2023

AVALÚO COMERCIAL

CRRA 54 N° 67 – 00

BARRIO: EL MIRADOR
MUNICIPIO BELLO
ANTIOQUIA

FEBRERO 2024

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 Contenido

1. RESUMEN EJECUTIVO..........................................................................................................2
2. INFORMACIÓN GENERAL....................................................................................................3
3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR....................................4
4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS............................................5
5. INFORMACIÓN DEL SECTOR..............................................................................................5
6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE......................................................................................10
7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA VALUACIÓN
DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL.............................................................................14
8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN......................14
9. CONDICIONES RESTRICTIVAS.........................................................................................14
10. CONSIDERACIONES ESPECIALES.............................................................15
11. METODOLOGÍA VALUATORIA..................................................................16
12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME...................29
13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO.......................................................29
14. OTRAS CONSIDERACIONES........................................................................30
15. AVALÚO COMERCIAL..................................................................................31
16. ANEXOS.............................................................................................................32

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 1. RESUMEN EJECUTIVO

Solicitante JAVIER HERNANDEZ PINEDA.

Dirección Carrera 54 No. 67 – 00.
Sector- CORREGIMIENTO B. EL MIRADOR / MPIO BELLO
Ciudad Medellin.
Departamento ANTIOQUIA.
Firma Valuadora J. E. MUÑOZ LEZCANO
Avaluador Jorge Eliecer Muñoz Lezcano
Fecha de Visita 02 de Febrero 2024
Fecha de Elaboración 05 de Febrero 2023
Tipo de inmueble Urbano, Destino Comercial

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 2. INFORMACIÓN GENERAL

El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos expedidos por el Organismo
Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A a través de su
Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN AVSA, a
partir de las Normas Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se determinan
los parámetros y contenidos mínimos del informe velatorio así como el código de conducta del valuador,
enmarcados en la adopción y contextualización de las Normas Internacionales de Valuación IVSC.

NOMBRE DEL SOLICITANTE . JAVIER HERNANDEZ PINEDA

IDENTIFICACION NIT. 98.571.394___________
OBJETO DE LA VALUACIÓN El presente informe de avalúo se realiza a petición de JAVIER
HERNANDEZ PINEDA. con destino comercial.

FECHA DE VISITA 02 de Febrero 2024

FECHA DE ELABORACIÓN 05 de Febrero 2024
RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a
la propiedad valuada o el titulo legal de la misma.
 El valuador no revelara la información sobre la valuación a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el encargo velatorio y solo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en
el caso que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

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 3.BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR

Para la determinación del valor comercial de cada predio, se proponen los siguientes métodos:

- Método Comparativo de mercado

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
Tales ofertas o transacciones se deben clasifica, analizar y homogenizar según sea el caso, a partir
de criterios de objetividad.

- Método del Costo

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo
total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la
depreciación acumulada.
Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se
debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se valora es la vida remanente
del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas
fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de
Fitto y Corvini.

De esta manera para el predio objeto de estudio se identificará el costo de reposición, la vida útil
remanente, el costo depreciado para toda la construcción o mejora.

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 4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Destino ALCALDIA DE BELLO ANT. U OTRAS ENTIDADES

País Colombia.
Departamento Antioquia
Ciudad Medellín
Municipio Bello
Corregimiento Barrio el Mirador
Dirección Carrera 54 No. 67 – 00

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR

El predio objeto de estudio cuenta con los siguientes servicios públicos básicos
y complementarios: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, telefonía fija,
gas natural,
Servicios Públicos red de internet, alumbrado público.

Usos predominantes y Tipos de Edificación

El predio objeto de este avalúo se encuentra establecido en el norte de la ciudad de Medellín,

Pertenece a la localidad de Bello dentro del Barrio denominado EL MIRADOR, la cual es una
importante zona Urbana y de expansión Residencia (Comercial) de la ciudad, el destino
económico del predio es Comercio, cuenta con buenas vías de acceso como lo son la Calle 66
Norte, Las tipologías constructivas obedecen a construcciones destinadas al uso comercial,
Residencial (Apartamentos); esto sobre las vías principales aledañas al predio, sin embargo, el
sector es de gran exclusividad y cuenta con edificaciones destinados a vivienda Familiares las
cuales representan la mayor cantidad de predios en la zona. Y otras.

