DERECHOS REALES - CADOCHE

2015
EVOLUCIÓN Y PERFECCIONAMIENTO DEL SISTEMA REGISTRAL
INMOBILIARIO ARGENTINO

1. Introducción
Los países de Latinoamérica, particularmente los de habla hispana,
reconocemos en la llegada de la colonización española el origen cierto de
muchas de nuestras instituciones. La publicidad registral inmobiliaria no
ha sido ajena a ello; por lo cual nos ha parecido necesario preceder el
estudio de la normativa vigente en nuestro país, con una reseña de la
evolución histórica del tema en la península ibérica, no solo para facilitar
la comprensión de sus actuales modalidades, al decir, de Luis Moisset de
Espanés a quien seguimos en este punto; sino también por varias
razones que la vuelven particularmente importante para nosotros. La
primera se relaciona con la herencia que nos ha dejado esa colonización,
lo que hace que la historia del Derecho español haya sido nuestra propia
historia, hasta el momento en que nos separamos de España. La
segunda, y como consecuencia inmediata de la primera, reside en el
hecho de que algunas de las reales Pragmáticas han sido fuente directa
de la legislación sobre hipotecas incorporada a nuestro código civil por
Dalmasio Vélez Sarsfield. La tercera se vincula con la ley hipotecaria
española de 1861 y con la doctrina que se formó en torno a ella como
la elaborada a la luz de las reformas posteriores que no solo fue la
inspiradora de las leyes de registros locales sino que también ha sido la
base que se ha tenido en cuenta, en gran medida, para la elaboración de
nuestra Ley Registral 17801.

Por último diremos que, persuadidos de que tanto para comprender el de-
sarrollo y el desenvolvimiento técnico alcanzado por el Sistema Registral
Inmobiliario Argentino, como para vislumbrar hacia donde evoluciona es
im- portante que conozcamos su raíz histórica, es que nos disponemos, en
el presente trabajo, a efectuar una síntesis de sus diferentes etapas.

2. Evolución del Sistema Registral Hispánico

2. 1 El Derecho Español hasta 1861:

La mayoría de la doctrina registralista divide la historia de España en dos
periodos a los que llaman, período pre-registral y período registral. El
punto de inflexión, el límite entre ambas épocas esta dado por el año
1861, pues en esa fecha se sanciona la Ley Hipotecaria, que organiza de
manera efectiva los Registros de la Propiedad.

a) Influencias Romanas y Germánicas

Los vaivenes de la historia hacen que en España se sucedan, alternativa-
mente, períodos en los que predominan influencias romanas con otros
en

1 MOISSET DE ESPANÉS, Luis. “Publicidad Registral”, Tercera Edición, Edit. Zavalía,

Buenos Aires 2003, página 53 ss. y cs.
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los cuales prevalecen influencias germánicas y, en el terreno de la

publicidad inmobiliaria, asistimos a un enfrentamiento entre dos principios
contrapuestos que han dejado sus rastros en la evolución histórica de la
institución.2

a verdaderos medios de
b) Predominio del Sistema Romano de la Traditio publicidad con el fin de
proteger los intereses de
En Castilla el enfrenamiento de las influencias de ambos regímenes se terceros. Un ejemplo de ello es
resuelve a favor de las primeras, con la sanción de las leyes de partidas, el instituto de la robración.
en las que se operó la recepción científica del derecho romano,
consagrándose el triunfo de la traditio como modo de transmisión de los
derechos reales con absoluta supresión de toda forma solemne y la
desaparición de los modos de publicidad que existían en los fueros
locales.3

El hecho tiene singular importancia porque la reconquista y unidad de

España se logran por obra de los monarcas de Castilla que impusieron en
las regiones anteriormente ocupadas por los árabes las leyes castellanas.
Lo mismo ocurrió en América que fue descubierta y colonizada por
servidores de los soberanos de Castilla que trasladaron al Nuevo mundo
la legislación de ese reino español.

Advertimos, entonces, que en la mayor parte del territorio de España, y en

sus colonias, predomina en esa época el sistema romano de la tradición
y no existe publicidad de las mutaciones reales que se operan en materia
inmobiliaria ni de los gravámenes que pesan sobre los fundos.

c) Publicidad Registral - Primeros intentos - Reales Pragmáticas de 1539,1713

y 1768
La falta de publicidad encuentra su justificación, en alguna medida, en la
escasez de transacciones inmobiliarias, motivada por el hecho de que la
mayor parte de la propiedad se encontraba vinculada a mayorazgos, lo
que la colocaba fuera del comercio jurídico. No se advertía por lo tanto la
necesidad de organizar un sistema de publicidad inmobiliaria para las
ventas, aunque esa necesidad se dejaba sentir en materia de
gravámenes, especialmente en el caso de las hipotecas y censos.

