SANEAMIENTO FÍSICO
LEGAL DE PREDIOS
RURALES
TELMO FRANCISCO ZAVALESTA
GONZALES
CEL. 94964027
[email protected] SANEAMIENTO FISICO LEGAL
El Saneamiento de bienes e inmuebles es un
procedimiento por el cual se regulariza o se formaliza la
propiedad u otro derechos de las personas naturales,
jurídicas o el Estado (titulares)respecto a sus bienes e
inmuebles hasta lograr su inscripción registral.
REGISTRO DE PREDIOS
PREDIO RUSTICO
Son aquellos de uso agrario, ubicados en zona rural y
destinados a la actividad agropecuaria. Comprende
también a aquellos predios ubicados en área de expansión
urbana destinados a alguna actividad agropecuaria y que
no cuentan con habilitación urbana.
DERECHO DE PROPIEDAD
Constitución Artículo 2
Código Civil
Artículo 923
Doctrina
Concepto
NOCIÓN DE LA PROPIEDAD
Artículo 923 del C.C
La propiedad es el poder
jurídico que permite usar,
disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el
interés social y dentro de los
límites de la ley.
EN LA CONSTITUCIÓN
Derechos fundamentales de la persona
Artículo 2.- Toda persona tiene derecho:
[…]
16. A la propiedad y a la herencia.
REGISTROS ADMINISTRATIVOS Y LOS
REGISTROS JURIDICOS
Una distinción más adecuada, si se nos permite el término, sería el de REGISTROS
REGIDOS POR LOS PRÍNCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL y REGISTROS REGIDOS
POR LOS PRÍNCIPIOS DEL DERECHO ADMINISTRATIVO. Sin embargo, en acertado
análisis el profesor universitario español don ANTONIO PAU PEDRON, en su CURSO DE
PRACTICA REGISTRAL, distingue los Registros de Seguridad Jurídica y los Registros de
Información Jurídica, los primeros – dice- están destinados a los particulares, a dotar de
certidumbre a su relaciones jurídicas, son necesariamente públicos, por ser la publicidad su
esencia misma; mientras los segundos están destinados a la Administración, a dotarle de
información para el desarrollo de sus diversas actividades, no son necesariamente públicos,
su característica esencial es el ARCHIVO de los datos, ya que estos sirven para la actuación
administrativa y no para la actividad de los particulares (Pau Pedrón, Antonio. “Curso de
práctica Registral”. Madrid 1995 – pág. 21)
“Registros Públicos Los Contratos con
Publicidad”, Soria Alarcon, Manuel.
SITUACIÓN SITUACIÓN
FÍSICA LEGAL
Documento privado y/o
publico
Registro
Área administrativo
Linderos Registro jurídico
Medidas
perimétricas Procesos judiciales
Titularidad
¿Para qué inscribirlos?
Mejor aprovechamiento
y uso
Trafico inmobiliario
Oponibilidad
Orden para la
administración fácil y
eficaz
SEGURIDAD JURÍDICA
DEFINICIÓN La seguridad jurídica es una garantía
institucional que se basa en un título
auténtico generador del derecho y en
PRINCIPIO DEL su publicidad que opera a partir de su
DERECHO inscripción o anotación registral, por
lo tanto, el registrador realizará
siempre la inscripción o anotación de
CERTEZA los documentos que se le presenten.
BASE LEGAL
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
a) La autonomía b) La intangibilidad c) La seguridad d) La
de sus del contenido de los jurídica de los indemnización por
asientos registrales, los errores
funcionarios en salvo título derechos de registrales, sin
el ejercicio de modificatorio quienes se perjuicio de las
sus funciones posterior o amparan en la fe demás
registrales sentencia judicial del Registro; y responsabilidades
firme; que correspondan
conforme a ley.
CATASTRO
Es el inventario físico que tiene por finalidad la representación gráfica del suelo de un país,
individualizando las características de cada uno de los predios y proporcionando una precisa
descripción de los mismos.
