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El Deslinde en República Dominicana
INTRODUCCIÓN
El deslinde está consagrando en la Ley 108-05 es un proceso contradictorio que necesariamente debe cono‐
cer el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, el cual tiene las tres etapas que consti‐
tuyen el procedimiento del saneamiento inmobiliario, que son: técnica, judicial y registral, que de lase stare
mostrando mas adelante en el siguiente trabajo. Así como también hablaremos de sus etapas administrati‐
vas y judiciales y por ultimo el proceso registral.
EL DESLINDE
La Ley Núm. 108-05, mejor conocida como de Registro Inmobiliario, dedicó el Párrafo de su artículo 130
para normar la figura técnico-jurídica del deslinde. Dice: “Para los fines de aplicación de la presente ley se
considera el deslinde como un proceso contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original terri‐
torialmente competente.”
El deslinde es la operación ténica y el proceso judicial que tiene por finalidad separar una porción de te‐
rreno sobre la cual recae el derecho de propiedad inmobiliaria que aparece registrado en comunidad, para
que en lo adelante surja a la vida jurídica como un inmueble individualizado, con su designación catastral
particular y con todas las consecuencias legales de rigor.
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Consiste en una operación semejante a la subdivisón, pero se diferencia de ésta en el sentido de que para el
deslinde el fraccionamiento es parcial, mientras que para la subdivisión es total, siendo necesario destacar
que el legislador del 1920 sólo incluyó la subdivisión, propio del Sistema Torrens.
Esto trajo consigo que algunos copropietarios se veían en la obligación de individualizar sus porciones de
los demás copropietarios y tenían que someter la subdivisión y como en ésta el fraccionamiento es total,
representaba dificultades económicas para el copropietario que quería individualizar su porción; lo que
obligó al legislador dominicano a incorporar el deslinde dentro de las formas a la Ley de Registro de Tie‐
rras, es decir, esteprocedimiento es una creación del derecho dominicano en materia catastral.
El Reglamento General de Mensuras Catastrales en su artículo 163 (ya derogado) define el deslinde como
el acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un te‐
rreno registrado y sustentado en una constancia anotada, a fin de que su titular pueda separar
su propiedad del resto de la parcela originaria, pero en la actualidad es el Art. 1 de la Ley 108-05. Existen
excepciones que impiden la realización del deslinde, y son las siguientes: no procede el deslinde cuando la
constancia anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio; toda vez que
los derechos consagrados en una constancia anotada relativo a una unidad de condominio, constituyen un
verdadero y único Certificado de Titulo.
Para Santana Polanco (2008, p. 521), la finalidad del deslinde es poner el estado de copropiedad
o comunidad de derechos reales inmobiliarios determinados y registrados individualmente en la oficina del
Registro de Títulos correspondiente, cumpliéndose así con uno de los principios fundamentales del sistema
Torrens de Registro de la propiedad territorial, que nos permite distinguir mediante documentos técnicos
una propiedad unitaria catastral rural o urbana situada en cualquier punto geográfico de nuestro territorio.
EL DESLINDE; GARANTÍA DE DERECHO DE PROPIEDAD
En la República Dominicana la ley 108-05 de Registro Inmobiliario regula todas las operaciones tendentes
a la titularidad de los derechos de propiedad sobre inmuebles, es decir, su reconocimiento, convalidación,
modificación o extinción.
A raíz de la creación de las denominadas Constancias Anotadas o ventas parciales dentro del ámbito de una
parcela o solar, el adquiriente de dicho inmueble, sólo sabía qué cantidad de terreno adquiría más no donde
se encontraba ubicada específicamente. En tal sentido, al adquirir la propiedad el beneficiario debía reali‐
zar un proceso de deslinde que permitiera la individualización de los derechos mediante una nueva desig‐
nación catastral.
