INGENIERÍA DE RIESGOS

INDUSTRIALES Y AVALÚOS S.A.S

AVALÚO DE RECONSTRUCCIÓN
CONJUNTO RESIDENCIAL
VISTAS DEL RIO II
PROPIEDAD HORIZONTAL

AGOSTO 02 DE 2022
 INGENIERIA DE RIESGOS INDUSTRIALES Y AVALUOS S.A.S

CUADRO RESUMEN EJECUTIVO

COPROPIEDAD CONJUNTO RESIDENCIAL VISTAS DEL RIO II

NIT 900.709.035 - 7
DIRECCIÓN Calle 136 A Sur No. 14 I - 58
ADMINISTRADOR ANDERSSEN MORALES
CELULAR 311 542 47 19

La metodología de reconstrucción de bienes comunes

de las edificaciones, para efectos de seguro es
establecida por la resolución 620 de 2008, dando el
METODOLOGÍA
valor de reposición a nuevo descritos en la ley 675 de
agosto de 2.001. Igualmente se utiliza un valor de
metro cuadrado integral (mano de obra, acabados en
pisos, muros, cielorrasos, carpinterías, etc)
suministrado por la publicación Construdata vigente.

NÚMERO DE PISOS 5y6

NÚMERO DE UNIDADES 348
NÚMERO DE SÓTANOS 0
Área del lote 8,506.46
Área privada 13,548.18
Área común 3,918.13
Área construida total 17,466.31
CONSTRUDATA No. 203
VALOR M2 $ 1,436,509
Valor avalúo áreas comunes 2022 $ 19,008,310,999

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 1. INFORMACIÓN LEGAL DEL AVALÚO

NOMBRE CONJUNTO RESIDENCIAL VISTAS DEL

RIO II
NIT 900.709.035 – 7.
DIRECCIÓN Calle 136 A Sur No. 14 I – 58.
CIUDAD Bogotá.
LOCALIDAD 05 de Usme.
URBANIZACIÓN La Requilina.
USOS Uso Residencial.
RÉGIMEN PROPIEDAD HORIZONTAL
ESCRITURA No. 888 del 10 de Abril de 2013, Notaría 30.
MATRICULA INMOBILIARIA 50S – 40562768.
LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN 12 – 3 – 0719 del 05 de Junio de 2012.
AÑO DE CONSTRUCCIÓN 2012.
ESTRATO Uno.
UNIDADES 348 Apartamentos.
ADMINISTRADOR Anderssen Morales.

FECHA DE INSPECCIÓN Julio 26 de 2022.

OBJETO Avalúo a Valor de Reconstrucción de los bienes

comunes de las edificaciones, Maquinaria y Equipo
eléctrico y electrónico, para efectos de Seguro, de
acuerdo a la ley 675 de Agosto de 2.001 y al
reglamento de Propiedad Horizontal del
CONJUNTO RESIDENCIAL VISTAS DEL RIO
II.

FECHA INFORME Agosto 02 de 2022.

INSPECTOR AVALUADOR JUAN DAVID HERNANDEZ ROZO

REVISADO POR Ing. CARLOS ALBERTO MORA MORA.
RAA AVAL-79420657

VALOR TOTAL AVALÚO

ÁREAS COMUNES $ 19,008,310,999.45

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 2. RESUMEN AVALÚO DE ÁREAS COMUNES

VALOR ÁREAS
VALOR ÁREAS
TIPO DE ACTIVO COMUNES EN PESOS
PRIVADAS
COLOMBIANOS

Total construido áreas comunes y privadas.

Estructura, muros, fachadas y demás $ 17,651,175,000.00
capítulos de construcción
Valor total construido áreas comunes:
$ 603,001,887.65
Servicios Comunales
Valor total construido áreas comunes libres:
(Antejardin, circulaciones, parqueaderos y $ 754,134,111.80
accesos)

VALOR TOTAL ÁREAS COMUNES $ 19,008,310,999.45

MAQUINARIA Y EQUIPO $ 114,212,159.22

EQUIPO ELÉCTRICO Y ELECTRÓNICO $ 56,565,075.57

VALOR TOTAL AVALÚO $ 19,179,088,234.24 $ 7,439,334,066.51

Nota: El valor de área privada corresponde a la reconstrucción, sin tener en cuenta

acabados especiales dentro de las unidades.

