Propuesta de plan para el

mantenimiento preventivo y
correctivo de la infraestructura
civil de Nacazcol Hotel y Villas
Abstract Resumen

Nacazcol Hotel and Villas is a tourist complex Nacazcol Hotel y Villas, es un complejo turístico
located in the province of Guanacaste. It has very que se localiza en la provincia de Guanacaste, el
important structures, such is the case of the cual posee estructuras civiles, muy importantes,
reception building, restaurant, recreation areas, como: edificio de recepción, restaurante, áreas de
the villes and its hotel. It has specialized technical recreación, villas y hotel. Además, este cuenta
labor for the maintenance of its facilities, however, con mano de obra técnica para el mantenimiento
within its work scheme it does not have a de sus instalaciones, sin embargo, dentro de su
preventive and corrective maintenance plan which esquema de trabajo no contempla un plan de
allows an order in optimal dates and periods to mantenimiento capaz de llevar a cabo un control
carry out this. orderly manner. Hence the need for que le permita diferenciar tareas de
this proposal for final graduation work in the area mantenimiento preventivo o correctivo. Por tal
of Construction Engineering. razón, surge la necesidad de crear esta
With the above, it is intended to carry out an propuesta como para trabajo final de graduación
inventory of all its civil facilities, classify them en el área de Ingeniería en Construcción.
according to their structural type, generate forms Se pretende realizar un inventario de
for their current evaluation and with these, todas sus instalaciones civiles, clasificarlas según
generate a maintenance plan through indicators su tipo estructural, generar formularios para su
that allow establishing an order when carrying out evaluación y, generar un plan de mantenimiento a
its maintenance according to the occupation of través de indicadores que permitan establecer un
the facilities. Once the plan is finished, it is orden a la hora de llevar a cabo su
expected to train the maintenance manager and mantenimiento según la ocupación de las
his collaborators to execute it and that his work is instalaciones. Una vez terminado el plan, se
optimal when performing his tasks. pretende capacitar al jefe de mantenimiento y a
sus colaboradores, para optimizar su trabajo.

Keywords: Maintenance, preventive, corrective, Palabras Clave: Mantenimiento, preventivo,

forms, plan. correctivo, formularios, plan.
 Propuesta de plan para el
mantenimiento preventivo y
correctivo de la infraestructura civil
de Nacazcol Hotel y Villas

BRAYAN ANDRÉS ATENCIO FUENTES

Proyecto final de graduación para optar por el grado de

Licenciatura en Ingeniería en Construcción

Julio del 2022

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE COSTA RICA

ESCUELA DE INGENIERÍA EN CONSTRUCCIÓN
Contenido

Prefacio ................................................................ 2
Agradecimientos .................................................. 3
Resumen ejecutivo............................................... 4
Introducción .......................................................... 6
Alcance y objetivos .............................................. 7
Marco Teórico ...................................................... 8
Metodología ......................................................... 9
Resultados ......................................................... 13
Análisis de los resultados .................................. 37
Conclusiones y recomendaciones ..................... 42
Apéndices .......................................................... 44
Anexos ............................................................... 45
Referencias ........................................................ 46
Prefacio

ASECCSS es la asociación solidarista más y criterio técnico para definirlo, esto no quiere
grande y sólida de Costa Rica, está enfocada en decir que la oficina ejecuta mal su trabajo, pero si
buscar soluciones integrales para sus asociados se contara con una estructura, esta podría
y familias, por medio de los productos, servicios, ordenar su mantenimiento e impactar
beneficios sociales; y demás, que ofrecen. Esta positivamente al complejo turístico.
cuenta con un segmento de vacaciones dentro de Por lo tanto, los alcances de esta
su organización, los asociados administran a propuesta tienen como fin generar un plan, que
Nacazcol, Hotel y Villas. Los mismos como contemple un inventario de los recursos civiles a
entidad privada tienen la posibilidad de ofrecer los que se les de mantenimiento, luego analizar,
servicios tanto a sus asociados como a personas mediante formularios con criterio técnico e
externas que deseen hospedarse. ingenieril, el tipo de mantenimiento que requieran
Dentro del complejo hotelero se pueden (ya sea preventivo o correctivo, acorde a la
encontrar obras civiles importantes para la bibliografía y normas técnicas vigentes) y
atracción turística, tales como: 5 áreas de mediante indicadores que se desarrollen en dicho
piscinas, un restaurante, un minisúper, sala de plan. Una vez se cuente con lo anterior, se
eventos infantiles y para adultos, canchas para genera el plan. Dentro de este deben indicarse
diferentes actividades recreativas; sus villas y el fechas, lapsos y procedimientos que se realicen
hotel. Al contar con todo lo anteriormente de acuerdo con la calificación obtenida y la
descrito, requieren un alto grado de disponibilidad de ocupación de las instalaciones.
mantenimiento por su parte, de esta manera, Nacazcol, Hotel y Villas al ser un
dentro de su estructura organizativa cuentan con complejo hotelero, es de suma importancia que
una oficina de mantenimiento, sus colaboradores, funcione de manera óptima para sus asociados,
quienes poseen conocimiento empírico y técnico, por tal razón es importante que sus instalaciones
llevan a cabo funciones para que el complejo operen al 100%. Para que lo anterior suceda, el
turístico se desempeñe adecuadamente. mantenimiento preventivo es imperativo. Por ello,
Que un sistema funcione la creación de un plan de mantenimiento además
adecuadamente, no quiere decir que lo haga de de generar orden también creará una estructura,
la mejor manera, actualmente la oficina tiene la la cual funciona para llevar un registro y tomar
necesidad de generar un plan de mantenimiento decisiones a la hora darles mantenimiento u
preventivo y correctivo para optimizar el trabajo, ofrecerlas a sus asociados.
ya que. al no contar con un sistema que Por último, agradecer a Nacazcol por
contabilice un historial del mantenimiento haber permitido a una persona universitaria
mensual, esta no trabaja bajo un orden acceder a esta oportunidad y así lograr obtener el
secuencial y lógico que optimice sus funciones. grado académico en la carrera de Ingeniería en
Por tanto, al darse solo mantenimiento, este Construcción.
puede interpretarse como correctivo, lo cual
incurre en un elevado gasto a causa de la
sustitución de recursos, dónde en ocasiones el
mismo pudo haber sido un mantenimiento
preventivo, si se llegará a contar con información

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 2
Y VILLAS
Agradecimientos

Esta sección la voy a redactar en primera apoyos importantes; y estoy agradecido por
persona, esto debido a que son palabras que tenerles muy cerca.
vienen desde lo más profundo y honesto de mi Mención importante a mis profesores y
ser. jefes de asistencia, que también aportaron su
Inicialmente quiero agradecer todas esas granito de arena. Y más aún al profesor Manuel
decisiones que he tomado en la vida hasta llegar Alán, quien considero como un gran profesional
donde estoy ya sea al destino, la gracia divina, en Ingeniería en Construcción. Alguien a quien
al universo o como le quieran llamar. Me siento puedo consultar por consejo profesional y
muy agradecido por ello y espero utilizar todo el siempre está abierto a responderme. Muchas
conocimiento adquirido, a lo largo de estos años gracias por ser mi profesor tutor y acompañarme
en la academia, para causar un impacto positivo en este proceso. Toda la admiración y el respeto.
en la sociedad.
El TEC es una experiencia que deja
huella, así que independientemente de todo lo
ocurrido, el orgullo de convertirme en egresado
de esta institución lo voy a cargar como una de
mis más grandes medallas.
En segundo lugar, quiero agradecerle a
mi madre, Zeneida Fuentes Robles, quien me ha
enseñado que se debe luchar por los sueños sin
importar lo lejanos que se visualicen. Ella es uno
de los pilares más importantes en mi vida. Por lo
que el título es de ambos. No quiero quitarle
importancia a mi padrastro y hermanos. Son
parte fundamental de mi vida. Son lo que llamo
hogar. El lugar al que puedo volver y siempre
estarán esperando mi presencia para completar
nuestro núcleo. Les agradezco creer en mí,
siempre.
También quiero agradecer a
todos mis amigos, amigas y amigues. Otro de mis
pilares de vida. Han estado a lo largo de mi vida
universitaria, me han acompañado en los
momentos más difíciles, así como en los más
felices. Su, Andre, Noe, Darat, Kei, Sergio, Gera,
y muchos más que si les nombro nunca termino.
Muchas gracias por estar ahí, sobre todo, a
Valeria Brenes por también estar, sin duda, no lo
hubiese logrado sin su presencia. Una hermana
que la vida me colocó en el camino. Para ir
finalizando, también a mis tíos por estar
presentes en momentos complicados, son

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Y VILLAS
Resumen
ejecutivo

Actualmente, el tema de mantenimiento no se Incluso, en las de Papagayo el cual es un anexo

contempla en la academia adecuadamente. de Nacazcol.
Instituciones y empresas, generan sus propios En el segundo, se generan herramientas
procesos, ya sea empíricamente o con bases para evaluar esos activos. Se crearon a partir de
ingenieriles. La normativa en relación con esto, la consulta de bibliografía de otros proyectos y
en el país es casi nula. Por lo tanto, se puede referencias para turismo. Gracias a las visitas
mencionar que el mismo no está desarrollado realizadas, se comprobó su efectividad. Se ponen
adecuadamente, y no existen parámetros para en práctica evaluando los activos civiles que se
regular sus procesos. Se debe, investigar y enlistaron. De esta manera, se obtuvo el estado
realizar esquemas de trabajo que se relacionen real del complejo.
con los tipos de mantenimiento que pueden Dentro del estado actual, el hotel en
realizarse en todas las diferentes áreas. Ya que Nacazcol y la Casa de Almacenamiento fueron
con lo anterior se controla, se toman decisiones y las estructuras que, según datos recolectados,
se proyecta el tiempo de vida útil de los activos, necesitaron mantenimiento preventivo. Estuvieron
se puede contabilizar mejor el tema de gastos; y cerca del mantenimiento correctivo, sin embargo,
permite tomar decisiones. con el primero y atención por parte del
Actualmente, Nacazcol, Hotel y Villas a la departamento que se encarga de estas
hora de realizar mantenimiento, reemplazaba funciones, el mismo puede corregirse.
muchos de sus activos, en lugar de darles Por último, el objetivo específico final
seguimiento. Esto costaba más que el mismo era la generación del plan de mantenimiento,
mantenimiento, de ahí la razón de la existencia donde al mismo también se le agregaron
de este proyecto. Buscar un profesional en el procesos previos a la evaluación y procesos para
área de Ingeniería en Construcción para realizar el mantenimiento acorde a la ley 7600 en las
un plan de mantenimiento acorde a las villas que el complejo turístico designo para
necesidades del hotel y que genere una dichos fines.
estructura dentro de su departamento, donde se Como conclusión, se realizó el inventario
distinga la diferencia entre mantenimiento de los activos civiles para 15 tipos de villas
preventivo y correctivo. diferentes. Donde internamente no necesitan
Si bien es cierto, el objetivo central era la mantenimiento, según herramientas de
propuesta del plan de mantenimiento, dentro del evaluación. Si se menciona el estado
mismo hay subobjetivos u objetivos específicos externamente, la situación cambia, especialmente
para su creación. con las cubiertas metálicas que cada villa posee.
En el primero, se genera un inventario de Es importante mencionar que muchos de los
activos para conocer con lo que se cuenta a la resultados obtenidos eran cuantitativos y
hora de generar el plan. Gracias a la primera cualitativos. Además, se seleccionó una villa de
visita, se obtuvo elementos civiles que se cada tipo para realizar los procesos y la creación
enumeran dentro de los diferentes tipos de villas. del plan, ya que, debido al tamaño de todo el

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Y VILLAS
complejo, no alcanzaba a revisar todas y cada
una de estas.
Para finalizar, es importante mencionar
que dentro del plan se contemplan cada una de
las estructuras, su tipo y material para darle el
mantenimiento, de acuerdo con el lapso
correspondiente, el cual unido a otros proyectos
relacionados al mantenimiento y respaldados con
normas ASTM lograron hacerlo realidad. Además
de la información con la que contaba el
departamento de mantenimiento de Nacazcol.

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Y VILLAS
Introducción

El mantenimiento es una parte esencial de los tomar en cuenta a la hora de generar el plan de
sistemas o activos que posee una organización. mantenimiento. Además, se cuenta con una
Esto debido a que logra extender, por más sección metodológica para recabar la información
tiempo, la operación y servicio que brinda. necesaria para obtener los resultados del
El siguiente documento tiene como fin la proyecto, en este caso, los formularios y el
creación de una propuesta de un plan de inventario realizados.
mantenimiento para el complejo turístico Si bien es cierto, esta propuesta de plan
Nacazcol, Hotel y Villas. Esto para generar un lo que busca es generar orden y procesos, debe
control y orden a la hora de que el departamento ponerse en práctica y evaluar si su eficacia
de mantenimiento ejecute sus funciones. cumple con las necesidades del hotel. Una vez
El hotel no tenía un orden para ejecutar esto se detalle y se depure, puede funcionar
el mantenimiento, además, este era solo como base para generar análisis de costos,
correctivo. No hacía distinción entre preventivo y compra de activos, entre otras situaciones que
correctivo. Al suceder lo anterior, se opta por ayuden a tomar decisiones administras y de
generar una propuesta de plan de mantenimiento, mantenimiento. Esto no pone en duda la eficacia
la cual ayude a llevar un control, evaluación y de este plan, pero parte del mantenimiento es la
mantenga una estructura. Donde involucre a constante mejora de procesos, ya que, aunque
Papagayo, el cual es un nexo a este complejo. un activo o sistema funcione adecuadamente, no
Nacazcol es un lugar que tiene ocupación quiere decir que no pueda mejorarse.
de sus asociados todo el año, tanto en temporada
baja como alta. Por tanto, tratar de mantener el
servicio de sus elementos estructurales y
arquitectónicos es fundamental para la operación
de este. Además, la estructura que genera un
plan de mantenimiento es esencial en todas las
organizaciones.
Si bien es cierto, el objetivo principal es la
creación de la propuesta del plan. Para lograr ese
fin, se tuvieron que generar algunos objetivos
para dividir y llevar a cabo la tarea. Inicialmente
se tenía que realizar un inventario, ya que a
ciencia cierta no se sabía cómo estaba
estructurado. Luego, se debían generar
herramientas para evaluar estos elementos. Una
vez evaluados, se necesitaba verificar la
efectividad de estas herramientas, para que
indicaran el tipo de mantenimiento y fechas de
revisión y así, poner en marcha el plan.
A lo largo de este documento, se
presenta el marco teórico, el cual es el
fundamento teórico del mantenimiento, los tipos
que se dan y ciertos aspectos que se deben

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 6
Y VILLAS
Alcance y objetivos

En la siguiente sección se incluyen los objetivos Alcance

de dicho proyecto y se detallará el alcance de
este, con el fin de conocer los límites que existen. Guanacaste es una provincia que posee
particularidades a la hora de hablar de
infraestructura y construcción, más si se trata de

Objetivos lugares específicos de turismo, ya que estos

están intervenidos para la protección del
ambiente. Lo anterior describe la situación de
Nacazcol. Esto y otras limitaciones que posee la
Objetivo general Ingeniería en Construcción hacen que este
proyecto posea un determinado alcance. A lo
Desarrollar un plan de mantenimiento preventivo largo de este apartado se mencionarán los
como correctivo de la infraestructura civil de mismos.
Nacazcol, Hotel y Villas perteneciente a Al encontrarse en una zona de uso
Asociación Solidarista de Empleados de la Caja público, las calles no pueden ser intervenidas, ya
Costarricense del Seguro Social. que de estas se encarga la municipalidad, por lo
tanto, el tema de mantenimiento es nulo por parte
de la entidad. Debido a la estrecha relación con
los parqueos, estos también se excluyen del
Objetivos específicos alcance de este proyecto.
Debido al área de estudio, la cual es la
1) Realizar un inventario e inspección visual Ingeniería en Construcción y la misma no abarca
del estado actual de todas las estructuras todas las áreas electromecánicas, los sistemas
civiles que requieran mantenimiento en el que se usan y se relacionan en esa área no van a
complejo turístico. ser objeto de estudio, además de que el mismo
2) Elaborar procesos y formularios para el trata de obras civiles enfocadas en lo estructural
mantenimiento preventivo y correctivo en y arquitectónico. Ejemplos de lo anterior son las
las estructuras civiles con las que cuenta piscinas, las bombas hidráulicas, tanques,
el hotel y villas, con el apoyo de plantas de tratamiento y portones eléctricos.
bibliografía y normas pertinentes. Por otro lado, las estructuras que se
3) Evaluar las estructuras civiles con las que encuentran en licitación o bajo la condición de
cuenta el hotel mediante los procesos y alquiler tampoco se tomarán en cuenta, debido a
formularios realizados para la generación que estas están en constante cambio con
de una base de datos con información y respecto a los servicios que se ofrecen dentro de
calificación de grado de mantenimiento. Nacazcol. Tal es el caso del restaurante Morgan
4) Desarrollar la estructura, procesos y y el supermercado.
activos que constituirán el plan de Es importante que se conozca lo anterior,
mantenimiento preventivo y correctivo ya que la línea que lo delimita es muy delgada y
para su ejecución en las instalaciones del se puede entrecruzar, más si se relaciona con el
hotel. área electromecánica.

