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Título: Concursabilidad e insolvencia del Consorcio de Propiedad Horizontal y responsabilidad de los

propietarios
Autor: Vítolo, Daniel Roque
Publicado en: LA LEY 11/07/2016, 11/07/2016, 1 - LA LEY2016-D, 931
Cita: TR LALEY AR/DOC/2001/2016

Sumario: I. Introducción.— II. La personalidad jurídica del consorcio y un poco de historia.— III. El
Consorcio de Propiedad Horizontal como sujeto legitimado para acceder.— IV. ¿Cuál sería el patrimonio
del consorcio involucrado en el proceso universal? — V. La eventual responsabilidad de los propietarios
no es una responsabilidad subsidiaria.— VI. La jurisprudencia tradicional en la materia.— VII. La
disolución del consorcio por su declaración en quiebra.— VIII. Conclusión.

Si no se admitiera que la persona jurídica Consorcio pueda recurrir a los procesos concursales regidos por la ley
24.522, los acreedores quedarían habilitados —ante un incumplimiento generalizado de obligaciones por parte
de dicho Consorcio— a disputarse salvajemente la percepción de sus créditos agrediendo en forma masiva los
bienes de propiedad del Consorcio que conforman su garantía común.
(*)
I. Introducción
Una de las cuestiones más discutidas, en nuestros días, en materia de personas jurídicas privadas, es la
referida a la posibilidad de que los Consorcios de Propiedad Horizontal, admitidos como personas jurídicas
privadas por el art. 148, inc. h), del Código Civil y Comercial de la Nación, puedan ser sujetos comprendidos en
régimen de la ley 24.522 de Concursos y Quiebras —y sus leyes modificatorias—, y la responsabilidad que
puede caber a los miembros que conforman el consorcio —propietarios—. Más aún cuando las normas sobre
propiedad horizontal resultan —en lo pertinente— aplicables a los conjuntos inmobiliarios —art. 2075, párrafo
2º—.
Desde nuestro punto de vista, y como ya lo hemos sostenido en diversos ámbitos académicos y
profesionales, no caben dudas que:
i) A partir de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, que reconoce en su art. 148 inciso h) al
Consorcio de Propiedad Horizontal como persona jurídica privada, no quedando excluido de las disposiciones
contenidas en el art. 2° de la ley 24.522, el Consorcio de Propiedad Horizontal podrá recurrir a los instrumentos
concursales preventivos —acuerdo preventivo extrajudicial y concurso preventivo— y podrá ser —también—
declarado en quiebra, más allá de que esta circunstancia genere no pocos interrogantes y algunos desafíos
interpretativos;
ii) Resultan aplicables al Administrador del Consorcio y al Consejo de Propietarios —en el caso del art.
2064, inc. d) del Código— las normas contenidas en los arts. 173 y siguientes de la ley 24.522;
iii) Para el acceso a la jurisdicción concursal y la tramitación de los procesos, resultan aplicables las normas
de los arts. 5, 6 y 8 de la ley 24.522, resultando competente el juez del domicilio del consorcio, que es el del
domicilio en el cual se encuentra el inmueble;
iv) Los propietarios no tienen responsabilidad subsidiaria por las obligaciones de titularidad del Consorcio,
sino que simplemente tienen una obligación de contribución a su respecto —y no respecto de los terceros— en
lo que hace al pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias;
v) No puede operar en caso de quiebra el instituto de la extensión de la quiebra del consorcio a los
propietarios que lo conforman bajo el supuesto del art. 160 de la ley 24.522; ello en razón de la existencia de
una limitación de responsabilidad de dichos propietarios a la contribución consistente en el pago de las expensas
comunes ordinarias y extraordinarias —aun las que se liquiden para hacer frente al saldo insoluto de la quiebra,
o para afrontar el pago de las cuotas concursales en el caso de un acuerdo preventivo judicial homologado o de
un acuerdo preventivo extrajudicial también homologado— en la parte proporcional —porcentual— de su
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participación en el consorcio, conforme lo determine el Reglamento de Propiedad Horizontal.

II. La personalidad jurídica del consorcio y un poco de historia
Nuestra posición doctrinaria respecto de la cuestión que analizamos en este artículo, fue expuesta —en su
momento— al celebrarse el IX Congreso Argentino de Derecho Concursal y VII Congreso Iberoamericano
sobre la Insolvencia, el cual tuvo lugar en las Sierras de Córdoba, en el año 2015. (1)
Esta tesis fue —luego— reiterada en una nueva ponencia presentada en las XXI Jornadas de Institutos de
Derecho Comercial, que se llevaron a cabo en la ciudad de Tucumán en el mes de mayo de 2016, (2)(3)
El tema —consideramos— presenta especial trascendencia e interés, pues debe recordarse que, desde que se
produjo la sanción de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal —en el año 1948— se suscitó una vasta discusión,
acerca de la eventual personalidad jurídica del Consorcio de Propietarios (4) —como se lo denominaba entonces
—; (5) es decir que se puso en tela de juicio a este ente en su carácter de persona jurídica y sujeto de derecho
distinto de cada uno de sus integrantes —que pueden ser tanto personas humanas como jurídicas—. (6)
De hecho, una prestigiosa autora (7) ha llegado a manifestar que la cuestión de personalidad jurídica del
Consorcio de Propietarios (8) —que era la denominación, insistimos, que tenía anteriormente la actual figura del
Consorcio de Propiedad Horizontal— ha "... torturado a la doctrina y a la jurisprudencia argentina..." generando
una extensa bibliografía al respecto. (9)
Lo que ocurre es que, como se ha señalado por parte de los autores, no puede ignorarse que asumir una
posición negativa respecto de la personalidad jurídica del Consorcio de Propietarios, más allá de su acierto o
error, generaba problemas en el campo registral, (10) en el ámbito de la imputación de las conductas, y también
en materia de responsabilidad; (11) pero, por otra parte, reconocerle una personalidad plena como sujeto de
derecho diferente de los propietarios que lo integran y componen, también planteaba sus desafíos (12) si se
tenían en cuenta las consecuencias que ese reconocimiento anejaría. (13)
Ello llevó a que alguna parte de la doctrina —en un extremo— llegara en algunos casos a sostener una
situación ambivalente, pues más allá de que —por una parte— le negaba el reconocimiento de ser un sujeto de
derecho —o persona jurídica privada—, (14) por otra parte llegaba a admitir que, si se reunían las firmas —
voluntades— de la totalidad de los consorcistas —miembros integrantes del Consorcio de Propietarios— podía
dicho consorcio actuar como sujeto de derecho con todos los alcances y consecuencias que tal reconocimiento
—meramente voluntario de sus miembros— le confería. (15)
Quienes negaban la personalidad jurídica al consorcio (16) sostenían que —como consecuencia de ello—
éste no podía estar en juicio, y no se encontraba legitimado para demandar ni ser demandado, como tampoco
podía ser condenado por una sentencia respecto del cumplimiento de obligación alguna; y también negaban la
posibilidad de que el consorcio pudiera ser un sujeto pasivo de responsabilidad. (17)
Desde la otra orilla, determinadas funcionalidades vinculadas con la realidad jurídica y negocial, ponían de
manifiesto la necesidad de encarar de algún modo esta controversia, (18) dado que el consorcio —de hecho—
actuaba en el mundo jurídico, tanto como empleador, contratando servicios varios, y aun como contribuyente y
sujeto tributario y del régimen de la seguridad social; entre otros aspectos. Por ello es que Morello ya había
advertido el problema y se había inclinado por el abandono de lo que él denominaba "... falsos
conceptualismos..." aceptando que el consorcio debía reconocerse al menos en aspectos relativos a su
legitimación para ser demandado y responsabilizado —de donde también tenía, según su interpretación,
legitimación para demandar—. (19) El maestro Morello ya había advertido desde hacía tiempo la diferencia
conceptual entre capacidad, legitimación y representación —tres institutos diferentes en el mundo del Derecho,
que muchas veces son confundidos—. (20)
Ahora bien; ¿realmente lo que la doctrina reclamaba del legislador era un reconocimiento pleno de la
personalidad jurídica del consorcio de propietarios, (21) o solamente exigía despejar algunas cuestiones
vinculadas a su actuación en el ámbito del Derecho de modo de disipar las incertidumbres generadas frente a
determinadas situaciones como eran la legitimación para estar en juicio —por ejemplo, estar legitimado para
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ejercer el derecho a demandar y, por otra parte, ser demandado en forma diferenciada respecto del conjunto de
los propietarios—? (22)
Si éste último era el alcance del reclamo, lo cierto es que podía considerase —el mismo— un tanto
exagerado, ya que no era necesario otorgar al Consorcio de Propiedad Horizontal el carácter de sujeto de
derecho y consagrarlo como una persona jurídica privada, (23) equiparándolo a las sociedades, asociaciones
civiles, fundaciones, entre otros entes asociativos pues, legislativamente —como se ha advertido por parte de
algunos autores—, la cuestión de la legitimación pasiva para demandar al consorcio y que éste sea representado
por el administrador, podía haber encontrado solución legislativa sin necesidad de entrar en el terreno resbaloso
de acordar o negar responsabilidad jurídica a dicho instituto. (24)
De hecho diversas disposiciones legislativas del Derecho comparado admiten —en el derecho europeo y
angloamericano— la posibilidad de que entidades sin personalidad jurídica puedan comparecer en juicio por
medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, les atribuye la representación en juicio, como es el
supuesto de los partnerships en los Estados Unidos y en otros países que adoptan el sistema del common law,
(25) y aún de los entes regulados por el régimen específico de propiedad horizontal, en España. (26)
Pero lo cierto es que el Código Civil y Comercial de la Nación, sancionado por la ley 26.994 ha puesto
punto final a esta discusión (27) al establecer en el art. 148, inciso h) —guste esto o no— que el Consorcio de
Propiedad Horizontal es una persona jurídica de derecho privado. (28) Asimismo, en el art. 2044 define a esta
persona jurídica privada como aquella conformada por "... el conjunto de propietarios de las unidades
funcionales..."