Agréguese a ello que en siglo XVI se nota una intensificación en las

relaciones jurídicas inmobiliarias y el resultado lógico es una preocupación
legislativa por dar publicidad a estos actos, en especial los vinculados con
la constitución de gravámenes sobre inmuebles.

Los primeros intentos para organizar un sistema de publicidad surgen a

raíz de una petición de las cortes de Madrid. A raíz de ello, los reyes de
España en 1539 dictaron una Real Pragmática, completada por otra en
1558, por la que se ordenaba que en las ciudades o villas que fuesen
cabeza de jurisdicción, se llevase un libro denominado “Registro de
Censos y Tributos” en el que se debían registrar los contratos de censos e
hipotecas.

El registro no comprendía los otros derechos reales desmembrados y,

mucho menos, el derecho de propiedad. Su única función era la de proteger
a terceros que quisieran constituir un nuevo gravamen o adquirir la
propiedad contra la existencia de gravámenes ocultos, los que no podrían
ser alegados en juicio.

En la práctica estos registros no tuvieron aplicación efectiva, lo que

motivó que Felipe V, por Real Pragmática de 1713, conminara a los
tribunales a que observaran las disposiciones de las anteriores
pragmáticas, al tiempo que dispuso que los registros debían funcionar en
todos los lugares aunque no fuesen cabeza de jurisdicción.

2 MOISSET DE ESPANÉS, Luis. Ob. Cit. Página 54

3 Durante la reconquista, tras la ocupación de los árabes, en España se observa un pre-
dominio de las ideas germánicas de publicidad que, conjugadas con ciertos fuerismos locales, dan lugar
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La ineficacia de las anteriores reglamentaciones hizo que en 1768 se san-

cionara una nueva pragmática, por la que se reemplazaban los antiguos
“Registros de Censos y Tributos” por los “Oficios o Contadurías de Hipote-
cas”, que debían ser llevados por los escribanos del ayuntamiento,
logrando hacer extensiva su aplicación a todo el territorio español.

Estos libros eran de características similares a los creados en 1539 pero, 4 LÓPEZ
por primera vez, la legislación registral tenía éxito y se lograba el funciona- DE
ZAVALÍA,
miento de las contadurías que son el antecedente que sirvió de base y Fernando.
pre- paró el terreno para la posterior organización del registro por la ley de “Curso
1861. Las que también fueron tenidas en cuenta por Vélez Sarsfield al Introductori
legislar sobre hipotecas, aunque por razones vinculadas con nuestro o al Derecho
ordenamiento constitucional solo previó los registros y dejó su Registral”,
Edit.
organización en manos de las provincias. Zavalía,
Buenos
Aires, 1983,
d) Reales Pragmáticas y su influencia en “el nuevo mundo” página 233.
“Estas leyes españolas (…) debieron entrar a América a través de las cédulas
de 1778 y 1783, porque esas cedulas extendieron a los dominios españoles
en América, las disposiciones de la corona. Y con mayor razón debieron en-
trar con la Reglamentación definitiva por Cédula de 1802, que es la que cita
nuestro codificador en las notas de los artículos 3131 y 3145 al 3148.”4 En
cuanto al grado de influencia de las mismas en la historia de nuestro
dere- cho, debemos decir que no hemos encontrado en los autores
argentinos verdaderas referencias a cuál fue el régimen imperante
desde 1802 y con mayor razón después de 1810 hasta la sanción del
Código Civil en 1871.

e) “La Ley Hipotecaria de 1861”

El incipiente régimen de publicidad establecido por las distintas
Pragmáticas era insuficiente y creaba una situación de incertidumbre
incompatible con las exigencias del progreso.

En la primera mitad del siglo XIX se asiste a una rápida evolución del con-
cepto de propiedad y, para quebrar uno de los pilares del régimen feudal,
se procura suprimir las manos muertas y facilitar la circulación de la
riqueza, pues hasta fines del siglo XVIII la mayor parte de la propiedad
inmobiliaria estaba fuera del comercio.

Así, los cambios económicos y políticos que se venían sucediendo, en

franca relación con el valor económico que adquirieron ciertos bienes,
tornaron acuciante la necesidad de introducir reformas al régimen de
publicidad in- mobiliaria. Todo esto impulsó al gobierno a dictar un decreto
que ordenaba la confección de un proyecto de ley hipotecaria, que fue
aprobado el 8 de febrero de 1861, convirtiéndose en la primera ley
registral.

En su redacción se advierte una marcada influencia germánica. Pero es

menester destacar que todos estos elementos germanos se conjugan con
aportes autóctonos que atienden a la tradición española y a la influencia
que en ella ha tenido el Derecho Romano, a través de las Partidas y de
las suce- sivas Pragmáticas que le sirvieron de antecedente y mitigaron el
rigorismo del sistema germánico, razón por la cual no se dio valor
constitutivo a la inscripción sino meramente declarativo, manteniéndose
incólume el sistema de transmisión de los derechos reales por título y
modo.

