Poder Judicial de la Nación
EXPTE. 27.759/2010 “MIRKIN, Enrique Horacio c/ RAGHSA S.A. s/ escrituración” (J. 72)
ACUERDO:
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República
Argentina, a los 27 días del mes de agosto de dos mil trece,
reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Civil para conocer en los
recursos interpuestos en los autos “MIRKIN, Enrique Horacio c/ RAGHSA S.A. s/
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escrituración”, respecto de la sentencia corriente a fs. 1458/1466, el Tribunal estableció la
siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el
orden siguiente: Dres. MOLTENI, CASTRO y UBIEDO.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. MOLTENI dijo:
1°.- La sentencia de fs. 1458/1466, admitió la demanda
entablada por Enrique Horacio Mirkin y condenó a “Raghsa S.A.” a pagarle al actor una
cláusula penal diaria de u$s200 desde el 2 de diciembre de 2009 hasta el 10 de mayo de 2012,
fundándose en que la empresa demandada había incurrido en mora respecto de la obligación
de escriturar un departamento situado en el piso undécimo, una cochera y una baulera, del
edificio denominado “Torre Alcorta” del complejo individualizado como “Le Parc Figueroa
Alcorta”, con frente en las calle Cavia 3245, Avda. Figueroa Alcorta 3513/3535/3565 y la
calle Jerónimo Salguero 3112/3126/32/72/74 de esta ciudad, que había sido prometido en
venta al actor , mediante el boleto firmado el 23 de noviembre de 2006.
Si bien la demanda perseguía que se perfeccione la operación
mediante el otorgamiento de la escritura de venta, la sentencia apelada consideró abstracta esta
acción, desde que según resultara de la presentación de fs. 1421/1447, dicho acto notarial fue
llevado a cabo el 11 de mayo de 2012 (ver fs. 1437/1446), con lo que resultó satisfecha la
pretensión del adquirente y extinguido el litigio en ese aspecto, por la consumación de su
objeto.
No obstante el Sr. Juez de grado entendió que la multa
contractual se había devengado durante el incumplimiento y que debía calcularse desde la
fecha en que la vendedora habría incurrido en mora respecto de dicha obligación de hacer,
hasta la efectiva extensión de la escritura de venta, pero en cambio entendió que no eran
viables la admisión de los daños materiales o morales que paralelamente con la cláusula penal,
también reclamara el adquirente en la demanda. Finalmente, impuso las costas del juicio a la
empresa demandada.
Ambas partes se agravian de dicho decisorio. La demandada en
su expresión de agravios de fs. 1541/1546, cuestiona que su parte hubiese incurrido en mora
respecto del otorgamiento de la escritura de venta, desde que considera que su exigibilidad no
se hallaba sujeta a un plazo cierto, como interpretara el sentenciante, sino que era incierto y
vinculado con el sometimiento del conjunto edilicio al sistema de la propiedad horizontal. Por
ello entiende que la escritura de venta se otorgó dentro del tiempo previsto en el contrato, por
lo cual la multa no resulta admisible, desde que la misma tampoco contemplaba el
incumplimiento de tal obligación, sino la falta de concurrencia a la citación del escribano
designado para autorizar la operación. Plantea a todo evento la reducción de la cláusula penal
por estimarla abusiva, cuestiona que no se halla ponderado que el adquirente rechazó el
ofrecimiento de escriturar en dos oportunidades anteriores y solicita que las costas se
distribuyan teniendo en cuenta que la escrituración devino abstracta y que fue rechazado el
daño moral pretendido por Mirkin. Esos agravios resultaron replicados por el actor a fs.
1552/1565.
Por su parte, el accionante a fs. 1519/1530, se agravia de que
no se le haya reconocido alguna indemnización, sea por daño material o moral, frente al
incumplimiento doloso de su contraria y frente a lo ínfima que resulta la pena pactada, para
enjugar de ese modo la limitación que experimentara en cuanto a la disponibilidad de la
propiedad, durante el retardo en la perfección de la venta, como la incertidumbre espiritual
sufrida durante ese lapso. Esos agravios fueron contestados a fs. 1567.