El Consorcio de Propiedad Horizontal es —entonces— la persona jurídica de derecho privado conformada
por el conjunto de los propietarios de un inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal —titulares de las
unidades funcionales—, que tiene por finalidad recaudar los distintos créditos de los que es titular, gestionar el
patrimonio afectado en su uso al interés común, y realizar todos los actos de administración y conservación del
mencionado inmueble.
Atento a que el derecho de propiedad horizontal se ha regulado como derecho real autónomo —arts. 2037 y
ss. del Código—, y al reconocimiento expreso que la ley ha brindado al consorcio —art. 148, inciso h)—, el
legislador —con el propósito de que no se generen confusiones respecto de esta nueva normativa y sus alcances
— ha modificado, incluso, la denominación de ciertos institutos.
Así:
i) El anterior Consorcio de Propietarios mencionado en la ley 13.512 —denominación subjetiva—, ahora es
el Consorcio de Propiedad Horizontal —denominación objetiva—;
ii) El anterior Reglamento de Copropiedad y Administración, concebido bajo la ley 13.512, ahora es el
Reglamento de Propiedad Horizontal;
iii) No hay referencia en las normas vigentes a los condóminos como lo hacía la derogada ley 13.512 —art.
10—; y
iv) La representación del Consorcio de Propiedad Horizontal es hoy orgánica —art. 358, párrafo 2º del
Código—
Y no se trata de cambios meramente semánticos, sino que la sustitución de las denominaciones y de las
calificaciones jurídicas indica en forma clara y terminante la profundidad de las modificaciones introducidas —
conceptualmente— al sistema de Propiedad Horizontal por el Código Civil y Comercial de la Nación.
La utilidad y hasta la eventual necesidad de reconocerle personalidad jurídica (29) al Consorcio de
Propiedad Horizontal radica —según los defensores de la postura que celebra la decisión tomada por el
legislador en el nuevo Código— en:
i) la perdurabilidad de su emplazamiento;
ii) su condición de comunidad dinámica; y
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iii) su permanencia en el tiempo. (30)

Ahora bien, el Consorcio de Propiedad Horizontal —entonces— a partir de la sanción de la ley 26.994, es
—debemos insistir, guste esto o no— una persona jurídica privada, y como tal:
a) tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines
de su creación —al igual que el resto de las personas jurídicas privadas—; (31)
b) tiene un nombre que lo identifica como tal; (32)
c) tiene un domicilio; (33)
d) su duración es ilimitada en el tiempo; (34)
e) debe tener un patrimonio; (35) y
f) tiene un objeto preciso y determinado —el cual se establece en el Reglamento de Propiedad Horizontal, al
igual que en el resto de las personas jurídicas privadas se establece y fija en el contrato social, o en el estatuto—.
(36)
Por otra parte, no presenta la regulación jurídica (37) del Consorcio de Propiedad Horizontal restricciones ni
limitaciones vinculadas con su capacidad, o en relación con los alcances de su personalidad jurídica, que no sean
aquellas comunes a toda persona jurídica privada, derivadas de las normas generales y de los límites impuestos a
su actuación. (38)
Claro está que esta mirada no es única, pues se han presentado objeciones a esta interpretación. De hecho,
hay quienes han indicado (39) que el Consorcio de Propiedad Horizontal, en cuanto persona jurídica privada,
presenta características diferenciales del resto de las personas jurídicas, dado que es un ente ideal con un objeto
restringido, pues solo tiene como excluyente objeto, la administración de la propiedad horizontal —especialidad
restringida—. Será el Reglamento de Propiedad Horizontal —indican los sostenedores de esta posición— el que
defina el objeto de la persona jurídica "consorcio", sus facultades, atribuciones y obligaciones, pero siempre
dentro del marco normativo. Y especialmente destacan —quienes propugnan esta mirada— que esta persona
jurídica —el Consorcio de Propiedad Horizontal— gestiona y administra intereses ajenos y no tiene fines
propios, pues no tiene un giro comercial u operativo propio con los cuales generar recursos autónomos, y los
recursos que administra, pertenecen en forma directa o indirecta a los propietarios, quienes a su vez son los
miembros de esta persona jurídica —titulares—. (40) Esta interpretación concluye —entonces— que, en tal
orden, al ser el Consorcio de Propiedad Horizontal un sujeto distinto de quienes lo integran —personalidad
diferenciada—, si bien contrata y se obliga a título propio, en realidad no lo hace en "... beneficio propio o con
fines propios...", sino que lo hace en interés y beneficio directo y exclusivo de todos los propietarios y por
lógica, son éstos quienes deben afrontar —indirectamente— las obligaciones que el consorcio asume —lo que
importa la responsabilidad subsidiaria de los propietarios por las obligaciones de titularidad del consorcio—.
Por nuestra parte, disentimos de tales apreciaciones, en la medida que estas particularidades señaladas no
sólo son —en diversas oportunidades— comunes a varias personas jurídicas privadas —muchas de las cuales en
modo alguno establecen la responsabilidad subsidiaria de sus integrantes—, sino que —además— no es el
Consorcio de Propiedad Horizontal la única persona jurídica que gestiona intereses ajenos, y no es esta
característica —en modo alguno— la que compromete la responsabilidad indirecta de los terceros beneficiarios
de su actividad.
En efecto:
i) La persona jurídica —como instituto jurídico—, a partir de la sanción de la ley 26.994, que dio vida legal
al Código Civil y Comercial, por su propia naturaleza, tiene un objeto preciso y determinado, en razón de
haberse adoptado el principio de especialidad, lo que restringe la posibilidad de un objeto amplio y diversificado
en extremo —y ello alcanza al Consorcio y a todo el resto de las personas jurídicas reconocidas por el legislador
—; (41)
ii) La circunstancia de que el Reglamento de Propiedad Horizontal sea el que fije el objeto del Consorcio —
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persona jurídica— en modo alguno diferencia el régimen del resto de las personas jurídicas privadas, donde el
objeto —debemos insistir— se fija en el contrato o en el estatuto—;
iii) Muchas otras personas jurídicas —como las sociedades con objeto de administración o que actúan como
mandatarias— tienen por objeto social administrar intereses ajenos, y nada impide que puedan constituirse con
el propósito de administrar un solo emprendimiento; y
iv) Una parte importante de la doctrina admite —incluso— que las personas jurídicas —y dentro de ellas en
especial las sociedades— puedan actuar como administradores de otras personas jurídicas y hasta integrar el
directorio en las sociedades anónimas. (42)
Y ninguna de estas circunstancias importan adjudicarle a los terceros beneficiarios de la actividad de la
sociedad, o a los administrados una responsabilidad subsidiaria o indirecta —menos aún ilimitada— por las
obligaciones asumidas por la propia sociedad administradora, en la medida en que no actúe —en el acto
concreto— en nombre y representación de aquellos. (43)
Tampoco el Código indica que exista, en el caso del Consorcio de Propiedad Horizontal, un supuesto de
personalidad jurídica restringida en razón de las características tan especiales vinculadas a su conceptualización
y su particular modo de actuación, sino que en forma simple, llana y directa, el legislador ha incluido al
Consorcio de Propiedad Horizontal en el listado del art. 148, y concibiéndolo del modo que lo indica el art. 141,
con todos los atributos señalados por los arts. 151 a 156, y susceptible de ser afectado por los avatares descriptos
y regulados por los arts. 163 a 167—abandonando ciertos ejemplos del Derecho Comparado, como también
algunos antecedentes de proyectos legislativos anteriores—. (44)
III. El Consorcio de Propiedad Horizontal como sujeto legitimado para acceder a los procesos
concursales y ente susceptible de ser declarado en quiebra
En lo que hace a la posibilidad de que, dentro el régimen de la ley 24.522, —arts. 2 y 5 ley 24.522—, se
amplíe el número originariamente previsto de sujetos que puedan acceder a los procesos concursales, la
evolución legislativa ha revelado un criterio flexible en la materia, extendiendo en cada reforma que se ha
suscitado respecto de la legislación concursal original, o de leyes que contemplan estatutos especiales, la nómina
de sujetos que pueden acceder a las soluciones preventivas (45) o liquidativas, persistiendo ciertas exclusiones
específicas —como es el caso de las administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones, aseguradoras y
bancos—; (46) y el Consorcio de Propiedad Horizontal no es una de las excepciones señaladas por la ley.