La Ley estableció la necesidad de registrar no solo gravámenes sino

también todo acto de contenido real inmobiliario. El Registro además de
ser total sigue un sistema de folio real, dedicando una hoja (o
cuadernillo) a cada inmueble o finca, en el que debe reflejarse la historia
jurídica del inmueble. El tercero que adquiere un derecho fiándose en la
apariencia de titularidad
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del transmitente, que surge de la inscripción, y procede a su vez a inscribir 6 ANDORN

el acto de adquisición se verá protegido por la ley y su adquisición será O Luis,
MARCOLÍ
inatacable. Da acogida al principio romano prior est tempore, potior est N DE
iure por el que se otorga protección registral a quienes inscriben sus ANDORNO
títulos en el Registro, de acuerdo al orden de ingreso de aquellos, y de , Marta.
conformidad a la naturaleza propia de cada derecho. Las mutaciones “Ley
Nacional
registrales solo pueden operarse cuando quien esté legitimado lo solicite.
Registral
El registrador debe exami- nar en cada caso los presupuestos materiales y Inmobiliaria
formales para la inscripción. Estos, entre otros, son algunos de los , Ley 17801,
principios o ideas fuerza que le dan fisonomía al sistema contenido en la Comentada,
ley. Anotada”,
Edit.
Hammurabi
La experiencia recogida en los primeros años trajo como consecuencia , Buenos
que se realizaran diversas reformas, entre las cuales merecen mención Aires, 1989,
las in- troducidas por la ley de 1869, 1909, 1944 y 1946. En estas página 31.
reformas se nota una marcada influencia del sistema germánico como 7 VÉLEZ
SARSFIEL
resultado de las opiniones dominantes en la doctrina registral española
D,
pero, pese a esta influencia, se mantienen los principios básicos del Dalmasio.
sistema, en especial la necesidad de título y modo para la transmisión de “Código
los derechos reales, la voluntariedad de a inscripción y los efectos Civil de la
declarativos de la misma. República
Argentina
”, Nota al
Estas particularidades de la legislación española son las que la hacen art. 577.
más valiosa en cuanto antecedente de nuestro propio sistema registral, ya
que las modificaciones introducidas al Código Civil por la ley 17711, y la
poste- rior ley 17801, mantienen también el principio del título y modo,
agregando la inscripción solo como un requisito para que los derecho
reales produzcan efecto no solo entre partes sino también con relación a
terceros.5

3. Publicidad Registral en el Derecho Argentino desde 1871 a 1968

La publicidad Registral Inmobiliaria en el Código Civil

Nuestro codificador, al tratar acerca de las mutaciones de los derechos re-
ales adopta el llamado sistema del “título y el modo”. El primero se
entiende como el negocio jurídico o la causa fuente de la adquisición o
transmisión, otorgado por una persona capaz y legitimada al efecto e
instrumentado por escritura pública; y el segundo, en tanto todo hecho o
acto de cumplimiento necesario para que se opere tal adquisición. Modo
que en la economía del Código Civil se halla básicamente representado
por la tradición.6

Si nos preguntamos acerca de las razones que llevaron a Vélez Sarsfield

a adoptar este régimen sobre el que edifica el Código Civil, observaremos
que cuando lo redacta se encuentra en la legislación comparada con dos
sistemas: el consensualista –al decir de Fernando J. López de Zavalía– por
el cual con la sola fuerza del contrato se producía la mutación real y,
el otro, del consensualismo mitigado que exigía título más medio de
publicidad porque entendía que la mutación real se producía con el solo
contrato, pero respecto de algunos no de todos.

Y de ellos en la nota del art. 577, dice: “Según el Cód. Francés (…) la
propie- dad se transmite por el sólo contrato, sin ser necesaria la tradición;
y desde entonces todos los peligros de la cosa son de cuenta del acreedor.” Y
transcribi- endo un párrafo de Freitas consigna que: “Por la naturaleza de
las cosas, por una simple operación lógica, por un sentimiento espontáneo
de justicia, por el interés de la seguridad de las relaciones privadas a que se
liga la prosperi- dad general, se comprende desde el primer momento que el
derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no
sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan
público cuanto sea po- sible. No se concibe que una sociedad este obligada a
respetar un derecho que no conoce”7. Luego refiriéndose a la reforma que
se introdujo en Francia por

5 MOISSET DE ESPANÉS, Luís. Ob. Cit. página 63.

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la nueva Ley hipotecaria, del 23 de marzo de 1855, expresa: “La innovación

del Código Civil de Francia fue tan inesperada, tan peligrosa….” 8

De lo manifestado por el propio codificador en sus notas, podríamos inferir

que para Vélez la teoría consensualista conduce a la clandestinidad. Por
ello la objeta, proyecta un régimen distinto, se muestra partidario de la
publici- dad posesoria y hace que el modo, la tradición, en este esquema
haga las veces de signo visible y exterior.

