Alternativas de gestión para la
regeneración urbana
Carlos A. Montoya C.
Arquitecto consultor
Septiembre de 2024
Iniciativa Urbana
Mariscal Sur
§ Principios de la intervención urbana
§ Concepto de regeneración
§ Problemas asociados al deterioro urbano
§ Experiencias y aprendizajes
§ Conclusiones Panorámica del sector
Experiencia profesional
§ Arquitecto
§ Asesor de consejerías presidenciales para Medellín y su
Prácticas en el territorio
Área Metropolitana, Antioquia y Bogotá DC, 3 años
§ Asesor del Municipio de Medellín, 15 años
§ Becado, egresado y profesor universitario
U. Nacional Medellín, 10 años,
§ Gerente auxiliar EDU Medellín, 10 años
§ Gerente general ERU, Bogotá DC, 2 años
§ Más de 35 años de experiencia
y más de 50.000 viviendas gestionadas Rancho en Moravia
con entidades nacionales, distritales,
municipales y de cooperación internacional
§ Formulación de proyectos:
PRIMED, NVC, Min, UE, FOREC, Ciudadela,
MIB Nor. Quebradas Juan Bobo, La Herrera,
La Honda
Proyectos urbanos integrales PUIs
Casas de estructura metálica CEME
§ Consultor del sector privado
Proyectos de renovación urbana
Calle de Caramanta
Tríada de la planificación
Principios de la intervención urbana
Equilibrio en tensión inestable
COMUNIDAD
Participación comunitaria
(Condiciones de permanencia y Grupos meta)
Aristóteles: Política, libro VII: Procesos
De la organización del poder en la
democracia: Sobre el mejor estado
y la mejor vida; describe la situación Áreas
del momento sobre la población, Integralidad Actores
el territorio y el posicionamiento
del estado ideal. Las instituciones Acciones
ideales del estado ideal. Racionalidad
Del matrimonio y los niños. en las inversiones
TERRITORIO ESTADO
Estándares Cooperación
adecuados entre entidades
Barrio La Mariscal Sur
Componentes
Noción de municipio
Clase de suelo Extensión En consolidación Consolidado
Localización Perímetro urbano Formación de barrios Centro, centralidades
Barrios altos y ejes de movilidad
Principios de TRATAMIENTOS URBANOS
intervención Expansión urbana Mejoramiento de barrios Renovación urbana
Datos estadísticos Diagnóstico compartido Estudios de mercado
Participación Perfiles de población objetivo Censos socioeconómicos Estudios de factibilidad T. E.
comunitaria Reasentamiento Pactos comunitarios Propietarios como socios
Crecimiento demográfico Mejoramiento voluntario Reactivación económica
Coordinación municipal Ejecución municipal Prefinanciación municipal
Coordinación Fondo municipal de vivienda Fondo municipal de vivienda Inversión privada
interinstitucional Recursos mixtos Recursos públicos Operador urbano
Constructores ONG de vivienda Promotores inmobiliarios
Estándares normalizados Estándares básicos Altos estándares
Lotes, vías, redes, servicios sociales, Unidades bi, tri y en altura, legalización, Tecnología, reurbanización
Estándares viviendas típicas vivienda usada, autoconstrucción dirigida Construcción mixta de multifamiliares
adecuados Construcción industrial en altura Edificaciones auto-sostenibles Aumento de la densidad
Densidad normativa Densidad conservada Código ambiental LEED
Racionalidad Valor nominal de la tierra Bajo valor del terreno (despreciable) Alto valor del suelo (residual)
en las inversiones Inversión en suelo estable Costos de estabilización Rentabilidad comercial
Bolsa de subsidios Subsidios habitacionales Valorización y plusvalía
Patrimonio familiar Componente ambiental Rentabilidad privada
Ahorro programado Ayuda mutua, autoconstrucción Ofertas preferenciales
Integralidad Vivienda y equipamientos básicos Arraigo territorial Proyectos mixtos
Conformación de comunidades Integración económica y social Vivienda diversificada comercio,
servicios, empleo, cultura
EUR 2004-11 MIB 2008-11 RUR 2010-11 Principios de intervención
Según tratamientos urbanos
antes Noción de
renovación urbana
Miles Calean, economista
EE UU, 1950
después Proyecto Federal
Pittsburgh, inicia en 1961
Nueva escenografía urbana
y embellecimiento en lugar
de contaminación industrial
y deterioro físico y social
La Renovación de edificaciones, equipamientos e infraestructura es una estrategia para la
reactivación económica de las ciudades y un mecanismo frente a su envejecimiento y
deterioro, intensificando el uso residencial e incorporando nuevos usos y actividades en el
suelo urbano a través de alianzas de la administración pública con entidades privadas sin
ceder la iniciativa institucional debido a la utilidad pública e interés social de los proyectos.
