas en 1996, 1997 y 1998. El estudio de 1998 presenta adicionalmente
( los precios de la tierra en la ciudad durante el período 1959-1978, estudio que fue un análisis de tendencia histórica y ciclos durante 1959-98, un capítulo sobre la
( actualizado a 1988, analizando el comportamiento de los precios en esta ciudad en incidencia de los precios del suelo en los proyectos de construcción en la ciudad
los últimos 30 años. y un estudio sobre precios de terrenos sin urbanizar.
( Más recientemente los mismos autores realizaron, para la Lonja de Bogotá, sendas Todos estos estudios han sido desarrollados por el autor, Osear Barrero, to-
actualizaciones hasta 1998, estudiando el comportamiento de los precios del suelo mando como base las cifras del suelo urbano de las Asociaciones de Finca Raíz
( en 40 años desde 1959 y examinando ciclos y tendencias por zonas. en cada ciudad, las cuales se denominan Lonjas y se agremian a nivel Nacional
( Cabe resaltar que éste fue el primer estudio de esta naturaleza que se realizó en en Fedelonjas.
( el país y sirvió de pauta para que posteriormente el CENAC y luego FEDELONJAS, Las Lonjas de Propiedad Raíz son entidades gremiales que asocian a las principa-
( contando con los mismos autores, hicieran estudios similares para otras ciudades les firmas inmobiliarias de cada ciudad, y a través de las cuales se realiza el mayor
de Colombia, como Medellín, Cali, Bucaramanga y Pereira. volumen de transacciones y avalúos, así como también parte muy impmtante de las
(
Listamos a continuación los estudios mencionados: actividades de promoción, gerencia y construcción de proyectos inmobiliarios.
(
( i
( 22 AYALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS lA ECONOMÍA URBMA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 23
J
 (

(
Adicionalmente, la Lonja, como institución, realiza también avalúos comerciales 2.3. Métodología
(
con el concepto técnico de un comité de Avalúos integrado por cerca de 300 peritos
2.3.1. Mapas de curvas de isoprecios (
expertos de sus firmas afiliadas.
Al observar un mapa topográfico de un terreno, el sistema de curvas o cotas de (
De tal forma, Las Lonjas y sus miembros constituyen una fuente inmejorable y nivel allí expresado, da una tercera dimensión al plano, indicando la altura a que
altamente representativa del valor comercial de los inmuebles y, por consiguiente, (
determinado sector geográfico se encuentran.
de la tierra, razón por la cual se consultan primordialmente estas fuentes para la (
elaboración de este tipo de estudios. · Similar sistema se aplica a los valores de la tierra mediante las curvas de isoprecios,
que indican la topografía económica del suelo urbano en los diferentes sectores de la (

2.2. Importancia de los estudios sobre el suelo urbano ciudad. (

Se considera de suma importancia para cualquier país y ciudad, independientemente De acuerdo con la ingeniería Catastral existe un sofisticado sistema para deter- (
de su grado de desarrollo, contar con estudios que permitan analizar el comporta- minar las curvas de isoprecios en una ciudad o ciudad o región a partir de datos (
miento de los precios del suelo en sus áreas urbanas. En especial en nuestro país, puntuales muestrales.
(
en donde en las últimas décadas se ha dado una inmigración campesina hacia los Los países que más han logrado desarrollar esta técnica son Francia y Estados
centros urbanos, ante lo cual las autoridades municipales se ven en la necesidad de Unidos. (
trazar nuevas políticas de expansión urbana que permitan los asentamientos de toda (
esa población inmigrante, a raíz de esto el suelo agrícola que durante varios siglos Ejemplo típico de un análisis de París, Lyon yMarsella se encuentran en el estudio
rodeaba las grandes ciudades, necesariamente se han convertido en terrenos urba- de J. Grenelle "Espace urbain et prix du sol" (ed. Sirev, París, 1970). Sin embargo, (
nizables ante la gran presión de la demanda. Cada vez más la tierra para construir para el caso en nuestras ciudades es difícil aplicar dicha técnica cuando el número (
escasea y el impacto se refleja en los precios del suelo, llegando éste a convertirse de datos para un sector en un mismo año son escasos.
(
en uno de los insumes con mayor incidencia en el costo de la edificación, lo cual Este sistema podría operar en los catastros por el gran volumen de datos de que
conlleva a un desplazamiento de la demanda cada vez más lejos el centro de la (
disponen, pero tienen el problema de subvaluación que se presenta con respecto
ciudad, llevando consigo efectos contraproducentes en la planeación urbana y de al real valor comercial de los inmuebles, por razones técnicas o políticas. Por ello (
encarecimiento en el habitat de los pobladores. en nuestro medio, para poder elaborar un mapa de isoprecios se ha utilizado la in- (
Es así como el suelo llega a cambiar por completo su destinación, su precio se formación de avalúos y transacciones comerciales realizados por nuestras Lonjas y
(
incrementa notoriamente yse llega incluso a dar, en algunos casos una especulación sus afiliados.
(
incontrolable de los precios de la tierra. Para el efecto de estos estudios se "platearon" o ubicaron en un plano de la ciu-
dad los diferentes puntos para los cuales se disponía de información de precios de (
De otra parte, las autoridades se ven en la necesidad de dotar estos terrenos
que se van incorporando a la ciudad, de una adecuada infraestructura de servi- la tierra y se anotó en cada caso su valor constante en pesos de un año base. (
cios de acueducto, alcantarillado, energía, transporte, comunicaciones, etc; ante Los datos fueron agrupados en trienios (de tres a tres años) a fin de facilitar el (
la cual el área vecina se valoriza y las autoridades municipales construyen cada análisis y lograr la concentración necesaria para la elaboración de las curvas de (
vez más obras de valorización, modifican los impuestos sobre el suelo y actuali- isoprecios.
zación de los avalúos catastrales. Sin embargo, este proceso se realiza muchas (
veces sin contar con verdaderas bases técnicas apoyadas en datos reales sobre Los grupos de años corresponden a períodos de comportamiento similar del
mercado y la economía para evitar distorsiones. (
los efectos que causan las obras civiles y el desarrollo urbano en general, en una
(
determinada zona de la ciudad.
(
LA ECONO~\ÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO
24 AVALÚOS DE iNMUEBLES YGARANTÍAS 25 (
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(
(
( 2.3.3. Precios promedio y tasas de valorización por zonas Estas condiciones normales también suponen una operación en condiciones
comparativas a las ofrecidas en el mercado en la misma zona.
( Con el fin de complementar la información acerca de la evolución de los precios
constantes por períodos observada en términos generales en los mapas de isoprecios, Sin embargo, las condiciones normales pueden ser de auge o recesión, según la
(
se seleccionó una serie de zonas homogéneas en cuanto a uso del suelo, grado de situación generalizada por la que atraviese el sector o la economía regional o nacional
( consolidación, estrato socio-económico y, por ende, precio de la tierra, que fuesen del país en un período determinado.
( representativas de los principales sectores y usos de la ciudad, a fin de hacer un Apesar de las opiniones que existen sobre el asunto el autor de este trabajo se
(
análisis estadístico detallado sobre su comportamiento en las últimas décadas, condi- identifica con la teoría univalente del valor, es decir, considera que el avalúo, comer-
ciones normales, entendidas estas como aquellas en que el vendedor y el comprador cial es único. No hay varios avalúos, v.gr. uno para venta, otro para compra, otro
( operan libres de presión como pudiera ser una quiebra, venta forzosa u obligatoria, para hipoteca, etc. Tampoco existe un avalúo objetivo y uno de mercado. El avalúo
( o bien en condiciones de especulación local. es el pronóstico dado por el perito para determinar el precio más probable al cual
( Estas condiciones normales también suponen una operación en condiciones se realizará la transacción. Si bien es una apreciación subjetiva del perito, ella se
( comparativas a las ofrecidas en el mercado en la misma zona. basa en hechos y transacciones reales recientes y comparables y se apoya en las
técnicas que enseña la ciencia de la valuación.
( Sinembargo, las condiciones normales pueden ser de auge o recesión, según la
situación generalizada por la que atraviese el sector o la economía regional o nacional Sobre este tema ampliaremos los conceptos en el capítulo 21, "Valor y Precio de
(
del país en un período determinado. los Inmuebles".
(
2.4. Definiciones básicas VALORIZACIÓN: Debe entenderse como el crecimiento de los precios por en-
( cima de la inflación.
(
Con miras a facilitar la comprensión del análisis sobre el comportamiento de los pre-
cios del suelo urbano, consideramos conveniente retomar la hipótesis y definiciones De esta forma, lo importante a comparar son los valores reales o constantes en
( de conceptos básicos que hemos venido utilizando y desarrollando en otros estudios los que ya se ha descontado la inflación y no los precios de un año contra otro en
( desde que lo planteamos en la primera investigación sobre el tema. cifras absolutas o valores nominales de cada año.
( AVALÚO: Tasación del valor de un predio a precios comerciales, realizada por un Para medir el crecimiento real de los precios de un año a otro, deben compararse
perito o firma especializada en propiedad raíz, con miras a determinar una operación las tasas porcentuales anuales reales y no las nominales o corrientes. Debe tenerse
(
mercantil o hipotecaria. cuidado con el fenómeno de ilusión monetaria representada en los incrementos en
( precios corrientes o nominales de un año a otro, ya que una vez descontada la in-
El valor de mercado es el precio más alto en términos de dinero que una propie- flación, pueden no subir o incluso bajar dichos precios.
(
dad alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable
( ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio por el Deterioro de zonas urbanas
( cual un vendedor deseoso la vendería a un comprador igualmente deseoso ninguno
sujeto a presiones anormales. En términos económicos se considera que hay deterioro de zonas urbanas cuando
( estas se desvalorizan en forma continua, o según se explicó, cuando el crecimiento
El valor determinado en un avalúo debe ser el precio comercial al cual se podría de sus precios no compensó, o fue menor, al crecimiento de la inflación durante un
( realizar una transacción en condiciones normales, entendidas estas como aquellas período de tiempo relativamente prolongado. En términos fisicos se presenta dete-
en que el vendedor y el comprador operan libres de presión, como pudiera ser una rioro cuando no se realizan nuevas inversiones en determinadas zonas urbanas y se
quiebra, venta forzosa u obligatoria, o bien en condiciones de especulación local.
e dejan deteriorar las edificaciones existentes. El deterioro físico es consecuencia del
(
( 26 AvALúas DE INMUEBLES Y GARANTiAS LA ECONOMiA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 27
(
 (

(
(
deterioro económico, pero sucede varios años más tarde y después de un deterioro Los valores del suelo van aumentando focalizados en determinado punto: el cruce (
económico continuado. de dos vías, una zona comercial, etc., los cuales presentan una "cumbre" de precios
(
Foco de valorización: La valorización de terrenos puede darse generalmente a en un sector determinado. Con el paso del tiempo y el desarrollo de la ciudad, las
partir de ciertos cruces de arterias importantes en los cuales se instalan actividades áreas urbanas entre dichas "cumbres" elevan sus precios tomando como referencia (
económicas de especial trascendencia a nivel urbano que con el paso del tiempo los valores principales del sector. La elevación de los precios inter . focos se da a lo (
son tomados por los habitantes de una ciudad como puntos de referencia. largo de una vía arteria importante. El valor de estos sectores crecerá rápidamente
(
hasta igualar el valor de los focos tensionantes a los extremos.
De hecho así nacieron los centros de nuestras ciudades. Las plazas principales (en (
las que se cumplían simultáneamente funciones de mercado, culto, gobierno, even- El fenómeno se asemeja al levantamiento de una carpa de circo o tienda de
camping; Se elevan primero los parales de los extremos y con la cuerda se templa (
tos cívicos y encuentro social) se localizaron generalmente en el cruce de caminos
que las comunicaban con otras regiones del país. La concentración lógica y práctica ~ . · el caballete hasta darle la silueta de todos conocida. Por esta razón lo hemos deter- (
de actividades que se da en los cruces de vías importantes, por simple efecto de la minado "efecto de la carpa" (ver gráfico A).
(
rentabilidad que produce esa ubicación privilegiada, trae como consecuencia que Generalmente el foco de irradiación de precios (trátese del cruce de dos vías o de (
ese sitio específico adquiera los mayores precios del sector o la ciudad, convirtién- un sector determinado) crece inicialmente a una tasa de valorización acelerada. El
dose a la vez en foco de valorización o de irradiación de precios por la influencia que ritmo de crecimiento disminuye luego y cobran importancia los sectores intermedios (
genera en sus alrededores, extendiendo altos valores a una zona más amplia que se i.
que aceleran su tasa de valorización tratando de acercarse al foco principal. (
difunde a través de su red vial. 1¡
r (
2.5. Aspectos determinantes del comportamiento de los precios del suelo (
2.5.1. Efecto "comunicante" (
Al extenderse la influencia de los focos de valorización, suele darse en el tiempo que (
las tasas de valorización del punto focal inicial (el cruce vial) continúan creciendo pero (
a menor ritmo, mientras que los precios del área vecina aceleran su tasa tratando de
colocarse al nivel del foco principal. De esta manera los altos precios se extienden (
como una mancha de aceite en el sector, siguiendo las vías más importantes hasta
que se presente un nuevo foco de valorización en otro sector urbano, que pudo haber (
surgido también a partir de cruce de vías arterias de importancia secundaria a nivel
de la ciudad, pero principales a nivel del sector. (
(
Este fenómeno opera como la ley de los "vasos comunicantes" de la física por lo
cual, lo hemos llamado "efecto comunicante del valor del suelo". (
(
2.5.2. Efecto de "tensión vial entre focos" o efecto "carpa".
(
En estudios anteriores sobre Bogotá y otras ciudades pudo encontrarse otro fenó- Foco de Valorización 3 Foco de Valorización 2 Foco de Valorización 1
meno íntimamente ligado con el anterior. (
Gráfica A. Efecto "Carpa".
(
(
28 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS LA ECONOMiA URBANA YLAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 29 (
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PRECIOS MAXIMOS
( PRECIOS
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CENTRO Y CENTRO VI CENTRO lll CENTRO JI CENTRO l
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Unlcentro Lo.go-Chicó Av. Chile Cho.piner o Centro lnterno.c!ono.l
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(
~..--__._ _ _ _ ___,___ _ _ __¡__., DISTANCIA Gráfica C. Esquema "Cordillera" Modelo para Bogotá
( PERJFERJA CENTRO PERJFERJA
Gráfica B. Esquema "Cono Invertido". Por el contrario, otras ciudades son eminentemente pluricéntricas ycontendencia
(
:ada ~ez mayor a demeritar el centro tradicional. En Bogotá el esquema del cono
( Aunque este "efecto de tensión vial entre focos" es una secuencia del "efecto Invertido representando en el gráfico Bse cumplió hasta finalizar la década del 60.
( comunicante", tiene la peculiaridad de orientarse en la dirección del eje de las vías Hoy por hoy, l~s efectos "comunicante" y de "tensión vial entre focos"han hecho que
que unen los focos de valorización. el esquema mas adaptable a Bogotá sea el de una "cordillera" o cadena sucesiva de
( cumbres, Cali, Medellín y Bucaramanga han seguido los pasos de Bogotá.
( Estos dos efectos explican que el modelo teórico de los precios del suelo en
ciudades como Bogotá y Barranquilla no sigan actualmente el esquema del "cono La descentralización paulatina de las áreas comerciales yde servicios hacia otros
( invertido" trabajado por Meyer (gráfico B), según el cual los precios más altos s~c:ores del Norte ySur de la ciudad ha hecho que aparezca otra "Cumbre"de precios
( en una ciudad se localizarían en una zona central (a partir del centro histórico y similares a las del centro en ciertas áreas en Bogotá, Medellín, Cali yotras ciudades
administrativo) e irían descendiendo hacia la periferia hasta alcanzar el precio colombianas. La tensiónvial entre estos focos y el efecto comunicante que se genera
( a lo largo de las vías que los unen, así como en sus alrededores inmediatos, harán
agrícola de los terrenos aún sin urbanizar. Algunas ciudades presentan un Cen-
( tro o Distrito Central de Negocios (D.C.N) aún muy importante respecto de las que el m.odelo ?:nda a pare:erse a una "Cordillera" de precios en sus ejes Norte y
( demás áreas de concentración del comercio y servicios, haciendo que sea una Sur. A mvel teonco en el grafico C hemos expresado el esquema "cordillera" y el
ciudad marcadamente monocéntrica 3. efecto de "tensión vial entre focos" o efecto "carpa".
(
(3) Ver: Meyer: "Prix du Sol et Prix du Temps".
(
LA ECONOMÍA URBANA YLAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO
30 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS 31
( J
 (
(
Inclusive, en ciudades como las nuestras donde se fija un perímetro legal urbano (
Este mismo fenómeno que se observa en ciudades colombianas se aprecia en y sanitario, por fuera del cual la autoridad municipal no permite urbanizar y cons-
otras ciudades capitales latinoamericanas. Ciudades monocéntricas que siguen el truir y el uso se restringe a las actividades agrícolas, los precios no tienen un valor (
modelo de las capitales europeas serían Buenos Aires, Montevideo, Rosario y Cor- agrícola. (Véase gráfico D). (
.daba. En cambio ciudades pluricéntricas con el modelo "cordillera" siguen el modelo
Por otra parte, a causa de la prolongación de la vida urbana, otros predios rura- (
norteamericano: Quito, Lima, Santiago, Caracas, Sao Paulo, Mexico.
les cercanos a los centros urbanos pero no urbanizables, debido a su distancia a la (
2.5.3. Límite de precios urbanos y agrícolas ciudad adquieren un precio diferente al agrícola por servir al habitante como lugar
(
Según el esquema de cono invertido que siguen Pereira , ~ucuta y ot~as ciudad:s de esparcimiento.
intermedias colombianas o el de cordillera que sigue Bogota, BarranqUilla, MedeHm (
En el caso de las fincas de recreo, áreas para colonias vacacionales, etc. su
y Ca!i, a medida que se alejan de los focos de valorización, los precios bajarían hasta localización no depende tanto del factor espacio, sino de tiempo que se emplee (
alcanzar el valor de la tierra agrícola de la periferia de la ciudad. en su acceso (en este sentido influyen las características de las vías y de las con- (
Sin embargo, en la realidad el fenómeno es diferente. En la periferia urbana la diciones climáticas).
(
tierra adquiere un precio muy distinto al agrícola por el fenómeno especulativo. Las De esta forma, el comportamiento de los precios de terrenos suburbanizados (
expectativas de posterior urbanización hacen que el propietario anticipe rentas futu- vuelven a presentar el esquema de cono invertido, teniendo como punto más alto el
ras en el predio actual del terreno, añadiendo un valor extra (plusvalía) más allá del perímetro urbano de la ciudad analizada, y descendiendo a medida que se aleja de la (
precio agrícola. ciudad a lo largo de las vías arterias que conducen a esta la red de carreteables lleva (
el impacto de los precios a todos los predios rurales. Nuevamente aquí los precios
(
se relacionan más con el tiempo de acceso y las condiciones de la vía, que con la
distancia en kilómetros. Los precios suburbanos bajan hasta confundirse con los (
precios agrícolas en zonas donde ya no es rentable tener fincas de recreo o donde (
la tierra se dedica a la producción agropecuaria.
(
Recientes análisis de ciudades principales como Medellín, Manizales, Pereira, Ar- (
menia, Bucaramanga, Cali y Bogotá\ indican que el radio de acción de los precios
suburbanos es directamente proporcional al tamaño de la ciudad, siendo particu- (
larmente intenso, por razones obvias, en Bogotá, donde su influencia llega hasta (
Girardot y Honda a 3 horas de viaje (150 kms.). (
En el caso de Medellín los precios urbanos se dan en el Valle de Aburrá. Los (
predios suburbanos siguen por el sur hacia la Pintada; al occidente hacia Santa Fé de
Antioquia y al oriente al Valle de Rionegro-La Ceja. Con la apertura de la autopista (
a Bogotá, están llegando rápidamente hacia el Magdalena. (a 150 Kms.). En el caso (
(
(
Zona Agrícola (4) Borrero Osear. "Avalúo de Terrenos Suburbanos". Conferencia dictada en el Seminario sobre Ava-
lúos Rurales organizado por FEDELONJAS en Marzo de 1988. Ver capitulo 12 adelante (
Gráfica D. Esquema de precios en zonas Urbanas, Suburbanas y Agrícolas.
(

AVALÚOS DE INMUEBLESYGARANTÍAS
l AECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 33 (
32
(
(
(
( de Cali, los precios suburbanos se extienden por la conurbación Palmira-Buga-Tuluá, nuevas valorizaciones pero a un ritmo lento. Generalmente estas situaciones se dan
( sin embargo muy cercanos al precio agrícola. Se nota claramente hacia Dapa y por en los centros financieros de oficinas o en los barrios de clase alta donde se permiten
la carretera al mar. edificios altos de apartamentos.
(
Esto se analizará mejor en el capitulo 12. Ver nota 1. 2.6. La valorización en el tiempo
(
( 2.5.4. Fenómeno de obsolescencia El comportamiento estructural
( Una zona deseada por el mercado tiende a elevar los precios del suelo. Los propie- La conclusión más importante de los trabajos realizados sobre el tema en nuestro
tarios acuden a solicitar de la autoridad municipal un cambio en la reglamentación país es que la tierra urbana siempre se valoriza, es decir crece por encima de la
(
para aumentar los índices de construcción y levantar más metros cuadrados de inflación. Es la resultante de las leyes de oferta y demanda. La demanda está dada
( edificación sobre cada m2 de terreno. por a) El crecimiento económico de la ciudad: industria, comercio, servicios, etc. y
( La construcción en altura es la solución para multiplicar varias veces el terreno. b) El aumento poblacional vegetativo y migratorio.
( Por esta razón aparecen los edificios altos y rascacielos en las zonas donde el precio En nuestras ciudades la demanda es siempre creciente y por tanto la actividad
de la tierra es más elevado. edificadora debe mantenerse en ascenso para responder a las exigencias de la eco-
(
Pero las edificaciones no pueden elevarse indefinidamente. Los costos de cons- nomía urbana y la población.
(
trucción suben por razón de la estructura, el transporte vertical (ascensores), insta- De otra parte, la oferta de tierra es escasa ya que esta no se reproduce y la única
( laciones especiales (contra incendios, hidráulicas, etc.). Por otra parte, en la medida manera de aumentar la oferta es incrementar los perímetros de las ciudades. Un de-
( que la torre se eleva, el espacio útil para vender es menor en cada piso, debido al terminado terreno puede reproducirse mediante la construcción en altura. Un edificio
área de circulación y foso de ascensores. de varios pisos no hace otra cosa que reproducir los metros cuadrados del terreno.
(
Como consecuencia los precios de venta de la edificación se elevan hasta un Como consecuencia, ante una demanda creciente y una oferta escasa, los pre-
punto en el cual el mercado se restringe y prefiere comprar en otra zona de me- cios suben en términos reales, es decir por encima de la inflación. Lo cual da como
(
\ nos prestigio pero a un precio más razonable. En ese momento los constructores resultado la valorización continua de los terrenos urbanos.
( frenan su actividad sobre la zona y dirigen su demanda de terrenos hacia otros
sectores de la ciudad. Se dice entonces que la zona entró en período de "obso- Ciertamente la demanda se orienta más hacia unos sitios que a otros y enton-
( ces se dan zonas donde la valorización es mayor. O simplemente durante algún
lescencia11: el mercado no está en condiciones de continuar pagando los precios
( del suelo tan elevados. período la demanda se orienta hacia algún otro sitio hasta que lo satura creando
( problemas de congestión, tráfico, parqueo y por la excesiva densidad entonces se
Es posible que los propietarios de terrenos durante algún tiempo continúen ele- dirige hacia otro lugar y el anterior sitio se estanca en su crecimiento y puede in-
(
\
vando sus precios de oferta y aún los contemplan en sus libros de contabilidad. Pero cluso desvalorizarse.
( cuando la baja en la demanda perdura por un tiempo largo, el propietario frena su
\
precio de oferta y espera la aparición del comprador. La inflación erosiona el monto Los estudios citados han permitido concluir que el comportamiento de la valori-
e en que se desea vender hasta el punto en que se efectúa la transacción seguramente zación real de la tierra (en pesos constantes) de un área se asemeja a una curva de
( a un precio inferior en términos constantes. La valorización es entonces negativa Gompertz o a una logístlca, donde en el eje de las abcisas se señala el tiempo y en
'
como efecto de la obsolescencia del sector y se está entrando en la fase del deterioro el de las ordenadas el valor en pesos es constante (véase gráfico E)
económico. Posteriormente el mercado "alcanza" los precios de la oferta y la zona Partiendo de mínimo precio determinado, que puede ser el valor agrícola, al ser
e recupera su tasa de crecimiento permitiendo compensar la inflación o aún logrando incorporada dicha área dentro del perímetro urbano, bien sea espontáneamente
(
34 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA YLAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO
35
e 1
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(
Ejemplos del efecto causado en la valorización por políticas Gubernamentales (
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de renovación urbana son los planes de recuperación de la Candelaria en Bogotá y
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e! Centro Administrativo Departamental de la Alpujarra en Medellín o en el Centro
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...w Comercial parque de Caldas en Manizales y ciudad Victoria en Pereira. En otros (
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tasas de valorización vienen en descenso acercándose al punto Cde la curva, suele
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o mayor intensidad de éste, por efecto de presiones de la demanda y del mercado. (
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K Este efecto se llama rehabilitación. (
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~ Tiempo
Se da en una zona que cambia su uso residencial por comercio o servicios o se
intensifica el uso en vivienda, pasando del uso unifamiliar al multifamiliar. El fenó-
(
(
meno se describe en el gráfico E por la línea punteada a partir del punto "H". La
Gráfica E. Comportamiento estructural de tasas reales de valoración. valorización aumenta y las tasas vuelven a subir. Sin embargo nótese que el punto (
Hestá colocado antes del punto C. Esto se debe a que la recuperación por efecto (
de la rehabilitación del sector generalmente sucede antes de llegar a tener tasas
iguales a cero (crecimiento igual a la inflación). (
o en forma planificada, la tasa de valorización real se acelera inicialmente en Las políticas urbanas son definitivas en estos casos permitiendo nuevos usos, (
los primeros años, debido al proceso de urbanización, hasta llegar a su máximo aumentando índices de construcción y densidades, etc. o mejorando las condicio- (
nivel de crecimiento que coincide con el punto inflexión de la curva, identificado nes de habitabilidad y uso en determinadas zonas a través de diferentes estímulos o
en el gráfico como "B". (
restricciones.
(
Apartir de entonces, el valor continúa aumentando en términos constantes (por La descripción anterior sería el comportamiento teórico estructural de un terreno
encima de la inflación) aunque su tasa anual de crecimiento o valorización se hace o sector urbano cualquiera, como conclusión del análisis de casos como Bogotá,
(
cada vez menor. Al llegar al punto C, los precios del terreno están creciendo para- Cali, Medellín y Pereira. En dichos estudios se notó que este fenómeno se daría en (
lelamente al ritmo de la inflación y la valorización real es entonces cero. Apartir de cualquier ciudad colombiana o de América Latina yexperiencias anteriores con datos (
dicho momento, los precios no compensarían la inflación monetaria, o la pérdida del muestraJes de ciudades como Barranquilla, Bucaramanga, Manizales yVillavicencio5;
poder adquisitivo de la moneda y la tasa de valorización real será negativa. parecen mostrar esta hipótesis hasta el momento. (

Por otra parte, en ciertas zonas centrales (o de aglomeración intensiva y conso- El conocimiento e identificación de la fase de desarrollo en que se encuentra
(
lidada de actividades económicas) que presentan síntomas de deterioro económico cada sector de una ciudad es igualmente importante para los organismos de pla- (
y/o físico, su renovación urbana como resultante de inversiones del Estado o de los neación de esa ciudad para saber en qué momento conviene adoptar una deter-
particulares, puede hacer que en un momento dado la tasa negativa que venían (
minada política para estimular un proceso de rehabilitación, de renovación o de
registrando se frene y durante un tiempo se obtengan nuevas tasas positivas de desarrollo de un sector. (
valorización para luego continuar a un ritmo similar a la inflación durante el período (
que dure el efecto de la renovación.
(
Este efecto de renovación urbana estaría representado en el gráfico por la línea 1. (
punteada a partir del punto "R". (5) FEDELONJAS "Análisis del valor del suelo en nueve ciudades del país.
1 (
36 AVALÚOS DE lNMUEBLES y GARANTÍAS

l LA ECONOMÍA URBANA YLAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 37 (
(
(

( 2. 7. Comportamiento cíclico En dicho cuadro puede apreciarse que en las 4 últimas décadas que han cubierto
( Es indudable la existencia de ciclos en la actividad económica general: "puede decirse los estudios se experimentaron 5 ciclos en la economía yla edificación cuya influencia
que los ciclos son inherentes a la naturaleza y al ser, y por ende a la economía; dado en la valorización de la tierra se analizará posteriormente.(gráfico F)
(
que no es posible concebir esta última sin el concurso del hombre y sus recursos que Apartir del año 1996 se experimentó la mayor crisis que tuvo la construcción y
( lo rodean", refiere el economista Yesid Soler Mendoza en el estudio preparado en 1987 el sector inmobiliario en el pais. Nunca Colombia presentó una crisis de su econo-
( por la vicepresidencia técnica de Camacol6 nacional titulado "El Ciclo de la Edificación mía tan grave como la de 1999. Esto arrastró la finca raiz. El alza en los intereses
(
en Colombia de 1923 a 1986 investigación por demás muy seria en la cual quedan hipotecarios, la falta de créditos y la baja demanda generó una caída continuada
claramente establecidos los ciclos de auge y crisis que ha experimentado la edificación en los precios del suelo en todas las ciudades durante los años 1996 a 2001. Solo a
( en nuestro país en los últimos 60 años. partir del año 2002 se tuvo una recuperación en la economía producto de la política
(
La tierra es un recurso escaso ysu mercado está interrelacionado directamente con de seguridad democrática del Presidente Alvaro Uribe, y por tanto una recuperación
( el mercado de la construcción, por tanto su comportamiento no escapa a los ciclos eco- en la demanda por inmuebles y nuevas edificaciones. Entre los años 2002 y 2007
nómicos yde la edificación; de hecho sigue muy de cerca los ciclos de la construcción y el auge en la demanda por inmuebles en todas las ciudades del pais fué continuo,
( generando un impacto positivo en los precios del suelo.
estos a su vez los de la economía. Sin embargo, los ciclos de la valorización de la tierra
( urbana suelen tener un desfase de un año aproximadamente con respecto a los otros El mayor o menor impacto de estos ciclos de la economía y la construcción en el
( dos, ya que generalmente en un período de auge de la industria de la construcción los comportamiento de la valorización de la tierra depende en gran medida de la fase del
( precios de la tierra se elevan al año siguiente. De la misma manera, en un período de
crisis de la construcción, los precios de la tierra no se frenan inmediatamente, debido
(
a que el propietario vendedor de tierra · quien generalmente no es el mismo promotor, •••
( constructor, sino simplemente "tenedor", no está familiarizado con los ciclos de la eco-
nomía yla edificación y sólo después de un cierto tiempo en que observa que los com- •..
pradores son escasos y no pagan lo que pide, él estará dispuesto a recibir el precio que
exigía el año anterior, o a conceder las mejores facilidades de plazo, interés, aporte.
•..
1
Los estudios sobre precios de la tierra en Medellín yPereira, ciudades por demás muy .1
1
4CCI

sensibles a los ciclos económicos y de la actividad edificadora, mostraron claramente el i liCIO

impacto de éstos en el comportamiento de los precios de la tierra en los últimos quince

años. Si bien en estas ciudades y particularmente en Medellín estos ciclos han sido más •••
intensos, en Bogotá y Cali también se presentan aunque más atemperados.
'' ...
Basados en el análisis del estudio antes citado de Camacol sobre los ciclos de la
edificación entre 1923 y 1986 y otros datos generales sobre la situación del país, se
elaboró el siguiente cuadro resumen sobre los ciclos económicos y de la construcción,
•
,.......
.. ,,_ Sto CICle 11a ctct.

tratando de identificar los períodos de crisis y de auge y en forma muy sintética sus
principales explicaciones económicas y/o políticas (ver cuadro "los ciclos económicos LO l!rwt • 1"'*"W:b H tf6'tlco '/ 111._... ll VCIIIOI'ift* "ftl llt"CMdo eiO"t Jo9ot&.

Lo lrtwt Cftl cicla st tc,.cc 1'168 1 11 rtalld!ICI di' 101 l'l"fCSol M sw.to fl1 tt l)l'l"lodo.
y la construcción").
Gráfica F. Ciclos de valorización.
(6) Camacol Cámara Colombiana de la Construcción. Gremio que agrupa a los constructores de Colombia.

38 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA YLAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 39
 l (

(
(
~

CICLOS ECONÓMICOS YDE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA CICLOS ECONÓMICOS Y DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA (

TIPO PERÍODO CAUSA ECONÓMICA CAUSA POLÍTICA 1

~
TIPO PERÍODO CAUSA ECONÓMICA CAOSA POLÍTICA (
8 AUGE 1977- 1981 BONANZA CAFETERA YOTRAS AUMENTO SISTEMA UPAC
AUGE 1923. 1928 PRECIO DEL CAFÉ
1 (5 AÑOS) AUMENTO PRODUCCIÓN NACIONAL APOYO A LA CONSTRUCCIÓN
e
(6AÑOS) INDUSTRIALIZACIÓN (

MISIÓN KEMMERER SUPERAVIT EXTERNO VIVIENDA POPULAR ICT (

INDEMNIZACIÓN PANAMÁ CRISIS 1982. 1985 CRISIS ECONÓMICA APOYO POLÍTICA DE VIVIENDA
(4 AÑOS) CRISIS BALANZA DE PAGOS
(
CRISIS I929. 1932 CRISIS MUNDIAL POPULAR BELISARIO BETANCOURT · ·
(4 ANOS) RESTRICCION CRÉDITO AVMENDA CRISIS FISCAL (
ALTA YOTROS
2 AUGE . 1936 . 1940 . INDUSTRIALIZ,A.CIÓN DEL PAÍS ·. OBRAS PÚBLICAS (
(5 ANOS) REFORMAS LIBERALES 9 AUGE 1986. 1988 AUGE ECONÓMICO SECTOR APERTURA CRÉDITO YVIVIENDA
CRISIS 1941 . 1943 SEGUNDA GUERRA MUNDIAL SEGUNDA GUERRA MUNDIAL · (3 AÑOS) EXTERNO (CAFÉ, CAÑOLIMÓN) ESTRATOS ALTOS YOTROS (
(3 AÑOS) CRECIMIENTO ECONÓMICO
SECTOR 1-\INERO YPETROLERO (
3 AUGE 1944. 1948 RECUPARACIÓN ECONÓMICA CREACIÓN ICT, BCH
CRISIS 1989- 1991 REDUCCION SECTOR EXTERNO GUERRA AL NARCOTRÁFICO
(5AÑOS) REAPERTURA EXPORTACIONES (
(3 AÑOS) RECUPERACION CARTERA Y VIOLENCIA GUERRILLA
CRISIS 1949- 1952 PRECIOS ECONOMÍA Y VIOLENCIA
CAPTACIONES AHORROS REDUCCIÓN RECURSOS UPAC (
(4 AÑOS) RECESO MUNDIAL ¡~
.,. ~~ ALTOS COSTOS, INFLACIÓN INCERTIDUMBRE POR REFORMA
4 AUGE 1953 . 1957PRECJOS DEL CAFÉ OBRAS PÚBLICAS :,~ YPRECJOS (
·:·'o.~
(5ANOS) PROCESO MIGRATORIO PROGRAMAS ICT
URBANIZACJÓN (
CRISIS 1958. 1960 BAJOS PRECIOS DEL CAFÉ CAMBIOS DE GOBIERNO (
10 AUGE 1992. 1994 AUMENTO DE RESERVAS PROCESO DE FILTRACIÓN EN LA
(3ANOS) EFECTOS DE LA VIOLENCJA ROJAS FRENTE NACIONAL
(3ANOS) AUMENTO EXPORTACIONES VIVIENDA
5 AUGE 1961 • 1962 PRÉSTAMOS EXTERNOS AID · ICT · CJUDAD KENNEDY MINERAS, PETROLERAS YOTRAS CAMBIO DE GOBIERNO (
(2ANOS) ALJANZ.A. PARA EL PROGRESO RECUPERACJON CJCLO INDUSTRIAL ESTABILIDAD DE LAS INSTITUCIONES (
CRISIS 1963 -1966 CRISIS EXTERNA DE AUSENCIA DE POLÍTICAS DEL ESTABILIDAD FISCAL ALTO NIVEL DE RECUPERACIÓN
(4 ANOS) COLOMBIA GOBIERNO APERTURA ECONÓMICA DE CARTERA EN UPAC (
INFLACIÓN SIN PRECEDENTES
,,
'-'--'¡
t:'~ 11 CRISIS 1995- 1999 DÉFICIT FISCAL DECERTIFICACIÓN A COLOMBIA (
·,~'
6 AUGE 1967. 1970 MEJORAMIENTO SECTOR EXT. BCH POLÍTICA DE VIVIENDA (SANOS) DÉFICIT EXTERNO PROCESO 8000
~.

(4 ANOS) PLAN DESARROLLO GOBIERNO BONOS DE !SS AL BCH ALTAS TASAS DE INTERES GOBIERNO SAMPER SIN APOYO (
:t.:
LLERAS RESTREPO ~.·
GUERRA AL NARCOTRÁFICO NACIONAL EINTERNACIONAL
CRISIS 1971 . 1972 AUMENTO DE INFLACIÓN CRISIS RECURSOS BCH [~. SOBREOFERTA INMOBILIARIA AVANCE DE LA GUERRILLA
(
(2ANOS) DEVALUACJÓN DEL DÓLAR INDECISIONES EN GOBIERNO (
DESEMPLEO RECORD PASTRANA
7 AUGE 1973. 1974 PLAN CUATRO ESTRATEGIAS CREACIÓN DE LA UPAC
(2ANOS) GOBIERNO PASTRANA IMPULSO ALA CONSTRUCCIÓN
(
CREAN CAV (
CRISIS 1975. 1976 CRISIS PETRÓLEO YCAFÉ FALTA APOYO DEL GOBIERNO
(2ANOS) REFORMA TRIBUTARIA /74 CRJSIS DE CONFIANZA UPAC (
CRJSIS PRODUCCJÓN
(

(
(
40 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 41 (
(
(

( comportamiento estructural en el que se encuentra una determinada zona, ya como

se mencionó anteriormente, tanto el comportamiento estructural como el cíclico de ~
( ~
una zona, actúan perfectamente conjugados. •
~ +VR
Vl=Comprn1 amientoestro:tural
{ (Positivo• zonadedesarroflo)
( ¡ .. {Negati\'0 "Iall dedeterioro)
Para entender más claramente el comportamiento estructural teórico de las tasas ~
~ ~~
~
V2=Comportam iemodclciclocconómico
( @
de valorización en el tiempo y la influencia que en dicho comportamiento tienen los ,¡ (Positii'O"' Auge)
(NcgatiYO =Recesión)
( ciclos económicos y de la edificación, podríamos expresar las variaciones positivas VI
VI +VR= ComJX'flamiemoposnivo
Resullame "Vakniución
( y negativas del desarrollo de una zona y de los ciclos de auge o recesión en un Vl
·VR"'Comp:xum iento neg&ivo

esquema vectorial, en donde expresaríamos las variaciones positivas en vectores +VR¡ VI¡ Resullm!e <>Oesvalaización
(
hacia arriba del valor cero (equivalente a un crecimiento igual a la inflación y las Vl~ ~'il't lnclóndtkllnjlación
lVR
( variaciones negativas hacia abajo de dicho punto).
V
( Separando en diferentes vectores el comportamiento estructural del desarrollo Vl
n, ·VR
( de una zona y del comportamiento del ciclo económico, la tasa del crecimiento de
la zona estaría expresada en el vector resultante de la suma de los dos vectores (es- +--+ +--+ +--+ +--+
CASO! CASOl CASOJ CAS04
(
tructural y cíclico) que lo componen. De esta forma, dependiendo de la "fuerza" o
( peso relativo de cada comportamiento por separado, se tendrá un vector resultante
( positivo o negativo en mayor o menor grado, según si los diferentes comportamientos
(
se dan en igual sentido o en sentido contrario. Gráfica G. Comportamiento de las tendencias de valorización y desvalorización. Vectores
( Así dos vectores de comportamiento positivo darán un vector resultante mayor-
mente positivo. Dos negativos darán uno mayormente negativo. Dos de tendencias 1er. Ciclo : 1960 · 1962: auge
( contrarias darán como resultante un comportamiento negativo o positivo, depen- : 1963 · 1966: recesión
( diendo de cual de los dos comportamientos pesa más en ese momento.
2do. Ciclo: 1967 · 1970: auge
( Para mayor comprensión, el anterior esquema teórico se diagrama en el gráfico G.
: 1971 · 1972: recesión
(
2.8 Comportamiento cíclico en Bogotá en las 3 últimas décadas 3er. Ciclo : 1973 · 1974: auge
(
De los estudios sobre valor del suelo en Bogotá se concluye: : 1975 · 1976: recesión
(
1) Puede observarse en los últimos 48 años (período 1959- 2007) que debido 4to. Ciclo : 1977 · 1981: auge
( a su comportamiento estructural, los más antiguos desarrollos de la ciudad : 1982 · 1985: recesión
( sean comerciales, residenciales o industriales llegan antes que otros de me-
nor antigüedad a su fase de desvalorización, mientras los nuevos desarrollos 5to. Ciclo : 1986 · 1988: auge
f
\. presentan tasas positivas de crecimiento por encima de la inflación. : 1989 · 1991: recesión
( 6to. Ciclo : 1992- 1995 : auge
2) Se observó a lo largo de las 4 últimas décadas la influencia de los ciclos
e económicos en la valorización de la tierra en la ciudad. Pueden distinguirse 6 1996-2001 :gran depresión
e ciclos así:
7mo. Ciclo: inició en 2002 y para el año 2007 todavía continuaba en auge.
(
( 42 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMCIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 43
(
\
 (
(

Estos ciclos económicos y de la construcción, cuyas principales causas económi·

cas y políticas se puntualizaron en el cuadro correspondiente se reflejaron en fases
más o menos notorias de valorización y desvalorización según los períodos de auge
1 sidad de vivienda; el sector privado no fue mercado para la oferta de tierras
urbanas que generalmente eran divididas por urbanizadores piratas o eli.C.T.
y el B.C.H. que son del gobierno.
(
(
(
o crisis de cada ciclo. b) La década de 1970 (período 1969-1980) resulta ser la de mayor valorización,
Un esquema teórico de los ciclos de valorizaclón que se presentaron en Bogotá principalmente a causa de la creación del Sistema Upac en 1972 y del ya ano-
se observa en el gráfico F. tado auge económico experimentado a partir de 1977 ocasionado por el sector (
externo, lo cual causó un impacto considerable en las tasas de valorización de (
Vistas a grandes rasgos las cuatro décadas analizadas, se puede observar: la tierra. En este período se consolida el sector privado en la industria de la
(
a) En el período inicial 1959-1969, la valorización de la tierra en Bogotá tuvo construcción la cual entra en un franco proceso de industrialización a través
un crecimiento acelerado ocasionado por el proceso de urbanización de la · de la fabricación, la gerencia empresar.ial y la tecnología en las ventas. (
ciudad, estimulado por la migración del campesino expulsado por la violencia (
e) El tercer período 1980-1990, se caracteriza por una menor tasa de crecimiento
de los años anteriores, así como por los programas de vivienda el Instituto
provocada por el receso económico sufrido entre 1982 y 1985. En este período (
de Crédito Territorial (Ciudad de Kennedy) y del Banco Central Hipotecario
se diferencian claramente dos comportamientos. (
a partir de 1966.
En éste período el sector privado comienza su iniciativa como promotor de Las zonas de ubicación de los estratos populares, incluyendo sus áreas comer· (
proyectos de construcción con recursos del B.C.H. Apesar de la gran nece· ciales, presentaron un crecimiento en una tasa de valorización real, debido a (
la política de vivienda popular del Gobierno del Presidente Belisario Betancur,
mientras que las zonas de Estratos Altos y Medios frenaron su tasa de creci- (
miento en la primera mitad del período. (
Durante los tres años, 1985-1988, se recuperan las zonas de Estratos Altos (

y Medios, alcanzando tasas de valorización, a causa del crecimiento econó- (

mico, la mejora del sector externo y la reapertura del crédito para la vivienda
(
de estos estratos a mediados de 1985, en tanto que las zonas de los estratos
populares frenaron su desarrollo.
d) El cuarto período, 1990-2000, se caracterizó por un auge especulativo sin (
precedentes entre los años 1992-95 elevando los precios del suelo muy por (
encima del promedio histórico en los cuarenta años anteriores. Pero en 1996 (
1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998
sobrevino la peor crisis inmobiliaria causada a su vez por la peor depresión
1 1
~ Bttonc) 1/il"glllo bsar Gvlrl! Crnesto Al'ldrfs
económica que sufrió el país desde la famosa depresión de los años 30. La
Alfonso Julio C.
Lbp•z TUI'bGy breo SG"Ptr PostrcnG década del 90 tuvo como resultado un crecimiento negativo de los valores del (
suelo en Bogotá y demás ciudades colombianas. (
EstrGtos Mtdo y alto
tstrGtos Popular y Pollllccs - - e) El quinto periodo se inicia en el año 2001 con auge en la actividad inmobilia· (
Gue•rnoMPntolts ria en Bogota y todas las ciudades colombianas. Para el año 2007 este auge
(
Gráfica H. Ciclos y anticiclos en el mercado inmobiliario. ¡ (

44 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

1 lA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 45 (

(
(

( 1
(
continuaba en alza, aunque en algunos estratos altos comenzaba a tener un que en el ciclo de auge de 2001 a 2007 han coincidido tanto el ciclo de la vivienda
(
freno en las ventas. Sin embargo se preveía que para el año 2008 podría 1 popular como la vivienda de los demás estratos sociales. El aumento en el PIB ha
( generado un efecto positivo en toda la actividad inmobiliaria.
continuar su crecimiento. Sería el periodo de auge inmobiliario más largo en
( la historia de Colombia durante los últimos 50 años sobre los cuales se tienen Este análisis de los ciclos en el mercado inmobiliario ha incidido directamente
( estadísticas sobre ventas inmobiliarias y precios del suelo. sobre los precios del suelo para el estrato respectivo.
(
Ciclos y anticiclos en el mercado inmobiliario. 2.9. Comportamiento secular
( Los recientes actualizaciones de los estudios sobre el valor del suelo que el autor ha
Desde 1975 el ciclo de la oferta y del mercado en los estratos populares viene en
( contravía del mercado inmobiliario en los estratos altos y medios. En dicho año de realizado para Bogotá, Medellín y Cali, han permitido observar el comportamiento de
( crisis en la demanda se dio gran impulso a la vivienda popular del I.C.T. durante el la valorización de la tierra en el largo ymediano plazo. Así, para Bogotá se dispone de
Gobierno del Dr. López Michelsen. Al decaer la actividad de los programas populares cifras desde 1959 a 2006 cubriendo prácticamente las últimas 4 décadas y para Me-
(
en 1977, sobrevino el auge del ciclo inmobiliario causado por la bonanza económica. dellín y Cali se tiene datos desde 1970 a 2000, abarcando las tres últimas décadas
( A la crisis de 1982, el Gobierno interpuso un vasto programa de vivienda popular Comparación de las tasas reales promedio de valorización obtenida por décadas
( que permitió la construcción de 280.000 viviendas para estratos sociales. para los diferentes usos del suelo en cada una de las 3 principales ciudades del país,
( El gráfico Hmuestra el comportamiento de los ciclos y anticíclos en el mercado muestran como a nivel de grandes sectores de la ciudad, o de la ciudad completa
inmobiliario desde 1974 hasta 1999 que corresponden a las anteriores afirmacio- las mayores tasas reales de valorización se experimentaron en anteriores décadas,
(
nes. Se observa que el impulso a la construcción de vivienda para el estrato Bajo
1 siendo menores en cada década subsiguiente. Para Bogotá única ciudad para lo cual
( ha moderado los ciclos recesivos de los estratos Alto y Medio y de la construcción se dispone de información de la década del 60 al 70, se obtuvieron tasas reales de
( de otro tipo de inmuebles. valorización mayores que las registradas para los años 70 a 80 y estas a su vez son
El Gobierno del Dr. Alfonso López (1974-1978) impulsó la construcción para los mayores que las obtenidas para los años 1980-1990. Medellín y Cali, registran para
(
niveles populares a través de las entidades del Estado. El Gobierno del Dr. Betancur las dos últimas décadas un comportamiento similar al de Bogotá, lo cual permite
( (1982-1986) con su programa de vivienda sin cuota inicial logró efectos positivos suponer que en la década del 60 al 70 las tasas debieron ser mayores que las sub-
siguientes. El resumen de estas cifras puede observarse en el cuadro l.
(

(
al reducir los efectos de la crisis en ventas de los estratos superiores y reactivar
parcialmente la Economía.
'
1
( A partir de 1991 se dieron las condiciones para que el gobierno contribuyera a
moderar la fase descendente del ciclo, impulsando nuevamente la construcción de 1 Cuadro 1. Tasas anuales de valorización del suelo urbano en Bogota, Medellín y Cali.
(
vivienda para los estratos populares. CIUDADES PERÍODO PERÍODO PERÍODO
( 1 1960-1970
En 1992 coinciden los dos ciclos: el mercado popular y el mercado comercial de 1970-1980 1980-1989
( los demás estratos. Entre 1992 y 1995 el auge se dio solamente en los estratos altos 6.3 6.0 0.9
( ya que no se incentivó la construcción popular. Con la crisis de 1996-2000 se ha 10.7 1.9
estimulado la construcción popular con algún resultado pero sin la respuesta masiva 11.4 1.5
( de los años 80, debido a la falta de financiación para los estratos populares.
(
Después del año 2001 la política de subsidios del gobierno y Cajas de Compen-
( sación han continuado estimulando la construccion de vivienda social, de tal manera
(
( 46 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 47
( j
 (
(
El cuadro 2 y 3 presenta la comparación de precios del suelo para Bogota, tanto para las grandes áreas consolidadas de la ciudad, la cual se explica por la presión que (
para la vivienda como para comercio y servicios. Se analiza por estratos sociales y por ejerce sobre el desarrollo urbano la migración de población de estas tres ciudades (
sectores de la ciudad. Son tasas reales anuales de valorización del suelo urbanizado. mayores experimentaron en los últimos 40 años, siendo muy alta en la década del 60
al 70 por efecto de la violencia política (causando un crecimiento urbano desbordado (
De igual forma es sabido tradicionalmente de las grandes valorizaciones que se
registraron décadas atrás cuando a las grandes haciendas les llegó la ciudad yse inició en ellas durante esos años), moderada en la década del 70 · 80 y mucho menor en (
su parcelación y desarrollo urbano. Así sucedió en Bogotá con las tierras de Pepe Sierra, !os siguientes diez años. En los últimos diez años, 1990-99, la valorización fue nula (
en las fincas del Vaile de Aburrá, en Medellín, y en el Ingenio Meléndez de Cali. como resultado de la gran recesión experimentada entre 1995-99, dato coyuntural
y no estructural dentro del comportamiento del suelo. (
De este comportamiento secular repetido en las tres dudades se exceptúan úni- (
camente las zonas en las cuales la valorización por el comportamiento estructural De esta forma, si como muestra la tendencia, la migración de población rural o
no había empezado a operar por falta de de.sarrollo y que por tanto, _aún eran prác- de otras ciudades menores hacia Bogotá, Medellín y Cali, en la primera década del (
ticamente rurales. Es decir, el nuevo comportamiento secular encontrado, es válido siglo XXI va a ser menor que la experimentada hasta ahora, puede esperarse que (
al disminuir la demanda por nuevas tierras para el asentamiento de la población
(
migratoria, en la década del 2000 puede ser menor la presión de la demanda por
construcción y por tanto por tierras nuevas. Al haber menor presión sobre la tierra (
Cuadro 2. Tasas anuales reales por decadas. Bogota: comercio y servidos.
urbana la tasa real promedio de valorización de las grandes áreas consolidadas de la (
PERÍODO PERÍODO PERÍODO PERÍODO
ciudad sumadas, tenderá con el tiempo a ser estable e igual o ligeramente superior a
60-70 70-80 80-90 90-00 (
cero, lo que equivale a decir que globalmente crecerá, al mismo oligeramente mayor
5.34 -0.69 -9.0 2.88 ritmo que la tasa de la inflación. Es decir, la curva que expresa la valorización real (
10.69 10.61 -1.83 6.53 de la tierra de toda la ciudad en un gráfico de coordenadas se volverá asintótica o (
10.13 2.82 -0.24 4.57 paralela al eje de las abscisas que representa el tiempo (gráfico J). No obstante en
(
6.81 6.57 6.0 2.9 este comportamiento secular influye también el comportamiento cíclico, pues en
una misma década pueden haberse registrado varios ciclos de la construcción, los (
cuales a su vez son también efecto de la migración pob!aciona!. (gráfico K). (

Obviamente se experimentará una mayor presión en determinados y específicos (

sectores consolidados de la ciudad muy bien ubicados, que operarían como focos de
:·· Cuadro 3. Tasas anuales de valorizacion del suelo en la vivienda (bogota) 1 valorización, pero secularmente según nuestra hipótesis, la tierra urbana desarrollada,
(
(
. ZONA PERÍODO PERÍODO PERÍODO PERÍODO vista como un todo, tenderá a tener una tasa global de valorización baja. Un esquema
60 -70 70-80 80-90 90-00 teórico de este comportamiento secular, se visualiza en los gráficos J y K. (

2.30 12.08 3.16 4.24 Este comportamiento tiene mucho que ver con el que hemos denominado (
11.57 8.09 1.09 5.17 1 "estructural", sin embargo difiere de este en cuanto se refiere a la tendencia en (
6.90 7.58 -1.98 4.58 el tiempo (secular) a crecer cada vez menos. Una tierra que se desarrolle en los
(
0.59 3.45 años 2000 tendrá una tasa rápida de crecimiento y luego será cada vez menor
(estructural). Pero esa tasa en los 2000 será cada vez menos que si su desarrollo (
se hubiese dado en los 80 o en los 70.
(

48 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO 49 (
(
( T
(

2
(
TASA 'l. REAL
( CAPÍTULO
(
(
Factores y métodos
(
(
para el avalúo comercial
(
( Los manuales de avalúos generalmente comienzan definiendo qué es valor y como se
( ~---±---:t----:t---:-::r-7 TIEMPO aplica al caso de los inmuebles. Históricamente los filósofos analizaron las diferentes
60 70 80
teorías del valor. La economía se basa en el concepto del valor de las cosas. Dos
( EXPANSION UTILIZACION RACIONAL REUTILIZACION DE AREA
grandes teorías mundiales, la socialista-comunista y la capitalista, se fundamentan
DEL AREA DISPONIBLE E INFRAESTRUCTURA
( EXISTENTE en dos concepciones del valor. Anivel de avaluadores hay dos concepciones en el
( RENOVACIDN URBANA )
mundo: la teoría univalente y la teoría plurivalente sobre el valor de los inmuebles.
(
Gráfica J. Esquema teórico del comportamiento secular de valorización del suelo urbano. No queremos adentramos en esta discusión pero tampoco la deseamos pasar por alto.
( Por ello hemos preferido colocarla al final de nuestro libro, en el capítulo 21, "El valor y pre-
( cio de los inmuebles". De esta manera si el lector desea comenzar por las bases teóricas y
(
filosóficas de la teoría del valor y del precio aplicada a los inmuebles, le sugerimos iniciar la
lectura de este libro por el capítulo 21. Nuestra experiencia, luego de innumerables cursos y
( conferencias dictadas en Colombia y otros países, es que el avaluador desea entrar de lleno
( en el análisis ymétodos aplicables al avalúo comercial, dejando para después las discusiones
teóricas y prácticas. Consideramos que es mas productivo discutir las teorías del valor y
( los conceptos económicos y filosóficos al final de un curso yno al principio. Por ello hemos
( ubicado este análisis al final de nuestro libro.
( Entrando en el avalúo comercial de inmuebles, debemos distinguir los factores
y los métodos. Los factores para determinar el valor comercial de un inmueble son
(
tres: lote, construcción y comercialización. Los métodos para encontrar dichos fac-
( tores son cinco y los analizaremos adelante.
(
( l. FACTORES PARA EL AVALÚO DE INMUEBLES
( TIEMPO
1.1. Lote
( 1960 1970 1980 1990 2000 El terreno es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el
( caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso del inmueble urbano
Gráfica K. Comportamiento estructural por décadas =comportamiento secular.
(
( 50 AvALúas DE INMUEBLES Y GARANTíAs FACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL 51
e
 (

l
(

pueden existir dos clases de avalúos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno En Colombia tenemos numerosos ejemplos. Las mejores y mas valiosas tierras (
rurales se encuentran en la Sabana de Bogotá, en el Valle del Cauca yen el Magdalena
ya urbanizado. (
Medio. Todas estas tierras son de gran calidad yfertilidad y están excepcionalmente
En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes: bien ubicadas respecto a los principales centros urbanos del país. Por ello vale mu- (
- La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes cho mas en la Sabana de Bogotá que en el Valle del Cauca o Magdalena Medio, ya (
que se ubica a pocos kilómetros y máximo a media hora por optimas carreteras de
La calidad o fertilidad de las tierras (
la capital del país. Las tierras del Valle del Sinu y San Jorge en Cordoba son quizás
La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones. mejores que las del Magdalena Medio o Valle del Cauca, pero están peor ubicadas (
1 ya que los centros urbanos (Montería y Sincelejo) no son de gran importancia como (
El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley
Cali yMedellín.lgual cosa podemos afirmar de magnificas tierras en el Ariari (Meta)
de oferta y demanda. No es el caso tratar aquí el avalúo de inmuebles rurales. Esto (
y Caqueta. Las tierras cafeteras de Caldas, Risaralda y Quindio, están óptimamente
es objeto de otro libro y otros cursos, pero necesitamos la comparación para mejor
bien situadas, tienen buena calidad y muy buenas aguas, por eso valen bastante (
comprender el lote urbano. El demandante rural se fija en la mejor ubicación res-
1 dentro del sistema agrícola nacional. (
pecto a la ciudad principal o centro demandante de sus productos. Una tierra rural t
en bruto es mejor pagada cerca de las grandes ciudades y cerca de las mejores vías. 1 Ahora bien, cual es la calidad o fertilidad en el caso de las tierras urbanas? De (
La distancia a los mercados se mide en kilómetros y en tiempo de acceso el cual hecho la buena capa vegetal es mala para la construcción ya que se debe eliminar
(
depende de la calidad de las vías. Una finca situada a media hora de una ciudad para buscar suelo sólido para la sustentaCión de las edificaciones. En el caso urba-
principal por carretera pavimentada vale mas que aquella ubicada a dos horas por no debemos definir la "construibilidad" o "edificabilidad". El lote urbano "produce" (
carretera mala. No se necesitan muchos ejemplos para comprender el punto. construcciones o edificaciones. En la medida que se puedan hacer mas y mejores ( 1
construcciones, el terreno urbano vale mas. Quién define la "construibilidad"? La
De la misma manera los terrenos urbanos tienen mejor demanda de acuerdo a (
autoridad municipal a través de las normas. O sea que la reglamentación urbana
la distancia al centro de la ciudad o a los centros de negocios y empleo. Ya lo veía- define la cantidad y calidad de construcción que se puede hacer en un lote. (
mos en el capítulo 1, "La economía urbana y las leyes que rigen la formación de los
La "construibilidad" depende de la cantidad de construcción que se pueda hacer (
precios del suelo". Si esta distancia se mide en términos de tiempo a través de buen
en el lote de terreno. En general esta cantidad se puede medir con la densidad (
transporte y buenas vías, el precio será mas alto.
de viviendas por hectárea o con el índice de construcción. Sobre estos índices
Pero el terreno rural no solamente depende de su ubicación. En si misma la tie- hablaremos en el capítulo 7 al tratar del método residual, "edificabilidad y valor (
rra puede tener mejor o peor capacidad productiva, y esto depende de la calidad del suelo urbano". Pero no solo se debe considerar la cantidad de construcción, (
de tierras, de la fertilidad y de las características agrologicas. Los agrónomos y los sino la calidad de esta. (
ingenieros agrícolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se dice que toda tierra También las normas de una ciudad definen la calidad de construcción al determinar
es productiva, todo depende de los nutrientes que se le añadan y del agua. Los ha- (
los usos y Jos estratos sociales. Los usos pueden ser de mayor o menor intensidad (ver
bitantes de Israel han trasformado un desierto en hermosas tierras productivas. En capítulo 1). El uso mas intensivo es el comercial yservicios (locales, centros comerciales (
Latinoamérica tenemos muy buenas tierras y hacemos muy poco por mejorar los yoficinas). Allí el mercado es altamente demandante y le da gran precio a cada metro (
desiertos o las zonas áridas. Existen suficientes terrenos rurales con buena fertilidad. de construcción, como en el caso de los locales en un buen centro comercial o en una
El productor rural busca minimizar los costos de adecuación, irrigación con agua y vía totalmente comercial. En cambio en las bodegas hay un uso comercial, pero de
abono intensivo. Esto hace que por razón de costo alternativo, los terrenos agrícolas menor intensidad ya que requiere mucha construcción para el bodegaje o las industrias (
fértiles y con buena agua tienen mas valor que aquellos de menor calidad. que no necesitan pagar alto precio por la tierra o por el inmueble. (

(
f ACTORES YMÉTODOS PARA EL AVALÚO CO~\ERCIAL 53 (
52 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS

(
(
e
( En el caso de la vivienda también se da el uso intensivo en las viviendas multi- pagar una cifra mayor que el Valor Físico o una cifra menor. Esto depende del Factor
familiares y edificios altos. El uso extensivo se da en las casas unifamiliares de los de Comercialización que se determinará en el capítulo 8 mediante la explicación de
( varios métodos.
barrios mas periféricos. La calidad se la da el mercado a través de los estratos sociales.
( Así las viviendas multifamiliares del estrato alto (estrato 6 en Colombia) pagaran el Resumiendo:
( precio mas alto por el terreno, que las viviendas unifamiliares de los estratos bajos
(estratos 1 y 2) en las zonas periféricas de la ciudad. Valor físico (intrínseco) =lote urbanizado+ construcción
( Valor comercial =valor físico x f.c. (factor de comercialización)
( 1.2. Construcción En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC al
( El segundo factor en el avalúo de inmuebles urbanos es la determinación del valor de Factor de Comercialización, la determinación del valor comercial de un inmueble
las construcciones que están encima del lote. En los inmuebles rurales decíamos que urbano seria:
(
se determina el valor de la infraestructura, las construcciones y adecuaciones cuyo Avalúo comercial = (L + C) x FC
(
valor se añade al valor determinado ya por la ubicación y la calidad del suelo.
(
En los inmuebles urbanos partimos del lote bruto y le añadimos las obras de in- 2. MÉTODOS AVALUATORIOS
( fraestructura o urbanismo para llegar al lote urbanizado. El lote bruto tiene ya incor-
( porados el factor de la ubicación dentro de la ciudad y el factor de la "construibilidad" La mayoría de los tratadistas refieren 4 métodos. nosotros proponemos cinco mé-
o normas urbanas que le permiten intensidad y uso del suelo. Hay que añadirle la todos que describiremos a continuación.
(
infraestructura de servicios y vías para que el lote sea realmente construible. Los
( costos de urbanismo son parte de la construcción. Pero cuando se avalúa un lote 2. l . Método comparativo o de mercado
( ya urbanizado supone que tiene hechas las obras de urbanismo. Por eso en nuestro En las normas de valoración de Colombia y la UPAV (Union Panamericana de Ava-
libro hemos dividido el lote urbanizado del lote bruto o sin urbanizar. En el capítulo luadores) y dellSVC (Internacional Valuation Standard Comitee), se pide aplicar
(
11 trataremos los terrenos urbanos sin urbanizar. En estos primeros capítulos nos primeramente el Método de Mercado o sea la comparación de precios en terrenos
( referimos al lote urbanizado. o inmuebles similares mediante la técnica de la homogeneización. Describiremos a
( Al referirnos a las construcciones trataremos de las edificaciones que se colo- continuación lo que se entiende por Método Comparativo o de Mercado.
( can encima del lote urbanizado. Estas construcciones se avalúan por separado del En este libro trataremos del Método Comparativo Tradicional por factores , es
lote y aplican un método diferente como adelante explicaremos. Puede tratarse de decir, el método que se viene utilizando en muchos paises latinoamericanos y en
(
construcciones nuevas o de construcciones usadas. A ello nos referiremos en los Colombia, desde los años 1960 cuando fueron desarrollados en paises del cono sur
( capítulos 3, 4 y 5. (Argentina, Uruguay yBrasil) y se extendieron por los demás paises latinoamericanos.
( Hoy es el más utilizado por su facil aplicación, pero conduce a un mayor margen de
1.3. El factor de comercialización error (cercano al10%). Dos avaluadores que utilicen este método podrían tener una
(
La suma del lote urbanizado y de la construcción, nueva o usada, permiten deter- diferencia entre sus avaluos de hasta el 20% (margen de error de 10% para cada
( minar el VALOR FÍSICO o VALOR INTRÍNSECO de un inmueble urbano. Pero para uno). Pero permite trabajar con pocos datos comparables (por lo menos cinco) y se
( determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un TERCER COMPONENTE que elabora con la estadística básica.
denominamos FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o comercialidad). Con los méto-
e dos que explicaremos se llega a determinar el Valor físico de un inmueble, es decir,
Método de inferencia estadística o econométrico: a partir de los años 90 se
desarrolló en Brasil para realizar estudios comparables con numerosos datos.
e la suma del lote y la construcción. Pero el mercado puede estar en condiciones de Aplica la econometría o estadística inferencia!. El valor depende de numerosas
(
54 AVALiJOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS FACTORES YMÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL 55
(
 (

(
(

variables y los modelos utilizan software especializado. Se aplica la correlación Se deben aplicar los siguientes factores y elementos básicos del método: (
múltiple, modelos lineales o exponenciales, test de hipótesis, coeficientes de co- (
rrelación, etc. El modelo exige por lo menos 15 datos y debe obtener resultados 2.1.1. Recolección de datos.
con margen de error inferior al5% o del2.5% , de tal manera que dos avaluadores La fuentes de recolección deben ser las Transacciones y los Anuncios de Ofertas. (
que lo utilicen deben obtener un avaluo que no diste más del 10% entre sí. Es Las Transacciones son la mejor fuente y mas segura. Los avaluadores que están (
mucho más preciso para dirimir conflictos entre las partes o para inmuebles de vinculados al Corretaje y venta de bienes raíces tienen una fuente directa de infor- (
gran tamaño que ameritan una investigación más costosa y demorada. Dado que mación. Quienes no están en la compraventa de inmuebles pueden acudir a los
en Colombia todavía no se utiliza este modelo, sino unicamente para los Catastros, gremios inmobiliarios, que en Colombia se denominan Lonjas y los cuales mantienen (
dejamos este tema para una publicación posterior. En los paises latinoamericanos actualizado un Banco de Datos de las Transacciones que se dan en el mercado de (
que más se utiliza son Brasil y Venezuela1• bienes raíces en cada ciudad. (
El método comparativo tradicional de factores es el método mas usual entre Debe tenerse en cuenta que la transacción debe darse en condiciones de LIBRE (
los avaluadores. Generalmente se confunde con la comparación entre los precios NEGOCIACIÓN, el comprador y el vendedor conocen el mercado y ambos desean
de la oferta. Nada mas erróneo. Para que el Método Comparativo tenga aplicación yno están obligados a la negociación. Por ejemplo existen ciertas transacciones que (
científica se requiere la HOMOGENIZACIÓN y la aplicación de varios factores com- no son representativas y sesgan el Método del Mercado. Es el caso de las dadones (
plementarios. en pago a los bancos o acreedores en cuyo caso se da una situación forzada u obli- (
En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar gada por la situación del deudor. En la mayoría de los casos se recibe por un valor
muy inferior al verdaderamente comercial, en otros casos podría recibirse por un (
el valor que le da el mercado a un predio. Esto solo se puede determinar a través
del Método Comparativo o de Mercado. Hay que estudiar cuánto ha pagado la de- valor mayor cuando la deuda es superior al inmueble. Tampoco son representativas (
manda o cuánto está en condiciones de pagar el mercado por determinado predio, las donaciones a parientes o entidades de beneficencia.
(
comparándolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares. Aveces los aportes a negocios o las transacciones entre personas jurídicas de
Los tratadistas y los manuales de avalúos suelen dividir en dos el Método Com- un mismo grupo económico pueden alterar el verdadero valor del inmueble porque
no se da en condiciones de Libre Negociación. No son útiles los datos provenientes (
parativo: por las características del inmueble y por la renta. El Método Comparativo
por las características se basa en la comparación de los elementos del inmueble con de remates oventas judiciales, ni las transacciones con entidades del Estado en (
los mismos elementos o características de otros inmuebles. condiciones de Expropiación o venta forzada para la construcción de una vía.
(
El Método Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a través En cuanto a los ANUNCIOS YOFERTAS se puede acudir a: (
de la renta real o prevista por comparación con la renta de otros inmuebles. Estos Avisos de periódicos de amplia circulación en la ciudad. (
métodos a su vez pueden determinar la renta de forma directa o indirecta. En la Información de Lonjas y asodaciones inmobiliarias
comparación directa se efectúa un análisis de las rentas reales o previstas que di- (
rectamente se encuentran en el mercado. En la comparación indirecta es necesario Datos de corredores de bienes raíces y constructores de inmuebles (
trasformar el inmueble a uno que produzca renta y hacer hipótesis sobre lo que Avisos y vallas en el sector mediante recorrido (
pasaría con el inmueble al trasformarlo en un bien que produzca renta.
En cuanto a los anuncios de periódicos, o avisos clasificados, la dificultad (
estriba en la poca información por lo cual es necesario acudir al teléfono o visita
(
(1 ) Recomendamos la lectura de varios libros del profesor brasilero Rubens Alves Dantas, "ingenieria de personal de los inmuebles a fin de obtener las características similares que per-
tasaciones" o del profesor de Porto Alegre, Marco Aurelio Stumpf Gonzales, en publicaciones del Lineo In mitan la Homogeneización. El problema a veces es la mala o deficiente informa-
lnstitute of Land Policy. Asimismo de algunos autores venezolanos miembros de la SOITAVE.
(
56 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS fACTORES Y¡1\ÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL 57 (
(
(

(
( ción que la fuente puede proporcionar si no se visita el inmueble referencia. A es costoso y difícil recogerla para cada avalúo. Por ello recomendamos
veces estos datos son mal proporcionados por la desconfianza que el vendedor como libro de cabecera para los avaluadores colombianos la adquisición
( anual o semestral de los estudios de Oferta y Demanda por Edificaciones
informante tiene de que el avaluador sea un potencial competidor de corretaje
( que le podría quitar la comisión de venta. producidos por CAMACOL en cada ciudad.
( 1 ESTUDIOS DE VALOR DEL SUELO. Las Lonjas de Propiedad Raíz, en par-
Es mejor obtener los datos en las Lonjas de propiedad raíz o asociaciones inmo-
( biliarias, ya que los datos provenientes de corredores inmobiliarios podrían afectar ticular particular la Lonja de Bogotá adelantan periódicamente un estudio
el resultado con el temor de que le quiten el negocio. Cuando la información viene sobre precios del suelo en las diferentes áreas, zonas y barrios de la ciudad.
(
directamente del propietario, es posible que el precio pedido sea sustancialmente En Bogotá se realizan cada año y se tiene una secuencia desde 1959 de tal
( manera que para cada año es posible obtener el valor de suelo que tenia
alto ya que en la mayoría de las veces los propietarios no conocen el valor de su
( inmueble y suelen pedir muy por encima del precio razonable de mercado. en precios corrientes del momento y en precios constantes tomando como
(
deflactor comparativo la inflación. La Métodología, dirección y asesoría de
En algunas ciudades existen ESTUDIOS ESPECIALES que proveen mejor in- estos estudios han sido llevados a cabo por el autor Osear Barrero Ochoa y
( formación sobre los precios de oferta y transacciones. Es el caso de las ciudades
la Arquitecta Esperanza Duran de Gamez. Los datos son indicativos y requie-
principales de Colombia que a través de agremiaciones profesionales o entidades
( ren el concurso del avaluador homogeneizando precios y determinando las
recolectoras privadas permiten obtener muy buenos datos. Acontinuación presen-
(
características propias del lote que avalúa. No se puede inferir el dato de la
tamos algunos:
Lonja en estos estudios para toda la zona sin determinar las características
( 1 ESTUDIOS DE OFERTA Y DEMANDA POR EDIFICACIONES URBA- especiales de cada lote.
( NAS. Estos trabajos los adelanta CAMACOL (Cámara Colombiana de la 1
Construcción) en las ciudades principales. En Bogotá, Medellín y Cali CONSTRUDATA PRECIOS. La firma privada CONSTRUDATA de LEG!S S.A.
( provee a los constructores e inmobiliarios de varias zonas del país una revista
se realizan semestralmente, en las demás ciudades cada año o cada
( dos años. Estas investigaciones, cuya Métodología fue elaborada por el bimestral y estudios especializados que recogen datos de precios y costos de
Economista Osear Borrero Ochoa (autor de estas paginas) cuando era materiales. Asimismo recoge precios de oferta de los proyectos en la ciudad.
(
Director Ejecutivo del CENAC, y actualmente asesora algunas empresas Esta revista contiene una valiosa información para los avaluadores acerca
( de los costos típicos por metro cuadrado según prototipos de inmuebles. Se
para la producción de dichos estudios, permiten obtener un censo muy
( completo de la Oferta nueva de edificaciones en la ciudad, en un determi- utilizará para el método del costo y avalúo de las construcciones.
( nado momento del año. El avaluador tiene allí una mina de información 1 REVISTAS ESPECIALIZADAS. Estas revistas inmobiliarias recogen valiosa
de toda la oferta de la ciudad, por zonas, estratos sociales, vivienda, información en la ciudad que tienen producción. Es el caso de LA GUIA INMO-
(
oficinas, locales, bodegas. Se informa del área y numero de inmuebles BILIARIA que produce una revista mensual en Bogotá, Medellín, Cali y Bucara-
( nuevos iniciados en el año, del volumen vendido, de la oferta disponible, manga yotras ciudades. Asimismo en Bogota existe la revista "metrocuadrado"
( los precios del mercado, el tamaño de los inmuebles, los acabados de producida por el periodico El Tiempo. La información recogida corresponde a
materiales y la ubicación por barrios. Cuando se hace el estudio cada un gran numero de proyectos nuevos de vivienda y otros usos que en ese mo-
(
semestre los datos están en permanente actualización y son de gran mento se venden en la ciudad. No solamente informa de los avisos pagados sino
( utilidad para el avaluador. Como explicaremos en el ultimo capítulo, también de los demás proyectos que se construyen en la ciudad, dividido en
"Métodología para presentar avalúos", es necesario informar al cliente zonas. Es una fuente muy valiosa, ya clasificada para los corredores de bienes
(
cómo está el mercado en la zona, cuanto se ha construido en los últimos raíces, para los constructores y en especial para los avaluadores.
años, qué nuevas construcciones existen, etc. Toda esta información
(
(
1.. 58 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS
f ACTORES YMÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL 59
 (

J (

1 En algunas ciudades existen revistas o informativos que dan buena fuente

l Normalmente las ventas de contado se estiman en un plazo de 90 días, plazo
(
(
a los avaluadores. CAMACOL produce para cada ciudad una revista con los necesario para obtener el crédito, hacer las escrituras, la hipoteca y reunir
toda la cuota inicial. Cuando el plazo es superior, no se considera de contado (
principales proyectos nuevos que se venden y sigue los lineamientos de las
otras revistas mencionadas atrás; 1 y generalmente se aplican intereses para los saldos pendientes. Es necesario (
identificar el costo del dinero o intereses que se cobran ya que generalmente
Cuáles son los elementos que se deben recolectar: el INTERES INMOBILIARIO es diferente al Interés Bancario o al Costo del e
Dinero colocado a intereses. (
- Datos: de transacción, de oferta, de avisos, de publicación, etc.
- Fuente de información: catastro, Lonja, periódicos, corredores inmobiliarios, b) FACTOR DE FUENTE. En los casos en los cuales los datos recolectados vengan (
estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc. de ofertas, avisos de periódico o precios que pide el propietario, generalmente (
- Localización: dirección exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la hay un incremento por encima del valor del mercado, ya que generalmente se (
esquina, centro comercial, servicios del área, transporte, vías de acceso. pide más para poder obtener una buena transacción.
(
- Dimensiones: frente, fondo, área, regularidad En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demerito ( .
- Precio y condiciones de venta con el fin de acercarse al valor comercial o posible transacción, acercándose
al precio que pagaría la demanda. (
2.1.2. Homogeneización.
(
El proceso de Homogeneización significa "hacer homogéneo, hacer equivalente, En condiciones normales el precio de transacción suele estar un 10% por
debajo del precio que pide la oferta con lo cual bastaría con aplicar un (
hacer comparable". Por ello es indispensable luego de tomar los datos en el proceso
de recolección pasar a la etapa de homogeneización. Factor de Fuente igual a 0.9. Sin embargo hay momentos en la economía, (
particularmente cuando se presentan las crisis inmobiliarias en los cuales
El primer paso debe ser definir la zona GEOECONOMICA HOMOGÉNEA. Se (
la transacción puede llegar a estar hasta un 30% por debajo del precio que
entiende por esta la zona que tiene similares características en cuanto a: solicita la oferta. En épocas de baja demanda inmobiliaria podría aplicarse (
- Ubicación espacial un factor de fuente igual a 0.8. (
- Estrato social Sin embargo debe el avaluador ser cauteloso con este factor, ya que no todos (
Uso similar (industrial, comercial, habitacional) los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan (
- Densidades y reglamentación urbana similar (alturas, índices de construcción) recibir ypor debajo de esta cifra no aceptarían transacción. Así como hay otros
que suben 30% el precio para poder obtener una "rebaja" apreciable. (
Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el calculo:
(
a) REDUCCIÓN APRECIO DE CONTADO. Dado que la forma de pago puede e) FACTOR DE PROFUNDIDAD. En el avalúo de terrenos urbanizados la pro-
alterar los resultados en la recolección de precios, es necesario hacer com- fundidad del lote exige aplicar un factor de demerito en la medida que el lote (
parable todas las transacciones y precios de oferta considerando el negocio sea mas profundo. Analizaremos esto en el Capítulo siguiente. (
como si se pagase de contado. Cuando se toma un crédito y se paga una d) FACTOR DE FRENTE. Amedida que el lote tiene un frente mas amplio sobre (
cuota inicial, en la practica para el vendedor se trata de una transacción de la vía, debemos añadir mejor precio. Esto se hace mediante un factor que in-
contado, ya que el propietario recibe todo el dinero proveniente de la cuota crementa o demerita el precio de un lote en la medida que el frente sea mas
inicial y del crédito de la entidad financiera. Para el comprador no es un pago o menos amplio. Igualmente lo analizaremos en el capítulo siguiente. í
\
de contado porque obtuvo un crédito a largo plazo, pero para el vendedor la
venta fue de contado porque recibió todo su dinero en corto plazo.
(
'
60 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS fACTORES YMÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL
61 (
(
(

( 1
(
( e) FACTOR DE TRASPOSICIÓN. Es la relación entre un índice del inmueble o local 2.1.2. Resultados homogeneizados.
que se está avaluando yel índice típico para dicho inmueble que se investiga. En
( El inmueble investigado puede tener necesidad de aplicarle uno o varios de los
algunas ciudades las organizaciones inmobiliarias o de avalúos pueden estable-
( factores analizados aquí.
cer determinados índices de localización, de demanda o de calidad, promedios
( para la zona. El avaluador establece si el inmueble o local que avalúa tiene un Los que generalmente se aplican son el Factor de Fuente (margen de negociación),
índice o valor superior o inferior que el promedio establecido para la zona. el Factor de Tamaño y el Factor de Ubicación. Entonces se multiplica el valor que
(
se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los factores encontrados con
( F(tr) == la (lndice del local que se avalúa)
el fin de obtener el valor homogeneizado.
lp (lndice del local del elemento investigado)
( La base del método comparativo está en la buena recolección de datos y en la
( f) FACTOR DEACTUALIZAClÓN. El inmueble investigado o los datos obtenidos por correcta homogeneización de los valores. Comparar no es obtener datos de prensa o
comparación pueden referirse a determinada época ofecha. Es necesario actuali- de avisos y luego obtener el promedio para luego colocárselo al inmueble avaluado.
(
zarlos al momento en el cual se hace el avalúo. Esto se hace mediante el proceso El método de mercado exige una correcta comparación utilizando la Métodología
( de "inflactar" los precios, es decir aplicarle ellndice de Precios al Consumidor de la homogeneización que explicaremos en el capítulo siguiente.
( desde el momento de la transacción o dato investigado hasta el momento en que
se hace el avalúo. Se trata de pasar los precios de un año o un determinado mes Los datos recogidos yhomogeneizados se promedian. Se aplican los estimadores de
(
a otro aplicando los índices de precios del costo de vida o de la construcción. varianza ydesviación estándar. El coeficiente de variación que se debe aceptar (relación
( entre desviación estándar y promedio aritmético) no debe ser superior a 15%.
No puede aplicarse para períodos largos (superior a dos años) ya que la
( valorización de los inmuebles no corre pareja a la inflación. Si observo una En el anexo al final de este capitulo presentamos un ejercicio de homogeneización.
( transacción de comienzos del año y estoy haciendo un avalúo al terminar el
año, podría aplicar el índice de inflación de dicho año con el fin de comparar 2.2. Método del costo
(
los dos datos. La inflación en períodos cortos sirve para comparar precios. Se denomina así al método que parte de presupuestos para obtener el costo de re-
( No es lo mismo comparar una transacción de hace tres años con los datos producción o de sustitución de un bien inmueble. En general se aplica a las construc-
( actuales. La valorización ha podido ser superior o inferior a la inflación. ciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones. El terreno bruto no tiene costo
( g) TAMAÑO. Hay una elasticidad-precio de acuerdo con el tamaño. Los inmuebles y por eso se trata por el método comparativo. Pero todas las adiciones al terreno,
grandes tienen un predio unitario inferior a los inmuebles de menor tamaño. urbanización y construcciones, tienen un presupuesto de construcción. Por el costo
( se puede llegar a las mejoras, aplicando los métodos de la depreciación.
Existen tablas y regresiones lineales que lo permiten calcular.
( Trataremos especialmente este método en el Capítulo 4 al referirnos a las
h) TOPOGRAFÍA: Los terrenos planos tienen mejor valor que los terrenos indi-
( construcciones.
nados. La comparación se hace en función de los sobrecostos que representa
( la topografía.
2.3. Método residual
e i) UBICACIÓN: Dado que el estudio se debe hacer dentro de una zona geoeco-
Este método es muy aplicado en Colombia y especialmente en la Lonja de Propiedad
( nómica homogénea, la ubicación debe ser similar. Sin embargo dentro del
mismo barrio o urbanización existen mejores terrenos. Estos podrían ser los Raíz de Bogotá. También se denomina Método del Potencial de Desarrollo. Se basa
( en calcular el valor de un terreno como "residuo" o saldo entre el precio de venta
esquineros, los que tienen frente a varias calles, o los que están con frente a
( los parques o las Vías Principales. del inmueble, restándole la utilidad y el costo de la construcción. Nos referiremos a
este método en el capítulo 7.
(
e 62 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS fACTORES YMÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL
63
 (

(
(
2.4. Método de la renta b) 1. Sin urbanizar (
Este método permite llegar al valor del inmueble a partir de la renta liquida que pro- Método del Costo.
Método Comparativo. (
duce. En general denominamos alquiler a la renta que produce un inmueble. Existe
(
en todas las ciudades y países una relación entre la renta y el valor del inmueble. 3.2. Construcción
Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso especifico podemos (
Método del Costo.
calcular cuanto puede valer el inmueble a partir de la renta. Este seria un método (
de renta DIRECTO. Trataremos este método en el capítulo 9 cuando nos referiremos 3.3. Factor de comercialidad (
a los arrendamientos. Método Comparativo
Método de Renta (
2.5. Método de capitalización (
3.4. Inmueble total
Es una variante del Método de la Renta, pero lo tratamos por separado porque se (
Método Comparativo
trata de un cálculo INDIRECTO mediante la capitalización de todas las rentas futuras
Método de Renta (
de un inmueble trayéndolas a valor presente utilizando los conceptos de las matemá-
Método de Capitalización.
ticas financieras. En el método de la Renta Directo llegamos al valor del inmueble (
a través del alquiler o arrendamiento inmobiliario. En el método de Capitalización o (
Método de Renta Indirecto llegamos al valor del inmueble estimando todas las rentas
que produce el inmueble. Un hotel no genera arrendamiento sino utilldades. Estas (
utilidades futuras capitalizadas o traídas a valor presente constituyen la base para (
calcular el valor del inmueble. (
Este método constituye la parte mas avanzada de los avalúos y lo trataremos en (
este libro a partir del capítulo 14.
(
(
3. RELACIÓN ENTRE FACTORES YMÉTODOS AVALUATORIOS (
Para tener una visión global es conveniente presentar la relación que existe entre (
los tres factores del avalúo y los cinco métodos avaluatorios. En el cuadro siguiente (
presentaremos cada factor y el método que se aplica para avaluar.
(

Factores y métodos (

3.1. Lote (

a) Urbanizado (
Método Comparativo. (
Método Residual. (

(
64 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTiAS fACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL
65 (
(
(

(
inmueble modal oque más se repite en la zona, al aumentar el tamaño, el mercado casti-

Anexo
( gará el precio unitario. De acuerdo con la tabla si el inmueble que valoramos ocompramos
( tiene un tamaño entre una y tres veces ese inmueble típico, el factor es 1.0, o sea no se
(
afecta por tamaño. Pero si el inmueble está entre 3.1 y6 veces, en nuestro caso, entre 310
y 600m2, el factor es 0.9, con lo cual habrá perdido ellO% por cada m2 de precio.
(
Si el inmueble es de mayor tamaño, 1.000 m2, sería 10 veces superior al típico y
(
(
Ejercicio de homogeneización se afectaría por el factor 0.8. Yde la misma manera si es 20 o 30 veces superior se
afectaria por factores de 0.7 o 0.6. Asi funciona en la realidad del mercado, a mayor
( por el método comparativo tamaño, menor precio por m2 porque es más difícil venderlo.
( Retornando al Cuadro 1, el avaluador debe primero aplicar el Factor de fuente, o
diferencia entre lo que se pide y la negociación. Hemos recomendado aplicar facto-
(
Adjunto al presente anexo encontrará el lector un archivo Excell con 5 cuadros. res entre 0.8 y 0.9. Si el mercado es bueno, suficiente demanda, podremos aplicar el
( Expliquemos el modelo mediante el Cuadro l. factor de 0.9 a todas las ofertas tal como lo presentamos en dicho Cuadro l. Para las
( Se trata de valorar un inmueble con 300 m2 de area con una ubicación media, no transacciones y los avaluos no se aplica ningún demérito, o sea que el factor es 1.0.
( es el mejor ni el peor de la zona. El inmueble puede ser un lote, un local, una bodega El factor de tamaño en el ejemplo se aplica devolviendo lo que el mercado quita.
industrial. El avaluador primeramente realiza una investigación de mercado en la zona Es decir, si el inmueble 3 tiene 1.200 m2, con lo cual es 4 veces superior al inmueble
( geoeconómica homogénea, es decir, aquella que tiene similar ubicación, la misma que avaluamos, el mercado lo castigaría con 0.9 de acuerdo con la tabla de tamaño
( norma, alturas, usos y densidades, estrato social similar. Las entidades catastrales del Cuadro 2. Si pierde un 10% por mercado, le debemos devolver lo que perdió,
( identifican como zona geo-económica homogénea aquellas que por su similitud van añadiendo este 10% y por tanto multiplicamos por 1.1. En cambio el inmueble 5 que
a tener un precio semejante y se pueden obtener promedios significativos. tiene 100 m2, es la tercera parte del que avaluamos, debe valer más en el mercado,
(
En el cuadro 2 establecemos un criterio de calificación para una zona geo-econó- digamos un 10% más (proyectando la tabla hacia inmuebles menores). Luego le
( debemos quitar ese 10% que el mercado le otorga multiplicando por 0.9.
mica homogénea, adonde el avaluador debe investigar sus datos. Estas zonas deben
( tener un precio cuyo valor máximo no supere en más del 50% al valor mínimo. Se De igual manera el inmueble 6 con 3.000 m2 es 10 veces superior al que valoramos
( podrían establecer rangos más cortos, como que la distancia no sea mayor del30%. y el mercado lo castiga con 0.8. Le devolvemos este 20% al multiplicar por 1.2.
En el ejemplo que ponemos la calificación parte del inmueble medio o intermedio,
( En resumen los inmuebles menores que aquel que valoramos se multiplican
que tendría calificación de 1.0. El inmueble óptimo, dentro de la misma zona, ten-
(
por un factor inferior a la unidad para rebajarlos y los que son mayores al inmueble
dría un valor 20% superior, calificación de 1.2. El peor inmueble en la misma zona,
referencia o que se valora se multiplican por factores superiores a la unidad para
( valdría el 0.8 del inmueble medio, o 20% por debajo. Observemos que la relación
elevarlos. De esta manera homogenizamos los valores encontrados en el estudio de
entre el máximo y el mínimo es del 50%. mercado comparándolos con el nuestro.
(
Si la diferencia es mayor, es probable que el avaluador se salió de la zona geo-
( De manera similar aplicaremos el factor tamaño. Los inmuebles de mejor ubica-
económica y deberá rechazar dichos datos. ción al nuestro (al que valoramos) se rebajan al multiplicar por factores inferiores
(
En el cuadro 2 presentamos una tabla del Factor Tamaño la cual nos muestra la res- a la unidad. Los inmuebles de peor ubicación se elevan al factorizar por números
( puesta del mercado ante el aumento de tamaño. Ha sido tomada de Bogotá para lotes y superiores a la unidad. Asi en el Cuadro 1 el inmueble 1 se factoriza por 0.8 para
( locales comerciales. Significa que si tenemos un inmueble típico de 100m2, es decir, el rebajarlo en 20%, dado que el mercado le otorga un precio 20% superior al inmue-
(
fACTORES YMÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL 67
( 66 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS

(
 (

T (

(
ble medio. Recordemos que nuestro inmueble por valorar tiene ubicación media. (
En cambio el inmueble 5, mala ubicación debe subirse 20% al multiplicar por 1.2, 1 (
porque el mercado lo está castigando con factor 0.8 respecto al inmueble medio.
(
En resumen, los inmuebles mejores que el nuestro por avaluar, se rebajan, los
inmuebles peores que el nuestro se elevan. Si el avaluador aplica la lógica del mer- (
cado entenderá mejor el proceso de homogeneización. No es un cuadro mecánico (
que se aplica con tablas. Requiere los conceptos inmobiliarios yla lógica del mercado (
de bienes raíces. 2 12.000 Oferta 600 1 Bueno 0,9
(
3 9.000 Oferta 1.200 1,1 Medio
En el cuadro 3 presentamos un ejercicio para el lector de tal manera que debe
calcular el factor de fuente, tamaño y ubicación teniendo en cuenta que el inmueble 4 8.500 Transacción 200 1 Regular 1,1 (
por avaluar es de 200 m2 y su ubicación es óptima. Le sugerimos al lector hacer el 7.500 Avalúo 100 0,9 Malo 1,2 (
esfuerzo por responder y llenar las casillas con los factores que considera válidos. 6 10.000 Oferta 3.000 1,2 Bueno 0,9 (
En el mismo cuadro planteamos un ejercicio 2 con un inmueble por avaluar de 11.000 Oferta 400 Medio (
1.000 m2 y la ubicación mala. Los factores deberán cambiar sustancialmente. 8 13.000 Transacción 800 1,05 Óptimo 0,8 (
En el cuadro 4 tenemos lé!s respuestas al ejercicio 1 del cuadro 3. En el cuadro 9 8.000 Avalúo 80 0,9 Malo 1,2
(
5 la solución al ejercido 2. 10 12.000 Oferta 150 0,9 Medio
(
10.500
(
MEDIDAS CENTRALES YDISPERSION DE DATOS. 2.236,07

El lector deberá obtener los promedios estadísticos, ojalá utilizando Excell, la 21,3%
(
desviación estándar2 y el coeficiente de variación3 .
(
El coeficiente de variación aceptable en las normas colombianas es del15%. En
otros paises es del 10%. Si se observa en el Cuadro 1 el coeficiente de variación (
en los datos no homogeneizados es 21.3% con lo cual no sería aceptable. Una vez (
homogeneizado se reduce a 8.4% con lo cual es válido.
(
En los ejercidos 1 y 2 el alumno deberá calcular los coeficientes de variación. (
Los datos no homogeneizados del cuadro 3 presentan una dispersión del23.8%, lo
cual no es aceptable en las normas de avalúos. (
(
(
(2) Desviación estándar otípica es la raíz cuadrada de la varianza y su símbolo estadístico es la letra griega cr
(sigma). La varianza es una medida de dispersión estadística que obtiene el promedio de las desviaciones al (
cuadrado entre cada dato y el promedio.
(
(3) El coeficiente de variación es la relación porcentual entre la desviación típica o estándar y el promedio : cr/~
(
68 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS fACTORES YMÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL 69 (
(
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(

(
r\
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
r
\

(
(

(
(
Inmueble Valorm 2 Fuente Factor Ubicación Factor Tamaño Factor
( fuente ubicación mz tamaño
280.000 Oferta 0,85 Optimo 0,6 200 0,85
(
2 240.000 Oferta 0,85 Bueno 0,7 400 0,95
( 3 180.000 Oferta 0,9 Medio 0,8 800
( 170.000
Tran·
Regular 0,9 150 0,8
sacción
(
150.000 Avaluo Malo 70 0,7
( 200.000 Oferta 0,9 Bueno 0,7 2000
( Promedio 203.333
48442,41
(
1
23,8%
e
(
70 AVALÚOS DE iNMUEBLES Y GARANTÍAS fACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL 71
e
 (

3
(
(
CAPÍTULO
(

El método comparativo. Avalúo del lote. (

(
Los factores de configuración (

(
En este Capítulo trataremos solamente de los terrenos ya urbanizados o parcelados (
dentro de una ciudad. Los terrenos sin urbanizar los trataremos en el capítulo 11. No (
importa el uso, vivienda, comercial o industrial.
(
Como se vio en el capítulo anterior, la investigación del avaluador debe partir de (
los datos que encuentra y luego para compararlos recurre a la homogeneización.
Aquí vamos a explicar como se hacen comparables los datos recogidos de los lotes (
urbanos ya desarrollados. (
Utilizaremos como fuente principal para este Capítulo el Manual de Avalúos del (
IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliacoes e Pericias de Engenharia), los libros y do- (
cumentos que el ingeniero José Carlos Pellegrino ha entregado en Colombia y las
notas manuscritas que nos dejó en 1980 el ingeniero uruguayo Joaquín Gorriaran (
(q.e.p.d) . En general estos libros y manuales siguen mucho las orientaciones de los (
manuales norteamericanos y europeos. El mayor desarrollo documental se encuentra (
en bibliografía del Brasil, Argentina y Uruguay. Hemos incluido también documentos
de avaluadores mejicanos. (
(
Este método tradicional, aplicado en Colombia y muchos paises latinoameri-
canos ha sido revaluado desde los años 90 especialmente por las sociedades de (
tasacion brasileñas y venezolanas (IBAPE y SOITAVE), por cuanto consideran que (
los factores que se aplican en un pais no deben ser utilizados en otro país, sin la
(
debida confirmación mediante investigación estadística. Incluso dentro del mismo
país, las ciudades y regiones tienen diferentes factores. Para obtener estos factores (
se deben hacer estudios de inferencia estadística, aplicando la ciencia econométrica (
y la correlacion multivariada. En este procedimiento se deben obtener muchos da-
(
tos o referenciales, en los cuales la variable dependiente es el precio y las variables
independientes deberán ser los elementos de configuración del lote (forma, frente, (

(
EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 73 (

(
(
(
(
\

r
"(
fondo, tamaño, topografía, etc). De esta manera si la ecuación multiple obtiene los
coeficientes con un buen nivel de confianza o mínimo error, dicho coeficiente es el
factor para aplicar en la ciudad o región respectiva.
1' la profundidad o el frente que podría ser muy diferente entre los datos que se
comparan. Sin embargo el mercado no paga lo mismo por un lote que tiene muy
buen frente sobre una calle principal que por otro que tiene escaso frente. Asi-
mismo el mercado prefiere un lote con poca profundidad desde la calle. Aquellos
Sin embargo, dado que no es objeto de este libro explicar estos procedimientos mo- con mucha profundidad tienen menor utilización en la construcción y por tanto
(
dernos de aplicación econométrica a los avalúos, nos referiremos al metodo tradicional la demanda pagará menos.
( que más conocen nuestros avaluadores, aunque los factores aquí propuestos deberían
Siguiendo los estudios presentados por Joaquín Gorriarán y Jose Pellegrino,
( ser revaluados mediante investigaciones estadísticas en cada ciudad o pais.
' y otros autores latinoamericanos y españoles, encontramos que los investigado-
( LOTE TIPO: Es necesario describir el concepto del Lote Tipo con el fin de com- res en avalúos fueron hallando ciertos parámetros para identificar el valor que
(
prender la Métodología. En un barrio o en un sector de la ciudad existe un Lote se debía aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teoría básica indica
Típico, es decir aquel que mas se repite y que podría definirse como el Lote Modal que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y
(
de la zona. Recuérdese que la Moda Estadística es el elemento que mas se repite. se profundiza. Los metros mas valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los
e Moda y Típico seria aquí lo mismo. Para investigar el lote Tipo de una zona, basta
con acudir a las cartas catastrales de la ciudad o del organismo de Planeación. Sin
metros menos valiosos son los del extremo profundo. En la gráfica 1 se identifica
( el precio unitario en el eje de las Yy la profundidad es señalada en el eje de las
embargo con un recorrido de la cuadra, barrio o sector es muy fácil identificar cual X. La curva es una parábola que desciende a medida que se aleja del frente o la
( es el tamaño, frente, fondo, etc. del lote Tipo. calle, que estaría en el punto cero.
r
\
El método de homogeneización se basa en definir el tamaño, frente yfondo del Lote
( Tipo yconocer el precio o valor comercial de dicho lote. Apartir de tal identificación
( se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los factores
' PRECIO PROMEDIO
que a continuación enunciamos y que adelante describiremos su aplicación: $ yM
(
a) Profundidad. Factor de Fondo.
(
b) Frente. Factor de Frente.
( e) Forma.
( d) Tamaño.
e) Proporción.
(
f) Varios Frentes o Esquina.
r
\ g) Zonificación.
( h) Topografía.
i) Valor de Plottage.
( ~ ------ 1
1
1
( 1
l. INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD y, ------¡------ 1
1 1
1 1
La tendencia general de los avaluadores legos en la materia y de las personas 1 1
( desconocedoras del comportamiento inmobiliario, es tomar los datos de inmuebles XI X1

( cercanos y aplicarlo al inmueble que se avalúa, sin tener en cuenta el tamaño, Gráfica l. Variable Fondo.
(
( EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. los FACTORES DE CONFiGURACIÓN. 75
74 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTíAS

(
 (

(
(
Los primeros avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes
criterios y de acuerdo con estos se estableció una formula matemática para la curva.
Examinaremos a continuación estos criterios. En la gráfica 2 se presenta la compa-
Lote A' Factor l· ( ::t"· 0.84 x 1000 • 840 peS<Js
(
(
ración entre los diferentes criterios.

