UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA

Facultad de Tecnología de la Construcción

Monografía

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE

VIVIENDAS PARA LA POBLACIÓN DE INGRESO MEDIO, EN EL MUNICIPIO DE
MATEARE.

Para optar al título de Ingeniero Civil

Elaborado por
Br. Ingrid Lucia Guerrero Blanco

Tutor
Ing. Guillermo Acevedo Ampié

Managua, Septiembre 2018

 Managua, 25 de septiembre de 2018.

Dr. Oscar Gutiérrez Somarriba

Decano
Facultad de Tecnología de la Construcción
UNI

Estimado Dr. Gutiérrez:

Por este medio le comunico que la Br. Ingrid Lucia Guerrero Blanco ha desarrollado
el tema monográfico titulado “Estudio de prefactibilidad del proyecto de construcción
de viviendas para la población de ingreso medio, en el municipio de Mateare”, el cual
he revisado y recomiendo para su presentación ante el tribunal examinador que Ud.
designe.

Este trabajo cumple los requisitos para su presentación y defensa por parte de la
sustentante, se desarrolla adecuadamente conforme los objetivos planteados, tiene
coherencia metodológica y establece conclusiones de acuerdo a los resultados
obtenidos.

Sin más a que referirme y deseándole éxitos en su gestión, le saludo.

________________________________
Ing. Guillermo Acevedo Ampié.
Docente FTC

Cc/ archivo
 Índice

Capitulo I.- Generalidades 1

1.1. Introducción 1
1.2 Antecedentes 2
1.3 Justificación 3
1.4 Objetivos 4
1.5 Marco teórico 5
1.6 Diseño metodológico 16

Capitulo II.- Estudio de mercado 22

2.1.- Descripción del producto 22
2.1.1. Vivienda 22
2.1.2. Ley 667. “Ley especial para el fomento de la construcción de
vivienda y de acceso a la vivienda de interés social” 24
2.1.3. Entorno económico y social del país. 25
2.2.- Mercados del proyecto 26
2.2.1. Mercado proveedor. 26
2.2.2. Mercado competidor. 28
2.2.3. Mercado consumidor. 29
2.3.- Estudio de la demanda 32
2.3.1 Segmentación del mercado. 32
2.3.2. Proyección del grupo meta. 35
2.3.3 Análisis de las encuestas dirigidas a la población. 35
2.4.- Estudio de la oferta 43
2.4.1 Oferta histórica. 43
2.4.2 Oferta actual. 43
2.5. Relación oferta demanda 45
2.6.- Estudio de precios 45
2.7.- Estudio de comercialización 46
Capitulo III.- Estudio técnico 47
3.1.- Localización del proyecto 47
3.1.1 Macro localización del proyecto. 47
3.1.2 Micro localización del proyecto 49
3.1.3 Determinación de la localización del proyecto. 50
3.2.- Tamaño del proyecto 51
3.2.1. Factores que determinan el tamaño del proyecto 51
3.2.2 Determinación del tamaño del proyecto. 51
3.3.- Ingeniería del proyecto 57
3.3.1. Infraestructura. 57
3.3.2. Equipo y medios. 57
3.4.- Estudio del proceso 58
3.4.1. Estudios técnicos. 59
3.4.2. Componentes de la urbanización. 64
3.4.3. Componentes de la vivienda. 70

Capitulo IV.- Estudio financiero 92

4.1.- Inversión del proyecto 92
4.1.1.- Inversiones en Activos Fijos. 92
4.1.2.- Activos Intangibles del Proyecto. 95
4.1.3.- Inversión en Capital de Trabajo. 98
4.1.4.- Inversión Total del Proyecto. 99
4.2.- Costos del proyecto 99
4.2.1.- Costos de Producción. 99
4.2.2.- Costos de Administración y Ventas. 100
4.2.3.- Depreciación de activos fijos y amortización de activos diferidos. 102
4.2.4. Reinversión. 103
4.2.5.- Impuesto Sobre la Renta (IR). 104
4.3.- Ingresos del proyecto 104
4.3.1.- Ingresos por venta. 104
4.3.2.- Valores de Desecho. 105
4.4.- Estado de resultados 105
4.5.- Tasa mínima de rendimiento y tasa bancaria 106
4.6.- Financiamiento del proyecto 107
4.7.- Flujo de caja del proyecto 109
4.8.- Evaluación financiera del proyecto 110

Capitulo V.- Conclusiones y recomendaciones 112

5.1.- Conclusiones 112
5.2.- Recomendaciones 113

Bibliografía 114
Anexos

Índice de cuadros.

Cuadro N° 1 Proveedores de bienes para el proyecto. 26

Cuadro N° 1 Proveedores de bienes para el proyecto (continuación). 27
Cuadro N° 2 Empresas Proveedoras de Servicios básicos. 27
Cuadro N° 3 Ventas de casas de interés social por urbanizadoras. 28
Cuadro Nº 4 Población urbana y rural de Managua (censo 2005). 29
Cuadro Nª 5 Cantidad de viviendas ocupadas por distrito en la zona
urbana de Managua. 29
Cuadro Nª 6 Cantidad de hogares por distrito en la zona urbana
de Managua (2005). 30
Cuadro Nª 7 Promedio de personas por vivienda en la zona
urbana de Managua 30
Cuadro Nª 8 Promedio de personas por hogares en la zona
urbana de Managua 30
Cuadro Nª 9 Viviendas ocupadas por número de hogares en el municipio de
Managua (2005) 31
Cuadro Nª 10 Indicadores de población económicamente activa (PEA)
urbana de Managua (2005) 31
Cuadro Nª 11 Indicadores de trabajo permanente en la población urbana de
Managua (2005) 32
Cuadro Nº 12. Población de la ciudad de Managua. Según edad. 33
Cuadro Nª 13 Estado conyugal del municipio de Managua 33
Cuadro Nª 14. Determinación del segmento casados/juntados 34
Cuadro Nª 15. Determinación del segmento con trabajo permanente 34
Cuadro Nª 16. Determinación del grupo meta 34
Cuadro Nº 17. Proyección del grupo meta 35
Cuadro N° 18. Determinación de demanda en los próximos años 42
Cuadro N° 19. Cronograma de demanda de viviendas según encuestas 43
Cuadro N° 20. Proyectos habitacionales en Managua 43
Cuadro N° 20. Proyectos habitacionales en Managua (continuación) 44
Cuadro N° 21 Cronograma de ventas 45
Cuadro N° 22. Precios de referencia de algunas urbanizaciones de Managua 45
Cuadro Nº 23 Cantidad de lotes por bloque 53
Cuadro Nº 24. Distribución en el lote 54
Cuadro Nº 25. Distribución de áreas de vivienda 54
Cuadro Nª 26 Proceso de construcción de la urbanización 59
Cuadro Nª 27 Cronograma de construcción de viviendas 70
Cuadro Nº 28. Costo del terreno 92
Cuadro Nº 29 Costos de Urbanizar 93
Cuadro N° 30 Costo de Vivienda 94
Cuadro Nº 31 Mobiliario de oficina 94
Cuadro Nº 32 Equipo de oficina 95
Cuadro Nº 33. Inversión en activos fijos 95
Cuadro Nº 34 Inversión en estudios previos 96
Cuadro Nº 35 Gasto en personal en la fase de inversión (seis meses) 97
Cuadro Nº 36 Gastos en insumos y servicios durante la
inversión (seis meses) 97
Cuadro Nº 37 Gastos de administración de la inversión 97
Cuadro Nº 38. Inversión en activos diferidos 98
Cuadro Nº 39 Capital de trabajo 98
Cuadro Nº 40 Inversión Total 99
Cuadro N° 41. Costo de vivienda. 99
Cuadro Nº 42 Cronograma de producción de viviendas 100
Cuadro Nº 43 Costo de producción de viviendas 100
Cuadro Nº 44 Personal Administrativo 101
Cuadro Nº 45 Gastos Administrativos 101
Cuadro Nª 46 Gastos de administración y ventas 102
Cuadro Nº 47 Depreciación de mobiliario de oficina 102
Cuadro Nº 48 Depreciación de equipo de oficina 102
Cuadro Nº 49. Flujo de depreciación anual ($) 103
Cuadro Nº 50. Amortización de gastos diferidos 103
Cuadro Nº 51. Flujo de amortización anual de activos diferidos ($) 103
Cuadro Nº 52 Flujo de Reinversión 104
Cuadro N° 53 Cronograma de ventas 104
Cuadro N° 54 Presupuesto de ingreso ($) 105
Cuadro N° 55 Estado de resultados 106
Cuadro Nª 56. Tasa ponderada 107
Cuadro N° 57 Valor de pago anual del préstamo 108
Cuadro N° 58 Flujo de amortización del préstamo ($) 108
Cuadro N° 59 Flujo de caja sin financiamiento 109
Cuadro N° 60 Flujo de caja con financiamiento 110

Índice de mapas.

Mapa Nª 1. Mapa político del departamento de Managua. 48

 Índice de gráficos.

Gráfico N° 1. Cantidad de miembros en la familia. 37

Gráfico N° 2. Miembros de la familia que trabajan 37
Gráfico N° 3. Ingreso promedio mensual de su familia 38
Gráfico N° 4. Características más deseables en una casa 39
Gráfico N° 5. Atributos más deseables en una urbanización 39
Gráfico N° 6. Ingreso disponible para pago de vivienda 40
Gráfico N° 7. Plazo de compra para una vivienda. 40
Gráfico N° 8. Compraría casa en el futuro 41

Índice de fotos.

Foto Nº 1. Vista panorámica de urbanización de viviendas de interés social. 23

Foto Nº 2 Descripción de los componentes de una urbanización. 64

Índice de imágenes.

Imagen Nª 1. Macro localización de la urbanización. 47

Imagen Nª 2. Micro localización del proyecto. 50
Imagen Nº 3 Área de terreno a urbanizar. 52
Imagen Nº 4. Distribución de áreas en la vivienda. 55
Imagen Nº 5. Vista de elevación frontal de la vivienda. 56
Imagen Nº 6. Vista de perfil de la propuesta de vivienda. 56
Imagen Nª 7 Perfil del suelo 61
ANEXOS.
PLANOS.
DOCUMENTOS
ACADEMICOS.
Capitulo I.- Generalidades

1.1. Introducción.

En los últimos años todo el esfuerzo en construcción de viviendas es con el objetivo

de reducir el déficit habitacional del país que al inicio de la administración de gobierno
en 2007 fue calculado en 957,000 viviendas1.

En el informe Retos, Desafíos y Oportunidades del Sector Vivienda dentro del Plan de
Inversión 2017-2021, presentado en el Congreso Internacional Vivienda de Interés
Social-2016, realizado en Managua en octubre del año 2016, se establece como meta
la construcción de 119,500 casas y detalla que de ese total, el 58 por ciento, es decir
69,500 casas, serán construidas “solo por el gobierno” y las restantes 50,000 por el
sector privado.

En este mismo informe se detalla que entre 2007 y 2011 se construyeron 38,708 casas;
y entre 2012 y 2016, otras 60,938 para totalizar 99,646 casas construidas en los dos
últimos períodos presidenciales consecutivos

En el año 2017 el Gobierno de Nicaragua impulso una reforma a la Ley Especial para
el Fomento de la Construcción de la Vivienda y de Acceso a la Vivienda de Interés
Social esto principalmente para permitir un aumento en el acceso a estas viviendas
por parte de la población.

En este estudio se considera la construcción de una urbanización en el sector de

Mateare para contribuir al desarrollo habitacional del país.

1 Según el informe Nicaragua Triunfa del 28 de febrero 2013.

1
1.2. Antecedentes.

A inicios de la década del dos mil la Cámara Nacional de la Construcción (CNC) estimó
que Nicaragua requería cerca de 70 años para resolver su déficit habitacional, que
según cifras oficiales, hasta el 2007 ascendía 957 mil viviendas, de las cuales 347,691
necesitan ser construidas y otras 609,609 requerían mejoras en infraestructura.

Según las estimaciones unas 15 mil familias se suman cada año a la demanda de
vivienda por lo que el déficit se ensancha más rápido que lo que se construye.

La CNC estimó que cada año se requieren construir entre 15 y 25 mil viviendas para
hacer frente al déficit habitacional.

La meta es que se hagan unas 6,000 viviendas para el año 2018, de acuerdo a las
proyecciones que la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (CADUR).

De forma que se estima que cada año hay un déficit de viviendas que siempre hace
atractivo la construcción y ventas de las mismas, para todos los segmentos de la
población.

En Managua y los municipios adyacentes que están integrados a la capital hasta el

momento se tienen inventariados 303 desarrollos residenciales que iniciaron la
construcción a partir del año 1990.

Uno de los principales ejes de las nuevas construcciones es la carretera nueva a León
en la que está la segunda mayor cantidad de viviendas nuevas después del eje de
carretera a Masaya.

En el eje de carretera nueva a León se han construido hasta el año 2017 una cantidad
de 14,582 viviendas. La mayoría de estas viviendas tienen un precio entre los 15,000
y 50,000 dólares. En promedio son viviendas de 50 m 2 de construcción.

2
1.3. Justificación.

El desarrollo y el apoyo de las urbanizaciones de interés social por parte del gobierno
permiten que esta alternativa sea rentable para el inversionista.

Las viviendas de interés social tienen el espacio mínimo de 36 metros cuadrados y un

máximo de 60 metros cuadrados, con los servicios básicos incluidos, según la actual
ley de vivienda

Según la reforma, toda familia con un ingreso máximo equivalente a siete salarios
mínimos de la construcción y que aspire a comprar una vivienda no mayor a cuarenta
mil dólares podrá obtener, entre otros beneficios, un subsidio de 2.5 puntos
porcentuales a la tasa de interés. El precio mínimo de una vivienda de interés social
que quiera acceder a los beneficios es de 14,251 dólares.

Sin embargo el subsidio a la tasa de interés se incrementa en tres puntos si esta

vivienda tiene precios de entre 12,351 y 14,250 dólares, según se lee en la reforma. Y
si la vivienda tiene un precio menor a 12,350 dólares entonces el subsidio que recibe
la tasa es de 3.5 por ciento, más otros beneficios.

Adicional al subsidio, toda vivienda de interés social con precio no mayor a treinta mil
dólares, recibirá un bono de dos mil dólares, el que deberá ser usado para el pago de
la prima en caso de que la familia obtenga un crédito hipotecario. La ventaja es que a
este bono aplica para la reparación de vivienda. Antes de la reforma, a este bono
solamente podían acceder las viviendas de interés social con precios no mayores a
23,000 dólares.

Todo esto hace que sea accesible a las familias la adquisición de viviendas, lo que
daría impulso a este proyecto. El sector en que considera el proyecto es atractivo para
la población ya que las urbanizaciones en estas zonas tienen un alto grado de
aceptación por el público.

3
1.4. Objetivos.

1.4.1 Objetivo General.

 Desarrollar un estudio de pre factibilidad del proyecto de construcción de viviendas

para la población de ingreso medio, en el municipio de Mateare.

1.4.2 Objetivos Específicos.

 Elaborar un estudio de mercado del proyecto de construcción de viviendas para la

población de ingreso medio, que permita definir la demanda de viviendas para este
segmento de población en la zona de influencia del proyecto.

 Realizar un análisis técnico del proyecto en estudio que permita determinar la

factibilidad técnica de la urbanización, su mejor localización, la cantidad de viviendas
y la característica constructiva.

 Determinar la rentabilidad del proyecto por medio de un estudio financiero que

permita evaluar los estados financieros del mismo.

4
1.5. Marco teórico.

1.5.1 Proyecto.

“Un proyecto es el conjunto organizado de acciones, realizadas ordenadamente

durante un período de tiempo determinado, que responden a una demanda o
problema, con el propósito de ofrecer una solución.”2

1.5.2 Estudio de Prefactibilidad

Un estudio de prefactibilidad se lleva a cabo con el fin de obtener información que

brinde las diferentes alternativas con las que se cuenta para poder desarrollar un
proyecto.

Los principales componentes de este estudio son:

1. Estudio de Mercado
2. Estudio Técnico
3. Estudio Financiero

1.5.3 Estudio de mercado

Con este nombre se denomina la primera parte de la investigación formal del estudio
de pre factibilidad, consiste básicamente de la determinación y cuantificación de la
demanda y la oferta, el análisis de los precios y el estudio de la comercialización.

El objetivo general es verificar la posibilidad real de la penetración del producto en un

mercado determinado. El investigador del mercado, al final de un estudio meticuloso y
bien realizado, podrá comprobar el riesgo que se corre y la posibilidad de éxito que
habrá con la venta de las viviendas en el mercado.

2Véliz, Arnoldo Claret

"Proyectos Comunitarios e Investigación Cualitativa", 2009, p.21

5
Cuando se hace mercadeo estratégico, generalmente se fija un horizonte de hasta
cinco años. Estos planes de largo plazo tienen efectos inmediatos que se reflejan en
los planes tácticos de corto plazo. Estos efectos tendrán que ver con las campañas de
comunicación, los esfuerzos de distribución, las políticas de precios y los procesos de
negociación internos y externos. Por lo tanto el plan de mercadeo de un producto o
servicio representa la dirección estratégica o táctica desarrollada e implementada.

Los detalles de un plan de mercado, cubren en general los siguientes aspectos:

 Una evaluación de la situación actual del producto o servicio, incluyendo aspectos tales
como su posición en la industria, las tendencias del micro entorno relacionadas con
nuestra oferta, las fortalezas y debilidades de la empresa.
 Una descripción de los problemas, oportunidades y amenazas.
 Unos objetivos específicos basados en los dos puntos anteriores.
 Acciones alternativas para enfrentar los problemas, para aprovechar las oportunidades
y evitar las amenazas, además de una evaluación de éstas alternativas, con sus
correspondientes proyecciones de ventas y de utilidades.
 Una decisión sobre la alternativa que se va a seguir.

Hay muchos formatos de planes de mercadeo, pero lo importante es reconocer que un

buen plan estratégico de mercadeo debe ahondar en el análisis de numerosos
productos, empresas, industrias y los factores generales del entorno.

1.5.3.1 Estudio de Demanda

"Es la cantidad de bienes o servicios que el comprador o consumidor está dispuesto a

adquirir a un precio dado y en un lugar establecido, con cuyo uso pueda satisfacer
parcial o totalmente sus necesidades particulares o pueda tener acceso a su utilidad
intrínseca"3

3 Andrade, Simón. Diccionario de Economía.

6
Se debe determinar las cantidades del bien o producto que los consumidores están
dispuestos a adquirir a cambio de un determinado precio. Se debe cuantificar la
necesidad de una población de consumidores, con disposición de poder adquisitivo
suficiente y con unos gustos definidos para adquirir un producto que satisfaga sus
necesidades.

Para esto debemos tomar en cuenta las siguientes variables que definen la demanda:
 Nivel de ingreso del consumidor
 Patrón de gastos del consumidor
 Tasa de crecimiento de la población
 Comportamiento de precios de bienes sustitutos (competencia)
 Preferencias de los consumidores

También hay que tener en cuenta estos tres factores:

Situación actual de la demanda.

Hay que realizar una estimación cuantitativa del volumen actual de consumo del bien
producido. Para ello es necesario realizar una serie de estadísticas que permitan
determinar la evolución del producto, de manera que se permita estimar la tendencia
a largo plazo.

Realizar una estimación de la demanda actual. Hay que caracterizar la demanda y

presentar indicaciones de su concentración o dispersión en el espacio geográfico junto
con la variedad de consumidores.

Indicadores de la demanda.

Hay que hacer una tasa anual del crecimiento del consumo del bien del que se está
estudiando y obtener los índices básicos de las elasticidades precio, ingreso y cruzada.

7
Situación futura.

 Para realizar esto hay que seguir los siguientes pasos: Proyectar
estadísticamente la tendencia histórica.
 Considerar los condicionantes de la demanda futura, como pueden ser: el
aumento, disminución y cambios en la distribución de la población, cambios en
el nivel del precio, cambios en la preferencia de los consumidores, la aparición
de productos sustitutivos o los cambios en la evolución y crecimiento del
sistema económico.
 Por último, para obtener la demanda futura del bien hay que proyectar la
demanda ajustada con los factores anteriores.

1.5.3.2 Estudio de la Oferta

La oferta es la cantidad de producto, bienes o servicios que se está dispuesto a vender

a un determinado precio.

Existen factores que afectan la oferta, entre ellos tenemos:

 Costos de los insumos
o Costos fijos
o Costos variables
o Costos de oportunidad
 Desarrollo de la tecnología
 Valor de los bienes sustitutos y/o complementarios.