RELACION REGISTRO – CATASTRO
El catastro es el elemento técnico que necesita el Registro de Predios para una adecuada
protección de los derechos y la seguridad del tráfico. El Catastro debe proporcionar al
registro sustancia física, y el registro al catastro sustancia jurídica. La relación es una
relación de coordinación.
Catastro y Registros, Jorge Luis Gonzales Loli, I Curso de Especialización en Derecho
Registral, Trujillo, Octubre 2011.
RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS N° 189-2014-SUNARP/SN DEL 31/07/2015 que contiene la Directiva N°
03-2014-SUNARP-SN
FOLIO REAL
Por cada predio se abrirá una partida registral en la
cual se extenderán todas las inscripciones que a
éste correspondan ordenadamente por rubros. Por
cada acto o derecho se extenderá un asiento
registral independiente. Los asientos registrales se
extenderán unos a continuación de otros,
consignando el rubro y la numeración correlativa
correspondiente precedida de la letra que
identifica al rubro.
TÍTULO
Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que
se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos,
acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera
inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que
ésta se realice.
No constituye título inscribible las copias simples de los documentos que sustenten o
coadyuven a la inscripción, por lo que los mismos no serán susceptible de ser calificados
en las instancias registrales, salvo disposición expresa en contrario.”
PARTIDA REGISTRAL
Es la unidad de registro,
conformada por los asientos de
inscripción organizados sobre la
base de la determinación del bien
o de la persona susceptible de
inscripción; y, excepcionalmente,
en función de otro elemento
previsto en disposiciones
especiales.
ORGANIZACIÓN INTERNA
A) Antecedente B) Descripción del
Inmuebles C) Título de Dominio
Dominial
D) Cargas y E) Cancelaciones F) Registro Personal
Gravámenes
REGISTRO DE PREDIOS
BASE LEGAL (LEY 26366)
El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo
jurídico registral a los Registros de todos los Sectores
Públicos y está conformado por los siguientes Registros:
[…]
"c)Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes
registros:
- Registro de Predios;
- Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;
- Registro de Derechos Mineros;"
REGISTRO DE PREDIOS
ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o
contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN EL
REGISTRO DE PREDIOS
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no
contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un
título.
No cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción.
Las solicitudes presentadas con tal objeto no formarán
parte del procedimiento registral y el Registrador las
rechazará de plano, en decisión irrecurrible
PRESENTACIÓN CAUTIVA
Módulo del
Notario
Público
SUNARP
NOTARIO PÚBLICO DEPENDIENTE DEL
INTERESADO
NOTARIO
REGISTRO DE PREDIOS
INFORME DEL ÁREA DE CATASTRO
Se requiere informe previo del Área de
Catastro en los siguientes casos:
Inmatriculaciones, Acumulación e
independización de predios,
Lotización de posesiones informales
por entidades con facultades de
saneamiento, Rectificación,
Modificación, Delimitación o
determinación de áreas, linderos o
medidas perimétricas de predios,
Anotaciones preventivas del art. 138
RIRP; entre otros.
PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al
Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo
disposición distinta.
Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del
área de Catastro a que se refiere el artículo 11, donde se determine si el
predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a
la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro.
No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la
imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no.
Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el
predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga
mérito suficiente para cancelar la partida anterior.
Presentación de plano perimétrico
y de ubicación georreferenciado a
la Red Geodésica Nacional
En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el
certificado de información catastral a que se refiere el artículo 86 del Reglamento
del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen
Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad
competente.
*Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el
certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el
plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique
el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional
inscrito en el Índice de Verificadores.
Los planos a que se refiere el presente artículo deben estar
georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum
y proyección en coordenadas oficiales.
En el supuesto del cuarto párrafo del artículo 16, los planos
deben graficar el límite o límites distritales correspondientes.
INMATRICULACIÓN SOLICITADA POR
ENTIDADES FORMALIZADORAS
La inmatriculación solicitada por entidades administrativas con
facultades de saneamiento y formalización se realizará en mérito a los
documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.
