GESTIÓN AMBIENTAL

Tema 7: Corporate Finance y Project Finance

Legislación y Financiación de Infraestructuras

MU en Planificación y Gestión de Infraestructuras

Belén Muñoz Medina Curso 2024-2025

Objetivos

 Concepto de Project Finance

 Características y requisitos
 Sectores susceptibles de ser financiados
 Diferencia con la financiación corporativa
 Fases
 Fuentes de financiación
 Estructura
 Relaciones contractuales
 Análisis de riesgos
 Ventajas
Introducción

Consideraciones previas
• Inversión: empleo de capital en algún tipo de
actividad económica o negocio con la expectativa de
tener algún beneficio en el futuro
• La decisión de invertir: importancia y trascendencia
• Análisis financiero de los proyectos:
• Descuento de flujos de caja ajustados por el riesgo
• Aceptabilidad / Preferencia
• Otros criterios
• Riesgo / rentabilidad / Plazo
Introducción
Consideraciones previas
Infraestructuras:
• Características:
• Largo período de gestación
• Largo plazo
• Grandes volúmenes de inversión
• Irreversibilidad
• Compromiso entre riesgo y rentabilidad
• Necesidad
• ¿Rentabilidad?
• La inversión privada total en infraestructuras ha
crecido en la pasada década
Introducción
Introducción
Introducción
Introducción

Consideraciones previas
Los grandes proyectos de inversión en infraestructuras requieren la
disposición de grandes cantidades de recursos financieros:

elevados costes iniciales (construcción,…)

esperanza de flujos futuros de retorno

fuentes excedentarias de dinero ofrecen su disponibilidad a

cambio de un precio con un tipo de interés

asumir un riesgo ⇒prima por encima de la tasa libre de riesgo

(básico)
Introducción

Consideraciones previas
Las entidades crediticias requieren garantías para devolución de préstamos

• elementos patrimoniales, activos físicos, créditos hipotecarios, o por

derechos sobre activos propiedad de los promotores, “colateral”

• ¿qué ocurre cuando no se ofrecen suficientes garantías en los balances

de las empresas por sí mismas?

PROJECT FINANCE

GARANTÍA LA FINANCIACIÓN AJENA DE UN PROYECTO POR EL VALOR DEL

PROPIO PROYECTO EN SÍ, GENERADOR DE FLUJOS FUTUROS SUFICIENTES
PARA LA DEVOLUCIÓN DEL PRINCIPAL MÁS LOS INTERESES
Introducción

¿Qué es un Project Finance?

El Project Finance es una fórmula de financiación que no

depende prioritariamente de la solvencia o calidad crediticia
de los promotores del proyecto, ni del valor de los activos que
los promotores están dispuestos a utilizar como colateral.
La cantidad de recursos que están dispuestos a poner las
entidades crediticias es función de la capacidad del propio
proyecto para repagar la deuda contraída y remunerar el
capital invertido de forma coherente con el nivel de riesgo
asumido.
Introducción

¿Qué es un Project Finance?

Otra forma:

“Un sistema de financiación de grandes proyectos de

inversión, basado en la calidad de sus flujos de caja y de
sus activos, utilizando fondos específicamente
conseguidos para el proyecto, sin recurso pleno a los
socios promotores y empleando el mayor
apalancamiento posible”
Introducción

Ideas importantes:
 Sistema de financiación
 La devolución de la deuda se basa en la capacidad futura de generar
“cash-flows” DE CALIDAD y PREDECIBLES
 Elevado apalancamiento (MUCHA DEUDA)
 Financiación a largo plazo
 Necesidad de analizar y mitigar los riesgos contractualmente
 Estructuras jurídicas y fiscales complejas
 Diseño a medida
 Grandes proyectos de ingeniería capaces de generar un flujo de caja
(proyectos energéticos, de transporte, de suministro de agua,
mineros…). Colaboraciones Público Privadas
(PublicPrivatePartnerships o PPP en el mundo anglosajón).
Introducción

Conceptos:

Colaboración público privada: - PPP: Public Private

Partnerships
Contrato administrativo por el que una administración u otra
entidad pública encarga a una empresa privada la realización de
una actuación que implica la instalación de sistemas, su
mantenimiento, la gestión integral del mantenimiento de
instalaciones complejas, o la fabricación de bienes que incorporan
tecnologías específicamente desarrolladas. La colaboración se
establece por un período determinado e incluye la financiación
de las inversiones, obras y suministros necesarios para el
cumplimiento de determinados objetivos de servicio público o
relacionados con las actuaciones de interés general.
Introducción

Conceptos:

Colaboración público privada: - PPP: Public Private

Partnerships

• El sector privado financia total o parcialmente el coste de la

actuación inversora

• Grandes volúmenes de inversión

Introducción

Conceptos:

Activo colateral: Activo que se ofrece como garantía adicional, en un

crédito o emisión de bonos. Puesto que supone una reducción del
riesgo de crédito también disminuye el coste de la financiación, es
decir, los intereses ofrecidos al inversor.