Quizás la discusión respecto de la posibilidad de que el Consorcio de Propiedad Horizontal pudiera recurrir
a los institutos concursales regulados por la ley 24.522 tenía su razón de ser con anterioridad a la sanción de la
ley 26.994, pues en aquel entonces la doctrina, no había sido pacífica al momento de considerar:
i) si el Consorcio de Propietarios —hoy Consorcio de Propiedad Horizontal— era un sujeto de derecho —
bajo el concepto de persona jurídica de carácter privado—; (47) y
ii) si, como tal —en caso de admitirse tal carácter— era un sujeto legitimado para el acceso a los procesos
concursales previstos en la ley 24.522.
Para una parte de la doctrina, debía admitirse tal posibilidad; en especial porque:
a) la situación del consorcio de propietarios no estaba contemplada entre las excepciones expresas al
régimen concursal y ninguna exclusión se desprendía del análisis de su propia normativa específica —ley
13.512—; y porque —además—
b) el art. 33 del Código Civil derogado incluía en la categoría de persona jurídica de derecho privado a todos
los entes con aptitud de adquirir derechos y contraer obligaciones y, en virtud de ello, podía sostenerse que el
Consorcio de Propietarios tenía personalidad jurídica —es decir que era un sujeto de derecho— para el ejercicio
de derechos relacionados con su subsistencia, conservación y funcionamiento del consorcio, apreciándose
configurados en esta colectividad los atributos inherentes a todas las personas, es decir, nombre, capacidad,
domicilio y patrimonio. (48)
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Para otros, la ausencia de personalidad jurídica del consorcio en el régimen general del Código Civil,
impedía tal posibilidad. (49)
Con el correr del tiempo esta discusión fue siendo prácticamente superada y, tanto la jurisprudencia como la
doctrina predominantes, se manifestaron partidarios de la personalidad del Consorcio de Propietarios, cuando
intervenía en función de la comunidad, constituyendo el centro común de imputación de las relaciones
inherentes al conjunto de los propietarios, en una suerte de instituto híbrido que presentaba una actuación
diferenciada —por una parte— y una representación promiscua —por el otro—.
El Código Civil y Comercial de la Nación —insistimos— para bien o para mal, ha venido a poner fin a esta
polémica, al establecer en forma directa, clara y sin ambages que el Consorcio de Propiedad Horizontal es una
persona jurídica de carácter privado. (50) Claro está que el reconocimiento de la personalidad independiente del
consorcio por parte de la ley 26.994 —arts. 148, inciso h) y 2044— constituye el punto de partida para
considerar los efectos que se derivan de dicho reconocimiento, (51) pues ello incide directamente en la
posibilidad de que el consorcio:
i) pueda ser parte en un proceso judicial —actuando como actor o demandado—;
ii) en la probabilidad de que pueda ser condenado;
iii) en la responsabilidad que le cabe respecto de las deudas contraídas, o por los daños producidos bajo el
régimen de responsabilidad civil —como centro de imputación diferenciado de conductas en relación con los
propietarios que lo conforman—; y —por consiguiente—
iv) en la alternativa de recurrir a los procesos concursales —acuerdo preventivo extrajudicial, concurso
preventivo y quiebra— (52) en aquellos casos en los cuales se presenten los presupuestos objetivos que dan
lugar a la apertura de cualquiera de estos procedimientos.
Ello quiere decir que, a partir de la sanción de la ley 26.994, si el Consorcio de Propiedad Horizontal —
persona jurídica privada distinta de los propietarios que lo componen— (53):
a) Se encuentra enfrentando dificultades económicas o financieras de carácter general, o se encuentra en un
estado de cesación de pagos, puede promover y procurar obtener un acuerdo preventivo extrajudicial, en los
términos de los arts. 69 y siguientes de la ley 24.522 celebrando libremente un acuerdo privado con una
comunidad significativa de sus acreedores en orden a permitirle superar la crisis que atraviesa; acuerdo éste que
si finalmente consigue la homologación por parte del tribunal competente, adquirirá los efectos de un acuerdo
preventivo judicial homologado, imponiéndose forzosamente a todos los acreedores de causa o título anterior a
dicho acuerdo —hayan o no participado del mismo—, novando la totalidad de esas obligaciones.;
b) Se encuentra enfrentando un estado de cesación de pagos, puede solicitar la apertura de su concurso
preventivo de acreedores, recurriendo al juez de su domicilio con el objeto de que —continuando al frente de la
administración de su patrimonio bajo un régimen de desapoderamiento atenuado y desarrollando su actividad
habitual— se le brinde la oportunidad de que pueda arribar —en un plazo determinado— a un acuerdo con sus
acreedores, que le permita revertir la situación de crisis por la que atraviesa. Si el acuerdo finalmente es
homologado judicialmente, las obligaciones de causa o título anterior a la presentación en concurso quedarán
novadas totalmente.; y —finalmente—
c) Se encuentra enfrentando un estado de cesación de pagos y estima que la situación no podrá ser revertida
en razón de que —por diversas circunstancias— no se advierte que los copropietarios puedan efectivamente
contribuir a permitirle superar dicho estado de cesación de pagos, pedir su propia declaración en quiebra ante el
juez de su domicilio e, igualmente, cualquier acreedor que considere que el consorcio se encuentra
efectivamente en cesación de pagos, e invoque la existencia de actos reveladores de la mencionada situación,
podrá pedir su declaración en quiebra —quiebra directa—, (54) cuyo trámite podrá devenir en concurso
preventivo si se recurriera temporáneamente al instituto de la conversión del trámite. (55)
Y no hay norma positiva alguna que excluya al Consorcio de Propiedad Horizontal de estas posibilidades,
como ocurre con otras personas jurídicas privadas. (56)
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Por otra parte, esta solución es la más sana y equitativa al momento de resolver las cuestiones patrimoniales
frente a un situación de crisis, dado que de lo que se trata aquí es de enfrentar un presupuesto objetivo, bajo la
ley 24.522 cuál es el de la cesación de pagos, situación —ésta— que está conformada no necesariamente por un
desequilibrio económico, sino por desequilibrio financiero, pues dicho estado de cesación de pagos es el estado
del patrimonio que, sin disponibilidad de crédito, se revela impotente para atender las obligaciones exigibles,
con los bienes normalmente realizables, en oportunidad de dicha exigibilidad.
Frente a esta situación —e incluso frente a la más dramática cual podría ser la imposibilidad fáctica de
superar tal estado de cesación de pagos, que importara la declaración en quiebra del Consorcio de Propiedad
Horizontal—, sino se admitiera que la persona jurídica Consorcio pueda recurrir a los procesos concursales
regidos por la ley 24.522, los acreedores quedarían habilitados —ante un incumplimiento generalizado de
obligaciones por parte de dicho Consorcio— a disputarse salvajemente la percepción de sus créditos agrediendo
en forma masiva los bienes de propiedad del Consorcio que conforman su garantía común —arts. 743 y
siguientes del Código— escapando a las reglas generales de la insolvencia de las personas jurídicas, en materia
de procedimientos de reconocimiento de los créditos para la reconformación del pasivo del sujeto de derecho en
crisis —arts. 32, 34, 35, 36, 37, 38 y 126 de la ley 24.522— y aún en lo que hace al régimen de preferencias y
privilegios, regulados por los arts. 2579 del Código y 239 y siguientes de la ley 24.522.
IV. ¿Cuál sería el patrimonio del consorcio involucrado en el proceso universal?
Uno de los errores más frecuentes —por parte de los acreedores— respecto de la posibilidad cierta —frente
a un incumplimiento de obligaciones o la existencia de una sentencia judicial que imponga una obligación de
pago— de atacar los bienes de propiedad del Consorcio de Propiedad Horizontal, es vincular esos bienes con los
denominados bienes o partes "comunes" —pasillos, ascensores, muros exteriores, tanques de agua, calderas, u
otros—.
