Universidad de San Carlos de Guatemala
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Escuela de Estudios de Postgrado
Programa: Maestría en Derecho Notarial y Registral
Curso: Actualización de la Investigación jurídica (CAIJ)
Tutores:
Doctor Fredy Fuentes Yancor (Tutor Metodólogo)
Doctor Félix Rodolfo Ayala López (Tutor Jurista)
PLAN DE INVESTIGACION
NECESIDAD DE DOTAR DE MAYOR SEGURIDAD JURIDICA LOS ACTOS Y CONTRATOS INSCRITOS
EN EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD
Estudiante: Licenciada Kendy Jamileth Trochez Santamaria
Carné: 202290297
Celular. 4645-5024
Guatemala, 03 de mayo de 2024
Contenido
1. Justificación.....................................................................................................................................1
2. Definición y Delimitación Del Problema....................................................................................2
3. Formulación de la Hipótesis.........................................................................................................3
4. Marco Teórico...................................................................................................................................3
5. Objetivos de la Investigación.....................................................................................................17
6. Supuestos de la investigación...................................................................................................18
7. Bosquejo Preliminar de Temas..................................................................................................18
8. Indicadores de los métodos y las técnicas que se piensan emplear en la
investigación, con las descripciones y explicaciones que sean necesarias.....................25
9. Cronograma....................................................................................................................................28
10. Estimación de Recursos.........................................................................................................30
1. Justificación
La necesidad de dotar de mayor seguridad jurídica los actos y contratos del
Registro general de la Propiedad, hace que continuamente se analice por parte de los
usuarios y de los notarios esta problemática que se presenta continuamente por parte
del Registro General de la Propiedad.
Se ha podido constatar que este problemática no ha sido reciente, ha sido una
lucha constante que se ha visto reflejada a lo largo de la historia.
En Guatemala, la Seguridad Jurídica está garantizada en el artículo 2 de La
Constitución de la República, el cual establece: Deberes del Estado: “Es deber del
Estado garantizarles a los habitantes de la República la vida, la libertad, la justicia, la
seguridad, la paz y el desarrollo integral de la persona”. Es decir; la seguridad jurídica
se considera como un elemento indispensable del estado de derecho del país y
significa la confianza que debe tener el ciudadano hacia el ordenamiento jurídico.
El fin principal del derecho Registral, es la de dotar de seguridad jurídica los actos y
contratos inscribibles en el registro de la propiedad. Además, que, con ello, se consagra
el derecho a la propiedad privada que establece la Constitución de la República de
Guatemala.
Se entiende en ese sentido, que este principio tiene la garantía de resguardo
efectivo de las inscripciones registrales, sin que las mismas sean inalterables que
puedan afectar la situación de los bienes inscritos.
La necesidad de buscar alternativas que permitan una solución a esta
problemática lleva consigo el hecho de garantizar a las personas que acudan al
Registro General de la Propiedad, a tener esa seguridad y certeza de que su propiedad
privada se respete, se garantice y, sobre todo evolucione con la implementación de
1
nuevas prácticas que puedan dejar atrás el viejo modelo que se ha venido
implementado en dicha institución.
2. Definición y Delimitación Del Problema
La población guatemalteca, y los notarios como funcionarios públicos que, en el
ejercicio de su función notarial, inscriben actos y contratos en el Registro General de la
Propiedad, se han visto perjudicados por la falta de seguridad jurídica con la que cuenta
dicha entidad.
Por lo anterior expuesto, el problema que origina la presente investigación es el
siguiente:
¿Se garantiza una verdadera seguridad jurídica de los actos y contratos
inscritos en el Registro General de la Propiedad?
El problema planteado corresponde al ámbito académico - social, por lo que la
investigación se circunscribirá a lo siguiente:
Unidad de Análisis: La seguridad Jurídica Registral y los entes que se relacionan para
garantizar la misma como el Registro General de la Propiedad, y otras.
Ámbito Geográfico: Ciudad de Guatemala
Ámbito Temporal: Inicios del Registro General de la Propiedad a la actualidad, para
analizar los cambios significativos de avances tecnológicos que se han implementado
para garantizar la seguridad jurídica registral.
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3. Formulación de la Hipótesis
La función principal del Registro es dar seguridad jurídica registral, pero dicha
función no se cumple a cabalidad ya que se actúa con negligencia al no promover
cambios inmediatos, ni creación de mecanismos de seguridad registral que protejan al
usuario o interesado.