Estructura $ 5,128,500,300
Cimentación $ 2,197,928,700

El valor de estructura y cimentación van incluidos en el valor total de áreas comunes

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 AVALÚO POR INTERIORES

No. De Interior Avalúo Áreas Comunes Avalúo Áreas Privadas

Interior 1 $1,014,435,344.83 $427,547,934.86
Interior 2 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 3 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 4 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 5 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 6 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 7 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 8 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 9 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 10 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 11 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 12 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 13 $1,217,322,413.79 $513,057,521.83
Interior 14 $1,014,435,344.83 $427,547,934.86
Interior 15 $1,014,435,344.83 $427,547,934.86
TOTAL $17,651,175,000.00 $7,439,334,066.51

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 3. PROPOSITO DEL AVALUO

El propósito de este avalúo es estimar el valor de reposición a nuevo del inmueble para
efectos de seguros de áreas comunes.

Según el artículo No.3 del capítulo 1, titulo 1 del nuevo régimen de propiedad horizontal, decretado
en la ley 675 de 2001, define textualmente como bienes/áreas comunes:……¨partes del edificio o
conjunto que facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce
o explotación de los bienes de dominio particular…….¨se reputan bienes comunes esenciales, el
terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los
cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes
privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas, y los techos o losas que
sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Además, en el Art.15, parágrafo 2º del capítulo IV de la misma Ley, muestra la obligatoriedad de

los Edificios o Conjuntos de la constitución de pólizas de seguro que cubra los riesgos de incendio y
terremoto de los bienes comunes de que trata la misma ley.

El presente Avalúo tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición.
Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos,
así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado
inmobiliario comparable.

ING. CARLOS ALBERTO MORA JUAN DAVID HERNANDEZ ROZO

RAA AVAL-79420657 Administrador y Gestor de Arquitectura

RAA7606

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 4. CONDICIONES DE LA VALUACIÓN

Las siguientes manifestaciones se aplican a la valuación aquí presentada.

a. Las características técnicas se toman de acuerdo a las metodologías dadas por el IGAC
b. De acuerdo con el conocimiento y la opinión del avaluador, los conceptos obtenidos en este
informe son sustentables.
c. El presente informe es propiedad intelectual del IRI AVALUOS S.A.S y, por lo tanto, está
prohibida su reproducción parcial o total o cualquier referencia del mismo o a las cifras
contenidas en el sin la aprobación correspondiente
d. El presente informe es confidencial y no se asume responsabilidad por el uso de la tasación
por terceros que se apoyen en él.
e. El avaluador cuenta con el registro abierto de avaluador (RAA) expedido por el
Autorregulador Nacional de Avaluadores (ANA).
f. No asumimos ninguna responsabilidad por datos (tanto en áreas no registradas, como en
equipos que pudieran quedar por fuera del avalúo) que hicieren falta dentro del informe, ya
que es susceptible a factores de error humano que se puedan presentar.
g. El avaluador no requiere hacer presupuestos de construcción sino obtener de
publicaciones especializadas la información que existe. En Colombia disponemos
de estadísticas que publica Camacol, Construdata, Construteka entre otras que
producen informes periódicos con qué confiabilidad y oportunidad, estos informes
presentan mensualmente costos directos de metro cuadrado de edificación para
diferentes prototipos. El avaluador debe identificar el prototipo al cual se asemeja la
construcción que está avaluando.

5. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

5.1. LOCALIZACION
Está localizado en el Sur de la ciudad de Bogotá, en la urbanización de La Requilina de la
localidad 05 de Usme.

Localización del predio

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 Linderos

Figuran en las escrituras No. 888 del 10 de Abril de 2013, Notaría 30.

Vecindades

Norte: Conjunto Residencial.

Sur: Zona Verde.
Oriente: Carrera 14 I.
Occidente: Zona Verde y Canal Hídrico.

5.1.1. SERVICIOS PÚBLICOS

El Inmueble cuenta con los servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía
eléctrica, gas natural, teléfono, recolección de basuras y el servicio de transporte público;
satisfaciendo la demanda del sector.

5.2. CONDICIONES PARTICULARES

5.2.1. VÍAS ZONALES

Las vías de acceso cercano son la Calle 136 A Sur y la Carrera 14 I, cerca están la Carrera
14 F y la Calle 136 Sur. Vías en buen estado de mantenimiento.

6. ÁREAS CONSTRUIDAS Y TERRENO

Topografía : Plana.