Lo mismo hace con la teoría del consensualismo mitigado, la desecha

porque rechaza la posibilidad de que pueda existir un primer momento de
mutación y un segundo momento, en el que recién el derecho real
adquiera eficacia, “erga omnes”. Para Vélez el derecho real es por
definición “erga omnes” y si no es “erga omnes” no es derecho real.
Partiendo de estos principios es que redacta el artículo 5779.

Mas nuestro ilustre codificador rechazó en general la publicidad registral,

admitiéndola únicamente y con carácter excepcional en el artículo 313410,
en materia de hipotecas. Lo cual es lógico, pues al no ser un Derecho real
que pueda ejercerse por la posesión no existe tradición y, por lo tanto, la
única manera de hacer cognoscible el gravamen es a través de la
creación de un Registro.

Además, no debemos perder de vista que los registros hipotecarios ya

habían sido organizados en España por las reales pragmáticas, a las que
hicimos mención en el punto anterior, cuyas disposiciones se hicieron
extensivas a los territorios de América por la Real Cédula de 1802, citada
en varias notas por el Dr. Vélez Sarsfield. Por lo que estamos en
condiciones de afirmar que, al organizar el Oficio de hipotecas en el
artículo 3134 y siguientes del Código Civil, tomó en cuenta no solamente
razones de orden práctico sino también valiosos antecedentes de la
Península Ibérica.

Esta es la concepción de Vélez Sarsfield, quien explica su pensamiento y

las razones por las cuales adopta un sistema de publicidad no registral en
ma- teria inmobiliaria en la nota al capítulo VIII del título XIV, relativo al
Derecho Real de hipoteca, y en la nota al del artículo 3203.

Dadas la extensión de las mismas, no nos detendremos en su análisis

sino que solo expondremos algunos de los motivos que lo llevan a adoptar
un sistema de publicidad no registral y que, en síntesis, se fundaban en
las dificultades de un territorio excesivamente dilatado, en la falta de
personas capaces de hacerse cargo de un Registro, en la inexistencia de
un catastro parcelario para la individualización de las fincas, entre otros.

Empero, poco tiempo después de la entrada en vigor del Código Civil, los
hechos demostraron que esas razones, argüidas por el propio codificador,
perdían consistencia. Pues en distintas jurisdicciones locales se fueron
cre- ando registros, dada su utilidad y la necesidad de su implementación.

Los Registros Provinciales

El artículo 3134, como vimos, preveía la creación en las provincias de
regis- tros para que en ellos se inscriban las hipotecas, a fin de su
oponibilidad a terceros. Es así como las provincias efectivamente
organizaron los respec- tivos registros. El primero de los registros creados
es el de la provincia de Buenos Aires, en el año 1879; luego el de Capital
Federal por la ley 1893 de

8 VÉLEZ SARSFIELD, Dalmasio. Ob. Cit.

9 Artículo 577 del Código Civil: “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre
ella ningún derecho real”. Ob. Cit.
10 Artículo 3134 del Código Civil: “La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser
registrada y tomada razón de ella en un oficio púbico destinado a la constitución de hipotecas
o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en os otros pueblos
en que lo establezca el gobierno provincial”. Ob. Cit.
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1886, y el mismo camino siguen todas las provincias que van implantando
por sucesivas leyes sus registros locales.
Sin embargo, esas leyes provinciales van a ser tachadas de
inconstituciona- les porque en ellas no solo se previó la necesidad de
registrar las hipotecas para su oponibilidad a terceros sino también
cualquier tipo de mutación relativa a inmuebles.

Así, por vía de estas leyes provinciales, se le agregaba un requisito no

previsto y expresamente rechazado en la legislación de fondo a los
derechos reales sobre inmuebles para su oponibilidad a terceros; y en
cuanto agregaban un recaudo más para considerar operada la transmisión
dominial, eran inconsti- tucionales por violar el artículo 67 inciso 11 de la
Constitución Nacional, pos- tura compartida por la generalidad de la
doctrina nacional, y tesis sustentada por la Corte Suprema de Justicia de la
Nación, en reiterados fallos.

No obstante, en la práctica, estos registros locales debido a la gran

utilidad que prestaban, continuaron funcionando. En su casi totalidad, las
escrituras y demás documentos de adquisición, modificación,
transferencia o extinción de derechos reales sobre inmuebles eran
inscriptos en ellos, con total ab- stracción de la anomalía que significaba
su inconstitucionalidad11.