4. Marco Teórico
Teorías de los Actos y Contratos
El Registro General de la Propiedad de Guatemala, es una institución pública
cuyo objetivo es la inscripción, anotación, cancelación de los actos y contratos relativos
al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables,
con excepción de las garantías mobiliarias que se constituyen de conformidad a la ley
de garantías mobiliarias, según lo establecido en el artículo 1124 del código civil.
Según el código civil guatemalteco, en su artículo 1517 establece que “hay
contrato cuando dos o más personas convienen en crear, modificar o extinguir una
obligación”.
Es decir; que el mismo hace referencia a la voluntad, a las partes y al objeto.
Para Manuel Osorio (1974)
El contrato es un pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa
determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En una definición
3
jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo
sobre una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos. (p. 167)
Por otro lado, un acto jurídico es una manifestación de voluntad con el objetivo de
generar consecuencias de derecho, reconocidas por el ordenamiento jurídico. Son
actos humanos voluntarios, lícitos, que tienen por fin inmediato producir efectos
jurídicos.
Es toda la manifestación de la voluntad intencionalmente dirigida a la producción
de efectos de derecho, los cuales consisten en la creación, modificación o extinción de
las relaciones jurídicas.
La diferencia entre contrato y acto jurídico radica en que un contrato su contenido
es de carácter patrimonial y que implica el acuerdo de voluntades entre dos o más
personas, por lo tanto, si un acto no es de carácter patrimonial (aunque implique el
acuerdo de voluntades entres dos o más personas), no es un contrato.
Clasificación de los contratos
Los contratos se clasifican atendiendo diversos factores como su duración,
momento en que surten efectos, si están sujetos a condición o no, si interviene una
entidad del Estado, si están regulados en ley o no, si generan gasto o no, si se conoce
la prestación o es incierta.
• Contrato Unilateral: Es aquel en el que la obligación recae únicamente sobre una de
las partes contratantes. Es decir, hay una que queda obligada sin contraprestación a
su favor, y otra que tiene la acreeduría o el derecho de exigencia, sin que sobre ella
haya ninguna carga de pago.
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• Contrato Bilateral: Es conocido como recíproco o sinalagmático, es aquel en que
ambas partes se obligan en forma mutua. Las obligaciones de ambas partes nacen al
mismo tiempo.
• Contrato Consensual: Es aquel que se constituye o perfecciona con el solo
consentimiento de las partes contratantes, aunque ninguna de las cosas o prestaciones
se hubiere entregado.
• Contrato Real: Es el que para constituirse o perfeccionarse necesita, además del
consentimiento de las partes la entrega material de la cosa.
• Contrato Principal: Subsiste por sí solo. Tiene un fin propio e independiente.
• Contrato Accesorio: Para existir necesita de la existencia anterior o simultánea de un
contrato principal, al que puede complementar o servirle de garantía.
• Contrato Oneroso: En él una de las partes concede a la otra una ventaja económica a
cambio de alguna utilidad o beneficio, también económico, que ella a su vez obtiene de
aquélla.
• Contrato Gratuito: Es aquel en el que una de las partes tiene sólo provecho o
ganancia, sin pérdida alguna; en tanto que la otra únicamente tiene pérdida o
detrimento económico, sin ganancia o beneficio relativo.
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• Contratos Absolutos: Es aquel cuya existencia o cuya extinción no están sujetas a
condición alguna.
• Contratos Condicionales: Aquel cuyos efectos están subordinados por las partes, o por
disposición de la ley, a una o varias condiciones. Entre otros.
Esta clasificación de los contratos se puede encontrar en el código civil de Guatemala,
a partir del articulo 1587 al 1592.
Seguridad Jurídica
La palabra seguridad proviene de securitas, la cual deriva del adjetivo securus
(de secura) que, significa estar libre de cuidados. En sentido amplio, la palabra,
seguridad indica la situación de estar alguien seguro frente a un peligro.
Uno de los principios que caracteriza un Registro Público es el de seguridad
jurídica, la misma se entiende como la garantía que tiene una persona que sus
derechos o sus bienes, no serán violentados o afectados.
En Guatemala, esta seguridad jurídica está consagrada en el artículo 2, de la
Constitución de la República, el mismo artículo establece: “Es deber del estado
garantizarles a los habitantes de la república, la vida, la libertad, la justicia, la seguridad,
la paz y el desarrollo integral de la persona”.