1.1. Criterio Hoffman

Lote B: Factor /, = ( ~~ t 15
=1.21 x 1000 = 1210 pesos
(
(

Es claro entonces que el lote Avale menos por metro cuadrado que el lote tipo (
De acuerdo con Hoffman el lote urbanizado se divide en dos partes iguales. En la pri-
mera mitad frente a la calle se encontrarían 2/3 del valor yen la segunda mitad estaría y que el lote Bvale mas por metro cuadrado que el lote Ay el lote tipo. (
1/3 del valor del lote. La relación del valor por cada cuarta parte del terreno se pre- (
senta en la gráfica 2 de tal manera que en la primera cuarta parte estaría el44.4%
(
del valor, en la segunda cuarta parte estaría el22.3% , en la tercera valdría el17.8%
y en la ultima ell5.5%. (
EL CONCEPTO: FACTOR DE VALOR Á=
Aplicando la ecuación de la curva que sale de los anteriores datos se puede ob- Valor toto.l 1/2 Vt (
del predio Á= (F ando Tipo )o.5
tener el factor de profundidad según Hoffman. Denominaremos con la letra griega 3X /4 Fondo o. to.so.r (
Lambda (1) al factor de profundidad.
(
¡, = ( Fondo Tipo )oAJs XV4
1/2 Vt (
Fondo a tasar
(
Ejemplo: En un sector de la ciudad el fondo Tipo es de 40 metros y el precio del CALLE
lote tipo es de 1.000 pesos por m2• Se pregunta cual factor debemos aplicar en dos (
lotes. El lote Atiene 60 metros de profundidad y el lote Btiene 25 metros. Gráfica lB. Criterio Harper. (
(
., (
EL CONCEPTO!

Vt=VALOR TOTAL DEL PREDIO

T
Y./2
FACTOR DE VALOR = ).
0415
( rONDO- TlPD ) ·
EL CONCEPTO• T T f'ACTOR DE VALOR =
036
(

Vt=VALDR TOTAL DEL PREDIO 1 2X/3 ( roNDO- TIPO ) · 9 (

1/3\4 ). B FONDO A TASAR l/2\4 ). B roNDO A rASAR
(
X X
(
-!
t - - - - - - - - 1 ..¡¡.. (
2/3Vt X/2 l/2\.t (
X/3
l 1 (
CALLE CALLE (

Gráfica lA. Criterio Hoffman. Gráfica lC. Criterio l/3 . 2/3 (

(

J
76 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO COMPARATIVO. AW,LÚO DEL LOTE. l os FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 77 (

(
(

(
( Ejemplos: con los mismos datos del ejemplo de Hoffman aplicaremos el factor
10% F/4 1 16.6% 13% F'/4 de Harper.
(

' 20% F/4 18.8% 50% 2F/3 16% F'/4 Lote A: Factor f..= JQ_) 05
=0.81 x 1000 = 810
r--

t
( F/4 F'/4
30% 22.9' 21% 60
~
( F/3
lote B: Factor l~ ( ~ ~ 1.26 ' 1000 ~ 1260
50%
40% F/4 41.7% 50% F'/4
( '4-3-2-1' 1 TERCIO - 2 TERCIOS HARPER
(
1.3. CRITERIO l/3 · 2/3
(
Este criterio divide el lote en una tercera parte inicial a la cual coloca la mitad
( F/4
15.5% 14.3% del valor y a las otras dos terceras partes le coloca la otra mitad del valor. Conforme
1----- 33.3%
( F/2 F/4 al gráfico 2 tendríamos que cada cuarta parte tiene los siguientes valores: 41.7%,
17.8% 19.0%
( 22.3% 26.71. F/4 22.9%, 18.8% y 16.6%. Castiga menos la parte del fondo y le da menos valor que
66.7% F/2 los criterios anteriores. La ecuación de la curva para calcular el factor es:
( 44.4% 40.0% F/4
0 69
HOFFMAM JERRETT
Factor f..= ( Fondo Tipo .3
(
Fondo a tasar
( Fuente: IBAPE
Ejemplos: aplicando los datos de los lotes A y B se tendría:
(
(
Gráfica 2. Comparación de criterios de Fondo. Variación del valor con la profundidad.
lote A: lo ( :: ) ' " ~ 0.86 ' 1000 ~ 860
~) 0.369 =1.19 x 1000 =1190
(
Lote 8: f..=
( 25
( 1.2. Criterio Harper
(
De acuerdo con Harper la primera cuarta parte del lote debe contener la mitad del
valor y las otras tres cuartas partes tendrían la otra mitad de valor del lote. En la 1.4. Otros criterios
( gráfica 2 se muestra por cuartas partes: 50%, 21%, 16% y 13%. Asimple vista se
En la gráfica 2 se presentan los Criterios de Jerrett y del "4-3-2-1". Según Jerrett el
( ve que Harper le da mas importancia al valor de los primeros metros y castiga mas
valor desciende de manera muy similar al Criterio 1/3-2/3. En cambio el criterio "4-
a los últimos metros. La ecuación de la curva para calcular el valor de Lambda es
( 3-2-1" es el que castiga más la parte del fondo ya que solo le da ellO% a la ultima
como sigue: cuarta parte del terreno.
(
Factor de Profundidad= f.. = ( Fondo Tipo. )0·5
( Quienes aplican los criterios anteriormente descritos, prefieren utilizar a Hoffman
Fondo a Tasar
porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3-2/3. Sin embargo muchos de
(
En la practica elevar a la 0.5 es lo mismo que sacar raíz cuadrada. Tal vez por nuestros avaluadores siguen la practica de utilizar a Harper por facilidad al aplicar
( ello muchos avaluadores prefieren el criterio Harper porque es mas sencillo sacar una simple raíz cuadrada.
( en cualquier calculadora una raíz cuadrada que elevar a la 0.415.
(
( 78 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. los FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 79
(
 (

(
(
1.4. Criterio lbape 1 1 > ¡ - - - - - - - - - - - -- - --------, (
En el Brasil el mas estudioso fue el Ingeniero Luis Carlos Berrini quien introdujo (
variantes al criterio Harper adaptándolas a las condiciones brasileñas. Durante
(
mucho tiempo la formula Harper-Berrini fue absoluta. Pero en la década del60-70 ~·
aparecieron restricciones que fueron luego presentadas en los congresos organiza- (
dos por el!BAPE y finalmente propusieron una formula acogida luego por la Unión (
Panamericana de Avaluadores. Es la formula que utilizamos hoy en Colombia y en "1
(
los diferentes países de América latina. s "i 1
\HIPOilliSOE!Wl!'Eq
(
En la gráfica 3 mostramos las variaciones que se hicieron inicialmente a la hi- " ~
pótesis de Harper. Se asume que hay un tramo de la profundidad, entre Ay B, en \\ A (
\
la cual no se aplica ningún factor de demerito y el precio es igual al lote Tipo. Pero \ . +--MODFICJCION (
debajo de un punto A, no se considera que debe continuar creciendo el valor sino """-," (
que debe disminuir. Los lotes de escasa profundidad deben ser castigados por la "',........
·, ---..e.
poca utilidad que presentan. Entre A y B no se castiga porque está cerca del lote
Tipo. Apartir de Bse castiga de acuerdo con Harper (o Hoffman según criterio del ·~--------------~
o (
""
avaluador) hasta el infinito. PRORJNDIDADES

(
Gráfica 3. Hipótesis de Harper y modificación lbape.
En la gráfica 4 mostramos el criterio dellBAPE con las variaciones que posterior- (
mente añadieron. La curva tiene 5 tramos, en cada uno de los cuales se aplica una
formula diferente. La parte alta de la curva semeja una planicie o meseta, tramo C-D, (
en el cual el factor es 1.0, osea que se aplica el valor del lote tipo. En el eje de las Xde /
~
la gráfica, observamos que corresponde a los puntos Mi yMa. Significa el fondo tipo (
1 1
Mínimo y el fondo tipo Máximo. Según la zona o sector de la ciudad, el lote tipo tiene 1 1 E r
un rango estadístico. Este rango es Mi yMa. No se aplica pues para el lote tipo una - ---~--------~----------
1 1
-----r-------------
1
(
1 1 1 1
medida exacta sino un rango que debe definir el avaluador en base a la experiencia 1 1 1 1 (
o a los datos de catastro. Así las cosas, partiendo de que el lote tipo estará con una : : : : r~no
(
profundidad entre Mi y Ma, vamos a establecer los otros tramos de la curva. 1Mi lMi iMo. 12M11

1 1
l2 1
1
1
1 :
(
TRAMO 1: se ubica en el sector A-B de la curva según la gráfica 4. Este tramo 1 1 1 1
-I__J_II_L_III-~--IV - - - - ' - - - - V - (
corresponde a la parte mas cercana al frente o a la calle. Son los primeros metros
y van desde la calle (A) hasta la mitad del fondo tipo mínimo Mi/2 (B). Según la rACTORES DE VALOR ~ (
experiencia el avaluador debe aplicar su propio criterio en este tramo, ya que debe IRAHC M). • (Mct•)" (
investigar cual debe ser la utilidad de un lote con tan escasa profundidad. Si por TRAMC 111• ) • lA
hipótesis Mi=20, se tendría que son lotes con profundidad inferior a 10 metros. (
Debemos preguntarnos para qué sirve un lote de 1O metros o menos frente a una (
vía. Seguramente en una zona comercial podría ser de gran utilidad para locales (
de escasa profundidad pero que serian altamente rentables. Pero en una zona de Gráfica 4. Criterio de lbape. Factor de valor.
(

80 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. los FACTORES DE CONFIGURACIÓN, 81 (
(
 oficinas o vivienda, no permitirían construir un edificio y escasamente tendría una Ejemplo: Para ilustrar la aplicación del criterio lBAPE tomaremos una zona en la
construcclón provisional. cual el fondo Tipo oscila entre 20 y 40 metros, rango que establecemos para Mi=20
En el Tramo 1el factor que podría aplicarse, a no ser que el avaluador aplique y Ma=40. El precio del lote Tipo es de 1000 unidades (pesos, dólares, bolívares,
otro criterio, seria: etc.) por metro cuadrado. Utilizaremos el criterio de Hoffman que tiene m=0.415.
Se pregunta cuales serian los valores de 5 lotes que tienen profundidades de 7, 14,
Á= [(Mi/2)/Mi]m =[Y2]m 28, 53 y 90 metros.
Si se aplica el criterio Harper: A= [Y2] 0·5 = 0.70 Lote A: X= 7 = [Y2] 0.4 15 = 0.75 x 1000 = 750/m 2
Si se aplica el criterio Hoffman: A= [V2] 0.4 15 = 0.75 Lote B: X = 14 = [14/20] = 0.86 x 1000 =860/m 2
0 15
.4

Lote C: X = 28 =1.0 = 1.0 x 1000 =1000/m2

Es decir que el factor que se aplica siguiendo a Harper, seria demeritar en el
(

30% (factor 0.7) el valor del lote tipo.

Lote D: X = 53 =[40/53] 0.4 15 = 0.89 x 1000 =890/m 2
'
Lote E: X = 90 =[!12] 0.415 = 0.75 x 1000 =750/m2
TRAMO 11: Entre la mitad del fondo tipo mínimo (Mi/2) y el fondo tipo mínimo
(

' (Mi) se establece un factor que decrece como una parábola. La ecuación del factor
2. INFLUENCIA DEL FRENTE
r'
\
para el tramo B-C de la curva, seria:
A= [X/Mi] m Cuando se hizo la línea del metro Norte-Sur en San Paulo se requirió gran número
de expropiaciones. Se tuvo que determinar un método para el avalúo masivo de los
r
Siendo X el fondo del lote que estamos avaluando y "m" el exponente utilizado, numerosos inmuebles que se deben comprar por parte de la Compañía del Metro.
' 0.5 en Harper y 0.415 en Hoffman.
(
Se elaboró entonces un estudio estadístico para determinar la influencia del frente
'
( TRAMO 111: corresponde el punto C-D, o sea para un fondo que se sitúa entre en los lotes. Apartir de entonces el IBAPE presentó una formula que relaciona el
' Mi y Ma, es decir el rango del lote tipo. Como no se aplica ningún demerito, el frente tipo de la zona con el frente del lote que se avalúa. Esta ecuación ha sido
factor es 1.0. también asumida por la Unión Panamericana de Avaluadores y por la mayor parte
de los peritos en Latinoamérica. La formula sugerida es la siguiente:
Á= 1.0
r T = [A( Arjo.2s
'
r TRAMO IV. En el sector D-E de la gráfica, se supone que la profundidad varia
Siendo A = frente del inmueble que se avalúa
' entre Ma y 2Ma, es decir, el fondo tipo máximo y el doble de este valor. Si se supo-
r' Ar = frente del lote tipo de la zona
\ ne que el fondo tipo máximo es 40, el descenso de la curva va hasta 80 metros de
0.25 = exponente que equivale a sacar raíz cuarta (dos vetes raíz cuadrada
profundidad. En este Tramo la ecuaclón de la curva es igual al criterio original de
en una calculadora simple).
(
Harper o de Hoffman, o del criterio que se aplique según la explicación anterior. ·
' Según eiiBAPE la condición básica es que el frente se sitúe entre la mitad del
r A= [Ma/X]m
'
frente tipo y el doble del frente tipo:
( Siendo Xel fondo del lote y Ma el fondo tipo máximo. El exponente "m" seria
0.5 Ar <A < 2Ar
r
0.5 o 0.415 según el criterio aplicado.
' En la gráfica 5 se ilustra la variación del frente entre estos dos valores. El valor
TRAMO V: Apartir de 2Ma, el doble del fondo tipo máximo, no se demerita mas
mínimo de A72 o mitad del frente tipo seria = 0.84. El valor máximo de 2Ar o el
el lote. En este caso se aplica:
r doble del frente tipo seria=l.19.
' ft, = [(Ma)/(2Ma)]m = [Y2]m
(
'
82 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO CO~\PARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. los FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 83
(
 (
(

(
metros. En cambio sí es razonable pensar que el lote de 20 metros de frente valga (
19% mas que el lote de 10 metros.
1.19 (
Los siguientes ejemplos nos permiten apreciar la valorización o desvalorización
1.06 (
1.00 de los lotes con referencia a un frente tipo promedio de la zona.
11 1 (
~ -- ~44-+-J----- Frente tipo medio Ar =10 metros. Precio del lote tipo= 1000 jm2
~ -- 11 1 1 1 1 Lote A: Frente A= 7 metros T = [7/10] 025 =0.91 x 1000 = 910/m 2 (
a.12 --~-Hi-+-~----- f-----------=---- Lote B: Frente A= 15 metros T = [15/10] 0·25 = 1.10 x 1000 = 1100/m2 (
11
11
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Lote C: Frente A= 20 metros T = [20/10] 0·25= 1.19 x 1000 = 1190/m2
(
11 1 1 1 1 1 Lote D: Frente A= 30 metros T máximo = 1.19, 1.19 x 1000 =1190/m2
11 1 1 1 1 1
11 1 1 1 1 1 (
11 1 1 1 1 1
11 1 1 1 1 1 3.1NFLOENCIA MIXTA DEL FRENTE YDEL FONDO. (
11 1 1 1 1 1
11 11 1 1 1 1 1
Ahora se trata de aplicar los dos factores explicados al terreno, utilizando la influencia (
11 11 1 1 1 1 lf'RENTE
combinada del frente y del fondo. En la gráfica 6 presentamos 5 ejemplos con los (
mismos parámetros anteriores: Mi= 20, Ma =40, Ar = 10, Precio tipo= 1000/m2. (
Aplicaremos el criterio de Harper, m= 0.5 (raíz cuadrada).
CRITERIO VAliENTE I«<AII.l.ES (
- CRITERIO IIIAI't , . . . . . - - - - - - - - .
LOTE 1:
CR1TERHJ IBAPE A <Frente>= (olor)
18
(
Tiene 6 de frente por 15 de fondo y un área de 90m2. (
VALORES DE A• 0.84 < A < 1.19 Factor de Fondo: (15/20) 0·5 = 0.86
rurntr• .JcAquln GcrrlarAn Factor de Frente: (6/10) 0·25 = 0.88 (
Valor del Lote: 1000 x 90 x 0.86 x 0.88 = 68.112 o sea a 756/m2 (
Gráfica 5. Variable "Frente".
(
(
Si una zona tiene frente tipo de 10 metros, el factor disminuye hasta llegar a
0.84 en un lote de 5 metros de frente. Se sugiere que lotes con menos de A/2, o 5 (
metros en este caso, deberán tener el mismo factor de demerito (0.84). Sin embar- (
go nosotros sugerimos que el avaluador según el caso aplique su propio criterio. (
Si considera que un lote de 3 metros es muy malo, podrá continuar aplicando la
formula y disminuir más el factor. (

En cambio si el lote es superior al doble del frente tipo, en este caso mas de 20 (
metros, el factor máximo aplicable seria 1.19. No vemos la razón para que continúe (
elevándose el precio unitario a medida que crece el frente. De hecho un frente muy Fuente: Mo.nuol IBAPE (
amplio lo único que permite es reproducir varios edificios en cadena. No significa
que un lote de 30 metros de frente sea substancialmente mejor que un lote de 20 Gráfica 5A. Influencia del frente. (
(
84 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. Los FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 85 (
(
 (

( LOTE 2: LOTE 5:
( Tiene 12 de frente por 15 de fondo y área de 180m2 Tiene 20 por 50 y área de 1000 m2
Factor de Fondo = 0.86 Factor de Fondo= 0.89
(
Factor de Frente= (12/10) 0·25 = 1.05 · Factor de Frente= 1.19 (máximo)
( Valor del lote: 1000 x 1000 x 0.89 x 1.19 = 1.059.100. Precio unitario= 1059/m2
Valor del Lote: 1000 x 180 x 0.86 x 1.05 =162.540. Precio unitario: 903/m2
(
LOTE 3:
( 4. INFLUENCIA DE LA FORMA
(
Tiene 10 x 30 y área de 300 m2• Corresponde a un lote tipo ya que el fondo y el
frente se encuentran dentro de dichos parámetros. Hasta aquí nos hemos referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o rectangu-
( Valor del Lote: 1000 x 300 = 300.000. Precio unitario= 1000/m2 lares. Pero en la realidad las ciudades tienen especialmente en las zonas centrales lotes
( de diferentes formas o LOTES IRREGULARES. Es el resultado de las subdivisiones
LOTE4: y compraventas parciales que durante el tiempo se han realizado. También cuando
( se generan procesos de expropiación para una vía quedan lotes irregulares.
Tiene 8 x 50 y área de 400 m2
( Factor de Fondo = (40/50) 0·5 = 0.89 Cuando las irregularidades son pequeñas se puede asumir que el lote es regular y
( Factor de Frente =(8/10) 0·25 =0.94 se aplican las fórmulas explicadas atrás. Pero cuando la forma es totalmente irregular
Valor del Lote = 1000 x400 x 0.89 x 0.94=334.640. Precio unitario = 836/m2 es necesario utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE:
(
( Fe= S
A
(
(
Donde S = área o superficie del Jote y A=frente del lote.
S, • ~00 n1
( Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en figuras
regulares pardales (rectángulos, cuadrados, triángulos) obteniéndose el valor final
( por la suma o sustracción algebraica de los valores de las partes. Esta alternativa
( conduce a resultados aproximados.
( Para ilustrar mejor transcribimos el gráfico 7 del manual del IBAPE propuesto
por el Prof. Pellegrino. Describiremos a continuación el análisis de los 8 casos. Por
s, • %o 1 hipótesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo
( (Qm = $100/m2), un fondo tipo mínimo (Mi= 20 metros) y fondo tipo máximo (Ma
( = 40 m.) Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.

( Las columnas del gráfico 7 para cada caso corresponden así:

Numero del caso analizado
e Frente del lote (a)
(
\ Fuente: JBAPE Area o superficie del lote (S)
Fondo equivalente (Fe)
Gráfica 6. Influencia mixta profundidad y frente. Calculo del factor de fondo por criterio IBAPE - Harper. Se aplica sobre el
e
e 86 AVALÚOS DE iNMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. l os FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 87
(
 (

(
fondo equivalente calculado en la anterior columna. 40%sobre el precio tipo. Si a criterio del avatuador todavía se debe reducir
(
Calculo del factor de frente menos se podrían aplicar factores de 0.5 o 0.4. En nuestro caso si el frente es
Dato resultante final: multiplicando el precio tipo (Qm) por los factores de de 3 metros que permite acceso vehicular se puede dejar el factor calculado (
frente y fondo de 0.6. Pero como el ejemplo es con 2 metros de frente y no permite acceso (
a) Caso 1: Es un terreno triangular con buen frente. Su resultado es ($96/m2) vehicular, nosotros calcularíamos un factor menor =0.4, con lo cual el lote 2
(
casi similar al lote tipo. Lo que pierde con el fondo equivalente calculado lo debería valer $40/m2 y no $60/m2 como lo propone el manual del!BAPE.
(
gana por el buen frente. e) Caso 3: Es un terreno en el interior de la manzana. Puede servir para parqueadero
(
b) Caso 2: Es el mismo terreno triangular anterior con un pequeño frente que o para construcciones interiores. Tiene unfrente pequeño que apenas le permite
escasamente sirve de acceso. Como resultado se reduce el precio a 60/m2. acceso vehicutar desde la calle. Se te aplican los mínimos factores de frente y (

Tal vez este ejemplo propuesto es absurdo ya que en 2 metros no hay acceso fondo, de tal manera que el factor combinado da 0.6 y el valor seria $60/m2. (
vehicular. Se requieren por los menos 3 metros de frente para dicho acce- d) Caso 4: Es similar al caso 3 pero con un frente amplio, mejor que el del lote (
so. Obsérvese que los factores de frente y fondo son los mínimos aplicables tipo. Podría servir para una edificación con buena área interna (para parqueo
según criterio lBAPE lo cual da como resultado 0.6, o sea una reducción del (
o zonas verdes). Por ello lo que pierde por la irregularidad a través del fondo
equivalente, lo mejora con el frente. Aun así el resultado es $79/m2, inferior (
al lote tipo que vale $100/m 2• (

e) Caso 5. Es el mismo lote del caso 4 pero invertido de tal manera que ahora el (
10
frente es lo que tenia en la parte posterior. Este lote mejora frente al lote tipo (
dado su gran frente y se valora en $119/m2•

1
!l f) Caso 6: Es un lote trapezoidal con muy buen frente que !e hace mejorar el
precio tipo llegando a $119jm2. (
(
a. =10M q. = $ 100.00/M M, =20 M g) Caso 7: Es el mismo caso 6 pero invertido. El frente estrecho obliga a aplicar
M, = 40 M
una reducción. Asimismo el fondo equivalente lo desmejora. Como resultado (
Valor Final = qM x )..p x )..a
se aplican los factores mínimos, 0.6 y el lote vale $60/m2• Son dos lotes con (
t"'?rr ARtA$ rONDO
EOUIV.
JNFLUENC AS la misma área y forma, pero su situación frente a la calle es inversa y mientras
No.
o. 1 ,.,. r•t/o PRCrUNDIDAD ~ p rRE~Tt ~G ,.,' F'INAL
(
M

11ts 225 15 15/20>'"= 0.87 IC15/toj" = 1.11 96.00 el caso 6 vale 119/m2, el caso 7 se reduce a la mitad.
112.5 (40/80~" = o. 71 IC::l/10~"= 0.8~ 60.00
(
2 2 225 h) Caso 8: Es un paralelogramo con frente (medido en proyección) de 9 metros,
3 4 824 206 (40/80~ = 0.71 cstto~"= a.a~ 60.00
ligeramente inferior al lote tipo. Se reduce apenas a 97/m 2• Aquí la formula (
(40/80~ • 0.71 C15/10f ' = 1.11 79.00
1
41ts 12'50 83.3
5 135 12'50 35.7 1 C20/tOl" • 1.19 119 .00 matemática prácticamente lo deja igual al lote tipo. Sin embargo consideramos (
. h !'5 750 1 C20/!0l"• 1.19 119 .00
30 que su irregularidad debe afectar más el precio del lote por la dificultad arqui- (
7 5 1750 150 C40/80Y' = 0.71 C5/tOS",. 0.8~ 60.00
tectónica de construir sobre líneas oblicuas, se pierden muchos espacios en
(9/\0) = 0.97 97.00
11'
8 9 300 33.3 1
(
el diseño. El criterio del avaluador debe actuar y aplicar entonces un demérito
Fuentt• IBAPE adicional al que produce la formula matemática. Nosotros aplicaríamos el 0.8, (
y lo avaluaríamos en 80/m2•
Gráfica 7. lnfiuencia de la forma. (
(
88 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. los FACTORES DE CONFIGURACIÓN.
89
(
 (

(
( El Profesor Pellegrino anota muy acertadamente que aunque el precio resultante 1:2. Por lo menos se le debería dejar el valor del lote tipo. Pero si se encuentra que
( de los casos 2, 3 y 7 son similares, el precio no debe ser igual. El terreno del caso 7 un lote así es muy superior a Jos lotes tipos de la manzana que tienen 10 x 30, se
podría ser mucho mejor aprovechado que el lote 2, especialmente porque tiene un le debería aplicar únicamente el factor del frente y desechar el factor del fondo,
( frente mas razonable. Como dijimos atrás, debemos reducir aún mas el lote 2 hasta con lo cual el factor resultante es 1.19 y el lote en cuestión valdría 19% más que
( $40/m2 aunque la formula matemática no nos lleve a este resultado. En el caso del Jos lotes tipo de la manzana.
(
lote 3 dependerá de la mejor utilización. Si es para comercio no serviría por estar
al interior de la manzana. Si es para oficinas o vivienda podría servir por tratarse
( de una edificación al interior de la manzana lejos del ruido y polución de la calle, 6. INFLUENCIA DEL TAMAÑO
í
\
especialmente en las zonas centrales de una ciudad. Recordemos que el Método Comparativo trabaja con la Ley de Oferta y Demanda.
( Aunque el procedimiento y las fórmulas matemáticas son útiles, siempre debe Según los clásicos tratadistas de la Economía, la Curva de Demanda es descenden-
prevalecer el criterio del avaluador. Así por ejemplo entre Jos casos 5 y 6 resultó te: a mayor precio, menor cantidad demandada y a menor precio mayor cantidad
(
un valor similar. Sin embargo el Jote 5 es mucho más aprovechable arquitectóni- demandada. Los economistas han acuñado un término llamado Elasticidad, el cual
( camente que el lote 6. Tal vez aquí la aplicación del Método Residual o del Poten- significa la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones
( cial de Desarrollo que explicaremos en el capítulo 7 nos daría un mejor resultado. del precio. Un Bien elástico es aquel que tiene una disminución alta de la cantidad
Hasta aquí la limitación del método comparativo utilizando las herramientas de la demandada ante las variaciones del precio. Este sería el caso de los bienes suntua-
(
Homogeneización. rios o menos necesarios. Un Bien lnelástico es aquel que la demanda permanece
( prácticamente igual ante las variaciones de los precios. Estos serían los alimentos
( básicos o Jos servicios públicos.
5. INFLUENCIA DE LA PROPORCIÓN
( En el caso de Jos terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones
Entendemos por Proporción la relación frente a fondo. Se describe así, A: B. se dan ante los Precios Totales. Una gran mansión tendrá muy pocos demandantes,
( Siendo A la unidad y B la relación Fondo/Frente. Para establecer la proporción mientras que una vivienda mínima popular tendrá todo el déficit de vivienda detrás.
( tomamos el frente real y lo dividimos por el frente. Este sería el dato para B. El Un lote pequeño tiene muchos compradores, un lote grande solamente los empre-
dato de A siempre es Uno. sarios de la construcción. Un local pequeño tiene muchos comerciantes, mientras
(
Ejemplo: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene: B= 60/30 =2, Luego su que un super local solamente a las grandes cadenas de almacenes.
(
proporción es = 1:2. Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporción de De esta forma el avaluador debe establecer un criterio para aplicar el Factor de
( 1: 5. Un lote cuadrado tendría una proporción 1:l. Tamaño según el tipo de inmueble, su ubicación y el mercado potencial que tiene.
( El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular. Los Jotes grandes pueden tener un magnífico frente y una óptima proporción pero
( Pero los lotes tienen siempre más fondo que frente. Una proporción normal es 1: 3. su tamaño Jo obliga a encontrar pocos compradores. En el ejemplo del Factor de
Pero un lote 1:2 es mejor que un lote 1: 3 y este será mejor que un lote 1:4. Proporción poníamos un lote de 30 por 60, con magnífico frente y estupenda pro-
( porción. Si los lotes tipo de la zona tienen 10 x 30 = 300 m2, este lote tendría 1800
Entonces en la aplicación de la influencia combinada del frente y del fondo se m2, lo cual es 6 veces más grande que el promedio típico de la zona. Aunque en el
debe examinar cuál es la proporción. Así por ejemplo en el lote que tiene 30 de
( Factor de Proporción le dábamos un precio de 1.19 respecto al lote tipo, tenemos
frente por 60 de fondo se aplicaría un factor de frente = 1.19 y un factor de fondo
ahora que examinar si el mercado nos acepta ese 19% superior que encontramos
( (con Ma = 40) de 0.81, dando como resultado 1.19 x 0.81 = 0.96, lo cual es inferior
aplicando las fórmulas matemáticas. El criterio del avaluador debe confirmar aquí
al valor del lote tipo. Sin embargo se trata de un magnifico lote por su proporción
( si existe mercado para un lote de este tamaño. De lo contrario deberá dejar el valor
(
( 90 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS EL METODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. l os FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 91
(
 (

del lote tipo o solamente subirlo en 10%. Lo que equivale aumentarlo por Factor de
Proporción y disminuirlo por Factor de Tamaño.
No existen fórmulas matemáticas para aplicar el Factor de Tamaño. Unicamente
l
'
A nivel de lotes brutos sin urbanizar se aplica también el factor Tamaño. Los
constructores medianos o pequeños pueden acceder a terrenos de una a 5 Hectá-
reas. Pero solo los constructores grandes, que en una ciudad son pocos, pueden
comprar terrenos de 100 Hectáreas o más. Esto puede conducir a que los terrenos
(

(
(
(
la experiencia de cada lugar y del mejor uso que podría tener el lote o el inmueble de
gran tamaño. Acontinuación ponemos algunos datos de la experiencia colombiana muy grandes puedan tener un factor de demérito hasta del 0.5, o sea que se transen (
en las zonas urbanas. El tamaño se refiere a cuántas veces es mayor que el lote o por la mitad del precio unitario que se transaría un terreno de una hectárea.
(
inmueble tipo. En los Centros Comerciales se debe aplicar el Factor Tamaño para los grandes
(
locales por comparación con los locales típicos. Los grandes superalmacenes o Al-
macenes Ancla de los Centros Comerciales son necesarios para atraer la clientela. (
Los promotores están dispuestos a venderlos por un precio por m2 muy inferior a (
todo el resto de locales. Por regla general un local de gran tamaño dentro de un
(
centro comercial debe tener un factor entre 0.5 y 0.6 del local típico. En algunos
casos podría aplicarse el factor de 0.4. (

De nuevo insistimos como lo mencionamos atrás que estos factores surgen de la (

experimentación estadística y lo mejor es hacer una correlación multivariada entre (
los precios y los tamaños, de acuerdo con el uso, zona o localización dentro de la (
Suponemos que una manzana típica es de 6.400 m2 (80 x 80), lo cual es 21 ciudad. Para poderlo determinar en un centro comercial se requerirán muchos da- <

veces más grande que un lote tipo de 300m2 (10 x 30). En este caso aplicaríamos tos y correlacionar el precio frente al tamaño, esto permitirá determinar el factor de (
un factor de 0.7 o sea una reducción del 30% en el precio tipo para la venta total de descuento que se debe aplicar. (
la manzana porque es mucho más difícil encontrar un comprador para toda laman-
zana que para el lote típico. Si se tratase de la venta de 3000 m2, media manzana, (
por ser 10 veces mayor que el lote tipo aplicaríamos un factor de descuento del 0.8. 7. INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES
(
Ysi tenemos el lote de 30 x 60 (1800 m2) se aplicaría el demérito del 0.9 por ser 6 La experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por los lotes (
\
veces superior al lote tipo. esquineros que los demás lotes de la cuadra. Cuando un constructor promueve
una urbanización generalmente vende primero los lotes de esquina y luego los (
Estas tablas no se aplican sin criterio. Es posible que en una zona de la ciudad
se requiera urgentemente un terreno para un centro comercial y existe la manzana demás. Por esta razón le pone un precio superior al lote esquinero. En la prác- (
disponible. Probablemente el constructor podría pagar igual o más que el lote tipo tica colombiana estos lotes esquineros suelen valer entre un 10 y 20% más que
(
por la escasa disponibilidad de lotes de gran tamaño. Como veremos en el capítu- los lotes medianeros. Si el lote se vende con casa, se le carga el 20% al lote y la
construcción vale igual que las demás. De dónde viene este 20% generalizado en (
lo 7, a través del Potencial de Desarrollo se puede encontrar un precio superior al
la práctica del mercado? (
típico del mercado en casos muy especiales. De igual forma una gran cadena de
supermercados podría pagar por un local el precio del local típico aunque sea 10 o El lote esquinero al tener dos frentes, tiene en la práctica un frente amplio dividido (
20 veces superior al tamaño tipo, si en la zona no existen supermercados y existe en dos calles y no tiene fondo. Lo que tiene es un aislamiento lateral contra dos lotes
(
la demanda para ello. Pero estos casos son más bien excepcionales y confirman la vecinos que sí tienen fondo. Si se mira desde una calle el fondo es el otro frente y
regla de que a mayor tamaño, menor demanda y por tanto menor precio unitario, desde la otra calle el fondo es el frente de la primera calle. Por tanto no se le debe .
(

lo cual significa la aplicación de factores de reducción para el avalúo. aplicar ningún factor de fondo y debemos partir del precio del lote tipo. (
(

92 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS EL MÉTODO Cm\PARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 93 (

(
 (
(
( Pero al tener dos frentes deberíamos aplicar una especie de Factor de Frente. e) Para zonas con viviendas o comercio con densidades altas, lotes con fondo
Dado que la suma de los dos frentes siempre va a ser superior al frente tipo mira- entre 20 y 40 metros, frentes de 10 metros, coeficiente= 3.
(
do desde cualquiera de las dos calles, el factor máximo a aplicar sería 1.19 como d) Para zonas con residencias o comercio de carácter modesto o densidades
(
mencionamos atrás. Esto significa un incremento del 19% sobre el precio del lote bajas, fondos entre 15 y 30, frentes de 10, coeficiente= l.
( tipo. Por eso la práctica de los avalúos dice que el lote esquinero vale 20% más que Estos coeficientes establecidos para ciudades importantes del Brasil podrían ser adap-
( los lotes medianeros. tados para otras ciudades latinoamericanas. El criterio del avaluador debe definir cómo los
( Este resultado intuitivo y fácil no siempre se puede aplicar. La Comisión de Nor- aplica en su ciudad. No obstante en la fórmula este dato es más bien accidental, ya que lo
mas dellBAPE sugiere que los terrenos de esquina o varios frentes, localizados en substancial está en el resto de la ecuación y especialmente en la definición de AnQn.
(
zonas residenciales aisladas no deberían tener valorización o incremento por el otro E! Ingeniero de Caires observa los siguientes puntos para aplicar su método:
( frente. Sería el caso de las parcelaciones o urbanizaciones de grandes lotes donde las
( casas están aisladas. Dice la Comisión que los terrenos de dos frentes o de esquina La valorización de esquina o varios frentes debe aplicarse para el mayor valor
podrán ser avaluados como terrenos de un frente, considerando el frente para la vía obtenido para el terreno, calculado como si tuviese apenas un frente, alternando
( los frentes o calles.
pública de mayor valor y dando una valorización por el otro frente.
( Así como la valorización del frente tiene un límite igual al doble del frente,
El Ingeniero Helio de (aires presentó al 1 Congreso Brasilero de Avalúos una
( también este límite se aplica en los lotes esquineros.
fórmula basada en sus investigaciones sobre el comportamiento de las esquinas o
( varios frentes de acuerdo con el mercado. Esta fórmula fue acogida por ellBAPE y Los coeficientes Zi deben ser aplicados en cada zona o ciudad de acuerdo con
presentada en su manual de avalúos como el procedimiento correcto para calcular el criterio del avaluador.
(
la influencia de varios frentes o esquina. El factor de incremento (C) propuesto por No se debe considerar incremento por esquina en zonas de residencias indi-
( Helio de (aires es el siguiente: viduales, parcelaciones o casas aisladas.
( e= (Zi + 20) X AlQl +A2Q2 +... tAnQn Para ilustrar .mejor este Factor ponemos a continuación los ejemplos que trae
( 20 X AlQl el manual del IBAPE aplicando las técnicas paulistas del ingeniero de (aires. Ver
(
gráficos 8 y 9. Sobre estos ejemplos que por sí solos se explican en el cuadro 9
Zi: Coeficiente de la Zona (ver adelante explicación) conviene anotar lo siguiente:
( Al: frente de la calle principal
E~ todos los casos se calcula primero el valor del lote por la calle de más alto
A2: frente de la calle secundaria
( precio sin la influencia de la esquina o los otros frentes. Se aplica entonces
An: frente de la calle enésima
(
los factores de fondo, frente y el fondo equivalente si existe.
Ql: precio tipo de la calle principal
Se calculan luego los productos AnQn, frente por precio de la calle.
( Q2: precio tipo de la calle secundaria
Qn: precio tipo de la calle enésima Se define el coeficiente de Zi
( Se aplica la fórmula de Helio de (aires, lo cual da el incremento por la esquina
Los coeficientes de zona, Zi, de acuerdo con la experiencia de Sao Paulo son: o por los varios frentes.
(
(
a) Para zonas con viviendas, apartamentos y oficinas de estrato alto con fondo Este incremento se aplica al valor del lote sin la influencia de esquina.
entre 30 y 60 metros, frentes de 15 metros: coeficiente = l. El precio unitario final debe ser superior cuando las calles tienen similar precio.
( Estará un poco por debajo de la calle principal si el precio de ambas calles es
b) Para zonas con apartamentos y comercio, estrato medio, densidad media, lotes
( con profundidades entre 25 y 50 metros, frentes de 10 metros, coeficiente = 2. muy diferente.
(
( EL MÉTODO CO/~PARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. Los FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 95
94 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS
(
 (
(

- Obsérvese que las profundidades equivalentes (sexta columna) son las resul- EIJeM1U (
tantes de la alternativa que proporciona el mayor valor, considerando el lote _j L_ e .a •!0)11' 9. . ..,!!t
1 •
. Q,
• -• '"t
Q = 100/M2 (
como medianero. llbll ~ ~ e,.,. '""'" poro ,.
:,T~0:..:.- ,.,.,,, ......
~
JI

1
(
Los ejemplos presentados son seis, 4 para esquina, uno con dos frentes a calles r,.,,, 1&11'1:
~ (
opuestas y uno con tres frentes. Se suponen en una zona con apartamentos y oficinas •
de estrato alto. El caso del lote 1 presenta dos variantes, lote 1-A y lote 1-B, con el ob- E: S ( (
jeto de examinar aisladamente sin la influencia de la esquina. Allí se puede apreciar la '·-···:
o!!
'o
M¡ . . . No •il)!o 0,. •15
o ~ ~ TERRENOS DE: ESQUINA (
diferencia de lotes medianeros yesquineros ubicados en cada calle. El avaluador debe rua: 1

1 '1r ll
!{l .
0 Cl¡ • q, ~ j ..

examinar cuál sería el resultado en cada caso como lote medianero aislado y luego u_~L¡ ! ~ e Cl¡ 1 q, ,, • •• (
examinarlo como esquinero. Recuérdese que se aplica el mayor valor obtenido. a_
o
G <~,
e ql
; q,
1 q,
~ 1 '•
,, ; ,, , _ ~ (
l! ~-··¡
~
El caso del lote 5 que tiene frente a dos calles opuestas con diferente precio
1 1
• r---
TERRENOS DE: VAR!DS rRENTE:S
(}) :e:~ (
(200/m2 y 100/m2) calcula el valor del lote mirado desde la calle de más alto precio 15
1.
1
1
1
1

11
1
1
1 !O 15 !O
ez & ql 1 q, o, 1 ••
(
y estima un fondo equivalente de 80 (1600/20). El cálculo da 186/m2• Al aplicar la e q1 1 q, 1 ~~, ., • ,, 1 ••

(
fórmula de Caires para dos frentes debe incrementarse en 6.25% con lo cual llega a
198/m2 1o cual es prácticamente igual al precio de la calle principal (200/m2). Este
método nos permite concluir que el frente a dos calles hace que la calle principal
JI 11 - C•ll""'""iodf~
Odt ,.,.lot r,.,.,tn
l • Cotndttitt dt ICI'O

.. ''""'"
11, • - uritorlot 1 ••
(
(
entregue su precio a todo el lote. Si ambas calles son de precio similar podríamos
llegar a tener un incremento hasta del19%. Gráfica 8. Influencia de esquina o de varios frentes. (

El caso del lote 6 muestra tres lotes unidos medianeros con frente a tres calles (
de diferente precio. El avalúo considerando la calle principal nos da a 162/m2. Con 8. INFLUENCIA DE LA ZONIFICACIÓN (
el incremento por los frentes se sube a 178/m2• Obsérvese que en este caso el valor Entendiendo aquí las zonas como determinaciones del frente y fondo del lote tipo (
total del lote es de 426.200, pero si los lotes fueran independientes se tendrían los según el tamaño de los lotes, y no la zonificación municipal o reglamentación de
siguientes valores: (
usos del suelo la cual nos lleva más bien a un análisis del Potencial de Desarrollo
Lote A: 15 x 55 x200 = 165.000 (no tiene factores de fondo y frente por ser simi- (Capítulo 7), podemos presentar unos ejemplos de la variación del precio de los lotes (
lar al lote tipo. Recuérdese que el lote tipo según gráfico 8 en frente de 15 y fondo a medida que se cambia de zona o tamaño del lote tipo. (
entre 30 y 60. En el cuadro 10 presentamos cinco ejemplos de lotes en cuatro zonas diferentes (
Lote 8: 15 x55 x 100 = 82.500 (no tiene factores de demérito) tal como las presenta el manual del!BAPE para zonas de Sao Pauto. El precio tipo (
de todas las zonas es 100/m2 para facilitar la comparación. El primer lote (10 x 15)
Lote C: 25 x 30 x50 x 1.0 x 1.13 =42.600 es tipo para la primera zona y por ello su precio es de 100/m2• En las zonas 2 y 3 (
Total tres lotes independientes = 290.100 (120/m 2)
pierde por tener bajo el fondo, y en la zona 4 pierde por fondo y frente. (
2
Total tres lotes unidos= 426.200 (178/m ) El lote de 10 x 40 encaja como tipo en las zonas 2 y 3, pero pierde por fondo en e
Incremento de lotes unidos con frente a tres calles: 48.3% la zona 1 y por frente en la zona 4. El lote de 15 x 70 pierde en todos los casos, y
(
aunque la valorización porfrente en las zonas 1, 2 y 3 es positiva, la desvalorización
Este dato nos servirá para cuando tratemos adelante el Valor de Plottage. por fondo es mayor. (
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96 AVALÚOS DE IN~IUEBLES y GARANTÍAS EL METODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. los FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 97 (
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e .( ~ i. .( < Un método muy práctico es determinar el costo de las obras para adecuar el
terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los de terre-

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~ L b[ nos planos. Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno
plano en el mismo sector. Si se trata únicamente de movimientos de tierra o exca-
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e 98 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO COMPARATIVO. t\Vi\LÚO DEL LOTE. Los FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 99
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Pero en algunas regiones con terrenos inestables sería necesario construir muros de respecto de la calle. Los ingenieros de Costa Rica proponen F = 1- 30/4 con un (
contención o pantallas amarradas con "tibacks" cuyo costo es muy elevado y puede máximo del 0.25 para inclinaciones superiores al 100%. En Costa Rica se castiga
más la topografía inclinada. (
en algunos casos conducir a que el lote inclinado tenga un precio unitario igual a la
mitad del terreno plano al sustraer los costos de adecuación. (
Hay pues gran discrepancia entre los avaluadores internacionales en la aplicación
En Colombia tenemos ciudades de montaña como Manizales, Pereira, Armenia, de los factores de topografía. Esto depende de cada país y cada dudad. Aun dentro (
en donde todos los barrios son de ladera montañosa y las urbanizaciones deben ha- de Colombia no es lo mismo el factor de topografía en una ciudad predominante- (
cerse con grandes movimientos de tierra. En esta región la ingeniería ha diseñado mente plana corno Bogotá y Cali, en donde los barrios inclinados son escasos, que
(
un novedoso sistema denominado "rellenos con bombeo hidráulico" que permite en las ciudades de montaña como Manizales, Armenia o parcialmente Medellín.
reducir substancialmente los costos de adecuación de la topografía de montaña. No se han realizados estudios de mercado en estas ciudades para determinar qué (
En estas ciudades la excepción es el terreno plano ymás bien se califica un terreno tanto se debe reducir el valor de un lote por las condiciones topográficas. Insistimos (
plano con un incremento o valorización respecto del lote tipo montañoso. que el mejor método es calcular el costo alternativo de construir en terrenos con
(
topografía difíciles y compararlos con el terreno plano de la misma ciudad para un
No siempre la topografía montañosa es un factor de demérito. En algunas ciudades mismo estrato y uso. (
planas como Bogotá y Cali, los terrenos de ladera o en la parte alta de la montaña
son valorados positivamente por la demanda debido al paisaje, a la tranquilidad o a la MÉTODO METROVIVIENDA (Bogotá): Ante tal dificultad, en el año 2000 la (
frescura del clima. En este caso no se aplica demérito por la topografía, aunque exista entidad estatal de Bogota que construye vivienda popular, Metrovivienda, tuvo la (
un costo mayor en la cimentación, sino una valorización por la mayor demanda. necesidad de hacer un estudio especial para determinar el valor de venta de sus lotes
(
urbanizados de acuerdo a la topografía en el sector de Usme (zona sur de Bogota con
En diferentes Congresos de Avalúos y en el manual del IBAPE se presentan topografía inclinada). Metrovivienda adquiere lotes brutos y los urbaniza, vendiendo (
diferentes tablas y propuestas. El ingeniero Ruy Canteiro y en México se propone áreas de 10.000 m2 o menos a los constructores para que los desarrollen. Cuando (
aplicar la relación: el área es plana no existe problema para determinar el precio, el cual dependerá
/
F =1 · D/2 de la mejor o peor ubicación. Pero cuando existen problemas de inclinación y en la '
zona se encontraron lotes con inclinación de hasta e125%, había que definir el valor (
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Siento F el factor de topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba. Así de venta de acuerdo con los sobrecostos que tendrían en los lotes inclinados con (
por ejemplo con inclinación del 10% se aplica un factor de 0.95, con inclinación respecto a los lotes planos.
del30% el factor de topografía seria 0.85 y con inclinación del lOO% (ángulo de 45 (
grados) el factor sería del 0.5. Para inclinaciones superiores hacia arriba continua Fue así como se hizo un estudio real de los sobre costos que tiene un constructor
para hacer las viviendas en lotes indinados: movimiento de tierras, terrazas para las (
el factor de 0.5.
viviendas, muros de contención, sobre cimientos, etc. Estos costos se compararon (
Si la inclinación es hacia abajo (la calle está encima y el terreno cae) la relación es: con la construcción en terreno plano y se elaboró la tabla siguiente que aplica un (
F =1 - 2D/3 factor de 1.0 para el terreno plano, y factores inferiores a 1.0 a medida que el lote
(
se inclina. El máximo fue 25% de inclinación, debido a que las normas bogotanas
Con inclinación del lO% hacia abajo el factor sería 0.93, con inclinación de130% no permiten desarrollos en terrenos con pendiente superior al 25% por peligros de (
el factor es 0.8 y con inclinación del lOO% el factor baja al 0.33. Para inclinaciones remoción en masa (derrumbes o deslaves) o mala calidad del urbanismo.
superiores se continúa aplicando el factor 0.33.
La ecuación correspondiente, pasando al terreno teórico matemático es: (
Por lo que se ve en la aplicación dellngeniero Canteiro y los avaluadores me-
jicanos, el declive hacia abajo tiene mayor castigo que la inclinación hacia arriba T = 1 · D/0.83 (
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100 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. los FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 101 (

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( Siendo Del porcentaje de inclinación o pendiente del lote. Este método se aplica al lote Agenera un gran lote de 20 + 15 =35 en el frente y fondo de 25 + 25 = 50.
solamente a terrenos urbanizados o semiurbanizados. No ha sido comprobado en Este sería el lote A+ Bcon 1750 m2•
( terrenos brutos ya que en estos pueden existir otros costos de urbanismo que no se
( analizaron en el estudio de Metrovivienda. Como ya avaluamos el lote A, ahora avaluaremos el lote B. Por tener una profun·
didad de 25 con lo cual está entre Mi yMa no aplicamos demérito al fondo (es similar
( TABLA DE METROVIVIENDA • BOGOTA al lote tipo). Al tener un frente de 20, igual al doble del lote tipo (10), aplicaremos
( PENDIENTE (%) FACTOR el máximo factor= 1.19. El lote Bvale entonces 119/m2•
0-2% 1.0
( Avaluemos ahora el lote A + B. Tiene 35 de frente por 50 de fondo. Como factor
3-5% 0.94
( de frente aplicaremos el máximo = 1.19. Como factor de fondo debiéramos aplicar
6-10% 0.88
una reducción dado que supera alMa (40). Sin embargo mantiene una magnífica
( 11 - 15% 0.82
proporción de 1:1,4, por lo cual no debemos demeritarlo. Tampoco consideramos
( 16-20% 0.76
factor por tamaño. Luego el valor por aplicar a todo el lote sería a 119/m2•
20-25% 0.7
( Coeficiente de Plotting:
(
Valor del lote A: 79 x 1250 = 98.750
( 10. VALOR DE PLOTTAGE 1 Valor del lote 8: 119 x 500 = 59.500
( Ya mencionamos atrás al estudiar los lotes con frente a varias calles, que existe un Valor del lote AtB: 119 x 1750 =208.250
(
incremento en el valor del terreno al considerar dichos lotes unidos. El caso 6 con Coeficiente de Plotting =208.250/158.250 = 1.31
frente a tres calles nos mostraba tres lotes que al unirse ganaban precio unitario.
( Considerando los lotes independientemente la suma era inferior si se compara con el Al integrarse los lotes A y B han ganado un 31% de valor. Este es el valor de
( valor que adquieren cuando se unen en un solo globo bajo un propietario. Pedimos Plottage.
al lector que repase este ejemplo presentado atrás en este capítulo. Este mayor valor En el lote 6 del gráfico 9 que analizamos atrás teníamos tres lotes que unidos
(
que adquieren los tres lotes se denomina VALOR DE PLOTTAGE. obtenían mayor valor por tener frente a tres calles. En ese caso los lotes A, B y C
(
V(1+2+3) > V1 + V2 +V3
sumados independientemente valían 290.100, pero al integrarse en un solo lote valen
( 426.200. El coeficiente de Plotting de estos tres lotes integrados es =426.200/290.100
( Coeficiente de plotting= P = V(1 + 2 + 3) >1 = 1.48. El Valor de Plottage les da un aumento del48% por integrarse.
V1 + V2 + V3
Si se trata de varios dueños que unen sus lotes para obtener una ganancia, el
( Si tomamos el ejemplo del lote 4 en lotes irregulares, gráfico 7, recordamos que mayor valor o Valor de Plottage se reparte entre ellos en proporción al aporte de
el valor unitario estimado era de 79/m2 para un área de 1250 m2• Este lote perdía cada uno. Se debe determinar cuál es el lote que da valor a los demás y en qué
(
por la irregularidad mediante el Fondo Equivalente en un factor de 0.71. Como el proporción lo genera con el fin de repartirse esta utilidad.
( frente era mejor que el lote tipo (15 > 10) tenía factor de frente= 1.11. Pero la apli· Hasta aquí el Valor de Plottage se considera trabajando con el Método Comparativo
( cación de ambos factores daba 0.79 y por ello avaluamos a 79/m2 el lote irregular. o de Mercado. Sin embargo un cálculo más exacto se hará adelante en el Capítulo
(
Denominemos a este lote como el Lote A. 7 al referirnos al Método del Potencial de Desarrollo, pues al integrar dos lotes que
( Ahora suponemos un Lote Bque está al lado derecho del Lote Afrente a la calle, permitan elevar la altura del edificio o mejorar el proyecto arquitectónico se produce
con 20 de frente y 25 de fondo, y 500m2• Es un lote casi cuadrado que al unirse una ganancia que identificaremos como Valor de Plottage.
(
( 102 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALÚO DEL LOTE. Los FACTORES DE CONFIGURACIÓN. 103
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CAPÍTULO 4 (
(

(
El Método del costo. (

Avalúo de la construcción nueva (

(
(
En el capítulo anterior nos referimos al Método Comparativo utilizado en el avalúo de
lotes urbanos ya desarrollados. Como dijimos en el capítulo 2 para los terrenos urba- (
nizados únicamente podemos aplicar el Método Comparativo yel Método Residual o (
Potencial de Desarrollo del cual hablaremos en el capítulo 7. El Método del Costo en
los terrenos solamente se emplea para pasar de Lotes Brutos a Lotes Urbanizados (
(capítulo 11 ). (
En cambio en el avalúo de la Construcción o las Mejoras se aplica únicamente el (
Método del Costo. La tesis básica es determinar el COSTO DE REPOSICIÓN para (
luego llegar al Costo Actual de la Construcción o Mejoras. El Costo de Reposición
(
es el costo de repetirlo o reproducirlo. Para poder repetirlo se necesita construirlo
de nuevo. O sea que necesitamos conocer el valor de la Construcción Nueva para (
partir de allí a identificar el Costo Actual. Hay que entender bien cómo se hace la (
Construcción Nueva para avaluar la Construcción Usada.
(
Los Presupuestos de Construcción en Colombia, y en la generalidad de los países
(
Latinoamericanos se dividen en los siguientes costos:
(
- Costos Directos
(
- Costos Indirectos
- Costos Administrativos y de ventas (Generales) (
- Costos Financieros (
(
1. COSTOS DIRECTOS
(
Los Presupuestos de Construcción identifican 20 o 22 capítulos los cuales presen- (
tamos en la tabla 11. Estos capítulos son los siguientes:
(

J EL MÉTODO DEL COSTO. AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA 105 (

(
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(
(
( Preliminares: campamento, cerramiento, replanteo del terreno.
( Desagües: conexión externa de alcantarillado y servicios públicos
( Muros: en ladrillo, bloque, prefabricado
Pañetes: denominado en otras partes "repello", "revoque", "enlucidos". Correspon-
(
de a la mezcla de cemento y arena que se coloca sobre los muros y techos. UNIFAMILIAR MULTIFAMILIAR
( Cimentación y Estructura: puede separarse en dos capítulos. Pop Mb M Ma Pop Mb M Ma A OFIC.
( Cubiertas · : l. Preliminares 1.0 1.2 0,8 0.9 0.3 0.4 0.1 0.7 1.1

(
Cielorrasos ' 2. Desagues l.O 1.5 1.3 1.7 0.4 0.6 0.2 0.3 1.8
Pisos: incluye el "afinado" con cemento y arena más los acabados en cerámica, 3.Muros 8.7 6.5 11.7 6.2 3.8 3.6 5.2 1.6 5.4
( tapete, mármol, etc. 4. Pañetes 6.0 4.1 5.2 8.1 4.3 4.9 2.8 1.4 1.2
( Enchapes y accesorios: cerámica, mármol o papel de colgadura en baños y 5. Estruct. yCimentación 39.1 31.0 21.0 24.3 29.2 32.8 31.4 28.0 36.0

(
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cocinas. Incluye los accesorios de b~ños (toalleros, jaboneras, etc.) · 6. Cubiertas 3.5 1.1 5.1 1.2 2.4 0.6 0.8 0.9 4.9
7. Cielorrasos 0.7 1.9 1.2 0.5 0.1 0.1 5.6 3.2
Hidráulica y Sanitaria: todas las instalaciones de acueducto y alcantarillado
( ' ¡,
8. Pisos 2.4 7.1 6.3 10.5 8.5 7.3 7.6 6.8 13.9
internas de la edificación. ~
;
.",
9. Enchapes, accesorios 0.7 2.1 2.4 2.0 2.2 2.0 2.4 7.8 1.1
( Eléctrica: tubería, cables internos y aparatos eléctricos, tomas de corriente,
; ~ 1O. Hidráulica ySanitaria 6.6 5.2 5.8 3.9 8.4 3.6 3.6 3.2 3.4
( interruptores, etc. ~· :·
11. Eléctrica 6.4 5.0 4.2 3.1 6.6 3.5 3.9 4.2 3.6
(
Aparatos Sanitarios \.~

12. Aparatos Sanitarios 1.3 2.2 2.9 2.6 1.0 1.6 2.5 0.4 0.7
Carpintería de madera: puertas, closets, enchapes en madera. 13. Carpintería Madera 1.2 6.0 5.5 6.3 4.4 4.0 8.3 0.3 0.5
( Carpintería metálica: ventanas metálicas o de aluminio, puertas metálicas, rejas. · ·: 14. Carpintería metálica 4.2 4.5 2.9 5.7 4.3 3.2 4.0 7.2 3.6
( Equipos Especiales: ascensores, subestación eléctrica, calentadores, apara- 15. Equipos Especiales 1.5 5.3 4.9 5.1 7.7 12.8 13.2 21.8 6.3

( tos de cocina, citofonos, antenas de TV, Circuitos Cerrados, sistemas contra 16. Cerrajeria 0.5 0.5 0.5 0.3 0.5 0.5 0.2 0.1 0.2
incendios, Bombas, equipos de presión, aire acondicionado, etc. , ~ 17. Vidrios 0.2 0.8 1.1 1.0 0.2 0.9 0.2 0.8
( '
Cerrajería 18. Pintura 5.5 4.1 4.1 5.5 4.5 4.8 3.0 1.1 1.6
( Vidrios y espejos , · 19. Varios (remates) l. O 1.0 2.4 3.1 1.7 l.O 0.6 1.5 0.8
20. Eq. yHerramientas 2.5 2.6 1.8 1.7 3.0 4.3 3.4 2.5 4.8
( Pintura: de paredes, muebles, fachada.
:. . 21. Administración Obra 6.7 7.5 8.3 5.3 6.0 7.4 6.7 4.8 4.9
( Varios y remates: jardinería, juegos infantiles, remoción de escombros, aseo
TOTAL 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
general, iluminación externa, señalización.
( Equipo y Herramienta: a veces se incluye en los capítulos anteriores como en Altura: Unifamiliar 2 pisos; Multifamiliar 5 ·7 pisos
( la Estructura, otras veces se deja un capítulo especial para el arrendamiento Oficinas 10 · !5 pisos
\
··' Pop: Popular (Menos de 60 m2)
(
de equipos y andamios, compra de herramientas, etc. Mb : Medio Bajo (60 . 80 m2)
Administración de obra: incluye ingeniero o arquitecto residente, maestro de M: Medio (80 . 100 m2)
( obra, cuadrilla de oficiales yayudantes (obreros) contratados directamente por la Medio Alto (lOO · 150m2)
( administración, dotación de obreros (cascos, botas yoveroles)) pago de servicios Alto (más de 150m2)

(
públicos de la obra, gastos menores (caja menor de la obra) yen general todos
los gastos administrativos imputables y gastados directamente en la obra.
(
( EL MÉTODO DEL COSTO. AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA 107
106 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTiAS
(
 (

(
Unifamiliar Medio Bajo (
Todos estos costos se denominan DIRECTOS porque tienen una relación estrecha
y expresa con la obra. Se pueden dividir en tres rubros: MATERIALES, MANO DE Unifamiliar Mínimo
(
OBRA YEQUIPOS. Los presupuestadores hacen sus análisis de Precios Unitarios Unifamiliar de Interés Social
(
determinando la componente de Materiales, de Mano de Obra y de Equipos, que se Cada uno de estos prototipos definen el área, acabados, equipos especiales, numero
va en la Unidad de cada Capítulo. Así se determina cuánto se va por metro cuadrado de alcobas, parqueaderos, etc. de acuerdo con el estrato social y precio esperado.
(
de muro en cemento, arena, agua, mano de obra y equipo. Con este análisis se deter- (
mina el costo/m2 de un muro y se multiplica por todos los muros de la obra. Así se Para otros usos o etapas de construcción se consiguen estos prototipos:
(
repite en los Pañetes, en la Estructura, en las Instalaciones Eléctricas o Sanitarias. Edificios para oficinas
(
En todas las ciudades ypaíses hay expertos y empresas que preparan Presupues- Bodegas grandes, medianas y pequeñas
tos de Costos Directos para los Constructores. Se venden Programas y Software para (
Estructura a todo costo
Sistematizar los Presupuestos. Un libro de la colección Bandhar Editores se dedica (
Estructura en mampostería estructural
a "Presupuestos de Construcción", pero exist€'-en el país yen Latinoamérica mucha
(
literatura sobre el asunto. Igualmente es posible conseguir en estos informes el Costo de Vías según tamaño, en
asfalto o en concreto, el costo de canchas deportivas, piscinas, canchas de tenis, etc. ('
El avaluador no requiere hacer presupuestos de construcción sino obtener de estas
(
publicaciones la información que existe. En Colombia disponemos de estadísticas que Es importante que el avaluador examine cuál es la información que obtiene en
publica CAMACOL (Cámara Colombiana de la Construcción) y empresas privadas estas fuentes. Si el Costo Directo ha sido calculado para una sola casa o para casas (
corno CONSTRUDATA, CONSTRUCTEKA y otras que producen informes periódi- en serie lo cual incluye descuentos por escala. Si los precios obtenidos son los de lista
(
cos. Lo importante es saber quién las produce, con qué confiabilidad y oportunidad. o los que se establecen de descuento para constructores. Yfinalmente determinar si
Los informes de Camacol, Construdata y Constructeka presentan mensualmente los el dato que se publica es el Costo Directo o también incluye otros costos indirectos (
Costos Directos por Metro Cuadrado de Edificación para diferentes Prototipos. como adelante explicaremos. (
El avaluador debe identificar el Prototipo al cual se asemeja la construcción (
que está avaluando. Los Prototipos principales que se consiguen mensualmente en (
Colombia son los siguientes: 2. COSTOS INDIRECTOS.
(
Multifamiliar Alto Se denominan Indirectos porque se aplica un porcentaje o relación indirecta con
Multifamiliar Medio Alto los Costos de los Materiales, Mano de Obra y Equipo que veíamos en los Costos (
Directos. Estos costos son los siguientes en las ciudades colombianas: (
Multifamiliar Medio Medio
Multifamiliar Medio Bajo a) HONORARIOS: Todo tipo de honorarios y estudios requeridos para la cons- (
trucción se estiman aquí. Identifiquemos los principales:
Multifamiliar Económica (
Multifamiliar Medio de una alcoba - Planos Arquitectónicos y Urbanísticos
(
Multifamiliar Mampostería Estructural - Honorarios de Construcción
(
Unifamiliar Alto - Honorarios de Interventoria
(
Unifamiliar Medio Alto - Estudio de Suelos
(
Unifamiliar Medio - Cálculos Estructurales
(

108 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO DEL COSTO. AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA 109 (

(
(

(
(
( - Planos Hidráulicos y Sanitarios 3. COSTOS GENERALES (ADMINISTRATIVOS Y VENTAS)
- Planos Eléctricos
( Los Costos Generales corresponden a los Gastos de Administración y de Ventas en
- Estudios de Mercado y Factibilidad una Construcción.
(
En todos los países se tiene acceso a las tarifas de la Sociedad de Arquitectos
( 3.1. Gastos administrativos
o de Ingenieros, o a las agremiaciones que producen tarifas en la Construcción. En
( Colombia se puede consultar el decreto 2090 de 1989 que entrega las tarifas de la Son los costos de la Oficina que puede manejar uno ovarios proyectos. Se incluyen
( Sociedad de Arquitectos. aquí el Gerente, los mandos altos, equipo técnico, secretarias y auxiliares, arren-
b) CONEXIÓN DE SERVICIOS. Corresponde aquí al costo que se paga por la damiento de la oficina, papelería, servicios públicos de la oficina, gastos menores,
(
conexión del agua, energía yteléfonos. Son derechos o impuestos que paga el costos legales generales (inscripción en la alcaldía, costos de superintendencias),
( contabilidad, revisoría fiscal, asesorías tributarias, etc. En general estos costos
constructor y dependen del estrato social y del uso de la construcción, además
( del numero de viviendas o metros cuadrados edificados. son comunes a varios proyectos y a veces es difícil identificarlos. Normalmente
las grandes compañías llevan una contabilidad de costos administrativos adjudi-
( e) IMPUESTOS, SEGUROS YGARANTÍAS. Se considera la licencia de urbanismo cados por proyecto.
( y construcción, el impuesto predial, los impuestos de valorización o plusvalía
del terreno, los seguros de todo riesgo en la construcción, los pagos al Sena en Las tarifas de la Sociedad Colombiana de Arquitectos y de FEDELONJAS identifi-
( can este rubro como la "Gerencia de Obra" y determinan una tarifa igual al2.5% del
Colombia. Los pagos al Seguro Social y los aportes parafiscales de Colombia
( valor de las ventas. Si como suele suceder, el valor de las ventas suele ser el doble
(Cajas de Compensación y ICBF) van en la Administración de Obra de los
de los Costos Directos, es como si aplicáramos el 5% a los Costos Directos.
( Costos Directos.
( d) IMPREVISTOS. Se suele estimar un porcentaje que oscila entre el3 y 5% de 3.2. Gastos de ventas
( los Costos Directos. Muchas veces se incluye dentro del presupuesto de costos Se incluyen todos los costos necesarios para el mercadeo y las ventas. Identifica-
directos. Pero cuando se da el precio de un prototipo generalmente no incluye remos algunos de estos y las tarifas definidas por las Lonjas de Propiedad Raíz y la
( un margen de imprevistos. costumbre comercial en Colombia:
(
Todos los Costos Indirectos tienen una relación con los Costos Directos. En con- • COMISIONES DE VENTAS. Normalmente se requiere pagar una comisión de
( diciones normales y sin descuentos especiales los Costos Indirectos suelen estar ventas a las personas que se encargan dentro de la organización de la venta.
( entre un 22% y 25% de los Costos Directos. Sin embargo si se aplican descuentos Podría ser también que el constructor encargara a una firma inmobiliaria dl=:
importantes en los honorados y se obtiene reducción en los imprevistos el peso la ventas con un pago de comisión. La costumbre comercial en Colombia es
(
podría estar entre el 15 y 17% de los Directos. Esto significa que multiplicando pagar el 3% por proyectos urbanos y entre e14% y 5% por proyectos rurales.
( los Costos Directos por un factor promedio de 1.2 podríamos obtener la Suma de
• PUBLICIDAD. En Colombia normalmente las empresas constructoras gastan
( Directos mas Indirectos. Esto lo denominaremos Costo de Obra que no se debe entre ell y 1.5% del valor de las ventas en los diferentes medios de publicidad:
confundir con Costo Total. vallas, periódicos, folletos, publicaciones especializadas.
(
Costo de obra = Costos directos + Costos indirectos • NOTARIA YLEGALES DE VENTA. Suelen cargarse aquí los gastos e im-
Multiplicador del costo de obra =Costos de obra/Costos directos puestos de la escritura o trasferencia de dominio. En Colombia son Notaria,
(
Beneficencia y Registro de Instrumentos Públicos. Igualmente la elaboración

(
110 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO DEL COSTO. AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA 111
(
 (

(
(
del Reglamento de Propiedad Horizontal. Normalmente se paga entre com- berá aplicar la tasa media hipotecaria en la moneda del lugar, ya que los avaluos se
(
prador y vendedor el20 por mil (2%) dividido entre los dos. Para el costo del hacen en moneda de cada país.
(
proyecto basta con cargar el 1%. Por otra parte los desembolsos del crédito se hacen durante la construcción. Si
(
• TOTAL COSTOS DE VENTA. La suma de los anteriores datos podría estar en la obra dura 12 meses en promedio podríamos decir que con un ritmo regular de
el 5% de los precios de venta del proyecto. desembolsos equivale a un préstamo a la tasa del18% durante seis meses o aplicar (
la mitad de la tasa (9%) al monto total del préstamo durante los 12 meses. La tasa (
3.3. Gastos generales efectiva mensual seria menor al1.5%. Así las cosas el costo financiero sería:
(
La suma de Gastos Administrativos y Gastos de Venta pueden entonces oscilar entre Cf = M. i . n = 40 x 0.015 x 6 = 3.6%
el7% y 8% de las ventas. Sería como el14% o 16% de los Costos Directos. \
Suponemos que el monto (M) es el40% de los precios de venta, la tasa efectiva
mensual (i) es el1.5% y el plazo (n) son 6 meses a pleno monto. Los Costos Finan- (
cieros (Cf) serían entonces el 3.6% de los precios de venta. Este dato supone una (
4. COSTOS FINANCIEROS
condición ideal de ventas, es decir que al terminar el proyecto todas las unidades
(
Normalmente todas las edificaciones que se haéen para la venta necesitan contar estén vendidas y subrogadas. En la práctica los costos financieros son más altos y
con un crédito durante la construcción ya que por el alto monto de la inversión el debemos proponer una cifra entre el4% y 6% de los precios de venta. (
promotor-constructor requiere del apalancamiento financiero. Este crédito es subro- (
gado por el comprador pasándolo a largo plazo. Este es el mecanismo normal para 5. COSTO TOTAL DE CONSTRUCCIÓN (
iniciar las hipotecas en el sector edificador de cualquier país. Colombia lo inició en
Recapitulando los datos anteriores tenemos que: Cd + Ci + Cg + Cf =Costo Total. O (
firme con la creación del Banco Central Hipotecario y tuvo especial impulso con la sea que el Costo Total de Construcción es la suma de los Costos Directos, Costos
creación de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda en 1972. Es pues normal cal- Indirectos, Costos Generales y Costos Financieros.
(
cular en los costos de una edificación la componente financiera. (
Una investigación que asesoró el autor para el DANE (Departamento Nacional
El Costo Financiero depende del Monto del crédito y de la Tasa de Interés. En Co- de Estadística) en 1995 sobre 160 proyectos de construcción ejecutados en las tres (
lombia generalmente se presta hasta el 80% de los Costos Directos al constructor y ciudades principales de Colombia especialmente dedicados a vivienda, arrojó la (
como veremos en este capítulo los costos directos suelen estar entre el40 y60% de los siguiente composición de costos en la edificación:
precios de venta. Por tanto es posible que el préstamo al constructor sea del40% de los (
precios de venta. Al comprador luego le prestarán hasta el 70% del valor de venta, con (
lo cual se da una ampliación del crédito para pagarle al constructor el dinero faltante.
(
La Tasa de Interés oscila mucho en estos países que dependen de la fluctuación
(
del dólar y mantienen una frágil economía que acude siempre al manejo moneta-
rio para controlar la inflación y defenderse de los déficit en moneda extranjera. En (
Colombia la tasa de interés para vivienda en la década del 90 alcanzó hasta el 36% (
anual en pesos. Apartir del año 2000 fue disminuyendo de tal manera que para los
(
años 2007 y 2008 se encontraba en 18 a 20% anual, con inflación anual de! S%. Es
una tasa real alta. Otros paises latinoamericanos tienen tasas reales bajas (Chile) (
pero algunos alcanzan tasas reales de 15% (Brasil, Argentina). En cada país se de- (

J
(
112 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO DEL COSTO. AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA 113
(
(
(
(
La Ponderación encontrada es un promedio para muchos proyectos en un pe- 71/45 nos permite obtener 1.58 que es el multiplicador del costo directo. Significa que
(
ríodo dado (1992-95) en el cual se dio un auge de la construcción en Colombia. Si tomando el Costo Directo le incrementamos el 58% y obtendremos el Costo TotaJI.
( analizamos estas componentes en 1996-99 cuando se presentó una crisis severa Para la primera decada del siglo XXI la composición ha variado un poco. Los
( en las ventas, y una elevación en las tasas de interés, la utilidad se reduce a menos costos financieros se han reducido a un promedio del 6% de ventas. Los costos di-
del lO% (en la mayoría de los casos es cero o hay pérdidas) y se incrementan los
e costos financieros en algunos casos hasta el 20% del precio de venta. Como no es
rectos han subido al 48%. El costo total de construcción se mantiene entre el 68 y
72% de las ventas, para un promedio del 70%. Esto da un multiplicador promedio
( típico tomar un período de crisis para sacar conclusiones generales, utilizaremos menor, del 1.45. El 30% restante se reparte entre lote y utilidad, con un promedio
( esta investigación para trabajar las componentes del costo de la construcción. Para del15 al17% para el lote y entre 13 y 15% para la utilidad. Son datos obtenidos de
( la primera década del siglo XXI los costos financieros de esta tabla han bajado a un Constructores de Bogotá en años rech;ntes.
promedio del 5 o 6% s<Y,re ventas, mientras que el lote urbanizado de Bogota ha
( El manejo de los multiplicadores debe ser de acuerdo con la experiencia y la
subido a un promedio del 17%. En algunos casos la utilidad ha disminuido al 10% a
información de los constructores. Proponemos los siguientes multiplicadores en
( favor del lote o de los costos directos.
condiciones normales de un proyecto:
( Debemos anotar que en la medida que un proyecto sea más grande y por tanto
( se demore más en el tiempo, los costos financieros serán más elevados y el peso
de los costos directos disminuye. Así en un gran proyecto de oficinas los costos
(
financieros pueden llegar al 10% y los costos directos disminuir al40%. Los costos
e indirectos tienden a subir al22% de los directos (8.8% de ventas) y los gastos ge-
( nerales continúan entre el7% y 8%. Es probable que el lote llegue a pesar el20% y
estos puntos deberán disminuirse en el costo total, ya que si la utilidad es menor al
( 15% el proyecto dejará de ser rentable.
( El tema de la incidencia del lote yutilidad lo veremos en el capítulo 7. Por el momen-
( to nos interesa la incidencia de los costos totales, base para el Método del Costo. Esta información debe adaptarla el avaluador en cada ciudad y pais ya que
depende de las características propias del sector construcción en cada lugar.
(
(
6. MULTIPLICADOR DEL COSTO Por otra parte debe tenerse en cuenta que los datos de Costo Directo por m2
La información fácil de obtener es el Costo Directo, con base en las publicaciones en los apartamentos se producen en términos de área bruta construida, es decir
( sin contar zonas comunes, lobbies, escaleras, ascensores, circulación, etc. Para
que existen en Colombia. En la mayoría de los países existen estas publicaciones
( ello es necesario convertir el Costo Directo por m2 bruto en Costo Directo por m2
especializadas que producen costos por metro cuadrado según prototipos de edifica-
neto o útil. El coeficiente Knos mide el porcentaje de área útil sobre área bruta
( ciones. Apartir del Costo Directo se aplica un Multiplicador para estimar los demás
a partir del primer piso (no incluimos garajes cubiertos en sótano). De esta ma-
(
costos y llegar al Costo total de la construcción. Ese Multiplicador será la relación
entre Costo Total y Costo directo. nera para convertir Costo Directo bruto en Costo Directo Neto se divide por el
coeficiente de área útil (K).
Multiplicador= Costo Total = 71 =1.58 Estos coeficientes de área útil pueden ser de acuerdo a la experiencia:
(
Costo Directo 45
(
De la Tabla de Ponderación de costos presentada atrás deducimos que el Costo
( (1) En 2001 el multiplicador está en 1.48 por reducción en costos indirectos y financieros. El cuadro
Total es el 71% de los precios de venta y que el Costo Directo el 45%. La relación por estratos y usos se redujo en la misma proporción.

1
(
( 114 AVALÚOS DE iNMUEBLES YGARANTíAS EL MÉTODO DEL COSTO. AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA 115
(
 (

(
(
cargo y no en serie por un promotor, el costo directo para el dueño seria de 630.000
( 1
/m 2 sin más descuentos. Pero aquí no seria necesario añadir un multiplicador utili-
zado por una empresa organizada y que elevaría en 60% (multiplicador de 1.6) los (
costos. La experiencia indica que en estos casos el multiplicador es inferior (1.3 o (
1.4 según sean los financieros). Aplicando 1.35 seria: 630.000 x 1.35 = 850.500/
m2• Al constructor en serie le costaría un poco menos (entre 750.000 y 800.000 (
/m 2). El costo pues de la casa estrato medio alto construida aisladamente seria de (
850.500 X 200 =170.100.000. (
(
EJemplo 2
Se pide avaluar la construcción de un apartamento de estrato medio, en un edificio (
Ejemplo 1
de 5 pisos, con estructura en concreto, cimentación en zapatas, sin ascensor, con (
Se pide avaluar el costo de la construcción de una casa de estrato medio nueva
' ' garajes descubiertos y con apartamentos de 100m2 con 3 alcobas, alcoba de servicio (
con 100 m2• Tiene 2 pisos, 3 alcobas, alcoba de servicio, 3 baños, garaje fuera y
y 3 baños, acabados de buena calidad.
acabados intermedios. Para ello seguiremos los siguientes pasos2: (
La información de Camacol para noviembre de 1998 está en 375.000/m2. La
• Este prototipo tiene en los informes de Construdata para Noviembre de 1998 (
información de Construdata en la misma fecha y prototipo es de 395.000/m2. No
en Bogotá el costo directo de $451.362/m 2. Este dato según la fuente co- se tienen que aplicar factores de serie ya que un edificio de 5 pisos es ya una serie (
rresponde al costo de una sola casa. Si se trata de construcciones en serie se
de viviendas. Seguimos entonces los pasos:
debe descontar entre e115% y 20%. Estimaremos entonces un costo directo de (
construcción para casas en serie de 451.362 x 0.85 =383.657. Si consultamos • Costo directo = 395.000/m2 (
el dato que produce Camacol (Cámara de la Construcción) para Bogotá en la • Costo total de construcción: 395.000 x 1.55 = 612.250 /m 2
· misma fecha y prototipo asciende a 370.000 /m 2• Utilizaremos la información (
• Pero los costos directos se dan en términos de área bruta construida, es decir
de Construdata. (
incluyendo zonas de circulación, Job bies, escaleras, etc. Es necesario tener en
• Del Costo Directo debemos pasar al Costo Total mediante el uso del Multipli- cuenta el área útil que para este caso podría ser el 85% (K= 0.85). (
cador: 383.657 x 1.55 = 594.668/m2
• Costo total por área neta: 612.250/0.85 = 720.000 fm 2 (
• Ahora se pondera por el área de la casa: 594.668 x 100 = 59.466.000
• Costo de la construcción del apartamento: 720.000 X 100 = nooo.ooo ( 1

Debe tenerse cuidado con la fuente de información. En el caso de Camacol se (

presenta el dato promedio para construcciones en serie. En el caso de las casas en Ejemplo 3
Construdata se dan los costos de una sola casa sin tener en cuenta los descuentos o (
2
rendimientos de escala. Es necesario como lo afirma Construdata aplicar un factor Se pide avaluar la construcción nueva de un apartamento popular con 55 m , 3 (
de 0.8 o 0.85 para obtener el costo directo en serie. alcobas y 1 baño, edificio de 5 pisos en mampostería estructural, entrepisos en
prefabricado, instalaciones económicas, sin acabados ni carpintería de madera. Ob- (
Si se fuese a avaluar una casa de estrato medio alto con 200 m2, el costo directo servamos que este prototipo lo trae Construdata para noviembre 1998 en un costo (
para la misma ~cha es de 630.000 /m 2• Si son casas aisladas producidas por en-
directo de 283.000 /m 2. Seguiremos estos pasos: (

2
• Para estos ejemplos 1dolar = 1.500 pesos. (
(
116 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO DEL COSTO. AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA 117 (
(
(

(
(
• Costo directo bruto = 283.000/m 2
(
(
(
1 Costo total de construcción= 283.000 x 1.5 =424.500/m 2

• Porcentaje de área útil= K= 0.9

CAPÍTULO 5
' Costo total por área neta =424.500/0.9 = 471.666/m2
(

• Costo de la construcción nueva= 471.666 x 55 =25.941.000

Avalúo de proyectos
(
( en construcción
Ejemplo 4
(
Se pide avaluar la construcción de un piso. de oficinas rango medio, en 5 pisos con
( Es normal que las entidades financieras pidan a sus avaluadores examinar el avance
garajes cubiertos, cimentación en placa flotante, ascensor, oficinas con baño y co-
de un proyecto en construcción a fin de determinar el valor de la garantía y poder
( cineta, acabados de primera. El piso tiene 500 m2•
hacer los desembolsos solicitados de un préstamo al constructor. Estos avances de
( • Acudimos a la fuente Construdata y nos encontramos que dicho prototipo dinero generalmente se aplican sobre el lote y la construcción avanzada en el sitio.
( tiene en noviembre de 1998 un costo directo de 459.000/m 2 No se tiene en cuenta los inventarios de almacén, ni los anticipos de contratos o
( • Costo total de construcción: 459.000 x 1.65 = 757.350/m2 materias primas fuera de la obra. La entidad financiera considera que la garantía
está constituida por los materiales ensamblados en la obra y no por los materiales en
' Porcentaje de área útil = K=0.8 inventario o en anticipo. Más aún no importa para ello si el constructor los debe o los
( • Costo total de área neta= 757.350/0.8 = 946.600/m2 ha cancelado con otros créditos. Lo que importa es la adición de garantía al lote.
( • Costo de la construcción del piso = 946.600 x 500 = 473.250.000 Habiendo conocido la aplicación del Método del Costo a la construcción nueva en
(
el capítulo 4 no es muy fácil determinar el costo de un proyecto en construcción. La
Ejemplo 5 composición del Costo Directo la podemos determinar a través de la tabla 11 donde
(
\ Se pide avaluar una bodega convencional con área de 1000 m2, cerchas livianas, se presentan las incidencias. Esta tabla es un promedio de varios proyectos elaborada
( iluminación cenital, paredes pintadas, piso en concreto para almacenamiento, se- por el CENAC en los años 80. El avaluador la puede complementar o modificar de
( paración entre apoyos de 6 metros, altura de 7 metros. acuerdo con su experiencia o con los datos que le suministra la entidad bancaria.
• El dato que observamos en la fuente Construdata es de 391.000/m2 para la Normalmente la entidad financiera exige al constructor la presentación de un
(
misma fecha. presupuesto de construcción con análisis de precios unitarios distribuido en capítu-
r
\ los como en la tabla 11. Si al avaluador se le pide determinar la garantía y el avance
• El costo total de construcción es: 391.000 x 1.5 =586.000/m2 de la obra, lo correcto es utilizar el presupuesto del constructor y aplicar los datos
(
• El área neta es igual al área bruta: K= 1.0 específicos del proyecto que se avalúa, estableciendo las incidencias reales tomadas
(
del mismo presupuesto que se presentó. De esta manera la tabla 11 que presentamos
r • Costo total de la construcción de la bodega: 586.000 x 1000 = 586.000.000
\ es una guía para analizar los ejemplos.
1
'
Como se ve en la tabla 11 o en el presupuesto del constructor, los capítulos tienen
una incidencia porcentual que suma el 100% de los costos directos. Así, según la
tabla 11 para un proyecto de casas estrato Medio bajo (Mb) la estructura y cimen-
'· tación pesa el 31%, la cubierta el 1.1% y la carpintería de madera el6.0%. En un

(
118 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS AVALÚO DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN 119
'
(
'
 (

(
(
proyecto de vivienda multifamiliar medio alto (Ma) el peso de los pisos es de 7.6%, - Licencia de construcción pagada (
los equipos especiales ell3.2% y la administración de obra el6.7%. - Impuesto predial pagado
( ¡

Los pasos a seguir por el avaluador son los siguientes: - Seguros y pólizas pagadas
(
a) Se define el prototipo del proyecto a avaluar: estrato, tamaño, altura, nivel de - Honorarios de construcción causados según avance
- Honorarios de interventoría causados según avance (
acabados, etc.
- Otros costos indirectos causados (
b) Se obtiene el costo directo de diferentes fuentes: Construdata, Camacol, otros
(
presupuestadores. Este dato se compara con el presupuesto entregado por g) Se debe ahora considerar un porcentaje de costos administrativos o de oficina.
el constructor a la entidad financiera el cual debe ser actualizado a la fecha Se reco'!lienda utilizar el 5% de los costos directos que se tienen de avance (
ya que generalmente lo han entregado un tiempo antes de iniciarse la cons- é:omo costos administrativos. (
trucción. Si el presupuesto tiene menos de un año se puede actualizar por el h) Es muy probable que durante el avance de la obra se hayan iniciado los (
índice de costos de la construcción que produce la Cámara de la Construcción costos de la venta, como publicidad y comisiones. No se deben considerar í
respectiva. Puede también solicitarse al constructor una actualización de dicho como garantía ya que solo hasta las escrituras las ventas quedarían en \

presupuesto con el cual seguramente está trabajando. firme. Solamente incluir los costos legales de venta como Reglamento de (
e) Se inspecciona en la obra el porcentaje de avance de cada capítulo. Ejemplo: Propiedad Horizontal y similares. (
la estructura lleva el80%, las instalaciones hidráulicas e130%, las eléctricas el i) Los costos financieros no suelen ser aceptados por los bancos como garantía du- (
20%, la mampostería un 15%, etc. Estos porcentajes de avance se ponderan rante el avance de la construcción. Estos costos son garantía únicamente cuando
por el peso que tiene el capítulo dentro de los costos directos. Este peso se (
se termina la construcción y se realizan las ventas, con lo cual se trasladan al
presenta en la tabla 11 o se obtiene del presupuesto real del proyecto. comprador y son incorporados dentro del valor de los inmuebles terminados. (
d) Se puede solicitar al constructor los datos de inversión por capítulo informan- j) Se suma el valor del lote por el avalúo actual (
do si son anticipos o avance, sin importar si han sido o no pagados, lo que
k) La sumatoria es el resultado del valor de la construcción en proceso. (
importa es que estén colocados en la obra. Es conveniente esta información
ya que el avaluador muchas veces no está enterado de todos los pormenores (
Con un ejemplo es posible comprender mejor su aplicación. Se nos pide avaluar
de la construcción. un edificio en construcción de apartamentos de estrato medio alto, con 6 pisos, (
e) Se calcula el avance según el constructor y según los datos que observa el estructura en concreto, cimentación en zapatas, ascensor, garajes en el sótano, (
avaluador. Se aplica el porcentaje de avance por capítulos al presupuesto del apartamentos de 150 m2 con 3 alcobas, estudio, alcoba de servicio, 4 baños, aca-
(
proyecto aprobado por la entidad financiera. Si se carece de este presupuesto bados de primera calidad. El edificio se encuentra terminada la estructura, se han
se aplica una tabla guía como la tabla 11. iniciado muros, pañetes, terminada la cubierta y hay algún avance de acabados. (
Procedamos a su avalúo: ( .
f) Una vez determinado el avance en los costos directos, es decir la inversión en
materiales, mano de obra y equipo, se calculan los costos indirectos requeridos • Encontramos que se ajusta al prototipo Medio Alto de Construdata cuyo cos- (
para llegar a este estado de la obra. Estos costos indirectos serían: to directo al terminar 1998 era de 422.000/m2. Consultamos a Camacol un
(
prototipo similar y encontramos 445.000/m2.
- Planos arquitectónicos (
• El presupuesto que entregó el constructor a la Corporación Financiadora hace
- Estudios iniciales: mercado, factibilidad, suelos, cálculos estructurales, planos un año daba 355.000/m2• De acuerdo con Camacollos índices de costos de (
hidráulicas y eléctricos. (
'
120 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS
AVALÚO DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN 121 (
(
(

(
(
la construcción durante 1998 subieron el16%. Ajustando dicho presupuesto 1 Se pondera ahora el costo directo por el avance: 410.000 x 46.35 = 190.035
(
para finales de dicho año nos daría a 412.000/m2• El presupuesto que tiene 1 Se obtiene el dato de los Costos indirectos. Encontramos que los planos,
(
actualizado el constructor está a 410.000/m2 licencias, estudios iniciales, etc. han costado 20.000/m2• Los honorarios de
(
1 Concluimos que podemos trabajar con el presupuesto que tiene actualizado construcción e interventoría son por tarifa de la Sociedad de Arquitectos el
( el constructor a 410.000/m2 ya que concuerda con el que entregó y hemos 12.5% de los costos directos en este proyecto. Se pactaron en ellO% de costos
( actualizado. Al compararlo con los precios típicos de otras fuentes hallamos directos y se han causado en un 40% de acuerdo con el avance de la obra.
( que existe consistencia en el dato y no está sobreestimado. Estos honorarios serían: 410.000 x 0.1 x 0.4 = 16.400/m2. Otros costos indi-
1 Porcentajes de avance y ponderación por capítulos (siguiendo tabla 11 ): rectos (pólizas, legales, etc.) suman 4.000/m2. En total los costos indirectos
(
avanzados suman 40.400/m2 .
(
• Estimamos como costos administrativos el5% de los costos directos: 190.035
( x 0.05 = 9.500. También es posible determinarlos en el tiempo aplicando al
( costo directo esperado el avance de la obra (40%): 410.000 x 0.40 x 0.05 =
8.200 /m 2• Utilizaremos el primer dato como más justo con el constructor.
(
• No aplicamos estimativo para costo de ventas aunque el proceso de ventas
(
ya se inició
(
• No aplicamos costos financieros porque la entidad financiera no lo admite
(
• El lote fue avaluado en 540.000.000. Son 1.200 m2 a $450.000 /m 2
(
1 El proyecto tiene un área de 3.600 m2 incluyendo sótanos
(
1 Resumen de costos en avance:
(
· Costos directos: 190.035/m2
(
- Costos indirectos: 40.400/m 2
(
· Costos administrativos: 9.500/m2
(
· Costo total avanzado: 239.935/m2 x 3.600 =863.766.000
1 Nótese que en el cuadro anterior no incluimos el avance de los capítulos no
( 1 Valor de la Garantía: Lote + Construcción en avance= 1.403.766.000.
iniciados. En los Equipos Especiales encontramos que se pagó el anticipo del
( ascensor yla subestación eléctrica los cuales corresponden al20% del valor del
capítulo. Dichos anticipos son con empresas serias y con pólizas de garantía
AVALÚO DE OBRAS INCONCLUSAS
(
por lo cual se pueden incluir como avance. La entidad financiera en este caso
lo admite. El avance de Administración de obra y del Equipo y herramienta El avalúo de una obra paralizada es similar a un proyecto en construcción pero tiene
( se define como porcentaje del tiempo de la construcción, en este caso el40% algunas variantes. Los pasos a seguir son los siguientes:
( del tiempo esperado para la obra:
a) Se aplica para los Costos Directos el mismo procedimiento anterior: avance
( y ponderación de capítulos de acuerdo con una tabla típica como la tabla
(
( 122 AYALÚOS DE INMUEBLES y GAR ANTÍAS AVALÚO DE PROYECTOS El'l CONSTRUCCIÓN 123
(
 (

(
(
11. Es muy posible que en esta obra parada no se tengan los datos del pre-

6
(
supuesto inicial.
(
b) Se determina el prototipo y el costo directo por m2 de la fuente informativa: CAPÍTULO
(
Construdata, Camacol o entidad financiera.
(
e) Se determinan los costos indirectos en que se debe incurrir en la actualidad Avalúo de construcciones usadas
para llegar a esta etapa de la obra: licencias, planos, estudios, honorarios de ( 1

construcción e interventoria causados. Si se carece de esta información recor- (

demos que los costos indirectos son aproximadamente el20% de los directos.
(
Se aplica este 20% sobre el avance de costos directos.
(
d) Se estima un costo administrativo del 5% sobre directos. Generalmente al avaluador se le presenta permanentemente la necesidad de avaluar
construcciones ya existentes que tienen uso de varios años y presentan mejor o (
e) La obra inconclusa debió requerir unos costos financieros para llegar a ese peor estado de conservación. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo
punto. Se pueden estimar aplicando un 20% sobre los costos directos inverti- valor y por tanto se aplican diferentes métodos de Depreciación para llegar al valor e
dos. Como no es posible conocer el crédito que se aplicó, utilizamos el cuadro actual o presente. (
promedio del Capítulo 4 donde el peso de los costos financieros es el 10% (
El punto de partida será siempre determinar el VALOR DE REPOSICIÓN o Valor
sobre las ventas y los costos directos son e145% del precio de ventas. Así los
de Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construc- (
financieros sobre directos serían: 10/45 =22%. Estimamos que una aplicación
ción y de acabados dado que la construcción es muy vieja y ya no se utilizan los
del 20% es razonable. (
materiales y sistemas constructivos de antaño, entonces se aplica el VALOR DE
f) No se estiman costos de ventas, aunque e! propietario insista que gastó en SUSTITUCIÓN, es decir se identifica con la construcción actual o moderna más se- (
publicidad y comisiones. mejante por la cual se podría "sustituir" en caso que se deseara reemplazar por otra (
g) Se añade el valor del lote a costo actualizado. nueva similar. En este segundo caso se determinará el tipo de construcción nueva
(
que reemplazaría la usada o vieja que estamos avaluando.
h) Debe tenerse cuidado si la obra fue paralizada hace varios años, el deterioro (
que puede haber sufrido en el tiempo, especialmente si no tenia terminada la Tanto el Valor de Reposición como el Valor de Sustitución parten del avalúo de la
Construcción Nueva que ya analizamos en los capítulos anteriores. El avalúo de la (
cubierta y la humedad ha oxidado hierros en la estructura. Las instalaciones
hidráulicas o sanitarias pueden estar taponadas. Construcción Usada parte del valor determinado para la Construcción Nueva y aplica (
un factor de Depreciación de acuerdo con diferentes métodos, de tal manera que el
Este procedimiento permite calcular por el Método 1el Costo la construcción (
valor actual será igual a la construcción depreciada más un valor residual esperado.
parada y da una aproximación al COSTO DE REPOSICION de la Obra Inconclusa. Esta relación se presenta a continuación: (
Pero no significa que en el mercado paguen este valor ya que falta añadir el Factor (·
Vd =Vn [R + (1 - R) (1 - D)]
de Comercialización de que hablaremos en el Capítulo 8. Normalmente una obra
parada tiende a recibir un castigo en la comercialización pagando por debajo del (
Siendo Vd el valor depreciado o valor de la construcción usada, Vn el valor nuevo
Costo de Reposición. Este castigo viene de factores diversos: aceptar un diseño que o costo de reposición, Rel porcentaje no depreciable o residuo, (1-R) el porcentaje (
puede ser defectuoso, desconocer la calidad de los cimientos y estructura, proble- depreciable, y Del porcentaje que se aplica por depreciación. Se entiende por por- (
mas con las instalaciones interiores, costo de reanudar una obra paralizada, riesgo centaje no depreciable o residuo la parte de la construcción que se puede rescatar
de problemas jurídicos futuros, etc. al final de su vida útil. En un apartamento podría ser la parte rescatable de la cons- (
(
124 AVALÚOS DE IN~\UEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS 125 (
(
(

r
(
( trucción al final. Como rescatable podría entenderse el valor de la demolición o un han tenido que ser reconstruidas como monumentos históricos. La vida física de las
valor de salvamento de lo que resta al final de la vida útil. construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 años
( con los materiales que se hacían en dicha época en nuestras ciudades.
( VIDA TÉCNICA: es el período que dura una construcción hasta cuando es utilizable
l. DEPRECIACIÓN DE INMOEBLES
( en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstrucción
Depreciación es la pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los in- en sus partes esenciales. Durante su uso es lógico que se apliquen reparaciones de
(
muebles es la pérdida de valor por causa del uso o del tiempo. Existen tres clases mantenimiento o reconstrucciones menores en partes tales como instalaciones hi-
( de depreciación: la depreciación Física o por Edad, la depreciación por estado de dráulicas, eléctricas, pisos, enchapes, aparatos y equipos. Pero no en la estructura,
conservación y la depreciación funcional. cimientos o cubierta. De acuerdo con la experiencia de otros países la vida técnica
( La Depreciación Física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa rela- de las edificaciones se sitúa entre los 60 y 80 años. En Colombia aplicamos entre
ción con la Edad de la construcción. Con el uso de una construcción se presenta un 50 y 60 años de acuerdo al tipo estable de materiales aplicados. Amedida que pase
(
desgaste que debe ser calculado de acuerdo con la edad de la construcción y el tiempo el tiempo y podamos constatar en qué estado se encuentran edificios de 60 años
( esperado de dicha edificación. Se denomina también Depreciación por Edad. podremos ampliar la vida técnica de los edificios hasta los 80 años que aplican en
( Brasil, Argentina y México. El criterio del avaluador deberá definir el tipo de cons-
lntimamente ligada con la anterior es la Depreciación por estado de conservación. trucción y la duración esperada de la vida técnica. Este dato es definitivo porque es
( Dos construcciones de la misma edad, que tendrían la misma depreciación física, la base para aplicar la depreciación de una construcción.
( pueden estar en diferente estado de conservación o mantenimiento.
VIDA ECONÓMICA: es el período que dura una edificación para el uso económico
Se aplica también la Depreciación Funcional que corresponde a la inadecuación que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su explotación como
de! inmueble a !as expectativas de uso que se requiere. Esta inadecuación puede edificación. Cuando se hace una casa se destina a la habitación de familias y tanto
(
provenir de un mal diseño que no permita su funcionalidad actual. En las edifica- su uso como su explotación es la vivienda familiar o el alquiler para dicho uso. Pero
( ciones viejas se presentan fallas en diseño para los patrones actuales: falta de baño cuando la zona o la calle se vuelven comerciales, carece de sentido continuar con
( en la alcoba principal, cocinas con escasa funcionalidad, ingreso a una alcoba a el uso de vivienda y podría trasformarse en local comercial o en casa para oficinas.
través de otra alcoba, ausencia de doset en las alcobas, espacios grandes inútiles, Asimismo es posible que la casa ya no tenga utilidad mantenerla como edificación
(
un solo garaje en casas grandes antiguas, manzardas sin escalera adecuada. Esta y dado el uso del sector sea más conveniente demolerla para dar paso a un edificio
( Depreciación Funcional también puede sobrevenir de materiales que ya no se usan nuevo. Su vida económica ha terminado y la construcción carece de valor, adqui-
( o son inadecuados. Esta depreciación se denomina también Depreciación por Ob- riéndolo el lote que servirá para el nuevo edificio.
solescencia entendiendo que "ob soleo" en latín significa "fuera de tiempo", "fuera
(
de costumbre". Es una edificación que tiene un diseño, acabados o funcionalidad
( que está fuera del momento o de la costumbre habitacional actual. 3. MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN
Existen múltiples métodos para estimar la depreciación de los inmuebles. No se
( 2. VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES debe confundir la depreciación inmobiliaria con la depreciación contable o con fines
(
fiscales que en general tienen un fin diferente. Mientras la depreciación contable es
VIDA FÍSICA: es el tiempo total que dura una construcción. Este período puede ser
acelerada a 20 años o menos con el fin de aumentar los gastos y disminuir las uti-
( de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos
' lidades para pagar menos impuestos, en la depreciación inmobiliaria nos vamos a
pueden tener 10 siglos o más de acuerdo con la calidad de materiales con que se
e construyeron. Las edificaciones en América datan de la Colonia y en su mayor parte
60 o más años adaptándonos mejor a la realidad de las edificaciones.

l
(
( 126 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS
AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS 127
(
 (

(
(
Los diferentes métodos buscan acercarse lo más posible a la verdadera realidad. Puede verse en el gráfico 12 la depreciación en línea recta que inicia en 100% (
Deben aplicarse fórmulas matemáticas que tratan de acercarse al esquema real. el valor depreciable (Vd) en el año cero en el cual Vn =Vd+ Vr, o sea que el valor
(
Existen métodos empíricos, métodos técnicos de depreciación física y métodos a nuevo (Vn) es igual al valor depreciab!e (Vd) más el valor residual (Vr) al final
de la vida útil. El Vd va disminuyendo de acuerdo a la depreciación Dde manera (
económicos de depreciación. Entre los métodos empíricos están los que consideran
que la propiedad bien conservada mantiene su eficiencia y capacidad de renta sin uniforme hasta llegar a un valor cero en el último año de su vida útil, donde solo (
importar la edad o estado de conservación. Es un criterio erróneo que desconoce el queda el valor residual. El valor en un momento dado (Vx) es el valor depreciado
en el año "x" donde tiene la edad "x". (
castigo que da el mercado al uso y estado de los inmuebles, tal como se aplica en
(
maquinaria, equipos y vehículos.
Otros peritos utilizan la intuición para fijar arbitrariamente la depreciación, por (
Ejemplos
simple inspección ocular sin análisis ulterior. Durante una época se aplicó un método
denominado de la Suma de los dígitos anuales que consiste en considerar una serie (
de Nfracciones, cuyo denominador es la suma de 1 hasta Nsiendo la vida prevista a) Utilizando vida técnica de 50 años, la depreciación a 1Oaños sería: D =
10/50 = 20% (
para la propiedad. El numerador de la fracción para cada año es la expectativa de
vida restante o remanente. Ejemplo: para un bien con vida útil de 6 años, el denomi- b) La depreciación a 20 años sería: D =20/50 =40% (
nador será la suma de la progresión de años esperados, es decir 21 y el numerador e) La depreciación a 35 años sería: D =35/50 = 70% (
será la suma de años faltantes. Así para el tercer año sería: (6+5+4)/21 = 71.4%.
(
Para el primer año sería 6/21 = 28.5%. Este método ha sido desechado porque tiene
una acelerada depreciación al comienzo y pequeña al final. Como variante del método de línea recta existe la LÍNEA QUEBRADA, en el cual (
Los métodos más empleados para la Depreciación de orden física los describimos la vida útil es subdividida en períodos en los cuales la depreciación se mantiene uni- (
a continuación: forme, pero variando de un período a otro por la ocurrencia de hechos (reformas,
(
desgaste graves) que pueden acelerar o retardar la depreciación. Este método lo
• Método de la Línea Recta representamos en el gráfico 13, obsérvese que el valor depreciab!e (Vd) desciende (
• Método de Parábola de Kuentzle cada 5 años, de tal manera que entre los años 5 y 10 se mantiene el valor en el93% (
• Método de Ross del valor con una depreciación igual del 7% para los 5 años. Así sucesivamente cada
(
• Método de Heidecke para el Estado de Conservación. 5 años. Si se hacen reformas la depreciación se podría retardar por unos años más
hasta caer al punto que debía tener de acuerdo con la línea recta. El valor residual (
seguirá siendo el piso hasta donde se deprecia el bien inmueble. (
4. MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA
Aun así, este método tiene el problema de que acelera mucho la depreciación en (
Consiste en considerar la depreciación corno función lineal de la edad del inmueble los años iniciales y no se compadece con la realidad de los inmuebles que durante
con variación uniforme a lo largo de su vida útil. Denominando Da la depreciación (
los primeros 10 o 15 años la verdadera depreciación es muy baja, ya que el uso y
en términos porcentuales que se debe aplicar a la parte "depreciable", E a la edad estado de conservación lo acercan mucho al inmueble nuevo. Una vivienda uoficina (
de la construcción y Vt a la vida técnica o útil de la construcción, tendremos la si- de solo 3 años es prácticamente nueva y sería mucho aplicarle la depreciación del (
guiente ecuación o relación: 6% esperado según este método lineal.
(
D= E.
Vt

l
(
128 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS 129 ( '

(
(

í
(
( 5. MÉTODO PARABÓLICO ODE KOENTZLE
( Para tener un decrecimiento reducido en los primeros años, Kuentzle propone una ecua-
ción y línea parabólica que se presenta en el gráfico 14 y corresponde a esta relación:
e
( D = (E/Vt) 2
( Ejemplos: Con vida técnica de 50 años analizaremos los mismos casos de la
línea recta:
(
(
a) Edad: 10 años. D=(10/50) 2 =4%
b) Edad: 20 años. D= (20/50) 2 = 16%
(
e) Edad: 35 años. D= (35/50) 2 = 49%
(
Como se ve es mucho menos acelerada que la línea recta, pero para muchos
(
peritos es demasiado lenta en los primeros 20 años. Por ello Ross propone un
( método intermedio.
( Fuente• lBAPE

Gráfica 12. Método de la línea recta. xln .;¡,' l·(r'lni

o o 1,00
0,2 0,04 0,96
( - Xn
D• l:i r ACT[R Dt DBSD..ETISIII 0,4 0,16 0,84
1]0 5 Prrrtlttro Nunltpolllt Soo Poulo 0,5 0,25 0,75
( 1' d • 1• D
-~ ~3 TABLA DE COEfiCIENTES DE
DEPRECIACIIJI OC PREDIIIS POi EDAD
0,6 0,36 0,64
M6 0,8 0,64 0,36
( 1~
No. dt 41\os Dtprrc. Foctor do 1,0 1,00 0,00
~79 rts~· y dosolttii"'
21
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V 1'111or dtp(tcloblt •7 2IX
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( en'Jidelavldalltll

( Gráfica 13. Variante del método de la línea recta. Gráfica 14. Método de la parábola de Kuentzle.
e
( 130 AVALÚOS DE INMUEBLES Y ÜARANTiAS AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS 131
(
 (

(
(
6. MÉTODO DE ROSS Este método de Ross es el más recomendado en América y en Latinoamérica para (
los avalúos de las construcciones usadas. En Colombia es el utilizado por los peritos y
Busca un promedio de los dos métodos anteriores con el fin de obtener una deprecia- por las Lonjas de Propiedad Raíz ya que es fácil de calcular y promedia los tradicionales ( .
ción no tan acelerada como la Línea Recta, ni tan lenta como el Método Parabólico de la Línea Recta y el de la Parábola. No presenta ninguna dificultad para su cálculo (
de Kuentzle. Puede verse en el gráfico 15 que se trata de una depreciación intermedia y facilita el uso por el avaluador. Por décadas la depreciación anual es como sigue:
entre los dos métodos anteriores. Su ecuación sería: ( '

- Primeros 10 años: 1.2% (

D= [(E/Vt) + (E!Yt) 2]V2 Años 10 a 20: 1.6 % (
Ejemplos: con la misma vida técnica y edad de los casos anteriores tendremos: Años 20 a 30: 2.0 %
(
a) Edad 10 años: D= [20 + 4]V2 = 12% Años 30 a 40: 2.4 %
( ¡
b) Edad 20 años: D = [40 + 16]V2 =28% Años 40 a 50: 2.8 %
(
e) Edad 35 años: D =[70 + 49]V2 =59.5% Con respecto a la línea recta uniforme, la depreciación de Ross es lenta en los
primeros 10 o 20 años y acelerada en los últimos 20 años. ( •
Nótese que los cálculos de los ejemplos anteriores los hemos hecho directamente
sobre los porcentajes para que el lector no se confunda. (
(
7. DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN.
MÉTODO DE HEIDECKE (

El Método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción. Pero con la (
misma edad es posible que una construcción esté mejor conservada que otra. El (
estado de conservación lo verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se debe
dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen
e
a pensar que la construcción está en grave deterioro y solamente se trata de repa- (
raciones menores. Un breve repaso de los costos de construcción o reparación nos (
pueden indicar cómo calificar una construcción usada: (
a) REPARACIONES MENORES: estas reparaciones consisten en la pintura ge- (
neral, en el arreglo de la fachada (si son casas), enchapes de baños y cocinas,
estado de los pisos (enchapes o madera, tapete, etc.), humedades, imper- (
meabilización de cubiertas, arreglo de equipos de cocina o electrodomésticos (
incluidos en el inmueble. (
b) REPARACIONES MEDIANAS: Se trata de instalaciones hidráulicas, sanitarias (
o eléctricas. Reparación de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos
(
sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baños y cocina. Severas filtra-
~ ~ ~ ~ ~ ~ ro ~ ~ ~ (
En'Adlvldud
ciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o pañetes '\ '

(repellas o enlucidos). (
Gráfica 15. Método de Ross.