En cuanto a la organización que adoptaron - como la fuente de inspiración

fue la llamada Ley Hipotecaria Española. - nuestros viejos registros eran
reg- istros de títulos, es decir de causas, que se inscribían por orden
cronológico y con índices personales para poder efectuar las búsquedas.

Los proyectos de reforma del Código Civil

Desde un primer momento se advirtió acerca de los inconvenientes que
traía aparejado el sistema publicitario previsto por Vélez Sarsfield para los
inmue- bles. Esto motivó la presentación de varios proyectos de reforma al
sistema vigente. Los primeros proyectos como el del Diputado Eleodoro
Lobos, o el proyecto de Barraquero, que proponían en el caso del primero
el agregado de un artículo 4052, o de una serie de artículos al final del
Código, en el caso del segundo; tendían a reemplazar tradición por
inscripción, otorgando de esa manera a la inscripción la función de modo
constitutivo del derecho real. La misma línea siguieron los grandes
proyectos de reforma global del Código Civil, cómo el anteproyecto de
Bibiloni, el proyecto de 1936 y el de 1954.

4. La Reforma al Código de Vélez, por la Ley 17711 de 1968

Antecedentes
En el III Congreso Nacional de Derecho Civil reunido en Córdoba en
1961, sobre la base de una ponencia de Julio Lezana, a la que se le
realizan modi- ficaciones de detalle atento a una propuesta del Dr.
Helguera, en plenario, se aprobó la siguiente recomendación: “La tradición
que requiere este Có- digo para la adquisición o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se considerará completada mediante
la inscripción de los respec- tivos documentos en los registros inmobiliarios
de la jurisdicción que cor- responda y, en todos los demás casos, esas
adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no
estén registradas. En los casos de transmisión hereditaria la inscripción
tendrá efecto retroactivo a la fecha de fallecimiento del causante”12.

La misma proponía así, en su primera parte, una inscripción de tipo consti-

tutivo, recomendando que no se juzgase perfeccionada la tradición de los
derechos reales sobre inmuebles mientras no se efectuase la correspondi-

11 Incluso, la provincia de La Rioja para el caso de los inmuebles deshabitados, llego a

establecer la inscripción con carácter constitutivo.
12 III Congreso Nacional de Derecho Civil, Recomendación Nº 9, Córdoba 1961, en AN-
DORNO Y MARCOLIN de ANDORNO, Ob. Cit. Pág. 35.
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ente inscripción; y agregaba que en los casos en que la adquisición se

opera sin tradición, y por ende no son supuestos de aplicación de la
teoría del título y del modo, como la traditio brevimanu, el constituto
posesorio, etc., la inscripción es al solo efecto de su oponibilidad a
terceros.

Esta recomendación reviste singular importancia para el sistema de en los

publici- dad argentino, pues constituye la fuente inmediata del actual art. mencionado
s registros
2505 del Código Civil, tras la modificación introducida por la ley 17711. se
inscribirán
o anotarán,
El artículo 2505 del Código Civil - Su texto según
corresponda
Compartimos la opinión de varios autores nacionales que afirman que, es
, los
recién en 1968 con la ley 17711 que se incorpora a la legislación de siguientes
fondo la publicidad registral. documentos
….”
El artículo 2505 en su texto expresa: “La adquisición o transmisión de
dere- chos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada
mediante la inscripción de los respectivos títulos en los Registros
inmobiliarios de la ju- risdicción que corresponda. Esas adquisiciones no serán
oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

Los primeros comentaristas de la reforma, de inmediato, pusieron de re-

salto la contradicción que al parecer encierra el artículo 2505; ya que en
su primera parte cuando dice que las adquisiciones sólo se perfeccionarán
con la inscripción del título en el Registro, pareciera consagrar una inscrip-
ción de tipo constitutivo; pero cuando en la segunda parte expresa que las
adquisiciones no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas, consagra un sistema de tipo declarativo. Sin embargo, la
doctrina mayori- taria no tardó en afirmar que la inscripción consagrada
tendría un carácter puramente declarativo y se limitaría al
perfeccionamiento de la adquisición del derecho para su oponibilidad a
terceros.

Pese a que la redacción es poco feliz, lo cierto es que la norma mantiene

como requisitos básicos exigidos por el Código para la transmisión de
Dere- chos Reales: “el título” y “el modo” (que continúa siendo la
tradición, ya que no fue suprimida como “modo” a los efectos del
nacimiento de los derechos reales). La inscripción, a la que hace
referencia el artículo, como dijimos, perfecciona la adquisición, no es un
elemento de la tradición, como lo proponía la recomendación Nº 9 del III
Congreso celebrado en Córdoba.

En síntesis, el Derecho real nace con título y modo, y como tal es válido
entre las partes y las personas a que hacen referencia los artículos 3135 y
3136 del Código Civil. En cambio a los efectos de su oponibilidad a
terceros interesados será menester su inscripción en el correspondiente
registro.