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Y VILLAS
Marco Teórico

En la siguiente sección se presentan los compra para sustituir ese bien, más si se trata de
conceptos necesarios para comprender mejor el una gran inversión económica para la empresa u
tema a desarrollar y contextualizar el proyecto. organización.
Además, con esto se busca mantener o
alargar la vida útil que el activo puede llegar a
poseer según el fabricante. Una de las mayores
Mantenimiento características del mantenimiento preventivo es
que busca que las fallas o deterioros que se
Actualmente existen diversos conceptos presentan puedan ser atendidas con la mayor
alrededor de la palabra mantenimiento, sin brevedad posible.
embargo, para fines de dicho proyecto, la que se Para llevar a cabo un adecuado
utilizará es la que mencionan Orozco y Vargas mantenimiento preventivo, este se debe
(s.f.) en su Guía Básica Para Mantenimiento de la programar, además debe contar con un plan para
Infraestructura Física de la Caja Costarricense que el mismo se lleve a cabo acorde con las
del Seguro Social. fechas e instrucciones que el fabricante menciona
En relación con lo anterior, se define o persona encargada y la tarea la realice sin
como: conjunto de las actividades que se llevan a posibles eventualidades. En caso de que estas se
cabo para conservar los bienes (ya sean presenten, el mismo pueda tener opciones para
inmuebles, equipos, maquinaria, estructuras, que el activo siga funcionando como lo venía
entre otras más) para que estos funcionen de haciendo.
manera segura, óptima y eficiente; además de
que se realicen de una manera económica, y en
el peor de los casos, el mismo se pueda reparar. Mantenimiento Correctivo
Dentro del área del mantenimiento
existen diferentes tipos, estos se describen en los Con respecto a este tipo de mantenimiento,
siguientes apartados. Camacho (2009), también lo define. El mismo se
describe como las acciones o modus operandi a
seguir cuando se presentan fallas graves o los
Tipos de mantenimiento activos se encuentran en un estado de deterioro
mayor, donde no queda más que sustituir o
Para efectos de este proyecto, se describirán 3 invertir en una reparación. Generalmente el costo
tipos de mantenimiento entre la diversa cantidad es elevado y solo personas con experiencia
existente. Estos son: el mantenimiento técnica pueden intervenir y dar el criterio.
preventivo, mantenimiento correctivo y En algunos casos, la reparación tiene un
mantenimiento predictivo. costo mayor a la compra del activo, por tanto, se
opta por otro activo que sustituya a este. Otra
situación que se presenta cuando se da el
mantenimiento correctivo es que ya el tiempo de
Mantenimiento preventivo vida de este ha expirado o lleva muchos años en
funcionamiento, más allá de la fecha que el
Este según Camacho (2009), se define como la fabricante definió como óptima; se llega a un
actividad que se contempla para que los gastos punto de no retorno y la sustitución es la opción
sean menores en comparación al monto de la más viable.

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Y VILLAS
Mantenimiento predictivo la cual consiste en observar cuidadosamente los
detalles y características que poseen los
De manera resumida, este refuerza el elementos civiles que posee el hotel en cuestión.
mantenimiento preventivo mediante la filosofía
predictiva (Orozco y Vargas, s.f.). Lo anterior se
lleva a cabo mediante datos históricos y gráficas Herramientas de evaluación
de proyección.
Este tipo de mantenimiento solo se logra Las herramientas de evaluación son elementos
cuando se lleva un historial ordenado y preciso, que funcionan para estimar una calificación en
donde se controle el mantenimiento del activo, función de criterios determinados. Generalmente
para que los posibles fallos se puedan detectar a el resultado obtenido sirve para analizar cómo se
tiempo, o incluso antes de que los mismos encuentra lo que se analiza, sin embargo, para lo
sucedan, manteniendo o mejorando su vida útil. anterior se debe generar una métrica para
encasillar esa evaluación y así obtener un estado
real. Esto en relación con el mantenimiento.
Estas herramientas deben ser moldeadas
Importancia del acorde al elemento y características que posee,
ya que, por ejemplo, no es lo mismo evaluar una
mantenimiento viga de acero que una viga de madera, ya que
sus materiales son distintos. De ahí la
importancia de que sean claras y concisas
Así como el cuerpo humano necesita de también.
exámenes periódicos para prolongar su vida, el Para efectos del proyecto, las
mantenimiento funge un papel similar en los herramientas que se utilizarán para evaluar los
activos, así se conserva la seguridad y activos civiles con los que cuenta Nacazcol, Hotel
confiabilidad de estos. y Villas serán formularios para cada una de sus
Al mantener una rutina o plan de estructuras.
mantenimiento, se conoce a detalle el estado de
los elementos y el procedimiento para realizar las
tareas que conlleva, y a partir de esto se puede
llevar un control adecuado, además, tomar
Indicadores de mantenimiento
decisiones con respecto a los gastos, lo anterior
se describe en términos generales. Este es un conjunto de información que muestra
Para llevar a cabo lo descrito en el el estado actual de los elementos evaluados por
párrafo anterior, primero se deben realizar las medio de métricas. Ayuda a encasillar los
fases previas a la creación del plan; esto con el resultados obtenidos en las herramientas de
fin de conocer, contabilizar y enlistar lo que la evaluación y así analizar su estado.
organización posee o llegará a adquirir. A En el mantenimiento, esto es de suma
continuación, se describen las fases previas que importancia, ya que así se le puede dar prioridad
se mencionan: al activo que se evaluó y programar en el plan de
mantenimiento de la organización. Algo
importante de mencionar es que existen
metodologías para desarrollar estos indicadores.
Inspecciones En los capítulos siguientes se mencionará la
metodología a utilizar en este informe.
Como lo menciona la Real Academia Española
(2021), el inspeccionar es examinar o reconocer
Estado de los elementos
atentamente. Con lo anterior se busca explorar el
estado actual de los activos y a partir de ahí, Para obtener el estado real de los elementos con
realizar un registro para la toma de decisiones los que cuenta una organización, institución o
con respecto a su mantenimiento y programación. empresa del sector privado, primero se tuvo que
Cabe resaltar que, para efectos de este haber pasado por las anteriores fases. Inspección
informe, la inspección que se realizó fue la visual, de los elementos para recabar información,
después se tuvo que haber generado una

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 6
Y VILLAS
herramienta de evaluación donde por medio de empresa, organización o institución, deben ser
indicadores se obtenga el estado de los activos, y atendidas con urgencia y rapidez.
así contar con toda la información necesaria para Las eventualidades deben ser vistas
iniciar las labores de mantenimiento. como una tarea aparte y atendidas con prioridad;
Para llevar un control adecuado de paralelas al control del mantenimiento periódico,
mantenimiento, lo recomendable es generar un ya que no pueden esperar. Tampoco se debe
plan donde se indique el plazo de este, centrar el mantenimiento en esto, ya que la
prioridades que se deban atender acorde a lo creación de un plan es para dar orden y
obtenido en las fases previas, procedimientos y seguimiento; no con el fin de estar en un
demás que sea pertinente. Todo lo necesario constante “apaga fuegos”.
para generar este plan se obtiene mediante el El departamento de mantenimiento debe
inventario de los activos y su estado, esta es la tener muy claro lo anterior, para que ambas
importancia de las etapas citadas anteriormente. actividades se llevan a cabo y el plan de
mantenimiento cumpla su función.
Es importante que se establezcan
prioridades claras, con el fin de llevar un control
Plan de adecuado de ellas, para que determinadas tareas
no intervengan en otras y así, evitar reprocesos.
mantenimiento
Según Camacho (2009), un plan de
Tiempos y fechas
mantenimiento es generar procedimientos para
llevar a cabo acciones, ya sean preventivas o Las estructuras civiles no son activos a los que se
correctivas en inmuebles o activos. Este debe le deba de dar mantenimiento diario. Estas
tener una continuidad mediante registros dependen del material y uso que se le dan. Por
periódicos. Además, en él se deben establecer tanto, definir el plazo de cada cuanto debe ser su
periodos para llevar a cabo las tareas (partiendo mantenimiento es indispensable en un plan. Lo
del hecho de que el activo no posea alguna anterior para poder llevar un control en fechas y
eventualidad que deba ser atendida con registros. Además de dar estructura al
anticipación) y procedimientos para mantener un departamento que se encarga de esta gestión.
orden lógico. Sin importar el tipo de mantenimiento, se
Dentro de su estructura, hay tres debe llevar el registro de las mismas para obtener
componentes que no deben faltar, estos son: datos con los que se puedan tomar decisiones o
tiempos y fechas, prioridades y, por último; prever eventualidades.
procesos. Pueden incluir otras secciones, como
cumplimientos de normas, presupuestos,
designación e historial de responsables, entre Procesos de mantenimiento
otras más que la organización considere
pertinente, sin embargo, para el alcance de este Alteco Consultores (2021) define los procesos
informe, se le dará prioridad a las primeras antes como actividades entrelazadas que, parten de un
mencionadas. punto para llegar a otro y así obtener un
resultado. Si bien es cierto, el fin es llegar a lograr
algo, definir y establecer el camino es importante,
Prioridad ya que pueden existir muchos caminos, más
cuando se habla de mantenimiento, donde lo
En el mantenimiento, lo esperado es que este importante es generar estructura.
sea un proceso lineal, donde lo establecido en un Como se mencionó anteriormente,
plan se cumpla tal cual, sin embargo, en la vida establecer caminos es importante en el
real no es así. Las eventualidades suceden en mantenimiento, ya que el departamento que se
cualquier momento, y si estas son en equipos, encarga de estas tareas genera sus propios
activos o estructuras que son importantes para la procedimientos, lo cual ayuda en ahorrar en
compra de materiales, mano de obra y se

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Y VILLAS
generan precedentes de las tareas. Además, puede tener muchas áreas, específicamente en el
establecer procesos de forma concisa y clara en área estructural y arquitectónica el seguimiento
un plan de mantenimiento facilita llevarlo a cabo, debe ser permanente, con el objetivo de
ya que las personas colaboradoras conocen muy mantener su servicio en el más alto nivel, ya que
bien sus funciones con respecto a lo indicado. cuando se habla de estructuras, si estas se
encuentran con cierto nivel de compromiso en su
funcionamiento, la vida de las personas es
vulnerable; lo que se traduce en la vida de
Infraestructura turistas nacionales e internacionales.
Sánchez (2010), menciona que, en el
hotelera mantenimiento infraestructural, seguir procesos
rigurosos en función a los principios de gestión,
adecuándolos a las necesidades de esta y
Actualmente es importante que el turismo ofrezca capacitando los recursos humanos para el
comodidad e innovación en sus servicios, esto desempeño de tareas en esta área, es imperativo
con el fin de que sea un centro de atracción para para una adecuada operación en estructuras
el país y así impacte positivamente en su civiles. Esto trasladado a la hotelería, y siguiendo
economía. Una parte importante de esto son sus las regulaciones pertinentes, debe ser uno de los
hoteles. objetivos que la administración de todo este
Román (2019), define que la sector debe tener muy presente para que la
infraestructura hotelera es un sistema con la que operación de un hotel se mantenga.
se puede trabajar de manera efectiva para lograr
satisfacer las necesidades de las personas
usuarias, por tanto, a la hora de adquirir un
servicio; los activos del hotel serán la clave para
la atracción de su público meta.
La infraestructura de este tipo es muy
significativa para la zona en la que se encuentra,
ya que es una fuente de empleos e ingresos que
permite un movimiento importante en la
economía.
Existen particularidades en la industria
hotelera, estas dependerán de la zona en la que
se encuentre, tal es el caso de Nacazcol, Hotel y
Villas. Una parte de su hotel se encuentra en la
zona del Polo Turístico Golfo Papagayo, el
gobierno costarricense ha intervenido, en el lugar
Para desarrollar un proyecto turístico,
específicamente en el área de la construcción o
mantenimiento de estructuras hoteleras, se debe
seguir lo indicado en el plan maestro, el cual fue
creado de la mano del Instituto Costarricense de
Turismo. Toda aquella entidad que no cumpla
con lo estipulado en el reglamento tendrá
sanciones, ya sea económicas o dentro de sus
sistemas de estrellas. Dentro del país, pueden
existir otras regulaciones, sin embargo, la zona
en la que se encuentra Nacazcol debe seguir
estos lineamientos, con el fin de que el impacto
en la vegetación y fauna sea mínimo.
Por último, pero no menos importante, la
infraestructura hotelera debe seguir un proceso
de mantenimiento sólido. Si bien es cierto, este

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 8
Y VILLAS
Metodología

A continuación, en este capítulo se presentan los Nacazcol, se debe aplicar esta; ya que, para
tipos de investigaciones que se utilizaron para recopilar toda la información de la compañía, se
llevar a cabo el proyecto, las fuentes de debe estar en el espacio e inspeccionar todas las
información, sujetos de información y las estructuras a detalle con criterio ingenieril.
herramientas y técnicas para recopilar y analizar
lo obtenido como parte de la metodología de
trabajo. Investigación básica
Con respecto a este tipo, Grajales (2000) la

Tipos de define como la búsqueda del progreso científico.

Aumento de los conocimientos sin entrar en la
aplicación de los conceptos o consecuencias
investigación prácticas; lleva una línea formal y se centra en el
desarrollo de una teoría basada en principios y
Si bien es cierto, existen diferentes tipos de leyes.
investigación y este apartado es para definir los Parte de un marco teórico, un desarrollo y
que aplican al desarrollo del proyecto, se debe se centra en obtener resultados; lo que hace
definir qué se entiende por investigación de específicamente este proyecto. A partir de una
primera mano. Esta hace referencia a: “la recopilación de información base, se obtiene el
realización de actividades intelectuales y resultado. Este es teórico, ya que es el primer
experimentales de modo sistemático con el plan que se genera para el hotel con
propósito de aumentar los conocimientos sobre conocimiento técnico en el área de la
una determinada materia.” (Pimienta y de la construcción. El mismo no se ha puesto en
Orden, 2012). Su fin es incrementar el práctica, por tanto, no se conoce la efectividad
conocimiento, y para este caso, en el área de del mismo.
mantenimiento de estructuras civiles.
A partir de lo anterior, los tipos de
investigaciones que mejor se adaptan para el fin Investigación descriptiva
del proyecto son: la de campo, la básica y la
descriptiva. Por último y no menos importante, está la
investigación descriptiva, según Grajales (2000)
esta busca recrear una imagen de lo que se
Investigación de campo estudia a partir de lo percibido con los sentidos.
Algunos. de los primeros objetivos que posee
La investigación de campo, según Grajales este proyecto son cuantificar y describir el estado
(2000), es aquella que es directa y se efectúa en actual de todas las instalaciones del hotel, por tal
la zona donde se va a realizar. Trata de que el razón esta investigación es parte de la creación
espacio y tiempo ubicado en un punto sea el del plan de mantenimiento, ya que se necesita
objeto de estudio. Con respecto a lo anterior, una visión completa para satisfacer la necesidad
para la creación del plan de mantenimiento en por las que se está trabajando.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 9
Y VILLAS
 bibliotecas, resúmenes, tesis, entre otros. Las
utilizadas para este trabajo fueron:
Fuentes de • Manuales y planes de mantenimiento en
organizaciones, tanto públicas como
información privadas, además de índole nacional e
internacional.
• Tesis relacionadas con el tema y del área
Otra parte importante para la recopilación de civil.
información son las fuentes, estas fungen como • Publicaciones con fines académicos, las
base de la investigación. Existen muchos tipos, cuales posean bibliografía fidedigna.
sin embargo, para el alcance de esta propuesta
solo se utilizarán las primarias, secundarias; y
sujetos de información.
Sujetos de información
De la misma manera, Cabrera (s.f.) hace
Fuentes primarias referencia a los sujetos de información. Estos son
aquellos que aportan información al proyecto, y
Según Cabrera (s.f.), una fuente primaria se pueden ser, ya sea físicos o alguna otra
define como aquella que tiene información representación valida y legal que posean
importante, nueva y original que no se ha información oficial. Generalmente estos están
procesado para el uso de investigaciones (esto presentes o su relación con la información es
puede ser interpretado como la no selección o muy cercana. En este caso, para la generación
interpretación que se le puede dar a la misma). del plan, las personas que pertenezcan al
Generalmente se les conoce como departamento de mantenimiento son los que
fuentes primarias a aquellos documentos que no pueden ser considerados.
siguen canales habituales (literatura gris) como
normas, informes de congreso, artículos, entre
otros más…). Cuadro 1. Sujetos de información
Las fuentes de este tipo que han sido Puesto Información
Sujeto de
utilizadas para la elaboración de este proyecto laboral que que se desea
información
son: desempeña obtener
• Libros sobre creaciones de planes de Modo de
mantenimiento. operación del
• Páginas web dedicados al tema de Jefe del mantenimiento,
mantenimiento. José Luis Departamento procesos y
• Normas y planes reguladores Venegas de funciones que
relacionados al mantenimiento en Cortes Mantenimiento llevan a cabo,
Guanacaste. de Nacazcol información
• Artículos científicos relacionados al relevante del
mantenimiento de estructuras civiles. proyecto.
Brindar
información del
mantenimiento
Fuentes secundarias Alba Ortiz Líder de
de la otra parte
Rodríguez Papagayo
del hotel, la cual
Por otra parte, cuando se habla de fuentes se encuentra en
secundarias, Cabrera (s.f.) las define como el Papagayo.
resultado de operaciones que estructuran análisis Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
documentales, es decir, la información fue Microsoft Office 365.
procesada por otras entidades, las cuales
permiten la lectura de fuentes primarias.
Entre lo que se puede conocer como
fuentes secundarias son: boletines, catálogos de

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 10
Y VILLAS
 a la necesidad de la investigación. La
Herramientas y herramienta se utilizó para obtener bibliografía
que ayudara a la generación de formularios.
técnicas para Además, el hotel también contaba con datos
históricos necesarios para el departamento, por
esa razón los mismos se seleccionaron para usar
recopilar y analizar o descartar información.

la información Observación
Si bien es cierto, la información existe y la misma Para el caso de la observación, Piza, Amaiquema
es la base de toda investigación o proyecto, no y Beltrán (2019) la define como recoger la
toda puede ser importante, de ahí la razón para información con los sentidos, específicamente
buscar herramientas que puedan recopilar, con la vista. El espectador la toma tal y como es
analizarla y procesarla; para obtener un mejor percibida y la documenta. Para este caso, esta
resultado. Por lo tanto, en este apartado se herramienta fue muy importante, ya que la mayor
presentan las siguientes secciones. cantidad de información recopilada fue mediante
esta. Debido al tipo de proyecto, bastó con la
observación para poder documentarla.
Para recopilar información
La información debe percibirse como un diamante Para analizar información
en bruto; está ahí, pero para llegar a mostrar la
gema como se debe, tiene que atravesar un Clasificación de elementos
proceso. En este caso, ese proceso para la
información es su recopilación. Para esto se
estructurales y civiles.
utilizaron 3 herramientas; las entrevistas, datos
existentes y la observación. Si bien es cierto, el mantenimiento es un gran
espectro, para efectos de este trabajo se tuvo
que limitar a estructuras civiles. De estas existen
Entrevistas también una cantidad considerable en el hotel,
por tanto, las mismas se tuvieron que clasificar
La entrevista es un proceso abierto y manejable, acorde a las características que encierra dicho
según Piza, Amaiquema y Beltrán (2019), esta se elemento estructural. Un ejemplo de esto son los
define como un espacio para intercambiar muros, el hotel cuenta con diferentes tipos, desde
información entre personas, donde debe existir la la mampostería hasta paredes livianas, por lo
parte entrevistadora y la de los entrevistados. tanto, se clasificaron en una misma categoría
Esta se usó específicamente en el jefe atendiendo sus particularidades. De la misma
del Departamento de Mantenimiento del Hotel manera las demás estructuras, esto para la
Nacazcol y el otro sector de Papagayo con la generación del plan y que el mismo cuando se
líder que administra las instalaciones en la zona. estructuró, siguiera un orden y clasificación.
El fin fue para obtener toda la información y el Para ayudar a cumplir lo anterior, se
proceso que realizan a la hora de dar utilizó la categorización y codificación, la cual es
mantenimiento en las estructuras. una herramienta para clasificar. Según Mejía
(2011), consiste reducir datos agrupándolos a
partir de rasgos similares dimensionando el
tamaño del grupo. Para esto, además de
Datos existentes clasificar los elementos iguales con diferencias de
material, también se localizaron para que su
Con respecto a esta herramienta, la misma revisión fuera más ágil. Estas se categorizaron en
consiste en obtener información a partir de una estructuras internas de la villa y las externas a
base existente. Se centra en la clasificarla acorde esta. Por lo tanto, a la hora de recopilar la