Área del Lote 8,506.46

Total construido estructuras privadas 13,548.18
Total construido estructuras comunes 3,918.13
Total Estructuras 17,466.31
Total Construido Servicios Comunales 466.41
Áreas libres (Zonas Verdes, Antejardin,
terrazas, circulaciones, parqueaderos y 5,249.77
accesos)
TOTAL CONSTRUIDO 17,932.72

Datos obtenidos de la escritura No. 888 del 10 de Abril de 2013, Notaría 30.

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 7. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

7.1. DESCRIPCIÓN GENERAL

Conjunto residencial conformado por 15 interiores de 6 pisos sin sótanos, los interiores 1,
14 y 15 de 5 pisos sin sótanos, para un total de 348 apartamentos, el conjunto residencial
cuenta con espacio de estacionamiento para 35 cupos de parqueo privados y 23 cupos de
parqueo para visitantes ubicados en el primer piso al aire libre.

Entrada peatonal al conjunto por andenes y escaleras en concreto y adoquines de arcilla

recocida, puerta en estructura metálica y vidrio; entrada vehicular por pisos y rampas en
concreto, puerta en estructura metálica.

El conjunto residencial cuenta con una edificación de 2 niveles en la que se encuentran la

portería, dos salones sociales y la oficina de administración.

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 Entrada Peatonal Entrada Vehicular Fachada

Portería Oficina de Administración Salón Social

Salón Social Parqueaderos

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7.2. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

Estructura y cimentación

Tiene cimentación con zapatas, vigas de amarre y placa en concreto reforzado; estructura
en placas de entre piso en concreto reforzado y muros en mampostería estructural.

Estructura

Fachadas
La fachada en ladrillo a la vista, detalles en pañete y pintura.

Fachada

Puntos fijos

Los puntos fijos con pisos en concreto a la vista, con muros en ladrillo a la vista, cielorraso
en pañete. Las puertas de acceso a los apartamentos en lamina metálica.

Pisos Puntos fijos Puertas

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 Escaleras

Escaleras en concreto, para edificio comunal con acabados en granito sin pulir, pasamanos
en estructura metálica.

Escaleras Escaleras

Pisos

Puntos fijos con pisos en concreto, circulación peatonal al aire libre en concreto;
circulación vehicular en adoquines de arcilla recocida.

Puntos Fijos Circulación Peatonal Circulación Vehicular

Carpintería metálica

Ventanería en marco de aluminio con vidrios traslúcidos, puerta de acceso vehicular en

estructura metálica, cerramiento en estructura metálica, puertas de acceso a los
apartamentos en lamina metálica.

Ventanería Puerta Vehicular Cerramiento

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 Cubierta

Tiene cubiertas en tejas onduladas de fibrocemento y en teja ondulada plástica traslucida.

Cubierta Cubierta

8. BIENES COMUNES NO ESENCIALES

8.1 SERVICIOS COMUNALES

En el Conjunto se encuentran las siguientes áreas comunes no esenciales:

• Portería: Tiene una portería con pisos en tableta de gres y granito sin pulir, muros en
ladrillo a la vista, cielorraso en estuco y pintura. Se encuentran en el primer piso del
edificio comunal.

• Oficina de Administración: Tiene una oficina de administración con pisos en tableta

de gres, muros en ladrillo a la vista, cielorraso en estuco y pintura. Se encuentra en el
primer piso del edificio comunal.

• Salones Sociales: Tiene dos salones sociales con pisos en tableta de gres, muros en
ladrillo a la vista, cielorraso en estuco, pintura y estructura de cubierta a la vista,
cuentan con acceso a cocineta y baños. Se encuentran en el primer y segundo piso del
edificio comunal.

Portería Oficina de Administración Salón Social

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 Salón Social Cocineta

9. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE RECONSTRUCCIÓN

Una vez efectuada la inspección a las instalaciones se procedió a correlacionar todos los factores
internos y externos que inciden en la determinación del valor de reconstrucción a nuevo, con
precios de materiales, obra de mano auxiliar y especializada a la fecha de realización de la
inspección.

Con base a lo dispuesto en la resolución No. 620 de Septiembre de 2008 que establece la
metodología para la realización de los avalúos ordenados por la ley 388 de 1997 de acuerdo con los
parámetros del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Además, se consultó la publicación especializada Construdata 203 y las bases de datos de nuestra
empresa Ingeniería de Riesgos Industriales IRI y Avalúos S.A.S.

