DESARROLLO DEL CASO REAL

1. RESUMEN DE LOS HECHOS BREVE

El 05 de abril de 2016, Julia Justo Villca (la demandante) interpone una

demanda de prescripción adquisitiva de dominio para ser declarada
propietaria de un inmueble en Cerro Colorado, Arequipa, contra María
Cuela Vargas (la demandada). Por un lado, la demandante argumenta que
ha ejercido posesión pacífica, pública e ininterrumpida del inmueble
durante más de 16 años, respaldando su solicitud con diversos documentos,
como medios de prueba, las constancias de posesión y los pagos de
impuestos.
Por otro lado, tenemos que la demandada, en su contestación, sostiene que
la demandante no cumple con los requisitos de posesión continua y
pacífica, ya que fue desalojada del inmueble en noviembre de 2017 y
actualmente ella se encuentra en posesión del mismo. Asimismo, la
demandada presenta pruebas que respaldan su posición, incluyendo una
sentencia de desalojo y un acta de lanzamiento.
Por último, el juzgado admite la demanda y se establecen puntos
controvertidos, llevando a cabo una audiencia de pruebas. Finalmente, la
sentencia de primera instancia declara infundada la demanda de la
demandante Julia Justo Villca, argumentando que no ha demostrado la
posesión continua durante los 10 años requeridos por la ley. La demandante
apela la decisión, pero la resolución de segunda instancia confirma la
sentencia anterior, manteniendo que no se ha acreditado la posesión
continua y pacífica del inmueble.
2. PROBLEMAS JURÍDICOS ENCONTRADOS EN EL
EXPEDIENTE

 Prescripción Adquisitiva de Dominio: Por el motivo de que

determina si la demandante, Julia Justo Villca, cumple con los
requisitos establecidos en el artículo 950 del Código Civil, el cual
exige una posesión continua, pacífica, pública y como propietario
durante un período de 10 años.
  Interrupción de la Posesión: Por el motivo de que evalúa si la
posesión de la demandante fue interrumpida, como sostiene la
demandada, quien argumenta que la demandante fue desalojada
del inmueble en noviembre de 2017, lo que afectaría su derecho a
reclamar la prescripción adquisitiva.

 Validez de los Medios Probatorios: Por el motivo de que analiza

la validez y la fuerza probatoria de los documentos presentados
por ambas partes, especialmente la constatación de posesión y
otros documentos que la demandante alega como prueba de su
posesión, en contraste con las pruebas presentadas por la
demandada que indican su posesión actual.

3. Análisis legal, doctrinal y jurisprudencial

En el caso que nos ocupa, el artículo 950 del Código Civil es
fundamental, ya que establece el requisito de la posesión continua,
pacífica y pública durante 10 años para adquirir la propiedad por
prescripción. El tribunal ha valorado si la demandante ha cumplido con
este requisito, teniendo en cuenta los medios probatorios presentados
por ambas partes y la jurisprudencia aplicable.
Artículo 952: Este artículo complementa al anterior, al establecer que la
prescripción también puede operar a favor de quien posee a título de
dueño un bien inmueble en virtud de un justo título y buena fe. Es decir,
si el poseedor cree de buena fe ser el propietario y tiene un título que lo
acredita (aunque sea inválido), puede adquirir la propiedad en un plazo
menor (5 años). Sin embargo, en el caso que nos ocupa, no parece que
se haya alegado la buena fe y un justo título por parte de la demandante.
Artículo 953: Este artículo enumera los casos de interrupción de la
prescripción. La interrupción significa que el plazo de 10 años comienza
a contar nuevamente desde cero. En el caso analizado, la demanda de
desalojo interpuesta por la demandada ha sido considerada como una
interrupción de la prescripción, ya que demuestra que la posesión de la
demandante no era de buena fe.

En base al Código Procesal Civil Peruano tenemos al Artículo 196:

Este artículo establece el principio de la carga de la prueba. En el caso
de la prescripción adquisitiva, la demandante, es quien debe probar que ha
cumplido con todos los requisitos para adquirir la propiedad por este
medio. Al no haber logrado probar de manera convincente lo continuo y
pacífico de su posesión, el tribunal desestima su demanda.

En el aspecto Doctrinal podríamos hablar de Alvarez Caperochipi, en su

libro “DERECHOS REALES” el cual nos redacta que la prescripción
adquisitiva, viene a ser “Una investidura formal mediante la cual una
posesión se transforma en propiedad. Es algo más que un mero medio de
prueba de la propiedad o un mero instrumento al servicio de la seguridad
del tráfico, es la identidad misma de la propiedad como vestidura formal
ligada a la posesión”.