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 11
Y VILLAS
información para la creación de los formularios,
los mismos están sectorizados por su localización
(interna o externa) y luego por la estructura según
su material como se muestra en el apéndice.
Otra herramienta usada fue las matrices
de comparación. Estas funcionan para mostrar la
información de manera resumida a través de
columnas y filas. Estas son de suma importancia
ya que se usarán para dar orden a los resultados
obtenidos en las inspecciones realizadas para la
elaboración de los formularios.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 12
Y VILLAS
Resultados

A continuación, en este capítulo se muestran los Para realizar el inventario, se tuvo que
resultados obtenidos para desarrollar este seleccionar las estructuras a revisar, además de
informe a raíz de los objetivos planteados en la analizarlas, estas fueron: vigas, columnas,
concepción de este. buques de puerta, elementos estructurales y
arquitectónicos que pudiesen presentar un peligro
en el servicio de las villas y hotel. Además, se
tuvo que tomar en cuenta todos sus materiales,
Inventario e ya que, dependiendo de ello, se deben ajustar las
herramientas de evaluación que se utilizarán para
inspección visual del su mantenimiento.
Con respecto a los criterios de
evaluación; gracias bibliografía investigada sobre
estado actual de las mantenimiento (como lo fueron los manuales de
la CCSS y otros proyectos de graduación
estructuras civiles relacionados a este tema, además de la
normativa del ICT) se seleccionaron los

que requieren elementos descritos anteriormente para su

análisis en este tema, respetando el alcance de
este. Aunado a lo anterior, se buscó que a los
mantenimiento mismos se les aplicara métodos de revisión
adecuados y con información técnica respaldada
En la siguiente sección, se presenta el apartado a su mantenimiento (especialmente normas o
relacionado al objetivo 1, el cual se debe a la procesos realizados).
inspección de las estructuras civiles del hotel.
Parte del proceso para recopilar la
información que se presenta en las siguientes Nacazcol, Hotel y Villas
páginas fue por medio de inspección visual. Con
un recorrido por todas las instalaciones del hotel Como se ha mencionado anteriormente, el
y una revisión exhaustiva, se realizaron complejo turístico está dividido en dos partes.
observaciones para generar una descripción de Nacazcol, Hotel y Villas, el cual está situado
manera escrita del estado de las estructuras camino a Playa del Coco y Papagayo; se localiza
civiles actuales, y así generar el inventario. Lo en el Polo Turístico Golfo Papagayo. El primero
anterior se lleva a cabo con el fin de realizar un es el que genera más volumen de turistas debido
tipo de peritaje. a su tamaño; ya que es el que posee la mayor
Como se ha mencionado en los Objetivos cantidad de villas, un restaurante, diversas áreas
y Alcance, se seleccionaron los elementos comunes de ocio, hotel, 4 piscinas y un
arquitectónicos y estructurales. Todo lo supermercado. Con respecto a Papagayo, el
relacionado con la parte electromecánica; mismo se describirá más adelante, esta sección
algunas áreas quedaron a un lado debido al área se enfocará en el primero.
de estudio que se está aplicando en este
proyecto.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 13
Y VILLAS
 Debido a lo anterior aparece su otra
particularidad. Al ser un lugar de uso público, las
calles no pueden ser intervenidas. La
municipalidad a la que pertenece la zona se
encarga totalmente de las reparaciones de esta,
de ahí que, si necesitan ser intervenidas, la
solicitud debe realizarse, es por esto que las
mismas tienen un aspecto típico de la zona, ya
que como bien se conoce, Guanacaste es una
provincia conocida por mantener su folclor, muy
presente, el cual se refleja en sus estructuras
Figura 1. Croquis de Nacazcol, Hotel y Villas. públicas.
Fuente: Nacazcol, Hotel y Villas.

A partir de una visita al lugar, se realizó la

inspección visual de todas sus instalaciones para Villas
generar un inventario de las estructuras civiles
con las que se cuenta, esto para la generación Las villas son el foco principal del complejo; esto
del plan de mantenimiento. Debido al alcance del debido a que sus asociados realizan constantes
proyecto como se ha mencionado anteriormente, visitas para uso vacacional. Por esta razón, a la
hubo zonas que se omitieron, ya sea por futuras hora de realizar la visita, se buscó recopilar la
remodelaciones u otros planes (como es el caso mayor cantidad de información; con el fin de
del restaurante Morgan) o estas son estructuras, generar un inventario de estructuras que puedan
pero para uso electromecánico, como es el caso sentar las bases para la generación del plan de
de las piscinas, entre otras particularidades. mantenimiento.
A continuación, se presentan las áreas El hotel cuenta con 82 villas, sin
que se inspeccionaron: embargo, algunas son de uso administrativo,
otras se encuentran localizadas en Papagayo,
por tanto, su totalidad no es para uso vacacional.
Áreas comunes del hotel Este dato fue brindado al 18 de enero del 2022.
Es importante contar con la fecha, ya que cuando
se dé la lectura de este informe, Nacazcol puede
Existen diversas áreas para uso común entre las
que haya adquirido o entregado unidades de
personas que se hospedan. Tal es el caso de las
alquiler.
salas de juego, las cuales se dividen en dos: la
En los siguientes apartados, mediante
de adultos y la de infantes. También se localizan
inspección visual e información del departamento
zonas verdes donde se encuentran juegos para
de mantenimiento, se detalla lo obtenido en la
personas de diversas edades, canchas para
visita realizada del 17 al 21 de enero del 2022. Es
diferentes deportes situadas en diferentes zonas
necesario recalcar que todas las villas no son
dentro del espacio físico del hotel. Amplios
iguales, hay lotes que entre ellas lo son, pero en
parqueos, los cuales están construidas con
el macroentorno difieren en diseño unas de otras,
adoquines de concreto.
de ahí que las mismas estén dividas en grupos,
Hay algunas particularidades en
ya que se clasifican según su tipología
Nacazcol, y es que todas las villas que se
constructiva. Para efectos de este proyecto y
encuentran no son de total pertenencia al hotel,
llevar a cabo la inspección, se tomó una villa de
dentro de la propiedad viven personas ajenas al
cada tipo de grupo como modelo para las demás.
mismo las cuales habitan a tiempo completo en
ellas. Esto no deja de ser un impedimento para
que este funcione. De hecho, hay temporadas
donde se brindan a Nacazcol para que sean Tipo 202-207
alquiladas y así tener mayor capacidad para
atender la demanda de sus asociados (así les A continuación, se describe lo obtenido en la
llama la organización). inspección de la villa modelo para las del grupo
202 al 207.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 14
Y VILLAS
 Cuadro 2. Villas del 202 al 207
Elemento Descripción
-Pintura color amarillo.
-Muros de mampostería.
Muros -Presentaron grietas
longitudinales en muchos de
estos elementos.
-Acabados de cerámica.
Internamente un tipo y en los
Pisos exteriores otro.
-El entrepiso es de madera y no
muestra grietas.
-Primera planta: madera.
Cielos
-Segunda planta: gypsum.
-Las vigas de la entrada a la
Vigas
villa presentaron fisuras.
-No se distinguieron de entre los
Columnas
muros.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
Ventanas -Corredizas. Figura 2. Escalera de la villa tipo 202-207
-Ventanal de vidrio. Fuente: Elaboración propia.
-Metálica.
-Recubiertas de pintura
Cubierta
anticorrosiva, pero por el tiempo
o el clima mostró decoloración.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Como parte de información adicional, las villas

cuentan con dos baños, dos cuartos y una sala
de estar. Para acceder al segundo piso, las
mismas poseen una escalera de madera en su
interior, esta debido a la inspección visual, se
determinó que se encuentra en buen estado.
También cuenta con canoas y bajantes. Los
baños en sus paredes no poseen cerámica.
En su exterior, posee una estructura de
madera; la misma tiene como función cubrir el
corredor, pero está unida a la estructura interior.
Se desconoce si es estructural.

Figura 3. Fisura de muros de la villa tipo 202-207

Fuente: Elaboración propia.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 15
Y VILLAS
Tipo 411-416
Seguidamente se presenta lo obtenido en la
inspección de la villa modelo para las del grupo
411 al 416.

Cuadro 3. Villas del 411 al 416

Elemento Descripción
-Pinturas verde y blanco.
-Muros principales de
Muros mampostería.
-Paredes livianos para
separaciones.
-Acabados de cerámica.
-Las paredes del baño tenían
Pisos
otro tipo de cerámica a la
cerámica principal de la villa.
-Gypsum.
-Internamente el gypsum estaba
Cielos en perfecto estado.
-Externamente el gypsum
estaba manchado por el clima.
Vigas -Buen estado Figura 4. Fisura de muro y balcón de la villa tipo 411-416
Fuente: Elaboración propia.
-Tenía dos bien definidas.
Columnas
Presentaron buen estado.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Como parte de información adicional. El edificio

donde se encuentran es de dos pisos. Hay villas
tanto en el primero como en el segundo.
Las villas cuentan con un baño, un cuarto
y una sala de estar, además del área de cocina.
Para acceder al segundo piso, se ingresa por
Figura 5. Estado de la villa tipo 411-416.
unas gradas que se encuentran en el exterior, las Fuente: Elaboración propia.
mismas son de concreto con barandas metálicas.
Debido a la inspección visual, se determinó que
se encuentra en buen estado. También cuenta
con canoas y bajantes. Tipo 913-920
En el balcón, se encontró una fisura. La
misma está entre el muro y el entrepiso. A continuación, se describe lo obtenido en la
inspección de la villa modelo para las del grupo
913 al 920.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 16
Y VILLAS
 Cuadro 4. Villas del 913 al 920
Elemento Descripción
-Pintura amarilla
-Muros principales de
Muros
mampostería.
-Fisuras en la cocina y baños.
-Acabados de cerámica.
-Las paredes del baño tenían
Pisos
otro tipo de cerámica a la de la
principal de la villa.
-Gypsum.
Figura 7.Cocina modelo de las villas 913-920.
Cielos -Externamente el gypsum Fuente: Elaboración propia.
presentaba fracturas.
Vigas -Buen estado
Columnas -No se diferencian de los muros.
Buques de
Tipo 307-311
-Madera y sin daños.
puertas
Seguidamente se presenta lo obtenido en la
-Marco de aluminio.
Ventanas inspección de la villa modelo para las del grupo
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
307 al 311.
Microsoft Office 365.
Cuadro 5. Villas del 307 al 311
Estas villas se localizan en una estructura de dos Elemento Descripción
pisos. Ambas localizados en ambos pisos. Los -Pinturas verde y blanco.
sobres de la cocina estaban recubiertos de -Muros principales de
cerámica. En los balcones se pueden apreciar Muros mampostería.
barandas metálicas, las mismas estaban pintadas -Paredes livianas para
de color negro anticorrosivo. divisiones dentro de la villa.
Las mismas poseen dos cuartos -Acabados de cerámica.
matrimoniales y dos baños. No posee canoas, -La villa posee deferentes tipos
además las cubiertas son metálicas con de cerámica. Ya sea en el baño,
recubrimiento de pintura roja; es importante Pisos
cuartos, sala y cocina. Por esa
mencionar que no se determina si hay deterioro razón, se mostró fracturas entre
en el color debido a la altura. las cisas.
-En los cuartos hay cielo de
gypsum.
Cielos
En la sala, baños y cocina el
cielo es de madera.
-Algunas vigas cargador son de
Vigas madera.
-Todas en buen estado.
-Las mostradas se veían en
Columnas
buen estado.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
-Ventanal de vidrio.
Ventanas -Algunos muros de
mampostería son sustituidos por
Figura 6. Fisura en la cocina de la villa del tipo 913-920 ventanales de vidrio.
Fuente: Elaboración propia. Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 17
Y VILLAS
Estas son villas de un piso. Las mismas en la
cocina cuentan con muebles de mampostería los
cuales están recubiertos de cerámica. Las
mismas poseen cubierta metálica y encima de la
misma hay tejas, por esta razón, la estructura de
soporte es de madera. La misma no se muestra
ya que el cielo de madera la cubre.
El cielo de madera en la parte exterior se
muestra algo deteriorado, esto por el color de la
madera y su aspecto.

Figura 9. Aspecto interno de las villas 307-311.

Fuente: Elaboración propia.

Tipo 103-110
A continuación, se describe lo obtenido en la
inspección de la villa modelo para las del grupo
103 al 110.

Cuadro 6. Villas del 103 al 110

Figura 8. Cielo externo de madera de las villas 307-311.
Elemento Descripción
Fuente: Elaboración propia. -Pintura amarilla
Muros -Muros principales de
mampostería.
-Acabados de cerámica.
-Las paredes del baño tenían
Pisos
otro tipo de cerámica a la de la
principal de la villa.
-Sala y cocina: madera.
Cielos
-Cuartos y baño: fibrocemento.
Vigas -Presentaron fisuras.
Columnas -No se diferencian de los muros.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 18
Y VILLAS
Estas eran de un piso. Contaba con un cuarto y Cuadro 7. Villas del 604 al 605
un baño. Contaba con canoas, pero no tubos Elemento Descripción
bajantes. La misma tenía una cubierta metálica y
-Pintura amarilla, diferente a las
encima de ella tejas. Las tejas presentaban cierto
villas anteriores.
nivel de deterioro. -Muros principales de
La estructura externa de madera que Muros
mampostería y ladrillo.
daba a la parte del corredor presentó ausencia de -Rodapié de madera, esta es
barniz, lo cual se debe a que el clima lo deterioró, una de las pocas que lo posee.
por esa razón las estructuras se muestran
-Acabados de cerámica. La del
oscuras, ya que agentes externos las están
Pisos baño era diferente al de toda la
deteriorando por falta de mantenimiento y
villa.
cuidado.
Cielos -Gypsum para toda la villa.
-Concreto. En buen estado las
Vigas
presentes.
Columnas -No se diferencian de los muros.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de madera.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Estas son de un solo piso. Poseía dos cuartos y

un baño. Contaba con canoas y tubos bajantes.
La misma tenía una cubierta metálica y encima
Figura 10.Estructura de madera de las villas tipo 103-110.
de ella tejas. Las tejas presentaban cierto nivel de
Fuente: Elaboración propia. deterioro.
La estructura externa de madera que
daba a la parte del corredor presentó cierto nivel
de deterioro a falta de mantenimiento. Se
desconoce si esta es estructural.

Figura 11. Cielo de madera de las villas 103-110.

Fuente: Elaboración propia.

Tipo 604-605 Figura 12. Estructura de madera de las villas tipo 604-605.
Fuente: Elaboración propia.

Seguidamente se presenta lo obtenido en la

inspección de la villa modelo para las del grupo
604 y 605.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 19
Y VILLAS
 Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Estas son de un solo piso. Poseía un cuarto y un

baño. Contaba con canoas y tubos bajantes. Se
debe resaltar que las canoas se encontraban
debajo de árboles, lo cual puede causar
obstrucciones por las hojas que caen. La misma
tenía una cubierta metálica en buen estado.
Estos tipos de villa anteriormente tenían
teja, pero se sustituyó por cubiertas metálicas.
Debido a la teja, las mismas poseían una cercha
de elementos de madera anchos para soportar el
peso que generaba la estructura. Cuando se dio
Figura 13. Vigas de las villas 604-605. la sustitución, la cercha se quedó. A partir de lo
Fuente: Elaboración propia.
anterior, se intuye que es de función estructural y
debido a ello, le han dado mantenimiento ya que
se encuentra en muy buen estado. Se debe
Tipo 509-514 mencionar que ya por la ausencia de la teja, la
misma no cumple su función original y la
A continuación, se describe lo obtenido en la estructura se encuentra sobre diseñada.
inspección de la villa modelo para las del grupo
509 al 514.

Cuadro 8. Villas del 509 al 514

Elemento Descripción
-Pinturas verde y blanco.
-Muros principales de
mampostería.
Muros -Paredes livianas para
divisiones dentro de la villa.
-Algunos muros presentan
fisuras.
-Acabados de cerámica.
Pisos -La villa posee deferentes tipos
de cerámica en sus aposentos.
-En los cuartos eran de
Cielos fibrocemento y en las demás
partes de gypsum.
-Algunas vigas cargador
Vigas
presentaron fisuras.
-De madera y concreto. Las
Columnas mostradas se veían en buen
estado. Figura 14.Fisura en muros de las villas tipo 509 al 514.
Buques de Fuente: Elaboración propia.
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
-Ventanal de vidrio.
Ventanas -Algunos muros de
mampostería son sustituidos por
ventanales de vidrio.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 20
Y VILLAS
 Se debe mencionar que estas villas
tienen su propio parqueo techado. Además, son
las que se encuentran más alejadas de la entrada
a las villas.

Figura 15. Cercha estructural de las villas 509 al 514.

Fuente: Elaboración propia.

Tipo 1000 (8 unidades)

Seguidamente se presenta lo obtenido en la
inspección de la villa modelo para las del grupo
1000, las cuales son 8 villas.

Cuadro 9. Villas tipo 1000 Figura 16. Escaleras de concreto de villas tipo 1000.
Elemento Descripción Fuente: Elaboración propia.
-Pintura amarilla.
Muros -Muros principales de
mampostería.
-Acabados de cerámica. Color
Pisos blanco y la misma en toda la
villa.
-Todos los cielos (internos y
Cielos
externos) son de madera.
-Las vigas que se pueden
Vigas
identificar no poseen fisuras.
Columnas -No se distinguen de los muros.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Como parte de información adicional. El edificio

donde se encuentran es de dos pisos. Ambos
pisos le pertenecen a la villa. Para el acceso a la
segunda planta se debe hacer uso de unas
escaleras de concreto.
Las villas cuentan con dos baños, dos
cuartos y una sala de estar, además del área de Figura 17. Cielo de madera de las villas tipo 1000.
Fuente: Elaboración propia.
cocina. Debido a la inspección visual, se
determinó que se encuentra en buen estado.
También cuenta con canoas y bajantes.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 21
Y VILLAS
Tipo 501-508
Con respecto al orden mencionado, se presenta
lo obtenido en la inspección de la villa modelo
para las del grupo 501 al 508.

