Inversión Inmobiliaria¾

Por Gustavo Ibáñez Padilla

Los inmuebles
“Sobre unos buenos cimientos se puede levantar un buen edificio,
y los mejores cimientos en el mundo son los del dinero.”
Miguel de Cervantes. Don Quijote.

Los bienes raíces constituyen uno de los más tradicionales instrumentos de inversión. Están física y
psicológicamente cercanos al inversor y forman parte de nuestra cultura financiera. Frases como “El
casado casa quiere”, “La mejor inversión son los ladrillos” o “Nada mejor que el techo propio”
evidencian esta impronta cultural.

Son un instrumento de carácter conservador (aparentemente) debido a su tangibilidad. Podemos ver

y tocar los ladrillos. Sin embargo, esto no implica que el precio del inmueble carezca de volatilidad.
Lo mismo ocurre con la renta que generan (alquileres).

El mercado inmobiliario es un mercado imperfecto, en comparación con lo que ocurre en el mercado

bursátil, debido a que el número de participantes es mucho menor. Su principal problema es la falta
de liquidez (¡no es un dato menor!).

Los inmuebles constituyen un interesante instrumento de inversión, si se los maneja adecuadamente.

En general brindan una adecuada protección contra la inflación y su correlación1 con los otros
activos es relativamente baja, por lo que son útiles para diversificar una cartera de inversión.

El talón de Aquiles de los inmuebles está indicado en su

nombre, “no pueden moverse”, y por lo tanto son “cautivos”
de la jurisdicción en donde se encuentren. Cuando están
Los bienes raíces son una
plantados en países de poca seguridad jurídica y gran muy buena opción de
voracidad fiscal se encuentran permanentemente inversión.
expuestos a impuestos de emergencia, tasas
extraordinarias o reglamentaciones arbitrarias. Por ser
activos registrables (figuran en el Registro de la Propiedad Inmueble y se negocian por medio de
escrituras públicas) resulta difícil para el inversor evitar el pago de los impuestos. Además están
sometidos al riesgo-país –riesgo sistémico– que suele ser el de residencia del inversor, con lo cual
sufren idénticas fluctuaciones que gran parte del patrimonio del inversor (actividad laboral o
comercial, cuentas bancarias domésticas, automóviles, etc.), por ello su riesgo no está compensado.

¾
Adaptado de: Ibáñez Padilla, Gustavo. Manual de Economía Personal. Cómo potenciar sus ingresos e
inversiones. Buenos Aires: Dunken, 2009, 7ma ed.

1
Correlación: Relación entre variables según la cual los cambios en los valores de una van seguidos de
cambios en los valores de la otra.

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Con respecto al rendimiento, se estima que una propiedad produce, en épocas normales, una renta
bruta en el orden del 5 al 10% anual. De aquí hay que deducir amortizaciones, períodos muertos,
reparaciones, impuestos, etc. Las ganancias obtenidas como alquileres son de difícil re-inversión en
inmuebles, lo cual requiere de una gran disciplina del inversor, que debería aplicarlos a un fondo,
para luego comprar más inmuebles, si desea beneficiarse del crecimiento exponencial del interés
compuesto (efecto bola de nieve).

En cuanto a la atención que requieren para su cuidado y administración es mucho mayor que los
otros instrumentos mencionados, debido justamente al hecho de ser activos físicos. Presentan
ciertos riesgos que deberían cubrirse mediante sus correspondientes seguros (otro gasto a tener en
cuenta), por ejemplo el riesgo de incendio, inundación, tumultos, actos terroristas o guerras. Otros
riesgos, como el de hundimiento o de defectos constructivos, no suelen ser factibles de cubrir; cabe
la posibilidad de que algún inquilino no pague y deba ser desalojado –lo cual implica nuevos gastos
y rentas perdidas (además suele ser necesario realizar reparaciones por el mal trato de estos
ocupantes)–. En Argentina existe un riesgo adicional, el de la usurpación, facilitado por la inseguridad
jurídica y la inacción de las autoridades.