El estudio de la oferta, consiste en conocer los volúmenes de producción y venta de

un determinado producto o servicio, así como saber, el mayor número de
características de las empresas que los generan. Durante el proceso de recolección
de datos, es frecuente que las organizaciones eviten dan información sobre sí mismos,
por lo que hay necesidad de prever ciertos procedimientos o técnicas para obtener los
datos o información que se requiere. Por ello, lo primero es determinar el número de

8
productores y oferentes que intervienen en el área de influencia, es decir, nuestra
competencia.

1.5.3.3 Estudio de los Precios

Generalmente se denomina precio al pago o recompensa asignado a la obtención de

un bien o servicio o, más en general, una mercancía cualquiera.

A pesar que tal pago no necesariamente se efectúa en dinero, los precios son
generalmente referidos o medidos en unidades monetarias. Desde un punto de vista
general, y entendiendo el dinero como una mercadería, se puede considerar que
bienes y servicios son obtenidos por el trueque, que, en economías modernas,
generalmente consiste en intercambio por, o mediado a través del, dinero.

Para determinar el precio de un producto, se analizan los mecanismos de formación

de precios en el mercado del producto.

Mecanismo de formación.

Existen diferentes posibilidades de fijación de precios en el mercado, éstas son:

 Precio dado por el mercado interno
 Precio dado por similares importados
 Precios fijados por el gobierno
 Precio estimado en función al coste de producción
 Precio estimado en función de la demanda
 Precios del mercado internacional para productos de exportación

Fijación del precio. Se debe señalar el precio máximo y mínimo entre los que oscilará
el precio de venta unitario del producto y sus repercusiones sobre su demanda.

9
1.5.3.4 Estudio de Comercialización

La comercialización es un conjunto de actividades relacionadas entre sí para cumplir

los objetivos de determinada empresa. El objetivo principal es hacer llegar los bienes
y/o servicios desde el productor hasta el consumidor. Implica el vender, dar carácter
comercial a las actividades de mercadeo, desarrollar estrategias y técnicas de venta
de los productos y servicios, la importación y exportación de productos, compra-venta
de materia prima y mercancías al por mayor, almacenaje, la exhibición de los
productos en mostradores, organizar y capacitar a la fuerza de ventas, pruebas de
ventas, logística, compras, entregar y colocar el producto en las manos de los clientes,
financiamiento etc.

1.5.4 Estudio técnico

El estudio técnico es el segundo de los estudios que se deben realizar para lograr un
estudio de prefactibilidad, se basa en la reunión y análisis de información que permita
verificar la posibilidad de producir un bien o servicio.

Su objetivo es determinar la función de producción óptima, analizando alternativas y

condiciones en que se pueden combinar los factores, para utilizar eficazmente los
recursos con que se dispone.

A partir de la postulación de alternativas y del mayor conocimiento sobre la población

objetivo y el nivel del déficit que debe ser cubierto (información proporcionada por el
estudio de mercado), es necesario avanzar en la concepción y desarrollo básico de
las alternativas propuestas. Ello implica el tratamiento general de los aspectos físico-
técnicos, los que comprenden fundamentalmente tres componentes
interdependientes:
 El tamaño
 La localización
 La ingeniería.

10
1.5.4.1 Análisis del Tamaño

Por tamaño del proyecto entenderemos la capacidad de producción en un período de

referencia. Técnicamente, la capacidad es el máximo de unidades (bienes o servicios)
que se puede obtener de unas instalaciones productivas por unidad de tiempo.

El análisis del tamaño de un proyecto tiene por objeto dimensionar conjuntamente la

capacidad efectiva de producción y su nivel de utilización, tanto para la puesta en
marcha como en su evolución durante la vida útil del proyecto.

1.5.4.2 Estudio de Localización

La localización óptima de un proyecto es la que contribuye en mayor medida a que se

logre la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital (criterio privado) u obtener el costo
unitario mínimo (criterio social)”2

El estudio de localización tiene como propósito seleccionar la ubicación más conveniente

para el proyecto, es decir, aquella que frente a otras alternativas posibles produzca el
mayor nivel de beneficio para los usuarios y para la comunidad, con el menor costo
social, dentro de un marco de factores determinantes o condicionantes.

En la localización de proyectos, dependiendo su naturaleza, se consideran dos

aspectos:
 Localización a nivel macro: Permite delimitar el número de soluciones posibles,
determinando la región óptima.
 Localización a nivel micro: Determina el emplazamiento definitivo del proyecto,
partiendo de la región determinada en la macro localización.

1.5.4.3 Estudio de Ingeniería de Proyecto.

La ingeniería de un proyecto es el conjunto de bienes y medios que se emplean para

11
producir un bien o servicio. Es el componente del proyecto que se preocupa por el
diseño, instalación, puesta en marcha y operación del sistema productivo” 4

El estudio de ingeniería es el análisis de fortalezas y debilidades que puede tener el

proceso productivo o el proceso para ofrecer un producto. En este estudio se debe
analizar todos los aspectos técnicos concernientes a los equipos que utilizaran la
empresa, el proceso de producción o distribución y las relaciones técnicas insumo-
productos del proyecto.

1.5.5 Estudio Financiero.

Su objetivo es ordenar y sistematizar la información de carácter monetario que

proporcionan las etapas anteriores y elaborar los cuadros analíticos que sirven de
base para la evaluación financiera.

Comienza con la determinación de los costos totales y de inversión inicial, cuya

base son los estudios de ingeniería, ya que tanto los costos como la inversión inicial,
dependen de la tecnología seleccionada. Continúa con la determinación de la
depreciación y amortización de toda la inversión inicial, otro de sus puntos
importantes es el cálculo del capital de trabajo, que aunque también es parte de la
inversión inicial no está sujeto a depreciación y amortización, dada su naturaleza
líquida.

Los aspectos que sirven de base para la siguiente etapa, en la evaluación

económica, son la determinación de la tasa de rendimiento mínima aceptable y el
cálculo de los flujos netos de efectivo. Ambos, tasa y flujos, se calculan con y sin
financiamiento. Los flujos provienen del estudio de resultados proyectados para el
horizonte de tiempo seleccionado”. 5

4Baca Urbina, Gabriel, Evaluación de Proyecto 2006

5Baca Urbina, Gabriel, Evaluación de Proyecto 2006

12
1.5.5.1 Inversión

La inversión es el acto mediante el cual se invierten ciertos bienes con el ánimo de

obtener unos ingresos o rentas a lo largo del tiempo. La inversión se refiere al empleo
de un capital en algún tipo de actividad o negocio, con el objetivo de incrementarlo.
Dicho de otra manera, consiste en renunciar a un consumo actual y cierto, a cambio
de obtener unos beneficios futuros y distribuidos en el tiempo.

Desde una consideración amplia, la inversión es toda materialización de medios

financieros en bienes que van a ser utilizados en un proceso productivo de una
empresa o unidad económica, y comprendería la adquisición tanto de bienes de
equipo, como de materias primas, servicios etc. Desde un punto de vista más estricto,
la inversión comprendería sólo los desembolsos de recursos financieros destinados a
la adquisición de instrumentos de producción, que la empresa va a utilizar durante
varios periodos económicos.

Su objetivo es obtener un rendimiento en un plazo determinado. Esto implica

inmovilizar recursos a largo plazo. O bien, es cualquier alternativa de las empresas
para generar beneficios económicos en un futuro, a través de un período relativamente
a largo plazo, mediante el desembolso en el presente de una importante cantidad de
recursos.

Etapas del proyecto de inversión.

 Identificación de la idea.
 Estudio de pre inversión
 Decisión de inversión
 Administración de la inversión
 Evaluación de los resultados.

13
1.5.5.2 Costos.

Los costos son todos los gastos en los que se incurre para fabricar un determinado
producto o brindar un servicio. Para determinar el costo de producción se debe tomar
en cuenta los precios de:
 Materia prima: son aquellos elementos no alterados que se utilizan directamente
en la fabricación de un producto.
 Mano de obra directa: se refiere al trabajo directamente relacionado a la
fabricación de un determinado producto.
 Mano de obra indirecta: son aquellos trabajos que no se encuentran
directamente relacionados a la fabricación del producto, sino que se relacionan
a la administración y el comercio.
 Costo de amortización de la maquinaria y de los edificios: Los costos de un bien
adquirido, repartido en el período de su vida útil.

El análisis de costo es el proceso de identificación de los recursos necesarios para

llevar a cabo el proyecto. El análisis de costo determina la calidad y cantidad de
recursos necesarios. Entre otros factores, analiza el costo del proyecto en términos de
dinero.

El análisis de costo determina la cantidad y la clase de:1) materiales/dinero; y 2)

personal necesarios para poder completar el proyecto. Para estimar la cantidad total
de recursos necesarios, se deberá considerar cada una de las tareas que han de
ejecutarse.

1.5.5.3 Beneficios.

De acuerdo al diccionario de la real academia española en su vigésima segunda

edición, beneficio es un bien que se hace o se recibe. Ganancia económica que se
obtiene de un negocio, inversión u otra actividad mercantil.

14
El beneficio puede ser un guía de la creación de riqueza y se calcula al restar los costos
de producción y comercialización a los ingresos totales.

La forma de medir los beneficios es el análisis de la diferencia entre el valor que tienen
los productos de una actividad y los insumos que se emplearon en dicha actividad.

1.5.5.4 Flujos económicos.

Los flujos económicos son intercambios de bienes, servicios y factores que se

encuentran en movimiento. Como ejemplo de ellos tenemos las inversiones y el
comercio.
Los flujos de caja de un proyecto se componen de cuatro elementos:
1. Egresos iniciales de fondos.
2. Ingresos y egresos de operación.
3. Momento en que incurren estos ingresos y egresos.
4. Valor de desecho o salvamento del proyecto.

1.5.6 Evaluación socioeconómica.

La evaluación financiera es la que permite analizar si la inversión que se pretende

hacer es o no rentable y presenta las diferentes alternativas existentes para
alcanzar la rentabilidad de un proyecto. Es la parte final de toda la secuencia de
análisis de la factibilidad económica de un proyecto. Esto sirve para ver si la
inversión propuesta será económicamente rentable.
Dada la naturaleza del proyecto, se deberá además evaluar los beneficios que este
aportará a la sociedad en general, es decir, el efecto que tendrá sobre el bienestar de
la misma.

De esta forma al relacionar ambas evaluaciones, se obtendrá la evaluación

socioeconómica del proyecto, la cual revelará el impacto del mismo dentro de la
sociedad, así como los beneficios obtenidos del cálculo del valor agregado.

15
1.6. Diseño metodológico.

A continuación se detalla la metodología a emplear para desarrollar el proyecto:

1.6.1 Estudio de mercado:

El estudio de mercado se realizará en la ciudad de Managua, la cual, de acuerdo a

censos realizados por el INIDE en el año 2005, tiene un alto déficit de viviendas.

1.6.1.1 Determinación de la demanda

Para determinar la demanda, se aplicará encuestas a los habitantes de la ciudad de

Managua y se abocará con instituciones involucradas en el área de la vivienda en la
ciudad, tales como INVUR, Alcaldía Municipal de Managua y Mateare, Instituciones
financieras, y otras.

Para aplicar las encuestas, se debe seleccionar una muestra de la población, lo cual
se hará utilizando la fórmula de poblaciones finitas y muestreo aleatorio al azar, que
según Munch Galindo es:

[Ec. 1]

Donde:
n: Es el tamaño de la muestra.
Z= 1.96. Es el nivel de confianza del 95%
N: Es el universo.
p y q: Probabilidades complementarias de 0.5
e: error de estimación aceptable para encuestas en 10% o 0.1.

16
Se debe recopilar información que muestre la demanda de vivienda en el transcurso
de varios años en la ciudad de Managua, para poder analizar las variaciones entre las
circunstancias actuales y pasadas.

1.6.1.2 Determinación de la oferta

Por medio de las instituciones involucradas en el área de la vivienda de la ciudad de

Managua, se obtendrán datos para constatar qué medidas se han tomado, en el
transcurso de los años, para satisfacer la demanda de viviendas que ha habido en la
ciudad.

1.6.1.3 Precios

Se evaluará el pago de servicios, incluyendo impuestos, que deben hacerse, además

de los costos de construcción de la obra, para así poder determinar cómo pagaran los
consumidores y cuál será el importe total del pago que deben hacer.

1.6.1.4 Comercialización

Para determinar el mejor método de comercialización, se debe estudiar las distintas

formas de llegar a los consumidores, y/o posibles compradores, del sector y evaluar
cuál de estas es más útil para situar en el mercado nuestro proyecto.

1.6.2 Estudio Técnico

Para realizar este estudio, se debe recolectar información acerca de los siguientes
tópicos:

17
1.6.2.1 Tamaño

Para determinar el tamaño del proyecto, se basará en el estudio de mercado, que se

realizará previamente, además se compilará toda la información que sea posible,
haciendo entrevistas a pequeñas y grandes empresas urbanizadoras (no solamente
de la ciudad de Managua), consultando textos e informes y contactando toda fuente
que sea posible.

Debido a la clasificación en la que se ha ubicado al proyecto, este no debe excederse

de cien viviendas.

1.6.2.2 Localización.

Una vez determinado el tamaño del proyecto, se debe coordinar con la Alcaldía
Municipal el permiso de los terrenos disponibles en las cercanías de la ciudad que
cuenten con este tamaño.

De estos terrenos, se elegirá aquellos que cuenten con vías de acceso. Tomando en
cuenta la factibilidad para proporcionar los servicios básicos a cada uno de estos
terrenos y los costos de los mismos, se elegirá aquel que cumpla mejor con las
demandas del proyecto.

1.6.2.3 Ingeniería del proyecto.

Se debe estudiar todo lo relacionado a la construcción de la urbanización, tomando en

cuenta la adquisición de equipo y maquinaria, la infraestructura, el cronograma de
trabajo y el diseño de la urbanización.

18
1.6.3 Estudio Económico.

Para realizar este estudio se debe determinar los costos totales y de inversión iniciales,
estos dependen de los estudios de ingeniería así mismo se debe determinar la
depreciación y amortización de inversión inicial.

Otras de las etapas a realizar es la determinación de la tasa de rendimiento mínimo

aceptable y el cálculo de los flujo netos de efectivo.

1.6.3. Inversión.

Para determinar el monto total de inversión se debe abarcar las inversiones en activos
fijos (tales como compra de maquinarias), el terreno, vehículos y su depreciación,
equipos, mano de obra, imprevistos (los cuales tienen un valor alrededor del 1% de la
inversión fija del proyecto), así como las inversiones intangibles del proyecto, como
gastos legales, licencias, capacitación y cualquier otro gasto que presente el proyecto.
Una de las fuentes de todos estos datos será el estudio de mercado.

1.6.3.2 Costos.

La determinación de los costos se efectuará tomando en cuenta los precios actuales

de todo aquello relacionado al proyecto:

Materia Prima, mano de obra directa, mano de obra indirecta, amortización de la

maquinaria, terreno, alquiler de maquinarias, impuestos y otros insumos.

1.6.3.3 Beneficio.

En este proyecto se pretende obtener ganancias económicas, las cuales serán el

resultado de la venta del producto, que en este caso son las viviendas que componen
la urbanización. Los beneficios serán calculados en base a los precios que se

19
establezca para las viviendas, los cuales a su vez estarán relacionados a los precios
de mercado actual.

1.6.3.4 Flujos.

Se realizará dos tipos de flujos, uno sin financiamiento, suponiendo que no será
necesario más capital que el de los inversionistas, y otro con financiamiento, en el que
se verá reflejada la intervención de una institución bancaria.

1.6.3.5. Valores de desecho.

Para la estimación de los valores de desecho se usará el Modelo Contable, que calcula
el valor como la suma de los valores contables (o valores libro) de los activos. El valor
contable corresponde al valor que a esa fecha no se ha depreciado de un activo y se
calcula como

n  Ij 
 Ij     dj
j 1  nj  [Ec. 2]

Donde
Ij = inversión en el activo j
nj = número de años a depreciar el activo j
dj = número de años ya depreciados del activo j al momento de hacer el cálculo del
valor de desecho

1.6.4 Evaluación Socioeconómica.

El primer paso del trabajo será detectar el impacto del proyecto sobre cada uno de los
elementos de la función de bienestar social. Generalmente, el impacto se divide en
dos clasificaciones: beneficios, (impactos positivos) y costos, (impactos negativos).

20
Para identificar los beneficios y costos se tiene que proyectar cuáles son los efectos
específicos del proyecto, definiéndolos en términos de los recursos económicos y/o
bienes de consumo que son efectivamente afectados por el proyecto.

Existen indicadores de Beneficios – Costos, tales como Valor Actual Neto (VAN), Tasa
Interna de Retorno (TIR), Relación Beneficio Costo (RBC) y flujos de ingresos y costos,
sin embargo, dado el aspecto social del proyecto, también se deberá considerar los
bienes que no tienen precio, como el impacto al medio ambiente, los bienes meritorios
como el incremento del auto prestigio del hombre, los subsidios, entre otros.

Se deberá investigar qué va a obtener el grupo que se pretende beneficiar, que no

obtendría si no se realizara el proyecto. Siendo tomados todos los beneficios y no
solamente los económicos.

21
Capitulo II.- Estudio de mercado.

2.1. Definición del bien o producto.

2.1.1. Vivienda.

La vivienda es una edificación cuya principal función es ofrecer refugio y habitación a

las personas, protegiéndolas de las inclemencias climáticas y de otras amenazas.
Otras denominaciones de vivienda son: apartamento, aposentro, casa, domicilio,
estancia, hogar, mansión, morada, piso, etc.

Vivienda de interés social.

La Ley 667. “Ley especial para el fomento de la construcción de vivienda y de acceso

a la vivienda de interés social”, aprobada en el año 2009, entre sus definiciones tiene
la siguiente:

Vivienda de Interés Social: Es aquella construcción habitacional con un mínimo de

espacio habitable de treinta y seis metros cuadrados (36 m2) y un máximo de hasta
sesenta metros cuadrados (60 m2) con servicios básicos incluidos para que se
desarrolle y dar garantía a los núcleos familiares cuyos ingresos estén comprendidos
entre uno y los siete salarios mínimos o considerados inferiores a un salario mínimo y
cuyo valor de construcción no exceda de Veinte Mil Dólares (U$ 20,000.00) y forma
parte del patrimonio familiar.

Esta Ley fue objeto de revisión y modificación en Mayo del 2014 y otra revisión en
Octubre de 2017, en la última revisión se contempla que

Vivienda de Interés Social: Es aquella construcción habitacional con un mínimo de

espacio habitable de treinta y seis metros cuadrados (36 m2), con servicios básicos
incluidos para que se desarrolle y dar garantía a los núcleos familiares cuyos ingresos

22
estén comprendidos entre uno y los siete salarios mínimos del sector construcción y
cuyo precio de venta final al consumidor no exceda de Cuarenta Mil Dólares de los
Estados Unidos de América (US$40,000.00) para viviendas unifamiliares, ni de
Cincuenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$50,000.00) para
viviendas multifamiliares y forma parte del patrimonio familiar.

En esta última reforma se contempla el concepto de viviendas multifamiliares que es

un concepto de vivienda nuevo en el país.

Foto Nº 1. Vista panorámica de urbanización de viviendas de interés social.

Fuente: www.laprensa.com.ni

23
2.1.2. Ley 667. “Ley especial para el fomento de la construcción de vivienda y de
acceso a la vivienda de interés social”

Reforma a la Ley 667.

De la reforma al a Ley 667 en el Articulo 97

Art. 97 Sujetos beneficiados del subsidio al costo financiero por Préstamos

Hipotecarios para Viviendas

4. Que el monto del préstamo no exceda el valor equivalente en córdobas a Cuarenta

Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 40,000.00).

5. Que el pago del préstamo se haya estructurado con arreglo a una tabla de
amortización basada en un plazo que podrá oscilar entre quince y veinticinco años.

6. Que la tasa de interés del préstamo hipotecario no exceda el límite propuesto para
este tipo de operaciones financieras por el INVUR; y

7. En ningún caso la entidad bancaria podrá exceder el quince por ciento (15%) en
concepto de prima para la compra de la vivienda, sin perjuicio de que el adquirente
pueda de forma voluntaria ofrecer una prima mayor

Las reformas a la Ley 667 contemplaron una primera reforma la ampliación del precio
máximo de la vivienda de 24.000 hasta 32,000 dólares, y la segunda reforma de 32,000
a 40,000 dólares, en que se encuentra actualmente. Estas casas gozaran de un
subsidio a la prima de 2,000 dólares, subsidio a la tasa de interés y exoneraciones de
los gastos registrales.