Cuadro 10. Villas tipo 501 al 508

Elemento Descripción
-Pintura interna: verde y blanco.
Muros -Pintura externa: amarilla
-Muros de mampostería.
-Acabados de cerámica. Color
blanco y la misma en toda la
villa.
Pisos
-El piso del segundo piso es de
concreto, y el mismo se usa
como cielo raso del primer piso.
-Internamente: gypsum y
concreto.
Cielos
-Externamente: gypsum, pero
solo en el corredor.
-Algunas vigas cargador son de
Vigas
madera. Figura 18. Estructura de madera que protege la entrada a la
-Las que se muestran a simple villa.
Columnas Fuente: Elaboración propia.
vista son de concreto.
Buques de -Madera, recubiertas de pintura
puertas negra y sin daños.
-Marco de aluminio.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Como parte de información adicional. El edificio

donde se encuentran es de dos pisos. En el
segundo solo se encuentra un baño y un cuarto.
Las villas cuentan con dos baños, dos
cuartos y una sala de estar, además del área de
cocina. Para acceder al segundo piso, se ingresa
por unas gradas que se encuentran en el interior,
las mismas son de concreto con barandas
metálicas y de madera. Estas tienen la
particularidad de que el techo es de tejas, por ello
usa una cercha estructural de madera
internamente. No cuenta con canoas.
Se debe mencionar que el cielo del
primer piso, el cual es la losa que funciona como
piso, para el segundo muestra grietas. En el
exterior, se encuentra una pequeña estructura de
madera, para sostener las cubiertas metálicas
Figura 19. Estructura de madera que sostiene el peso de la
que cubren la entrada a la villa. teja.
Fuente: Elaboración propia.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 22
Y VILLAS
Tipo 311 a 315
A continuación, se presenta lo obtenido en la
inspección de la villa modelo para las del grupo
307 al 311.

Cuadro 11. Villas tipo 311 al 315

Elemento Descripción
-Pinturas verde y blanco.
Muros -Muros principales de
mampostería.
-Acabados de cerámica. Color
Pisos
beige y en el baño de color azul.
-Externa e internamente:
Cielos gypsum, se encontraba
bastante deteriorado.
-Las vigas presentaban buen
Vigas
estado.
Columnas -No se distinguen de los muros.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio. Figura 20. Baños y tipos de cerámica en las villas de este
Ventanas tipo.
-Ventanal de vidrio. Fuente: Elaboración propia.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Como parte de la información adicional. El edificio

donde se encuentran es de dos pisos. Hay villas
tanto en el primero como en el segundo.
Las villas cuentan con dos baños, dos
cuartos y una sala de estar, además del área de
cocina. Para acceder al segundo piso, se ingresa
por unas gradas que se encuentran en el exterior,
las mismas son de concreto con barandas
metálicas y madera, aunado a ello, se encuentra
cierto nivel de deterioro. También cuenta con
canoas y bajantes. Las cubiertas metálicas tenían
presencia de moho.
El cielo de gypsum se encuentra bastante
deteriorado, tanto internamente como
externamente. Presenta manchas, fisuras y caída
de material del techo.

Figura 21. Muros y cielos de la villa 307 al 311.

Fuente: Elaboración propia.

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Y VILLAS
Tipo Suite (16 villas)
Seguidamente se presenta lo obtenido en la
inspección de la villa modelo para las del grupo
Suite, las cuales son 16 villas.

Cuadro 12. Villas tipo suite

Elemento Descripción
-Pinturas verde y blanco.
-Muros principales de
Muros mampostería.
-Algunos muros presentan
fisuras
-Acabados de cerámica. Color
Pisos blanco y la misma en toda la
villa.
-Internamente: cielo
suspendido.
Cielos -Externamente: gypsum, se
encontraba bastante
deteriorado.
-Algunas vigas cargador
Vigas Figura 22. Cielo gypsum deteriorado de las villas tipo Suite.
presentaron fisuras.
Fuente: Elaboración propia.
Columnas -No se distinguen de los muros.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Como parte de información adicional. El edificio

donde se encuentran es de dos pisos. Hay villas
tanto en el primero como en el segundo.
Las villas cuentan con un baño, un cuarto
y una sala de estar, además del área de cocina.
Para acceder al segundo piso, se ingresa por
unas gradas que se encuentran en el exterior, las
mismas son de concreto con barandas metálicas.
Debido a la inspección visual, se determinó que
se encuentra en buen estado. También cuenta
con canoas y bajantes. Las cubiertas metálicas
tenían presencia de moho.
Algo importante de acotar, es que para Figura 23. Fisuras en los muros de las villas tipo Suite.
que el aire acondicionado se sostuviera, se tuvo Fuente: Elaboración propia.
que colocar a la pared una pieza de madera. Se
desconoce si esto la afectó.
Tipo Ley 7600 (7 unidades)
A continuación, se describe lo obtenido en la
inspección de la villa modelo para las que están
destinadas para la ley 7600. Se debe recalcar

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Y VILLAS
que no todas las villas están condicionadas a que
se cumpla la ley, unas cuantas fueron adaptadas
para ello, y cuando el asociado lo solicita, las
mismas son reservadas.

Cuadro 13. Villas con Ley 7600

Elemento Descripción
-Pinturas verde y blanco.
-Muros principales de
Muros
mampostería.
-No hay presencia de fisuras.
-Acabados de cerámica. Posee
Pisos
diferentes tipos por toda la villa.
-Gypsum. Se encontraba en
Cielos
buenas condiciones
Vigas -En buen estado visualmente.
Columnas -No se distinguen de los muros. Figura 24.Dispositivos y accesorios de seguridad en la villa.
Buques de Fuente: Elaboración propia.
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Las mismas poseen un cuarto, un baño (ambos

de tamaño considerable). Con respecto a la sala
de estar y a la cocina, la misma no cuenta con
muchos muebles, esto con el fin del libre tránsito
de silla de ruedas.
Se reitera que la misma está adaptada
para cumplir la ley 7600, sin embargo, se
desconoce si la misma se cumple de manera
completa. Aun así, en relación con lo anterior, el
baño tenía dispositivos y accesorios de seguridad
con un tamaño considerable para el uso de silla
de ruedas.
Los buques de puertas tienen la
capacidad para que una silla de ruedas pase por Figura 25. Buques con puertas corredizas para villa
ella. Presencia de rampas en los exteriores para condicionada a la ley 7600.
el ingreso a la misma. Las mismas son de un solo Fuente: Elaboración propia.
piso. Al igual que las anteriores, poseían
cubiertas metálicas y teja. Además, tienen un
parque contiguo a la villa, el cual esta demarcado Hotel
para uso de la ley 7600.
Además de las villas, Nacazcol cuenta con un
hotel, como se ha mencionado anteriormente.
Este posee 27 habitaciones. La distribución de
las habitaciones está entre habitación simple o
familiar. En el primer piso se encuentra un salón
de eventos y un local para Spa.
Con respecto a su estado, de manera
externa contaba con muros sin fisuras. Los pisos
se encontraban en buen estado, no contaban con

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Y VILLAS
fisuras. En la zona de las vigas se observaron
algunas fisuras. Con respecto al cielo, este era de
gypsum. En el interior, estos no tienen defectos,
el problema se encontró en la parte exterior, del
hotel, donde el gypsum por condiciones del clima
se estaba desprendiendo.
Con respecto a las barandas del balcón y
escaleras, las mismas son de metal y sobre el
apoya brazo tienen un acabado de madera. Las
mismas están recubiertas de pintura, pero debido
a la altitud que tiene la estructura, el clima hace
más daño debido a los fuertes vientos, por lo
tanto, ya poseían cierto nivel de deterioro. Las
escaleras son de concreto, no poseen deterioro.
Son dos, y se encuentran en los laterales del
hotel.
Los marcos de ventanas son de aluminio
y los ventanales de vidrio. Con respecto a las
canoas, no se pudieron observar o revisar, ya
que a esa zona del hotel solo se puede acceder
con equipo especial de altura. Para el tema de los
bajantes, estos están protegidos por una
estructura tipo caja, sin embargo, el material por
el tiempo o clima está en extremo deteriorado.
Esto es peligroso, ya que estas estructuras están
a la par de sistemas eléctricos.
Figura 27. Cubierta de madera deteriorada colocadas en
tubos bajantes de canoas.
Fuente: Elaboración propia.

A continuación, en el siguiente apartado

se hablará sobre las habitaciones tipos del hotel y
su estructura.

Habitación tipo
Seguidamente se presenta lo obtenido en la
inspección de la habitación tipo en el hotel.

Figura 26. Fisuras en vigas del hotel.

Fuente: Elaboración propia.

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Y VILLAS
 Cuadro 14. Cuarto tipo del hotel
Elemento Descripción
-Pintura amarilla.
Muros -Rodapié de madera, esta es
una de las pocas que lo posee.
-Acabados de cerámica. La del
Pisos baño era diferente al de todo el
cuarto.
-Gypsum para todo el cuarto.
Cielos
Presentó fisuras.
-Concreto. En buen estado las
Vigas
presentes.
Columnas -No se diferencian de los muros.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de madera.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.
Figura 29. Fisura del Gypsum en el cuarto del hotel.
Los cuartos del hotel se componen de dos Fuente: Elaboración propia.
espacios: el baño y el cuarto. Al ser de un tamaño
más reducido, no tienen tantas estructuras como
una villa. Complejo Papagayo
Como se ha mencionado anteriormente,
Nacazcol se encuentra dividido. Por un lado, está
Nacazcol, Hotel y Villas, por el otro está
Papagayo. Del primero anteriormente se habló.
En este apartado se enfocará en el segundo.
Si bien es cierto, Papagayo se encuentra
a 15 kilómetros aproximadamente de Nacazcol y
este lleva otro nombre, sigue estando bajo la
misma administración. El mismo está bajo un
sistema de concesiones, el cual es administrado
por el Instituto Costarricense de Turismo (ICT de
ahora en adelante) el mismo cuenta con
solamente 8 villas. Su ocupación es continua
durante todo el año, esto debido a que se
encuentra a menos de 100 metros de playa
Panamá, de ahí la razón de su demanda.
Como también se ha mencionado, esa
zona está regulada por el Plan Maestro del Polo
Turístico Golfo Papagayo. Lo anterior es
importante reiterarlo debido a que esto en temas
de mantenimiento es muy delicado. Para poder
intervenir este complejo, además de seguir la
Figura 28. Vista de una habitación del hotel. estructura que posee Nacazcol, debe seguir lo
Fuente: Elaboración propia.
que dice el Plan. Si esto no se cumple, el mismo
puede ser sancionado por el ICT. Según Alba
Ortiz, la líder del complejo, la entidad realiza una
o dos visitas cada 2 años para verificar
cumplimientos. Anteriormente por detalles

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Y VILLAS
mínimos que incumplen el Plan, el ICT ha
obligado a esta instancia a cambiar las
estructuras que anteriormente pasaron por una
remodelación o mantenimiento y no entraban
dentro de lo establecido.
Otra particularidad de Papagayo es que,
al ser una estructura pequeña en comparación
con su centro principal, este tiene a su cargo el
nombramiento de funciones para el
mantenimiento a 1,5 personas (esto quiere decir
que una persona trabaja tiempo completo y la
otra se contrata medio tiempo), a diferencia de
Nacazcol el cual posee un departamento
completo. Y por su ocupación constante, dificulta
que se lleven a cabo todas las tareas de
mantenimiento, cuando se tienen planeadas.
En las siguientes secciones, se muestran
las estructuras que se inspeccionaron.

Sala de conferencias
La misma trata una sala pequeña, localizada en
Figura 31. Vista de la sala de conferencias.
un segundo piso. El edificio donde se encuentra Fuente: Elaboración propia.
está estructurado de tal manera que la primera
planta posee un restaurante y en la segunda se
encuentra esta.
En lugar de muros hay ventanas de Baños y vestidores
vidrio, las cuales están colocadas sobre marcos
de aluminio. Las columnas que poseía eran de Esta estructura cuenta con un solo piso y se
concreto. Algunas de las anteriores se mostraban encuentra dividida en vestidores para personas
con fisuras. El balcón poseía barandas metálicas que se identifican como hombres y personas que
con pintura negra. El cielo era gypsum, el cual se identifican como mujeres. En la parte trasera
estaba bastante deteriorado, ya que se estaba se encuentra un pequeño aposento el cual es
desprendiendo y tenía múltiples fisuras. El piso utilizado para casa máquinas.
tenía cerámica antideslizante. Las gradas son de Los muros de este son de concreto con
concreto y son las mismas para uso de entrada pintura blanca. Los mismos no poseen fisuras.
como de salida. Por otro lado, los pisos tienen cerámica. Como
este edificio está frente a la piscina, su corredor
está recubierto de pintura en lugar de cerámica.
Los cielos son de gypsum y debido a la humedad,
presenta fisuras y manchas.
De manera estructural, con respecto a las
vigas y columnas, estas se encuentran en buen
estado visualmente (sin presencia de pandeo o
fisuras). Los buques de puertas son como los
anteriores, de madera y se encuentran en buen
estado. En la parte superior, entre el muro y el
techo hay tragaluces, los cuales sustituyen a las
ventanas.
Figura 30. Cielo de la sala de conferencias. Con respecto al techo, poseía cubiertas
Fuente: Elaboración propia. metálicas y canoas. Las anteriores no poseían
bajantes. Cabe destacar que, al estar rodeado de

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Y VILLAS
vegetación, las canoas podrían presentar Cuenta con paredes livianas en su
problemas de obstrucción debido a las hojas que totalidad, no son muros. Las mismas a falta de
podrían caer. mantenimiento poseían fracturas, manchas y
algunos agujeros. Los pisos poseían cerámica. El
cielo era de gypsum, el cual, a falta de
mantenimiento, está muy deteriorado. Debido al
material de estos elementos, estos cubren los
elementos estructurales, por tanto, las vigas y
columnas no se aprecian, por esta razón, se
desconoce su estado.
Los buques de puertas son de madera y
se encontraron con golpes y abolladuras. Las
ventanas tienen marcos de aluminio y ventanal
de vidrio. No existían canoas y la cubierta del
techo era metálica en forma de teja. Cabe
resaltar que el mismo es de uso exclusivo para
personas trabajadoras.
Figura 32. Interior de los baños y vestidores. En la parte exterior se encuentran
Fuente: Elaboración propia.
muchos elementos que pueden considerarse
desechos, por lo tanto, se le debe dar atención.

Figura 33. Exterior de los baños y vestidores.

Fuente: Elaboración propia.
Figura 34. Casa de almacenamiento.
Fuente: Elaboración propia.

Casa de almacenamiento
A esta casa de almacenamiento, para efectos de
este proyecto, se le dio este nombre, ya que el
mismo cumple muchas funciones, de ahí que
tenga una gran cantidad de cuartos o divisiones.
La primera se resume en que es la lavandería y
almacén de ropa limpia. Luego también es la
cocina de las personas que trabajan ahí. Por otro
lado, es donde se guarda y protege todo lo
relacionado con telecomunicaciones del
departamento de tecnologías de información. Por
último, se puede encontrar el cuarto donde se
guardan las herramientas y todo lo relacionado al
mantenimiento, además del cuarto de almacén
para los productos de limpieza del hotel.
Figura 35. Cielo de la casa de almacenamiento.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 29
Y VILLAS
Fuente: Elaboración propia.
Villa tipo
A continuación, se describe lo obtenido en la
inspección de la villa modelo para las villas de
Papagayo.

Cuadro 15. Villa tipo de Papagayo

Elemento Descripción
-Pintura turquesa y blanco.
-Muros de mampostería en
Muros
buen estado.
-Rodapié de cerámica.
-Acabados de cerámica blanca Figura 36. Baño con accesorios.
Pisos Fuente: Elaboración propia.
en todo el lugar.
-Gypsum. Los cielos internos no
Cielos poseen problema, los externos
están deteriorados por el clima.
-Concreto. En buen estado las
Vigas
presentes.
Columnas -No se diferencian de los muros.
Buques de
-Madera y sin daños.
puertas
-Marco de aluminio.
Ventanas
-Ventanal de vidrio.
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365.

Estas villas son de un piso, sin embargo, se

encuentran en edificios de dos plantas, como se Figura 37. La villa tipo de Papagayo internamente.
Fuente: Elaboración propia.
indicó anteriormente. Poseían dos cuartos y un
baño, además de cocina y sala. Estas poseían
canoas y bajantes, alrededor hay mucha
vegetación, por tanto, se pueden dar Herramientas para el
obstrucciones en ellas. mantenimiento del complejo
Los baños presentaban accesorios y
elementos para apoyarse, además de su gran Además del inventario de estructuras que debía
espacio. Se puede inferir que tienen realizarse, también investigar las herramientas o
adaptaciones para la Ley 7600. Las mismas recursos que poseía el departamento de
además poseen aceras de concreto. Por último, mantenimiento, para el control de este, era
las cubiertas son metálicas con forma de teja. imperativo para determinar la situación actual.

Formularios para el control del

mantenimiento del hotel
Actualmente, el mismo cuenta con solamente 4
formularios para el mantenimiento de todo el
hotel. Los mismos están divididos en los que se
usan para el mantenimiento de estructuras
civiles, llamados certificaciones del complejo, los
cuales son 2, y los demás son para los elementos
electromecánicos.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 30
Y VILLAS
 Para efectos de este proyecto y debido al
alcance que posee, solo se hablará de los
formularios de mantenimiento de obras civiles.
Estos tienen la finalidad de darle el seguimiento a
la rutina que el jefe de mantenimiento llama
“recorrido diario”, la cual consiste en que a
primera hora del día se dé un recorrido por todo
el hotel para identificar las anomalías que
presenta el mismo. En el anexo 1, punto 1, se
encuentra el que más se utiliza, ya que es para
una revisión general. El segundo tiene un fin más
detallado y se puede encontrar en el anexo 1,
punto 2.
En el mismo viene un reglón de todas las Figura 38. Proceso actual de mantenimiento.
estructuras del hotel, tanto de uso civil como Fuente: Elaboración propia.
electromecánico y se anota en observaciones lo
que debe ser mejorado o revisado, según haya En la figura 39 se muestra el proceso
sido el reporte que se haya dado por parte de propuesto para llevar a cabo el plan de
administración o el jefe de mantenimiento haya mantenimiento y las herramientas de evaluación.
encontrado. Con lo anterior, así el jefe de Uno con más pasos, donde se incluyen los
mantenimiento delega las funciones a los formularios de evaluación y la aplicación del plan
colaboradores y se atiende la situación a la propuesto.
brevedad posible.
Como se mencionó anteriormente, esto
se hace diario. El formulario se imprime y se lleva
un registro físico de ellos.