En ese sentido, se entiende que el termino de seguridad jurídica es la protección
que una persona recibe al momento de realizar un acto dentro del término de legalidad,
sin que haya una situación de incertidumbre, que le pueda ocasionar un perjurio.
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En cuanto al Registro de la Propiedad, la misma tendría lugar, cuando un usuario
o un notario en el ejercicio de su función, inscriba un bien inmueble, un acto o contrato,
o derecho de ese bien o de otros bienes inmuebles, se tenga la total seguridad de que
ese bien no verá afectado por terceros ajenos a la inscripción notarial, o por parte de la
misma institución registral.
De esta manera la principal responsabilidad recae en el funcionario público, que
realiza la inscripción, ya que con sus acciones u omisiones puedan afectar esa
seguridad jurídica, y como ya se pudo constar, la misma constituye una garantía
constitucional.
La seguridad jurídica como principio
La palabra principio proviene del latín Principium derivado de la palabra
primium Capere, Primium Caput, el cual significa Preferencia, de lo cual se deduce que
corresponde al origen o el principio de una cosa o bien de donde surge o de donde
proviene.
Es decir; son las reglas o lineamientos que debe seguir el derecho registral, y en
base a ellos, los registradores deben operar.
Para Pérez Lasala citado por el autor Daniel Matta Consuegra (2021) define los
principios registrales como:
Las reglas o ideas fundamentales que sirven de base al sistema registral inmobiliario
de un país determinado se determinan por inducción de preceptos legislativos.
Dominando en ellos el carácter positivista, se estudian con referencia a un sistema
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registral determinado, no pudiendo hablarse en consecuencia, de principios
registrales generales, aplicables en todas las legislaciones. (p.131)
Como bien se mencionó anteriormente, son las reglas o ideas, en las cuales se
estructura un sistema registral determinado.
La mayoría de los principios registrales, se encuentran regidos en el
ordenamiento jurídico de un país, en Guatemala se puede encontrar en la Constitución
de la República, Código Civil, Código de Comercio, Ley de Garantías Mobiliarias,
Código de Notariado, entre otros.
La práctica y observación de dichos principios son base fundamental para que
puedan operar de manera eficaz los registradores públicos.
En ese orden de ideas, se entiende la seguridad jurídica como principio registral,
como el resguardo efectivo de las inscripciones registrales, una vez haya operado el
principio de inscripción, a manera de asegurar su resguardo y que los mismos sean
inalterables sin autorización de quien figure como propietario o propietarios.
De conformidad con este principio, en los libros a cargo del Registro General de
la Propiedad debe reflejarse en forma indubitable, lo que en la realidad ocurre con los
bienes inmuebles y los muebles plenamente identificables, es decir; que esto incluye el
resguardo y la custodia de estos (libros) que están a cargo del respectivo registro, en
este caso; del Registro de la Propiedad.
Otros principios registrales, con los que va relacionado el principio de seguridad
jurídica, son los siguientes:
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- Principio de inscripción: Consiste en el acto mismo de inscribir y es todo asiento hecho
en los libros mayores del Registro General de la Propiedad, dando seguridad a los
bienes objeto de apunte o inscripción.
Para que este principio produzca efectos, debe constar en el folio real del respectivo
libro correspondiente.
Este principio lo podemos encontrar en el artículo 1125 del código civil.
-Principio de Rogación: El cual determina que los actos sujetos a inscripción en el
registro de la propiedad son a instancia de parte, no puede intervenir el registro de
oficio. Es decir; debe mediar el consentimiento por parte del titular del derecho, por lo
que la función del registrador es Rogada.
Este principio lo encontramos en el artículo 1127 del código civil.
-Principio de Legalidad o de Calificación: Consiste en que todo documento ingresado
debe ser calificado y examinado por parte del registrador, es decir; que debe contar con
los requisitos legales exigidos para que pueda surtir efecto.
Aquí generalmente al no haber una unificación de criterios registrales es donde la
mayoría de los registradores vulneran el mismo, por existir un exceso de calificación
ocasionando gastos y entorpeciendo dicha función y dicho principio.
El mismo está regulado en el artículo 1128 y 1175 del código civil.
-Principio De Tracto Sucesivo: Este principio indica el orden o continuidad de los
subsiguientes titulares de dominio del bien o del derecho real, es decir; debe existir una
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correlación íntima entre cada inscripción con su inmediata anterior y la subsiguiente, de
modo que haya continuidad en la titularidad registral.
