PRODUCTO ACADEMICO N°2
CONTRATOS
De manera individual, ejemplifique un escenario en el que se pueda pretender la
ejecución de las arras de retractación cuando quien las otorga no cumple con la
suscripción del contrato definitivo de compraventa de bien inmueble.
El presente trabajo me permitirá conocer con mayor amplitud sobre las arras de
retractación pues en los últimos años hemos sido testigos del desarrollo inmobiliario en
nuestro país y el interés de los ciudadanos de adquirir inmuebles, muchos de los cuales
son ofrecidos a precios competitivos.
Por otro lado, existen diversas modalidades, siendo las más comunes con el
establecimiento del “pacto de arras” de acuerdo al contrato.
Debemos entender que las arras de retractación son las que permiten al que las
entrego retractarse de la celebración del contrato.
En ese sentido procederemos a detallas a continuación.
En el proceso de suscripción de los contratos, especialmente en el de compraventa de
bien inmueble y en el contrato de arrendamiento, es habitual advertir la configuración
de una institución jurídica, en este caso:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras de retractación.
El primero de los casos, se estima tiene por finalidad acreditar la celebración de un
contrato, aunque de otra parte lo que buscan las arras es de permitir la ejecución del
contrato mediante su imputación a una de las prestaciones pendientes de cumplimiento
siempre que, las partes lo hayan pactado en el contrato, conforme lo establece el Art.
1477 del Código Civil, norma que establece lo siguiente:
“(…) Artículo 1477. – La entrega de las arras confirmatorias importa la
conclusión del contrato.
En caso de cumplimiento, quien recibió las arras la devolverá o las imputará
sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación (…)”
Como se advierte de la cita, es evidente que, las arras permiten ejecutar el contrato por
acuerdo de las partes, pudiendo devolver el bien (mueble, inmueble) o en su defecto
imputarlo al pago.
El segundo de los casos, es decir, en el caso de las arras penales, tienen por finalidad
penalizar el incumplimiento de una prestación, es así que, en caso del incumplimiento
por parte de quien otorgó las arras, las perderá y en el caso del incumplimiento por
parte de quien recibió las arras, tendrá la obligación de devolverlas en favor de quien
las dio, pero dobladas, es decir, tendrá que restituir el doble de su valor o dos veces su
valor.
Lo manifestado se advierte de lo normado por el Art. 1478 del Código Civil, norma que
establece lo siguiente:
“(…) Artículo 1478. – Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la
obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el
contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha
recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
(…)”
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Es así que, en el caso de las arras penales deben entenderse como una indemnización
por inejecución contractual previamente determinada por las partes. No obstante, en el
supuesto de que el perjudicado con el incumplimiento de la otra parte pretendiese una
indemnización diferente o distinta de la ejecución de las arras, deberá previamente
devolver las arras percibidas y posteriormente solicitar la indemnización en sede
judicial.
En el tercero de los casos. Las arras penales o penitenciarias se utilizan como
establece el Art. 1480 del Código Civil, en el caso de los contratos de opción y en el
caso de los contratos preparatorios, su finalidad sería permitir que una de las partes
pueda retractare del contrato, en cuyo caso nos encontraríamos en los siguientes
casos:
- En caso el vendedor no haya cumplido con su prestación y se retracte perderá las
arras concedidas
- En caso el comprador que recibió las arras se desista o retracte del contrato, este
deberá devolverlas multiplicas por dos en favor de aquel que las entregó:
Ahora bien, respecto el caso requerido, proponemos el siguiente, en el que Marianito
Ferro - vendedor celebró un contrato preparatorio de compra venta de bien inmueble el
cual se ubica en el inmueble con número 3 de la Av. Martín Chambi del Distrito y
Provincia de La Convención y Departamento de Cusco con la Sra. Clorinda Mato -
compradora, por la suma de S/. 150,000.00 (Cien Mil con 00/100 Soles) el cual se
formalizaría en el mes de AGO 2022. Es así que, al momento de la celebración del
contrato se entregó la suma de S/. 20,000.00 (Veinte Mil con 00/100 Soles) por
concepto de arras de retractación.
Es así que, debido a que la zona en la que se ubica el inmueble tiene un alto valor
comercial y debido a que el mismo se viene incrementando ostensiblemente, el Sr.
Marianito Ferro decidió retractarse de la venta que celebraría con Clorinda Mato, toda
vez que, Humberto Pérez, un conocido empresario en la zona decidió ofrecerle la suma
de S/. 250,000.00 (Doscientos Cincuenta Mil con 00/100 Soles) a fin de que celebre la
compraventa con dicha persona.
En ese orden de ideas, la semana pasada Marianito Ferro informó a Clorinda Mato de
su decisión de retractarse de la venta que se celebraría con la misma y debido a que
de por medio se había pactado un contrato preparatorio con una cláusula de arras
retractatorias, Marianito Ferro se encuentra en la obligación de devolver en favor de
Clorinda Mato los S/. 20,000.00 (Veinte Mil con 00/100 Soles) recibidos y de acuerdo a
lo dispuesto en el Art. 1481 del Código Civil, adicionar S/. 20,000.00 (Veinte Mil con
00/100 Soles)
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