La Preferencia Ofertiva en Venezuela por parte del inquilino se

ejerce de acuerdo al uso del inmueble

La legislación especial arrendaticia contempla pautas distintas, cuando el arrendatario

ejerce este derecho que es una norma de “orden público” en el supuesto que

el arrendador del inmueble pretenda vender el inmueble, quien siempre debe

ofertarlo -en primer término- al arrendatario; caso contrario, se expone a que el

arrendatario ejerza en su contra una acción denominada “retracto legal

arrendaticio”

Considerando que la preferencia ofertiva es el derecho que le corresponde al

arrendatario de un inmueble (vivienda, oficina y otros usos y/o comercio) para que se

le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a un tercero, el inmueble que

ocupa como tal, es evidente que dependiendo del “uso” del inmueble, los requisitos

que deben cumplir las partes para su ejercicio son distintos, siendo notable que

cuando se trata de una vivienda (apartamento, casa y/o anexo) el legislador (Ley

para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento)

ha sido benévolo respecto al arrendatario, debido a la protección -en exceso- lo cual

va en detrimento del principio de autonomía de la voluntad, que debe existir en

cualquier relación arrendaticia.

En tal sentido, al margen del tiempo que ocupe el inmueble y siempre que el

arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, mediante

solicitud elaborada por un abogado (documento auténtico, notariado o judicial) el

propietario tiene la obligación de “informarle” (notificarle) su voluntad de vender el

inmueble en la cual debe indicarseprecio, nunca mayor que el fijado como “justo
valor” por la S.U.N.A.V.I. contenido en la respectiva Resolución que se acompaña al

escrito; expresar las condiciones de venta y modalidades de la negociación, es decir,

que el pago del inmueble no puede ser de contado, no puede establecerse un plazo

menor de un (1) año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario, si fuere el

caso; no puede exigir arras ni cláusula de resolución unilateral por parte del

propietario oferente; indicar la dirección donde será recibida válidamente la respuesta

y como documentos esenciales a dicha solicitud, debe acompañarse el de propiedad

del inmueble, condominio y certificación de gravámenes, respectivamente.

Una vez que le es ofertado el inmueble, el arrendatario a su vez, debe notificar por

escrito (solicitud) al propietario dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a

la fecha del ofrecimiento, su aceptación o rechazo y si no acepta el ofrecimiento, el

propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a un tercero, bajo las

mismas condiciones y modalidades, esto es, no puede ofertarlo por un precio menor

al que contenga la aludida Resolución Administrativa.

Transcurrido un (1) año sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, queda sin

efecto el ofrecimiento efectuado y el propietario debe cursar una nueva oferta al

arrendatario para cualquier otra negociación que quiera celebrar, lo cual supone que

debe iniciar el procedimiento administrativo por ante la S.U.N.A.V.I. de solicitar

nuevamente el “justo valor” debido a que se trata de un trámite que sólo puede

hacerse anualmente.

Lo grave de vender a un tercero la vivienda alquilada sin la debida notificación, al

inquilino es que dicha negociación se afecta de nulidad absoluta. Ahora bien, si el

uso del inmueble arrendado es oficina, galpón industrial, colegio y/o academia de
enseñanza, depósito y/o consultorios (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) a los

efectos comentados, las pautas son que el inquilino tenga más de dos (2) años en el

inmueble, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y

satisfaga las aspiraciones del propietario, lo cual se traduce que la pretensión por

parte del propietario debe ser satisfecha por el aspirante a adquirir el inmueble

arrendado y los términos que proponga el oferente tienen que ser aceptados por el

oferido; caso contrario, no hay negociación y como podemos observar, el propietario

en este caso tiene mayor libertad de acción que cuando se refiere al uso de vivienda.

En este caso, el propietario debe notificar al arrendatario mediante solicitud también

elaborada por abogado (documento auténtico, notariado y/o judicial) su

manifestación de voluntad de vender, indicando precio, condiciones y modalidades de

la negociación y por su parte, el arrendatario deberá notificar (solicitud) al propietario

en forma indubitable (documento notariado y/o judicial) su aceptación o rechazo a

la oferta en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del

ofrecimiento, observando que transcurrido este término sin que haya aceptado la

oferta, el propietario queda en libertad de dar en venta a un tercero bajo las mismas

condiciones y modalidades.

Cuando transcurra el lapso de ciento ochenta (180) días calendario después de la

oferta, sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, queda sin efecto la misma y

el propietario debe cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra

negociación que quiera celebrar. Para esta clase de inmueble, el propietario no se

ajusta a un precio fijado por un organismo del Estado, lo cual significa que el principio

de autonomía de la voluntad se mantiene.

arrendatario de un inmueble cuyo uso es de comercio (Ley de Regulación del

Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) es necesario que el

arrendatario tenga más de dos (2) años en el inmueble, se encuentre solvente en el

pago de los cánones de arrendamiento, en el pago del condominio y demás

obligaciones contractuales y legales y satisfaga las obligaciones del propietario; así, el

propietario debe informarle mediante notificación escrita notariada (en su defecto,

podría ser judicial) su voluntad de vender expresando su derecho de preferencia,

indicando “precio justo” (a su libre arbitrio, que no es similar al “justo valor” como en

el caso de vivienda) condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la venta, no

menor de tres (3) meses, procedimiento y dirección de notificación de la respuesta,

documento de propiedad, condominio y certificación de gravámenes, respectivamente.

Del mismo modo, el arrendatario deberá notificar por escrito al propietario a través

de documento notariado (en su defecto, podría ser judicial) su aceptación o rechazo

a la oferta dentro del lapso de quince (15) días calendario siguientes a la fecha del

ofrecimiento y si transcurre dicho lapso sin que haya aceptado la oferta, el propietario

queda en libertad de dar en venta a un tercero siempre bajo las mismas condiciones y

modalidades; caso contrario, podría ser demandado por el arrendatario por “retracto

legal arrendaticio”.

Debe destacarse que en esta época de cuarentena, en el supuesto que el propietario

se planteare la posibilidad de ofertar en venta el inmueble arrendado al inquilino, al

margen de cualquiera de los usos comentados, si bien la norma exige que el

documento que sustenta la oferta sea “auténtico” (notariado y/o judicial), no es menos
cierto que las partes podrían efectuarlo de manera privada, con la condición expresa

en el mismo documento, que al reanudarse las actividades notariales y/o judiciales en

razón de la pandemia mundial y con base en el Decreto del Ejecutivo Nacional

(13/7/20) se ratifique por las partes ante el funcionario público competente con las

mencionadas anotaciones.

Esta observación es indispensable tenerla presente, debido a que en el campo

inmobiliario en el cual no se detienen las operaciones normalmente, no se tenga

limitación al realizar un negocio, todo ello en vista de la exigencia legal especial, pero

se tenga seguridad jurídica al respecto.

Cora Farías Altuve

Abogada. Magister en Derecho Procesal.

Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.

Instagram: @Corafarias

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