De todos modos, las contradicciones apuntadas quedaron resueltas, y lo

manifestado precedentemente reafirmado, con la sanción de la Ley
Nacional de Registros, 17801– como consecuencia de la reforma de la ley
17711 y para complementar el mencionado precepto de nuestro Código
Civil – que en sus arts. 2 y 20 establecen claramente que la inscripción es
a los fines de la oponibilidad a terceros13.

13 Art. 2 Ley 17801: “De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y consecuentes
del Cód. Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley,

Curso de Extensión: PROPIEDAD Y REGISTRACIÓN I UNIDAD II I Cintia S. Scortechini de

Vittori
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5. La Ley 17801 y los Principios Registrales

De acuerdo a lo consignado en el punto anterior la ley 17801 debe consid-

erarse complementaria del Código Civil, y así lo establece su artículo
42.14 La misma, junto con las modificaciones que la ley 17711 introduce al
art. 2505, establece la necesariedad de la registración para la oponibilidad
del derecho a terceros.

Estas leyes, y en especial la 17801, están inspiradas en una serie de prin-

cipios básicos de la publicidad registral, que han sido elaborados
cuidadosa- mente por la doctrina alemana y, en especial, por la doctrina
registralista española, en la que bebieron los autores de la ley, Edgardo A.
Scotti y Nor- berto Falbo.

Estos principios no suelen estar enunciados en las leyes registrales como

tales, sino que son una especie de ideas-fuerza que inspiran a la ley; y es
la doctrina que interpretando la normativa registral nos dice que esos
precep- tos consagran tal o cual principio.

Si bien en nuestro país no han sido objeto de estudio detenido y, aunque

no hay coincidencia absoluta en cuanto a su enumeración e importancia,
nos parece necesario referirnos a ellos, pues son los que le dan una
fisonomía propia al sistema.

Para su enumeración y estudio seguiremos los lineamientos trazados

sobre el tema por Atilio Cornejo15; limitándonos a efectuar una breve
referencia a los mismos:

a) Principio de rogación, también llamado de instancia, se encuentra plas-

mado en las normas que exigen petición de parte interesada para lograr la
mutación de las situaciones jurídicas reales. El acceso al Registro y toda
modificación de una determinada situación registral debe ser instada por
una persona especialmente legitimada para ello. El registro no procede de
oficio sino a pedido de parte interesada. En el Código Civil este principio
lo encontramos, en materia de hipotecas, en el artículo 3140. Por su parte
la ley 17801 lo consagra en sus artículos 6, 7, 36 y 37.

b) Principio de Inscripción: En la ley 17801 la obligatoriedad de la inscripción

surge del artículo 2, que impone este deber de manera muy clara,
enumeran- do también los documentos que deben registrarse. La
inscripción en el Reg- istro otorga ventajas, como la que surge del artículo
17 de la ley 17801, que impide la posterior registración de documentos
incompatibles y, de manera indirecta, impone una grave sanción: los
derechos reales sobre inmuebles que no se encuentren inscriptos,
aunque sean válidos entre las partes, se encuentran fuera del tráfico
jurídico, como lo establece el artículo 23 de la ley 17801. En
consecuencia, no vacilamos en afirmar que la inscripción en el sistema
argentino es obligatoria.

c) Principio de Prioridad: En realidad la prioridad no es un principio exclusivo

del fenómeno registral, sino que es casi un elemento característico del dere- cho real, al
punto de que una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los
personales es que los primeros gozan de ius prefer- endi, o sea, la facultad que tiene el
titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a
otro derecho real posterior, que recaiga sobre la misma cosa. Cuando se trata de hacer
efectivo el ius preferendi en materia de derechos reales, en principio, ello se materializa
por intermedio del acceso al registro del documento portante de un derecho real. El
principio general en materia de prioridad en la ley 17801 está dado por el hecho de que el
documento que primero ingresa al registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con
posterioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue otorgado. La
prioridad la da la fecha de

15 CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho Registral”, Edit. Astrea, Buenos Aires, 2001,
página 75 ss. y cs.