Cuando usted invierte en el mercado de

bienes raíces debe tener en cuenta la
siguiente regla: La ganancia debe obtenerse
al comprar y no al vender. Aquí es donde el
hecho de ser un mercado imperfecto se
convierte en un beneficio. Las
imperfecciones permiten que existan
oportunidades de comprar por debajo del
valor normal de mercado. Los negocios
inmobiliarios deben realizarse sólo bajo esta
condición: Comprar en una situación de
excepción, pagando un precio por debajo del
valor normal de mercado.

Veamos algunos ejemplos:

• Remates públicos: Aquí la venta se realiza sí o sí en una fecha determinada (a un precio

base o a veces sin base). Esto brinda oportunidades interesantes. Es necesario contar con
dinero en efectivo (generalmente un 30% en el acto y el saldo en un plazo de pocos días).
También hay que lidiar con “La Liga”, que suele acaparar las operaciones. Asistir a un
remate es una actividad muy educativa para el inversor interesado en el mercado de bienes
raíces.

• Sucesiones: Los herederos de una sucesión suelen precisar liquidar sus propiedades con
cierta premura, y la diversidad de intereses de los participantes permiten la oportunidad de
negociar condiciones ventajosas de compra.

• Períodos de depresión inmobiliaria: Son el momento ideal para realizar compras: ¡cuando
todos venden! El negocio de los inmuebles posee ciclos de expansión y retracción de
carácter sistémico. Esperar pacientemente el momento de baja de los precios es la
estrategia más adecuada. Si uno analiza el mercado y su evolución histórica puede detectar
los valles más convenientes. Los períodos de perturbación económica –como devaluaciones
o crisis institucionales– suelen acompañarse por abruptas caídas de los precios (ej:
Argentina, 2002).

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Dentro del amplio mercado de los bienes raíces existen diversas opciones. Analizaremos
brevemente cuatro: campos, lotes urbanos, casas y departamentos.

• Campos: Partimos del supuesto que sean aptos para actividades productivas (en general
agropecuarias). Suelen requerir inversiones mayores y conocimientos específicos. Su
administración posee cierto grado de complejidad. Pueden arrendarse (alquiler) para obtener
una renta. Por estar vinculados a actividades relacionadas con el mercado externo
(principalmente los agrícolas), su valor en dólares es más estable que el del resto de los
inmuebles; en contrapartida su liquidez es menor. Su valor puede incrementarse en el tiempo
debido a las mejoras zonales.

• Lotes urbanos: Sirven como inversión a largo plazo por su incremento de valor con el
tiempo al crecer las ciudades. En general no generan renta, salvo excepciones, como el
alquiler para playas de estacionamiento o depósitos. Los municipios suelen castigar a los
lotes baldíos con elevados impuestos para evitar la especulación inmobiliaria producida por
la apreciación de valor antes mencionada.

• Casas: Implican inversiones de cierta magnitud ya que se adquiere un lote y una

construcción. El lote aumenta de valor en el tiempo, pero la edificación sufre un proceso de
depreciación (posee una vida útil y requiere de mantenimiento). Su administración es más
trabajosa que la de un departamento.

• Departamentos: Requieren inversiones menores que las de una casa y también menor
mantenimiento. Son la elección más usual para la obtención de una renta por alquiler. Se
deprecian en el tiempo debido al consumo de la vida útil del edificio.

Cada una de estas clasificaciones puede subdividirse y

estudiarse más en detalle, considerando cuestiones de
localización, tipo de construcción, tipo de propiedad,
etc.

Es conveniente destacar que en el campo de los bienes

raíces, el factor más importante es la ubicación del
inmueble.