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 Vías de Acceso

El sector aledaño al predio objeto del avalúo

cuenta con vías importantes y apropiadas en tipo
y magnitud las cuales se encuentran
pavimentadas y en general en buen estado,
dentro de las cuales se pueden destacar
principalmente:

Vías de Acceso.  Calle 66

 Vías Carrera secundarias 52 - 51

Servicio de Transporte Público

El servicio de transporte público del sector es

atendido por buses, busetas, taxis, colectivos que
transitan por avenidas aledañas, con una
frecuencia diurna de 10 a 15 minutos
aproximadamente.

Adicionalmente el servicio de transporte público

Fuente: Aplicativo Google Earth masivo de la ciudad (Autobuses C1- 012),
(Noviembre 2020) Metro A, Taxi por aplicaciones como Uber,
Didi, Picad, Indriver. también presta sus
servicios para el acceso al sector, los cuales
transitan sobres vías principales de acceso, como
lo son la Autopista Calle 52, Bello, (el mirado –
quitasol), Medellín. Existe presencia de
transporte informal de Bici taxis, los cuales
funcionan para el transporte de personas desde la
estación de terminal de Niquia. De igual forma
se puede acceder al sistema de transporte
Masivo, en la estación de Niquia.

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 Amoblamiento Urbano

El sector aledaño al predio cuenta con

señalización vial vertical y horizontal,
reductores de velocidad, canecas de basura en
aluminio en plazas y parques.

NORMATIVIDAD

Tratamiento Consolidación
Area de Actividad Comercio y Servicios
Modalidad Con Cambio de Uso
Zona Zona Urbana cualificado

Principios del Plan Básico de Ordenamiento Territorio. De conformidad con lo previsto en el artículo
2° de la Ley 388 de 1997, son principios del Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio
de Bello, los siguientes: 1. Un instrumento para lograr un territorio más equitativo: Con prevalencia
del interés público y la función social y ecológica de la propiedad, a partir de los ciudadanos ante la
ley, de forma que se logre generar un proceso de ordenamiento para hacer de Bello, la comunidad
humana para disfrute de todos. 2. Un instrumento para constituir la sostenibilidad del territorio: El
Plan se concibe como medio para facilitar el crecimiento y el desarrollo del componente urbano y
rural, bajo criterios de sustentabilidad y sostenibilidad ambiental, humana, ecológica, económica y
equidad social, con el fin de conjugar las potencialidades y limitantes de los recursos naturales,
físicos, del ambiente, económicos y financieros públicos y privados que inciden en distribuir
equitativamente las oportunidades para su disfrute, en términos de habilidad y mejoramiento del
entorno natural.

LÍNEA BASE POT 1999- DIAGNÓSTICO Con anterioridad a diciembre de 1999, cuando aún no
se tenía aprobado el Plan de Ordenamiento Territorial en concordancia con los requerimientos
establecidos en la Ley 388 de 1997, Ley de Ordenamiento Territorial, la reglamentación que regía
para el Municipio de Medellín, aplicable a los diferentes procesos de urbanización, construcción y
de intervención general en el territorio en su estructura física y natural era el Acuerdo 38 de 1990.
Durante el tiempo de aplicación de dicha normativa tanto el gremio constructor como las
Curadurías Urbanas y la Oficina de Planeación habían detectado la necesidad de revisar y ajustar
este Acuerdo, con el fin de salvar imprecisiones existentes en el mismo que dificultaban la eficiente
aplicación de algunos conceptos y exigencias allí establecidas; además de requerir una normativa
más acorde con la realidad de la ciudad con respecto a las nuevas dinámicas de crecimiento
poblacional y tecnológico, entre otros, durante el período de vigencia de esta normatividad.