24
2.1.3. Entorno económico y social del país.

La grave crisis política que vive Nicaragua desde abril del año 2018 ha afectado la
economía nicaragüense, que solo este año se calcula retrocederá tres por ciento en
su producto interno bruto (PIB),

La economía no está paralizada toda, es decir, los productores siguen produciendo,

las empresas siguen abiertas, la gente en el agro sigue produciendo su arroz, sus
fríjoles, todo, pero obviamente hay un tema de crisis que está afectando a toda la
sociedad.

Hay 250.000 desempleados nuevos, y eso tiene un impacto en la vida de todas las
personas, asimismo hay gente emigrando hacia otros países.

La economía no está paralizada, va a decrecer un tres por ciento6, se va a tener en

2018 un producto interno bruto que va a ser un 97 por ciento del año anterior, sigue
moviéndose, pero en 2019 si la situación política no se resuelve, será más crítica.

Hay sectores de la economía que están siendo más afectados, principalmente el sector
servicios como el turismo, hoteles, restaurantes y otros sectores de la economía como
el sector construcción que ha reducido su crecimiento y eso impacta en otros sectores
que sí están teniendo relativamente actividad.

Esta situación hace que se consideren valores acordes con la situación del país en la
proyección de ventas de viviendas.

6 https://www.elnuevodiario.com.ni/economia/470613-economia-nicaragua-crisis-protestas-dinero/

25
2.2. Estudio de los mercados del proyecto.

2.2.1. Mercado proveedor.

El mercado proveedor son las empresas que ofrecen productos que van a satisfacer
las necesidades de consumo del proyecto. En el siguiente cuadro se muestra el
mercado proveedor del proyecto.

Todas las empresas proveedoras del proyecto son nacionales.

Cuadro N° 1 Proveedores de bienes para el proyecto

No Establecimiento Dirección Productos
1 ESNIC, S.A.
Los Brasiles. Km. 16.5 Prefabricados
carretera nueva a León
2 Kativo de Nicaragua Carretera Norte Km. 8 Pinturas
3 Iglesia El Calvario 3 1/2c. Arriba Acero
IMMSA
4 Km. 8 carretera nueva a Arena
Arenas Nacionales León frente al Cerro
Motastepe
5 Pinturas Sur Pintura
6 Edificio Armando Guido 5c al Aluminio y vidrio
Todo en Aluminio y Vidrio Sur 1 1/2c Abajo
7 Km 3 1/2 Carretera Sur, desvió Tuberías y accesorios
Amanco a Batahola
8 Pista La Radial mercado Tuberías y accesorios
Durman Esquivel Mayoreo, de la intersección al
mercado 100m al Sur
9 Del semáforo del Dancing 5c al Aluminio
Alumicentro de Nicaragua Sur
10 Carretera a Masaya Km. 12 1/2 Grava y Arena
Agrenic
11 Pista el Mayoreo: de los Madera
Facesa (Madera para semáforo del Mayoreo 300m al
siempre) Sur
Fuente: propia

26
 Cuadro N° 1 Proveedores de bienes para el proyecto (continuación)
No Establecimiento Dirección Productos
12 Km. 5 1/2 carretera Norte del Acero
FETESA Paso de desnivel de la
Portezuelo 800m al Norte
13 Km 7 1/2 carretera Norte, Shell Acero
INGASA Wapan 1c al Sur 2c al Este

14 Venta de madera El
Guanacaste Madera
15 Pintura Protecto Km 7 1/2 carretera Norte Pinturas
16 Ladrillería Santa Rosa Km 8 1/2 carretera Norte Ladrillos
17 Incesa Standard Km 5 1/2 carretera Norte Inodoro y accesorios
18 Frente al Mercado de Mayoreo, Concreto
Concretera Concre-Mix
Contiguo a DGA
Mayco Km 9 carretera Nueva a León
19 800m al Sur Prefabricados
20 Prefabricados D.R.L,
Sistema Peninteciario
Nacional. Rotonda Colón 1c al Norte Losetas
Plywood Puente de los Termales de
21 Tipitapa 8 Km Suroeste
22 Cemex Cemento
Fuente: propia

Cuadro N° 2 Empresas Proveedoras de Servicios básicos

Empresa Dirección Teléfono Servicio
Km 5 Empresa Nicaragüense de Acueductos
ENACAL 2266 7863
Carretera Sur y Alcantarillado Sanitarios

DISNOSRTE - DISSUR Distribuidora de Electricidad

Empresa Nicaragüense de
CLARO
Telecomunicaciones S.A.
Fuente: propia

27
2.2.2. Mercado competidor.

El mercado competidor está formado por todas las urbanizaciones en el sector de

Managua, la mayor parte estas urbanizaciones en el sector de carretera a Masaya y
Carretera a León.

Cuadro N° 3 Ventas de casas de interés social por

urbanizadoras

Descripción Cantidad

Ciudad El Doral 534

Vistas del Momotombo 426
Urbanización Valle Santa Rosa 423
Urbanización Las Delicias 340
San Andrés 190
Urbanización Valle de Sandino 109
Altos de la Sabana 182
Urbanización Villa Sol 211
Prados San Jerónimo 97
Residencial Guardabarranco 75
Santa Maria de las Victorias 147
Residencial Mayales 92
Praderas del Doral 47
Mirador San Judas 105
Cedro Galán 90
Praderas del Mombacho 6
Planes de Veracruz 1
Residencial Bruselas 14
Mirador La Sabana 9
Residencial La Aurora 3
Monte Rosa 4
Valle Capistrano 4
Ermita Esquipulas 13
Cortijo La Sabana 33
Residencial Palmanova 26
Altos de Motastepe 8
Total 3,189
Fuente: INVUR

28
2.2.3. Mercado consumidor.

2.2.3.1. Estudio de la población.

La población urbana de Managua durante el VIII censo de población y vivienda en el

año 2005 estaba compuesta de la siguiente forma.

Cuadro Nº 4 Población urbana y rural de Managua (censo 2005)

Hombre Mujer
Descripción Menor de 15 De 15 años y Menor de 15 De 15 años y Total
años más años más

Urbana 142.770 286.406 137.052 340.191 906.419

Comarcas 5.254 10.070 4.988 10.757 31.069
Total 148.024 296.476 142.040 350.948 937.488
Fuente: INIDE VIII censo de población y IV de vivienda, 2005

2.2.3.2. Situación de la vivienda en Managua.

En Managua en el año 2005 se contabilizaban un total de 157,547 viviendas con las

siguientes características.

Cuadro Nª 5 Cantidad de viviendas ocupadas por distrito en la zona urbana de Managua

Pared Techo Piso de Vivienda
Descripción Ocupadas
inadecuada inadecuado tierra inadecuada

Distrito II 23.639 4.060 261 3.542 2.331

Distrito III 32.997 5.580 175 7.681 4.173
Distrito IV 27.260 3.579 87 3.316 1.805
Distrito V 38.836 6.105 96 8.642 4.557
Distrito VI 52.815 8.628 306 12.620 6.741
Total 175.547 27.952 925 35.801 19.607
Fuente: INIDE VIII censo de población y IV de vivienda 2005

Se puede observar que el 11.17 % son caracterizadas como viviendas inadecuadas.

29
Se observa en el siguiente cuadro que 24.03 % de los hogares se encuentran con tres
o más personas por dormitorio. Lo que indica un alto hacinamiento en los hogares.

Cuadro Nª 6 Cantidad de hogares por distrito en la zona

urbana de Managua (2005)
Con 3 o más
Descripción Hogares personas por
dormitorio
Distrito II 26.670 5.586
Distrito III 36.775 9.493
Distrito IV 31.420 6.896
Distrito V 42.516 9.923
Distrito VI 59.055 15.306
Total 196.436 47.204
Fuente: INIDE VIII censo de población y IV de vivienda 2005

Se puede determinar el alto índice promedio de personas por vivienda en la zona de

Managua.

Cuadro Nª 7 Promedio de personas por vivienda en la zona urbana

de Managua
Viviendas
Descripción Población Promedio
ocupadas
Managua 175.547 906.419 5,16
Fuente: propia

Asimismo se puede determinar la cantidad de personas por hogar, lo que da un valor

de 4.61 que es un valor alto.

Cuadro Nª 8 Promedio de personas por hogares en la zona urbana

de Managua
Descripción Hogares Población Promedio
Managua 196.436 906.419 4,61
Fuente: propia

30
Se determina que en un 9.1 % de las viviendas hay dos o más hogares. Esto es 29,589
viviendas con dos o más familias. Esto confirma aún más la necesidad de nuevas
viviendas para las familias.

Cuadro Nª 9 Viviendas ocupadas por número de hogares en el municipio de Managua

(2005)

Viviendas Porcentaje
Total de
Descripción particulares
3 hogares y hogares
ocupadas 1 hogar 2 hogares
más
Managua 243.047 90,90% 6,70% 2,40% 272.636
Fuente: INIDE VIII censo de población y IV de vivienda 2005

2.2.3.3. Situación económica de la población.

De las estadísticas del INIDE se puede determinar que en Managua el 38.8 % es el

segmento de la población económicamente activa (PEA).

Cuadro Nª 10 Indicadores de población económicamente activa

(PEA) urbana de Managua (2005)
PEA
Descripción
Total Hombre Mujer
Distrito II 48.242 27.097 21.145
Distrito III 64.209 37.117 27.092
Distrito IV 55.980 31.642 24.338
Distrito V 74.774 42.341 32.433
Distrito VI 103.916 59.486 44.430
Total 347.121 197.683 149.438
Fuente: INIDE VIII censo de población y IV de vivienda 2005

Asimismo, se determinó que el grupo de personas con trabajo permanente es de

159,843, como se muestra en el siguiente cuadro. Esto indica un 46.05 % de las
personas trabajando permanente en proporción al PEA.

31
Cuadro Nª 11 Indicadores de trabajo permanente en la población urbana de Managua (2005)
Trabajo permanente hombre Trabajo permanente mujer
Descripción 10 - 14 10 - 14
15 - 29 años 30 y más 15 - 29 años 30 y más
años años
Distrito II 95 7.403 11.806 62 5.692 10.766
Distrito III 106 9.261 15.727 62 7.327 13.780
Distrito IV 137 9.170 14.285 76 7.000 12.786
Distrito V 150 10.878 18.122 79 8.797 16.348
Distrito VI 231 17.481 25.066 132 13.821 21.157
Total 719 54.193 85.006 411 42.637 74.837
Fuente: INIDE VIII censo de población y IV de vivienda 2005

2.3. Determinación de la demanda.

El análisis de la demanda tiene por objeto cuantificar la existencia de los potenciales

consumidores del bien, en este estudio se utilizaran los datos demográficos del
municipio de Managua, según estadísticas del Instituto Nacional de Información de
Desarrollo (INIDE).

2.3.1 Segmentación del mercado.

Para la segmentación del mercado se ha tomado como base de referencia los

requisitos que pediría los bancos a los futuros consumidores.

Suponiendo que el préstamo que haría la institución financiera es por un monto

aproximado de $34,000.00 y que las cuotas mensuales de pago de dicho préstamo
son alrededor de $ 315.00 y $273 con una duración de pago de 15 y 20 años
respectivamente. Estos requisitos segmentan el mercado de la siguiente manera:

 Individuos o grupos familiares con Ingresos comprobable iguales o mayores a

$ 540.00 dólares mensuales.
 Individuos o grupos familiares con una esperanza de vida superior a los 20
años. Con edades entre los 25 y 44 años.
 Población económicamente activa que pueda comprobar sus ingresos.

32
  Sin vivienda y con necesidad de adquirirla, o con vivienda, y con la misma
necesidad.

En el cuadro Nª 12 se puede determinar que el mercado meta o potenciales

consumidores son personas mayores a 20 años y menores a 44. Luego de analizar
este cuadro se muestra un mercado compuesto por 393,477 individuos.

Cuadro Nº 12. Población de la ciudad de Managua. Según edad.

Grupos de edad Total Hombres Mujeres

Total 906.419 429.176 477.243
0 - 4 años 16.355 8.058 8.297
5 - 9 años 65.497 34.647 30.850
10 - 14 años 83.680 40.944 42.736
15 - 19 años 102.384 51.318 51.066
20 - 24 años 101.370 50.699 50.671
25 - 29 años 97.266 45.772 51.494
30 - 34 años 70.799 34.549 36.250
35 - 39 años 63.015 28.938 34.077
40 - 44 años 61.027 26.687 34.340
45 - 49 años 55.540 25.480 30.060
50 - 54 años 43.547 19.314 24.233
55 - 59 años 35.408 16.312 19.096
60 - 64 años 28.919 13.115 15.804
65 y más años 81.610 33.342 48.268
Fuente: VIII Censo de Población y IV de Vivienda del 2005

De estos una parte está formando familias, por lo que hay que considerar ese factor
en el análisis.

Cuadro Nª 13 Estado conyugal del municipio de Managua

Descripción Unido/Juntado Casado Separado Divorciado Viudo Soltero Total
Managua 151.497 183.221 48.557 7.769 25.250 231.131 647.425
Fuente: INIDE VIII censo de población y IV de vivienda 2005

Esto refleja que en la categoría de unido/juntado o casado están 334,719 de 647,425

personas, o sea un 51.7%.

33
Aplicando este porcentaje al grupo definido como potenciales consumidores se tiene
una cifra de 203,428 personas.

Cuadro Nª 14. Determinación del segmento casados/juntados

Descripción Cantidad
Entre 20 y 44 años 393.477
Porcentaje de casado/ juntado 51,70%
Casados/juntados en el rango 203.428
Fuente: propia

A este grupo se le aplica el porcentaje de personas con trabajo, lo que define aún más
el grupo meta del proyecto.

Cuadro Nª 15. Determinación del segmento con trabajo permanente

Descripción Cantidad
Casados/juntados en el rango 203.428
Porcentaje con trabajo permanente 46,05%
Casados/juntados en el rango y trabajo permanente 93.675
Fuente: propia

De este grupo hay que considerar que se está dirigiendo el proyecto al segmento de
ingreso medio de la población esto es un 40 % aproximadamente.

Cuadro Nª 16. Determinación del grupo meta

Descripción Cantidad
Casados/juntados en el rango y trabajo permanente 93.675
Segmento ingreso medio 40%
Grupo meta 37.470
Fuente: propia

34
2.3.2. Proyección del grupo meta.

Este grupo que se determina se proyecta para los próximos años considerando una
tasa de crecimiento de 0.5 % recomendada por INIDE para Managua.

Cuadro Nº 17. Proyección del grupo meta

Año Cantidad Año Cantidad
2005 37.470 2015 39.386
2006 37.657 2016 39.583
2007 37.846 2017 39.781
2008 38.035 2018 39.980
2009 38.225 2019 40.180
2010 38.416 2020 40.381
2011 38.608 2021 40.583
2012 38.801 2022 40.785
2013 38.995 2023 40.989
2014 39.190
Fuente: propia

De forma que se tiene un grupo meta de 39,980 personas para el año 2018. Debe
considerarse que generalmente las viviendas son compradas por núcleos familiares,
parejas con o sin hijos.

2.3.3 Análisis de las encuestas dirigidas a la población.

La preparación de un proyecto de investigación es una tarea compleja, ya que han de

tenerse en cuenta multitud de aspectos. Uno de los dilemas que se presenta es decidir
sobre los individuos o elementos que se incluirán en el estudio.

El tamaño de la muestra

El problema básico es determinar a cuántas personas habrá que encuestar. Por lo

general, la muestras más numerosas dan resultados más fidedignos que las muestras
más reducidas; sin embargo para lograr una precisión satisfactoria, no se hace
necesario incluir en una muestra a todo el universo.

35
Por lo tanto, se cuenta con los datos siguientes para calcular el tamaño de la muestra:
N= 39,980
z= 1.96 (para un grado de confianza del 95%)
p= 0.5
q= 0.5
e= 10 %

Por lo que el tamaño de la muestra es el siguiente:

n = _____1.96² (3,014) (0.5) (0.5)_____

0.1² (3,014-1) + 1.96² (0.5)(0.5)

n = 95.80

esto es aproximadamente n = 96 encuestas.

Es decir, el tamaño de la muestra será de 96 encuestas.

La Encuesta

La encuesta consistió en 8 preguntas (ver anexo A 1) que se realizaron a personas

hombres o mujeres que al momento de la misma tuviesen trabajo estable con un
ingreso en la familia de más de C$ 15,000 córdobas. Se realizaron en la zona urbana
de Managua, en tres sitios: Metrocentro, Cuidad Sandino y Plaza Inter.

Pregunta N° 1 ¿Cuántos miembros son en su familia?

Categoría Frecuencia Porcentaje
Dos miembros 2 2.08%
Tres miembros 23 23.96%
De cuatro a cinco miembros 54 56.25%
De seis a siete miembros 12 12.50%
Más de siete miembros 5 5.21%
Total 96 100.00%

36
 Gráfico N° 1. Cantidad de miembros en la familia.

2%

5%
13% 24%
Dos miembros
Tres miembros
De cuatro a cinco miembros

56% De seis a siete miembros

Mas de siete miembros

Pregunta N° 2 ¿Cuántos miembros de su familia trabajan?

Categoría Frecuencia Porcentaje
Un miembro 58 60.42%
Dos miembros 36 37.50%
Tres miembros 2 2.08%
Más de tres miembros 0 0.00%
Total 96 100.00%

Gráfico N° 2. Miembros de la familia que trabajan

2%
0%

38%
Un miembro
Dos miembros
60%
Tres miembros
Mas de tres miembros

37
Pregunta N° 3 ¿Cuál es el ingreso promedio mensual de su familia?
Categoría Frecuencia Porcentaje
$ 500 a $ 700 55 57.29%
$ 701 a $ 900 18 18.75%
$ 901 a $ 1100 8 8.33%
$ 1101 a $ 1300 8 8.33%
$ 1301 a $ 1500 5 5.21%
$ 1501 a $ 1700 2 2.08%
Mas de $ 1700 0 0.00%
Total 96 100.00%

Gráfico N° 3. Ingreso promedio mensual de su familia

2% 0%

5%
8% $ 500 a $ 700
9%
$ 701 a $ 900
$ 901 a $ 1100
57%
19% $ 1101 a $ 1300
$ 1301 a $ 1500
$ 1501 a $ 1700
Mas de $ 1700

Pregunta N° 4 ¿Qué características le gustarían más en una casa?

(puede seleccionar más de una opción)
Categoría Frecuencia Porcentaje
Dos cuartos 44 48.89%
Tres cuartos 60 66.67%
Garaje amplio 12 13.33%
Sala amplia 36 40.00%
Dos baños 12 13.33%
Patio grande 65 72.22%
Otros 5 5.56%

38
 Gráfico N° 4. Caracteristicas más deseables en una
70 65
60 casa
60

50 44
40 36

30

20
12 12
10 5

0
Dos cuartos Tres cuartos Garaje Sala amplia Dos baños Patio grande Otros
amplio

Pregunta N° 5 Los atributos que mas le gusta en una urbanización

(puede seleccionar más de una opción)
Categoría Frecuencia Porcentaje
Seguridad 96 106.67%
Acceso rápido 30 33.33%
Limpieza 20 22.22%
Todos los servicios básicos 123 136.67%
Facilidades de pago 180 200.00%
Terreno grande 101 112.22%
Casa grande 89 98.89%
Buen acabado 35 38.89%
Otros 0 0.00%

Gráfico N° 5. Atributos más deseables en una

200
180
urbanización
160
140
120
100
80
60
40
20
0

39
Pregunta N° 6 ¿Cuánto de su ingreso familiar podría disponer
para pagar una vivienda?
Categoría Frecuencia Porcentaje
$ 120 a $ 140 dólares 42 44.21%
$ 141 a $ 160 dólares 33 34.74%
$ 161 a $ 180 dólares 15 15.79%
$ 181 a $ 200 dólares 4 4.21%
$ 200 a más 1 1.05%
Total 95 100.00%

Gráfico N° 6. Ingreso disponible para pago de

vivienda
4% 1%

16% $ 120 a $ 140 dólares

44%
$ 141 a $ 160 dólares
$ 161 a $ 180 dólares
35%
$ 181 a $ 200 dólares
$ 200 a más

Pregunta N° 7 ¿A qué plazo compraría una vivienda?