2°.-Para examinar si efectivamente la empresa vendedora
incurrió en un incumplimiento imputable respecto de su obligación de instrumentar la venta
prometida mediante el boleto celebrado el 23 de noviembre de 2006, cabe reparar que en la
cláusula 6ta ese contrato, las partes convinieron que la escritura sería otorgada ante el
escribano Alberto H. Hueyo, dentro de los ciento ochenta días corridos, contados a partir de la
fecha de la incorporación del inmueble en el régimen de la propiedad horizontal. Pero luego de
pactarse esa modalidad, donde el plazo estipulado comenzaba a regir desde el desconocido
pero fatal momento en que se sometiera el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, las
partes agregaron: que la vendedora dependía de organismos tales como la Dirección de Obras
Particulares del Gobierno de la Ciudad y del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad
de Buenos Aires para obtener la registración y/o aprobación de planos y demás documentación
necesaria para el otorgamiento de la escritura de venta, razón por la cual no puede
comprometer una fecha ciertas para el acto, “no obstante, en lo que de ella depende, se
compromete a realizar sus mejores esfuerzos a fin de lograr que la suscripción de la
escritura citada se lleve a cabo no más tarde de los trescientos sesenta y cinco (365) días
de efectivizada la entrega de la posesión de las unidades compradas”.
A su vez, según la cláusula 4ta.del mismo boleto de
compraventa, se pactó que la posesión de las unidades adquiridas por Mirkin se entregaría el
31 de agosto de 2008, aunque en definitiva, invocando razones de fuerza mayor en la misiva
que en copia obra a fs. 59, se postergó la entrega de la posesión hasta el 1° de diciembre de
2008, desde cuyo momento la sentencia apelada computó el plazo de un año para el
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otorgamiento de la escritura y a partir de entonces estimó que la empresa vendedora incurrió
en mora.
Este razonamiento parece irrefutable, porque si bien la referida
cláusula 6ta tiene cierta contradicción al sujetar distintos plazos de cumplimiento que
comenzarían a correr desde dos acontecimientos diferentes (sometimiento del inmueble al
régimen de la propiedad horizontal o entrega de la posesión), entiendo sin duda que debe
considerarse que la obligación de escriturar se tornó exigible con el vencimiento del plazo
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que haya acontecido de manera prioritaria, dado que de ese modo se resguarda una
hermenéutica que no prescinda de ninguna de las estipulaciones plasmadas en el boleto y le
acuerde vigencia a sendas normas convencionales (conf. CNCiv., Sala “A”, L n° 605.655, in
re “Tarasiuk V. c/ Pockar N. s/ escrituración” ,voto del Dr. Li Rosi del 19-9-12 ).
Pero si se tuviese que hacer prevalecer una modalidad respecto
de la otra, parece evidente que como las partes se encuentran contestes en indicar que el
término de un año a contar de la posesión obedeció a una exigencia del adquirente, que quedó
explícitamente plasmada de manera singular en este negocio (dado que esa formula no se la
habría utilizado en la comercialización de los otros múltiples boletos firmados por la empresa
vendedora), debe considerarse que el vencimiento de ese plazo hizo incurrir en mora a la
vendedora. Si la misma se comprometía a realizar los “mejores esfuerzos” para satisfacer la
obligación de hacer “no más tarde” de ese plazo cierto, parece evidente que el único eximente
que podía argüir para impedir incurrir en ese incumplimiento relevante, era la presencia de un
caso fortuito, que como tal hubiese sido incontrastable y cuya presencia superase las
posibilidades de previsión que debía adoptar la vendedora para formalizar la venta en el
tiempo prometido.