NORMA DE SISMORESISTENCIA

Las normas sismo resistentes presentan requisitos mínimos que, en alguna medida, garantizan que
se cumpla el fin primordial de salvaguardar las vidas humanas ante la ocurrencia de un sismo fuerte.
No obstante, la defensa de la propiedad es un resultado indirecto de la aplicación de las normas,
pues al defender las vidas humanas, se obtiene una protección de la propiedad, como un
subproducto de la defensa de la vida.

De acuerdo a lo anterior en caso de una reconstrucción se debe aplicar la NSR 10.

Teniendo en cuenta estas consideraciones, el valor del M2 de reconstrucción incluye las

especificaciones correspondientes al Reglamento técnico de instalaciones eléctricas y al código
antisísmico NSR 10.

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 AVALÚO ÁREAS COMUNES

Descripción % áreas comunes % áreas privadas

Preliminares, descapote, excavación, retiro

0.30%
escombros y replanteo
Desagües, instalaciones subterráneas, tuberías,
0.40%
cajas de inspección
Muros 3.80%
Pañetes 0.50%
Estructura y cimentación 29.20%
Cubiertas 2.00%
Pisos 3.50%
Enchapes y Accesorios 0.05%
Hidráulica y sanitaria 8.40%
Eléctrica 6.60%
Carpintería metálica 4.30%
Vidrios 0.20%
Pintura 0.40%
Varios (remates) 1.70%
Equipo y herramientas 3.00%
Administración Obra 6.00%
TOTAL 70.35% 29.65%
VALOR ÁREAS COMUNES $ 17,651,175,000.00 $ 7,439,334,066.51
VALOR M² para áreas comunes $ 1,436,508.86
Total construido áreas comunes y privadas.
Estructura, muros, fachadas y demás capítulos de 17,466.31 Por escritura
construcción
VALOR M² para áreas comunes, bajo cubierta $ 1,292,857.97
Valor total construido áreas comunes:
466.41 Por Licencia
Servicios Comunales
VALOR TOTAL 2 $ 603,001,887.65
VALOR M² para áreas comunes libres $ 143,650.89
Valor total construido áreas comunes libres:
(Antejardin, circulaciones, parqueaderos y 5,249.77 Por escritura
accesos)
VALOR TOTAL 3 $ 754,134,111.80
VALOR TOTAL ÁREAS COMUNES $ 19,008,310,999.45 $ 7,439,334,066.51

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 10. MAQUINARÍA Y EQUIPO DE SERVICIO

En el momento de la visita se observaron los siguientes equipos:

Valor unitario en Valor total en

Activo Cantidad pesos pesos
colombianos colombianos
Planta Eléctrica 41 KVA 1 $ 22,923,159.22 $ 22,923,159.22
Bombas de Suministro 7,5 HP 4 $ 3,970,000.00 $ 15,880,000.00
Bomba RCI 15,0 HP 1 $ 5,970,000.00 $ 5,970,000.00
Bomba RCI 3,0 HP 1 $ 1,890,000.00 $ 1,890,000.00
Tableros de Control Bombas 1 $ 3,302,000.00 $ 3,302,000.00
Tanque Hidro Fo 200 lts 1 $ 1,962,000.00 $ 1,962,000.00
Tanque Hidro Flo 100 lts 1 $ 515,000.00 $ 515,000.00
Gabinetes RCI 87 $ 710,000.00 $ 61,770,000.00
Total maquinaria y equipo $ 114,212,159.22

Bombas de Suministro Bombas RCI Tablero de Control

Tanque Hidro Flo Gabinetes RCI Planta Eléctrica

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 11. EQUIPO ELÉCTRICO Y ELECTRÓNICO

En el momento de la visita se observaron los siguientes equipos:

Valor unitario en Valor total en

Activo Cantidad pesos pesos
colombianos colombianos
CCTV (42 Cámaras, 2 Monitores, 2 DVRS) 1 $ 32,270,416.00 $ 32,270,416.00
Planta Telefónica 1 $ 1,450,000.00 $ 1,450,000.00
Computador de Escritorio 1 $ 1,659,000.00 $ 1,659,000.00
Impresora 1 $ 735,080.00 $ 735,080.00
Lectores de Chip 4 $ 143,000.00 $ 572,000.00
Panel Cerca Eléctrica 1 $ 349,999.00 $ 349,999.00
Cerca Eléctrica 1 $ 19,528,580.57 $ 19,528,580.57
Total equipo electrónico $ 56,565,075.57

Planta Telefónica CCTV Computador de Escritorio

Impresora Cerca Eléctrica Lector de Chip

12. EQUIPOS ADICIONALES

En el momento de la visita NO se observaron equipos.

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