132 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

l AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS 133

(
(
(
'
(

(
(
e) REPARACIONES IMPORTANTES. Se trata de daños en la cubierta o en la anterior al término de la vida útil indica la depreciación esperada en esa fecha. Una
(
estructura y cimentación de la edificación. Rehacer la mampostería o muros. anualidad de A pesos colocados a una tasa de l intereses compuestos al final de N
( años debe producir un monto Mque permita recuperar el inmueble. Se aplica en
Cambio total de las instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimen-
( tación, hundimiento de pisos o peligros en la estructura. esto las fórmulas financieras del PMT o "capital recovery factor" de tal manera que
(
el mismo monto anual puesto a una determinada tasa de interés obtenga un Valor
Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por mal estado de Futuro igual al Valor Inicial de la Construcción.
( conservación. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad encontrada
por el método de Ross. El método del montante actual (Present worth depreciation principie) es un método
( que se basa en estudios de Marston y Agg y se fundamenta en estos principios:
(
a) La disminución del valor de una propiedad durante su vida útil, está acompa-
( ñada por el decrecimiento de su renta futura y
( b) El valor de una propiedad en cualquier época de su vida útil está dado por el
( valor en determinada fecha de la probable renta futura. Así el principio consi-
dera que el valor actual de un servicio futuro o de una renta futura, es menor
(
que el actual y esa diferencia aumenta con el tiempo. Aunque la renta futura
( sea normalmente variable, es conveniente estimarla como uniforme, conside-
( rándola constituida de dos partes, una que llamaríamos rendimiento que seria
decreciente, y otra constituida por la depreciación y que seria creciente.
(
( lOO ..... ····· ....
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( 8. MÉTODOS ECONÓMICOS DE DEPRECIACIÓN o

¡;
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·¡¡ 50 '\J ' . \ \

( El ingeniero Helio de Caires presenta en el Manual de Avalúos del IBAPE otros ~ 40

o \ 1
\
\

( métodos de depredación denominados Económicos. A continuación hacemos ""o

~ 30 \ . 1. 1.
1 \ ·.
una breve presentación sin explicar fórmulas financieras con el fin de dar un co-
( nocimiento al avaluador de que existen estas técnicas y en libros especializados 20
\ .\
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¡·.

( podrán conocerlas. 10
\ ,,. \' \:
'. ~

( El método del fondo de amortización considera el edificio como un capital que o

o 10 20 30 40 so 60 70 80 90
N lOO
( debe recuperarse al final de la vida técnica. Esa recuperación se hace acumulando
Edad en% de la vida útil probable
en cuotas anuales iguales colocadas a interés compuesto constituyendo un fondo
( ficticio de amortización. Así el monto acumulado hasta una determinada fecha, Gráfica 16. Métodos económicos de depreciación.

l
(
( 134 AVALÚOS DE INMllEBLES y GARANTiAS
AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS 135
(
 (

(
(
Para visualizar estos métodos económicos presentamos el gráfico del ingeniero • Edificación con 35 años de uso, vida técnica de 60, en estado regular (califi- (
de Caires (gráfico 16) en donde se puede comprobar que tanto para el método del cación 3). 35/60 =58. Frente a 58 y debajo de 3 está el numero 55.62%.
fondo de amortización como el método del montante presente o actual, hay una curva (
• Edificación con 23 años y vida técnica de 60, en estado intermedio (caJifi.
para cada par de variables: la tasa y la vida útil. En este gráfico se compara con el (
cación 2.5). Buscaremos frente a 23/60 = 38 y debajo de 2.5 encontrando:
método de línea recta, que corresponde a igualar a cero las tasas de amortización o 32.19%. (
de renta de los dos métodos. En general estas depreciaciones se aceleran más que
en el método de Ross y pueden superar la aceleración de la depreciación parabólica (
10. APLICACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN A LA CONSTRUCCIÓN OSADA
de Kuentzle cuando se trata de tasas altas y vida útil de 80 años. (
Retomemos ahora la ecuación inicial: Vd= Vn [R + (1 . R) (1 - D)].
(
9. TABLA DE FITTO Y CORVINI Partimos del Valor de Reposición o de Sustitución (Vn) y le vamos a aplicar la
( ,
Depreciación al Valor Depreciable (1-R). El valor residual puede no existir a criterio
Un importante aporte que nos hizo el ingeniero Joaquin Gorriarán del Uruguay del avaluador y entonces solamente se aplica la depreciación por el valor total de la (
(Q.E.P.D) cuando pasó por Colombia para dictar cursos en las Lonjas de Propiedad edificación. Se entiende por valor residual el valor de demolición y que al final de la ( .
Raíz en 1980, fue la divulgación de las Tablas incluidas en "normas para tasa- vida útil siempre vale algo la edificación. Los autores generalmente aplican un 10%
ciones urbanas" elaboradas por Fitto y Corvini (Paginas 76 y 77). En la tabla 17 o a lo más un 20% para el valor residual, dejando para depreciar el restante 80 o (
incluimos estas tablas que son de gran utilidad para los avaluadores. En Colombia 90% del valor nuevo de la edificación. (
se utilizan frecuentemente y muchos avaluadores de la Unión Panamericana de Ejemplos (
Valuadores la utilizan. a) Un apartamento de estrato alto, con muy buenos acabados tiene 250m2, con (
Estas tablas combinan las depreciaciones de Ross y Heidecke, tanto por edad 12 años de antigüedad y un buen estado de conservación (calificación 2).
como por estado de conservación y nos evitan los cálculos matemáticos. Es muy Estimarnos la vida técnica del edificio en 50 años. (
importante destacar que las tablas no presentan la edad, sino edad en porcentaje de • Definimos el prototipo y encontramos en la fuente de información que un (
vida. En la columna de la izquierda no se refiere a la edad sino a la edad sobre la multifamiliar alto tiene en diciembre 1998 un costo directo de 527.000 /rn 2•
(
vida técnica. Insistimos en ello porque muchos avaluadores que no prestan atención Aplicamos un multiplicador de otros costos de 1.6 y un coeficiente de área
buscan una edificación de 20 años al frente del número 20, y olvidan que deben dividir útil de 0.85: 527.000 x 1.6/0.85 =992.000 m2 de costo total de reposición. (
por la vida técnica para hallar el número. En este caso si la vida técnica esperada • Definimos como valor residual (R) ellO% que corresponde al saldo de cons- ( ·
es 50 debemos buscar al frente de 20/50 =40. Frente a dicho número se presentan trucción final (demolición). Valor depreciable: 992.000 x 0.9 = 892.800. (
las columnas encabezadas por la calificación de Heidecke que indica el estado de • Depreciación total. En la tabla de Fitto y Corvini observamos el dato al frente
conservación. Si la edificación tiene 20 años, vida técnica de 50 años, buscaremos de 12/50 = 24, y debajo de calificación 2. Aparece el dato 17.03%. (
al frente de 40 y debajo de 1 por estar como estado optimo, encontrando la depre- • Valor depreciable por la depreciación: 892.800 x 0.17 = 151.776 ( '
ciación de 28%. Pero si la edificación la calificamos como regular, calificación 3, • Del valor de reposición restamos la depreciación: 992.000 -151.776 =840.224/ (
buscaremos debajo de este número y hallaremos una depreciación de 41.03%. m2 de la construcción usada.
• Valor total de la construcción: 250 x 840.224 = 210.056.000 (
Para familiarizar al lector con el uso de estas tablas colocaremos algunos ejemplos:
• A este valor se añade el lote y los factores de comercialización para llegar al (
• Si la edificación tiene 15 años con vida técnica de 50 y se encuentra en esta- avalúo comercial de la propiedad. (
do bueno (calificación 2) la depreciación será 15/50 = 30. Al frente de 30 y • Podemos aplicar directamente la fórmula: Vd= Vn [R + (1 - R) (1 - D)]
\

debajo de 2 está la depreciación de 21.53% Vd= 992.000 [0.1 + (1 - 0.1) (1 - 0.17)] =840.224.

136 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

l AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS 137

(
(
(
'
(

(
( b) Avaluaremos la construcción de una casa de estrato medio con 120m2, con
28 años de edad y estado regular de conservación (calificación 3), vida téc-
( nica esperada de 50 años. Dado el tipo de construcción no se considera valor
1.50 2 2.50 3 3.50 4 4.50 5
( residual, se supone que todo su valor residual lo absorberá el lote.
17 9.94 9.97 12.22 17.23 26.25 39.84 57.31 77.66 100
( • Determinamos un valor de reposición de 450.000/m2 como costo directo en 18 10.62 10.64 12.87 17.85 26.80 40.29 57.63 77.83 100
la fuente de Construdata. Por tratarse de construcción en serie aplicamos el 19 11.30 11.33 13.54 18.48 27.36 40.75 57.96 78.00 100
( 20 12.00 12.01 14.22 19.12 28.93 41.22 58.29 78.17 100
factor de 0.85 y un multiplicador de costo directo de 1.55 para el costo total: 21 12.70 12.73 14.91 •19.77 28.51 41.69 58.62 78.35 100
( 450.000 x 0.85 x 1.55 = 592.875/m 2• El área útil coincide con el área total 22 13.42 13.44 15.60 20.42 29.09 42.16 58.96 78.53 100
23 14.14 14.17 16.31 21.09 29.68 42.85 59.30 78.71 100
(
construida. 24 14.92 14.90 17.03 21.77 30.28 43. 14 59.85 78.89 100
• Depreciación: Edad en porcentaje de vida: 28/50 =56. En la tabla de Fitto y i~
25 15.62 15.65 17.75 22.45 30.89 43.64 60.00 79.07 100
( l' 26 16.33 16.40 18.49 23.14 31.51 44.14 60.36 79.26 100
Corvini corresponde a una depreciación de 53.87% 27 17.14 17.17 19.23 23.85 32.14 44.65 60.72 79.45 100
( 28 17.92 17.95 19.99 24.56 32.78 45.17 61.09 79.64 100
• Valor depreciado: 592.875 (1 - 0.5387) = 273.493 /m 2 29 18.70 18.73 20.75 25.28 33.42 45.69 61.46 79.84 100
( • Valor construcción usada: 120 x 273.493 = 32.819.188 30 19.50 19.52 21.53 26.01 34.07 46.22 61.84 80.04 100
'" 31 20.30 20.33 22.31 26.75 34.73 46.76 62.22 80.24 100
( ,,
·, '-t
32
33
21.12
21.94
21.15
21.97
23.11
23.90
27.50
28.26
35.40
36.07
47.31
47.86
62.61
63.00
80.44
80.64
100
100
( -:~5
34 22.78 22.80 24.73 29.03 36.76 48.42 63.40 80.85 lOO
35 23.62 23.64 25.55 29.80 37.45 48.98 63.80 81.06 100
r
•, 36 24.48 24.50 26.38 30.59 38.15 49.55 64.20 81.27 100
37 25.34 25.34 27.23 31.38 38.86 50.13 64.61 81.48 100
r DEPRECIACIÓN TOTAL DE UNA CONSTRUCCIÓN EN% DE SU VALOR A 38 26.22 26.24 28.08 32.19 39.57 50.71 65.03 81.70 100
' 39 27.10 27.12 28.94 33.00 40.30 51.30 65.45 81.92 100
1"
NUEVO DEBIDA A SU EDAD Y ESTADO
40 28.00 28.02 29.81 33.82 41.03 51.90 65.87 82.14 100
ESTADO DE CONSERVACIÓN 41 28.90 28.92 30.70 34.66 41.77 52.51 66.30 82.37 100
,.
42 29.82 29.84 31.59 35.50 42.52 53.12 66.73 82.60 100
43 30.74 30.76 32.49 36.35 43.28 53.74 67.17 82.83 lOO
/ 1.50 2 2.50 3 3.50 4 4.50 5 44 31.68 31.70 33.40 37.21 44.05 54.36 67.61 83.06 100
r o 0.00 0.05 2.50 8.05 18.10 33.20 51.60 75.10 100 45 32.62 32.64 34.32 38.08 44.82 54.99 68.06 83.29 100
1 0.50 0.55 3.01 8.55 18.51 33.54 52.84 75.32 100 46 33.58 33.60 35.25 38.95 45.60 55.63 68.51 83.53 100
2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.94 33.89 53.09 75.45 100 47 34.54 34.56 36.19 39.84 46.39 56.23 68.97 83.77 IDO
' 3 1.54 1.57 4.03 9.51 19.37 34.23 53.34 75.58 100 48
49
35.52
36.50
35.54
36.52
37.14
38.10
40.74
41.64
47.19
48.00
56.93
57.59
69.43
69.90
84.01
84.25
100
100
r 4 2.08 2.11 4.55 10.00 19.80 34.59 53.59 75.71 100
50 37.50 37.52 39.07 42.56 48.81 58.25 70.37 84.50 100
5 2.62 2.65 5.08 10.50 20.25 34.95 53.94 75.85 100 51 38.50 38.52 40.05 43.48 49.63 58.92 70.85 84.75 100
r 6 3.10 3.21 5.62 11.01 20.70 35.32 54.11 75.99 100 52 39.52 39.53 41.04 44.41 50.46 59.60 71.33 85.00 100
7 3.74 3.77 6.17 11.53 21.17 35.70 54.38 76.13 100 53 40.54 40.56 42.04 45.35 51.30 60.28 71.82 85.25 lOO
r 8 4.32 4.35 6.73 12.06 21.64 36.09 54.65 76.27 100 54 41.58 41.59 43.05 46.30 52.15 60.97 72.31 85.51 lOO
9 4.90 4.93 7.30 12.60 22.12 36.43 54.93 76.41 lOO 55 42.62 42.64 44.07 47.26 53.01 61.67 72.80 85.77 100
" JO 5.50 5.53 7.88 13.15 22.60 36.87 55.21 76.56 100 56 43.68 43.69 45.10 48.24 53.87 62.39 73.30 86.03 100
11 6.10 6.13 8.47 13.70 23.10 37.27 55.49 76.71 100 57 44.74 44.76 46.14 49.22 54.74 63.09 73.81 86.29 100
12 6.72 6.75 9.07 14.27 23.61 37.68 55.78 76.86 100 58 45.82 45.83 47.19 50.20 55.62 63.81 74.32 86.56 100
'· 13 7.34 7.37 9.88 14.84 24.12 38.10 56.08 77.02 100 59 46.90 46.92 48.25 51.20 56.51 64.53 74.83 86.83 100
14 7.99 8.00 10.30 15.42 24.53 38.51 56.38 77.18 100 60 48.00 48.01 49.32 52.20 57.41 65.26 75.35 87.10 100
r 15 8.62 8.65 10.93 16.02 25.16 38.95 56.69 77.34 100 61 49.10 49. 12 50.39 53.22 58.32 66.00 75.87 87.38 100
16 9.29 9.30 11.57 16.62 25.70 39.39 57.00 77.50 100

r
138 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS 139
"
 (

(
(

62 50.22 50.23 51.47 54.25 58.23 66.75 76.40 87.66 100

1

CAPITULO 7 r
(
(
5!.26 52.57 55.28 60.15 67.50 76.94 87.94 100
63
64
65
51.34
52.48
53.62
52.49 53.68
53.64 54.80
56.32
57.38
61.08
62.02
68.26
69.02
77.48
78.02
88.22
88.50
100
100
El método residual (
(
66
67
68
54.78
55.94
57.12
54.79
55.95
57.13
55.93
57.06
58.20 60.59
58.44
59.51
62.96
63.92
64.88
69.79
70.57
71.36
78.57
79.12
79.63
88.79
89.08
89.37
IDO
100
100
y el potencial de desarrollo (
69 58.30 58.31 59.36 61.68 65.05 72.15 80.24 89.66 IDO (
70 59.50 59.51 60.52 62.78 66.83 72.95 80.80 89.96 lOO
71 60.70 60.71 61.70 63.88 67.82 73.75 81.37 90.26 100
72 61.92 61.93 62.88 65.00 68.81 74.56 81.95 90.56 100
LA EDIFICABILIDAD YEL VALOR DEL SUELO URBANO (
73 63.14 63.15 64.08 66.13 69.81 75.38 82.53 90.85 100
74 64.38 64.39 65.28 67.27 70.83 76.21 83.12 91.17 100 Hemos estudiado en los capítulos anteriores el Método Comparativo aplicado a los (
75 65.62 65.63 66.49 68.41 71.85 77.04 83.71 91.47 100 terrenos urbanizados (capítulo 3) y el método del Costo aplicado a las construcciones
76 66.88 66.89 67.71 69.57 72.87 77.88 84.30 91.78 100 (
77 68.14 68.15 68.95 70.73 73.91 78.72 84.90 92.10 100 nuevas y usadas (capítulos 4, 5 y 6). Ahora explicaremos un método para llegar al (
78 69.42 69.43 70.19 71.90 74.95 79.57 85.50 92.42 IDO valor del lote a partir del precio total del inmueble, deduciendo el costo de la cons-
79 70.70 70.71 71.44 73.08 76.01 80.43 86.11 92.74 100
80 72.00 73.00 72.71 74.28 77.07 81.30 86.73 93.00 100 trucción, o sea encontrando el lote urbanizado como residuo, razón por la cual se (
81 73.30 73.31 73.98 75.48 78.14 82.17 87.35 93.38 100 llama Método Residual.
82 74.62 74.82 75.26 76.07 79.21 83.05 87.97 93.70 lOO (
83 75.94 75.95 76.56 77.89 80.30 83.93 88.60 94.03 lOO El método también permite determinar el valor total de las ventas y aplicando un (
84 77.48 77.28 77.85 79.12 81.39 84.82 89.23 94.36 100
85 78.62 78.63 79.16 80.35 82.49 85.72 89.87 94.70 100 factor de incidencia de la tierra se puede calcular el valor máximo que soportaría (
86 79.98 79.98 80.48 81.60 83.60 86.53 90.51 95.04 lOO el lote. En este caso se deduce el valor del lote por el Potencial de Desarrollo que
87 81.34 81.35 81.82 82.85 84.72 87.54 91.16 95.38 100
(
88 82.72 82.73 83.16 84.12 85.85 88.46 91.81 95.72 lOO podría tener de acuerdo con las normas o reglamentación urbana. Este método se
89 84.10 84.11 84.51 85.39 86.93 89.38 92.47 96.05 100
90 85.50 85.50 85.87 86.67 88.12 90.31 93.13 96.40 100
utiliza mucho en Colombia, especialmente en la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, (
91 86.90 86.90 87.23 87.96 89.27 91.25 93.79 96.75 100 y permite llegar a mejores resultados que el método comparativo. (
92 88.32 88.32 88.61 89.26 90.43 92.20 94.46 97.10 100
93 89.74 89.74 90.00 90.57 91.57 93.15 95.14 97.45 lOO El Método Residual en los ejercicios de valoración se divide en Método Residual (
94 91.18 91.18 91.40 91.89 92.77 94.11 95.82 97.01 100
95 92.62 92.62 92.81 93.22 93.96 95.07 96.50 98.17 100 Estático y Método Residual Dinámico. El Método Dinámico utiliza flujos de fondos de!
96 94.08 94.08 94.93 94.56 95.15 96.04 97.19 98.53 lOO negocio inmobiliario, del hotel, del centro comercial o del inmueble productor de renta (
97 95.54 95.54 95.66 95.61 95.35 97.02 97.89 98.89 100
98 97.02 97.02 97.10 97.26 97.56 98.01 98.59 98.26 100 que se valora. Proyecta ingresos y egresos en el tiempo y los trae a una tasa de valor (
99 98.50 98.50 98.54 99.63 98.78 99.00 99.29 99.63 100 presente. Estima la utilidad del inversionista o promotor mediante la aplicación de una (
100 100.00 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100
CLASE 1 =Nuevo, sin reparaciones.
TIR (Tasa Interna de Retorno) y lo que resta en Valor Presente corresponde al valor del
CLASE 2 =Estado regular con conservación de poca importancia. terreno. Este método es de más difícil aplicación ytiene los problemas de la determinación (
CLASE 3 =Necesitado de reparaciones sencillas
CLASE 4 =Necesita reparaciones importantes
del periodo y la tasa de capitalización. Es conveniente utilizarlo en inmuebles-negocio (
CLASE 5 =Sin Valor tales como hoteles, estaciones de servicio, centros comerciales, etc. (
Vida casa-habitación del tipo corriente: 50 ·70 años
Fuente: Normas para tasaciones urbanas de Fitto y Corvini, Pags. 76 · 77 El método residual estático se acomoda mejor a los datos disponibles del ava- (
luador y es mejor para lotes de viviendas, oficinas y bodegas industriales. Es el que
explicaremos a continuación. (
(
140 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS
J EL MÉTODO RESIDUAL YEL POTENCIAL DE DESARROLLO 141 (
(
(

r
(
( Expliquemos primero la relación entre el valor del suelo, las normas y la renta- llegan hasta el 0.8. En las zonas residenciales es normal un índice de 0.6. En las vi-
bilidad de la construcción. viendas de estratos altos y en las parcelaciones este índice puede reducirse a 0.3.
(
(
Todas las ciudades definen en sus normas una zonificación por usos (vivienda,
l. LA REGLAMENTACIÓN YLOS PRECIOS DEL SUELO comercio, industria, oficinas, etc.) y por estratos sociales (alto, medio, bajo) a la cual
( se le asignan lndices de Ocupación, alturas y densidades.
( 1.1. El factor de construibilidad Tiene algo que ver la altura con el lndice de Ocupación? Ciertamente que sí. De
( Decíamos en los capítulos iniciales que el valor del suelo urbano se asemeja a los acuerdo con las normas aprendidas de los españoles y franceses de quienes co-
( terrenos rurales en que el precio se determina en función de la ubicación e infra- piamos la planeación urbanística en las ciudades colombianas y en la mayor parte
estructura existente. Pero mientras en los terrenos rurales la demanda se fija en la de países latinoamericanos, a medida que la altura se eleva, el edificio debe dejar
( mayores retiros por todos los costados con el fin de permitir una mayor iluminación
fertilidad o capacidad de producción del suelo, en los terrenos urbanos el constructor
( comprador se fija en el valor que puede producir y vender. Este valor está en directa y asoleamiento a las unidades de los pisos bajos. Esto significa que debe ocupar
( proporción con la densidad, altura, estrato, uso y precio al cual puede vender. Esto menor área en el primer piso a medida que se eleva la altura. Amás pisos menor
determina un Potencial que denominamos Potencial de Desarrollo. lndice de Ocupación.
(
Este Potencial se traduce en un número de metros cuadrados por un precio de Si una casa solo tiene 2 pisos, podrá tener un 1.0. de 0.7. Pero si el edificio es de
(
venta. Los metros cuadrados construibles están en función de la densidad, altura 10 pisos el LO. probablemente se reduzca a 0.3. Esta relación obedece al ángulo de
( e índice de construcción permitidos por la norma. Es decir dependen de la "cons- obstrucción. En el gráfico 18 ilustramos la separación que deben tener dos edificios
( truibilidad" o "edificabilidad" que la autoridad municipal permita al propietario del
suelo. Si tiene un alto nivel de "construibilidad" el demandante constructor pagará
(
un buen precio. Si tiene baja construibilidad pagará un reducido precio. Si no tiene
(
(
(
construibilidad porque se determinó que dicha tierra será un parque o zona de con-
trol ambiental, sencillamente no tendrá comprador y su precio será agrícola, a no
ser que el municipio lo compre para uso comunal de la ciudad.
D DD D DD
(
(
1.2. lndice de ocupación y altura
En las normas de las ciudades los terrenos urbanos tienen definido un porcentaje del
D DD DDD h
(
(
suelo que se puede construir en el primer piso. El lndice de Ocupación es el área
ocupada en el primer piso respecto del lote urbanizado1: D DD D DD
LO. = Area construida en primer piso
(
e
Area del terreno urbanizado
Si un edificio ocupa en el primer piso 500 m2 y el
terreno neto urbanizado es de
DDD D DD
( 800m2, el lndice de Ocupación será: 500/800 =0.62 es decir 62% . Generalmente
( los índices máximos de ocupación en las zonas centrales y comerciales de una ciudad o
(1) En algunos paises se denomina Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) o FOT, Gráfica 18. Ángulo de obstrucción.
(

142 AVALÚOS DE IN~\UEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO RESIDUAL YEL POTENCIAL DE DESARROLLO 143
(
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(
(
de acuerdo a su altura. El edificio Adebe aislarse de Bde tal manera que el ángulo viviendas aproximadamente y ocupan 36.000 hectáreas. Esto significa 50 vi- (
"w" sea de 45 grados. Este ángulo wque denominamos "ángulo de obstrucción" se viendas por hectárea. Este guarismo es uno de los más altos de Latinoamérica. (
da entre el triángulo formado por la altura "h" del edificio B, el aislamiento "a" entre Sirve para indicar que Bogotá es una ciudad muy densa. Hay ciudades menos
los dos edificios y la hipotenusa "d" que proyecta la parte más alta del edificio B densas como México, Buenos Aires o Los Angeles con densidades inferiores (
con la parte más baja del edificio A. Esta hipotenusa "d" semeja el rayo del sol que a 15 viviendas por hectárea territorial. (
penetra hasta los pisos bajos en las mañanas o en las tardes. Para que el sol entre
b) DENSIDAD BRUTA PREDIAL: Corresponde al número de viviendas que caben (
a los pisos bajos se requiere un ángulo "w" de 45 grados.
en un predio o terreno sin urbanizar y antes de cesiones para uso urbano. Por (
Estamos entonces en un triángulo equilátero con dos lados iguales: h = a, o sea eso se llama "terreno bruto", porque no ha tenido ninguna acción urbana en la
que la altura de los edificios debe ser igual al aislamiento. Como el lote de cada infraestructura. Para ello se calcula cuántas viviendas caben en el terreno y se (
edificio va hasta el punto medio "e" que marca el lindero entre ambos edificios, se divide por el número de hectáreas brutas que ocupa. Ejemplo: en un terreno (
puede decir que el aislamiento debe ser igual: a/2 = h/2. Cada edificio se debe aislar de 25.000 m2 se pueden hacer 420 viviendas, la densidad bruta predial será:
(
de su lindero en una distancia igual a la mitad de la altura. 420/2.5 = 168 viviendas por hectárea bruta.
(
Este aislamiento seria el ideal propuesto por los planificadores europeos. Pero en e) DENSIDAD NETA PREDIAL: Es el número de viviendas que caben en el
Latinoamérica fuimos más laxos y fuimos permitiendo aislamientos menores con terreno neto después de descontar las áreas de afectación vial, control am- (
base al hecho de que por ser el trópico no necesitamos tanto aislamiento para que biental exigido, zonas de cesión A o parques públicos, etc. Lo que queda (
penetre el sol y se obtenga una buena iluminación. En ciudades costeras tropicales es el terreno neto sobre el cual se hacen los edificios. En este.terreno neto (
estos aislamientos han llegado a ser nulos en la parte lateral y hasta 1/5 de la altu- probablemente se hagan calles internas, zonas verdes privadas o áreas de
ra en la parte posterior. Las ciudades que han estudiado mejor las normas, como aislamiento. Puede confundirse en muchos casos con el terreno útil. No (
Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga y Manizales, exigen aislamientos máximos de siempre el terreno neto y el útil son lo mismo. Ejemplo: En el caso anterior (
1/3 de la altura y mínimos de 1/4 de la altura. hay que dejar ell6% para vías publicas y entregar un parque con el 21% (
En el caso de Bogotá las normas recientes determinan aislamientos según altura. para uso publico. Asimismo se debe dejar un 7% del terreno para cederlo a
una gran avenida de la ciudad. En total se debe perder el 44% del terreno (
Hasta tres pisos solamente hay aislamiento posterior pero no se exige lateral. Entre
4 y 5 pisos se exigen 3 metros. Un edificio de 4 pisos tiene en promedio 12 metros, quedando neto el 56% o sea 14.000 m2• Al desarrollarse 420 viviendas, la (
por lo cual el aislamiento seria 1/4 de la altura. Para alturas de 6 a 7 pisos se exigen densidad neta predial es: 420 /1.4 = 300 viviendas/Ha. (
4 metros laterales y 5 posteriores, con una altura esperada entre 18 y 20 metros, La densidad que generalmente se usa en las normas urbanas es la Densidad Neta (
este aislamiento oscila entre 1/4 y 1/5 de la altura. Una altura de 10 pisos existe 7 Predialla cual debe ser calculada por el arquitecto en sus planos para cumplir la
metros por todos los costados, aquí también es aproximadamente %de la altura. reglamentación. Ahora bien, en cada ciudad de acuerdo con el estrato las viviendas (
serán de mayor o menor tamaño. Generalmente la vivienda popular o de estratos (
1.3. Densidades bajos es exigida con 20 m2 por cada alcoba, o sea que una vivienda de 3 alcobas
(
Las normas de planeación urbana definen también un número máximo de viviendas como mínimo debe tener 60m2• Pero en los estratos medios podría ser de 30 m2 por
construible en un lote. Estas densidades tienen varias definiciones: alcoba, o sea como mínimo 90m2. En estratos altos podría ser de 40m2 o más, como (
mínimo 120m2• Cada ciudad identifica lo que exige como mínimo según estratos. (
a) DENSIDAD TERRITORIAL: Es el número de viviendas de una ciudad, o una
Asu vez determina un mínimo y un máximo en las densidades netas prediales.
parte de la dudad, relacionada con el área que ocupa. Se mide en numero (
de viviendas por hectárea. Así por ejemplo Bogotá tiene en 2007: 1.800.000 En el caso de Bogotá el Acuerdo 7 de 1979 que rigió la ciudad hasta los años 90 exi-
gía una densidad uniforme de la ciudad entre 150 y 180 viviendas por hectárea predial. í
(
144 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIALDE DESARROLLO 145 (
(
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(
(
Así la ciudad se densificó durante estos años. Esto exageró la densidad de servicios, de 1.5. Indices y densidades óptimas
(
habitantes y trafico, y en el plan de desarrollo aprobado para 1999 se propone retomar En 1970 se hicieron en Bogotá los primeros estudios para recomendar al organis-
(
a menores densidades. De esta manera en terrenos al norte de la ciudad, con destino a mo de Planeación cuáles serían los índices de construcción óptimos y las mejores
( estratos altos, se plantea una densidad máxima de 30 viviendas/Ha. densidades habitacionales. Este trabajo se presentó como el "Estudio de normas
( mínimas" para permitir viviendas populares con el menor costo urbanístico posible.
1.4. lndice de construcción Asimismo durante los trabajos de Fase 11 y Fase IIB para la Planeación Urbana de
(
Los anteriores indicadores, lndice de Ocupación, Altura y Densidad, necesariamente Bogotá, en 1972, se realizaron análisis sobre los costos de urbanismo y construcción
( desembocan en un resultado: el numero máximo de metros que pueden hacerse en según densidades. Hacia 1976 se adelantó en el CENAC el estudio "Indicadores de
( un predio. Este número máximo dividido por el área neta del terreno se denomina Eficiencia y Calidad de la vivienda", trabajo elaborado por el Arquitecto Osear Gomez
lndice de Construcción2: Villa, bajo la dirección del autor cuando era Director de esta institución.
(
lndice de Construcción (Le.) = Area Construida De estos trabajos se obtuvieron las siguientes conclusiones:
(
Area Neta del Terreno a) Los costos de red local de acueducto son muy altos cuando la densidad bruta
(
El Area Construida (A.C) no contabiliza los sótanos, sino el área construida por es inferior a 20 viviendas/Ha. Los datos aquí presentados son en términos de
( densidad bruta. Para relacionar con densidad neta predial se puede multiplicar
encima del terreno, a partir del primer piso. El Area Neta del Terreno es el predio
( ya descontando las cesiones y vías, corresponde al terreno que se calcula para la por 1.5 o 2.0, lo cual depende de las áreas de cesión y vías. Una densidad
Densidad Neta Predial. bruta de 20 podría equivaler a 30 o 40 viviendas por hectárea neta. En la red
(
de acueducto la eficiencia se presenta por encima de 50 viviendas/Ha (75
( Ejemplo o 100 por hectárea neta). Véase el gráfico 19, costos de redes según varias
( Cuál es ellndice Máximo de Construcción para un predio de 20 m de frente por 40 urbanizaciones de Bogotá, Estudio de normas mínimas 1972.
m de fondo, con aislamientos exigidos de 5 en el frente, 4 en los costados, 5 poste-
( b) El costo de alcantarillado de aguas lluvias es elevadísimo por debajo de 20
rior, y altura de 7 pisos? Dados los aislamientos solo puede ocupar un área de 12 x
( viviendas/Ha bruta. Se torna eficiente por encima de 40 viv./ Ha.
30 = 360m2 en primer piso (lndice de Ocupación= 0.45). Si puede hacer 7 pisos
( el área construida total seria: 7 x 360 = 2.520 m2 excluyendo sótanos. Ellndice de e) La red local de aguas negras es muy costosa para urbanizaciones con menos
( Construcción es entonces: 2.520/800 =3.15. de 20 viviendas/Ha bruta. Se torna eficiente por encima de 35 viv/Ha. ·
Los índices de construcción de una casa alcanzan all.O, es decir la reproducción
e del terreno. En las parcelaciones o estratos altos es inferior. En los edificios supera
d) De forma similar la construcción de vías, redes eléctricas y telefónicas son
muy costosas para densidades brutas inferiores a 20 viviendas/Ha, y se tornan
( 2.0. Un nivel razonable oscila entre 3.0 y 4.0. lndices superiores a 4.0 son altos y eficientes por encima de 50 viviendas/Ha.
( cuando superan a 6.0 son exagerados y generalmente son rechazados por el mer-
cado de la vivienda. Estos índices altos solamente se usan en los altos edificios de e) Los costos de urbanismo desclenden rápidamente hasta 90 viviendas/ha bruta
( y luego continúan descendiendo más suavemente. Esto se aprecia en la gráfica
oficinas en las zonas centrales. Hemos llegado a registrar en Colombia como índice
( más alto de oficinas el índice de 13.0 y para apartamentos un índice de 10.0. 20, "costos de la densidad", en la curva de urbanismo según densidades.
( f) Los costos de la construcción se elevan a medida que aumenta la densidad, ya
( que a mayores densidades se requiere mayor altura y por tanto los costos de las
edificaciones en cimentación, estructura, instalaciones, ascensores, etc. es mayor
( (2) En otros paises se denomina Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), en EE UU se denomina FAR en los edificios que en las casas. Se sabe que los edificios muy altos se vuelven
y en Argentina FOS.
(

(
146 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

J EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 147

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Gráfica 19C. Costo de red local de alcantaríllado de aguas lluvias. (
Gráfica 19A. Costo de red local de acueducto.
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3.1JRB. SAN PATRiCIO
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10 20 ID DENSIDAD BRIIfA Yrl/ Ha (

Fuente: CENAC
(
Gráfica 198. Costo de red local de alcantarillado de aguas negras. Gráfica 20. Los costos de la densidad 1976.
(
148 1\VALÚOS DE iNMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 149 (
(
(

(
(
( antieconómicos. En Colombia los estudios de las compañías constructoras esti- colombianas. En esta gráfica se presenta en el eje de ordenadas (eje Y) el factor "alfa"
man que hasta 20 pisos es posible construir edificios con margen de ganancia. o incidencia que tiene la tierra en el valor de los proyectos. En el eje de abscisas (eje
(
Cuando los edificios superan los 30 pisos se generan pérdidas ya que el alto costo X) se presentan los lndices de Construcción.
( de construcción y el financiero en el tiempo no es pagado por el mercado. En En la gráfica 21 entre los l. C. 2.0 y 3.0 apenas baja el factor "alfa" de 12% a 10%.
( la gráfica 20 se observa la creciente curva del costo directo de construcción a Se tomaron luego proyectos de vivienda y oficinas con alto índice de construcción.
medida que la densidad aumenta. Si se añadiera el costo financiero, esta curva Los más altos encontrados estuvieron en 10.0 para vivienda (Edificio Conquistadores,
(
tendría un crecimiento parabólico y no lineal. en Cartagena) y 13.0 para oficinas (Torre Colpatria en Bogotá). En estos índices el
(
g) La suma de los costos urbanísticos y directos de edificación la muestra la gráfica factor "alfa" apenas se redujo al 7%. Osea que a partir del l. C. 3.0 la reducción del
( factor "alfa" es poco significativa, la curva se vuelve asintótica (paralela) al eje X.
20 como una curva parabólica que tiene su punto mínimo en 90 viviendas/ha
( bruta. Equivale a densidades netas prediales entre 135 y 180 viviendas. Puede Se concluye que los altos índices de construcción, y por tanto las altas densidades,
apreciarse que corresponde a edificios de 5 pisos. Esta fue la razón por la no benefician en nada el proyecto, ya que el precio de la tierra tiende a subir para-
(
cual en 1979 se estimularon las densidades netas prediales entre 150 y 180 lelamente a la altura y densidad del proyecto.
( viviendas/ha en Bogotá, en las normas de Planeación Distrital. La mayor eficiencia en el uso del suelo se encuentra pues entre los índices de
( construcción LO a 2.0. Los proyectos tienden a tener un l. C. de 2.0 y un máximo de
h) Parece que para los años 90 la experiencia de las compañías constructoras co-
( lombianas continúan identificando esta densidad, 150 viviendas/ha neta y5 pisos, 3.0 para lograr su mejor eficiencia respecto al precio del suelo.
( como la más eficiente en términos de costos urbanísticos y edificación.
( i) En términos de índice de construcción estas densidades corresponden a 1.5 100

para vivienda baja o popular y 2.5 para estratos altos que tienen unidades . .
(
mayores. Podría decirse que en términos promedios una densidad de 90
(
(
viviendas/ha bruta equivale a un índice de construcción de 2.0. Este sería
pues el índice de construcción de máxima eficiencia, que combina los costos
80

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urbanísticos y de construcción. !
( --- ·-·
( 1.6. Incidencia del terreno en un proyecto
( Denominaremos FACTOR ALFA a la incidencia que tiene el valor del terreno en un
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-- ..... . . --

( proyecto de construcción. Si un terreno vale 100 y encima se hace un proyecto que ---\ --·-··· · ·-
'
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se vende en 1000, la incidencia sería 10%. Este sería el factor alfa. Este factor se 3ll · ---
( \ !

analiza sobre el terreno neto urbanizado. · -·-·-··· --·- · -- ·-- - ~ .. - ---·- ··-· -- -
(
En 1980 el autor hizo una investigación sobre la incidencia de los precios del 1G
~ ¡ .
( suelo en los proyectos. Fue publicada por CENAC3 ("Valor del suelo urbano en Bo- [ i
( gotá") y presentamos su resultado en la gráfica 21. Esta información fue tomada de
(
\
la recolección que se hizo entonces entre constructores de las principales ciudades fUEIITE:CEHAC INDlCE DE CONSTRUCCION

e (3) CENAC YBCH: "Valor del suelo urbano en Bogota", 1980.

Gráfica 21. Relación del terreno urbanizado y el valor total del proyecto.
(Según Índíce de Construcción 1980)
(
150 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 151
(
 (

(
En 1998 el autor asesoró un estudio que publicó la Lonja de Propiedad Raíz de (
Bogotá4 ("Valor del Suelo Urbano, 1998'') en el cual se actualizan estas incidencias del TOTAL DAlOS
suelo de acuerdo a las densidades e índices de construcción. Entre 1980 y 1998 hubo (
cambios de tal manera que la curva del gráfico 21 se corrió a la derecha, elevándose el (
factor "alfa" para cada índice de construcción. En las gráficas 22 se presenta la curva de ~= 0.636
incidencias encontrada en 1998. Al terminar los años 90 la tierra tenia un peso mayor
en cada proyecto que el hallado 20 años atrás. Era producto del fuerte auge de los años
:::l
:5 20'l!
(
(
86-89 y 92-95, y de la escasa disponibilidad de tierras en Bogotá. ~ü 15'l! (
La gráfica 228 presenta la nube de puntos encontrada en la investigación de ! 10%·
(
la Lonja para.1994-98 en proy~ctos construidos en Bogotá. La curva presenta un (
buen ajuste entre las densidades de 100 y 500 viviendas/hectarea. El índice alfa 5%·
baja desde 25% de incidencia en las 100 viv /ha hasta un promedio de 12% en (
0%-1---+---+-- - f - - 1 ' - - - - -..+-··-"---·-1
500 viv /ha. Se ha elaborado la gráfica 22 Acon la curva teórica que corresponde 100 200 300 400 500 600 (
a los datos hallados en 1998. (
DENSIDAD
(
(4) Lonja de Propiedad Raiz de Bogota, 'El Valor del Suelo Urbano, 1959-1998, edicion Lonja 1998. Gráfica 228. (
( 1

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RJEIIT~10NJA DE BOGOTÁ DE!I!IDAD{VlYI ..... I (

Gráfica 22A. Comportamiento teórico de la relación entre densidad e incidencia del terreno. Gráfica 22C. Relación entre densidad, índice de construcción e incidencia del terreno. (
(
152 AvAUlos DE liiMUEBLES v GARAI'lTiAs EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 153 (
(
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Para comparar las curvas teóricas de 1980 con 1998 se presenta el gráfico 22C. e;:~ o"
'::!' " /. :-:::' · '22.-J::c,:. •.•·.
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(
INCIDENCIAS SEGUN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, ALTURAS Y DENSIDADES 1:
El eje de las Xmuestra las dos escalas correspondientes: densidades de viviendas 1 :'
( '· (Datos en 1.998)
por hectarea y los lndices de Construcción. Se puede comparar el desplazamiento
( ! -" RANGO DE PRECIOS EN UPACS RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA
de la curva hacia arriba y la derecha. En las dos décadas la incidencia del suelo :·
( en Bogotá aumentó cerca de 5 puntos. Para un lndice de Construcción de 2.0 se 1< 120- 160 22.41%
DE 1 A3 PISOS 330 -400 16.76%
tenía en 1989 un factor alfa del 12%, en 1998 estaba en 17%. Para un l.C. de 3.0 la _Y MENOS DE 3.000 185-320 16.79%
(
incidencia pasó de 10% a 15%. En ell.C. de 4.0 el factor pasa de 9.8% a 13%. En DE4 A6 PISOS 329.514 12.08%
( índices altos, superiores a 5.0 y densidades superiores a 500 viv/ha aumenta entre < 93 - 118 23.50%
' 1
DE 1 A3 PISOS 361 12.09%
( 1.0 y 1.5 puntos. Debe tenerse en cuenta que los datos recogidos son de 1994-98, 1.·.• 185.255 17.86%

I/r~
(
período de recesión económica y baja en las ventas inmobiliarias. Si hubiésemos DE 3.000 A 6.000 DE 4 A6 PISOS 270.354 11.78% 1

obtenido los datos de 1992-94, años de auge inmobiliario, la incidencia de la tierra 200.284 15.97% l.'
(
DE 7 A9 PISOS 310-377 12.45% IT
es mayor. En muchos casos superó el 20% para l. C. entre 2.0 y 3.0. DE 1A3 PISOS 97 -124 >20.00%
( DE4 A6 PISOS 281 -513 13.07%
Como correspondiente al gráfico 22, presentamos la tabla de incidencias para ¡.; 228.246 17.97% li
1
( Bogotá en 1998, en la gráfica 23. SE aprecia mejor la distribución según estratos y lz DE 6o000 A 120000 DE 7 A9 PISOS 250 o506 12075% 'i
densidades. Entre los índices de construcción 1.0 y 2.0 ahora tenemos incidencias 1 ~ 204 o289 16.89% -
( ·'
MAS DE 10 PISOS 341 o474 11.48%
1·
del15% al 25%. Para I.C. de 3.0 la incidencia puede llegar al15%. 100 20000%
( ;~
i
DE4 A6 PISOS 182.202 13%- 17%
Siguiendo esta metodología aplicada en Bogotá otras Lonjas de Propiedad Raíz del '/
MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30% ¡.·,
( ,.
país, y algunos expertos en avalúos han diseñado sus propias tablas para establecer ;,;~ DE 7 A9 PISOS 180-195 15010%
MAS DE 10 PISOS 235.556 13.32% ¡:
( el factor "alfa de su región o ciudad. Los constructores tienen muy en cuenta esta
11

1 •'
~·: Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
( relación cuando van a comprar terrenos para sus proyectos. 1.-,
\}i T•::, -".<'' ~ V',>\ ·'- -::-' -~- .-·:·.·-·-··:, ·< -'-:,,•;:. :-::::-·-- 7:·:::-, ,: : •. ·;: .:::0'" ..--:.

( Para tener una perspectiva internacional presentamos las gráficas 23 Ay 23 B Gráfica 23.
que fueron elaboradas por el autor con datos de Fedelonjas y Fiabci. En la tabla
(
gráfica 23 Ase muestra la incidencia del suelo para 1993 (años de auge inmobiliario
( en casi todos estos países) en ciudades latinoamericanas para las oficinas yvivienda • El factor a. aumenta a medida que la ciudad es mayor y tiene más pobla-
( de estrato alto. Se comparan las ciudades por su población. El mayor peso lo tienen ción. Mientras Cali con 200 millones de habitantes tiene un peso del15% en
Mexico, Sao Paulo y Buenos Aires con 40 · 50% en las oficinas y 35% para la vi- la tierra para oficinas, en Santiago con 5.0 millones pesa 30%, en Buenos
(
vienda de estrato alto. Caracas y Santiago, con tamaño similar a Bogotá tienen una Aires con 16 millones pesa el40%, en Nueva York y Tokio con más de 20
( incidencia mayor de la tierra tanto en oficinas como en vivienda alta. Esto se debe millones pesa más del 60%.
( a la concentración de la economía de Venezuela y Chile en sus capitales y natural-
mente al mayor dinamismo económico de esos países. Una ciudad como Cali, en sus • Con la misma población hay varios grados de incidencia. Amayor concen-
( mejores años de movimiento inmobiliario solamente llega al 15% de factor alfa en tración de la población y de la economía de cada país en una ciudad, mayor
( los inmuebles costosos. Bogotá en sus mejores años alcanzó al 20% de incidencia. será el peso del suelo para las oficinas. El suelo es más escaso para la mayor
demanda económica de las empresas en dicho país. Esto explica por qué en
( En la gráfica 23B se compara la incidencia del suelo urbano en oficinas entre Santiago y Caracas, ciudades de tamaño similar a Bogotá, la incidencia del
( estas ciudades latinoamericanas y otras importantes del mundo. Obsérvense las suelo es 30% contra 20% de la capital colombiana.
siguientes conclusiones:
(
EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 155
( 154 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

(
 (

(
• A mayor grado de desarrollo económico de un país, mayor será el costo (
. ;;;;< ·' ., ;;· :. -;_.;; :'. ~~<;
,,
' ·'· del suelo y por tanto su incidencia en el proyecto. Por eso en Lima el peso
Ciudad Población Millones Alfa Oficinas Alfa vivienda (
era de 15%, contra 20% de Bogotá y 30% de Caracas. Asimismo en Mexi-
Bogotá 6.0 20.0 20.0 co y Buenos Aires era del 40% y en Sao Paulo del 50% por ser la ciudad .(
:· Cali 2.0 15.0 15.0
¡
México 20.0 40.0 35.0
industrial y comercial del país con mayor grado de desarrollo económico (
Caracas 5.0 30.0 25.0 en America Latina.
(
Santiago 5.0 30.0 30.0
Sao Paulo 18.0 50.0 35.0
• Las oficinas de mejor calidad en estos paises oscilan entre US 1.500 y 2.500 (
Buenos Aires 16.0 40.0 35.0 por m2• En cambioel suelo vale en la Avenida Paulista de Sao Paulo US 10.000
(
por m2, mientras en Bogotá en los más costosos sitios valía en 1993 US 2.000.
_.- E~to explica por qué la incidencia en Sao Paulo era 50% y en Bogotá 20% . (
Gráfica 23A. Peso de la tierra urbanizada en edificios de ofiCinas y estrato alto. 1993. • Los datos de New York yTokio parecen escandalosos, con incidencias entre el (
60% y 80%. Lo que sucede es que en Manhattan y en el centro financiero de (
Tokio no hay lotes ni terrenos. Mientras en Bogotá, en la Avenida Chile (centro
(
financiero) hay que comprar un lote con casa encima a US 2000 por m2, en
la Avenida Paulista de Sao Paulo hay que comprar un edificio bajo con lo cual (
el lote o "sitio" vale a US 10.000 m2• En New York y Tokio hay que comprar (
80
un edificio alto de buenas especificaciones, por lo cual la adquisición del sitio
(
puede costar hasta un 60% o más del nuevo proyecto. Igual cosa sucede con
70 'TOKIO
ciudades-estado que tienen una alta concentración de economía en escaso (
suelo: Singapur y Hong Kong. (
~ORK
60
(
2. VALOR MAXIMO DEL TERRENO. TECNICA INDUCTIVA RESIDUAL.
<
11.
50 (
.J
<
w
Luego de analizar los indicadores generados por las normas y entendiendo lo que (
!:1 40
o •BUENOS .AJRE~ MEXICO
significa el factor alfa para los constructores, estamos en condiciones de examinar
¡; (
cuál podría ser el máximo valor que pagaría un comprador constructor por un lote
30
urbanizado. Para ello identificaremos la siguiente nomenclatura5: (
20 a. = factor alfa (
CALI .LIMA
Vt = valor del terreno (
10
Pt = precio total del proyecto o valor de ventas (
o At = Area del terreno urbanizado (
o 10 15 20 25
Ac = Area construida sin sótanos (
POBLACIÓN (millones}
IC = índice de construcción
(
Gráfica 23B. Participación de la tierra en oficinas.
(

156 AVALÚOS DE INI~UEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 157 <
(
(

(
(

( K = porcentaje vendible o área útil construida Debe tenerse mucho cuidado con la aplicación de este modelo matemático ya
P* = precio de venta por m2 bruto construido que un error en la aplicación de los factores de la fórmula conlleva gran diferencia
(
P = precio de venta por m2 útil construido. Es el que generalmente se da. en el resultado final. Si en el ejemplo anterior hubiésemos considerado que el factor
( "alfa" era del 10%, el valor máximo del suelo sería 233.750. Asimismo si hubiéramos
V =valor del terreno por m2 urbanízado aplicado un índice de construcción del 3.5 el resultado sería 490.875.
(
Por definición tenemos que a =Vt 1Pt Es fácil averiguar Py Kcon base en la investigación de mercados. Pero el dato de
(
(
Pero Vt = At . V lC requiere amplios conocimientos de la reglamentación urbana. Yel dato de "alfa"
Pt = P* . Ac requiere mucha mayor información de constructores o agremiaciones inmobiliarias.
( Este dato requiere estudios estadísticos que lo sustenten.
( Ac = At .IC
( Reemplazando tenemos: a= Vt 1Pt = At.V 1P*.Ac = At.V 1P*.At.IC =V 1P*.IC 3. APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL
( Pero como el precio de venta se presenta en térmínos de Pyno de P*, tendremos que Para ampliar la fórmula matemática anterior podemos sugerir los siguientes pasos
P* =K.P. Reemplazando y despejando Vtenemos: para encontrar el máximo valor del suelo urbanizado en función de lo que se puede
(
V= a KPIC hacer encima. No basta con que la reglamentación lo permita, es necesario examinar
(
si el mercado lo acepta y el proyecto es vendible.
Los valores de Kpueden oscilar entre 0.8 y 0.9 según sea estrato alto, medio
(
o bajo. Para edificios de 5 pisos en estrato bajo se podría aplicar 0.9. para estrato El proceso que se debe seguir es el siguiente:
( medio y medio alto en 5 a 7 pisos se aplica 0.85. Para estrato alto con pisos entre 1. Con base a las normas identificar el área máxima construible.
( 5 y 10 se aplica 0.8. En oficinas se suele aplicar 0.8. Solamente edificios muy altos
superiores a 30 pisos podrían aplicar 0.75 o menos. a. Se determina el terreno neto urbanizable
(
b. Se conocen los aislamientos laterales, posterior yretiro o antejardin anterior
Las normas de Bogota permiten un lndice de Edificabilidad util o neto por lo cual
(
el término K= 1, y entonces se puede aplicar: c. Se halla ellndice de Ocupación máximo aceptable
( d. Se define la altura o numero de pisos construible. Debe tenerse en cuenta si
V= a.* P * lC se trata de pisos útiles o pisos para equipamiento comunal.
(
El factor alfa nos lo da la practica o las tablas publicadas por las agremiaciones e. El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar ellndice de Ocupación
( inmobiliarias. El precio P corresponde al precio que el mercado acepta en estas al terreno, se multiplica por el número de pisos. El resultado es el área cons-
( edificaciones. EliC está dado por la norma del lugar. truida total sin incluir sótanos.
( Ejemplo: cuál sería el valor máximo del terreno que el mercado aceptaría en un f. El área total construida se puede multiplicar por Ky se obtiene el área útil o
barrio donde la norma permite un lndice de Construcción de 2.5, el estrato es medio vendible.
e alto, la incidencia "alfa" según investigación es 15% y el precio de venta nuevo para 2. Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto multiplicando el área útil
( los apartamentos asciende a 1.100.000 por m2? vendible por el precio por m2 esperado de ventas según el mercado actual. Puede
( V= 0.15 x 0.85 x 1.100.000 x 2.5 =350.625/m2 hacerse el cálculo por usos : locales, oficinas, vivienda, garajes cubiertos.
( 3. Se define un rango para el factor "alfa" o incidencia del suelo en el proyecto.
( (5) Este procedimiento matemático fue elaborado por el arquitecto Osear Gomez Villa, quien fue Direc- Debe tenerse en cuenta que "alfa" disminuye de acuerdo al estrato y es inver-
tor del CENAC.
(
( 158 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 159
(
 (

(
so a la cantidad de construcción. En los estratos bajos "alfa" vale menos. En Normalmente los Costos Totales de un proyecto oscilan entre el 65% y 75% (
los altos índices de construcción "alfa" vale menos. Asimismo en las oficinas, del valor de ventas, por lo cual el margen oscila entre el25% y 35% de las ventas.
Si este margen se divide en dos, entre el aportante del capital o constructor y el (
locales y bodegas, "alfa" vale más que en la vivienda.
lote o dueño de la tierra, la incidencia del lote estaría entre 12.5% y 17.5%. Ob- (
4. Se aplica el resultado de "alfa" al valor esperado de la ventas. Este será el valor sérvese que este dato coincide de cerca con los resultados de la tabla 23 hallada
máximo aceptable por la demanda para el lote urbanizado. (
en la Lonja de Bogotá para 1998.
Ejemplo: Cuál será el valor máximo aceptable por un terreno de 800m 2, que Sin embargo el margen varía de acuerdo con las condiciones de la economía, el
(

tiene un índice de ocupación según normas de 45%, altura máxima por normas estrato y el uso. Algunos datos nos pueden aclarar esto: (
de 7 pisos, precio vendible de la zona a 1.400.000 y corresponde a estrato alto
(
en la ciudad? a. Cuando la economía está ilíquida o en recesión, el margen operacional puede
reducirse al 20% y en algunos casos trabajar sin utilidad. (
• Area construida máxima:800 x 0.45 x 7 = 2.520 m2
• Area útil vendible:2520 x 0.8 = 2.016 m2 b. Si la economía está en auge y por tanto la industria de edificación, el margen (
puede llegar hasta el 40%, elevando la incidencia de utilidad y lote.
• Valor de ventas:l.400.000 x 2.016 = 2.822 millones (este dato incluye
garajes) c. En los estratos bajos el margen es reducido. Se acepta el 25% aun en épocas (
• Rango de incidencia "alfa":entre 0.14 y 0.17. Aplicaremos 0.155 de bonanza.
(
• Valor máximo del terreno:O.l55 x 2.822 millones = 439.140.000 d. En los estratos altos el margen aumenta en épocas de buenas ventas. Puede
llegar al35%. (
• Precio unitario máximo:439.140.000/800 = 548.925/m2
e. En las oficinas y bodegas el margen puede alcanzar el40% con buena economía (

f. En locales y centros comerciales el margen puede superar el40%, dependiendo (

del lugar y las condiciones del comercio. · (
4. MÉTODO RESIDUAL DE ACUERDO CON MARGEN DEL
g. Cuando la tasa de interés es alta, el margen suele inclinarse hacia la utilidad (
CONSTRUCTOR. TECNICA DEDUCTIVA.
reduciendo la participación del lote.
(
Es necesario complementar el análisis del método residual hecho por el pro- h. Cuando la economía va bien y la demanda es razonable, el margen puede
cedimiento anterior, ya que el valor de "alfa" puede ser difícil de obtener. Entonces (
dividirse por mitades
se puede aplicar el procedimiento que utiliza el constructor para hacer su análisis (
de factibilidad económica con el fin de determinar si justifica comprar el terreno al i. Cuando la demanda es alta y la escasez de tierras existe, se indina la balanza
hacia el lote aumentando su participación frente a las utilidades. (
precio que se le solicita.
(
Para ello tenemos que partir del conocimiento de los costos de construcción a Para desarrollar un ejemplo con el concepto del margen del constructor, podemos
nuevo a los cuales nos referimos en el capitulo 4. Se establece el área total construible, partir del ejemplo anteriormente descrito. (
el costo de esta construcción partiendo del costo directo y demás costos indirectos • Costo de la construcción: Costo directo= 500.000/m2• Multiplicador del costo (
y se compara con el valor esperado de ventas. La diferencia entre costos totales y = 1.6. Costo total = 500.000 x 1.6 = 800.000/m 2 (
ventas totales se denomina MARGEN DE OPERACIÓN. Este margen incluye el valor
del lote urbanizado y la utilidad del constructor. • Costo total de la construcción: 800.000 x 2520 = 2.016.000.000 (
• Valor de las ventas: 1.400.000 x 2.016 =2.822.000.000 (
(

AvALúos DE INMUEBLES Y GARANTíAs

EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 161 (
160 1

(
(

(
(
(
Ejemplos de método residual. A continuación presentamos un ejemplo de
• Margen operacional: 2.822.000.000 - 2.016.000.000 = 806.000.000
' aplicación del metodo residual, por la tecnica inductiva y deductiva, para un lote
( (28.5%)
urbanizado en Bogota. Los datos están en dolares. (En 2008, un dólar = 2.000
( • Utilidad esperada 13% = 366.860.000 pesos colombianos). Sigue el modelo utilizado en sus avaluos por la Lonja de
• Valor esperado del lote= 439.140.000 (15.5%) =548.925/m2• Propiedad Raíz de Bogotá y avaluadores colombianos.
(
( Este caso supone una economía con dificultades de ventas, altas tasas de
interés y baja liquidez. Por ello el margen operacional apenas llega al 28.5%. El
constructor se "contenta" con una utilidad que apenas representa el 13% de las
(
ventas, lo cual generaría una baja rentabilidad para su capital, pero le permite
( continuar en el negocio. Si la economía se recuperase, es probable que el margen
llegue al 33% y entonces la utilidad podría ser el 17% de ventas y aceptar por
el lote un 16%. El constructor y el propietario se dividen por mitades el margen
(
operacional dando el 50% al lote. Si la economía se frena, es probable que el
( margen llegue al 25% y entonces la utilidad podría ser el 60% del margen y el
( 40% para el lote.
( La flexibilidad de las utilidades es mayor que la del lote. Los ciclos de la cons-
(
trucción pueden hacer oscilar estos márgenes entre 10% y 20% en los estudios
de factibilidad, ya que los resultados reales pueden ser hasta de pérdidas. El
( lote en cambio alcanzará el 18% en períodos de auge y se reduciría al 14% en
( las crisis.
( Como se ve el avaluador debe conocer muy bien al sector de la construcción
y estar bien enterado de los ciclos económicos para aplicar el Método Residual.
(
Pero el resultado es mejor que el Método Comparativo que puede inducir a mu-
( chos errores cuando no hay transacciones comparables.
(
La clave es conocer qué nos permite la norma (reglamentación urbana), cómo
( se aplica la norma (arquitectura), cuáles son los costos de construcción (presu-
(
puestos de edificación), a cómo se puede vender (conocimientos inmobiliarios) y
cuál puede ser la utilidad esperada (estudio de factibilidad). Es pues un estudio
( interdisciplinario que requiere mucha información y conocimientos.
( La Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá ha desarrollado ampliamente este méto-
( do para los avalúos de sus miembros y lo denomina MÉTODO DEL POTENCIAL
DE DESARROLLO. Es un método muy seguro y se acerca mucho al valor de
(
transacción que podría existir entre un constructor y el dueño deHote.

(
e 162 AVALÚOS DE iNMUEBLES Y GARANTiAS
EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 163
(
 (

(
(

Anexo 1 lndice de ocupacion predio

Área de ocupadon planta baja
0,60
347,72 m'
(

(
Altura propuesta
Potencial de desarrollo Área piso superior
6,00 pisos
347,72
(

Método inductivo o inmobiliario Área construida pisos

Área total de construccion
2.086,31
2.086,31 m2
(

lndice de construccion (cus, fot) ),60 .

Equip. Comunal planta baja 100,00 (

Circulaciones interiores 166,90 m' (

Área neta construida en vivienda 0% 1.819,40 m' (
Equipamiento comunal exigido 0% m'
(
Equipamento comunal construido m'
(
Área vendible vivienda 1.819,40 m'
Área total 579,53 Área promedio por unidad de vivienda 82,00 m' (

Área en zona de manejo y preservacion 0,00 No. De viviendas resultantes 22 un (

Área bruta 579,53 Densidad de viviendas/ha. Un/ha

Afectacion avenida 0,00 N° de parqueos exigidos 25,00 un
(
Afectacion avenida 0,00 Área de ocupacion parqueaderos planta baja 79,47
Total afectaciones 0,00 Cupo de parqueos planteados en planta baja 3,18 un
Área neta urbanizable 579,53 Parqueos planteados en solano 22 un
Porcent. Cesion tipo a o parques 0% 0,00 Total parqueos planteados 25 un
Área cesión t a 0,00 Área de sotana 545,53 m' (
Área control ambiental 0,00 Pa rqueos vendibles 22,00 un (
0,00 2•
Valor m Vendible de vivienda
Control ambiental valido $1.200
Cesion en zona de preservacion 0,00 Va lor unitario garajes vendibles $ 4.000
(
Área de zona verde 0,00 Valor total ventas $2.271.284
Área cesion vías locales 0,00 Incidencia el terreno 17% $386.118 (
Área total cesiones 0,00 Valor m2. Terreno $666 (

(
(

164 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 165 (

(
(

(
(
(
(
(
Anexo 2 Jt;I-_"J:_ot_al_co_s_to_s_de_c_on_st_ru_cc_ió_n_ _ _ _ _ _ _ _
·:;;. Utilidad y lote e$ 747.143 32,90% l:"
·1:t - - - - ' - - - - - - - - - - - - - - - - - - ¡ l.'·,:
c$_ _ _
1.5_2_4._14_1_ _6_7:._,10_%_ _ _ _
1
(!

y Utilidad e$ 340.693 15,00% ¡;+;!

(
(
Potencial de desarrollo · Método residual Lote e$ 406.451 17,90% 1: "'
( f--V-al-or_m_e-tro_c_u-ad-ra-do-1-ot-e - - - - - - - - c$_ _ _ _7_0_1-------l[\~
Tecnica deductiva
~ ~ ~~~ln~d~ire~ct~os~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~:~"~
(

i'i
( ,, ,-- Generales 1 i;
1
' Licencia 1,50% c.D e$ 16.547
(
JI--------S~eg:._ur_os_ _o:._,l_5_%_c_.D_ __:_c$_ _ _ _
1.6_5_5_________ 1 ~
( 1
';; Impuestos 0,10% c.D eS 1.103
... t - - - - - : - - - - - = - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1
( _,. Servicios 0,50% c.D e$ 5.516 .;
x~ l-------------------------------1
.. ..
(
···~1---H_on_o_ra_rio_s_ _To-po-g-ra-fia_ _ _ _ _ _ _ _c$_ _ _ _4_4_1_________ 1~¡,_•.
POTENCIAL DE DESARROLLO ;. ,, 0,04% c.D __
(
~- l------:_:_=----------c$_ _ _ _1._65-5--------J,;1•
Área útil lote 579,53 ;¡~ Estudio de suelos 0,15% c.D '[;;
(
Numero de parqueaderos resultante 22,00 cupos
i:; t--------Di_
se_ño_ _2:._,0_0_%_c_.D_ _ _c$____
22_.0_6_3- - - - - - - - - ! ;J
(
Área vendible vivienda 1.819,40 ··;.; Diseño estructuras 0,45% c.D e$ 4.964 . ;\
( ; ''4.1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1'•:'
Área construida total vivenda 2.086,31 '· Diseño hidrosanitario 0,25% c.D e$ 2.758 •:;
<~~~-----------_;_-------------------! ~'-:'"
( Área total de construcción parqueos 545,53 ·r Diseño eléctrico 0,25% c.D e$ 2.758
''1-------------------------------1 .
( ANALISIS DE COSTOS :'; ;{~: I--Pr_es-'up'-u_es_to...:.p_ro-=-gr_am_a_c_ión_ _o_,3_0_%__c._D___c$____3_J_0_9_ _ _ _ _ _ _ _ , (;
Ventas 1
1
( ~i Honor. Construcc. Delegada 8,00% c.D e$ 88.253 '/-
Valor venta cada m2 vend ible vivienda e$ 1.200 .,¡ - - - - - - - - - - ' - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1, ...
.i,:. Gerencia de obra 2,50% vtas e$ 56.782 }\'
(
r·i:' :"_~ -~ -:~ t-:~r-~:~-~ ~-~ -,~-co~-r u~51-_-~on~-es,pu~- b~-lia-~d-a-d~- :~:~-:~:-:~- ~:~-: ~-:~- ~ - ~ :-:~- ~ - ~ - ~1~-~1-.:~-:~:-_~~--~~--~~--~~--~~--~~--~=-~l:;
3~ .·i
Valor venta cada parqueadero e$ 4.000
( Valor total ver1ta vivienda e$ 2.183.284

( Valor venta parqueaderos e$ 88.000 .;; ?

Financieros 8,00% c. D. C$ 88.253 , ,.
Total ventas e$ 2.271.284 100,00%

~: ::~~~~:ECOOSTRü;;;: <D. : ~::: ::::

(
COSTOS
( Directos
Valor por m2 de construcción vivienda 500
l;•
( e$

( Valor m2 de construcción parqueo e$ 110 IP.. UTILIDAD e$ 340.693 15,00% IJ~;

1• ;
Total costos directos e$ 1.103.162 48,57% LOTE e$ 406.451 17,90% ~ ·~
( 1

(
e$ 420.979 18,53%
1: ~ü~f;~i;;;~_:.::t-~~-Z?tf;~;~ 01~~t;:'r._;~:.:·,:0i¡. ·~fí.,{:~-~; (i.(·:- ;.;~ ,,S.!t·ii4i:;l:t;(;:: ·;~.-:;;,;~.,: •-. -- ·~ _.• -,Jr" ·H ',: .;:
(
( 166 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO 167
(
 (

(
(

8
(
(
CAPÍTULO
(

El factor de comercializacion (

(
(Tercer Componente) (

(
(

Tradicionalmente se calculó el avalúo por la suma del valor del terreno y de la cons- (
trucción por el método de reposición. (

Desde 1967 en Brasil se comenzó a presentar en los simposios un factor adicional (

que se denominó tercer componente, ya que los dos primeros no eran suficientes (
para explicar el valor de mercado de un inmueble1•
(

l. COSTO FÍSICO DE UN INMUEBLE

(
Hoy se denomina la suma del terreno y el costo de la construcción luego de aplicar
(
factores de depreciación.
(
Si se aplica el coeficiente del terreno a una edificación (apto u oficina) y se cal-
cula el valor de la construcción por el método de reposición (costo actual de cons- (
trucción menos depreciaciones) muchas veces no se llega al valor que el mercado (
puede pagar.
(
En ciertas zonas centrales de nuestras ciudades se encuentra que el costo físico
(
de un piso de oficinas asciende a $600.000 pero el mercado solo paga $400.000.
Por esta razón no se inician nuevos edificios en la zona. (

Aquí se debe aplicar un factor de comercialización o tercer componente. En el (

ejemplo anotado el factor es inferior a la unidad= 0.66. Sin embargo en otras zonas (
de la ciudad el costo físico arrojaría $600.000 pero el mercado paga $800.000. El
factor de comercialidad es aquí = 1.33. e
(
(
(1) Ver avalúos de garantías, IBAPE, pp. 101.

J
(
EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCER COMPONENTE) 169 e
(
(

(
(
( Muchos avaluadores colombianos presentan su avalúo sumando los valores de e) Factor de comercialización
tierra y construcción involucrando a veces dentro del factor tierra a veces dentro Chicó 1.15
( Antiguo Country 1.15
del factor construcción la tercer componente. Probablemente presentan el avalúo
( correcto, pero el método los puede llevar a inconsistencias de presentación sobre Castellana 1.07
( todo cuando se analiza el valor de la construcción.
( Este caso se presenta cuando se analizan casas para locales yoficinas en diferentes 2. VALOR DEL MERCADO
sitios de la ciudad. Dos casas con el mismo tipo de construcción, edad y conser·
(
vación valen diferente en barrios diferentes: Ejemplo, Antiguo Country, Castellana, Es el precio más alto que una propiedad alcanzaría en el mercado durante un
( Chicó de Bogotá. Es cierto que la tierra vale diferente y la construcción lo mismo, tiempo razonable para hallar un comprador que conoce todas las características
( pero el terreno por sí solo no explica la diferencia. Se requiere analizar el factor de del inmueble.
comercialización o componente del mercado. Ejemplo: Este precio no está sujeto a presiones anormales de vendedor ni comprador.
(
( a) Construcción: En el caso de un inmueble nuevo, este valor está dado por
Area Construcción 300/m2
(
Edad 20 años Costo del terreno
( Conservación bueno - Costo de materiales y mano de obra
Obsolescencia ninguna Costos indirectos, administrativos
(
Método depreciación Ross-Heideck Costo de venta
(
Costo construcción actual $300.000/m 2 Costos financieros
( Vida técnica 50 años Utilidad del promotor
( Depreciación combinada 33.8% La utilidad del promotor es la diferencia entre el valor del mercado y los costos.
Valor actual de construcción : 198.600/m2
(
( b) Terreno: 3. VENTAJA DE LA "COSA HECHA"
Area 400/m2
(
Precio/m2 Chicó 500.000 Es el aumento de valor que tiene un inmueble por la ventaja de estar ya construido
( Precio/m2 Antiguo Country 350.000 y listo para ser utilizado en relación a otro por construir.
Castellana 200.000
( La diferencia no se da solamente por la inflación o valorización sino por la dispo·
( e) Valor terreno más construcción nibilidad inmediata. Por eso un inmueble comprado en construcción en términos de
Chicó 259.580.000 valor presente es siempre más barato que un inmueble listo recién construido.
(
Antiguo Country 199.580.000 Ejemplo
( Castellana 139.580.000
a) Apartamento ya construido 30.000.000
(
d) Valor del mercado Cuota inicial Contado
( Chicó 300.000.000 Préstamo hipotecario 70% a partir de 30 días en la práctica su
( Antiguo Country 230.000.000 valor presente son 30 millones.
Castellana 150.000.000
(
( 170 AVALÚOS DE INMOEBLES Y GARANTÍAS EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCER Cm\PONENTE) 171
(
 (

(
b) Apartamento en construcción : Ejemplo: Una casa remodelada para oficinas con lineas telefónicas suficientes debe cos- (
Valor futuro 35.000.000 tar más que el valor de la casa más el costo de remodelación más los intereses del capital, (
Entrega En 12 meses porque si ya esta lista se comienza a devengar desde ahora las utilidades del negocio.
Cuota inicial: 10.500.000 30% en 12 meses (
Préstamo hipotecario 70% dentro de 12 meses 4. "VALOR EN MARCHA" (
Valor presente de cuota inicial: 9.848.192 (
Valor presente de préstamo 21.742.500 Es un valor intangible que corresponde a la organización o administración eficiente
Tasa de descuento 1% mensual de una empresa que ya está funcionando. No tiene que ver con el inmueble. (
Valor presente 31.590.698 Es la diferencia entre una empre~a ya funcionando y produciendo utilidades y (
En este ejemplo, es más caro comprar un apartamento sobre planos. En el caso otra que apenas comienza. (
actual la ventaja de la "cosa hecha" por simple cálculo financiero da un valor menor Se origina en la eficiencia de la fábrica, el "know how" de la administración y la (
al inmueble ya construido. En otros casos el inmueble ya construido puede dar un suficiencia del capital.
valor mayor. La unica forma de comparar la "ventaja de la cosa hecha" es mediante (
un calculo financiero en valores presentes. Este concepto podría ser similar al de "fondo comercio" que se tratará en avalúos (
de intangibles. (capítulo 19)
Pero además el inmueble ya construido tiene la ventaja de que se puede utilizar (
ya o poner en arrendamiento para producir renta. En este caso con un arrendamien- No es pues el tercer componente o factor de comercialización, pero sí es un valor
(
to mensual esperado de 300.000 (1% mensual) el comprador obtendría 3.600.000 que se añade al valor de mercado.
(
anuales que en valor presente del mes uno serian 3.376.523 de ganancia frente al
apartamento no construido. Al descontar esta ganancia adicional de los 30.000.000 5. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN · SO CÁLCULO (
que cuesta el apartamento usado nos queda un valor neto de 26.623.476. (
FC = Valor de mercado
Osea que en valores presentes el apartamento usado está costando 26.623.476 y Costo de reproducción (
el apartamento nuevo cuesta 31.590.698 dado que sus rentas solo se obtendrían dentro
de 12 meses. Aquí se ve claramente que SI hay una "ventaja de la cosa hecha". Estos Este factor se calcula tomando datos en transacciones y avalúos por el método (

son los cálculos que se deben hacer cuando se compara un apartamento nuevo que se de costo de reproducción de tal manera que permite establecer una tabla por: (
adquiere sobre planos y uno usado. En este caso estamos asumiendo que el usado es Estratos sociales (
prácticamente nuevo, o con dos años de uso, con muy baja depreciación. Zonas de la ciudad
(
Ventaja de la "Cosa Hecha" = valor terreno +valor construcción + intereses del Usos
capital+ S. Tipo de construcción (
- Localización específica (
Al concepto financiero se deben añadir otros factores (S): En períodos determinados estables (de auge o de crisis).
(
- El uso del inmueble En centros urbanos con poder adquisitivo y dinámica poblacional este factor es
El pago de arrendamientos (
superior a uno y generalmente se sitúa entre 1.1 y 1.2. En zonas muy activas de
Si se trata de un inmueble comercial, las utilidades del negocio mismo desde mercado y altamente demandadas y durante períodos de auge inmobiliario pueden (
ahora. llegar a situarse entre 1.3 y 1.5. (

J
(
172 AVALÚOS DE iNMUEBLES Y GARANTÍAS EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCER COMPONENTE) 173 (
(
(

(
( En ciudades de lento crecimiento el factor es negativo entre 0.8 y 0.9 razón por la Factor de Comercialización al que nos referimos está bajo la columna FC-1 durante
cual la construcción es poco activa. En épocas de crisis inmobiliaria o en zonas de el período de auge 1992-94 o el periodo 2002 a 2008 para Bogotá y ciudades im-
( portantes colombianas.
baja demanda en las ciudades grandes (el Centro) el factor puede llegar hasta 0.6.
(
( 6. CONDICIONES QUE INFLUYEN EN EL FACTOR
( DE COMERCIALIZACIÓN

( Características geoeconómicas de la región donde está situado el inmueble

- Condiciones de la economía y los negocios
(
Oferta y demanda de ese inmueble
( Adecuación del inmueble al entorno
Localización específica en el barrio
e Obsolescencia económica
(
Obsolescencia física
( Demanda por la zona la cual depende las normas municipales, infraestructura
( y vías, cambios de uso, transporte, tendencias de la población y la ciudad.
- Servicios públicos (teléfonos) Un cálculo del Factor de Comercialización hicimos para 1999 año final de una
(
Estrato social y proceso de filtración (ejemplo: Bella Suiza en Bogotá) prolongada crisis inmobiliaria que comenzó en Colombia desde 1995, y nos dio el
(
Centros comerciales cercanos o proyectos hoteleros (Zona Rosa y Centro Andino). resultado siguiente:
( Influjo de la edad y estado de conservación.
( En algunas entidades brasileras existen tablas como la siguiente:
(
(

(
(
(
No hay investigación en nuestras ciudades colombianas para determinar unas
( tablas como estas. El criterio del avaluador y su conocimiento del mercado así como
( de los costos de la construcción le permiten estimar en cada caso el FC.
( Como guía se puede partir del comportamiento del promotor constructor. En Puede observarse cómo despues de la crisis inmobiliaria los Factores de Comer-
épocas de demanda y auge como 1992-94 o el periodo 2002 a 2008 las utilidades cialización disminuyeron sustancialmente y en algunos casos como la vivienda y
(
sobre el precio de venta del inmueble nuevo se pueden traducir en F.C.! aplicando bodegas es inferior a la unidad, lo cual quiere decir que el mercado paga por debajo
( sobre el costo del terreno y la construcción, teniendo en cuenta que los costos in- de valor físico o costo de reproducción. Los márgenes en los demás usos comer-
directos y financieros son parte de los costos de construcción. En FC 11 se calcula ciales disminuyeron considerablemente no dejando estímulo para su producción y
únicamente sobre el costo del terreno y los costos directos de construcción. El ni siquiera para cubrir el riesgo sectorial.
(
( 174 AVAUÍOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS
EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCER COMPONENTE) 175
(
 (

(
Para el periodo 2002 a 2008, años de recuperación y auge en la finca raíz en para comercio de primera categoría en la ciudad. El avalúo se hizo en 1994 al ter- (
Bogota y las demás ciudades colombianas se puede estimar un FC 1 (factor de minar un ciclo de auge económico en el país. Lo actualizamos luego a 1999 en la
fase final del peor ciclo recesivo económico e inmobiliario del país. (
comercializacion sobre costos totales más lote) como sigue:
(
a) TERRENO: Tiene 600 m2 y se avaluó a 800.000/m2 en 1994 por el método
comparativo y método residual. Valor= 480.000.000. (
b) EDIFICACIÓN: Tiene área de 620m 2 en dos pisos. Edad 25 años para 1994. (
t Costo de reposición directo (nuevo) = 300.000 /m 2 (
t Multiplicador del costo directo para obtener costo total = 1.8 (
• Costo total: 300.000 x 1.8 ~ 540.000 (
• Depredación (tabla de Fitto y Corvini con 50 años de vida técnica y ca- (
lifica-ción 2.5) =42.5%, o sea 540.000 x 0.425 = 229.500
(
t Costo depreciado= 310.500/m2
(
• Valor edificación usada: 310.500 x 620 = 192.500.000
Es probable que los inmuebles usados siguen como guía el Factor de Comer- (
cialidad de los inmuebles nuevos. Con la edad y el estado de conservación este e) COSTO FÍSICO (Terreno + Construcción) =672.500.000 (
factor va acercándose más a uno de tal manera que un inmueble donde la casa d) VALOR COMERCIAL (
por vieja y deteriorada ya no vale, el costo físico será igual al terreno y al valor
de mercado con un FC = 1.0 • Por investigación comparativa del sector se encuentra que los locales se (
venden a 1.500.000 /m 2 (entre ambos pisos) (
Igual cosa sucede con la obsolescencia económica osea cuando la casa se debe de- • El arriendo de esta casa está en 9.000.000 mensuales, por el método de renta (
moler para dar paso a un edificio. La construcción no vale sino el lote y el FC = 1.0. se puede inferir que el valor comercial podría estar cercano a 900 millones
(
Debe tenerse mucho cuidado al determinar el costo de reproducción de la cons- • Se avalúa comercialmente el inmueble en 930.000.000
trucción si se parte del costo directo o del costo total de construcción (sin lote), pues (
de ello depende si se aplica el FC 1o el FC 11. e) FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (
Se recomienda trabajar con los costos totales de reproducción utilizando FC l. Se determina por la relación: F.C. = 930.000.000/672.500.000 = 1.38 (
Lo anterior significa que el mercado estaba dispuesto a pagar en 1994 un 38% (
más que el costo físico del inmueble. Esta situación generalmente sucede en los
7. EJEMPLOS DE FACT-OR DE COMERCIALIZACIÓN inmuebles que han tenido cambio de uso, de residencial a comercial y se ubican en (

Ejemplo 1 una zona altamente demandada. Es como si se presentara una "utilidad" del 38% (
sobre los costos, cifra ciertamente exagerada para un inmueble nuevo, pero bastante (
Se trata de una casa que se trasformó en local bancario situada en la Carrera 15 factible para una casa usada que cambió de uso. En el capítulo 18 trataremos el tema
entre calles 90 y 94 en la ciudad de Bogotá, barrio El Chico, estrato alto. La carrera de las edificaciones que han cambiado su uso y ha terminado su vida económica. En (
15 es una vía comercial que antiguamente era de uso residencial. Hoy su uso es estas edificaciones generalmente se presenta un alto factor de comercialización. (
comercial y sus lotes pueden ser construidos en edificios o sus inmuebles utilizados

176 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

l EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCER COMPONENTE) 177

(
(
(
 En el caso de esta casa el factor de comercialización equivale a 257.500.000. Este 0.026 = 87.300.000. Como el piso tiene 500m2: 87.300.000/500 = 174.600/m2•
valor no se puede añadir al lote porque no tiene lógica decir que el terreno vale a Este sería el valor del terreno por cada m2 construido útil.
1.230.000/m2 cuando en el sector se consigue a 800.000 /m2. Menos aun decir que la
construcción usada de 25 años vale a 726.000 /m2 un precio superior al costo total de b) CONSTRUCCIÓN
reproducción a nuevo (540.000) . Hay avaluadores que prefieren cargar este valor a la • Nueva: costo directo= 350.000/m2
tierra y la construcción generando una desinformación para el cliente. La solución es • Multiplicador del costo total =1.8
tratarlo como un Tercer Componente o Factor de comercialización, como quien habla
de una "prima" que paga el mercado. Se presenta en el avalúo como un tercer elemento • Costo total: 350.000 x 1.8 = 630.000/m2
después de avaluar el terreno y la construcción. Se indica que el valor comercial es • Pero el anterior costo es para las áreas brutas. Este edificio tiene un coefi-
superior al costo físico y que este factor es de 1.38, equivalente a 257 millones, etc. ciente de utilización del 0.7. Pierde el 30% en áreas comunes, columnas,
ascensores, etc. Costo de reposición por área útil: 630.000/0.7 =900.000/m2
El Factor de Comercialización cambia con el tiempo, de acuerdo al auge y crisis
('
\ del sector inmobiliario y de la economía. Una actualización a 1999, año final de una • Depreciación a 10 años (edad del edificio en 1994) = 14% (126.000 /m 2)
r larga crisis que se inició en 1995, nos indica un Costo Físico de 853 millones y un • Costo de construcción depreciado = 774.000 /m2
'
valor comercial de 1.100 millones. El Factor de Comercialización sería de 1.29 y
/
equivale a 247 millones, cifra inferior a la que tenia en 1994. Nótese que el F.C. era e) COSTO FÍSICO: (Terreno + Construcción): 948.600/m 2
r 1.38 en 1994 y en 1999 es de 1.29.
\
d) VALOR COMERCIAL: por el método comparativo se halló que las oficinas se
En épocas de crisis el Factor de Comercialización se reduce y puede incluso venden a 550.000 /m 2 y se arriendan a 5.000 jm2• Se avalúan las oficinas de
(' desaparecer, haciendo equivalente el valor de mercado al costo físico depreciado. este piso a 550.000/m2
\
Es lógico que si el valor de mercado y por tanto el Factor de Comercialización de-
penden de la demanda, al reducirse esta por problemas en la economía, se reduce e) FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN: F.C.= 550.000/948.600 =0.58
/
la "prima" o Factor de Comercialización. El anterior resultado significa que el valor de mercado es inferior al costo físico.
,. Por esta razón no se construyen nuevos proyectos en la zona, el mercado no paga el
Ejemplo 2
costo de reposición. Parece exagerado que mientras cuesta nuevo a 900.000 /m2, y
Generalmente el Factor de Comercialización es positivo o sea se presenta por enci- depreciado a 774.000/m2, el mercado solo paga 550.000/m2 por uno de los mejores
('
ma de la unidad. Pero hay casos en los cuales este Factor puede ser negativo en el edificios de la ciudad, solo porque en esta zona no gusta a la demanda.
\
sentido de pérdida, o sea inferior a la unidad. Se da cuando el Valor de Mercado es
('
\ inferior al Costo Físico Depreciado. En este ejemplo lo podemos visualizar. Para 1999, año final de la crisis hicimos una actualización. La tierra se mantuvo
(' en el mismo precio de 1994, pero la construcción subió cercana a la inflación. En
\ Se trata de una Torre de 55 pisos situada en el Centro Rnanciero de Bogotá (Calle 26,
1999 el costo total por área útil nuevo costaría a 1.400.000/m2 en un edificio de estas
Centro Internacional), con magníficas especificaciones. Sin embargo el mercado no tiene bue-
especificaciones y altura. Ya depreciado y sumando el lote se tendría un costo físico
na demanda debido a la distancia desde los barrios residenciales ya que las mejores oficinas
/
de 1.300.000. El valor comercial ha subido a 850.000 /m2. La demanda de entida-
de Bogotá se sitúan ahora al norte de la ciudad. En esta zona la construcción es muy escasa
r des oficiales y bancos por los edificios disponibles aumentó. El F.C. seria entonces
\ debido a la falta de demanda. Solamente se venden oficinas usadas o se arriendan.
r
= 850.000/1.300.000 = 0.65.
\
a) TERRENO: el lote donde está el edificio tiene 4.200 m2 y en 1994 (año del ava- Para 2007 los valores de venta estaban en $1.300.000/m2 y por el mismo pro-
lúo) valía a 800.000/m2 = 3.360 millones de pesos. Dado que estamos avaluan- cedimiento se calculó el Factor de comercialización en 0.75. Es una zona que ha
do un piso cuyo coeficiente de propiedad horizontal es 2.6 %:3.360.000.000 x venido recuperándose por los proyectos de renovación urbana en el centro.