INMATRICULACIÓN O INSCRIPCIÓN DEL DERECHO
DE PROPIEDAD DE PREDIOS RURALES DE
DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO
Para la inmatriculación de predios rurales de dominio privado del
Estado deberán presentarse los siguientes documentos:
a) Títulos que otorguen la propiedad al Estado. Tratándose de predios eriazos
deberá presentarse copia de la resolución o disposición que lo califique como
eriazo para fines agrícolas. En el caso de predios abandonados o revertidos al
dominio del Estado, se presentará copia de la resolución suprema o disposición
que haya declarado el abandono y la incorporación del predio al dominio del
Estado; o, la reversión;
b) Copia del certificado de información catastral o, el certificado
negativo de zona catastrada, el plano y memoria descriptiva a que se
refieren el segundo y tercer párrafos del artículo 20, según corresponda.
INMATRICULACIÓN DE PREDIOS RURALES
AFECTADOS POR REFORMA AGRARIA ADJUDICADOS
A TÍTULO GRATUITO A FAVOR DE PARTICULARES
Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria
adjudicados a título gratuito a favor de particulares deberá presentarse:
a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por el
organismo competente, acompañando la certificación expedida por el
organismo competente que acredite que ésta se encuentra consentida;
b) Copia del certificado de información catastral o, el certificado
negativo de zona catastrada, el plano y memoria descriptiva a que se
refieren el segundo y tercer párrafos del artículo 20, según
corresponda.
INMATRICULACIÓN DE PREDIOS RURALES
AFECTADOS POR REFORMA AGRARIA
ADJUDICADOS A TÍTULO ONEROSO A FAVOR
DE PARTICULARES CON RESOLUCIÓN DE
CANCELACIÓN O CONDONACIÓN DE DEUDA
Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria
adjudicados a título oneroso con resolución de cancelación o
condonación de la deuda agraria deberá presentarse:
a) Título de propiedad o b) Resolución que acredita la cancelación o
resolución de la condonación de la deuda agraria;
adjudicación otorgados
por la ex - Dirección de
Reforma Agraria y
Asentamiento Rural,
acompañando la c) Copia del certificado de información
certificación expedida catastral o, el certificado negativo de zona
por el organismo catastrada, el plano y memoria descriptiva a
competente que acredite que se refieren el segundo y tercer párrafos
que ésta se encuentra del artículo 20, según corresponda.
consentida;
INMATRICULACIÓN PARA ANOTACIÓN DE EMBARGO
La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el
artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte
judicial respectivo y al plano a que se refiere el artículo 20, según
corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el
plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.
En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en
los rubros A, B y D de la partida, de conformidad con lo establecido en
los artículos 5 y 19, en lo que resulte pertinente.
INDEPENDIZACIÓN
Es el acto que consiste en abrir una
partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con
edificación o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripción de una
edificación sujeta al régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común o
régimen de independización y
copropiedad.
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RURAL
La independización de predios rurales se realiza en mérito a
documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada
por notario, en el que se precisarán los datos a que se refiere el primer
párrafo del artículo 59, en lo que sea pertinente, acompañado de los
certificados o planos según los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que
se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº
1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado
por la autoridad competente, tanto del área a independizar como del
área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una
zona no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona
catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano
perimétrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de
datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique el área,
linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área
independizada como del área remanente.
TÍTULO QUE DA MÉRITO A LA INDEPENDIZACIÓN
DE UN PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO
La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de
expansión urbana, se efectúa por el solo mérito del Formulario Único de
Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E con el número de Resolución de
autorización y el plano municipal de independización o parcelación debidamente
sellados y visados, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas
perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente.
En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del
Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su
inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente.
INDEPENDIZACIÓN DE BIENES DEL
ESTADO
Tratándose de bienes del Estado o de entidades
con facultad de saneamiento, y salvo
disposición distinta, la independización podrá
realizarse en mérito a documento otorgado por
el funcionario autorizado acompañado del
plano de independización suscrito por
profesional competente en el que debe
precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios INDEPENDIZACIÓN
resultantes y del área remanente en su caso. En
tales supuestos no se requerirá certificación
notarial.