Tenga en cuenta que desde el punto de vista de las

finanzas personales, cuando hablamos de la vivienda
particular, es más conveniente alquilar que comprar.
Pero en caso de desear poseer su casa propia, suele
ser más favorable comprar (aprovechando condiciones
favorables) que construir, ya que al edificar perdemos la
oportunidad de adquirir una ganga y además, al realizar
el proyecto propio, se tiende a sobredimensionar el
inmueble. Cada metro cuadrado agregado de más, o al
gusto del dueño, disminuye la liquidez de la propiedad,
al limitar más el universo de potenciales compradores.

Puede llegar a ser oportuno construir cuando

empleamos un proyecto modular que se realiza por
etapas, manteniendo siempre la idea de no apartarse
de lo que demanda el mercado (para dar mayor liquidez
y valor a la propiedad). Los lujos y gustos particulares,
difícilmente se vean reflejados en el precio de reventa de la construcción (Un revestimiento de
mármol de Carrara en el baño puede ser estéticamente muy agradable para el propietario, pero no
suele ser adecuadamente reconocido por el comprador, al valorar la propiedad al momento de
adquirirla). Esto no significa que usted no pueda darse algunos lujos, sino que desde el punto de
vista de la Economía Personal esta elección no es la más apropiada para su patrimonio.

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 Si desea adquirir una propiedad como inversión o para
su uso personal busque el asesoramiento necesario
para cada uno de los pasos de la operación. El costo de
los asesores debería recuperarse con los beneficios que
ellos le generarán. En una operación común pueden
intervenir los siguientes asesores: un agente
inmobiliario, para conseguir la mejor propiedad al mejor
precio (en caso de comprar en un remate conviene
contactar previamente al martillero para conocer detalles
y conseguir su colaboración); un escribano para realizar todo el trámite notarial de transmisión del
dominio (verificación de títulos y deudas, boleto de compra-venta2, escritura, etc.); un abogado, para
asesorar respecto de cualquier situación jurídicamente compleja o cualquier riesgo potencial; y un
consultor financiero (preferiblemente independiente), para colaborar en todos los aspectos referidos
a la conveniencia de la operación, su financiación y su impacto en la economía del comprador.

Recuerde que la Inteligencia Financiera se adquiere mediante el estudio y la práctica permanente.

Inicie hoy mismo un programa de auto-capacitación; no pierda oportunidad de incorporar nuevos
conocimientos y de mantener contacto con el mercado. Esto es, leer buenos libros sobre el tema,
asistir a seminarios, conseguir un buen mentor, consultar revistas y diarios especializados, realizar
operaciones que lo mantengan ‘conectado’ con el mercado y cualquier otra actividad que le permita
incrementar sus capacidades financieras.

Puede obtener más información sobre finanzas personales consultando en:

• Gustavo Ibáñez Padilla. Manual de Economía Personal. Buenos Aires:

Dunken, 2009.
• por correo electrónico: [email protected]
• http://www.economiapersonal.com.ar
• http://www.smartmoney.com

© Gustavo Ibáñez Padilla

Colección Economía Personal

Gustavo Ibáñez Padilla es ingeniero civil, master en comunicación institucional, profesor universitario, consultor financiero,
escritor y conferencista. Es miembro del Comité IRAM para la aplicación en Argentina de la Norma ISO 22.222
(Planificación Financiera Personal). Es autor del Manual de Economía Personal, el libro argentino de finanzas personales
más vendido.

2
Boleto de compra-venta: Una vez que el comprador y vendedor se hayan puesto de acuerdo sobre los términos de la
compra de la propiedad, se preparará un contrato que será firmado por todas las partes. El contrato especificará el precio de
compra, cualquier condición que corresponda como derechos a inspección, términos de financiamiento, y fecha y hora del
cierre. Un contrato de compra y venta es la palabra final en el acuerdo entre las partes. Cualquier acuerdo o promesa oral
hechos antes de que se firme el contrato son nulos e inaplicables. El acuerdo de compra y venta debe prever que cualquier
seña (depósito) será colocada ya sea en la cuenta del agente inmobiliario o del escribano para asegurarse de que el
comprador recuperará su dinero si la compra no se cierra debido a una falla ajena a éste.

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