Colateral es el activo de respaldo, también llamado activo subyacente, de los bonos de

titulización. De su buen o mal comportamiento dependerá la calidad crediticia de
los bonos a los que respalda. Por esta razón, el análisis del colateral es crucial para
valorar una operación de titulización.

Son susceptibles de ser colateral en una operación de titulización todos aquellos

activos presentes o futuros del balance de una empresa o institución financiera que
lleven asociado o den derecho a un flujo de caja predecible.
Introducción

Diferencias con Corporate Finance

Introducción
Diferencias con corporate finance:

En la financiación corporativa los financiadores prestan dinero a los promotores, no al

proyecto:

• El pago del SD (amortización financiera + intereses) depende de la solvencia de los

promotores

En el Project Finance los financiadores prestan al proyecto

• El pago del SD depende de sus flujos de caja

• Orden de prelación: los promotores cobran después de los prestamistas

• Cálculo de la remuneración:
• promotores  beneficio y el flujo de caja generado,
• prestamistas  flujos de caja que cubra intereses y capital
Corporate Finance
Corporate Finance

FINANCIACIÓN BANCARIA

• Descuento Comercial (corto plazo): abono en efectivo

por parte de la entidad financiera a su cliente del importe de un
efecto no vencido tras descontar del nominal los intereses,
gastos y comisiones correspondientes al tiempo entre el
anticipo del crédito y su vencimiento

• Línea de crédito a corto plazo: La entidad financiera pone

dinero a disposición de una empresa hasta un límite y durante
un plazo determinado, comprometiéndose esta última, a su vez
a devolvérselo y a abonar las comisiones e intereses
correspondientes. Se fijan el plazo y límite máximo de
disposición en función de la garantía y solvencia que le ofrece el
solicitante. El plazo máximo es de un año.
Corporate Finance

FINANCIACIÓN BANCARIA

• Préstamo: La entidad financiera entrega dinero a una

empresa con la obligación por parte de ésta de devolver
de forma periódica el principal más los gastos de
formalización y los intereses. Suele ser a largo plazo.
• Aval: El aval es una garantía o fianza mediante la cual la
entidad financiera se obliga a pagar en lugar de la empresa
en caso de que ésta no lo haga al vencimiento de la
obligación, de esta forma, la empresa se ve respaldada por
otra entidad de reconocida solvencia para garantizar el
pago de una operación concreta. Habituales en
promociones inmobiliarias
Corporate Finance

FINANCIACIÓN BANCARIA

• Sociedades de garantía recíproca: Conceden avales

que respaldan las solicitudes de créditos de las pequeñas
empresas a las entidades financieras. Las empresas
efectúan una aportación a la sociedad de garantía
recíproca para que ésta actúe de avalista suyo.

• Financiación de importaciones y exportaciones

Corporate Finance

FINANCIACIÓN PARABANCARIA
Parabancario es la categoría de servicios o contratos de
intermediación financiera que se ofrecen como una
alternativa a los tradicionales créditos o depósitos
bancarios.

• Leasing: la sociedad de financiación cede a una

empresa el uso de un bien (manteniendo la sociedad la
propiedad jurídica de éste) durante un cierto número de
años, dándole la opción de quedarse con el bien al
expirar el contrato (opción de compra), a cambio recibe
el abono periódico de una cuota
Corporate Finance

FINANCIACIÓN PARABANCARIA
• Factoring: La empresa vende a la sociedad de “factoring” un
papel comercial a corto plazo antes de que venza,
encargándose ésta de cobrarlo, contabilizarlo y asumir el
riesgo de su posible insolvencia.