Ley N° 26512 y D.S. N°130-2001-EF
ACUMULACIÓN
La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una
nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola,
dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se
realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de
los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida
en la cual quedan acumulados.
TÍTULO QUE DA MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN
DE ACUMULACIÓN DE PREDIOS RURALES
La acumulación de predios rurales se realiza en mérito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario
conteniendo la descripción de las parcelas que se acumulan y de la
parcela resultante, siempre que cumpla con los requisitos señalados en
los literales a) y b) del artículo 66, en lo que resulte pertinente, y se
acompañe los certificados o planos según los casos siguientes:
a) Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88
del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el
Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad
competente, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan;
b) Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad
competente y, el plano perimétrico de acumulación, en coordenadas oficiales, con su
respectivo cuadro de datos técnicos elaborados y firmados por profesional inscrito en el
Índice de Verificadores, en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas tanto de
los predios objeto de acumulación como del predio resultante.
ALERTA Alerta Registral, es un servicio gratuito
que permite advertir al correo
REGISTRAL electrónico del titular registral de la
presentación de títulos, respecto de su
partida, a fin que pueda tomar las
medidas de seguridad que resulten
pertinentes.
DEFINICIÓN DE LA
INMOVILIZACIÓN TEMPORAL
El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta
para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar
voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de
tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier
acto de disposición gravamen y/o carga voluntario presentado
hasta su posterior comprobación o levantamiento.
PRESUPUESTOS PARA SOLICITAR LA
INMOVILIZACIÓN TEMPORAL
No debe existir ningún acto de
disposición, carga o gravamen No debe existir ningún título
voluntario, no inscrito de fecha pendiente de calificación (suspendido,
cierta anterior al asiento de observado, liquidado, tachado o con
presentación de la solicitud de posibilidad de interponerse recurso de
inmovilización, para lo cual el titular apelación ante el Tribunal Registral o
con derecho inscrito deberá interponer acción contencioso
manifestarlo así mediante una administrativa), referido a un acto de
Declaración Jurada con firmas disposición, carga o de gravamen del
certificadas notarialmente. bien materia de inmovilización.
REQUISITOS PARA SOLICITAR LA INMOVILIZACIÓN TEMPORAL
El administrado deberá solicitar por
Escritura Pública, que conten
el acto unilateral del
el Diario la inmovilización
temporal, adjuntando los
siguientes documentos:
propietario con derecho
Solicitud de inscripción.
inscrito en el cual manifiesta
voluntad de inmovilizar
temporalmente el predio.
Declaración Jurada del propietario Pago de la tasa, por
con derecho inscrito con firmas derechos de calificación
certificadas notarialmente en la
cual se declare bajo juramento que correspondiente al 0.81
DECRETO SUPREMO N° 087-2013-PCM
Establecen que los Gobiernos Regionales de Amazonas , Ancash ,
Apurímac , Ayacucho, Cajamarca, Callao Huancavelica, Ica, Junín, La
Libertad, Lima, Loreto, Pasco, Puno, San Martin, Tacna, Tumbes y
Ucayali son componentes para función establecida en el inciso n) del
Articulo 51 de la Ley Orgánica de Gobiernos Regionales.
RESOLUCION MINISTERIAL N° 114-2011- VIVIENDA.
AGRICULTURA Y RIEGO:
Aprueban “Lineamientos para la ejecución del procedimiento de rectificación de
áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios
rurales inscritos
RESOLUCION MINISTERIAL N° 011-2016-MINAGRI
Aprueban relación de procedimientos administrativos y servicios derivados de la
actividad catastral, a cargo de las Direcciones Regionales de Agricultura de los
gobiernos Regionales a los que se ha transferido la función de saneamiento físico
legal de la propiedad Agraria.
RESOLUCION MINISTERIAL N° 0196-2016-MINAGRI
GRACIAS POR
SU ATENCIÓN
Abog. Telmo Francisco Zavaleta
Gonzáles
[email protected] Celular 949654027