Nada más desacertado. Las denominadas partes comunes no son de propiedad de la persona jurídica
"consorcio" sino que —según el art. 2039 del Código— pertenecen a los propietarios, en la medida en que el
derecho real autónomo de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común; y la
propiedad de la unidad funcional comprende —también— la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla. (57)
En efecto; son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de
ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinen en el Reglamento de Propiedad
Horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado se consideran comunes y, sobre estas cosas y
partes, ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias
unidades funcionales —art. 2040—. Pero son de propiedad de los propietarios y no del Consorcio.
Distinto es el caso de los "bienes del consorcio", que conforman su patrimonio, el que estará determinado
por lo que el Reglamento de Propiedad Horizontal determine —art. 2056— que normalmente, se limitan al
fondo de reserva —art. 2046, inc. d)—, el dinero existente en caja y bancos, y los derechos de cobro de las
expensas comunes respecto de los copropietarios y otros obligados al pago —art. 2051—, y frente a terceros —
en razón de obligaciones que éstos pudieran tener respecto de la persona jurídica "Consorcio"—. (58)
Como puede advertirse, el patrimonio del Consorcio —en relación con los bienes propios y comunes de
titularidad de los propietarios— no resulta, en general, significativo, salvo en aquellos casos en los cuales el
Consorcio de Propiedad Horizontal pudiera ser titular —por sí mismo— de algunas unidades funcionales cuyo
destino fuera su alquiler o explotación a efectos de proveer fondos para el sostenimiento de los gastos y
expensas generadas.
Sin embargo ello no es óbice para que el Consorcio pueda contraer las obligaciones que la ley le permite, y
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ejercer los derechos derivados del reconocimiento de su personalidad jurídica.

V. La eventual responsabilidad de los propietarios no es una responsabilidad subsidiaria
Durante la vigencia de la ley 13.512, la eventual responsabilidad subsidiaria de los copropietarios (59) por
las deudas del Consorcio, se reclamaba fundando este criterio en lo dispuesto por el art. 1713 del Código Civil
derogado, referido a la sociedad civil, por el cual se establecía que los acreedores de la sociedad eran acreedores,
al mismo tiempo, de los socios y —por consiguiente— en caso de resultar insuficiente el patrimonio del
consorcio para afrontar el pago de la deuda consorcial, los acreedores podían solicitar la quiebra de los
consorcistas en forma individual; (60) aunque el copropietario individual no podía ser perseguido sin previa
condena al consorcio y excusión de los bienes consorciales (61) atento a su responsabilidad meramente
subsidiaria. (62) Pero lo cierto es que incluso se admitía la posibilidad de que se embargaran y ejecutaran los
bienes de los consorcistas —propietarios—, quienes debían responder —según la antigua doctrina mayoritaria—
por las obligaciones incumplidas del Consorcio, por parte iguales. (63)
En lo que hace a los proyectos de reformas anteriores a la sanción de la ley 26.994, puede señalarse que el
Proyecto de Reformas al Código Civil elevado por la Comisión designada por decreto 685/95 cuando propuso
regular íntegramente el instituto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo:
i) definía al consorcio de copropietarios como persona jurídica;
ii) establecía expresamente el modo de integración de su patrimonio; y
iii) fijaba —también en forma expresa— la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas por las
obligaciones correspondientes al consorcio.
En los fundamentos del proyecto se explicaba que la consagración de la personalidad del consorcio tenía
como sustento la determinación de su patrimonio; pero para que en ocasiones esa persona jurídica no se
convirtiera para terceros en una indeseable entelequia, se preveía la responsabilidad subsidiaria de los
consorcistas por las deudas del consorcio. Similares soluciones legislativas habían sido propuestas en el
Anteproyecto de Ley de Propiedad Horizontal redactado por el Alberto A. Gabás. (64)
Es decir que, hasta la sanción de la ley 26.994, tanto la doctrina como la jurisprudencia habían sostenido,
con fundamento en los arts. 16, 1713, 1745, 1750 del Código Civil derogado y el art. 56 de la ley 19.550 que,
ejecutado que fuera el consorcio por no haber dado cumplimiento a una obligación, si no alcanzaran sus bienes
para hacer frente a dicha deuda, se abría paso a la posibilidad de que el acreedor —o los acreedores— pudieran
agredir directamente el patrimonio de los consorcistas —propietarios— teniendo la sentencia dictada contra el
consorcio fuerza de cosa juzgada contra dichos consorcistas, quienes debían responder frente a los terceros por
partes iguales, más allá de que luego pudieran entre ellos recuperar las partes diferenciales en razón del
porcentaje que sus unidades funcionales pudieran representar en relación con la totalidad del Consorcio. (65)
Claro está que la posición doctrinaria y jurisprudencial mencionada —más allá de su consenso mayoritario
— no estaba exenta de interrogantes y situaciones inciertas, como bien ha sido apuntado, (66) cuando debían
responderse interrogantes tales como si era viable ejecutar una sentencia como la recaída al condenarse al
consorcio contra un sujeto —el consorcista— que no figuraba como condenado en dicha sentencia; o si se podía
modificar el monto condenatorio a efectos de ejecutar a cada consorcista por su parte igualitaria; o si podían
embargarse bienes de titularidad de quien no era siquiera mencionado en la condena judicial; entre otras
cuestiones.
En respuesta a estas inquietudes la doctrina había respondido sosteniendo que el instituto de la
responsabilidad subsidiaria, por su propia naturaleza, suponía la modificación de la sentencia para hacerla
líquida en la parte que a cada uno correspondía y que el requisito de la liquidez para la ejecución venía dado por
el abono de todos los partícipes con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo —el
entonces denominado Reglamento de Copropiedad y Administración—, dándose con ello por cumplida la
satisfacción de la sentencia judicial en los términos en que había sido pronunciada consumándose —con ello—
la ejecución decretada por el juez, habilitando incluso el dictado de medidas cautelares. (67)
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Ahora bien; hasta aquí el pasado. (68)

En lo que hace al tiempo presente, en el Código Civil y Comercial de la Nación la situación ha cambiado
radicalmente:
i) el Consorcio de Propiedad Horizontal es —ahora— sin duda alguna un sujeto de derecho, persona jurídica
privada —arts. 148, inc. h) y 2044— (69) y conforma un centro diferenciado de imputación de conductas —
incluyendo derechos y obligaciones—; (70)
ii) la persona jurídica Consorcio de Propiedad Horizontal, está conformada por el conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales y sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador —art. 2044—;
iii) el Consorcio tiene un patrimonio propio —arts. 154 y 2056, inc. e)— diferenciado del patrimonio
individual de los copropietarios —art. 143—;
iv) en principio los propietarios no responden por las obligaciones del Consorcio —art. 143, párrafo 2°—;
aunque
v) sin embargo, los copropietarios tienen la obligación de:
v.1) pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes
comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por
el reglamento o por la asamblea y las expensas comunes ordinarias requeridas por las instalaciones necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros; y
v.2) deben también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea —
art. 2048— lo que implica que los copropietarios deben proveer al consorcio de todos los fondos y recursos
necesarios para afrontar sus obligaciones. (71)
De lo expuesto debe señalarse que —desde nuestro punto de vista—no existe en principio —bajo el nuevo
Código— una responsabilidad subsidiaria por parte de los copropietarios respecto de las obligaciones del
consorcio para con terceros, dado que esa responsabilidad no es impuesta por la ley en norma alguna.
En efecto; en modo alguno los arts. 2045 a 2050 indican que los propietarios responden en forma subsidiaria
por las obligaciones correspondientes al Consorcio de Propiedad Horizontal que integran. Adicionalmente, es
clara la norma del art. 143, párrafo 3º, del nuevo Código cuando establece que los miembros de la persona
jurídica privada "... no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto los supuestos que
expresamente se prevén en este Título [... se trata del Título II, del Libro Primero, Parte General...] y lo que
disponga la ley especial..."; y en este caso no hay ley especial alguna, pues ha sido derogada la ley 13.512 por
parte de la ley 26.994.
Distinto es el hecho de que el propietario tenga la obligación, respecto del Consorcio —como dijimos— de
proveerle los recursos correspondientes, por vía de expensas ordinarias o extraordinarias, para cubrir su déficit
económico y financiero, en la proporción porcentual asignada por el Reglamento de Propiedad Horizontal —
arts. 2056 y 2057— a las unidades de su titularidad; y que dicha contribución le pueda ser exigida —iincluso—
indirectamente por el acreedor:
i) por vía de la acción subrogatoria, en los términos de los arts. 739 y ss. del nuevo Código —en el caso de
acciones individuales—;
ii) o por las acciones concursales previstas en el art. 142 de la ley 24.522, y la aplicación analógica del art.
150 del mismo cuerpo legal.
En caso de quiebra, lo que el síndico podrá reclamar a los propietarios es la obligación establecida en el art.