Categoría Frecuencia Porcentaje
Diez años 0 0.00%
Quince años 16 16.67%
Veinte años 80 83.33%
Total 96 100.00%

Gráfico N° 7. Plazo de compra para una

vivienda.
0%
17%

Diez años
Quince años
83% Veinte años

40
Pregunta N° 8 ¿En el futuro estaría dispuesto a adquirir una casa?
Categoría Frecuencia Porcentaje
En el próximo año 5 5.21%
En dos años 6 6.25%
En tres años 13 13.54%
Después de tres años 72 75.00%
Total 96 100.00%

Gráfico N° 8. Compraria casa en el futuro

5% 6%
14%
En el próximo año
En dos años
75% En tres años
Despues de tres años

Interpretación de resultados.

Después de analizar detenidamente la información obtenida por medio de las

encuestas, a través del cuestionario presentado a la población de Managua se pudo
establecerse lo siguiente:

La mayoría de las familias encuestadas, el 80.21 % está formada entre tres y cinco
miembros.

El 60.42 % de los encuestados señala que solo una persona de la familia trabaja.

El 76.04 % de los encuestados afirma que su rango de ingreso familiar esta entre $
500 y $ 900 dólares.

41
Los atributos más deseables en una casa son que tenga tres cuartos y que tenga un
patio grande. Esto se explica por la necesidad de las personas a estar preparadas al
crecimiento de la familia.

Los atributos más deseables para la urbanización son, la facilidad de pago, los
servicios básicos, seguridad y terreno grande.

El 76.95 % de los encuestados opina que puede destinar entre $ 120 a $ 160 dólares
al pago de una vivienda. El plazo preferido por el 83.33 % de los encuestados es de
20 años para pagar la vivienda.

De los encuestados el 25.00 % opina que estaría interesado en comprar una vivienda
en los próximos tres años.

Determinación de la Demanda.

Según los resultados obtenidos de las encuestas, se determinó que un 25.00 % de la

población meta de 39,980 están interesados en adquirir una vivienda en el mediano
tiempo, esta población es de 9,995 individuos en los próximos tres años.

Cuadro N° 18. Determinación de demanda en los próximos años

Descripción Porcentaje Cantidad
En el próximo año 5.21% 2,082
En dos años 6.25% 2,499
En tres años 13.54% 5,414
Total 25.00% 9,995
Fuente: propia

A partir de esta información se puede proponer una cronograma de demanda de

viviendas tomando en cuenta que además de la intención de comprar hay que tener la
posibilidad de tener respaldo financiero.

42
 Cuadro N° 19. Cronograma de demanda de viviendas según encuestas
Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Interés en viviendas 1,999 1,999 1,999 1,999 1,999
Fuente: propia

2.4. Determinación de la oferta.

2.4.1 Oferta histórica.

Este es uno de los aspectos del estudio de mercado que suele ofrecer mayores
dificultades, por lo difícil de obtener información de empresas urbanizadoras, ya que
se muestran recias a proporcionar datos sobre el desarrollo de sus actividades.

2.4.2 Oferta actual.

En el siguiente cuadro se muestra una lista de proyectos habitacionales en Managua.

Cuadro N° 20. Proyectos habitacionales en Managua

Nombre del No.
No. Construye Dirección Teléfonos Ubicación
Proyecto Casas
KM71/2 Carretera
Santa Maria de las 2276-0510 /
1 ADNISA 270 Norte. Shell Waspan Managua
Victorias 8988-2206
1Km al Norte
2278--0147
Mercado El Mayoreo
2 Praderas del Doral IEMCA 100 ext.139 o125 Managua
300 m al este
Cel.8883-1205
Km 9.5 Carretera
Lacayo 2270-0320 Ciudad
3 San Andrés 1.000 Nueva a León, 1.8 Km
Fiallos /2277-1143 Sandino
al Oeste
Ciudad Sandino, 3 1/2
Urbanización Valle Desarrollos KM al oeste del Ciudad
4 951 2270-0320
Santa Rosa Urbanos de empalme de la Cuesta Sandino
C.A. El Plomo
KM 9 Carretera Norte,
2270-1403
Urbanización Las Entrada Residencial
5 INNICSA 875 ext.104-105 Managua
Delicias las Mecerdes 1KM
Cel:8988-5297
Norte 2C Este
Sabana Grande del
Sabana
Urbanización Villa Porton del Cementerio 268-4219 /268-
6 DELOSA 1.000 Grande,
Sol 1,200 Metros al 4312
Managua
Sureste
Fuente: INVUR

43
 Cuadro N° 20. Proyectos habitacionales en Managua (continuación)
Nombre del No.
No. Construye Dirección Teléfonos Ubicación
Proyecto Casas
KM 10 1/2 Carretera Ciudad
7 Santa Eduviges Santa Eduviges S.A 100 2270-2006
Nueva León Sandino
Km14.5 Carretera
2222-3509 /
Urbanización Nueva a León
8 VIENICSA 1.304 2228-6001 Managua
Valle de Sandino Contiguo a Sacos de
/2228-6002
Nicaragua
Km 18 Carretera
9 Ciudad El Doral New Century 3.200 2266-5358 Managua
Nueva a León
Km 13.5 Carretera
Residencial CONSTRUCENTRO Nueva León, Entrada 2269-1357 /
10 90 Managua
Guardabarranco CERMONT a Xiloa 350mts a los 8333-4045
Brasiles
Pista Sabana
Altos de la Grande, de la Kola
11 BICASA 228 2252-4212 Managua
Sabana Shaler 150 mts.
Arriba
2278-1441-
Desarrolladora de
Vistas del Km 19 1/2 Carretera 2220-0997
12 Viviendas para el 1.710 Managua
Momotombo Nueva a León Cel.8730-
Púeblo
5020
Km 11 1/2 carretera a
2278-
Residencial Masaya, 4 esquinas
13 INDHERSA 500 7754/2278- Managua
Mayales Esquipulas 900
7678
metros al noroeste
Pista Sur Urbana, de
Mirador San Mirador SAN
14 130 Bloque Roka 1.5KM 2278-3316 Managua
Judas JUDAS
al Sur.
Urbanización Km. 12 Carretera
15 SOONER 730 2278-3842 Managua
La Aurora Norte 2 1/2Km al Sur
2278-
Inversiones KM 12 1/2 Carretera
16 Cedro Galán 24 1329/2278- Managua
Sagitario Vieja Leòn
1334
2270-1403
Km 8.2 Carretera a
Altos de ext.104-105 Ciudad
17 INNICSA 119 Leòn 700 metros al
Mostastepe Cel:8988- Sandino
Sur
5297
Km 14 1/2 Carretera
18 Bethel TECNOSA 100 Nd Mateare
vieja a Leon
Costado Oeste 2da
Cel.
19 La Pintora CastelNica S.R.L 43 Etapa del Reparto La Leon
89415999
Merced
De los antiguos rieles
Rios de Agua Pista Sabana Grande
20 INVERSIONES S.A 708 2267-0407 Managua
Viva 5c al sur, 2c abajo,
Sabana Grande
Fuente: INVUR

44
2.5. Relación oferta y demanda.

A partir de la relación entre la demanda de viviendas y la cantidad de viviendas

ofrecidas se puede definir si existe un déficit en la construcción de viviendas.

El análisis oferta demanda muestra que la demanda es mucho mayor que la oferta,
por lo tanto el proyecto tendrá demanda de mercado.

Se propone un cronograma de ventas para los proximos cinco años considerando la

situación de dificultades económicas que puede presentarse en el país.

Cuadro N° 21 Cronograma de ventas

Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Viviendas (59,70 m2) 10 10 10 11 12
Fuente: propia

2.6. Estudio de precios.

Para realizar este apartado se tomó como punto de referencia algunos de los proyectos
de empresas urbanizadoras en la ciudad de Managua,

Cuadro N° 22. Precios de referencia de algunas urbanizaciones de Managua

Urbanización Área construida (m2) Precio ($)
Praderas El Doral 41 15,000.00
Bosques de Capistrano 140 60,000.00
Las Colinas de Verona 68 30,000.00
Proyectos Innica 86 45,000.00
Fuente: INVUR

El precio de venta estimado por vivienda, será definido de acuerdo a precios que
maneja la competencia en la zona del pacifico como referencia. Pero el verdadero
precio de la vivienda se definirá de manera que cubra los costos y ofrezca la ganancia
a los inversionistas.

45
2.7. Estudio de comercialización.

La comercialización de las viviendas se realizara en el todo el departamento de

Managua y la cobertura del mercado abarcara básicamente al mercado potencial que
demuestre que sus ingresos mensuales oscilan los 400 a 500 dólares, lo que significa
ubicar sin mayores problemas en el mercado las viviendas propuestas a construir.

Los mecanismos a utilizarse para la comercialización serán por medio de visitas

directas a viviendas, también apoyados por una campaña sistemática de publicidad y
propaganda general que se implementara en los medios publicitarios con el fin de
alcanzar un mercado significativo.

46
Capitulo III. Estudio Técnico.

3.1. Localización del proyecto.

3.1.1 Macro localización del proyecto.

La localización del proyecto es un factor determinante para aspectos como:

Los costos de construcción, acceso de la población al bien y efectos en el medio

ambiente. La topografía del terreno es plana y es un aspecto que determina como han
de distribuirse los terrenos en la urbanización, así como el acceso a los sistemas de
agua potable, electricidad, vías de comunicación, entre otros.

La urbanización se ubica en un terreno que se adquirió para este fin. El terreno está
ubicado en la Comarca Los Brasiles del municipio de Mateare.

Imagen Nª 1. Macro localización de la urbanización.

Fuente: www.ineter.gob.ni

47
Mateare se encuentra ubicado en las coordenadas12º14´N y 86º25´O. Tiene un área
total de 297.4 km2.

Los municipios de Managua son: Managua, Ciudad Sandino, El Crucero, Mateare, San
Francisco Libre, San Rafael del Sur, Ticuantepe y Tipitapa.

Mapa Nª 1. Mapa político del departamento de Managua.

Fuente: www.vmapas.com

48
Mateare limita al norte con el Lago de Managua, al sur con Villa Carlos Fonseca, al
este con Managua y Ciudad Sandino y al oeste con el municipio de Nagarote de León.

3.1.2 Micro localización del proyecto

Para la decisión de micro localización tienen especial importancia algunos de los

factores siguientes que se describen:

1) Acceso a Servicios de Agua Potable y Energía Eléctrica.

La ubicación del proyecto cuenta con las condiciones de potabilización y alimentación

de energía eléctrica y comunicaciones, las que se encuentran existentes y de fácil
acceso.

2) Vías de Comunicación

El acceso vehicular está disponible en cualquier época del año y cuenta con una
ubicación cercana a las vías principales de circulación vial.

3) Prevención de Riesgos de Contaminación Ambiental

Considerando todos los elementos de la urbanización que se relacionan con el medio

ambiente. Se puede decir que la ubicación del proyecto no se ubica dentro de áreas
protegidas, zonas ambientalmente frágiles o zonas boscosas.

4) Topografía del terreno

Un aspecto relevante en la ubicación de la urbanización está vinculado con la

disponibilidad y ubicación del terreno, la cual deberá cumplir con los siguientes
aspectos:

49
  El terreno con pendientes mínimas, que permita el mínimo de movimiento de
tierra (excavación y relleno).
 Suficiente altura relativa para facilitar drenajes pluviales y no presentar
peligros de inundación por escorrentía pluvial.

El análisis de la localización se respalda con un mapa en escala 1: 50,000 o de mayor

detalle, que permita una visualización clara de la ubicación del proyecto propuesto y
su relación con el entorno.

3.1.3 Determinación de la localización del proyecto.

El proyecto se ubica en el costado del matadero Los Brasiles.

Imagen Nª 2. Micro localización del proyecto.

Fuente: Google Earth

50
3.2. Tamaño del proyecto.

3.2.1. Factores que determinan el tamaño del proyecto

La determinación del tamaño responde a un análisis interrelacionado de una gran

cantidad de variables del proyecto: demanda, disponibilidad de insumos, localización
y plan estratégico de desarrollo urbano del municipio.

La cantidad demandada
Disponibilidad de insumos

3.2.2 Determinación del tamaño del proyecto.

Para establecer el tamaño o área que tendrá cada uno de los lotes sobre los cuales se
tiene contemplado la construcción de viviendas, es necesario conocer los
requerimientos legales existentes.

Algunas de las características de las urbanizaciones se pueden obtener de las Normas

Mínimas de Dimensionamiento para Desarrollos Habitacionales (NTON 11 013 – 04)
del año 2005.

Los Componentes del Desarrollo Habitacional son:

Área de Lotificación
Área Comunal
Área de Circulación
Redes de Infraestructura
Conformación de Bloques:

El área de notificación del proyecto habitacional estará conformado por 5 bloques o

manzanas con dimensión variable.

51
3.2.2.1. Tamaño de la lotificación.

Tamaño del terreno de lotificación.

El terreno es una poligonal de cinco lados que tiene un área aproximada de 14,240
m2, en esta área se realizara la distribución de lotes de la urbanización.

Imagen Nº 3 Área de terreno a urbanizar.

Fuente: propia

52
Distribución de áreas en la lotificación.

En el lote del terreno se distribuyen los bloques de las viviendas, calles, andenes y
área verde.

El área de construcción de las calles es de 7,922.3 m 2, áreas verdes 677.62 m2,

andenes 629 m2, cunetas 725.19 m. Todo en su conjunto se puede observar en los
planos de la urbanización.

Cantidad de viviendas en la lotificación

En la urbanización de consideran cinco bloques de ocho a dieciséis viviendas cada

uno. Los lotes dentro de cada bloque son uniformes.

Cuadro Nº 23 Cantidad de lotes por bloque

Descripción Cantidad de lotes
Bloque 1 7
Bloque 2 6
Bloque 3 13
Bloque 4 13
Bloque 5 14
Total 53
Fuente: propia

3.2.2.2. Tamaño de la vivienda.

Área del lote de terreno.

El terreno es un lote de 10.72 varas de frente por 25.75 varas de fondo o sea, un lote
de 9.0 metros por 21.63 metros de fondo.

53
 Cuadro Nº 24. Distribución en el lote
Descripción Área (m2)
Vivienda 59,87
Patio 105,10
Total 164,97
Fuente: propia

Área de la vivienda.

La vivienda consta de sala – comedor, cocina, tres cuartos y un baño. El total de área
construida es de 59.87 m2.

Distribución de áreas en la vivienda.

Cada área tiene una dimensión establecida por el diseño de la vivienda.

Cuadro Nº 25. Distribución de áreas de vivienda

Ambiente Dimensiones Área (m2)
Sala Comedor 4.2 m x 2.90 m 12.18
Cocina 3.3 m x 2.30 m 7.60
Dormitorio 1 3.3 m x 3.14 m 10.36
Dormitorio 2 3.3 m x 3.3 m 10.95
Dormitorio 3 3.3 m x 3.05 m 12.70
Pasillo 1 1,36 m x 3.3 m 4.50
Baño 1.0 m x 1.58 m 1.58
Total 59.87
Fuente: propia

54
Planta arquitectónica de la vivienda.

En la vivienda las áreas se distribuyen como en la siguiente planta arquitectónica.

Imagen Nº 4. Distribución de áreas en la vivienda.

Fuente: propia.

55
Imagen Nº 5. Vista de elevación frontal de la vivienda.

Fuente: propia.

Imagen Nº 6. Vista de perfil de la propuesta de vivienda.

Fuente: propia.

56
3.3. Ingeniería del proyecto.

3.3.1. Infraestructura.

La infraestructura física en la cual se construirá y ejecutará el plan programado de la

construcción cuenta con un área necesaria de infraestructura de servicios básicos.

3.3.2. Equipo y medios.

Además de los medios técnicos y equipos necesarios para el proceso de construcción

de las viviendas, se cuenta con una mano de obra directa e indirecta especializada
bajo la conducción y supervisión de Ingenieros Supervisores con experiencia en la
rama de diseño y construcción apoyado con personal contable y financiero, lo que
garantiza el éxito del proyecto.

Entre los equipos a utilizar en el proyecto se tienen.

Tractor de oruga:
Esto tractores se utiliza para realizar diversas actividades como corte de material,
descapote, recolección de material y conformación de talud.

Cargador frontal.
Esta maquinaria se utiliza para realizar cortes de material, descapote del terreno y
realiza la carga del material en los camiones de volquetes.

Camión de volquete:
Sera utilizado para el traslado de material desde el terreno del proyecto, hacia el lugar
designado para el desecho del material y desde el banco hacia el terreno del proyecto.

57
Camión pipa:
Son vehículos que se utilizan para el transporte de agua y a las que adaptándoseles
un brazo extensible en la parte trasera se les ocupará para el regadío del terreno.

Motoniveladora.
Esta máquina cuenta con una larga hoja metálica, que se encarga de nivelar el terreno
y refinar taludes cortados por el cargador frontal o la retroexcavadora.

3.4. Estudio del proceso del proyecto.

El proceso de desarrollo de la urbanización consta de varias componentes que se

realizan de forma cronológica para obtener el producto final. Un cronograma de
desarrollo de la urbanización se muestra a continuación.

Cuadro Nª 26 Proceso de construcción de la urbanización

Actividades Meses
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Estudios Técnicos Básicos
Levantamiento Topográfico
Estudio Geotécnico
Estudio Hidrológico
Estudio Ambiental
Aspectos legales y
organizativos
Permisos de construcción
Urbanización
Movimiento de tierra
Lotificación
Calles Cunetas Andenes
Abastecimiento de Agua
Potable
Distribución de Agua
Servidas
Distribución de Energía
Eléctrica.
Fuente: propia

58
El proceso descrito en el cronograma abarca un año en el cual se desarrollan las
actividades.

3.4.1. Estudios técnicos.

La secuencia de las operaciones debe seguir un orden lógico según se detalla en el

cuadro anterior. Donde se detallan las principales actividades que debe realizar el
urbanizador para iniciar un proyecto habitacional.

3.4.1.1 Estudios Básicos

Adquirido ya el lote se realizan estudios de éste que pueden ser preliminares

o. definitivos y éstos son:

Levantamiento Topográfico:

Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de

aparatos diseñados para este tipo de actividades como son: el teodolito, el nivel,
la mira, la cinta métrica, la estación total, entre otros.

Para los planos topográficos se deben tener en cuenta la localización exacta de todas
las calles, elevación, y todas aquellas estructuras naturales o artificiales. Se deberá
investigar y detallar la mayor información posible de las redes de servicios existentes
en el sector (alcantarillado, teléfono, agua potable, etc.).

Para los sistemas de alcantarillado existente, es necesario especificar el

dimensionamiento de las redes (longitud, diámetro y pendiente), las cotas de los pozos
(rasante, llegada y salida), y el estado actual de los mismos.

Los pozos de inspección deben quedar perfectamente referenciados a los vértices de

la poligonal principal. Los mojones de referencia de tránsito y nivel se colocaran antes

59
de iniciar el levantamiento, y serán construidos en concreto y materializados con
puntillas de acero o placa metálica, con su respectiva nomenclatura de identificación.

El intervalo máximo entre curvas de nivel se hará de acuerdo con las siguientes
condiciones:

Pendiente media del terreno < 10%, el intervalo ( m ) será de 2.0, 2.5, 5.0 o mas

El máximo error admisible en las poligonales será de 1:2500, con equipos

convencionales y 1:7500 con equipo electrónico.

Se entregaran las carteras topográficas originales o copias de todos los trabajos de

tránsito, nivel y el cuadro de coordenadas. Escritas con claridad, las cuales deberán
contener los datos, esquemas e información pertinente.

Las carteras deberán contener por lo menos la siguiente información:

Nombre de la identidad contratante e identificación del levantamiento objetivo y
numeración de hojas.
Nombre y firma del responsable del levantamiento topográfico.
Fecha del levantamiento topográfico.
Equipos y elementos utilizados
Esquemas planimetricos y altimétricos claros.
Detalles especiales, etc.

Estudios de Geotecnia:

Una vez determinado el levantamiento, es preciso realizar consultas con entidades

oficiales como Laboratorios de Suelos y la Alcaldía Municipal; con el objeto de
determinar si existen afectaciones por la realización del proyecto.

60
El suelo está formado por materiales de diferente composición, producidos por la
desintegración de las rocas, la cual es causada por efectos mecánicos tales como altas
presiones o la acción del agua y del viento; por efectos térmicos como el calor y la
baja temperatura; por efectos químicos como la acción de ácidos y otros productos;
y por el trabajo de microorganismos.

Imagen Nª 7 Perfil del suelo.

El suelo está formado por partículas sólidas, agua. y aire. Entre las partículas sólidas
las gravas, arenas, limos y arcillas que dependen del grado de desintegración de la
roca y de la presencia de diferentes tipos de sustancias de origen orgánico.