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TRATAMIENTO E CS1.
USO PRINCIPAL MIXTO URBANO
ALTURA MAXIMA 4 NIVELES
INDICE DE OCUPACION 60%
DENSIDAD 5 VIVENDAS / Has
AREA MINIMA DEL LOTE 58.00 M2

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LOCALIZACION URBANISTICA

LINDEROS Y DIMENSIONES:
los linderos y dimensiones se encuentran consignados en la escritura publica Nº 1640 DEL
19-08-2014 NOTARIA PRIMERA DE BELLO.

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 Legalidad de la Urbanistica

Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/

Topografía Plana. Semi ondulada

Edificaciones importantes de la zona Entre las construcciones principales se
destacan el Centro Urbanizaciones El
Mirador, el Parque el Mirador y urbabizacion
el Mirasol Campestre, al igual que locales
comerciales.

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 6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

INFORMACIÓN JURÍDICA
Propietario: . JVIER HERNANDEZ PINEDA

Título de Adquisición: NIT. 98.571.394___________

Matrícula Inmobiliaria: 01N-243376
Código Catastral

Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, fue suministrado

Certificado de Tradición y Libertad del inmueble para la certificación de la tradición del mismo.

Uso URBANO, COMERCIAL

El Barrio se encuentra en la zona Noro Occidental del Municipio de
Bello, este bario es de la comuna siete, queda entre los Barrio
Ubicación Pachele, Niquia y Angeles. Limitado por la quebrada Mirizalde, la
primera casa se entrego en 1985,

DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO

ector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de altura media, principalmente edificaciones residenciales de Uno (1) a
n las vías principales del sector se puede apreciar comercio en la Menor mayoría de los inmuebles, destacándose el sector Mini mercados. C

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 TERRENO

CABIDA

EL PREDIO TIENE UN AREA DE 1422.90 M2

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 Fuente: ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ
SUBDIRECCIÓN DE GESTIÓN ADMINISTRATIVA Y FINANCIERA-GESTIÓN CATASTRO

Acceso: Certificado No. 01N-243376 del 22 de eNERO de 2024.

El área de terreno en donde se establece el predio objeto de estudio es de Tres mil Trecientos
Ochenta y tres punto Cincuenta Metro Cuadrados (0.1422.90 m2).

Fuente:

Información registrada en Certificación Catastral emitida por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Municipal
ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ
SUBDIRECCIÓN DE GESTIÓN ADMINISTRATIVA Y FINANCIERA-GESTIÓN
CATASTRO.

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 LINDEROS

Norte:. ----________________________________

Sur:. lote con código catastral ______________________,

Oriente: lote con código catastral _______________________.

Occidente:. lote con código catastral _____________________,

Topografía Plana.
Forma Polígono irregular.
Norma urbana aplicada al predio

Tratamiento Consolidación rural

Area de Actividad Residensial y comercial
Modalidad Construccion Parqueadero
Zona Zona de comercio cualificado

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 CONSTRUCCIÓN
Descripción Correspondiente
Número de pisos 1 pisos.
Numero de sótanos Sin sótanos
Área Terreno 0.1422.90 m2
Área Construida 80 m2 m2
Edad 20 años aproximadamente
Estado de la construcción Usada terminada
Estado de Conservación BUENA
Iluminación BUENA
Ventilación BUENA
Nota: Área y edad según documentación catastral suministrada por el
solicitante.

DEPENDENCIAS

El predio actualmente se observa en ocupación desde fachada, no se aprecian problemas

estructurales de conservación y mantenimiento.

ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
Descripción Correspondiente
Fachada: Muros en pañete y pintura. Vidrio traslucido.
Cubierta. Zinc y Teja de Barro.
Estructura: Vigas y Columnas.
Muros Cubrimiento en pañete, estuco y pintura.
Servicios públicos:
 Acueducto.
 Alcantarillado.
 Teléfono.
 Redes Inteligentes.
 Energía Eléctrica.
 Recolección de Basuras.

Acabados específicos:

Nota: En razón a que no se permitió el acceso al interior del inmueble para la toma de registro
fotográfico, no se realiza descripción de acabados internos. LA CONSTRUCCION SE
ENCUENTRA EN CONDICIONES HABITABLE

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 7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA
VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL

No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.