1
(

'
( 178 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCERCOMPONENTE) 179
\
 (

(
(
Como se ve el Factor de Comercialización se mejoró durante la crisis, debido a • Antejardin por Cra 7a.: 3 metros (
que hubo una mejoría en la demanda por oficinas usadas ubicadas en edificios de • Uso: oficinas, locales o vivienda (
buena calidad, sin importar la zona. En tanto que las oficinas nuevas de otros secto-
• Lateral: Tipología continua (no existe).
res disminuyeron mercado por sus altos precios y crisis económica. En el momento (
Se aísla 4 mts a partir del 8 piso.
en que en esta zona el F.C. sea igual a uno, los constructores prepararán nuevos (
proyectos para iniciar. Area desarrollada:
• Sótano: 1.323 m2 (
Ejemplo 3
• 1er. piso: 759m2 (
Con el objeto de ilustrar ampliamente el tema de este Capítulo ypoder entender mejor • Pisos 2 a 8: 4.749 m2 (
cómo opera la Tercer Componente o Factor de Comercialización, presentaremos a
continuación el caso de un edificio comercial utilizado por una caden~ de super- • Pisos 9 a 12: 2.072 m2 (
mercados de primera categoría en la ciudad. Se sitúa en la Carrera 7 que constituye • K= (porcentaje utilización): 85% (
un eje vial y comercial de primer orden en la ciudad. Ala altura de la Calle 63 en el • Area vendible: 5.798 m2 (pisos 2 a 12)
(
barrio Chapinero Alto. El lote es esquinero con dos vías importantes. El siguiente es 650 m2 (local)
el desarrollo básico del avalúo. Los datos del avalúo corresponden a 1995. (
• Valor ventas: 7.423 millones (local en ler piso y aptos en
l. AREA DEL TERRENO: pisos superiores) (

• Norte (calle) 52.01 • Factor alfa: 15% (incidencia de la tierra) (

• Sur 52 mts • Area total construida sin sótanos: 7.500 m2 (
• Oriente (Cra 7a.) 23.25 • lndice de construcción: 4.8 (para estos índices tan altos el factor alfa (
• Occidente 37.10 suele estar en 10% a 12%. Se asumió 15% por
ser área comercial) (
• Total terreno 1.569 w (
• Valor esperado del suelo: 1.113 millones (709.655/m2)
2. AREAS DE CONSTRUCCIÓN: • Valor terreno por aproximación: 1.100 millones (
• Bodega 319.79 4. CÁLCULO DEL VALOR DE EDIFICACIÓN: (
• Otras áreas 87.0
Parámetros del avalúo (
• Local comercial 956.25
• Edad: 39 años (construido en 1956) (
• Total área 1.363 m2 • Vida técnica: 60 años (

• Estado de conservación Bueno (

3. POTENCIAL DE DESARROLLO: (análisis del valor del suelo por el método residual)
Local: (
Según norma existente:
(
• Altura: 12 pisos Costo de reposición: Se consideró por separado el área del local que tiene
• Aislamiento posterior: Patio de 9 x 9 una estructura central con domo la cual es de alto valor reponerla hoy y una (
ampliación de menor costo. La bodega es una construcción de bajo costo. (
• Afectación: 10 mts por calle 63 para ampliación futura

l
(
180 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCER COMPONENTE) 181 (
(
(

(
Para definir el precio de mercado de un local de tal tamaño en una ubicación si-
( • Costo directo para reposición de bodegas costosa: 250.000 m2 milar es necesario partir de locales existentes los cuales hoy son de menor tamaño .
( • Multiplicador de indirectos: 1.8 (el avalúo debe anexar un estudio de mercado) .
( • Costo de reposición del local: 450.000 m2
a) Precio de locales tipo sobre la carrera 7a. entre calle 53 y 67:
( • Depreciación por edad y conservación: 58%
• Area tipo: 50 a 100 m2
(
• Costo de construcción actual: 189.000 m2
• Precio promedio: 2.500.000/m2
r Por el mismo procedimiento:
\ • Factor de Homogeneización por tamaño: 0.7
(
• Costo de reposición de la bodega: 130.000 m2
• Factor por fondo: no existe dada la regularidad, proporción
• Costo de reposición 2do. nivel de bodega: 80.000/ m2
( y ser esquinero.
( • Factor por edad y conservación: 0.85 · 0.90
2
( • Precio homogeneizado 2.500.000x0.7x0.9=1.575.000/m
( b) Precio de bodegas
( Las bodegas mejor situadas en Bogotá tienen un precio entre 700.000 y
( 1.000.000 en las zonas de Montevideo, avenida Américas, Avenida el Dorado.
( Adquieren la característica de un punto de fábrica.
( Dado que esta bodega puede ser adaptada para local y podría servir como
5. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN: punto de fábrica excepcionalmente situado, consideramos que en la condición
( 2
Por tratarse de un inmueble con vocación de local comercial en el cual el estado actual (habría que invertirle dinero para remodelación) vale 900.000 /m
(
de la. e~ificadón importa menos que la ubicación y el uso, existe un factor de co-
( merciahdad que eleva el valor físico. e) Valor de venta del inmueble por propiedad horizontal
( Se entiende por valor físico el costo de la tierra mas la edificación. Este tercer
( componente o factor de comercialización puede elevar aún más el precio en el
mercado.
(
(
Su única forma de determinarlo es por el método de renta y por el método com-
parativo homogeneizando el uso actual.
(
5.1. Método comparativo
e El local Y, bo.dega actuale~ tienen Un .índice de ?cupación en primer piso del 83%
5.2. Método de renta
(
cont~a elindi~e. que tendna de 48% SI se demoliera para edificar un nuevo local y
0 Por el mismo procedimiento comparativo se analizo a como podría arrendarse, el
( 12 pisos de VIVIenda. El local y la bodega tienen hoy 1.300 m2 útiles contra 759 inmueble total (bodega y el local). Se tuvo en cuenta el tamaño, la ubicación y la
( m2 que podría tener en la nueva edificación. Esto le da un factor de comercialidad mezcla de bodega con local.
positivo en el uso actual.
(
EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCER COMPONENTE)
183
( 182 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

(
 (

(
2
Su renta podría estar entre 10.000 y 15.000/m • De esta manera: e) Factor de comercialización: 1.42 (
Area por arrendar 1.363 m2 • Valor adicional: 568.000.000 (
Precio medio : 12.500 m2 • Este valor se aplica conjuntamente a la tierra y a la edificación por tener el (
Renta : 17.000.000 mensuales uso actual. (
Rentabilidad promedio del sector: entre 0.8 y 1.0% mensual. Aplicando la tasa d) Valor total: 1.900.000.000 (
de renta se tendría el siguiente rango de valor comercial esperado:
(
• Valor mínimo 1.700.000.000
(
• Valor máximo 2.125.000.000
(
• Valor medio 1.912.500.000
(
5.3. Valor de venta según métodos anteriores 1.900.000.000
(
Valor físico calculado en los literales e) y d): (
• Tierra 1.100.000.000 (
• Construcción 232.000.000
(
• Total Costo Físico: 1.332.0000.000
(

Factor de Comercialidad =Valor de mercado= 1.900.000.000 = F.C.= 1.42 (

Valor Físico 1.332.000.000 (

Este factor de comercialización se añade a la tierra (

(
(
6. PRESENTACIÓN DEL AVALÚO COMERCIAL
(
a) Terreno:
(
• Area 1.569/m2
(
• Precio unitario 700.000 /m 2
(
• Valor 1.100.000.000
(
b) Construcción:
(
• Area total 1.363/m2
• Precio unitario promedio : 170.316/m2 (

• Valor 232.141.000 (
(
184 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (TERCE.~ COMPONENTE) 185 (
(
(

(
(

9
(
(
CAPÍTULO
(
(
(
Avalúo de arrendamientos
(
(
( "Arriendo es el precio bajo determinadas condiciones de cesión o adquisición tem-
( poral de un bien económico, sea bien de producción o de consumo",
( Clases de arriendo:
· Arriendo inmobiliario
(
Arriendo mobiliario
(
· Arriendo rural: especie o producción
( Arriendo mercantil o Leasing: arriendo vinculado a opción de compra.
( · Regalía: patente
( En este capítulo analizaremos el arrendamiento inmobiliario. Sin embargo como
( complemento presentaremos una Métodología para determinar el arrendamiento
mobiliario: muebles, vehículos, equipos, maquinaria.
(
(
l. MÉTODOLOGIA PARA DETERMINAR ARRIENDO MOBILIARIO
(
En general se determina a través de las siguientes tasas compuestas:
(
1 d =depreciación del bien. Se debe aplicar la depreciación lineal de acuerdo con
( n años que se espera dure el bien en condiciones normales. Ej: se aplica 5 años
( para vehículos, 10 años para maquinaria, buses, camiones, 3 años para equipos
( menores de construcción. Se debe verificar si al final queda un valor de salvamento
del10 o 20% del valor del bien. La depreciación se aplica sobre la parte restante,
( sin el valor de salvamento. Este valor final se considera como un aprovechamiento
( del bien al final con el fin de ayudar a reponer el bien depreciado.
( 1 v =tasa de vacancia. Corresponde al período en que no se arrienda, pero es
( necesario cobrar por este período para no perder en el capital arrendado.
(
( AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 187
(
 (

(
2. MÉTODOLOGIA PARA DETERMINAR EL ARRIENDO INMOBILIARIO. (
1 i =costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido. En Co-
lombia se define como DTF. • Método de renta (
1 r = rentabilidad esperada de la inversión. • Método comparativo (
1 Método de participación.
Ejemplo de Arriendo Mobiliario: Tomaremos el caso de un vehículo para renta. (
Su capital lo estimamos en 2007 en 25.000.000, de gama baja. Tomaremos como fuente los libros "Valiacao de aluguéis" del ingeniero Milton
(
a) Depreciación (d) = la estimamos a 10 años y no consideramos valor de sal- Candelero y "Aluguel inmobiliario" de Luis Auricchio 1•
(
vamento al final.
2.1. Método de renta (
d = 25.000.000 /120 = 208.333 = 0,83% mensual (10% anual) Se debe determinar el valor del Capital Inmueble. (
b) Tasa de vacancia (v) = de acuerdo con la experiencia se renta el 75% del Debe tenerse en cuenta que el Capital Inmueble no siempre es el valor de venta
tiempo, luego la tasa de vacancia es el 25% restante. Se debe aplicar a : i + r (
del inmueble.
:: 0.25 (8 + 17 ) = 6.25% (
e) Tasa de interés comercial= i =DTf. En 2007 se estima en 8% anual. 2.1.1. Valor del Capital-Mejoras o Capital-Construcción. (
d) Tasa de rentabilidad adicional= r. Corresponde a la tasa de utilidad que espe- • Para su determinación se aplica el método del costo de reproducción ocosto (
ramos obtener por encima del interés comercial, es decir por encima del DTF. de construcción a nuevo.
(
Incluye el margen de riesgo del negocio. Podemos tomarla de la tasa activa • Se aplican las depreciaciones por edad, conservación y obsolescencia.
(
de los bancos más un margen de riesgo menos el DTF : para 2007 sería = • En el caso de los locales del primer piso en zonas comerciales, producen
20 + 5- 8 = 17%. una renta superior a los pisos superiores, de tal manera que al avaluar la (
e) Total= d + v + i tr = 10 + 6.25 + 8 + 17 = 41.25% anual cuota parte del terreno correspondiente al local, se debe considerar un (
mayor peso que a los pisos superiores. Esto se determinará adelante al
f) Renta= 25.000.000 x 0.4125 =10.312.500 anual, 859.375 mensual y 28.645 (
referirnos al peso "p".
pesos diarios. Esta cifra corresponde al valor de vehículos arrendados en la (
• Un almacén o local vale y rinde más no por ser una construcción en el
actualidad. Faltarían los seguros y los costos administrativos de la agencia
primer piso, sino por estar en el primer piso o sea por ocupar una cierta (
arrendadora.
posición en el terreno. Es pues una característica que influencia su cuota (
parte en el valor del terreno y no en el valor de sus construcciones.
(
Con este procedimiento se puede aplicar a maquinaria, buses, camiones, equipos 2.1.2. Valor del Capital-Terreno
de construcción, muebles y enseres, etc. La maquinaria generalmente se arrienda (

por horas debido a la alta tasa de vacancia y su alto costo de mantenimiento. Los El terreno vale por lo que el propietario puede construir. (
equipos de construcción se arriendan al 10% mensual. Los muebles se arriendan Las normas municipales permiten calcular el máximo aprovechamiento de
(
entre el 3 y 7% mensual. De esta manera si se arrienda amoblado un apartamento, un terreno.
se calcula primero el arriendo inmobiliario, y luego se estima el valor a nuevo de los (
muebles y electrodomésticos, aplicándoles una tasa mensual entre el3 y 7%. (
(1) Milton Candelero, "Valiacao de alugueis", Editorial PINI, 1999. Luis Auricchio, "Aiuguel inmobiliario", (
Editorial PINI, Sao Paulo, 1998.
(

188 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 189
(
(

(
(
En una zona comercial el primer piso tiene mayor potencialidad para producir
( Si un terreno está desaprovechado o subutilizado de acuerdo al máximo que podria
renta que los pisos superiores. El "area homogeneizada" sería obtenida así:
edificar, el terreno se desvaloriza y vale menos que un lote desnudo. En este sentido
( • Primer piso = "p" x At
no se puede transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado. El arriendo
( de un edificio subutilizando el terreno genera un menor valor del canon. • Pisos superiores = "1" x As
( Para ello existen métodos a fin de calcular cuánto pierde un terreno por su Siendo At: area construida en el primer piso
( baja utilización. As: area construida en pisos superiores
Puede también existir un terreno sobre-aprovechado lo cual daría un mayor "p'': peso del terreno en el primer piso
(
valor al terreno ya que si se demuele el edificio se podrán construir menos Para el cálculo de "p" el ingeniero Milton Candelero en su libro Avaliacao de
(
pisos. En este caso el arriendo sería mayor. Debe tenerse en cuenta que lo Alugueis propone esta fórmula:
( que arrendamos es la construcción, así el arriendo dependerá de la mayor o
c(d-1) (a-t) +Vd
( menor area construida, sin importar las normas de edificación las cuales son
clave para definir el valor del terreno pero no el del arrendamiento. p v-c(d-1)t
(
Podría pues definirse un coeficiente de aprovechamiento del terreno que se p =peso de la cuota parte para primer piso
( aplicaría así: d = peso relativo del arriendo del primer piso
( Ca = Area construida efectiva t =índice de ocupación del terreno permitido por la ley
Area máxima construible. a = índice de construcción permitido
(
v = precio unitario del terreno
( Cuando se tienen usos comerciales en primer piso y usos diferentes en pisos e =precio unitario de la construcción y mejoras.
superiores, el análisis de la renta del primer piso se hace por el peso diferencial
( que debe absorber del terreno en el primer piso. La forma tradicional de consi- Ejemplo 1
( derar esa mayor rentabilidad de un piso con relación a los otros es a través de d = por pesquisa se tiene que los arriendos en el primer piso son el doble de los
(
pesos diferenciados para dichos pisos, de forma que los pisos más rentables pisos superiores
tengan areas homogeneizadas mayores (de acuerdo a sus "pesos"). De esta d= 2
( manera la comparación entre lo construido efectivamente y lo posible a ser 2
construido se hace por la relación de las respectivas areas homogeneizadas, v =2000/m
(
calculadas a partir de "pesos" distintos a los pisos con potencialidad de pro- e= 582/m2
(
ducir rentas distintas. t =50%= 0.5
( a= 100% = 1.0
2.1.3. Cálculo de "p"
( p = 582(2-1) (1-0.5) + 2.000 X 2
Se define el coeficiente "p" como el peso del terreno en el primer piso.
( Cuando se avalúa un local del primer piso, la tierra no se trabaja por coeficiente 200-582 (2-1)0.5
( de copropiedad. Debe estimarse el peso "p" del primer piso en el terreno para p =2.51
( poder avaluar su precio y renta. Como se ve no se puede aplicar la reladón que guardan los arriendos entre
Hay una correlación entre las cuotas partes del valor del terreno en cada el primer piso y los pisos superiores al valor del terreno distribuidos entre el
(
metro edificado y el valor del arriendo, especialmente en lo que se refiere primero y los demás pisos.
( a locales.
(

(
(
190 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

l AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 191

 (

(
Tradicionalmente se cree que hay una relación de 3 a 1 en el peso que deben o sea 4.394 =29.29/m2/mes (
llevar de la tierra los primeros pisos y los demás. Sin embargo debe analizarse 150
en cada caso esta relación y un punto de partida puede ser el comportamiento (
El valor del arriendo en pisos superiores sería así:
de los arriendos aplicando la ecuación del ingeniero Candelero. (
El máximo valor de d está dado por la relación: Construcción =582 x 300 = 174.600 (
Terreno= 800.000 x 0.45 =360.000
d< V+Ct
Total =534.600
ct (
Arriendo = r = 534.600 x 0.1 = 4.455
d < 2000 + 582 X 0.5 =7.8 12 (
582 X 0.5
4.455 = 14.85 (
El valor del arriendo en el primer piso estará calculado así: 300 (
SiendoA =Area Primer Piso = 150 m2 d = 29.29 = 1.97 = 2 (
S =Area Pisos superiores =300 m2 14.85
Area homogeneizada existente = Ah = (
Ah=AxptSx1 Ejemplo 2 (
En el ejemplo: Casa en Carrera 15 construida en 2 plantas en Bogotá (
Ah =150 X 2.51 + 300 X 1 =676.5 Area terreno = 600m 2
(
La participación del terreno en el primer piso sería: V= 800.000
(
Area primer piso =420m2
Ax p = 150x 2.51 = 0.55
t =0.7 (incluye ocupación máxima) (
Ah 676.5 Area segundo piso = 300m2 (
El 55% del valor del terreno se le debe cargar al primer piso y el 45% restante a= 3.0 (índice de construcción máximo)
d=3 (
a los pisos superiores.
e= 310.000/m2 (
Para determinar el arriendo de! primer piso se calcula el valor de! terreno y de
la construcción de tal piso. e d a t V d (

Valor terreno= 400m2 x 2.000/m2 = 800.000 p =310.000 (3-1) (3-0.7) + 800.000 X 3 (

Atribuible al primer piso= 800.000 x 0.55 =440.000 800.000-310.000(3-1) 0.7
v e d
Construcción = 150 x 582 = 87.300 (
p = 10.4
Total valor inmueble= 527.300 (
Máximo valor de d =800.000 + 310.000 x 0.7
Si la renta de! lugar es del 10% anual (
310.000x 0.7
r= 527.300 x0.1 =4.394/mes (
d < 4.68
12 meses (

(
192 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 193 (
(
 (

(
(
( Valor del arriendo en primer piso Area en pisos superiores de apartamentos: 1700 m2 (5 pisos)
Ah =420 X 10.4 + 300 X 1 =4668 Son 15 apartamentos de 113 m2 cada uno
(
Calculo de "p" =350.000 (3- 1) (3.5 - 0.7) + 1.000.000 x 3
( Terreno en primer piso = A x p. = 420 x 10.4 93.5% 1.000.000- 350.000 (3 - 1) 0.7
( Ah 4668
p =9.7
( Terreno en Segundo Piso= 100- 93.5 = 6.5%
Area homogeneizada: Ah= 420 x 9.7 + 1700 x 1 =5774
( Arriendo en primer piso:
Terreno en primer piso: Ax p/Ah =420 x 9.7/5774 = 70.5%
(
Terreno =800.000 x 600 x 0.935 = 448'.800.000 Terreno en pisos superiores: 100 -70.5 =29.5%
Construcción = 10.000 x 420 = 130'.200.000
( Valor del primer piso:
Total =579'.000.000
Terreno: 1.000.000 x 600 x 0.705 =423.000.000
( Arriendo anual = 12% Construcción: 350.000 x 420 = 147.000.000
( r =579' x 0.12 =5'790.000/420 = 13.785 por m2 Valor físico del local = 570.000.000 (a 1.357.000 por m2)
( Arriendo Segundo Piso Valor de mercado del local= 2.000.000 x 420 =840.000.000
Terreno= 800.000 x 600 x 0.065 = 31'.200.000 Factor de Comercialización= 1.47 (equivalente a 270.000.000)
(
Construcción: 310.000 x 300 =93'.000.000 Arriendo del primer piso: 15.000 x 420 =0.75% mensual
( Total124'.200.000 840.000.000
(
r = 124.2 x 0.12 = 1.242/300 = 4.140/m2 El arriendo del local es 6.300.000 que equivale a una tasa de renta del
( 12 0.75% mensual sobre el valor del inmueble.
( d = 13.785 3.3 Valor de los pisos superiores:
( 4.140 Terreno: 1.000.000 x 600 x 0.295 = 177.000.000
( Ejemplo 3 Construcciones: 350.000 x 1700 =595.000.000
Total valor físico: 772.000.000/1700 = 454.000 por m2
( Presentamos a continuación un edificio mixto de locales en primer piso y aparta- Valor comercial por mercado: 550.000 por m2
( mentos en segundo piso, situado en la Carrera 15 de Bogotá, zona comercial del Factor de comercialización pisos superiores: 1.21
Chicó destinada a estratos altos. Arriendo por apartamento: 5000 x 113 =565.000 mensuales
(
Datos básicos: Valor comercial por apartamento: 550.000 x 113 =62.150.000
( Tasa de renta apartamentos: 5000/550.000 = 0.9% mensual
d = 15.000/5000 = 3.0
( Cargo del Terreno:
t = 0.70
( a =3.5 (6 pisos) 1 Local: 423.000.000 (70.5%)
( v = 1.000.000 por m2 Valor del local: 840.000.000
e = 350.000 por m2 usado Factor alfa (incidencia del terreno) =50%
(
Area del lote: 600 m2 2 Apartamentos superiores: 177.000.000/1.700 = 104.117 m2
( Area de locales primer piso: 420 m2 Valor unitario apartamentos: 550.000 por rn 2
( Factor alfa (incidencia del terreno) = 19%
( 194 AVALÚOS DE INMUEBLESY GARANTÍAS AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 195
(
 (

2.1.4. Tasa de Renta 3. Determinación de la renta líquida necesaria para equilibrar la rentabilidad (
inmobiliaria:
Una vez determinado el Capital Inmueble por el cálculo de la Tierra y la Cons- (
trucción, viene la dificultad de definir la tasa de renta. En condiciones de baja inflación (menos de 10%) (la mayor parte de los pai-
(
ses latinoamericanos y todos los paises desarrollados que tienen inflación
En casi todos los países latinoamericanos se ha fijado como dogma la tasa del (
inferior al5%)
10 o 12% anual, 1% mensual. Esta tasa no es siempre cierta y es necesario
Inflación = 10% (
examinar el mercado determinando una matriz de renta.
Tasa comercial= 16% (
La renta o alquiler opera como un "comodín" o factor de ajuste entre la va- Rentabilidad media nacional = 20%
lorización del inmueble y la tasa media de ganancia de la economía más un (
factor de riesgo y un factor de liquidez. En el caso de los inrr¡uebles el factor a) Terreno: 14%, peso = 20%
Construcción =Variación Costos directos =Variación inflación = 10% (
de riesgo es casi nulo pero el factor de liquidez debe existir dado que no es
fácil convertir el inmueble en dinero líquido. Depreciación: Sistema Ross-Heideck, con 50 años de vida técnica, (

Hagamos una breve disgresión sobre lo que es el factor de rentabilidad para promedio 20 primeros años = 1.5% anual (
determinar la tasa de renta de un inmueble. Construcción =100 x 1.1 x 0.985 = 108.35 =8.35% anual
(
peso= 80%
2.1.5. Factor de Rentabilidad Aumento del Precio= 14 x 0.2 + 8.35 x 0.8 = 9.48% anual. (

1. Rentabilidad de una inversión: b) Renta líquida necesaria: (

Se mide por varios métodos: Rentabilidad media = 20% (
• Beneficio/costo Menos variación del precio: 9.48%
• Utilidad/capital invertido (
Necesario 10.52%
• Valor presente neto Más 20% adicional por falta de liquidez (en el inmueble)= 12.62% (
• Tasa Interna de retorno Equivale al12% nominal anual o sea 1% mensual(= 12.68% anual (
Se compara con la tasa media de ganancia en la economía y con la tasa de efectivo). (
interés comercial.
e) Rentabilidad inmobiliaria sería: (
2. Rentabilidad en finca raíz Variación Precio = 9.48%
(
Está dada por tres factores: Renta líquida = 12.62%
• Valorización del terreno más inflación. Total= 22.1% mayor que el20% de rentabilidad nacional media (
• Aumento de valor de la construcción menos depreciación. (
• Alquileres recibidos menos gastos de mantenimiento = Renta líquida. En condiciones de inflación (25%)
(
- La Rentabilidad total debe ser comparable con las demás alternativas Inflación = 25%
de inversión en condiciones normales: Tasa comercial =36% efectivo (
- Tasa de interés comercial Rentabilidad media nacional =35-40% anual = inferior o igual a tasa de (
Rentabilidad de las acciones interés activa de los bancos.
- Inversiones industriales o comerciales (
Según tabla Fitto y Corvini:Vida Técnica= 50 años
- La economía busca el equilibrio de las tasas de ganancia o Primeros 5 años: 1.1% anual (
rentabilidad general.

l
(
AVALÚO DE ARRENDAMIEJ~TOS 197
196 AYALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS <
(
(

(
/
(

( 5-10 años : 1.3% anual 2.1.6. Matriz de rentabilidad:

(
10-20años : 1.6% Se elabora a partir de la experiencia determinando el canon del inmueble y
20-30años : 2% anual su valor y construyéndola por antigüedad, estado de conservación y uso.
( 30-40años : 2.4% anual
Un ejemplo para Bogotá se pone a continuación para 2007 2
( 40-50años : 2.8% anual
Rentabilidad de inmuebles según antigüedad y uso: (tasas mensuales)
(
1 Aumento precio inmueble:
( Terreno: 35% x 0.2 =7% (valorización al 8% real sobre inflación del25%) a) Vivienda:
Construcción= 100 x 1.25 x 0.985 = 23.1% x 0.8 = 18.48 %. Estrato medio = 0.7 -0.9%
(
Total: 25.48% Estrato medio alto = 0.7 - 0.8 %
( Renta líquida: 36 (tasa comercial media) -25.48 = 10.52 Estrato alto = 0.6 - 0.8%
{ 10.52+ 20% por iliquidez (2.10 %) = 12.62% Bajo= 0.9 -1.1%
Es decir =1% mensual lnquilinatos = 1.5 - 3%
(
Recuérdese que en el 1% incluyen los costos de mantenimiento. b) Oficinas:
(
Centro, antiguas(40-50 años) = 1.2%
( Centro tradicional =0.8- 1%
(
Conclusión: Parece razonable afirmar que la renta de los inmuebles tiende a11% Centro internacional = 1.0 - 1.2%
mensual en condiciones de baja y media inflación. La tasa de renta sale por Zonas de nuevo desarrollo= 1.0- 1.2%
(
\ diferencia entre la rentabilidad media nacional y la valorización de los inmue- Calle 100 = 1.0
( bles más un premio por la iliquidez del mercado inmobiliario. Naturalmente Chapinero = 1.0
que esta tasa oscilará de acuerdo con el momento del ciclo económico, el Avenida Pepe Sierra =l. O
(
mercado inmobiliario, el estrato y el uso del inmueble en la zona. Chicó = 1.2
( Avenida Chile = 1.0
Sin embargo en los paises desarrollados con economías más estables, tales
(
como Japon, EE UU y la Union Europea, la inflación es más baja (inferior al 5%) y Casas trasformadas en oficinas = l. O- 1.2
( por tanto las tasas comerciales bancarias y la tasa media de ganancia nacional es e) Locales Comerciales:
(
inferior al 15% anual. Esto lleva a que las valorizaciones de inmuebles oscilan entre Localización media =1.0%
el 5 y 10% anual, y la renta anual promedio está entre el6 y 8% anual, o sea entre Localización buena =0.8%
( el 0.5 y 0.6% mensual. Por lo tanto el deseable 1% mensual pierde vigencia en la Localización óptima =0.7%
( medida en que los paises logran una economía más estable con baja inflación. De Viejos, en el centro = 1.0 - 1.5%
hecho el autor ha podido constatar que paises como Ecuador y Panama que tienen (San Victorino)
(
moneda en dolares, luego de bajar la inflación a menos de 5%, tienen una tasa de Centros Comerciales =0.7- 1%
( renta entre el6 y 8% anual, similar a EE UU. Nuevos centros comerciales = 0.7-0.8%
(
(
(
(2) Fuente: Lonja de Propiedad Raiz de Bogota y calculas del autor.
r
\

( 198 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 199

(
 (

(
Pero las tasas de renta no son fijas en el tiempo. Dependen de los ciclos econó- (
micos y de la relación entre la oferta y la demanda por determinado tipo de inmue-
(
bles. En algunos momentos del ciclo económico puede estar escasa la vivienda para
estratos alto o medio alto. Entonces los arrendamientos suben y la tasa de renta (
puede acercarse al 1% mensual. En otros momentos la oferta puede ser abundante (
y se han realizado muchas ventas, con lo cual más numero de inmuebles salen para
(
arrendamiento, con lo cual la tasa de renta baja al 0.7 o 0.6%.
(
Lo mismo sucede con los inmuebles comerciales, oficinas, locales o bodegas En estas tablas o matrices de renta hemos tomado la vivienda según estratos
industriales. Las tasas llegan al 1% o superar esta cifra si la demanda es mayor que socioeconómicos y estimado el valor de la vivienda y el canon que renta expresado
la oferta. Los constructores hacen más proyectos, los venden y salen para arriendo. en tasa mensual. Asimismo tomamos locales y oficinas en el Centro, Chapinero
En ese momento la demanda se satura y la tasa de renta puede bajar al 0.8% o (comercio masivo popular), Avenida Chile (oficinas de alta calidad), Carrera 15 (co-
menos. Es un resultado del mercado y del ciclo económico. mercio lineal estrato medio), Unicentro (centro comercial estratos altos) y Restrepo
Para demostrar lo anterior observemos las matrices de renta en los años 1993-94, o 7 de Agosto (comercio popular).
culminante de un auge económico e inmobiliario. Yla matriz del año 1999 cuando (
Normalmente sucede que la tasa de renta es inversamente proporcional a la valo-
se dio una gran crisis en la finca raiz y en la economía. Es conveniente aclarar que rización. En los sitios donde la valorización es baja y por tanto el valor del inmueble
entre los años 2002 y 2008 se ha presentado un auge en la economía colombiana y es bajo, como en las zonas centrales y en las casonas de inquilinato, la tasa de renta (
por tanto el ciclo inmobiliario ha sido de buenas ventas ygran demanda inmobiliaria, es alta para compensar la pérdida por valorización.
lo cual explica la recuperación de las tasas de renta frente al año 1999. (
Los locales del centro de la ciudad se valorizan a tasa inferior a la inflación o
apenas similar. La tasa de renta oscila entre 1.3 y 1.5%.
(
d) Matriz de rentabilidad No siempre se da este fenómeno pero debe tenerse en cuenta para el análisis
(
Se elaboran en base a la experiencia: de renta.
l. Vivienda (Bogotá) Tasa de renta mensual En cambio en sitios de gran valorización y gran valor del inmueble la tasa tiende
Datos de 1993-94 al1% y aún podría situarse por debajo del1%. Es el caso de Unicentro, Centro An-
Localización (según estrato social) dino, Hacienda Santa Bárbara. /
1

Sin embargo, si la demanda es alta, la tasa puede permanecer por encima del (

1%. Tal sucede con las oficinas de Av. Chile y Calle 100 cuya demanda es superior (
a la oferta, con tasas del1.2% jalonando la valorización aún más.
(
De la misma forma en períodos de auge o valorización como 1987-90 o 1992-94
y 2002 a 2008 la tasa de renta se rezaga colocándose en niveles inferiores al 1%
mensual. Al sobrevenir el freno en la valorización, la rentabilidad se acerca otra vez
all% (1999 · 2001). (

l
{

(
200 Av;Wos DE INMUEBLES 1 GARMfTOS AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 201
(
(
(

(
( Un cálculo de las tasas de renta en 1999, año al parecer final de una larga crisis Valorización natural -1.5%
inmobiliaria iniciada en 1995, nos muestra tasas muy inferiores al cuadro anterior. Los Tasa Final 8%
(
estratos bajos escasamente producen el 0.9% y en vivienda muy baja apenas llega b) Capital-Construcción
( all %. Los estratos medios están entre 0.7 y 0.8%. En los estratos altos baja a 0.6 y Tasa básica o pura 8%
( 0.7%. En las oficinas y locales también la tasa disminuyó a niveles inferiores all %. .No liquidez 1.5%
(
Solamente en el centro de la ciudad y zonas de comercio popular se puede hahllar Tasa de vacancia 1%
de tasas cercanas all%. Pero en las oficinas del norte de la ciudad la tasa llega al Tasa de depreciación 2%
( 12.5%
0.8%. En locales comerciales de estratos medio y alto oscila alrededor del 0.6%.
( La tasa de vacancia corresponde al tiempo estimado que podría tener des-
';c.-.-': .• i<:;~-,:-::~:-,:·_·_:. --,,_._:· · . · ~>_-,_.;.:;~_- ..· ·... . , . ~ ·:. ·; --~-;~·:,~•. -~·-_--<~-~~-~~-: .'
( ;;,,"', ,t;e:::"t ·-.~' RENTA.S~GGN :AQGE YCRISIS (Bogotá-1994Ji1999);·:;. ~f;;¡_~; ~i;:-,~";,¡. 1 ocupado el inmueble en un período determinado.
( '.i~(~~QéD¿y,,¡¡É~~~~$;ü6:é~!~~J? 'fllfo,,oii.~:AlTO;i:· ~L1~<,:;*\~,~ Según el peso que se asigne a la tierra y a la construcción, la tasa de renta
( · Casa ·· ·, ·' :, ·.~, 1.5;:; 1.0. ~. 1.2\ 0.8' ,1.0'>0,7' ü.9 >0.6·( 0.8 >0.6 +
oscilará entre 12% para un inmueble nuevo y 9%para un inmueble usado con

~~If~~~~~~~~~~?.i,J.Ii~iJ~~~i~~~~\1i~~t:i:
más de 30 años.
(
( 2.1.8· Utilización de la tasa de renta para el aualuo.
( Una vez obtenida por el avaluador la tasa de renta es facil inferir a partir de
un canon de arrendamiento anual o mensual el valor del capital del inmueble
( ' •. ' EdifiCJO .:h 1.0 ;112> ·lO 1 3 >: 0.9 1.5 > 1.0 '~.. 1.0 ;; 0.8
,•,\.>é ·. \. ,¡:,,, ;.¡, . ,_- invertido o sea el avaluo del inmueble como capital total. Se aplicará el con-
( .. ~,: L9c,~I,;;~~-;·T-"1~<;;~:;~·-~;·I·{·> \t,.:9iSt?. :.~;1. g,>to,.b.s_;:_(p:·.~!Jú.·;;1:2 ·;1 _q.a, .:~.,~~- cepto de capitalización perpetua de las ecuaciones financieras:
( V= R/i
( Analizando los resultados de Bogotá, Medellín y otras ciudades colombianas, al Siendo : R= el valor del arrendamiento mensual o anual.
(
comparar la tasa de renta que producían los inmuebles en el auge del 92-94, con
la tasa de la crisis del 96-99, y nuevamente con el cuadro del año 2007 presentado i = el valor de la tasa de renta mensual o anual según sea el dato del
( al comienzo de este epígrafe, se puede apreciar un desplazamiento de 0.3 puntos arrendamiento.
( en promedio en la tasa mensual de renta. Si producía 1% en el auge, se redujo al V= valor del inmueble a partir de la renta o arrendamiento percibido.
(
0.7% en la crisis. Por ello la matriz de renta se debe elaborar para cada ciudad, y de
acuerdo con el momento o ciclo inmobiliario. Los avaluadores deben estar atentos El valor del arrendamiento se obtiene directamente del mismo inmueble
( arrendado. Si no lo está, se puede obtener por el método comparativo que
a los cambios en el ciclo inmobiliario para cambiar su matriz de renta.
explicaremos a continuación.
(
2.1.Z Tasas Compuestas (anual) Es conveniente aplicar una tasa de renta con un rango, ya que las tasas no
(
Ellng. José C. Pellegrino propone tasas separadas de arriendo para el terre- son exactas en un momento dado para un sitio y uso específico.
( no y la construcción así: Ejemplo: se desea conocer el valor de un inmueble en un Centro Comercial a
( a) Capital-Terreno partir de las rentas obtenidas. El inmueble no está arrendado. Mediante el
Tasa Básica o pura 8% metodo comparativo encontramos que el canon medio de renta mensual
(
No liquidez 1.5%
(
( AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 203
202 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS

(
 (

(
(
para ese tipo de locales se encuentra en un promedio de 130.000 pesos por - No se incluyen "primas" (
2
n:_ . La tasa de renta de este Centro Comercial ha sido identificada para ese - Por lo menos 5 datos para comparar.
ano entre el 0.7 y 0.8% mensual. Aplicando la ecuación de capitalización (
perpetua tendremos: . Normalmente se aplica el método inductivo partiendo de un numero suficiente de (
informaciones recogidas para luego comparar y sacar las características similares
V= R/i = 130.000 10.007 = 18.571.000 fm2
que permitan obtener conclusiones razonables. Este método es mejor que el método (
V= 130.000 10.008 = 16.250.000 /m 2 deductivo por el cual se determinan unas características por investigar y se va luego (
al mercado. En este segundo proceso se hacen racionalizaciones previas y a partir (
O sea que a partir de la renta que podría tener el local comercial el valor de
de estas se ajustan los valores comparativos para adecuarlos al inmueble avaluan-
venta o transacción pro~able debería estar entre 16.250.000 y 18.571.000 por m2. (
do. En el método inductivo necesitamos varios datos representativos recogidos, un
Para obtener un elato mas exacto necesitamos investigar las ofertas y transacciones
mínimo de 5 y óptimo superior a diez. (
de locales comerciales, del mismo tipo o tamaño, tal como explicamos el método
comparativo en los capítulos 2 y 3 de este libro. Como en el método comparativo tratado en el capítulo 3 se requiere la homo- (
geneización de datos de acuerdo a los siguientes parámetros: (
En este ejemplo el margen de error seria de 13%, debido a que hemos utilizado
una tasa probable de renta entre el 0.7 y 0.8%. El metodo de renta tiene este margen Datos de oferta deben reducirse por lo menos en 10% (
de error porque las tasas de renta no son exactas sino que dan un rango. Por ello Debe actualizarse la información de acuerdo con el tiempo, aplicando ellndice (
es un metodo que puede tener mayor margen de error que el metodo de mercado 0 de Precios al Consumidor
comparativo. Se ~eb~ utilizar para c~nfirrnar el resultado del metodo comparativo. Tener en cuenta la Perioricidad del Reajuste
(
Solamente se aphcana como dato umco cuando no existan datos de ofertas o tran- (
No considerar Primas de Locales incluidos en el Canon
sacciones y no sea posible utilizar el metodo de costo de reposición.
Homogeneizar las Areas Construidas (
2.2. Método comparativo Determinar la Profundidad de Locales
Consiste en la investigación de los arrendamientos en el mercado de otros inmuebles Establecer la diferencia de renta por pisos sobretodo en las zonas (
parecidos o fácilmente homogeneizables. comerciales. (
Para que sea válida la comparación se requiere: De manera similar a como se explicó al final del capitulo 2, se utilizará la tecnica (
Que sean del mismo tipo (almacenes, oficinas, vivienda) de la homogeneización para arrendamientos. La recolección de datos de renta es
(
facil de obtenerla, no solamente entre los inmuebles similares para arrendar (ofer-
Que tengan tamaño similar ·
tas), sino también entre los inmuebles arrendados (transacciones reales). Se pueden
Con el mismo patrón o características de construcción convertir a precio por m2, y luego homogeneizar por tamaño, por ubicación o por (
Edad similar edad y estado de conservación teniendo en cuenta la depredación. En el caso de
(
Estado de conservación comparable locales comerciales no se aplica la depreciación ya que tienen un alto factor de co-
Similar localización mercialización que compensa la depreciación. Pero en viviendas, oficinas, bodegas (
industriales se debe comparar por edad y estado de conservación. Quizás no sea
Datos de mismo tiempo (no más de 6 meses) (
conveniente comparar inmuebles muy viejos con otros construidos hace menos de
Contratos de arriendo similares con reajuste periódico anual 5 años porque puede distorsionar los resultados. Pero al menos homogeneizar por (
Que provengan de precios de oferta tamaño y ubicación. (
(
204 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 205 (

(
 (

(
(

( A) PROFUNDIDAD DE LOCALES: D) RENTABILIDAD POR PISOS:

( En el caso de locales debe compararse la relación frente- fondo. Para ello se Hemos anotado atrás la forma de cómo calcular el peso "p" del primer piso
( puede aplicar el criterio de Harper por medio del cual un local más profundo frente a los pisos superiores. Este mismo análisis se aplica para el cálculo del
pierde precio por m2 según la siguiente relación: valor de los locales que tienen mezanine.
(
). = ~ N/F Como se trata del método comparativo, se debe siempre investigar cuál es la
(
N= profundidad típica de locales en la zona relación de mercado entre el primer piso y el mezanine o entre un local y los
( pisos superiores.
F =profundidad del local a avaluar
( A veces los avaluadores aplican una relación de 3:1 o 5:1 sin investigar los
Se suele calcular con f entre 0.5 y el doble de N. inmuebles de la zona.
(
Para capitales latinoamericanas se aplica un Nasí:
( - Comercio desarrollado: N= 15 En Sao Paulo en la Avenida Paulista, el lugar de oficinas más caro del Brasil,
- Comercio local: N= 20 · donde el m2 de terreno vale US10.000, se podría pensar que la relación entre
(
el primer piso y superiores fuese de 10 a uno. Sin embargo valen más los
( Para las ciudades colombianas se debe determinar N en cada zona típica de pisos superiores que un local en primer piso porque es una zona de oficinas
comercio. del sector financiero y no área de comercio.
(
B) FRENTE DE LOCALES COMERCIALES. Un caso similar encontramos en Bogotá en la calle 100 y en la Av. Chile, o
(
Avenida Pepe Sierra oCentro Financiero El Salitre, cuyo valor del suelo estaba
( De manera similar a como se explicó en el capitulo 3 para lotes urbanizados, en US 2000 por m2 en 1994 y US 3.000/m2 para el año 2007, donde un local
los locales comerciales pueden ser premiados o castigados a partir del frente ascendía a US 3000/m 2 o US 4.000/m2 y una oficina a US $2.300/m 2 tenían
(
tipo que se encuentra en la zona o en el Centro Comercial. Recordemos los una relación 1.3 a l. Cinco años atrás en 19891a proporcionalidad era de 3:1,
( parámetros alli anotados para lotes: en 1994 era de 1.3 a 1, y en 1999 es 1:1.
( La formula sugerida es la siguiente:
( T = [ A/ Ar ] o.zs e) PROCESO DEL CÁLCULO:
( Siendo A = frente del inmueble que se avalúa 1. Investigación de elementos comparativos en el mercado.
(
Ar = frente del lote tipo de la zona 2. Selección de inmuebles comparables
( 3. Homogeneización:
0.25 =exponente que equivale a sacar raíz cuarta (dos veces raíz cua-
( drada en una calculadora simple). - Cálculo del precio unitario teórico del terreno.
- Cálculo del valor teórico del terreno
( Según el!BAPE la condición básica es que el frente se sitúe entre la mitad del - Cálculo del valor teórico de construcción
( frente tipo y el doble del frente tipo: - Cálculo del valor teórico total.
( 0.5 Ar < A < 2Ar - Cálculo del porcentaje de participación del terreno y construcción en
el arriendo.
( - Cálculo de los factores de localización, edad y características.
( - Cálculo del factor de actualización
- Cálculo del factor de profundidad
(
( 206 AVALÚOS DE INMUEBLES Y ÜARANTiAS AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 207
(
 (

(
- Cálculo de la tasa de inflación pagan entre el 2 y 3% de las ventas. Los locales de comida rápida pagan el 8% (
- Cálculo del factor "primas" si existen y en algunos casos el 12%. Los almacenes de ropa, zapatos, y otros usos pagan
- Cálculo del reajuste del arriendo entre el4 y 6%. (

4. Cálculo del valor locativo o arriendo (

3. PRIMAS EN LOCALES COMERCIALES (
2.3. Método de participación Se denomina "prima" el valor que se cobra al inicio del arrendamiento por una sola vez
(
Se aplica a los grandes supermercados o almacenes de Centro comercial, asi como para ceder o tomar un local en arriendo. Generalmente se aplica entre inquilinos. Los
a las estaciones de servicio y a los cinemas y determinan el arriendo como un por- propietarios o constructores que arrienden no suelen hacerlo por los problemas legales (
centaje de las ventas. Algunas cadenas de almacenes (Ley, Cafam, Etc. suelen pagar y costo de "primas" a que se verían sometidos a la devolución del inmueble. (
con un canon de arriendo que equivale a un porcentaje de las ventas.
La "prima" comercial no es otro que el disfraz de un arriendo colocado en un (
En estos casos la eficiencia del empresario arrendador puede hacer que el ne- instalamento inicial. Una cosa es la "prima" que se cobra por el negocio establecido (
gocio sea más o menos próspero y el arriendo o porcentaje de participación sean del inquilino en cuyo caso es mejor denominarlo "good-will" y otra es la "prima" por
lucrativos para el dueño del inmueble. haber acreditado un local para la venta de determinado artículo. (

Asimismo el empresario ineficiente podría perjudicar grandemente al propietario. Por eso el código de Comercio Colombiano ampara al comerciante para que per- (

Al propietario no le interesa cómo el inquilino administra su negocio sino que el manezca en un local después de los 2 años ya que no permite desalojar el inquilino (
capital-inmueble le rinde lo que espera. para ser ocupado por otro negocio similar. Este sería el caso en el cual se cobrase (
al propietario o al nuevo inquilino la "prima" por haber acreditado el sitio.
El inmueble debe tener un arriendo que tenga relación con su valor y no con el (
n~~~cio que allí se monte. Cuando esta decisión se da es porque el inmueble es muy En Colombia las "primas" son legales. En otros países como Brasil son prohibidas.
(
dificil de arrendar dado su tamaño o ubicación o porque el propietario cree en el por la Ley pero la práctica está muy extendida.
negocio del inquilino y está resuelto a arriesgar una participación que podría llegar (
Estudiar las "primastt por el método comparativo es difícil ya que no constan en
a superar sus expectativas anuales. los contratos de arriendo y en general se pagan por "fuera" del contrato entre pro- (
Los grandes locales o almacenes ancla de los centros comerciales han sido arren- pietario y el inquilino. Hay que trabajar con los precios de "oferta" que se mencionan (
dados en Colombia a cadenas de almacenes o supermercados. Un alto porcentaje en los lugares comerciales.
(
de los locales de Cafam y Ley son arrendados por el método de participación. Otras Un ejemplo de análisis con primas de locales lo hizo el Dr. Ramiro Castellanos para
cadenas como Colsubsidio, Exito, Carulla y la 14 los prefieren en propiedad. (
Corabastos de Bogotá en 1990 avaluando los locales en base al método de renta y
de las "primas" comerciales. Puede verse la tabla en el anexo del capítulo 19. (
Determinar un porcentaje de ventas es difícil Se conoce que oscila ente el 2 y
12% mensual de las ventas. Pero el2% en un gran almacén con ventas de artículos La "primatt se puede tratar con matemáticas financieras como el capital prin- (
costosos en una zonas con poder adquisitivo podría ser más rentable que el12% de cipal (PV) que en valor presente corresponde a una serie de pagos uniformes (
un almacén o restaurante popular. mensuales a determinada tasa de interés (r) durante el tiempo (t) del contrato de (
La referencia siempre será dada por los métodos comparativo y de renta, tratando arriendo. Debe tenerse en cuenta también los incrementos de arriendo durante el
plazo del contrato. (
de acercarse al 12% anual del valor del inmueble.
(
De hecho en los grandes "mall" o centros comerciales norteamericanos el arrien- Dado que los dos años el inquilino de un local tiene derecho a su renovación, la
do es un porcentaje de ventas con un canon mínimo. Los almacenes de cadena "prima" podría "amortizarse" o calcularse para los 2 primeros años del contrato. (
(
208 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS AVALÚO DE ARRENDAMIENTOS 209 (
(
 Una forma directa sin tener en cuenta el reajuste anual sería aplicar el PMT 0
factor de recuperación de capital de las fórmulas financieras con un tiempo t = 24
meses, interés = 3% mensual y PV = 1.000.000. Esto daría una cuota uniforme en
el ejemplo de 59.047 mensuales. Aesta cifra equivale la prima de 1.000.000 para
CAPÍTULO 10
un contrato de 2 años como equivalente al sobrearriendo mensual.
Aplicaciones del método de la renta
a inmuebles comerciales
Luego de analizar en el capítulo 9 la aplicación del método de renta a través del
avalúo de arrendamientos y encontrar una relación entre el valor de los inmuebles
y la tasa de renta, nos es posible determinar a través de la tasa de renta el avalúo
de un inmueble. Si hay una relación directa entre el valor del inmueble y la liquidez
(
que produce medido a través de su tasa de renta, sería posible determinar el valor
del capital-inmueble conociendo el arrendamiento o renta producida.
En el caso de la vivienda generalmente los avalúos se hacen aplicando el
'' método del costo y el método comparativo. Si no tenemos datos por el método
'
\
comparativo, dado que no existan viviendas en venta (precios de oferta) ni tran-
'
\ sacciones comerciales, podríamos hacer una investigación de los alquileres o
rentas mensuales que se pagan en dicho inmueble y en otros similares del sector
o del edificio que analizamos.
Por otra parte es necesario conocer la tasa de renta que en un momento se
genera en una ciudad, en un sector y en determinado estrato. Como se analizó en
la matriz de renta (capítulo 9) existe una relación estándar que denominamos tasa
( de renta, entre el arrendamiento producido y el valor del inmueble. Para el caso de
( la vivienda recordemos que la tasa en Colombia, y en particular en sus ciudades
' mayores, sigue los siguientes parámetros para la vivienda:
(
• En épocas normales del mercado inmobiliario, las tasas de la vivienda tienen
'
\ el horizonte del 1% mensual. Sin embargo esta tasa solamente la alcanzan a
( cubrir los estratos bajo y medio bajo. Estos estratos darían el 0.8% en crisis
inmobiliaria.
(
( Dado que las primas comerciales no dependen del valor del inmueble sino del negocio que allí se • En el estrato medio no se alcanza al 0.9% en los mejores momentos. Durante
\
establezca, su rentabilidad y lo acreditado que esté, no es del caso tratar aquí su determinación. Es un las épocas de crisis inmobiliaria puede bajar hasta el 0.6% mensual.
'
\ avalúo de intangibles como el "good-will" que no dependen del valor del inmueble. Ver ampliación en
capítulo 19.
(
( 210 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 211
(
 (
(
(

• En el estrato medio alto y estrato alto se obtiene un máximo de 0.8%y un y la crisis de ventas tuvo sus peores años en 1996-99. Para 1996la tasa de renta (
mínimo del 0.5% mensual. estaba en su peor nivel, 0.5% mensual. Pero en 1999 se habia recuperado al 0.7%
(
en los niveles altos y 0.65% en nivel medio alto. En este año comenzó a agotarse
el stock para arriendo y dados los bajos precios de venta, cualquier incremento de (
l. TASA DE RENTA Y EL MERCADO INMOBILIARIO arriendo hace subir la tasa de renta. La tasa de renta aumentó entre el año 2000 (
Investigaciones del autor con base a las cifras de la Lonja de Bogotá y de Camacol y 2002 llegando hasta 0,85% para el nivel alto (en algunas viviendas llegó a dar
(
Cundinamarca, permiten observar que la tasa de renta se anticipa al mercado in- hasta e11% mensual).
mobiliario en uno o dos años. Esto quiere decir que una tasa de renta alta, cercana (
Sería pues previsible una recuperación de las ventas en el año 2000 o 2001 para
al 1% mensual se da cuando existe muy baja oferta de inmuebles y cerca de la el estrato alto, dos años después de que inició la recuperación la tasa de renta. De (
recuperación en el ciclo inmobiliario. En cambio la tasa de renta ·se reduce durante hecho la recuperación en las ventas se dio en el año 2001 y 2002 (ver gráfico 24) y (
los ciclos de auge en las ventas y especulación en los precios. Al crecer el valor de las ventas continuaron subiendo hasta 2004. Entre 2005 y 2007 tuvieron una mo-
los inmuebles por ser muy activo el mercado, los arrendamientos se quedan atrás derada disminución. En el segundo semestre de 2007 y primer semestre de 2008 (
y por tanto su tasa respecto al capital-inmueble se reduce. se presentó una mayor reducción en las ventas. La tasa de renta para este estrato (
Cuando el mercado se reduce y baja la oferta para la venta, se incrementa aún continuó subiendo hasta el año 2003. En el año 2004 comenzó a caer, y las ventas (
más el stock para arrendar, reduciendo aún más los arriendos y la tasa de renta.
(
En el peor momento de la crisis inmobiliaria se dan bajas ventas, baja oferta, re-
ducidos precios y bajos arrendamientos o baja tasa de renta. Con la prolongación (
-+- indlce Ventas -+-Tasa de renta
de la crisis inmobiliaria la gente prefiere arrendar que comprar. Si adicionalmente (
se elevan las tasas de interés, la crisis de ventas se acentúa y se prefiere tomar en 100 -0 ,9

arriendo que en propiedad. (

90 0,6
(
Luego de un tiempo las viviendas para arrendar escasean dado que nadie está 80
0,7
estimulado para comprar como inversionista. Asu vez los precios han estado re- (
ducidos por el bajo mercado. Los arriendos comienzan a recuperarse levemente 70
0,6 (
primero y aceleradamente después a medida que escasean las viviendas para 60
arrendar y no hay estímulos para la compra. Si el capital-inmueble permaneFe o.q (
~
inalterado y el arriendo sube, necesariamente la tasa de renta se recupera. UrJF 50 ~
(
0,4 ~
vez que la tasa llega al límite máximo esperado en condiciones normales, la genfe 40 (
considerará mejor comprar que arrendar, siempre y cuando se den las condiciones 0,3
de tasa hipotecaria favorables. JO (
0,1
La tasa de renta según nuestros análisis y estadísticas disponibles en Colombia 20 (
anticipan su movimiento entre uno y dos años antes del mercado de la vivienda. 10 0,1 (
En los estratos medio alto y alto la tasa en Bogotá estuvo cercana al 0.8% mensual
(
durante 1987 y se redujo al 0.6% en 1988 y 1989. La crisis de ventas se presentó en
1987 1988 1989 1990 1991 1991 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 1000 2001 2001 1003 1004 1005 2006 2007
1990 y 1991. Para 1991 se recuperó al 0.7% yen 1992 al 0.8% cuando se presentó (
un nuevo auge del mercado inmobiliario. La tasa nuevamente bajó en 1994 y 1995, (
Gráfica 24. Mercado y tasa de renta (estrato alto Bogota)

212 AVALÓOS DE ]NMUEBLES y GARANTÍAS

l APUCACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 213

(
(
(
(
(
(
cayeron en 2005 dos años después. Para el año 2007 la tasa de renta cayó aun mas, 2. TASA DE RENTA EN LOCALES COMERCIALES
(
cosa que hizo prever la caida del año 2008.
( Si repasamos la Matriz de Renta del Capítulo 9 encontramos que los Locales co-
No fue lo mismo en el estrato medio, en donde aún la tasa de renta estaba en 1999 merciales tienden a producir el1%mensual como renta líquida o canon respecto al
(
en el 0.7%. Las ventas estaban muy deprimidas. Pero la tasa reaccionó en el2000 y valor del inmueble. Sin embargo debemos anotar que de acuerdo a la experiencia
( las ventas se vieron recuperadas en e12001. Asi continuó la tendencia alcista hasta la tasa de renta se comporta así:
( el 2004. En el 2005 inicia su reducción la tasa de renta, y las ventas se resienten en
• Las más altas tasas de renta, superando incluso el 1% se dan en las zonas
2006 y 2007. La disminución de tasas del 2007 al O, 7% anticipó la reducción de ven-
( centrales y comercio popular. Esto es debido al gran volumen de ventas y a
tas del 2008. (ver grafico 25). Esta evolución de la tasa de renta y las ventas desde
las características del inmueble. Generalmente se trata de casas viejas o edi-
( 1987 nos demuestran que la tasa de renta es un anticipo al mercado inmobiliario.
ficaciones antiguas con un bajo costo de construcción. El lote tampoco está
( Para ilustrar estas afirmaciones presentamos a consideración del lector los gráficos
ubicado en zona de alto valor. Como consecuencia el valor del inmueble es
24 y 25 que relacionan las tasas de renta con el mercado de vivienda en Bogotá
( durante los años 1987-2007. bajo y la valorización del sector también será baja. Los aumentos en el canon
de arriendo se dan al ritmo de la inflación y el comerciante está dispuesto a
(
Por el momento tomemos para nuestro análisis de avalúos la magnitud de la tasa pagarlos por el buen nivel de ventas que tiene en la zona. Como resultado la
( de renta con el fin de determinar el avalúo del inmueble. tasa puede superar al 1% del valor del inmueble.
( • En cambio en las zonas comerciales de estratos altos se trata de edificacio-
( nes modernas y zonas donde la tierra es muy costosa. El valor del inmueble
...,_lndlce de ventas -o-tasa de renta
(
es más alto y el canon no alcanza a producir el1 %. La tendencia es hacia el
O.7%. Si bien el canon como tasa es bajo, se compensa ampliamente por la
( valorización del inmueble.
0,9
( 100
0,8
• En los centros comerciales de primera categoría el valor del inmueble es muy
( alto y el canon no alcanza a llegar al 0.6%. La valorización acelerada deja atrás
( 80
0,7 al canon de arriendo alejando aun más la tasa del1% esperado. Es el caso de
Bogotá en sus mejores centros comerciales: Unicentro, Andino, Santa Barbara,
0,6 .1l
( Bulevar. Otro tanto acontece en los mejores centros comerciales de Medellín,
~
(
( 0,4 ~
.• Cali y Bucaramanga. Este fenómeno no se presenta en EE UU ni en los paises
donde los centros comerciales se arriendan por el método de participación,
40
ya que el canon depende de las ventas y no del valor del inmueble.
( 0,3
• En las épocas de auge inmobiliario la tasa de renta en las zonas centrales
( 0,2 tiende al,1.3% y en los centros comerciales de gran categoría tienden al 0.9%.
20
( Con la depresión inmobiliaria se reducen los primeros al 1% y al 0.6% en los
0,1
centros comerciales. Nuevamente aquí, como en la vivienda, se aprecia una
( oscilación de 0.3 puntos en la tasa de renta entre las épocas de auge y de
( 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1001 2002 2003 200 4 2005 1006 2007 crisis inmobiliaria.
(
Gráfica 25. Mercado y renta (estrato medio Bogota)
(
( 214 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS
APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 21 5
(
 (

~ (
(
Centro Comercial. (
• En cualquier zona o estrato y en cualquier momento del ciclo inmobiliario,
siempre es posible determinar la tasa de renta promedio que producen los • Por investigación hemos encontrado en Centros Comerciales de Bogotá
1 (
locales comerciales. Apartir de la determinación de un rango en la tasa de que un local de 6.000 m2 de una gran ancla se ha transado entre e140 y
50% del valor en el cual se han vendido locales típicos de 100m2. El factor (
renta (Ej: entre el 0.8% y 1%) es posible identificar el valor del inmueble par-
tiendo de la tasa de renta. Así por ejemplo si identificamos que el canon de sería de 0.4 o 0.5. Pero en otros Centros comerciales un local de 1.500 (
renta de los locales de una zona están en 20.000 por m2, podríamos inferir el m2 con respecto a otros locales típicos de 60 m2 han tenido factor de 0.7. (
valor del inmueble así: Cada Centro Comercial es un "cluster" de locales que se deben analizar
por separado. No conviene analizar un local de un Centro Comercial y (
- 20.000/0.008 = 2.500.000 por m2
- 20.000/0.01 =2.000.000 por m2 compararse con otro Centro Comercial. (
- Significa que el valor del inmueble podría oscilar entre 2.0 y2.5 millones por m2. (
- Es la estimación del valor del inmueble a partir de la renta. 3.2. Método de la Renta
(
Lo que es clave en el método de la renta es la identificación de la tasa promedio que 1 Téngase en cuenta lo anotado sobre la 11v\atriz de Renta. Debe identificarse
(
debe generar un inmueble comercial en una zona o momento dado. Si la investigación cuál es la tasa de renta que produce un local en dicho Centro Comercial,
de la renta está correcta, es fácil inferir lo que debe costar el capital-inmueble que pro- según tamaño, profundidad y ubicación. En general dentro de un Centro (
duce tal renta. Si el método comparativo nos da una cifra y el método de renta nos da Comercial las tasas son similares. Pero el momento del ciclo inmobiliario (
otro resultado, uno de los dos está mal o no sabemos definir la tasa de renta. puede afectar hacia arriba o abajo la tasa de renta.
(
• Indagar un número mínimo de 5 almacenes y su canon, para identificar la
3. AVALÚO DE CENTROS COMERCIALES (
tasa de renta promedio y el canon promedio por m2•
(SHOPPING CENTER YMALL COMERCIALES) (
• Excluir el análisis de primas comerciales
3.1. Método Comparativo 1 Determinar el valor del capital-inmueble a partir de la tasa de renta. (
• Determinar los precios de oferta y aplicar el factor de fuente (diferencia (
entre lo que se pide y se paga) 3.3. Avalúo de un Centro Comercial Nuevo (
• Determinar las transacciones recientes en el Centro comercial
• Es la parte más difícil del avalúo ya que no hay parámetros ciertos de (
• Estudiar el número de locales desocupados. mercado para determinar cuánto está dispuesto a pagar el comerciante
(
• Analizar los locales para arrendamiento por un Centro que apenas comienza. Solo sabemos los precios que pide
• No encontrar locales desocupados o en arrendamiento indica que los pre- el Promotor Constructor. Pero aún no funciona el Centro y no se ha con- e
cios de oferta estarán muy cerca de las transacciones formado mercado secundario de los inmuebles. (

• Debe homogeneizarse los precios de oferta o transacción de acuerdo con el • Debemos examinar otros Centros de características similares para ver el (
tamaño y la profundidad del local. La ubicación específica dentro del Centro precio de mercado que se ha conformado. (
Comercial es también clave. Recuérdese que por tamaño podríamos llegar • Analizar las perspectivas del mercado por comparación con otros centros (
a un factor de 0.7 o 0.5 según tamaño de acuerdo al factor que analizamos exitosos de similar ubicación, estrato y características. Estudiar el area de
en el Capitulo 3. Para la Profundidad se puede aplicar la relación Harper influencia de este nuevo centro: población, estrato, tráfico, acceso, etc. (
analizada en el Capitulo 9 o realizar una correlación simple entre el area y (
el precio de transacción observada de los locales comerciales en el mismo (

216 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTíAS

APUCACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 21 7 (
(
r

(
e

(
\

'
• No debemos confiar solamente en el precio que pide el Promotor. Este
precio no sirve para garantías bancarias ya que lo que se vende es un fu-
turo especulativo cuyo valor no será real sino hasta que funcione el Centro
Comercial. Recordemos que un local comercial es ante todo Factor de
1
1
Debe examinarse el area neta vendible sobre el area total construida. A
veces el proyecto arquitectónico es muy generoso y solo vende la mitad
del area total construida, dejando el resto para circulaciones, zonas de
servicios, areas comunes, etc.
(
Comercialización y esto solamente lo recibe de un mercado "real" y no de En general los costos de construcción, acabados, equipos, hacen costoso
' este tipo de construcción
un mercado "potencial".
r • Si no hay otros parámetros, aplicar el Costo de Reposición equivalente al Tener en cuenta el multiplicador de indirectos que en estos casos podría
' costo de la tierra, costo de construcción y un margen razonable de utilidad llegar a 1.8 o 2.0 sobre los costos directos.
( del promotor. Generalmente los locales se entregan en obra gris para ser terminados por
( los comerciantes.
3.4. Avalúo de un Shopping Center (Mal! o Centro comercial grande)
( d) Rentabilidad del Promotor.
a) Partir del Estudio de Mercado:
( Generalmente debe ser la más alta de todo el sector inmobiliario dado el
Los Estudios de Mercado para un Centro Comercial analizan el area de margen de riesgo que afronta el Promotor. Si en una vivienda de estrato
( influencia del Centro Comercial: población, familias, viviendas, nivel de alto se tiende a obtener el20% sobre las ventas (en Colombia), y en ofici-
( ingresos. nas podría llegar al 25% de las ventas, en un Centro Comercial de estas
(
Aceptación del Mercado características se le apunta al40% de las ventas. Pero esta cifra no quiere
Competencia con otros Centros Comerciales cercanos decir rentabilidad, ya que para ello se requiere conocer el monto de capital
(
Vías y Transporte invertido y durante cuánto tiempo.
( Parqueaderos suficientes e) El Factor de comercialización.
( Usos y comercio demandado La suma del lote, construcción y utilidad del Promotor es apenas el Costo
( Perspectivas futuras para el comerciante. de Reposición entendiendo este no solamente como el Costo de Construir-
( lo, sino el Costo de los Factores que intervienen, remunerando la tierra,
b) Valor del Lote del Centro comercial: mano de obra yel capital invertido. Si el Mercado paga por encima de esta
( Por comparación con otros lotes comerciales vecinos. Aveces no hay por cifra, existirá un Factor de Comercialización por encima de la Unidad y
( ser un lugar exclusivo dentro de un barrio o sector de la ciudad. el Centro tendrá un gran atractivo para la reventa. Si el Mercado no paga
Se puede identificar por incidencia o porcentaje de participación en las el Costo de Reposición, o de Factores, habrá pérdida para el Promotor y
(
ventas. La experiencia indica que en estos casos puede llegar al20 o 25% el Centro habrá fracasado como proyecto inmobiliario.
(
del valor de las ventas. Lo que importa a los comerciantes es que el Shopping Center funcione
( La reglamentación única le da un valor especial si hay mercado para el con los compradores finales. Si esto se da, existirá atractivo para otros
( Shopping Center. Lo que importa es el mercado de compradores finales y comerciantes y habrá valorización hacia el futuro.
(
no la demanda de los comerciantes. El ejemplo clásico que tenemos en Bogotá está dado por Unicentro o el
e) Avalúo de las Construcciones. Centro Andino, dos centros comerciales promovidos entre los años 70 y
(
Sería conveniente disponer del presupuesto de costos directos de la cons- 80. El valor de reventa en Unicentro para locales comerciales estába en
( 2007 en $45.000.000 el m2 y en Andino en $32.000.000 el m2 (el dólar
trucción o de un centro similar.
(
( 218 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA REJ~TA A INMUEBLES COMERCIALES 219
(
 r
(
estába a 2.000 pesos). Si se calcula el costo de la tierra y la construcción, - Una vez se termina el Centro, se da un período de inauguración y (
es difícil llegar a un costo de reposición de $4.000.000 pesos por m2 útil arranque que puede tardar 6 meses mientras todos los comerciantes
(
en 2007. La diferencia con el valor de mercado lo constituye el Factor adecuan y abren sus locales. A partir de este momento el valor se
de Comercialización que adquirieron estos dos centros con el éxito de estanca y tiende a disminuir en precios constantes. Es el período de (
su funcionamiento. Ejemplo similar podemos hacer con cualquiera de consolidación y ajuste a los precios que venía vendiendo el promotor. (
los nuevos centros comerciales promovidos durante los años 2000 en En algunos Centros Comerciales este período puede tardar más de
(
Bogota o en otras ciudades del país. 5 años. En general tarda de 3 a 4 años. Solamente el Centro Andino
tuvo apenas un período de 1 año de ajuste. San Diego de Medellín (
f) Maduración de un Centro Comercial:
tardó 8 años, Unicentro de Cali tardó 7 años y Unicentro de Bogotá (
- En la gráfica 26 presentamos la experiencia colombiana en la maduración 5 años. Los nuevos centros comerciales promovidos por expertos
de centros comerciales. La curva se presenta en valores reales durante promotores en los años 2000 han arrancado desde un comienzo con (
el tiempo. En una primera etapa, durante la construcción que puede tar-
dar 2 años, las ventas las efectúa el promotor en base a un sistema de
éxito, especialmente aquellos orientados hacia los estratos medio bajo e
y sectores populares. (
valoración propio que eleva precios a medida que vende. El valor de los
- Una vez se da la consolidación, el Centro arranca su período de madurez
locales va creciendo únicamente por acción del promotor pero no hay (
y valorización hacia el futuro. Los comerciantes y el público comprador
mercado abierto. (
lo aceptan como un buen Shopping y la demanda continuará estable
hacia el futuro. (
(
Valor 3.5. Los Minicentros
(
Real Se trata de pequeños centros comerciales que en Colombia y otros países se han
desarrollado para aprovechar un buen lote en una zona comercial. La experiencia (
.§
'ü 1 colombiana es que con excepciones estos minicentros han fracasado debido gene- (
Construcción : ~ : Consolidación : Madurez Económica ralmente a su falta de parqueaderos y al muy reducido tamaño de los locales (3 a
50 : (Plusvalía) (
yVentas 10m2) los cuales son rechazados por el comerciante y por el público.
ª
,S
En general funcionan donde existe densidad peatonal y no se requiere parquea-
(
(
dero. Sin embargo solamente funcionan las plantas bajas y las plantas altas se
han trasformado en oficinas o locales de baja atención al público. La experiencia (
'
: ble : de la Carrera 15, cerca de Unicentro en Bogotá nos demuestra que el público no (
.,.,adesea ... ~---····--~--
eUt,......... 1
aceptó esta solución inmobiliaria a pesar de situarse tan cerca del gran Shopping
.. • • • 1 1

'
' de Unicentro . (
(
Más recientemente se han promovido grandes bodegas centros comerciales con
locales muy pequeños situados a la salida norte de Bogotá. Estos centros tenían el (
nombre de San Andresitos, destinados a la venta de contrabando y artículos im- (
2años 1/2 3-4 años naños Tiempo portados. Inicialmente tuvieron éxito, pero con el combate al contrabando de las
Gráfica 26. Maduración de un centro comercial.
1
autoridades se han venido abajo. Algunos (Maicao, etc) ni siquiera funcionaron. (

220 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

l APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 221

(
(
(
(
'
r Al no funcionar, se pierde el Factor de Comercialización y por tanto solo queda En estos lugares selectos se han hecho negocios entre 1992 y 1996 y durante los
'
( para el avalúo el costo de reposición o valor físico definido por la tierra y el costo de años 2000, determinando como cuentas en participación el suelo urbano en 20% del
' construcción, y en muchos casos sin un factor de utilidad para el promotor. Cuando valor de las ventas. Otras zonas de menor costo ymercado adquieren incidencias del15%
(
fracasan, se convierten en precio de bodegas industriales y es con este parámetro sobre ventas. En ciudades como Medellín y Cali una incidencia del15% es razonable.
' que se deben avaluar.
( En el Centro Internacional de Bogotá, donde se permiten las mayores alturas (40
r Cuando se inicia la promoción y venta de un nuevo Centro Comercial el avaluo pisos) la incidencia se reduce al8%. El mercado en la zona no es muy atractivo.
'
r debe ser muy prudente con la garantía bancaria ya que a pesar de los estudios de Pero todo esto también ha dependido del ciclo inmobiliario. Las mejores tran-
' mercado realizados por el promotor hay un riesgo de que el Centro no funcione con sacciones se dieron hasta 1995. Con la crisis económica y sectorial de 1996-99
( la expectativa planteada y los precios de mercado caigan una vez se inaugure el Cen- se paralizó la construcción de nuevas oficinas. Apartir del año 2002 se reactivó el
( tro. Esto mismo tambien puede suceder con la renta o alquileres. Los comerciantes mercado y nuevamente los terrenos para oficinas aumentaron su valor y su partici-
(
aceptan desde un comienzo el valor solicitado bajo la expectativa de que tendrán pación dentro del negocio inmobiliario (factor alfa).
numerosos clientes, pero si no funciona, es posible que devuelvan los locales y cae
( el valor de venta, disminuyendo la garantía. Solamente un año después de funcionar 4.2. Avalúo de la Construcción
( a plenitud un centro comercial se puede establecer el verdadero valor que acepta el Es necesario identificar los Costos Directos en base a presupuestos o informes de
(
mercado por la renta y por el valor de la propiedad. Apartir de ese momento existe costos. Lamentablemente lo que producen Camacol o Construdata en Colombia
la verdadera competencia y un mercado comparativo con suficientes oferentes y apenas incluye un edificio de 6 plantas con acabados medios para oficinas. El costo
(
' demandantes. Antes de funcionar el Centro solamente existe el monopolio de venta directo de este edificio para el año 2007 alcanza a US 450/m2• No son especificaciones
( del promotor, yen condiciones de monopolio no se puede hacer un valor de mercado altas. El avaluador puede consultar en Construdata una actualización posterior 1•
(
con libre oferta y demanda.
Sin embargo un edificio de 20 pisos con las mismas características puede estar
( costando entre US 550 y 600 por m2. Si se tratase de un edificio con más de 30
4. AVALÓO DE OFICINAS MODERNAS Y EDIFICIOS INTELIGENTES. pisos el costo directo sería aún mayor.
(
Aunque existe un Factor de Comercialización positivo en los Edificios de Oficinas, en La "inteligencia" de un edificio se mide en los equipos adicionales con que cuenta.
( general su valor está más cerca del Costo de Factores o de Reposición que en el caso Una breve descripción de estos elementos "inteligentes" sería:
( de los locales comerciales. El método del Costo puede ser utilizado para determinar
su valor. Pero también se aplica el método Comparativo y el de Renta. Por ser más - Sistema contra incendios: "splinkers" o regaderas de agua contra incendios,
( detectores de calor y de humo.
importante el método del Costo, seguiremos sus componentes.
( - Puertas corta-fuego para seguridad entre pisos
4.1. Avalúo del Lote Una escalera de incendios especial, presurizada para evitar el acceso del
(
Se trata generalmente de terrenos muy bien ubicados con una reglamentación que humo y fuego
(
lo permite y un mercado que lo acepta. Son zonas donde el uso intensivo del terreno Sistemas de vigilancia con red inteligente: barras automáticas para ingreso a par-
( se permite. De esta manera la incidencia del suelo en el valor de ventas (método queaderos, sensores para tarjetas por pisos, acceso limitado a ciertas areas.
( residual) puede ser elevada. En los casos más costosos de Bogotá se ha llegado Sistemas de cableado estructural y fibra óptica por pisos
al 20% de incidencia en los mejores lugares de oficinas: Avenida Chile, Calle 100,
( Hacienda Santa Barbara, Ciudad Salitre, entre otros.
(
(1) Hemos trabajado dólar a un predo de 2.000 pesos colombianos.
(
( APLICACJONES DEL MtrODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 223
222 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

(
 (

. Sistema versátil de instalaciones hidráulicas y eléctricas No obstante en los últimos años se observa un repunte del mercado hacia estas (
zonas, por la buena calidad de edificios, fácil acceso y buen parqueo para visitantes.
Circuitos cerrados de TV para vigilancia central (
Las entidades del gobierno y las instituciones financieras se han convertido en los
Sistemas de ventilación mecánica y aire acondicionado central demandantes de estas oficinas usadas. La tasa de renta regresó al 1% mensual y (
Extractores de calor y humo se ha generado valorización en estos inmuebles. Aún no se tiene Factor de Comer- (
Ductería disponible inter-pisos para cableado o instalaciones especiales. cialización por encima de la unidad lo cual no estimula las nuevas construcciones,
(
Todas estas instalaciones tienen un costo adicional que puede variar entre US pero se observa una recuperación en el mercado usado. El avaluador deberá tener
100 y 150 jm 2, dado que la mayor parte de las partes son importadas. Un edificio en cuenta estos aspectos para establecer proyecciones hacia delante. (
inteligente de 20 plantas podría tener un costo directo por m2 de US 700/m2 como En cambio en las zonas más demandadas de Bogotá al norte de la ciudad, (
mínimo. Recuérdese que este es apenas el costo directo. El costo útil podría ser de en Medellín hacia El Poblado.(milla de oro) yen Cali hacia el sur-de la ciudad, a (
US 1.000 jm2 y el costo total con indirectos y financieros ascender a US 1.500 por pesar de .la crisis inmobiliaria durante los años.1998 a 2000 se presentó un Factor
m2 util. Añádase el lote y un margen de utilidad razonable ytendríamos que venderlo (
de Comercialización positivo, entre 1.1 y 1.2. Para los años 2002 y siguientes se
a US 2.500 o 3.000 por m2 útil en 2007. Un valor inferior significaría pérdida para (
obtuvieron Factores de Comercialización cercanos a 1.3 en los edificios de oficinas
el promotor o venta por debajo del costo. (
lo cual permitió su recuperación en las ventas.
El avaluador debe utilizar un multiplicador del costo directo para determinar los (
costos totales, entre 1.5 y 1.8 (ver capítulo 4). El coeficiente k de area útil podría 4.4. C~sas que se trasforman en oficinas. (
estar entre 0.75 y 0.8 según la altura del edificio y las areas comunes.
Con el desarrollo urbano los barrios de vivienda bien ubicados van siendo desaloja- (
Si las oficinas son usadas se deben aplicar los métodos de depreciación del dos por el comercio y las oficinas. La renta es mejor pagada por estos nuevos usos
capítulo 6. Téngase en cuenta que en oficinas usadas importa mucho el estado (
y los compradores aparecen para establecer sus negocios en zonas que antes eran
de la construcción y la funcionalidad del edificio. La disponibilidad de parquea- (
habitacionales. Se da un proceso de "rehabilitación" del barrio y en otros casos se
deros es clave de tal manera que una baja disponibilidad puede bajar el precio
den verdaderos procesos de "renovación" urbana. (
de mercado. En la actualidad se exige que exista un parqueadero cada 40 m2
útiles de oficinas y un parqueadero de visitantes cada 80m 2• Un edificio con buen El cambio de uso genera una mayor capacidad de pago en el mercado. Los (
número de parqueos para residentes y visitantes tendrá siempre buen mercado arriendos suben yjalonan el precio de los inmuebles. La zona cambia de aspecto.
(
para arriendo y compra. Se remodelan las viviendas adaptándolas para el nuevo uso. Los antejardines
se convierten en parqueaderos. Las fachadas son ahora vitrinas. Las normas de (
la ciudad se adaptan al nuevo uso y los órganos de planeación deben legislar (
4.3. Determinación de Factores de Comercialización al respecto.
(
En las zonas viejas de la ciudad o en áreas centrales, normalmente los Factores
En Bogotá estas zonas están por doquier. Comenzó con Teusaquillo, LaMer-
de Comercialización son inferiores a la unidad, el valor de mercado está por (
ced y La Magdalena en los años 70, para extenderse luego a El Lago, Antiguo
debajo del costo físico. En Bogotá se da incluso en los mejores edificios del Country, Chico, Santa Barbara, Castellana, Pasadena y Cedritos, en los años 80 y (
Centro Internacional razón por la cual no existen nuevas construcciones en los 90. En Mede!lín se extendió a Prado y Laureles. En Cali a Yersa!les, Granada. En (
últimos diez años. Pero igual cosa acontece en las mejores zonas centrales de Barranquilla al Alto Prado. En Bucaramanga al Sotomayor y Calle 33. Fenómenos
Medellín y Cali. La demanda al salirse del centro ha dejado magníficos edificios (
similares se da en todas las dudades latinoamericanas y del mundo.
de 40 pisos con bajo mercado. (
(

224 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 225 (
(
(

r
'
r Las ventajas que encuentra el mercado son claras. Se obtiene en una casa una 5.3. Participación del lote
1

(
buena ubicación con mayor área. Frente a oficinas en un edificio, hay mayor área Por requerirse gran cantidad de terreno ytratarse de una construcción con baja den-
1
disponible por menor precio. Hay facilidad de parqueo y buena imagen institucional sidad, la participación del lote puede ascender al 20 o 25% del valor de ventas. El
r
o comercial. La casa identifica a la empresa. solo lote bruto sin urbanizar podría pesar el15% del valor comercial del proyecto.
'
(

' El avalúo debe hacerse por los tres métodos. Aplicar primero el método del
( costo (lote más construcción) que nos permite llegar al mínimo = valor físico. 5.4. Características de la construcción
\

r\ Luego se estudia la oferta y transacciones del sector por el método comparativo • La altura de las bodegas debe ser de 7 metros en los muros laterales y 9
teniendo en cuenta el valor unitario por m2 útil o construido (no interesa tanto el metros en la cumbrera. Es importante que tenga capacidad de almacenaje.
( m2 por lote). Por último se averigua la renta y se determina el capital-inmueble en A veces las bodegas no se miden por m2 sino por m3 (metros cúbicos).
( base a la tasa de renta investigada. Debe la altura dar capacidad para un mezanine.
( • El mezanine debe tener como mínimo 100 m2. En bodegas grandes como
máximo ocupar el 25% del área. Debe dar acceso a camiones y no dismi-
( 5. AVALÚO DE BODEGAS INDUSTRIALES YPONTOS DE FÁBRICA nuir la altura en la puerta principal.
( Generalmente se aplica el método del costo para determinar el valor físico. Luego • Luces de columnas: como óptimo sería entre 9 y 10 metros. Mínimo de-
( se complementa con los métodos de renta y comparativo de mercado. seable serían luces de 6 a 7 metros.
( • Carga eléctrica: 20 KW o más
5.l. Lotes industriales • Iluminación: cenital o por ventanas laterales.
(
Estos lotes se construyen en ciudadelas industriales en las zonas periféricas de las • Pisos con endurecedor o resinas epóxicas que evitan el levantamiento del
( grandes ciudades o en zonas donde se permite el uso industrial. Suelen ser lotes afinado del piso.
( de gran tamaño por el uso que tendrán, requerimiento de grandes vías y acceso de • Baños para empleados por sexos.
camiones. Por ser terrenos periféricos probablemente son tierras de bajo precio y
( • Tanque de almacenamiento de agua.
menor costo urbano para poder entregar grandes áreas.
( • Ménsulas para grúas, montacargas o malacates.
Se precisa un buen nivel de servicios públicos: acueducto, alcantarillado, energía
( y teléfonos. Las vías e infraestructura deben permitir el acceso de camiones y trae· 5.5. Ejemplo de avalúo de bodega.
( tomu!as. Debe existir suficiente trasporte para obreros y personal. • Lote: área 1000 m2• Se estima el lote bruto en US 60 dolares 1m2• El
( área útil desarrollable es el 60% : US 60 10.6 = US 100 por m2 útil. En
5.2. Urbanismo
(
consecuencia el costo del lote sería: 1000 x 100 = US 100.000 (incidencia
Se requieren: 13% de ventas).
( - Calles amplias • Urbanismo: Se estima en US 401m2• Total US 40.000
( - Zonas de giro para camiones
• Construcción: Costo directo de bodegas en 2007 está a US 350 1m2
- Parqueaderos para vehículos grandes.
( - Cerramiento y portería (fuente Construdata). Se estima un multiplicador de costos indirectos de
- Zonas comunes. Cafeterías y áreas de descanso para trabajadores. 1.4. Costo total de construcción : 350 x 1.4 = US 490 por m2. Si la bodega
(
tiene 1.000 m2 incluido mezanine, su costo será US 490.000
( • Lote urbanizado + construcción =OS 630.000
(
( 226 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS APUCACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 227
(
 (

(
dones son viejas y muy fácil de mantenerse. Si se aplica la depreciación por edad (
• Margen de utilidad : Se puede estimar un margen del 15% sobre ventas
se tendría un valor muy inferior. Aunque el lote sea de mayor valor que otras zonas
para el promotor constructor= US 100.000 (
industriales, el costo físico será inferior a lo que paga el mercado.
• Valor de venta : US 730.000 ( US 730 por m2) (
En Bogotá este tipo de bodegas pueden venderse en 2007 entre US 800 y 1.200
• Construcción directa: si el industrial construye directamente, se ahorra el
dolares por m2• Su costo físico no llegaría a US 500 por m2, dejando entrever un alto (
margen de utilidad y los costos indirectos podrían ser menores (multiplica-
dor de 1.3), en cuyo caso el valor por el método del costo sería 350 x 1.3 Factor de Comercialización en este tipo de inmuebles. (
x 1000 = 455.000 más 140.000 del lote urbanizado= 595.000 dolares. (
(
El avaluador puede trabajar por el costo físico de la construcción directa. Es (
más probable que el industrial haga directamente la bodega y no que la ad-
(
quiera en un conjunto industrial hecho por un constructor.
En el método comparativo el avaluador debe determinar si la oferta y de- (
manda de este tipo de bodegas estaría por encima de US 630 por m2 que es (
el costo. Si pagan más existe un Factor de Comercialización o utilidad que (
le permite al constructor hacer proyectos. Si pagan igual o menos, no existi-
(
rán proyectos comerciales y probablemente al industrial le represente mejor
comprar usadas que construirla nueva. (
En el método de renta el avaluador definirá qué tasa tienen las bodegas. Si esta (
tasa está alrededor dell% mensual yse arrienda a 7 dolares por m2, es probable
(
que el valor del capital inmueble esté alrededor de los US 700 por m2•
(
5.6. Bodegas Punto de Venta (
A veces la buena ubicación de una bodega industrial, cerca de grandes vías con
(
transporte y un sitio central dentro de la ciudad, permite que el público se dirija a la
zona para realizar compras directas de fábrica. En general estas zonas industriales (
trasforman sus bodegas en lugar de ventas al público. Entonces el lote adquiere (
mayor costo por su buena ubicación.
(
Seguramente se tratará de áreas construidas menores. En general estas bodegas (
son de 100 a 300m2 como producto de la subdivisión de antiguas bodegas de ma-
yor tamaño. El mezanine es importante y puede construirse en la totalidad o por lo (
menos en el 50% de la bodega. Se requiere ampliar el área de ventas.
La bodega así se constituye en un punto intermedio entre industrial y local co- (
mercial. Entonces aparece el Factor de Comerdalidad y es posible que se pague un (
valor muy superior a la suma del lote más la edificación. En general estas construc·
(

228 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS

APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES 229 (
(
(

(
(

11
(
(
CAPÍTULO
(
(
Avalúo de terrenos sin urbanizar
(
(

( l. COMPONENTES DEL COSTO DEL TERRENO

(
Para pasar de un terreno en bruto a un lote urbanizado listo para edificar es necesario
( conocer los factores y componentes del costo del terreno urbanizado.
(
1.1. Valor bruto del terreno
(
Es el dato que deseamos averiguar. Si hay suficiente precios de referencia, de oferta
( o de transacciones será fácil determinar cuanto se paga en la zona por un terreno
( bruto. Es necesario comparar lo mismo y para ello requerimos homogeneizar los
precios de oferta para compararlos con la transacción esperada. Debemos homoge-
(
neizar el tamaño con referencia al lote tamaño tipo de la zona. Pero especialmente
( debemos hacer comparable las normas y las características de la edificación que se
( puede construir.
( En el avalúo de un terreno en bruto debemos levantar toda la información dispo-
(
nible en la zona investigando los precios del mercado. Pero esta información puede
llevarnos a resultados equivocados si no aplicamos el método del costo y el método
( del potencial de desarrollo. En base a la reglamentación estamos en condiciones de
( conocer cuantas viviendas y el precio que podría obtenerse. Aplicando la máxima
(
incidencia del terreno en bruto podemos llegar a un dato por el método residual.
( Pero también por el método del costo, al trasformar un terreno bruto en un terreno
urbanizado y comparar con el valor de venta de los terrenos urbanizados, podemos
(
llegar también al costo máximo del terreno bruto a partir de los lotes urbanizados.
(

( 1.2. Reglamentación y normas

( Las normas de la ciudad definen lo que se puede construir en un determinado terreno.
Los elementos básicos para definir el valor de dicho terreno dependen de lo siguiente:

l
(
( AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 231
(
 (

(
• Densidad permitida: Todas las normas trabajan con densidades por hectárea t Para trasformar una Densidad bruta (Db) en Densidad Neta Predial (Dn) basta (
neta, es decir el numero de viviendas por cada hectárea útil de terreno habiendo con conocer Z(área perdida en cesiones y vías) y aplicar la ecuación (
descontado las calles y las zonas de cesión. Estas densidades naturalmente
Db= Dn (1-Z) (
son mas altas que las densidades brutas por hectárea antes de cesiones yvías.
Para su calculo se divide el numero de viviendas que caben en el proyecto Ejemplo: una densidad neta predial de 150 viviendas por hectárea, con Z= 45%, (
por el terreno útil que se requiere y esto a su vez se multiplica por 10.000 equivale a una densidad bruta de 82.5 viviendas por hectárea.
(
para obtener el dato por hectárea. Ejemplo: si en un lote de terreno de 6000
m2 caben 120 viviendas: 120 /6000 x 10.000 =200. O lo que es lo mismo: (
120/0.6 = 200. La densidad es de 200 viviendas por hectárea neta. 1.3. CESIONES (
• Areas de control ambiental: Son los terrenos que no se pueden urbanizar y Generalmente se requieren dos tipos de cesiones: para vías y para zonas verdes. (
que se deben dejar para la ciudad. Son los retiros que se deben dejar frente Las vías internas de la urbanización de acuerdo con las normas exigidas y si existen (
a las grandes avenidas, o junto a las quebradas o rondas de ríos, las áreas avenidas por el sector, normalmente utilizaran entre el15 y 20% del área bruta del
debajo de las líneas de alta tensión eléctricas, las zonas no urbanizables por (
terreno. Las zonas verdes también dependen de la densidad de viviendas permitida
mala topografía o peligro de deslizamiento. A veces estas áreas de control y la altura de los edificios. En Bogotá se aplica entre el 17y 25% del terreno bruto (
ambiental pueden usarse también para zonas verdes o parques. Los terrenos urbanizable. A veces se permite que una parte de las áreas de control ambiental (
en bruto se deben comparar excluyendo las zonas de control ambiental. Si sea utilizada como zona verde. Se exige que por lo menos el 50% de esta zona
un terreno sin urbanizar no tiene estas áreas y otro terreno sí las debe ceder, verde se concentre en un solo punto. En Bogotá se suele diferenciar entre las ce- (
necesariamente el primer terreno debe valer mas, ya que generalmente las siones tipo Ao sea los parques comunales a los cuales debe tener acceso toda la (
zonas de control ambiental son gratuitas y no se venden al Estado, simple- población. Ylas cesiones tipo Bque pueden ser privadas para dicha urbanización. (
mente se ceden a la ciudad. Nos referimos aquí a las cesiones comunales o tipo A.
(
• Normas de urbanización: Las ciudades exigen normas mínimas para urbanizar Otras ciudades como Medellín, Cali, Pereira, únicamente se refieren a las ce-
los terrenos en cuanto al ancho de vías, especificaciones de estas, pavimen- (
siones publicas o parques, sin diferenciar con las privadas.
tos, sardineles, andenes, redes de acueducto y alcantarillado, redes aéreas o (
subterranes de electricidad y teléfonos, redes de gas natural, etc. De acuerdo Contabilizando las vías y las cesiones para parques públicos, un lote bruto de
terreno deberá destinar a estos usos entre el 30 y 45% del área según la densidad, (
con estas normas, la infraestructura de servicios y las obras de urbanización
costaran mas o menos. el estrato y la ubicación, lo cual está definido en las normas municipales. Gene- (
ralmente para un avalúo se debe trabajar con un mínimo del40%, a no ser que el
• Tamaño mínimo de lotes: También las normas de la ciudad, por zonas o por (
terreno ya tenga algunas vías o parques en el sector.
estratos definirán el tamaño mínimo de lotes para vivienda unifamiliar o mul- (
tifamiliar. En las grandes ciudades colombianas el tamaño mínimo es 72m 2, Si se consideran las zonas de control ambiental, las áreas de cesión para vías
o avenidas de la ciudad o las áreas topográficas difíciles no construibles, un terre- (
pero en este lote se puede hacer una vivienda bifamiliar, o sea dos casas, lo
cual en la practica significa que el tamaño mínimo de lotes es de 36m2. En no bruto podría llegar a sobrepasar el 50% de áreas no útiles y en algunos casos (
un lote urbanizado de 10.000 m2se podrían obtener hasta 277 casas de este llegar hasta el 60%. Esta información es vital para el avaluador, ya que el valor (
estrato, densidad ciertamente muy alta solamente alcanzable por vivienda del terreno bruto disminuye en la medida que las áreas de cesión, vías, parques y
control ambiental, sean mayores. (
multifamiliar. Poblaciones de menor tamaño y ciudades latinoamericanas no
permiten este mínimo tamaño de lotes. (

232 AVALÚOS DE iNMUEBLES Y GARANTÍAS

j AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 233
(
(

e
 El decreto naciona12181 de 2006 establece tres categorías: a) Area Bruta, b) Area 1.5. Otros costos de urbanización
Neta Urbanizable, y e) Area util o vendible. La diferencia entre el area bruta y el area Nos referimos a los siguientes:
neta urbanizable son las cesiones para vias principales o por razones ambientales.
La diferencia entre area neta y area util será el parque o zonas verdes locales y las • COSTOS INDIRECTOS: Son los honorarios de urbanismo, de construcción
vias interiores o secundarias. de dichas obras, de interventoria, los estudios de suelos, planos hidráulicos,
sanitarios y eléctricos. Los costos administrativos o gerenciales del proceso
1.4. Costos de urbanización de urbanismo. En general tienen unas tarifas que se aplican al tamaño y al
' COSTOS POR TOPOGRAFÍA: en algunas ciudades su incidencia es importante. costo de la urbanización.
/ Hay ciudades colombianas donde es necesario preparar el terreno, reduciendo t IMPUESTOS: corresponde a la licencia de urbanismo, al impuesto del predio
montañas y rellenando cañadas, como en Manizales, Pereira o Armenia, la y a los impuestos de valorización que cobran los municipios por los terrenos
zona cafetera de Colombia. Este costo de preparación del terreno puede llegar en bruto.
en algunos casos a ser muy alto. • COSTOS FINANCIEROS: Es posible que se haya obtenido un préstamo ban-
(

' • TIPO DE SUELOS: La capacidad portante del terreno el cual se conoce a través cario para desarrollar la urbanización. Estos dependerán de la tasa de interés,
(
\
de los estudios de suelos determinara el costo de la cimentación. En Bogotá el monto prestado y el tiempo durante el cual se usa dicho préstamo.
y México, donde los suelos son malos por provenir de formaciones lacustres
(antiguos lagos) el terreno exige un profundo pilotaje y placas flotantes de 1.6. Utilidad del urbanizador
(

' cimentación. Esto a su vez genera un mayor costo en las vías ya que la base • Este dato dependerá de la ley de oferta y demanda. Si hay pocos terrenos
( y subbase deberá tener mayor profundidad y costo de materiales. urbanizados, el urbanizador tenderá a cobrar un mayor margen. En general se
(
\
• COSTO DE SERVICIOS PÚBLICOS: De acuerdo con las normas de las empre- aplica al costo de adquisición del terreno ya los dineros invertidos en la urba-
sas publicas de cada ciudad se deberán acometer los grandes colectores de nización. Aeste costo se le aplica una tasa de interés compuesta superior a la
(
alcantarillado para la urbanización. Las redes de energía y teléfonos son mas tasa de interés del mercado monetario. Esta tasa de utilidad se aplica durante
r
costosas si son subterráneas como lo exigen las normas modernas de urba- el tiempo que dure la urbanización en venderse.
( nismo. Esto eleva los costos de la vivienda popular en las grandes ciudades,
( costo que es trasladado a la vivienda.
\ 2. MODELO MATEMÁTICO PARA AVALUAR LOTES BRUTOS
( • COSTO DE LAS VÍAS: Dependiendo del ancho de la vía, del tipo de suelos y
' de las especificaciones del pavimento, el costo será mayor o menor. Presentamos a continuación un modelo matemático para calcular el valor del lote bruto
(
a partir del lote urbanizado. Para entenderlo conozcamos las definiciones básicas:
t RELACIÓN AL METRO CUADRADO ÚTIL: Todos los costos anteriores se de-
(
nominan los costos directos de la urbanización. En el presupuesto se presenta X= Precio de compra del terreno por m2 bruto
por capítulos y se analizan los precios unitarios. Pero el dato final se llamará Cu = Costos de urbanización por m2 bruto
costo directo de la urbanización. En general este dato se divide por el área C* = Costos de urbanización por m2 neto o útil
e útil o urbanizable del terreno, luego de descontar vías ycesiones. Este seria el Gc = Gastos de compra
( Gv = Gastos de venta
Costo de Urbanismo por Area Uti!. Mientras no se anote otra cosa, se entiende
(
\ para efectos de comparación en el mercado que se trata de Costo por Metro Cf = Costos financieros de urbanizar
( Cuadrado Util. U= Utilidad por urbanizar
(
( 234 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 235
(
 (

(
2
V = Valor de venta por m bruto Despejando el terreno bruto : (
V* = Valor de venta por m2 útil o neto X= (1-Z) (0.97 V* - C*) (
Z = porcentaje de cesiones, vías y perdidas de terreno
1.195 (
Con estas definiciones básicas podemos construir la ecuación:
Si se considera que la duración es 12 meses, se tendría: (
V = X + Cu + Gc + Gv + Cf + O
X= (1-Z) (0.97 V*- C*) (
Corresponde al hecho de que el valor de venta del lote urbanizado es igual al costo
1.415 (
de compra del lote bruto, mas los costos de urbanismo, mas los gastos de compra
y de venta, mas los costos financieros mas la utilidad del urbanizador. (

Pero los miembros de dicha ecuación tienen las siguientes igualdades: Osea que conociendo el valor del lote urbanizado (V*) y el costo de urbanismo (

V =V* (1 - Z) (C*), podremos inferir cual seria el máximo precio que podría el urbanizador pagar (
Cu =C* (1 - Z) por el terreno en bruto (X). Por el método comparativo es fácil investigar cual es el
(
Gc =0.015 X (en Colombia normalmente es ell.5% del costo del inmueble) precio de los terrenos urbanizados en la zona (V*) y con información de los cons-
tructores o las revistas especializadas podremos saber cuanto valen los costos de
Gv =0.03 V= 0.03 V* (1 -Z) (Se estima en Colombia gastos de comisión y publici-
dad en el3% del valor de venta) urbanismo en términos del área útil (C*). El dato de Z sale de la experiencia y del (
proyecto especifico que estamos avaluando de acuerdo con las normas. Ordinaria-
(
Cf +U= X[ ( 1 + r )n - 1 ] : equivale a ponerle una tasa de rentabilidad al costo mente se suele aplicar entre el40 y 50%.
de la compra equivalente a r = u + i , donde i es la tasa de interés del mercado (
que podría ser similar al DTF en Colombia, y donde u es la tasa adicional que A continuación ponemos un ejemplo con datos para Bogotá.
(
como utilidad desea ganar el inversionista. Si asumimos que el DTF en Colombia
está-en 2008 en 8% anual (0.64% efectivo mensual) esta seria la tasa de i. Si se (
• Costos de urbanización por m2 útil (C*) :
desea ganar el 40% anual ( 2,8% efectivo mensual) quiere decir que u estará en (
2.8- 0.64 =2,16% mensual o 32% anual.. El tiempo n cüfíesponde a la duración • Urbanización popular o VIS = 60.000 pesos1
(
del proyecto urbanístico. Puede estar entre 6 y 12 meses. Puede calcularse por las • Urbanización estrato medio bajo =50.000 pesos
etapas del urbanismo. Así las cosas se tiene : (
o Urbanización estrato medio o medio alto= 40.000 a 50.000 pesos (
Cf + U = X [( 1 + 0.028 )6 - 1] = 0.18 X (para duración de 6 meses)
Cf +U = X [ ( 1 + 0.028 )12 - 1] = 0.4 X (para duración de 12 meses)
• z=45%

Obsérvese que los estratos mas bajos cuestan mas en las obras de urbanismo. Esto (
Si suponemos que la urbanización o la etapa utilizó 6 meses, se tiene:
se debe a que las normas mínimas de las empresas de servicios son mas :xig~nt~s Y
V* (1-Z) =X+ C* (1-Z) + 0.015 X+ 0.03 V* (1-Z) +0.18 X (
requieren la misma infraestructura que para los estratos altos. Pero la razon prmc1pal
1.195 X= V* (1-Z)- C* (1-Z)- 0.03 V* (1-Z) (

1.195 X=(1-Z) (0.97 V* - C*) (

(
(1) Datos del año 2007 en pesos colombianos. Un dólar: 2.000 pesos.
(
236 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS
AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 237 (
(
 j
(
'

/
1
.
( es el alto costo de adecuar los terrenos en Bogotá, ya que los estratos bajos se sitúan Z = porcentaje que se pierde en cesiones, vías, parques, topografía, etc.
(
en la periferia y se deben llevar los servicios públicos desde mas lejos. Esta situación es B=letra griega beta que representa la incidencia del valor del terreno bruto en
similar en cualquier ciudad colombiana o suramericana. las ventas del proyecto. Se ha obtenido por experiencia mediante estudio
( en proyectos de urbanización. Depende del estrato social y del uso. Para
Aplicando los datos anteriores a un terreno cuyo precio de venta urbanizado para
(
un estrato bajo está según el mercado en $150.000/m2 (75 dólares), con costos de ur- vivienda popular en Bogota, Medellín y Cali oscila entre 10 y 12%. Para
(
banismo en 60.000 pesos por m2 (30 dólares) y con áreas de cesión y vías en 45% (Z), estratos medios y altos supera el 15%.
'
( podemos reemplazar en la ecuación : Con l.as variables anteriores obtenemos :

(
V = 13 * Db * P
( X= (1- 0.45) (0.97 x 150.000- 60.000) = 39.351 j m2 10.000
( 1.195 Pero : Db = Dn (1-Z)
( Significa que para un terreno popular no se debe pagar mas de 39.351 por m2. De Luego despejando:
( hecho la investigación que presentó la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá al finalizar 2005 V = B * Dn (1-Z) * P
muestra que los terrenos brutos de la periferia de Bogotá, con posibilidad de servicios
( 10.000
(concertados) tienen precios mínimos entre 25.000 y 40.000 por m2 bruto. Este seria
( el máximo precio que pagaría un urbanizador o constructor con el fin de desarrollar un Si asumimos que la vivienda OPTIMA que permite equilibrio entre la oferta y la
r
1
proyecto de vivienda popular. demanda en una zona y para un predio especifico es de US 11.000 ($22.000.000
pesos colombianos) 2, el valor máximo que podría pagar el constructor dependerá
( En los anexos al final del capitulo presentamos el proceso de calculo directo sin
\
de la densidad neta permitida y de las cesiones obligatorias. Asumiendo la máxima
aplicar formulas matemáticas.
(
\ incidencia de beta (12%), una densidad neta predial de 240 viviendas por hectárea
y unas cesiones iguales al 45% del predio se tendría:
( 3. MODELO MATEMÁTICO APLICANDO TÉCNICA RESIDUAL INDUCTIVA. V = 0.12 * 240 ( 1- 0.45) * 11.000
\

( Definiendo: 10.000
\

,r
\
V=valor del terreno bruto por m2
Db = densidad bruta predial. Cuantas viviendas caben en el predio bruto por V= US 17.42 /m 2 ($34.848 pesos)
hectárea.
(
' Dn = densidad neta predial. Numero de viviendas por hectárea neta luego de Dado que en Colombia y otros países latinoamericanos los subsidios del Estado
(
\ descontar vías, parques y cesiones ambientales. a los estratos populares definen la demanda podemos reemplazar el valor de P por
el tipo de vivienda. En el año 2007 los subsidios de Colombia se entregan en su
(
P=Precio OPTIMO del mercado para la vivienda en la zona. No se trata del mayoría a viviendas que tienen un precio inferior a 50 salarios mínimos mensuales
' precio máximo al cual se venderían algunas viviendas, sino del precio
(
($21.600 pesos o US 10.800)
de equilibrio al cual se venderían todas las viviendas del proyecto en
dicho predio.
(
10.000 = dato correspondiente a los m2 que tiene la hectárea (2) En el año 2007 el dólar está a 2.000 pesos colombianos. Las viviendas con precio inferior a USll.OOO
(
tienen un alto subsidio del gobierno al comprador.

