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Mercado inmobiliario de Vallarta/Nayarit 2024 en 8 gráficos
por David Moreno - 19 de febrero de 2025
Al inicio de cada año, analizamos el mercado inmobiliario de la región de Puerto
Vallarta/Riviera Nayarit y lo comparamos con años anteriores, buscando identificar
tendencias subyacentes. La primera tendencia identificada el año pasado fue que el
número de ventas y el volumen disminuyeron por tercer año consecutivo. ¿Significa esto
una posible desaceleración del mercado? No necesariamente.
Del gráfico anterior se desprende que el mercado sigue en fase de corrección tras la
recesión provocada por la COVID-19. La actividad de ventas disminuyó en 2020, pero
luego se recuperó drásticamente, alcanzando su punto máximo en 2022, como se
muestra en el gráfico inferior. Esta caída de tres años parece haber vuelto a normalizar la
actividad del mercado.
También se debe tomar en consideración que en cada año electoral en Estados Unidos,
el mercado inmobiliario de Vallarta/Nayarit suele experimentar una caída en la actividad
de ventas ya que los posibles compradores esperan a ver cuáles son los resultados de
las elecciones antes de realizar una compra.
El SALR (Ratio de Ventas a Listados Activos) se puede calcular para determinar la salud
(o insalubridad) de un mercado inmobiliario. Un mercado equilibrado suele rondar el 20%,
es decir, mostrar aproximadamente 5 listados en el mercado por cada venta realizada
durante el año. Cualquier valor por encima de este se percibe como un mercado
favorable para los vendedores, mientras que por debajo se considera un mercado
favorable para los compradores. En 2023, fue del 33% para la región de Vallarta/Nayarit,
lo que implica que aún nos encontramos en un mercado favorable para los vendedores.
Sin embargo, el número de ventas cayó incluso más drásticamente que el volumen (el
volumen se vio frenado por la apreciación de los precios de los bienes raíces), igualando
el número de ventas que tuvieron lugar en 2018 y 2019. Esto podría ser un motivo de
preocupación.
Otra preocupación es que la mitad del inventario actual es preconstrucción: productos
nuevos que se encuentran actualmente en desarrollo. Y hay aún más en fase de
planificación. ¿Se está sobreconstruyendo el mercado? Por ahora, esto no es una señal
de alerta, pero sin duda es algo a tener en cuenta de cara al futuro.
Por primera vez en ocho años, la relación precio de lista/precio aumentó (la diferencia
promedio entre el precio de lista de una propiedad y su precio final de venta), poniendo
fin a una tendencia a la baja de siete años. Por ejemplo, en 2017, el condominio promedio
se cotizó en $304,000, pero finalmente se vendió por $275,000 (un 9.5% menos que el
precio de venta). Era un mercado favorable para el comprador, lo que significa que este
podía pedir bastante menos del precio de venta. Sin embargo, en 2023, el condominio
promedio se cotizó en $444,000 y se vendió, en promedio, por $424,000 (un 4.5%
menos que el precio de venta, un mercado favorable para el vendedor). Esa diferencia
fue de casi el 6% en 2024. Esto podría implicar un posible cambio de un mercado
favorable para el vendedor a uno favorable para el comprador. De nuevo, es algo que
debemos seguir observando.
Y aunque el volumen y el número de ventas han disminuido en los últimos tres años, los
precios, sin duda, no lo han hecho. El precio promedio de venta de condominios ha
subido un 43% desde 2020 y ha mostrado una tendencia al alza cada año desde 2016.
Este aumento se refleja en la gráfica a continuación, que muestra cómo se vendió el
mercado por rango de precio. En 2017, por ejemplo, el 44% de las ventas en el mercado
de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit se situaron entre $100,000 y $250,000. En 2024, este
rango de precio representó solo el 24% de la cuota de mercado. El mayor aumento se
registró en la demanda de propiedades entre $500,000 y $1 millón. En 2017, este rango
de precio representó solo el 11% de todas las ventas, mientras que en 2024 aumentó al
26%. Las propiedades de más de $1 millón también representan una parte cada vez
mayor del mercado general.
La gráfica a continuación muestra una tendencia que se viene dando desde hace
tiempo: el mercado se está expandiendo geográficamente, impulsado principalmente por
compradores de vivienda que buscan viviendas a precios más bajos. En 2017, el centro
de Vallarta Sur fue la zona más popular para la compra de bienes raíces, representando el
23% de las ventas totales. En 2024, a pesar de un gran repunte en las ventas, su
participación se redujo a tan solo el 16% del mercado de Vallarta/Nayarit. La Zona
Hotelera cayó aún más abruptamente, del 18% en 2017 a tan solo el 4% del mercado en
2024.
Las Regiones Primarias son las zonas que tradicionalmente han sido más populares para
los compradores de vivienda en Vallarta/Nayarit. Suelen estar ubicadas a lo largo de la
costa de la Bahía de Banderas y comprenden la Costa Sur, el Centro Norte y Sur, Marina
Vallarta, la Zona Hotelera, Nuevo Vallarta y Bucerías. Este grupo representó el 85% de la
participación total del mercado en 2017. Sin embargo, en 2024, su participación se
redujo al 73%. La principal razón fue el precio, como se muestra en la gráfica anterior.
Los compradores de vivienda que buscan precios más bajos se han visto obligados a
alejarse de las zonas de mercado tradicionales y buscar nuevas. En 2024, el precio
promedio de venta de una propiedad en las Regiones Primarias fue de $550,000,
mientras que en los nuevos mercados (principalmente Pitillal, Francisco Villa, Versalles,
Jarretaderas, Aramara y Mezcales), el precio promedio fue de $250,000, menos de la
mitad. Esta es una diferencia sustancial.
Los compradores de vivienda que buscan precios más bajos buscan propiedades fuera
del centro y la costa. En 2017, estos nuevos mercados reportaron, en promedio, menos
de tres ventas en todo el año. Mientras que en 2024, la mayoría registró alrededor de 20
ventas, con Mezcales reportando 46. No son grandes cantidades, pero cada año
aumentan, mientras que en las regiones principales disminuyen. La gráfica anterior
muestra las diferencias de precio entre las regiones principales (las cinco primeras) y las
nuevas regiones populares.
El mercado de Puerto Vallarta/Riviera se está expandiendo geográficamente para seguir
ofreciendo opciones de bienes raíces en el rango de precios de $200,000 a $300,000.
Esta transición/tendencia ha estado ocurriendo por algún tiempo. Sin embargo, en el
pasado, la tendencia había sido que los compradores de vivienda ampliaran su
búsqueda hacia el norte, hacia Nayarit, en lugares como Bucerías y La Cruz. Pero incluso
Bucerías ha visto aumentos sustanciales en los precios de venta: el año pasado, el precio
de venta promedio fue de casi $500,000. Entonces, donde los compradores estaban
dispuestos a pasar por alto las mayores distancias del aeropuerto y el centro de Vallarta
debido a los precios inmobiliarios más bajos, ese ya no es el caso. Entonces, los
desarrolladores han comenzado a construir detrás de Vallarta, detrás de la Zona Hotelera
y hacia el valle, en áreas como Versalles y Pitillal. Puede que estén más lejos de la playa,
pero están muy cerca de los principales centros comerciales y tienen una ubicación
céntrica entre Vallarta y el aeropuerto. Y el precio es justo.
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