La anterior ley no imponía en qué momento debía procederse con el trabajo de deslinde, en cambio la ley
108-05 y sus reglamentos establecen como un mecanismo de reducción y eliminación de las referidas
constancias anotadas, que previo a la inscripción del acto de venta, cesión, hipoteca, etc.., que verse sobre
derechos reales por ante el Registro de Títulos, el beneficiario debe realizar el acto de levantamiento parce‐
lario correspondiente. Es decir, que no es posible adquirir una porción de inmueble amparado en constan‐
cia anotada y obtener el registro del mismo sin que antes se realice el trabajo de deslinde.
La Ley contempla varios tipos de levantamientos parcelarios, pero el procedente con relación a la adquisi‐
ción de derechos amparados en constancias anotadas es el procedimiento de Deslinde, el cual podemos de‐
finir como el acto de levantamiento parcelario tendente a la creación de una nueva designación catastral
mediante la delimitación geográfica y georreferencial de los derechos adquiridos. El deslinde permite iden‐
tificar las colindancias cardinales del inmueble, su posición georreferrencial de localización satelital y la
cantidad de terrenos en metros cuadrados, a fin de que se haga constar en el Certificado de Título a expedir
a favor del beneficiario.
Adquirir un inmueble previamente deslindado y georreferenciado ofrece mayores garantías sobre la inver‐
sión inmobiliaria a realizar en la República Dominicana, toda vez que éste permite la verificación instantá‐
nea de la ubicación posicional satelital, límites de la propiedad y la cantidad exacta en metros cuadrados.
Además, facilita la obtención del crédito por ante entidades financieras y crediticias. En conclusión, viabi‐
liza y optimiza las inversiones en el marco de una operación inmobiliaria.
ETAPAS ADMINISTRATIVAS Y JUDICIALES EN EL DESLINDE
El derecho de propiedad es un derecho fundamental que le asiste a todos las personas y debe ser garanti‐
zado por el Estado. Esta afirmación es una verdad universal, reconocida en todos los Estados que se rijan
por el sistema capitalista o de derecha. En ese contexto, surge la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario,
para garantizar la protección de la propiedad de los particulares.
En tal sentido, podemos definir el deslinde como el “proceso mediante el cual se determina la demarcación
entre un sitio y otro.” El mismo, sirve para individualizar un derecho de propiedad de un particular, del de‐
recho de propiedad de otros particulares que recaigan sobre la misma demarcación territorial o parcela.
Para esto, el proceso debe agotar tres fases, a saber:
1. Etapa Técnica:
Consiste en el Levantamiento Parcelario o Territorial (acto practicado con el fin de construir, modificar, ve‐
rificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles) de una parcela a los fines de individualizar, ubi‐
car y determinar el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad, realizado por un Agrimen‐
sor. Dicho proceso culmina con la aprobación técnica de los trabajos por parte de la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales territorialmente competente.
Este proceso tiene una duración variable entre cuarenta y cinco (45) días a tres (3) meses aproximada‐
mente, dependiendo de la complejidad de los trabajos (si se presentan objeciones por parte de colindantes o
terceros extraños a la operación) y de la parcela que se está trabajando. En tal sentido, debemos señalar que
hay dos tipos de parcelas :
• Parcela Sencilla que comprende una superficie menor de 20,000.00 metros cuadrados y menos de 10 co-
propietarios
• Parcelas Complejas, que comprenden todas las unidades con más de 20,000.00 cuadrados o con menos de
20,000.00 que tengan más de 10 co-propietarios.
2. Etapa Judicial:
En esta etapa se someten los planos aprobados por Mensura a la Jurisdicción Original del Tribunal de Tie‐
rras territorialmente competente, a los fines de que conozca el proceso de Deslinde y decida sobre su regu‐
laridad. Debemos señalar que en principio el proceso de deslinde tiene una naturaleza contradictoria, es de‐
cir, debe someterse a discusión su validez a los fines de garantizar la protección de los derechos de propie‐
dad de los colindantes.