También tenemos al autor VALENCIA ZEA, Arturo. En su libro,“La

posesión”. Bogotá: Temis. 1968. p. 67 Aquí se puede ver la influencia del
clásico Friedrich Karl von Savigny en el derecho francés, quien se dedicó a
estudiar las figuras jurídicas del antiguo derecho romano. Así, los
conceptos de animus possidendi y animus domini que, en palabras de
Valencia Zea, son conceptos idénticos que suponen la intención de ejercer
el derecho de propiedad a nombre propio. De este modo, para que la
posesión sea útil para adquirir por prescripción adquisitiva, el poseedor
debe pretender disponer de un bien tal y como un propietario podría
hacerlo en virtud de su derecho

En ese mismo sentido se han pronunciado Ripert y Boulanger, al explicar la

función de la usucapión en los siguientes términos: “La usucapión
desempeña, pues, una función social considerable. Es cierto que puede
favorecer a un poseedor sin título y de mala fe; amparará en ese caso una
expoliación. Pero éste es un caso raro y será más raro todavía que el
propietario despojado por efecto de la usucapión no haya pecado de
negligencia. Se le concede un plazo suficiente para enterarse de la
usucapión cometida contra él para protestar (…) Por tanto, ante un
conflicto entre quien adquiere confiando en la información registral y quien
adquiere por usucapión; siempre se da preferencia al segundo de ellos.

Aun en la doctrina, no es pacífica la sustentación de cuál de estos

adquirentes debería primar. En esta línea de ideas, Arata Solís comentando
la posición de Bullard afirma que la doctrina se ha ocupado del caso
específico en que se enfrenten el poseedor que ya logró cumplir el plazo
exigido por la ley para la prescripción adquisitiva, pero que aún no ha
logrado su emplazamiento registral como nuevo titular del bien (supuesto
conocido como prescripción contra tabulas) y el titular registral que puede
invocar a su favor la protección que brinda el artículo 2014 del Código
Civil. Se ha considerado que, por aplicación de lo previsto en el segundo
párrafo del artículo 952 del Código Civil, “el efecto final es que el Registro
puede oponerse a todos menos al poseedor actual que ha sumado (...) diez
años. Curiosamente la posesión se convierte en nuestro sistema en un signo
de cognoscibilidad, oponible incluso a la inscripción registral, a pesar de
que resulta obvio que el último es un signo mucho más perfecto y cierto”.

A este punto, reconocer que el adquirente por prescripción puede oponer su

derecho aun contra aquél que adquiriera el bien de acuerdo a su confianza
en registros traería un problema de seguridad jurídica y un aumento en los
costos de transacción. A decir de Bullard, ello se daría pues, quien desee
adquirir un bien, ya no solo deberá ser lo suficientemente diligente de
observar el estado del bien en los Registros Públicos (extendiéndose esta
diligencia a los títulos archivados), sino que deberá tener la diligencia
suficiente para realizar un examen o “cateo” del predio con la finalidad de
identificar que no haya un poseedor que busque beneficiarse de la
prescripción adquisitiva59.

Sin embargo, darle primacía a la publicidad registral por sobre la usucapión

lleva a la aplicación de una inconsistencia en el sistema adoptado, pues, al
no suponer la inscripción registral un supuesto de interrupción o suspensión
del plazo para que opere la prescripción adquisitiva, lo que en realidad
sucedería es que el prescribiente podría hacer valer su prescripción ganada
tanto antes o después de haberse producido la inscripción del tercero que
adquirió de acuerdo a la confianza en Registros Públicos, pues, en
cualquiera de los dos supuestos habría cumplido con el plazo requerido por
la ley para que opere esta prescripción.

En base a lo Jurisprudencial tenemos:

Asimismo, podemos citar la Casación 2185- 2008 Lima, en el cual la Corte

Suprema prefirió la buena fe registral con la que actuó el adquirente frente
a quien quería oponer su derecho de propiedad por haberlo obtenido de
acuerdo a la prescripción adquisitiva. En ese sentido, la corte estableció:
“Quinto.- De lo expuesto, se arriba a la conclusión que tratándose de
derechos de igual naturaleza, resulta de aplicación las normas en
comentario y especialmente la última norma en mención, que da solución
al conflicto surgido en autos (…) Por lo demás, el artículo 2014 del Código
Civil, al regular el principio de buena fe registral, es claro en señalar que el
tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros públicos. Siendo que en el caso de autos, no existe ningún
elemento de juicio que destruya la buena fe con que procedió la accionante
al adquirir el bien sub judice (…)
RECURSO DE CASACIÓN 000214-2014 ICA. Fundamento destacado.
Cuatro. Nos dice que “En un proceso de prescripción adquisitiva se vulnera
el debido proceso y se incurre en un defecto de motivación, cuando el
órgano jurisdiccional concluye que constituye un imposible jurídico la
usucapión de un bien inmueble no inscrito registralmente; pues, en nuestro
ordenamiento jurídico de modo expreso y general, tal pretensi6n no se
encuentra sustraída de la posibilidad de ser exigida judicialmente”