• Sociedades de capital riesgo: Sociedades inversoras que

participan en el capital de pequeñas y medianas empresas a
través de una participación en el capital durante un período
concreto de tiempo. Para la empresa que recibe los fondos, el
coste es casi nulo, sólo tendrá que hacer frente a los gastos
de formalización de la operación.
La sociedad de capital riesgo pretende obtener una plusvalía
al vender sus participaciones en la empresa en un futuro.
Características de la financiación por
proyectos
• Financiación por y para el proyecto: El proyecto debe generar recursos
suficientes a lo largo de su vida para el repago de sus compromisos
financieros.
• Financiación sin recurso al accionista: El accionista no garantiza el pago de la
deuda si los flujos de caja que genera el proyecto son insuficientes. El proyecto
es la única garantía de repago de la deuda.
• El deudor es el proyecto
• Independencia patrimonial
• Los prestamistas no disponen de garantías de los promotores
• La garantía es el propio proyecto
• El financiador asume parcialmente los riesgos del proyecto: En caso de que los
flujos de caja reales sean inferiores a los previstos, primero afecta a los flujos
de caja del accionista, pero después puede afectar al servicio de la deuda.
• Financiación más costosa: dado que el financiador asume más riesgo exige
también una mayor remuneración.
Características de la financiación por
proyectos
• Estructuración compleja y cara: El financiador necesita analizar
concienzudamente todos los aspectos del proyecto ya que este es la única
garantía de devolución del préstamo. Se trata de una modalidad de financiación
adecuada para grandes inversiones.
• Contrato a medida: Los contratos de préstamos tipo Project Finance suele
redactarse a la medida del proyecto incluyendo cláusulas adaptadas a cualquier
supuesto.
• Largo plazo: Se trata de una modalidad de financiación a largo plazo, ya que la
deuda debe repagarse con los flujos generados por el propio proyecto.
• Múltiples financiadores: Es corriente la participación de múltiples financiadores,
siguiendo esquemas de sindicación bancaria, como el Aseguramiento o el Club
Deal.
• Riesgos del proyecto son analizados de forma exhaustiva y repartidos de
forma equitativa entre los diferentes participantes
Características de la financiación por
proyectos
• El flujo de caja generado por el proyecto debe ser suficiente para cubrir los
costes operativos del proyecto y servicio de la deuda (amortización financiera
e intereses)
• El flujo de caja disponible después de estos pagos puede ser distribuido en
forma de dividendos a los promotores.
• Nivel de endeudamiento del proyecto suele ser muy elevado.
• Desequilibrio temporal en los flujos de caja del proyecto, suelen ser muy
negativos al principio (fase de inversión – construcción en caso de
infraestructuras) y moderadamente positivos con posterioridad (fase de
operación y mantenimiento)
Ventajas e inconvenientes

 VENTAJAS:
 Los activos del promotor se encuentran protegidos, salvo
garantía colateral
 El proyecto no debe verse afectado por la situación
patrimonial de los promotores. Responde la SVP
 Distribución de riesgos entre partes
 Permite mayor endeudamiento de los promotores, por lo que
incrementan la rentabilidad gracias a un mayor apalancamiento
Ventajas e inconvenientes

 INCOVENIENTES:

 Complica la estructuración del proyecto. Estudio exhaustivo de

un gran número de agentes  COSTES
 Coste financiación ajena es alto debido a la disposición de las
garantías sólo basadas en futuros flujos de fondos (estudios,
análisis, informes, …)
 Complica la estructuración del proyecto debido al elevado
número de agentes implicados
Proyectos financiables

• Energía: • Infraestructuras:
– Biomasa – Autopistas
– Eólica – Túneles

– Cogeneración – Puentes
– Ferrocarriles
– Solar
– Tratamiento residuos • Otros:
– Hospitales
• Agua:
– Universidades
– Abastecimiento
– Cárceles
– Tratamiento
– Parques temáticos
– Saneamiento
– Oficinas
– Desalación – Centros comerciales
– Depuración – Hoteles
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Fases de un Project Finance

 Estudio de viabilidad
 Análisis de riesgos
 Diseño de la financiación
 Negociación de contratos
 Sindicación
 Firma de contratos
 Construcción
 Explotación
Participantes en un Project Finance
Participantes en un Project Finance

Propiedad: Administración pública: SERVICIO A LA SOCIEDAD,

DESARROLLO, BENEFICIOS SOCIALES

Concurso público para financiar una infraestructura de titularidad pública

BOT (Build, operate, and transfer)

Concesión de construcción, explotación, mantenimiento, gestión

Adjudicatario privado asume riesgos, y recibe el derecho de cobro de tarifas
Reversión a la Administración Pública finalizado el período de concesión
Participantes en un Project Finance