8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN

El presente avalúo comercial de terreno y construcción, se realiza a petición de Alcaldía Municipal

de Bello, con fines comerciales.

9. CONDICIONES RESTRICTIVAS

Condición Descripción
Estabilidad de suelo: El predio objeto de análisis NO se encuentra en zona de amenaza
por inundación y NO se encuentra en
una zona de amenaza por remoción en masa
Impacto ambiental: El predio objeto de análisis NO presenta condiciones que afecten
o deterioren el medio ambiente de la
zona a la que pertenece. El predio NO cuenta con riesgo de
inundación.
Servidumbres y Cesiones: NO existe servidumbre. El predio objeto de estudio NO cuenta
con afectación por reserva vial.
Seguridad NO presenta problemas de inseguridad.

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 10.CONSIDERACIONES ESPECIALES

Descripción

 El predio en general se observa en Buen estado de conservación y mantenimiento.

 El predio objeto de estudio actualmente se observa en ocupación.

 El inmueble presenta excelente localización al contar con todos los equipamientos

necesarios para su correcto funcionamiento.

 El inmueble objeto de estudio cuenta con frente y acceso directo por C l l e 5 4 principal.

 El sector cuenta con buena cantidad de vías de acceso, avenidas

importantes como la Calle 52 y Carrera 44,

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 11. METODOLOGÍA VALUATORIA

Resumen metodologías empleadas

Método comparativo de mercado, método de sustracción, método de reposición a nuevo, método
residual.

Metodología
Método comparativo de Mercado
En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de avalúo en la
cual se encontraron tres (3) ofertas de locales comerciales en renta y tres (3) ofertas de oficinas en
venta, localizadas dentro del sector, a dichas ofertas se les indago sobre su ubicación, características
principales, área construida, número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron depuradas con factor
fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la decisión de compra depende
del rango de negociación.

A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:

OFERTAS DEL SECTOR

Lotes en venta

VALOR UNITARIO
OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO Piso AC AC P2 VALOR NEG VALOR
DEPURADO
DEPURADO
1 Metro EL MIRADOR URB 1 80 $210.000.000 10% $2.100.000 $ 21.000.oo
cuadrado MONTIARA
2 Casa SIEMBRA 2 58 $160.425.100 10% $76.500.000 $ 38.250.oo
trovit
3 FincaRaiz VIVENDA NO VIS 60 2700 $311.356.000 10% $108.000.000 $ 40.000.oo

Análisis Estadístico

Promedio $ 36.083.33
Desviación Estándar $ 6.307.36
Coeficiente de Variación 17,48%
Límite Superior $ 42.390.69
Límite Inferior $ 29.775.97
Máximo $ 48.698.05
Mínimo $ 40.288.23

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Ahora, al aplicar una tasa de renta a las anteriores ofertas, representativa del sector y uso
comercial, de acuerdo a estudios previos de la zona se tiene una tasa de renta promedio de 0.7%.

Aplicando la respectiva tasa de rentabilidad, se obtienen los siguientes resultados:

VALOR UNITARIO
OF UBICACIÓN TASA VALOR M2 VENTA
DEPURADO
1 Campo $ 51.428.57 0,70% $ 36.000.000
2 Campo $ 53.550.00 0,70% $ 76.500.000
3 FincaRaiz $ 75.600.00 0,70% $ 108.000.000

Análisis Estadístico

Promedio $ 73.500.000
Desviación Estándar $ 12.847.800
Coeficiente de Variación 17,48%
Límite Superior $ 86.347.800
Límite Inferior $ 60.652.200
Máximo $ 99.195.600
Mínimo $ 82.065.200

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 De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un coeficiente de variación de
aceptabilidad de información, en razón a que existe una homogeneidad representativa de los
resultados estadísticos para cada categoría de información, la cual es referente para la aplicación de
la siguiente metodología:

DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO

Potencial de Desarrollo

Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría un comprador
constructor por un lote urbanizado en función de lo que sobre él se pueda construir.