SENTENCIA CASACIÓN N.° 116832018 ICA

Inciso 5.3 Entendiéndose así, que la modalidad de adquisición de la

propiedad, constituye una forma originaria de adquirir la propiedad de un
inmueble, basada en la posesión del bien por un determinado tiempo
cumpliendo con los requisitos exigidos por la ley, lo que implica la
conversión de la posesión continua en propiedad; y es, en ese sentido, que
se orienta el artículo 950 del Código Civil, cuando establece que la
propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua, pacífica y pública como propietario; será continua cuando no
exista interrupción alguna, mediante actos consistentes en perturbaciones o
de posesorios o instauración de procesos judiciales contra el poseedor; será
pacífica cuando no medie violencia, fuerza o intimidación en el inicio de la
posesión, como tampoco durante el periodo que esta se mantiene; y será
pública cuando se realicen actos económicos respecto al bien que son de
conocimiento público.

SENTENCIA CASACIÓN N° 2698 – 2017 LIMA SUR

Párrafo 4. Con base a lo antes anotado, es necesario precisar que el artículo

950 del Código Procesal Civil establece que “La propiedad inmueble se
adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública
como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando
median justo título y buena fe.”, entonces la prescripción adquisitiva de
dominio viene a ser una forma originaria de adquirir la propiedad y se
sustenta en la posesión de un bien por un determinado lapso de tiempo,
siempre que se cumpla con los requisitos exigidos por ley, esto es, que se
trate de una posesión continua, pacífica y pública.

RECURSO DE CASACIÓN 4753-2016 AREQUIPA

Teniendo en cuenta lo expuesto precedentemente concluyó con sentencia

de vista el nueve de octubre de dos mil dos (…) se puede concluir que la
supuesta posesión del demandante no ha sido pacifica al existir un proceso
judicial sobre el mismo inmueble adquirido por el recurrente
conjuntamente con su esposa (…)” (sic); conclusión que a entender de este
Supremo Colegiado no comparte, pues como se tiene expresado, la
pacificidad se quiebra cuando el titular del bien que se pretende usucapir
realiza acciones tendientes a recuperarlo entre estas, mediante proceso
judicial en donde se encuentre en calidad de demandante contra la persona
que solicita la prescripción.

4. OPINIÓN ACERCA DE LA PRIMERA INSTANCIA

En mi opinión la sentencia de primera instancia, que se llevó se erige sobre

una base sólida, tanto en términos de fundamentación jurídica como de
aplicación de los principios procesales. Vemos que el juez, al resolver este
caso de prescripción adquisitiva, ha demostrado un profundo conocimiento
del derecho civil y ha realizado un análisis exhaustivo de la prueba
presentada por ambas partes.

En primer lugar, la sentencia reconoce de manera acertada la carga de la

prueba que recae sobre quien afirma un hecho. En este caso particular, la
demandante, al alegar haber adquirido la propiedad por prescripción, tenía
la obligación de demostrar de manera clara y convincente que había
cumplido con todos los requisitos legales para ello. La prescripción
adquisitiva, como institución jurídica, exige el cumplimiento estricto de
ciertos requisitos, entre los que destacan la posesión continua, pacífica y
pública durante un plazo determinado. El juez, al evaluar la prueba
presentada, ha verificado si se cumplían estos requisitos esenciales.

Asimismo, el juez ha llevado a cabo una valoración objetiva de los medios

probatorios aportados por las partes. Ha ponderado las fortalezas y
debilidades de cada uno de ellos, sin dejarse influir por consideraciones
subjetivas. Esta valoración minuciosa de la prueba ha sido fundamental
para determinar si la demandante había logrado demostrar su derecho a la
propiedad por prescripción.

Por último, la sentencia se apoya en la jurisprudencia existente sobre la

materia. El juez ha citado precedentes judiciales relevantes que respaldan
su conclusión. Esta referencia a la jurisprudencia no solo otorga mayor
solidez a la decisión, sino que también demuestra que el juez ha enmarcado
el caso concreto dentro de un contexto jurídico más amplio.