Promotores: adjudicatarios, grandes empresas, o grupo de empresas,

con solvencia técnica y económica capaces 
Constituyen la Sociedad Vehículo con personalidad jurídica propia:
no se juegan su patrimonio empresa 
La devolución de la deuda se basa en la capacidad del proyecto en
generar sus flujos de caja, fuera del balance de los promotores 
A veces se exigen garantías adicionales ante fuertes riesgos
Participantes en un Project Finance

Empresas Constructoras: ejecución de las obras

e instalaciones, infraestructuras. Pueden ser del propio
concesionario (en España)
Financiadores: entidades de crédito, bancos, proporcionan recursos
ajenos para realizar el proyecto, prestando fondos a la SVP
Finalizada la construcción: operadoras, que se ocupan de la
explotación, conservación, y operación. Pueden ser del propio
concesionario (en España)
Clientes / usuarios: pagan peaje. Puede que cliente y usuario no sean
el mismo, p.e. centro penitenciario, u hospital
Compañías aseguradoras: coberturas de riesgos no asumibles por los
promotores. (fenómenos meteorológicos, sismo, …)
Participantes en un Project Finance

Asesores externos:

Jurídicos: marco legislativo, aspectos legales, fiscales, …

Técnicos: ingeniería, viabilidad técnica del proyecto, riesgos, y costes de

construcción y de explotación

Medioambientales: impacto medioambiental y riesgos

Financieros: riesgos económicos y financieros: viabilidad, identificación de

riesgos, diseño de la estructura financiera, preparación de documento
financiero (information memorándum) para las entidades financieras
Participantes en un Project Finance

Conclusión:

 ALTOS COSTES INICIALES DE ESTUDIOS SUPERIORES A OTROS

SISTEMAS DE FINANCIACIÓN

 IMPORTANCIA DE LAS COMPAÑÍAS ASEGURADORAS

Participantes en un Project Finance

 Relaciones contractuales entre los agentes:

Participantes en un Project Finance
 Relaciones contractuales entre los agentes:

 Contratos de muy diferente tipo: derecho administrativo, derecho

mercantil, derecho bancario, construcción, seguros

 Establecer reglas de juego entre los actores

 Un elemento importante del Project Finance es repartición de riesgos,

esta transferencia de riesgos debe quedar reflejada en los diferentes
contratos que se firman

 Contratos Back to Back- En el caso de que aflore el riesgo de

construcción (en forma de un sobrecoste en la ejecución de las obras,
un retraso en las mismas, o una combinación de los anteriores) la
Administración exigirá responsabilidades a la Sociedad Vehículo, pero
ésta podrá a su vez exigir unas responsabilidades similares a la empresa
constructora
Participantes en un Project Finance

 Relaciones contractuales entre los agentes:

Al menos:

 Contrato de concesión entre la Administración Pública

concedente y el Concesionario
 Contrato de constitución de la Sociedad Vehículo Proyecto,
objeto social, y obligaciones frente a terceros
 Contrato entre accionistas (promotores): condiciones a lo
largo de la vida de la concesión, y obligaciones ante las
entidades financieras
Participantes en un Project Finance

 Relaciones contractuales entre los agentes:

 3 grupos de contratos:
1. Contratos financieros: son firmados con las entidades de crédito
que aportarán deuda al proyecto. Se establecen las condiciones en
las que las entidades de crédito se comprometen a desembolsar la
deuda necesaria para el proyecto, las comisiones y tipos de interés,
el calendario de repago
2. Contratos de garantía: en el caso de que los flujos de caja del
proyecto no sean suficientes para atender el servicio de la deuda,
dar prioridad a ciertos acreedores (como por ejemplo los bancos)
3. Contratos de proyecto: construcción y explotación. Carácter
técnico
Participantes en un Project Finance

 Relaciones contractuales entre los agentes:

CONTRATOS TÉCNICOS:
Construcción y explotación de infraestructuras
Asistencia técnica
Direcciones de obra
Control de calidad
Posibilidad de “llave en mano”

Tener en cuenta: costes medioambientales, mantenimiento (premios y

sanciones) identificadores, explotación
Participantes en un Project Finance
 Relaciones contractuales entre los agentes:

CONTRATOS FINANCIEROS:
Promotores, a través de la SVP, y entidades de crédito que aportan
recursos

Importantes, pues se establecen las condiciones de deuda y su devolución

(intereses + capital)

Condiciones económicas, calendario de pagos, cuadro de amortización

Condiciones de no modificación sin autorización, ni adquisición de riesgos

extra con otros prestamistas

Se establece la prelación de flujos de caja del proyecto, sobre los demás
agentes
Participantes en un Project Finance