238 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 239

(
 (

(
Reemplazando este valor en la ecuación se tendría: d) En todos los casos el valor del lote bruto es un residuo de todo el proceso (

V = 0.12 * 240 ( 1 - 0.45) * 50 que está limitado al final por la demanda (precio de la vivienda), las carac-
(
terísticas de la vivienda (tamaño y acabados), los costos de la construcción
10.000 (directos e indirectos), los costos de urbanización, las cesiones obligatorias (

V = 0.0792 salarios mínimos mensuales por m2 = $34.214 pesos /m2 (vías, parques y ambientales) y el margen de comercialización o utilidad es- (
para el año 2007 (US 17.1 O/m 2) perada. El lote bruto será una resultante obligada de todas estas variables.
(
e) No es conveniente aplicar sin análisis o sin homogeneización el método
Si se trata de ciudades intermedias colombianas en donde la densidad neta pre- comparativo a los lotes brutos ya que pueden ser muy diferentes por la nor- (
dial es menor (120 viviendas /ha) y aceptando la misma incidencia del 12% para el ma, la ubicación, la densidad permitida, la topografía o el estrato social.
factor beta, se tendría:
f) El mejor método por aplicar a los terrenos brutos sin urbanizar es la técnica (
V = 0.12 * 120 ( 1- 0.45) * 50 * 432.0003 residual inductiva o la deductiva. (
10.000
(
V= $17.107 /m 2 ( US 8.55 /m 2) En los anexos presentamos varios ejemplos.
(

(
4- MAXIMO COSTO DEL LOTE BROTO PARA VIVIENDA . TEC- (
NICA DEDUCTIVA RESIDUAL.
El procedimiento es similar al de los terrenos urbanizados pero se deben tener
(
en cuenta las siguientes variantes:
(
a) Es indispensable definir la densidad bruta que se obtiene en el predio luego de
descontar las cesiones para parques, las vías, las zonas de control ambiental (
(ríos, zonas protegidas, plan vial) y la topografía. Lo que interesa al cons-
tructor comprador es cuántas viviendas por hectárea le caben al proyecto.
b) Se puede partir del precio comparativo de otros lotes urbanizados mediante
el descuento de los costos de urbanización y zonas de cesión o perdidas. (

e) Se puede partir del precio de la vivienda que el mercado compraría en esta (

zona de la ciudad descontando los costos de construcción y la utilidad del
urbanizador hasta encontrar el valor del lote urbanizado. Una vez encontrada
(
se procede a descontar los costos de urbanismo y cesiones obligatorias
con el fin de hallar el lote bruto.
(

1
(3) En 2007 el salario minimo legal mensual en Colombia esta en $432.000 pesos o US216
(
240 AvALúos DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 241 (

(
 - Teniendo el terreno 20.000 m2, significa un precio de 29.700 1m 2 bruto.

Anexo 1 El constructor no puede pagar mas de 30.000 1m2 bruto para realizar
este proyecto. El avaluador no puede estimar un precio por encima de
dicha cifra.
Mediante un procedimiento similar trabajan los constructores haciendo sus es-
tudios de factibilidad. El avaluador debe conocer el procedimiento del constructor
Avaluo del lote bruto a fin de poner el precio probable de transacción. Si no tiene en cuenta estos pasos
llegará a una conclusión errónea que no corresponde al potencial comprador. El
a partir de un proyecto urbanístico. resultado estimado por el método residual que hemos aplicado se debe cotejar con
los valores de mercado que se piden. Si el resultado por el método residual es mas
alto que los precios de oferta, significa que los precios del mercado están bajos y
tendrían potencialidad para subir mas (suponemos que el método residual se aplica
Datos básicos: (datos en pesos de 1998) Un dólar= 1500 pesos. bien). Pero si los precios de oferta son superiores al que concluimos por el método
Precio de la vivienda = 24.000.000 (1714 UPAC) residual, quiere decir que habrá gran distancia entre el pedido y las propuestas de
Tamaño del lote bruto: 20.000 m2 los constructores compradores. Debemos entonces aplicar el resultado obtenido por
el método residual aquí explicado.
Areas de circulación, vías y parques: 8000 m2 (40%)
Costos de urbanización por área útil : 53.000 jm 2
Area de cada lote unifamiliar : 60 m2
Numero de viviendas del proyecto : 200
Area construida por unidad : 45 m2
Costo de la construcción: 220.000 por m2 (costos directos). Con el multipli-
cador de costos indirectos se llega a 330.000/m2• El costo de construcdón
por casa es entonces 14.850.000.
La utilidad del promotor es de 3.000.000 por casa (12.5%)
Valor que queda para el lote urbanizado : 24.000.000 - 14.850.000
- 3.000.000 = 6.150.000
Si el costo de urbanismo es 53.000 por m2 útil, y cada lote es de 60 mz, el
costo urbanístico por casa es de 53.000 x 60 =3.180.000
Queda entonces para el lote sin urbanizar : 6.150.000 - 3.180.000 =
2.970.000
Si el lote bruto sin urbanizar podría costar 2.970.000 por casa, y son
200 casas las que tiene el proyecto, el valor bruto del terreno llegaría a
594.000.000.

AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 243

 (

(
(
la utilidad del promotor y lo que resta es el valor del terreno urbanizado. Se restan (

Anexo 2 también los costos de urbanismo local (redes yvías internas) yqueda como residuo el
valor bruto del suelo con uso urbano. Obtenemos un valor de $95.344/m2 ( US 41.45)
que se debe comparar con el precio inicial de 15.000/m2 para terreno rural. 4
(
(

En el cuadro 2 se estima el area destinada a un proyecto comercial con rango (

zonal. Se parte de 48.900 m2 brutos. Estimamos los precios de venta, deducimos (
Ejercicios de potencial los costos directos e indirectos de construcción, deducimos el costo de urbanismo
interno y nos queda el margen de utilidad y lote. Restando la utilidad esperada del (
de desarrollo de un predio promotor el saldo por residuo es el valor bruto del suelo con uso urbano comercial (
. Allí nos da un dato de $202.474/m 2 (US 88). Este valor final se comparará con el (
inicial para el cobro de plusvalía.
(
En el cuadro 3 asumimos que se desarrollan 239.600 m2 para vivienda media
(
Cálculo de plusvalia por (estrato 4 en Colombia). Igual que los anteriores se estima el potencial de ventas, se
deducen los costos directos, indirectos y costos de urbanismo interno. Después de (
el metodo residual deductivo quitar la utilidad nos queda para el lote bruto un valor de $134.741/m2 (US 58.58). (
No presentamos estimaciones para estratos altos porque con estos ejercicios (
damos una idea de la aplicación del método residual deductivo. En el ejercicio que
(
se presenta del Plan Parcial, todo el terreno deberá ser valorado antes y después del
cambio de uso. Se obtiene un promedio para los diferentes usos y este será el valor (
Acontinuación presentamos tres ejemplos de aplicación del método residual de-
ductivo en un Plan Parcial de 895.000 m2 de area bruta en la zona norte de Bogota. referencia para la aplicación de la plusvalía. (
En este Plan desarrollaremos varios proyectos: comercio, vivienda popular vivienda El valor total del terreno de 895.000 m2 será la suma de los parciales avaluados (
clase media y vivienda clase alta. ' de acuerdo con el uso permitido por el municipio en el Plan Parcial o desarrollo total (
Se necesita calcular el precio final del terreno con el fin de fijar la plusvalía al del terreno mediante el reajuste del suelo. Este modelo es aplicado en Colombia de
(
pasa.r un terre?? d~ , rural a urba~o mediante ampliación del perímetro urbano por acuerdo con la ley de desarrollo territorial, muy similar al modelo de reajustes del
medio de la utihz~cion del mecamsmo de Planes Parciales. Se aplicará el reparto de suelo aplicado en España y Francia. En otros paises latinoamericanos no se requiere (
Cargas YBeneficios, es decir, los propietarios del suelo deberán pagar los costos de el desanollo mediante planes parciales, y entonces el valor del terreno bruto depen- (
las obras públicas, l~s servicios e infraestructura que permite desarrollar sus predios derá de lo que proponga el urbanizador o constructor.
y a cambio obtendran el beneficio de la urbanización. (
La reglamentación municipal definirá los índices del proyecto: índice o aprovecha-
(
El municipio requiere calcular cuales serán estos beneficios, bien sea para cobro miento de construcción, indice de ocupación sobre el suelo, densidad de viviendas
de Cargas o para cobro de Plusvalía. El precio inicial será el rural. En este caso oscila por hectárea, aislamientos laterales yfrontales entre edificios, alturas de edificaciones, (
entre $14.000 y 16.000 pesos (US7) por m2. Se requiere estimar el precio final de etc. Debe tenerse en cuenta el número de parqueaderos exigidos por las normas o (
los terrenos para comparar con el precio inicial y cobrar la plusvalía. por el mercado. Si se requiere sótanos es necesario tener en cuenta este costo. Lo
(
. En el Cuadro 1 se desarrollan 102600 m2 de vivienda popular. Se estiman los pre- (4) Para todos estos calculos hemos utilizado la relación de 2.300 pesos colombianos por un dólar dato (
cios de venta, los costos directos e indirectos y el margen del constructor. Se deduce del año 2005 cuando se hizo este avaluo.

l
(
244 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 245 (

e
 mismo el valor de las plazoletas, zonas verdes y vias interiores de la urbanización,
lo cual en los cuadros anexos lo denominamos "costos de urbanismo". 1" ¡€
¡:~ Area vendible vis 117,000.00 M2 l<t
El valor de las ventas dependerá del mercado en el sector y en la ciudad. El costo '';
Circulaciones 13,000.00

N~
directo y el indirecto puede calcularse en detalle tal como lo indicamos en el capitulo
7 para lotes utiles. Al final de cada cuadro queda un margen de operación para la I~'L Area unidad tipo 60.00 M2

utilidad y para el lote. Normalmente se calcula primero la utilidad de acuerdo con la ¡;.~ Unidades resultantes 1,950.00 ;¡s·
Tasa Interna de Retorno exigida (debe hacerse para ello un cuadro para calcular la TlR ~~ji. Parqueaderos resultantes 1 xcada 4 487.50 487.50
;;
y justificar la utilidad). En la practica de las ciudades colombianas la utilidad exigida Ir:~ Numero de parqueos resultante 487.50 M2 -~
lt.;

f:,~~
por los promotores oscila entre ellO y 15% de las ventas, lo que equivale al 50 o 60% ¡;4? Análisis de ventas
del margen de operación (ventas menos costos). Por ello en estos cuadros del anexo l~r~ Ventas
presentamos dos opciones, una con 55% para la utilidad yotra con 50% del margen de :·t Valor venta cada m2 vendible $700,000 1 '; ~:
operación. El saldo, o sea 45% o 50% será el lote obtenido por residuo del negocio. ,N ~~·'
·~·
Total ventas $81,900,000,000 ~<:. ..~

En conclusión, los lotes brutos, especialmente aquellos de gran tamaño adonde Análisis de costos 100.00% ·.n
debe hacerse un desarrollo mediante planes parciales, no pueden ser avaluados por
r~~
(

' Costos directos

( el método comparativo, porque cada lote es diferente en normas, usos, topografía,
'
;+
Valor m2 construcción de vis $346,500 ..·<::;
(
densidades resultantes, zonas verdes exigidas, cargas y pago de plusvalías. De allí
' que el método exigido en Colombia para valorar terrenos brutos será siempre el Valor m2 construcción parqueo $80,000 ii::;
( Método Residual. No obstante se debe comparar con otros lotes similares transados
en el mercado, siempre que sean comparables.
Total costos directos
Costos indirectos 30%
$45,922,500,000
$13,776,750,000
56.07%
30.00%
f'~f
( ;:·:,'
'~ Total costos de construcción $59,699,250,000 72.89%
(
f'} Urbanismo $40,000 por m2 sobre a.N.U. $40,000 T
( Potencial de desarrollo · Método residual ~:
Oso vivienda popular (vivienda interés social) Ambito de reparto 2 L·! Total costos urbanismo $2,636,000,000 3.22% .. ~-
( :;:f Total costos $62,335,250,000
.,...,,,
Area neta urbanizable ámbito de reparto 2 895000.00
( ·.,., Utilidad y lote $19,564,750,000 23.89%
'·

Area neta urbanizable de vivienda vis (interés social) 102600.00 :·-.·¡

I/
( Participación en el total del ar 2 11.46%
OPCIÓN NO. 1 .'i•

.·.;':
l'.<i Utilidad 55% $10,760,612,500 13.14%
( Area útil vis sobre a.N .U. 65900.00 ;:i.
Lote 45% $8,804,137,500 10.75% '''·
( lndice de ocupación sobre a.N.Uvis 64.23%
l':l Valor m2 terreno área neta urbanizable de vis $85,810.31 1:/.'
Area total construida en vis 130,000.00
(
OPCIÓN NO. 2 '•.
Altura propuesta en pisos 4.00

l .·~
( Utilidad 50% $9,782,375,000 11.94%
Area ocupada en planta 32,500.00
( Lote 50% 9,782,375,000 11.94% 1:.•.
(
Area exterior libre en planta 33,400.00
J' Valor m2 terreno área neta urbanizable de vis $95,344.79
..

'\..
'

¡;,~
( d•\: _~;ci0t·: ~·-->L-"'";z>,;;,,;,,t···iM- x.:··"~±··:~":,''P,:>t•,;,i~:.· :;..,.,.,.. ;,:· · <:>··.·. •;·-: , '-·. -·:: ': :;· ·•./•:- ,
(
( 246 AvALúas DE INMUEBLES v GARANTíAs AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 247
(
 (

(
(
"'·¡f (
~~r--C_os_to_d_e_ur~ba_ni~sm~o~$~40~.0~0~0/~m~~so~br~e~a.~N.~U______________$~4~0,~00~0~-----------L~G 1
2
(
~~-~ r--~~ta~lc~o~st~os~u~rb~an~is~m~o____________________~$1~,9~56~,0~0~0,~00~0~-----------L?~.• I
(
Metodo residual . Totosl cotos $44,698,000,000 ,,;,
j. r-~--~------------------~~~~---------1~*'
(
Uso comercial Ambito de reparto 2 ,,,0. ¡--=U~tih='da=d.!...y:::lo=te_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _.::::S1~9,~80::2~,00::,:0:::,:
,0::::00:__ __:3:::0::.:..7~0~:._¡- -EP··
·~ r--O.!...pc~io~n~no~·~1________________________________________________n\~
1
(

Area neta urbanizable ambito de reparto 2 895000.00 Utilidad 55% $10,891,100,000 16.89% l•l% (
Area neta urbanizab\e de comercio 48900.00 ~; r--=Lo=te~45~%~--------------------~$~8~,9~10~,90~0~,00~0--~~13~.8~2o/c:._o___ ¡1 ,~!.l
0 (
.~it.. r-~~==~~~==~==~--------~~~~--------l?o
Valor m terreno area neta urbanizable comercio $182,226.99
2
Participacion en ar 2 5.46% l (
Area util comercio sobre a.N.U. 31300.00 Opcion no. 2
(
lndice de ocupacion sobre a.N.U comercio 64.01% .r-~U~til-=id~ad~5-=0-=%________________________~$~9,9~0~1,~00~0~
,0::::00:_____~15=.3~5'~%----! ••·
Lote 50% 9,901,000,000 15.35% ;,,: (
Area total construida en comercio 43,000.00
Altura propuesta en pisos 2.00 t.(i¡ Valor m2 terreno area neta urbanizable comercio $202,474.44 (

Area ocupada en planta 21 ,500.00

llf: (
~·, ·;,"' ·,.J .. e;•. ,, ~·. • ~,... • .... .. : ~. \·•!' ..... ;.. . . ..;{,. ·•.t'· >:' , ..••.. ; . ':".'•·r·.·.;, '
Area exterior libre en planta 9,800.00 (
Area vendible 25,800.00 (
Area vendible comercio 25,800.00 mz
(
Area total de construccion parqueos 21,500.00 21,500.00
(
Numero de parqueos resultante 955.56 mz
(
Analisis de ventas
Ventas (
Valor venta cada m2 vendible locales $2,500,000 (
Total ventas $64,500,000,000 (
Analisis de costos 100.00%
(
Costos directos
(
Valor m2construccion de locales $600,000
Valor m2 construccion parqueo $220,000 (

Total costos directos $30,530,000,000 47.33% (

Costos indirectos 30 % $12,212,000,000 40.00% (
Total costos de construccion $42,742,000,000 66.27%
(
(

(
248 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTiAS AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 249 (
(
 Valor m2construcción parqueo $250,000

Total costos directos $1 84,943,500,000 59.29%

Método residual Costos indirectos 30 costos indirectos $55,483,050,000 30.00%

Total costos de construcción $240,426,550,000 77.08%

Uso vivienda estrato medio Ambito de reparto 2
/
Urbanismo $45,000 por m2sobre área útil $45,000
Total costos urbanismo $6,925,500,000 2.22%
' Area neta urbanizable ámbito de reparto 2 895000.00
Total costos $247,352,050,000
/ Area neta urbanizable de vivienda estrato 4 239600.00
Utilidad y lote $64,567,950,000 20.70%
Participación en el ar 2 26.77%
' Opcion no. 1
/
Area útil estrato 4 sobre a.N.U. 153900.00
Utilidad 55% $35,512,372,500 11.39%
lndice de ocupación sobre a.N.U estrato 4 64.23%
' Area total construida en estrato 4 252,000.00 Lote 45% $ 29,055,577,500 9.32%

( Valor m2terreno área neta urbanizable de estrato 4 $121,267.02

Altura propuesta en pisos 5.00
(
Area ocupada en planta 50,400.00 Opcion no. 2
\

Utilidad 50% $32,283,975,000 10.35%

( Area exterior libre en planta 103,500.00
Lote 50% 32,283,975,000 10.35%
( Area construida 252,000.00
\
m2 Valor m2terreno área neta urbanizable de estrato 4 $134,741.13
Area vendible estrato 4 214,200.00
(
Circulaciones 37,800.00
(
' Area unidad tipo 90.00 m2
( Unidades resultantes 2,380.00
( Parqueaderos resultantes 1x cada 1 2,380.00 2,380.00
Numero de parqueos resultante 2380.00 m2
(
Análisis de ventas
(
Ventas
(
Valor venta cada m2vendible $1,200,000
( Valor venta cada garaje $4,000,000
( Total ventas $311 ,920,000,000

( Análisis de costos 100.00%

Costos directos
e Valor m2 construcción de estrato 4 $680,778
(
(
(
AVALÚO DE TERRENOS SIN URBANIZAR 251
e 250 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS
 (
(
(

12
(
(
CAPÍTULO
(

Avalúo de terrenos suburbanos (

(
y fincas de recreo (
(

. l. DEFINICIÓN (
(
Se entienden aquellos terrenos cerca de los grandes centros urbanos cuyo precio
está mas determinado por la función urbana que por la actividad agropecuaria. (

La localización es el factor determinante en su precio y no la capacidad de uso (

del suelo, ni la fertilidad ni los cultivos desarrollados. (
(
2. FACTORES DETERMINANTES EN EL PRECIO (
(
2.1. Localización
(
2.1.1. Urbanizables
(
De acuerdo con su ubicación espacial, los terrenos que están cercanos al perímetro
(
urbano y tienen expectativas de urbanización futura adquieren un precio mayor al
rural aunque no se puedan desarrollar actualmente para viviendas. El perímetro no (
marca la diferencia entre el valor urbano y el valor rural. La especulación hace que (
los precios sean diferentes al valor agrícola (ver gráfico de zonas urbanas). (capítulo
(
1, gráfico D)
(
2.1.2. Prolongación de la vida urbana:
(
Otros predios rurales cercanos a los centros urbanos pero no urbanizables debido a su
(
distancia a la ciudad adquieren un precio diferente al agrícola por servir al habitante
urbano como lugar de esparcimiento. Es el caso de las fincas de recreo, áreas para (
colonias vacacionales, etc. Su localización no depende tanto del factor espacio sino (
del tiempo que se emplee en su acceso (en este sentido influyen las características
de la vía) y de las condiciones climáticas. (

l AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO 253

(

e
 Jf.
2.2. Vías
El acceso a estos predios es el factor determinante. De allí la importancia de las
.."] urbano. En este sentido debe proveer con cierta comodidad las necesidades básicas
del habitante urbano ya que su objetivo es el descanso y no la producción.
1
condiciones de la vía. El orden del impacto en la valorización esta dado por la co- Una hacienda ganadera sin casa para el patrón produce lo mismo que con una
modidad en el acceso y la rapidez. En.su orden podría catalogarse:
casa edificada con todas las comodidades. En cambio una finca de recreo sin baño
a) Autopista ni cocina no se entendería.
b) Vía pavimentada
Ciertas zonas o ciudades son por tradición mas indinadas a la compra de fincas
e) Carretera destapada de recreo. Es tradicional la tendencia del "paisa" 1 por comprar una finca de recreo
d) Carreteable una vez que ha accedido a vivienda propia en la ciudad. Esto explica la gran deman-
e) Acceso a pie o a caballo. da proporcional en los alrededores de Medellín, Manizales o Armenia, en cambio es
De ahí que la demanda pregunte siempre si el predio rural esta sobre la carretera menor en Cali o ciudades de la costa atlántica.
pavimentada o si hay acceso carreteable hasta la casa. La experiencia de Bogotá indica que un alto porcentaje de compradores de fincas
El factor de "incomodidad" en el acceso se aplica como desvalorización a la finca de recreo en sus alrededores es de migración antioqueña o del eje cafetero.
frente a otras similares en mejor ubicación. Las perspectivas de una buena carretera El avalúo debe considerar en su orden las exigencias del demandante citadino
inmediatamente desplazan la demanda de la ciudad hacia esa zona. Así sucedió en que son:
Bogotá con la carretera de Silvania, con la pavimentación a la Mesa y con la auto-
pista a Medellín hacia la Vega y Villeta. 3.1 Localización
Ubicación cerca de la ciudad, en un tiempo de acceso que pueda estar viajando
2.3. Recursos Naturales
los fines de semana. En la medida que la ciudad es mayor el tiempo de acceso se
Hay dos recursos naturales básicos que inciden en el precio de los terrenos su- alarga debido a la mayor demanda y escasez de oferta disponible. Así, mientras
burbanos, en particular aquellos que se compran como prolongación de la vida en Manizales, Pereira o Bucaramanga las fincas de recreo están a 30 minutos o 1
urbana (colonias vacacional es y fincas de recreo). Estos recursos son el agua y hora como máximo de la ciudad, en Medellín pueden estar a 2 horas y en Bogo-
la topografía.
tá hasta 3 horas. Dentro del rango de cada ciudad vale mas la que tiene menor
a) Agua: disponibilidad de acueducto rural, nacimientos propios o quebradas. tiempo de acceso.
b) Topografía: que permita fácil construcción y otorgue agradable paisaje.
r
3.2 Vías
2.4. Productividad Ya indicamos atrás su importancia. Se requiere una vía principal pavimentada.
El aspecto productivo es el menos importante en los terrenos suburbanos ya que los Se acepta un acceso corto de pocos kilómetros por un carreteable destapado en
factores anteriores son los que determinan el precio. La finca de recreo podrá tener buen estado. La ubicación sobre la vía principal valoriza si esta en una pequeña
frutales o algunos productos de "pan coger" que la ayude a sostener, pero este no altura que domine la carretera ("para que sea vista"). No conviene al borde de ·
r es el criterio con que la demanda compra. la carretera la construcción sino unos 100 o 200 metros adentro para aislarla del
ruido vehicular.
3. FINCAS DE RECREO
La finca de recreo es el típico caso de la prolongación urbana sobre las zonas ru-
'l. rales. Su objeto es permitir el descanso periódico los fines de semana al habitante (1) En Colombia se denomina "paisa" a los habitantes de los departamentos cafeteros Antioquia, Cal-
das, Risaralda y Quindio.
''
e 254 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO 255
(
 (

(
3.3. Clima Una construcción de finca de recreo debe avaluarse mas por el potencial com- (
prador que con el criterio urbano. Generalmente incide mas el buen gusto, diseño,
Es factor decisivo en la compra de la finca de recreo. Generalmente se demanda áreas funcionales, que la misma calidad de los materiales. Las construcciones viejas (
un clima diferente a la ciudad epicentro. Bogotá, Manizales y Pasto busca un cli- podrán estar técnicamente depreciadas pero si su estado de construcción es bueno (
ma caliente ya que su topografía le permite bajar a temperaturas, mas cálidas Cali podrían tener buen mercado y valorizar la finca.
tiende a buscar climas más fríos o templados. En la Costa atlántica no lo permite la (
topografía, pero en su lugar se encuentra el litoral y entonces el mar y la playa son 3.5 Servidos Públicos (
los factores determinantes. Como prolongación de la vida urbana se exige el agua y se desea la energía. El agua (
Sin embargo los gustos de la demanda son amplios. En Medellín pueden escoger puede proceder del acueducto rural. Si tiene nacimiento propio la v9loriza más. La
(
clima cálido en la Pintada o San Jerónimo, o frío en Rionegro y La Ceja. En Bogotá electrificación rural hace que el publico demande ahora la luz eléctrica a pesar de
pueden tomar gran variedad de climas desde la Sabana, el Lago de Tota o la Represa no ser tan indispensable. El teléfono es un lujo innecesario y hasta se solicita que (
del Neusa, hasta Melgar y Girardot pasando por el clima medio de Fusagasugá. no lo tenga para mayor tranquilidad. (
Según la ciudad la demanda variara. Mientras Bogotá y Medellín influyen po- 3.6. Construcciones de Recreo (
derosamente en los precios de los predios rurales a lo largo de sus vías de acceso, Si no las tiene no son básicas ya que se pueden construir. Estas podrían ser: (
incluso hasta 2 horas y más en automóvil. En el caso de Cali los terrenos del Valle
a) Piscina (
del Cauca permanecen inalterados a precios eminentemente agrícolas, en cambio
adquieren alto precio suburbano en la carretera al mar donde el clima es mas frío. b) Salones de juego (
e) Kioscos (
3.4. Construcciones básicas d) Juegos infantiles
(
Luego de los anteriores factores la demanda exige que la finca disponga de una casa Su valor puede determinarse por el costo de reposición menos depreciación.
con los servicios elementales para ser habitada. Si la construcción es vieja puede ser (
adecuada. Si es nueva adquiere mayor valor. Los servicios como baños ycocina son 3.7. Mejoras (
básicos en el avalúo. Si carece de construcción no se vende como finca de recreo El comprador observa: (
sino como lote rural para hacer una finca. El precio por fanegada debe ser inferior.
Jardines
(
El demandante observa: · Frutales
(
a) Baños · Algunos cultivos de pan coger
b) Cocina (
Beneficia la finca si se puede autosostener con alguna pequeña producción. Pero
e) Alcobas: mínimo dos, deseable tres o cuatro. este criterio no siempre es valido. (

d) Zona social: corredores, comedor. Debe observarse que la finca de recreo (

carece de la sala urbana. Basta con estar o corredor amplio hacia afuera. 3.8. Paisaje
(
e) Construcciones para el mayordomo, celador o "cuidandero". 3.9. Salubridad (
El avalúo de las construcciones debe hacerse por el método del costo de reposición Mosquitos, animales dañinos, etc.
(
aplicando la depreciación por edad y estado de conservación aunque no siempre es
el criterio mas valido. (

J
(
256 AVALUOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS
AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO 257 (
(
 3.1 O Seguridad en la Mesa de los Santos por ser un clima más fresco. Recientemente se está desa-
Desde e! punto de vista de hurtos ya que la seguridad en términos de subversión rrollando un proyecto urbanístico en la Mesa de Ruitoque que cambiará el hábitat
o guerrilla esta descartada en !as fincas de recreo por su proximidad a las grandes suburbano que tenía la zona.
ciudades. Las fincas cercanas a pequeñas poblaciones tienen mayor probabilidad
4.4. Cali
de hurtos y la demanda puede ser afectada.
Los precios suburbanos se extienden por la conurbación Palmira-Buga-Tuluá, sin-
embargo muy cercanos al precio agrícola. Se nota claramente hacia Dapa y por la
4. COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS SUBURBANOS carretera al mar. La demanda por fincas de recreo en esta ciudad no es tan intensa
Sigue e! esquema del cono invertido teniendo como punto mas alto el perímetro como en Antioquia o el eje cafetero. Hacía la zona de Jamundí se han desarrollado
urbano de la ciudad analizada, y descendiendo a medida que se aleja de la ciudad nuevos proyectos de parcelaciones que tienen más el contenido de vivienda urbana
a lo largo de las vías arterias que conducen a esta. La red de carreteables lleva el que fincas de recreo.
impacto de los precios a todos los predios rurales. Nuevamente aquí los precios
se relacionan mas con e! tiempo de acceso y las condiciones de la vía que con !a 4.5. Bogotá
distancia en kilómetros. Los precios suburbanos bajan hasta confundirse con !os Es donde el fenómeno es más intenso. Como ejemplo de análisis hemos tomado
precios agrícolas en zonas donde ya no es rentable tener fincas de recreo o donde este caso con estadísticas de ofertas y avalúos a lo largo de las vías principales. Se
!a tierra se dedica a la producción agropecuaria. analiza en el numeral siguiente.
El análisis de las ciudades indica que el radio de acción de los precios suburbanos
es directamente proporcional a! tamaño de la ciudad. Tomemos algunos ejemplos: 5. VALOR DE TERRENOS SUBURBANOS EN BOGOTÁ
5. 1. Terrenos no urbanizables
4. 1 Mede!Iín
Fuera del perímetro sanitario pero cercanos a la ciudad. Generalmente sus precios
Los precios urbanos se dan en e! Valle de Aburra. Los precios suburbanos siguen se solicitan por m2 o vara 2• La posibilidad de ser urbanizados ilegalmente es la causa
la vía al Sur hasta La Pintada, al occidente hacia Santafé de Antioquia y al Oriente de su elevado precio. El impacto es mayor en las poblaciones de la sabana con po-
al Valle de Rionegro-La Ceja. Con la apertura de !a autopista a Bogotá llegó hasta tencialidad de urbanización: Soacha (clase baja), Facatativa (clase media baja), Chía
e! Magdalena (Dorada!, Puerto Triunfo) (clase media). Son ciudades dormitorio, con costo de vida y terrenos más baratos,
a corta distancia de Bogotá.
4.2. Maniza!es, Pereira y Armenia
Los precios de oferta de fincas cercanas al perímetro de Bogotá oscilan entre 150
Hacia las zonas cafeteras. Sinembargo allí los precios son de carácter agrícola y 200 millones de pesos por hectarea según se sitúe por la autopista al Sur, hacia
aunque puedan prestar alguna función de recreo. No obstante hay zonas como Mosquera, hacia Cota o por la Autopista Norte (datos de 2007). Estos precios no
Santágueda (a 30 minutos de Manizales) o Cerrito (a 15 minutos de Pereira) que resisten ningún cultivo agrícola a pesar de tratarse de las mejores tierras agrícolas
adquieren un precio muy elevado por concentrarse allí las fincas de recreo de del país. En 1988 estaban entre 2 y 4 millones de pesos por hectarea. En 1984 os-
estas ciudades. cilaban entre 1 y 2 millones. Para 1996 estaban en 40 millones por Ha. Tomando
el punto medio se tiene el siguiente incremento anual por períodol.
4.3. Bucaramanga
El impacto suburbano cubre los terrenos vecinos y algunos kilómetros de la carre- 1984·1988 = 18.9%
1988-1996 = 53.7%
tera hacia e! norte. Las vías al sur y al oriente se ven truncadas por !a topografía
(Cañón del Chicamocha y Páramo de Berlín). El impacto se siente especialmente (2) Una fanegada son 6.400 m2, es igual a una cuadra (Antioquia), o una plaza (Valle)
('

'
e 258 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO 259
(
 (
(

(
Esto obedeció al acelerado crecimiento de Bogotá en los últimos años que saltó (
al perímetro sanitario y obligó a urbanizar la sabana cercana. Haremos una compa-
ración de precios con 1984, 1988 y 1996 para observar el incremento. (
(
5.2. Sabana de Bogotá
(
Sus precios oscilaban en 1996 entre 30 y 40 millones de pesosporHectárea .Estos Los precios son indicativos y se refieren solo a la tierra sin construcciones
datos se redujeron hasta 1999 pues la crisis económica e inmobiliaria de dichos años no se refiere a parcelaciones sino tierra en bruto. Sinembargo pueden oscilar en un (
no permitió incremento en los precios. Para el año 2006 subieron a 60 millones/Ha. rango mas amplio ya que depende de los servicios, paisaje y sitio específico. (
En algunas zonas. de la Sabana hay valores de 120 millones por Ha. Por lo demás
este dato no parece rentable para explotación agrícola. Solamente la avicultura o la Las tasas de valorización anual por hectárea en dolares pueden verse en la (
floricultura pueden resistir dicho.precio. La aparición de numerosas fincas de recreo tabla siguiente: (
en la Sabana explica estos precios. Puede decirse que su impacto se siente por el
(
Norte hasta el Sisga y cubre toda la Sabana de Bogotá. En 1988 estaba entre 1.5 y
2.0 millones la fanegada. En 1984 oscilaba entre $600.000 y$ 1.000.000/fanegada (
obteniendo el incremento anual se tiene (tomando el punto medio): (
1984-1988= 21.6%
1988-1996= 60.0% (

La valorización de los años 90 fué exagerada por el proceso especulativo que se (

vivió en la finca raiz en entre 1992 y 1995. (

5.3. Carretera a Girardot (

Es el eje mayor de precios suburbanos debido a la atracción que ejercen las fincas (
de recreo y las colonias vacacional es. En lugares como Melgar y China uta se vende (
la tierra por varas o metros. Obsérvese como disminuye el precio con la distancia.
Para evitar la comparación con la inflación presentamos los datos en dolares por Podría decirse que los bogotanos han llevado su vida urbana y han dado precios (
hectárea de cada año. En el año 2006 el dólar estaba a 2.200 pesos colombianos. suburbanos hasta lugares distantes 2 a 3 horas de Bogotá como Girardot y Carmen (
de Apicalá. Los precios agrícolas se dan en el Tolima y zonas de Cundinamarca ale·
jadas de la carretera principal. Sin embargo cerca de Espinal valía en 1988 la tierra (
2 millones por Hectárea (1.3 millones fanegada) para uso agrícola. Actualmente (
puede estar alrededor de 20 millones por hectárea (dato de 2006) ..
(
Obsérvese que mientras el predio es más lejano vale menos ytiene precio más (
alto si está más cerca, como es lógico. Hay excepción en Melgar, Girardot en 1996
debido al auge de la demanda por este sitio y a la conurbación de parcelaciones que (
ha trasladado la vida bogotana a Girardot los fines de semana. Sin embargo la tasa (
de valorización es mayor a medida que se aleja de la capital. Las tasas de Melgar y
(
Carmen son mayores que en Silvania y Fusa. Es el efecto "comunicante" del valor
del suelo urbano aplicado al sector rural. Esto puede verse en la grafica siguiente. (

(
260 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO 261 (
(
 Valor del suelo rural para parcelaciones

....., Valor hectim ..,._Tasa anu al

30000 12,0%

25000 . 10,0%

10000 8,0%
r
..,
o Nuevamente aquí a mayor distancia baja el precio como es lógico, pero hay
S, O%
••• mas alta tasa de valorización. Excepción la sabana de Bogotá (Facatativa) en los
1!
últimos años.
4,0%

2,0%
Valor suelo en parcelaciones
(
-1- ValorporHa ..... Tasaanual
'
30000 9,0o/o

( 8,0%
\
15000
1,0%

(
5.4. Carretera a Villeta
20000 i,O'l

e 5,0%
( 15000
4,0%
(
( 10000 3,0%

( 2,0%
5000
( I,Oo/o

(
O, Oo/o
( Facataliva Sasaima Villela G ua~uas Honda Dorada

(
(
( 262 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO 263
e
 (

Los terrenos agrícolas podrían considerarse a partir de Guaduas y el Valle del

Magdalena. Sin embargo cerca al casco urbano están adquiriendo ya precios de
turismo y fincas de recreo.
1 Las ciudades gue más presión generan son Bogotá y Medellín. En el caso de
Bogotá su influéncia llega hasta Girardot y Honda a tres horas de viaje. Con el tiem-
po se extenderá por el Magdalena y si se mejora la vía a Villavicencio seguramente
alcanzara los Llanos.
(
(

5.5. Autopista a Medellín Medellín no solamente alberga gran población sino que la idiosincrasia "paisa" lo (

Por haber sido construida en los años 90 la nueva vía genero un proceso de espe- impulsa a comprar una finca productiva o de recreo en su vida. Esto explica que la (
culación qu o los precios en la Vega y San Francisco entre 200.000 y 500.000 pesos influencia suburbana se extiende por todos los puntos cardinales del departamento
(
por hectarea en 1984, al terminar su pavimentación hasta la Vega hubo un alza en inclusive a mas de tres horas de viaje.
(
los precios sin precedentes de forma que en 1988 se situaban entre 2 y 4 millones Cuando una zona se satura por exceso de congestión vehicular o dificultades de
por hectarea sin contar las construcciones. En 1996 oscilaba entre 30 y 60 millones servicios públicos, la demanda se orienta hacia otras carreteras. Es el caso que acon- (
la hectarea. Para 2006 en algunas zonas supera 100 millones de pesos por Ha. teció en Melgar- Girardot. La carretera se congestiono y la demanda se volcó sobre (
Ha sido una de las zonas de mas rápida valorización en los últimos años por tra- La Mesa, Anapoima, La Vega y Villeta valorizando sustáncialmente estas áreas. (
tarse de un clima templado (22 grados y 1.500 mts) a solo una hora de Bogotá. El Comparemos la valorización de las zonas atrás mencionadas tomando como (
proceso se esta extendiendo hada Villeta por la nueva vía recientemente inaugurada referencia los puntos medios de los rangos entre 1984 y 2006. Los porcentajes
con magníficas especificaciones donde se registran precios muy variables y escasa (
se dan a nivel anual en dolares de cada año para mejor comparación evitando la
oferta en previsión de más valorización. Una extensa zona agrícola panelera se con- inflación en pesos. (
virtió en breves años en fincas de recreo. Este fenómeno se repetirá en los próximos (
años por la vía de concesión actualmente en construcción entre Tobiagrande yPuerto Se pueden obtener las siguientes conclusiones:
Salgar, que será el nuevo acceso a Bogotá desde la Costa Atlántica. La valorización en todas las zonas ha sido superior a la inflación y positiva en (
dolares. Ha habido un aumento en precios constantes. (
La tasa promedio 1984-1988 fue 54.6% anual y en 1988-1996 fue 43% anual
en pesos. La valorización es mayor en la medida que la distancia a Bogotá es mayor. (
Comparar Carmen de Apicalá, Guaduas y Honda con el resto. Se debe al
cambio en el uso del suelo: de agrícola se transforma en Suburbana. (
5.6. Carretera La Mesa-Anapoima
La congestión hacia Melgar-Girardot, orienta la demanda hacia nuevas carreteras (
Se ha convertido en vía alterna para Melgar y Girardot. Esta totalmente pavimentada
que se dirigen a climas cálidos como La Vega o La Mesa, presentándose un pro- (
y se ha transformado vertiginosamente de agrícola en suburbana por la gran deman- ceso especulativo que hace ya imposible la compra de tierras por estas zonas.
da de fincas de recreo. La hectárea se situaba muy por encima del millón de pesos (
en 1988 y en algunos sitios como Anapoima era imposible comprar por la escasa Conviene seguir el desarrollo de los precios a una nueva zona que con la
construcción de nueva carretera abrirá terrenos para fincas de recreo: La (
oferta y abrumadora demanda. Actualmente hay precios entre 100 y 150 millones
por hectarea. En Anapoima la cifra puede ser más alta. Vega-Villeta (prolongación de la actual autopista Bogotá-Medellín). (
Si se considera que una zona cálida queda situada a solo 1.5 horas de Bo- (
gotá por una estupenda carretera, no es exagerado afirmar que los precios (
6. VALORIZACIÓN EN TERRENOS SOBORBANOS YFINCAS DE RECREO se elevan mas del 20% anual. Cuando se inauguró la nueva vía al Llano los
precios suburbanos se trasladaron hacia el Meta y Villavicencio. Desde 1998 (
La presión por extender los terrenos suburbanos depende de la ciudad epicentro que se presentaban procesos especulativos con la expectativa. (
los genera, de su tamaño y dinámica económica y la idiosincrasia de la región.
(
AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y Fl NCAS DE RECREO 265 (
264 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS

(
/

No obstante lo anterior debe considerarse el ciclo económico que vive el país

en un período determinado. En el análisis anterior se tuvo un ciclo de auge
en la economía y los bienes raíces durante el período 1986-88. De haberse
i !
8. AVALÚO DE PARCELACIONES
8.1. Ubicación
Debe ser a distancia en tiempo y kilómetros razonable de la ciudad que se origina.
tenido un ciclo recesivo la valorización habría sido menor, aunque estimamos
que habría superado a la inflación. Hubo receso económico en 1989-1991, 8.2. Ventajas
auge sin precedentes en 1992- 1995 y nueva recesión en 1996-2000, para Mejores servicios públicos que la finca.
luego recuperarse después de 2002. - Menor tamaño de terreno
Vigilancia y seguridad
7. CONCLUSIÓN Servicios comunes: piscina, salón comunal, canchas deportivas
Reducción de costos de mantenimiento : celador, mayordomo jardinero, pis-
Con lo anterior hemos querido dar una idea aproximada del fenómeno de precios cinero, etc.
en las tierras suburbanas. Son los terrenos más difíciles de avaluar y por tanto se
debe tener gran cuidado. 8.3. Desventajas
('

' Recomendaciones al avaluador: - Mayor costo de urbanismo

Mayor densidad
a) Es inútil considerar la productividad agropecuaria ya que no son buscados
Menor privacidad: lotes más pequeños
por la demanda.
(
b) Importa más la construcción y las mejoras que la tierra en sí. Lo contrario a 8.4. Demanda
los avalúos agrícolas. Se ha reducido mucho el tamaño de la parcela trasladando la idea de la urba-
( nización al campo.
' e) Las vías y el acceso son factores determinantes.
No se trata de llevar el tamaño de la ciudad al campo, no es un barrio rural. Debe
d) El tamaño de la tierra suele ser reducido. Entre 1 y 2 hectareas. Un tamaño dar más terreno para dar menor densidad, mas aislamiento y privacidad.
( superior a 6 hectareas ya tiene la componente agrícola como factor principal - Dar terreno para actividades rurales : jardines, árboles, animales domésticos.
e) No se debe guiar por los precios de oferta (lo que se pide) ya que distorsionan - Mínimo 1500 m2 Ideal media a 1 Hectárea por parcela
( completamente el mercado. El fenómeno especulativo es elevado. La transacción Pueden reducirse o eliminarse las zonas comunes.
( comercial muchas veces está en el 50% de lo que piden. Las tierras urbanas y
agrícolas no tienen tanta diferencia entre el precio de oferta y el de la demanda. 8.5. Avalúo
(
a) Valor del terreno bruto: T
f) Con la apertura de nuevas vías los precios de oferta se vuelven especulativos.
( - Método comparativo
La demanda se desconcierta,no hay estabilidad en el mercado y se dificulta
( enormemente la tarea del avaluador. - Precio de mercado de otras fincas
( - No importa tanto la fertilidad sino la ubicación, vías de acceso y agua
(

e
(
266 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO 267
(
(
 (

(
b) Disponibilidad de servicios : S (coeficiente) f) Valor de la Parcela: V (
- Agua : fuentes naturales, pozo o acueducto g) Coeficiente de utilización del terreno: K (
- Energía : capacidad y estabilidad h) Utilidad de la parcelación
(
- Facilidad para pozos sépticos ·
(
- Dado que un terreno rural que se desea parcelar requiere muy buena dis-
V::: 1 TKS + (P+Z)MI X u
ponibilidad de servicios, en particular del agua, el hecho de que una finca (
tenga agua suficiente para las labores agrícolas no significa que pueda tener (
agua suficiente para una parcelación. Entonces el avaluador deberá calificar Ejemplo T == (Valor terreno bruto) =30'000.000/Ha = 3.000/m 2
la cantidad de agua disponible mirando el objetivo de la parcelación. Esto se S= Buena agua: Se requiere 60m3 por vivienda/mes o sea 0.03 litros/seg. (
hace a través del coeficiente S que pondera más un terreno rural cuando tiene Faciiidad de energía (
muy buena disponibilidad de agua para la parcelación. Si por ejemplo tene- Coeficiente = 1.3, en este caso por tener muy buena agua (pozo de 10 (
mos apenas el agua suficiente para 10 parcelas el coeficiente sería 1.0. Pero litros/seg) para una demanda de 2 Lts/seg. Tenernos una disponibilidad
si tenemos agua para el doble de parcelas el coeficiente podría incrementarse de agua cinco veces superior a la demanda requerida. Esto nos permite (
a 1.1. Si tenemos para 50 parcelas podría ser de 1.3. Este coeficiente es una ponerle un coeficiente de 1.3 al terreno rural por ser demasiado apto para (
calificación que se pone a la tierra rural por su muy buena capacidad de par- la parcelación.
celación en base a los servidos publicas, en especial el agua disponible que (
K =Coeficiente de utilización permitida : 0.7
es el factor fundamental. Los demás servicios son fáciles de conseguir. El resto se pierde en vías, áreas no desarrollables por topografía y (
e) Costo de Parcelación: P zonas forestales (
- Vías internas P = Costo de Parcelación =$2.000 a 5.000/m 2 (
- Redes de acueducto En algunos casos de alta densidad y lotes menores (600m2) puede
llegar a $10.000/m2• En este caso 3500/m 2• (
- Redes de energía
Z= Costo de zonas comunes : depende de cada caso. En el Ejemplo $400/m2 (
- Otras redes
M=Multiplicador de indirectos. Puede aplicarse el30% = 1.3.
- Producción del agua (pozo, planta de tratamiento)
U = Utilidad = Puede aplicarse entre el20 y50% de todos los costos anterio-
(
d) Zonas comunes: Z res ya que incluye la inflación en el tiempo, la duración de las ventas y
- Kioskos, salones comunes el costo del capital detenido durante la inversión. (
- Piscinas (

- Canchas deportivas En el ejemplo= 1.4 (

- Areas verdes Reemplazando: (
e) Multiplicador del costo: M(coeficiente) V == ¡3.000 X 1.3 t (3500 + 400) 1.311.4 (
- Costos indirectos: honorarios, impuestos 0.7
(
- Costos administrativos
(
- Costo de ventas: legales, publicidad
- Costos financieros (
(
268 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO 269 (
(
 V= 10641 x 1.4 = 14897/m2
En función de T: T = 1 ~ - (P+Z)M 1 ~ CAPÍTULO 13
Ejemplo T: =125.000 - (3.500t400)1.31ill_ =$6.879/m2
1.4 1.3 Incidencia de las vías en la valorización
urbana y captación de la plusvalía urbana
r

,--
l. VALORIZACIÓN POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
r·
La dotación de acueducto, alcantarillado, energía, teléfonos, vías de comunicación
,-- (avenidas, autopistas), transporte, etc., es causal de la elevación de los precios de
r
un terreno por la misma incorporación de los costos de urbanismo, así como por
' las nuevas potencialidades de desarrollo que se le abren en ese terreno, anterior-
r mente no incorporado al conjunto de redes urbanas y por tanto no utilizable para
\

r usos urbanos.
,- Sin embargo dependiendo de las perspectivas de desarrollo potencial que ofrezca
el terreno no urbanizado, el impacto valorizable de las obras será mayor o menor.
r
Puede suceder que las obras sean producto de la valorización ya existente o ambas
( influirse mutuamente.
'
r Un terreno en bruto que tenga perspectivas más reales de ser urbanizado en el
(
corto plazo, tendrá un valor mayor que otro para el cual las posibilidades de dotación
' de servicios sean más distantes. Sin embargo, es muy probable que el primero registre
menores tasas de valorización real que el segundo, entre tanto se cumple la expecta-
tiva de ser urbanizado. Una vez se incorpore a la red urbana sus tasas de valorización
(
volverán a acelerarse como consecuencia de sus posibilidades reales de desarrollo.
(
Así se observó en los terrenos periféricos de Barranquilla, ciudad que presentaba
r serios problemas de capacidad de suministro del servicio de acueducto. Por otra
'
( parte la valorización que genere la construcción de obras de infraestructura parti-
cularmente vías, va más allá de los predios aledaños. Aveces una vía puede causar
( una valorización muy superior en otros predios no aledaños ya que causa un efecto
( especial en los puntos de origen y destino.
( Así, por ejemplo, los más beneficiados con una vía de circunvalación serán los
sectores de estratos altos que con el uso del automóvil particular podrán obtener
(
mayores beneficios de la vía.
e
( 270 AVALÚOS DE iNMUEBLES Y GARANTÍAS
iNCIDEI'iCIAS DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA YCAPTACIÓN DE LA PLUSVALÍA URBAI'iA 271
(
 (
í
(
Debido a la práctica generalizada en Colombia de cobrar las obras de infraestruc- e) Se tomaron los valores de la tierra antes, durante y después de construida la
(
tura, en especial las vías, por medio del impuesto o contribución de valorización, debe vía, en los terrenos aledaños.
(
tenerse especial cuidado en el análisis de los efectos que producirá la construcción d) Se elaboró para cada vía, con el mismo procedimiento seguido para el análisis
de determinada obra de infraestructura vial, de acuerdo con sus características par- de zonas homogéneas con el cuadro estadístico de precios promedio y tasas (
ticulares. de valorización nominales y reales para el período comprendido entre 1 ó 2 r
\
años antes de iniciar la vía y 2 ó 3 años después de terminada. (
2. IMPACTO DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN e) Para eliminar el factor cíclico se establecieron zonas testigos similares en otras (
partes de la ciudad buscando la homogeneidad con la zona investigada (igual
(
2.1. Factores componentes y métodologia de desagregacion estrato y uso).
No se conocen estudios concluyentes sobre el impacto de la construcción de una vía f) El factor estructural está muy ligado con las obras de.infraestructura ypor eso
en la valorización de terrenos aledaños. La dificultad estriba en la falta de datos para no se pudo analizar en algunas vías. V.g. se desechó laAvenida Simón Bolívar (
relacionarlos con el período de construcción. Por otra parte es necesario eliminar (Calle 25) por esta razón y por ser muy reciente. (
hasta donde sea posible el factor cíclico ya analizado en el capítulo 1. Si una obra g) Eliminando hasta donde se pudo los factores cíclico y estructural se determinó (
se empezó en 1977, en 1986 o en 1992, años de iniciación de los ciclos de auge la valorización "pura" generada por las vías en 3 períodos.
inmobiliario, es lógico que con el ciclo positivo del mercado inmobiliario se haya (
generado una valorización en los años siguientes. Pero cuánto fue debido al ciclo y - Al inicio de la obra: 1 a 2 años antes (
cuánto a la construcción de la vía? - Durante la construcción: 1 a 2 años, según el caso.
- Posterior a la construcción: 2 a 3 años. (
De igual manera, la componente estructural debe eliminarse hasta donde sea
Las vías que duraron mucho en construcción como la Autopista sur-oriental, no (
posible. Esto es más difícil aún, ya que el factor estructural depende en gran manera
de la construcción de obras de infraestructura y la urbanización en terrenos nuevos. sirvieron para el análisis por la imposibilidad de establecer su impacto directo en la (
Como una aproximación a éste tercer componente, en 1989 se hizo una investigación zona vecina. (
en Cali para Valorización Municipal 1•
2.2. Ejemplo de investigación en la ciudad de Cali
Se estudiaron la avenida Pasoancho, la calle 9a; la Autopista sur, Autopista sur-
En el documento de investigación mencionado atrás, realizado en 1989 para la (
oriental y ampliación de la Avenida sexta. El objetivo era prospectar la valorización
que generaría la ampliación de la calle quinta en el sur de la ciudad. Lonja de Propiedad Raíz de Cali se presentaron los siguientes resultados, a manera (
de ejemplo para quien desee conocer la Métodología seguida con el fin de conocer (
El método seguido fue:
el impacto de las obras viales en la valorización de los predios.
a) Se identificaron las vías importantes construidas en el período 1970-1989
Avenida Pasoancho, calle 9a; Autopista sur, Autopista sur-oriental y Autopist~ 2.2.1. Construcción de nueva vía en zonas de desarrollo: AVENIDA PASOANCHO (
Oriental. En esta vía se identificaron tres sectores según sus períodos de construcción. La vía (
atraviesa gran parte de la zona sur de la ciudad, abriendo grandes terrenos para la
b) Establecer las fechas de iniciación y terminación de dichas obras. (
construcción de proyectos de clase media ymedia alta. Va desde la Carrera 29 (cer-
ca de la zona central) hasta la Carrera 100 en el sitio de estratos altos denominado (
(1) "Beneficio económico que reportará la obra 544 a los predios situados en la zona de influencia"
Fed~l~njas 1989. Au~ores: Osc~r Barrero, Esperanza de Gómez y Lonja de Cali. Uno de sus capítulos Unicentro (el principal centro comercial de la ciudad). Los tres tramos se iniciaron (
analizo pnnc1pales v~as constrmdas en el período 1970-89.

272 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

j INCIDENCIAS DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA Y CAPTACIÓN DE LA PLUSVAlÍA URBANA 27 3
(

(
(
 en 1979 y se terminaron entre 1981 y 1982. Este período coincidió con un auge Precio del lote en 1979 = 1.926.800 (99.2% de incremento)
inmobiliario en la ciudad y en el país. Apartir de 1983 se presentó crisis inmobiliaria Aumento por efecto de la inflación = 222.410 (23%)
para recuperarse nuevamente a partir de 1986. Aumento por efecto del ciclo= 414.324 (34.8%)
La comparación de los tres tramos se hizo con "zonas testigo" para poder eliminar Aumento por la construcción de la vía= 323.100 (27.2%)
el efecto del ciclo y determinar el "impacto puro" de la vía en la valorización de los Debe notarse que Métodológicamente las valorizaciones reales se suman:
terrenos. El resultado se presenta en el cuadro 28. Obsérvese en este cuadro que 34.8 + 27.2 = 62% de valorización real del sector 11 en 1978-79. La inflación
separamos las fases de anuncio, construcción y posterior, de la vía, según tramos, se aumenta geométricamente: 1.23 x 1.62 =99.2%.
y se comparan en dichos períodos con las zonas testigo. Al final se presenta la di- Según el análisis del ejemplo, podría decirse que en los sectores 11 y III el impacto
ferencia para poder medir el impacto de la vía. de la construcción de la Avenida Pasoancho fue de una valorización real anual de
El sector de Pasoancho 1por ser más consolidado tuvo una valorización menor. 6.7% durante los 6 años considerados (1977-83). La valorización de los terrenos por
( Las zonas de nuevo desarrollo (sectores 11 y 111) tuvieron una mayor valorización. Los efecto de la vía en los 6 años fue del47.5% (1.0676 - 1 ). En términos reales, por
efectos de la valorización de los tres tramos de esta Avenida se sintetizan así: encima de la inflación y por encima de los fenómenos del ciclo inmobiliario.
( Anuncio: (1977-79) = 15.7% (tasa real anual, por encima de la inflación y En un caso como el que analizamos es muy difícil separar la componente es-
descontando el efecto del ciclo) tructural de la que hablamos en el capítulo 1. En parte esta componente se elimina
(
al compararlo con las zonas testigo si estas son de igual nivel de desarrollo. En el
Construcción: (1979-81) = 1.0% anual
(
Posterior: (1981-83) =3.2% anual
(
Total (1977- 83) = 5.6% anual
(
- Total zonas de nuevo desarrollo (sectores 11 y 111) =6.7% anual.
(
Debe tenerse en cuenta que estas son las "tasas puras de valorización". Así
por ejemplo en los sectores nuevos 11 y III hubo entre 1977-79 un aumento del 89
( %anual. Si eliminamos la inflación de cada año (22.7% promedio) nos queda una
( valorización real de 53.9% anual. Pero el 34.8% de esta cifra corresponde al ciclo
de auge inmobiliario del sector en Cali en ese período. Através de las zonas testi-
(
go se pudo identificar dicha cifra. La diferencia: 53.9 - 34.8 = 19.1%, constituye la
( valorización depurada generada por la construcción de la vía durante el período de 11Ell'!l
( anuncio de la obra.
lllol lllo2 lllol lllo~ lllo5 lllo6 lllo7 llloB
( Con un lote concreto sería así:
( Área del lote = 1000 m2 At«.t«:IO CONSTRUCCION POSTERIOR
_ COMportaMiento en el nlcroclclo
( Sector 11 de Avenida Pasoancho
- - CoMportaMiento norMal
Precio por m2 en 1978 = $967 pesos
( - Precio del lote en 1978 =967.000 pesos Gráfica 27. Comportamiento teórico de la valorización producida por la construcción de una vía.
(
( 274 AYALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

l INCIDENCIAS DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA Y CAPTACIÓN DE LA PLUSVALÍA URBANA 27 5

 (

(
caso que analizamos, los sectores 11 y 111 estaban apenas al comienzo del desarrollo, En los tres sectores de Pasoancho se observa que al anunciar la vía los precios
(
mientras las zonas testigo llevaban algún tiempo en desarrollo sin ser totalmente se dispararon en 1978-79. En 1980 se frenan las tasas a pesar de continuar con un
consolidadas. ciclo económico positivo en Cali. No es por causa del ciclo como se puede apreciar
mirando una a una las zonas testigo en estos años. Este freno se dio únicamente (
Obsérvese en el cuadro 28 que la zona testigo Nueva Tequendama por ser más durante la construcción (1980-81) y a partir de inaugurada en 1982 se acelera nue-
consolidada que las otras zonas testigo tiene una menor tasa. Las otras zonas tes- vamente la valorización. Es evidente que a partir de 1982 hubo una baja en las zonas
(
tigo podrían ser comparables con Pasoancho en su aspecto estructural. De todas testigo como resultado de la depresión en el ciclo inmobiliario, pero estas zonas de (

maneras la construcción de una vía acelera la valorización estructural que es lo que '
Pasoancho continuaron creciendo como reflejo de la inauguración de la vía.
se desea demostrar.
2.2.2. Construcción de vía nueva en zonas consolidadas (
(Calle 9, Avenida Joaquín Barrero Sinisterra).
Esta vía fue construida en una zona relativamente consolidada. Va desde la Carrera (
Fechas iniciación Anuncio Construcción Posterior Período Total 39 (Avenida Nueva Granada) hasta la Carrera 66 (Puente Palma). Las viviendas del
yterminación de 1977. 80 1979.83 1981-85 1977 . 86 (
sector que atraviesan son del estrato medio en barrios consolidados. Con la misma
la obra
Métodología se establecieron los períodos de anuncio, construcción y posterior de la (
30.5 -6.6
a. Av. Pasoancho 1 lnic. Jul. 28/80 43.7 (4.5)' (12.5)* 20.5
vía. Se identificaron como zonas testigo otros barrios consolidados de clase media (
Calle 13, Cras. 29A · 34 Term. Jul. 9/81 en el Sur de Cali (Guadalupe, Refugio, Fundadores). Por el mismo procedimiento
(Zona consolidada) (
se establecieron las tasas reales de valorización por efecto de la vía, eliminando la
b. Av. Pasoancho 1 lnic. Jul. 28/79 62 6.5 15.4 25.8 (
Calle 13, Cra. 56 (Guadalupe) Term. Jul. 9/80 inflación y el ciclo.
Cra. 81 (Puente Río Méndez) (
c. Av. Pasoancho 111
Anuncio: (1981-83) =3.1% anual
lnic. Jul. 2/79
Calle 13, Cra. 82 (Pte. R. Méndez) Susp. Mayo 22/80 Construcción: (1983-85) = -3.2% anual (negativo) (
Cra. 100 Reinic. Ene. 20/81
Term. Jul. 26/82 45.8 22.6 0.6 21.6 Posterior: (1985-87) = 12.3% anual (
50.5 19.9 3.1 22.6 Total (1981- 87) =4.4% anual (por encima del ciclo y la inflación).
53.9 14.6 8 23.7 Comparando con la Avenida Pasoancho la valorización generada por la nueva
obra al anuncio no fue tan elevada por tratarse de un sector consolidado que tenía (
. . • Contabilizado 1979 · 1980 y 1980. 1983
acceso por otras vías. Durante la construcción se desvalorizó frente a las zonas testigo
1977. 79 1979.81 1981.83 1977.83 debido a las incomodidades generadas por la obra. Es bueno recordar que durante (
a. Nueva Tequendama 24.7 19.1 ·1.8 13.4 este período (1983-85) hubo crisis inmobiliaria, pero el ciclo está reflejado por su (
b. Fundadores ·Gran Limonar 43.7 18.1 0.8 19.6
c. Cataya Capri 31.3 22.1 -1.9 16.3
comparación con las zonas testigo. Una vez puesta en servicio la vía la valorización (
d. Mayapan · Las Vegas 39.7 16.2 2.6 18.5 fue significativa (12.3% anual). Se debe a las ventajas que ofreció a los habitantes
Promedio zonas testigo 34.8 18.9 -0.1 17 de barrios ya consolidados que pudieron utilizar la vía para desahogo del tráfico y
Diferencia 1 (Entre promedio 1Av. Pasoancho 15.7 1.0 3.2 5.6 movilizarse hacia el centro de la ciudad. (
y promedio zonas testigo)
Diferencia 2 (Entre promedio 2 Av. Pasoancho 19.1 -4.3 8.1 6.7 Por el mismo procedimiento estimamos la valorización de un lote de 1000 m2 (
y promedio zonas testigo) cuyo precio en 1981 era de $4.500 pesos por m2• Valor del lote= 4.500.000 pesos. (

276 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

1 INCIDENCIAS DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA Y CAPTACIÓN DE LA PLUSVALÍA URBANA 277

(
(
\

(
 (
(

'
La inflación del período 1981-87 fue de 263%. La valorización real por efecto de la e) En todos los casos investigados hubo valorización promedio durante los 6 ó
/
obra (4.4% anual) en el período fue de 29.5%. 7 años del período tomado como influencia. Esta valorización osciló desde el
1% real anual en el peor caso, hasta 9% real anual, contabilizado por encima
· Precio del lote en 1981 =4.500.000
de la inflación y por encima de la componente cíclica.
/
Precio del lote en 1987 =21.153.000
' f) Cuando la construcción tarda mucho o se interrumpe, se deterioran los pre·
· Mayor valor del lote = 16.163.000
cios y a la postre la valorización real se ve muy disminuida hasta el punto
· Parte atribuible a la inflación= 11.835.000 de ser anulada. La reactivación posterior obedece más al factor estructural
Parte atribuible a la obra =4.818.000 que a la misma vía.
/

Impuesto pagado por el contribuyente para construir la obra= 1.815.000 (co- g) Medir el impacto en vías que tardan mucho tiempo en construcción, V.g.: 5
( rresponde a 500.000 pesos pagados en 1981 por contribución de valorización, años, es casi imposible, ya que el período de análisis se alargaría a 1Oaños,
pasados a pesos de 1987 por la inflación) tiempo durante el cual el factor estructural varía bastante y pueden acontecer
(
Valorización neta que le correspondió al propietario = 4.818.000 - 1.815.000 hasta dos ciclos del mercado inmobiliario.
'
/ = 3.003.000. El resto de la "valorización" fue inflación sobre lo cual no cabe h) La nueva vía genera más valorización en las zonas nuevas que en las con-
\
cobro del impuesto de valorización. solidadas.
(
2.3. Conclusiones del analisis de obras ejecutadas i) La ampliación de una vía sí genera valorización. En las zonas consolidadas es
difícil medir su impacto. En las nuevas zonas se confunde con el componente
(
Las conclusiones de estos análisis fueron las siguientes: (ver gráfico 27). estructural. Pero es un hecho que valoriza los puntos periféricos de la ciudad,
( a) Al anunciar una obra o sacarse la licitación, período que a veces puede tardar como origen o destino del tráfico vehicular.
/ 2 años, los propietarios elevan sus precios en forma acelerada produciéndose j) Durante los ciclos negativos no se observa la valorización pero su desvalori-
/
el fenómeno de especulación. Recuérdese que la especulación no es otra cosa zación frente a los demás terrenos de la ciudad es menor.
que "anticipar ganancias futuras". De ésta manera los terrenos suben de precio
(
mucho más allá de lo que puede pagar la demanda. k) Suponiendo que hay buena información y se trabajó con promedios lógicos y
' homogeneizados, la clave del estudio consiste en identificar las zonas testigo
( b) Durante los años siguientes los precios no se pueden continuar elevando por y comparar su comportamiento, a fin de eliminar hasta donde sea posible el
que nadie los paga. La demanda se restringe ante la elevación de los precios factor cíclico y estructural que afecta a los precios del suelo urbano.
de oferta. Se trata de un período de ajuste al mercado.
(
e) Se añade a lo anterior que la obra está en construcción lo cual desanima a
( 3. VALORIZACIÓN REAL Y COBRO DE IMPUESTOS DE PLUSVALÍA
muchos compradores.
YVALORIZACIÓN
d) Una vez terminada la obra, los precios se recuperan y el mercado se activa.
La valorización por efecto de la obra continúa siendo positiva pero cada vez Hay ciudades como Medellín, Cali, Manizales o Bogotá que han desarrollado la téc-
( menor en el tiempo hasta extinguirse y quedar como los demás terrenos con- nica del cobro de una vía mediante la contribución de valorización 2• Es similar a
/ solidados en la ciudad. El comportamiento descrito en los anteriores literales un impuesto, aunque se llama "contribución", pero realmente no cobra la valoriza-
se esquematiza en el gráfico 27.
e (2) En otros paises latinoamericanos se denomina CONTRIBUCION DE MEJORAS

278 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

J iNCIDENCIAS DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA YCAPTACIÓN DE LA PLUSVALÍA URBANA 279

 l~
(

Así define la norma colombiana de 1998 el cálculo del valor de la compensación (

debida por causa de una obra pública:
. Estime el valor comercial del bien antes de la afectación. Tome como base
1 dicho valor y estime el rendimiento financiero con la tasa de interés bancaria
existente en el momento de la afectación, el cual se multiplicará por el número (

de meses que dure la afectación, trayendo el monto total a valor presente. (

Si el bien es susceptible de producir renta (independientemente que lo esté
utilizando el propietario) dicho canon mensual multiplicado por el número.?e
meses que dure la afectación, podrá tomarse como el valor de compensaCJon
.durante el tiempo de la afectación. Para su estimación deberán tomarse los va· (

··lores de arrendamientos de bienes comparables que existan en el entorno. (

. Si la estimación de dicho valor se hace "a posteriori" y el bien no se va a
(
adquirir, el valor de la compensación será calculado de la siguiente m~nera:
Se calcula el avalúo comercial que tenía el bien en el momento de aplicarse (
la afectación legalmente y con base en dicho valor se calcula el rendimiento (
financiero, tomando la tasa de interés bancaria menos lo que corresponda a
(
la corrección monetaria (inflación) del período que estuvo afectado, siempre (

y cuando el bien siga en cabeza del propietario.

. Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalúo al valor comercial de ese mo· (
mento teniendo en cuenta el comportamiento del mercado en la zona o sub·
zona, sin tener en cuenta la restricción que lo puso en condiciones especiales
de mercado, en dicho valor estará incluido el valor de la compensación. (

De la misma manera los decretos y resoluciones dellGAC se refieren también al

método a seguir para determinar la plusvalía en los siguientes casos:
l. DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO LIMITADO POR TRATA· (
MIENTO DE CONSERVACIÓN: se estima a través del método residual para
el valor del terreno tomando en cuenta el desarrollo permitido. Si el inmueble
es limitado por aspectos de carácter histórico o arquitectónico, lo cual implica
la existencia de una construcción, el valor del terreno será una porción del (
valor total del inmueble. El valor del terreno debe calcularse por la diferencia
(
del valor total del inmueble menos el costo de reposición como nuevo de la
construcción, aplicando la depreciación. Para calcular el valor total se debe
aplicar el método de renta o ingresos potenciales del inmueble o de inmue-
bles comparables con el uso que se le pueda dar al bien limitado. (comercio,
oficinas o residencia).
(

280 INCIDEI'!CIAS DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA Y CAPTACIÓN DE LA PLUSVALÍA URBANA 281
(
(

(
(
que haya un desarrollo parcial. En el primer caso se utilizará la técnica resi·
( 2. PLUSVALÍA POR INCORPORACIÓN AL PERÍMETRO URBANO. Las nor-
mas piden investigar los precios del terreno teniendo en cuenta la condición dual para el cálculo del potencial del suelo. Si está parcialmente construido se
( acude al método de mercado para verificar transacciones u ofertas de tierras.
rural o suburbana del predio. Debe establecerse si en el municipio existen
zonas que tengan características similares a las definidas en la nueva cla- Si está totalmente construido y solo se conoce el valor de los inmuebles, se
(
sificación del suelo (por uso, intensidad y localización comparable) y dota- debe acudir a desagregar el valor de la construcción y del lote, aplicando a la
( construcción el costo de reposición menos depreciación.
ción de servicios. Si existe, se investigan los precios de la tierra y este será
( el nuevo precio de referencia. Si no existen zonas comparables se aplicará 5. CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA. Debe entenderse que el avalúo comer·
( la técnica residual o potencial de desarrollo tomando en consideración no cial practicado para la fecha de comparación se debe actualizar mediante un
solamente la viabilidad jurídica y técnica sino económica, para lo cual es índice de precios al consumidor (lPC) a la fecha de adopción del plan o del
(
necesario realizar un estudio de la demanda potencial del tipo de inmuebles instrumento que lo desarrolla. Este valor se pasa a precios futuros por medio
( a construir. Es indispensable tener en cuenta la densidad autorizada, el índice de!IPC que mide la inflación del periodo. Aplicando eliPC al primer avalúo
( de ocupación y el índice de construcción establecido y este será el precio de se tendrá el valor a comparar con el segundo avalúo futuro, el cual se hace
referencia para el cálculo de plusvalía. luego de calcular el nuevo efecto urbanístico. Recuérdese como explicamos
(
3. CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA CUANDO SE AUTORICE EL CAMBIO DE atrás que este efecto puede ser por una obra urbana, infraestructura nueva,
( crecimiento del perímetro urbano, cambio en usos del suelo o nueva regla-
USO A UNO MÁS RENTABLE. Si no existe norma anterior que determina
( mentación que lo permite aprovechar mejor. Restando entonces al segundo
Jos usos del suelo en la zona, deberá tener en cuenta el uso predominante en
avalúo (el de la fecha de adopción del plan), el valor encontrado mediante la
( la zona homogénea física. Y si no existen zonas homogéneas físicas deberá
aplicación dei!PC al primer avalúo, se encontrará la plusvalía. De acuerdo con
(
considerar que el uso es predominante cuando por lo menos el 51% de los
la ley 388/97 de reforma urbana, los municipios deberán definir el impuesto
predios del primer nivel o piso tienen el mismo uso. Además debe tener en
( de plusvalía el cual no podrá sobrepasar el 50% de la plusvalía calculada
cuenta que el uso en oficinas se suma al comercio y si la norma que se dicta
( autoriza estos usos, estableciendo figuras como el uso múltiple, no se genera por los métodos aquí definidos.

(
motivo de plusvalía.
( Si existe norma pero a pesar de ello se presenta un uso más rentable, el avalúo
de la zona en las condiciones anteriores de que habla la ley debe hacerse según
( la norma legal y no bajo la condición de hecho. En ambos casos el avalúo
( anterior se hará aplicando el método de mercado. Para el avalúo de referencia
(
deberá buscarse dentro del municipio una zona que presente características
similares a las que se establecen en la acción urbanística, especialmente en
( cuanto al uso y realizar la investigación de mercado en ellas, para establecer
( el probable precio que adquirirá la tierra por causa de la nueva autorización
de uso y que deberá entenderse como el precio de referencia.
(
( 4. CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA CUANDO SE AUTORICE UN MAYOR APRO-
VECHAMIENTO DEL SUELO. Debe tenerse en cuenta la norma vigente an-
e tes de la acción urbanística. Puede existir varias situaciones: que no se haya
( presentado desarrollo constructivo, que la zona esté totalmente construida o
(
INCIDENCIAS DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA Y CAPTACIÓN DE LA PLUSVALÍA URBANA 283
( 282 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

(
 (
(
(

CAPÍTULO 14 (
(
(
(
(
El método de capitalización (
(
l. DESCRIPCIÓN DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN (
(
El Método de Capitalización es una variante del método de la renta. Se basa en el
calculo esperado de las rentas futuras de un inmueble, un negocio o un activo traí- (
das a valor presente. Un inmueble o un negocio se adquiere con el fin de obtener (
una renta o unas utilidades. El monto de dicha renta o utllldades se relaciona con
el tiempo y la tasa de interés de oportunidad del capital que se coloca hoy o sea en (
valor presente. (

Este método es muy utilizado por los norteamericanos y europeos. Se trata de (

una evaluación financiera o un breve estudio de factibilidad financiera del negocio (
o del inmueble que se está avaluando en función de la renta. Para ello es necesario
(
recordar las bases de las matemáticas financieras y la teoría de la evaluación finan-
ciera de un proyecto. No es necesario ser un experto en matemáticas financieras (
o en evaluación económica de negocios para poder aprender a utilizar el método (
de capitalización.
(
Basta con conocer los conceptos básicos y aprender a utilizar las calcula-
(
doras financieras hoy al alcance de todos, o los programas para computadores
personales. (

La evaluación financiera requiere conocer 5 conceptos básicos: Valor Presente, (

Valor Futuro, Tasa de interés o de descuento, Período o Tiempo y Factor de Recu- (
peración Constate a Capital (PAGO o PMT).
(
a) VALOR PRESENTE: es el capital puesto en el momento inicial, es el valor (
del activo hoy o el dinero que se invierte en un negocio en el momento cero
o inicial. En las gráficas financieras se señala con una flecha hacia abajo. En (
los programas Excel en español está representado por VA. (
(
EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN 285 (
(
(

(
( b) VALOR FUTURO: es el retorno de capital mas intereses acumulados en el crédito se vaya pagando de manera uniforme. Con un pago de amortización
futuro o sea cuando se espera que devuelvan el capital prestado mas sus in- igual a capital todos los meses las cuotas van disminuyendo. En el ejemplo la
(
tereses acumulados suponiendo que tales intereses no se pagan por períodos primera cuota seria de 10.000.000/36 = 277.777 mas 300.000 de intereses =
( durante el tiempo del préstamo. Corresponde también al capital inicial mas 577.777. En tanto que la ultima cuota seria únicamente de 277.777 sin intereses.
( las utilidades acumuladas durante el período que se espera obtener de retorno En lugar de tener cuotas decrecientes, la formula financiera incluye intereses y
al final. En un inmueble seria su valor futuro esperado con valorizaciones y capital de manera que la cuota sea uniforme. Mediante los programas financieros
(
rentas acumuladas. En el programa Excel como VF. de las calculadoras o computadoras se puede calcular en cualquier momento
( el saldo del capital, el valor presente o el valor futuro.
e) TASA DE INTERES: en los análisis financieros se trata del interés compuesto,
( es decir aquel que se suma al capital y vuelve a aplicarse para el siguiente Todos los programas financieros o calculadoras financieras tienen estos 5 concep·
( período. El interés simple es una tasa que se aplica siempre al mismo capital tos básicos o estas 5 tedas así identificadas: PV, FV, i, n, PMT. En Excel correspon·
y no se acumula. En el interés compuesto se acumulan los intereses al capital de a VA, VF, TASA, NPER, PAGO. Son 5 datos, de los cuales basta con conocer o
(
y vuelve a cobrarse la misma tasa, de tal manera que se cobran intereses so- introducir 3 datos para averiguar los otros 2. Si yo conozco PV, i, n, puede averiguar
( bre intereses. En la economía todas las tasas que se aplican son compuestas. FV y PMT. Igualmente si me dan PV, PMT,n, puedo conocer la tasa de interés i a la
( Así la inflación de un año se acumula para aplicar la nueva inflación del año que me prestaron.
siguiente. El PIB de la economía se aplica sobre el P!B del año anterior y así En los programas Excel una vez seleccionado a través de la función fx (que se
(
acumulativamente. En Excel corresponde a TASA. encuentra en la parte superior de la pagina Excel) se permite entrar a las funciones
(
d) PERÍODO O TIEMPO: Es la duración en meses o años de un capital o inver- que se desea aplicar. Seleccione la función "financieras" y le aparecerá un listado de
( sión puesta a determinado interés. En Excel corresponde a NPER. funciones disponibles. Dentro de este listado aparecen las cinco que necesitamos
( e) PAGO O PMT ES EL FACTOR DE RECUPERACIÓN CONSTANTE A CAP!· (VA, VF, TASA, NPER, PAGO). Si por ejemplo se necesita el Valor Presente se debe
( TAL: En las calculadoras aparece la tecla PMT, en Excel español se presenta seleccionar VA. Con el mouse se aplica "aceptar", y aparece un listado de cinco
como PAGO. En los prestamos se suele pactar una cuota uniforme para pagar parámetros o casillas para entrar datos o resultados:
(
periódicamente o cada mes de forma tal que se determine una cuota única la TASA: entrar la tasa de interes en numeración decimal. Es decir el computador
(
cual involucre al pago de capital e intereses. Así por ejemplo si una Financiera exige una tasa del 2% que sea entrada como 0.02
( presta 10.000.000 (valor presente VA) para un vehículo a 36 meses (periodo NPER: entrar el numero de meses o periodos del prestamo, o flujo futuro de da·
( NPER) a una tasa de interés del3% mensual (TASA), la cuota mensual (PAGO tos. Si la tasa esta en meses, el periodo debe ser en meses. Si la tasa es anual el
) seria 458.038 igual durante los 36 meses. Si los intereses durante el primer
( dato debe estar en años.
mes son 300.000 quiere decir que se esta amortizando la diferencia, o sea
( 158.038. Al pagar en el segundo mes otra vez 458.038 el saldo de la deuda PAGO: entrar el dato del pago o cuota mensual si se conoce. Más adelante encon·
seria 10.000.000 · 158.038 = 9.841.962 y por tanto los intereses sobre el saldo traremos que sirve para ingresos iguales futuros y encontrar su valor presente.
(
para el segundo mes serian 295.258 quedando un margen de cuota para amor- VF: valor futuro. Se supone que si vamos a conocer el Valor Presente o actual de
( tizar a capital igual a 162.779. Aplicado así sucesivamente, al ir disminuyendo un resultado financiero o flujo de pagos es porque nos han dado el valor futuro.
( paulatinamente el saldo del préstamo, cada vez se pagarán menos intereses y
cada vez se amortizará mas a capital de tal forma que la ultima cuota en el mes Tipo: corresponde al momento de la capitalización, puede ser al principio o al final
( del periodo. En estos avaluos puede aplicarse siempre cero porque los analisis
36 será casi todo para el capital. Este sistema permite olvidarse de un calculo
( mensual para pagar la cuota y basta con cancelar un solo monto para que el se hacen al final del periodo.
(
( 286 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN 287
(
 (

(
(
Nota importante: si se llena la casilla PAGO no se puede llenar la casilla VF y vice- casos se pueden proyectar los ingresos de acuerdo con las expectativas de la (
versa. El Valor Presente se puede hallar con un PAGO uniforme futuro o sea con un empresa, es decir estimando el aumento de tarifas o precios futuros mas el (
flujo de pagos igual, o con un solo pago al final que corresponde al Valor Futuro. aumento en la producción o ensanches.
(
- Luego de llenadas cuatro de las cinco casillas se le dice "aceptar" y aparecerá e) TÉCNICA DEL VALOR PRESENTE: El capital futuro o las utilidades futuras
el resultado con una cifra negativa en rojo. Esto se debe al flujo de ingresos y por si solas no se pueden comparar. Es necesario traerlas a hoy para ver su (
egresos financieros. Si el PAGO o VF es un dato positivo o ingreso futuro, encon- equivalencia con el capital actual o las utilidades de hoy. Eso quiere decir (
traremos que el VA será negativo porque corresponde a un egreso. Si el PAGO o que se debe equiparar con el valor presente del capital y de las utilidades. (
VF son cifras negativas porque corresponde a egresos futuros (como el pago de En consecuencia se aplica un~ tasa de interés o de descuento para traer del
un credito), el resultado de VA será positivo. futuro hacia el presente y hacer comparables los dineros. La determinación (

En este breve resumen solamente hemos recordado los conceptos básicos sin de esta tasa de descuento dependerá de las alternativas del negocio dentro de (
mencionar las formulas financieras ni sus deducciones matemáticas. Eso lo dejamos la economía. En términos generales se compara con lo que produce el dinero (
para importantes libros de matemáticas financieras escritos en el mercado. Existen puesto a interés en una economía, por ejemplo el DTF que es la medida de los
certificados a termino de.los bancos en Colombia. Si se descuenta el capital (
libros de finanzas para ejecutivos no financieros que fácilmente les enseñan a utilizar
los programas de las calculadoras para su objetivo. Recomendamos en la Colección futuro o sus utilidades por dicha tasa por el período n de años o meses en los (
Bandhar Editores el libro escrito por el economista Miguel Tellez Luna titulado FI- cuales se hace el ejercicio, se traerán a valor presente para compararlas con (
NANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN. el capital inicial. Esta técnica nos enseña que no se pueden comparar dineros
de diferentes años, sino que se requiere buscar su equivalencia en el tiempo (
descontando por la tasa de interés. (
2. INSTRUMENTOS PARA EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN d) TASA INTERNA DE RETORNO (TIR): Todo proyecto o negocio genera una (
Hay varias herramientas oinstrumentos que sirven para la evaluación financiera yque por utilidad durante un tiempo. Es un flujo de inversiones que se colocan durante (
ahora apenas las describimos para quien necesita utilizar el método de capitalización. los primeros períodos (meses o anos) que se debe comparar con una serie
(
de utilidades o retornos de la inversión que se obtendrá en varios períodos
a) FLOJO DE CAJA: Es el instrumento clave para examinar la liquidez de un futuros. Si la inversión se coloca en el año cero y retorna con sus utilidades en (
negocio. Se elabora en una hoja de calculo ubicando en la parte superior los el año cinco, es muy fácil calcular la rentabilidad en la calculadora financiera. (
ingresos de caja y en la parte inferior los egresos. Se refiere al flujo de efectivo Se introducen la inversión inicial (PV), el retorno final de capital mas utilida-
de tal manera que en cada mes o período se encuentra el saldo de efectivo des (FV) y el tiempo de cinco años (n) . Solo falta averiguar la rentabilidad o (
que queda para el siguiente mes. Esto permite calcular con tiempo cuando interés al cual se puso el capital (i). Pero cuando la inversión se ejecuta en (
se necesitará un préstamo o la venta de un activo con el fin de evitar el déficit varios períodos y el retorno de utilidades es anual, se requiere hacer un cal- (
o faltante de caja, o sea la iliquidez del negocio con lo cual se paralizaría. culo mas complejo que en evaluación financiera se denomina Tasa Interna de
Retorno. Esta TIR es la tasa que permite igualar el flujo futuro de utilidades o (
b) PROYECCIÓN DE INGRESOS YEGRESOS: Con base a la evolución de los
ingresos y egresos de años o meses anteriores de acuerdo con los datos del capital futuro, con las inversiones presentes, durante un período n que duro (
balance o del estado de perdidas y ganancias, se determina la proyección hacia la inversión. La TIR hace cero en términos de valor presente la diferencia (
adelante de los ingresos esperados y de los costos o egresos esperados en el entre los capitales puestos y el retorno de la inversión. En términos simples
es la rentabilidad del capital colocado en el negocio, una rentabilidad efectiva (
negocio. Se puede para ello utilizar los métodos estadísticos de la regresión
lineal, la regresión exponencial o geométrica, la logarítmica, etc. En otros basada en la técnica del interés compuesto. (

288 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

J EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN 289

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(

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(
(
( En el programa Excel se encuentra la funcion financiera TIR la cual es muy facil unido a la administración eficiente que produce una clientela satisfecha. En este
de utilizar entrando el flujo de datos financiero. Recuerdese que el programa exige caso se trata de un inmueble-negocio.
(
que los dineros que salen como egresos del proyecto o empresa {aportes o gastos)
( Una estación de gasolina como inmueble es el terreno y las escasas co~~truc­
se deben entrar con cifra negativa y los ingresos al proyecto o retornos deben ser
positivos. Si los periodos son mensuales la tasa TIR resultante será mensual. ciones de encima. Esto constituye el Valor Físico del inmueble. Pero la estacton de
( servicio se hizo para atender clientela, vehículos que pasan y personas de alre~e­
( dor que buscan sus servicios. Depende pues de la ubicación especifica en las v1as
3. LOS INMUEBLES NEGOCIO importantes, de la administración y de la clientela. E~to produce ventas Y. por tanto
(
utilidades. La estación de servicio como inmueble bene un valor muy dtferente a
( Los inmuebles comerciales y la vivienda en general tienen una rentabilidad com-
la estación como negocio. El lote de aliado puede valer lo mismo y las.construc-
puesta por la valorización y la renta o alquiler que produzcan. El alquiler no depen-
( ciones simples evaluarse fácilmente, pero falta la componente del, negocto: ventas,
de de lo que se coloque encima, del tipo de negocio o de la familia que lo habita.
( utilidades y clientela permanente. Una estación d~ servic~o. se avaluapor el volumen
Sencillamente se detecta a través del mercado cual es la tasa de renta que podría
de ventas de gasolina y las utilidades de los demas servJctos.
( pagar de acuerdo con el estrato y la ubicación, tasa que se relaciona con el valor
del inmueble y no con la calidad del negocio o familia que allí se traslade. La renta En forma similar podríamos identificar un Teatro o una Sala ,d~ Ci~e. Como
( inmueble destinado a local comercial tiene simplemente su valor f1s1co, tterra mas
pues depende el valor del inmueble y el canon se fija como una tasa en base a la
( matriz de rentabilidad del los inmuebles según estrato y ubicación. construcción. Pero como Sala de Cine se convierte en un negocio con una: ventas,
( unas utilidades y una clientela que le dan el verdadero valor a la Sala de Cme.
De hecho los centros comerciales o shopping center norteamericanos o de otros
( países del mundo no determinan la renta por el valor del inmueble, sino que se En general cuando el inmueble es la clave d~l, negocio, ~~ ese moment~ pierde
fija el canon como una tasa de participación o porcentaje de ventas del negocio. su característica de inmueble tierra + construcc10n (valor ftstco) y se con~1erte en
(
Así un Supermercado pagará el 2% de las ventas como canon, mientras que un inmueble-renta o en inmueble-negocio. Recordemos que el valor comerctal los d:
( restaurante o comidas rápidas cancelaran el 8% de las ventas. De esta forma la inmuebles dependen de tres factores: tierra, construcción y comercialidad. La tierra
renta depende del tipo de negocio que se establezca. Esta modalidad nos permite y la construcción son el valor físico o punto de partida. El mercado puede pagar por
(
entender lo que es un Inmueble-Negocio, en el cual la rentabilidad depende del encima 0 por debajo del valor físico y esto constituye la tercer componente o factor
( de comercialidad (ver capítulo respectivo).
negocio que se ubique. No es un sistema que aplicamos en Colombia y por ello
( el alquiler de los locales en un Centro Comercial colombiano se fija como una Pero cuando en el inmueble no importa su valor físico sino el producido del ne-
e proporción del valor de venta del inmueble y no como proporción de las ventas gocio, las ventas, las utilidades y la clientela, en ese momento el ~val.úo se hac,e por
del negocio. Son pocos los casos que en Colombia determinan el canon como una las utilidades esperadas traídas a su valor presente. Esta es la tecmca del Met?do
(
tasa de participación en las ventas. de Capitalización. Es un inmueble avaluado por su renta, pero no la renta alquiler,
( sino la renta utilidades que produce.
Pero hay inmuebles cuyo canon o renta no se determina por el valor del inmue-
( ble sino por el producido del negocio. Es el caso de los hoteles en el cual no solo
4. LA TASA DE CAPITALIZACIÓN
( importa el tipo de inmueble y su ubicación, sino la administración, la franquicia
internacional, las conexiones con los dientes, la atención, el good will, etc. Un hotel La renta que produce un inmueble y las utilidades qu~ deja un i~mueble negocio se
(
es un inmueble hecho para un negocio especifico. Si se elimina el hotel, el edificio pueden comparar con el valor del inmueble. La rel~ct~n e~~re dicha ren.t~ y el valor
e solo sirve para hotel y su adecuación para oficinas o apartamentos requerirá una del inmueble es lo que se denomina la Tasa de Cap1tahzacton. En una v1vtenda.o en
( inversión diferente. El inmueble como tal es el productor de la renta, naturalmente una oficina arrendada es simplemente la relación entre el canon de, arr~ndamtento
y el valor del inmueble. Esta tasa de renta puede representarse en termmos de mes
(
( 290 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN 291
e
 ·-l
(

o de ano. Si el canon es ell% del valor del inmueble, quiere decir que produce al 5.1. Plazo de capitalización en las viviendas (
ano el12% del valor del inmueble y esta seria la tasa de capitalización. Sin embargo Básicamente las viviendas producen una renta proveniente del canon y una valori- (
para un procedimiento mas técnico al compararse con otros activos de la economía zación. La suma de canon y valorización dan la renta total. Este dato lo debo traer
a valor presente para compararlo con la inversión de capital inicial. La tasa a la cual (
es necesario añadir la valorización del inmueble y descontar la tasa de interés alter-
nativa del dinero lo cual adelante explicaremos. lo debo descontar es el interés real del dinero en la economía o sea aquel que se (

En un hotel la tasa de capitalización es la relación entre la renta liquida o utilidad paga por encima de la inflación. Este interés se puede comparar con la tasa media (
producida por cada habitación comparada con el valor de la habitación. Si produce que pagan los bancos por el dinero. En Colombia se llama DTF.
(
al ano 11.000 dólares libres por habitación y vale 80.000 dólares por habitación, la Entonces descontaremos la tasa de arriendo y la valorización esperada por la
(
tasa de capitalización será el14%. inflación para encontrar el -n- que seria el periodo de capitalización, o periodo en el
cual un capital se duplica en valores reales o constantes. (

Si el dinero puesto a termino fijo en los Bancos gana igual que la inflación, el (
5. PERÍODO DE CAPITALIZACIÓN
periodo de capitalización es infinito, porque la tasa real que gana es cero por encima (
Los inmuebles que se compran como negocio tienen un período para que retorne de la inflación. Nunca se duplicará el capital en terminas de valor presente. Si el
(
la inversión. Si se invierte un capital en el año inicial, cuando retornará dicho ca- DTF está dos puntos por encima de la inflación, es decir, al 7% anual suponiendo
pital al propietario a base de renta o utilidades. Este plazo de retorno es llamado inflación del 5%, el periodo de capitalización o periodo en el cual se duplicaría el (
Período de Capitalización. Es el momento en el cual un capital de 100 me retorna capital acumulando los intereses sería de 35 años. Si el DTF sube al 8% anual, o sea (
otros 100 en utilidades, o sea que tengo el 200% del capital inicial mas utilidades 3% por encima de la inflación, dicho periodo se reduce a 23.4 años. (
acumuladas. Si meto 100 para que me devuelva 100 de capital, no he tenido utili-
De acuerdo con las estadísticas de Camacol y de la Lonja de Propiedad Raiz de (
dades y la rentabilidad fue cero. Pero si meto 100 como valor presente (PV) a una
Bogotá , así como de los estudios del autor, es posible conocer la valorización de
rentabilidad i y espero obtener 200 de valor futuro (FV), cual será el período n en (
la vivienda de acuerdo con los ciclos económicos en los últimos 30 anos. Entre
el cual100 se me convierten en 200 en términos de valor presente. Este es el pe-
1986-98 se tuvo dos ciclos completos que incluyen dos momentos de auge y dos (
ríodo de capitalización.
de crisis en las ventas. Estos 13 anos dejaron un promedio anual de valorización del (
Este ejercicio es muy facil hacerlo utilizando el programa Excel. Se hace a tra- 26% para los estratos medio y alto en la ciudad de Bogotá. La inflación promedio
ves de la funcion financiera NPER. Una vez aceptada aparecen las cinco casillas. (
de este periodo fue del 23% (IPC). Luego la valorización fue deliPC +3, tres puntos
Se llena el dato de la TASA equivalente a la tasa o interes de capitalización. Por por encima de la inflación. (
ejemplo la tasa de renta que produce una vivienda podria ser el 9% al año. En este
Si se toma un periodo mas amplio, 1976-1998 en el cual hallamos tres ciclos (
caso se introduce 0.09. Se deja en blanco PAGO. Se llena VA con el dato (-100)
en negativo porque es un egreso o colocación de recursos. Se llena VF con el dato completos del mercado, con iguales periodos de auge y de crisis, la valorización (
(200) en positivo porque es un ingreso o retorno de inversion. Estamos asumiendo fue dellPC + 4. Apesar de que la crisis de 1996-2001 es la peor y mas larga que
(
que se duplica la inversión. La casilla TIPO se llena con un cero. Aplicar "aceptar". hemos tenido en el sector inmobiliario, podemos predecir que para los próximos
El resultado es 8.04 años. Este es el periodo de capitalización de un inmueble que 10 o 15 anos teniendo en cuenta los ciclos completos, la valorización estará entre (
produce el 9% anual liquido, o sea que tarda 8.04 años en duplicar la inversión acu- IPC + 3 o t 4. (
mulando las rentas o utilidades producidas. De hecho el ciclo de auge inmobiliario colombiano que se tuvo entre 2002 y
2007 recuperó el valor perdido en la crisis anterior y generó una nueva valorización
e
(
en las viviendas. La inflación en estos años bajó sustancialmente a niveles del 5%
(

