UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA

Facultad de ciencias jurídicas y sociales

Curso: Derecho Notarial lll

Licenciado: Brenda Eulalia Gramajo Silvia

Análisis Ley de
inquilinato de Guatemala

Nombre: Carné:
José Danilo Sapón Tax 2251-20-8836

Plan: Domingo. Sección: A

 Análisis Ley de inquilinato de Guatemala
Disposiciones Generales
En el contenido de las disposiciones generales de esta Ley de Inquilinato, señala
la utilidad que tiene para quienes deseen arrendar toda clase de viviendas y
locales urbanos, según la necesidad y actividad del arrendatario.
Esta es una ley específica que prevalece sobre todo lo relacionado con contratos
de arrendamiento y subarrendamiento, favoreciendo de esta forma a los inquilinos
y asegurando que cualquier contrato que estipule lo contrario al contenido de esta
carecerán de validez.
Así mismo, en su artículo 3, establece los sujetos y términos que se incluirán en el
contrato para que cada parte sepa cómo se le denominará legalmente, los tipos de
inmueble para establecer el destino del contrato, la descripción del pago por
arrendamiento al cual se le puede denominar renta o alquiler, etc. En los casos en
los que el arrendamiento sea de bienes inmuebles urbanos, la calidad del
inmueble únicamente se podrá fijar por resolución de la Municipalidad donde se
lleve a cabo el contrato.
En su artículo 4, estipula que esta ley únicamente se aplica a arrendamientos o
subarrendamientos de locales o viviendas sin muebles. Si el contrato es por
ejemplo de un apartamento amueblado, en este caso se debe hacer la solicitud al
Juez de Inquilinato para que pueda establecer el valor real del mobiliario, por
medio de un avalúo, lo cual se analizará más adelante.
La Renta Según la Ley de inquilinato en Guatemala, establece un valor máximo de
renta dentro de las cuales prohíbe el aumento de estas para viviendas
construidas, arrendadas o desocupadas a partir del 1 de noviembre de 1960.
También aplica para locales y viviendas desocupadas antes del 1 de noviembre
de 1966, la renta aplicable a estas últimas se debía cobrar el valor que pagaba el
último inquilino, esto lo podemos encontrar en el artículo 5 y 6 de dicha Ley.
Quedan excluidas de estas prohibiciones los propietarios que
realizaban, nuevas construcciones, mejoras o ampliaciones o inmuebles
desocupados, a partir del 1 de noviembre de 1960, limitándose a cobrar una
suma igual a la invertida en dichas obras, por lo cual debe constar en licencia de
Construcción emitida por la Municipalidad. Para los propietarios que realizan
nuevas construcciones o arriendan locales después de 1960, quedan
libres para establecer su propia renta y también quedan libres para
contratar.
Artículo 7,9 y 10. Derechos del inquilino: El inquilino que se encuentre
insatisfecho con el aumento de renta, según lo establecido en el artículo 5
y 6 de esta ley, podrá ejercer su derecho de diligencias ante un juez o ante los
responsables en cada departamento, para que le disminuya la renta, siempre y
cuando cumpla con los requisitos: Presentar la solicitud por escrito ante los
órganos correspondientes Nombrar a su representante o perito. Procedimiento:
Paso 1. Presentación del avalúo: 3 peritos o expertos, uno nombrado por el
inquilino, el segundo nombrado por el locatario y el tercero nombrado por el juez.
Si el inquilino nombra en su solicitud inicial a su representante, el juez
informará al locatario para que nombre a su representante para ello tendrá 2 días.
Si el locatario no nombra un representante o este no se presenta el juez nombrará
al representante del locador.
Paso 2 Una vez estén nombrados los representantes de las partes, el juez dentro
de un plazo de dos días más nombrará al tercer experto.
Paso 3 Al estar los tres peritos nombrados tendrán un plazo de cinco
días para iniciar las inspecciones oculares para realizar la práctica del
avalúo o reevalúo, la cual deberán presentar al juez en comparecencia por
escrito y en todo caso bajo juramento legal. Los honorarios de los expertos corren
por cuenta propia de las partes y la mitad de los correspondientes al tercer experto
Paso 4. Si los avalúos mostraran una cantidad superior o inferior a lo que está
establecido en la Matrícula de construcción, el tribunal dentro del tercer día
procederá a modificar el valor real del inmueble ya sea a aumentar o a disminuir
según sea el caso. Artículo del 11-15.
Paso 5 Continuando con el procedimiento del avalúo o reevalúo, nos podemos dar
cuenta que cuando el bien arrendado forme parte de un edificio de más de un
piso, el valor del terreno se calculará de conformidad con las disposiciones
reguladas en el artículo 17 de esta ley.
Paso 6. La rebaja que deberá obligatoriamente resolver el tribunal,
exclusivamente a favor del inquilino solicitante, será equivalente a la
diferencia entre el alquiler, máximo que correspondiere a la vivienda o al local
de conformidad con los artículos 5, 6 y siete de estado y se aplica lo estipulado en
el artículo 22, el cual regula que el alquiler deberá fijarlo el tribunal respectivo a
favor del inquilino que promoviere diligencias para obtener rebaja. Algo muy
importante que podemos leer es que el mismo inquilino no podrá solicitar rebaja
de alquiler, sino después de transcurridos dos años de haber obtenido la rebaja
anterior por concepto del mismo inmueble. Las rebajas resueltas por el
tribunal empezarán a regir el día en que deba pagarse el próximo
vencimiento de alquiler.
Paso 7. La renta continuará pagándose, en todo caso por mensualidades
vencidas. Los bienes inmuebles destinados a hospedaje no quedan sujetos a las
limitaciones de alquileres que esta ley dispone, ni al pago de rentas por
mensualidades vencidas.
 Arrendatario (art. 25 al art 39)
Derechos del arrendatario:

● El arrendatario tiene derecho a que el arrendador le extienda un recibo

firmado por cada mensualidad de alquiler que pague.
● El arrendatario no tiene obligación de firmar ningún documento que no sea
el contrato de arrendamiento.
● Los subarrendatarios tienen los mismos derechos que el arrendante, y se
extingue el subarrendamiento al mismo tiempo que se extingue el
arrendamiento.
● A toda persona con intención de arrendar no se le puede negar dicho
derecho por cuestiones de raza, credo político, condición social o
nacionalidad.
● Todo arrendatario tiene derecho a no ser desalojado si no es por orden de
tribunal competente
● Todo arrendatario tiene derecho a gozar de los servicios básicos si hay
perturbación por parte del locador.
● El arrendatario tiene derecho a ser notificado de la insolvencia en el
pago de servicios básicos del arrendante y si realiza los pagos tiene
derecho a que se le reintegren, por parte del arrendador, en concepto de
cancelación de alquiler en la próxima mensualidad
● Todo arrendatario tiene derecho a que el inmueble que alquila
cumpla con las medidas de sanidad pública. La sanidad pública incluye
que el piso del inmueble debe ser artificial.
● Los arrendatarios de locales que no tengan acceso a los servicios interiores
del inmueble tienen derecho a que el arrendador les provea
instalación sanitaria mínima (inodoro y lavamanos).
● Todo inquilino gozará del derecho de poner fin al contrato de
arrendamiento subarrendamiento de la vivienda o el local que ocupará,
siempre que diere aviso escrito o notificare al locador en la vía voluntaria
judicial, por lo menos con treinta (30) días de anticipación si se
tratare de viviendas y de sesenta (60) días de anticipación si se
tratare de locales
Obligaciones del arrendatario:
 1. Todo arrendatario debe acreditar previamente su solvencia total por
concepto del contrato convenido con el locador de la vivienda o local que
hubieren ocupado inmediatamente antes de solicitar el nuevo
arrendamiento.
2. Todo arrendatario tiene obligación de estar solvente para poder dar aviso o
notificar de la finalización del contrato de arrendamiento.
3. El inquilino queda obligado a permitir que cualesquiera interesados,
autorizados por escrito por el locador, visiten el bien arrendado para
inspeccionar dentro del término comprendido entre la fecha de la
notificación y el día en que aquel lo proyectare desocupar. El inquilino que
no diere esas facilidades será sancionado conforme a esta ley.
4. Quien diere en arrendamiento partes de un inmueble no podrá percibir, en
total, por aquel concepto, más del 20% del alquiler que deba pagar al
locador.
5. La acción para evaluar los subarrendamientos corresponde tanto al locador
como al arrendatario

Locador (art. 25 al art 39)

Derechos del locador:

● A percibir de manera mensual una renta.

