Alumna: Alba Villegas Regaña
Asignatura: Despacho Civil
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MÁLAGA QUE POR TURNO DE
REPARTO CORRESPONDA
D. XXXX, en nombre y representación de FORECAM S.L., con domicilio social en XXXX y
CIF XXXXX, según acredito mediante poder que acompaño como DOCUMENTO Nº1, ante el
Juzgado comparezco con la asistencia letrada de D./Dña. ALBA VILLEGAS REGAÑA, con
número de colegiada XXXX del ICAB, y como mejor proceda en derecho, DIGO:
Que, mediante el presente escrito y en la representación que ostento, interpongo DEMANDA
DE JUICIO ORDINARIO en ejercicio de acción de indemnización por daños y perjuicios,
la cantidad de 72.000 euros, por incumplimiento de contrato de arrendamiento de local
comercial, CONTRA DÑA. NIEVES, con domicilio en XXXX, con base en los siguientes
HECHOS
PRIMERO.- Con fecha de 29 de febrero de 2018, la Audiencia Provincial de Málaga dictó
sentencia con nº 13252/2018, cuyo fallo dispone lo siguiente:
“SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de
FORECAM-99, S.L. contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 186 de Málaga,
dictada con fecha 31 de abril de 2017, y en consécuencia, REVOCAMOS la citada resolución, y
en su lugar se estima la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento del local de
negocio núm. 10 sito en el número 37 de la Avenida del Atlántico Norte, de Málaga, con
obligación de la demandada, y cualquier otra persona física o jurídica o empleado, a dejar libre
el local de negocio y a disposición de la actora. Con imposición a la demandada de las costas de
la primera instancia; y sin expresa imposición de las costas devengadas en esta alzada.”
La cuestión que planteaba la parte arrendadora y por la que solicita la resolución del contrato, se
centra en determinar si la arrendataria ha incumplido las obligaciones que se derivan del contrato
de arrendamiento, en particular la de no ceder el uso del local arrendado a una tercera persona
ajena a la relación arrendaticia, sin contar con la autorización del arrendador.
En dicha Sentencia de Apelación, que se adjunta como DOC N2, se declara efectivamente que
no existe consentimiento en el subarrendamiento y se estima la demanda, declarando resuelto el
contrato de arrendamiento del local de negocio núm. 10 sito en el número 37 de la Avenida del
Alumna: Alba Villegas Regaña
Asignatura: Despacho Civil
Atlántico Norte, de Málaga, con obligación de la demandada, y cualquier otra persona física o
jurídica o empleado, a dejar libre el local de negocio y a disposición de la actora.
SEGUNDO.- En esencia, podemos resumir los hechos de la siguiente manera:
Con fecha de 1 de agosto de 1999 se suscribe entre los ahora litigantes un contrato de
arrendamiento sobre un local de negocio, siendo arrendador la demandante y arrendataria la
demandada; en cuya cláusula 7* se estipuló: "El arrendatario con expresa renuncia a la dispuesto
en el artículo 32 de la L.A.U. se obliga a no subarrendar, en todo o en parte, ni ceder o traspasar
el local arrendado sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. En caso de que el
arrendatario incumpliera esta condición, podrá el arrendador resolver el contrato. Asimismo, se
establece que en caso de ser arrendataria una Sociedad, la fusión, transformación o escisión de
ésta dará lugar a la rescisión del contrato." (documento nº 3).
Con fecha 20 de junio de 2006 la propiedad arrendadora autoriza expresamente a la arrendataria,
a su solicitud, a subarrendar el local a la Barbería Milpelos y, posteriormente, con fecha de 28 de
febrero de 2007 a BREAD GLOBALISTIC.
Con fecha de 26 de mayo de 2014 la demandada suscribió un contrato de subarriendo para el
local de negocio de referencia con la sociedad PANILOCALIA, S.L., en el que figuran como
representantes de la misma "D. Jose Daniel y D. Vidal".