La nueva ley dispone la notificación a los colindantes en dos (2) de las tres (3) etapas del proceso, a fin de
proteger sus derechos frente a un deslinde irregular. El Deslinde en la etapa judicial se observan todas las
formalidades del procedimiento de una Litis Sobre Derechos Registrados, es decir, se celebran dos (2) au‐
diencias, una de presentación de pruebas y una de presentación de conclusiones.
En esta etapa el Juez a cargo verifica que todas las formalidades del deslinde hayan sido observadas co‐
rrectamente por el Agrimensor Actuante a fin de validar la aprobación técnica concedida por la Dirección
Regional de Mensura Catastrales; además, promueve la conservación de los derechos reales consignados
sobre el inmueble; garantiza la citación a los colindantes y acreedores inscritos en el proceso y finalmente
aprueba judicialmente el Deslinde ordenando la inscripción del derecho de propiedad individualizado me‐
diante Sentencia. Dicho proceso, tiene una duración aproximada de tres (3) meses.
Finalmente, esta etapa culmina con una Sentencia ordenando el Registro de la nueva Parcela al Registrador
de Títulos territorialmente competente.
3. Etapa Registral:
Esta etapa se ejecuta por ante el Registrador de Títulos territorialmente competente. Comprende el registro
de la nueva demarcación territorial o parcela que resulte de la individualización realizada en la Etapa Judi‐
cial. Para ello, el Registrador registra la nueva demarcación y expide un Certificado de Títulos a favor del
propietario conforme los parámetros señalados en la Sentencia.
Por otro lado, el Registrador, procede a la cancelación de la Constancia Anotada. Este proceso tiene un
plazo máximo para las actuaciones procesales que es de cuarenta y cinco (45) días, no obstante el mismo
puede extenderse conforme el tipo de parcela y el cúmulo de trabajo en el Registro de Título.
PROCEDIMIENTO DE DESLINDE POR ANTE EL TRIBUNAL DE TIERRAS DE JURISDIC‐
CIÓN ORIGINAL
Opina Monción, S. E. (2010, pp. 543-544), la persona que quiera individualizar (deslindar) su propiedad a
través de la regularización parcelaria tiene que hacer que todos los co-propietarios de la parcela, aquellos
que tienen constancias anotadas, le firmen un acto auténtico de no objeción, donde por el mismo dicen que
no se oponen a que se individualice su porción de terreno, además debe anexársele a este acto las certifica‐
ciones de propiedad que emite el Registrador de Títulos, donde se establece que los que aparecen firmando
en acto de no objeción realmente son co-propietarios en la parcela en cuestión.
El copropietario del terreno realiza un contrato con el agrimensor que vaya a realizar los trabajos de des‐
linde, en dicho contrato el agrimensor se compromete a que una vez obtenga la autorización por ante la Di‐
rección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente para que realice los trabajos, presen‐
tara en un termino de sesenta días dichos trabajos por ante este organismo técnico para los fines de su apro‐
bación y designación del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente para que
éste conozca la parte legal de su aprobación de manera contradictoria.
Por su parte el copropietario se compromete a pagar al agrimensor por sus servicios, ya sea en naturaleza o
en una suma determinada la cual habrá quedado acordado en el contrato que las partes han suscrito; el co‐
propietario entregara al agrimensor la constancia anotada del certificado de titulo donde ampara sus dere‐
chos de propiedad dentro del ámbito de la parcela a deslindar.
El contrato suscrito entre el copropietario y el agrimensor será depositado por ante la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales territorialmente competente, a los fines de solicitarle la autorización para iniciar
los trabajos de deslinde, así como la designación del Juez o Tribunal de Jurisdicción Original del Departa‐
mento donde esté ubicado el inmueble, en virtud de los dispuesto por el artículo 10 de la Ley de Registro
Inmobiliario.