La parte más superficial del suelo está formada, por materia orgánica, la cual resulta
de la descomposición de residuos vegetales y animales. Esta capa como es de
suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al
terreno mediante la cimentación.

Después de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede contener o no materia

orgánica. El subsuelo está formado por estratos de diferente composiciones el estudio
de suelos se investigan las características de estos estratos con el fin de diseñar y

61
calcular una estructura que transmita en forma adecuada el peso de la edificación al
terreno.

Consiste entonces el estudio del suelo en determinar con anticipación a

las excavaciones, las características generales del subsuelo y con estos datos
determinar si el terreno, es apropiado o no para el proyecto y sus implicaciones
económicas cuando el proyecto está a un nivel de esquemas o anteproyectos.

El conocimiento del suelo se logra mediante procedimientos dentro de los cuales se

pueden citar: inspección del terreno, análisis de los estudios y obras realizados
en terrenos vecinos y con los resultados de sondeos de muestreo y ensayos
de penetración. Los sondeos consiguen muestras del terreno a las profundidades que
se deseen, las cuales se extraen cuidadosamente con el fin de no alterarlas y que
luego son analizadas en el laboratorio de suelos para determinar sus
características.

Con el informe del estudio de suelos, el especialista indica las recomendaciones que
se deben tener en cuenta en el diseño de la cimentación y el proceso constructivo más
adecuado para ejecutar las excavaciones.

Estudio Hidrológico

El estudio hidrológico tiene como objetivo conocer los caudales en régimen natural de
la máxima crecida ordinaria y de otras avenidas (al menos las de 100 y 500 años) para
cada uno de los tramos a estudiar: Los niveles alcanzados por la máxima crecida
ordinaria, determinarán el terreno cubierto por las aguas y. en una primera
aproximación, los límites del D.P.H. y zona de servidumbre y policía asociadas.

El análisis pluviométrico comprende el tratamiento y análisis de la información

pluviométrica existente, para aquellas subcuencas hidrográficas con deficiente
información foronómica, con objeto de conocer en detalle el valor y distribución de la

62
precipitación sobre la cuenca vertiente al tramo estudiado y poder así apoyar, en los
casos que ello sea necesario, el cálculo de los caudales de diseño para la delimitación
del D.P.H. en cada tramo seleccionado.

Su importancia radica en la determinación de posibles afectaciones por caudales a la

urbanización, así como su prevención.

Estudio ambiental.

Análisis que se incluye en el proyecto para identificar aquellas obras o actividades cuya
ejecución pueda tener impactos ambientales que afectarían muy parcialmente el
ambiente y donde sus efectos negativos pueden ser eliminados o minimizados
mediante la adopción de medidas conocidas y fácilmente aplicables.

Estudio de línea base: Consiste en un diagnóstico situacional que se realiza para

determinar las condiciones ambientales de un área geográfica antes de ejecutarse el
proyecto, incluye todos los aspectos bióticos, abióticos y socio-culturales del
ecosistema. Se trata de realizar un inventario detallado del componente biótico y
definición o caracterización del componente abiótico.

63
3.4.2. Componentes de la urbanización.

Son componentes principales de la urbanización

Movimiento de tierras
Lotificación
Calles, cunetas y andenes
Abastecimiento de agua potable
Distribución de aguas servidas
Distribución de energía eléctrica.

Foto Nº 2 Descripción de los componentes de una urbanización.

Fuente: www.elnuevodiario.com.ni

Estos aspectos de la ingeniería permiten hacer un ambiente confortable, seguro y

arquitectónicamente atractivo para el dueño de la vivienda. Garantizando todos los
servicios básicos en el proyecto.

64
3.4.2.1. Obras Horizontales.

Especificaciones Técnicas:

Las presentes Especificaciones Técnicas tienen como referencia El Catalogo de

Normas Nic 2000 del Ministerio de Transporte e Infraestructura MTI y no tratan de
eliminar las normativas de Catálogos y/o Manuales de Fabricantes, más bien se
consideran tales documentos como partes integrantes de las mismas para el proyecto.

ETAPA: PRELIMINARES.

La etapa preliminar abarca desde el momento de iniciación oficial del proyecto -se
dejará constancia del mismo en la bitácora- hasta el momento de asumir que el
proyecto inicia sus operaciones normales dentro de la etapa de Movimiento de Tierra.

Se contemplan acá:
Los trabajos y costos de movilización del equipo y personal al sitio de la obra.
Las acciones y costos de limpieza inicial del área de trabajo, incluyendo un corte de
10 cm de profundidad en toda el área de las calles a mejorar. Todo el material
proveniente de la limpieza será depositado en el botadero municipal.
Las obras necesarias para el desarrollo del proyecto: Instalaciones de oficinas de
campo, almacenes, dormitorios, servicios sanitarios, etc.
La demolición de las estructuras existentes en el sitio de la obra y que interfiera con el
desarrollo futuro de las actividades. Se incluye aquí entre otros: Demolición de
pavimento existente, reubicación de postes de tendido eléctrico, postes de telefonía,
demolición de aceras dentro del derecho de vía, demolición de cercos dentro del
derecho de vía, otras demoliciones menores que se indicarán en la visita oficial al
proyecto.
Las actividades y costos de la desmovilización del equipo y personal de la obra, una
vez finalizados todos los trabajos.

65
Movimiento de Tierra:

Esta etapa comprende las siguientes subetapas:

Excavación no clasificada (Código 106.23 –Nic 2000): Comprende la excavación

mecanizada del terreno, desde sus niveles actuales a los niveles de terracería
indicados en los planos, en caso de realizar la excavación indicada y no encontrar
terreno lo suficientemente firme, será el ingeniero supervisor quien defina el nivel final
de la excavación, dejando constancia de la decisión en la bitácora.

Nivelación y conformación compactada (Código 106.24 Nic 2000): Una vez definidos
los niveles finales de la terracería se procederá a nivelar, conformar y compactar el
área de trabajo, hasta lograr mejorar sustancialmente la compactación natural del
terreno con un mínimo del 85% Proctor estándar.

Explotación de Banco de Préstamo (Código 108.25 – Nic 2000): Se incluyen aquí todas
las actividades relacionadas con la preparación y explotación del banco de materiales
a utilizar (descapotar el banco, explotación del material y acopio del material).

Préstamo Caso I (Sub base) (Código 110.25 – Nic 2000): Comprende las actividades
de transporte de material selecto, desde el banco de préstamo hasta el proyecto,
además del proceso de colocación y compactación, hasta lograr un 95% de Proctor
estándar. No se iniciará esta sub etapa mientras no se tenga alcanzada la etapa de
nivelación y conformación compactada, referente a la terracería del proyecto.

Préstamo Caso II (Base) (Código 110.28 – Nic 2000): Comprende las actividades de
transporte de material selecto y hormigón, desde el banco de préstamo hasta el
proyecto, además del proceso de colocación, mezcla y compactación, hasta lograr un
100% de Proctor estándar. No se permitirá menor espesor de esta capa compacta que
la indicada en los planos, en toso caso la base tendrá un mínimo de 25cm de espesor.

66
Acarreo de desperdicios (Código 103.1 Nic 2000): Previo a la colocación y proceso de
la sub base, se tendrá que eliminar todo desperdicio de material proveniente de la
excavación no clasificada, de la limpieza inicial o de los desechos vertidos por la
población, a fin de evitar contaminar el material a colocar. Se tendrá especial esmero
que, al momento de la colocación y proceso de la base, el sitio de trabajo este
completamente limpio. Todo el material proveniente de esta actividad será depositado
en el basurero municipal.

Carpeta de Rodamiento:

Adoquinado (Código 212.40 –Nic 2000): El proceso de adoquinado requiere de

adoquines tipo tráfico de 3500psi, que se dispondrán transversalmente al eje de la vía.
El inicio de la colocación de los adoquines requiere de la colocación de una capa de
arena de 5cm de espesor, sobre la capa base previamente aceptada por el ingeniero
supervisor. La junta entre adoquines colocados no debe ser mayor En las curvas se
colocarán medio adoquines que permitan un acomodo.

Procedimiento de Adoquinado:

Con la cuadrilla de topografía se establecerán los niveles y las rasantes de las calles,
andenes y cunetas, así como los ejes centrales de las calles y líneas de cunetas y
andenes.

En dependencia de la forma del terreno (condición del terreno), se procederá a hacer

todos los rellenos en las áreas que necesite hacerse este trabajo, el cual se lleva a
cabo

Con el terreno conformado a los niveles establecidos por la cuadrilla de Topografía, se

procede a trazar con exactitud las líneas de cunetas de andén, así como los niveles
respectivos. También deben quedar definidas las dimensiones de los tragantes.

67
Se deben construir primeramente las cunetas de ambos lados de la calle, esto se
realiza de la siguiente forma:

Con las cuadrillas de carpinteros y sus ayudantes se formaletean los tramos posibles
según material disponible y así mismo se revisa su alineamiento y nivel con la cuadrilla
de topografía.

Luego se procede a llenar con concreto premezclado (de resistencia establecida) la

formaleta.

Cuando el concreto ha fraguado (aproximadamente 18 horas) se puede quitar la

formaleta y ubicarla en otros tramos necesarios.

La cuneta que ha sido llenada, se le puede aplicar un arenillado; este trabajo es

realizado por albañiles.

Con las cunetas elaboradas se procede a la construcción de andenes, estos se

realizan de manera similar (en pasos) a las cunetas.

La cuadrilla de Topografía, también definirá los ejes y fondo de las tuberías con sus
pendientes requeridas.

Se realizarán excavaciones para tuberías y pozos de visita, las excavaciones para las
tuberías se llevarán a cabo con el equipo necesario o de manera manual donde no sea
necesario.

Una vez hechas las excavaciones, serán revisadas por la cuadrilla de topografía, las
alineaciones, sus niveles y las ubicaciones de los pozos de visita con sus respectivos
niveles de fondo.

68
Luego se construyen los pozos de visita y se colocan las tuberías del diámetro
establecido.

Una vez terminadas estas actividades se deben rellenar las excavaciones y compactar
hasta alcanzar los niveles requeridos.

Cuando ya se tiene conformado y compactada la superficie (con niveles requeridos)

se procede a pegar el adoquín.

Colocación de adoquín:

Se establece el nivel terminado en el centro de la calle que es más alto que el de las
cunetas.

Se coloca una capa uniforme de arena que es de aproximadamente 5cm.

Se colocan líneas de referencia con adoquines en su posición final. Después se

completan estos tramos.

Cuando se han colocado los adoquines, se rellenan los espacios que quedan entre
cada uno de ellos (juntas) con arena tamizada.

69
3.4.3. Componentes de la vivienda.

Obras verticales

Cuadro Nª 27 Cronograma de construcción de viviendas

Días
No de 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3
Actividades 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0
Preliminares
Movimiento
de Tierra
Fundaciones
Concreto
Estructural
Mampostería
Techo
Acabados de
Paredes
Piso
Puertas y
Ventana
Electricidad
Obras
Sanitarias
Cielo raso
Pintura
Limpieza y
Entrega
Fuente: propia

Especificaciones Técnicas Generales:

Estas especificaciones técnicas son generales y se refieren a todos los aspectos de la

construcción, en el caso de que algún tipo de actividad no este incluida en estas
especificaciones, es deber del constructor hacer la obra de manera técnicamente
correcta. Así mismo se considerarán especificaciones técnicas ambientales generales.

Las presentes especificaciones técnicas, tienen como referencia El Catálogo de

Normativas Nic-2000 del Ministerio de Transporte e Infraestructura MTI y no tratan de
eliminar las normativas de Catálogos y/o Manuales de fabricantes, más bien se
consideran tales documentos como partes integrantes de las mismas para el proyecto.

70
Etapas y Sub etapas:

Etapa: Preliminares

El contratista deberá cubicar el sitio del proyecto, los planos señalan los límites de la
obra y especifican arbustos, plantas y edificaciones a conservar.

Todos los objetos de la superficie que obstruyan la construcción, deberán ser quitados
de los últimos 20cm. superficiales. No se permitirá la presencia de raíces o troncos y
cualquier otra impureza en los taludes de la terraza.

Cuando se proceda a quemar los árboles, raíces, troncos y cualquier otro material que
prevenga de la limpieza del sitio, deberá quemarse bajo la vigilancia del contratista de
tal manera que la propiedad o vegetación adyacente no sean expuestas al peligro,
siendo su responsabilidad cualquier daño ocasionado a terceros. El costo
correspondiente deberá ser incluido en el precio de la limpieza inicial.

Todos los escombros no flamables como bloques, tejas, cubiertas de techo, etc. serán
ubicados en el botadero municipal o donde el supervisor indique.

Trazado y nivelación.

Las líneas bases, puntos topográficos de referencia y los elementos de control

necesarios para determinar la indicación y elevación del trabajo en el terreno, están
mostrados en los planos o serán suministrados por el ingeniero.

El contratista trazara su trabajo partiendo de las líneas bases y bancos de nivel o

puntos topográficos establecidos en el terreno y de las elevaciones indicadas en los
planos, siendo responsable por todas las medidas que así tome. El contratista será
responsable por la ejecución del trabajo en conformidad con las líneas y cotas
indicadas en los planos o establecidas por el ingeniero.

71
El contratista tendrá la responsabilidad de mantener y preservar todas las estacas y
puntos de referencia hasta cuando el ingeniero supervisor lo autorice para removerlas.
En caso de negligencia del contratista o de sus empleados que resultare en la
destrucción de dichas estacas, antes de su remoción autorizada, el contratista las
reemplazara si así lo exigiera el ingeniero supervisor.

Las niveletas deberán ser conservadas por el contratista hasta la aceptación final del
trabajo y si son destruidas o aterradas, su relocalizacion o construcción será hecha por
cuenta del contratista.

Para evitar errores en el trazado de las obras el contratista colocara suficientes

niveletas sencillas así como dobles en lugares donde se formen vértices en la
construcción, indicando los niveles tomando como referencia los puntos indicados en
el plano o indicados por el ingeniero supervisor.

En caso que el contratista encontrase errores en el nivel del punto de referencia, lo

indicara por escrito en el libro de bitácora, antes de comenzar cualquier obra; el
supervisor contestará de la misma manera indicando el nivel correcto; en caso que el
contratista haya incurrido en avances de obras con niveles incorrectos de las terrazas
correrá por cuenta de el.

Para el trazado de las obras el contratista usara niveletas de madera de cuartones de

2”x2” y 0.50 metros de alto con reglas de 1”x3” debidamente cepilladas en el canto
superior donde se referenciará el nivel. Las niveletas sencillas llevaran dos cuartones
de apoyo de la regla de nivel espaciados a 1.10 metros, para niveletas dobles serán
tres cuartones espaciados a 1.10 metros pero formando ángulo recto, la madera podrá
ser de pino.

La terraza donde se hará el trazado de la obra deberá quedar debidamente nivelada y

compactada a más de 85% Proctor donde se empezará la excavación para las
fundaciones.

72
El contratista será responsable de proteger de daños todas las líneas, niveles y puntos
de referencia y si se destruyen deberán ser reparados y repuestos por su cuenta,
notificando al supervisor. Cuando el trazo este sustancialmente se solicitará si pueden
ser eliminados.

El contratista para hacer el trazo y nivelación, antes tiene que ver las condiciones del
terreno, en este caso tiene que cumplir con las condiciones siguientes:

El terreno será recibido por el contratista en sus condiciones actuales y tomara en

cuenta las recomendaciones suministradas por el dueño, sobre estudios geológicos y
de suelos.

Igualmente es obligación del contratista notificar al dueño por medio del supervisor
sobre las condiciones inesperadas o sospechosas que detecten en el terreno durante
el proceso de construcción.

Movimiento de Tierra:

Cortes y Rellenos:

El contratista tiene la obligación de examinar los planos, estudios geológicos y de

suelos, si los hubiesen, efectuados en el sitio de la obra y asumir responsabilidad en
el uso y disponibilidad del suelo desde el punto de vista constructivo.

El contratista comprobara las medidas indicadas en los planos, localizando los niveles
de referencia, para indicar los cortes y rellenos que se tengan que hacer en la obra.
Se le recomendará el banco de materiales selectos antes de pasar su oferta. Una vez
adjudicado el proyecto, corre por cuenta de él todo gasto que incurra dejar las terrazas
debidamente concluidas y listas para el trazado de la obra.

73
Una vez efectuado el corte indicado en los planos, o en estas especificaciones, se
procederá a rellenar con material selecto, el que se compactara de forma mecánica.

La compactación tiene que obtener el 90% Proctor, efectuándose de la manera

siguiente: Se harán capas de 25 centímetros, dando no menos de 5 pasadas o las que
recomiende el fabricante del equipo de compactación, después de darle la humedad
óptima. El equipo utilizado por el contratista, no tiene ninguna restricción siempre y
cuando los rellenos cumplan con la compactación requerida del 90% Proctor.

Una vez concluidos los rellenos, deben quedar las terrazas debidamente compactadas
con los niveles indicados en los planos, en caso que no estuvieran indicados estos
niveles en los planos, las terrazas deben quedar a 50 centímetros por encima del nivel
del terreno natural en caso que el terreno sea plano.

Para empezar la construcción el contratista debe tener la aprobación del supervisor.

Cuando no exista nivel de referencia, el contratista debe ponerlo hasta que la obra
concluya y con la aprobación del supervisor.

Previamente a la iniciación de los trabajos, el contratista deberá someter a la

aprobación del supervisor un plan de programa de trabajo, que señale la forma en que
se ejecutaran.

Cortes o Excavación:

El contratista deberá evitar la inundación de las excavaciones, procurar mantener los

niveles del suelo con las pendientes adecuadas. Las excavaciones se harán hasta los
niveles y dimensiones indicadas en los planos: deberán mantenerse libres de agua en
todo momento. El fondo de la excavación deberá quedar a nivel y libre de material
suelto.

74
Terraplén o Relleno:

Consiste el relleno necesario para obtener los niveles finales indicados en los planos.
El relleno deberá compactarse en capas uniformes de 25 centímetros de espesor hasta
alcanzar una densidad del 90% de su densidad máxima como mínimo.

Relleno con materiales de préstamo:

El material a utilizar como relleno en la terraza deberá estar libre de toda materia
vegetal orgánica, de desperdicios, pedazos de madera, etc.

El material para relleno de los bancos de materiales debe ser exento de arcilla, si el
banco ha sido explotado no requiere estudio de suelo, pero si el banco no ha sido
explotado se requiere hacer un estudio de suelo del banco.

Acarreo de materiales:

Se referencia al acarreo de material selecto, y al acarreo del material sobrante de las

excavaciones o cortes de suelos que hay que eliminar del área de la construcción.

El contratista transportara fuera del sitio del proyecto, todo material de suelo sobrante
de excavación o relleno. Estos los trasladara o botara en lugares donde no hagan daño
a terceros o donde lo indique el supervisor.

Excavación Estructural:

Una vez efectuada la nivelación y el trazo de la obra, se inicia la excavación estructural

que comprende los trabajos de excavación donde se colocara la zapata, la excavación
para la zapata tendrá un desplante de 1.0 metro, y un ancho de zapata de 0.80 metro.

75
La profundidad de las excavaciones debe ser de la profundidad indicada en los planos,
y el contratista deberá evitar la inundación de las excavaciones, procurando mantener
los niveles del suelo con las pendientes adecuadas, debe tomar todas las
precauciones para evitar derrumbes y hundimientos. Después de haberse terminado
la excavación y antes de comenzar cualquier trabajo de fundación u otro, la excavación
debe ser inspeccionada por el supervisor.

Relleno y Compactación:

Se debe conformar el terreno, la que se obtiene emparejando el fondo de la

excavación; el material de relleno debe ser depositado en capas no más de 15 cm. de
espesor y será compactado hasta un mínimo de 90% Proctor. Se deberá controlar el
contenido de humedad en cada capa.

ETAPA: FUNDACIONES.

Acero de refuerzo para fundaciones:

El acero de refuerzo deberá cumplir con las especificaciones de la ASTM-A-615 Grado

f y  4000 psi
40, con un límite de fluencia estandarizado y con las respectivas
garantías de laboratorio.

El acero de refuerzo se limpiara de toda suciedad u oxido no adherente en estado

avanzado. Las barras se doblaran en frío, ajustándose a los planos y especificaciones
del proyecto.

Como se indica en los planos, las barras quedaran separadas de la superficie del
hormigón, por lo menos 3 pulgadas en zapatas y pedestales.

Revisará la colocación del acero de refuerzo antes de proceder al chorreado del

concreto y se anotara en la bitácora el registro de la obra.

76
No se dispondrá, sin necesidad de los empalmes de las barras no indicadas en los
planos sin la autorización de la supervisión.