2046, inc. c) de contribuir con el pago de la deuda falencial insoluta —ante la insuficiencia de los bienes del
Consorcio— en la proporción de su participación proporcional asignada por el Reglamento de Propiedad
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Horizontal a las unidades funcionales de su titularidad —obligación que eventualmente podría ser extendida
también a los que resulten poseedores de la unidad por cualquier título, según lo dispuesto por el art. 2050—.
No puede operar en este caso —entonces— tampoco el instituto de la extensión de la quiebra del Consorcio
a los propietarios en virtud del art. 160 de la ley 24.522 en razón de la existencia de una limitación de
responsabilidad de dichos copropietarios a la parte proporcional —porcentual— de su participación en el
Consorcio y con el alcance de hacer frente a las expensas ordinarias y extraordinarias que se establezcan —y no
respecto de los acreedores del consorcio—.
Ahora bien, tratándose de un concurso preventivo, los acreedores quedarán vinculados con el eventual
acuerdo preventivo homologado en los términos de los arts. 55, 56 y concordantes de la ley 24.522.
VI. La jurisprudencia tradicional en la materia
Estamos entonces —debemos reiterar— frente a un nuevo escenario en materia del régimen de propiedad
horizontal, de donde no cabe atarse a conclusiones, mecanismos, o tradiciones en la materia que imperaban
durante la vigencia de la ley 13.512.
Lo cierto es que durante la vigencia de la ley 13.512 no habían existido tantos precedentes jurisprudenciales
que pudieran permitir establecer una tendencia en cuanto a la eventual concursabilidad del consorcio o la
responsabilidad eventualmente subsidiaria de los propietarios que lo integran. Todos los autores suelen señalar
en este campo dos casos paradigmáticos, convertidos ya en clásicos, que —justamente— no coincidieron en las
soluciones generadas.
El primero de ellos fue el caso del "Consorcio Edificio 9 de Julio", en el cual se admitió —en su momento,
en el año 1969— el concursamiento civil de un Consorcio de Propietarios insolvente. El pronunciamiento
corresponde a la Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala 1ª, (72) confirmando de este modo la
sentencia del juez de primera instancia. El tribunal entendió que conforme la ley 13.512 el Consorcio de
Propietarios era un verdadero sujeto de derecho distinto de sus miembros, ya que:
i) gozaba de capacidad para contraer obligaciones y adquirir derechos;
ii) tenía domicilio propio;
iii) poseía un patrimonio propio independiente del patrimonio particular de los socios;
iv) se manifestaba en la vida jurídica por intermedio de su órgano de administración que era el representante
legal obligatorio; y
v) resolvía a través de la asamblea su comportamiento.
Contrariamente, en el caso "Consorcio Calle Perú 1724" resuelto por la Sala A de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, (73) se sostuvo la improcedencia de la declaración en
quiebra del consorcio. En esa oportunidad el tribunal entendió que, frente a lo normado por el art. 1747 del
Código Civil derogado, la ejecución individual o la pretensión de apertura de concurso dirigida contra el
consorcio insolvente carece de aptitud para provocar una solución disvaliosa y nociva, como provocar la
disolución de aquella comunidad, sujeta a una indivisión forzosa en orden a las prescripciones de la ley 13.512 y
el art. 2715 del Código Civil derogado. En tal sentido, se afirmó que, para que la ejecución individual o la
pretensión de apertura de concurso dirigida contra un consorcio insolvente pudiera tener andamiento, sería
menester la constitución en mora o interpelación infructuosa a quienes integran como copropietarios el
consorcio, en tanto han asumido —bajo el régimen de la ley 13.512— una responsabilidad subsidiaria que tutela
los créditos legítimos de los terceros, situación que no se verificaba en el juicio particular bajo análisis, por lo
que correspondía confirmar la sentencia de primera instancia en cuanto había rechazado el pedido de quiebra al
consorcio de copropietarios. (74)
VII. La disolución del consorcio por su declaración en quiebra
Otro tema que seguramente generará polémica, en relación con el Consorcio de Propiedad Horizontal es el
relativo a su eventual disolución —como persona jurídica— por su declaración en quiebra, y la posibilidad que
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pudiera tener este particular sujeto de derecho de poder evitar tal disolución recurriendo:
i) o bien a concluir la quiebra por avenimiento;
ii) o convirtiendo el trámite en concurso preventivo —arts. 163, inciso e) del Código y arts. 90 a 93, y 225 y
siguientes de la ley 24.522—.
En efecto; conforme a las disposiciones específicas en materia de Propiedad Horizontal, el art. 2044 dispone
que la personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario. Esto se refiere a la extinción del consorcio, es decir a la
finalización de su carácter de persona jurídica privada.
Sin embargo, la aludida extinción algo diferente de su disolución, la que se regirá por lo dispuesto por el
régimen general de disolución de las personas jurídicas contemplado en el art. 163 compatible con las
particularidades propias del consorcio.
Mientras tanto no se encuentre extinguida la personalidad jurídica del Consorcio de Propiedad Horizontal, y
acaecida que fuera una causal disolutoria, produciendo la disolución de dicho consorcio como persona jurídica
privada, y colocando al mismo en estado de liquidación, dicho ente conservará su personalidad jurídica durante
el proceso liquidatorio, debiendo adicionar a su denominación social —nombre— la expresión "en liquidación".
Tanto la liquidación voluntaria como la coactiva derivada del proceso de quiebra —si la liquidación se lleva
efectivamente a cabo porque la quiebra puede concluir por medios tales como el avenimiento o la conversión del
trámite en concurso preventivo que no importan la disolución del consorcio y, por lo tanto, no conllevan a la
liquidación del mismo—, importarán, como paso final, la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, derivando el régimen de propiedad o del edificio a un condominio entre todos los titulares de
unidades funcionales, en proporción a su participación.
En efecto; el art. 2044 del nuevo Código establece que la personalidad del consorcio se extingue por la
desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, la cual puede tener como fuente:
i) un acuerdo unánime de los propietarios instrumento en escritura pública o por resolución judicial; o
ii) por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
En el caso de la quiebra dicha resolución judicial es la declaración judicial de finalización del proceso de
liquidación en la quiebra, bajo los arts. 225 a 233 de la ley 24.522—. (75)
Es claro que esto podría evitarse si en el proceso liquidatorio en la quiebra, el Síndico pudiera obtener de los
propietarios las contribuciones por expensas extraordinarias necesarias para hacer frente íntegramente al pasivo
falencial, y recondujera el Consorcio bajo el régimen del art. 166 del Código.
VIII. Conclusión
A modo de conclusión, podemos determinar que, bajo el Código Civil y Comercial de la Nación, sancionado
por ley 26.994:
i) el Consorcio de Propiedad Horizontal —como persona jurídica privada y sujeto de derecho— podrá
recurrir a los instrumentos concursales preventivos —acuerdo preventivo extrajudicial y concurso preventivo—
y podrá ser —también— declarado en quiebra, más allá de que esta circunstancia genere no pocos interrogantes
y algunos desafíos interpretativos.
ii) Resultan aplicables al Administrador del Consorcio y —eventualmente— al Consejo de Propietarios —en
el supuesto contemplado en el art. 2064, inc. d)— las normas contenidas en los arts. 173 y siguientes de la ley
24.522.
iii) Para el acceso a la jurisdicción concursal y la tramitación de los procesos, resultan aplicables las normas
de los arts. 5, 6 y 8 de la ley 24.522, resultando competente el juez del domicilio del Consorcio, que es el del
domicilio en el cual se encuentra el inmueble.
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iv) Los propietarios no tienen responsabilidad subsidiaria por las obligaciones de titularidad del consorcio,
sino que simplemente tienen una obligación de contribución respecto del consorcio por el pago de las expensas
comunes ordinarias y extraordinarias que se determinen, y con el alcance de su participación porcentual
establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal —y no respecto de los terceros—.
v) No puede operar en caso de quiebra el instituto la extensión de la quiebra del consorcio a los propietarios
bajo el supuesto del art. 160 de la ley 24.522; ello en razón de la existencia de una limitación de responsabilidad
de dichos copropietarios a la parte proporcional —porcentual— de su participación en el Consorcio.
Somos conscientes de que esta posición va a generar polémicas —y de hecho ya las ha generado en los
encuentros académicos en los cuales esta tesis ha sido expuesta—, pero consideremos que debemos asumir que
el legislador de la ley 26.994 ha impuesto una mirada diferente a la existente bajo el Código Civil derogado y la
anterior ley 13.512 también derogada— respecto del régimen de la Propiedad Horizontal, y de este particular
derecho real autónomo, lo cual importa liberarse de antiguas ataduras y preconceptos, para permitir una nueva
visión sobre una realidad —de enorme actualidad— que comprende a un universo múltiple de personas
humanas y jurídicas, que viven en nuestro país en viviendas o desarrollan su actividad comercial e industrial —
también— en inmuebles afectados al régimen de Propiedad Horizontal —aplicable por extensión a los conjuntos
inmobiliarios regulados en los arts. 2073 y siguientes del Código—. (76)
Hay una vuelta de página en esta materia; y esto es algo que debemos asumir —con sus aciertos y sus
errores—, a la hora de interpretar estas novedosas disposiciones; la doctrina, bajo el art. 2 del nuevo Código, y
los jueces conforme a las reglas establecidas y el mandato conferido por el art. 3 de dicho cuerpo legal.