Dicha instancia-contrato que así se llama, deberá ir acompañada de la constancia anotada del certificado de
título, así como de un croquis ilustrativo de la porción a deslindar.
El agrimensor contratado realiza el trabajo de campo, que consiste en la ejecución en el terreno, previo a su
comienzo, deberá notificarle a todos y cada uno de los copropietarios o colindantes de la porción a deslin‐
dar dentro de los plazos razonables para garantizar el derecho de defensa, a fin de que tengan la oportuni‐
dad de formular en el mismo terreno y en el momento de los trabajos de campo sus observaciones y recla‐
mos.
El trabajo de gabinete lo realiza el agrimensor en su oficina de los trabajos de campos y consiste en
computar y preparar el plano correspondiente de los trabajos de mensura ya realizados, así como el in‐
forme de todo lo acontecido durante el trabajo de campo. Todos estos documentos deberán ser depositados
en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
La Dirección Regional de Mensuras Catastrales tiene como función además de la designación que realiza
de indicar cuál es el número de parcela que le corresponde a la parcela que surge como consecuencia del
deslinde. Durante el proceso de aprobación de estos trabajos de mensuras, dicha Dirección Regional
aprueba el aspecto técnico de los trabajos, sin invadir la parte legal o reglamentaria, que es atribución del
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, el cual es designado por la Dirección Regio‐
nal de Mensuras Catastrales, tal y como lo consagra el artículo 51 de su Reglamento.
En palabras de Santana Polanco (2008, p. 521-522), dado lo claro y preciso del párrafo 1 del artículo 130
de la ley de Registro Inmobiliario, el cual dispone que para los fines de aplicación de dicha ley, se consi‐
dera deslinde al procedimiento contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorial‐
mente competente, cualquier adjudicatario de derechos determinados sobre un inmueble registrado
en comunidad.
Podrá iniciar por ante la Jurisdicción Inmobiliaria el deslinde de la porción que le corresponde, en cuyo
caso deberá contratar los servicios de un agrimensor para que este inicie el proceso de individualización de
la porción que le corresponde.
El deslinde, como figura jurídica, técnica y transitoria por ante la jurisdicción inmobiliaria es un proceso
contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente com‐
petente, el cual tiene las tres etapas que constituyen el procedimiento del saneamiento inmobiliario, que
son: técnica, judicial y registral. (Art. 11, Resolución 355-09).
La etapa técnica es donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y deter‐
mina el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad, la misma termina o finaliza con la
aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente
competente.
La etapa judicial es aquella que se realiza mediante un proceso judicial se dan las garantías necesarias para
que todos los titulares de derechos dentro de la misma parcela puedan hacer los reclamos que consideren
pertinentes respecto del deslinde en general y la ubicación dada al terreno en particular. Dicha etapa fina‐
liza con la sentencia de aprobación del deslinde.
Es necesario destacar que por el hecho de que el deslinde como operación de mensura sea conocido por
ante el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente de forma contradictoria, no implica
que el mismo sea litigioso, sino que se conoce en audiencia pública. La etapa registral, cuyo proceso per‐
mite el registro de los derechos que recaen sobre el inmueble, sea acreditada la existencia del derecho y de
la parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del certificado de título y la habilitación del registro
complementario.
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DEL DESLINDE
Para que los trabajos técnicos sean aprobados, deben cumplirse ciertas especificaciones técnicas estableci‐
das por el artículo 13 de la Resolución No. 355-2009. A saber:
a) El agrimensor se regirá, en primer lugar, por la ocupación material del propietario, y en segundo lu‐
gar, por los linderos indicados en la Constancia Anotada.
b) Si es posible, se vincula geométricamente la parte a deslindar con algún vértice de la parcela origina‐
ria o con un deslinde previamente registrado.
c) Salvo causa justificada, no se deslindan porciones de terreno separadas para cubrir una misma cons‐
tancia anotada.
d) Se admite una variación de un 5% en la superficie real de la porción a deslindar respecto de la super‐
ficie indicada en la constancia anotada.
e) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales, solo se permiten dife‐
rencias entre la Constancia Anotada y la Superficie deslindada que se encuentra dentro de las tolerancias.
f) En el deslinde, las exigencias previstas para el levantamiento planimétrico de la parcela son aplica‐
bles solo a la superficie a deslindar.
g) En el mismo acto de levantamiento parcelario se pueden realizar varios deslindes simultáneamente
referidos a la misma parcela.