En este sentido, aún cuando se apreciara con amplitud la
configuración del “casus”, en orden a las tramitaciones que debía llevarse a cabo en la
Dirección de Obras Particulares del Gobierno de la Ciudad y en el Registro de la Propiedad
Inmueble -cuya perspectiva de conformar un obstáculo para el sometimiento de las torres
edificadas al régimen de la propiedad horizontal, estaba contemplada en la cláusula en
cuestión-, lo cierto es que la declaración del gerente general de Raghsa S.A. de fs. 679/683,
concluye asegurando que la única circunstancia que postergó el desarrollo de la obra y retardó
la entrega de las unidades, fueron las actuaciones que debieron tramitarse ante las autoridades
aeronáuticas, para apreciar si la altura de los edificios afectaba la aeronavegación. Pero para el
contador Salvo, no hubo otros factores de índole administrativos, no imputables a la
demandada, que no estuviesen previstos y hubiesen influido en la tardanza experimentada
(ver pregts. 4ta. y 5ta. de fs. 683/vta.), por lo que no es factible aceptar que las meritadas
actuaciones administrativas que debieron cumplirse ante la autoridad local o en el registro de
la propiedad, pudiesen justificar que la escritura no se haya otorgado dentro del año de
entregada la posesión al comprador o que hayan postergado de manera imprevista la división
en propiedad horizontal y la consecuente extensión de las escrituras de venta.
Tampoco puede asignárseles a las actuaciones que debieron
cumplirse ante las autoridades aeronáuticas, el carácter de eximente de la mora incurrida luego
de superado el año de la entrega de la posesión, porque como con sutileza apunta la sentencia
de grado, sin que al respecto existiera un crítica puntual, el referido factor pudo haber
demorado la finalización de la construcción de las torres y haber incidido en el cumplimiento
de la entrega de la posesión en la fecha convenida, pero ello no puede también de servir de
justificativo respecto de la obligación de escriturar, cuya exigibilidad estaba prevista para un
año después de la recepción de las unidades por parte del adquirente, o sea cuando aquél
inconveniente ya se encontraba superado, desde que la construcción había llegado a su fin y
las unidades se habían podido entregar el 1° de diciembre de 2008 (ver fs. 61/64).
De ahí es que debo coincidir con el Sr. Juez de grado, en que la
demandada incurrió en mora respecto de la obligación de escriturar, a partir del 2 de
diciembre de 2009 y desde ese momento debe calcularse la cláusula penal pactada (conf. art.
654 del Código Civil).
3°.-Según el apartado II de la cláusula especial número tres del
boleto de compraventa celebrado por las partes, el incumplimiento de la vendedora en la
entrega de la posesión o “la falta de concurrencia a suscribir la escritura traslativa de
dominio cuando fuese citada de acuerdo a lo establecido en la cláusula Sexta”, facultará al
adquirente a requerir una multa diaria de U$S 200, “que correrá desde la fecha del
incumplimiento de la obligación hasta el día de cumplimiento de la misma”.
En esta instancia la emplazada cuestiona la procedencia de la
pena, porque entiende que se estaría haciendo una aplicación extensiva a un supuesto distinto
al previsto en el contrato, que refiere a la falta de comparecencia de su parte ante la expresa
citación del escribano que autorizaría la escritura de venta. Este planteo, en rigor, no fue
introducido en la contestación de la demanda, donde la empresa vendedora resiste la
procedencia de la acción de escrituración y a la responsabilidad que se le atribuye,
cuestionando que el plazo pactado no se hallaba cumplido y por ello estimaba improcedente
la cláusula penal estipulada. A fs. 404 expresamente señala: “que si dicho incumplimiento
hubiese existido (refiriéndose a la obligación de escriturar), correspondería a mi mandante
abonar únicamente las sumas de U$S 200 diaria, prevista en dicho contrato, la cual en
modo alguno puede sumarse a una indemnización por daños y perjuicios como pretende
la actora”. Como se advierte, el cuestionamiento que ahora se introduce en esta instancia, no
fue propuesto a la decisión de la instancia de grado, donde por el contrario el demandado
preveía la vigencia de la pena en caso de demostrarse el incumplimiento imputable a su parte,
lo cual veda la posibilidad de que ese tema sea tratado en esta alzada (art. 277 del Código
Procesal).