El proceso a seguir es el siguiente:

1. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se determina terreno neto
urbanizable (predio tipo de la manzana), aislamientos, índice de ocupación máximo, índice
de ocupación y área total construida.

2. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de multiplicar el área útil
vendible por el precio por m2 esperado en ventas según el mercado actual de la zona.

Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un estudio de mercado en el
cual se encuentra un promedio de venta por metro cuadrado para venta de comercio
COMERCIAL es de. $ 2.380.500/m2 y para oficinas de $ 3.500.000/m2,. Es de notar
que el valor unitario de venta corresponde a los valores promedio de cada análisis
estadístico.

Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los parámetros expuestos
anteriormente y a la aplicación.

Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto 190 de 2.004 con
destino comercial, aplicando la normativa establecida por la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ)
correspondiente.

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 EJERCICIO.

El ejercicio de comercio Agrícola, se plantea con las áreas útiles resultantes de la aplicación de
la normatividad vigente. Se plantea la máxima área que pueda edificarse, y posterior al uso
agrícola del sector a esto se plantean las unidades que sean más atractivas para el sector, por lo
cual se analiza el panorama de ventas para pastoreo, producción agrícola entre otros, comercio,
bodegas y oficinas; pero dadas las condiciones del sector se determina que las posibilidades
comerciales obedecen a comercio ( Agrícola-Bodegas ) en primer.

RESULTADOS
AREA VR PROMEDIO M2 VR TOTAL
CONSTRUCCION 80.00 M2 $.000.oo $00.00
LOTE 1342.90 M2 $2.380.500 2.380.500
AREA TOTAL 1422.90 M2 $2.380.500 $3´570.750.000
SUMA TOTAL $291 262 947.05
VALOR METRO CUADRADO $2.380.500
TERRENO BRUTO

Nota: El valor unitario calculado se encuentra en aproximación a cifras de 10.000.

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 VALOR M2 DE TERRENO

Ejercicio potencial de comercio y oficinas sobre predio individual:

Analizando las condiciones intrínsecas del inmueble se puede concluir que el valor por m2 bruto
para el inmueble están sujetas al máximo potencial de desarrollo del lote, por tal razón se adopta $
$2.380.500 como el valor por metro cuadrado.

Cabe resaltar que las construcciones existentes están incluidas dentro del valor concluido del lote,
dado que el valor obtenido por el método residual representa el mayor y mejor uso para el lote
existente, con lo cual las construcciones actuales deben ser demolidas POR PROYECTOS
FUTUROS al momento realizar un nuevo proyecto constructivo y no harían parte de la
potencialidad de desarrollo del inmueble objeto de avalúo.

Ahora, con el fin de establecer el valor comercial del inmueble a partir del método comparativo de
mercado mediante la determinación de valor de terreno y construcción de manera independiente,
con información de inmuebles en venta en el sector, se procede a presentar la investigación de
mercado y el respectivo método de sustracción para la determinación del valor del suelo del sector:

Método Comparativo de Mercado

En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de avalúo en la cual se encontr

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 CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME

Se prohíbe la publicación total o parcial del presente informe de avalúo, cualquier referencia del
mismo, las cifras de valuación, nombre, y afiliaciones profesionales del valuador o la firma, sin
consentimiento escrito de la misma.

DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el
valuador alcanza a conocer.

 Los análisis y los resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones
restrictivas que se describen en el presente informe.

 El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.

 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.

 El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están

valorando.

 La firma del valuador a través de personal autorizado ha realizado una visita personal al bien
inmueble objeto de valuación.

 Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado

asistencia profesional en la preparación del informe.

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 SON: $3´570.750.000 SON TRES MIL QUINIENTOS SETENTA MILLONES
SETECIENTOS CINCUENTA MIL MEPOS. M/CTE.

NOTA: EL VALOR CONCLUIDO INCLUYE EL VALOR DE LA CONSTRUCCION EXISTENTE

que es 000 pesos

AVALUADOR

JORGE ELIECER MUÑOZ LEZCANO

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16.ANEXOS REGISTRO FOTOGRÁFICO

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