Este principio está regulado en los artículos 1130 y 1134 del código civil.
-Principio de Publicidad: Carral y de Teresa (1983), indica que: “es el principio registral
por excelencia, debido a que sin él no puede concebirse la idea de un Registro Público”
(P. 242)
Por lo que se debe entender que la función del registro consiste en mostrar el estatus
jurídico de todos los bienes a nombre de una persona, y que los mismos tiene derecho
a poder consultar los asientos de los libros registrales y poder obtener las constancias
que necesite de estos.
Este principio se encuentra regulado en el artículo 29, 30 y 31 de la Constitución de la
república y los artículos 1124 y 1180 del código civil.
-Fe pública: Hace referencia a la garantía que tiene el tercero adquiriente de buena fe,
al momento de adquirir un bien inscrito en el registro.
Este principio se encuentra en los artículos 1179, y 1225 del código civil.
Modernización Registral
¿Ha habido cambios significativos que garanticen la seguridad jurídica de los
interesados?
Antes de 1996, los procesos registrales se llevaban a cabo de manera manual,
los mismos consistían en que el usuario presentaba el documento sujeto a registro con
su respectivo duplicado, en donde la recepcionista hacia el respectivo cálculo de los
aranceles que se deberían cubrir, para posteriormente trasladarlo a los registradores
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quienes calificaban el instrumento, después de examinado el mismo, se hacia la
inscripción de manera manual y demás requisitos que considero para el presente
trabajo de investigación no es necesario entrar en detalle. Porque el problema que
interesa es el proceso a la modernización de los procedimientos registrales.
Como se pudo constar, la manera de llevar a cabo dicha acción era manual,
debido a que esta manera de realización era fácil de manipular, a parte los libros en
donde se inscribían se deterioraban con el tiempo, las firmas se podían falsificar, entre
otros problemas que hacían que hubiera inseguridad jurídica por parte de los titulares.
Se procedió al sistema computarizado, procediendo de esta manera con el traslado de
la información de los libros a los sistemas computarizados, para el resguardo de estos.
La reforma registral en esa época fue el inicio de la reorganización y
modernización de todos los procesos y actividades, pero lo interesante es recuperar la
certeza y seguridad jurídica, que anteriormente no ofrecía.
Asimismo, el Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial y el Colegio de
Abogados y Notarios, se habían preocupado de los problemas que surgieron en el
referido registro; dadas esas situaciones, en el año 1985 empezaron a llevar a cabo
seminarios, talleres y otras actividades, relacionados con el tema.
Jurisprudencia en materia de seguridad jurídica
En algunas sentencias la Corte de Constitucionalidad de Guatemala, se ha
referido a la seguridad jurídica, haciendo mención su garantía fundamental al estar
reconocida por la Constitución Política de la República de Guatemala, en ese sentido, la
Corte ha resuelto:
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1. “La seguridad jurídica, inseparablemente vinculada a la certeza del mismo tipo,
garantiza a la persona a quien le asiste, que el ejercicio de un derecho que ha
adquirido se encuentre libre y exento de todo peligro, riesgo o daño, de manera
cierta, indubitable e infalible”.
“A su vez, el principio de seguridad jurídica se concreta mediante la observancia
de los también denominados principios jurídicos del debido proceso”.
Dichos extremos han sido reiterados en el expediente: (502-2002).
2. “En un Estado constitucional de derecho, como el guatemalteco, se exige un
marco jurídico estable que promueva el adecuado desarrollo de los derechos
individuales, sociales, económicos y culturales, y uno de los principios básicos
para conseguir este objetivo es la seguridad jurídica”.
“El principio de Seguridad Jurídica que consagra el artículo 2o, de la
Constitución, consiste en la confianza que tiene el ciudadano, dentro de un
Estado de derecho, hacia el ordenamiento jurídico”
“… y demanda que dicha legislación sea coherente e inteligible; en tal virtud, las
autoridades en el ejercicio de sus facultades legales deben actuar observando
dicho principio, respetando las leyes vigentes, principalmente la Ley
Fundamental”.
Dichos extremos se mencionan en el expediente (1258-2000).
En un Estado de Derecho se deben respetar las normas legales, al igual que la
Jurisprudencia que sea emitida por los Tribunales de Justicia competentes, puesto que
ésta brinda los lineamientos de cómo se debe interpretar determinada norma legal,
dando con ello mayor entendimiento de la norma tratada, dando con ello al usuario la
certeza y confianza al estado de operar justa y legalmente.