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Con prescindencia de ello, cabe señalar que la interpretación
restrictiva que debe conferírsele a la estipulación penal, impide que una pena pactada para el
incumplimiento definitivo, pueda trasladarse para la simple demora, o que impuesta para
resarcir la falta de satisfacción de una de las obligaciones del negocio, se la amplifique para
otras prestaciones distintas de ese mismo contrato (conf. Borda, G. A., “Tratado de Derecho
Civil Argentino”, “Obligaciones”, t. 1, n° 190, p. 171; Colmo A. ,”Obligaciones”, n° 178,p.
140; Busso, E. , “Código Civil anotado”, t. IV, p. 464, n° 92 ; Llambías, J. J. , “Tratado de
USO OFICIAL
Derecho Civil. Obligaciones”, t. 1, n° 321, ap f, pág. 427).
En este caso, en cambio, si bien en el convenio se alude a la
falta de concurrencia a la citación del notario designado en el contrato para autorizar la venta,
dado que el cumplimiento de la obligación escrituraria ordinariamente exige ese
emplazamiento circunstanciado, lo cierto es que la injusta negativa del vendedor en reconocer
la exigibilidad de la escritura, tornó superflua esa citación al 2 de diciembre de 2009, pero no
por ello quedó soslayada la estipulación penal que, en rigor, estaba pactada para resarcir la
demora en que cualquiera de las dos partes incurriera respecto de esa obligación de hacer,
desde que las mismas partes aclararon que la multa correría desde dicho incumplimiento hasta
la efectiva instrumentación de la venta.
4°.- Menos asidero tiene aún otra novedosa pretensión
introducida en esta instancia y referida a la reducción de la pena por estimarla exorbitante,
dado que ello contradice la inmutabilidad de la pena que consagra la primera parte del art. 656
del Código Civil. Ello constituye el carácter típico y hasta podría decirse que es el rasgo más
definido, porque significa que el monto de la multa no es susceptible de alteración ulterior, lo
cual condice con la finalidad practica de su institución: si la cláusula penal comunica al
negocio una gran seguridad en cuanto a sus perspectivas futuras, por eximir al acreedor de la
necesidad de una prueba a veces incierta del daño sufrido, que ya esta dosificado
convencionalmente, se comprende que la inmutabilidad de la pena tiene que ser el eje sobre el
cual gira la institución, porque de nada valdría prever la imposición de una pena para el
supuesto de incumplimiento del deudor, si llegado este caso no se tuviera la seguridad de
contar con el importe de la misma (conf. Llambías, op y t. cit., n° 331,p. 437).
Y si bien el párrafo agregado al citado art. 656 por la ley
17.711 autoriza a morigerar la multa en caso de resultar desproporcionada con la gravedad de
la falta que sanciona, habida cuenta el valor de las prestaciones, y siempre que esa ecuación
evidencie un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor, parece evidente que en la
especie no pueden brindarse esos extremos, no sólo por la relativa entidad de la pena en
relación a la muy importante valor de las unidades motivo del contrato, sino porque resulta
inaceptable suponer que el actor hubiese impuesto una suerte de lesión subjetiva contra una
empresa dedicada a grandes emprendimientos inmobiliarios, que debió contar con expertos
asesores profesionales al tiempo de convenir una multa, que en realidad regía de manera
recíproca para ambas partes del negocio.
5°.-Sin embargo, creo que le asiste razón a la vendedora cuando
cuestiona que la vigencia de la cláusula penal se haya extendido hasta el 10 de mayo de 2012,
fecha en que en definitiva se firmara la escritura de venta, cuando en realidad la vendedora le
ofreció otorgarle la escritura el 27 de enero de 2012 y el adquirente se rehusó a satisfacer esa
obligación recíproca por motivos pueriles, exhibiendo una injustificada y poco coherente
negativa a obtener la primordial pretensión que había animado la promoción del presente
juicio.