Formaletas para fundaciones:

Las formaletas con sus soportes tendrán la resistencia y rigidez necesarias para
soportar el concreto, sin movimientos locales superiores a una milésima de luz.

El descimbrado o desencofrado deberá hacerse de tal forma que no perjudique la

completa seguridad y la durabilidad de la estructura.

El tiempo de descimbrado o desencofrado será de 48 horas para vigas sísmicas,

pedestales y fundaciones en general.

Para mejor trabajabilidad de las formaletas se usará en estas una película de aceite
quemado en todos los elementos que forman las fundaciones.

Ninguna carga de construcción deberá apoyarse sobre la estructura en construcción.

Concreto para fundaciones:

La estructura se ha diseñado para un hormigón que tenga una fatiga de ruptura de

3,000 psi de compresión a los 28 días de colado de la obra.

La mezcla deberá hacerse en una mezcladora mecánica con no menos de 1.5 minutos
de revolución continua, una vez que todos los ingredientes hayan sido introducidos en
la mezcladora.

El supervisor podrá autorizar la mezcla del hormigón en batea, siempre y cuando la

cantidad a procesar sea pequeña, logrando una mezcla de aspecto uniforme y

77
agregando después el agua en pequeñas cantidades hasta obtener un producto
homogéneo.

Si lo dispone el supervisor, de cada fundida se harán 4 cilindros de hormigón tomados

de la mezcla que el supervisor aprobará y determinará su resistencia a los 28 días por
medio de ensayos en el laboratorio de materiales certificado.

El concreto que se haya endurecido parcialmente, o que se haya contaminado con

materiales extraños, no debe colocarse en la estructura. El concreto debe
transportarse de la mezcladora al sitio final de colocación, empleando métodos que
prevengan la segregación o pérdida de materiales.

ETAPA: ESTRUCTURA DE CONCRETO.

Acero de Refuerzo para estructuras de concreto:

El acero de refuerzo deberá cumplir con las especificaciones de la ASTM-A-615 Grado

f y  4000 psi
40, con un límite de fluencia .

El acero de refuerzo se limpiara de toda suciedad u oxido no adherente en estado

avanzado. Las barras se doblaran en frío, ajustándose a los planos y especificaciones
del proyecto.

Como se indica en los planos, las barras quedaran separadas de la superficie del
hormigón, por lo menos 1 ½ pulgadas en zapatas y pedestales.

Revisará la colocación del acero de refuerzo antes de proceder al chorreado del

concreto y se anotara en la bitácora el registro de la obra.

No se dispondrá, sin necesidad de los empalmes de las barras no indicadas en los

planos sin la autorización de la supervisión.

78
Formaleta para columnas y vigas:

Las formaletas con sus soportes tendrán la resistencia y rigidez necesarias para
soportar el concreto, sin movimientos locales superiores a una milésima de luz.

El descimbrado o desencofrado deberá hacerse de tal forma que no perjudique la

completa seguridad y la durabilidad de la estructura.

El tiempo de descimbrado o desencofrado será de 48 horas para vigas sísmicas,

pedestales y fundaciones en general.

Para mejor trabajabilidad de las formaletas se usará en estas una película de aceite
quemado en todos los elementos que forman las fundaciones.

Ninguna carga de construcción deberá apoyarse sobre la estructura en construcción.

Concreto Estructural:

El agua que se emplea en la mezcal ha de ser potable y sin contener elemento alguno
que perjudique la mezcla. Deberá ser previamente aprobado por un laboratorio
designado por el ingeniero supervisor.

La arena ha de estar libre de todo material vegetal, la calidad y granulometría deberán

ser previamente aprobadas por un laboratorio que designe el ingeniero supervisor. La
arena será limpia y libre se sustancias dañinas como sales, sustancias alcalinas
orgánicas, y deberá cumplir con las especificaciones del ASTM C-33.

La piedra triturada debe venir graduada en distintos tamaños y debe pasar por todo un
tamiz de 1 ½” la de la columna y de 1” la de las vigas; excepto donde específicamente
se indique lo contrario.

79
El cemento deberá ser almacenado en bodega techada y cerrada que permita poca
humedad. Se apilara sobre polines a 15cm. del suelo. El cemento debe ser de una
marca conocida de Cemento Pórtland que cumpla con las especificaciones C-150 Tipo
1 de la “American Society of Testing Materials”.

El cemento deberá llegar al sitio de la construcción en su empaque original. Todo

cemento dañado o endurecido será rechazado por el ingeniero supervisor.

El acero para hormigón armado será de barras con un límite de fluencia no menor de
40,000 psi sin rasgos de oxidación. La estructura ha sido diseñada para un hormigón
que tenga una fatiga de ruptura mínima de 3,000psi de compresión a los 28 días de
colocado en la obra.

El supervisor podrá autorizar la mezcla del hormigón en batea, siempre y cuando la

cantidad a procesar sea pequeña, logrando una mezcla de aspecto uniforme y
agregando después el agua en pequeñas cantidades hasta obtener un producto
homogéneo.

Si lo dispone el supervisor, de cada fundida se harán 4 cilindros de hormigón tomados

de la mezcla que el supervisor aprobará y determinará su resistencia a los 28 días por
medio de ensayos en el laboratorio de materiales certificado.

El concreto que se haya endurecido parcialmente, o que se haya contaminado con

materiales extraños, no debe colocarse en la estructura. El concreto debe
transportarse de la mezcladora al sitio final de colocación, empleando métodos que
prevengan la segregación o pérdida de materiales

80
ETAPA: MAMPOSTERIA.

Bloque de Cemento:

Sus dimensiones serán de 7” de altura, 6” de ancho y 31” de largo. Los bloques serán
clase A bien formados y sanos. No se permitirán bloques quebrados. Su resistencia

mínima a la compresión será de

40 kg cm 2 (568.93 psi). Libres de quebraduras,
reventaduras y sin mezcla de cualquier material extraño que pueda afectar su calidad.

Se colocarán en línea; el espesor de todas las juntas, tanto verticales como

horizontales, será de 1.5cm, o de acuerdo con las indicaciones en los planos. El
constructor trabajará las juntas de una forma nítida y uniforme, para obtener una
superficie fina y lisa. La junta se acabará a ras de la superficie del bloque.

ETAPA: TECHOS.

Estructura de Acero:

El acero deberá cumplir con las especificaciones de la ASTM designación A-36, es

decir de 36,000psi de límite de fluencia. Se utilizaran pernos de 2 ½” con sus tuercas
y arandelas de calidad aprobada.

Toda la estructura será pintada con pintura anticorrosivo a prueba de oxido. Se

removerá la pintura de las superficies que deberán ser soldadas. Después de la
erección se debe de repintar con el mismo tipo de pintura y las conexiones hechas en
el sitio. Las superficies deberán estar secas cuando se aplique la pintura anticorrosiva
según especificaciones del fabricante.

El electrodo a utilizar será de clase E6013 (A.W.S.) para obras de acero estructural.
Todos los métodos y electrodos de soldar a usarse deberán ser aprobados por el

81
supervisor. Las soldaduras defectuosas serán cortadas de acuerdo lo indique el
supervisor.

Toda soldadura debe ser correctamente ejecutada. No se aceptará soldadura excesiva

ni insuficiente. El inspector deberá constatar:
La corriente del arco.
La longitud del arco.
El tipo de junta.
El diámetro del electrodo.

El diámetro del electrodo con relación al calibre del perfil a soldar es según la tabla:

Espesor del Perfil Electrodo

Hasta 3/16” 1/8”
¼” 5/32”
5/16” 3/16”
3/8” ¼”
½” ¼”

Las vigas metálicas de caja tubular rectangular y cuadrada, las cabezas se deben
cubrir con láminas del mismo espesor de las vigas, dejando un orificio de 1/8” para
drenaje.

Cubierta de lámina de zinc:

Todos los techos deberán ser instalados por personal especializado, según el material
y técnica a utilizar.

82
Materiales:

Se utilizarán láminas de acero galvanizadas con zinc corrugado calibre 26 cubiertas.

Si el apoyo de la estructura es metálico se usarán tornillos golosos para metal de 2 ½”
de largo estándar para apoyos de cubiertas de zinc. Para el caso de la estructura
metálica, se utilizaran arandelas de tipo neopreno que garantice la impermeabilidad.

Traslapes:

Los traslapes transversales serán de 2½” ondas cuando las pendientes del techo sean
mayores al 15%, en caso de que estas sean menores el traslape será de 0.30 metros.

La lámina de cubierta será pintada con pintura anticorrosiva, color verde con dos
manos de pintura, pero solo si se indica en los alcances de la obra.

Hojalatería (Flashing):

Los flashing se fabricarán del material que se indique en los planos, serán láminas de
zinc lisa calibre 26. No se permitirán elementos de hojalatería que no sean de calibre
26.

EATAPA: ACABADOS.

Piqueteo:

El piqueteo se aplicará al concreto cuando haya fraguado totalmente, es decir cuando

haya adquirido el 75% de la resistencia de diseño, no antes de siete días de edad del
concreto.

El piqueteo se hará con piqueta afilada y de manera que quede tupido, con el fin de
que se pueda adherir bien el repello que se tenga que aplicar posteriormente.

83
Repello Corriente:

Los materiales a utilizar cemento, arena y agua. Su aplicación será a mano y la

proporción a utilizar será una parte de cemento Pórtland tipo 1 y tres partes de arena,
bien graduada y el espesor mínimo del repello será de un centímetro. Se recomienda
que para aplicar el repello, tener instalada la cubierta de techo.

Los cajones usados para mezclar el mortero se mantendrán limpios de materiales

endurecidos. La cantidad mezclada estará regulada. No se permitirá ablandar una
mezcla ya parcialmente endurecida.

Las intercepciones de áreas donde hay esquinas como ventanas, puertas, columnas
y vigas, deben hacerse forjas con el mortero con la ayuda de guías de maestras de
madera.

La mezcla de mortero a usarse para el repello será la siguiente: en proporción 1:3 un

volumen de cemento y tres volúmenes de arena.

La arena será natural, limpia y libre de cantidades dañinas de sustancias salinas,

alcalinas y orgánicas. El agua será la calidad potable, libre de toda sustancia aceitosa,
salina, alcalina o materiales orgánicos.

Fino Corriente:

Los materiales a utilizar cemento, arena y agua. Su aplicación será a mano y la

proporción a utilizar será una parte de cemento Pórtland tipo 1 y tres partes de arenilla
fina, bien graduada. Se podrá utilizar arenilla de lago. El espesor mínimo del repello
será de 0.5 centímetro.

84
Para aplicar el fino corriente se requiere que las áreas donde se aplique estén
debidamente repelladas, se aplicará a golpe o untado en las áreas y después
distribuido y regado con una llana metálica.

Los cajones usados para mezclar el mortero se mantendrán limpios de materiales

endurecidos. La cantidad mezclada estará regulada. No se permitirá ablandar una
mezcla ya parcialmente endurecida.

Las intercepciones de áreas donde hay esquinas como ventanas, puertas, columnas
y vigas, deben hacerse forjas con el mortero con la ayuda de guías de maestras de
madera.

La mezcla de mortero a usarse para el repello será la siguiente: en proporción 1:3 un

volumen de cemento y tres volúmenes de arena.

La arena será natural, limpia y libre de cantidades dañinas de sustancias salinas,

alcalinas y orgánicas. El agua será la calidad potable, libre de toda sustancia aceitosa,
salina, alcalina o materiales orgánicos.

El fino deberá protegerse bien contra secamientos y contra los efectos del sol y viento
hasta que haya fraguado lo suficiente para permitir rociarlo con agua durante siete
días.

ETAPA: PISOS.

Conformación y Compactación:

Comprende la preparación del terreno para que quede listo para la construcción del
piso. La conformación se hará dejando el terreno llano, cortando toda protuberancia, y
compactando hasta dejar el suelo listo para construir el piso, humedeciendo el piso a
compactar. Utilizar equipo mecánico y dejar el suelo a 80% Proctor.

85
Cascote:

El cascote tendrá un espesor de 2 pulgadas y una resistencia de 2000psi, se

construirán maestras enguiados para darle el tamaño adecuado para la colada del
concreto, de la manera más técnica.

El contratista proveerá e instalara barreras u otras formas de protección y coberturas

que sean necesarias para evitar daños cuando se estén realizando otras actividades.

ETAPAS: PUERTAS.

Puertas:

Las dimensiones de las puertas a utilizar en la obra serán indicadas en los planos, con
sus recomendaciones para su instalación.

Herrajes:

Calidad de los herrajes: todos los herrajes a colocar serán marca “YALE” de la más
alta calidad o similar con la aprobación del Supervisor.

Cantidad y tipo de herrajes: toda las puertas de madera sólida estándar (2.10 metros
de alto), deben llevar tres bisagras de 3½”x3½” marca Stanley o similar aprobado por
el supervisor, los tornillos deber ser de 1½”x12mm.

En las puertas externas se instalaran cerraduras de doble acción marca YALE italiana
o similar, con haladera metálica de 4”. En las puertas internas se instalaran cerraduras
pelota, botón y llave, marca YALE o similar aprobadas. El contratista debe suplir 3
copias de cada llave. Todas las llaves deberán ser entregadas al dueño de la obra,
una vez aprobadas las cerraduras y aprobadas. Cada llave deberá mostrar el número
de la puerta a que pertenece, y dicho número aparecerá en la cerradura.

86
ETAPA: ELECTRICIDAD.

Canalización:

Los conductores eléctricos serán instalados en canalizaciones de conduit de PVC de

½” y rígido galvanizado. Según las normas U.L., todos los accesorios de unión y
conexión serán de tipo roscado, se tomara especial cuidado con el cortado del conduit
para que tales sean a escuadra y para que las longitudes sean de tal medida para que
penetren en las cajas y gabinetes.

El tubo conduit denominado PVC cedula No. 40 normas NEMA TC2 o su equivalente,
todos sus accesorios de unión y conexión serán del mismo material PVC debiendo de
unirse con el uso de pegamento solvente para lograr las uniones herméticas.

Para la continuidad a tierra se instalará adicionalmente a los conductores de circuito,

un conductor de protección de cobre desnudo o con forro de calibre 5 8 5´.

Toda instalación de conduit deberá ser corrida de tal manera que no interfiera con los
tubos de plomería, demás ductos y que no debilite o interfiera con la estructura del
edificio.

No se permitirán corridas diagonales del conduit expuestas, ni más de 3 curvas de 90

grados. Tampoco se permitirá más de 30 metros de distancia entre salidas. Cuando
sea necesario instalar cajas de registro, estas deberán colocarse en lugares accesibles
pero no visibles, sin dañar el acabado de la vivienda.

Para la fijación de la canalización sobre el cielo falso, no se deberá depender del

sistema de fijación de este mismo. Tal se fijará independiente de la estructura en forma
rígida y no se permitirá el uso de alambre para su soporte.

87
Todos los tubos conduit deberán ser espaciados uno del otro con una distancia no
menos de 0.20 metros centro a centro y lo más posible a llegar al panel.

Alambrados:

Los conductores deberán ser de cobre sólido y con aislamiento protoduro a

temperatura de 75 grados centígrados. Se utilizarán diferentes tipos de colores de
aislamiento para la identificación de fases.

Los colores de los conductores serán:

Sistema de tres conductores.
Fase 1: Negro
Fase 2: Rojo
Neutro: Verde/Blanco

Todos los conductores de un solo color deberán ser conectados a la misma fase en
todo el sistema. El conductor de color verde se indicara el neutro a la tierra eléctrico,
se debe aplicar a todos los circuitos de fuerza, iluminación, tomas, etc.

En todas las salidas se deberán dejar unos 20cm de largo de conductor para la
conexión de los aparatos correspondientes.

El contratista debe colocar cada circuito a como se indica en los planos, no se

aceptaran elementos usados en el sistema.

Lámparas y Accesorios:

El contratista instalará todas las cajas de registro y salida con sus accesorios. Las
cajas para alumbrado a instalarse serán de dimensiones de 4”x4” octogonales y
cuadradas, en los casos que se especifiquen luminarias empotradas en concreto o

88
mampostería terminada a nivel de acabado, tales se instalaran durante la actividad de
canalización.

Todas las cajas de salida tendrán una profundidad mínima de 1 ½”. Como norma
general las salidas serán instaladas a las siguientes alturas:
Apagadores a 1.10 m del NPT.
Luminarias de pared en interior a 1.80 m del NPT.
Luminarias de pared en exterior a 2.20 m del NTP.
Toma corrientes de pared a 0.40 m del NTP.
Toma corrientes de muebles a 0.10 sobre la superficie del mueble.

Dentro de estas medidas se comprenden entre el nivel de piso terminado al centro de

la caja de salida. Las cajas de apagadores se instalaran de tal forma que la orilla de la
placa de los mismos no se encuentre a menos de 2” de esquinas, marcos de puertas
y otros acabados.

El contratista deberá verificar en los planos arquitectónicos la forma correcta del giro
de las puertas. Todas las cajas de salida deberán ser ancladas firmemente en su lugar
requerido.

Los apagadores se conectarán de forma tal que cuando la palanca se encuentre en

posición superior, el circuito este apagado.

Los toma corrientes deben cumplir con las siguientes especificaciones:

Para 115 V; 1 Fase: NEMA 5-20R.
Para 208/230 V; 1 Fase: 60a NEMA 6-20R.

Las luminarias y sus accesorios deberán quedar firmemente fijados a la estructura de

la vivienda por medio de pernos o anclas de plomo o bien con el sistema de suspensión
adecuado para cada tipo de cielo raso de la vivienda.

89
Todas las luminarias fluorescentes colocadas en cielo falso, deberán soportarse
adicionalmente desde la estructura utilizando alambre galvanizado calibre 16 AWG
desde no menos cinco puntos. Cuando sea posible también se utilizarán grapas
especiales para movimientos sísmicos.

Las lámparas fluorescentes serán de una capacidad de 2400 lumen promedio y 10,000
horas de vida aproximadamente.

Todo material, equipo y mano de obra deberá estar de acuerdo con las normas
establecidas por los Reglamentos de Instalaciones Eléctricas vigentes: con lo
estipulado en los planos Especificaciones Técnicas, así como el Código Eléctrico
Nacional (NEC) de USA y DIN de Alemania federal.

Paneles:

Los paneles deberán ser metálicos del tipo gabinete con interruptores y con puerta y
cerradura de llave, se incluirá un directorio de identificación de circuitos, una barra de
neutros y sus conectores. El directorio del panel deberá ser escrito a computadora,
colocado en la puerta y cubierta con un plástico protector. Los interruptores disyuntores
serán conectados a las barras debiendo quedar toda la carga en balance.

El sistema de aterramiento incluirá una varilla de descarga a tierra tipo copperweld

5/8”x8´.

ETAPA: PINTURA.

Pintura Corriente.

Toda la pintura a usarse en el proyecto será de la más alta calidad. Se recomienda

que los fabricantes sean industrias nacionales establecidas de marca reconocida y
calidad comprobada.

90
Antes de iniciar la etapa de pintura se debe definir los colores a utilizar por parte del
dueño de la obra. Solo el supervisor podrá hacer modificaciones cuando considere
conveniente en beneficio del proyecto.

Todo el material de pintura será entregado en la obra en sus envases originales, con
la etiqueta intacta y sin abrir. El contratista deberá entregar certificado de calidad del
producto a aplicarse en la obra. El lugar de almacenaje estará protegido contra daños.
Las pinturas se mantendrán tapadas y se tomaran precauciones para evitar incendios.

Las superficies nuevas se deberán eliminar de polvos o sustancias extrañas. A las

paredes de superficies afinadas se les aplicará una primera mano de sellador, como
base para recibir el acabado final.

El trabajo de pintura no se hará durante el tiempo nebuloso, de extrema humedad o

lluvia, se recomienda la aplicación de toda la pintura sea con rodillo, el tiempo promedio
entre cada mano de pintura será de 24 horas.

ETAPA: LIMPIEZA FINAL.

Limpieza Final.

Todos los desechos y escombros ya sean de materiales de excavación, los envases

de materiales, como cajas, bolsas y toda la hierba que crece en el predio de la
construcción a consecuencia de las lluvias, deberá ser cortada y trasladada a los
botaderos municipales. El contratista deberá quemar todo material flamable, siempre
y cuando no afecte el medio ambiente.

91
Capitulo IV.- Estudio financiero del proyecto.

4.1. Inversión del proyecto.

4.1.1.- Inversiones en Activos Fijos.