Distrito 22@ Barcelona
barrio del conocimiento y la tecnología
Regeneración:
Integralidad
§ Renovación
urbana
§ Reactivación
económica
§ Inclusión social
§ Actividades
culturales
Gestión: Inicia en el 2000
Ayuntamiento de Barcelona
200 Has. del barrio Poblenou
Cada plan parcial de renovación en suelos industriales genera nuevas actividades
productivas y espacios para equipamientos, viviendas de protección y zonas verdes que
contribuyen al desarrollo social del barrio Poblenou e incrementan la calidad de vida.
Distrito 22@ Barcelona
proyectos habitacionales
Diferentes planes habitacionales:
Viviendas protegidas (inquilinatos), en arrendamiento,
hoteles de renta corta, apartamentos para clase media,
vivienda en cooperativas. Planes de masa con Torres y/o
cintas y sus combinaciones, con una y dos crujías, énfasis
en circulaciones y zonas comunes.
Diversidad
habitacional
Regeneración Urbana
Modalidades
Iniciativas para promover la inclusión social y la eficiencia energética en la recuperación de
bienes subutilizados y redistribuir oportunidades, aumentando la prosperidad urbana y la
calidad de vida mediante proyectos como construcción de ejes de movilidad, parques y
equipamientos públicos, con intensificación del uso residencial, fomentando la actividad
empresarial, mejorando aspectos físicos y del medio ambiente.
Equilibrio entre centro y periferia
La regeneración urbana significa
tratamientos urbanos integrales en:
§ Mejoramiento de barrios
populares en la periferia
en suelo en consolidación
§ Renovación urbana de áreas
céntricas en deterioro
en suelo consolidado
Mariscal Sur en Quito
Regeneración en la periferia
Propuestas para ajustes al modelo de desarrollo económico en cuanto a la forma de
ocupación del territorio y al crecimiento de las ciudades. En Medellín se ha aplicado como
una estrategia municipal para acompañar la formación de barrios populares y evitar su
deterioro con programas de mejoramiento de vivienda y entorno como:
Rehabilitación (Moravia), Regularización (asentamientos informales), Consolidación
habitacional en la quebrada Juan Bobo, Mejoramiento integral de barrios (PRIMED). Des-
marginalización de Ciudad Bolívar en Bogotá
El POT propone macro
proyectos en transversalidades
de las quebradas
Santa Elena y La Iguaná
Barrios de paz,
Plan Nacional de Desarrollo
Andenes elevados
Barrio Las Independencias
Cualificando la circulación
peatonal dentro del barrio
Cualificar
lo popular
Ante el agotamiento
del suelo urbanizable,
las zonas populares
se constituyen en área
de reserva para la
regeneración con
viviendas económicas
y para clase media
en mercadeo social
Mediante densificación
de ejes de movilidad,
los centros de barrio y
corredores ambientales
(quebradas)
Ciudadela Nuevo Occidente Reasentamiento en
Quebrada La Herrera
Modelo de gestión
Ciudadela Nuevo Occidente
Construcción de viviendas económicas como una obra pública en terrenos adquiridos y
habilitados por el municipio y gestión coordinada por la Empresa de Desarrollo Urbano EDU
Operador público Sector Inmobiliario
EDU por convenios Fiduciaria Central Construcción general
Obras urbanización concurrencia de Convocatoria pública
Diseño, interventoría subsidios Preventas abiertas
Postulación Encargos fiduciarios Construcción e
Equipamientos Interventoría
EDU: Sector
Sector Público
Gerencia Solidario
Municipio
Subsidios y
Promoción Convenios
créditos
Ventas Terrenos
Inversionista
Diseños Organizador
Constructor,
de demanda
Diseños e
Crédito puente
interventoría
Vivienda como obra pública
Ciudadela Nuevo Occidente
frente a un negocio inmobiliario
Conjunto Marqués
Valparaíso, Chile
Caja de Habitación
Popular del Estado
1946 - 49
Edificaciones sin ascensores con circulaciones corridas y varios puntos
fijos, que ganan altura en terrenos con altas pendientes
Ascensores públicos a lo largo de ejes de movilidad?