Procesos y creación
de herramientas de
evaluación
Como parte del segundo objetivo se deben
generar procesos y herramientas de evaluación,
lo anterior con el fin de valorar el inventario de
estructuras que se generaron.

Proceso anterior contra el

Figura 39. Proceso propuesto para el mantenimiento.
propuesto Fuente: Elaboración propia.

A continuación, se presentan dos esquemas. En

la figura 38 se muestra el diagrama del proceso
actual que maneja el hotel para su
mantenimiento. El cual es un proceso simple de 4
pasos como se presenta en la figura y es el
actual.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 31
Y VILLAS
Formularios propuestos para la Interpretación de la nota
evaluación de las estructuras obtenida
civiles del hotel
Una vez se haya dado la evaluación en puntos al
Como se ha mencionado antes, el objetivo de formulario, se debe proseguir con la obtención de
estos es generar una herramienta que sea capaz la nota, esto con el fin de llevar un registro, dar
de evaluar elementos estructurales o no seguimiento y generar una prioridad en caso de
estructurales y por medio de una nota, indique el que deba darse mantenimiento preventivo o
deterioro en estos (si lo hay) y la prioridad que se correctivo. Para llevar esto a cabo, se utilizará el
debe dar, con el fin de corregir los problemas por método de ponderación simple:
medio de mantenimiento a la mayor brevedad
posible.
Debido a que este apartado es el de
resultados, no se mencionará nada de su
desarrollo, sin embargo, es importante que se
mencione la rúbrica que se utilizó y como se Luego, esta nota se debe interpretar,
obtiene la nota, además de su interpretación. En para esto, se usó una escala de calificación la
el análisis de resultados se explicará a detalle cual se adaptó a partir del sistema que se usó en
esto. el hotel Marriott para un modelo de Gestión de
Mantenimiento (Monge, 2017), el cual fue otro
proyecto de graduación de mantenimiento
perteneciente a la Escuela de Ingeniería
Rúbrica de evaluación Electromecánica.
Esta se detalla a continuación:
La rúbrica que se utilizó fue una adaptación de la
que posee el ICT en su Manual de Clasificación
Hotelera Para Costa Rica (1997). Esta tiene una
escala del 1 al 5, sin embargo, para efectos de
este proyecto, la misma irá del 1 al 3. Esta se
describe a continuación:

Cuadro 16. Rúbrica

3 Óptimas condiciones
Condiciones adecuadas, pero
2
se debe prestar atención.
No cumple requerido en servicio
y puede poner en peligro la vida
1
de los usuarios. Atender de
inmediato.
Fuente: Adaptación a partir del ICT (1997), a partir del
programa Word de Microsoft Office 365.

Es importante resaltar que la misma no

estaba hecha para el mantenimiento ni para uso
ingenieril, sin embargo, se hicieron adaptaciones
para su uso. Además, esta era necesaria, ya que
permite dar un valor numérico a los apartados
que posee el formulario para la evaluación de
elementos.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 32
Y VILLAS
 Cuadro 17. Interpretación de la nota
Rango de
Descripción
Resultados de la
nota
No hay necesidad
mantenimiento. La siguiente
de evaluación con los
100-91 fecha de evaluación se agenda
acorde al plan de
formularios
mantenimiento.
Hay situaciones que se pueden Una vez realizados los formularios, deben usarse;
mejorar. Sin embargo, se puede y verificar su eficacia a partir de la información
esperar a la siguiente recolectada en las secciones anteriores, además
evaluación según el plan de de evaluar las estructuras civiles que se están
90-81 analizando en este proyecto, lo cual es parte del
mantenimiento. Prestar atención
al o los puntos que no están objetivo 3 y se presentan en esta sección. Esto
bien y anotarlos para llevar con el fin de obtener el estado actual de los
control de ellos. elementos y así aplicar la propuesta de plan de
Requiere de atención, por tanto, mantenimiento,
se debe dar mantenimiento Como se ha mencionado, el inventario de
80-71 preventivo. Agendar fecha para estructuras civiles se dividió en estructuras
atender la situación apenas se internas y externas, por lo tanto, existen dos
pueda. formularios para una villa, habitación, hotel o
estructura que se encuentre dentro de lo civil,
Requiere mantenimiento
para mantener un orden lógico y ordenado. A
preventivo. Pone en peligro la
partir de esta división, se evaluó por separado
vida de sus usuarios. Se debe
70-51 cada elemento como se muestra en el apéndice
considerar como prioridad y la
1, el cual corresponde a los formularios y se lleva
zona a la que pertenece el
a la práctica como presenta el apéndice 2. Se
activo se debe inhabilitar.
evaluó una estructura de cada tipo por medio de
Requiere mantenimiento
un muestreo simple y se determinó el estado de
correctivo. Pone en peligro la
las villas por medio de la nota obtenida.
vida de sus usuarios. La zona a
En el cuadro 18 se muestran los
la que pertenece el activo se
50-0 resultados de las villas y hotel de Nacazcol en
debe inhabilitar. Contratar
sus interiores. Es importante resaltar que la
servicios o tomar personal
escala de colores es de verde a rojo, el amarillo
especializado para que atienda
como color y valor medio. Lo anterior con la
el problema.
Fuente: Adaptación a partir Monge (2017), a partir del
finalidad de establecer el estado por medio de un
programa Word de Microsoft Office 365. código de colores. Verde se puede identificar
como la nota más alta y rojo como la más baja.
En el apéndice 1 se pueden encontrar los
formularios realizados para la evaluación de las
estructuras y que usarán para el proceso del plan
de mantenimiento. Lo que estos evalúan son los
elementos presentados en los resultados del
objetivo 1. Se tuvo en cuenta las patologías
presentadas o situaciones que pudiesen aparecer
en un futuro y comprometen el servicio del
complejo.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 33
Y VILLAS
 Cuadro 20. Observaciones en
Cuadro 18. Calificación a las
Nacazcol
estructuras internas de las villas en
Grupo de
Nacazcol villas
Observación
Grupo de villas Nota obtenida En el lado izquierdo, segunda
501 al 508 97 planta, donde se encuentran
411 a 416 92 sistemas eléctricos
311 a 315 99 Hotel importantes hay fisuras
509 a 514 95 importantes, de 0,5 cm de
202 a 207 100 ancho, las cuales se deben
913 a 920 96 atender a la brevedad posible.
307 a 311 99 En los interiores, la cerámica
103 a 110 94 de los baños presenta fisuras.
604 y 605 99 Además, en los cuartos, las
411 a 416
Tipo 1000 94 vigas banquinas presentan
Tipo suite 95 fisuras importantes que deben
Ley 7600 94 ser atendidas.
Habitación de hotel 99 Una agarradera está a más de
Hotel 90 1 metro de altura en la villa
510 y está en contra de lo
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de especificado en la ley. En la
Microsoft Office 365. entrada a la villa hay dos
situaciones; la primera es que
Luego, en el cuadro 19 se muestran las Ley 7600
existe una grada de 3 cm en la
calificaciones, pero de los elementos externos. rampa y esta no debería estar.
Se aplica el mismo concepto de la escala de Lo segundo, la rampa no
colores. presenta rugosidad que
permita a las llantas de una
Cuadro 19. Calificación a las silla de ruedas tener agarre.
estructuras externas de las villas en Internamente, en la villa 823;
Nacazcol el cuarto y el baño presentan
dos fisuras importantes en los
Grupo de villas Nota obtenida
muros. Externamente Las
501 al 508 95
cubiertas del techo presentan
411 a 416 90 Tipo suite
decoloración por falta de
311 a 315 86 mantenimiento y el gypsum
509 a 514 95 presenta deterioro por
202 a 207 89 manchas y fisuras
913 a 920 84 importantes.
307 a 311 89 La villa 502 en el primer piso,
103 a 110 87 específicamente en la entrada
604 y 605 92 501 al 508
de esta posee fisuras
Tipo 1000 97 significativas.
Tipo suite 89 La villa 920, en el baño se
913 a 920
Ley 7600 94 presentan fisuras importantes.
Hotel 79
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Microsoft Office 365. Microsoft Office 365.

Por otro lado, en el cuadro 20 se puede Al igual que Nacazcol, con Papagayo se
observar información adicional, la cual posee realizó la misma división. En el cuadro 21 se
importancia a la hora de aplicar el mantenimiento muestran los resultados de las estructuras
a las villas, ya que es información extra y permite internas de este segmento del complejo turístico.
dar mayor panorama al estado actual de estas.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 34
Y VILLAS
 Cuadro 21. Calificación a las Cuadro 23. Observaciones en
estructuras internas de las villas en Papagayo
Papagayo Grupo de
Observación
Grupo de villas Nota obtenida villas
Villa tipo 97 Si bien es cierto algunas de
Sala de conferencias 89 las villas tienen accesorios
Baños y vestidores 93 avalados por la ley, las
Casa de Ley 7600 mismas no están adaptadas
80 para que se puedan
almacenamiento
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de considerar como espacio para
Microsoft Office 365. Ley 7600.
Si bien es cierto, este espacio
Respetando el orden anterior y la escala es de uso del hotel y para el
de colores, en el cuadro 22 se muestra los personal, presenta bastantes
resultados de las estructuras en la parte externa deterioros a nivel general, lo
de estas. Casa de cual podría poner en peligro la
almacenamiento vida de los colaboradores del
Cuadro 22. Calificación a las hotel, esto se evidencia en las
estructuras externas de las villas en notas obtenidas tanto en sus
exteriores como interiores a
Papagayo
nivel de mantenimiento.
Grupo de villas Nota obtenida Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de
Villa tipo 95 Microsoft Office 365.
Sala de conferencias 77
Baños y vestidores 81 A partir de esta evaluación, la cual es el
Casa de estado actual de los elementos civiles de
71 Nacazcol y el inventario realizado, se puede
almacenamiento
Fuente: Elaboración propia a partir del programa Word de generar la propuesta del plan de mantenimiento
Microsoft Office 365. para el complejo turístico en estudio. Además, se
pueden establecer fechas y un cronograma de
En el cuadro 23 me muestran las trabajo acorde a la disponibilidad de las villas
observaciones que se hicieron como parte de la para iniciar con su implementación.
información adicional de la evaluación.

Propuesta de plan
de mantenimiento
Para finalizar con la sección de resultados, en el
apéndice 3 se puede encontrar la propuesta de
plan de mantenimiento, la cual fue elaborada a
partir de los resultados anteriormente obtenidos,
bibliografía relacionada al mantenimiento con
respaldo técnico o de instituciones que tienen
años generando procesos en el área y otros
trabajos de graduación que se desarrollaron para
dar mantenimiento.
Lo anterior es muy importante, ya que,
con la bibliografía mencionada, se pudieron
obtener los lapsos para generar el
mantenimiento. Además, hay ciertos lapsos que

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 35
Y VILLAS
se deben respetar, ya que están definidos dentro
de la estructura del complejo.
El mismo está dividido en dos grandes
secciones: la preventiva y la correctiva. Dentro de
cada está el elemento al que se aplica el
procedimiento junto con una descripción,
herramientas, materiales y las tareas para
ejecutar el mantenimiento. Eso, más un posible
formato para llevar el control del mantenimiento,
por medio de fechas, observaciones y dónde fue
aplicado el mantenimiento.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 36
Y VILLAS
Análisis de los resultados

cada elemento será muy grande en comparación

Bases para el plan de con los elementos para cerchas metálicas que
mantenimiento solo sostienen cubiertas livianas. Su
mantenimiento es diferente por el material y
Para la realización del plan de mantenimiento, el cargas muertas que poseen.
cual es uno de los productos finales de este Por otro lado, como se ha mencionado,
trabajo se necesitaba una base, de ahí la razón Nacazcol alquila algunas villas, por esta razón se
del inventario de estructuras civiles que se debía menciona la fecha del levantamiento de
realizar. A partir de esto, hay ciertos aspectos inventario realizado, ya que para la fecha en la
que son importantes de mencionar, entre ellos, el que se elabore el plan, el mismo debe haber
hecho de que no se cuente con planos entregado o adquirido nuevas villas. En relación
constructivos. con lo anterior, puede que algunos elementos se
Lo anterior se debe resaltar, ya que en contemplaran dentro del plan y ya no vayan a
sistemas de mampostería las vigas y las aplicar, o viceversa, pueden existir elementos
columnas se ocultan debido al repello de los ahora que no se hayan contemplado dentro del
muros, por tanto, sin la información que estos plan, el resultado será sobre información o que el
ofrecen no es fácil detectarlas. Al deberse a un mismo no este completo a la hora de la entrega.
tema de obras civiles, debe contemplarse y al Los estilos de diseño es un aspecto
desconocer la información anterior los elementos importante que se debe establecer dentro del
con los que se cuenta son los que están a simple plan y Nacazcol, ya que las villas al no seguir un
vista, y fueron los que ayudaron en la patrón de diseño específico, puede que en algún
caracterización dentro de los formularios de momento uno de los códigos, ya sea de pintura,
mantenimiento. Al poseer tanto tiempo de cerámica o elemento arquitectónico, salga del
construidas las villas y pasar de propietario a mercado, obligando el cambio de toda esa línea
propietario, la información se pierde, esta es la dentro del complejo hotelero, lo cual causa un
razón de la ausencia de los planos. mayor costo de mantenimiento, por lo tanto, se
Todas las villas al ser diferentes entre recomienda establecer estilo para que dentro del
ellas, aunque cuenten con los mismos elementos inventario de compra, siempre tengan unidades
no pueden ser tratadas por igual, esto también se extras.
tuvo presente a la hora de generar el plan de El inventario, ayudó a detectar las
mantenimiento, de igual manera en los patologías que se presentan dentro del hotel y
formularios de evaluación. Ejemplo de esto son villas. Para la creación de los formularios de
las escaleras internas que poseen algunas villas. evaluación, esto fue de suma importancia, ya que
Algunas son de concreto, otras de madera, por al saberse para que se evaluaba, se permitió
ello, al tratarse de material diferente, no pueden generar herramientas a la medida de las
tratarse de la misma manera. Si se hace estructuras, lo cual era parte de la necesidad que
referencia al sistema constructivo, ambas presentaba el hotel. Aunado a lo anterior, las
presentan mucha diferencia, y es otro tema patologías que más se presentan son las fisuras
donde difieren en términos estructurales. debido a la contracción por temperatura, ya que
Otro ejemplo de ello son las cerchas para Guanacaste es una zona caliente a nivel
sostener el techo. Algunas son de madera y ambiental. Estas al detectarse debido al
soportan el peso de tejas, por tanto, el tamaño de inventario realizado, permitieron generar el

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 37
Y VILLAS
proceso de evaluación de los elementos herramienta generada con criterio técnico.
estructurales. Además de agregar las Cuando se hace referencia a lo técnico,
posibilidades de corregir su aparición o en cuyo específicamente se habla de documentos como
caso, si es muy grave la situación, el cómo otros proyectos de graduación o manuales de
proceder para solucionar el problema. instituciones que tienen una estructura de
Otro aspecto en el que ayudó el mantenimiento y funcionan como referencia, esto
inventario fue evaluar las condiciones de las villas ya que dentro del país no existe normativa que
que estaban designadas para la ley 7600. Dentro pueda regular procesos en el mantenimiento.
del plan se designó un apartado para velar por el Por otro lado, los resultados obtenidos
mantenimiento de la ley adentro y fuera de las pueden controlarse dentro del plan por medio de
unidades. Además, se generó una herramienta fechas y observaciones. Con lo anterior se
de evaluación para verificar su cumplimiento, sin pueden generar gráficas para analizar el tema de
embargo, más adelante se mencionará. costos, patologías que suceden dentro de las
unidades; y tomar decisiones a la hora de que se
intervengan. También es posible generar una
Proceso de mantenimiento estructura por medio de herramientas como lo
son los formularios, el plan de mantenimiento y
propuesto contra el actual rúbricas, donde el jefe de mantenimiento tiene un
protagonismo fuerte a la hora de tomar
Actualmente el proceso de mantenimiento que decisiones a partir de información recopilada.
posee el hotel es muy puntual y simple. Esto se Se debe mencionar que esto es una
ve reflejado en la figura 38. El mismo por solicitud propuesta, no se ha puesto en práctica, por lo
o por recorrido, identifica lo que se debe corregir tanto, en el camino pueden darse cambios y los
y por medio de unos formularios, los cuales se procesos se modifiquen, pero es parte del
encuentran en el anexo 1 se realiza todo el proceso de mejora del mantenimiento y de la
proceso. Si bien es cierto, son los insumos que misma propuesta.
posee y no hace distinción entre elementos
civiles o electromecánicos, estos son solo de
revisión. Funcionan como una lista de
verificación. Además, no hacen la distinción de
Rúbrica de evaluación e
elementos, por lo que no permite llevar control interpretación de la nota
entre el mantenimiento preventivo o correctivo. obtenida
Esto a nivel de medición de métricas es un
problema, ya que, al no haber orden o evaluación Como se mencionaba anteriormente, tanto la
de los elementos, lo único que se realiza es rúbrica como la interpretación de la nota fueron
mantenimiento correctivo, se “apagan los adaptadas a este proyecto.
incendios” del día a día. Además, deja de lado La primera, fue adaptada del Manual de
información para evaluar si el proceso actual es Clasificación Hotelera para Costa Rica. En el
eficiente, si puede existir mejoras o hay documento se encuentran las categorías de
situaciones ocurriendo y no se han dado cuenta evaluación. Estas categorías fueron usadas
de ello. para la elaboración de la rúbrica ya que
El proceso propuesto busca mejorar todo funcionaban como base.
lo anterior. Esto se muestra en la figura 39. Es Si bien es cierto, esta no es de uso
tomar el proceso actual y añadirle ciertos ingenieril, está elaborada para los hoteles, lo cual
procesos para intentar hacer un mantenimiento fue apropiado para el mantenimiento, ya que el
más integral; hablando desde lo civil. Se hace la mismo habla de servicio, es evidente que no es
distinción entre mantenimiento preventivo y igual al servicio de nivel estructural, sin embargo,
correctivo por medio de una nota obtenida en la es útil para este documento. Por tanto, se adaptó
evaluación, donde esto no existía. La evaluación para ser utilizado bajo condiciones de
se hace por elementos estructurales y mantenimiento. El tema del mantenimiento de
arquitectónicos. Un proceso más a la medida estructuras, no se ha desarrollado
para el complejo turístico, ya que se evalúan por adecuadamente en el país, esta es la razón por la
tipo de elemento y material a partir de una que es difícil obtener información, por lo tanto, es