 Relaciones contractuales entre los agentes:

CONTRATOS DE GARANTÍA:
 Conseguir que los ingresos del proyecto se asignen al pago de la
deuda

 Los activos de la Sociedad no puedan servir como garantías

hipotecarias ante otros acreedores ajenos al proyecto

 Importante para los acreedores

Participantes en un Project Finance

 Relaciones contractuales entre los agentes:

CONTRATOS DE SEGUROS:
Conseguir cobertura en situaciones fuera de control de los agentes
que intervienen, siniestros de fuerza mayor, desastres naturales,
guerras, … de todo lo anterior

DISPONER DE EXPERTOS EN SEGUROS QUE ANALICEN E INFORMEN

Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes – participantes

 Flujos de caja que se establecen entre ellos

 Depende de la fase en la que se encuentra el proyecto:

 Construcción
 Explotación
Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes - participantes

Construcción
Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes

Construcción

 Fase de construcción:

LA ADMINISTRACIÓN PUEDE APORTAR APORTACIONES DE RECURSOS

PÚBLICOS

PROMOTORES Y BANCOS APORTAN A SU VEZ RECURSOS PARA CUBRIR

GASTOS Y NECESIDADES DE INVERSIÓN

AMBOS DESEMBOLSAN GRADUALMENTE SEGÚN EJECUCIÓN DE LAS OBRAS

Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes -

Construcción
 Aportaciones promotores y entidades crediticias: “Pari Passu”
– en igualdad de condiciones -, desembolsos con aportaciones
periódicas con la misma proporción en rondas sucesivas.
Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes –

Construcción
Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes –

Construcción
Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes –

Construcción
 RECURSOS PROMOTORES  RECURSOS PROPIOS SOCIEDAD
VEHÍCULO ( EQUITY)

 RECURSOS BANCO  DEUDA

PERÍODO DE GRACIA (CARENCIA):

•la Sociedad Vehículo no tiene ingresos fase construcción

•no amortiza Capital

•paga sólo los intereses

Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes – Explotación

Participantes en un Project Finance

 Relaciones económicas entre los agentes – Explotación

Costes de operación y mantenimiento
Evaluación Financiera

 Inversión La DEMANDA: parámetro

clave en una infraestructura
 Ingresos (demanda, tarifa)
 Gastos (operativos)
 Amortización
 Estructura de Capital
 El Servicio de la Deuda
 Los Flujos de CAJA:
 Del proyecto (WACC)
 Del accionista (CAPM)
 VAN, TIR, Payback,
Índices de rentabilidad
Inversión inicial
Cuenta de Pérdidas y Ganancias

 Resultado anual de la gestión de la empresa

durante el ejercicio
Flujos de Caja en un Project Finance

ESTRUCTURACIÓN DEL PROJECT FINANCE. LOS FLUJOS DEL PROYECTO

 En el cálculo del Flujo de caja libre del proyecto:
 NO SE INCLUYEN LOS COSTES FINANCIEROS NI EL PRINCIPAL DE LA DEUDA
 SE INCLUYEN COMO RESULTADOS EXTRAORDINARIOS OTROS INGRESOS Y
GASTOS FINANCIEROS NO RELACIONADOS CON EL PRÉSTAMO PRINCIPAL

 ⇒
 (+) Flujo de caja libre
 (-) Intereses de la deuda pagados
 (-) Amortizaciones del principal
 Flujo de caja disponible para los accionistas
Flujos de Caja en un Project Finance

LOS FLUJOS DEL PROYECTO. FLUJO DE CAJA LIBRE:

 Negativos en los primeros años en fase de construcción
⇒flujo de caja libre negativo
 Positivos y gradualmente creciente en fase de explotación
⇒flujo de caja libre positivo: ingresos que cubren todos los
gastos de explotación:
Operación
Mantenimiento
Gastos generales
Impuestos
Flujo de caja para servicio de la deuda (intereses + principal)
Flujo de caja para accionista. Remuneración del capital
Flujos de Caja en un Project Finance
Flujo de Caja Libre
 Efectivo generado o consumido por el proyecto sin considerar la
estructura financiera (EBIT-IS+CAC±ΔF.inv)
Flujo de Caja del Proyecto
 Saldo disponible para cubrir el SD y remunerar Accionistas después
de ajustar inversiones realizadas y necesidades de circulante (antes o
después de impuestos)
Flujo de Caja disponible para los Accionistas (Equity Cash Flow)
 EBIT-IS+CAC±ΔF.inv ±ΔF.fin
Flujo de Caja de los Accionistas
 Efectivo que aportan o reciben los Accionistas a lo largo del tiempo
Flujo de Caja disponible para el Servicio Deuda
 Varios enfoques
 Más restrictivo: EBITDA-Impuestos a pagar
Flujos de Caja en un Project Finance