Son todas aquellas que se realizan en los bienes tangibles que se utilizaran en el
proceso de transformación de los insumos o que sirven de apoyo a la operación normal
del proyecto. Constituyen activos fijos entre otros, los terrenos, las obras físicas
(edificios industriales, sala de ventas, oficinas administrativas, vías de acceso,
estacionamientos, bodegas, etcétera); el equipamiento de la planta, oficinas y salas de
ventas (en maquinaria, muebles, herramientas, vehículos, etcétera) y la infraestructura
de servicio de apoyo (agua potable, desagües, red eléctrica, comunicaciones, energía,
etcétera)

Para efectos contables, los activos fijos están sujetos a depreciación, la cual afecta el
resultado de la evaluación por su efecto sobre el cálculo de impuestos.

4.1.1.1 Terreno.

Se escogió un terreno de 14,240.00 m2 en una zona que presta todas las condiciones
necesarias para la urbanización.

Cuadro Nº 28. Costo del terreno

Descripción U/M Cantidad Costo unitario ($) Total
Terreno m2 14,240.00 4.00 56,960.00
Fuente: propia

4.1.1.2 Infraestructura de la urbanización.

Se considera como infraestructura en esta etapa de inversión, la urbanización del

terreno.

92
 Cuadro Nº 29 Costos de Urbanizar
Costo
Actividad U/M Cantidad unitario ($) Total ($)
Movimiento de tierra
Movimiento de tierra m3 2,000.00 27.00 54,000.00

Calles y andenes
Adoquinado de 3000 psi con 5 cm de cama de arena m2 1,650.00 6.50 10,725.00
Anden de Concreto sin Refuerzo 2500 psi E= 5cm m2 700.00 7.40 5,180.00
Cuneta de caite de concreto 2500 psi 30 x 45 cm m 634.00 11.20 7,100.80

Agua potable y aguas negras

Tubería de PVC 4" SDR - 41 m 100.00 5.60 560.00
Alcantarilla de Tubería Perfilada de PVC de 36" m 55.00 100.50 5,527.50
Alcantarilla de Tubería Perfilada de PVC de 16" m 150.00 35.50 5,325.00
Excavación con retro - excavadora para alcantarillado m3 300.00 3.90 1,170.00

Electrificación (alta y mediana tensión) glb 1.00 22,000.00 22,000.00

Sub total 111,588.30

Impuesto municipal (1 %) 1,115.88
Utilidades del constructor (10 %) 11,158.83
Impuesto IVA (15%) 16,738.25
Total de Urbanización 140,601.26
Fuente: propia

4.1.1.3 Costo de la vivienda.

El costo de construcción de una vivienda que se tendrá como casa modelo es

considerado en la inversión inicial.

93
 Cuadro N° 30 Costo de Vivienda
No Etapas Costos (Cordobas) Costos (Dólares)
I Preliminares C$ 2,580.00 $81.06
II Fundaciones C$ 53,071.47 $1,667.34
III Estructura de concreto C$ 37,194.84 $1,168.55
IV Mamposteria reforzada sisada C$ 119,212.17 $3,745.28
V Acabados C$ 30,720.00 $965.13
VI Techos y fascias C$ 49,870.49 $1,566.78
VII Pisos C$ 50,446.93 $1,584.89
VIII Puertas C$ 18,800.00 $590.64
IX Ventanas C$ 12,600.00 $395.85
X Instalaciones electricas C$ 16,076.01 $505.06
XI Instalaciones hidrsanitarias C$ 9,095.00 $285.74
XII Limpieza Final y Entrega C$ 150.00 $4.71
Total Costos Directos C$ 399,816.91 $12,561.01
Total Costos Indirectos (4%) C$ 15,992.68 $502.44
Costos de operación (5 %) C$ 19,990.85 $628.05
Utilidades del constructor (5%) C$ 19,990.85 $628.05
Sub total C$ 455,791.28 $14,319.55
Impuesto municipal (1%) C$ 199.91 $6.28
Impuesto IVA (15%) C$ 68,368.69 $2,147.93
Total C$ 524,359.88 $16,473.76
Fuente: propia

4.1.1.4 Mobiliario de oficina.

Se refiere a todo el mobiliario de oficina necesario para la administración del proyecto

en su fase de inversión.

Cuadro Nº 31 Mobiliario de oficina

Descripción Cantidad Costo unitario ($) Costo total ($)

Escritorios 2 150.00 300.00

Sillas 4 100.00 400.00
Archivos 1 150.00 150.00
Total 850.00
Fuente: propia

94
4.1.1.5. Equipo de oficina.

Se refiere a todo el equipo de oficina necesario para la administración del proyecto en

su fase de inversión.

Cuadro Nº 32 Equipo de oficina

Descripción Cantidad Costo unitario ($) Costo total ($)

Impresoras 1 200.00 200.00

Fax 1 150.00 150.00
Teléfono 1 40.00 40.00
Computadoras 2 550.00 1,100.00
Total 940.00 1,490.00
Fuente: propia

4.1.1.6. Inversión fija total.

El monto total de la inversión fija se muestra en el siguiente cuadro.

Cuadro Nº 33. Inversión en activos fijos

Descripción Monto ($)
Terreno 56,960.00
Urbanizar 140,601.26
Vivienda 16,473.76
Mobiliario 850.00
Equipo de oficina 1,490.00
Total 216,375.02
Fuente: propia

4.1.2.- Activos Intangibles del Proyecto.

Las inversiones en activos intangibles son aquellas que se realizan sobre activos
constituidos por servicios o derechos adquiridos necesarios para la puesta en marcha
del proyecto.

95
Constituyen inversiones intangibles susceptibles de amortizar y, al igual que la
depreciación afectaran el flujo de caja directamente por la vía de una disminución de
la renta imponible y, por lo tanto de los impuestos pagaderos.

Los principales elementos que configuran esta inversión son los gastos de
organización, las licencias y los gastos de puesta en marcha.

Los gastos de organización incluyen todos los desembolsos originados por la dirección
y coordinación de las obras de instalación y por el diseño de los sistemas y
procedimientos administrativos de gestión y apoyo, como el sistema de información,
así como los gastos legales que implique la constitución jurídica de la empresa que se
creará para operar el proyecto.

Los gastos en licencias corresponden al pago permisos municipales, autorizaciones

notariales y licencias generales que certifiquen el funcionamiento del proyecto.

Gastos en estudios previos.

Cuadro Nº 34 Inversión en estudios previos

Descripción Costo ($)
Estudio topográfico 1,000.00
Estudio de suelos 800.00
Estudio hidrológico 800.00
Estudio de impacto ambiental 1,200.00
Investigación de mercado 800.00
Total 4,600.00
Fuente: propia

96
Gastos en administración en la inversión.

Cuadro Nº 35 Gasto en personal en la fase de inversión (seis meses)

Costo
Costo total Costo total
Descripción Cantidad mensual
(C$) ($)
(C$)
Gerente 1 18,000 108,000 3,393
Ingeniero Supervisor 1 15,000 90,000 2,828
Secretaria 1 4,000 24,000 754
Contador 1 10,000 60,000 1,885
Personal de Seguridad 2 2,000 24,000 754
Sub total 306,000 9,614
Prestaciones 33.67% 103,020 3,237
Total 409,020 12,850
Fuente: propia

Cuadro Nº 36 Gastos en insumos y servicios durante la inversión (seis

meses)
Co}sto
Costo Costo
Descripción mensual
anual (C$) anual ($)
(C$)
Papelería y útiles de oficina 800.00 4,800.00 150.80
Transporte 3,000.00 18,000.00 565.50
Servicios públicos (agua, luz, telf.) 800.00 4,800.00 150.80
Publicidad 5,000.00 30,000.00 942.51
Total 1,809.61
Fuente: propia

Cuadro Nº 37 Gastos de administración de la inversión

Descripción Costo ($)
Personal 12,850.14
Gastos administrativos 1,809.61
Total 14,659.75
Fuente: propia

97
El total de los gastos diferidos se muestra en el siguiente cuadro.

Cuadro Nº 38. Inversión en activos diferidos

Descripción Costo ($)
Gastos legales 1,200.00
Permisos 1,600.00
Estudios previos 4,600.00
Gastos de preapertura 1,000.00
Gastos administrativos 14,659.75
Total 23,059.75
Fuente: propia

Al igual que los activos fijos, los activos intangibles pierden valor con el tiempo.
Mientras la pérdida de valor contable de los activos fijos se denominaba depreciación,
la pérdida de valor contable de los activos intangibles se denomina amortización.

4.1.3.- Inversión en Capital de Trabajo.

La inversión en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos necesarios en la

forma de activos corrientes, para la operación normal del proyecto durante su ciclo
productivo, para una capacidad y tamaño determinados.

En el proyecto se estima como capital de trabajo el 50 % del monto necesario para el

funcionamiento de la empresa en la etapa de operación. Esto equivale a la cantidad
de $ 13,159.91.

Cuadro Nº 39 Capital de trabajo

Descripción Monto ($)
Gasto de operación anual 26,319.82
Capital de trabajo (para 6 meses) 13,159.91
Fuente: propia

98
4.1.4.- Inversión Total del Proyecto.

La inversión total del proyecto es el valor que resulta de sumar los montos de la
inversión fija, inversión deferida y el capital de trabajo.

Cuadro Nº 40 Inversión Total

Descripción Monto ($)
Inversión fija 216,375.02
Inversión Diferida 23,059.75
Capital de trabajo 13,159.91
Inversión total del proyecto 252,594.69
Fuente: propia

4.2.- Costos del Proyecto.

4.2.1.- Costos de Producción.

Son los que se generan en el proceso de transformar la materia prima en productos

terminados.

El costo de la vivienda se toma como costo de producción considerando el presupuesto

detallado para una vivienda que se mostró en la sección de la inversión.

Cuadro N° 41. Costo de vivienda.

Descripción Costos (Córdobas) Costos (Dólares)
Vivienda C$ 524,359.88 $16,473.76
Fuente: propia

En el proyecto la construcción de las viviendas que es el costo directo de fabricación

se realiza a través de un contrato con una empresa constructora. Por lo que el costo
directo se refleja como el costo de la vivienda.

El cronograma de fabricación de viviendas al año está relacionada con la programación

de ventas.

99
 Cuadro Nº 42 Cronograma de producción de viviendas
Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Viviendas construidas 10 10 10 11 11
Fuente: propia

Se puede observar que el primer año se venden 10 viviendas y se producen 10. La

casa modelo se mantendrá y venderá hasta el último año.

Cuadro Nº 43 Costo de producción de viviendas

Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Viviendas construidas 10 10 10 11 11
Costo de construcción por vivienda 16,473.76 16,473.76 16,473.76 16,473.76 16,473.76
Costo de producción 164,737.63 164,737.63 164,737.63 181,211.39 181,211.39
Fuente: propia

4.2.2.- Costos de Administración y Ventas.

Los gastos de ventas y los administrativos generalmente son fijos e independientes

del nivel de producción, dentro de la capacidad máxima instalada.

Costos de distribución o venta: Son los que se incurren en el área que se encarga de
llevar el producto desde la empresa hasta el último consumidor; por ejemplo,
publicidad, comisiones, etcétera. Costos de administración: Son los que se originan en
el área administrativa, como sueldos, teléfono, oficinas generales, etcétera.

Los gastos en personal administrativo se muestran en el siguiente cuadro.

100
 Cuadro Nº 44 Personal Administrativo
Costo Costo anual Costo anual
Descripción Cantidad
mensual (C$) (C$) ($)

Gerente 1 19,000 228,000 7,163

Contador 1 5,000 60,000 1,885
Abogado 1 5,000 60,000 1,885
Secretaria 1 4,000 48,000 1,508
Agente de ventas 1 5,000 60,000 1,885
Personal de limpieza 1 2,000 24,000 754
Personal de Seguridad 2 2,000 48,000 1,508
Total 528,000 16,588
Prestaciones 33.67% 177,760 5,585
Total 705,760 22,173
Fuente: propia

En el proyecto se considera que el personal desempeña labores de administración y

de ventas, indistintamente. El personal como contador y abogado trabajan a tiempo
parcial. El desglose de las prestaciones de puede ver en el anexo financiero.

Los gasto en materiales y servicios para la administración anual del proyecto son los
siguientes.

Cuadro Nº 45 Gastos Administrativos

Costo
Costo anual Costo
Descripción mensual
(C$) anual ($)
(C$)
Papelería y útiles de oficina 1,000.00 12,000.00 377.00
Transporte 3,000.00 36,000.00 1,131.01
Servicios públicos (agua, luz, telf.) 2,000.00 24,000.00 754.01
Publicidad 5,000.00 60,000.00 1,885.01
Total 132,000.00 4,147.03
Fuente: propia

El valor total de gastos de administración y ventas para el proyecto es el siguiente.

101
 Cuadro Nª 46 Gastos de administración y ventas
Descripción Costo ($)
Gastos administrativos 4,147.03
Personal administrativo 22,172.79
Total 26,319.82
Fuente: propia

4.2.3.- Depreciación de activos fijos y amortización de activos diferidos.

Depreciación.

Está basada en el reconocimiento de que los fondos fijos se desgastan con el uso y el
tiempo, sufriendo una pérdida de su valor debido a la transferencia del mismo al nuevo
producto. En el proyecto se deprecian los valores de mobiliario y equipo, tomando en
cuenta que todos lo equipo para la construcción pertenecen al contratista de las
viviendas.

Cuadro Nº 47 Depreciación de mobiliario de oficina

Porcentaje Valor de
Periodo de Valor Depreciación
Descripción de valor de rescate
depreciación presente ($) anual
rescate ($)
Escritorios 2 300.00 0.00% 0.00 150.00
Sillas 2 400.00 0.00% 0.00 200.00
Archivos 2 150.00 0.00% 0.00 75.00
Total 850.00 425.00
Fuente: propia

Cuadro Nº 48 Depreciación de equipo de oficina

Valor Porcentaje Valor de
Periodo de Depreciació
Descripción presente de valor de rescate
depreciación n anual
($) rescate ($)
Impresoras 2 200.00 0.00% 0.00 100.00
Fax 2 150.00 0.00% 0.00 75.00
Teléfono 2 40.00 0.00% 0.00 20.00
Computadoras 2 1,100.00 0.00% 0.00 550.00
Total anual 1,490.00 745.00
Fuente: propia

102
Flujo de depreciación.

Cuadro Nº 49. Flujo de depreciación anual ($)

Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Mobiliario de oficina 425.00 425.00 425.00 425.00 425.00
Equipo de oficina 745.00 745.00 745.00 745.00 745.00
Total 1170.00 1170.00 1170.00 1170.00 1170.00
Fuente: propia

Amortización.

La amortización de activos diferidos se propone para cuatro años que es la duración

para la cual está proyectado como periodo de análisis para el proyecto.

Cuadro Nº 50. Amortización de gastos diferidos

Periodo de Amortización anual
Descripción Costo unitario ($)
amortización ($)
Gastos diferidos 4 23,059.75 5,764.94
Fuente: propia

Flujo de amortización.

Cuadro Nº 51. Flujo de amortización anual de activos diferidos ($)

Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Amortización de gastos diferidos 5,764.94 5,764.94 5,764.94 5,764.94 0.00

4.2.4. Reinversión.

En el proyecto se contempla reinversión en equipos una vez que estos han concluido
con su vida útil.

103
 Cuadro Nº 52 Flujo de Reinversión
Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Mobiliario de oficina 0.00 850.00 0.00 850.00 0.00
Equipo de oficina 0.00 1,490.00 0.00 1,490.00 0.00
Total 0.00 2,340.00 0.00 2,340.00 0.00
Fuente: propia

4.2.5.- Impuesto Sobre la Renta (IR).

Tarifas, liquidación y pago del IR.

El IR será tasado, exigido y pagado aplicándolo sobre la renta gravable (renta bruta
menos deducciones permitidas por la ley) del periodo fiscal respectivo.

Para el caso de las personas jurídicas en general, el monto a pagar en concepto de IR

consiste en aplicar el 30 % a la renta imponible o gravable.

4.3.- Ingresos del Proyecto.

4.3.1.- Ingresos por venta.

Los ingresos directo son los generados por la venta del producto que genera el
proyecto. Una vez determinado el comportamiento de la demanda se está capacitado
para lograr un presupuesto propio de producción.

El presupuesto de ventas para el proyecto se muestra en el siguiente cuadro.

Cuadro N° 53 Cronograma de ventas

Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Viviendas (59,87 m2) 10 10 10 11 12
Fuente: propia

104
Con este presupuesto se calcula el presupuesto de ingreso para el proyecto
considerando un valor de venta de la vivienda de 40,000 dólares.

Cuadro N° 54 Presupuesto de ingreso ($)

Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Precio 40,000.00 40,000.00 40,000.00 40,000.00 40,000.00
Cantidad 10 10 10 11 12
Ingreso por ventas 400,000.00 400,000.00 400,000.00 440,000.00 480,000.00
Fuente: propia

4.3.2.- Valores de Desecho.

En el proyecto el mobiliario y equipo coincide en el final de su vida útil con el periodo

de análisis del proyecto de manera que no se consideran valores de desecho.

4.4.-Estado de Resultados.

Proporciona un resumen financiero de los resultados operativos de la empresa durante

un periodo especifico, indicando cuanto se vendió y el costo de estas ventas, lo que
se gastó o que se perdió en el periodo, la clase o concepto de estos gastos y los
productos obtenidos en las transacciones. El estado de resultados común comprende
un periodo de un año que termina en una fecha determinada. También se le conoce
como estado de pérdidas y ganancias, estado de operación, de excedentes y pérdidas,
de rendimientos o de desarrollo.

105
 Cuadro N° 55 Estado de resultados
Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Ingresos 400.000,00 400.000,00 400.000,00 440.000,00 480.000,00
Costo de producción 164.737,63 164.737,63 164.737,63 181.211,39 181.211,39
Utilidad bruta 235.262,37 235.262,37 235.262,37 258.788,61 298.788,61
Costo de administración y ventas 30.319,82 30.319,82 30.319,82 30.719,82 31.119,82
Depreciación 1.170,00 1.170,00 1.170,00 1.170,00 1.170,00
Amortización 5.764,94 5.764,94 5.764,94 5.764,94 0,00
Utilidad antes de impuesto 198.007,61 198.007,61 198.007,61 221.133,84 266.498,78
Impuesto (30 %) 59.402,28 59.402,28 59.402,28 66.340,15 79.949,63
Utilidad Neta 138.605,33 138.605,33 138.605,33 154.793,69 186.549,15
Fuente: propia

4.5.- Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR).

La TMAR se puede definir como

TMAR = tasa de inflación + premio al riesgo

El premio al riesgo significa el verdadero crecimiento del dinero y se le llama así por
que el inversionista siempre arriesga su dinero (siempre que no invierta en el banco) y
por arriesgarlo merece una ganancia adicional sobre la inflación. Como el premio es
por arriesgar, significa que a mayor riesgo, se merece mayor ganancia.

Para calcular el premio al riesgo se puede tomar como referencia lo siguiente

- Si se desea invertir en empresas productoras de bienes o servicios, deberá
hacerse un estudio de mercado de esos productos. Si la demanda es estable, es
decir, si tiene pocas fluctuaciones a lo largo del tiempo, y crece con el paso de los
años, aunque sea en pequeña proporción y no hay una competencia muy fuerte
de otros productores, se puede afirmas que el riesgo de la inversión es
relativamente bajo y el valor del premio al riesgo puede fluctuar del 3 % al 5 %.
Posterior a esta situación de bajo riesgo vienen una serie de situaciones de riesgo
intermedio, hasta llegar a la situación de mercado de alto riesgo, con condiciones
opuestas a la de bajo riesgo, pero caracterizadas principalmente por fuertes

106
 fluctuaciones en la demanda del producto y una alta competencia en la oferta. En
caso de alto riesgo en inversiones productivas el valor del premio al riesgo
siempre esta arriba de un 12 % sin un límite superior definido.7

En el proyecto se considera una tasa para cubrir la inflación de 3 %, está un poco por
debajo de la que pagan los bancos a los ahorrantes que es entre 4 % y 5 %. La tasa
como premio al riesgo se define como 17 %, porque aunque hay poca competencia, el
ambiente económico es un poco desfavorable para el sector inmobiliario. La tasa
mínima atractiva de rendimiento es la suma de ambas; 3% + 17 %, o sea, 20 %.

TMAR ponderada para financiamiento.

La TMAR para el análisis de flujo con financiamiento toma en cuenta la TMAR in

financiamiento y la tasa bancaria obteniéndose una tasa ponderada para el análisis.