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 38
Y VILLAS
un aporte importante encontrar insumos Formularios: eficacia y
relacionados con tema. Como es el caso de este
manual para usarlo y adaptarlo al proyecto. resultados
Para la interpretación de la nota, se utilizó
el proyecto de graduación, el sujeto de estudio Como se ha mencionado anteriormente, parte
fue el Hotel Marriott. Si bien es cierto, este fue importante para la creación de los formularios de
elaborado para mantenimiento de estructuras evaluación fue el levantamiento del inventario de
electromecánicas, el mismo está estructurado estructuras civiles realizado inicialmente. Así, se
bajo normas como la COVENIN, lo cual da pudieron observar a detalle las patologías,
respaldo a la hora de adaptarlas al comportamientos y factores externos que se
mantenimiento de obras civiles, ya que un ente presentan dentro del complejo turístico. A partir
las generó bajo ciertos estándares, y llevados a la de lo anterior, se clasificaron elementos dentro de
práctica, se adaptan a la lectura deseada. un mismo tipo, por ejemplo: vigas con vigas,
Hablando del sistema propiamente, se columnas con columnas y así sucesivamente.
compone de 2 partes. La puntuación al ítem que Aunque eran los mismos elementos, se
se evalúa dentro del formulario. La segunda es la contempló la diferencia de material entre ellos; y
interpretación que se le da a la nota obtenida. se generaron revisiones específicas para el
El cuadro 16 busca colocar el elemento elemento, según lo anterior. Además, se
que se evalúa dentro de un nivel de tres, donde dividieron en dos grandes grupos: las estructuras
según su estado, así se calificará. En un inicio se externas y las internas. Esto para generar un
analizó que podían ser cinco niveles, como se orden; además, el fin es no extender el proceso y
menciona en los resultados, sin embargo, el agilizar su revisión. Debe mencionarse que el uso
proceso de evaluación se volvía más complejo, de papel todavía se da dentro de la estructura del
ya que correspondía al criterio del evaluador y no hotel, por lo tanto, no se podían hacer muy
al criterio técnico. Un sistema binario dejaba extensos por la cantidad de hojas que implica
parámetros de lado, ya que se convertía en un trasladar. La misma distribución se realizó para
proceso que necesitaba mantenimiento o no, lo Papagayo.
cual terminaba convirtiéndose en mantenimiento De la misma manera, se generaron los
correctivo, dejando de lado el preventivo; formularios de evaluación y mantenimiento para
describiendo un proceso parecido al que se tiene. la ley 7600, este además de velar por la
A partir de este análisis y llevando a la adecuada colocación de los dispositivos, también
práctica este sistema, se obtuvo buenos busca que los mismos cumplan con lo que se
resultados, ya que la nota que se obtiene a partir menciona en la ley.
del cuadro 17 con el uso de la escala del cuadro Esto para un total de 6 formularios que
16, facilita una visión real del estado de las evalúan el mantenimiento y estado de las
unidades del complejo y lo que necesitan a nivel estructuras del hotel. La creación de las
de mantenimiento. Lo anterior, se detallará más herramientas era importante, ya que arrojarán el
adelante. a detallar. El cuadro 17 busca dar una estado actual de las instalaciones con una nota, y
interpretación a la nota que se obtiene y que el así, tener un punto de referencia para la
jefe de mantenimiento pueda tomar decisiones a aplicación del plan de mantenimiento el cual se
la hora de llevar a cabo el mantenimiento. analizará, posteriormente.
Permite dar prioridad según las necesidades que De la tabla 18 a la 23 se muestra lo
se deban atender, trata de mantener el servicio recopilado con las herramientas de evaluación.
de estas al 100% y alargar la vida útil de los Para las estructuras internas del complejo de
elementos. Por lo tanto, el análisis anterior Nacazcol, se muestra que las mismas han tenido
describe la importancia de estas dos buen desempeño con respecto al mantenimiento,
herramientas en el momento de poner en práctica ya que actualmente se encuentran en un estado
el mantenimiento. donde no necesitan mantenimiento preventivo,
por lo cual, estas pueden esperar a la siguiente
fecha según se indique en el plan.
En el cuadro 19, el cual corresponde a
estructuras externas, pasa lo contrario, se obtiene
que algunas villas ocupan mantenimiento

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 39
Y VILLAS
preventivo, especialmente el hotel, el cual servicio al estar comprometido puede poner en
presentaba unas fisuras importantes. De hecho, peligro la vida de sus colaboradores.
su calificación evidencia que sí necesita una Por último, se debe mencionar que las
intervención importante, porque, si el deterioro villas de Papagayo no están al 100% adaptadas
aumenta, ya no será un mantenimiento para la ley 7600: no hay cumplimiento del ancho
preventivo, si no correctivo y esto implicaría cierto de las puertas, rampas, y baños acondicionados
nivel de inhabilitación. Es importante para tales efectos. Por lo tanto, se recomienda la
mencionarlo, ya que el hotel es una estructura de revisión de las villas en este aspecto.
suma importancia, debido a que su ocupación es Es importante mencionar que, para una
anual, siempre está en operación. Lo cual, primera revisión, los formularios se adaptan a las
significaría que sus ingresos se vean afectados. necesidades del mantenimiento y revisión del
En el cuadro 20 se muestran hotel, sin embargo, esto no quiere decir que se
observaciones de 6 tipos de unidades, lo ideal es tuvieran que hacer ajustes. Lo anterior fue
que estas se atiendan a la mayor brevedad, ya corregido, por lo tanto, los mismos están listos
que su mayoría son fisuras, sin embargo, estas para su aplicación y adaptación a los procesos de
se presentan por contracción debido al clima, lo mantenimiento Nacazcol.
cual no es difícil de corregir. Dentro de estas
observaciones, lo importante de mencionar es
que las unidades que están destinadas a ley Plan de mantenimiento de
7600 se atiendan de nuevo, porque hay
estructuras que no cumplen con la ley. Un Nacazcol
ejemplo de esto son las rampas que poseen. En
algunas donde termina la rampa, específicamente Para la creación del plan, hubo dos documentos
la parte más alta, tiene un escalón, el cual no muy importantes que ayudaron a dar forma a esta
debería estar presente, ya que la ley menciona herramienta. El primero fue la Guía Básica para
que este elemento debe terminar donde empieza Mantenimiento de la Infraestructura Física, si bien
el nivel promedio del piso. Lo ideal, sería que es cierto, este documento es específico para
esto se corrija para evitar inconvenientes en el EBAIS, desarrolla procesos constructivos y de
futuro. La altura de algunos dispositivos y la mantenimiento para elementos estructurales que
rugosidad de la planta son fáciles de corregir. se encuentran dentro del hotel los cuales detallan
Si bien es cierto, las unidades de muy bien. El otro documento fue el Plan de
Nacazcol presentan una calificación alta, algunas mantenimiento de las estructuras del
tienen situaciones que se deben corregir, por lo Polideportivo de Cartago, dentro del mismo se
tanto, es importante analizar las observaciones detallan lapsos en los cuales se debe dar el
que se hacen, ya que son factores, muy mantenimiento, con respaldo de las normas
puntuales, que deben atenderse. De esta ASTM acorde a los materiales y cómo proceder
manera, las situaciones se atienden rápidamente ante patologías que se presentan. Lo anterior, y
y no se afecta la siguiente revisión, así se lo conocido por parte del departamento de
mantiene el servicio y se controlan los gastos. mantenimiento junto con el inventario, dieron
Papagayo, en relación con el forma a la creación del plan. Es importante
mantenimiento, los vestidores, sala de recalcar que algunos lapsos que se muestran en
conferencias y casa de almacenamiento para el plan no se pueden modificar, ya que, el hotel
colaboradores, necesitan mantenimiento los aplica por temporadas, ya sea por ocupación
preventivo, según lo obtenido en formularios, o clima; así los establece. Otros, fueron tomados
especialmente en el último. Si bien es cierto, los de esas referencias mencionadas a partir de
vestidores y sala de conferencias su servicio análisis realizados.
puede reestablecerse debido al mantenimiento Una variable que debía estar presente
que se le brinde; para la casa de almacenamiento era la Actualización Estratégica del Reglamento
no es así, esta presenta un alto deterioro debido al Plan Maestro del Polo Turístico Golfo
a fisuras, agujeros en muchos elementos Papagayo, ya que Papagayo se encuentra dentro
estructurales, entre otros factores. Por tanto, esta de la zona que regula el documento, por lo tanto,
debe ser atendida a la brevedad, ya que el los procesos deben concordar con esto, ya que el
ICT evalúa que el mismo se cumpla por medio de

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 40
Y VILLAS
dos visitas que se hacen al año. La misma no
tiene mayor complejidad, sin embargo, de salirse
de esta, por mínimo que sea el detalle, como por
ejemplo el color de la pintura de algún elemento
civil, la entidad turística puede obligar a que se
retire o se corrija la situación, y lo anterior se
traduce en gastos para Nacazcol,
específicamente en Papagayo. Por cual, el
mismo debía tenerse en cuenta.
El plan de la propuesta está diseñado
para que los procesos de mantenimiento, tanto
preventivo como correctivo se realicen. Algunos
procesos son recomendaciones del cómo
proceder, específicamente en los estructurales
como vigas y columnas. El departamento de
mantenimiento no tiene las habilidades,
competencias y conocimiento técnico para dar
mantenimiento correctivo a estas, por este
motivo, contactar a un profesional en el área, es
imprescindibles para que les asesore.
Hay procesos previos al mantenimiento, o
incluso, no son parte del mantenimiento, pero se
relacionan al final, como: las limpiezas profundas
y las inspecciones. Para ellas también se
generaron procesos y se incluyeron dentro del
plan.
Si bien es cierto, dentro del plan se
establece un lapso en el que se debe realizar,
una descripción del proceso y elemento a dar
mantenimiento, materiales a usar o comprar,
además del equipo a usar, estos no deben
cumplirse tal cual está en la propuesta (a
excepción de los lapsos establecidos, como el de
las canoas y entre otros más). Pueden cambiar,
siempre y cuando sea para mejorar y optimizar
procesos. Lo anterior, para que su efectividad
aumente y se cumpla el objetivo final, el cual es
generar un plan de mantenimiento que permita un
orden y estructura, para optimizar las funciones
dentro del hotel.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 41
Y VILLAS
Conclusiones y
recomendaciones

Conclusiones
En Papagayo, la Casa de Almacenamiento
Acorde al desarrollo de los objetivos planteados también requiere mantenimiento preventivo y
dentro de este documento, a continuación, se correctivo a la brevedad posible, ya que el
presentan las conclusiones obtenidas. deterioro que presenta a causa de fisuras y
Para el desarrollo del plan de agujeros en muchos de sus elementos puede
mantenimiento, se contó con 82 villas y un hotel. poner en peligro el servicio y la vida de sus
Dentro de este complejo hay 15 tipos diferentes, colaboradores.
también hay otras estructuras como vestidores, Si bien es cierto, dentro de Nacazcol
cuartos de almacenamiento y demás que existen muchos elementos, esto no quiere decir
requieren mantenimiento. Sin embargo, los que sean iguales, se contempló en el plan y se
números pueden variar, ya que muchas de las realizaron procesos acordes a su material y uso,
unidades son alquiladas. Dando como resultado donde se contó con respaldo técnico relacionado
un sobre diseño en el plan o que algunas con los elementos.
estructuras no se hayan contemplado debido a la Para el caso de los elementos
posibilidad de adquirir o que se entreguen villas estructurales, no se desarrollaron procesos de
en un futuro. mantenimiento correctivo. Se generó
Con base en el inventario de estructuras recomendaciones del cómo proceder, ya que el
civiles realizado, se crearon herramientas de departamento de mantenimiento de Nacazcol no
evaluación adaptadas al complejo turístico. Con cuenta con todas las herramientas y capacidades
lo anterior, a lo largo de las visitas realizadas, se para llevar a cabo estos procesos, sin
pudo comprobar su funcionamiento. En relación comprometer el servicio de las estructuras.
con lo mencionado anteriormente, aparecieron
detalles en los formularios, los cuales se
corrigieron y los mismos están listos para ser de Recomendaciones
su uso, los cuales se presentan en el apéndice 2.
Si bien es cierto, el complejo turístico Además de las conclusiones, es pertinente dar
dentro de su estructura se ha mejorado para que recomendaciones dentro de este documento, ya
la ley 7600 esté presente, gracias a las que, en un futuro, estas pueden mejorar el
herramientas de evaluación aplicadas, el mismo proyecto.
debe corregir las rampas en algunas villas y Si bien es cierto, el siguiente paso sería
recolocar los dispositivos para que la altura establecer un control de costos en relación con el
concuerde con lo que indica legislación. mantenimiento, para poder proyectar cómo se
De la misma manera, las herramientas de dan los gastos, el porqué está ocurriendo y las
evaluación mencionadas dieron como resultado posibles soluciones. Lo anterior se logra con la
que el hotel en sus estructuras externas debe ser creación de una oficina de ingeniería, la cual
atendido por problemas de fisuras las cuales podría darle el seguimiento a lo mencionado y a
poseen un ancho considerable, y pueden poner otras situaciones. Si bien es cierto, requiere más
en riesgo el servicio de este. complejidad que lo teórico establece, pero se

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podrían mejorar muchos aspectos dentro del pueda ser usado adecuadamente. Cabe resaltar
complejo turístico. que esto no sustituye búsqueda de un profesional
Otro aspecto importante es abrir la en el área para la evaluación de los elementos
posibilidad de generar otro plan de cuando se presente esta patología.
mantenimiento para lo electromecánico que se
complemente a este plan. Lo anterior tiene como
fin obtener integridad a la hora de ejecutar
mantenimientos, ya que no solamente lo civil o
arquitectónico requiere de ello.
En relación con el complejo Papagayo, se
recomienda estar más pendiente, debido a la
limitante del personal, este a veces se olvida, y
es igual de importante, es una posible razón por
la cual la casa de almacenamiento presente el
estado actual, se recomienda nombrar más
personal para el lugar.
Como se mencionó anteriormente, sería
importante que Nacazcol generara un manual de
diseño en interiores y exteriores para que todo el
complejo tuviera la misma línea y así, pudiera
reducir costos y tratara de mantener líneas que
no concuerdan con la marca que posee.
Por otro lado, la capacitación de personal
con respecto a materiales y nuevas tecnologías
en mantenimiento es importante. Por este motivo
se recomienda buscar enlaces con las empresas
que ofrecen sus servicios, para mejorar las
practicas constructivas dentro del departamento,
ya que si bien es cierto lo que posee funciona; el
acompañamiento busca una mejora continua y
actualización del mercado.
Si bien es cierto, el complejo trabaja con
determinadas marcas, estas pueden ofrecer el
mejoramiento de los productos con el fin de
reducir en gastos, ya sea en pinturas, selladores
y otros productos de recubrimiento. Por lo tanto,
se pueden generar contactos más directos con
ellas y así, encontrar soluciones viables y
ajustadas al mantenimiento.
Al ser un lugar cercano a las costas,
buscar materiales resistentes a la oxidación por
salinidad, será imprescindible para que aumente
la vida útil de los elementos, se reduzcan los
gastos, el mantenimiento y mejore el rendimiento
de los mismos.
Para la situación de grietas. Con macillas
elastomericas la situación se puede subsanar,
brinda. una solución a largo plazo y la
intervención al elemento estructural no es tan
invasiva. Esto mantiene el servicio de las
estructuras y evita futuras situaciones en la
misma zona, para el uso de esta, se recomienda,
primero, capacitarse en el producto para que

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 43
Y VILLAS
Apéndices

En el apéndice 1 se encuentran los formularios

realizados para la evaluación de las estructuras
del hotel.
En el apéndice 2 hay fotografías de los
formularios con los resultados obtenidos de una
unidad hotelera.
En el apéndice 3 está el plan de mantenimiento.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 44
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Anexos

En el anexo 1 se pueden encontrar los

formularios que utiliza Nacazcol para llevar su
mantenimiento. Estos son utilizados para realizar
el mantenimiento diario y correctivo.

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 45
Y VILLAS
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Y VILLAS
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&tlng=en

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 47
Y VILLAS
Anexo 1. Formularios de
mantenimiento correctivo y de
prioridad de Nacazcol

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 48
Y VILLAS
1. Certificación del complejo.

CERTIFICACION DEL COMPLEJO

FECHA:

Operador:

Operador: OBSERVACIONES GENERALES:

AREAS GENERALES

Faroles barandal a carretera

Recepcion

Frente al Rest. Morgan

Súper

22 Superior

Piscina 22 Superior

Area juegos

Canchas múltiples

Aceras piscina Morgan

Piscina Morgan

Cancha fútbol

Villas 300"s

Exteriores villas 101 a 115

500"s

Play

700"s

900"s

Conferencias

221 - 222 - 1003 - 1014

Basurero

Area de reciclaje

PASCONEO DE PISCINAS

Áreas Públicas Generales

METAS

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Y VILLAS
2. Certificación detallada del complejo.
CERTIFICACION DEL COMPLEJO

FECHA:

Operador:

AREAS GENERALES OBSERVACIONES GENERALES:

Area del reloj marcador
Entrada principal a carretera
Recepción
Frente al Rest. Morgan
Súper
22 Superior
Piscina 22 Superior
Area juegos
Canchas múltiples
Aceras piscina Morgan
Bodegas
Cancha fútbol
Vivero
Villas 300"s
Parqueo 300"s
Exteriores villas 101 a 115
500"s
Parqueo 501
Parqueo 504-508
Parqueo 151
Parqueo 509-508
Play
700"s
951--954--1000"s
920----901
Conferencias
Suites
Parqueo 814-827
Parqueo 828-829
221-222-1003-1004
Basurero
Área de reciclaje
PASCONEO DE PISCINAS
Áreas Públicas Generales

OBSERVACIONES:

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Apéndice 1. Formularios para la
evaluación de las estructuras.

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 1. Formulario para revisión de estructuras internas para Nacazcol (código: NCCZ-01).

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PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 53
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 2. Formulario para revisión de estructuras exteriores para Nacazcol (código: NCCZ-02).

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PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 55
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 3. Formulario para revisión de estructuras para ley 7600 para Nacazcol (código: NCCZ-03).

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 56
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 4. Formulario para revisión de estructuras internas para Papagayo (código: NCCZ-04).

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 57
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PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 58
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 5. Formulario para revisión de estructuras externas para Papagayo (código: NCCZ-05).

PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 59
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PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 60
Y VILLAS
 6. Formulario para revisión de estructuras para ley 7600 para Papagayo (código: NCCZ-06).

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Y VILLAS
Apéndice 2. Formularios
completados en la evaluación de
las estructuras.

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Y VILLAS
 1. Formulario de estructuras externas completo.

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PROPUESTA DE PLAN PARA EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE LA INFRAESTRUCTURA CIVIL DE NACAZCOL HOTEL 64
Y VILLAS
Apéndice 3. Plan de
mantenimiento.