Consolidación Habitacional
Quebrada Juan Bobo
Integralidad
es visión de
conjunto de
problemas y
soluciones
Gestión: EDU
Etapa 1: 2004 - 07
Viviendas nuevas: 108
Mejoramiento de
viviendas: 116
Adquisición de vivienda
usada: 23
Arrendamientos
temporales
Integración de acciones: Combinación de distintos
planes de vivienda en un mismo micro territorio
Deterioro del centro de la ciudad
El deterioro y envejecimiento se presenta en forma paulatina y creciente
§ Primero decae el uso residencial
§ La vivienda es reemplazada por usos comerciales y de servicios de baja renta
§ Aparecen algunos usos incompatibles que desplazan mas vivienda como talleres de
mecánica, parqueaderos y bodegas de reciclaje
§ Aparecen usos no permitidos (expendio de drogas, prostitución etc.), inquilinatos
§ Se presenta desvalorización de los predios y por lo tanto no hay incentivos de inversión
privada
Su recuperación
requiere un
nuevo tratamiento:
Renovación urbana
Habitantes en situación de calle
Avenida de Greiff, Medellín
Nueva Villa del Aburrá
Gestión BCH,
1974 -76
Centro de barrio
con plazoleta de
comercio y servicios
Diversidad de
Apartamentos:
de 1 alcoba,
2 alcobas
3 alcobas
Simplex y dúplex
POT: Renovación
urbana del centro
Los planes parciales son el
instrumento;
El proyecto urbano los integra
La mariscal:
Conjunto de planes parciales de
distintas modalidades integrados
Torres MFS, Gestión Instituto de Crédito Territorial ICT, por un proyecto urbano general…
1974 – 76, 1.3 Has. Mall de comercio y terraza vecinal
Ciudad del Rio
Gestión privada
Inicio 2006, 4.5 Has.
Servicios de salud
Comercio y
Apartamentos
Disposición armónica de suelo
Adquisición institucional de predios en sectores
en deterioro frente asociación con propietarios
Torres de San Sebastián
Gestión EDU 2002 – 2004,
Suspendido
Repoblar el centro
Renovación urbana es la creación de valor a
través del urbanismo y la arquitectura
mediante la estructuración de diferentes
capas de regeneración, integrando a los
propietarios a través de alianzas entre el
distrito y el sector solidario:
§ Subsuelo para actividades económicas
§ Plataforma urbana de dos pisos de
comercio urbano y de barrio
§ Zócalo urbano en pisos adicionales
para parqueaderos y servicios
§ Terraza vecinal complementaria
al uso residencial
§ Torres de mercadeo social con sector
solidario con áreas comunes en altura
§ Torres de mercadeo inmobiliario abierto
Caso del barrio Corazón de Jesús,
con iniciativa desde los propietarios Torres MFS, Gestión ICT, 1974-76
Alternativas desde la vivienda
Antes que las naciones fueron las ciudades y
éstas surgieron desde caseríos. Todos los
atributos urbanos se generan por demanda del
uso residencial.
Las ciudades son organismos vivos, se
envejecen y enferman; su regeneración debe
considerar la re-implantación de tejido
residencial vivo mediante viviendas económicas
y para clase media en las zonas en deterioro.
Viviendas que sanan
La vivienda es:
§ Célula madre de la ciudad
§
§ Atributo urbano de la equidad
§ Corazón del hábitat
§ Primer escalón de salubridad pública
Lluvia de Otoño, David Martiashvili
Proyecto CUPA, México DF 1947 - 49
Conjunto Urbano Presidente Alemán
Gestión: Dirección Nacional
de Pensiones
Escala súper manzana, 4 Has.
Algunas vías se incorporan
totalmente al espacio público
generando áreas de recreación
y zonas verdes arborizadas
Plan Maestro de Desarrollo Urbano
Puerto Madero, Buenos Aires 1994
Corporación Antiguo
Puerto Madero S. A. CAPMSA
Predios de la nación: 170 Has,
Parque 50 Has., 21 Has.