Flujo de la operación
(+) Ingresos de explotación
(-) Gastos de operación
(-) Gastos de mantenimiento
(-) Gastos generales
=EBITDA
(-) Impuesto de sociedades
(-) Ajustes de circulante

Flujo de la inversión
(-) Inversión en activos materiales
(-) Inversión en activos inmateriales

Flujo de resultados extraordinarios

Flujo de caja libre del proyecto
Flujos de Caja en un Project Finance

 Proyectos de infraestructuras el flujo de caja libre del

proyecto suele ser muy negativo en los primeros años,
durante la fase de construcción, todavía no hay ingresos, solo
compuesto por flujo caja de inversión, que es muy negativo.

 Durante la fase de explotación el flujo suele ser positivo y

gradualmente creciente. Flujo de la operación es positivo, ya
que hay unos ingresos que deben ser suficientes para pagar
todos los gastos de explotación (operación, mantenimiento
y gastos generales), así como los impuestos y la
remuneración del capital.Venta de energía en el caso de
proyectos de energías renovables o peaje en caso de
autopistas
Flujos de Caja en un Project Finance
Flujos de Caja en un Project Finance
Flujos de Caja en un Project Finance

 Proyecto viable si:

 la suma de los flujos de caja del proyecto descontados
utilizando una tasa que refleje el coste del capital debe ser
superior a cero

 el área representada por los flujos de caja libre durante la fase

de explotación, ajustada por el factor tiempo, debe ser
superior al área de los flujos de caja libre del proyecto durante
la fase de inversión.
Flujos de Caja en un Project Finance
Estructuración Financiera de un
Project Finance
Estructuración Financiera de un
Project Finance
Fuentes financiación: DE DÓNDE SALE EL DINERO ..
 Socios:
 Fondos propios
 Fondos propios contingentes
 Deuda subordinada
 Administración:
 Subvenciones
 Mercados financieros
 Deuda Senior
 Obligaciones
 Fondos organismos supranacionales (BEI,…)
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Punto de vista del promotor (accionista):
 Escudo fiscal: Los gastos financieros generados por el
endeudamiento del proyecto son considerados en la Cuenta de
Pérdidas y Ganancias del proyecto a la hora de calcular el
Beneficio Antes de Impuestos. Por lo tanto, cuanto mayor sea el
endeudamiento del proyecto, mayores serán los gastos financieros
y más pequeño será el Beneficio Antes de Impuestos

 Aumenta la rentabilidad de los recursos propios: Las

entidades crediticias obtienen una rentabilidad fija por los recursos
que aportan al proyecto, independiente de los resultados del mismo.
El exceso de rentabilidad que tenga el proyecto respecto al coste de
deuda para el proyecto servirá para remunerar de forma adicional a
los promotores.
Los promotores intentarán aportar al proyecto el mínimo posible de
recursos propios
Estructuración Financiera de un
Project Finance
Estructuración Financiera de un
Project Finance

 Punto de vista del promotor (accionista):

 Es necesario proceder al estudio de viabilidad del proyecto:
 previsiones de inversiones, flujos de caja y:
 VAN con tasa de descuento = coste del capital
 TIR : debe ser superior al coste del capital ⇒ VAN > 0
 Con ello: determinar la composición óptima del capital de
la Sociedad Vehículo
 Prever el reparto de los flujos de caja. Prioridad servicio
de la deuda
Estructuración Financiera de un
Project Finance

 Punto de vista del promotor (accionista):

Estructuración Financiera de un
Project Finance

 Punto de vista del promotor (accionista):

Estructuración Financiera de un
Project Finance

 Punto de vista del promotor (accionista):

Los gastos financieros (intereses de la deuda) se cargan a la
cuenta de Pérdidas y Ganancias, antes de aplicar el impuesto
sobre Sociedades, por lo que el pago de impuestos es menor,
cuanto mayor sea la cifra de gastos . (ESCUDO FISCAL)

 Permite un endeudamiento elevado.