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 PROPUESTA DE
PLAN DE
MANTENIMIENTO
PARA NACAZCOL Y
PAPAGAYO

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Índice

Alcance .............................................................................................................................................. 68
Objetivo............................................................................................................................................ 688
Definiciones ..................................................................................................................................... 688
Actividades previas relacionadas al mantenimiento ....................................................................... 699
Ley 7600 y su reglamento ................................................................................................................. 70
Mantenimiento preventivo ................................................................................................................. 70
Mantenimiento correctivo ................................................................................................................ 706
Formulario de control de mantenimiento ......................................................................................... 856
Bibliografía ....................................................................................................................................... 877

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Y VILLAS
Alcance
El mantenimiento más allá de buscar la manera de alargar la vida útil de activos materiales también
trata de disminuir los gastos (cuando se puede) para que la posibilidad de sustitución sea mínima y evitar el
proceso de compra, donde este puede ser más elevado que el mantenimiento del activo.
Esta propuesta de plan de mantenimiento para el complejo turístico Nacazcol tiene como fin
fortalecer su estructura; donde el departamento de esta área pueda contar con más insumos y a la hora de
llevar a cabo sus funciones, se realicen con un orden lógico de procedimientos. Además, los mismos
cumplan con criterio técnico y una serie de procesos adaptados al mismo.
Las estructuras relacionadas a lo electromecánico, el restaurante Morgan o villas que no se hayan
adquirido en la segunda mitad del 2022 no están contempladas dentro del plan. Esto debido a que está
diseñado para atender estructuras civiles y arquitectónicas, lo cual es su objetivo principal.
Es importante resaltar que la propuesta hace referencia a la atención de estructuras civiles y
arquitectónicas para que la misma se pueda considerar como plan, se debe ejecutar y finiquitar en el
camino. Una vez se haya comprendido un tiempo determinado, se le hayan realizado observaciones y
correcciones, este documento se puede considerar como plan, hasta entonces, no deja de ser eso, una
propuesta.

Objetivo
Generar un plan de mantenimiento para Nacazcol, Hotel y Villas, además de su anexo Papagayo, el
cual planteé una estructura de mantenimiento, que haga distinción entre el preventivo y correctivo; y ejerza
control en el mantenimiento.

Definiciones

Mantenimiento
Conjunto de las actividades que se llevan a cabo para conservar los bienes (inmuebles, equipos,
maquinaria, estructuras, entre otros) para que estos funcionen de manera segura, y eficiente; además de
que se realicen de una manera económica; y en el peor de los casos, el mismo se pueda reparar.

Mantenimiento preventivo
Actividad que se contempla para que los gastos sean menores en comparación al monto de la
compra para sustituir ese bien, más si se trata de una gran inversión económica para la empresa u
organización.

Mantenimiento correctivo
Acciones o modus operandi a seguir cuando se presentan fallas graves o los activos se encuentran
en un estado de deterioro mayor, donde no queda más que sustituir o invertir en una reparación.
Generalmente el costo es elevado y solo personas con experiencia técnica pueden intervenir y dar el
criterio.

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Y VILLAS
Actividades previas relacionadas al mantenimiento
En esta sección se describen las actividades que se deberían realizar de manera previa al
mantenimiento. Especialmente la limpieza profunda; esta es de suma importancia, ya que, para realizar la
inspección, la unidad hotelera debe encontrarse ordenada y limpia para que la evaluación pueda ser
precisa, y así, se vuelve más fácil de identificar lo que se inspeccionará. Un ejemplo de lo anterior es la
inspección de vigas, si estos elementos se encuentran con telas de araña, se obstruye la visión para la
identificación de fisuras, si hubiera.

Elemento Descripción
A partir de los formularios para la evaluación de los elementos civiles del
hotel, se selecciona una persona dentro del departamento de
mantenimiento (ya sea el jefe o alguien que la jefatura designe) y se
aplican estos. Una vez que se lleva a cabo el proceso de evaluación, otro
funcionario debe fiscalizar que la aplicación de los formularios se haya
realizado y lo que se indique en estos, sea el estado de la villa en ese
momento.
Evaluación e Frecuencia Materiales Mantenimiento
inspección No aplica.
Equipos
-Formularios de
6 meses inspección de No aplica
estructuras internas y
externas.
-Lapiceros

Elemento Descripción
En la fecha indicada dentro de la programación del plan de mantenimiento, las
respectivas jefaturas del departamento de mantenimiento y de limpieza deben
tomar la unidad del complejo e inspeccionar lo que se debe corregir dentro de
ella. Luego, asignar el personal para que se realice la limpieza profunda.
Cuando se habla de limpieza profunda, se hace referencia al lavado, barrido y
remoción de suciedad dentro de la villa o habitación.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
No aplica.
Limpieza Equipos
profunda -Escobas.
1. Inspección.
-Productos de
2. Asignar personal.
limpieza.
3. Programar la ejecución de la
6 meses -Mangueras.
limpieza.
-Guantes.
4. Evaluar y dar el visto bueno de la
-Productos químicos
ejecución de la limpieza.
de limpieza.
-Trapos para
superficies.

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Ley 7600 y su reglamento
El acceso a los lugares es un derecho universal de las personas, por esta razón el tema de mantenimiento
debe velar que la ley 7600 sea aplicada correctamente en los espacios. Por lo tanto, en esta propuesta de
plan se menciona la misma y se genera un proceso para el mantenimiento adecuado dentro de las
posibilidades de servicio que brinda Nacazcol.

Elemento Descripción
A las villas y cuartos del hotel que fueron condicionadas para que la ley 7600
se cumpla, se debe aplicar el formulario dispuesto para su evaluación respecto
al mantenimiento. Como recomendación, el jefe de mantenimiento y las
personas que trabajan dentro del departamento deberían haber leído, al
menos, una vez la ley para que conozcan de lo que habla esta y puedan
aplicar detalladamente el formulario.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
No aplica 1. Seleccionar el personal para la
Equipos aplicación del formulario.
2. Aplicar el formulario a la unidad.
Ley 7600
3. Entregar la evaluación y hacer
-Formularios de observaciones acordes a lo especificado
inspección de la ley en la ley.
1 año 7600 NCCZ-03 4. Programar la fecha de la siguiente
(Nacazcol) o inspección.
NCCZ-06 5. Realizar el mantenimiento a la
(Papagayo). brevedad posible. Generalmente esta
-Lapiceros constará de recolocación de dispositivos a
la altura adecuada, o mejora de algunos
elementos.

Usar formulario con código NCCZ-03 y NCCZ-06 para esta sección.

Mantenimiento preventivo
Cuando se habla de mantenimiento preventivo, este hace referencia a que, en la evaluación de las
unidades, el resultado obtenido es este. No es un nivel de deterioro muy avanzado para que afecte el
servicio, pero hay que prestar atención a lo que sucede en la estructura.
A continuación, se presentan los procesos de mantenimiento para cada elemento que se encuentra
en el complejo turístico.

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 Elemento Descripción
Estos independientemente del material, tienen como funcionalidad ocultar los
sistemas que se localizan en el techo y no tienen apariencia arquitectónica. Es
la parte visible de este. Pueden ser falsos o fijados a la estructura. Dentro de
Nacazcol hay de gypsum, fibrocemento, suspendidos, madera en incluso
fijados, específicamente de concreto y tablilla de poliuretano.
Independientemente el material, el mantenimiento preventivo de este es igual.
Cielos Ya que, si el mismo tuviese alguna patología, se debe considerar como
mantenimiento correctivo.
internos Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Láminas del material 1. En cuyo caso haya algún panel que
y del cielo según la se deba de sustituir por deterioro o
externos villa. caída, hacerlo con concordancia del
Equipos material.
6 meses 2. Retirar el polvo con una escoba o
plumero, esto acorde al material del
-Escaleras.
cielo, ya que hay unos más frágiles que
-Escobas.
otros, tal es el caso del cielo
suspendido.

Elemento Descripción
Estos se conocen como los que están hechos de material liviano
(fibrocemento, entre otros materiales), los cuales funcionan para dividir
aposentos dentro de la unidad hotelera. Estas por sus características deben
ser atendidas cuidadosamente, ya que si hay cierto nivel de deterioro o no se
conoce su proceso constructivo se pueden dañar más por intervención.
Además, lo mostrado en este cuadro es para secciones de no más de un
panel. Cuando son dos o más, el mantenimiento es correctivo.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Láminas del 1. Identificar el tipo de patología (fisura,
material liviano. hongo, hinchamiento por humedad).
-Mortero de sellado 2. Aplicar el mantenimiento a la
de juntas. patología:
Paredes -Tornillos. Si es fisura: si la misma puede ser
livianos -Tubos de aluminio o arreglada con mortero de sellado, aplicar
acero. el mismo y luego darle el acabado con
-Pintura blanca. lija y pintura.
Equipos Si es por hongo: identificar lo que lo
6 meses causa y sustituir el panel. Por último,
realizar los acabados finales de sellado,
lijado y pintura.
-Taladros.
-Si es por hinchamiento: generalmente
-Espátulas y palillas.
estos se dan por humedad, así que lo
-Lija
primero será identificar la entrada de
-Brochas
esta, impermeabilizar, cambiar el panel o
paneles dañados y dar los acabados
finales mencionados anteriormente.

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Y VILLAS
 Elemento Descripción
Estos son los predominantes dentro del complejo; tanto en Nacazcol como
Papagayo y en el primero, tanto en el hotel como en las Villas. Se recomienda
aplicar la frecuencia del mantenimiento para que el muro se mantenga protegido en
todo momento y los factores externos (o en algunos casos internos) no le afecten,
con el fin de prolongar que el servicio que ofrecen sea el del 100% en todo momento.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Pintura blanca. 1. Identificar si por causa del tiempo hay
-Morteros de desprendimiento de pintura o fisuras.
Muros relleno y acabado. 2. Si hay fisuras o hinchamiento, esto debe ser
Equipos considerado como mantenimiento correctivo,
de ya que puede haber daño estructural.
3. Si se debe corregir una caída de pintura,
mampo remover la zona, aplicar los morteros de
stería 1 año -Equipos de
acabado y al final la pintura.
4. Realizar la limpieza del elemento. Ya sea
limpieza.
por retiro de suciedad en seco o húmedo. Para
-Espátulas y
el seco, se recomienda que no se use equipo
palillas.
que pueda dañar superficialmente el elemento.
-Lija.
Si es en húmedo y se utilizará chorro de
presión, que esta sea baja para que cumpla
con la finalidad de limpiar y no cause
desprendimiento.

Elemento Descripción
Este es una superficie horizontal, generalmente con acabados arquitectónicos. En
Nacazcol se pueden encontrar de cerámica, madera y porcelanato. Su
predominancia es la cerámica, la cual no tienen línea definida. De ahí la variedad de
tipos, tanto en forma, color y corte. Independientemente del tipo, el mantenimiento
preventivo tiene una misma línea.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Agentes químicos 1. Identificar el tipo de piso para usar el agente
limpiadores. limpiador, ya que el mismo no funciona para
-Mortero para todos los pisos.
reparación de 2. En cuyo caso haya mortero de relleno para
sisas. sisa (en el caso del porcelanato y cerámica),
Equipos sustituir el dañado por uno nuevo acorde al
proceso de colocación.
Pisos 3. Una vez el piso esté en condiciones para
ser limpiado, barrer el mismo y luego usar el
agente limpiador para la ejecución de la
6 meses limpieza.
-Escobas y
4. Es importante resaltar que, si el mismo
limpiadores
posee manchas, se debe determinar si son
manuales o
internas o externas. Si son internas, las
eléctricos.
mismas deben pasar por un proceso de
-Espátulas y
revisión para determinar la causa. Si son
palillas.
superficiales, utilizar un agente químico con un
nivel de acidez para eliminarla totalmente. Se
espera que de este último cumpla con la
función de limpiar y no causar daño en el
elemento.

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 Elemento Descripción
Generalmente son elementos estructurales, la mayoría del tiempo están
colocadas de manera horizontal, sin embargo, esto no es imperativo. En términos
estructurales, no toda columna vertical es columna y no toda viga colocada en
horizontal es viga. Dentro de Nacazcol los elementos horizontales son vistos
como vigas, además no todas son estructurales, hay algunas que son
arquitectónicas o las mismas en un inicio tenían esa función, pero por sustitución
del material del elemento perdieron su función original y ahora se consideran de
esa manera. Estos elementos no pueden perder el servicio en ningún momento,
por lo tanto, si los mismos presentan patologías, debe considerarse aplicar un
mantenimiento correctivo.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Pintura 1. Identificar si por el tiempo hay desprendimiento de
blanca. pintura o fisuras.
Vigas -Morteros 2. Si hay fisuras o hinchamiento, esto debe ser
de considerado como mantenimiento correctivo, ya que
acabado. puede haber daño estructural.
Equipos 3. Si se debe corregir una caída de pintura, remover
la zona, aplicar los morteros de acabado y al final la
1 año -Equipos pintura.
de 4. Realizar la limpieza del elemento. Ya sea por
limpieza. retiro de suciedad en seco o húmedo. Para el seco,
-Espátulas se recomienda que no se use equipo que pueda
y palillas. dañar superficialmente el elemento. Si es en húmedo
-Lija y se utilizará chorro de presión, que este sea baja
-Brochas para que cumpla con la finalidad de limpiar y no
cause desprendimiento.

Elemento Descripción
Generalmente son elementos estructurales, la mayoría del tiempo están
colocados de manera vertical, sin embargo, esto no es imperativo. Lo mismo que
para las vigas desde un ángulo estructural. Dentro de Nacazcol los elementos
verticales son vistos como columnas. Estos elementos no pueden perder el
servicio en ningún momento, por tanto, si los mismos presentan patologías, debe
considerarse aplicar un mantenimiento correctivo.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Pintura 1. Identificar si por el tiempo hay desprendimiento de
blanca. pintura o fisuras.
-Morteros 2. Si hay fisuras o hinchamiento, esto debe ser
de considerado como mantenimiento correctivo, ya que
Columnas acabado. puede haber daño estructural.
Equipos 3. Si se debe corregir una caída de pintura, remover
la zona, aplicar los morteros de acabado y al final la
1 año -Equipos pintura.
de 4. Realizar la limpieza del elemento. Ya sea por
limpieza. retiro de suciedad en seco o húmedo. Para el seco,
-Espátulas se recomienda que no se use equipo que pueda
y palillas. dañar superficialmente el elemento. Si es en húmedo
-Lija y se utilizará chorro de presión, que esta sea baja,
-Brochas para que cumpla con la finalidad de limpiar y no
cause desprendimiento.

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 Elemento Descripción
Aberturas en los muros para la entrada de luz y aire dentro de las unidades
hoteleras. Están compuestas de elementos metálicos y de vidrio. Todos los
marcos son de aluminio y la lámina de vidrio transparente.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
Ventanas 1 año o -No aplica 1. Se retira la suciedad y polvo con
en cuyo Equipos escobillas.
caso el -Escobas y 2. Luego se usan limpiadores
vidrio se limpiadores manuales y desinfectantes para retirar
dañe manuales. las manchas.

Elemento Descripción
Esta hace referencia a las escaleras que se encuentran en el interior para
acceder a un segundo piso, ya sea dentro de la villa o en el edificio de
villas. Independientemente del material, se debe aplicar el mismo
mantenimiento preventivo.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Pintura blanca. 1. Si las mismas necesitan
Equipos recubrimiento o pintura por el tiempo y
clima, retirar la anterior y aplicar la
Escaleras capa nueva. Una vez se tenga seca la
internas o -Equipos de
capa, se procede con la limpieza.
2. Se retira la suciedad y polvo con
externas limpieza.
escobillas.
1 año - Escobas y
3. Luego se usan limpiadores
limpiadores
manuales y desinfectantes para retirar
manuales.
las manchas.
-Brochas.
4. En cuyo caso estas tengan postales
-Lija.
rugosas para superficies, sustituirse
por unas nuevas si las mismas se han
deteriorado por el tiempo.

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Y VILLAS
 Elemento Descripción
Este es el marco de madera alrededor de las puertas. Además de proteger
la puerta de golpes, por cerrarse muy fuerte, funcionan para controlar el
paso de visión que se genera entre la puerta y el muro. En el complejo
turístico todos los buques son de madera.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Barniz. 1. Remover el acabado que tiene el
-Betún. buque con lija o la sustancia que mejor
Buques -Pintura. se adapte para proteger la integridad
Equipos del material.
de puertas 2. Colocar la nueva capa de acabado
-Lija.
6 meses con brocha o herramienta que mejor se
-Brochas.
adapte según el acabado.
-Equipo para
3. Cuando la capa del acabado esté
aplicar acabados
seca, limpiar la puerta por si la misma
de betún.
quedó con partículas de residuo por la
-Limpiador manual.
lija.

Elemento Descripción
Cuando se habla de cubiertas estas hacen referencia a las metálicas, esto
debido a que si bien es cierto dentro de Nacazcol todavía hay tejas, se está
pasando al anterior sistema antes mencionado. La cubierta metálica por la
que se está optando es la que tiene forma de teja, esto para seguir
manteniendo la arquitectura típica de la provincia, más tratándose de la
zona de Papagayo donde el ICT regula la arquitectura de la provincia, de
ahí la razón de este diseño.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Sellador para
Cubiertas agujeros en la 1. Revisar si la cubierta tiene algún
cubierta. orificio que cause goteras y sellarlos.
de techo -Pintura Poliuretano 2. Con escobas retirar las hojas de los
Anticorrosiva, árboles caídas o ramas.
Lanco. 3. Retirar suciedad u hongos con la
1 año Equipos manguera de chorro a presión.
-Escaleras. 4. Una vez limpia, proceder a pintar la
-Escobas. cubierta para protegerla de la
-Equipo de chorro a corrosión. La pintura puede ser
presión. aplicada cada 3 años, debido al costo
-Brochas, rodillos y que esto genera para el complejo.
felpas.

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 Elemento Descripción
No todas las unidades poseen canoas. Estas tienen como finalidad
trasladar el agua llovida a lugares determinados, según el diseño de la
unidad. Las mimas son metálicas y están protegidas con pintura
anticorrosiva.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Pintura Poliuretano
1. Con escobas o herramientas
Anticorrosiva,
determinadas retirar las hojas caídas
Canoas Lanco.
de los árboles que pueden causar
Equipos
obstrucción del agua
-Escaleras.
4 meses 2. Retirar suciedad u hongos con la
-Escobas.
manguera de chorro a presión.
-Equipo de chorro a
3. Una vez limpia la canoa, proceder a
presión.
pintar la cubierta para protegerla de la
-Brochas, rodillos y
corrosión.
felpas.

Usar formulario con código NCCZ-01 y NCCZ-02 para Nacazcol. Para Papagayo NCCZ-04 y NCCZ-05 en
esta sección de mantenimiento.