292 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN 293 (

(
 (

(
(
( anual. Pero la valorización se mantuvo entre 5 y 10 puntos por encima de la inflación capitalización de las viviendas media y alta en Bogotá, o sea tardaría 8 años para
dependiendo del sitio y estrato sodal 1• que retorne el capital doblado, o que las utilidades en valor presente igualen al
(
Asu vez la tasa de interés promedia a la que captaron los bancos, el DTF de 1980 capital inicial invertido.
(
a 1998 estuvo en el27%, o lo que es lo mismo lPC + 4. Esto nos permite concluir Si la renta fuese como canon e! 0.5% mensual o 6% anual, obtendría un interes
( que la valorización de las viviendas en Bogotá estuvo al ritmo del interés mas alto neto real anual del 6.5% anual (canon neto mas valorizacion real del2%), el periodo
( que pagaron los bancos en los Certificados de Deposito a Termino (CDT). de capitalización con los mismos supuestos anteriores se alargaría a 11 años. Si la
( Debe recordarse que aunque en el largo plazo son similares, en el corto plazo son valorización es igual a la inflación con tasa de renta neta (después de costos) del 7%
inversas. Durante los periodos de auge normalmente la valorización supera bastante anual el periodo sería de 1Oaños.
(
la tasa de interés del dinero lo cual estimula el traslado de capitales hacia la finca Para tener un periodo de capitalización de 5 años en la vivienda se necesitaría
( raíz. Pero durante los periodos de crisis generalmente el dinero es caro y precisa- una tasa de renta neta del 15%, lo cual solo se lograría con canon de! 0.8% mensual
( mente por esto se deprime el mercado inmobiliario haciendo que la valorización sea (promedio histórico mas alto promedio de los estratos medio y alto en Bogotá) y
( mínima cuando la tasa del DTF está por las nubes. con una valorización anual de IPC + 8 lo cual solo se logro en los periodos de auge.
( Después del año 2001 la inflación en Colombia bajó a niveles del 5% anual, y Esta hipótesis es bastante improbable ya que los periodos mas largos que se han
también la tasa de captación o DTF que se ubicó entre el 7 y 9% anual es decir dado en las ciudades colombianas no alcanzan a sobrepasar los 4 años de auge.
(
inflación más dos o tres puntos según e! año. Todo lo anterior nos permite concluir que el periodo de capitalización esperado
(
Entonces la vivienda produce una valorización igual al DTF y el canon de arrien- para las viviendas de clase alta y media en las ciudades colombianas, tomando
( do es la ganancia por encima del dinero puesto a interes bancario. El promedio como parámetro los datos de Bogotá y Medel!ín, oscilarán entre 8 y 12 años para
( de canon de las viviendas media y alta en Bogotá fue del 0.7% mensual o 8.4% los próximos años, todo dependiendo del comportamiento de la valorización y de la
anual nominal. tasa media de los dineros colocados en los bancos o DTF.
(
( Así las cosas estimando para los próximos 15 años (2008 · 2023) una inflación
de! 5% de acuerdo con las proyecciones tanto de! gobierno como del Banco de !a 5.2. Tasa de capitalización de inmuebles comerciales
( República, se tendría que el DTF esperado podría estar entre el 7% y 8% anual (lPC El caso de las oficinas, los locales y las bodegas es diferente a la vivienda. Prime-
( + 3) y que la valorización esperada podría ser también del 7% o 8% anual. ramente porque el canon de arrendamiento tiende a estar cerca de! 1% como lo
demuestran !as estadísticas de la Lonja en Bogotá. En los periodos de auge se han
( Utilizando un canon anual neto del 7% (8.4 menos costos) y una va!orizacion
tenido cánones mensuales hasta dell.3% en oficinas y bodegas. En los periodos de
( real del 2% por encima de la inflación, la tasa real de inversión en la vivienda sería
crisis están en 0.8%.
del 9% anual.
( Utilizando como fuente un estudio del autor entregado en 1998 para oficinas y
Para hallar el periodo de capitalización -n·, tenemos el valor presente (PV) = locales comerciales 2, la valorización en el periodo 1987-97 fue deiiPC + 15. En
(
100, tenemos el valor futuro (FV) = 200, ya que por hipótesis se trata de duplicar locales se encontró para el periodo 1976-97 una valorización continua deiiPC + 14,
( el capital, y la tasa anual de interés es el neto del canon y la valorización descon- y desde 1981-97 del IPC + 10. Las bodegas tuvieron en 1980 · 97 una valorización
e tada por la inflacion, i =9%. Con estos datos n =8 años. Este seria el periodo de media de IPC + 9. Son datos correspondientes a Bogotá y tomados de estadísticas
( de Oferta y Demanda en la ciudad , fuente CAMACOL.
( (2) Barrero Osear. "La valorizacion de los inmuebles comerciales en Colombia". Titularización, tomo 111,
!'l Fuente: estudios de FEDELONJAS, CAMACOL y Lonja de Propiedad Raiz de Bogota. editado por Oikos S.A., año 1998.
(
e 294 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN 295
(
 (

(
(
La crisis inmobiliaria afectó la valorización de estos inmuebles comerciales re- la inversión duplicada en valores presentes. Si al hacer el proceso de evaluación, (
duciendo su valor entre 1998 y 2002. Pero a partir de 2003 han tenido un auge en este plazo de retorno o de capitalización es mayor a 5 o 6 años, es mejor dejar el
negocio y vender el inmueble como lote y construcción probablemente buscándole (
las ventas y por tanto en la valorización en las principales ciudades, especialmente
en Bogota y Mede!lín. Podemos decir que los inmuebles comerciales han tenido un un mejor uso. (
promedio de vaiorización que oscila entre inflación mas 5 y 7 puntos reales consi- Si al hacer el calculo del valor presente por el método de capitalización a 5 años, (
derando los ciclos completos de los ultimes 20 años. encontramos que dicho inmueble genera un valor presente superior al valor físico o (
Teniendo en cuenta los ciclos de auge y de crisis, asumimos que para los próxi- valor del lote mas la construcción, en ese momento tenemos que el inmueble-negocio
tiene un valor superior al inmueble mismo y se debe avaluar por el método de capita- (
mos 10 o 15 anos la valorización promedia de los inmuebles comerciales en Bogotá
y Medellín podría estar en lPC + 5. En otras ciudades seguramente estarían por lización. De lo contrario no se puede avaluar el negocio y tenemos que contentarnos (
debajo, pero sirve como punto de referencia. con el valor físico del inmueble. Podríamos decir que la diferencia entre el valor del (
inmueble-negocio y el valor físico del inmueble, constituye la prima del negocio. Pero
- Aplicando los siguientes datos: esta prima es inseparable del inmueble, ya que este es el que la produce. El negocio (
-Valorización =lPC + 5, o sea 10% esperado (inflación =5%) no se puede ir para otro sitio porque pierde las ventas y la clientela. Esta amarrado (
al sitio. Por eso lo denominamos inmueble-negocio.
-Canon de renta anual= 10%. Descontando 2% anual como costos quedaría un (
neto de 10% Al tratar el caso de los hoteles, el inmueble es mucho mas costoso y no se puede (
comparar como inversión con un local, una oficina, una bodega, una estación de
- DTF =lPC + 4 (9%). (
servicio o una sala de cine. La inversión mobiliaria e inmobiliaria aquí es cuantiosa
-La tasa real de renta sería entonces de115%. y por tanto la recomendación del período de capitalización al cual se debe hacer el (
- Periodo de Capitalización =5 años análisis debe oscilar entre 7 y 1Oaños de acuerdo al tamaño del hotel. No se puede (
aspirar a que en solo 5 años se duplique en valor presente la cuantiosa inversión de
Con tasas de renta inferiores o con valorización esperada menor se obtendrían un hotel de 100 habitadones.lnduso en algunas inversiones hoteleras de gran tamaño
periodos de capitalización entre 7 y 8 años para inmuebles comerciales. podría pensarse en períodos de 15 años para aplicar el período de capitalización. (
Podemos pues concluir que el periodo de capitalización esperado para los inmue- En estos casos se debe hacer un flujo de utilidades a 10 o 15 años y descontados a (
bles comerciales de nuestras ciudades podría estar entre 5 y 8 años. valor presente. Si el valor resultante es superior al valor físico del hotel (lote + cons-
trucción + mobiliario y dotación) entonces hay lugar a un avalúo del negocio que (
5.3. Período de capitalización en los inmuebles negocio seguramente será el punto de partida para una negociación de venta. (
Si se invierte en un inmueble negocio es para que produzca una rentabilidad ma- (
yor que el mismo inmueble, es decir mayor que el lote y la construcción. No seria (
comparable con la vivienda porque su período de capitalización es largo. Seria de
confrontar con los inmuebles comerciales. Esto significa que debería ser inferior a (
un período de 5 a 8 años según el tamaño y tipo de inversión. (
De allí que los inmuebles negocio pequeños tales como estaciones de gasolina, (
teatros, salas de cine o moteles (incluyendo las residencias del amor), se recomien- (
de aplicar un período de capitalización de 5 años. Significa esto que al hacer las
proyecciones de utilidades del negocio se da un plazo de 5 años para que retorne (
(
296 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN 297 (
(
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(
(

15
(
( CAPÍTULO
(
(
(
Avalúo de hoteles
(
(
( En este capítulo no se pretende hacer una descripción completa de lo que se debe
( tener en cuenta para hacer el avalúo de un Hotel. Hay muchas clases de hoteles y no
se puede resumir en este capítulo la variedad de estas edificaciones. No puede ser lo
( mismo un pequeño hotel de ciudad, uno que tiene un centro de convenciones o un gran
( hotel de turismo en los mejores sitios del Caribe con las características de Resort.
e Tratamos en este capítulo de desarrollar el método de capitalización a los inmue-
( bles negocio que llamamos hoteles. No de hacer una guía practica para el avalúo de un
hotel. Estas guías se encuentran en textos norteamericanos para avaluar hoteles.
(
(
l. LOS HOTELES COMO NEGOCIO
(
Usando como fuente algunos documentos norteamericanos, y una publicación del
(
lll Simposio de Avalúos realizada por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá en 1997,
( cuyo autor es Michael J. Mattson, podemos hacer una breve descripción de los as-
( pectos que se deben tener en cuenta en el avalúo de un hotel.
( De acuerdo con Mattson la hotelería se ha desarrollado paralelamente al transporte.
Inicialmente los hoteles estaban localizados en casa-coches. Cuando el ferrocarril llega
(
los hoteles se ubicaron en las terminales de pasajeros. Mas tarde el automóvil llevo a
( la creación del motel de carretera y el avión genero demanda para habitaciones en el
aeropuerto. Los hoteles se han ubicado cerca de Jos centros de negocio o financieros
de las grandes ciudades del mundo. Ultimamente han tenido éxito los hoteles para
(
ejecutivos que se salen de estos centros de negocio hacia zonas habitadas por los
( estratos altos o en zonas de comercio lujoso. No solamente los hoteles de muchas
( habitaciones dan buen resultado. Hoy es posible encontrar hoteles péquenos con
atención personalizada, con pocas habitaciones y únicamente servicio de cafetería
e y habitación, pero con muy buen servicio, bien ubicados y el confort de los mejores

t
(

( AVALÚO DE HOTELES 299

(
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(
(
hoteles. Estos negocios han resultado muy rentables por su bajo costo de inversión una tarifa a fin de usar el nombre, la marca y los servicios de la cadena. Se suele (
y administración y su alta ocupación. pagar una tasa correspondiente a las ventas.
(
Asimismo la sobreoferta hotelera y las crisis de la economía llevan a una baja ocu- Los beneficios para el propietario son: identificación de imagen con la cadena,
(
pación ypor tanto a baja rentabilidad en la industria hotelera. En general el hotel como reservaciones hoteleras, cadena de publicidad, manual de procedimiento, trasferencia
inmueble-negocio es muy rentable, siempre y cuando este bien ubicado y bien admi- de know how, asistencia administrativa. Como costo para el propietario se le exige un e
nistrado. Entonces no importa pagar un terreno costoso si esta bien ubicado dado que estándar de servicio y de instalaciones, además del pago de franquicia. Para la cadena (
la rentabilidad esperada es superior a un inmueble comercial, oficinas o locales. Pero significa una expansión a bajo riesgo con mayor numero de hoteles sin inversión.
(
como resultado la oferta se ensancha. Los capitales acuden a la industria hotelera ylos
(
promotores inversionistas edifican nuevos hoteles en la misma zona y con los mismos 2. INFORMACIÓN REQUERIDA
servicios. La demanda continua igual y al aumentar la oferta hotelera se desploma la (
utilización de los demás hoteles. La oferta no crece como variable continua sino como El negocio del hotel se basa en la ocupación media yen la tarifa que cobre. Las tarifas
(
variable discreta, es decir, al inaugurar un hotel de 200 habitaciones, en ese momento son varias: la que se publica, la tarifa comercial y la tarifa contrato o de convención.
(
la oferta de la ciudad se incremento súbitamente en las 200 habitaciones. Los siguientes pasos se deben seguir en la recopilación de información:
(
De acuerdo con Mattson existe una demanda inapropiada por hoteles representada - Recopilar la tasa promedio por habitación durante los últimos meses y hasta
en viajeros transitorios que buscan hospedaje dentro de un arrea de mercado pero los 5 años recientes. (
que debido a encontrar los establecimientos hoteleros ocupados difieren sus viajes · Analizar las tendencias históricas en la tasa promedio por habitación y en la (
o se bajan en categoría hotelera. Esta demanda significa que la oferta es insuficiente ocupación del hotel (
para la calidad que se solicita. · Investigar las tarifas promedio de la competencia y su ocupación.
(
La demanda inducida representa habitación por noche adicional que será atraída · Comparación de tarifas y ocupación de ese hotel con la competencia
(
al mercado. Puede darse por la apertura de un nuevo hotel con capacidad de con- - Proyectar cambios futuros en las tarifas y en la ocupación
venciones o turismo. Puede también deberse a los esfuerzos de mercadeo. (
· Determinar los gastos de años anteriores
La demanda inapropiada yla demanda inducida combinadas constituyen la demanda - Proyectar los gastos según tipo para el futuro. Utilizar el concepto de gasto (
latente en un area de mercado. La demanda hotelera depende de factores comerciales, marginal que adelante se explicara (
convenciones o descanso. La demanda hotelera por comercio depende del nivel de - Determinar las utilidades esperadas de acuerdo con la base histórica y las (
desarrollo económico de la zona, industrias, comercio, oficinas, areas financieras, en . proyecciones de ingresos y costos.
general factores de base económica urbana que atraen a los viajeros que se trasladan (
para hacer negocios. Generalmente ocupan el período hábil de la semana. (
3. PROCESO DEL AVALÚO
La demanda por congresos oconvenciones depende de la ciudad, del alojamiento (
3.l. Por el método del costo
y sus servicios, del arrea de cobertura, facilidad de transporte y aeropuertos, atrac- (
ciones turísticas complementarias. La demanda por placer o descanso depende del Este método es conveniente aplicarlo pero conlleva varías dificultades. El problema
principal estriba en que los hoteles son muy vulnerables al deterioro fisico o a los (
atractivo turístico propiamente tal, del acceso y de las ventajas para el visitante.
cambios funcionales. Es fácil que un hotel tenga pronto obsolescencia funcional (
Las franquicias hoteleras son acuerdos entre una cadena de reconocido prestigio antes de que su construcción se deprecie. Es difícil valorar aquí la depreciación por
nacional o internacional y el propietario de un hotel independiente por lo cual paga (
(
300 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE HOTELES 301 (
(
(
(
(
( edad dado que se requiere permanentemente hacer reformas y mantenimiento. Un 3.3. Método de capitalización
juicio de valor a base de costo de reposición y depreciación por edad podría llevar Como atrás explicamos se trata de convertir los futuros ingresos o utilidades del ho-
( a resultados equivocados. Es muy difícil valorar la depreciación por obsolescencia. tel en términos de valor presente. Trata de determinar en cuantos años es posible
( Los costos de reposición o sustitución tienen poca importancia cuando se trata de obtener el retorno de la inversión por medio de las utilidades. Afin de compararlas
(
analizar el retorno de una inversión. con la inversión inicial se requiere del método del valor presente descontando las
( 3.2. El método de mercado utilidades futuras a una tasa determinada. Esta Métodología se conoce en finanzas
como el método del flujo de caja descontado. Para ello se requieren varios pasos:
( Este método se basa en determinar el valor que pagaría un comprador informado
por una propiedad similar que le produjese igual utilidad. La confiabilidad de este Flujo de caja por ingresos operativos
(
método depende de la disponibilidad de datos oportunos y comparables. Aquí ra- Selección de la tasa de descuento apropiada
( dica la dificultad de este método. Es difícil encontrar suficientes datos de venta de Selección de la tasa de capitalización
( hoteles dado que normalmente en una ciudad o región y mas en un país emergen- Calcular el valor final
te o en vais de desarrollo como América Latina, no se encuentran todos los dias
( - Ingresos de operación descontados y valor final a valor presente neto
hoteles en venta.
( Hay gran posibilidad de error si en los supuestos o pasos anteriores se fijan su-
Aún si se encontrasen datos de ventas, no serian comparables ni por fecha ni
( por el tipo de hotel vendido. Precisamente en los establecimientos hoteleros es muy puestos equivocados.
( difícil establecer la homogeneización para comparar. Todos los edificios hoteleros Para lo anterior es necesario considerar el CICLO DE VIDA DEL HOTEL. Todas las
son diferentes, bien sea por la edificación propiamente tal, por el mobiliario, por los inversiones tienen un ciclo de vida económico que muestra su auge y descenso. La
(
servicios, por la ubicación, etc. Luego la comparación adolece de graves fallas en la mayoría de las propiedades relacionadas con el ingreso-producción tienen un completo
( base estadística que se pueda recopilar. potencial económica relativamente rápido. De acuerdo con Mattson los hoteles tardan
( En pequeños hostales es fácil hacer esta comparación, dado que podría asimi- algún tiempo en alcanzar su potencial económico. Según la experiencia norteameri-
larse la ubicación, el lote y la construcción, así como la dotación, elementos que cana la hotelería tarda por lo menos 4 años en alcanzar este nivel. Muchas veces los
(
podrían ser de fácil comparación. Para grandes hoteles o resorts esta comparación ingresos no.alcanzan a cubrir el servicio de la deuda durante este tiempo.
(
no es valida y tendría que basarse en estándares internacionales. Los elementos a Un equilibrio entre ingresos y gastos se alcanza entre el año 3 y 5. En términos
( comparar en estos casos serian: de valor constante el mejor nivel de operación de los hoteles norteamericanos se
( Tipo de cadena o franquicia logra entre los años 5 y 1O. Apartir de entonces se mantiene por un tiempo, quizás
( Mejor visibilidad hasta el año 20 y luego la obsolescencia funcional y el deterioro físico generan una
caída en los ingresos netos operativos. Pero para entonces los costos financieros ya
( - Parqueaderos
no existen si como supuesto existió un servicio de la deuda requerida para construir
( - Restaurantes y bares el hotel. De esta manera el hotel puede llegar a los 40 años produciendo utilidades
- Piscinas netas. Las reformas o cambios sustanciales en la arquitectura y mobiliario hacen
(
- Nivel de suministros que dicha vida útil se prolongue aun mas.
(
- Tipo y dotación de las habitaciones La TASA DE DESCUENTO es la tasa alternativa que el capital puesto en el hotel
(
- Zonas de convenciones tendría dentro del resto de la economía. Como se menciono en el capítulo sobre el
( Método de Capitalización, podemos asimilarla en Colombia al DTF o sea el promedio
(
e 302 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE HOTELES 303
(
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1

(
que pagan los bancos en los Certificados de Deposito a Termino. Podría trabajarse transcribimos en el anexo (piscina, salón de reuniones, arreas, etc) y fue construido (
con la TASA MEDIA DE GANANCIA de la economía, pero esta es muy difícil de en 1996. Se va a comparar con otros tres hoteles que se vendieron en la zona. Uno
de 77 habitaciones construido en 1973, otro de 26 habitaciones y data de 1991 yotro (
calcular. En los EE UU se aplica entre 1Oy 12% cuando los prestamos hipotecarios
estaban al 9% y la tasa Libor en el 8%. Es una tasa superior a lo que se paga por mas de 30 habitaciones construido en 1977. El avalúo se hizo en 1997 y las fechas (
los depósitos bancarios o por los Ginnie Mae, y se acerca mas a una Tasa Media de ventas de los hoteles comparables fueron en 1994 y 1996. Se dan los precios de (
de Ganancia. Es difícil en algunos países latinoamericanos determinar dicha Tasa venta y el dato por habitación en el anexo B.
(
Media, por lo cual se trabaja con la tasa de captación a termino de los Bancos, la Asu vez se presentan los datos de operación de estos hoteles incluyendo el que
cual generalmente es muy alta y en países como Colombia ha llegado a estar por se avalúa. Se parte de la tarifa por habitación. Esta se multiplica por el porcentaje (
encima de la tasa media de ganancia nacional. de ocupación en el año. Luego por el numero de días del año y por el numero de (
habitaciones. Así en el hotel que nos ocupa 62 x 0.72 x 365 x 106 = 1.727.122. (
La TASA DE CAPITALIZACIÓN es !a relación entre el ingreso anual o mensual y
el valor del bien o propiedad que analizamos. En el caso de los hoteles es la relación Luego se calculan los gastos de operación y se determina el ingreso neto de la (
entre el Ingreso Neto por Habitación anual y el valor del hotel por habitación. Así un operación o utilidad operativa. En los casos analizados la utilidad oscila entre el33%
y el 42% de las ventas brutas o ingresos brutos. (
hotel que produzca un ingreso neto anual por habitación de 3.850 dólares y cuya
habitación vale 35.000 dólares tiene una tasa anual de capitalización del 11%. Así podemos hallar la Tasa de Capitalización. El primer hotel corresponde a la (

En el caso de la propiedad residencial si un apartamento produce al año 10.000 relación entre 3.850 dólares que constituye el ingreso neto por habitación y el valor (
dólares en arrendamiento y este vale 100.000 dólares, la tasa de capitalización seria por el cual se vendió dicho hotel por habitación (34.765) = 11.07%. En el segundo (
del10% anual. En Colombia y otros países esta tasa de capitalización en la propie- hotel comparable, el ingreso neto por habitación fue de 11.643 dólares y el precio
de venta por habitación fue 78.346 con lo cual la tasa de capitalización ascendió al (
dad inmueble la denominamos en términos mensuales, y trata de asimilarse al 1%
mensual. (Ver capítulo sobre arrendamientos). 14.86% anual. La tasa del ultimo hotel fue 9.24%. (

En general las tasas de descuento y capitalización en los países emergentes son El ejemplo de Mattson realiza otros ajustes comparativos que homogeneízan el (
mas altas que en Europa y los EE UU. método de mercado. De esta forma debe ajustarse hacia arriba o hacia abajo los tres (
hoteles comparables. Recuérdese que cada hotel es diferente en ubicación, servicios,
VALOR PRESENTE NETO: Una vez escogida la tasa de descuento, se aplica antigüedad, etc y por tanto deben hacerse los ajustes correspondientes. Ya con el
sobre las proyecciones de las utilidades con el fin de traerlas a valor del año cero ajuste el precio por habitación se hace mas comparable, oscila entre 43.457 dólares (
o valor presente, de tal manera que sean comparables en el momento inicial de la y 66.524, con una media de 53.817 dólares. Este valor medio es el que nos servirá
inversión o fecha del avalúo. En general se proyecta a cinco años con el fin de ana- (
para comparar por el método de mercado con el hotel que estamos avaluando.
lizar el valor presente. En casos de hoteles o Resort grandes donde la inversión es (
El método comparativo de mercado nos lleva a que por lo menos el hotel que
cuantiosa, podría hacerse proyecciones a diez años. (
avaluamos podría valer a 53.817 dólares por habitación. Al tener 106 habitaciones
el hotel que estudiamos, podría valer 5.704.600 dólares. (
4. EJEMPLO DE AVALÚO En el anexo Dse presenta el flujo de caja descontado a 5 años del hotel que se (
avalúa aplicando el Método de Capitalización. El numero de habitaciones por la tasa
Para ilustrar mejor el método norteamericano transcribiremos de las conferencias de de ocupación y por la tarifa diaria por 365 días da el ingreso esperado del hotel para (
Michael Mattson un ejemplo de avalúo hotelero el cual explicaremos a continuación. cada año. Obsérvese que las tarifas y la ocupación se incrementan en la proyección (
En el anexo Bse presenta el método de mercado con el cuadro comparativo de anual debido a que el hotel es nuevo, solo lleva un año de construido y se espera que (
ventas. La propiedad analizada tiene 106 habitaciones con las características que
(
AVALÚO DE HOTELES 305 (
304 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS
(

(
(
5. EJEMPLO DE APLICACIÓN DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
( llegue a su maduración en la ocupación en el año tercero después de inaugurado.
(
Podría haberse planteado a cinco años su madurez ocupacional. 5.1. Análisis datos del balance
( En los hoteles existen otros ingresos importantes como el teléfono, cuya tarifa Las estadísticas que se deben obtener para avaluar un hotel son:
en general es mas alta que la que se cobra realmente por las empresas de servicios. • Habitaciones vendidas durante el año.
(
Se añaden los ingresos de bar y restaurante y todos aquellos ingresos adicionales
(
• Habitaciones disponibles.
del servicio hotelero.
• Porcentaje de ocupación.
( En cuanto a los gastos generalmente la contabilidad de un hotel suele separar los • Numero de personas hospedadas.
( costos por habitación, por bar, por alimentación, teléfono y el costo de la franquicia si
• Tarifas del hotel cada año. Tarifas de turismo, negocios y convenciones.
(
existe. Los gastos generales oadministrativos generalmente no se pueden distribuir yson
para todo el hotel. En general estos costos suelen ser variables ydependen del numero • Renta bruta por habitación.
( de habitaciones ocupadas. Los costos administrativos son fijos y poco varían aunque • Ventas brutas según el estado de perdidas y ganancias.
( haya mayor o menor ocupación. Existen otros cargos fijos como seguros, impuestos • Costo de las ventas.
(
a la propiedad, etc. Al final queda un ingreso neto de la operación o utilidad operativa. • Gastos operacionales: administración, de ventas, financieros y otros.
Este flujo neto de utilidades es el que se debe descontar por la Tasa de Descuento.
( • Otros ingresos y gastos.
En el ejemplo el Profesor Mattson descuenta al 14.5% anual sobre las utilidades • Utilidad del ejercicio o utilidad operativa.
(
operativas futuras y le da un valor presente de 6.409.580 dólares. Esta cifra es mayor
Es conveniente eliminar los ajustes por inflación (en Colombia) dado que distor-
( que la que calculamos por el método de mercado (5.704.600) lo que quiere decir
sionan los balances y alteran las utilidades. Asimismo los ingresos que no provengan
( que el hotel como negocio produce lo suficiente como para pagar 6.409.580 y esta
de la actividad hotelera.
ultima cifra seria un indicativo suficiente para avaluar el hotel. El método de capi-
(
talización nos da el avalúo del negocio hotelero. Seguramente si se pone en venta,
5.2. Proyección de utilidades
( estos datos servirán para demostrar que el hotel es capaz de producir este dinero en
valor presente con base a las utilidades futuras de tal manera que retorne la inversión Una vez obtenida una serie de utilidades de por lo menos 5 años estamos preparados
(
en estos años. Al efectuarse la venta por ejemplo en 6.000.000 ya nos da un nuevo para hacer la proyección de las utilidades. Podemos aplicar los métodos estadísticos
( elemento de mercado para comparar para el avalúo de otros hoteles. de la regresión lineal o mejor la exponencial a fin de proyectar estadísticamente la
( línea esperada para los años siguientes.
O sea que el método de capitalización inicialmente nos permite llegar al valor
( económico que un inversionista pagaría por el hotel con base en la rentabilldad, los Pero la mejor proyección es el análisis económico yde los resultados en los balan-
ingresos y gastos futuros y su utilidad futura pasada a valor presente. Apartir del ces anteriores. Esto nos permite ver si el hotel viene creciendo en su porcentaje de
(
método de rentabilidad se fija el valor del hotel. Se da la compraventa y entonces ocupación, si las tarifas se incrementan por encima de la inflación y si existe alguna
( razón administrativa o de servicios que no permite mayor crecimiento. Es necesario
tenemos un nuevo dato de mercado para identificar nuevas ventas o avalúos de
( hoteles futuros. disminuir el impacto del ciclo económico que en un momento dado podría alterar
los resultados del hotel. En una crisis económica o financiera del país, la hotelería
( En cambio si se aplicara el método del costo de reposición llegaríamos al valor y el turismo disminuyen y por tanto estos resultados no dependen del mercadeo o
( físico de la propiedad, lote + construcción + mobiliario, lo cual puede estar gene- servicios del hotel sino de la economía. Es conveniente desestacionalizar o eliminar
ralmente por debajo del precio del mercado que ha sido fijado en base a la renta- los ciclos en los datos que se proyectan.
(
bilidad futura del hotel.
(
( 306 AVALÚO DE HOTELES 307
 (

Es también necesario saber aplicar el concepto de la utilidad marginal en un - "'( · .;' _..,___ -·': :< ,,_,,,_ . ''"'"<,.·, .;f ·. '-{ ·-:•;:·-- -, -.-., -•':\'i\- ::}•-,·E:<:;/'-'1
(
hotel. Una vez que se llega al punto de equilibrio donde los gastos y los ingresos UTILIDADES PROYECTADAS DEL HOTEL ;~
(
son iguales (excluimos gastos financieros), a partir de ese momento el aumento en 1999 1136 2004 4433
las ventas (tarifas y ocupación) hace crecer sustancialmente la utilidad ya que los 2000 1555 2005 5675 (
costos no suben en la misma proporción. Un hotel tiene una serie de costos fijos 2001 2094 2006 7264 (
que se cubren con determinado nivel de ocupación y tarifas. Los costos variables 2002 2725 2007 9298 (
dependen del aumento en la ocupación, ejemplo: la alimentación, bar, teléfono, etc. 2003 3464 2008 11902 ¡:,
Pero ya están los costos fijos cubiertos y estos se incrementan muy poco a partir (
del punto de equilibrio. En cambio un aumento de 100 pesos en la venta solo ge-
(
neraría en un comienzo 50 pesos de costo variable marginal. La utilidad marginal 5.3. Valor presente de las utilidades
seria de otros 50 pesos.·Amedida que la ocupación aumenta, cada 100 ·pesos de (
Pero estas utilidades están en pesos de cada año. Es necesario compararlas con
venta nueva solo generan 30 pesos de costo nuevo y los 70 restantes se van para la el año cero (1998). Para ello necesitamos pasar el flujo a valor presente por medio (
utilidad. Las proyecciones de utilidades utilizando el concepto de la utilidad marginal de la tasa de descuento. Es necesario determinar el DTF de los próximos diez años. (
son necesarias en los hoteles. Se sabe que el DTF del periodo 1985- 1998 en Colombia estuvo en la inflación mas
(
En el ejemplo que a continuación analizamos se ponen las cifras en pesos. Un 4 puntos (27% contra 23% de inflación) .
hotel Resort con gran capacidad para convenciones en Bogotá ha venido produciendo (
las siguientes utilidades en los años anteriores a 1998. (cifras en millones de pesos Cuando se hizo el avaluo en 1998, se estimó que para los próximos 10 años la
(
de cada año)': inflación estaría por debajo del12% 2• Dado que esta cifra era poco creíble en 1998,
el avaluo se hizo con una estimacion del 15% para la inflación promedia de los (
1994 500 próximos diez años y por tanto el D1F podría estar 4 puntos arriba o sea en 19%. (
1995 606 Esta fue la tasa de descuento -para la serie anterior. A continuación se presenta la
1996 710 serie de utilidades del hotel en valores del año cero o a valor presente.
1997 749 (
1998 890
(
Se hicieron varias alternativas de proyección aplicando el concepto de utilidad
(
marginal y teniendo en cuenta las posibilidades futuras de la economía del país. Se
supuso que las tarifas se incrementarían muy cerca de la inflación esperada (12%) y 1999 954 2004 1561 (
que el porcentaje de ocupación aumentaría significativamente los siguientes 5 años 2000 1098 2005 1679 (
para estabilizarse, dadas las proyecciones de mercadeo de dicho hotel y el éxito al- 2001 1242 2006 1806
canzado en los últimos años con las convenciones. Los costos marginales aquí son (
2002 1358 2007 1942
el 50% al comienzo y se van reduciendo hasta el35%, de tal manera que de cada 2003 1451 2008 2090 (
100 pesos nuevos de venta se liega a una utilidad marginal de 65%.
(
Las proyecciones para los próximos diez años son así: (millones de pesos) (
(
(
L En 1998, un dolar= 1400 a 1500 pesos. (2) De hecho en el año 2000 bajó al 8% y continuó bajando hasta estabilizarse en 2005 en el 5%.
(
308 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE HOTELES 309 (
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(
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(

( El dato resultante significa que en diez años a base de utilidades el hotel alcan- tasas de descuento para cierto tipo de inversiones. Publicaciones más recientes de
zaría una suma tal que puesta en valor presente serian 15.181.000.000. O sea que EE UU recomiendan aplicar tasas dell2% y aun menos para inversiones hoteleras.
( Esto depende de la oferta y la demanda, del riesgo en la inversión y de las tasas de
poner 15.180 millones de pesos a una tasa del19% equivale a la serie de utilidades
( proyectadas del hotel. la Reserva Federal o Banco Central.
( Si como vimos en el capítulo 14 (método de capitalización) el período decapita- En los paises latinoamericanos debemos utilizar análisis complementarios a falta
( lización de un hotel grande puede estar entre 7 y 10 años, aplicando un período de de encontrar estas publicaciones que nos recomienden la tasa a utilizar. Una buena
10 años significaría que la inversión de hoy debería duplicarse en valores presentes medida es comparar la tasa pasiva referencial de los Bancos (tasa de captación a
( termino fijo o DTF en Colombia) con la tasa del mercado hipotecario o el promedio
en dicho lapso de tiempo, es decir se recupera dicha inversión en los 10 años.
( de tasas activas de los Bancos (tasas de prestamos). Como ejemplo para el año 2007
Si estimamos que el hotel en mención vale 15.181 millones de pesos podemos en Colombia podemos estimar que con un DTF o tasa pasiva del 8% anual y una
( esperar que en diez años las utilidades devuelvan otro tanto en valor presente, asu- tasa hipotecaria media de 18% tenemos un margen de 10 puntos entre las dos.
( miendo que la tasa de descuento fuese del19%.
Para una inversión con riesgo bajo se debe utilizar una tasa de descuento entre
( Dado que el numero de habitaciones en este hotel es de 120, al dividir el va- 8 y 18%, o sea 13% anual. Esta tasa sería la mínima aceptable por un inversio-
( lor anterior por el numero de habitaciones nos daría un precio por habitación de nista que compra un proyecto de bajo riesgo. Amedida que el negocio sea más
126.500.000 pesos (90.300 dólares por habitación, con dólar a 1400 pesos en riesgoso la tasa debe subir hasta llegar al 18% anual. Inversiones de alto riesgo
(
1998). Esta cifra es comparativa con otros hoteles de similar categoría en el país y utilizarian el 18%. Una tasa mayor no tendría sentido pues sería exigirle dema-
( en el Caribe, incluso en los estándares internacionales para Resorts que sirvan como siado al proyecto. Los hoteles consideramos de riesgo medio podrían tener tasas
( Centro de Convenciones. de descuento entre 14 y 15%' anual en las actuales condiciones, lo cual incluye
( Si por el método del costo encontramos que el hotel vale 10.000 millones de pesos inflación esperada del 5% anual.
(terreno, construcción e instalaciones), el mercado está dispuesto a pagar un factor Si se hacen proyecciones sin inflación, o sea en valores constantes, se debe uti-
(
de 1.5 por endma dada su buena rentabilidad esperada como se calculo por el flujo lizar una tasa real de descuento. En nuestro caso al aplicar la tasa del14% para una
( de utilidades descontado. Si en cambio el valor físico del hotel es de 20.000 millones inversión hotelera, debemos descontar el5% de inflación, y aplicar la tasa del9% a
( existe una subutilización del hotel tal que no permite la recuperación del valor físico la serie futura que se habrá proyectado sin inflación o sea en valores constantes.
en los 10 años esperados para esta clase de hotel. Aunque cueste 20.000 millones,
(
el mercado no le pagara mas de 15.000 millones dada su rentabilidad esperada.
(
Para hallar la tasa de capitalización en el ejemplo anterior se divide la renta total
( esperada por los 10 años, es dedr 15.181.000/10 = 1.518.100 por año ycomo son 120
( habitaciones= 12.650 por habitación. Dado que el valor de mercado por habitación
serian 126.500.000, la tasa de capitalización seria 12.650/126.500.000 = 10%.
(
( 5.4- Tasa de descuento en hoteles.
( En el anexo Cse presentan tasas de descuento aplicadas en EE UU para inversio-
( nes hoteleras para el año 1995, fechas del avalúo propuesto por el profesor Mattson.
Allí está la sustentación de por qué utilizó la tasa del14.5% anual. En paises desa-
e rrollados existen esta clase de publicaciones que recomiendan aplicar determinadas
e
( 310 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

J AVALÚO DE HOTELES 311

 (

(
(
ANEXO B. RESUMEN DE VENTAS DE HOTEL
ANAL!SIS DE DATOS Las siguientes tres perspectivas proveen datos sobre el criterio usado por inversionistas
(
l. Landauer, 'Hotellnvestment Outlook", August 1995
Propiedad Propiedad Propiedad Propiedad (
Analizada comparable comparable comparable 2. Korpacz, 'Real Estate lnvestore Survey', 4th Quarter 1995
3. CB Commercial, "Nationallnvestor Survey", 4th Quarter 1995 (
Nombre Field inn Weeks inn Moonstone inn Tyler Shores
Segmento del mercado Servicio limitado Servicio limitado Servicio limitado Servicio limitado Los resultados de estas perspectivas son presentados en las siguiente tabla:
Localización 1112a Street 22228 Street 3333C Street 4444D Street
(
Ciudad Land, OR Land, OR Land, OR Land, OR RESULTADOS DE REGISTROS DE INVERSIONES HOTELERAS
S.F. Area de Construcción 47.835 33.740 14.323 16.542
(
Tasa de descuento Tasa final de ca ital
S.F. Area de Terreno 86.808 67.020 9.988 N/A Promedio
Rango Promedio Rango (
Número de habitaciones 106 77 26 30
1996 1973 1991 1977 11 . 17% 13.5% 8- 12.5% 10.7%
Piscina Piscina Salones de ene. Ninguno 9. 20% 15.05% 9-12% 11.4% (
Salón de ene. 11.75%.20% 14.1%. 14.9% 10.5%- 12.5% 11.7%. 12.0%
(
N/A nov-94 feb-96 ene-94
Precio de venta N/A 2.676.935 2.037.000 1.285.000 (
Precio de venta por habitación 34.765 78.346 42.833
Comprador N/A Joseph Doaks Moonstone inn Jane Doe e~ . ¿""xt2 "iii_':';('\:{i' . 0' -'"J( '':'/>;([¿ ' tJ•iJ2 < ,, ',·'·,_,,,·,·· ·e > .. : ·.· :•. •: (
Datos de pérdidas y ganancias
Tasa promedio diaria $62.00 $47.00 $84.00 $50.00 ANEXO D. ANÁLISIS DE FLUJO DE CAJA DESCONTADA 5 AÑOS. FINALJZACIÓN DEL AÑO (
Promedio ocupación 72.00% 68.00% 82.00% 64.00% SIGUIENTE (Basada sobre la ocupación estabilizada de junio de 1998)
Renta habitación $1.727.122 $898.236 $653.671 $350.400 Utilización 1996 1997 1998 1999 2000 2001 TOTAL (
Otra renta 39.600 o 58.958 o ' tasa de
Total renta $1.766.722 $898.236 $712.629 $350.400 crecimiento o 1 2 3 4 5 ( 1

Ingreso de operación neto $692.788 $296.418 $302.714 $118.774

%de ingresos de operación neto 39.21% 33.00% 42.48% 33.90% Habitaciones 106 (
Tasa de ocupación 7.00% 71.00% 77.00% 82.50% 82.50% 82.50% 82.50%
Unidades de comparación 2.98 3.12 3.67 Tasa promedio diaria 3.00% $62.00 $63.86 $65.76 $67.75 $69.75 $71.87
Multiplicador de renta de habit 2.98 2.86 3.67 (
Tasa de capitalización 11.07% 14.86% 9.24% Ingresos
Ingreso de operación neto x hab. $6.536 $3.850 $11.643 3.959 Habitaciones $1.727.123 $1.902.473 $2.099.649 $2.162.630 $2.227.326 $2.294.037 $12.413.133 (
Teléfono 3.00% 28.800 29.664 30.554 31.474 32.415 33.387 186.291
Ajustes 0.00% 0.00% 0.00% Otros Ingresos 3.00% 10.800 11.124 11.458 11.802 12.156 12.521 69.861 (
Derechos de propiedad 0.00% 0.00% 0.00% Ingresos Totales $1766.722 $1.943.260 $2.141.660 $2.205.102 $2.271.896 $2.339.944 $12.669.284
Términos de financiación 0.00% 0.00% 0.00% Gastos
Condiciones de venta 0.00% 0.00% 0.00% Gastos Sección Habitaciones 27.00% $477.015 $524.680 $578.248 $595.567 $613.412 $631.785 $3.420.707
Condiciones de mercado 0.00% 0.00% 0.00% Gasto de teléfono 60.00% 17.280 17.798 18.332 18.883 19.449 20.032 111.774 (
Ajuste totales 0.00% 0.00% 0.00% Gasto no distribuido 19.00% 315.677 369.219 406.915 419.102 431.660 444.587 2.407.162
Precio ajustado $2.676.935 $2.037.000 $1.285.000 Costo Franquicia 6.33% 89.327 120.426 132.908 136.538 140.991 145.212 785.751 (
Otros (~justes
Cargos Fijos
Características físicas y 25.00% 15.00% 20.00% Seguro (lncr/ano) 3.50% 14.040 14.531 15040 15.556 16.lll 16.675 91.963 (
diferencias económicas Imp. a propiedad (lncr./año) 3.00% 85.260 87.818 90.453 93.167 95.962 98.841 551501
Ajuste por mantenimiento diferido 0.00% 0.00% 0.00% Repl. Reservas@ 2% EGI 2.00% 5.334 38.865 42.833 44.115 45.438 46.799 253.385 (
Total ajustes 25.00% 15.00% 20.00% Gastos totales $1.003.933 $1.173.337 $1.284729 $1.323.289 $1.363.022 $1.403.933 $7.622.243
Precio de Venta comparativo $3.346.169 $1.731.450 $1.542.000 (
Precio de venta comparativo por $43.458 $66.595 $51.401 Sub-Total Neto $692.789 $769.923 $856.931 $882.513 $908.874 $936.011 $5.047.041
habitación Capital yIFF &EGasto o o o o o o o
lng. Op. Neto para descuento $692.789 $769.923 $856.931 $882.513 $908.874 $936.011 $5.047.041 (
Proporción del gasto 60.79% 60.38% 59.99% 59.99% 59.99% 60.00% 60.16%
(
.' Fuente: R. l~attson, 111 Simposio Lonja Propiedad Raiz de Bogotá
(
\t::\iC:'''.--,,,,·-.·{' .:,;.,•\·;:·/u )•¡,;. ·::-,'i•,c1c'b·))'.¿.,>c.,: 'iY-' > i'',~- .--:,.-;:'f' .,,_·.,:,.•., .::¡, ;·;..-'::-'·· •:''·'<-'"' '"{• ··< .;c<G
(

312 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS AVALÚO DE HOTELES 313 (

(
(

(
r
\

16
(
(
AÑO GANANCIAS FACTOR DE VALOR VALOR
CAPÍTULO
(
PRESENTE PRESENTE
(
( 2
721.341
803.389
0.87336
0.76276
629.992
612.795
Avalúo de estaciones de servicio
( 3 827.368 0.66617 551.166
4 862.077 0.58161 456.743
(
5 877.512 0.50813 445.888 Las estaciones de servicio o puestos de gasolina son otro caso de INMUEBLES-NE-
( GOCIO cuyo avalúo se hace mas por el método de capitalización que por el método
Valor Continuo 7.230.4641 0.50813 3.673.996
( Valor Presente 6.409.580
del costo o el comparativo de mercado. Aunque el método comparativo da un pa-
rámetro, no es seguro ya que aun existiendo dos puestos de servicio uno aliado del
( NOTAS:
Tasa de descuento : 14.5% otro, con terreno e instalaciones similares, el primero en el sentido del trafico podría
( Tasa de crecimiento esperado a largo plazo : 2.0% ser más rentable porque los automovilistas lo ven primero. Igualmente no podría
Fuente: Mattson
( compararse con el puesto de servicio de el frente, es decir al otro lado de la vía ya
que el trafico en ambas direcciones no es igual. Una estación de gasolina a la salida
(
de una ciudad no vende igual que a la entrada. De la misma forma las estaciones
( en el sentido del trafico matutino cuando la gente va hacia el trabajo no vende igual
( que las estaciones en el sentido vespertino cuando la gente regresa a sus hogares
y tienen mas tiempo para tanquear su carro.
(
(
Hay avaluadores que toman la tierra y hacen un estimativo por el "mal aprove-
chamiento del terreno", error porque todos los puestos de servicio tienen un área
( construida baja por sus mismas características. El valor de un puesto de servicio de
( acuerdo con la Métodología norteamericana para las grandes compañías del petróleo,
está en directa proporción con el volumen de gasolina y sus.derivados que vendan
(
en un mes. El galonaje que venden depende mas de la ubicación especifica o de la
( administración que de las buenas o malas instalaciones o construcciones que tenga.
( Por ello se requiere conocer el volumen de ventas en el período anterior con el fin
de examinar su potencial de renta.
(
(
En los tribunales de justicia norteamericanos o brasileños es una jurisprudencia
aceptar los avalúos periciales de los puestos de servicio en base a la renta o método
( de capitalización. Se acepta que el arriendo de la estación dependa del volumen de
( ventas que puede tener. Es el mismo tratamiento que se da en los shopping center
{1) Valor continuo= ganancia del año 5 a la tasa infinita del12.13% anual: 877.512 =7.230.464 norteamericanos a la determinación del arriendo: una tasa fija mínima y un porcen-
( 0.1213
Esta cifra se pasa a valor presente desde el año 5. taje de las ventas. (ver capítulo 10).
(
( 314 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO 315
(
 (

El Profesor brasileño José Carlos Pe!legrino presentó en ellll Simposio de Avalúos den ventas de gasolina sino los demás servicios involucrados: lavado, aceite,
Especiales de la Lonja de Bogotá (1997) una conferencia sobre los factores que se engrase, llantas, reglaje, serviteca, etc.
(
deben tener en cuenta para el avalúo de las estaciones de gasolina. Vamos a analizar d) VlSlBILJDAD. Es clave que desde lejos se pueda apreciar ellogo o símbolo de
estos factores siguiendo el desarrollo de su conferencia. Estos factores son: flujo de la estación de servido para que los conductores puedan reaccionar a tiempo (
trafico, concurrencia, población, visibilidad, accesibilidad, background. y detenerse. Es particularmente necesario en las avenidas o autopistas. Una e
Según el Profesor Pellegrino en EE UU acostumbran pagar entre e16% y 8% de cosa son los habitantes del sector que conocen donde queda su puesto de (
las ventas de gasolina como arrendamiento. Esta cifra debe acomodarse a los paí- servicio más cercano y otra el gran flujo de trafico de una autopista que debe
exhibirse ampliamente para que los vehículos se detengan. (
ses latinoamericanos donde generalmente el precio de la gasolina es regulado por
el Estado y se determina un margen para el distribuidor invariable. En Colombia e) ACCESlBlL!DAD. El puesto de servicio debe tener carril de desaceleración (
el margen para el distribuidor es del 5% sobre las ventas brutas de gasolina, razón si se trata de una avenida o autopista. Los accesos deben ser amplios y no (
por la cual una tasa del 6% como arrendamiento seria exagerada. Sin embargo se permitir que los vehículos utilicen la calle para hacer fila yentrar. El conductor
(
puede determinar la renta completa de la estación de gasolina teniendo en cuenta suele ir de afán, ya se trate dentro de la ciudad o por carretera. Si encuentra
los otros servidos como adelante exp!icaremos1• muchos vehículos entrando o haciendo fila, preferirá seguir hasta el próximo '
\

puesto. La amplitud y acceso son claves para invitar a ingresar. (

a) TRÁFICO. Debe considerarse el volumen de trafico liviano y pesado, automó-
viles, camiones y buses. Asimismo si el puesto se ubica en la esquina para f) BACKGROUND. Cual es el tipo de vecindario que lo circunda: vivienda de (

atender dos calles o si es útil para el trafico en ambos sentidos dado que se determinado estrato, oficinas, centros comerciales, áreas industriales. (
permita el cruce a la izquierda. Si se trata de una autopista o vía rápida debe g) TAMAÑO DEL PUESTO. Adicional a los factores anteriores que determinan el (
tener facilidad para la desaceleración o de lo contrario el automovilista prefe- acceso de compradores, se requiere determinar el tamaño de la estación y los
rirá continuar hasta la próxima estación. Igualmente determinar si se trata de servicios que tenga. Con un mayor tamaño se tienen mas surtidores de gaso- (
un puesto a la entrada o a la salida de la ciudad, si esta en el sentido barrio- lina para evitar la fila de los vehículos, existen mas servicios complementarios (
ciudad o en sentido inverso ya que los automovilistas tendrán mas tiempo en que atraen al comprador. La gasolina es el "gancho" para que otros servicios
(
las horas de la tarde. puedan ser vendidos. Actualmente se le mezcla la venta de minimercados o
de restaurante de comidas rápidas.
b) CONCURRENCIA. Cual es la cantidad y características del trafico que pasa.
(
Determinar cual es el volumen de vehículos que puede atender a un mismo
tiempo. Algunas estaciones de servicio se especializan en atender trafico pesa- l. MÉTODOLOGIA AVALUATORIA (
do, camiones y buses lo cual generalmente da un mayor galonaje de ventas. Para determinar la renta del puesto de servicio se calcula en volumen de galones (

e) POBLACIÓN. Depende del volumen de habitantes del sector y de la densidad que vende la estación y se multiplica por el valor del galón para determinar las ven-
de vehículos en la zona. No solamente es numero de habitantes sino su poder tas brutas mensuales. A esto se le saca el factor del distribuidor que en Colombia
oscila entre el4 y 6%2• Queda entonces el rendimiento bruto de la estación basado (
adquisitivo. Recordemos que en la estación de servicio no solamente se atien-
únicamente en las ventas de gasolina, ACPM o derivados.

(1) Para el año 2008, con el incremento de los precios mundiales del petroleo el margen de comercia- (
lización en Colombia oscila entre 8 y 9% para el mayorista y el minorista. El trasporte de la gasolina (2) Dado que estos margenes dependen de la politica de cada país y varian con el incremento de los
cuesta alrededor del4%. Con margenes tan pequeños las estaciones de servicio deben acudir a otros precios del petroleo, es necesario que el avaluador actualice esta información con el distribuidor o el (
ingresos complementarios. propietario de la estación.

316 AVAWOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO 317 (

(
(

( Así si una estación de servicio vende al mes 150.000 galones a un promedio de tres b) Generalmente compran o toman un arriendo a 10 o 20 años por el terreno.
dólares por galón, las ventas brutas mensuales serán de US450.000. Si el margen del distri- e) Adecuan con las obras de servicios públicos (energía y agua), tanques de
(
buidor es el5%, le corresponden 22.500 dólares por mes. En Brasil se acostumbra cobrar el combustibles, islas de surtidores, canopie (cubierta especial sobre los surti-
( 25% de esta ultima cifra como arriendo del puesto, es decir 5.625 dólares en el ejemplo. dores), careamos y oficinas.
( En Colombia como en otros países latinoamericanos las compañías distribuidoras (Esso, d) Dan en subarriendo por un valor fijo y porcentaje de ventas a personas ex-
( Mobil, Texaco, Shell, Terpel, etc) tienen dos sistemas para cobrar. Si el propietario es dueño pertas o vinculados, seleccionados cuidadosamente para que exista optima
(
del terreno o si la distribuidora lo es. En muchos casos el propietario aporta el terreno y administración y confianza.
la compañía le construye la estación para librar sus costos posteriormente con el produci-
( do. Suele cobrarle una franquicia por la distribución y firma un contrato de exclusividad. e) Solamente se pueden vender los productos de dicha multinacional.
( Cuando la distribuidora es la dueña del puesto de servicio, entrega a un adjudicatario el El negocio de la estación de servido esta basado en dos partes:
manejo de la estación (dealer) a cambio de una prima o franquicia y un porcentaje sobre
( 1. El galonaje o volumen de gasolina de diferentes especificaciones, ACPM, etc
las ventas. Estos contratos son periódicos y se suelen renovar de tiempo en tiempo.
( que se vende directamente a los vehículos. El distribuidor en Colombia gana
Dado que el control lo pueden ejercer fundamentalmente sobre las ventas de cerca del 5% de las ventas brutas. Las multinacionales suelen clasificar las
(
gasolina y sus derivados, la distribuidora suele cobrar con base al galonaje vendido, estaciones de servicio en tres categorías:
( dejando al dueño de la estación o al adjudicatario el producido de los demás servicios
• Tipo A: venden mas de 400.000 galones al mes. Son las mejores y mas
(lavado, engrase, serviteca). Es obvio que únicamente puede vender productos de
( apetecidas. Generalmente se sitúan a la salida de la ciudad o sobre impor-
la marca del distribuidor petrolero.
( tantes vías.
En general las estaciones de servicio constituyen un negocio tan rentable que • Tipo 8: venden entre 200.000 y 400.000 galones al mes. Suelen estar
(
ante los distribuidores se pelea la posibilidad de obtener la adjudicación de un pues- dentro de la dudad.
( to de servicio construido por los distribuidores. Es costumbre generalizada que los
• Tipo C: menos de 200.000 galones al mes. Están dentro de la ciudad, son
( distribuidores se lo adjudiquen a quienes fueron sus empleados por largos años y
pequeñas y atienden vehículos livianos 3.
luego se jubilaron. Si el propietario ofrece la tierra es motivo de estudio de trafico,
( población, acceso y visibilidad a fin de determinar un estudio de mercado proyectado • Los distribuidores o franquiciados aspiran pagar el arriendo y costos de
( y ver si se justifica la inversión en las instalaciones. personal con la venta de la gasolina y derivados.
(
Es de tal forma rentable el puesto de servicio, siempre y cuando este bien ubi- 2. Los servidos complementarios: corresponde a la venta de otros productos:
cado, que se puede pagar por la tierra una cifra superior a lo que pagarían los aceite, filtros, agua de batería, repuestos, etc. Generalmente dejan un margen
(
compradores para otros usos incluso para almacenes comerciales. bruto entre 25 y 35%.
(
Los servicios de serviteca: cambio de aceite, engrase, lavaderos, uso de car-
( eamos, reglaje de dirección, balanceo de llantas. Generalmente dejan una
2. RENTABILIDAD DE ONA ESTACIÓN DE SERVICIO
( buena utilidad.
Las multinacionales del petróleo utilizan el siguiente sistema para sus estaciones de servicio:
( (3) Antes de los años 2000 era muy difícil obtener permiso en Colombia para establecer una estacion
a) Seleccionan un terreno donde exista alto volumen de trafico. Se prefieren de servicio y por tanto quienes la tenian gozaban de gran rentabilidad. Apartir del siglo XXllas normas
(
las salidas de la ciudad o las avenidas con gran trafico. Son preferidas donde se flexibilizaron y hoy existen numerosos puestos de servicio que han bajado las ventas, de tal manera
( que esa clasificación de los años 90 ya no se cumple. Muchas estaciones en las ciudades solo venden
tanquean los camiones y buses. 100.000 galones por mes.
(

e 318 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS

AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO 319
(
 (
(

La venta de gasolina es e! "gancho" para que entren los vehículos. Los servi- Por el método de renta, sabiendo que el canon de arriendo mensual fue ~ado (
cios complementarios pagan otros costos de la estación y generan el margen por la multinacional en 13.000.000, se puede hacer un calculo de lo que valdría el
de utilidad. terreno. Partiendo de una tasa de112% anual, y 1% mensual, inferimos que por ren-
ta la estación podría valer hasta 1.300 millones de pesos. Al deducir de esta cifra
Ejemplo l. Estación de servicio grande el valor de las construcciones e instalaciones avaluadas en 150 millones, quedaría
Se trata de una estación de servicio situada en Bogotá en las cercanías de la Termi- para la tierra un valor de 1.150 millones de pesos (1.770.000 dólares). Este valor se
(
nal de Transporte. Las cifras del avalúo corresponden a 1994. El movimiento de la divide por el área útil del terreno.
(
Terminal era en dicha fecha de 800.000 buses anuales con 7.4 millones de pasajeros. Avalúo de las construcciones:
Un promedio de 67.000 buses mensuales y 2230 diarios, aunque en las temporadas Area de oficinas: 250 m2 a un costo de reposición de 350.000, menos de-
de vacaciones aumenta significativamente. preciación por 10 años de construida = 280.000. Valor: 350 x 280.000 = (
Debido a que algunas empresas transportadoras como Expreso Bolivariano tienen 70.000.000.
(
sus propias estaciones de tanqueo dentro de la ciudad, calculamos que el 50% de Careamos y otras construcciones: 20.000.000
(
los buses tanquearian en las estaciones cercanas al Terminal. Dado que son tres las Canopie para cubrir las islas de surtidores: 25.000.000
estaciones allí situadas, se estimo que a cada estación podría corresponder un volu- Area construida de la serviteca: 20.000.000 (
men de 335.000 galones por mes. Falta el tanqueo de vehículos livianos, camiones, Cada surtidor de gasolina valía en 1994 unos 3.000.000 (4600 dólares) y (

etc. Investigando en la multinacional dueña se encontró que esta estación estaba tienen una vida útil de 5 años. Se desactualizan fácilmente con la tecnología. {
clasificada dentro del Tipo Acon ventas superiores a 400.000 galones por mes. Con la depreciación se avaluaron en 15.000.000
(
Con venta de 400.000 galones de gasolina y ACPM, al precio de los combustibles - El tanque de almacenamiento de combustible se corroe con el tiempo ya que
de 1994 y teniendo en cuenta que en dicho año el margen del distribuidor era del es metálico y está enterrado. Su vida útil depende de la acidez del suelo. Su
4% sobre ventas brutas, el ingreso por venta de gasolina llegaría a 12.000.000 de reposición con la tecnología actual debe ser en acrílico. No se avalúo por de-
pesos mensuales de 1994 (18.000 dólares). (En 1994 un dólar= 667 pesos) preciación total. (

Los otros ingresos por venta de otros productos yserviteca se han estimado entre Total construcciones y mejoras: 150.000.000 (230.000 dólares).
8 y 10 millones de pesos mensuales de 1994 (15.000 dólares). En total ingresaban En este ejemplo hemos avaluado la tierra en función de la renta deduciendo el
entre 20 y 22 millones de pesos (33.000 dólares) mensuales. costo de las construcciones. Tengamos en cuenta que la propiedad es de la multi-
Costos de la estación: (mensuales) nacional y cobra al franquiciado un canon fijo de 13.000.000 mensuales calculado (

- Arrendamiento: 13.000.000 (pesos de 1994) en base al galonaje vendido. Para la multinacional su estación vale la relación del
1%, o sea 1.300 millones.
- Personal, administración y servicio: 5.000.000
Para el franquiciado o arrendatario de la estación, el derecho a ceder la estación
- Utilidad liquida mensual: entre 3 y 4 millones de pesos (5000 a 6000 dólares)
esta en función de las utilidades que percibe. Si como dijimos atrás obtiene libre
Por cada 30.000 galones adicionales que venda, la utilidad marginal se incrementa mensualmente entre 3 y4 millones mensuales (5000 a 6000 dólares) será necesario
en 900.000 pesos mensuales (1400 dólares). Este concepto de la utilidad marginal es hacer un estimativo futuro de sus utilidades para determinar por cuanto la cedería.
importante en las estaciones de servicio, ya que con los mismos costos fijos, la utilidad
aumenta al crecer las ventas por aumento del trafico o con mejores servicios. (

320 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVIOO 321

(
(
(
( Si estimamos que cobra el valor presente de las utilidades a 3 años se podría b) Egresos mensuales:
calcular así por el método de capitalización: Arrendamiento terreno: 1.950.000
(
Utilidades año inicial: 4.000.000 x 12 =48.000.000 Nomina de personal: 4.500.000
(
Proyecciones de utilidades a 3 años, con incrementos del 30% anual - Transporte de combustible: 1.417.000
( - Otros gastos (uniformes, insumas): 487.000
( Impuestos, pólizas, etc: 333.000
( Total egresos: 8.488.000
( e) Utilidad operativa mensual: 4.012.000
( d) Utilidad estimada anual para 1998 =48.000.000 (32.000 dólares)
( El cálculo del valor presente al año inicial se hizo descontando por una tasa del e) Proyección de las Utilidades futuras.
(
27% anual.
Acontinuación se presenta el proceso para proyectar utilidades futuras ycalcular
( El valor de la franquicia ocontrato que tiene con la multinacional se podría estimar el valor presente por el método de capitalización. Para ello requerimos analizar el
en 150.000.000 de 1994 (230.000 dólares). Este seria el costo por ceder el negocio a valor físico como inmueble de la estación de servicio.
( un comprador. Recuérdese que la propiedad de la estación es de la multinacional. El valor físico de la estación es el valor del terreno más la construcción y las de-
( más instalaciones necesarias para su adecuado funcionamiento. El terreno por su
Ejemplo 2. Estación de servicio pequeña
( ubicación ydestinación económica tendría un valor por m2 de $300.000, las oficinas
En este caso el propietario de la estación paga un arrendamiento inmobiliario a un aplicando la Métodología del costo reposición menos depreciación y teniendo en
(
tercero y obtuvo la concesión de una distribuidora multinacional para establecer allí cuenta que su estado de conservación es regular tendría un valor m2 de $150.000,
( el puesto de servicio. Es propietario de la estación pero no del terreno. Las cifras las demás instalaciones las hemos estimado en un valor global de $30.000.000. De
( del avalúo son de 1998. Clasificamos la estación en el Tipo C. esta manera tenemos que el valor físico de la estación sería el siguiente:
( a) Ingresos mensuales:
(
Ventas de gasolina corriente: 102.000 galones a 1340 = 136.680.000. Por-
centaje de distribuidor 5% =6.834.000
e Gasolina Premiun: 7.269 galones a 1865 =13.556.000, porcentaje deiS%
( = 677.834.
Este sería el valor físico del inmueble sin tener en cuenta el negocio, pero como
( Diessel: 19.579 galones a 1340 =26.237.000 x 5% =1.311.839
sabemos que la mejor forma de analizar el valor comercial de un bien es teniendo
(
Servicios: lavado y engrase =2.662.000 en cuenta su uso, para este caso analizando la rentabilidad del negocio de la esta-
Venta de aceites: 5.586.000 al16% =893.760 ción de servicio como tal; para lo cual emplearemos el Método de Capitalización o
(
Venta de filtros (margen del 20%) = 124.830 Rentabilidad, el cual como su nombre lo indica se basa en el análisis de la renta-
( Total ingresos mensuales= 12.504.000 bilidad del negocio.
( Este método lo desarrollamos con base en la información que fue suministrada
( por el propietario del negocio.
(
( 322 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO 323
e
 (
(

(
Ingresos por mes 1998 (ver anexo)
(
Ventas mensuales 130.000 galones VENTAS TOTAL COSTOS UTILIDAD PORCENTAJE
(
5% distiibución $ 8'824.000 GASOLINA SERVICIOS VENTAS Y GASTOS OPERATIVA
(
Servicios $ 3.681.000 105.8
126.9
44.2
54.8
150.0
181.7
101.8
117.0
48.2
64.7 34.2
~·:?

;'·i? (
TOTAL $12.505.000 152.3 67.9 220.2 134.6 85.6 32.3
Egresos por mes 1998 182.8 84.2 267.0 154.8 112.2 31.0 .. ,.
(
219.4 104.5 323.9 178.0 145.9 30.0 .;·-·

263.2 129.5 392.7 204.7 188.0 28.8

Transporte combustible $ 1.417.000 (

Gastos $ 5.471.000 J (
,~· .:;

Arriendo $ 1.600.000 VALOR PRESENTE PROYECCIÓN (UTILIDADES)

(
AÑO VALOR PRESENTE (1) VALOR PRESENTE (2)
TOTAL $8.488.000 (
1999 53.9 52.1
Utilidad operativa mensual $4.012.000 2000 59.4 55.6 (
Estimado anual (1998) $ 48.000.000 a 50.000.000 2001 64.9 58.8
2002 70.3 61.7 (
Ahora veamos que pasa sí proyectamos esta situación para los siguientes cinco 2003 75.5 64.1
(5) años con base en los siguientes estimativos: TOTAL 324.0 292.3 (

Bases para proyección (

- Gasolina sube al!PC. Inflación esperada (!PC) = 15% en 1999-2003 (ta- (
rifas) (
- Gastos suben aiiPC (
Servicios suben al!PC + 4% (tarifas)
(
- Ventas se incrementan al 5% anual
(
Por tanto ventas de gasolina suben aiiPC +5 = 20%
(
Ventas servicios suben ei!PC +4 + 5 = 24%
- DTF esperado =!PC + 5 = 20% (
(
(
(

(
(

(
(

324 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO 325

(
(
(

(
(
Resumiendo, las tres (3) alternativas que presentamos son:
( .PROYECCIÓN SIN VARIACIÓN DE.VENTAS
Ventas y gastos crecen allPC 1 Incremento de la utilidad marginal y con un DTF del20% para obtener un valor
(
No hay incremento en utilidad marginal inmueble-negocio de $324.000.000.
(
2 Incremento de la utilidad marginal y con un DTF del24% para obtener un valor
( inmueble-negocio de $292.300.000
( 3 Sin incremento de la utilidad marginal y con un DTF del 20% para obtener un
( valor inmueble-negocio de $212.400.000.
( Debido a que la información suministrada para este análisis corresponde única-
( mente al año de 1998 y no obtuvimos la de los años anteriores, indispensables para
determinar la forma del crecimiento del negocio, nos indinaremos por la alternativa
(
(3), donde llegamos a un valor comercial inmueble-negocio de$ 212.400.000.
(
1999 Si la información analizada se ampliara por lo menos para los últimos cinco (5)
( 2000 años se realizarían las correcciones necesarias nuevamente, para establecer con
2001
( 2002 mayor precisión el valor comercial del Inmueble - Negocio.
2003
( TOTAL UTILIDAD Es importante tener en cuenta que este valor al que hemos llegado es teniendo en
( cuenta las condiciones actuales del inmueble; es decir, como estación de servicio pero
en el momento en que se cambie el uso este valor se reduce al valor físico del terreno
(
ya que para otro uso hasta las instalaciones perderían por completo su valor.
( Explicación: Es decir que $212.400.00 pagados en 1998 corresponderían a
$528.000.000 en el año 2003, en el supuesto de que el interés sea del20% anual, En conclusión se avalúa la estación de servicio en 212.400.000 como inmueble-
( negocio. El valor físico es menor, 147.800.000 como lote mas terreno. La diferencia
es decir igual al DTF con el cual trabajamos esta última alternativa. Acontinuación
( lo comprobaremos. lo constituye una prima o factor de comercialidad por ser un inmueble rentable en
los términos analizados.
(
(
(
3- CONCUISIONES METODOLOGICAS
(
La estación de servicio suele tener dos tipos de avalúos. El AVALUO FISICO que
(
corresponde al valor del terreno más las construcciones. Este sirve para efectos
( contables, para obtener la depreciación o para seguros. Algunas entidades bancarias
( solamente aceptan este avalúo como garantía para créditos. Este sería el valor alter-
nativo al negocio de la estación de servicio, es decir, si por el método de mercado
(
o capitalización no vale por lo menos el Valor Físico, no justifica tenerla y conviene
( cerrarla, poniendo en venta los activos físicos.
(
( 326 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO 327
(
 (

(
(

Pero la valoración del Inmueble-Negocio, se hace por el método de la renta (

o capitalización de utilidades futuras. Es el que sirve para una venta a terceros.
Constituye el mejor indicio para determinar el valor comercial o de mercado. Para
ello se necesita que el avaluador reciba la información veraz de los ultimas 3 o 5
CAPÍTULO 17 (
(

años, tanto de ingresos como los egresos a fin de determinar la utilidad operativa (
y la utilidad neta. Los métodos de capitalización (
En caso de no obtenerse varios años de estadísticas o balances, bastaría el dato
del ultimo año. Sin embargo se requiere por lo menos la venta de galones durante
y renta en avalúos especiales. (

(
varios años con el fin de establecer si el incremento de las utilidades obedece al
aumento de la cantidad de galones o simplemente al precio debido al aumento in- 1. · AVALÚO DE CLUBES SOCIALES 1 (
ternacional del petroleo. (
Lo importante es determinar la utilidad operativa anual de la estación y esta- El avalúo de un Club social, sea con sede en la ciudad o con sede campestre, no
puede hacerse por el método comparativo, ya que son muy pocos los clubes que (
blecer varias alternativas de proyeccion futura de acuerdo con las expectativas del
incremento de precios. Se mantiene estable la participación del distribuidor o mi- existen en una ciudad y generalmente no están en venta. Una cosa es avaluar las (
norista. Determinando los ingresos brutos para el propietario, se restan los egresos instalaciones del Club y esto se logra por el método del costo para las instalaciones (
del negocio por todo concepto (excepto los gastos financieros) a fin de obtener la y por el método comparativo o potencial de desarrollo para el terreno. Otra cosa es
(
utilidad operativa esperada. El periodo de capitalización usado serán cinco años. Lo avaluar el Club Social y esto depende del valor de las acciones, el numero de socios
que significa que en este periodo se debe obtener a base de utilidades capitalizadas y la dificultad para adquirir una acción. (
el valor de la estación o duplicar la inversión. La tasa de descuento debe correspon- Al avaluar las instalaciones físicas se parte del terreno utilizado en otra cons- (
der a un negocio de bajo o mediano riesgo, es decir, entre la tasa pasiva referencial trucción alternativa, Sirve para ello el método residual o potencial de desarrollo (
(DTF) y la tasa hipotecaria o la tasa activa referencial de los bancos. (ver lo que se del terreno. En las construcciones se aplica el costo de reposición o de sustitución.
dijo en el capitulo anterior). (
Este calculo es mas fácil para las construcciones que para las canchas deportivas.
Una construcción tiene un costo de reposición y una depreciación por el estado de (
conservación y la edad. (
En el caso de las piscinas y las canchas deportivas se aplica el costo de repo- (
sición o de sustitución y una depreciación por el estado de conservación. La edad (
cuenta menos ya que normalmente se le debe hacer un mantenimiento permanente
(
con lo cual la edad es permanentemente actualizada. Una cancha de tenis requiere
mantenimiento semanal, lo mismo que un polideportivo y una piscina olímpica. El (
caso de una campo de golf requiere mantenimiento diario, el cual es muy costoso. (
Su valor es mejor como antiguo que como nuevo ya que los arboles han crecido y el
(

(
(1 ) Para una información más amplia sobre la metodología de avaluos de Clubes campestres, espe-
cialmente de golf, recomendamos la lectura del libro del mismo autor: "Avaluo de terrenos de protección
ambiental y zonas institucionales", publicación de Bhandar Editores, Bogota 2007
(

328 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS Los METODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA EN AVALÚOS ESPECIALES 329 (
(
(

( "fairway" es mejor mientras mas vieja la cancha. El avalúo del campo de golf debe reúne la flor y nata de los empresarios o de la clase dirigente de una ciudad. El solo
\
hacerse por el costo de sustitución: cuanto vale tener un campo de las características hecho de tener a las mejores familias y empresarios de la ciudad reunidos en un solo
(

' del que avaluamos, no solo es el costo de adecuación del campo sino el costo de lugar genera un valor intangible que va mas allá de las instalaciones físicas.
(
\ llevar los arboles en crecimiento hasta la edad de 10 o 15 años. En 1998 el autor participo en el avalúo del Club Colombia de Cali (asesorando a
( Las lagunas de paisaje o lagos de sky tampoco sufren depreciación por edad la firma Gaviria y Asociados) y del Club Rialto de Pereira. En ambos casos se trata
( sino por el estado de conservación. ' del Club social mas exclusivo de la ciudad, con antigüedad de 40 a 50 años. El Club
Colombia de Cali consta de varios salones para atención social, con 4 restaurantes,
( Durante la década del 90 se construyeron en Bogotá por lo menos seis clubes dos salones para fiestas con capacidad para 2000 personas, salones alternos reser-
( campestres con campo de golf. Los costos de los campos fueron distintos entre si vados para reuniones, conferencias, seminarios, reuniones sociales, discoteca, bar,
dependiendo de la dificultad, obstáculos, calidad de los "fairways" y topografía del taberna, piscina, gimnasios con servicios integrales, zonas verdes, parqueaderos,
(
terreno. Los grandes expertos internacionales tienen parámetros para calcular el costo cocinas, dotación de servicios con múltiples baterías de baños.
( de un campo de golf por hoyo o por hectárea. Una cancha de Golf cuesta entre US 1.5
y 3.0 millones de dólares. Las construcciones tienen un costo similar entre si: áreas El Club Colombia cuenta con 1400 acciones de las cuales 1250 están activas.
( El valor de la acción en 1998 era de 140 salarios mínimos (28.500.000 pesos)
sociales, restaurantes, cocinas, zonas de juegos, canchas de bolos, piscinas. En esto
(
son bastante comparativos. Igual sucede con las áreas deportivas: canchas de tenis, y el valor de traspaso para nuevos socios es de 200 salarios mínimos mensuales
( squash, raquet ball, etc. No es difícil obtener parámetros del costo por cancha entre los (40.600.000). En este año debido a la situación económica critica del país y de
fabricantes. Asimismo las piscinas tienen un costo por tamaño y equipos utilizados. la ciudad las transacciones se han hecho por 8.000.000 mas 20.000.000 por
( traspaso como derecho del club.
( El terreno puede hacer variar bastante el resultado de acuerdo con la ubicación.
Generalmente se encuentran fuera de la ciudad. Los únicos campos de golf dentro La posición y tradición social de los socios se ha mantenido gracias al estudio
( minucioso de los aspirantes por parte de las Juntas Directivas, quienes con su
de la ciudad de Bogotá son los mas antiguos. Así sucede con otras ciudades del país
( donde los clubes campestres se han convertido en parques privados como pulmón mejor criterio y conocimiento han filtrado yhan escogido solo a quienes realmente
verde para la ciudad. Generalmente el organismo de planeación los ha declarado son dignos de pertenecer al club por sus condiciones morales, éticas, sociales y
(
parques y no se permite su venta como terreno para otras actividades inmobiliarias. económicas. Lo mas granado de la sociedad y empresarios caleños están afiliados
( al Club Colombia.
En estos casos el avalúo del terreno es mas complejo porque el potencial de desa-
( rrollo es únicamente para Club social. El valor físico del Club Colombia fue tasado en 9.000 millones de pesos lo que
( Las instalaciones de un Club Social de ciudad pueden también ser avaluadas por significa un valor intrínseco por acción de 7.200.000. Sin embargo la acción se vende
( el uso alterno que tendría. No se trata de demoler instalaciones costosas para utilizar en 28.000.000. Es evidente que si se sacase a la venta 1250 acciones nuevas no
la tierra. Generalmente están muy bien ubicadas dentro de los estratos mas altos o se podrían vender a dicho precio porque la mayor parte de los empresarios y alta
( sociedad de la ciudad ya están afiliados. Pero si por hipótesis no existiese el Club y
en áreas comerciales y de oficinas. Se debe analizar cual seria el uso alternativo en
( caso de que el Club sea vendido y traslade su sede a otro lugar. Podría examinarse se promoviera de nuevo es probable que un numero de 1250 acciones se pudiese
( la posibilidad de hacer locales o que el edificio sirviese para una entidad privada u colocar a un precio promedio de 25.000.000. Si se preguntase a los socios actuales
oficial. Una caja de compensación o de recreación podría ser el mejor comprador. por cuanto venderían su acción, unos pocos no la venderían por nada, otros pedi-
( rían 40.000.000, otros 20.000.000 y unos pocos necesitados de liquidez hasta por
( Pero una cosa es avaluar las instalaciones y construcciones con terreno incluido. 10.000.000 la entregarían. Tomar un promedio en 25.000.000 seria razonable. Casi
Este seria el Valor Físico del Club. Yotra muy diferente es avaluar el Club como cuadruplica el valor físico.
(
negocio o como Entidad Social. Observemos que en todos los Clubes Sociales se
e
( 330 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS
LOS MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA EN AVALÚOS ESPECIALES 331
(
 (

(
(
El precio de la acción tiene pues incorporada una prima o un intangible que dones. Por ello el valor solo se puede tasar en sus instalaciones. Pero el Club como (
en el caso del Club Colombia seria la cifra por encima de 7.200.000 que es el va- entidad solo puede ser fijado con base .en lo que el publico esté dispuesto a pagar
por la exclusividad de la acción. (
lor intrínseco o físico de la acción. Luego el valor intangible es muy superior a las
instalaciones físicas. Seguramente la promoción de otro Club similar reduciría la (
demanda por las actuales acciones del Club Colombia pero no por ello le quitaría 2. AVALÚO DE INSTITUCIONES EDUCATIVAS (
el valor del intangible.
Las Instituciones Educativas, Colegios y Universidades pueden ser analizadas como (
Como caso similar se pone al Club Rialto de Pereira que desea cambiar de sede inmueble y como empresa. Como inmueble se debe avaluar el terreno y las instala- (
en el centro de la ciudad y avalúo sus instalaciones en 4.500 millones. Dado que ciones, los cuales se toman con el método de mercado y el de costo de reposición ..
(
son 800 socios, el valor intrínseco asciende a 5.625.000 por acción. Pero la acción Como empresa se determina la rentabilidad de la educación como negocio, en cuyo
se vende a 15.000.000. Existe pues una prima o intangible que triplica el valor fí- caso se utiliza el método de renta y capitalización. (
sico de la acción. Seguramente si se hace un nuevo club el costo se cubriría con (
nuevas acciones que se venderían a un valor superior. En tanto que los actuales 2.1. Valor físico del edificio
(
socios aportarían el valor físico de la acción que hoy tienen mediante la venta de 2.1.1. Terreno.
las instalaciones yterreno actual para con ello iniciar el nuevo club. Pero la prima o (
Se utiliza el método comparativo o de mercado. Generalmente las Instituciones Edu-
intangible de su acción no se perdería, antes podría incrementarse porque la calidad cativas se encuentran en terrenos periféricos o suburbanos de las grandes ciudades. (
y nueva ubicación podría incrementar la demanda por nuevos socios. Esto les permite mayor área para el desarrollo de las edificaciones, zonas verdes y (
Hemos tomado estos dos ejemplos concretos. Al analizar los clubes mas im- áreas deportivas. Un Colegio requiere grandes áreas de terreno para desarrollar la
educación física, los deportes, auditorios, zonas de recreación y ampliar las edifica- (
portantes de una ciudad, especialmente en las mayores ciudades, el intangible del
Club es todavía mayor. En Bogotá se tiene el Gun Club, con cerca de 100 años de ciones. Se busca preferencialmente zonas de nuevo desarrollo fuera del perímetro (
urbano. Los servicios públicos pueden ser precarios y solo permitir esta clase de
antigüedad en unas magnificas instalaciones al norte de la ciudad. Pero existen muy (
desarrollo, prohibiendo generalmente la vivienda por la falta de alcantarillado. El
pocas acciones para la venta a elevado precio (60.000.000). Seguramente las ins- (
agua puede ser de pozo o aljibe, a no ser que se obtenga el servicio del acueducto
talaciones físicas darían un bajo valor a la acción. Pero el intangible de estar en uno
urbano. El alcantarillado en muchas ocasiones no existe y se requiere de pozos sép- (
de los sitios mas exclusivos de la ciudad, con importantes empresarios, políticos y
ticos o tratamiento de aguas residuales para luego arrojar a los ríos. Es de menos
estrato alto seleccionado, eleva el valor de la acción. Esto llevo a que en los años complejidad conseguir energía y teléfonos.
(
90 se construyesen otros 4 clubes sociales con gran éxito en las ventas: Metropo- (
litan Club, Nogal Club, Rincon Grande y Ateneo.Los promotores de dichos clubes Los terrenos así ubicados tienen un precio de mercado fácilmente obtenible en
el sector. Se deberán considerar como terrenos en bruto sin urbanizar para poder (
utilizaron el método del costo mas el intangible de los asociados para fijar el precio
de la acción. Las primeras acciones estuvieron por debajo del costo físico con el ser comparados. (
fin de obtener un numero minino de accionistas con renombre en la ciudad a fin de Si se trata de terrenos urbanos se deberá determinar el tamaño comparativo. (
autoavaluar o valorizar las acciones finales que producirían la mejor utilidad. Serán generalmente terrenos urbanizados o semiurbanizados. Si la norma les per- (
Esta clase de avalúos son especiales y por ello las hemos analizado aquí. No se mite cambiar el uso y venderlos para vivienda, el terreno deberá ser avaluado por el
mejor uso potencial que tendría. Seguramente valdrá mucho mas como terreno para (
aplica el método de la renta ni el de capitalización porque no son un negocio, salvo
en el caso del promotor cuando inicia el Club. Los Clubes no se venden. Se venden vivienda que para colegio. Hay zonas altamente desarrolladas por la ciudad donde el
terreno ya no se justifica como institución educativa. Un ejemplo lo tuvo en Bogotá
las acciones o derecho a estar dentro el circulo reducido y disfrutar de las instala-
(
los MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN YRENTA EN AVALÚOS ESPECIALES 333
332 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS e
(
(

("

( la venta del Colegio Andino para construir el centro comercial mas exclusivo de la pequeñas. De manera similar se avalúan los auditorios, coliseos, capillas, áreas
ciudad (El Centro Andino de la Carrera 11 con Calle 82). De igual forma en la zona de administración. Se debe tener en cuenta la edad, el estado de conservación, la
(
' mas costosa de oficinas, Avenida Chile, el Colegio de la Enseñanza dio paso a la funcionalidad y la posibilidad de adaptarse para el uso educativo, en caso que lo
( construcción de grandes torres de edificios bancarios. adquiriese otra entidad similar.
( Muchos colegios e instituciones antiguas están hoy situadas en los mejores lotes Si son edificios complejos, como las universidades dentro de la ciudad, se avaluará
de terreno de la ciudad. Si se trata de entidades del gobierno, seguramente perma- con el criterio de edificios de oficinas de acuerdo con los acabados y servicios que
(
necerán allí. Es el caso de la Universidad Pedagogica ubicada en el centro financiero tenga. Es mas parecido al costo de un edificio de oficinas que al de apartamentos.
( de Bogotá (Avenida Chile) cuyos terrenos valdrían gran monto si se construyese Su construcción es ante todo estructura, ventaneria, instalaciones de baños y elec-
( un complejo de edificios para oficinas. Si el propietario es el sector privado podría tricidad. Carece del costo de fachada y equipos de los edificios de oficinas. No tiene
venderse para comprar un mayor terreno en la periferia de la ciudad. En la misma carpintería de madera, salvo las puertas de las aulas. Su costo pues es mas bajo que
(
Avenida Chile se encuentra la Escuela de Administración y Negocios cuyos terrenos los edificios sencillos de oficinas o que los edificios multifamiliares de nivel medio.
( servirían mejor para edificios de oficinas que para universidad. De este sector salió
hace algunos años la Universidad de la Sabana para ubicarse en un magnifico cam- 2. 1.3. Instalaciones especiales
(
pus universitario en la zona de Chía, mejorando sustancialmente las instalaciones y Se avalúan en este caso los auditorios, laboratorios, instalaciones de computadores.
(
el nivel de servicios educativos. Asimismo se tienen en cuenta las canchas deportivas, gimnasios, cafeterías, pistas
(
Resumiendo, el avalúo del terreno se efectúa por el método comparativo o de atléticas, parqueaderos, etc. Todas estas instalaciones se avalúan por el costo de
( mercado y por el método del potencial de desarrollo determinando el mejor uso que reposición menos las depreciaciones.
( podría tener el lote si la norma lo permite.
2.2. Valor por el Método de renta
( Sin embargo después de la ley 388 de 1997 sobre ordenamiento territorial y el En algunos casos la renta que está dispuesto a pagar el Colegio o Institución podría
establecimiento en todas las ciudades colombianas de los Planes de Ordenamiento,
( servir para avaluar el inmueble teniendo en cuenta que dicha renta estuviese entre
muchas de las instalaciones educativas, militares, Clubes Sociales o recreativos,
el 0.6 y el 1% mensual del valor del inmueble.
( fueron denominados como "terrenos institucionales o dotacionales", lo que signi-
( fica que no se puede construir otro uso ni vender para un mercado habitacional En un avalúo realizado en Bogotá en 1997 se determinaron los siguientes datos
o comercial. En este caso los valores del suelo no se pueden determinar por el en una entidad educativa: (ubicación dentro de la ciudad, zona cercana a barrios
( método comparativo con referencia a los terrenos circundantes. Recomendamos residenciales y comercio medio):
( la lectura del libro que atrás mencionamos para conocer esta metodología de te-
' Área del terreno: 4.200 m2
(
rrenos institucionales. 2
' Área construida: 4000 m2
( 2.1.2. Construcciones • Costo de la construcción: 2.000 millones de pesos (valor reposición a nuevo).
( Generalmente se trata de construcciones sencillas. Si son colegios construidos • Costo del terreno: 1.680 millones.
fuera de la ciudad, es probable que se trate de construcciones de un piso con una • Valor físico del inmueble: 3.680 millones.
(
estructura sencilla y cubiertas en canaleta de asbesto cemento o estructuras metá·
( licas sencillas. Su costo es bajo y en algunos casos puede costar similar a bodegas Arriendo dispuesto a pagar por la institución educativa:
( • Numero de estudiantes: 1750.
( (2) Borrero Osear, "Avaluo de terrenos de proteccion ambiental y zonas institucionales", Bhandar • Valor por matricula por estudiante: 1.000.000 al año.
Editores 2007.
(
( 334 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS LOSMÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA EN AVALÚOS ESPECIALES 335
(
 (

(
(
• Ingreso por matriculas: 1.750 millones por año. neralmente bajo. Prácticamente la mayoría de los costos son variables, porque el (
profesorado depende del numero de estudiantes y si no se interesan por la calidad
• Destinando e115% del valor bruto de los ingresos al arriendo =262.5 millones. (
educativa el costo de este profesorado suele ser bajo. Los costos fijos están dados
• Valor arriendo mensual máximo a pagar: 262.5/12 = 21.875.000. por la administración, el mantenimiento y la amortización de las instalaciones (o (
• Tasa de renta sobre el valor del inmueble: 0.6% mensual. arrendamiento si no es propio). (
Si la institución educativa no se encontrase en un edificio nuevo, sino con 15 o En este caso se aplica el método de capitalización proyectando las utilidades ha- (
20 años de uso, el costo de reposición no seria a 500.000/m2 sino que bajaría a cia el futuro, quizás a 5 años, y trayendo estos datos a valor presente. En los casos
300.000/m2 y entonces el edificio valdría 1.200 millones. Añadiendo la tierra el valor (
analizados por el autor se ha encontrado que el valor de la institución como negocio
del inmueble seria de 2.880 millones. supera el valor físico del inmueble. (
Los ingresos por matriculas serian los mismos y si se destinase el mismo 15% al (
pago del arriendo se estaría con un canon del 0.76% mensual del valor del inmue- 3. AVALÚO DE TEATROS Y SALAS DE CINE (
ble. Amedida que el inmueble es mas viejo o el terreno vale menos, la renta podría
En la decada del90 se ha visto el renacer de las salas de cine. Durante la década (
llegar a ser el 1% del inmueble.
de los 80 el negocio de los cines se deterioro en Colombia debido a las restriccio- (
Por esta razón las instituciones educativas que se ubican en las áreas cen- nes, tributos y mala calidad de las salas. En 1981 había en el país 626 salas y en
trales de las ciudades toman edificios viejos bien ubicados, por los cuales están 1991 se habían reducido a 330. Todavía en 1994 se había reducido aun mas a (
dispuestos a pagar un canon que podría superar el 1% mensual dada su buena 226 salas pero el ingreso aumento debido al traslado a nuevos teatros en centros (
rentabilidad en el negocio educativo. Esto lleva a los propietarios del negocio a comerciales. Entre 1989 y 1995 el ingreso en dólares se duplico alcanzando la
(
comprar el inmueble para evitar un oneroso pago de arrendamiento o el incremento cifra de 32 millones de dólares.
injustificado de cánones en el futuro. Una vez aprestigiado el centro educativo, (
De acuerdo a investigaciones Colombia tiene un bajo volumen de salas de cine.
es inconveniente cambiarlo de lugar y se prefiere adquirir el inmueble antes de (
Teníamos en 1998, 160.000 habitantes por sala de cine, mientras en Brasil hay
continuar incrementando los cánones de arriendo.
100.000, en México 70.000 y en Polonia 50.000. Existe un gran potencial para la (
El negocio educativo ha permitido grandes utilidades a sus propietarios o promo- construcción de nuevas salas de cine. Apesar de que en Colombia está monopo- (
tores en los últimos años en Colombia. Es sabido mediante las estadísticas que cada lizado por Cinecolombia que tiene el 60% del mercado nacional, otro grupo em-
vez un mayor numero de estudiantes egresan del bachillerato y desean ingresar a presarial liderado por El Tiempo proyecta en unión de la cadena norteamericana (
institutos de educación media o a las universidades. En la ultima·década la educación Cinemark establecer una nueva cadena de cines. Cinemark tiene en el continente (
superior creció en Colombia proporcionalmente mas que el bachillerato o la primaria. 2000 salas de cine. (
La necesidad de capacitarse mas ha permitido el incremento en la demanda incluso
De hecho ya en el siglo XX! la expansión de Cinemark en las ciudades colom- (
durante el critico período de la economía de los años 1995 a 1998.
bianas fue vertiginosa. Otras 3 cadenas de cines (Procinal y otras) han entrado de
La facilidad con que los nuevos centros educativos y las universidades recién lleno en el mercado comprando salas de cines en los nuevos centros comerciales (
creadas han comprado sus inmuebles sin requerir prestamos bancarios demues- construidos en el pais. (
tran la rentabilidad del negocio educativo. Luego es posible avaluar la Institución
La estrategia actual es montar multísalas o multiplex de cines en los centros co- (
Educativa como negocio, al margen de lo que cueste el inmueble. El negocio
merciales. Las salas no son grandes, tienen buenas instalaciones, magnifica silleteria, (
depende de un volumen de matriculas, una demanda permanente de estudiant-es, sistema de preventa de boletas y ventas de comestibles. El parqueadero vigilado o
el costo del profesorado y la dotación de las aulas. El costo administrativo es ge- cubierto y la ventaja de encontrar varios cines al tiempo para escoger hacen que el (
(
336 LOS MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA EN AVALÚOS ESPECIALES . 337
AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS (
(
(

(
(
( publico se dirija a estas salas multiples. Actualmente Cinecolombia tiene lOO salas Ejemplo de Avalúo de sala de cine
(
de primera calidad en operación y proyecta elevar el numero a 180 en el año 2000 Datos básicos:
con las que están en construcción. El Tiempo y Cinemark tienen proyectadas 30
( salas en las principales ciudades. • Tamaño de la sala: 200 sillas
( • Valor de la boleta: 7.000 pesos (4.66 dólares)
En 1995 Cinecolombia tenía 100 salas de primera calidad en operación y pro-
( yectaba elevar el numero a 180 en el año 2000 con las que están en construcción. • Funciones: 3 diarias de Lunes a Jueves, 4 los viernes, sábado y domingo
El Tiempo y Cinemark tenían proyectadas 30 salas en las principales ciudades. Para • Porcentaje de ocupación: 40% de lunes a jueves, 70% fines de semana
(
el año 2008 todas estas cifras fueron superadas ampliamente con la construcción • Estimativa semanal: 2640 visitantes
( de nuevos centros comerciales. • Estimativo mensual: 10560 visitantes
(
Ante estas expectativas es conveniente conocer la Métodología que se utiliza en • Ingreso bruto mensual por boletas: 74 millones
( Norteamérica para el avalúo de estos teatros y salas de cine. Si bien es cierto que el • Ingreso bruto anual por boletas: 887 millones
( inmueble importa mucho, el avalúo no se hace por el método físico para determinar
el valor del inmueble, sino por el método de renta o capitalización, ya que se trata • Ingresos por comidas y bebidas: 380 millones
(
de un Inmueble-Negocio. • Costos de ventas (comidas y bebidas): 152 millones
( • Costos administrativos, regalías y derechos de películas: 530 millones
En los grandes centros comerciales se utiliza como ancla para atraer visitantes.
( Quien llega a un centro comercial detrás de un Cine, sale después a los restaurantes • Utilidad operativa anual: 585 millones
( o almacenes del centro comercial y genera compras. Las grandes andas de los . En 1995 el ingreso medio por venta de taquilla en las salas de cine colombianas
(
shopping center son los almacenes de cadena o supermercados y las salas de cine. ascendió a 141.000 dólares anuales. Para 1997 se estima que este ingreso estaba
Dado que estas salas funcionan todos los días y en especial los fines de semana
( por el orden de 200.000 dólares anuales por sala. En el ejemplo nuestra sala obtuvo
en 4 o mas funciones desde las 2 p.m hasta las 11 p.m, el volumen de visitantes
un ingreso bruto de taquilla de 591.000 dólares lo cual está bastante por encima del
( que atrae un multiplex de 4 salas a un centro comercial se acerca a 4000 personas
promedio. Todo depende de la ubicación de la sala, el centro comercial y la calidad
un sábado en la tarde.
( de las películas exhibidas. No es del caso discutir aquí los datos específicos del
(
Por esta razón los promotores de centros comerciales venden a las cadenas de ejemplo, lo que interesa es el método aplicado.
cines a un precio muy bajo el área de teatros. La cadena adecua el área con la si-
( lleteria y las instalaciones. Al terminar su construcción un avaluador podría afirmar
( que su avalúo se efectúa por el método comparativo estimando el área construida
( y multiplicando por el valor medio de los locales comerciales. Nada mas erróneo
porque la sala de cine fue hecha para este uso y no seria fácil adaptarla para local
(
comercial. Generalmente su ubicación es en el ultimo piso y probablemente no fun-
( cionaria como gran local comercial.
( La sala de cine se avalúa como inmueble-negocio estimando la demanda, los
Para proyectar las utilidades se estimo un aumento anual de ventas (ocupación
( ingresos, los gastos y las utilidades operativas proyectadas. Acontinuación presen-
y tarifas) del 25%. Para traer a valor presente se utilizo la tasa del 20%.
e tamos un ejemplo hipotético para mostrar el método a seguir en el avalúo de una
sala de cine.
e
( 338 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS
LOS MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA EN AVALÚOS ESPECIALES 339
e
 (

Teniendo en cuenta que el Período de Capitalización (ver capítulo 14) en una sala para años anteriores a fin de proyectar las utilidades a una tasa diferente tuvimos
(
de cine debe ser por lo menos de 5 años, debemos sumar el valor presente de las que asumir que tanto los ingresos como los gastos crecerian a la inflación en los
años siguientes. (se estimo en 17% la inflación en este ejemplo) (
utilidades esperadas en los primeros 5 años. Significa esto que este debe ser el valor
(
de la sala de cine. En el ejemplo anterior seria de 3.311 millones de pesos.
Ahora bien este valor podría compararse si se quiere con el valor físico del in- (
mueble: construcción, mobiliario y equipos. Si la sala de cine del ejemplo ocupa (
400 m2 de área dentro del centro comercial se podría estimar el valor del local en (
2.000 millones en el hipotético caso que se pudiese vender para local comercial.
Adicionando mobiliario y equipos la cifra no llegaría a 2.200 millones. En este caso (
el inmueble-negocio vale mas que el inmueble físico. (
Es posible que en algunos centros comerciales el inmueble físico sea muy costoso (
y entonces sea necesario aumentar el período de capitalización a 7 o 10 años. El Es necesario ahora pasar los datos de 1999-2003 a pesos del año 1998 o año (
avaluador deberá demostrar su criterio para el análisis de las cifras y la determina- cero, por medio de la tasa de descuento. Para ello se trabajo con el DTF de los ulti-
ción del período de capitalización. Las grandes cadenas de cines en el mundo tienen mas 15 ~ños que fue 27%. (
estas cifras bastante bien definidas. Son parámetros que vienen de la experiencia en (
este tipo de negocios en muchos piases del mundo.
(

4. AVALÚO DE MOTELES Y RESIDENCIAS (

Con el mismo criterio aplicado a los hoteles se utiliza para determinar el inmue- (
ble-negocio que constituye un motel de paso o residencias del amor en nuestras (
ciudades. Entendemos aquí aquellos moteles que arriendan habitaciones por horas (
para parejas. Son negocios altamente rentables por el nivel de ocupación y su alta
rotación los fines de semana. (
El Avalúo del inmueble en base a su valor físico, terreno mas construcción llega
El valor físico puede determinarse por la suma del lote, la construcción y la a 320.000.000. En cambio como inmueble-negocio dedicado a residencias o motel (
dotación o mobiliario. Este valor será siempre inferior al inmueble avaluado como de paso para amantes, dada su rentabilidad alcanzo la suma de 659.000.000. Sobre (
negocio en base a la rentabilidad. esta base se hizo la negociación y no sobre el valor físico.
(
Como ejemplo presentamos el avalúo realizado por una firma avaluadora de Cali En la presentación del avalúo se hizo así: (
con la asesoría del autor en un motel o residencias situado en el centro de la ciudad Valor Físico del terreno mas construcción= 320.000.000
y destinado a un estrato popular, para ingresar a pie y no en vehículo. (
Prima del negocio = 339.000.000
(
Las utilidades de estas residencias en 1998 ascendieron a un promedio de Valor de las residencias (inmueble-negocio)= 659.000.000
13.800.000 mensuales lo que da un estimativo para el año de 168.000.000. Este (
dato fue obtenido con el propietario luego de analizar su contabilidad de ingresos (
y egresos mensuales durante el año. En general casi todos los meses son muy es-
tables, no hay estacionalidad en los ingresos. Dado que no se pudo obtener el dato (
(
340 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS LOS MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA EN AVALÚOS ESPECIALES 341 (
'-
(
 5. LOTE PORTUARIO Tarifas de almacenamiento de contenedores aprobada por la Superintendencia
general de Puertos:
Como ejemplo de aplicación del método de rentabilidad a un lote especial presen-
tamos el avalúo realizado por Avalúos Jaramillo Ltda en el puerto de Buenaventura, Los contenedores llenos de 20' tienen una tarifa que oscila entre 6.5 dólares
Colombia. Por este puerto se mueve el 50% de las exportaciones e importaciones diarios hasta 19.5 dólares diarios según duren entre 1 - 5 días o mas de 11 días.
del país. Los terrenos disponibles cerca del puerto para manejo de contenedores son Si son de 40' cuesta desde 7.5 hasta 22.5 dólares por día. Los contenedores va-
pocos. La sociedad portuaria de carácter privado necesitaba el avalúo de un terreno cíos varían desde 3 hasta 8.75 dólares para 20' y desde 4.50 hasta 13.50 dólares
cerca de sus instalaciones para ampliar el área de contenedores. El avalúo se hizo diarios para 40'.
por el método de la renta. Para efectos del ejercicio a fin de calcular el potencial del proyecto se toman
Area del lote: 22.439 m2 como tarifas libres del 1 al 5 día un promedio entre las tarifas estipuladas, además
r
Zona de circulación 5.610 m2 se tomo un rango de ocupación de 15 días como máximo.
r Area neta de contenedores 16.829 m2
\ Tarifas por contenedores en 15 días
r Area de contenedores de 20 pies (50%): 8.415 m2 Contenedores llenos 20' = 195 dólares
( Area de contenedores de 40 pies (50%): 8.415 m2 40' = 225 dólares
( Ocupación individual contenedor de 20' = 20m2 Contenedores vacíos 20' ;, 87.50 dólares
r
Ocupación individual contenedor de 40' = 40m2 40' = 137.50 dólares
'
(
Los contenedores de 20' tienen un peso de 2.5 toneladas, ancho de 2.20 mts, Ingresos esperados:
alto de 2.60 mts, largo de 6.0 mts y capacidad para 20 o 22 toneladas. Ocupan un Contenedores llenos de 20': 420 x 195 = 81.900 dólares
( área de 17.55 m2 y se deja espacio adicional libre de 15% para un total de 20 m2 Contenedores vacíos de 20': 630 x 87.50 = 55.125 dólares
( ocupados. Contenedores llenos de 40': 210 x 225 =47.250 dólares
( Los contenedores de 40' tienen peso de 4.5 ton., ancho de 2.20, alto de 2.60 y Contenedores vacíos de 40': .315 x 137.5 =43.313 dólares
(
largo de 12.0 mts. Capacidad para 40 toneladas. Ocupan área de 33.75 m2 mas 15% Total ingresos por ciclo de 15 días= 227.588 dólares
de área libre, 40 m2 en total. Numero de ciclos de 15 días: 365/15 = 24
(
En el área caben 8.415/20 = 421 contenedores de 20'. Ingresos totales al año: US 227.588 x 24 = 5.462.112
( Ingresos totales año en pesos (cambio 1.374.23) =7.506.198.000 ·
En el otro 50% caben 8415/40 = 210 contenedores de 40'
( Factor de riesgo del proyecto (20%) =1.501.239.000 (menos)
Se asume un 50% de contenedores llenos y un 50% de contenedores vacíos.
( Total esperado año = 6.004.958.000
Además la capacidad aumenta debido a que se toman para contenedores vacíos
( tres por sitio y para contenedores llenos dos por sitio. Entonces: Gastos de operación (40%) = 2.401.983.000 (menos)
( Número de contenedores llenos de 20': 210 x 2 = 420 Ingresos netos esperados año = 3.602.975.000
( Número de contenedores vacíos de 20': 210 x 3 = 630
Numero de contenedores llenos de 40': 105 x 2 = 210 Para calcular el valor del lote se realizo un ejercicio con los ingresos netos pro-
( yectados a cinco años, los cuales traídos a valor presente neto permitió encontrar
Numero de contenedores vacíos de 40': 105 X3 = 315
( un valor presente de los 5 años = 5.138.460.000 pesos de Julio de 1998.
(
( 342 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS los MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA EN AVALÚOS ESPECIALES 343
(
 (
(
(
Esta seria la rentabilidad esperada del lote en 5 años calculada por el método de

18
(
capitalización en el año cero. Se debe descontar la inversión necesaria para adecuar
CAPÍTULO (
el terreno, ya que se trata de un lote bruto. Se estimo este costo de adecuación en
$70.000 pesos por m2 lo cual multiplicado por el área de 22.440 = 1.570.798.000. (

Valor del terreno: Ingresos netos esperados en valor presente menos el costo de
adecuación del terreno = 5.138.460.000 - 1.570.798.000 = 3.567.661.000.
Avalúo de lotes y areas especiales (
(
Dividiendo por el área del terreno (22.444 m2) = $158.987/m2• (
El avaluador investigo lotes vecinos por el método comparativo. Sin embargo (
ninguno se podía asimilar como comparable. No obstante los precios de oferta que Por sus características existen lotes con una dificultad especial, a veces difíciles de (
encontró oscilaron entre 100.000 y 200.000 pesos por m2• encontrar para los cuales es necesario aplicar una Métodología ad-hoc. Igualmente (
Como se ve, es mas exacto trabajar en estos casos especiales por el método de en algunas edificaciones ciertas áreas requieren un tratamiento especial. En este
Capítulo se analizaran este tipo de inmuebles. (
rentabilidad que por el método comparativo, ya que a veces no existe suficiente
oferta como en este caso, o la demanda es muy escasa.
(
l. AVALÚO DE LOTES-CUÑA O LOTE-NECESARIO
(
En las manzanas centrales o áreas desarrolladas de nuestras ciudades a veces se
presentan lotes que por su tamaño, por su bajo frente o su escaso fondo no sirven (
por si mismos para edificar y por tanto su precio aislado es reducido. Pero al in- (
corporarse con el lote adyacente puede mejorarlo de tal manera que el vecino esté (
dispuesto a pagar una suma superior a lo que vale como lote aislado. Esta clase de
lotes los denominamos Lote-Cuña o Lote-Necesario. (

La Métodología para dicho avalúo es como sigue: (

(
a) Se avalúa el Lote-Cuña o lote Aindependiente, aplicando los procedimientos
conocidos. Generalmente se demerita por tamaño, factores fondo, frente o (
forma, tal como se explico en el capítulo 3. Puede aplicarse también el método (
del potencial de desarrollo analizado en el capítulo 7.
(
b) Se avalúa el lote vecino o lote B, a quien interesa comprarlo porque lo necesita.
(
De igual forma se aplican los métodos anteriores.
(
e) Se unen los lotes Ay B, y se avalúan integrados. En este caso se encuentra
un plus o mayor valor denominado Valor de Plottage (capítulo 3). Se parte del (
hecho de que al ser necesario el lote AtB vale mas que la suma de los lotes (
Ay el lote B avaluados independientemente.