No se me escapa al concluir de este modo, que la oferta de
cumplimiento en principio no es apta para extinguir la mora, porque para que así fuera tendría
que ser eficiente para causar la mora del acreedor, en cuanto a la cooperación de este en la
recepción del pago ofrecido, lo que no tiene lugar porque el moroso es inepto para provocar la
mora de su contraparte (art. 510 del Código Civil). De ahí que el deudor moroso deba recurrir
a la consignación en pago para hacer cesar su mora, salvo que se trate, como en la especie, de
una obligación de hacer, que es insusceptible de ser consignada, pues entonces, bastaría el
ofrecimiento serio y cabal de cumplir con la obligación de escriturar, mediante la citación del
escribano autorizante, para purgar el estado de mora del vendedor (ver Busso , “Código Civil
anotado” t. III, p. 73, n° 162, con cita de von Tuhr).
Ninguno de los argumentos que ensayara Mirkin al tiempo de
repeler la invitación al otorgamiento de la escritura venta, en las dos oportunidades en que
fuera citado (ver fs. 1103/1139 y fs. 1143/1237), persuaden de que esa actitud obstativa
resultara legítima y se fundara en un razonable ejercicio de sus derechos, desde que el hecho
de que el reglamento de co-propiedad, por el cual se sometía al inmueble bajo el régimen de
la propiedad horizontal, no estuviese inscripto en tales oportunidades, no impedía, tal como
bien lo argumentara el escribano actuante, que se instrumentase la venta, porque si bien aquel
acto era precedente a la transmisión de una de las unidades creada por ese reglamento no
inscripto, se brindaba la excepción consagrada en el art. 16, inc. d) de la ley 17.801.
Tampoco era atendible la objeción fundada en la omisión
referida a la cláusula de prohibición de ocupación o venta a embajadas o personal diplomático,
que fuera incorporada antes de la primera escritura frustrada con una nota marginal en el
reglamento de co-propiedad y también en los proyectos de escritura; o la certificada
existencia de títulos perfectos, en la medida que también, antes del primer proyecto de
escritura, se había perfeccionado la permuta pactada con el vendedor de los terrenos donde se
asentaba el edificio (el 17-01-12) y ningún vicio de evicción podía ya temer el escrupuloso
adquirente ( ver fs. 1129, 1209 y 1556).
El proyectado poder que se otorgaría a la vendedora para
efectuar trámites o rectificaciones que permitieran solucionar la inscripción de dicho
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reglamento, que como un cuestionamiento sobrreviniente, fuera objetado por el Dr. Ramos en
la actuación notarial de fs. 1205vta., al igual que los anteriores reparos, no conformaba un
abuso que pudiera justificar la cerrada negativa a escriturar, ya que ello encontraba suficiente
sustento convencional en la cláusula 8va. del boleto, donde incluso se preveían conferir
facultades de mayor proyección. Ello, además del tardío pero efectivo cumplimiento de la
inscripción prevista en la ley de prehorizontalidad, la correcta identificación de las unidades
complementarias o la intrascendente distribución interna de un plano, cuando se estaba
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efectuando una venta “ad-corpus” y no había duda alguna en cuanto a la identificación del
objeto enajenado, son todas muestras de las inconsistentes objeciones opuestas por Mirkin
para impedir que su contraria se libere de la obligación de escriturar que, con invocada
inquietud y ansiedad, reclamaba en estos autos.
Por ese motivo considero de toda equidad, que la cláusula penal
se compute hasta el 27 de enero de 2012, que fuera la fecha de la primera escritura frustrada
por la injustificada negativa del actor y con ese alcance se modifique la sentencia apelada.