 Weighted Average Cost of Capital (WACC),

Coste medio ponderado del capital (CMPC)
Estructuración Financiera de un
Project Finance

 Punto de vista del promotor (accionista):

Estructuración Financiera de un
Project Finance

 Punto de vista del promotor (accionista):

D = DEUDA RECURSOS AJENOS = PRESTAMISTA

E = EQUITY = RECURSOS PROPIOS
KD= COSTE DE LA DEUDA
KE= COSTE RECURSOS PROPIOS = RENTABILIDAD EXIGIDA POR LOS ACCIONISTAS
t = TIPO IMPOSITIVO = IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES
Estructuración Financiera de un
Project Finance

 Punto de vista del promotor (accionista):

 t: 30 % impuesto sobre sociedades. Los intereses de la deuda se minoran por el

término (1 –t) = 0,7
 D = DEUDA RECURSOS AJENOS = PRESTAMISTA = 800
 E = EQUITY = RECURSOS PROPIOS = 200
 KD= COSTE DE LA DEUDA = 10 %
 KE= RENTABILIDAD EXIGIDA POR LOS ACCIONISTAS = 5 %
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Punto de vista de las entidades crediticias
(prestamistas):

 El promotor quiere conseguir el mayor nivel de apalancamiento

(endeudamiento) posible, le plantea a la entidad crediticia las
siguientes preguntas:

 ¿Qué cantidad de los flujos del proyecto queréis? – esto determina el

plazo de la financiación (periodo para la devolución del préstamo) y el
nivel de riesgo que está dispuesta a asumir la entidad financiera.
 ¿Cuánto dinero nos daríais por esos flujos del proyecto? – esto determina
el tipo de interés que cobrará la entidad financiera. La respuesta a esta
pregunta será el resultado de traer a valor presente los flujos del
proyecto con los que se quieran quedar, utilizando como tasa de
descuento el tipo de interés (que será el coste de la deuda para el
proyecto).
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Punto de vista de las entidades crediticias
(prestamistas): Para el prestamista la única garantía son
los flujos de caja:
Estructuración Financiera de un
Project Finance
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Punto de vista de las entidades crediticias (prestamistas):
Para el prestamista la única garantía son los flujos de caja:
Flujos requeridos por el prestamista:
plazo de devolución
nivel de riesgo a asumir

Cantidad prestada con esos flujos:

tipo de interés
Valor actual de los flujos con tasa de descuento ese tipo de interés
( COSTE DE LA DEUDA )

La única garantía para recuperar la inversión con una rentabilidad razonable

son los flujos del proyecto

Equilibrio: riesgo rentabilidad requerida

Estructuración Financiera de un
Project Finance

Flujo de caja libre real (2): se producen falta de cobros ⇒

disminuye rentabilidad de alguien
Para disminuir el riesgo que asumen las entidades financieras: introducir
márgenes de seguridad, básicamente dos:
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Punto de vista de las entidades crediticias
(prestamistas): Para el prestamista la única garantía son
los flujos de caja:
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Primer margen de seguridad: Ratio de Cobertura
del Servicio de la Deuda
 Las entidades de crédito renuncian a la parte superior de los
flujos de caja.
 RCSD=FCLi/(IDi+APi)
 RCSD>1
 Normalmente: entre 1,2 y 1,5
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Segundo margen de seguridad: La Cola del
Proyecto
 Las entidades de crédito renuncian a la ultima parte de los
flujos de caja.
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Endeudamiento máximo del Proyecto
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Reparto de financiación inicial
Rentabilidad para los promotores de
un Project Finance
Rentabilidad para los promotores de
un Project Finance
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Otros ratios:
 Los primeros años de explotación son buenos, pero…
 Al principio el financiador no se preocupa. En el año 18 se
agota el primer margen de seguridad
 Los flujos de caja no son suficientes para atender el
servicio de la deuda
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Otros ratios:
1. realizar nueva estimación de los futuros flujos de caja
2. determinar si los flujos futuros hasta la finalización del contrato son
suficientes ⇒ renegociar la deuda sin ampliar el plazo del proyecto
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Otros ratios:
 Project Life Coverage (cobertura de la vida del proyecto)
 Loan Coverage Ratio (cobertura de la vida de la deuda)