J
{

(
344 AVALlÍOS DE INMUEBLES y GARANliAS
AVALÚO DE LOTES Y ÁREAS ESPECIALES 345 (
(
¡'

/ d) Al valor del lote At Bse le resta el avalúo del lote B determinado en el paso En el capítulo 3 explicamos que el mínimo para el frente debe ser a/2 lo cual
b). De esta manera se obtiene al valor del lote Aincrementado. aquí serian 5 metros y su factor da 0.84. Sin embargo debemos continuar bajándole
porque un lote de 1metro de frente sirve para muy poco. Le aplicaremos un factor de
e) Se promedia el resultado del lote A del paso a) con el nuevo dato del lote A 0.56 al valor típico de 400.000. Esto nos da una cifra de 400.000 x 0.56 =224.000
encontrado en el paso d).
• Si aplicamos el método del potencial de desarrollo, no es posible construir
f) El dato del paso e) es el valor del lote Aya con la plusvalía que le genera al nada, ni siquiera un garaje. Estableceríamos en este caso un valor de 150.000
lote Ael hecho de ser comprado por el dueño de Bporque lo necesita. igual al lote bruto mas el costo de urbanismo, en el entendido de que por si
Resumiendo la formula seria: solo no tendría mercado.
• Podríamos establecer un promedio entre los dos métodos= 187.000
Valor de Lote A*(Cuña) =(Lote AtB - Lote B+ lote A} 1/2
• Aplicado al área de 35 m2 su valor da 6.545.000
¡' Ejemplos de lote cuña lateral y en el frente.
\ Paso b): Avalúo del lote B:
1'
1.1 . Lote cuña lateral. Por factor de configuración es poco lo que baja ya que al aplicar el factor del
'
( En un barrio de Bogotá denominado Chapinero alto existe un lote cuna de 1 metro frente nos da el siguiente resultado:
de frente por 35 metros de fondo (lote A). El vecino tiene 9 de frente por 35 de fondo.
L= ~ 9/10 =0.97 X 400.000 =388.000
4

En el sector la norma permite 6 pisos útiles de altura si tiene 10 metros de frente

como mínimo. No se exigen aislamientos laterales. Aislamiento en el frente debe ser El resultado no se relaciona con lo que pierde por la norma, luego debemos
( de 5 metros y posterior de 4 metros. Lógicamente utilizara patios de iluminación. aplicar el método del potencial de desarrollo.
( Este seria el lote B. • Dado que según la norma no podemos desarrollar sino 4 pisos debido a la
( El problema para el lote Bson los garajes. Se requieren 5 metros para el vehículo restricción de los garajes por el frente de 9 metros, debemos analizar el factor
' y 5 metros para la circulación lateral. Al tener un frente de 9 metros la circulación alfa o incidencia del terreno en el lote típico de 10 metros de frente donde se
( pueden hacer 6 pisos útiles y trasponer este resultado para el lote con frente
quedaría de 4 metros lo cual no es permitido y además físicamente no permite par-
( quear los vehículos. Esto significa que el propietario del lote Bsolo puede construir de 9 metros.
( 4 pisos útiles por la limitación de los garajes, ya que deberá disponer los vehículos
de otra forma reduciendo el cupo de parqueos. Paso e): Avalúo del lote AtB:
( En este caso el lote de 10 metros de frente, típico para el sector seria el valor
El precio del sector para un lote tipo de 10 por 35 es de 400.000 por m2• Es el
(
dato de mercado del sector y corresponde a un análisis del potencial de desarrollo del lote AtB. Teniendo en cuenta los retiros anterior y posterior se estima un
( para 6 pisos útiles. índice de construcción de 4.0 y un área construida de 1440 m2• Al descontar
las áreas de circulación (15%) queda un área útil vendible de 1224 m2•
( Paso a): Avalúo del lote A: Valor de ventas: 1224 x l.OOO.OOO/m2 = 1.224 millones de pesos
( Por factores de configuración. Se debe aplicar un demerito por el factor de Factor alfa o incidencia de la tierra según estudio de mercado en la zona entre
( frente, igual a.
los proyectos de construcción = 12%
L= ~ a/ar siendo a el frente del lote a tasar yar el frente tipo.
4

( Valor máximo del lote por potencial: 1.224 millones x 0.12 = 146 millones
L = ~ 1/10 = 0.56
4

( - Pr.ecio unitario máximo del lote = 146.000.000/350 = 417.000 m2

(
(
(
346 AVAL!ÍOS DE INMUEBLES YGARANTIAS J AVALÚO DE LOTES Y ÁREAS ESPECIALES 347
 (
(
(
Como el precio del mercado investigado por método comparativo es de 400.000 Este valor de 24.290.000 se le debe aplicar al lote Apor la repartición del Valm de (
m2 y coincide con los 4.17.000 encontrados por el potencial de desarrollo, Plottage o plusvalía que se ganan ambos lotes al integrase. El Valor de Plottage aquí seria
(
consideramos valido el dato de 400.000 para el mercado y confirmamos la el incremento por integrarse: 140.000.000 -6.545.000 -97.965.000 =35.490.000.
incidencia del lote en la zona (factor alfa) como del 12%. (
Si dividimos el Valor de Plottage por dos: 35.490.000/2 = 17.745.000 y lo añadi-
Regreso al Paso b) : avalúo del lote B: mos al valor de lote A (6.545.000) nos da 24.290.000 que será el nuevo valor del (
lote Auna vez integrado con B. (
• Al solo poder construir 4 pisos por la restricción normativa y de los garajes
el área construida seria de 960m2y el área útil (85%) de 816 m2. Como el Asimismo el lote 8 se gana la mitad del valor de Plottage: (
precio de venta del apartamento en el sector es de 1.000.000 jm2, el valor 97.965.000 + 17.745.000 = 115.710.000. (
de ventas seria de 816 millones. Al aplicarle la misma incidencia aceptable
En consecuencia el lote Ase debe avaluar en calidad dE~ Cuña o Lote Necesario (
por los constructores compradores en el sector, el12%, nos daría un precio
en un valor de 24.290.000 o a un precio unitario de 694.000 por m2. Obsérvese el (
máximo para el lote Bde 816.000.000 x 0.12 =97.920.000. El precio por m2
gran incremento que obtiene al considerar su valor aisladamente y al considerarlo
equivale a 97.920.000/315 =310.857. (
como necesario para el propietario del lote B. Este incremento podría parecer exa-
• Este valor es mas lógico que el hallado atrás por la aplicación del factor del frente gerado pero es razonable si se tiene en cuenta el aumento de rentabilidad que le (
(388.000). Nótese que aplicamos el valor máximo que compraría un potencial proporcionaría al propietario del lote Bal poder construir un edificio de 6 pisos con (
constructor. Los lotes del sector no tienen otro mejor comprador. Nadie va a garajes suficientes y no un edificio de 4 pisos.
pagar 400.000 por m2por un lote en el cual solo puede hacer 4 pisos cuando (

en el sector hay lotes típicos para hacer 6 pisos por dicho precio. 1.2. Cuña en el frente (
• En consecuencia el mercado no pagará mas de 311.000 por m2 por el lote B Para completar los ejemplos pondremos un caso cierto en Bogotá de un lote de 200 (
y este seria el avalúo para dicho lote en tales circunstancias. metros de frente por 10 de profundidad, sobre una de las avenidas mas importantes
de la ciudad con uso comercial y residencial, y norma para 12 pisos en un estrato (
Valor lote B: 311.000 x 315 =97.965.000 medio alto. Este seria el lote A. (

Paso d): Valor del lote AtB menos lote B: El lote B esta constituido por un lote de 60.000 m2 por 200 de frente y 300 de (
fondo, pero este frente esta colindando con la parte de atrás del lote A, o sea que (
- Dado que el lote AtB es el típico del sector, su valor es de 400.000 x 350 =
no tiene salida a la Avenida importante. Su acceso se hace por servidumbres y
140 millones de pesos. (
calles secundarias a través de otros lotes por la parte de atrás. El lote Brequiere la
- El valor del lote B =97.965.000 salida a dicha Avenida con el fin de poder vender un buen proyecto de construcción (
Incremento por unir lotes AtB: 140.000.000 -97.965.000 = 42.035.000 y darle entrada. (
a) Avalúo del lote Aindependiente: (
Paso e): promedio del lote Ay el incremento por integrarse:
Valor del lote A= 6.545.000 Por configuración tiene un gran frente pero diminuto fondo. Sí se aplican los (
factores de frente y fondo según el criterio lBAPE de Capítulo 3 se tiene:
Incremento al integrarse =42.035.000 (
Promedio de los anteriores valores: 24.290.000 - Factor de fondo: precio tipo del sector= 600.000 por m2• Fondo típico= entre 30
(
y 60 metros con una media de 45. Mi= 30. Ma =60. Mi/2 =15. Por encima de 60

J se aplicara factor de demerito. Por debajo de 30 se aplicara factor de demerito. (

348 AvA~OS oc IN><JE"-ES v GARANJÍAS

. .
AVALÚO DE LOTES Y ÁREAS ESPECIALES 349
(
(
(
 - El factor Lpara un lote de 10 metros de profundidad en estas circunstancias a 500.000/m2 para un estrato 5 (medio alto) ytorres de 10 a 12 pisos. Si al terreno
es entonces L=~x/Mi=~ 10/30 =0.57. Sin embargo el criterio IBAPE solo urbanizado de 500.000 se le resta 50.000/m2 que vale el costo de urbanismo en
aplica un máximo de demerito hasta Mi/2 en el cual L= ~15/30 = 0.71. 1998 y se calcula en términos del lote bruto (60.000 m2), el valor del lote bruto
- El factor del frente se toma con base a un frente tipo del sector que es de seria de 270.000/m2 (ver Métodología en lotes sin urbanizar, capítulo 11).
40 metros dado que se trata de grandes lotes para construcción. El máximo El valor del lote Bseria entonces: 270.000 x 60.000 = 16.200 millones de
aplicable es para dos veces el frente tipo, o sea 80 metros. Aquí aplicaremos pesos de 1998 (dólar estaba a 1.500 pesos)
el máximo indicado por !BAPE para el frente (capítulo 3) = 1.19. Este precio del lote B tiene en cuenta el hecho de que no tiene salida a la
Aplicación de ambos factores: 600.000 x 0.71 x 1.19 = 506.940 Avenida principal lo cual reduce su demanda al dejar el acceso únicamente
Se debe aplicar ahora el método del potencial de desarrollo para examinar si este por la parte de atrás, a través de calles secundarias. Los apartamentos que
precio hallado y homogeneizado por el método comparativo es razonable. El !oteA allí se vendiesen tendrían mejor mercado si tienen acceso por la Avenida.
tiene aprobado por la autoridad municipal la construcción de locales comerciales de un e) Avalúo del lote A+B:
escaso fondo por un buen frente. Una parte se dedica a locales (el fondo posterior de Al considerar un lote sobre la Avenida, el precio tipo urbanizado es de 600.000,
5 metros) y la parte del frente se utiliza en parqueaderos en bahía sobre la Avenida. o en términos de lote bruto sin urbanizar seria 306.000/m2, un 13% superior
(
\ • Los locales que allí se pueden construir se pueden vender a 2.500.000/m 2 al valor del lote Bconsiderado como interior. Si avaluamos los 62.000 m2 de
• Puede desarrollar hasta 1000 m2 en locales dejando un retiro de 5 metros los lotes Ay Ba 306.000 nos daría un valor de 18.972 millones.
sobre la avenida para parqueo de vehículos d) Diferencia entre lote A+By valor del lote B:
r • El valor de las ventas podría ser de 2.500 millones. El costo de construcción De los pasos anteriores se deduce: 18.972 - 16.200 = 2.772 millones
'
de los locales seria de 400 millones, dejando un margen para lote y utilidad del
inversionista de: 2.500 - 400 = 2.100 millones. Si la utilidad sobre ventas es e) Promedio del lote Ay la diferencia anterior:
del 25% lo cual es normalmente bueno en esta clase de proyectos comerciales Debe sumarse 1475 millones encontrados para lote A y 2.772 millones del
el margen que quedaría para el lote seria: 2500- 400- 625 (utilidad) = 1475 dato en d) y dividir por 2 = 2.123.5 millones.
millones. En este caso el lote es intensivo y escaso el capital. Esto daría una Este valor es para el lote Aconsiderado como lote Cuña o lote necesario. Su
incidencia (factor alfa) de 60% sobre el valor de las ventas. El inversionista precio unitario asciende a 1.061.800 por m2. Esta cifra es superior a la del
( se gana 625 millones con lo cual tiene una rentabilidad del 150% sobre la lote Aindividualmente considerado debido a la plusvalía que le genero la in-
(
inversión de 400 millones. Asumimos que el dueño del lote aporta el suelo y tegración con el lote B.
' el inversionista los costos de la construcción.
( • Así las cosas por el potencial de desarrollo el lote podría valer 1.475 millones 2. AVALÚO DE TERRAZAS YDERECHOS DE CONSTRUCCIÓN SOBRE TERRAZAS
e o 737.000 por m2. Esta cifra es superior a la que aplicamos por el método
r comparativo. (506.940) En Colombia generalmente las terrazas de las oficinas o de los apartamentos se
\
• Conclusión: el lote Apuede valer a 737.000 m2 o 1.475 millones. encuentran sometidas al régimen de propiedad horizontal. Es normal que en todos
(
los reglamentos de propiedad horizontal se declare a las terrazas como "propiedad
'
(
b) Avalúo del lote Bindependiente: común de uso exclusivo". Es propiedad común porque se considera la cubierta de los
(
Su norma le exige cesiones y vias sobre el lote bruto de tal manera que le apartamentos u oficinas que están debajo. Es de uso exclusivo porque se le asigna a
' queda un 60% urbanizable neto, es decir 36.000 m2• Allí se vendería el te- determinado propietario, aquel que tiene acceso directo a la terraza. En la practica
(
rreno urbanizado. lo puede utilizar como propio.
'
(
( 350 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS AVALÚO DE LOTES Y ÁREAS ESPECIALES 35 1
(
 (

(
(
En las normas de algunas ciudades no se permite construir sobre dichas terrazas. Recientemente avaluamos un caso de estos en un edificio de oficinas en la zona (
En la mayoría de los casos se permite cubrir con vidrio o marquesina. Esta practica del Chico en Bogotá, área dedicada a oficinas de muy buen nivel en la ciudad. La
(
es muy utilizada en Bogotá por tratarse de un clima frío que requiere protección norma permitía construir un piso mas sobre la terraza del ultimo piso. El propietario
contra el viento. En zonas de la costa Atlántica o en ciudades como Cali y Medellín del ultimo piso compro a la copropiedad y así se dejo establecido en el reglamento (

no se acostumbra cubrir debido al uso que pueden darle para tomar el fresco de propiedad horizontal el derecho a construir sobre la terraza con el fin de hacer un (
piso mas e integrarlo al ultimo piso.
De todas maneras la adición de una terraza a 1,m apartamento, e inclusive a una (
oficina, da unas ventajas por el área útil que le proporciona. Su utilidad es múltiple 2.2. Construcción sobre la terraza (
para la familia. Un ejemplo práctico de este tipo de avalúos es el de la terraza del edificio Olimpus (
El avalúo de la terraza depende del mercado. La usanza en Bogotá determina desarrollado en cuatro pisos; se localiza en la Calle 94 con carrera 13 urbanización
(
hasta un máximo del 30% del precio del apartamento. Si el apartamento se vende ·Chic:ó Norte en un sector donde predomina el uso de oficinas.
a 1.000.000 /m 2, la terraza podría valorarse en 300.000/m 2• El área total de la terraza es de 334,73 m2. de los cuales solamente podrán
(

Sin embargo este valor puede oscilar según el tamaño proporcional de la terraza construirse 187,00 m2, el área restante será terraza; según consta en acta de venta (
frente al apartamento. Si el tamaño es reducido, solo un 10% del apartamento, el de dicho derecho expedida por los copropietarios del edificio. (
valor de la terraza puede incrementarse hasta 40% del valor del área cubierta. Así en Apesar de que en la licencia de construcción no aparece incluida la edificación (
un apartamento de 100m2 con una pequeña terraza de 10m2, se puede avaluar a del altillo en la terraza, vemos que los edificios aledaños han desarrollado esta área
400.000 /m2 si el valor del área cubierta esta a un millón. (
de altillo para oficinas, por lo cual consideramos que es factible por parte de la
Para terrazas que son entre el 10 y 30 %del área cubierta se avalúan por el entidad competente la aprobación para su construcción y partiendo de esta base (
30% del valor del área cubierta. realizamos el siguiente análisis. (
En terrazas con área superior al 30% del apartamento puede reducirse hasta Sí estuviera construido el altillo y totalmente legalizado con la licencia de cons· (
el20 %. Si un apartamento tiene 200m2, se vende a 1.500.000/m 2 cubierto, y tie· trucción; teniendo el conocimiento de que la nueva Norma urbanística para el sector
(
ne 80m2 de terrazas (40%), se debe valorar en 300.000/m2, lo cual es el 20% del permite los altillos con iluminación hacia afuera, con retroceso sobre la fachada
valor cubierto. principal y teniendo acceso directo por el área de circulación comunal del edificio (
esta área construida según ofertas del sector podría venderse hoy (1998) a razón (
Dado que estas guías salen del mercado, debemos adaptarlas a cada ciudad. Es de $ 1.700.000/m2, es decir al valor de oficina.
el mercado el que está dispuesto a pagar mas o menos por las terrazas. (
Según datos obtenidos en CONSTRUDATA y CAMACOL el costo de un m2• de
Los balcones semicubiertos presentan una pequeña área adicional medio integra· oficina con características similares a las del sector esta en $500.000/m 2• (
da al apartamento. Según el diseño y su posibilidad de integración al área cubierta (
podrá ser avaluado entre el 30 y 50% del valor del área cubierta. Sí trabajamos con un margen de utilidad del 20% sobre el valor total de la venta,
es decir $340.000 y considerando un margen de riesgo del10% ($170.000) que (
2.1. Derechos de construcción sobre terrazas podría corresponder a los trámites de licencia y aprobación, obtendríamos un total (
Hay casos en los cuales las normas permiten la construcción de área definitiva cubier· de costos de$ 1.010.000/m2•
(
ta sobre terrazas. Cuando están previstos en el reglamento de propiedad horizontal La diferencia entre el valor de venta/m2 (1.700.000). y los costos en que se in-
(
o la copropiedad se reúne para vender este derecho a uno de sus copropietarios, es curriría para su construcción corresponde al valor del derecho de uso del área de
necesario establecer una Métodología para su avalúo. terraza con posibilidad de ser construida; es decir 187,00 m2• (

352 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS

AVALÚO DE LOTES Y ÁREAS ESPECIALES 353 (
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(
(

( Es decir: a) El incremento de precios por piso supone que el edificio tiene ascensor. En
estos casos el tratamiento se debe establecer entre el primer piso habitable
( Valor de venta m2 construido $ 1'700.000 y el ultimo piso. En los edificios de baja altura (5 a 6 pisos) no deberá existir
(
Total costos m2 a construir $ 1'010.000 una diferencia mayor del lO% entre ambos extremos. Es decir si el segundo
Valor m2 terraza disponible para construir $690.000 piso es habitable podría valer 1.000.000 por m2 y el quinto o sexto valdría
(
El área de terraza restante se avaluara como área libre de terraza. En este caso 1.100.000 por m2. De esta manera la diferencia por pisos se hará dividiendo el
(
se avalúo a120% del valor del área cubierta, o sea a 340.000/m2• incremento esperado por el numero incremental de pisos. Así en este caso los
(
Así las cosas el avalúo queda: incrementos que se deben hacer para un edificio habitable desde el segundo
(
al sexto seria: 6- 2 = 4, 10%/4 =2.5%. Osea que partiendo del precio en el
Valor terraza con derecho a construir: 187 X 690.000 = 129.030.000 segundo piso incrementaremos la lista de precios un 2.5% por cada piso que
( Valor terraza libre: 147 X 340.000 = 49.980.000 aumente. Es necesario investigar en el mercado de cada ciudad si este incre-
( Valor total terraza: 179.010.000 mento es muy alto o si se debe disminuir por ejemplo a16% de diferencia entre
( el piso superior e inferior. Si fuese este caso deberemos dividir 6/4 = 1.5% y
realizar un aumento de solo 1.5% por pisos.
( 3. INCREMENTO DE PRECIOS SEGÚN PISOS
b) Si se trata de un edificio alto (1 Oa 20 pisos) para vivienda, debemos man-
( Al tratarse de un edificio de apartamentos, el mercado demandará mas unas viviendas tener el mismo tratamiento. En este caso el incremento entre el primer piso
( que otras. Aigualdad de precios la demanda comienza a comprar los apartamentos habitable y el ultimo podría llegar hasta el15%. Nuevamente es necesario
mas altos porque suponen que tienen mejor vista y están mas alejados del ruido investigar si el mercado soporta tal diferencia. Hay algunas ciudades o lu-
(
de la calle. Los apartamentos menos demandados serian los del primer piso y se gares que solo admiten un 10% de diferencia. Debemos preguntarnos si a
( quedaran para el final de la venta. un comprador le da lo mismo comprar un apartamento en el segundo piso
( Entonces la política de precios del constructor deberá ser establecer una diferencia a 1.000.000 m2 o el piso 20 a 1.150.000 m2• En este caso también dividi-
( de precios tal que le permita al comprador permanecer en una curva de Indiferencia. remos el incremento total por la diferencia de pisos habitables. Ejemplo:
Esta curva tiene en el eje de las Y(ordenadas) el precio y en el eje de las X(abscisas) 20 - 2 = 18, el incremento esperado seria 15/18 = 0.8% por cada piso, en
la ubicación o el numero de pisos. Significa que le da lo mismo pagar un mas alto este caso 8.000 por m2 de un piso a otro.
( precio por una mejor ubicación que disminuir la ubicación pero mejorar (disminuir) e) Si al salir a ventas con la lista de precios se encuentra que la demanda quiere
( el precio. Si quiere mas barato debe sacrificar ubicación. Si quiere mejor sitio debe pisos altos pero solamente compran los pisos bajos por ser mas baratos, es
pagar mas caro. porque la diferencia de precios es muy grande, y se debe ajustar la lista. En
(
El éxito de la lista de precios del proyecto es apuntarle a la curva de Indiferencia general el ajuste se hace a partir de un precio medio que necesitamos vender
( de acuerdo con el estudio de costos y factibilidad. Este precio medio se ubica
del mercado. Si se elevan muy rápidamente los precios a medida que suben los
( pisos o se mejora la ubicación, el mercado tendera a quedarse con los pisos bajos. en los pisos intermedios y luego se aplican los incrementos o reducciones a
Si se elevan poco los precios el mercado rápidamente comprara los pisos altos y se que haya lugar para los pisos de encima o debajo.
(
quedaran para el final los apartamentos menos deseados. d) Lo primeros pisos generalmente deben tener un descuento mayor porque no
(
los desea el publico. En Bogotá las normas llevan a que el primer piso no se
( La experiencia de Bogotá, Medellín, Cali y otras ciudades colombianas nos indi-
habite sino que se deje para zona comunal o parqueaderos. Pero cuando se
can los siguientes parámetros que han establecido los proyectos exitosos que mas
( construyen apartamentos en el primer piso, generalmente se quedan de últi-
se acercaron a la curva de Indiferencia del comprador:
(
( 354 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE LOTES Y ÁREAS ESPECIALES 355
(
 -¡ (
(

mos y por ello será necesario hacer una rebaja considerable entre el segundo Pero cuando al terreno se le ha dado baja utilización construyendo una menor (
y el primer piso. Naturalmente todo depende del diseño y la iluminación que 1 altura de la permitida o menor densidad, se afecta el valor del terreno y debe sufrir (
cada edificio tenga. un demerito. Este factor de demerito se calcula en función dellndice de Construcción
o Altura máxima permitida y en función de la edad que tenga la construcción. (
e) Dependiendo de la ciudad este comportamiento no es el mismo. Se sabe que
en algunas ciudades de Colombia donde el riesgo sísmico es mayor, el publi- (
Este factor ha sido presentado por el Ingeniero argentino Dante Guerrero y aco-
co tiene temor a comprar vivienda en edificios muy altos y prefiere los pisos gido por la Unión Panamericana de Avaluadores. (
bajos. Es el .caso que se presenta en Pereira que ha sufrido varios terremotos
que afectaron los edificios multifamiliares. En dicha ciudad es poco lo que se T = valor del terreno sin edificar (

puede aplicar la diferencia incremental por pisos. A= área máxima edificable. Puede utilizarse ellndice de Construcción (
máximo.
f) En los edificios de 5 pisos sin ascensor el comportamiento es diferente. A a = área edificada. Puede usarse ellndice de Construcción de la edificación. (
igualdad de precios se venden primero los pisos 2 y 3, luego el 4 y 5 y por E = edad o vida técnica máxima de la edificación (
ultimo el primero. Entonces si se hace diferencia por pisos, los que deben e = edad del edificio t'
valer menos son el primero, el quinto, cuarto y los de mas alto precio serian \

los segundo ytercero. No obstante las diferencias entre el primero y el tercero Valor del Lote= T [1 ·(\a) (E~ e)[ (
no deberán sobrepasar el 5 o 7% por no tener ascensor. (
g) Para los edificios de oficinas, la curva de indiferencia es de menor importan-
Ejemplo. En la Avenida Chile de Bogotá, centro financiero de la ciudad, se encuen- (
cia. Las diferencias son menos marcadas sobretodo en los edificios de baja
tra un edificio viejo de apartamentos aliado de edificios de oficinas modernos que
altura. Generalmente todos los edificios de oficinas tienen ascensor. Pero las (
tienen entre 12 y 15 pisos. Este edificio solamente tiene 7 pisos. Sus apartamentos
diferencias entre el segundo y el sexto no llegan al 5%. En un edificio de 30 (
están en buen estado y no se justifica demoler la edificación para dar paso a una
pisos, la diferencia podría estar entre un 10 y 12%. No es pues sustancial la
torre mas alta. (
ubicación por altura en la compra de oficinas.
h) Es también importante establecer otro tipo de diferencias dentro del mismo lndice de construcción máximo en la zona= 6.0 (

piso. Los apartamento que dan hacia el frente o a la calle y los que dan hacia lndice de construcción del edificio = 3.0 (

atrás mirando hacia otros edificios posteriores. Los que dan hacia el aislamiento Edad o vida técnica máxima = 50 años
Edad del edificio =25 años (
lateral o los que hacen esquina. Dentro del mismo piso se puede establecer
una curva de indiferencia para que el mercado sacrifique dinero por mejorar Valor del terreno sin edificar en la zona =2.000.000/m 2 (1333 dólares) (
ubicación. Cada lugar, cada diseño, definirá que es lo mejor para el mercado.
V= 2.000.000 [1- (6 ~ 3) (50 -25)[ = 1.500.000 (
50 (
4. AVALÚO DE LOTES MAL APROVECHADOS
El lote se debe avaluar a 1.500.000 pesos /m 2 o sea por debajo del precio del (
Se trata de lotes bien ubicados donde el mercado desea tener un uso intensivo del terreno en la zona. Una baja edificación o una construcción por debajo de la norma
terreno, por altura o densidad, en el cual se hallan edificios viejos de baja altura. (
hace que el precio del terreno se demerite ya que seria necesario demoler toda la
Como afirmamos en los capítulos iniciales al referirnos al avalúo físico del lote y (
edificación para darle el máximo aprovechamiento al lote.
la construcción, el valor del lote se tasa como referencia a los lotes similares del (
entorno. Un lote construido con la norma o máxima densidad permitida debe valer Este caso solamente se aplica cuando no amerita demoler la edificación en cuyo
igual que los terrenos del entorno con características similares. caso pasaríamos al Capítulo siguiente, edificaciones obsoletas. El edificio debe con- (
(

356 AvALúos DE INMUEBLES Y GARANTíAS AVALÚO DE LOTES Y ÁREAS ESPECIALES 357

(
tinuar allí porque su vida económica es activa como adelante explicaremos. Pero por En estos casos la edificación pierde su valor porque se ha agotado su vida eco-
ello mismo la construcción "absorbe" parte del precio del lote obligando a demeritarlo nómica, pero el lote absorbe su valor. El mercado esta dispuesto a pagar el "sitio"
en función de la edad que tiene y del índice de construcción que tiene. para edificar un nuevo edificio acorde con el nuevo uso. Para pagar el "sitio" se debe
comprar la edificación obsoleta para demoler. El "sitio" o "nuevo lote" es entonces la
suma del antiguo lote y la edificación obsoleta mas una prima por el nuevo uso.
5. LOTES CON EDIFICACIONES OBSOLETAS. VIDA ECONOMICA DE En estos casos el avaluador debe avaluar el lote por el potencial de desarrollo
LAS CONSTRUCCIONES (capítulo 7). Asimismo determinará el valor del lote mas la construcción obsoleta.
La palabra "obsoleto" viene del latín. OB =fuera de. SOLEO =costumbre, tiempo. Signi- Si el cambio de uso le permite al constructor pagar el valor nuevo del lote, pagara
fica etimológicamente que está fuera de tiempo o de la costumbre, que ya no se usa. un precio similar al avalúo por potencial de desarrollo. Entonces el mercado de la
zona se adaptara al precio que pagan los constructores. En este caso las casas como
OBSOLESCENCIA FÍSICA: se trata de caída en desuso, como un ascensor anti- edificaciones pierden su valor, por buenos acabados que tengan. Su valor lo absorbe
guo, un diseño no funcional, falta de comodidades modernas, carencia de parquea- la tierra como "sitio" para edificar.
deros porque originalmente no se requerían. En viviendas antiguas de alta calidad
los closets son fuera de las habitaciones, no hay baños en la alcoba principal, los Normalmente en estos lugares el avalúo de las edificaciones se confunden con
baños son grandes y poco funcionales, la cocina no tiene los muebles modernos. el avalúo de los lotes para edificar vacíos. Es decir, una casa construida vale igual
que el lote vacío de terreno adjunto. Si existe diferencia, es decir que la casa vale
OBSOLESCENCIA ECONOMlCA: se terminó la vida económica para la cual se mas que el lote vacío, es porque el mercado no ha llegado al punto en el cual la
construyó. Una construcción se hace para un fin odeterminado uso, ejemplo: vivienda, construcción obsoleta es absorbida por el lote. En estas zonas no vale la pena perder
oficina, local comercial, industria. El uso le da la renta y por tanto la vida económica. el tiempo avaluando la construcción, ya que será despreciada por el comprador. En
Pero diferentes fenómenos de crecimiento de la ciudad obligan a las viviendas a dar muchos casos nada se obtiene de la demolición y en cambio retrasa la iniciación de
paso a las oficinas o locales comerciales, cuando la vía se vuelve importante ocuando la obra con respecto al lote vacío.
la zona cambia de uso por comercio y servicios desalojando las residencias. Puede
suceder también cuando en una zona central las oficinas se deterioran y no desean 5.2. Edificaciones con cambio de uso
ubicarse allí, dando paso a otros usos de menor valor o residencias de inquilinato.
En este caso las casas no justifica demolerlas porque el mercado solicita las edifica-
La obsolescencia física afecta también a la obsolescencia económica. Una mala ciones para adaptarlas para un nuevo uso. Se trata de un cambio de uso de vivienda
adecuación de la edificación reduce su rentabilidad ybaja su vida económica. Aconti· residencial al uso de oficinas o locales comerciales. Se da sobre vias importantes o
nuación analizaremos lotes con edificaciones que han cambiado su vida económica. barrios de buena ubicación donde es mas conveniente tomar las casas y adaptarlas
para oficinas o comercio que continuar como viviendas.
5.1. Cambio de uso y reglamentación
En estas condiciones se avalúa la construcción en el estado actual teniendo en
Es el caso de las zonas residenciales con vivienda unifamiliar donde cambia el uso cuenta la posibilidad de adaptación para el nuevo uso. Muchas veces la reforma para
y se convierte mas intensivo. Por la buena ubicación existe demanda por vivienda, el nuevo uso dejara muy poco de la construcción original.
pero no existen lotes y se prefiere la vivienda multifamiliar. La reglamentación per·
mite entonces densificar la zona construyendo edificios multifamiliares en donde El terreno se avalúa por el método comparativo con los terrenos del sector. Si es
existían solo casas. También la zona podría cambiar de uso dando paso a edificios conveniente demoler para dar paso a la nueva edificación se aplica el método del
de oficinas o locales comerciales. La vivienda unifamiliar termina su vida económica potencial de desarrollo.
y debe dar paso a nuevos usos mas rentables.

358 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

AVALÚO DE LOTES Y ÁREAS ESPECIALES 359
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i
!

19
El método mas aplicado es el de renta. Qué arriendo produciría para el nuevo
uso. Generalmente este arriendo no lo pagaría el antiguo uso para vivienda. Las
oficinas o locales que pueden pagar mejor renta desalojan a las residencias. El CAPÍTULO
mismo propietario se ve tentado en arrendar para el nuevo uso y tomar en arriendo
otra vivienda en diferente parte de la ciudad. Avaluar a partir del método de renta
permite llegar a un valor comercial del inmueble el cual ya inc:luye un factor de co-
Avalúo de Good Will
merc:ialidad. Este valor necesariamente supera la suma del lote mas construcción
(valor físico) precisamente porque el mercado paga un factor de comerc:ialidad o
y de intangibles
prima por ubicación.
Con el tiempo el factor de comercialidad es "absorbido" por el lote y aparente- Nota: esta conferencia fue presentada por el autor, OscarBorrero Ochoa como ponen-
mente desaparece. Lo que sucede es que el cambio de uso de la zona mejora el cia al 111 Simposio Internacional de Avalúos Especiales, Bogotá, agosto 12 de 1997.
valor de los terrenos. La construcción continúa su valor por el método del costo, en
tanto que el lote se valoriza mas por el cambio del uso. l. AVALÚOS DE GOOD WILL 1
En una zona donde cambia el uso y la reglamentación se deben aplicar todos
1.1. Origen del Good Will - nota previa
los métodos para observar el valor mas alto que le daría el mercado. Si se aplica
el método del potencial de desarrollo es porque pensamos en un constructor que Muchas de las notas aquí incorporadas han sido tomadas de un antiguo trabajo del
edificara un proyecto y que estará dispuesto a pagar determinada suma por el "sitio" profesor Rodolfo Corredor Martín quien en 1968 inicio el tema en sus conferencias de
sin importar la edificación que se debe demoler. Pero si aplicamos el método de la la ESAP orientadas a discutir su avalúo para efectos de impuestos. Hago pues publi-
renta y el método comparativo para estimar el valor del área útil edificada, llegare- co reconocimiento a las ideas allí expresadas. Sus métodos de calculo no obstante
mos a otro dato que el mercado pagaría para oficinas o locales, utilizando el lote y la son hoy obsoletos aunque en esencia la idea es la misma. Para la Métodología del
edificación existente remodelada. Es posible que se pague mejor por esta segunda calculo nos hemos basado en otros trabajos especialmente deliBAPE y del profesor
alternativa y entonces el mejor mercado seria las oficinas o locales sin demoler la José Carlos Pellegrino del Brasil.
edificación. El constructor que desee el "sitio" deberá pagar esta nueva cifra. Si le El origen del Good Will se remonta al ano de 1571 cuando un testador ingles lego
justifica lo hará. Si no le es rentable significará que por el momento el uso mejor son el Good Will de su cartera como parte de sus bienes. Desde entonces en Inglaterra
las oficinas o comercio sin demoler las edificaciones, y su valor podría superar los los funcionarios utilizan el Good Will como medio para calcular la renta, fijación de
datos del potencial de desarrollo. impuestos, etc. Se ha venido aplicando en todas las naciones del mundo en el área
En estos casos se puede decir que la edificación no es obsoleta y no justifica comercial e industrial.
demoler!a. Que se debe avaluar por separado del lote y se le debe estimar un factor En Colombia sus primeras nociones las encontramos en la Ley 78 de 1935 al fijar
de comercialidad a partir del método de la renta o del método del mercado com- un gravamen aceleradamente progresivo sobre las utilidades que superen el12% del
parativo en la zona. patrimonio. Por aquel entonces se consideraba que la tasa media de ganancia de la
economía debería ser el12%. Un decreto posterior en 1936 precisa el concepto de

(1) Esta conferencia fue presentada por el autor, Osear Borre ro Ocho a como ponencia al 111 Simposio
Internacional de Avalúos Especiales, Bogotá, agosto 12 de 1997 y ha sido actualizada para esta edición.

360 AVAlÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBlES 361

patrimonio e incluye dentro de este "las concesiones, patentes, marcas, derechos". Insistimos en que existe Good Will cuando la empresa produce utilidades superiores
Ydefine que su valor seria determinado por avalúo de peritos. Así aparecen los in- a lo normal. Yesto solo lo podemos saber a través del estado de perdidas yganancias
tangibles en la legislación impositiva nacional. Por extensión se llamo Good Will a de la empresa durante un período prudente de años. La teoría del super-rendimiento
todos estos bienes intangibles que debían ser avaluados para el balance y ampliar como medida del valor efectivo del Good Will es aceptada internacionalmente por
el patrimonio que se debía declarar al Estado. juristas y economistas. Por tanto sin una razonable probabilidad de obtener en el
futuro un super rendimiento no podrá existir un valor actual tasado en efectivo que
1.2. Qué es el Good Will denominamos Good Will. Este avalúo se justifica cuando aparece claro que los ren-
Tanto economistas como juristas coinciden que se trata de las ventajas comparativas dimientos futuros excederán el interés anual del capital invertido teniendo en cuenta
que un negocio tiene sobre sus competidores de forma tal que le permite obtener la naturaleza del riesgo.
mayores ganancias que el nivel promedio de los demás negocios. El elemento básico Resumamos entonces los principios del Good Will:
del Good Will es la condición de ganancias en un mercado competido. No se trata a) Los bienes intangibles susceptibles de avalúo, o sea el Good Will comercial
de que el negocio obtiene mayores utilidades sobre la base de condiciones mono- son aquellos que tienen un valor actual en dinero efectivo.
policas que le permiten bajar los precios. Son utilidades obtenidas en un mercado
competido sin practicas monopolicas. b) Ese valor actual en dinero efectivo solo existe cuando la empresa respectiva
produce super-rendimiento o sea utilidades superiores al beneficio normal del
Como regla general existe Good Will cuando hay utilidades que exceden a las capital invertido.
ganancias de la competencia en condiciones normales. El Good Will es el beneficio e) Esa capacidad de super-rendimiento es la única base científica para avaluar
y ventaja de buen nombre, reputación y conexiones de negocios, "es la fuerza de
el Good Will.
atracción que crea la costumbre, es aquello que distingue un antiguo establecimiento
de negocios de un negocio que se inicia". e) El valor del Good Will es el valor actual apreciable en dinero, del derecho a
recibir los probables super-rendimientos futuros de la empresa.
De acuerdo con el vocablo en ingles Good Will significa "buen futuro" o también
"buena voluntad". En su sentido amplio el termino abarca todos los bienes intangi- 1.3. Clases de Good Will
bles a una empresa. Es el conjunto de elementos inmateriales que rodean una or-
a) GOOD W!LL COMERCIAL. Es la calidad y cantidad de mercado, clientela,
ganización comercial o industrial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo
fama, prestigio, etc. de un negocio comercial. Esta dado por el buen mercado
de un empresario para obtener éxito en su negocio, para dotarlo de una capacidad
y por tanto las sobre-utilidades esperadas del negocio. En un local se iden-
superganadora, que suele ser reforzada con otros factores como patentes, derechos
tifica con la clientela y el punto de ubicación. Es lo que hace que la clientela
de propiedad literaria, marcas o razón social reconocida.
se desplace hacia el establecimiento voluntariamente con preferencia sobre
Debe tenerse muy claro que el Good Will se avalúa únicamente cuando las otros de la misma clase.
utilidades son superiores al promedio de los negocios similares. El valor actual en
En Brasil yen otras partes de América Latina se lo denomina también FONDO
dinero del Good Will se basa en una anticipación de las sobreganancias futuras que
obtendría el comprador del negocio. Es adquirir el derecho a tener en el futuro unas DE COMERCIO.
ganancias superiores a las normales o al capital puesto en un rendimiento corriente. b) GOOD WILL INDUSTRIAL. Radica en la buena voluntad de los trabajadores
El valor actual efectivo en dinero del Good Will depende siempre de cálculos sobre y empleados para operar en la empresa. Adicionalmente el control de calidad
probabilidades futuras. El pasado solo puede tomarse con ciertas precauciones como y el buen servicio que preste ala clientela genera un mercado que también
guía para estimar esas futuras probabilidades. se convierte como en el comercio en la cantidad y calidad de mercado,
prestigio, fama, etc.

362 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE GOOD IVILL Y DE INTANGIBLES 363

 e) GOOD W!LL FINANCIERO. Consiste en la capacidad de crédito que tiene Se recomienda trabajar con las utilidades operativas o sea aquellas que ge-
la empresa. Es la consecuencia de la organización misma del negocio, de la nera el negocio que se va a avaluar. No se deben tener en cuenta Jos ingresos
eficiencia de sus directivos, de la seriedad de la empresa en sus compromisos y gastos extraordinarios. Los gastos financieros no se tienen en cuenta pues
económicos. generalmente constituye un gasto no operativo del negocio. Asimismo se
excluyen los pagos de impuestos sobre renta, dado que se va a determinar la
1.4. Elementos constitutivos del Good Will utilidad que produce el negocio antes de impuestos.
El valor expresado en efectivo del Good Will es atribuible exclusivamente al conjunto En cierto sentido se pretende analizar el negocio en condiciones de EB!TDA
del negocio y es inseparable de el. No se puede transferir independientemente del (iniciales en ingles de: utilidades antes de intereses, impuestos, depreciaciones
negocio. Es diferente al caso de la marca la cual representa el valor capitalizado de la y amortizaciones). No obstante las utilidades operativas incluyen las depre-
capacidad productiva de la empresa. En este caso la marca se vende separadamente ciaciones y amortizaclones, por cuanto son gastos propios del negocio.
del Good Will de la empresa pero ha salido de la capitalización del Good Will.
e) Deberá tenerse especial cuidado con los ajustes por inflación fiscalmente exi-
El siguiente puede ser un listado de los factores o elementos que constituyen un gidos en la actualidad, ya que estos ajustes podrían deformar las utilidades o
Good Will: perdidas del negocio deformando la verdadera situación de la empresa. Depen-
• Afección de la clientela por un articulo. de del caso, pero en algunos negocios es preferible eliminar tal concepto.
• Reputación general del negocio. d) Se deben proyectar utilidades para los próximos 5 años con base a métodos
• Conexiones con firmas prestigiosas. estadísticos: regresión lineal, parabólica, exponencial o múltiple. Estas proyec-
• Organización empresarial. ciones se traen por el método del valor presente al ano inicial para comparar
• Créditos con el sector financiero. con el capital que se invirtió y así poder analizar si hay sobre-utilidades con
• Experiencia comercial e industrial. respecto a la inversión alterna en otros negocios similares.
• Conocimiento de mercados y de los insumes. e) La tasa de descuento que se debe utilizar para traer a valor presente las utilida-
• Localización del negocio. des futuras proyectadas es un asunto de la mayor importancia. La teoría indica
que se debe utilizar la tasa media de ganancia del tipo de negocio que estamos
• Atención al publico, servicios de posventa y calidad en general del producto. analizando. Pero este dato es muy difícil obtenerlo. Algunos autores indican
La presencia de estos factores no garantizan la existencia del Good Will, pero que se puede utilizar la tasa media de ganancia nacional en el sector industrial
cuando estos elementos generan sobreutilidades, hay lugar a su calculo. o comercial. Igualmente difícil es este calculo aunque con tanta información
producida por el gobierno y revistas especializadas se podría calcular.
1.5. Bases para el Avalúo de Good Will
f) Se recomienda utilizar la tasa media que produce el dinero en la economía.
a) Se toman los balances y estados de perdidas y ganancias de los cinco años Una forma de medirlo podría ser el DTF el cual es un promedio de lo que se
anteriores. Si se desea mayor seguridad y la empresa es antigua seria preferible paga a los CDT o ahorros a termino fijo en el sector bancario. No obstante
tomar los diez años anteriores.
este dato no basta pues prácticamente todos los negocios tratan de obtener
b) Deben depurarse los balances ylos estados financieros hasta tener únicamente un rendimiento superior al DTF o de lo contrario todas las empresas man-
la utilidad operativa del negocio que se va a avaluar. Otros ingresos que no tendrían su dinero en los bancos. Como el GOOD WILL es por definición las
correspondan a dicha actividad así como gastos externos al negocio, deberán sobre-utilidades que produce un negocio con respecto a los demás negocios,
ser eliminados. deberemos utilizar una tasa superior al DTF pero inferior a las tasas activas

364 AVALÚOS DE INMUEBLES V GARANTÍAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 365

 que tienen los bancos, es decir la tasa a la cual tienen los créditos. En las Sin embargo las proyecciones se deben hacer por modelos estadísticos aplicando
actuales condiciones (año 2008), con un DTF cercano al 9% (con inflación la regresión lineal de mínimos cuadrados, fácilmente obtenible a traves de graficos
esperada del5%) y créditos al publico en e122%, tasa hipotecaria en el18%, Excel. En este caso no podría ser la regresion lineal porque su crecimiento es muy
se podría aplicar una tasa intermedia como podría ser el14% o 16% efectivo lento, aunque tiene un ajuste del 92%(R2 = 0.92). Habría que utilizar la regresión
anual. Sin embargo si se desea ser más exigente ya que el Good Will aplica exponencial que tiene el mejor ajuste (R2 = 0.99) y cuya ecuación es : Y=5000000
sobreutilidades, podría aplicarse la misma tasa hipotecaria (18%). * EXP (0.366*X). Su aumento anual sería a144.2% para la proyección futura.
g) La teoría indica que el Good Will o Fondo de Comercio lo constituye el ma- PROYECCIÓN•DE UTILIDADES AL44.3% ANUAL··.·
yor valor que genera el negocio al compararlo con el rendimiento del capital
puesto a la tasa media que ganan otras empresas. Este mayor valor durante M Utilidades Valor Presente
un numero de 3 o 5 anos seria el Good Will que el comprador debe pagar por 1996 1 43.578.000 32.042.600
el negocio establecido. 1997 2 62.884.000 33.998.700
h) Se sugieren dos alternativas: 1998 3 36.073.300
1999 38.275.100
- El lOO% del mayor valor a 3 anos
El 50% del mayor valor a 5 años.
1.6. Ejemplo de cálculo El valor presente se calculó al año 1.995 descontando las utilidades proyec-
tadas al36% anual, tasa que consideramos ganaría el capital en un negocio similar
Un negocio establecido se desea vender y presenta en sus balances reales las si-
guientes utilidades más capital = evolución del patrimonio. 2 en condiciones normales en dicho año. Recuérdese que en 1995-96 las tasas eran
más altos que en la actualidad. 3
Incremento (%)
V.P. = U
(1+i)m
1992 32.8
1993 39.8
U= Utilidades proyectadas
1994 19.500.000 50.0
i= Tasa de interés anual
1995 30.200.000 54.8
m= Número de años
Ej.: Valor presente del año 3 (1998) =
90.741.000 =36.073.379
En esta caso vamos a trabajar por facilidad con el promedio aritmético de los (1 +0.36)3
incrementos (44.3%) similar al promedio geométrico (44.1%), ya que en este últi-
mo solo se tiene en cuenta el dato final y el inicial, mientras que en el aritmético se
analizan todos los años.

(3) En los años 2007 y 2008 1a tasa de descuento comparable estaría alrededor del18%, con inflación
(2) Este ejercicio fue hecho en 1995 y por esto las tasas de descuento eran altas la inflación estaba por dei S% anual.
encima del25%anual. '

366 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 367
 1
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í

Se compara con el valor obtenido en el último año (1995 = 30.200.000). En el caso de una industria o empresa de servicios para la cual no importa el
lugar específico donde se ubica, el cálculo del fondo de comercio equivale al "Good-
Will". La diferencia estriba en el número de años al cual se debe calcular. Ej.: una
empresa de servicios profesionales (vgr.: clínica odontológica oconsultorios médicos)
podría ser a 3 años, una fábrica de confecciones a 5 años y una industria mediana
o pesada entre 5 y 1Oaños.
Con el "Good-Will" se está calculando en valor presente el ingreso marginal futuro
de la empresa comparado con las ganancias normales del capital puesto a interés.
Si se ha calculado el 100% de esta diferencia, quiere decir que en el proceso de
Fondo de Comercio o Good Will negociación el comprador tratará de obtener al menos una rebaja del 50% bajo el
1) Alternativa 1: 100% del mayor valor en los 3 años siguientes. supuesto de que si está comprando es para obtener un mayor valor que el dinero
puesto a interés. De ahí que en el informe del avalúo se debe especificar si se aplicó
1996-1997-1998 =11.514.600
el 100% del ingreso marginal o el 50% que se considera como el mínimo que debe
2) Alternativa 2: 50% del mayor valor en los 5 años siguientes pagar el comprador por el "Good-Will".
1996 a 2000 = 15.000.300 Naturalmente que para un avalúo de "Good-Will" se deben tener en cuenta otras
En economías inflacionarias e inestables , se recomienda la Alternativa 1, utilizada en consideraciones:
Brasil y Argentina. En economias con inflación baja, como la que se tiene en Colom- • Características especificas del producto
bia y los demas paises latinoamericanos, es mejor utilizar la alternativa 2 que permite • Singularidad del negocio: único en el mercado o monopolio de producción
proyecciones a 5 años. • Antigüedad del negocio
En el ejemplo anotado con alta infiación el Fondo de Comercio sería • Patentes o marcas registradas (los cuales se avalúan por separado)
11.514.600. • Expectativas futuras no proyectables en las estadísticas:
l. 7. Otras consideraciones en el Good Will Ejemplo. Cambios en normas gubernamentales, entrada de otros competidores,
Es la probabilidad de que antiguos dientes continuarán con la empresa. Un negocio perspectivas económicas del producto, etc.
o empresa acreditada significa que tiene buen mercado o clientela. En principio al El método del Fondo del Comercio es útil como una aproximación estadística.
mercado no le importa quién es el dueño sino el producto o el servicio de negocio Pero siempre el avaluador deberá poner otras consideraciones para determinar el
en si. Si al cambiar el dueño, los servicios o mercancías no desmejoran, el mercado valor a tasar.
deberá continuar igual y por lo tanto las ganancias de la empresa.
La duración de un negocio, tan importante en el establecimiento de la clientela
Ordinariamente se usa "Good-Will" para designar la fama o buen nombre de en la economía primitiva, ha llegado a ser menos importante en el desarrollo de!
una empresa. Este buen nombre genera mercado y por tanto beneficios para el Good Will que el mercadeo, promoción y éxito en las ventas, ya que de las buenas
propietario. La manera como se puede medir este beneficio en una empresa es por ventas va a depender las sobre-utilidades. La eficiencia es el factor del Good Will o
el método de utilidades proyectadas a determinado número de años traídos a valor sea la habilidad para obtener resultados óptimos superiores a lo normal.
presente, como se explicó atrás.

368 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 369

 -T
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1.8. Factores negativos en la formación del Good Will ¡ en arrendamiento solo se cobra un canon que corresponde al derecho de uso el cual
1

Hay factores que no deben considerarse en caso de existir sobre-utilidades dado que al 'j oscila alrededor del1% mensual de su valor comercial. Entretanto que el propietario
desaparecer se acabarían también las sobre-utilidades y desaparecería el Good Will. continúa percibiendo la valorización.
a) La acción del Estado cuando existe una anormal y transitoria sobreprotección En el caso de los locales se adiciona un "derecho de prestigio" en la ubicación
aduanera, lo cual en una economía abierta desaparecería. Circunstancialmen- generalmente adquirido y mejorado a· través del uso. Es la prima comercial. Cuando
te y por corto tiempo podría protegerse una industria para producir buenas el propietario compra el local paga con el valor el derecho de propiedad y de usu-
utilidades, pero en el largo plazo podría ser irreal al abrir la economía. fructo. Implícito en el valor está la ubicación. Pero el uso del comerciante le dará
mayor prestigio a esta ubicación con lo cual se genera una plusvalía en el local que
b) El monopolio de hecho o de derecho. Como regla general el Good Will es la no se transfiere al propietario sino que se cobra entre usufructuarios.
utilidad por encima de los competidores. Al no existir competencia, el precio
es anormalmente establecido y las grandes utilidades podrían desaparecer al Por eso la prima no se cobra de propietario a inquilino sino de inquilino a inquilino
eliminarse el monopolio. En una economía abierta estos monopolios tienden y en la medida que pase el tiempo y se aprestigie el local adquirirá mayor valor. El
a desaparecer. Si en años anteriores a la apertura de un país una industria propietario perciba parte de este prestigio a través de la valorización generada por el
tuvo grandes utilidades, al abrirse la economía estas utilidades podrían ser mismo inquilino: el local vale más, pero en el momento de vender tendrá que buscar
normales y el Good Will que tenia en condiciones de monopolio tendería a un arreglo con el inquilino pagándole una prima o indemnización comercial para
desaparecer. Debemos ser muy cuidadosos al examinar los balances y las sacar del local y permitir que el nuevo comprador usufructúe el prestigio adquirido
utilidades de empresas en condiciones de monopolio anteriores a la apertura por la ubicación.
económica de los mercados internacionales. Los datos existentes sobre primas comerciales son bastante erráticos. La expe-
e) Factores ilícitos que producen grandes utilidades. Estos podrían ser los bajos riencia de los inmobiliarios consultados en Bogotá muestra que en 1989 - 1990 se
salarios, incumplimiento en las prestaciones sociales, o el abuso de los con- han pagado primas muy altas por locales comerciales. Ej.: en el Barrio Restrepo
sumidores violando la ley. (Comercio popular intensivo) por un local de 15 millones de valor comercial se pagó
una prima de 16 millones. En el Barrio Venecia (Comercio popular intensivo) con
d) Anormalidad económica. Esta podría ser las condiciones que se dan con una una renta comercial mensual de 126.000 se pagaron 8 millones de prima. En San
guerra, catástrofe natural, condiciones anormales de orden publico, etc. que Yictorino igualmente se presentan altas primas para valores comerciales bajos. En
generarían muy buenas utilidades durante dicho período, las cuales no deben cambio en Chapinero (Comercio medio) se pagó una prima de 1Omillones con un
contabilizarse para un Good Will. valor comercial de 35 millones.
Ejemplos de Avalúo de good will: al final del Capítulo 19 presentamos dos ejem- Un Centro Comercial como Unicentro inaugurado en 1.976, y hoy quizás el me-
plos concretos de Avalúo de Good Will. jor centro comercial del país, tiene altas primas comerciales, pero su cifra es muy
inferior al valor comercial del local. Datos indican que la prima en Unicentro está
2. PRIMAS DE LOCALES cercana al 5% del valor de los locales.
2.1. ¿Que son las primas? En los centros comerciales que apenas despegan, hay quienes cobran alguna
prima pero también se consiguen locales sin prima. Los nuevos centros comerciales
En Colombia es muy usual cobrar un "derecho de uso" llamado prima. Cuando se carecen de prima o es apenas el 2% (Boulevard Niza, Hacienda Santa Bárbara). El
vende una vivienda generalmente se transfiere el derecho de propiedad y el de usu- único centro comercial popular que hoy funciona en el Sur de Bogotá (Ciudad Tunal,
fructo, los cuales se identifican con el valor pagado por el inmueble. Al entregarse clase media baja) ya se cobran primas.

370 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 371

 Situación similar se observa en Medellín en la Calle Palacé, Plaza de Belén y Bello pués de efectuada la operación, el valor de dicha prima se generaliza en los locales
(zonas populares) y en menor proporción en los centros San Diego o Almacentro. vecinos (efecto demostración). En realidad ese sería el precio de oferta de la prima,
la verdad solo la dirá cuando el mercado la pague.
En Cali de igual forma es alta la prima en las zonas populares y baja en Cosmo-
centro y Unicentro. Las primas por ubicación puede que sean semejantes entre los locales situados de
manera similar. En una calle popular, vgr: Palacé en Medellín, las primas tienen una
Se puede deducir que el comercio popular presenta primas de locales que os-
cierta semejanza. Igual sucede en los locales de un centro comercial exitoso situados
cilan entre el 50% y 100% del valor comercial del local. En estos casos el derecho
en el pasaje central. Pero si se investiga más de cerca habrá diferencias importantes
de prestigio en la ubicación (prima) puede llegar a igualar al derecho de propiedad
por metro cuadrado de local. Hay locales grandes que pueden tener igual prima
(Valor Comercial) dividiéndose entre los dos, inquilino y propietario, los valores de
que un local chico. La causa hay que buscarla en otro elemento: la rentabilidad del
uso y de cambio que tiene la propiedad en el mercado.
negocio en comparación con su valor, renta y tamaño.
Amedida que el comercio es menos popular (Ej.: Chapinero y Centro de Bogotá)
las primas oscilan entre el 25 y 50% del valor del local. Una investigación muy ilustrativa sobre el tema fue elaborada por el Dr. Ramiro
Castellanos en 1990 para una Central de Abastos con el fin de definir el valor de la
En el comercio de estratos medios y altos (Chicó y Unicentro) la prima estaría renta que debían pagar los usuarios (En 1990, un dolar= 563 pesos). El cuadro 1
entre el 2% y 10% del valor. adjunto relaciona los datos promedios correspondientes a 5.000 locales de dicha
Los centros comerciales generalmente se inician con un alto precio en el local central agrupados por tipo de producto que vende. Los datos correspondientes a cada
lo cual ya incorpora una especie de prima futura por ubicación que el promotor del tipo de producto son los resultantes promedio de todos los locales investigados.
centro comercial cobra al comprador. Durante los primeros años el centro comercial Para establecer el valor se utilizaron dos caminos: el método del costo yel método
pierde valor (en términos constantes debido a que el centro no ha despegado -período de la renta. En los locales comerciales el método del costo sirve muy poco y con
de 2 a 3 años). Una vez que el centro comercial se consolida adquiere valorización y gran acierto el Dr. Castellanos utilizó el método de la rentabilidad del local a partir
entonces se generan las primas de locales. Sinembargo, en estos centros comerciales
la prima suele ser baja en comparación con el valor del local (alrededor del S%).
2.2. Prima y rentabilidad CUADR0-1. RELÁCIOf'IENTRfL(PRIMAYEL-VAlÓRY REtlTK
Are a Vr. Venta Vr. Venta Renta Renta
De acuerdo con los pocos datos disponibles, las primas de locales tienen una m2 m2Nuevo Depreciado {$/m2)actual x Costo xVentas
directa relación con la rentabilidad del negocio que tiene el usuario del local. De {$/m2)
ahí que para ceder el local en favor de otro inquilino, el dueño del negocio actual 12.00 77.308 53.114 900 875 2.648 500.000
solicite una prima que sirva para compensar las ganancias que dejaría de tener en 80.00 91.435 63.618 208 1.039 1.959 250.000
15.00 102.904 72.260 410 1.173 3.737 1.000.000
el próximo futuro. Aguacate 20.00 80.555 55.542 475 912 1.780 300.000
Viveres, abarrotes, huevos 12.00 91.435 63.618 237 1.039 1.669 800.000
Los comerciantes no se ponen a hacer sofisticadas cuentas, ni proyecciones esta- Granos y procesados 82.50 91.435 63.618 260 1.039 1.370 540.000
dísticas. Conocen la rentabilidad de su negocio yestablecen la prima para quien esté Tomates y Pimentón 10.00 77.308 53.1 14 237 875 3.837 600.000
interesado en su local. No importa que el nuevo inquilino cambie la destinación del Zanahoria, remolacha, ajo 6.00 77.308 53.114 1.047 875 2.518 600.000
Cebolla 8.00 77.308 53.114 1.139 875 3.772 600.000
negocio. Lo relevante es que perderá ganancias futuras y por eso cobra la prima. 21.00 80.555 55.542 291 912 2.648 400.000
10.00 77.308 53.114 1.061 875 2.998 400.000
Desafortunadamente el "efecto demostración"sobre los locales vecinos hace que
las primas se igualen con otros locales de la calle o del centro comercial. Si a un
comerciante le va muy bien con su local, establece una prima para cederlo. Des-

372 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 373
del volumen de ventas por m2• Determinando la utilidad bruta yla parte proporcional El tipo de producto establece la rentabilidad por tanto la prima. Los más altos
de esta que debían aplicar al arrendamiento del local, estimó el alquiler o renta que niveles de prima los cobran los víveres, granos, frutas y verduras. Los más bajos los
debían pagar sobre la base de las ventas (en el cuadro, columna "renta x ventas"). cobran Papa y miscelánea. El promedio de estos 5.000 locales investigados por el
Dr. Castellanos dan una relación de 214 veces Prima/rentabilidad.
Dadas las condiciones de organizaCión en una Central de Abastos es lógico cobrar
el arrendamiento sobre la base de ventas o rentabilidad y no sobre la base del costo Estas primas son elevadísimas si se comparan con el comercio en general. Mien-
de construcción del local. El factor de comercialidad es aquí definitivo. tras en el mejor centro comercial de Bogotá las primas podrían estar alrededor de
1OO.OOO/m2 en esta Central de Abastos llegan a l.OOO.OOO/m 2 y tienen un prome-
Ahora bien, si analizamos la columna de primas por m2 vemos que nada tiene que dio de 532.500/m2• Hay una razón importante en esto: en un centro comercial se
ver con la renta actual por m2 ni con la renta que tendría sobre la base del costo del vende el derecho de propiedad del local mientras en la Central de Abastos se cobra
local. Hicimos entonces la comparación con la renta sobre la base de ventas por m2 un arrendamiento y se adjudica el uso. Hay un pago de una acción para pertenecer
y establecimos cuántas veces sería la prima respecto a la renta mensual por ventas a la Central de Abastos pero es muy bajo en comparación con el valor de la prima.
según tipo de producto. El cuadro 2 presenta esta comparación. La prima en este caso se constituye en el derecho a usufructuar la rentabilidad del
Se ha ordenado con base a la relación Prima/rentabilidad definido como el número producto en cuestión.
de veces que la prima supera a la renta mensual definida sobre la base de ventas Un análisis similar se podría hacer en San Andresito, en particular en las bode-
(rentabilidad). Así, en el caso de los víveres y abarrotes, la prima por m2 supera en gas Antiguas donde no se vende el puesto sino que se cobra un arrendamiento. Las
479 veces a la renta mensual por m2• primas que se cobran entre inquilinos por el derecho de uso alcanzan a 5.000.000
Del análisis del cuadro 2 se colige que la prima nada tiene que ver con el tamaño por puestos de 3m2 (1.666.000/m 2). En San Andresito no hay limitación en el tipo
del local. Compárese los locales de Granos con la papa, ambos de tamaño similar de productos que se puede vender en cada puesto y por eso es difícil establecer su
pero gran diferencia en la relación Prima/Rentabilidad. relación con la rentabilidad del producto. La selección natural del mercado ha hecho
que los productos más rentables (electrodomésticos yartículos extranjeros) desplacen
a los menos rentables y por efecto demostración se extienden a los demás locales.
2.3. Conclusión
: ·CUADRO 2}RfLACIÓNDE LA PRIMA CON LA RENTA MENSUAL
CONBASEAVENTAS POR PRODUCTOSY Las primas de locales comerciales en Colombia presentan una relación caótica difícil
Producto Prima/m2 Prima/Rentabilidad
de establecer respecto a parámetros claros. En la mayoría de los casos se define al
l. Viveres 800.000 479 12
"ojo" y casi siempre se expande por efecto demostración sobre la base de la prima
2. Granos 540.000 394 82.5 más alta pagada en la calle o centro comercial. Las diferencias entre lo que se pide
3. Frutas 1.000.000 267 15 por la prima y lo que se paga son a veces de 1 a 3 y solo la verdadera transacción
4. Verduras 600.000 238 6
5. Yuca 500.000 188 12 permite establecer el verdadero nivel de la prima en un lugar. El avaluador debe ser
6. Aguacate 300.000 168 20 muy cauteloso con los precios de oferta de las primas comerciales.
7. Cebolla 600.000 159 8
8. Tomate 600.000 156 10 La mejor forma de establecer una prima es por el método de la rentabilidad la
9. Plátano 400.000 151 21
JO. Legumbre 400.000 133 10
cual está dada por el tipo de negocio y su específica ubicación. Un buen negocio
11. Papa 250.000 127 80 acredita un sitio y permite establecer prímas elevadas.
12. Miscelánea 400.000 113 11
PROMEDIO 532.500 214.417
El "Good-Wi!l" es muy similar al fondo de comercio y su método de cálculo,
explicado atrás, se basa en las ganancias futuras esperadas por comparación a

374 AVALÓOS DE INMUEBLES y GARANTiAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 375

la ganancia media del capital. La prima es el "Good-Will" de la ubicación y no del 1 Valor en marcha de una empresa o negocio
negocio en sí, es el derecho de uso del local, es el privilegio de utilizar un sitio que 1 Ventaja de la COSA HECHA
ha adquirido prestigio. Aunque un negocio aprestigia un local, el nuevo inquilino
1 KNOW HOW
paga una prima por usar el local y no por continuar el negocio. Si desea el sitio y el
negocio, deberá pagar la prima y el "Good-Will".
3.1. Marcas
2.4. Nota final
Las MARCAS son la capitalización de las utilidades generadas durante años por
Las anteriores notas son apenas una aproximación al tema del "Good-Will" y las un negocio o industria, las cuales a través de! tiempo han conquistado mercado y
primas comerciales. Lamentablemente nada hemos hecho en investigación para es- clientela. Através de las buenas ventas se ha generado buena imagen del negocio y
tablecer parámetros. Lo mejor existente son los trabajos del Dr. Ramiro Castellanos por tanto produce buenas utilidades. El negocio debe haber conquistado ya un Good
aquí mencionados. Sería conveniente obtener una buena estadística de las primas/m2 Will a través de sus sobre-utilidades. Con el correr dei tiempo y del éxito continuado
efectivamente pagadas según ubicación y tipo de local en una ciudad. en las ventas y en las utilidades se genera una capitalización del Good Will que se
Sugiero a los avaluadores investigadores adelantar trabajos en su ciudad utiiizando puede exportar o vender por separado de la empresa, lo cual de por si indicaría que
la Métodología aquí propuesta con el fin de obtener resultados generados para el ya atraería clientela similar y por tanto produciría buenas utilidades. Quien compra el
país y poder avaluar con rigor las primas de locales comerciales. derecho a utilizar una marca esta beneficiándose del Good Will de la empresa que se
Agradezco a los Drs. Ramiro Castellanos, Mario Cortés Luque y Germán Castro. lo cedió y por tanto atrayendo la misma clientela que generaría buenas utilidades,
las ideas e informaciones que me dieron en base a su experiencia inmobiliaria con Para que la Marca se avalúe es necesario conocer el Good Will de la empresa,
el fin de preparar esta conferencia. examinar el numero de años que lleva produciendo buenos resultados, conocer por
Gran parte de las notas que utilicé para el Good Will fueron tomadas de un investigación de mercados la aceptación que tiene dentro del publico. Debe ser muy
documento inédito del año 1968 elaborado por un profesor de la ESAP, doctor bien conocida a nivel de la ciudad, del país o internacionalmente.
Rodolfo Corredor Martín, la Métodología para el cálculo del Good Will se basó en La marca de Kentucky Fried Chiken, Mac Donalds, Presto, Frisby oCrepes Wafles,
conferencias dictadas por el profesor José Carlos Pellegrino del Brasil en simposios por si solas atraen la clientela y dan garantía al dueño del negocio para que las ven-
internacionales. tas sean buenas y obtenga buenas utilidades. Quien le permite usar la marca cobra
una franquicia y unas regalías sobre las ventas como manera para remunerarse por
3. OTROS INTANGIBLES haber vendido parte del Good Will ca.pitalizado de dicha empresa.
En el mundo de los negocios existen otros intangibles que también se contabilizan Un tipo de marca es el nombre de un edificio. El avalúo depende de la publicidad
como activos de las empresas. Podemos enumerar algunos: y promoción que le permita obtener al comprador. Generalmente se otorga como
1 Marcas adición a la empresa que compra el edificio o gran parte de este. Pero muchas veces
• Patentes quien lo adquiere solo tiene una parte baja de la edificación pero desea adquirirlo
como elemento de imagen promociona!. Los casos principales que se conocen en
1 Derechos de autor Bogotá oscilan entre 20 y 100 millones de pesos del período 1994-97 en edificios
1 Franquicias medianos yde cierta categoría. No hay norma ni costumbre clara para estos casos. El
• Regalías avalúo dependerá de la ubicación, el tamaño del edificio, la arquitectura y la fachada
1 El beneficio de la cosa establecida
y por supuesto de la calidad del comprador. Aveces para el vendedor es más rentable
regalar el nombre a una gran empresa con el fin de promocionar el edificio.

376 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 377

 No debe confundirse el avaluo de la Marca con el avalúo del Good Will, ni con 3.3. Know How
el valor del negocio o empresa en marcha. Hay empresas que se confunden con Esta palabra inglesa significa literalmente "saber como" se hace algo. Todos los
la marca y cuando se valora la empresa implícitamente se encuentra el valor de la conocimientos y métodos que una persona o empresa aprende a través del tiempo
marca. Pero cuando la marca puede subsistir por si misma, sin necesidad de los constituyen el KNOW HOW. De este acerbo de conceptos ymétodos se obtiene el éxito
activos tangibles de la empresa, es cuando se puede valorar la marca por si misma. de un negocio, el mercado y por tanto las utilidades. Es diferente del Good Will pero
En este caso se pueden vender franquicias y obtener regalías lo que de por sí genera es causa para producir las sobre-utilidades que permiten calcular el Good Will.
un valor de la marca con base en las ventas futuras de franquicias. Cuando una empresa inventa un método u obtiene conocimientos que permiten
En el caso de una marca posicionada en el mercado, es necesario tener estudios de producir, o vender o administrar un negocio, lo cual a su vez genera utilidades a quien
Top Of Mind, o encuestas sobre la recordación que el publico tiene sobre determinada utiliza dichos conocimientos, esta en condiciones de afirmar que tiene un KNOW
marca. De esta manera se puede establecer el crecimiento futuro de las ventas y por HOW que puede estimar en dinero y venderlo. El avalúo del know how tiene que ver
tanto las expectativas de ingresos y utilidades de la empresa asociadas a la marca. mucho con el Good Will pero no se basa en los balances de años anteriores. El ava-
En otros casos hay que avaluar varias marcas de productos dentro de la em- luador debe examinar cual es el potencial de los conocimientos, que mercado tendría,
presa. Es necesario obtener la información de ingresos y costos de cada marca cuales serian las utilidades que le producirían a los inversionistas que adquiriesen
determinando la utilidad operativa que genera cada marca a la empresa. Se aplica dichos conocimientos, y solo así se podría determinar el valor del Know How.
el procedimiento de valoración de la empresa en marcha pero aplicado a cada uno Cuando un asesor es consultado y cobra una tarifa por el informe o por las horas
de las marcas, como si cada una fuese una empresa separada. Con ello se obtiene que le dedica a tal asesoría, no esta cobrando el tiempo que emplea en tal traba-
el valor que le genera cada marca a la empresa. jo, sino la trasferencia de sus conocimientos. Cobra el tiempo y el Know How. La
consejería inmobiliaria, o la consultoría en mercadeo inmobiliario es una especie
3.2. Patentes y derechos de autor de Know How.
Los derechos de autor de libros o escritos normalmente tienen una tarifa del 10% En el mundo financiero a veces se inventan productos que generan un buen
sobre el precio de venta al publico de los libros en el mercado. Se pagan a medida negocio para quienes aplican el método o producto en cuestión. Recientemente se
que se venden. Es posible capitalizar por el método financiero los derechos de un trajo al país el· sistema de la Titularización Inmobiliaria que ha permitido movilizar
libro en base a un estimativo de ventas del libro en el tiempo. Para autores muy co- bienes inmuebles yque a su vez genera una atractiva rentabilidad para inversionistas
nocidos inclusive los derechos de autor se pueden vender a futuro o recibir adelantos institucionales. La empresa OIKOS se dedico a investigar el tema, le dio conforma-
o prestamos sobre dichos derechos, los cuales se avalúan por métodos financieros ción jurídica, obtuvo aprobaciones de las bolsas y superintendencias y coloco en el
para examinar su valor presente. Sin embargo es imposible calcular cual seria el mercado grandes inversiones inmobiliarias a través de los Títulos. Esto le permitió
numero de libros vendidos en el tiempo. Normalmente se venden derechos por una vender su Know How a otras empresas que deseaban utilizar el mismo método para
cantidad limitada de edición. mover sus inmuebles. Para determinar su valor se estimo el monto de las utilidades
Las patentes son derechos de autor sobre invenciones, métodos, sistemas, etc. futuras que obtendría la entidad que utilizara el nombre, el método y los conocimien-
Un tipo de patentes son los software para los computadores. Su avalúo es muy difícil tos, determinando así el valor del Know How para transferirlo.
de determinar, ya que depende de bases jurídicas, de la exclusividad, la dificultad y
el resultado en el mercado. Hay patentes que no tienen valor porque en el mercado 3.4. Franquicias y regalias
no se conocen o no existe un industrial o promotor que lo venda. Otras patentes han Con la apertura económica se ha desarrollado la industria de comprar franquicias en
generado millones de dólares como el sistema Windows y similares de Bill Gates el exterior a empresas reconocidas mundialmente con el fin de establecer negocios
para los computadores del mundo. comerciales o industriales en el país. Es el caso de K.F.C., MacDonalds, Burger King,

378 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 379
Dunkin Donnuts, etc. Generalmente se establece un sistema de pago por cada punto Dado que existe un nivel de ventas mínimo para producir utilidades, el análisis
de venta el cual oscila entre 15.000 y 30.000 dólares por cada punto de venta, mas de factibilidad debe tener en cuenta un volumen de ventas esperado tal que permita
una regalía que puede estar entre el 3 y 5% de las ventas. recuperar el costo de la franquicia y pagar las regalías estipuladas.
El franquiciado debe correr con todos los gastos de! local, la inversión inicial, 3.5. Beneficio del negocio establecido o ventaja de la cosa hecha
la administración, los insumas, en fin todos los costos y el riesgo. Quien otorga la
fmnquicia da el uso del nombre, transfiere el Know How y exige las condiciones del Son intangibles que se añaden al Factor de Comercialidad cuando un inmueble o
producto, del local yla atención de la clientela. En la franquicia se incluyen entonces negocio esta listo para producir ventas o utilidades. Es el valor adicional que se cobra
varios intangibles ya mencionados atrás: la marca, la patente y el know how. Es el por un local listo para operar, una bodega para entrega inmediata o un apartamento
Good Will capitalizado para que un nuevo punto de venta o una empresa inicie ya listo para producir renta. Este intangible existe cuando hay muy buen mercado, hay
con la trayectoria que durante muchos años ha generado a otros inversionistas uti- un ciclo de auge de la economía y existe poca oferta en el sitio para establecer e!
negocio o habitar.
lidades comprobadas. Con este esquema se amarra un publico comprador que ya
conoce el producto y desea adquirirlo en ese nuevo punto de venta. Su avalúo se determina por los métodos financieros del valor presente compa-
De tiempo atrás Colombia ya había entrado en la venta y avalúo de franquicias. rando con las utilidades que podrían producir al empresario que compra el inmueble
Es ya conocido el nombre de Frisby, Presto, Jeans and Jackets, Crepes and Waffles, ya listo por comparación con quienes lo deben construir durante 12 meses. En un
apartamento se tiene en cuenta las ventajas de poderlo usar ya o de producir renta.
Kokoriko, Azúcar, etc. que venden franquicias para colocar nuevos almacenes y
En un local, oficina o bodega las utilidades que le producirían al propietario del ne-
vender productos similares. Al inversionista inicial lo rebasa el mercado que tiene su
gocio al utilizarlo desde ahora sin esperar un ano a su construcción.
producto y su capacidad de inversión o de riesgo queda rezagada ante el mercado.
Tiene que acudir al sistema de franquicias para que el negocio crezca y se extien- El beneficio del negocio establecido va mas allá del inmueble yse refiere al negocio
da aprovechando un mercado creciente. Otros inversionistas llevaran el riesgo y la ya montado, con clientela yproduciendo utilidades. No debe confundirse con el Good
colocación del capital, y a cambio solo va a pedir un monto inicial por cada punto Will aunque hace parte de este. Es el caso de un hotel ya listo para operar y recibir
y una regalía por las ventas. huéspedes o un restaurante ya montado para vender. Su avalúo no tiene reglas fijas
Las regalías se estiman como un porcentaje bruto de las ventas. Es una parti- y depende del producto, del sitio, del tipo de negocio y del ciclo del mercado.
cipación en las utilidades futuras del franquidado por utilizar el nombre y todo lo Cuando se avalúo el Good Will de J. Glotman en el proceso concordatario no
que ello significa. Suele determinarse entre ell y 5% de las ventas dependiendo del era posible analizar las utilidades que·tenían por las perdidas continuadas durante
monto que correspondan las utilidades. En las cadenas de comidas la utilidad liquida años. Sin embargo había un intangible que consistía en 50 almacenes en los mejo-
antes de impuestos puede estar en el 10% de las ventas. Al pagar un 3% se estaría res puntos de varias ciudades del país sin importar si fuesen propios o arrendados,
entregando la tercera parte de las utilidades a quien vendió la franquicia. con un personal entrenado y produciendo ventas. Al publico no le interesa si dicho
Para colocar un nuevo punto de venta, el franquiciado estudia el mercado poten- almacén gana o pierde, sino el servicio y producto que le ofrecen. Esta red de ventas
cial. Existen estandares internacionales y nacionales de que una proporción entre en todo el país era un beneficio del negocio establecido y consistía en un intangible
el 2 y 3% de las personas que pasan frente a un local de comidas entran a utilizar que podía ser avaluado.
sus servicios. Esto podría suceder en un centro comercial con los peatones o en una Las compras que se han hecho de bancos ocorporaciones en el sector financiero no
calle o autopista para un local de comidas rápidas. En algunos casos el porcentaje solamente se avalúan por el patrimonio de tangibles que tienen, sino por el intangible
podría ser menor. Con base al conteo de las personas que pasan, se toma el local de comprar una red de sucursales y una clientela que podría seguir fiel al local que
en compra o arriendo y se establece la nueva franquicia. tenga dicho banco. Cuando Avianca tuvo severas perdidas con motivo de la apertura

380 AvALúas DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALUO DE, GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 381
económica y de problemas administrativos y sindicales, el valor mas importante de Si se restan los activos o patrimonio tangible, el cual es facil de valorar a traves de
sus intangibles era el beneficio de tener una red de ventas de pasajes en todo el país las cifras del balance, se encontrará una diferencia que corresponde a los intangibles
y una clientela que a pesar de todo quería seguir utilizando la aerolínea. de la empresa o lo que hemos denominado Valor en marcha de la empresa.
Recientemente con el lanzamiento al mercado de los títulos inmobiliarios, con
las suites hoteleras o con los proyectos de tiempo compartido, el avalúo de estos Ejemplo l. Avalúo de Good Will
bienes no solamente se debe hacer teniendo en cuenta el valor de los inmuebles Empresa: Metalmecánica S.A.
o muebles incorporados, sino el hecho de que ya existe una renta que se esta Avaluador: Osear Borrero Ochoa
produciendo, una administración del inmueble y un negocio ya establecido. Este Fecha: 1997 (Un dolar= 1300 pesos)
intangible de renta y administración le da al titulo inmobiliario, a la suite hotelera
o al apartamento de tiempo compartido un valor adicional al mero activo tangible. 1. LA EMPRESA
Su valor dependerá del operador, del promotor, de la buena administración y de la Iniciación: 1970
estabilidad de la clientela. Capital suscrito y pagado: $500'000.000
3.6. Valor en marcha Producto: rejillas ymallas utilizadas en construcción, zarandas, cerramien-
tos, malla pesadas.
Es la suma total de intangibles en una empresa. Cubre todos los anteriores e incluye
la ventaja de tener la empresa funcionando y produciendo utilidades. Es un intan- personal que trabaja: 70 personas. Han sido pasados todos a la ley 50 en
gible similar a algunos ya mencionados pero que corresponde a la organización o prestaciones sociales.
administración eficiente de una empresa que ya esta funcionando. No tiene que ver Inmueble: ocupa 5000 m2 de bodegas.
con el inmueble. Es la diferencia entre una empresa ya funcionando y produciendo Capacidad instalada: procesa 100 toneladas mensuales lo cual es el80% de la
utilidades y otra que apenas comienza. Se denomina también "Negocio en Marcha" capacidad instalada. Es un nivel alto para la recesión industrial de 1996-97.
o Bussines Value. Mercado: se ha consolidado como empresa líder en el ramo, no tiene mucha
Se origina en la efidencia de la empresa, el KNOW HOW de la administración competencia en Bogotá. La apertura económica no le ha perjudicado, a
y la suficiencia del capital, la clientela y fama o sea el Good Will, el posiciona- pesar que las importaciones de este producto han llegado, no le compiten
miento de la Marca, la red de agencias establecidas, la ventaja de tener todos en precio. Por otra parte la gran variedad de productos hacen imposible
los activos funcionando y produciendo utilidades. Puede ser que para algunas mantener altos inventarios importados.
empresas este concepto podría ser simllar al Fondo de Comercio o Good Will Materia Prima: es importada en 50%
analizado en la primera parte. Pero no es lo mismo. El Good Will es parte del 2. BASES FINANCIERAS. El avalúo de Good Will se realiza sobre el nivel de uti-
Valor en Marcha. No es parte del factor de comercialidad sino un intangible que lidades y rentabilidad sobre capital de la empresa por comparación del dinero
se avalúa por separado. puesto a interés en el sistema bancario; para ello se requieren los balances
Existe en la literatura sobre Negocios y Administración de Empresas suficiente reales de por lo menos 1Oaños anteriores y las utilidades reales. Disponemos
información para valorar Empresas a partir del Flujo de Caja Libre futuro descontado, de los balances y estados de P y Gdesde 1989 hasta abril de 1997.
o aplicaciones del valor accionario, o métodos que se basan en las utilidades y ventas El cuadro 1 resume las cifras básicas tomadas de los balances y estados de P
anteriores, y proyectan el estado futuro de la empresa. El futuro de las ganancias de y G. Se presenta el Patrimonio con sus reservas y Utilidades Capitalizadas; el
la empresa a 5 años o más, traído a valores presentes permite determinar el valor Capital Pagado fue de $151.2 millones hasta 1990. Se capitalizaron Utilidades
actual de la empresa funcionando. Este sería el valor del negocio o de la empresa. en 1991 y se elevó a $374.7 millones.

382 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 383

 En 1993 con nueva capitalización se elevó a $500 millones; a partir de dicho 3. UTILIDADES REALES. Los balances no presentan la totalidad de las Utilida-
año ha permanecido igual. Los aumentos corresponden a reservas y revalo- des, con base en la información de la Gerencia se obtuvieron los datos reales
rizaciones del Patrimonio. de Utilidades los cuales se presentan en el cuadro 2. Los mejores años en
Utilidades reales fueron 1990-92, a partir de 1993 se reducen acercándose a
Las Utilidades después de impuestos ascendieron hasta 1992, se estaciona-
la Utilidad fiscal, Incluye en esto el Costo Financiero.
ron y luego en 1995 hubo pérdidas; para abril/97 hay recuperación de las
Utilidades. Como se ve las utilidades de la empresa se vieron muy afectadas por el endeu-
damiento en 1994-96. Es pues necesario estimar cuáles habrían sido las Uti-
Afin de examinar la causa, observamos las Utilidades operativas (ventas me-
lidades reales si el endeudamiento hubiera crecido al ritmo de la inflación.
nos costos) sin incluir gastos financieros. Se observa que son crecientes hasta
1994, decrecen en 1995 y se recuperan en 1996 y 1997. La razón estuvo en Para 1994 se calculó así:
el gran aumento de costos financieros en 1995-96. Estos costos financieros Utilidad real: 171.4
obedecieron a que en 1995 se duplicaron los pasivos financieros al pasar de Más Costos Financieros: 132.7
$352 millones a $794 millones. Menos Costos Financieros Proyectados: 68 x 1.2 = - 81.6
Un aumento de $442 millones en el endeudamiento se destinó a los inventa- Estimado: 222.5
rios por materia prima e importaciones que pasó de $641 millones en 1994 Para 1995:
a $1068 millones en 1995 ($427 millones de incremento). Utilidad real: -O-
La Gerencia explica que esto obedeció a grandes importaciones de materia Más Costos Financieros: 224.5
prima en 1995lo cual se hizo con cargo al endeudamiento financiero; por esta Menos Costos Financieros Proyectados: 81.6 x 1.2 = 117.5
causa bajaron las Utilidades y se generó pérdidas. Para diciembre/96 se redujo Estimado: 126.5
el inventario y el endeudamiento. En abril/97 las obligaciones financieras se Para l996 se estimó de manera similar en 170.8. La Utilidad real para 1997
habían reducido al30% de 1995 y los inventarios habían bajado; esto permitió se estima en $320 millones.
reducir substancialmente el costo financiero en abril/97 y producir utilidades
VENTAS: El nivel de ventas ha venido aumentando todos los años; incluso en 1995,
de $70 millones en los 4 primeros meses.
cuando se presentaron pérdidas, las ventas crecieron 25%, en 1996 las ventas
La idea de la Gerencia es redudr aún más las obligaciones financieras crecieron 14%, al comenzar 1996 el punto de equilibrio de la fábrica eran ventas
hasta dar unas utilidades operativas similares a las utilidades finales antes por $280 millones, hoy el presupuesto de equilibrio se redujo a $180 millones.
de impuestos.
Las ventas esperadas para 1997 son$ 3.600 millones y utilidad de 360 mi-
Adicionalmente hubo un recorte en la nómina eliminando personal administra- llones según la gerencia
tivo innecesario. Los gastos de operación (incluidos los laborales) se redujeron CONCLUSIÓN: Con las correcciones administrativas y financieras la empresa
en un 9% entre abril/96 yabril/97. En 1995 los Costos de personal aumentaron ha vuelto a dar utilidades y se proyecta un buen año. Cabe anotar que la ac-
en un 45%. En 1996 no aumentaron y para 1997 se redujeron en un 10%, a tual administración inició funciones a mediados de 1996 corrigiendo el rumbo
pesar de la inflación e incremento salarial. de la empresa. Hay pues lugar a un avalúo de " Good Will" por las utilidades
Estas dos causas, eficiencia operativa al disminuir el personal y al reducir de que se tuvieron antes de 1994 y por las proyecciones nuevas en 1997. Si la
costos financieros, dieron una recuperación en las Utilidades; proyectando la empresa hubiese continuado dando pérdidas varios años seguidos, hubiera
tendencia para diciembre/97 se esperan utilidades por $280 millones. desaparecido el "Good Will" acumulado antes de 1994.

384 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 385

 4. PROYECCIONES ESTADÍSTICAS. Se define "Good Will" o fondo de comer- ···•···:¡· tqADFO 4. PR()Yf:§CIONES DEJITILIDADES •Y PATRIMONIO(MILLONES)' -.. . . ·• .
cio como la cantidad y calidad de mercado, clientela, fama, prestigio, de un Utilidades Total
negocio comercial o industrial. Está dado por el buen mercado y la eficiencia 1998 2.362 253 2.615
administrativa lo cual genera utilidades esperadas por encima del dinero puesto 1999 3.024 266 3.290
2000 3.871 279 4.150
a interés. 2001 4.955 292 5.247
Para calcularlo debemos establecer las proyecciones de utilidades y patrocinio 2002 6.342 305 6.647
. ~'----_.....,
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de la empresa.
4.1 PROYECCIONES DEL PATRIMONIO. Utilizamos los datos del cuadro
2 (patrimonio sin utilidades). Para 1997 se proyectaron a diciembre en Seguramente las Utilidades serán más altas, sobretodo si se tiene en cuenta que
base a los datos de abril de 1997. Este sería el Patrimonio base de 1997 en 1997 podrán superar los $300 millones. Sinembargo es aventurado hacer esta
para proyecciones: $1846 millones. El cuadro 3 muestra la evolución del proyección a 5 años con base en solo 4 meses de 1997, teniendo en cuenta que
patrimonio. lleva 2 años con pérdidas.
5. AVALÚO DEL GOOD WILL. La proyección de Utilidades y Patrimonio se
.CUADRO l EVOLUCIÓN DEL PATRIMONIO compara con el Patrimonio de 1997: $1.846 millones .
Patrimonio Variación (%) El Patrimonio esperado a 5 años (año 2002) sería de $6.647 millones tal como
se proyectó atrás.
Las Utilidades anuales capitalizadas al 25% anual para el año 2002 serían:

Sin considerar el dato de 1991, el promedio de incremento Patrimonial es de

28.2% en los 8 años considerados. Los métodos estadísticos de correlación lineal y
logarítmica no reflejan este comportamiento así que para proyectar el Patrimonio se
utilizó la relación exponencial de incremento anual al28% (ver cuadro 4). Las ganancias proyectadas al año 2002 serían:
4.2. PROYECCIÓN DE UTILIDADES. Al tomar las Utilidades reales del cuadro Patrimonio: 6.342
2, se observan muy altos en 1990-92, bajan y se estabilizan en 1993-96 Utilidades Capitalizadas: 2.241
(corrigiendo los costos financieros) y vuelven a incrementarse en 1997. Menos Patrimonio de 1997: 1.846
Este comportamiento no se acomoda a ninguna regresión exponencial 6.737
ni logarítmica; se tomó entonces una regresión lineal desde 1993 a fin de Esto da un incremento del36% anual sobre Patrimonio actual. Estando la tasa
proyectar las Utilidades. El cuadro 4 muestra las proyecciones. de interés en 25% efectivo anual (DTF) hay lugar a Good Will.
a) Capital actual (1846 millones) puesto a125% anual, proyectado al 2002 =
$3.787 millones de intereses capitalizados.

AVALÚO DE GOOD \VILL Y DE INTANGIBLES 387

386 AVALÚOS DE INMUEBLES Y ÜARANlÍAS
 b) Capital actual al30%anual= $5.008 millones capitalizados al año 2002. 7. AVALÚO DEL GOOD WILL. En las condiciones actuales: $400'000.000
e) Diferencia entre Utilidades de la empresa y el dinero al interés del:
CUADRül DATOS FINANCIEROS BÁSICOS (MILLONES)
25%: 6.737 . 3.787 =2.950 · Año Patrim Utilidad Gtilidad Ventas Obliga e Costos Inventarios 1

30%: 6.737 . 5.008 = 1.729 . ' Operat. Netas Financ. Financ.

d) Valor presente descontando el25% y 30% de la diferencia: !989 11 9.4 34.2 572.5 75.0 1

1990
1 223.8 100.2 52.8 868.1 173.8 37.6 291.21
25%: 966 millones '11991 515.2 178.3 106.4 1.294.4 160.7 33.8 221.1 1
30%: 465 millones 1992 694.3 209.5 157.5 1.782.7 186.8 35.9 290.4
856.2 235.1 108.7 1.909.4 424.0 68.0 620.0
e) Good Will tomando el 50% a 5 años: 11993
1994 ' 1.132.3 240.5 91.4 2.272.5 352.0 132.7 64l.l
25% =483 millones !' 1995 1.174.7 133.4 (94.1) 2.835.7 794.3 224.5 1' • ¡'
30% =232 millones 1.441.0 160.2 7.6* 3.231.4 623.1 248.3 843.01
1.219.5 (5.1) (81.9)* 994.6 843.0 113.3
La comparación con el dinero (DTF) se ha hecho al 25% asumiendo que con-
tinúe igual los 5 años, se hizo al 30% suponiendo que volviese a subir. Dado 1.620.2 104.3 70.7* 1.058.7 236.8 50.5
que consideramos que el futuro económico del país tendrá a bajar la inflación
y mantener la tasa actual de interés, asumimos un punto más cercano al 25%
que al30%.
Año Patrimonio atilidad (!tilidad
Conclusión: Avaluamos el Good Will con las anteriores consideraciones en Sin atilidad Real Real Corregida
$400'000.000 1989 137.0
1990 171.0 393.6
6. HIPÓTESIS DE UTILIDADES. Hemos asumido una hipótesis alterna: siendo 1991 408.8 435.4
las Utilidades esperadas en 1997 de $320 millones se tenga una proyección 1992 536.8 460.6
de Utilidades al 20% anual así: 1993 747.5 229.7
1994 1.040.9 171.4 222.5
1998 384 millones 1995 1.268.0 126.5
1999 460 millones 1996 1.526.0 40.0 170.8
1997 1.846.0 320.0*
2000 552 millones
2001 663 millones
2002 796 millones
Esta hipótesis es válida si se mantiene el ritmo actual de ventas, costos y Ejemplo 2. Avalúo de Good Will "Obleas Villetica"
eficiencia financiera de 1997 Avaluador: Osear Borrero Ochoa
- Las Utilidades capitalizadas al año 2002 =$4.321 millones Solicitante: Lonja de propiedad raiz y propietario
Rentabilidad sobre Patrimonio de 1997 =42% Fecha: Julio 10 de 1.991 (Un dolar= 632 pesos)
Diferencia con Patrimonio puesto al25% = $5.030 millones l. CONSIDERACIONES GENERALES: Se considera Good Willla cantidad y
Valor presente= $1.648 millones calidad de mercado, clientela, forma, prestigio, etc., de un negocio comercial
50% = $824 millones. o industrial. Está dado por el buen mercado y por lo tanto por las utilidades
Bajo esta hipótesis el Good Will sería de $800'000.000 pero para ello se re- esperadas del negocio.
queriría conocer los resultados de la empresa en 1997 y 1998.