Con base a la jurisprudencia consignada anteriormente, se puede observar como
el tribunal, menciona que la seguridad jurídica constituye un principio. Resulta
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importante el hacer mención que, aplicando seguridad jurídica, el resultado recae en
certeza para el usuario o la población en general.
Entonces, ¿qué es la certeza jurídica? Y ¿Por qué va de la mano con la seguridad
jurídica?
Según Leonel Vargas Santizo, la certeza es el “Conocimiento seguro y claro de alguna
cosa. Firme convencimiento de una cosa, sin temor a errar” (2005- p. 345)
Es decir; es la confianza de obtener alguna cosa, o resultado.
La certeza y la seguridad jurídica, resultan ser sinónimos porque al final siempre
tendrá el mismo significado, pero la palabra seguridad se interpreta y se utiliza en
términos léxico jurídico, con mayor resonancia que el de la certeza; pero ambas buscan
el mismo resultado, que es la confiabilidad que se debe tener en las instituciones a la
hora de realizar un procedimiento, sin que los mismos sean afectados por la mala fe, o
por intereses mezquinos.
Situaciones que afectan la seguridad jurídica registral
En base al estudio e investigación, entrevistas realizadas, análisis de casos, y
comentarios de personas afectadas, se considera que, se vive en una era tecnológica,
en constante cambio. Y aunque el registro se haya modernizado, todavía se siguen
presentando situaciones que afectan esa seguridad jurídica.
Por ejemplo, el registrador general, al ser elegido por el presidente de la
República, hace que esto se vuelva o tenga un tinte político, que represente los
intereses del Gobierno de turno.
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No se da una verdadera elección de personal preparado y capacitado, y con esto
no quito méritos al personal que si lo está.
Pero hay personas laborando en el Registro de la Propiedad que no tiene la
preparación adecuada.
Y a la hora de calificar un documento, no lo hace de la mejor manera, vulnerando
de esta manera la seguridad jurídica que consagra la constitución y afectado de esta
manera al usuario.
En ese sentido, se entiende por calificación registral el análisis jurídico que hace
el registrador, es decir; el estudio de los títulos que deben ser inscritos, se encuentra
fundamentado en el principio de legalidad, por ser definitivamente una calificación o
análisis basado en la ley.
El problema que se tiene en ese sentido es que no existe una verdadera
unificación de criterios registrales. Porque, existen casos en donde se niega la
inscripción de documentos porque a criterio del operador registral, el mismo no se
encuentra apegado a derecho. Pero resulta que, en otro caso, si se inscribe con las
mismas características del que aparentemente fue rechazado. Convirtiendo tal situación
en algo burocrático, al tomar criterios antojadizos, no cumpliendo con las formalidades
que exige la ley.
Sin dejar de lado, que cuando existe un error por parte del registrador, no se
reintegra lo que se cobró en concepto de honorarios, violentando el principio de
economía y de celeridad.
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Es necesario en ese sentido que el Registrador General de la Propiedad con el
departamento jurídico, unifiquen los criterio regístrales, para que la calificación sea
regida por un solo criterio.
A criterio de Javier Gómez Galligo (2008)
El aumento de las calificaciones excesivas y entorpecedoras del tráfico jurídico, que
ocasionan una reiteración de trámites costosos e innecesarios y que no proporcionan
garantías, La calificación registral está suponiendo Un entorpecimiento del tráfico
jurídico y se ha convertido en un problema social (p. 35)
Este exceso de calificación en ese sentido va en contra del principio de
autonomía de la voluntad, fundamental para el desarrollo del progreso y de una
sociedad, llevando consigo el retraso al procedimiento registral.
De esta manera es necesario, que el criterio registral, se unifique en una ley
específica, destinada a velar por la seguridad jurídica, así como el correcto
funcionamiento del Registro de la Propiedad, es necesario, legislar al respecto, en vista
que no se tiene como único criterio la ley, sino que se utilizan criterios derivados de las
autoridades del Registro.
Sucede por otro lado, situaciones externas, en el que notarios valiéndose de la fe
pública, llevan a cabo actos notariales fraudulentos, en el que perjudican la buena fe de
los contratantes, o que en conjunto con ellos se ponen de acuerdo para llevar a cabo
estas acciones.