TERCERO. - Como hemos visto se incumple por la parte demandada el contrato de
arrendamiento urbano del local, ya que, en contra de la prohibición expresa de subarrendar,
procede a subarrendar y por una renta superior a la que percibe como arrendatario, incurriendo
en responsabilidad contractual:
En cuanto a la renta, cabe señalar que el art. 8.2, párrafo 4, de la LAU dispone que “El
precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”,
por lo que el arrendatario podrá, como mucho, igualar la renta a la que venía pagando al
arrendador.
No obstante, tal y como podemos observar en el documento 6, en el que constan las
rentas pagadas desde junio de 2014 hasta mayo de 2018, la Sra. Nieves ha estado cobrando con
carácter mensual al subarrendado 1.500 euros más de los que ella pagaba.
Por tanto, es de ver que la Sra. Nieves no solo ha procedido a subarrendar el local, en
contra de la cláusula de prohibición expresa del contrato, sino que además, ha procedido a cobrar
una renta notablemente superior a la que paga como arrendataria.
Alumna: Alba Villegas Regaña
Asignatura: Despacho Civil
De esto se deriva que la arrendadora queda legitimada para, además de pedir la rescisión
del contrato, solicitar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios:
Consideramos que la indemnización de daños y perjuicios debe de fijarse en la cantidad
de 72.000 €, que es la cuantía resultante de la diferencia entre las rentas percibidas por la Sra.
Nieves y la arrendadora, más los intereses legales que se devenguen desde la interposición de la
presente demanda.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
La jurisdicción competente es la civil, de acuerdo con el art. 45.1 LEC, de manera que
corresponde conocer del fondo del asunto a los Juzgados de Primera Instancia que por turno
corresponda.
Es competente territorialmente el Juzgado al que nos dirigimos, de acuerdo con lo previsto en el
art. 52.1.7 de la LEC.
SEGUNDO.- CAPACIDAD Y LEGITIMACIÓN
Ambas partes cuentan con capacidad y legitimación, de conformidad con los artículos 6 y 10 de
la LEC.
El demandante, FORECAM S.L., cuenta con legitimación activa, en su condición de arrendador
de la vivienda. La legitimación pasiva corresponde a la Sra. Nieves, en su condición de
arrendataria, al haber incumplido la cláusula de prohibición de subarrendamiento.
TERCERO.- POSTULACIÓN Y REPRESENTACIÓN
De conformidad con el art. 23.1 LEC, intervienen procurador y letrada, de acuerdo con el art.
31.1 de la LEC, debidamente habilitados por sus colegios profesionales.
CUARTO.- PROCEDIMIENTO
La presente acción debe tramitarse conforme a las normas del juicio ordinario, de conformidad
con el art. 249.2 LEC, por tratarse de demanda cuya cuantía exceda de quince mil euros. Este
procedimiento viene previsto en los arts. 399
Este procedimiento se tramitará conforme a las normas de los arts. 399-436 LEC.
Alumna: Alba Villegas Regaña
Asignatura: Despacho Civil
QUINTO.- SUBARRIENDO EN CONTRA DE PROHIBICIÓN EXPRESA, CON
PRECIO SUPERIOR A LA RENTA QUE PAGABA AL ARRENDADOR:
VULNERACIÓN DE LOS ARTS 8.1 Y 8.2 DE LA LAU.
En lo que se refiere al subarriendo inconsentido, el art. 8.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
dispone lo siguiente:
El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador.
En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
Por tanto, se exige que el arrendatario cuente con el consentimiento del arrendador por escrito.
De lo contrario, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato, en virtud del art. 27.2
c).
En cuanto a la renta, cabe señalar que el art. 8.2, párrafo 4, de la LAU dispone que “El precio del
subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”, por lo que
el arrendatario podrá, como mucho, igualar la renta a la que venía pagando al arrendador. No
obstante, tal y como hemos visto en los fundamentos de hecho y en el documento X, en el que
constan las rentas pagadas desde junio de 2014 hasta mayo de 2018, la Sra. Nieves ha estado
cobrando con carácter mensual al subarrendado 1.500 euros más de los que ella pagaba.