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ingreso del documento en el registro y no el documento, y así lo

consagran los artículos 19 y 40 de la ley. Sin embargo, este principio tiene
excepciones que son: a) el efecto retroactivo de la inscripción, que señala
el artículo 5 de la ley 17801; b) las convenciones que pueden hacerse en
materia de rango, y c) la reserva de prioridad de conformidad con el
artículo 25 y consecuentes de la ley.

d) Principio de tracto sucesivo: La ley de Registro Inmobiliario dedica parte

del capítulo 4 al tracto sucesivo, requisito del que se ocupan
especialmente los artículos 14 a 16. Se trata de esta manera de
establecer la continuidad registral de titularidades, es decir, el perfecto
encadenamiento que conduzca desde el titular actual, a través de cada
uno de sus antecesores, hasta la persona que era titular del derecho en
el momento de matricularse el in- mueble, de modo tal que se refleje
íntegramente el historial de cada finca matriculada. Cada nueva
inscripción se debe basar en un acto otorgado por quien figura como
titular inscripto; de lo contrario el registrador no podrá, como regla
general, dar cabida al documento, y así lo dispone el artículo 15 de la ley
17801. Tal exigencia, solo encuentra verdaderas excepciones en el caso
de la matriculación, por su primer acceso al registro, de un inmueble; o en
el caso de un inmueble ya matriculado cuando se produce una adquis-
ición originaria por vía de usucapión. La ley, prevé también hipótesis de
tracto abreviado, en las cuales el acto de disposición se otorga por un
titular que todavía no está inscripto y cuyo derecho deriva del titular
inscripto, en especial cuando se trata de una o varias sucesiones
universales por causa hereditaria. Son las hipótesis previstas en el
artículo 16 de la ley 17801. El fundamento es una razón de orden
práctico, tiende a evitar la confección de un asiento que va a desaparecer
de inmediato por otro posterior. En to- dos los casos de tracto abreviado,
el nuevo asiento contendrá una relación detallada y completa de la serie
de transmisiones, de manera tal que no se quiebre el principio del tracto
sucesivo y se refleje en el folio el perfecto eslabonamiento de
titularidades.

e) Principio de Publicidad: El principio de publicidad, entendido como publi-

cidad de los asientos, está contenido en los artículos 21, 22, 23 y 26 de
la ley.

f) Principio de Especialidad: En realidad el principio de especialidad en ma-

teria registral es una consecuencia inmediata de la necesidad de que el objeto de las
relaciones jurídicas sea determinado o determinable. Este req- uisito, la necesidad de
determinación del objeto de las relaciones jurídicas, se proyecta en el campo de la
publicidad inmobiliaria dando nacimiento al principio de la especialidad. La ley 17801 lo
consagra, a partir del momento mismo en que la cosa objeto del derecho real ingresa al
registro por medio de la matriculación, y así lo dispone el artículo 12 de la citada ley.
Máxime si tenemos en cuenta que la organización del registro es sobre la base del Folio
Real, ello es primordial. Además el principio de especialidad exige que si se producen
transformaciones en el objeto de la relación jurídica real, esos cambios se reflejen en el
Registro, ello está previsto en el artículo 13 de la 17801.

g) Principio de Legalidad: El principio de legalidad es aquel por el cual se

impone que los documentos que se pretendan inscribir o anotar en el Reg- istro de la
Propiedad reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es
necesario someter los mismos a un previo examen o verificación que asegure su validez o
perfección, por lo que se relaciona íntimamente con la función calificadora del registrador,
es decir con las fac- ultades que tiene para analizar los documentos que se presentan para
su inscripción y aceptarlos, observarlos o rechazarlos. La primera norma que encontramos
en la ley 17801 sobre el particular, es el artículo 8, que faculta al registrador a efectuar un
análisis de las formas extrínsecas. Pero el regis- trador debe indagar también aspectos
vinculados con el contenido del acto, porque así se lo impone la ley en otras normas. Por
ejemplo el artículo 15 exige el análisis de la legitimación para disponer, por parte del
otorgante del documento, no debiendo admitirse aquellos actos que emanen de persona

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distinta del titular inscripto, es decir aquellos actos en que no se cumpla

con el requisito del tracto sucesivo (salvo lo dispuesto sobre tracto
abrevia- do). Tampoco podrán admitirse actos otorgados por personas
sobre las que pesen inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones,
inscriptas en el Regis- tro en la sección de anotaciones personales,
previsto por los artículos 30 a 32 de la ley 17801. Debemos destacar que
el art. 8 no dice que solo se han de analizar las formas extrínsecas, por lo
que debe entenderse que este es uno de los tantos aspectos sometidos al
examen del registrador. Para com- prender cabalmente hasta donde
alcanzan las atribuciones del registrador en materia de calificación de
documentos, hay que recordar el sistema de nulidades que Vélez
Sarsfield estableció en el Código Civil, distinguiendo entre nulidades
absolutas y relativas; actos nulos y anulables. La ley 17801 ha apelado a
estos conceptos en el artículo 9 que, a nuestro criterio, es el que brinda la
clave para delimitar cuáles son las atribuciones del registrador. De su
lectura se llega a la conclusión de que siempre que exista en el acto una
nulidad manifiesta, deberá observarlo, procediendo a su rechazo cuando
además es absoluta. En resumen, el registrador debe analizar las formas
ex- trínsecas y también los aspectos del contenido del acto que se
vinculen con el tracto sucesivo y la legitimación de disponer, como así
también cualquier otro defecto que pueda provocar una nulidad
manifiesta: 1) Si el acto no presenta fallas, debe proceder a inscribirlo; 2)
Si hay nulidades manifiestas, pero relativas, lo observará, ya que se trata
de defectos subsanables (inc. B del art. 9); 3) Si se trata de nulidades
absolutas y manifiestas, lo rechaz- ará; 4) Si la nulidad no es manifiesta,
no tiene facultades para observar ni rechazar el acto (por ejemplo no
puede investigar los posibles vicios del consentimiento: error, dolo o
violencia)