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Y pasan sin problema los filtros del Registro de la Propiedad, porque al
registrador, le importa quien aparece como ultimo titular de la finca, siguiendo el
principio de tracto sucesivo. No hay manera de hacer constar si se está inscribiendo
algo fraudulento, y a pesar de tener las herramientas tecnológicas no logran determinar
o advertir dichas anomalías presentadas, antes de poder de hacer la anotación
respectiva. Y aunque dichos actos se pueden solicitar sean anulados, eso implica
tiempo, gasto, y daños y perjuicios ocasionados al propietario.
Otra problemática, relevante que existe y debilita al sistema, es lo concerniente
fallas internas, la irregularidad del proceso, la lentitud y la pérdida de inscripciones.
Estas fallas corren con la probabilidad de poner en riesgo el resguardo de la
información, teniendo claro que la tecnología no da seguridad de que los datos o
información sean del todo seguras o ciertas, ya que existen hackers que manejan de
una manera sorprendente esta función, en la que se pueda sustraer de la base de datos
para realizar actos fraudulentos.
De igual manera, y como bien se menciona anteriormente es que el personal no
llena los requisitos necesarios para la función del registro, por lo que una de esas
funciones es el manejo de esas operaciones automatizadas, que puedan llevar al robo
de información desde el registro, como por ejemplo al tener conocimiento de una
propiedad que no realice tantos movimientos, o donde los usuarios han fallecido,
dejando estas propiedad en una situación vulnerable, y en donde claramente se pueden
aprovechar de dichas situaciones. Pero no solamente el personal registral puede
realizar estos actos, sino el personal informático, ya que, al tener el conocimiento para
realizar estos procedimientos técnicos, pueden alterar información, borrar datos o
usurpar datos de la finca.
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Produciendo de esta manera daños y perjuicios a la propiedad privada, a la
certeza y seguridad registral, al sistema electrónico, al estado de derecho, al desarrollo
nacional y al mismo registro.
El Registro de la Propiedad, constituye el pilar de la Seguridad Jurídica, debido a
que las negociaciones realizadas, adquieren certeza a través del principio de
publicidad, que caracteriza a dicha Institución.
Como profesionales del derecho, se hace constante uso de los Registros
Públicos del país, es necesario que, por ende, estos sean constantemente
supervisados para verificar dicha seguridad jurídica, es de especial importancia el
tratamiento que se les da en los distintos procesos que conlleva su trámite, siendo de
especial trascendencia dentro de esos procesos la apreciación, el examen y la
comprobación de la legalidad de los títulos y documento que se presentan en los
distintos Registros, y que debiera hacer el Registrador antes de proceder al asiento o
inscripción de aquéllos.
Los ciudadanos y entidades de un país necesitan que las situaciones jurídicas,
relativas a las personas, bienes, y negocios jurídicos concretos, sean claras y estables,
para saber con toda precisión y certeza cuál es su estatus jurídico.
5. Objetivos de la Investigación
5.1 Objetivo General
Determinar las posibles alternativas que se puedan tomar en cuenta para mejorar la
seguridad jurídica registral.
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5.2 Objetivos Específicos
Identificar los aspectos importantes relacionados al Registro General de la
Propiedad, para la respectiva comprensión y conocimiento de dicha institución.
Comparar los principios y sistemas registrales, sus principales características,
para identificar el sistema aplicado en el Registro General de la Propiedad de
Guatemala.
Identificar los avances de la modernización registral llevada a cabo por el
Registro General de la Propiedad, para determinar si han existido mejoras en la
Seguridad Jurídica Registral.
6. Supuestos de la investigación
a) La seguridad Jurídica Registral constituye un principio constitucional como
garante al resguardo del derecho de la propiedad en Guatemala.
b) La seguridad Jurídica constituye la función principal del Registro, pero la misma
no se ha garantizado, dejando a los interesados en situación de incertidumbre.
c) A pesar de los avances tecnológicos, no se ha garantizado dicha seguridad
jurídica porque se siguen viendo casos de despojos a la propiedad privada.
d) Es necesario buscar alternativas eficaces que garanticen la seguridad registral.