Por tanto, es de ver que la Sra. Nieves no solo ha procedido a subarrendar el local, en contra de
la cláusula de prohibición expresa del contrato, sino que además, ha procedido a cobrar una renta
notablemente superior a la que paga como arrendataria
SEXTO.- INDEMNIZACIÓN
Como hemos visto se incumple por la parte demandada el contrato de arrendamiento urbano del
local, ya que, en contra de la prohibición expresa de subarrendar, procede a subarrendar y por
una renta superior a la que percibe como arrendatario, incurriendo en responsabilidad
contractual:
Artículo 1101 CC.
Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el
cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de
cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas
Artículo 1106 CC.
La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya
sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las
disposiciones contenidas en los artículos siguientes
Alumna: Alba Villegas Regaña
Asignatura: Despacho Civil
De esto se deriva que el arrendador queda legitimado para, además de pedir la rescisión del
contrato, solicitar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios:
Artículo 1124 CC.
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de
que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con
el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la
resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le
autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos
1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Asimismo, si nos venimos refiriendo al contrato de arrendamiento en específico, el artículo 1556
CC dispone que: “Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas
en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y
perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente”.
En la medida en que se incumplió el contrato, contra prohibición expresa del titular, cabe valorar
cuáles son los daños y perjuicios económicos que FORESCAM S.L. puede pedir a la Sra.
Nieves:
En concreto, podemos incidir en la manifiesta desproporción entre las rentas recibidas por la Sra.
Nieves y las que efectivamente pagaba al demandante, puesto que se trata de unas rentas que le
correspondían a FORESCAM S.L. La subarrendadora obtiene un beneficio que habría
correspondido al demandante (lucro frustrado), por lo que FORESCAM S.L. ha sufrido un claro
menoscabo patrimonial.
En el devenir de la relación entre demandante y demandada, y entre demandada y el
subarrendado, queda acreditado que mientras que la Sra. Nieves abonaba 2.000 euros de renta al
mes, ésta percibía 3.500 euros. En base a los actos de la demandada, que actuó
antijurídicamente, incumpliendo el contrato de arrendamiento, se produjo un claro menoscabo
económico de FORESCAM S.L., al apoderarse del lucro que legítimamente correspondía a éste.
Alumna: Alba Villegas Regaña
Asignatura: Despacho Civil
Consideramos que la indemnización de daños y perjuicios debe de fijarse en la cantidad de
72.000 €, que es la cuantía resultante de la diferencia entre las rentas percibidas por la Sra.
Nieves y la arrendadora. más los intereses legales que se devenguen desde la interposición de la
presente demanda
SÉPTIMO.- CUANTÍA
La cuantía del procedimiento es de 72.000 €, que es la cantidad que se reclama en concepto de
daños y perjuicios, siguiendo el criterio de cálculo de la regla 1ª del art. 250 de la LEC, habida
cuenta que se reclama una cantidad de dinero determinada.
OCTAVO.- COSTAS
Es claro que la parte demandada ha actuado con dolo y ha incumplido la ley, por lo que
entendemos que concurre temeridad y mala fé, de acuerdo con los arts. 394 y 395 LEC.
Por todo lo expuesto:
SUPLICO AL JUZGADO que, teniendo por presentado este escrito de demanda, junto con las
copias y documentos que lo acompañan, se sirva admitirlo, dando traslado del mismo al
demandado y tras los trámites legales oportunos, se dicte sentencia por la cual se condene a la
Sra, Nieves a abonar a la parte actora en concepto de indemnización por daños y
perjuicios, la cantidad de 72.000 euros; y ello, con expresa previsión de condena en costas a
la parte demandada.
Por ser de justicia que pido en Málaga, a 8 de abril de 2024.
Firma Abogada Firma Procurador