e) La legitimación para obrar, provocando la transmisión de una relación

jurídica real, aspecto que se vincula con la titularidad registral y con la
posi- bilidad de disponer del derecho inscripto a lo que hace referencia el
artículo 6 de la ley y, por vía de exclusión, el capítulo 6 de la ley 17801, al
establecer el Registro de anotaciones personales en los arts. 30 a 32.

f) La fe púbica registral, en su doble aspecto, formal y material, sobre el que

tienen especial incidencia el art. 4 de la ley 17801, y varios artículos del
código Civil entre los que podemos mencionar el 979 inc. 2; el art. 993 y
el art 1051.

g) Matriculación: La matriculación es el procedimiento que, tomando como

base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma origi- naria o por
vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y
se le da una característica de ordenamiento que, mientras no se presente otro
documento público posterior que modifique dicha determinación, permanece inalterable,
así lo definió la VI Reunión Na- cional de Directores de Registros de la Propiedad.

El mismo se encuentra contenido en los artículos 10, 44, 11 siguientes y

consecuentes de la 17801.

Del artículo 11 de la ley surge claramente que la misma impone la técnica

del folio real, sobre la base del principio de que cada inmueble debe tener
un folio y que un folio no puede contener a más de un inmueble. Y ese
folio subsistirá en tanto no se modifique la configuración física del
inmueble.

Este fue el gran avance de la ley 17801, el pasar del sistema cronológico
personal al del folio real, en cuanto al modo de organizar la información
con- tenida en los registros, para luego darla a conocer.

En cuanto a las características de ordenamiento que sirven para la

individu- alización del folio, varía según las distintas jurisdicciones
provinciales.

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6. Conclusión

El desenvolvimiento y desarrollo técnico alcanzado, en el momento actual

de la evolución histórica, por el Sistema Registral Inmobiliario en nuestro
país, obedece a varias razones vinculadas principalmente con la
necesidad de garantizar la seguridad jurídica en las transacciones
inmobiliarias de con- tenido patrimonial.

La transformación iniciada en la década de 60, que ha implicado el aban-

donar los antiguos libros de registros, para acoger el folio real, el adoptar
los principios del derecho registral universal, el instituir la capacitación per-
manente del recurso humano entre otros aciertos, no ha producido aún en
la república argentina la necesidad de un modelo, aunque perfectible,
mejor que el que se encuentra en aplicación.

A más de 40 años de vigencia de la ley 17801, y de su posterior ajuste a

la misma por parte de las leyes locales, pueden apreciarse a lo largo y a lo
ancho de todo el territorio nacional las bondades y beneficios que ha
traído aparejada nuestra ley de registros inmobiliarios. La tendencia, por
estos días, apunta a dotar de eficiencia y modernas tecnologías de
comunicación, infor- mación a distancia, informática y archivos con apoyo
electrónico, a los Reg- istros, todo lo cual proyecta, sin lugar a dudas, un
futuro que ya es presente.

En este contexto, en mayo de 2008 es sancionada la Ley 26387, por la

que se ha creado y puesto en manos de la Reunión Nacional de
Directores de Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país, el
Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble como
herramienta de mejoramiento técnico y homogenización, de las labores
registrales, de modo que puedan ser superadas las diferencias que
presentan entre si los registros de las distintas jurisdicciones del país.

Su artículo 1º dispone: “Incorporase como artículo 41 bis de la Ley Nº

17.801 el siguiente: Artículo 41 bis: Créase el Consejo Federal de Registros de
la Propiedad Inmueble el que estará integrado por todos los registros
provin- ciales y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que dictará las
normas para su organización y funcionamiento y tendrá como misión
coadyuvar al cumplimiento de la presen-te ley. El Consejo Federal de
Registros de la Propie- dad Inmueble propenderá a la aplicación integral y
uniforme de la Ley Na- cional de Registros de la Propiedad In-mueble, al
desarrollo y modernización de dichos registros en el marco de su más
efectiva coordinación técnica y jurídica, y al mejoramiento del servicio de la
publicidad registral inmobiliaria en todo el territorio del país.”16

De esta forma se pretende situar a la Institución Registral a la vanguardia,

en una sociedad como es la del siglo XXI que está en continuo cambio.

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