Vivienda de altos estratos
Edificio COPAN, Sao Paulo
Gestión: Compañía Panamericana de
Hoteles y Turismo, 1951 – 1966
Vivienda y Servicios:
1,160 departamentos, 72 tiendas y
restaurantes, 20 elevadores
1 iglesia evangélica, 32 pisos
Conjunto Nacional Jardín, Sao Paulo
Gestión: Entidad Nacional de
Jubilados y Pensiones,1958
Una súper manzana
Primer centro comercial de
Latinoamérica
Nueva Santafé de Bogotá, 1985 – 87, 8.8. Has.
Gestión: Banco Central Hipotecario BCH
Generación de claustros residenciales
La vivienda es el atributo dominante
en la renovación urbana
Torres del Parque, Bogotá, 6.6. Has.
Gestión: Banco Central Hipotecario BCH
Nueva escenografía urbana con plazoleta
y zonas verdes alrededor de plaza de toros
Gestión mixta
Actividades de la ERU:
§ Subasta para disposición de suelo
§ Plan de Implantación
§ Concurso, construcción y dotación
de la Cinemateca Distrital
City U y Cinemateca Distrital
Gestión: Empresa de Renovación Urbana
de Bogotá, ERU
Promotor inmobiliario QBO
Ejecución 2013 – 2019
Mall de servicios
y residencias universitarias
Residencial
Renovación urbana es Carlo Erba,
creación de valor mediante Milán, 2019
Sector privado
Nueva escenografía mediante
capas de Regeneración a través
del urbanismo y la arquitectura
Capas de arquitectura:
Tradicional clasicista
Apartamentos modernos
Villas con terrazas y jardines
Súper manzanas para la sostenibilidad
Las ciudades han agotado el modelo de un espacio de vida dirigido por la movilidad en
coche. Las calles son ríos de coches y contaminación. De humo y de polvo de los neumáticos
esparcido por el aire. Los nuevos tiempos de sostenibilidad, la introducción de transportes
eléctricos y el rechazo popular a la polución y el ruido empujan a la transformación y
reorganización del espacio publico, colocando a las personas en el centro de todo, da
prioridad al peatón para conseguir que las calles puedan ser lugares de encuentro y recreo,
mas seguras y con menos contaminación.
Es posible una intervención en las secciones públicas en el barrio La Mariscal
que genere un nuevo entorno residencial replanteando el esquema de movilidad local
Barcelona sostenible, súper manzanas
Ciudad de los 15 minutos
Reactivación económica y social
El Municipio de Quito a través de la Iniciativa
La Mariscal, Quito
Urbana La Mariscal, promueve la
reactivación económica y social a través del
espacio público, buscando que el sector
productivo genere nuevos mecanismos de
promoción y mejora de oferta para responder
a la crisis causada por la emergencia
sanitaria.
El proyecto piloto en la avenida Amazonas
incluye espacios donde se encontrará diversa
oferta gastronómica con presentaciones
culturales, iniciando en 2020.
En siguientes etapas se activarán las calles
Lizardo García, Joaquín Pinto, Isabel La
Católica, hasta cubrir todo el territorio..
La Mariscal:
barrio emblemático que le confiere a Quito un carácter cosmopolita, concentra muchísima
historia, cultura y arquitectura con edificios patrimoniales y oferta variada de
establecimientos de alojamiento, gastronomía, académicos y de artesanías.
El espacio público como
elemento de cohesión
Proyectos inmobiliarios de vivienda en:
las centralidades y en las esquinas
Plaza Foch, Veintemilla, Pasaje Toledo, entre otras
Centros de actividad cultural e integración social
El espacio público como
elemento de cohesión
Proyectos inmobiliarios de vivienda
sobre los ejes de movilidad
Avenida Amazonas y las calles Joaquín Pinto,
Lizardo García, Isabel La Católica entre otras
Predios de oportunidad
frente a suelo subutilizado
Inmuebles con bajo aprovechamiento
Aprovechamientos mayores en áreas en deterioro
§ Localización de predios en decadencia
§ Mayores aprovechamientos potenciales
§ Transferencia de edificabilidad (¿?)