Mantenimiento correctivo
Por otra parte, el mantenimiento correctivo tiene procesos más complejos en las estructuras, esto debido a
que cuando ocurre es porque el nivel de servicio ya no está por encima del 90% el cual puede ser corregido
con mantenimiento preventivo. El mantenimiento correctivo implica que hay un posible riesgo para las
personas, por lo tanto, se debe corregir lo antes posible para que siga en función la unidad del complejo.

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 Elemento Descripción
Estos se conocen como los que están hechos de material liviano
fibrocemento, entre otros materiales más), los cuales funcionan para
dividir aposentos dentro de la unidad hotelera. Estos por sus
características deben ser atendidas cuidadosamente, ya que, si hay
cierto nivel de deterioro o no se conoce su proceso constructivo, se
puede llegar a dañar más por intervención. En este cuadro se muestra
cuándo hay que aplicar mantenimiento correctivo.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Laminas del 1. Identificar el tipo de patología
material liviano. (fisura, hongo, hinchamiento por
-Mortero de humedad).
sellado de juntas. 2. Aplicar el mantenimiento a la
-Tornillos. patología:
-Tubos de Si es por fisuras: Identificar la
aluminio o acero. razón, ya que las mismas pueden
-Pintura blanca. ser por contracción o golpe, luego
Equipos sustituir todos los paneles. Se
Paredes recomienda que la unidad esté
temporalmente inhabilitada para
livianos que se pueda ejecutar todo el
trabajo.
Si es por hongo: identificar lo que
1 año lo causa y sustituir los paneles.
Por último, realizar los acabados
finales de sellado, lijado y pintura.
-Taladros.
-Si es por hinchamiento:
-Espátulas y
generalmente estos se dan por
palillas.
humedad, así que lo primero será
-Lija
identificar la entrada de esta,
-Brochas
impermeabilizar, cambiar los
paneles o paneles dañados y
ejecutar los acabados finales
mencionados anteriormente.
Cuando el daño se da por
humedad, los paneles no se
pueden salvar, se deben
desechar.

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 Elemento Descripción
Estos son los predominantes dentro del complejo; tanto en Nacazcol
como Papagayo y en el primero, tanto en el hotel como en las villas. Se
llama mampostería al sistema conformado por bloques y acero de
refuerzo. Cuando se debe aplicar mantenimiento correctivo, es porque
la patología afecta directamente lo estructural y afecta el servicio del
elemento.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Pintura blanca. Si el mantenimiento es por fisuras:
-Morteros de 1. Identificar todas las fisuras de
relleno y todos los muros.
acabado. 2. Para fisuras entre 0,1 a 2 mm
-Epóxico de de ancho usar un acabado
media o alta elastómerico. Para fisuraras de
viscosidad. más de 2 mm de ancho, sellarlas
Equipos con un mortero fresco y un
epoxico de media o alta
viscosidad para que vuelva a
unificar el concreto nuevo y el
actual, esto con el fin de volver a
reestablecer el servicio del
elemento. Generalmente las
Muros de fisuras que se dan en el hotel son
por causa de la temperatura, por
mampostería tanto, con los acabados
mencionados se puede
1 año solucionar. Si las grietas son de
más de 5 mm de ancho, contratar
-Equipos de servicio profesional para atender
limpieza. el tema estructural.
-Espátulas y 3. Una vez el mismo ha fraguado
palillas. y curado, se procede a dar el
-Lija. acabado con pintura. Es
importante resaltar que se deben
leer las fichas técnicas para
conocer el tiempo de curado y
como debe usarse.
Si es por hongos o hinchamiento:
estas generalmente ocurren por la
filtración de agua, por lo tanto, se
deben contratar servicios
profesionales para tratarlas, ya
que el tema estructural puede
afectarse y el acero de refuerzo
puede estar comprometido.

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 Elemento Descripción
Este es una superficie horizontal, generalmente con acabados
arquitectónicos. En Nacazcol se pueden encontrar de cerámica, madera
y porcelanato. Su predominancia es la cerámica, la cual no tienen línea
de diseño definida, existe variedad de tipos, tanto en forma, color y
corte.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Agentes Si es cerámica o porcelanato:
químicos 1. Por medio de equipo, se retiran
limpiadores. las piezas dañadas (ya sea por
-Mortero para hongos, desgaste o fisuras).
reparación de 2. Se trata la superficie para que
sisas. cuando se vayan a colocar las
-Nueva madera nuevas piezas, el mortero tenga
o piezas de adherencia.
cerámica del 3. Colocar las nuevas piezas.
tipo de la 4. Las sisas se vuelven a sellar.
unidad. 5. Se da la limpieza de la
Equipos superficie.
Pisos Nota: Se debe velar por que no
existan presencias de vacíos
debajo de la pieza, ya que, si se
6 meses generan, puede fracturarse.
Si es madera:
-Escobas y 1. Ya sea fractura, plaga o vejez,
limpiadores la misma se debe sustituir por otra
manuales o madera nueva. Es importante
eléctricos. resaltar que, si esta tiene fin
-Espátulas y estructural, se debe consultar a
palillas. personas expertas en el tema
-Cortador de para no generar alguna falencia
cerámica. dentro de la unidad.
2. Una vez se sustituya la pieza
de madera, se debe colocar el
recubrimiento.
3. Realizar la limpieza de la
superficie.

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 Elemento Descripción
Estos independientemente del material, tienen como función ocultar los
sistemas que se localizan en el techo y no tienen apariencia
arquitectónica. Es la parte visible de este. Pueden ser falsos o fijados a
la estructura. Dentro de Nacazcol hay de gypsum, fibrocemento,
suspendidos, madera en incluso fijados, específicamente de concreto y
tablilla de poliuretano. El mantenimiento correctivo se debe aplicar a
este elemento cuando se trate de más de un panel, si las fisuras o el
diámetro de las manchas sean más de 1 metro. Como acotación, para
Papagayo se debe colocar un cielo que tenga equilibrio de colores y
material con el medio ambiente, según indicaciones del plan regulador.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Laminas del Si el cielo es de tablilla,
material del fibrocemento o cielo suspendido:
cielo según la 1. Identificar los paneles dañados.
villa. 2. Antes de realizar la sustitución
-Yeso. se debe revisar si la estructura
-Paneles del que sostiene los paneles está en
material del buenas condiciones, de lo
cielo. contrario también se debe sustituir
Cielos Equipos la zona de la estructura dañada.
3. Realizar la sustitución de los
internos y paneles. Según el sistema, la
externos sustitución requerirá un
determinado proceso. Eso queda
a criterio del departamento, ya
que son los mismos que colocaron
1 año originalmente el cielo.
-Escaleras.
4. Limpiar la superficie.
-Lijas.
Si es de gypsum:
-Espátulas y
1. Se debe retirar todo el yeso o
palillas.
material de recubrimiento.
-Taladros.
2. Se deben retirar los paneles
-Lentes y
dañados.
tapabocas de
3. En caso de que el daño se haya
seguridad
dado por humedad, reparar la
entrada de agua.
4. Colocar el nuevo panel y tratar
de que el mismo quede sujeto a la
estructura de apoyo. Lo anterior
para evitar fisuras.
5. Colocar el yeso y dar acabado
con lijas.

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 Elemento Descripción
Generalmente son elementos estructurales, la mayoría del tiempo están
colocadas de manera horizontal, sin embargo, esto no es imperativo.
En términos estructurales, no toda columna vertical es columna y no
toda viga colocada en horizontal es viga. Dentro de Nacazcol los
elementos horizontales son vistos como vigas, además no todas son
estructurales, hay algunas que son arquitectónicas o las mismas en un
inicio tenían esa función, pero por sustitución del material del elemento
perdieron su función original y ahora se consideran de esa manera.
Estos elementos no pueden perder el servicio en ningún momento, por
lo tanto, si los mismos presentan patologías, debe considerarse aplicar
un mantenimiento correctivo.
Vigas Frecuencia Materiales Mantenimiento
No aplica Si estos elementos presentan
Equipos alguna patología, deben ser
atendidos inmediatamente por una
persona profesional en el área
estructural, ya que estos
1 año elementos no pueden presentar
No aplica fallas. Esto debido a que el
servicio de toda la unidad se ve
comprometido. Si ocurre tal
situación, contactar profesionales
calificados para evaluarla.

Elemento Descripción
Generalmente son elementos estructurales, la mayoría del tiempo están
colocados de manera vertical, sin embargo, esto no es imprescindible.
Lo mismo que para las vigas desde un ángulo estructural. Dentro de
Nacazcol los elementos verticales son vistos como columnas. Estos
elementos no pueden perder el servicio en ningún momento, por tanto,
si los mismos presentan patologías, debe considerarse aplicar un
mantenimiento correctivo.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
No aplica Si estos elementos presentan
Equipos alguna patología, deben ser
Columnas atendidos inmediatamente por una
persona profesional en el área
estructural, ya que estos
elementos no pueden presentar
1 año fallas. Esto debido a que el
No aplica
servicio de toda la unidad se ve
comprometido. Si sucede tal
situación, contactar profesionales
calificados para evaluar la
situación.

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 Elemento Descripción
Aberturas en los muros para la entrada de luz y aire dentro de las
unidades hoteleras. Están compuestas de elementos metálicos y de
vidrio. Todos los marcos son de aluminio y la lámina de vidrio
transparente.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
No aplica Debido a que las ventanas, muros
Equipos de vidrio o todo el sistema
(marcos y ventanas) se realizan
por medio de subcontratos, se
debe contactar a profesionales en
el área si se debe hacer la
Ventanas sustitución de elementos o
1 año o en
corregir algún daño. Es importante
cuyo caso el
resaltar que cuando se hace
vidrio se No aplica referencia al mantenimiento
dañe correctivo es porque la falencia o
situación que se presenta es
grande y el personal del
departamento de mantenimiento
no lo puede atender debido a la
falta de equipo o conocimiento en
el área.

Elemento Descripción
Esta hace referencia a las escaleras que se encuentran en el interior
para acceder a un segundo piso, ya sea dentro de la villa o en el edificio
de villas. Las externas son las que se encuentran de manera anexa a la
estructura.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Madera del Si son de concreto:
tipo del 1. Para el tema de fisuras, las mismas
elemento. se pueden solucionar con mortero y
-Barniz, betún epóxicos como en el caso de los
o el producto muros. Sin embargo, si las mismas son
que se use estructurales, se debe contratar
Escaleras para dar personal especializado en el área para
internas y acabado. dar solución al problema.
-Tornillos y 2. Para el tema de las barandas, si las
externas clavos. mismas son de madera; si poseen
1 año -Cemento y deterioro por plaga, la madera se debe
arena. sustituir y dar el proceso de acabado.
-Tubos de Si es por decoloración, sustituir la capa
acero o de acabado y dar una nueva capa para
elementos que la protección al exterior.
se usan dentro 3. Con respecto a la parte metálica de
en las las barandas, si las mismas están
barandas. deterioradas por corrosión se
Equipos recomienda la sustitución, si y solo si
-Brochas o hay un 40% de daño

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 felpas para aproximadamente. Si se puede corregir
usar el la remoción de este por medio de lijado
producto de y protección con pintura anticorrosiva,
acabados. se conserva el elemento.
-Taladros y Si son de madera:
martillo. 1. Inspeccionar si los elementos no
-Escalera. están afectados por plagas, ya que, si
-Palillas. es así, la madera se debe sustituir,
fumigar la zona y colocar los nuevos
elementos.
2. Si es por fisuras, sustituir el
elemento por uno nuevo. Darle el
acabado apropiado como paso final.
3. Si es por pandeo, lo ideal es sustituir
la madera que tiene esa forma, ya que
en cualquier momento podría presentar
fractura.
4. Se debe estar dando mantenimiento
a la madera para evitar que las plagas
se acerquen a ella, ya sea por medio
de fumigación y curado o
recubrimiento.
5. Cuando se haya dado la sustitución
y el servicio se haya restablecido, dar
los acabados apropiados para que la
arquitectura de la unidad se siga
manteniendo en relación con la
armonía que se tenía.
Nota: Es importante inspeccionar los
tornillos y clavos que se usan, ya que
los mismos pueden oxidarse o
aflojarse, por lo tanto, esto no se debe
ignorar.

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 Elemento Descripción
Cuando se habla de cubiertas estas hacen referencia a las metálicas, esto
debido a que si bien es cierto dentro de Nacazcol todavía hay tejas, se está
pasando al anterior sistema antes mencionado. La cubierta metálica por la que
se está optando es la que tiene forma de teja, esto para seguir manteniendo la
arquitectura típica de la provincia, más tratándose de la zona de Papagayo
donde el ICT regula la arquitectura de la provincia, de ahí la razón de este
diseño.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
Cubiertas de -Cubiertas
metálicas.
1. En caso de que se deba hacer sustitución
de alguna lámina de la cubierta, se debe
techo -Tornillos. inhabilitar la unidad para realizar el cambio.
-Producto a 2. Una vez se haga el cambio de la o las
base de silicón láminas, se debe inspeccionar si no hay
1 año para cubrir agujeros que permitan el paso del agua. En
agujeros. caso de que existan, se deben sellar con el
Equipos producto a base de silicón.
3. En caso de que esta no esté protegida con
-Escaleras.
pintura, realizar mantenimiento preventivo
-Taladros.
con el acabado de pintura anticorrosiva.

Elemento Descripción
Este es el marco de madera alrededor de las puertas. Además de proteger la
puerta de golpes por cerrarse muy fuerte, funcionan para controlar el paso de
visión que se genera entre la puerta y el muro o pared. En el complejo turístico
todos los buques son de madera.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Madera del tipo 1. Inspeccionar la madera para verificar que
del buque. no haya plagas En caso de que lo hubiera,
- Barniz, betún o revisar el proceso de madera en el apartado
el producto que de las escaleras de madera para conocer el
se use para dar proceso en relación con las plagas.
acabado. 2. En caso de un daño donde no quede más
-Bisagras. que la sustitución, realizarla y dar el acabado
Buques de -Tornillos con respecto al que se tiene.
Equipos 3. Si es por bisagras, dar la sustitución de la
puertas misma. Se deben estar en constante
6 meses lubricado para que esta no genere ruido.
Además, se debe estar dando el ajuste de los
tornillos. Se recomienda cada 3 meses estar
-Taladros.
realizando esta acción.
-Brochas o
4. Si se hace referencia a la ventana superior
felpas para usar
que algunos buques tienen, si y solo si el
el producto de
vidrio se fractura, se realiza la sustitución, de
acabados.
lo contrario, con la limpieza basta para el
mantenimiento. Se recomienda estar
revisando el marco que sostiene esta, para
evitar futuras caídas.

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 Elemento Descripción
No todas las unidades poseen canoas. Estas tienen como finalidad trasladar
el agua llovida a lugares determinados según el diseño de la unidad. Las
mimas son metálicas y están protegidas con pintura anticorrosiva. Es
importante resaltar que las canoas tienen un mantenimiento muy estricto, ya
que al haber una cantidad de árboles cerca (especialmente en Papagayo) las
hojas de estos generan obstrucciones las cuales no permiten el paso del
agua y dañan la canoa, por causa del peso del agua que se acumula. Por tal
razón el mantenimiento se realiza cada 4 meses.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
-Agarradores. 1. Si la canoa está caída, doblada o
-Tornillos. fracturada, el tramo dañado se debe
Canoas Equipos sustituir.
2. Los bajantes deben estar en
conexión con la canoa, de lo contrario,
corregirlos o sustituir la parte que no
funciona.
4 meses 3. En caso de que no tengan bajantes
-Taladro.
y haya cadenas. Si las mismas están
-Escaleras.
rotas, sustituirlas por unas buenas.
4. Si en la caída no pasa directo a una
caja de registro, colocar piedra
cuartilla para evitar salpicaduras en el
muro.

Elemento Descripción
Hace referencia a las estructuras que se encuentran en la parte del corredor.
En la sección de mantenimiento preventivo no se hace referencia a estas
porque las estructuras se repiten y los procesos anteriormente se habían
establecido, sin embargo, para el mantenimiento correctivo aplica.
Frecuencia Materiales Mantenimiento
No aplica. 1. Revisar las estructuras que se
Equipos encuentran en el corredor y aplicar los
procesos antes mencionados.

Corredores Nota: Si bien es cierto, este proceso

puede llegar a ser repetitivo, el
corredor es una parte importante
6 meses dentro de la unidad hotelera ya que es
No aplica.
la fachada de la misma. Por esa razón
se debe ser muy estricto en el
mantenimiento y cualquier situación
que se debe corregir a nivel estructural
o arquitectónico, se debe realizar a la
mayor brevedad.

Usar formulario con código NCCZ-01 y NCCZ-02 para Nacazcol. Para Papagayo NCCZ-04 y NCCZ-05 en
esta sección de mantenimiento.

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 Formulario de control de mantenimiento

Persona que
Fecha de Tipo de Persona que
Unidad recibe la Zona Observaciones
mantenimiento mantenimiento inspecciona
inspección
Nacazcol
Papagayo
Nacazcol
Papagayo
Nacazcol
Papagayo
Nacazcol
Papagayo
Nacazcol
Papagayo
Nacazcol
Papagayo
Nacazcol
Papagayo
Nacazcol
Papagayo
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Papagayo
Nacazcol
Papagayo
Nacazcol
Papagayo
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Papagayo
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Papagayo
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Referencia bibliográfica

Este documento fue creado a partir de la información que se desarrolla en las siguientes
referencias, por tanto, se brinda el respectivo crédito a los autores. Gracias a ellas se pudieron desarrollar
los procesos y recabar la información para completar el plan de mantenimiento.

Fernández, M. (2018). Plan de mantenimiento de las estructuras del Polideportivo de Cartago. Escuela de
Ingeniería en Electromecánica. Tecnológico de Costa Rica.

Instituto Costarricense de Turismo. (2012). Actualización Estratégica del Reglamento al Plan Maestro del
Polo Turístico Golfo Papagayo. Instituto Costarricense de Turismo.

Instituto Costarricense de Turismo. (1997). Manual de Clasificación Hotelera para Costa Rica. Instituto
Costarricense de Turismo.

Orozco, G. y Vargas, A. (s.f.) Guía básica para mantenimiento de la Infraestructura física. Caja
Costarricense de Seguro Social.
http://www.siaccss.com/Downloads/Biblioteca_Virtual/Reglamento_y_Normativas/Guia_de_Mantenimiento_
ARIM-DRSSCS.pdf

Monge, H. (2017). Diseño de un modelo de gestión de mantenimiento para el departamento de Ingeniería

del hotel San José Costa Rica Marriott. Escuela de Ingeniería en Electromecánica. Tecnológico de Costa
Rica.

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