388 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE <JOOD WILL Y DE INTANGIBLES 389

 Con el Good Will se está calculando el valor presente del ingreso marginal CONCLUSIÓN. Se aplica regresión exponencial por mejor ajuste a los datos
futuro de la empresa comparado con las ganancia normales del capital puesto reales. El índice de regresión es similar. Se incluyen los datos observados de
a interés. ambas regresiones para comparar con los datos reales.
Para medir este beneficio se obtuvo del negocio el dato de ventas, costos y 3. VALOR PRESENTE DE LAS PROYECCIONES EXPONENCIALES
utilidades reales (antes de impuestos) de los últimos 5 años (1986- 1990) y las DE UTILIDADES
ventas mes a mes durante 1990.Estos cuadros están en el anexo del avalúo.
Por sistemas estadísticos se calculó la proyección de utilidades a los próxi-
mos 5 años. Para esta aproximación estadística se aplicó la regresión lineal
y la regresión exponencial, encontrando más ajustado a la realidad futura la
regresión exponencial.
2. PROYECCIÓN DE UTILIDADES. (Cifras de cuadros en miles de pesos)

4. CAPITAL UTILJZADO. Dado que en el negocio de obleas Villetica las ven-

tas se realizan de estricto contado y los costos o compras en su mayoría
in sumos (leche, harinas, etc.) y mano de obra se pagan al día o máximo
mensualmente, se estimó como capital de trabajo requerido para producir
las ventas el valor o costo de los mismos en un mes. Los costos en 1990
fueron $43.030.000/12 =$3.585.000 para producir una utilidad mensual de
$750.750 (al año = $9.009.000)
En términos de rentabilidad corresponderá al 20% mensual sobre el capital
de trabajo utilizado. La rentabilidad real debe calcularse sobre el capital de
trabajo más el capital de los implementos (muebles enseres utilizados) más
el arrendamiento del inmueble necesario para la fabricación y las ventas.
Debe tenerse en cuenta que dicho arrendamiento no se da actualmente por
ser de propiedad.
El capital a considerar sería entonces:
a. Capital de trabajo mensual 3.385.000
b. Muebles y enseres 2.500.000
c. Arriendo mensual de los inmuebles

390 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE li'!TAtiGIBLES 391

 Calle 7a No 4-40 (Parqueadero) y
Calle 7a No 4-14 (tienda y fábrica)
valor según avalúos R.Collis $57.000.000.
Arriendo al mes (1%) 570.000
Total capital a considerar cada mes 6.655.000
Utilidad mensual 750.750
Renta mensual 11.3%
Renta anual nominal 135.6%
5. AVALÚO DE GOOD WILL. Estas consideraciones permite observar que hay 6. CONSIDERACIONES PARA APLICAR CRITERIO EN EL AVALÚO
lugar a consideraciones de GOOD WILL por el buen comportamiento de las Antigüedad del negocio = 80 años
clientela, bajo nivel de inversión y alta rentabilidad comparado con el escaso Permanencia de la clientela
capital que se invierte.
Estabilidad de las ventas mensuales
El capital considerado ($6.655.000) puesto aun interés corriente (36%) pro- Bajo capital de trabajo requerido
duciría $ 2.396.000 al año. La teoría indica que GOOD WILL lo constituye
Singularidad del negocio
el mayor valor que genera el negocio con el rendimiento del capital puesto
a interés. - Nombre del negocio ya posicionado
Para calcular esto requiere: Expectativas futuras.
La reducción de las utilidades en 1.987 por bajo crecimiento de las ventas
1. Definir el capital que se requiere para el negocio. no tiene explicación conocida por los avaluadores. Luego del buen aumento
2. Calcular el valor presente de las utilidades proyectadas. de ventas y utilidades en el año 1.988 y 1989 (incremento del 50% y 60%
3. Estimar el mayor valor del rendimiento normal del capital y las utilidades anual) se obtuvo un aumento de apenas 8.4% en 1990. Esto se debió a la
proyectadas. muerte de dos de los socios propietarios en 1990 y los traumatismos que
4. Definir a criterio sobre los anteriores el monto a 3 o 5 años que se aplicará ello generó.
como GOOD WILL. A pesar de ser una sociedad familiar con sistema tradicional de adminis-
tración, debido a la antigüedad del negocio y edad de los actuales dueños,
Siguiendo el esquema anterior, el capital se definió en $6.655.000 que debe ·
se colige que una nueva administración podrá proyectar las ventas a tasas
rendir al36% anual = $2.396.000.
similares a 1988 y mejorar la rentabilidad del negocio.
El valor presente de las utilidades proyectadas está definido atrás (valor pre- - Si bien las utilidades proyectadas decrecer en valor presente, debido a los
sente de proyecciones exponenciales a la tasa del 36% ... alternativa 1) problemas anotados, es posible que hacia el futuro, con nueva adminis-
El mayor valor sobre el rendimiento normal del capital y las utilidades proyec- tración crezcan al menos al 36% anuaL Por ello solo hemos tomado corno
tadas se calcula a continuación (Cifras en miles de pesos). parámetro de avalúo de Good Will la suma de los próximos 3 años. La
Métodología indica que se toma entre el 50% del total a 5 años y el100%
a 3 años; hemos tomado el lOO% a 3 años que favorece al negocio.

392 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE GOOD WILL Y DE INTANGIBLES 393

 7. CONCLUSIÓN. Se avaluó el Good Will de Obleas Villetica en $17'000.000
teniendo en cuenta el comportamiento del negodo en los últimos 5 años, la
administración actual, las expectativas futuras mejorando la eficiencia en las
ventas y el bajo capital de trabajo requerido.
CAPÍTULO 20
Avalúo de negocios inmobiliarios

l. EL NEGOCIO INMOBILIARI01
Definimos el negocio inmobiliario como la realización de un proyecto de construc-
ción (edificación con el objeto de obtener unas utilidades para los inversionistas de
capital y una adecuada remuneración del factor tierra involucrada.
Dos fases del negocio:
l. LA PROMOCIÓN DEL NEGOCIO
a. Estudio del Mercado: Es la clave inidal. Se construye para vender. Si no
hay ventas se cae el negocio.
b. Estudio de Factibilidad: Costos del proyecto, valor de ventas, incidencla de
tierra, capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital
invertido.
c. Consecusión del Jote: Determinar la reglamentación y posibilidades arqui-
tectónicas adecuación al mercado, avalúo del terreno.
d. Vinculación del inversionista.
e. Credibilidad en el promotor.
f. Consenso de voluntades
g.· Configuración jurídica.
2 GESTIÓN DEL NEGOCIO
a. Estudios, suelos, planos arquitectónicos, cálculos estructurales, planos
hidráulicos, eléctricos

(1) Para una información más amplia sobre el negocio inmobiliario y sobre la Gerencia de Proyectos
Inmobiliarios recomendamos al lector el libro de la colección Bhandar, "Gerencia de Proyectos Inmobi-
liarios", edición 2008, de varios autores, coordinado por Osear Barrero y autor de varios capitulas

394 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS AVALÚO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS 395

 b. Licencia de construcción y financiación del proyecto b. Como porcentaje de las ventas del proyecto a precio actual. Generalmente
c. Gerencia de proyecto oscila entre 10 y 15% urbanizado según estrato y uso. Se paga a medida que
d. Construcción de la obra se vende. Se establecen cuentas en participación con dueño de la tierra.
3. MERCADEO YVENTAS c. Precio del lote: su valor de contado teniendo en cuenta tamaño y mercado.
No se debe aceptar mayor precio por ser aporte.
a. Publicidad y promoción
d. Podría definirse también como porcentaje de ventas futuras, a una tasa
b. Trámites legales
mayor. Ej. 15-20% según estrato y uso. Se considera urbanizado el lote.
c. Cierre de ventas
3.2 Aportes de capital: Deben igualarse en el tiempo a través de la tasa de
2. RENTABILIDAD.DEL NEGOCIO INMOBILIARIO: interés. Hallar los. valores presentes de los aportes.

1 TIEMPOS Deben igualarse con los aportes del lote.

a. Fase previa: 4-6 meses 4. APORTES DE HONORARIOS. Tarifas según SCA (decreto 2090/89) y Fedelonjas:
b. Construcción: 12 meses (cada etapa o proyecto pequeño)
a. Promoción: 0.5% a 0.7% de ventas proyectadas
c. Subrogaciones y cartera: 3 meses
b. Gerencia: 2.5% de ventas proyectadas
TotallS-20 meses
c. Ventas: 3% de ventas reales
2. UTILIDAD d. Construcción: 10% de costos directos
a. Esperado: 10-15% sobre ventas en proyectos de vivienda medio y bajo. e. Planos: según tamaño series y dificultad.
15-20% en vivienda alta oficinas, comercio y bodegas.
Ver contenido y tarifas en SCA.
b. Capital invertido:
Lote: 10-15% - Descuentos: Depende del momento, del ciclo económico y del sector y
Efectivo: 10% según ciudad.
Total: 20-25% Para 1994 en Bogotá era usual aplicar:
Si el lote pesa 20% o más el capital sería 30-35% de las ventas y la utilidad Promoción: O
necesaria para obtener buena rentabilidad deberá superar el 25% de ventas. Gerencia: 20% (si se hacen ventas)
Si la utilidad está entre 15-20% y el capital invertido 20-25% se obtendrá renta- Ventas: 33% (si se hace gerencia)
bilidad total delS0-1 00% en 18 meses y laTIR (rentabilidad efectiva mensual)
será 4-6% según flujo de inversiones y retorno de utilidades. Construcción: 20 a 30%
Planos: 40-50%. Varía según dificultad, serie, tamaño y Good Will de la
3. APORTES DE LOTE firma. Mínimo el 20%.
3.1 Valor del lote
-Aportes iniciales al negocio: Dado que los honorarios no se causan al
a. Por avalúo: en condiciones de contado y con descuentos por tamaño. Ver
mismo tiempo, debe aplicarse un sistema para igualar con los aportes en
condiciones de mercado y dificultades de venta. Propietario es socio.
lote o en capital.

396 AVALÚOS DE INMUEBLES YGARANTÍAS AVALÚO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS 397

 Planos arquitectónicos: 90%, ya que el 10% se utiliza como supervisión - Definir la rentabilidad media esperada del negocio
arquitectónica durante la construcción. - Se asigna al socio vendedor una parte proporcional de la utilidad/rentabi-
Es posible que se acepte con descuento aunque menor por no ser un pago lidad por el tiempo transcurrido.
de contado y conllevar el riesgo de la inversión. - Puede afectarse por un factor de riesgo por incertidumbre en las ventas o
Comisión de preventas: las que se hayan causado. costos futuros, disminuyendo la rentabilidad del que vende y a favor del
que compra.
Promoción: en su totalidad ya que se efectúa antes de iniciar el proyecto.
Constituye la prima por venta del negocio inmobiliario o "Valor en Marcha".
- Aportes de gerencia y construcción: Puesto que se causan durante el
Si la rentabilidad para los nuevos compradores o socios es baja, puede
proyeto se deben establecer como flujo de pagos futuro y traesrlos a valor
desaparecer el "Valor en Marcha".
presente al momento inicial por medio de la tasa de interés del mercado.
Se acostumbraba en los años 90 el 3% mensual. Si el plazo es largo y el Ejemplos:
riesgo es alto se puede aplicar una tasa menor.
Bancos y cartera 60.000.000
- Socio industrial: Se define como aquel que no pone capital pero se le Inventarios 140.000.000
remunera con un porcentaje de las utilidades. Subrogaciones en proceso 250.000.000
Puede ser remuneración mixta: pago mensual y porcentaje de utilidades. Otras cuentas 30.000.000
Si no hay utilidades, no le corresponde nada en el reparto del capital invertido. Terreno 2da. Etapa 200.000.000
Es diferente al socio que aporta honorarios, cuyo valor se asimila al aporte 680.000.000
de especie o capital y al final le corresponde un porcentaje del patrimonio Proveedores 20.000.000
resultante. Costos para terminar 100.000.000
5. AVALÚO DE NEGOCIOS EN MARCHA. Se aplica para garantías bancarias o Préstamo UPAC 300.000.000
para venta o cesión de cuotas de un socio. Otras obligaciones 30.000.000
450.000.000
Deben identificarse los siguientes valores:
Valor del lote Patrimonio 230.000.000
Valor del proyecto en construcción Capital puesto 150.000.000
Tiempo: hace 12 meses
Inventarios
Cartera de compradores Utilidad esperada 2da. Etapa 250.000.000
Pasivos con proveedores Tiempo 12 meses más
Pasivos financieros Total tiempo 24 meses
Subtotal: patrimonio del negocio Rentabilidad 330.000.000/150.000.000
en 24 meses
Dado que el negocio se hace para obtener una utilidad producto de ventas Valor mensual efectivo 4.96%
menos costos en el tiempo, se debe: Primeros 12 meses 78.8%
Determinar el valor de ventas actuales y futuras Utilidad hasta hoy 80.000.000
Determinar el tiempo faltante para el retorno de la inversión Utilidad proyectada a hoy 118.000.000

398 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS AVALÚO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS 399

 21
Prima por valor en marcha 38.000.000
Puede reducirse 50% por riesgo faltante : 19.000.000
CAPÍTULO
Total capital hoy 230.000.000
Mas prima 19.000.000
Valor del negocio en marcha 249.000.000 Valor y precio de los inmuebles.
Valor cuota parte
6. Cuentas en participacion:
X%
El avalúo inmobiliario
Concepto en un mercado deprimido
Ventajas sobre sociedad (pagarés, papeleo, responsabilidad)
Lotes como porcentaje de ventas
Reparto de utilidades.
En el trabajo se desarrolla un estudio sobre las diversas teorías de valor y concep-
tos de valor y precio, así como la aplicación de estas bases en mercados deprimidos,
la definición de los modelos de mercado inmobiliario y los procedimientos para el
cálculo del valor potencial de los inmuebles.

l. TEORIAS DEL VALOR

Tomaremos como fuente principal bibliográfica para todo este análisis las confe-
rencias y libros del profesor José Carlos Pellegrino 1, ingeniero brasilero a quien le (
deben los avaluadores colombianos la introducción en nuestro país de los métodos
y técnicas para la moderna avaluacion. Sus conferencias dictadas en tres simposios
internacionales de avalúos realizados en Colombia, así como su manual de avalúos
editado por eliBAPE del Brasil, han sido la fuente para los siguientes puntos.
Nos basaremos también en manuales de economía, en especial "Historia de las
doctrinas económicas" de Eric Roll. 2
La técnica avaluatoria de inmuebles se basa en la filosofía del valor que durante
los últimos dos siglos se ha discutido en el mundo de la economía. La primeras
discusiones sobre el valor fueron dadas en el siglo XV!! y XVIII por los MERCANTl-

(1) Pellegrino Jase Carlos, "avaliaciao de inmoveis", Editorial Pini, Sao Paulo 1985. Pellegrino Jose Car-
los, Simpósio 1y 11 de valoracion de inmuebles, publicado por FEDELONJAS, Bogotá 1985 y 1986.
(2) Eric Roll. "Historia de las doctrinas económicas" Fondo de Cultura Economica, Mexico 1969.

VALOR Y PREC10 DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO iN/~OBIUARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 401

400 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS
LISTAS . Consideraban que la libre competencia era la que definía el precio el cual En 1867 publica KARL MARX6 su libro "El Capital" que revoluciona las teorías del
era sinónimo de valor para ellos. La oferta y la demanda define el precio y este es valor y del precio de los filósofos liberales. Es el fundador del socialismo moderno
el valor de las cosas. y padre del comunismo internacional que influyó en el mundo durante 70 años del
En el siglo XVIII los FISIOCRATAS enaltecían a la tierra y a la agricultura sobre siglo XX. Marx consideraba el valor como una congelación del trabajo. El valor de la
los demás sectores de la economía, en detrimento de la industria y del comercio. mercancía es la cantidad de trabajo necesario para producirla. El capital y la tierra
Las fuentes de la riqueza y del valor estaban ligadas a la tierra y a los productos están en función del trabajo y no son los factores determinantes del valor. Apoya
así los conceptos de la teoría objetiva del valor, tanto en el valor de uso como en el
de la tierra.
valor de cambio en los cuales basó su teoría económica.
1.1. La Teoría Trabajo del Valor. Smith, Ricardo y Marx son los padres de la teoría trabajo del valor, ya que fun-
Al finalizar este siglo XVlllllegan los Padres de la Economía Moderna, Adam Smith3 damentan el valor en el trabajo que se invierte en los bienes para producirlos. Es
David Ricardo\ quienes consideraban el "valor de uso" de las mercancías como un una teoría objetiva del valor, ya que depende de elementos externos al sujeto, como
valor completamente objetivo. El valor de las cosas equivalía a su costo y este estaba es la cantidad de trabajo necesario para producir las mercancías. Los siguientes
definido por el capital y el trabajo dedicado a su producción .. David Ricardo avanzó economistas se salen de esta teoría y plantean nuevos parámetros que determinan
más y conceptuaba que el valor está determinado por la escasez y por la cantidad la creación del valor. Se moverán alrededor de una teoría subjetiva del valor, que
de trabajo necesario para producir las mercancías. La renta de la tierra era solo un depende del sujeto, del lado de la demanda, de la utilidad que le produzca la ad-
pago diferencial que dependía de su productividad, de tal manera que el arriendo de quisición de las mercancías. La historia de las teorías del valor se moverán entre
las tierras debe subir de acuerdo a su capacidad productora. Así definía Ricardo el el énfasis objetivo y el subjetivo, entre el valor que nace del trabajo y del costo de
alquiler del suelo: "es la porción del producto de la tierra que se paga al propietario factores de la producción y el valor que nace de la utilidad que le produce al sujeto,
por el uso de las energías originales e indestructibles del suelo". el primero depende de factores que afectan a la oferta y el segundo depende de
causas que afectan a la demanda.
El filosofo STUART MILL observó el valor del suelo desde el punto de vista filosó-
fico. Podríamos considerarlo como el precursor de la contribución por valorización o 1.2. la Teoría Subjetiva del Valor: el concepto de atilidad.
impuestos por mejoría al suelo. Recomendaba que el gobierno debería hacer avalua-
ciones periódicas de la tierra y de las propiedades urbanas o agrícolas para cobrar La diferencia entre Precio yValor aparece en la ESCUELA AUSTRIACA para quienes
un impuesto sobre sus valorizaciones. No consideraba que existían desvalorizaciones la palabra clave era UTILIDAD. El "valor normal" corresponde al equilibrio entre la
porque según él la tierra se valorizaba indefinidamente. Seguía en parte las teorías oferta y la demanda. El precio en cambio corresponde a una función de "utilidad",
de MALTHUS5 acerca de que la población crecería indefinidamente y los recursos es el punto en el cual el vendedor no vendería su propiedad ni por un centavo me-
de la producción, entre los cuales se contaba la tierra, serían cada vez más escasos nos y el comprador no adquiriría ni por un centavo más. Hay entonces una relación
y por tanto la tierra al ser cada vez más escasa crecería de valor indefinidamente. cercana entre el valor y el precio de mercado, pero no son iguales.
En la escuela francesa tenemos al economista Jean B. Say7 de comienzos del
siglo XVIII. El aporte de Say consiste en la importancia que concede a la utilidad
como determinante del valor. De ahí brotaron su teoría del valor de los factores de
la producción. La teoría utilitarista del valor de Say, tuvo antecedentes en el abate
(3) Adam Smith, "An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations", pagina 206. Adam
Smitil, "Riqueza de las naciones".
(4) David Ricardo, "Principios de politica economica y tributadon". (6) Carlos Marx, "El Capital' e "Historia critica de la plusvalía', Mexico FCE.
(5) Malthus, "Ensayos sobre la población", Mexico FCE 1951 (7) Jean Baptíste Say, "Tratado de economía política".

402 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTiAS VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 403
CondillacB para quien el valor es el problema central de la economía política. La fuente que una mercancía que no tuviese valor no tendría precio, y que la mercancía que
del valor es la utilidad, pero no en el sentido corriente de la palabra. En Condillac, tiene mucho valor, por lo general tiene precio elevado. Pero ahí termina la relación.
como en la contemporánea teoría subjetiva del valor, la utilidad como concepto El valor es la expresión de necesidades humanas intangibles. El precio, la de los
económico no es ya una cualidad física de los bienes, sino la importancia que el obstáculos concretos que hay que vencer para crear las mercancías.
individuo da a un bien como capaz de satisfacer una necesidad. En consecuencia,
El principal interés de la escuela alemana fue hacer ver el nuevo concepto del valor
el valor aumenta con la escasez y disminuye con la abundancia.
subjetivo y en qué grado difería del concepto de precio. El empleo de un concepto
Say también sostenía que el valor depende de la escasez y la utilidad. El valor de valor de cambio como diferente tanto del valor de uso como del precio, fue uno
de cambio era una expresión cuantitativa de estimaciones subjetivas de utilidad. de los principales resultados del pensamiento alemán de principios del siglo XIX.
El costo de producción influye en el precio solo a través de cambios en la oferta. Si el valor de uso se basaba en la propiedad de satisfacer necesidades ( o sea en la
Constituye un límite mínimo por encima ael cual el determinante es la utilidad. El utilidad); el.valor de cambio se basaba en la propiedad de poder· ser cambiada la
trabajo, los recursos naturales yel capital tienen valorporque proporcionan servicios mercancía. El valor de uso nacía cuando las mercancías eran consideradas desde
productivos, esto es, medios para crear utilidades. Say fue de los primeros en una el punto de vista del consumo. El valor de cambio era la cualidad que tienen las
larga serie de economistas en formular el principio de que el valor de los factores mercancías cuando se las considera para fines cambiarios. El precio tenía relación
de la producción se derivaba del valor de sus productos. Todos los factores poseen con esos valores, pero no de manera que haga posible decir que el precio estuviese
las dos cualidades necesarias para la creación de valor: escasez y utilidad indirecta. determinado por ellos.
Los factores de la producción ofrecen sus servicios productivos. Se establece un En esta misma escuela está Thünen 11 • El aporte de Thünen tiene la ventaja de que
mercado y aparece un precio que fluctúa con la oferta y la demanda. introduce el concepto del costo. El precio de los granos debía ser suficientemente
La importancia de Say es haber sido el primer economista que se liberó de la teoría elevado para reembolsar al menos el costo de producción y del transporte del pro-
trabajo del valor establecida por sus antecesores. Pero Say no determina cómo se ductor más distante cuya producción necesita la ciudad. Aquí tenemos expuesta la
forman los precios. Fue un sucesor suyo, Cournot9, quien se interesó por una teoría relación existente entre costo y precio, base de las teorías modernas del costo. Dada
funcional del precio. Mientras Say se interesó por una teoría genética-causal del va- cierta demanda de un producto, la producción aumentará hasta el punto en que el
lor, era necesario examinar el problema de la creación de los precios en el mercado. precio cubra precisamente el costo de producción. El precio debe ser lo bastante
Esta diferencia entre Say y Cournot se repite en nuestros días entre la escuela de la elevado para compensar al productor situado menos favorablemente.
utilidad y las escuelas matemáticas que desconocen el concepto del valor. Aquí nace la teoría de la productividad marginal. El empleo de dosis adicionales
de capital y trabajo aumentarán el rendimiento pero también aumentan el costo.
1.3. La escuela alemana sobre el valor y el precio.
El aumento de trabajadores debe ser llevado hasta el punto en que el rendimiento
Después vino la escuela alemana con Lotz. El valor de cambio, o valor comparativo, extra obtenido del último trabajador empleado iguale en valor al salario que recibe.
depende de dos factores: uno interno, la propiedad de la mercancía de satisfacer El valor del trabajo del último trabajador empleado es también su valor. Lo mismo
una necesidad de otra persona que su propietario; y otro externo, su escasez. Si puede decirse del capital, que Thünen define como "producto acumulado del tra-
la mercancía posee utilidad para más de una persona y si su adquisición implica bajo", Su rendimiento está determinado por el rendimiento de la última partícula
algún sacrificio, entonces tendrá la mercancía valor de cambio. Lotz10 fue más lejos de capital empleada.
al distinguir el valor y el precio. Advirtió que se relacionan entre sí en el sentido de

(8) E. B. Condillac, "El comercio y el gobierno considerados relativamente uno frente al otro".
(9) Cournot, "Recherches sur les principes mathematiques de la theorie des richeses".
(10) Lotz, "Handbuch der Statswitschftslehre". (11) Von Thunen, "Der lsolierte Staat".

404 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS VALOR YPRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 405
1.4. La Escuela Inglesa objetiva del valor. El precio está determinado por la oferta y la demanda. Tras la oferta está el costo
de producción ytras la demanda estará la utilidad. Hay una cantidad que equilibra la
En Gran Bretaña se siguió durante mucho tiempo la Teoría Trabajo del Valor ela- oferta con la demanda efectiva, o sea la demanda respaldada por el poder adquisitivo.
borada por Adam Smith y David Ricardo. Estas dificultades obedederon a su "La medida de la intensidad de la demanda de una persona por una mercancía es la
incapacidad para conciliar entre sí los fenómenos del mercado en régimen de pro- cantidad que esté dispuesta a dar. Ahora bien, aunque puede haber demandas que no
ducción capitalista y la teoría trabajo del valor. Bailey considera que el valor es la terminen en compra, ejercen sin embargo influencia sobre el precio. Ejemplo de esto
estimación en que es tenido un objeto. Refleja un estado de espíritu del sujeto y no es la demanda por parte de aquellos que no comprarán a los precios vigentes, pero
una cualidad del objeto. que irían al mercado y comprarían si ocurriera una ligera reducción de los mismos.
Esa estimación no puede originarse cuando los objetos son vistos aisladamente, Esta demanda existe siempre y tiene el efecto de mantener altos los precios.
sino que tiene su origen en la comparación de dos cosas. Bailey12 adopta una de Aunque las intensidades de la demanda difieran entre los distintos compradores,
las definiciones de Adam Smith, la cual identifica el valor con el poder adquisitivo. todos ellos compran en un precio uniforme de mercado que equilibra la oferta y
Para él no podemos hablar del valor de una mercancía sino por referencia a otra la demanda. Si el precio sube solo ligeramente por encima del precio de mercado,
mercancía con la cual se compara. Una cosa no puede ser valorada en sí misma según Longfield, los compradores que por dicho cambio dejarán de serlo deben ser
sin referencia a otra cosa. Este relativismo hacía incompatible la teoría trabajo del aquellos en que la intensidad de la demanda se medía exactamente por el primer
valor. En su concepto, en las mercancías que pueden aumentarse a voluntad y en precio. Así el precio de mercado se mide por la demanda que siendo de pequeña
cuya producción no hay la restricción de la competencia, el costo de producción es intensidad, termina en compras efectivas.
el determinante del valor. En el caso de los monopolios lo que hay que determinar
es el precio del monopolio. 1.5. Teorías objetivas y subjetivas del Valor. La utilidad marginal.
El relativismo de Bailey contribuyó a hacer ver la diferencia que hay entre la Afines del siglo XIX las teorías del valor insisten en su componente subjetivo a través
medida del valor en el sentido trascendental en que los clásicos, siguiendo a Aris- de la utilidad marginal. Tanto la teoría trabajo del valor como la que lo deriva de la
tóteles, lo habían entendido, esto es, la causa y la sustancia inherente al valor, y la utilidad, parten de supuestos que pueden considerarse pertinentes a todos los sistemas
medida del valor en el sentido de una relación cuantitativa entre dos mercancías, sociales: una, parte del destino que ha de darse a los recursos, asunto que tiene que
y en especial entre una mercancía y el dinero. Es ilusoria la búsqueda de una decidir toda la sociedad; la otra, de las valuaciones subjetivas de los individuos, que
medida invariable del valor. Para Bailey el dinero llena adecuadamente la función siempre preceden o acompañan a la oferta y la demanda. El concepto de utilidad
de una medida externa del valor, aunque de su definición se sigue que tampoco marginal tiene sus exponentes en Gossen14 , Jevons, Menger y Walras.
él puede tener un valor constante. Propone la creación de números índices para El principio central de esa teoría es la afirmación de que el valor depende por
comparar los precios a través del tiempo. Es la base del valor real o valor cons- entero de la utilidad. La teoría clásica del valor era objetiva, es decir se refería al
tante a través del tiempo. conjunto de la actividad económica de la sociedad. Los clásicos ignoraban los
Para Longfield13 el valor implica utilidad y el cambio permite que una persona factores individuales subjetivos. Según Menger los valores subjetivos determinarán
tenga la combinación de artículos que en proporción a su valor posean mayor utilidad los limites del cambio y los del precio. En el cambio aislado el precio estará entre
para ella. Todo el mundo estará ansioso de comprar lo más barato y vender lo más los límites marcados por las razones de cambio máxima y mínima del comprador
caro posible. La competencia asegura la igualdad entre la oferta y la demanda. El y del vendedor.
costo de producción influirá en el proceso a través de sus efectos sobre la oferta.

(12) Bailey Samuel, 'A critica! dissertation on the nature of Va fue".

(14) H.H. Gossen, ' Entwicklung der Gesetze des menschlichen Verkerhs ...".
(13) M. Longfield, 'lecturas de política economica".

406 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS

VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBIUARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 407
 Menger estudia luego el origen del dinero y dice que se convirtió en la más acep- 2. TEORIAS UNIVALENTE Y PLURIVALENTE DEL VALOR.
table de !as mercancías, en el medio universal de cambio. Al llenar esta función Durante el presente siglo ha existido una gran polémica mundial sobre el valor de
facilita la "cuantificación" de !os valores subjetivos determinando la equivalencia los inmuebles. La teoría de los "univalentes" considera que el valor del inmueble es
del cambio, es decir el precio. UN!CO cualquiera que sea !a finalidad del avalúo. Los "plurivalentes" consideran que
Walras15 sostiene que en un mercado donde rija la competencia se logrará el el valor cambia dependiendo de la finalidad del avalúo.
equilibrio cuando el precio sea tal, que se igualen la oferta y la demanda. Existe un La teoría plurivalente confiere al valor un carácter subjetivo. Hay todo tipo de valor:
precio "pregonado" llamado así porque lo pregona o grita un pregonero. Si en este valor contable, valor de caja, valor comercial, valor de expropiación, valor catastral, (
precio no son iguales la oferta y !a demanda, se pregonará un precio nuevo y se valor fiscal, valor depreciado, valor de costo, valor de uso, valor de cambio, valor de
procederá así hasta que quede establecida la igualdad. De este modo se conseguirá venta forzada, valor en marcha, valor de seguro, valor de inversión, valor intrínseco,
por "tanteos'~ el precio de equilibrio. Walras no dijo si concebía que podían hacerse valor para garantía, valor físico, valor potencial, etc.
operaciones a precios fuera del equilibrio. Si no se verifican transacciones, surge el
equilibrio de Walras. Hay una "recontratación" continua, cada transacción anterior E! ingeniero Carlos BerrinP 7, considerado el gran defensor de esta teoría dice
al establecimiento del equilibrio es solo provisional. que todos nosotros tenemos una noción subjetiva de! valor de la misma forma que
tenemos una noción subjetiva de la fuerza. Por eso no somos capaces de definir lo
Marshall16 desarrolla con mayor énfasis a principios del siglo XX la teoría de la que es el valor, porque depende de causas varias la mayor parte de las cuales son
utilidad marginal. Según él, las fuerzas que actúan tras la oferta y la demanda de- sicologicas y por tanto no susceptibles de ser medidas o comparadas.
terminan el valor. Son como las dos hojas de las tijeras : es inútil preguntar cuál es
la que corta. Detrás de la demanda está la utilidad marginal, reflejada en los precios Otro plurivalente, el ingeniero uruguayo Pio Braem, afirma: "El valor no es una
de demanda de los compradores. Detrás de la oferta están el esfuerzo y el sacrificio noción puramente objetiva que se pueda determinar de forma directa, sino que es
marginales, reflejados en los precios de la oferta. El costo de producción vuelve a un concepto complejo del cual participan elementos síquicos para los cuales aun no
aparecer una vez más como un determinante del valor. Su concepto del excedente se encuentran expresiones simbólicas para someterlas a la lógica del calculo".
del consumidor designa el excedente de satisfacción obtenido por un consumidor Para la teoría "univalente" el valor es un elemento objetivo que puede ser me-
siempre que puede comprar una mercancía en un precio inferior al que estaba dis- dido mediante la aplicación de ciertas técnicas y métodos. El ingeniero argentino
puesto a pagar antes que quedarse sin !a mercancía. Mario Chandias18 defiende su teoría brillantemente: "Hay una teoría subjetiva del
Hemos presentado un resumen de las Teorías sobre el Valor y el Precio en la valor y una teoría subjetiva del precio. El "valor económico" de las cosas es un
Economía. Sobre el tema hay amplias exposiciones en los textos sobre Historia de fenómeno de mercado. El precio depende de muchos factores (entre otros las
las Doctrinas Económicas. Solo podemos presentar aquí una breve sinopsis con el apreciaciones subjetivas ya mencionadas), pero él se establece a través de la ley
objeto de explicar al avaluador las bases filosóficas sobre las cuales se sustenta el de oferta y demanda.
Valor, ya que es precisamente el Valor de los Inmuebles el que debe tratar de iden- Admitiendo que el valor económico no es una propiedad absoluta de las cosas,
tificar la profesión valuatoria. Ya vemos que en la historia de la Economía no hay sino una propiedad de mercado, es evidente que de este ultimo no puede derivarse
unanimidad de !o que es el Valor de !as cosas. Pero sí podemos confirmar que hay una pluralidad de ese mismo "valor económico", pues las curvas de oferta y deman-
una diferencia entre el Valor y el Precio de las mercancías. Con estas bases podre- da continúan cruzándose en un solo punto para un momento dado. Yaunque en
mos discutir la formación de! valor y del precio en los inmuebles, especialmente en
las épocas de crisis del mercado.
(17) Jase Carlos Pellegrino, "Avaliacao de inmoveis". Editorial Pini, Sao Paulo 1985.
(15) Walras, " Elementos de economia politica pura". (18) Joaquin Gorriaran, "apuntes sobre valoración de inmuebles'. Edicion Lonja de propiedad Raiz de
(16) Marshall, "principios de Economia". Bogota, 1980.

408 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES. El AVALÚO INMOBlUARIO EN UN MERCADO DEPRI~\100 409
ese momento dado sean muchas las personas interesadas en un bien, el avaluador 3. VALOR Y PRECIO.
no es una de esas personas. El avaluador no esta en el mercado, es apenas un
observador del mercado". El ingeniero Chandias decía que la valuación tiene por objeto fijar el valor de cambio
de las cosas que se pueden vender o lo que se mide por la cantidad de otros bienes
El ingeniero brasilero José Carlos Pellegrinol 9 sostiene que "el rigor del avalúo es que podríamos obtener a cambio del nuestro. Es el poder de adquisición que puede
independiente de su finalidad porque avaluar ya es una finalidad. Del mismo modo compararse con cualquier mercancía, pero es más cómodo medido en moneda. En
que la topografía mide la tierra sin importar su destino. Porque no hay razón jurídica, este caso tenemos el "precio" es decir el valor del cambio expresado en moneda.
administrativa, contable o de cualquier otra naturaleza capaz de alterar los métodos Para Chandias "valuar es establecer el valor de las cosas de interés económico, de
de una ciencia definida por sus propios fines como es la avaluacion" naturaleza física o ideal, estén o no en el comercio".
Esta polémica entre las dos escuelas del valor llevó a que todos los avaluadores Para el maestro avaluador brasilero Helio de Caires, el precio es la cantidad en dinero
de América reunidos en la Primera Convención Panamericana de Avalúos realizada por la cual una determinada cantidad de mercancía puede cederse o trasferirse.
en Lima en 1949 adoptara las siguientes recomendaciones 20 :
Para ei!BAPE (Instituto Brasilero de Peritos e Ingeniería de avalúos), el valor
a) El valor de un inmueble en un momento dado es UNICO cualquiera que sean del mercado es el valor por el cual se realizaría una compra y venta entre "partes
los fines para Jos cuales es avaluado. Ese valor se deduce: deseosas" pero sin que estas estén obligadas a efectuar una transacción, ambas
- De la valuación directa o valor intrínseco compuesto por el valor del terreno conocedoras del inmueble y del mercado. El valor real del mercado puede definirse
y las construcciones. como el correspondiente al precio. Pero el valor y el precio son diferentes. 21
- De la valuación indirecta calculada en base a la renta que produce o puede Según el!BAPE "el valor real de mercado puede ser definido como el correspon-
producir. diente al precio que el inmueble que se avalúa podría alcanzar cuando es colocado
en venta en un plazo razonable, con el vendedor deseando pero no estando obliga-
- Del valor real establecido por la oferta y la demanda. do a venderlo y con el comprador adquiriéndolo con entero conocimiento de todos
b) Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse Jo mas pronto los usos y finalidades para los cuales esta adaptado y podría ser utilizado, sin estar
posible al mismo. presionado a la compra. En otras palabras equivaldría al precio obtenido a través
de una libre compra y venta de contado"
e) El grado de precisión de una valuación es función directa de la finalidad para
la cual se realiza, sea este tributaria, hipotecaria, comercial o judicial. Sobre este punto se define el American lnstitute of Real Estate Appraisers: 22
Como se observa, las recomendaciones adoptaron en su totalidad los principios de
la teoría "univalente". La primera recomendación definió la metodología para adoptar VALOR DE MERCADO:
el valor único: el método del costo, el método de la renta y el método comparativo
a) Es el precio mas alto, en términos de dinero que una propiedad alcanzaría
directo del mercado.
si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un
comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos.
Frecuentemente es el precio por el cual un vendedor deseoso la vendería a un
comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales.

(19) J.C. Pellegrino, ibídem. (21) J.C. Pellegrino, ibid.

(20) Memorias de la Un ion Panamericana de Valuación. Citada por Pellegrino. (22) Pellegrino, ibídem

410 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 411
 b) Es el precio esperado si se otorga un plazo razonable para encontrar un Aveces los dientes de los avaluadores se quejan que las transacciones difieren
comprador. del avalúo, unas veces hacia arriba y otras hacia abajo. Para Pellegrino estas quejas
son infundadas, pues las valuaciones expresan el valor mientras que las transacciones
siempre abordan los precios obtenidos por los inmuebles en el mercado ..
PRECIO DE MERCADO:
Como avaluar el mercado cuando no existen transacciones porque hay una crisis
Es el precio que se paga efectivamente por la propiedad. Es la cantidad de dinero en el mercado de los inmuebles? Esta situación ha sucedido también en los países
que debe entregarse o puede obtenerse en el mercado activo bajo las condiciones avanzados como en la crisis de 1990-91 tanto en Europa como en Norteamérica.
inmediatas y existentes en una determinada fecha. Es el precio que se paga por la
propiedad, sin considerar los motivos, las presiones y la inteligencia. En las reuniones del Comité Internacional de Normas para Activos Fijos realizadas
en Londres y Toronto en 1990 y 1991 se recomendó volver por las definiciones del
Para la entidad Americana el valor de mercado significa Jo que la propiedad real- valor de mercado, cuyos requisitos son:
mente vale, mientras que el precio de mercado expresa la cantidad o la importancia
por la cual podría ser vendida. La expresión "precio mas alto" podría sustituirse por Existencia de un vendedor deseoso
el "precio más probable", "el precio medio" o "el justo precio". Previsión de un periodo razonable para efectuar la transacción considerando
Para que se dé el valor de mercado se necesitan las siguientes condiciones: la naturaleza del inmueble y las condiciones de mercado

- Comprador y vendedor motivados La estabilidad de los valores o los precios durante ese periodo. Cuando hay
inflación no es posible
- Ambas partes bien informadas y conocedoras del mercado
La libre exposición del inmueble en el mercado inmobiliario
- Tiempo razonable para un mercado abierto
La desconsideración de cualquier precio mas alto que un comprador con
- Pago de contado o equivalente eventual interés especial en la propiedad pudiera pagar por ella.
- Facilidades de financiación de acuerdo con lo normal en la economía Este análisis indica que el vendedor deseoso no puede estar sujeto a eventuales
Según e! Instituto de Avaluadores Americano que mencionamos, el Precio de mer- crisis de caja o por acreedores que le exigen el pago de deudas inmediatas. Esta
cado difiere del valor de mercado porque se trata de un hecho histórico o concreto, situación corresponde a la crisis inmobiliaria de Colombia en el periodo 1995-99
en cuanto que el valor de mercado permanece en un avalúo hasta que es comprado. cuando se generó una sobreoferta de inmuebles y una reducción del mercado debi-
El precio de mercado no incluye la adopción de conducta prudente de las partes, la do a la crisis económica y política que atravesó el país. Fue también la situación de
ausencia de estímulos indebidos o cualquier presión del mercado. México durante la crisis de 1994-95. En el Cono Sur países como Brasil, Argentina,
Chile han tenido que afrontar severas depresiones inmobiliarias durante las crisis
Según Pellegrino23 , "si el vendedor se viese forzado por ciertas circunstancias y tu- económicas. En 1998-99 se presenta una profunda depresión inmobiliaria en Ecuador
viese que efectuar la venta rápidamente por su eventual necesidad de dinero, la transac- y Venezuela. Cómo avaluar los inmuebles en épocas de crisis, cuando el mercado se
ción también pasaría a ser una excepción de la regla, sin reflejar el punto de equilibrio anula y volver líquidos los inmuebles es un imperativo para los propietarios?
deseado, pues en ese caso el vendedor estaría sacrificando el precio en beneficio de
una liquidez inmediata. El valor es un punto ideal, en cambio el precio depende de los Durante el Tercer Simposio Internacional de Avalúos realizado en 1997 en Bogotá,
argumentos, de las presiones, de las condiciones sicologicas, de las ventajas de argu- organizado por la Lonja de Bogotá, hubo consenso entre los conferencistas invitados
mentación que una parte pueda ejercer sobre la otra en la mesa de negociaciones" de Brasil, México, Venezuela y Colombia en que si las condiciones del mercado no
permiten establecer transacciones se debería avaluar el VALOR INTR!NSECO del
(23) J.C. Pellegrino, conferencia dictada en ellll Simposio latinoamericano de avaluos, Bogota 1997.

412 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBIUARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 413
bien, o sea el valor físico, aplicando el método del costo equivalente al valor del deberíamos denominarlo "precio de liquidez" para contraponerlo con el "precio de
terreno mas el valor de las construcciones menos las depreciaciones. mercado" al cual nos hemos referido en estas paginas.
José Carlos Pellegrino anotaba allí: "ante tales dificultades por qué no extender EllBAPE25 en su manual de avalúos coincide con esta apreciación cuando afir-
la practica ya consagrada en algunas naciones y admitir que en determinadas cir- ma: "es evidente que una negociación caracterizada por la absoluta necesidad de un
cunstancias el valor intrínseco pueda corresponder al valor real del mercado. No comprador para adquirir determinado inmueble es un caso excepcional en el cual
se pretende sustituir el valor real del mercado por el valor intrínseco, sino que se el punto de equilibrio de mercado no seria alcanzado pues la posición del vendedor
propone que ante una situación anómala, podamos determinar el valor intrínseco seria ventajosa. Contrariamente si un vendedor fuese compelido por las circunstan-
de un bien equiparándote con el valor real del mercado". cias para efectuar la venta rápidamente dada su necesidad de dinero, la transacción
también pasaría a ser una excepción a la regla no reflejando el punto de equilibrio
El conferencista colombiano en este Simposio de Bogotá fue el Economista deseado por el valor del mercado pues en ese caso el vendedor estaría sacrificando
Osear Borrero24 , autor de estas paginas y Expresidente de la Federación de Lonjas el precio en beneficio de una liquidez inmediata".
de Propiedad Raíz. Su definición de valor de mercado para un inmueble presentada
a dicho Simposio fue: "Es el precio más probable de transacción en condiciones
normales de mercado". 4. AVALUO DE INMUEBLES EN UN MERCADO DEPRIMIDO.

La definición indica que : De todo lo anterior es posible concluir que el Valor Comercial de los Inmuebles
está definido por las siguientes condiciones:
Se trata de una ciencia probabilística que aplica los métodos de la estadís-
tica, economía y sociología. Es el precio más probable que se pagara por - Libertad de transacción. Ausencia de presiones para vender o para comprar.
el inmueble. - Liquidez normal en la economía
Se apunta a una transacción comercial, es decir a una compraventa real Pleno conocimiento de lo que se vende y se compra
La condición del mercado deberá ser normal, es decir libre de presiones Plazo suficiente para encontrar mercado
para el vendedor o para el comprador. Un remate o una presión de liquidez
no es normal. Pero normal no quiere decir ausencia de crisis o situación de - Adopción de conducta prudente entre las partes
auge económico. Por ello se requiere un periodo de tiempo razonable para Por su parte el Precio del inmueble está dado por la transacción específica en un
realizar la transacción. monto de dinero determinado. Esta transacción puede ser atípica y no provenir de
La conferencia del economista Barrero sostenía una diferencia entre el valor de una operación llbre donde se adopta conducta prudente entre las partes.
mercado que debe reflejar el avalúo y el PRECIO DE LIQUIDEZ que se obtiene en Se da mercado inmobiliario cuando existen suficientes transacciones a deter-
un momento dado bajo la presión de los acreedores. El precio de mercado es cier- minado precio que permitan establecer un valor de mercado. Si hay suficientes
tamente el producto de una transacción donde la oferta se equilibra con la demanda "precios" estos determinarán un comportamiento del mercado y existirán las "con-
en condiciones normales y define una cantidad de moneda en un momento dado diciones normales" para determinar el valor comercial. Si no hay precios, o estas
que llamamos precio. Pero cuando la oferta no se equilibra y se ve presionada por transacciones son atípicas y no son representativas, no hay mercado y por tanto
las necesidades de liquidez, dado que la economía o el sector se encuentran en un el precio de unas pocas transacciones no pueden conformar el valor de mercado.
momento depresivo, en ese momento el precio se separa del valor del mercado y

(24) lll simposio latinoamericano de avaluos, Bogota 1997, Lonja de Propiedad Raiz de Bogota. (25) IBAPE, "manual de avaluos y garantias", editorial Pini, Sao Paulo.

VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES. ELAVALÚO INMOBILIARIO EN UN ~\ERCADO DEPRI~\100 415

414 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS
 En este caso debemos acudir al Valor Intrínseco o Valor Físico conformado por el Duran~e la crisis inmobiliaria d~ 1998-99 se presentaron numerosos casos que (
método del costo = lote + construcción, sin consideraciones de utilidad o del factor nos permiten separar valor y precio en los inmuebles durante una época de crisis.
de comercialización. En Bogotá existen barrios o urbanizadones muy apetecidas por la demanda. En una
urbanización construida con gran calidad por un importante constructor se presentó
Cuando tratamos de bienes perecederos, como los productos agrícolas, es ne-
un demandante buscando un apartamento. Existiendo en dicho conjunto cerca de
cesario vender al precio que la demanda está dispuesta a consumir. Si la cosecha
2~0 apartamentos solamente había uno en venta. Se pedía la cifra del avalúo =230
es abundante, los precios bajarán y es necesario que los productores rebajen su
millones de pesos. El propietario estaba urgido de vender para atender una deuda
pedido hasta la cifra que equilibre al mercado. Se trata de bienes perecederos
u,rgente de su empresa. Redujo el pedido hasta 180 miilones. El comprador no acep-
que no se pueden guardar para un mejor momento del mercado. O se venden al
to la oferta porque prefería otro apartamento hacia el interior del conjunto lejos de
precio propuesto por la demanda o se pierden. En este caso el valor comercial del
. producto se identifica con el ·precio demandado. Cosa similar podría suceder con la cal~e. Se .pr:sentaron tres p:rsonas que ofrecieron sus apartamentos, con igual
ta~ano y diseno, pero su pedtdo fue a 240 millones. Finalmente compró por 230
ciertos productos manufacturados cuya demanda baja en un momento dado, por
razones de moda, estilo o mercado. El valor comercial será igual al precio fijado por millones uno que le satisfacía. El propietario urgido posteriormente vendió a otro
las transacciones. Lo que sucede es que un tiempo después la oferta suspenderá la comprador en 180 millones su apartamento.
producción del bien sobre-ofrecido y volverá a escasear. Si la demanda lo requiere, Con este ejemplo real nos preguntamos: cuál es el valor comercial de estos
lo pagará mejor en el futuro y los precios esperados situarán el valor comercial en apartamentos? El de 230 millones o el de 180 millones? Aquí podemos establecer
una cifra alta que vuelva a estimular a la oferta. la diferencia. Quien vendió a 180 millones generó un precio atípico movido por la
Pero los bienes inmuebles no son productos perecederos ni es normal que pasen urgencia y presión del momento. Los demás con plena libertad están dispuestos a
de moda en un corto plazo. Si la demanda baja es por otras razones externas, no vender a 230 millones. Este es el valor comercial de los apartamentos del conjunto.
por falta de necesidad. La demanda se reduce por factores ajenos al producto: au- Si hubiésemos vendido cuatro apartamentos a 180 millones, este precio conformaría
mento de la tasa de interés hipotecaria, falta de liquidez, crisis de empleo e ingresos, el valor comercial de la zona.
coyuntura económica o política desfavorable. La oferta no tiene urgencia de vender El avalúo comercial debe buscar el valor de cambio en términos de los demás
porque se pase de moda el producto o porque el bien sea perecedero. productos de la economía. Esto significa identificar el valor del inmueble por el costo
de los factores. Recordemos que el costo de factores dentro de la teoría Trabajo del
Si la oferta tiene que vender es porque desea convertir en dinero líquido el inmue-
ble. Por definición el bien inmueble es ilíquido y su inversión no está dada por alta Valor está dado por la remuneración de los factores que intervienen en su produ~ción
: tierra, capital y trabajo. Lo cual incluye la utilidad del constructor. Este valor por
liquidez comparada con otros bienes de la economía. Un inmueble es el bien de más
costo de factores tiene una relación de intercambio con los demás productos de la
alto costo que una familia compra en su vida y por tanto requiere de suficiente liquidez
economía. Una casa equivale a tres automóviles, un auto a 40 cabezas de ganado, (
para pagar la cuota inicial y de suficiente crédito a tasas razonables para adquirirlo.
una res vacuna equivale al mercado alimenticio de dos familias, etc. Este es el lado
Luego en un momento de coyuntura depresiva en la economía algunas familias objetivo del valor que depende del costo de la oferta y su producción.
o empresas requieren trasformar en dinero liquido su inmueble y otras no están con
Pero cuando nos pasamos aliado de la demanda, entran las consideraciones de
dicha necesidad. En la medida que la crisis económica se profundice y se alargue, se
presentará desempleo en las familias y requerimientos de liquidez en las empresas, precio y liquidez. La necesidad de trasformar la casa en dinero y no en otros pro-
para pagar las deudas o para atender los consumos urgentes. Entonces más y más ductos de intercambio hará que el precio suba o baje según exista a no liquidez en
dueños de inmuebles estarán dispuestos a sacrificar valor por obtener liquidez in- la economía y según tengamos crédito caro o barato. Entramos en la apreciación
mediata. Si las tasas de interés han subido y los créditos agobian a los propietarios, subjetiva del valor y entonces dependemos del concepto de utilidad para el deman-
existirá más presión para salir de las deudas y sus inmuebles. dante y oferente. Cuánto está dispuesto a bajar el propietario con tal de obtener la

416 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS VALOR YPRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN UN 11\ERCADO DEPRIMIDO 417
liquidez que le urge y cuánto está dispuesto a subir al comprador en un momento hipotético que no se da. El valor comercial estaría dado por el costo de factores,
de escasez de dinero? Es la tesis de los economistas de la utilidad marginal que por el valor objetivo de la oferta o por el costo de reposición (valor intrínseco o valor
determinan el valor de las mercancías por la apreciación subjetiva de comprador y físico), dado que no existen suficientes transacciones para determinar un precio
vendedor, no por el costo de factores. de mercado. No sería justo determinarlo por el precio de liquidez de unas pocas
Entre los dos conceptos sobre el valor, explicados al comienzo de este capítulo, transacciones atípicas, forzadas por la urgencia de liquidez, en un mercado escaso,
discutidos por toda la historia de la Economía, se deberá situar el avaluador inmo- cuando el inmueble no está a la venta.
biliario en un momento de crisis económica, en donde se separan los valores y los En síntesis los conceptos de valor y precio en los inmuebles tienen los siguientes
precios. Entonces la precisión del valor dependerá del objeto avalúo. Si quien pide elementos que deberá conocer muy bien el avaluador inmobiliario, especialmente en
el avalúo es una empresa para determinar el Valor de los Activos o es un Inmueble tiempos de crisis económicas, antes de determinar el justiprecio o avalúo comercial.
Titularizado que lo requiere para determinar el valor del título, se deberá determinar Recordemos que "precio justo" no significa justicia desde el punto de vista moral
el valor comercial por el costo de factores, es decir por el lado de la oferta y por el o legal. Significa que el valor estimado se basa en una transacción libre igualitaria,
costo de reproducción. Esto significa que el avalúo de garantías o de activos puede donde nadie ha ejercido presiones fuera de lo común. Solo así los dos términos, valor
bien determinarse por el valor intrínseco o valor físico del inmueble, cuando no de mercado yjusto valor de compraventa significan lo mismo.
existe un mercado inmobiliario activo y no se tienen datos suficientes para establecer
los precios de transacción que conforman un valor de mercado.
Pero si se requiere el avalúo para que un propietario trasforme en dinero su inmue-
ble o un comprador lo adquiera en un momento de crisis económica o inmobiliaria,
Utilidad marginal
deberemos entregar el precio de liquidez obtenido de las pocas transacciones que
Concepto subjetivo
hayamos podido detectar en inmuebles similares. Se trata de decirle al propietario en
cuanto dinero puede trasformar su inmueble dadas las actuales condiciones depresi- Exigencias de la demanda

vas del mercado inmobiliario. Esto sería determinar el valor esperado de transacción Adquisición en un momento dado
por el lado de la demanda, aplicando los conceptos de la teoría utilidad del valor y Urgencia de venta o de compra
estimando las características subjetivas del demandante. Crisis económica, !liquidez, desempleo

En condiciones normales el mercado puede unir la teoría objetiva y subjetiva del Cnldito disponible Crédito escaso y tasas altas de interés
valor, el costo de factores y la teoría de la utilidad, el valor del lado de la oferta y el , :; Objetividad: fuerzas del mercado Subjetividad: utilidad del demandante
precio de liquidez de la demanda. Pero en condiciones de crisis estos dos conceptos · :, Oferta y demanda suficiente Mucha oferta, escasa demanda
:)·
que han sido discutidos durante 200 años en la economía, se separan. El avaluador ) Tiempo de exposición al mercado Urgencia de venta
inmobiliario no tiene otra salida que presentar ambos resultados: el valor comercial
Condiciones de monopolio
y el precio de liquidez. (precios altos Especulativos) y de oligopsonio
(precios Bajos subvaluados)
Un banco preferirá adoptar el precio de liquidez porque Jo requiere como garantía
Dato de un mercado estable Dato en un momento dado (tiempo)
para un préstamo, pero debe saber que en condiciones normales del mercado su con una moneda determinada (lugar)
valor comercial sería más alto y estaría protegido esperando a un mejor momento Para compradores oportunos, para
para recuperar su crédito. Una empresa que avalúa sus activos o un bien titulari- préstamos hipotecarios, remates y
zado no tiene en venta sus inmuebles y por tanto deberá aplicar el valor comercial Daciones en pago forzadas
y no el precio de liquidez. Si no está en venta no es posible suponer un mercado

418 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 419
5. MODELO EN EQOILIBRIO YEN DESEQUILIBRIO PARA UN MERCADO (dinero) sea suficiente, aunque se demande una cantidad de mercado reducido Q2.
INMOBILIARIO. Nótese que el precio Pr es inferior al costo de reposición o costo de p~oducción, en el
caso de inmuebles sería inferior al valor intrínseco ofísico. La demanda paga un precio
Para ilustrar mejor la formación del precio y del valor en un mercado inmobiliario Pr que teóricamente correspondería a una nueva cantidad Qr que sería de equilibrio
acudiremos a las curvas de oferta y demanda clásicas de la Microeconomía. si no es porque el costo de producción es superior. La oferta solo puede producir esta
a) GRAFICA 29 A : Corresponde a un mercado en equilibrio. La curva de cantidad al precio P2 porque por razones de costos no se puede desplazar nuevamente
demanda De indica que a menor precio P se demandará una cantidad Q mayor. La a Oe. El valor comercial sería entonces P2 y el precio de liquidez sería Pr.
curva de la oferta Oe muestra que a mayor precio habrá una mayor oferta. En el Como conclusión el valor comercial es igual al precio solamente en un mercado
punto E la oferta y demanda estarán en equilibrio, la cantidad demandada coincide normal donde se da la condición de equilibrio. En los momentos de especulación y
con la cantidad ofrecida Qe. El precio de equilibrio Pe será entonces el valor de recesión el valor no es igual al precio.
mercado. Este modelo clásico supone que hay un mercado abierto con todas las El avaluador inmobiliario debe determinar en ambos casos el Valor y el Precio
condiciones de información y libertad en la oferta y la demanda. para que el usuario defina las acciones a seguir:
b) GRAFICA 29 B : Condición especulativa o ciclo de auge por causas ex- Si es comprador para ofrecer menos
ternas al sector. La curva de demanda se desplaza a 01, demandando la cantidad
Qa (demanda en auge). La oferta debiera ofrecer al precio Pa que constituye el Si es vendedor para no vender en ese momento
nuevo equilibrio, pero se desplaza hacia arriba en la curva 01 generando el precio - Si es Banco para establecer mayor margen de garantía. El Banco debe estar
especulativo Pl. En este punto ofrece menor cantidad Ql a un precio mayor Pl. en condiciones de conocer el valor comercial (en condiciones de equilibrio
El mercado ha sido alterado y debe pagar un precio más alto por igual cantidad. El recuperado) y el precio para recuperar la liquidez si lo requiere.
valor de equilibrio Pa es alterado hacia un precio especulativo Pl que deforma el
mercado. Aquí se observa la diferencia entre valor y precio en un mercado en alza Si es empresa que valoriza activos para conocer cuál es el valor de reposición
que genera precios especulativos superiores al valor comercial de equilibrio. de sus inmuebles en un mercado en equilibrio.
e) GRAFICA 29 C : Condición de crisis o recesión. La demanda se contrae Si es inmueble titularizado para conocer el soporte de los títulos emitidos con
por debajo de la situación normal o mercado en equilibrio original (Gráfico 29 base a un valor comercial en condiciones estables. No requiere conocer el
A) y pasa de D1 a D2. La oferta sigue siendo la misma porque no se puede re- precio de liquidez porque no está en venta ni requiere trasformarse en dinero
ducir. Recordemos que tratamos del mercado inmobiliario que no puede reducir en un momento inadecuado.
sus construcciones inmediatamente. Debe terminar las que inició por lo menos
durante 12 meses más. La oferta continúa en la curva 01, pues los inventarios no 6. VALOR POTENCIAL DE LOS INMUEBLES.
se reducen. La oferta no se puede contraer otra vez a Oe para volver al equilibrio
anterior: se tiene un mayor inventario que demora tiempo en reducirse y se tienen De acuerdo con las normas del IBAPE para avalúos 26 existe también un Valor Poten-
mayor costo de factores generados por el proceso especulativo en materlales, cial en los inmuebles. Este se define así: "El valor potencial esta representado por la
mano de obra y crédito. capacidad que el inmueble tiene de producir renta máxima. Este valor puede situarse
mas allá o acá del valor económico. Un avalúo debe mostrar este valor potencial
El valor debería ser P2 que corresponde al precio mínimo al cual pueden producir cuando un negocio inmobíliario ofrece atractivo especial para invertir un capital".
dada una demanda reducida Q2. Pero la demanda ilíquida yescasa está dispuesta a
pagar Pr (precio de recesión) por la falta de dinero y crisis sectorial. Para que exista
un mercado en equilibrio que sería el precio P2 se requiere que el medio de pago (26) JBAPE, ibidem.

VALOR YPRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 421

420 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTiAS
 El Instituto Americano de Avaluadores define el valor potencial así: "Es el valor
p p esperado de un proyecto inmobiliario cuando las probabilidades proyectadas se
tornan actualidades".
Oe
Oe En Brasil el valor potencial equivale al valor de mercado de la propiedad, incre-
p¡
Pa mentado por los intereses o utilidades futuras o probables provenientes del respectivo
inmueble o proyecto. Oliver Holmes dice que "todos los valores son anticipaciones
Pe
del futuro". Una definición filosófica de "especulación" indica que seria "la anticipa-
ción de rentas futuras".
DI
De Holmes quería decir que las personas adquieren o hacen negocios , no para dis-
Qe Q QeQ1Qa Q frutar de sus actuaciones anteriores, sino para usufructuar los rendimientos presentes
y futuros. (Pellegrino)
Gráfica 29A. Mercado en equilibrio. Gráfica 29B. Mercado en auge.
Para calcular el valor potencial de un inmueble o proyecto inmobiliario, la moderna
Ül
p técnica de valuación originada en Norteamérica, utiliza los flujos de caja futuros y
los descuenta a determinada tasa para establecer el valor presente de los ingresos y
costos futuros. La técnica financiera de descontar futuros flujos de caja es el método
moderno para evaluar un inmueble productor de utilidades o rentas futuras.
Los inmuebles productores de renta, tales como los locales comerciales, ofici-
nas, hoteles, salas de cine, centros de recreación, etc. se avalúan por el método
del flujo de caja futuro descontado a una tasa comercial de referencia. En la mayor
1
1
1
1
1
parte del mundo, con excepción de Colombia y Ecuador, los centros comerciales
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1
1
1 importantes no se venden. SE emiten unos derechos o títulos inmobiliarios los
Qz Qr Qe Q cuales se venden en las Bolsas de Valores a los inversionistas (Reits en EE UU).
Para avaluar estos derechos se hacen flujos de caja futuros de las rentas de tales
Gráfica 29C. Mercado deprimido (Crisis). centros comerciales, y se traen a valores presentes para definir el avalúo de tales
porciones del centro comercial.
La Unión Panamericana de Avaluadores adoptó la definición del ingeniero vene- En el Simposio de Ventas28 organizado en 1997 por la Lonja de Cali, el confe-
zolano Santiago Briceño: "Valor Potencial: es la expresión utilizada algunas veces rencista Moreira del Brasil explicó este procedimiento aclarando que la renta de
para describir denominado valor, creado por los promotores que establecen bene- los locales no depende de su tamaño sino del uso que el promotor y el mercado le
ficios hipotéticos en el inmueble o terreno, estiman ciertos ingresos de caja a titulo asignan. Así un local de comida produce el 8% de sus ventas como renta de par-
de arrendamiento y calculan de esta forma una renta que el inmueble produciría ticipación para el centro comercial, en tanto que un almacén de departamentos o
utilizado para el proyecto propuesto".27 supermercado produce el 2% de las ventas. El producto total ponderado de todas

(28) Lonja de Propiedad Raíz de Cali, memorias del Simposio de Ventas Inmobiliarias, Cali 1997.
(27) J.C. Pellegrino, ibídem.

422 AvALúos DE INMUEBLES Y GARANTíAs VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBIUARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 423
las ventas es la renta del centro comercial para los propietarios la cual se distribuye BIBLIOGRAFJA:
a prorrata de los derechos o títulos que tengan vendido en el mercado. Estas rentas
futuras a determinado plazo, traídas a valor presente descontadas por la tasa de las
inversiones en el mercado monetario, constituyen la base para determinar el valor · BORRERO OSCAR, "Avalúo de Inmuebles y Garantías", Bhandar editores, Bogotá
de tales derechos y por tanto el valor del centro comercial. tercera edición 2005. (

Un terreno que tiene vocación de desarrollo futuro, con posibilidades de acuer- -BORRERO OSCAR, "Valoración Agraria en Colombia", Bhandar editores, Bogotá,
do con las normas y con mercado futuro esperado porque hacia allá va la ciudad, segunda edición 2005.
puede ser avaluado por su valor potencial aunque en la actualidad no se presenten · BORRERO OSCAR, Conferencia ante ellll Simposio Internacional de Avalúos,
compradores debido a que existe una crisis coyuntural en el mercado inmobiliario editada por Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 1997
de esa ciudad o país. El procedimiento para estimar el valor potencial en términos
actuales o de valor presente sería el siguiente: -Pellegrino Jose Carlos, Conferencia ante el III Simposio Internacional de Avalúos,
editada por Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 1997
a) Se determina el potencial de desarrollo del predio con base a las normas
y al mercado futuro que podría tener un proyecto. Se aplica en esto la · Pellegrino Jose Carlos, Conferencias ante el 1y lJ Simposio Internacional de
técnica residual . Avalúos, edición Lonja, 1985 y 1987.
b) Se establece un proyecto inmobiliario en el tiempo determinando un flujo es- - Pellegrino Jose Carlos, "Avaliacao de inmoveis". Editorial Pini, Sáo Pauto
perado de ingresos y egresos futuro. Los valores de hoy se deben proyectar -Gorriaran Joaquín, "Apuntes de Valoración". Edición Lonja de PRB.
por la inflación esperada en el tiempo. Se asume que superada la coyuntura
de crisis inmobiliaria el mercado regresará y se venderá el proyecto. Es con- - IBAPE, "Manual de Avalúos y Garantías", Editorial Pini, Sao Pauto.
veniente establecer plazos largos de manera conservadora. Igualmente se -Eric Roll, "Historia de las Doctrinas Económicas", Fondo de Cultura Economica,
pueden establecer alternativas optimistas y pesimistas. México 1969
e) El flujo de caja futuro esperado para recuperar el valor del lote se pasa a valores · Adam Smith, "An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations",
presentes mediante la aplicación de una tasa de descuento que en Colombia pagina 206
se mide por el DTF más Xpuntos por el margen de riesgo del proyecto.
· Adam Smith, "Riqueza de las Nnaciones"
d) Este valor presente neto del flujo futuro esperado sería el valor potencial del
- David Ricardo, "Principios de Política Económica y tributación".
lote en el momento actual.
- Malthus, "Ensayos sobre la Población", México FCE 1951
e) Si se añaden las utilidades del propietario del suelo o del promotor y se pro-
yectan de igual forma para luego traerlas a valor presente por la tasa de des- ·Carlos Marx, "El Capital" e "Historia Critica de la Plusvalía", México FCE.
cuento acordada, tendremos el valor presente de las utilidades del proyecto. · Jean Baptiste Say, "Tratado de Economía Política".
En este caso se tendría el valor potencial del proyecto.
- E. B. Condillac, "El Comercio y el Gobierno considerados relativamente uno
frente al otro".
· Coumot, "Recherches sur les principes mathematiques de la theorie des richeses".
· Lotz, "Handbuch der Statswitschftslehre".

424 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS VALOR YPRECIO DE LOS INMUEBLES. EL AVALÚO INMOBIUARIO EN UN MERCADO DEPRIMIDO 425
- Von Thunen, "Der Isolierte Staat".
- Bailey Samuel, "A critical dissertation on the nature of Value".
- M. Longfield, "Lecturas de Política Económica".
CAPÍTULO 22
-Walras, " Elementos de Economía Política Pura". Métodologia de investigación
- Marshall, "Principios de Economía".
-111 Simposio Latinoamericano de Avalúos, Bogotá 1997, Lonja de Propiedad Raíz
para el avaluador
de Bogotá
-Lonja de Propiedad Raíz de Cali, Memorias del Simposio de Ventas Inmobiliarias, l. EL AVALÚO ES UNA INVESTIGACIÓN
Cali 1997.
El avaluador debe partir de la base de que es un consultor a quien se le ha pedido
un estudio. Toda consultoría requiere una investigación y por eso está cobrando. No
puede limitarse a trasladar los linderos y datos de la escritura del inmueble, llamar
a unos cuantos avisos del periódico, tomar unas fotografías y firmar un valor que se
le ocurrió. Debe realizar una investigación que le permita sacar unas conclusiones,
como hacen los consultores económicos cuando se les encarga un estudio de precios
o valoración de una empresa.
El avalúo requiere de conocimientos interdisciplinarios:
• ECONOMÍA: el comportamiento de la oferta y la demanda dependen de la
situación económica de un país o una región. Debe mantenerse al tanto de
las medidas económicas, financieras y legales en su país. Conocer los ciclos
económicos y los planes de desarrollo. La moneda y la banca. Las mejores
alternativas de inversión.
• ESTADÍSTICA: la ciencia del manejo de los números debe ser conocida por
quien avalúa. Las medidas de tendencia central: promedio, mediana, moda.
Conocer qué es una distribución de frecuencias. Cómo se hace una regresión
y una correlación entre variables. Representatividad de las muestras. Análisis
probabilístico. Recordemos que el avaluador busca el "precio más probable de
transacción" en un mercado normal. Si el avalúo es una ciencia social requiere
de buenos conocimientos de estadística y probabilidades.
• ASUNTOS LEGALES: no se trata de estudiar derecho, pero debe conocer los
principios básicos del derecho inmobiliario. Saber examinar una escritura, una
promesa, un reglamento de propiedad horizontal. Conocer de servidumbres,

426 AVALÚOS DE iNMUEBLES Y GARANTÍAS

METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN PARA EL AVALUADOR 427
 limitaciones a la propiedad, derecho de uso, arrendamientos, comodatos. Las venta de vivienda, precios, sitio, estrato, área. En Cali existe "AutoLonja".
limitaciones jurídicas pueden bajar el valor de los bienes. Los periódicos de algunas ciudades tienen separatas semanales dedicadas
a la vivienda o finca raíz.
• ARQUITECTURA: saber entender e interpretar unos planos. Conocer un buen
diseño. Determinar la calidad de los materiales y sus acabados. Entender cuán- Boletines de Asociaciones Inmobiliarias. En Colombia las Lonjas de Pro-
do se requieren reparaciones de bajo costo y cuándo una propiedad tiene alto piedad Raíz producen boletines periódicos de arrendamientos o ventas.
costo por reparar o remodelar. Es posible que deba conocer de conservación Estudios de Oferta y Demanda: las Regionales de CAMACOL (Cámam
arquitectónica y de historia inmobiliaria. Debe conocer las normas construc- Colombiana de la Construcción) elaboran cada seis meses en las ciudades
tivas de una ciudad y saber interpretarlas. principales colombianas un censo de oferta y demanda por edificaciones
• INGENIERÍA: Para el análisis de suelos y estructura debe pedir consejos a los nuevas. El DANE (Departamento Nacional de Estadística) produce cada
expertos. Una construcción puede estar deteriorada en su estructura y ameritar tres meses en siete ciudades colombianas un informe sobre la actividad
demolerla o efectuar reparaciones costosas. Asimismo las vías, acueductos, edificadora nueva. Estos estudios son disponibles para los constructores
alcantarillados, obras civiles, construcciones industriales, requieren de amplios y para inmobiliarios. Los avaluadores los deben utilizar como material
conocimientos o asesores de ingeniería. permanente de consulta. Les permiten conocer precios, estratos, zonas,
ventas, oferta y demanda.
• FINANZAS YCONTABILIDAD: vimos en la parte más avanzada de este libro
el método de capitalización y el avalúo de los inmuebles-negocio. Asimismo b) AVALÚOS:
el avalúo de intangibles y el valor en marcha de las empresas. El método re-
quiere de gran dosis de matemáticas financieras, evaluación de proyectos y Estudios de Valor del Suelo: algunas Lonjas del país, entre las cuales se
conocimientos suficientes de contabilidad para interpretar los balances y hacer cuentan Bogotá, Medellín y Cali, elaboran periódicamente estudios de pre-
las proyecciones de ingresos y gastos futuros. cios del suelo por zonas y usos ytendendas históricas del comportamiento
de los precios del suelo urbano. El autor de este libro ha diseñado las Mé-
• SOCIOLOGÍA: tratamos de gustos y comportamiento de la demanda. Qué todologías para estas investigaciones yha dirigido o asesorado todos estos
desea el comprador según estratos sociales. Qué diferencia hay entre cla- estudios desde 1979. Son también un gran aporte que hacen las lonjas de
ses sociales y estratos económicos. Tendencias del consumidor en la época propiedad raíz a los avaluadores colombianos.
moderna. Esto lleva al avaluador a conocer de sicología y de marketing
inmobiliario. Bancos de Datos: las asociaciones inmobiliarias deben mantener una esta-
dística de los avalúos que hacen sus afiliados. En las Lonjas generalmente
existen estos archivos. En Bogotá se tienen desde 1950. Desde 1980 están
2. FUENTES DE INFORMACIÓN
sistematizados yes posible conocer el precio del suelo o de una propiedad
Aunque algo de esto lo mencionamos en el capítulo 2, debemos hacer un compendio avaluada en años anteriores.
Métodológico de las fuentes para investigar según los cinco métodos explicados. Donde no exista Lonja o asociación de avaluadores se puede conseguir
a) PRECIOS DE OFERTA: en el método de mercado o comparativo resumíamos poco a poco un banco de datos personal. Esto se logra llevando un archivo
estas fuentes de todo avaluador conocidas: . sistematizado de todos los precios de oferta o referencia del mercado que
Periódicos: avisos limitados. Esta sección es quizás la información de ca- uno investiga cuando hace un avalúo. Esto permite una más fácil consulta
becera de todo avaluador inmobiliario. cuando llega un nuevo avalúo. Es necesario poner la fecha y los datos
básicos recogidos, así como la fuente de donde proviene.
Revistas inmobiliarias especializadas: en Colombia existe "La Guía" que
presenta muy completa información en las principales ciudades sobre la

428 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN PARA EL AVALUADOR 429

 e) TRANSACCIONES: 2. Costos directos según prototipos. Las Cámaras de la Construcción entre-
En algunas ciudades se está montando un sistema de oferta y demanda gan a sus afiliados el costo directo por metro cuadrado de acuerdo con
inmobiliaria. Así existe "metrocuadrado.com" en Bogotá. En Medellín un varios prototipos de vivienda y otras edificaciones. Es fácil de adquirir
grupo de firmas inmobiliarias organizaron un Sistema de Información y esta información.
Venta. Son Bolsas Inmobiliarias de información para ofertas y transaccio- En Colombia además existe una publicación privada (Revista Construdata)
nes. En las Ruedas de Ventas de las Lonjas y Asociaciones se conocen los que se puede adquirir en librerías o por suscripción. Tiene los costos de varios
valores de transacción que hacen los corredores inmobiliarios. prototipos de vivienda y otras edificaciones. Se actualiza cada dos meses.
Es conveniente verificar bien la información que se recibe de una transac- Con estas fuentes el avaluador puede aplicar el método del costo a las
ción. Aveces el "chisme" llega deformado. Al vendedor le conviene decir edificaciones. Si se obtiene el costo de reposición, es fácil llegar al valor
que vendió caro y al comprador que adquirió barato. Generalmente el de la edificación en los inmuebles usados.
corredor inmobiliario es la mejor fuente.
e) ASPECTOS ECONÓMICOS YFINANCIEROS. El avaluador debe mantener-
La distancia entre las transacciones y la oferta se denomina factor de fuente. se enterado de la economía, la banca y las finanzas, porque estas influyen
Es la reducción que logra el comprador respecto al precio que le pidieron. definitivamente en el mercado y por tanto en el valor de los inmuebles. Sin
En un ciclo inmobiliario en auge este factor es generalmente 0.9 (10% de ser economista o banquero es fácil mantenerse enterado de estas materias
descuento). En un ciclo inmobiliario en crisis puede ser 0.8 o 0.7 (20% o a través de publicaciones de fácil adquisición. Mencionaremos algunas dis-
30%) según la profundidad de la crisis y el tipo de inmueble. Si los precios ponibles en Colombia.
de oferta suben en períodos cortos (tres meses) es porque la demanda está
- Revista DINERO. Publicación mensual dedicada a los hombres de negocios.
muy cerca y el factor de fuente está cercano a 1.0. Si los precios de oferta
no suben por períodos largos (uno o dos años) la demanda se ha alejado - Revista NOTA ECONÓMICA. Similar a la anterior.
y el factor de fuente se aleja de la unidad. Revista COYUNTURA ECONÓMICA. Publicación de Fedesarrollo.
Revistas gremiales: publicaciones de CAMACOL, ANDI o FENALCO.
d) COSTOS DE CONSTRUCCIÓN. Para el avaluador que no está vinculado con
la construcción, por no ser ingeniero o arquitecto que conoce de cerca esta Separatas especializadas de los periódicos. El ESPECTADOR publica los
actividad, puede ser difícil mantenerse al día con los presupuestos y costos domingos la "semana económica" con el acontecer más importante de
de construcción, particularmente en una economía inflacionaria. la economía colombiana. Este mismo periódico publica diariamente la
separata "salmón" de la economía. Asimismo el periódico EL TIEMPO
Sin embargo existen informes especializados de fácil consecución en Colombia.
tiene importantes análisis diarios de la economía en su sección. Todos los
En la mayoría de los paises latinoamericanos, las Cámaras de la Construcción
producen informes similares. periódicos del país tienen su sección económica con datos y análisis.
- El periódico LA REPÚBLICA se ha especializado en la economía y finanzas
l. Indices de costo de la construcción. En Colombia son elaborados por el DANE del país. Es el diario de los empresarios.
(gobierno) ypor CAMACOL (gremio constructor privado) ymiden el incremen-
- La Revista SEMANA tiene una sección quincenal donde analiza temas
to de los materiales y la mano de obra en el sector edificador y obras públicas.
económicos interesantes.
Es el aumento en los costos directos que permite la actualización de datos
anteriores o presupuestos. Si uno tiene el costo directo de un edificio tipo de No se pretende que el avaluador se lea todas estas publicaciones. Con tener una
hace uno o dos años, puede aplicar este índice para actualizarlo por inflación a revista económica y un periódico que contenga buena información sobre el tema,
un momento futuro. No conviene aplicarlo en períodos largos pues los cambios es suficiente para mantenerse al día.
cualitativos en el prototipo edificado podrían hacer variar los resultados.

430 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN PARA EL AVALUADOR 431

3. MÉTODO DE ANÁLISIS - Homogeneización en el tiempo: actualizar precios anteriores mediante la
a) RECOPILACIÓN DE LA INFORMACIÓN. El avaluador debe recoger primero técnica de inflactar o deflactar. Aplicación de valores constantes. Uso de
índices de actualización.
todos los datos que servirán para estudio y presentación, a saber:
Ubicación similar.
Datos del predio
Factores de configuración: frente, fondo, tamaño, proporción, esquinero,
- Información jurídica: escritura, matricula inmobiliaria, linderos
medianero, lote irregular. Todos se pueden comparar con respecto al lote
Areas y dimensiones tipo definido.
Análisis de la zona - Reglamentación urbana ynormas similares. Usos, alturas, índices de construc-
Análisis del mercado ción. Aplicación del Potencial de Desarrollo o Método Residual para el lote.
Datos recogidos de oferta, transacciones, avalúos. Aplicación del método - Calidady.característie?S. constructivas. Definición del prototipo y su costo
comparativo. directo. Aplicación del método del costo.
- Datos de costos para la edificación. - Homogeneización de las rentas.
Reglamentación y usos permitidos
b) MATEMÁTICAS FINANCIERAS
b) USO DEL BIEN. Determinar cuál es el uso actual, cuál es su intensidad de uso - Para análisis de rentabilidad futura esperada.
y cuáles las posibilidades de cambio. Recordemos que del uso y su intensidad
- Para los Inmuebles-Negocio (hoteles, estaciones de servicio, teatros)
dependerá el valor del inmueble.
- Para avaluar Good Will e intangibles
e) CARACTERÍSTICAS DEL COMPRADOR POTENCIAL - Para empresas en marcha
Determinar el estrato social al cual se dirige. - Para homogeneizar en el tiempo mediante la técnica del valor presente.
Examinar la mejor destinación del bien inmueble - Proyecciones futuras de utilidades
Preguntarse quién sería el mejor comprador oel que pagaría más alto precio - Es el Método de Capitalización.
por el bien.
e) INFORMACIONES ESPECIALIZADAS
d) ANÁLISIS ECONÓMICO. Dada la situación o coyuntura económica, cuál seria - Mapas de lsoprecios: mapas de valor del suelo en una ciudad.
el comportamiento del mercado. Examinar el país, la ciudad y el sector o zona
- Perfiles de valor en las vias principales. Precios que va tomando la vía a
específicos. Se deben hacer todas las consideraciones positivas y negativas
medida que cruza con otras calles importantes.
que valorizan o desvalorizan el bien.
Tasas promedias de valorización por zonas de la ciudad.
4. INSTRUMENTOS DE ANÁLISIS - Tendencia histórica de los precios del suelo o de la edificación.
a) HOMOGENEIZACIÓN DE VALORES. Explicamos ampliamente en el capítu-
5. PROCESO DEL AVALÚO
lo 3, el método comparativo, cómo se debe realizar la homogeneización con
respecto al lote tipo, analizando ocho factores que se deben considerar. Toda 5.1. El lote: (Primera Componente)
comparación debe aplicar factores para hacer similar, hacer igual, hacer ho-
a) Tendencia histórica de acuerdo con el ciclo.
mogéneo. Recordemos algunas:
b) Método comparativo:

432 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN PARA EL AVALUADOR 433

 - Precios de oferta b) Depreciación:
Avalúos en la zona Por edad (método de Ross)
- Mapas de isoprecios Por estado de conservación (método de Heidecke)
Perfiles de valor Tabla de Fitto y Corvini
- Precios tipo en la zona Por obsolescencia funcional
e) Aplicación de los Factores de Configuración y Homogeneización: 5.3. Factor de comercialidad (Tercer Componente)
- Fondo a) Aplicación del método comparativo al inmueble total.
- Frente b) Aplicación del métcdo de la renta
- Tamaño
e) Comparación con el Valor Físico (Lote + edificación)
Proporción
d) Factor y Valor adicional que añade esta componente. (si existe)
- Lote irregular
- Influencia de esquina o varias calles
Topografía 6. ELABORACIÓN DE CONCLUSIONES
- Valor de Plottage a) Definido el uso óptimo y el comprador potencial, el mercado, los precios de
oferta, etc. Lanzar un precio hipotético. Es el resultado del método compara-
d) Método Residual:
tivo o de mercado y del método del costo.
- Potencial de Desarrollo de acuerdo con las normas
- Aceptación del mercado b) Analizar el precio hipotético a la luz de la rentabilidad esperada por el cons-
tructor (si es un lote) o el potencial comprador. Es el resultado de aplicar el
- Factor alfa para el Lote. Incidencia máxima aceptada por el constructor
método residual y el método de la renta.
Modelo de ventas y costos para determinar el margen (utilidad y lote)
e) Examinar el mercado como inmobiliarios: seríamos capaces de vender ese
e) Factor de Comercialidad: si el lote está sin construir. inmueble a ese precio? En cuánto tiempo?
f) Lotes sin urbanizar: d) Aplicar el Factor de Comercialidad si existe. Es producto de la aplicación de
- Determinar cesiones, vias y area neta urbanizable o vendible. los métodos comparativo y de renta al valor total del inmueble, y compararlos
- Costos directos de urbanización por m2 útil con el valor físico o costo de reproducción depreciado.
- Costos indirectos y financieros de urbanización e) Aplicarfactores de financiación: venta de contado, a plazos, con permuta, etc.
- Partir de un precio urbanizado para llegar al máximo precio del lote bruto Pero para comparar el avalúo deben examinarse en valor presente y precio de
contado. Recordemos que el precio de contado es para el vendedor, ya que si
5.2. Edificación (Segunda Componente) el comprador obtiene financiación bancaria, de hecho el vendedor recibe todo
a) Costo de reposición. el precio al desembolsar el banco.
- Determinación del Costo Directo según prototipos.
- Fijación del Multiplicador de Costos indirectos y financieros.
- Aplicar el porcentaje de área útil (k)
- Obtención del Costo de reposición por área útil
METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN PARA ELAVALUADOR 435
434 AVALÚOS DE INMUEBLES YÜARANlÍAS
 23
7. PRESENTACIÓN DEL AVALÚO
Un formato para presentar avalúos urbanos y rurales se presenta en el capítulo 23. CAPÍTULO
Como resumen guía haremos una síntesis.
a) Memoria descriptiva del inmueble
b) Descripción de !a zona o sector urbano. Observaciones respecto al proceso
e) Reglamentación y usos según normas. Métodologico de un informe valuatorio
d) Aspectos jurídicos y legales del bien.
e) Precios de oferta y situación del mercado en la zona.
f) Tendencia histórica de la zona o del inmueble. Análisis económico, ciclos, Como Capítulo final de este libro vemos conveniente sugerir a los avaluadores una
coyuntura. guía para presentar avalúos urbanos y rurales. Este esquema fue preparado inicial-
mente en el Colegio de Profesionales Avaluadores de Bogotá y luego de su fusión
g) Explicación de los factores aplicados para la homogeneización.
con la Lonja de Bogotá fue adoptado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá para
h) Análisis del Costo Físico (Lote + Construcción) y definición del Factor de Co- presentar los Avalúos Corporativos. Asu vez ha sido recomendado por dicha Lonja
mercialización (si lo hay). a sus avaluadores para que les sirva de guía en la presentación de los avalúos. Es el
i) Métodos avaluatorios utilizados. esquema que ha sido propuesto a los avaluadores colombianos a través de las Lonjas
j) Sustentación del resultado. Consideraciones generales y específicas para y es la guía que el autor, Osear Borrero, propone en sus cursos de capacitación a
determinar el valor. Elementos positivos o valorizantes y negativos o desva- los nuevos avaluadores.
lorizantes. Como toda guía es apenas una propuesta susceptible de modificar de acuerdo a
k) Presentación del resultado: el avalúo. las circunstancias de cada avalúo. Los formatos son para eso, para servir de orien-
1) Recomendaciones inmobiliarias. Si se pidieron. tación. No son una camisa de fuerza. Recibiremos con gusto todas las sugerencias
m) Anexos: fotografías, planos, estudios que sustentan. para mejorarlo.
El avalúo pequeño podría tener un esquema masivo de presentación, como A) PARA AVALÚOS QRBANOS
generalmente lo exigen los bancos. El avalúo complejo merece todo un estudio de Ciudad y fecha:
sustentación. Recordemos que somos consultores y estamos presentando los resul- Solicitante del Estudio:
tados de una investigación. · l. Memoria descriptiva:
1.1. Dirección (Nomenclatura)
1.2 Propietario
1.3 Clase de Inmueble
1.4 Localización (Geográfica) (Urbanización, Barrio, etc.)
1.5 Vecindario
1.6 Vías de Acceso del sector: Tipo y Estado. Del predio
1.7 Transporte

436 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS OBSERVACIONES RESPECTO AL PROCESO METODOLÓGICO DE UN INFORME VALUATORIO 437
 1.8 Servicios Públicos · Area Privada
· Acueducto · Area Circunstancialmente común
- Alcantarillado · Coeficientes de copropiedad
- Energía Eléctrica Fuente para obtención de los datos anteriores.
· Red Telefónica 3.2 Detalle de Construcciones:
- Andenes · Tipo
- Sardineles - Vetustez (años)
· Calzada · Vida técnica aplicada y métodos de depreciación.
- Acometidas Especiales · Estado de Conservación
2. Aspecto jurídico. · Acabados
2.1 Titulación · No. de pisos
- Escritura Pública · No. de niveles
- Folio de Matrícula Inmobiliaria Materiales
- Cédula Catastral · Cubierta · Ventanas
· Vicios que afectan la propiedad · Fachadas · Escaleras
· Estructura · Tanques de agua
2.2 Normas Urbanas:
· Entrepisos · Closets
- Definición y origen de la Norma
· Paredes · Divisiones Interiores
- Presentar un resumen de la reglamentación (en el caso de terrenos)
· Pisos · Cocina
en lenguaje util para el usuario: alturas, índices permitidos, - Cielo raso · Baños
aislamientos, parqueaderos, estratos, usos, etc. · Puertas · No. salidas telefónicas
- Afectaciones (viales, ambientales, topográficas)
4. Descripción de la construccion
2.3 Usos y alturas permitldas:
· Tipos de Construcción
3. Determinación fisica del bien avaluado.
· Dependencias
3.1 Linderos y Dimensiones: (Anotar observaciones respecto a las diferen-
cias si existen- entre la titulación y la verificación del perito). 5. Aspecto económico
Topografía · Utilización Económica actual del inmueble
- Forma Geométrica · Actualidad edificadora de la zona
- Relieve (En porcentaje de pendiente). · Comportamiento de la Oferta y Demanda de este tipo de inmuebles en la zona.
· Frente (s) 6. Métodos aplicados. Aunque no siempre es necesario, es conveniente explicar
· Fondo Real los métodos seguidos para obtener las conclusiones. Pueden aplicarse uno o
- Fondo Equivalente (para lotes irregulares) varios métodos según sea el caso. Recordemos los métodos explicados en
Cuadro de Areas este libro:
· Area lote
· Area Construída · Método Comparativo o de Mercado

438 AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS ÜBSERVACIONES RESPECTO AL PROCESO METODOLÓGICO DE UN INFORME VALUATORIO 439
 Método del Costo de Reposición B) PARA AVALÚOS RURALES
Método Residual - Ciudad y Fecha
- Solicitante del Estudio
Método de la Renta del Inmueble
l. Memoria descriptiva
Método de Capitalización de Utllidades 1.1. Ubicación Geográfica dellnmuebie
7. Consideraciones especificas para definir el Avalúo. Elementos inherentes al · Departamento
inmueble considerados como determinantes al efectuar la valuación. (Intrín- - Municipio
secos y Extrínsecos, aspectos positivos y negativos). · Corregimiento
- Vereda
Luego de explicar los aspectos físicos, económicos y métodos aplicados, es - Nombre del Predio
conveniente hacer un resumen de los elementos tenidos en cuenta para de- 1.2 Propietario
terminar el valor comercial. Deben separarse en aspectos positivos o valori- - Vías de acceso
zantes y negativos o desvalorizantes. Son las premisas que permiten entender - Vías Internas
la conclusión, o sea el avalúo. 1.3 Servicios e Infraestructura
8. Cuadro de valores. - Acueducto
- Alcantarillado
- Firma y No. de Matrícula - Energía Eléctrica
-Anexos: - Otros
-Planos 2. Aspecto jurídico
- Estudio Fotográfico 2.1 Titulación
- Escritura Pública
ANEXO · Folio de Matrícula Inmobiliaria
- Cédula Catastral
Si el inmueble lo requiere, se debe complementar el informe con la siguiente información: - Servidumbres
• Servicios del Edificio 2.2 Condiciones de Explotación y Manejo
· Normas
Antejardín - Ascensores (marca y capacidad) - Afectaciones
Parqueo exterior - Trituradores 3. Determinación fisica del bien avaiuado
Jardín interior - Compactadores 3.1 Linderos y Dimensiones. (Anotar observaciones respecto a
Portería - Hornos especiales las diferencias existentes entre la titulación y la verificación del perito).
Salón comunal - Shut de basuras Topografía
Citófonos - Accesorios - Forma Geométrica
Garajes - Zonas de juego - Relieve (Pendiente media)
Terrazas - Condiciones de salubridad y seguridad · Erosión
Cuadro de Áreas

440 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS

OBSERVACIONES RESPECTO AL PROCESO METODOLóGICO DE UN INFOR/1\E VALUATORIO 441 . (
 4. Condiciones fisicas del predio Si es predio costero, es necesario detallar la existencia de muelles, calado
4.1 Agronómicas máximo en pies, etc.
- Tipos de suelos 7. Métodos aplicados. Describir el procedimiento seguido para obtener las
- Especies cultivables conclusiones. Qué métodos se utilizaron y cómo se aplicaron.
- Adecuación de tierras 8. Consideraciones especificas para definir el Avalúo. Elementos inherentes
- Posibilidad de mecanización al inmueble considerados como determinantes al efectuar la valuación.
- Irrigación (Intrínsecos y extrínsecos).
4.2 Climatológicas Resumir los factores positivos (valorizantes) y negativos (desvalorizantes)
Temperaturas 9. Cuadro de valores.
- Máxima Firma y No. de matricula.
- Media Anexos
- Mínima Planos
Altura sobre el nivel del mar Estudio de Fotografías
4.3 Hidrológicas
- Corrientes o cauces intermitentes
- Corrientes o cauces permanentes
- Disponibilidad de aguas
4.4 Metereológicas
- Meses de Invierno
- Meses de Verano
- Precipitación Promedio m.m.
5. Aspecto económico
5.1 Explotación Económica del inmueble
Cultivos permanentes, transitorios, bosques, selvas, pastos
naturales, artificiales, sistemas de explotación, etc.
5.2 Explotación Económica de la Zona.
5.3 Distancia en Kilómetros a Centros de Atracción Económica y/o de
Consumo.
Comportamiento de la oferta y demanda de este tipo de inmuebles
y Órden público.
6. Infraestructura
6.1 Vivienda
6.2 Explotación
6.3 Recreación

442 AVALÚOS DE INMUEBLES y GARANTÍAS ÜBSERVAOONES RESPECTO AL PROCESO METODOLÓGICO DE UN INFORME VALUATORIO 443
 (

Bibliografía de Avalúas y
Direcciones de Internet

Ponemos a continuación las direcciones de Internet y páginas Web de varios Institutos o

Asociaciones de Avaluadores de algunos países con el fin de que el lector pueda comple-
mentar mejor su interés bibliográfico. Recomendamos especialmente al!BAPE, al instituto
Americano de Avaluadores (EE.UU.) y al Magíster de Avalúos de España. Tienen estupenda
bibliografía en sus páginas Web y cursos especializados de capacitación. El Magíster de
Valencia tiene la ventaja de que se puede tomar por Internet y obtener sus libros por Inter-
net. Todos los avaluadores pueden capacitarse desde su casa utilizando un computador
conectado al Internet. Ahora no se requiere la presencia en un curso para obtener mayores
conocimientos en los avalúos.
El autor coloca también su dirección Mail para recibir comentarios sobre su libro y temas
complementarios que sugieran los lectores con el fin de mejorar las siguientes ediciones.
En estos días tenemos una página Web para que los lectores de este libro y los asistentes
a nuestros cursos y conferencias puedan consultar actualizaciones de nuestro libro. Es
nuestra idea tener un sitio Web con análisis sobre el sector inmobiliario colombiano, con
metodologías de avalúos y actualizaciones en el tema. De esta manera podremos tener un
libro dinámico que se podría actualizar permanentemente a través del Internet.
IBAPE: www.ibape-nacional.com.br: Instituto Brasileño de Avalúos y Peritaciones de Ingeniería.
ASOCIACION DE AVALUADORES DE EE.UU.: www.appraisalinstitute.org
ASOCIACION DE AVALUADORES DEL CANADA: www.aicanada.org
· ORGANISMO DE NACIONES UNIDAS PARA AVALUOS: www.ivsc.org
IBAPE DE SAO PAULO: www.ibape-sp.com.br
MAGISTER EN AVALUOS DE ESPAÑA: www.upv.es/ineco
UNION PANAMERICANA DE AVALUADORES (UPAV): [email protected]: comunicarse
con el presidente en 1999, Diego de La Rosa.
CUERPO TECNICO DE TASACIONES DEL PERU: [email protected]: comunicarse con
Carlos Mantilla, presidente en 1999.
SIAE (SOCIETAS INTERNATIONALIS AESTIMATIONUM): comunicarse con su represen-
tante en América Latina. Ingeniero Iba llha Moreira en Brasil, [email protected]

81BUOGRAFIA DE AVAUJOS Y DIRECCIONES DE INTERNET 445

ASOCIACION INGLESA DE AVALUADORES: [email protected] Comunicarse
con Martín Bruhl
Bibliografía
ASOCIACION PORTUGUESA DE AVALUOS: (APAE): Artur Adriano Bezelga. Dirección Recopilación: Osear Barrero Ochoa
postal: rua antonio patricio, N.26 R/C -1700 LISBOA, PORTUGAL BIBLIOGRAFIA DE AUTORES COLOMBIANOS.
ASOCIACION DE AVALUADORES DEL PARAGUAY: lng. Marcelo O'hara Stefanich, pre-
BORRERO OCHOA OSCAR YOTROS AUTORES. "La Valoración Agraria en Colombia".
sidente: [email protected] Metodología del Avalúo rural, mercado de fincas, métodos sintéticos y analíticos, Avalúos
INSTITUTO DE VALUADO RES DEL URUGUAY (!NAVUR): presidente José Luis Niederer: especiales rurales (caña de azúcar, ganadería, frutales, cítricos, tierras cafeteras, agrotu-
[email protected] rismo, Banano), Servidumbres y Avalúos Masivos Catastrales. Editorial Bhandar, 2002.
VICENTE CABALLER (Director del Magíster de Avalúos de Valencia, España): dirección BORRERO OCHOA OSCAR. "Avalúo y rentabilidad de los inmuebles titularizados en
Internet: [email protected] Colombia". Colección O!KOS sobre Titularización, tomo 3. Primera edición en 1998.
ASOC!ACION VALUADO RES DE MEXICO: Lorenzo Barragán: [email protected] Para adquisición escribir a: [email protected]
BRASIL: JOSE CARLOS PELLEGRINO (Experto profesor de avalúos y autor de libros y BORRERO OCHOA OSCAR YDURAN ESPERANZA. "Valor del Suelo Urbano en Bo·
expresidente Iba pe): [email protected] gotá, 1959-1998". Incluye análisis sobre las incidencias del suelo en los proyectos de
construcción. Trabajo elaborado y publicado por la LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE
ARGENTINA: ARMANDO PEPE (gran firma especializada en avalúos y ventas inmobilia- BOGOTA en diciembre de 1998. Dirección: [email protected]
rias): [email protected]
BORRERO OCHOA OSCAR YDURAN ESPERANZA. "Valor del Suelo Urbano en Bo·
SOCIEDAD DE TASADORES DE VENEZUELA: www.soitave.org gotá". Estudios publicados por la LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOGOTA en 1996
INSTITUTO ARGENTINO DE TASADORES: [email protected] iat@netizen,com.ar y 1997. Incluyen metodología y análisis de precios históricos.
BORRERO OCHOA OSCAR. [email protected], autor del presente libro. Puede BORRERO OCHOA OSCAR "Valor del Suelo Urbano en Cali". Editado por la LONJA
también consultarse la página www.avaluosespeciales.com que contiene información DE PROPIEDAD RA!Z DE CAL! en 1999. Análisis histórico de precios del suelo desde
sobre el autor yun interesante sistema de Avalúos en Línea para las viviendas de Bogotá. 1970. Recupera precios del suelo de los estudios publicados por dicha Lonja en 1980 y
Este sistema utiliza el Banco de Datos de la empresa Barrero Ochoa Asociados Ltda. en 1989, cuya elaboración fue hecha en compañía de la Arquitecta Esperanza Durán de
y aplica una ingeniería de Internet con las fórmulas y tablas enseñadas en este libro. Gamez. Dirección de Lonja de Cali: [email protected]
BORRERO OCHOA OSCAR Y ESPERANZA DURAN. "Valor del Suelo Urbano en
Medellín, 1970-1989". Editado y financiado por la LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE
MEDELL!N, edición de 1990. Trabajo actualizado por la misma Lonja en 1997.
BORRERO OCHOA OSCAR YESPERANZA DURAN. "Valor del Suelo urbano en Pe·
reira, 1970-1989". Publicado por la LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE RISARALDA en
1989.
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOGOTA. "Memorias dellll Simposio de Avalúos.
Avalúos Especiales yEmpresas de Servicios". Publicado en 1997. Incluye conferencias
de participantes internacionales sobre: Avalúo de hoteles, Valuación de hospitales, Avalúo
de Intangibles, Valorización de bienes no mercadeables, Valuación moderna, Valuaciones
para Garantías. Dirección: [email protected]

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(Societas Internationalis Aestimationum). Director Iba llha Moreira Filho. Escribir a Rua toria e avalia~ao do imovel rural". Discusión sobre metodologías para definir el valor de
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VENTOLO WlLUAM YWILLIAMS MARTHA: "Técnicas del avalúo inmobiliario". Guía
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