𝑭𝑭𝑭𝑭𝑭𝑭𝒋𝒋
∑𝒋𝒋=𝒔𝒔
𝒋𝒋=𝒊𝒊 𝒋𝒋
𝟏𝟏 + 𝒓𝒓
𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝒊𝒊 =
𝑫𝑫𝒊𝒊
𝑭𝑭𝑭𝑭𝑭𝑭𝒋𝒋
s= nº años deuda ∑𝒋𝒋=𝒏𝒏
𝒋𝒋=𝒊𝒊 𝒋𝒋
r= coste deuda 𝟏𝟏 + 𝒓𝒓
𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝑷𝒊𝒊 =
n= nº años proyecto
𝑫𝑫𝒊𝒊
D= valor deuda pendiente
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Otros ratios:
Gráficamente:
Estructuración Financiera de un
Project Finance
 Otros ratios:
Gráficamente:
Identificación y Gestión de Riesgos de
un Project Finance
 Riesgos asociados al proyecto: Conjunto de
contingencias que pueden sobrevenir al mismo, con un
perjuicio o daño para uno o más de los agentes
participantes. El agente que asume un riesgo un riesgo
queda expuesto al influjo de la contingencia asociada, sin
poder reclamar.
 Pasos a seguir:
 Identificar los riesgos
 Valorar los riesgos
 Mitigar y asignar los riesgos a los diferentes agentes que
participan en el proyecto.
Identificación y Gestión de Riesgos de
un Project Finance
 Riesgos soportados por el Proyecto
 Reparto de riesgos: La viabilidad de un Project Finance
depende del adecuado reparto de riesgos entre los
participantes en el proyecto.
 Criterio de reparto de riesgos: El riesgo debe asumirlo
quien mejor este preparado para gestionarlo.
 Características clave de todo riesgo: probabilidad de
ocurrencia e impacto potencial sobre el proyecto
Identificación y Gestión de Riesgos de
un Project Finance
 Identificación de riesgos

 Riesgo país: Por llevarse a cabo en una determinada región.

 Riesgo regulatorio y jurídico: cambio en la ley, aplicación arbitraria de
la ley por los tribunales
 Riesgo macroecónomico: período de recesión económica
 Riesgo político: una expropiación, una revolución,.
 Riesgo de tipo de cambio: devaluación de la moneda.
Identificación y Gestión de Riesgos de
un Project Finance
 Identificación de riesgos
 Riesgo proyecto o riesgo comercial: Riesgo intrínseco del proyecto
 Riesgo de diseño: deficiencias en los diseños que limiten la funcionalidad
de la infraestructura, o que obliguen a la demolición de parte de ella.
 Riesgo de construcción: una ejecución defectuosa, condiciones muy
difícilmente de prever en la fase de diseño,…
 Riesgo de demanda: número de usuarios inferior al previsto
 Riesgo de financiación o refinanciación: no consecución de todos los
fondos necesarios o en términos más desfavorables.
 Riesgo de disponibilidad: no cumplir estándares de calidad o no poder
prestar el servicio

Análisis ad hoc
Identificación y Gestión de Riesgos de
un Project Finance
Riesgos se caracterizan para determinar su importancia 

 Probabilidad de que se materialice: Ejemplo: autopista cortada

por una nevada que impide disponibilidad para el tráfico. La
probabilidad se obtiene tras estudio estadístico.

 Impacto económico: Ejemplo anterior: si la carretera está cortada

dos horas falta de ingresos mientras persiste el daño, demandas de
los usuarios, y penalizaciones impuestas por la Administración
concedente

RIESGO: debe ser cuantificable en términos de probabilidad e

impacto. Los sucesos que no son cuantificables se denominan
incertidumbres, y son inaceptables en este tipo de proyectos.
Identificación y Gestión de Riesgos de
un Project Finance
 Valoración de riesgos: Impacto y probabilidad
Identificación y Gestión de Riesgos de
un Project Finance
 Valoración de riesgos: Impacto y probabilidad
Identificación y Gestión de Riesgos de
un Project Finance
 Mitigación y asignación de riesgos
 Reparto entre los distintos participantes del proyecto
 No hay remuneración sin riesgo
 Contratación de especialistas para la gestión del riesgo
 Reparto óptimo es aquel que asigna a cada participante el
riesgo para el que está mejor preparado para gestionarlo.
 Riesgos imposibles de gestionar por ejemplo una expropiación
o tipo de cambio de la moneda  mitigación de estos riesgos
a través de seguros como los ofrecidos por un organismo
multilateral como el Banco Mundial, o seguros de crédito a la
exportación que ofrecen los Estados.
Tipos de préstamos en un Project
Finance
Es frecuente que un mismo proyecto sea financiado por
varias entidades:
 Por las elevadas cuantías
 Por la diversificación del riesgo

Préstamo sindicado o Syndicated Loan  varias entidades pero

lideradas por una entidad crediticia

Club Deal varias entidades pero no hay un líder, son los

promotores los que se encargan de hablar con las diferentes
entidades financieras interesadas en participar en el proyecto.