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7. Bosquejo Preliminar de Temas
LA NECESIDAD DE DOTAR DE MAYOR SEGURIDAD JURÍDICA LOS ACTOS Y
CONTRATOS INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
CAPITULO I: EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD
1.1 Antecedentes Históricos
1.2 Definición
1.3 Organización
1.4 Funciones
1.5 Regulación Legal
CAPITULO II: SISTEMAS Y PRINCIPIOS REGISTRALES
2.1 Sistemas Registrales
2.1.1 Clasificación
2.1.2 Sistema que adopta el Registro General de la Propiedad
2.2.3 Técnicas Registrales
2.2 Principios Registrales
2.2.1 Definición
2.2.3 Clasificación de los principios registrales
2.3 Principios materiales
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2.3.1 Principio de Rogación
2.3.2 Principio de Especialidad, especialización, o determinación
2.4 Principios Formales:
2.4.1 Principio de Inscripción
2.4.2 Principio de Legalidad o de Calificación
2.4.3 Principio de Tracto Sucesivo
2.5 Principios Mixtos
2.5.1 Principio de Consentimiento
2.5.2 Principio de Publicidad
2.5.3 Principio de Prioridad, Prelación o de Rango
2.5.4 Principio de Fe Publica
2.5.5 Principio de Legitimación
2.5.6 Principio de Seguridad jurídica
CAPITULO III: MODERNIZACION Y REFORMA REGISTRAL
3.1 Antecedentes
3.2 Procedimiento de inscripción manual
3.3 Sistema Computarizado
3.4 Avances tecnológicos de la inscripción registral
3.5 Procedimiento registral
3.6 Reformas Registrales
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CAPITULO IV: LA NECESIDAD DE BUSCAR ALTERNATIVAS QUE MEJOREN LA
SEGURIDAD JURIDICA
4.1 Seguridad jurídica en el Registro de la propiedad
4.2 Características que afectan la Seguridad Jurídica Registral
4.3 Análisis e interpretación de los resultados
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Roca Sastre, Ramón María. Derecho registral hipotecario. 1, 2 y 3t.; 1 y 2vols.; 6a.
ed.; Barcelona, España: Ed. Bosch, 1968.
Salvat, Enrique Mandonal. Registro público. 3a. ed.; España: Ed. Pirámides, S.A.,
1997.
Vargas Santizo, Leonel. Diccionario jurídico y político. 3a. ed.; España: Ed. Arcos,
2005.
23
Villegas Lara, René Arturo. Temas de introducción al estudio del derecho y de
teoría general del derecho. 3a. ed.; Guatemala: Ed. Cholsamaj, 2002.
b. Legislación
Constitución Política de la República de Guatemala. Asamblea Nacional
Constituyente, 1986.
Código Civil. Enrique Peralta Azurdia, jefe de Gobierno de la República, Decreto Ley
número 106, 1963.
Código de Notariado. Decreto número 314.
Reglamento de los Registros de la Propiedad. Acuerdo Gubernativo número 30-
2005.
Reformas al Código Civil, Decreto-Ley 106. Decreto Ley Numero 42-2006
Código Procesal Civil y Mercantil, Decreto Ley Numero 107.
Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados, Decreto Numero 62-97.
Arancel para los Registros de la Propiedad, acuerdo Gubernativo numero 325-2005.
Ley del Organismo Judicial, Decreto numero 2-89.
Ley de Amparo, Exhibición Personal y de Constitucionalidad, Decreto Numero 1-86
de la Asamblea Nacional Constituyente.
Plan Estratégico Institucional -PEI del Registro General de la Propiedad- 2022-
2026, Acuerdo Administrativo 228-2021.
c. Direcciones Electrónicas
Registro General de la Propiedad de Guatemala www.rgp.org.gt
24
Corte de Constitucionalidad de Guatemala www.cc.gob.gt
Registro de Información Catastral. www.portal.ric.gob.gt
8. Indicadores de los métodos y las técnicas que se piensan emplear en la
investigación, con las descripciones y explicaciones que sean
necesarias
La investigación se realizará a nivel bibliográfico, consultando diferentes textos y
artículos relacionados con el tema por autores nacionales e internacionales, para
conocer diferentes posiciones respecto al tema en cuestión. Todo lo anterior sobre la
base del estudio doctrinario – social. Se consultará la normativa constitucional,
ordinaria, reglamentaria e individualizada respecto al tema de la investigación; así como
en materia de derecho comparado para buscar alternativas que puedan sugerirse para
el problema que se pretende investigar.
Se realizará además investigación de campo, específicamente a través de los
notarios del Bufete Popular de la Universidad de San Carlos Guatemala; así como
también en el Registro General de la Propiedad de la ciudad de Guatemala, para
determinar su postura en cuanto al tema a investigar y conocer los avances que han
tenido en cuanto a seguridad jurídica registral.