Cuadro Nª 56. Tasa ponderada

Descripción Tasa Porcentaje Tasa
Tasa sin financiamiento 20% 50% 10%
Tasa bancaria 12% 50% 6%
Tasa con financiamiento 16%
Fuente: propia

4.6.- Financiamiento del Proyecto.

4.6.1. Tasa bancaria para el préstamo al inversionista.

La tasa bancaria de préstamo que actualmente se utiliza en el país depende del sector
en que está ubicado el proyecto y del plan de negocios del proyecto. Actualmente, el
sector inmobiliario atraviesa un periodo de desaceleración, lo que puede influir en la
oferta de dinero para financiar a las urbanizadoras o empresas inmobiliarias.

7 Baca Urbina, Gabriel [1989, 80]

107
Asimismo, hay que analizar otros factores económicos como: el desempeño de la
economía en general, la seguridad jurídica que afecta a los terrenos o lotes para
urbanizar o desarrollar proyectos de urbanización, la disminución de las inversiones
extranjeras, etc., todas estos parámetros influyen en el sector.

Se considera un financiamiento del 50 % del monto de la inversión, una tasa de interés

de 10 % anual y un plazo de cuatro años, para pagar el préstamo. El monto a pagar
se determina mediante cuotas niveladas.

4.6.2.- Amortización del préstamo por medio de cuota nivelada.

El pago mediante cuota nivelada es el siguiente

Cuadro N° 57 Valor de pago anual del préstamo

Descripción Monto Unidad
Préstamo 126.297,34
Periodo del préstamo 5 años
Tasa de interés 12,00% anual
Anualidad 35.036,11
Fuente: propia

El flujo de pago del préstamo es el siguiente.

Cuadro N° 58 Flujo de amortización del préstamo ($)

Años
Descripción
2019 2020 2021 2022 2023
Deuda al inicio del periodo 126.297,34 106.416,91 84.150,83 59.212,82 31.282,24
Intereses 15.155,68 12.770,03 10.098,10 7.105,54 3.753,87
Principal 19.880,43 22.266,08 24.938,01 27.930,57 31.282,24
Cuotas 35.036,11 35.036,11 35.036,11 35.036,11 35.036,11
Deuda al final del periodo 106.416,91 84.150,83 59.212,82 31.282,24 0,00
Fuente: propia

108
4.6.3. Financiamiento para la compra de viviendas.

Los bancos financian la compra de vivienda a núcleos familiares o individuos que

cumplan con los requisitos para ser sujetos de crédito. Ahora los bancos financian
hasta el 90 % del costo de la vivienda y el cliente aporta el 10 % como prima. Con
respecto a las tasas de interés, estas fluctúan entre 8.5 % hasta 5.5 % anual si se
obtiene subsidio por parte del gobierno, para periodos que van, desde los 15 a 20
años. La combinación de estos parámetros se ajusta las necesidades del cliente.

4.7.- Flujo de Caja del Proyecto.

Está constituido en su forma básica por las sumas de efectivo recibidas (ingresos), que
indiquen las fuentes en forma detallada y las sumas egresadas y detalladas también
en la forma que se desee. La diferencia entre estos componentes equivale al aumento
o disminución neta de efectivo ocurrido durante el periodo que cubre el estado.

Cuadro N° 59 Flujo de caja sin financiamiento

Años
Descripción
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Ingresos 400.000 400.000 400.000 440.000 480.000
Costo de producción 164.738 164.738 164.738 181.211 181.211
Utilidad bruta 235.262 235.262 235.262 258.789 298.789
Costo de administración y ventas 30.320 30.320 30.320 30.720 31.120
Depreciación 1.170 1.170 1.170 1.170 1.170
Amortización 5.765 5.765 5.765 5.765 0
Utilidad antes de impuesto 198.008 198.008 198.008 221.134 266.499
Impuesto (30 %) 59.402 59.402 59.402 66.340 79.950
Utilidad Neta 138.605 138.605 138.605 154.794 186.549
Depreciación 1.170 1.170 1.170 1.170 1.170
Amortización 5.765 5.765 5.765 5.765 0
Capital de trabajo 13.160
Inversión 252.595
Re inversión 2.340
Valor de rescate 0
Flujo de caja -252.595 145.540 145.540 143.200 161.729 200.879
Fuente: propia

109
 Cuadro N° 60 Flujo de caja con financiamiento
Años
Descripción
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Ingresos 400.000 400.000 400.000 440.000 480.000
Costo de producción 164.738 164.738 164.738 181.211 181.211
Utilidad bruta 235.262 235.262 235.262 258.789 298.789
Costo de administración y ventas 30.320 30.320 30.320 30.720 31.120
Depreciación 1.170 1.170 1.170 1.170 1.170
Amortización 5.765 5.765 5.765 5.765 0
Gastos financieros 15.156 12.770 10.098 7.106 3.754
Utilidad antes de impuesto 182.852 185.238 187.910 214.028 262.745
Impuesto (30 %) 54.856 55.571 56.373 64.208 78.823
Utilidad Neta 127.996 129.666 131.537 149.820 183.921
Depreciación 1.170 1.170 1.170 1.170 1.170
Amortización 5.765 5.765 5.765 5.765 0
Pago a principal 19.880 22.266 24.938 27.931 31.282
Capital de trabajo 13.160
Inversión 252.595
Reinversión 2.340
Préstamo 126.297
Valor de rescate 0
Flujo de caja -126.297 115.051 114.335 111.194 128.824 166.969
Fuente: propia

4.8.- Evaluación Financiera del Proyecto.

4.8.1.- Valor Actual Neto (VAN).

Un proyecto de inversión podría resultar en una serie de flujos netos de caja sobre el
tiempo. Los flujos en los primeros años salen como las inversiones realizadas,
posteriormente se convierten en positivos, quizás gradualmente, cuando las nuevas
facilidades comienzan a generar ingresos en excesos sobre los costos periódicos.

En el análisis de los flujos de caja del proyecto sin financiamiento este presenta un
VAN de 130,623 (ciento treinta mil seiscientos veinte y tres) y en el flujo de caja con

110
financiamiento el VAN es de 200,239 (doscientos mil doscientos treinta y nueve)
ambos valores son positivos.

Si el valor presente neto es positivo, entonces el proyecto puede cubrir todo sus costos
financieros proporcionando beneficio para la empresa. Si es negativo el proyecto no
puede cubrir sus costos financieros y no debe ser emprendido.

4.8.2.- Tasa Interna de Retorno (TIR).

Es la tasa de descuento por la cual el VAN es igual a cero es la tasa que igual a la
suma de los flujos descontados a la inversión inicial. En este caso el proyecto se acepta
si la TIR es mayor que la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR).

En el análisis de los flujos de caja del proyecto sin financiamiento se encuentra una
TIR de 45.15 % esta tasa es mayor que la TMAR sin financiamiento que es de 20 %.y
en el flujo de caja con financiamiento la TIR es 83.27 % mayor que 16 % que es la
TMAR con financiamiento.

111
Capitulo V.- Conclusiones y recomendaciones.

5.1. Conclusiones.

En base a los resultados obtenidos del estudio de mercado se concluye lo siguiente:

El potencial de individuos que podrían comprar casas es de 39,980 personas o

familias.

Un 25 % de la población está interesada en adquirir una vivienda en los próximos tres

años.

Según el estudio se demuestra que los precios de la oferta existente en el mercado

actual son variable desde los 40,000 hasta más destinados a los distintos segmentos
de la población

El precio de venta por vivienda del proyecto de 40,000 dólares es un precio competitivo
y accesible para la población de ingreso medio

Conclusiones del estudio técnico

En el estudio de localización del proyecto, se comprobó que existen los requerimientos

básicos como agua, luz, vías de acceso, así como la disponibilidad del terreno para
ubicar el proyecto, sin aumentar los costos de construcción.

El tamaño del proyecto, se definió en base al área del terreno propuesto para realizar
la construcción de las 53 viviendas. Tomando como referencia el estudio de mercado,
en el cual se cuantifico una demanda de viviendas por el orden de 1,999 viviendas solo
el primer año, con lo cual se demuestra que el tamaño de proyecto permite alcanzar
los objetivos propuestos.

112
El estudio de ingeniería del proyecto, permite describir los componentes de la
urbanización, impactos generados al medio ambiente, estudios básicos en el área del
proyecto, que permita al estudio financiero determinar los costos de construcción para
evaluar la rentabilidad del proyecto.

El proceso de producción de la urbanización es por lotes los cuales se desarrollan a

partir de la demanda real del proyecto, la tecnología para la construcción es conocida
y desarrollada en el país

Conclusiones del estudio financiero.

Se logró determinar los costos de inversión, costos de operación e ingresos del

proyecto. Los costos de operación incluyen el costo de construcción de viviendas y el
costo de administración del proyecto.

El análisis financiero del proyecto demostró la viabilidad financiera del mismo

mostrando un VAN sin financiamiento de 130,623.15 y un VAN con financiamiento de
200,239.55.

5.2. Recomendaciones.

Se recomienda realizar un nuevo estudio de mercado en consideración a la evolución

de la situación socio política del país.

El desarrollo de proyecto es importante en esta fase de desarrollo económico del país

porque generaría empleos que se están perdiendo, por lo que se recomienda su
desarrollo.

113
Bibliografía.

Baca Urbina Gabriel, (1999) Fundamentos de Ingeniería Económica, Mc Graw Hill,

México, 2da Ed.

Covarrubias Marquina Isaías “Apuntes teóricos sobre formulación y evaluación

financiera de proyectos de inversión privada.” en Observatorio de la Economía
Latinoamericana Nº 137, septiembre 2010. Texto completo en
http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/ve/

FUNIDES, (2015) Coyuntura económica de Nicaragua, Segundo informe.

Gallardo Cervantes Juan, Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión, Mc

Graw Hill, México, 1998.

Sapag Chain Nassir y Sapag Chain Reinaldo, (2000) Preparación y Evaluación de

Proyectos, Mc Graw Hill Interamericana, Chile, 4ta Ed.

Hábitat para la humanidad (2008) Información clave sobra la situación actual de la

vivienda social en Nicaragua.

INIDE, Rivas en cifras, 2008.

Márquez Ernesto Evaluación de proyectos Metodología para formular un proyecto.

114
Anexo A 1 ENCUESTA

Le solicitamos que llene la siguiente encuesta. La información obtenida será utilizada

solamente con fines académicos. Cualquier duda la puede consultar con el
encuestador. Gracias por su tiempo.

Marque con una X a la par de la opción que selecciones.

1) ¿Cuántos miembros son en su familia?

Dos miembros
Tres miembros
De cuatro a cinco miembros
De seis a siete miembros
Mas de siete miembros

2) ¿Cuántos miembros de su familia trabajan?

Un miembro
Dos miembros
Tres miembros
Mas de tres miembros

3) ¡Cual es el ingreso promedio mensual de su familia?

$ 500 a $ 700
$ 701 a $ 900
$ 901 a $ 1,100
$ 1,101 a $ 1,300
$ 1,301 a $ 1,500
$ 1,501 a $ 1,700
Mas de $ 1,700

4) ¿Que características le guitarían más en una casa? (puede seleccionar más de

una opción)

Dos cuartos
Tres cuartos
Garaje amplio
Sala amplia
Dos baños
Patio grande
Otros
5) Los atributos que más le gusta en una urbanización (puede seleccionar más de
una opción)

Seguridad
Acceso rápido
Limpieza
Todos los servicios básicos
Facilidades de pago
Terreno grande
Casa grande
Buen acabado
Otros

6) ¿Cuanto de su ingreso familiar podría disponer para pagar una vivienda?

$ 120 a $ 140 dólares

$ 140 a $ 160 dólares
$ 161 a $ 180 dólares
$ 181 a $ 200 dólares
$ 200 a más

7) ¿A que plazo compraría una vivienda?

Diez años
Quince años
Veinte años

8 ¿En el futuro estaría dispuesto a adquirir una casa?

En el próximo año
En dos años
En tres años
Después de tres años

Gracias por su tiempo.

 Cuadro Nª A1 Presupuesto de la vivienda.
COSTOS UNITARIOS COSTO PARA 1 VIVIENDA
ITEM DESCRIPCION U/M CANTIDAD MANO DE MATERIALE MANO DE
OBRA S TOTAL OBRA MATERIALES TOTAL

´010 PRELIMINARES 1.920,00 660,00 2.580,00

´01 Limpieza inicial m2 60,00 8,00 1,00 9,00 480,00 60,00 540,00

´02 Instalar niveletas sencillas y dobles c/u 12,00 20,00 50,00 70,00 240,00 600,00 840,00
Replanteo topográfico (amojonamiento del
´03 lote) glb 1,00 1.200,00 - 1.200,00 1.200,00 - 1.200,00

´030 FUNDACIONES 13.324,25 39.747,22 53.071,47

´01 Excavación estructural m3 8,25 100,00 100,00 825,00 - 825,00

´02 Desalojo m3 4,22 45,00 45,00 189,90 - 189,90

´03 Relleno y compactación m3 4,03 80,00 80,00 322,40 - 322,40

´04 Acero de refuerzo lbs 931,41 5,00 22,00 27,00 4.657,05 20.491,02 25.148,07

´05 Concreto 3000 psi m3 4,14 500,00 3.800,00 4.300,00 2.070,00 15.732,00 17.802,00

´06 Formaletas de pedestal de C-1 m2 0,11 90,00 220,00 310,00 9,90 24,20 34,10

´07 Pruebas de concreto (35 cilindros) c/u 35,00 150,00 100,00 250,00 5.250,00 3.500,00 8.750,00

´040 ESTRUCTURA DE CONCRETO 10.770,60 26.424,24 37.194,84

´01 Acero de refuerzo viga corona lbs 568,92 5,00 22,00 27,00 2.844,60 12.516,24 15.360,84

´02 Concreto 3000 psi m3 1,50 500,00 3.800,00 4.300,00 750,00 5.700,00 6.450,00

´03 Formaleta viga corona m2 21,40 90,00 220,00 310,00 1.926,00 4.708,00 6.634,00

´04 Pruebas de concreto (35 cilindros) c/u 35,00 150,00 100,00 250,00 5.250,00 3.500,00 8.750,00
´050 MAMPOSTERIA REFORZADA SISADA 29.864,05 89.348,12 119.212,17

´01 Mampostería sisada m2 157,23 100,00 250,00 350,00 15.723,00 39.307,50 55.030,50

´02 Refuerzo vertical y transversal en bloques lbs 808,21 5,00 22,00 27,00 4.041,05 17.780,62 21.821,67

´03 Prueba de compresión de bloques c/u 50,00 150,00 250,00 400,00 7.500,00 12.500,00 20.000,00

´04 Fundir concreto líquido m3 5,20 500,00 3.800,00 4.300,00 2.600,00 19.760,00 22.360,00

´060 ACABADOS 9.240,00 21.480,00 30.720,00

´01 Azulejos en baño m2 8,00 90,00 280,00 370,00 720,00 2.240,00 2.960,00
Mueble para cocina 1.20 ml (con pano,
´02 grifo, accesorios) c/u 1,00 150,00 2.500,00 2.650,00 150,00 2.500,00 2.650,00
Repello y fino en jambas de puertas y
´03 ventanas ml 93,00 90,00 180,00 270,00 8.370,00 16.740,00 25.110,00

´070 TECHOS Y FASCIAS 7.937,43 41.933,06 49.870,49

´01 Estructura de techo lbs 1.002,83 6,00 22,00 28,00 6.016,98 22.062,26 28.079,24
Cubierta de techo (zinc corrugado calibre
´02 26), incluye cumbrera m2 82,46 20,00 230,00 250,00 1.649,20 18.965,80 20.615,00
y flashing en pared lindero

´03 Canal de zinc liso calibre 26 ml 3,15 75,00 220,00 295,00 236,25 693,00 929,25

´04 Bajante PVC Ø 4" c/u 1,00 35,00 212,00 247,00 35,00 212,00 247,00

´05 Cielo razo de pvc m2 80,00 150,00 450,00 600,00 12.000,00 36.000,00 48.000,00

´090 PISOS 10.519,40 39.927,53 50.446,93

´01 Conformación m2 56,90 8,00 8,00 455,20 - 455,20

Concreto 3000 psi, t=3", acabado fino
´02 pizarra, color rojo m2 56,90 80,00 388,34 468,34 4.552,00 22.096,55 26.648,55

´03 Cerámica m2 56,90 90,00 280,00 370,00 5.121,00 15.932,00 21.053,00

 Otras áreas
Embaldosado de 2500 psi, espesor 5 cm
´04 (área lavandero) m2 2,89 80,00 388,34 468,34 231,20 1.122,30 1.353,50
Embaldosado de 2500 psi, espesor 5 cm
´05 (andén de acceso) ml 2,00 80,00 388,34 468,34 160,00 776,68 936,68

´120 PUERTAS 2.800,00 16.000,00 18.800,00

Puertas metálicas, 6 tableros (incluye
´01 marco, herrajes, cerradura) c/u 3,00 400,00 1.600,00 2.000,00 1.200,00 4.800,00 6.000,00
Puertas de fibrán (incluye marco, herrajes,
´02 cerradura) c/u 4,00 400,00 2.800,00 3.200,00 1.600,00 11.200,00 12.800,00

´130 VENTANAS 1.350,00 11.250,00 12.600,00

Ventana aluminio y vidrio tipo francesa
´01 (acabado mill finish) m2 7,50 180,00 1.500,00 1.680,00 1.350,00 11.250,00 12.600,00

´140 INSTALACIONES ELECTRICAS 4.082,13 11.993,88 16.076,01

´01 Obras civiles glb 1,00 250,00 300,00 550,00 250,00 300,00 550,00

´02 Canalización ml 143,27 4,00 8,00 12,00 573,08 1.146,16 1.719,24

´03 Alambrado ml 429,81 5,00 12,00 17,00 2.149,05 5.157,72 7.306,77

´04 Luminarias fluorescentes 1x40 c/u 1,00 100,00 500,00 600,00 100,00 500,00 600,00

´05 Luminarias fluorescentes 1x20 c/u 1,00 100,00 375,00 475,00 100,00 375,00 475,00

´06 Luminarias incandescentes 60w c/u 9,00 50,00 120,00 170,00 450,00 1.080,00 1.530,00

´07 Accesorios c/u 21,00 10,00 85,00 95,00 210,00 1.785,00 1.995,00

´08 Panel c/u 1,00 150,00 1.200,00 1.350,00 150,00 1.200,00 1.350,00

´09 Acometida c/u 1,00 100,00 450,00 550,00 100,00 450,00 550,00

´150 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 1.587,50 7.507,50 9.095,00

 Agua potable 145,00 375,00 825,00 1.200,00
Tubería PVC Ø 1/2" SDR 13.5 con
´01 accesorios ml 28,50 10,00 20,00 30,00 285,00 570,00 855,00

´02 Llave de chorro de 1/2" c/u 3,00 30,00 85,00 115,00 90,00 255,00 345,00

Aguas negras 670,00 762,50 2.637,50 3.400,00

´03 Tubería PVC Ø 4" SDR 41 con accesorios ml 22,00 20,00 70,00 90,00 440,00 1.540,00 1.980,00

´04 Tubería PVC Ø 2" SDR 41 con accesorios ml 11,50 15,00 65,00 80,00 172,50 747,50 920,00

´05 Drenaje de piso de 2" c/u 1,00 50,00 150,00 200,00 50,00 150,00 200,00

´06 Cajas de registro 0.60x0.60 c/u 1,00 100,00 200,00 300,00 100,00 200,00 300,00

Muebles y accesorios 4.495,00 450,00 4.045,00 4.495,00

´07 Lavamanos tipo ecoline c/u 1,00 100,00 800,00 900,00 100,00 800,00 900,00

´08 Inodoro tipo ecoline c/u 1,00 100,00 1.150,00 1.250,00 100,00 1.150,00 1.250,00

´09 Lavatrastos de acero inoxidable c/u 1,00 100,00 900,00 1.000,00 100,00 900,00 1.000,00

´10 Lavandero de concreto doble c/u 1,00 100,00 1.050,00 1.150,00 100,00 1.050,00 1.150,00

´11 Ducha c/u 1,00 50,00 145,00 195,00 50,00 145,00 195,00

´210 LIMPIEZA Y ENTREGA FINAL 120,00 30,00 150,00

Limpieza y entrega final m2 60,00 2,00 0,50 2,50 120,00 30,00 150,00
93.515,36 306.301,55

COSTOS DIRECTOS 399.816,91

INDIRECTOS (4%) 15.992,68
GASTOS DE OPERACIÓN (5%) 19.990,85
UTILIDAD (5 %) 19.990,85
TOTAL UNA VIVIENDA (CORDOBAS) 455.791,28