§ Identificación de manzanas prioritarias
Predios de oportunidad
frente a protección patrimonial
Recuperación de infraestructuras
subutilizadas
§ Localización de predios vacíos,
§ Edificaciones abandonadas
§ Edificios de valor patrimonial para
considerar la conformación de proyectos
urbanos que los integre
§ Manzanas prioritarias
Regeneración Urbana Integral
La Mariscal Sur
Tendencia de componentes Aproximación perceptual
de cada proyecto
§ Espacio público de cohesión
Centralidades
ejes viales, esquinas
§ Promoción de actividades
económicas
§ Fortalecimiento de actividades
culturales
§ Proyectos inmobiliarios
Predios disponibles
Edificaciones abandonadas
Edificios Patrimoniales
§ Otros proyectos
Equipamientos públicos
§ Organización y ejecución
Regeneración Urbana Integral
La Mariscal Sur
Tendencias: El territorio es el mejor coordinador
§ Varios planes parciales de la acciones culturales, sociales e inmobiliarias
por súper manzanas
y micro territorios
§ Identificando un proyecto urbano
piloto o acciones detonantes en
todo el sector
§ Integrados mediante un esquema
de movilidad local con un eje
multiusos
§ Cohesionados por adecuación
en el espacio público
§ Identificando los predios de
oportunidad a su interior para
el desarrollo de diferentes
productos inmobiliarios
con énfasis en vivienda
Aprendizajes sobre proyectos 1
§ Los proyectos son de escala urbana en recuperación de zonas industriales
§ Cuando son proyectos con adquisición de predios y convocatoria a propietarios su
escala se reduce desde una manzana hasta súper manzana
§ La iniciativa surge desde los entes territoriales y generalmente vinculan a la nación
y a los municipios en la gestión
§ El sector privado entra en la materialización de los productos inmobiliarios
§ La vivienda es el atributo dominante en los aprovechamientos proyectados
§ Proyectos con expropiaciones o desalojos generan conflictos que pueden evitarse
convocando a los propietarios de los predios individuales
Plan parcial en Naranjal y Arrabal
Gestión: EDU
Empresa de Desarrollo Urbano
8 manzanas
Formulación 2000, Inicia 2011
Suspendido desde 2015
Aprendizajes sobre proyectos 2
§ Es mejor intervenir en proyectos con propietarios y organizaciones comunitarias
dispuestas a participar activamente según diferentes grupos meta
§ Continuación de procesos ya iniciados por la administración municipal
§ El municipio puede considerar la adquisición de predios con dificultades jurídicas
§ Considerar nuevas formas de habitar para atraer públicos de compradores de acuerdo
a sus expectativas.
§ Identificación de organizadores de la demanda
Estudios de mercado,
Actuales arrendatarios,
Residencias estudiantiles
Plan parcial Torres de San Sebastián
Gestión: Empresa de Desarrollo Urbano
EDU, 8 manzanas
Formulación 2000, Inicia 2002
Suspendido desde 2004
Renovación urbana
Alianza de gestión mixta
Una estructura fiduciaria matriz con gobernanza municipal con fiducias derivadas para
cada micro-territorio o plan parcial de renovación urbana con gobernanza mixta
Vinculación de Sector Solidario Gerencia?
Propietarios Fiducia Organizadores de demanda, Promoción?
Disposición de suelo, Multi-Sectorial Apoyo a disposición de suelo Diseños?
Estímulos asociación? Otros atributos urbanos Ventas?
Sector Sector
Público inmobiliario
Habilitar suelo, Inversionista
Protección a Constructor,
moradores, Otros
Obras de atributos,
reurbanización, Apoyo a la
Organización disposición
de la de suelo
demanda,
Estímulos
Plataforma Gubernamental Ecuador
Conclusión a considerar en La Mariscal Sur
Considerando la magnitud del territorio de intervención
se puede organizar la gestión mixta combinando dos modalidades:
§ Pública: coordinada por un operador público desde una fiducia matriz encargada de la
gestión de suelo, convocatoria a propietarios, aspectos normativos, obras de
reurbanización y edificaciones públicas, actúa en todo el barrio La Mariscal
§ Privada: Ejecución desde fiducias
derivadas realizada por desarrolladores
del sector privado que materializan los
diferentes productos inmobiliarios en
mercadeo social y ventas abiertas
§ Cada desarrollador inmobiliario actúa
sobre un plan parcial y/o súper manzana
específica, de tal manera que se
requiere la actuación simultánea de
varios desarrolladores del sector privado
Aspecto del barrio La Mariscal
Volver a habitar la ciudad vaciada
… quien se encargaría de señalar los
límites de la Villa, regir los asentamientos
y la ocupación de solares y ejidos.
Benalcázar y alrededor de 200 vecinos
se establecieron en este lugar que en la
“lengua de indios” era conocida como
Quito.
Gracias
[email protected]