25
Se utilizarán los métodos aplicados a derecho: analítico, deductivo, e inductivo.
a) Analítico
Permitirá descomponer en partes la información obtenida para comparar y
generar inferencias acerca de la misma. Es decir; que a través de este método se
estudiarán normas, instituciones, procedimientos, conceptos, entre otros.
b) Deductivo
Se partirá de lo general (leyes o principios) a lo específico (realidad de una
situación concreta).
En materia jurídica “en la interpretación del derecho”, por ejemplo, se ejecuta o
cumple mediante técnicas de aplicación de las normas jurídicas generales a casos
concretos.
Es decir, analizar lo que establece las leyes sobre los principios que rige el
Registro General de la Propiedad, y partir de ahí.
c) Inductivo
Porque es un proceso de razonamiento que se basa en la observación y la
experimentación para llegar a una conclusión general a partir de casos específicos. A
partir de estos patrones o tendencias, se llega a una conclusión general o una teoría
que se considera válida para todos los casos similares.
Otra herramienta de la cual se servirá el método inductivo, al igual que el
deductivo, es la experiencia. A partir de esta se pueden conseguir los datos necesarios
para realizar el planteamiento o aproximación a las conclusiones de la investigación.
26
Técnicas de Investigación
a) Técnicas Cuantitativas de recopilación de información: Encuestas aplicadas a
notarios guatemaltecos en la ciudad de Guatemala.
b) Técnicas Cualitativas de recopilación de información: Entrevistas a personal de
departamento de seguridad registral del Registro General de la Propiedad de la
ciudad de Guatemala y notarios guatemaltecos.
Así como técnicas de investigaciones bibliográfica, de estudio de casos, estudio
derecho comparado, entre otras.
27
9. Cronograma
Tema: Necesidad de dotar de mayor seguridad jurídica los actos y contratos inscritos en
el Registro General de la Propiedad.
TEMAS ACTIVIDAD TIEMPO
Redactar los puntos
CAPÍTULO I
relacionados al capítulo,
28 de mayo de 2024
El Registro General de la con la información
Propiedad
recabada y estudiada.
Redactar los puntos
CAPÍTULO II
relacionados al capítulo
18 de junio de 2024
Sistemas y Principios con la bibliografía
Registrales obtenida en la materia
Estudio de las leyes en
CAPÍTULO III
la materia para poder
16 de julio de 2024
Modernización y Reforma emitir las opiniones del
Registral
capítulo.
CAPÍTULO IV
28
Análisis de los datos 07 de agosto de 2024
La necesidad de buscar
recopilados y desarrollar
alternativas que mejoren la
las propuestas
seguridad jurídica.
Analizar la información
obtenida en los
CONCLUSIONES 14 de agosto de 2024
capítulos mencionados
Y RECOMENDACIONES
y desarrollar las
conclusiones y posibles
recomendaciones
21 de agosto de 2024
ENTREGA DICTAMEN
FINAL
29
10. Estimación de Recursos
Humanos, materiales, financieros, institucionales
Humanos
Cantidad Recurso Presupuesto Total
1 Investigador 0.00 0.00
1 Asesor de tesis Q. 2,500 Q. 2,500.00
Total: Q 2,500.00
Materiales
Cantidad Recurso Costo por Subtotal
unidad
1 Cuaderno Q 13.00 Q 13.00
1 Agenda Q 60.00 Q 60.00
5 Bolígrafos Q 2.50 12.50
1 Caja de Lápices Q 8.50 Q 8.50
2 Borradores Q 2.50 Q 5.00
2 Zaca puntas Q 3.50 Q 7.00
1 Computadora Q 0.00 Q 0.00
1 Escritorio Q 0.00 Q 0.00
30
2 Resmas de papel Q 50 Q 100.00
1 Impresora Q 0.00 Q 0.00
1 Paquete tinta impresora Q 400.00 Q 400.00
1 Teléfono celular Q 0.00 Q 0.00
1 Impresión y empastado
de Tesis
Q. 500.00 Q. 500.00
Total: Q 1,106.00
Servicios Asociados
Cantidad Recurso Presupuesto
1 meses Gastos de transporte Q 1,500.00
3 meses Pago de internet Q 300.00
3 meses Pago de energía Q 750.00
eléctrica
Total Q 2,550
Institucionales
Cantidad Recurso Presupuesto
Colaboración Registro General de la Q 00.00
Propiedad
31
Total Q 00.00
Total: Q 6,156.00
32