(*) Director del Departamento de Derecho Económico Empresarial de la Facultad de Derecho de la
Universidad de Buenos Aires; Director del Instituto de Derecho Económico "Isaac Halperin" de la Fundación
para la Investigación y Desarrollo de las Ciencias Jurídicas; Director del Instituto de Derecho Comercial de la
Universidad Notarial Argentina; Profesor Titular por Concurso Público de Derecho Comercial en la Facultad de
Derecho de la Universidad de Buenos Aires; Profesor de grado y posgrado en diversas universidades públicas y
privadas del país y del extranjero; y uno de los cien (100) juristas convocados por la Comisión Redactora
designada por el decreto 191/2011 para participar en la redacción del nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación, ley 26.994.
(1) Véase FAVIER DUBOIS (H), Eduardo Mario y SPAGNOLO, Lucía, "Verdaderos y falsos sujetos
concursables en el nuevo Código Civil y Comercial"; TROPEANO, Darío, ¿Existen nuevos sujetos
concursables en el Código unificado?; MEDICI, Raúl y RASPALL, Miguel Angel, "El concurso del consorcio
de copropietarios; una imposibilidad ontológica"; MARTÍNEZ, Marisol, ¿Concursabilidad del consorcio?; TON,
Walter Rubén, "El concurso del consorcio de propiedad horizontal"; RAISBERG, Claudia y CATELLÁN,
Paula, El consorcio de propietarios: ¿un nuevo sujeto concursable?; SALA, Juan Pablo Angel, "Concursabilidad
del consorcio de copropietarios en función de la reforma y unificación del Código Civil y Comercial de la
Nación, Crisis y Derecho", t. I, Fespresa, Córdoba, 2015.
(2) Véase VÍTOLO, Daniel Roque, Algo más sobre la concursabilidad e insolvencia del Consorcio de
Propiedad Horizontal, ponencia presentada en las XXI Jornadas de Institutos de Derecho Comercial, que se
llevaron a cabo en la ciudad de Tucumán en el mes de mayo de 2016, organizadas por la Facultad de Derecho de
la Universidad Nacional de Tucumán y el Colegio de Abogados de la Ciudad de San Miguel de Tucumán.
(3) Comisión I, "Personas Jurídicas".
(4) Ver art. 9 de la ley 13.512.
(5) CURUCHET, Julio E.: "De la naturaleza jurídica del consorcio de propietarios en la propiedad
horizontal", JA, 1961-III-528.
(6) Véase MORELLO, Augusto M., "El consorcio de propietarios y la responsabilidad personal de sus
miembros", JA, 1970-5-649.
(7) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, Embargos ordenados contra uno de los consorcistas en
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razón de la responsabilidad subsidiaria por los daños y perjuicios causados por cosas comunes en el régimen de
la Propiedad Horizontal, Revista de Derecho Privado y Comunitario, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, número
2002-2.
(8) Véase CICHERO, Néstor, "La personalidad del consorcio de propietarios", ED, 61-226.
(9) Ver la citada en el fallo "Caretta Pons de Zeballos, Cecilia A. y otros c. Consorcio de Propietarios
Rivadavia 38-42-46", de la Suprema Corte de la Provincia de Mendoza, Sala I., DJ, 1992-2-565.
(10) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, Embargos ordenados..., cit; ídem MARTÍN BERNAL,
José M., Dificultades y medidas a tomar en ejecución de sentencias contra comunidades de propietarios, en
Homenaje a don Antonio Hernández Gil, Centro de estudios Ramón Areces, Madrid, 2001.
(11) Véase FUENTESECA, Cristina, "Deuda de la comunidad de los propietarios bajo el régimen de
propiedad horizontal frente a terceros", Revista de Derecho Privado, Madrid, 1997.
(12) Véase SPOTA, Alberto G., "Tratado de Derecho Civil", V. 3 (4). "El Sujeto del Derecho. Persona
jurídica", Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1951, ; RACCIATTI, Hernán, "La naturaleza jurídica del Consorcio de
Propietarios en la ley argentina de propiedad por pisos o por departamentos", Depalma, Buenos Aires, 1982;
LAJE, Jorge Eduardo, "La personalidad del consorcio de Propietarios creado por la ley 13.512", LA LEY, 99-
430, LLAMBÍAS, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil, Parte General", Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1971;
ARAUZ CASTEX, Manuel, Derecho Civil, Parte General, Buenos Aires, año 1968; BELLUSCIO, Augusto C.,
Código Civil Comentado, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1985; entre otros.
(13) Véase CURUCHET, Julio E.: "De la naturaleza jurídica del consorcio de propietarios en la propiedad
horizontal", JA, 1961-III-528.
(14) Tal el caso de ARATA, Rodolfo V., "El consorcio de propietarios, responsabilidad civil", en
HIGHTON, Elena y otros, "Responsabilidad civil. Administradores. Consorcios. Consorcistas". Vecinos. Ad
Hoc, Buenos Aires, 1986.
(15) Jurisprudencialmente se había sostenido —a modo de ejemplo— que si el pleito versaba sobre reforma
del reglamento de copropiedad, la litis debía integrarse con todos los interesados y que el administrador del
consorcio carecía de personería para actuar en tal juicio donde se debatía una cuestión que excedía el marco de
sus funciones. Véase FASSI, Santiago C., "Código procesal civil y comercial", comentado, anotado y
concordado, t. I, Buenos Aires, 197, núm. 1176, Ed. Astrea; y diversos fallos entre los cuales pueden destacarse
CNCiv., sala A, 9/11/67, LA LEY, 132-1057/ S 18.560; ídem, 31/7/74, ED, 57-257 o LA LEY, 135-1349, sum.
102; ídem, sala B, 14/4/70, LA LEY, 141-637; CNCiv. y Com., sala VI, 3/8/81 "Aleksander c. Consorcio de
Propietarios Avda. Santa Fe, cit. por GARIBOTO, Rosa A. y DIBAR, Alberto R., "Propiedad horizontal", p. 31,
Ed. A. Perrot, Buenos Aires, 1985; ídem, sala V, 29/4/88 "Palacios, Hugo c. Consorcio de Propietarios Charcas
4716", cit. por RAMOS, Fulvio, "Propiedad horizontal. Investigación de jurisprudencia", ED, 140-561; y la
abundante doctrina y jurisprudencia citada en el fallo de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de
Mendoza, sala I, del 18/12/1991, en autos "Caretta Pons de Zeballos, Cecilia A. y otros c. Consorcio de
Propietarios Rivadavia 38-42-46"..., cit.
(16) Véase LAQUIS, Manuel "Nuevas consideraciones sobre la posibilidad de un sujeto de derecho en la
ley 13.512", LA LEY, 111-1113; del mismo autor; ADROGUÉ, Manuel y ROMANELLI, Horacio, "Reflexiones
en torno a la ley de propiedad horizontal", JA, 1969, Doctrina, p. 382; ZANNONI, Eduardo, su voto como
integrante de la sala A de la CNCiv., del 5/6/84, ED, 120-405, con nota de MOLINARIO, Alberto, "Inexistencia
de personalidad del consorcio creado por la ley nacional 13.512 y de LAQUIS, Manuel, "Sobre una sentencia
renovadora de los fundamentos negativos de la personalidad jurídica del consorcio de propietarios", LA LEY,
1985-A, 535; SILVESTRE DE AIMO, Norma y QUINTANA, Teresa, "Pretendida personalidad jurídica del
consorcio de propietarios en la ley 13.512", ED, 113-993; entre otros.
(17) Véase MOLINARIO, Alberto D., "Inexistencia de personalidad del consorcio creado por la Ley
nacional 13.512", ED, 120-405.
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(18) Véase DI FILIPPO, María I., "La personalidad jurídica del consorcio en el sistema de propiedad
horizontal. Del axioma a la realidad. Replanteo de la cuestión", LA LEY, 1990-E, 953.
(19) MORELLO, Augusto M., El consorcio de propietarios y la responsabilidad personal..., cit.
(20) Sobre estos aspectos vale detenerse en lo expuesto por GOZAINI, Osvaldo A., en la conferencia
dictada en la Facultad de Derecho de la UBA el 24 de mayo de 2016 —ciclo de "Almuerzos académicos"—, y
que forma parte de una investigación de su posdoctorado, Revista Derecho al Día, año XV, edición 267,
2/6/2016.