Obligaciones del locador:

1. Si el locador omite realizar el contrato por escrito se sancionará con una
multa equivalente a un mes de renta
2. El locador queda estrictamente obligado a extender y a entregar en el
acto al inquilino un recibo firmado por cada mensualidad de alquiler que
perciba.
3. El locador tiene la obligación de pagar el impuesto de papel sellado y
timbres correspondientes a los recibos.
4. La acción para evaluar los subarrendamientos corresponde tanto al locador
como al arrendatario.
5. El locador no puede negarse a dar en alquiler un bien inmueble alegando
cuestiones de raza, credo político, nacionalidad o condición social.
6. Cualesquiera actos o medidas coactivas que el locador ejecute
para obligar al inquilino a la desocupación y que no hubieren
sido acordados por el tribunal competente se declaran ilegales y serán
sancionados conforme el Código Penal.
7. Se prohíbe a los locadores suspender temporal o definitivamente los
servicios básicos.
8. El locador deberá obtener previamente autorización escrita de Sanidad
Pública para dar en arrendamiento viviendas o locales.
 9. El locador tiene obligación de cumplir con los servicios sanitarios básicos
en los locales que no tengan acceso a los servicios interiores del inmueble.
10. Cuando el arrendatario realice trabajos de mejoras al inmueble que le
corresponden al locador, éste tiene la obligación de descontarles en las
próximas mensualidades de alquiler, previo aviso por parte del arrendatario
al locador.

Desahucio
Podrá demandarse la desocupación del inmueble objeto de contrato de
arrendamiento, en estos casos:
a) Cuando el propietario o su familia quiera habitar en él y compruebe la
necesidad
b) Cuando se necesiten reparaciones indispensables para la habitabilidad del
inmueble, se acreditará con informe de la Oficina de Ingeniería de la
municipalidad respectiva y la Delegación Sanitaria Departamental,
indicando que el inquilino debe desalojar mientras estas duren, debiendo el
arrendante fijar el nuevo precio de renta, y dando un plazo de 15 días
c) Cuando se construya otras edificaciones el inmueble y el dueño tenga los
planos autorizados por la municipalidad y tenga los recursos para hacerlo
en el plazo máximo de dos meses después de la desocupación
d) Cuando el propietario necesite el inmueble para local comercial (según
Artículo 3 inciso de esta ley), siempre y cuando no cuente con otro para
alquilar)
e) Cuando el subarrendar gane más del 20% en el total de los cobros del
subarrendamiento o valor del alquiler
f) Cuando el local vaya a ser ocupado para instituciones del Estado o
municipales
g) Cuando se use de forma distinta a la estipulada en el contrato por el
arrendatario o subarrendatario
h) Cuando el arrendatario o subarrendatario deba más de dos meses de renta
i) Cuando el inquilino provoque daño al inmueble, exceptuando el deterioro
normal del bien
En los casos de los incisos a), b), c) y f) el plazo para dar el aviso es de tres
meses antes de la desocupación, si en el inmueble funcionan escuelas públicas o
privadas, debe esperarse a las vacaciones de los niños para poder hacer las
modificaciones. Cuando se inicie demanda de desahucio, no se dará trámite si el
demandante no presenta la boleta de depósito que corresponda a dos
mensualidades a favor del arrendatario. Cuando la demanda de desocupación con
fundamento en los incisos a), b), c) y d), el locador debe depositar en la Tesorería
Nacional el equivalente a dos meses a favor del arrendatario, que se utilizara
como indemnización por daños y perjuicios, sí dos meses después de la fecha en
que haya realizado la desocupación no se ha instalado en el inmueble, según sea
el caso la persona para quien se solicitó, no se ha derribado el edificio
vivienda o local o no se ha instalado el negocio a que se refiere el inciso d) según
el caso, tales extremos se por parte del tribunal que conozca, el locador podrá
recuperar dicha suma cuando acredite que se ha cumplido con las causales
invocadas.