PASOS POSTERIORES A LA APROBACION DEL DESLINDE EN LA DIRECCION REGIONAL
DE MENSURAS CATASTRALES CORRESPONDIENTE
Aprobado el Expediente de Deslinde en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, se
fijará por Auto de Fijación de Audiencia la fecha de la Audiencia de Deslinde en el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original que corresponda. Se notificará a los colindantes por Acto de Alguacil, para que com‐
parezcan a la Audiencia.
El Propietario deberá presentarse a la Audiencia en la Fecha y Hora indicada, portando su Cédula, o ha‐
cerse representar debidamente (por un Poder Firmado Legalizado), para garantizar la continuidad del pro‐
ceso, debiendo responder las preguntas del Juez Magistrado. Se proveerá de la representación de un Abo‐
gado, quien se encargará de depositar en el Tribunal las Conclusiones de la Audiencia.
El Agrimensor estará presente en la Audiencia de Deslinde para proveer informaciones técnicas al Magis‐
trado. Deberá proveerse al Tribunal de una Certificación de Estatus Jurídico del inmueble emitido por el
registro de Títulos. Fallado el expediente el Magistrado Juez emitirá la Sentencia que aprueba el deslinde y
ordena la emisión de un nuevo Certificado de Titulo con la Designación Catastral Posicional, a nombre del
Propietario.
Con la Sentencia ya emitida, se procederá a la Notificación de la misma, Vía Alguacil, a todos los colin‐
dantes. La Notificación es registrada en el Ayuntamiento correspondiente y es depositada en el Tribunal de
Tierras otorgando, este, un plazo de treinta días para eventuales oposiciones.
PROCESO REGISTRAL
Remitidos los correspondientes documentos (Sentencia, Notificación de la misma y otros documentos que
forman el Expediente) del Tribunal de Tierras a la Oficina de Registro de Títulos que hará la emisión del
Certificado de Titulo Correspondiente después de los plazos de reglamento.
Actualización de Mensura
En vista de que la Ley de Registro Inmobiliario prevé la georeferenciación de todos los terrenos registrados
en República Dominicana, existe un procedimiento llamado Actualización de Mensura mediante el cual se
“ratifica” o corrige el estatus de una parcela ya registrada, con Certificado de Titulo, y se georeferencia, es‐
tableciendo así una Designación Catastral Posicional que sustituirá la designación anterior.
Actualización Parcelaria y Registral de Inmuebles Complejos
Es el procedimiento técnico y administrativo mediante el cual se individualizan y determinan las distintas
porciones de un inmueble complejo y se emiten los correspondientes Certificados de Títulos sobre las Par‐
celas Resultantes.
OTRAS MODIFICACIONES PARCELARIAS
1. Subdivisión
2. Refundición
3. Urbanización Parcelaria
4. División para Partición de Inmuebles
SOBRE LOS CONDOMINIOS
El derecho que se establece en que distintas partes de propiedad exclusiva de un inmueble pertenecen a una
o varias personas, quienes son propietarios indivisos de las partes comunes.
El terreno es esencialmente común e indiviso de todos los copropietarios
La Ley de Registro Inmobiliaria ha actualizado, adecuando la original Ley de Condominios 5038.
Para la División para la Constitución en Condominio, en el caso de Edificaciones o Urbanizaciones, estas
deberán estar debidamente aprobadas por todos los Estamentos del Estado en Condominio.
ANEXOS
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