(21) Sobre la admisión de la personalidad jurídica del consorcio —con diversos alcances— puede
consultarse una copiosa bibliografía entre la cual se destacan BENDERSKY, Mario J., "Propiedad horizontal",
Ed. Bibl. Omeba, Buenos Aires, 1967; HIGHTON, Elena, "Derechos reales", vol. 4, Ed. Ariel, Buenos Aires,
1979, núms. 246 y sigts.; BORDA, Guillermo, "Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales", t. I, núm. 783,
Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1992; BITTAR, Amara, "Estado de la jurisprudencia respecto de la naturaleza
jurídica del consorcio de propietarios", Revista Notarial, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba,
núm. 27; COSTANTINO, Juan Antonio, "El administrador en el consorcio de copropietarios de la propiedad
horizontal", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1989, MARIANI DE VIDAL, Marina, "Las deudas del consorcio de
copropietarios, ¿sobre qué bienes pueden hacerse efectivas? ED, 45-867; GABAS, Alberto Aníbal, "Juicio de
expensas comunes", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1988, y "Manual teórico-práctico de propiedad horizontal",
Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1987; PALMERO, Andrés Rafael, "Tratado de la propiedad horizontal", p. 198,
Ed. Depalma, Buenos Aires, 1974; CAUSSE, Jorge, "El consorcio de propietarios", Revista Notarial núm. 846,
1979, p. 1511; GUTIÉRREZ ZALDÍVAR, Alvaro, "El consorcio de propietarios de la ley de propiedad
horizontal. Su personalidad jurídica". Revista Notarial núm. 854, 1981, ps. 131 y sigts., MUSTO, Néstor,
"Derechos reales", Ed. Rubinzal, Santa Fe, 1982, t. III; RACCIATTI, Hernán, "Responsabilidad civil del
consorcio y los bienes comunes de uso exclusivo en la propiedad horizontal", JA, Doctrina, 1973 y "Propiedad
por pisos o departamentos", 3° ed., núm. 140. d., Ed. Depalma, Buenos Aires, 1982; y CICHERO, Néstor, "La
personalidad del consorcio de propietarios", ED, 61-227; entre otros.
(22) El Proyecto de reforma a la ley 13.512 generado en el ámbito de la Fundación Liga del Consorcista de
la Propiedad Horizontal —Proyecto Loisi de 2007—, establecía, en su art. 17 bis, que los Consorcios de la
Propiedad Horizontal debían ser considerados condominios, y que su reconocida personalidad jurídica —por
parte de la Ley de Propiedad Horizontal— debía limitarse a su capacidad procesal para estar en juicio como
actores o demandados en relación a los objetos determinados en sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y
Administración.
(23) Arts. 141, 148, inc. h) y 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación.
(24) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, Embargos ordenados..., cit.; ídem MORELLO,
Augusto M., "El consorcio de propietarios y la responsabilidad personal...", cit.
(25) Véase REYES VILLAMIZAR, Francisco, Derecho societario en los Estados Unidos, Segunda edición,
Ed. Legis, Bogotá, 2005; BAINDBRIDGE, Stephen, Corporation, Law and Economics, Foundation;
BURNHAM, William, Introduction to the Law and Legal System of the United States, Third edition, West
Group, St. Paul, 2002; Press, New York, 2002; CLARK, Robert Charles, Corporate Law, Little, Brown and
Company, Boston, 1992; GOULDING, Simon, Principles of Company Law, Cavendish Publishing Ltd., London
1996; Mc CAHERY, Joseph, Limited partnership reform in the UK, European Business Organization Review,
Vol. 5, 2004; O'KELLY, Charles R., y THOMPSON, Robert B., Corporations and other Business Associations,
Selected statutes an, Rules and Forms, Little, Brown and Co., Boston, 1996; entre otros.
(26) Véase DORREGO de CARLOS, Alberto y ARANDA ESTEVEZ, José Luis, "Derecho de la propiedad
horizontal", Walter-Kluwer, Barcelona, 2000.
(27) Véase TOBÍAS, José W., en Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético, LA LEY,
Buenos Aires, 2015 (ALTERINI, Jorge H. Director y ALTERINI, Ignacio E., Coordinador).
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(28) Véase CROVI, Daniel, en Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, Ed. Rubinzal Culzoni,
Buenos Aires, 2015, (LORENZETTI, Ricardo L., Director).
(29) No sin polémica respecto del modo en el cual se trasvasó al nuevo Código y se reformuló, la antigua
Ley de Propiedad Horizontal 13.512. Al respecto puede verse GURFINKEL de WENDY, Lilian, Cuestiones
dudosas en torno al instituto de la propiedad horizontal, LA LEY, 20/4/2016.
(30) Ver RIVERA, Julio César, ROITMAN, Horacio y VÍTOLO, Daniel Roque, "Ley de Concursos y
Quiebras, Comentada", Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2006, Cuarta Edición; ídem VÍTOLO, Daniel Roque,
"Manual de Concursos y Quiebras", Ed. Estudio, Buenos Aires, 2016.
(31) Art. 141 del Código Civil y Comercial de la nación.
(32) Art. 151 del Código Civil y Comercial de la nación.
(33) Art. 152 del Código Civil y Comercial de la nación.
(34) Art. 155 del Código Civil y Comercial de la nación.
(35) Art. 154 del Código Civil y Comercial de la nación.
(36) Art. 156 del Código Civil y Comercial de la nación.
(37) Arts. 2044, 2056 y concordantes del Código Civil y Comercial de la nación.
(38) Arts. 141 y 144 del Código Civil y Comercial de la nación.
(39) Véase RASPALL, Miguel, ¿Concursabilidad del Consorcio de Propiedad Horizontal? Análisis crítico,
LA LEY, ejemplar del 27/5/2016, correspondiente a una ampliación de la ponencia presentada en forma
conjunta con MÉDICI, Rubén, en el IX Congreso Argentino de Derecho Concursal, realizado en Villa Giardino
-Córdoba- en septiembre de 2015 que se titula "El concurso del consorcio de copropietarios; una imposibilidad
ontológica", publicada por Editorial Advocatus, en el Tomo I de Ponencias en la p. 390.
(40) Esto en modo alguno es así, pues el Consorcio, como persona jurídica privada y sujeto de derecho
diferenciado de los propietarios —art. 143—, tiene un patrimonio propio, como lo requiere el art. 154. Mal
puede sostenerse —entonces— que los bienes del consorcio pertenecen —directa o indirectamente— a los
propietarios. Bajo esta mirada, entonces, en al caso de sociedades los bienes de la sociedad pertenecerían
indirecta o indirectamente a los socios o accionistas —cuestión que puede llegar a admitirse desde un punto de
vista económico, o desde la Ciencia de la Administración de Empresas, pero nunca jurídico.
(41) Algo que lamentablemente no ha entendido la Inspección General de Justicia entidad que, por medio de
la Resol. Gral. IGJ 8/2016 ha avanzado indebidamente sobre las normas consagradas en los arts. 156, del
Código y 11, inciso 3), de la ley 19.550, admitiendo —para las sociedades, como personas jurídicas privadas—
el establecimiento de un objeto múltiple sin límite alguno. Véase al respecto VÍTOLO, Daniel Roque, Objeto
múltilple y liberación del capital social: La resol. gral. IGJ 8/2016 y un regreso sin gloria, Revista Doctrina
Societaria y Concursal, Errepar, junio 2016. Puede verse también GRISPO, Jorge Daniel, Viabilidad del objeto
social múltiple en las sociedades, LL, ejemplar del 21/6/2016.
(42) Véase VÍTOLO, Daniel Roque, "Responsabilidad de Administradores de Sociedades Comerciales", Ed.
Legis, Buenos Aires, 2009.
(43) Ver arts. 358 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación; también los comentarios de
D'ALESSIO, Carlos A., en VÍTOLO, Daniel Roque (Dir.) Código Civil y Comercial de la Nación, Erreius,
Buenos Aires, 2016.
(44) Entre ellos los que propugnaban la modificación de la ley 13.512 hoy derogada.
(45) Ver VÍTOLO, Daniel Roque, "Derecho Concursal", Ed. Ad Hoc, Buenos Aires, 2007; ídem Concursos
y Quiebras, Ed. Ad Hoc, Buenos Aires, 2006.