DE LA CONSIGNACIÓN
Existen ciertos casos que relacionan a un contrato de arrendamiento
o subarrendamiento de un bien inmueble o cosa destinada a permanecer en un
solo lugar, surgen diferencias entre el locador y el inquilino. Pudiendo suscitar
algunos supuestos que condiciona y lleva a forzar el incumplimiento del pago de la
renta o alquiler, donde el inquilino se encuentra imposibilitado en cancelar, o
en la mayoría de los casos que simplemente el locador no está interesado en
continuar con el contrato. Para esto en Guatemala existe la Ley del inquilino,
que va dirigida a favor del inquilino, es una herramienta jurídica y necesaria, que
nos brinda el procedimiento de “Consignación”, este consiste en depositar la suma
o cosa que se debe ante un juez competente y para que éste produzca efectos
debe cumplir con los requisitos, bastará del depósito y conforme con el recibo o
con las constancias de consignaciones anteriores, por parte del inquilino hacia el
locador, declarándose válida. Esta normativa la podemos encontrar en el artículo
43 de la Ley del Inquilinato Decreto No 1468, artículos 1401, 1408 al 1415 del
Código Civil de Guatemala Decreto No 106 y en los artículos 568 a 571 del Código
Procesal Civil y Mercantil de Guatemala.

SANCIONES
El propietario que cobre más de la renta que con apego a la ley es correcto pagar,
tendrá una sanción equivalente a una multa de cincuenta quetzales (Q 50.00) a
trescientos quetzales (Q 300.00) y además quedará obligado a devolver al
inquilino todos los excesos que hubiere cobrado ya sea en efectivo o
compensando los mismos en alquileres. (ARTÍCULO 50)
Violar el juramento legal que se exige en el primer párrafo del artículo 13, tendrá
una sanción como delito de perjurio. (ARTÍCULO 51)
La violación de la presente ley no sancionada específicamente en ella y las
contravenciones las disposiciones siguientes: Primer párrafo del Artículo 15, al
Artículo 16, al párrafo final del Artículo 17, al Artículo19, al Artículo 22, al párrafo
final del Artículo 28, a los Artículo 30, Artículo 32, Artículo35, Artículo 36, al párrafo
final del artículo 39 así como la prolongación de los términos judiciales fijados en
este cuerpo legal, tendrá una sanción de multas no menores de diez quetzales
(Q.10.00), ni mayores de doscientos quetzales (Q.200.00), las cuales impondrá el
tribunal respectivo o el superior en grado, o el superior jerárquico en lo
administrativo, según sea el caso. Igual será la sanción para el juez que diere
curso a alguna de las defensas prohibidas por el Artículo 45. (ARTÍCULO 52)
La obligación del pago de multa y derecho de cobrar excesos en el pago de la
renta, prescriben a los dos años. (ARTÍCULO 53)
Las multas deberán pagarse dentro de los diez días siguientes a la fecha en que
fuere notificada la resolución, el referido pago debe hacerse en la Tesorería de
Fondos Judiciales en sus agencias. (ARTÍCULO 54)
Podrá demandarse la desocupación del subarrendar que reciba de los
subarrendatarios sumas por concepto de alquileres y no pague al locador
(propietario), el total de estas, dentro de los diez días siguientes en que
debe cubrir el alquiler, si fuese el caso, el subarrendar incurrirá en la
pena establecida en el artículo 426 del Código Penal ("Quien entrare a
desempeñar un cargo o empleo público sin haber cumplido las formalidades que la
ley exija, será sancionado con multa de doscientos a un mil quetzales."), y el
propietario su solicitud será autorizado por el juez para que sin
perjuicio del desahucio del sub arrendante continué recibiendo el importe de
los sub arrendantes. (ARTÍCULO 55)