6°.- No empece a ello la mendaz defensa esgrimida por la
emplazada respecto de la falta de reserva del adquirente en orden a la preservación de la pena
moratoria al tiempo de otorgarse la escritura, desde que en el acta notarial de fs. 1422/1423,
labrada en forma simultanea con dicha venta, Mirkin formuló expresa salvedad respecto de la
subsistencia de los derechos ejercidos en este pleito.
7°.-Resulta también inadmisible el reclamo resarcitorio del
actor, que pretende sea sumado a la cláusula penal, desde que como bien apunta el Sr. Juez
“a-quo”, el art. 655 del Código Civil establece que la “pena o multa impuesta en la
obligación, entra en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses, cuando el deudor
se hubiese constituido en mora; y el acreedor no tendrá derecho a otra indemnización,
aunque pruebe que la pena no es indemnización suficiente”.
Si bien el accionante intenta soslayar este contundente
dispositivo y alega ahora en esta instancia que la vendedora actuó dolosamente, lo cual le
permitiría reclamar el mayor daño inferido, lo cierto es que en la demanda no se explicita en
que consistió el menoscabo material cuyo resarcimiento pretende, ni la prueba refleja una
actuación dolosa de la vendedora o la acreditación del perjuicio económico, que valúa en el
10% del valor de los inmuebles vendidos (aunque por esta acción haya pagado la tasa de
justicia por monto indeterminado: ver fs. 293).
El retardo en el cumplimiento de las obligaciones consagradas
por la ley de prehorizontalidad, el retraso de la construcción que dilató la entrega de la
posesión y también de la escritura de venta, si bien pueden evidenciar cierto grado de
imprevisión o negligencia de una empresa que se atribuye una aquilatada trayectoria en el
mercado inmobiliario, en rigor no muestra la intención deliberada de no satisfacer sus
prestaciones contractuales a pesar de tener la posibilidad de cumplirlas o sea que no permiten
tener por configurado el dolo contractual y por ello amplificadas las perspectivas resarcitorias
del comprador (conf. Llambías, J. J., op. cit., t. 1, n° 147, p. 181).
Pero al margen de ello, las referidas limitaciones a la hipotética
cesión del boleto durante la prehorizontalidad, como la ausencia de título en el lapso en que la
vendedora incurriera en mora respecto de la obligación de escriturar, de por sí no configuran
un daño cierto, que muestre el efectivo detrimento patrimonial sufrido por el comprador. El
mismo no queda consagrado por las eventuales restricciones de su derecho, sino por el
concreto menoscabo sufrido a causa de las mismas. El actor no invoca ni prueba acerca de los
perjuicios sufridos a raíz de algún puntual negocio frustrado a causa de aquella morosidad,
sino que en definitiva se siente indemnizable sin la concreta configuración de ese elemento
dañoso.
El comprador tampoco critica de manera eficaz el criterio
restrictivo y la limitación probatoria en que el Sr. Juez “a-quo” enmarca la procedencia del
daño moral de fuente contractual (art. 522 del Código Civil). Por tanto, como no acreditó que
el incumplimiento del demandado en verdad le produjera las inquietudes espirituales que
invoca en la demanda, debe ser confirmado el rechazo de este renglón; máxime cuando la falta
de premura que evidenció su conducta negativa a escriturar al tiempo que fuera ofrecida por la
demandada, desmiente que existiera una grave preocupación por el cumplimiento de la
promesa de venta.
En concordancia con lo expuesto, he sostenido en varias
oportunidades que el retardo en la entrega de bienes materiales o en el cumplimiento de
créditos de naturaleza patrimonial, sin que surjan relevantes ataques al orden afectivo o
espiritual, no permiten acoger el daño moral, cuya presencia no es en principio computable
en la vida de los negocios (conf. C.N.Civ., Sala “A”, L. 296.382 y sus citas; idem., L. 284.105
del 11/10/00, entre muchos otros).