(46) ANIDO, Claudio R., La concursabilidad de la sociedad conyugal, nota a fallo, Doctrina Societaria,
abril 1998, p. 992; CRACOGNA, Dante, Cramdown y cooperativas, J.A., 2000-I-711; Improcedencia del
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concurso de las entidades aseguradoras, nota a fallo J.A. suplemento del 10-10-2001, t. 2001-IV, fasc. nº2;
COSTANTINO, Juan Antonio y otros, Quiebra del consorcio de propietarios y de los consorcistas por deudas
consorciales. Su factibilidad, E.D., 174-1006; FARINA, Juan M., "Concurso de las personas de existencia
ideal", en ED 113-757; GAMES, Luis M. y ESPARZA, Gustavo: "Fideicomiso y concursos", Depalma, Bs.As.,
1997; HIGHTON, Federico R., "Quiebra del no comerciante. Quiebra de un sindicato", en JA 1987-II-375;
LORENTE, Javier A., Obras sociales: ¿Son sujetos concursales?, E.D., 172-534; Los concursos y la propiedad
horizontal en RDPyC n° 2002-2 p. 4; entre otros.
(47) Ver arts. 32, 33 y 35 del Código Civil derogado.
(48) Véase ROITMAN, Horacio y DI TULLIO, José, "Los concursos y la propiedad horizontal...", cit.
(49) VÍTOLO, Daniel Roque, Derecho Concursal..., cit.; ídem Concursos y Quiebras..., cit.
(50) Ver art. 148, inciso h).
(51) Véase también GÁLVEZ, Sofía Lorena y RIVERA, Marcela Valeria, Responsabilidades del Consorcio
de Propiedad, ponencia presentada a las VIII Jornadas Interdisciplinarias Concursales del Centro de la
República, 28 y 29 de abril, de 2016, Facultad de Derecho, Universidad Nacional de Córdoba.
(52) Ver ROITMAN, Horacio y DI TULLIO, José, "Los concursos y la propiedad... cit".
(53) Arts. 148, inciso h) y 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación.
(54) En contra RASPALL, Miguel, ¿Concursabilidad del Consorcio de Propiedad Horizontal..., cit.
(55) Ver art. 90 de la ley 24.522.
(56) Véase VÍTOLO, Daniel Roque, "Manual de Concursos y Quiebras", Ed. Estudio, Buenos Aires, 2016;
ver también ARENAS, Pablo; Concursabilidad del consorcio de propietarios a la luz del nuevo Código
unificado, 2/6/2015, MJ-DOC-7246-AR | MJD7246.
(57) Véase MARIANI de VIDAL, Marina, Las deudas del consorcio de copropietarios: sobre qué bienes
pueden hacerse efectivas, ED, 865.
(58) Véase PRATESI (P), Juan Carlos, en Código Civil y Comercial comentado, anotado y concordado,
Erreius, Buenos Aires, 2016 (VÍTOLO, Daniel Roque, Director)
(59) Véase HEREDIA, Pablo D., "Tratado exegético de derecho concursal", t. 1, Ed. Abaco, Buenos Aires,
2000, quien se pronuncia sosteniendo que los consorcistas tienen una responsabilidad subsidiaria y accesoria,
que los obliga a responder a los acreedores de la sociedad cuando no alcanzaran los bienes patrimoniales de ella
para cubrir sus deudas. Ver también COSTANTINO, Juan Antonio, CANESTRINI, Ana María FORTINI
Patricia y GIMENEZ BAUER, Marcela, "Quiebra del consorcio de propietarios y de los consorcistas por deudas
consorciales". Su factibilidad, ED, 174-1006.
(60) Ver ARATA, Rodolfo, "El consorcio de copropietarios. Responsabilidad civil", en HIGHTON DE
NOLASCO, Elena y otros, "Responsabilidad Civil. Administradores, Consorcios, Consorcistas y Vecinos", Ed.
Ad Hoc, Buenos Aires, 1986; ídem, COSTANTINO, Juan Antonio, "Quiebra del consorcio de propietarios y de
los consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad". E.D. 174-1006, y los comentarios respecto de la teoría
de que la doctrina de la responsabilidad subsidiaria se fundamentaba en el reenvío al art. 1713 del Código Civil
derogado, que regía en materia de sociedades civiles, previéndose que los acreedores de la sociedad serían
acreedores al mismo tiempo de los socios —luego, los acreedores del consorcio serían acreedores de los
consorcistas— y en el caso de deudas del consorcio la responsabilidad de los consorcistas sería subsidiaria. La
remisión a tal norma —para estos autores— no presentaba inconvenientes y su aplicación era posible en el
derecho entonces vigente, con sustento en: a) El artículo 16 del Código Civil derogado que formulaba el
principio de las leyes análogas; y b) el artículo 46 del citado código de fondo, que preveía para las asociaciones
la aplicación supletoria de las normas de la sociedad civil. Esta responsabilidad indirecta y accesoria de los
copropietarios por deudas consorciales, determinaba que su patrimonio no podía ser agredido sin previa
excusión de los bienes sociales.
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(61) Ver ROITMAN, Horacio y DI TULLIO, José, "Los concursos y la propiedad...", cit.
(62) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, "Embargos ordenados...", cit.; ídem MORELLO,
Augusto M., "El consorcio de propietarios y la responsabilidad personal...", cit.
(63) Véase ALTERINI, Jorge H., "Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. Enfoque
dinámico de la personalidad del consorcio", ED, 56-799; ídem HIGHTON, Elena Propiedad horizontal y
prehorizontalidad, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2000; ídem, CURA GRASSI, Domingo, "El consorcio de
propietarios: personalidad, personería y consecuente responsabilidad", JA, 2000-IV-1119; ver también CNCiv.,
Sala L, 15/12/99, "Mazzolini de Yacopino c/ VConsorcio Av. Nazca", JA, 2000-III-776.
(64) Ver RIVERA, Julio César, ROITMAN, Horacio y VÍTOLO, Daniel Roque, "Ley de Concursos y
Quiebras...", cit.
(65) Véase CURA GRASSI, Domingo, "El consorcio de propietarios...", cit.
(66) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, "Embargos ordenados...", cit.; ídem MARTÍN
BERNAL, José M., "Dificultades y medidas...", cit.
(67) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, "Embargos ordenados...", cit.; ídem MARTÍN
BERNAL, José M., "Dificultades y medidas...", cit.; ídem REYES, Rafael, Notas sobre la responsabilidad del
consorcio, JA, 2001-IV-882.
(68) Véase también BATLLE VASQUEZ, Manuel, "La propiedad de casas por pisos", Ed. Marfil, Alcoy,
España, 1954; CICHERO, Néstor, División horizontal de la propiedad edificada, Revista de la Facultad de
Derecho y Ciencias Sociales, Año III, nº 12, Buenos Aires, 1948; PALMERO, Andrés, "Tratado de la propiedad
horizontal", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1974; ROCCA, Ival, "Propiedad horizontal práctica", Ed. Bias, Buenos
Aires, 1986; VALIENTE NOAILLES, Luis M., "La ley de propiedad horizontal", Ed. Depalma, Buenos Aires,
1972; ZANON MAZDEU, Luis, "La propiedad de casas por pisos", Ed. Ariel, Barcelona, 1964; entre otros.
(69) Los propios "Fundamentos" que acompañaron al Anteproyecto de Código, redactados por la Comisión
designada por decreto 191/2011, indican claramente "...Se quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica
del consorcio consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus órganos no sólo a la asamblea y al
administrador, sino al consejo de propietarios que es una realidad de la que no se puede prescindir y que en gran
parte, es el que a nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos..."
(70) Véase FAVIER DUBOIS, Eduardo M. (p) y FAVIER DUBOIS, Eduardo M. (h), "Cambios al sistema
concursal derivados del proyecto de Código Civil y Comercial". Errepar, DSE, n° 305, Tomo XXV, Abril 2013.
(71) Así, los Fundamentos que acompañaron al Anteproyecto, destacan que "...Se dispone que los
propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación, ni por abandono de la unidad; y, ampliándose la cantidad de personas que aprovechan los servicios
y en consecuencia quedan obligados, se manda que —sin implicar liberación del titular—, los titulares de otros
derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título están obligados al pago de los gastos y
contribuciones. Una norma novedosa es la que establece que el reglamento de propiedad y administración puede
eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a
determinados servicios..."
(72) Ver JA, 1970-5-649, con nota favorable de MORELLO, Augusto Mario.
(73) Cám.Nac.Com., Sala A, 30-10-96, "Consorcio de Propietarios de la Calle Perú 1724 s/ pedido de
quiebra", E.D. 171-600.
(74) En primera instancia se había rechazado el pedido de quiebra considerando que el ente demandado se
encontraba excluido de las personas que, conforme lo preveía el art. 2º de la ley 24.522, podían ser concursadas,
pues el consorcio de propietarios creado por ley 13.512 no era un ente dotado de personalidad propia sino una
universalidad jurídica, advirtiendo que previamente debió haberse constituido en mora a todos y cada uno de los
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copropietarios.
(75) Ello conforme a la interpretación según lo dispuesto en el art. 2 del nuevo Código.
(76) Véase art. 2075, párrafo 2º del Código Civil y Comercial de la nación.

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