En conclusión, la sentencia de primera instancia se presenta como una

resolución bien fundamentada y ajustada a derecho. El juez ha aplicado
correctamente las normas jurídicas y ha valorado de manera objetiva la
prueba presentada. Si bien es cierto que cada caso es particular y que
podrían existir argumentos alternativos, la decisión adoptada en primera
instancia parece ser la más adecuada a las circunstancias del caso.

5. MI OPINION ACERCA DE LA SEGUNDA INSTANCIA

La Corte de Apelaciones, al confirmar la sentencia de primera instancia, ha

puesto de manifiesto la solidez de los argumentos presentados por el juez a
quo. Al corroborar la decisión de la segunda instancia, el tribunal superior
ha ratificado que la demandante no logró sustentar su pretensión de adquirir
la propiedad por prescripción adquisitiva.

Los fundamentos principales que sustentan esta decisión se centran en la

insuficiencia probatoria presentada por la demandante. Ni en primera
instancia ni en apelación se logró acreditar de manera fehaciente que la
posesión ejercida sobre el inmueble haya sido continua, pacífica y pública
durante el plazo legalmente establecido. La falta de pruebas contundentes
respecto a la duración y naturaleza de la posesión ha sido un obstáculo
insalvable para que la demandante pudiera hacer valer su derecho a la
propiedad por prescripción.

Asimismo, la interrupción de la posesión, producto de la demanda de

desalojo interpuesta por la contraparte y del posterior lanzamiento, ha sido
otro factor determinante en la resolución del caso. Este hecho jurídico ha
interrumpido el curso del plazo prescriptivo, impidiendo que la demandante
pudiera completar los años necesarios para adquirir la propiedad por esta
vía.

Por último, la incertidumbre respecto a la fecha exacta en que se inició la

posesión ha sido otro elemento que ha dificultado la procedencia de la
demanda. La falta de precisión en este aspecto ha impedido determinar si el
plazo prescriptivo se había cumplido efectivamente.

En conclusión, la decisión de la Corte de Apelaciones se presenta como una

resolución coherente y fundamentada en derecho. Al confirmar la sentencia
de primera instancia, el tribunal superior ha dejado en claro que la
demandante no ha logrado demostrar los requisitos esenciales para adquirir
la propiedad por prescripción adquisitiva. Esta decisión, además de resolver
el caso concreto, sienta un precedente importante en cuanto a la exigencia
de pruebas contundentes para acreditar la posesión y los requisitos de la
prescripción adquisitiva.

6. CONCLUSIÓN DEL CASO

La demandante, en su intento por adquirir la propiedad de un inmueble
mediante la usucapión, no logró convencer al tribunal de que había
cumplido con todos los requisitos legales exigidos para este tipo de
adquisición.

La principal razón de este desenlace se encuentra en la insuficiencia de las

pruebas presentadas para demostrar una posesión continua, pacífica y
pública del bien inmueble durante el plazo establecido por la ley. Si bien la
demandante aportó diversos documentos, como constancias de pago de
servicios y testimonios, estos no resultaron suficientes para generar la
convicción necesaria en el juzgador. En conclusión, el presente caso pone
de manifiesto la importancia de la prueba en los procesos de prescripción
adquisitiva. La demandante, al no lograr acreditar de manera fehaciente una
posesión continua, pacífica y pública durante el plazo legalmente
establecido, no pudo obtener el reconocimiento de su derecho a la
propiedad por esta vía. La sentencia emitida por los tribunales, tanto de
primera como de segunda instancia, se ajusta a derecho y refleja una
correcta aplicación de los principios jurídicos. Este caso sirve como un
recordatorio de que la adquisición de la propiedad por prescripción
adquisitiva no es un proceso sencillo y requiere de una rigurosa
demostración de los requisitos legales establecidos.

BIBLIOGRAFIA

ARATA SOLÍS, Moisés. “Comentario al Artículo 2022 del Civil”. En: Código Civil
Comentado por los 100 mejores especialistas. Tomo X. Lima: Gaceta Jurídica. p. 470.

JOSÉ A. ALVAREZ-CAPEROCHIPI Curso de Derechos reales

BULLARD GONZÁLES, Alfredo. “La prescripción adquisitiva y la prueba de la

propiedad inmueble” En: THEMIS. Lima: THEMIS. p. 78.

Prescripcion Adquisitiva de Dominio. Porder Judicial del Perú.

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