8°.-Para analizar la imposición de costas de primera instancia,
que fuera recurrida por el demandado, cabe puntualizar por lo pronto, que su parte resultó
perdidosa en la pretensión escrituraria esgrimida por el actor en su demanda, pues si bien esa
obligación fue cumplida al finalizar el juicio y por ello se tornó abstracto el dictado de una
condena en ese sentido, no por ello la demandada dejo de revestir el carácter de vencida, desde
que la misma había resistido desde un comienzo la procedencia de este aspecto de la demanda,
por estimar sin razón, que la escrituración aún no era exigible.
Pero si bien, de prosperar mi criterio, la multa no queda
consagrada en la extensión pretendida por el actor y se desestiman los restantes daños,
considero igualmente que al tratarse de un juicio donde se discutió la responsabilidad civil de
los demandados, resulta de aplicación la jurisprudencia reiterada que hace soportar la totalidad
de las costas al responsable, quien con su conducta dio motivo a la promoción de la demanda,
aún cuando algunos de los renglones no fueron acogidos, porque en esa inteligencia se
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sostiene, que como las costas forman parte de la indemnización y como su cuantía es acorde al
monto de la condena, excluidos los rubros desestimados, es a la emplazada a quien debe
imponérsele estos accesorios. Por ello, propongo que se confirme también este aspecto del
decisorio en crisis (conf, Sala “A”, L. nº 80.789 del 7/3/91; idem. L. n° 402.010 del 19/11/04;
idem., L. 419.512 del 18/8/05, mis votos en Libres n˚ 533.162 del 1/2/2010, n˚ 545.482 del
12/3/2010, n° 590.748 del 22/8/2012 y 601.180 del 2/10/2012; etc.).
Distinto es el criterio que debe imperar respecto de la
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distribución de las costas de alzada, porque en definitiva se desestiman los agravios de ambas
partes, aunque prospere alguna limitación de la cláusula penal requerida por el demandado.
Por ello, a tenor del criterio objetivo de la derrota que sienta el art. 68 del Código Procesal y
en función de la similar importancia de sendos recursos, entiendo que deben ser soportadas
por el orden causado (art. 71 del Código cit.).
9°.-Le asiste razón al letrado apoderado que apela a fs.
1477/1485, en cuanto a que la acción de escrituración debe ser incorporada en la regulación de
los honorarios, desde que los trabajos profesionales también versaron sobre dicha obligación,
que recién quedó cumplida en las postrimerías del proceso. Por ello propongo a mis
distinguidas colegas, que se difiera el estudio del recurso sobre honorarios y las regulaciones
de alzada, hasta tanto se establezca el valor de los inmuebles vendidos por el procedimiento
del art. 32 del arancel (art. 23 del mismo arancel) y se liquide la cuantía de la pena admitida.
Así lo voto.
Por razones análogas las Dras. CASTRO y UBIEDO adhieren al
voto que antecede.
Con lo que terminó el acto.
La publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a
lo dispuesto por el art. 164 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la
Justicia Nacional.
CARMEN N. UBIEDO
PATRICIA E. CASTRO HUGO MOLTENI
MARIA LAURA RAGONI
SECRETARIA INTERINA
Buenos Aires, de agosto de 2013.
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación sobre la que instruye el acuerdo
que antecede, el Tribunal resuelve confirmar la sentencia apelada en lo principal que decide,
aunque limitando la cláusula penal admitida hasta el 27 de enero de 2012. Se confirma el
rechazo de la indemnización pretendida por el actor y la imposición de costas de primera
instancia. Las costas de alzada se imponen por su orden y se difiere el estudio del recurso de
honorarios de fs. 1486 y la regulación de los trabajos de esta instancia, hasta la oportunidad
prevista en el punto 9° del primer voto.
Los honorarios serán regulados una vez fijados los de la anterior
instancia.
Notifíquese, regístrese y devuélvase.
MARIA LAURA RAGONI
SECRETARIA INTERINA
