DERECHO REGISTRAL

ES EL CONJUNTO DE NORMAS JURÍDICAS Y PRINCIPIOS QUE TIENE POR OBJETO EL

ESTUDIO, ANÁLISIS Y REGULACIÓN DE LOS REGISTROS DE LA ACTIVIDAD REGISTRAL
Y SUS EFECTOS EN EL MUNDO JURÍDICO, SOCIAL Y ECONÓMICO.

ES EL CONJUNTO DE NORMAS DE DERECHO PÚBLICO QUE REGULA LA

ORGANIZACIÓN DE LOS REGISTROS PÚBLICOS BRINDANDO LA CERTEZA Y
SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS DERECHOS INSCRITOS.
 FIN Y OBJETO DEL DERECHO REGISTRAL:

• FIN: Brindar certeza, publicidad y seguridad jurídica de los hechos y derechos, actos y contratos que
producen consecuencias jurídicas frente a terceros.
• OBJETO: Es el registro y control de la titularidad de los bienes, personas dando a conocer las
condiciones sobre un derecho real o personal.
 FUNDAMENTO LEGAL DERECHO REGISTRAL

• ARTICULO 1 y 2 CONSTITUCION POLITICA DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA

• ARTICULO 1124 DEL CODIGO CIVIL

 DENOMINACIONES DEL DERECHO
REGISTRAL

• DERECHO HIPOTECARIO
• DERECHO INMOBILIARIO
• DERECHO REGISTRAL.
AUTONOMIA DEL DERECHO REGISTRAL?

• CONSIDERA USTED SI EL DERECHO REGISTRAL ES

AUTONOMO?
SI o NO
PORQUE
 AUTONOMO O NO

• Conformado por una normativa especial

• Tiene sus propios principios y características
• Tiene su propio sistema de interpretación normativa aplicable
• Tiene su propio lenguaje técnico jurídico. Folio Real, Finca, Folio,
Libro, catastro….
 ANTECEDENTES HISTÓRICOS EN EL
SURGIMIENTO DEL DERECHO REGISTRAL:

• El hombre en sus inicios fue nómada antes que sedentario

• En el estado civil se aprobaba acudiendo a medios ordinarios de prueba,
especialmente a la declaración de testigos cuando se necesitaba saber la edad
de una persona declaraba acerca de ellos el padrino o madrina bajo
juramento en los evangelios y el sacerdote daba la ultima palabra. Sirviendo
como precedente los registros parroquiales.
 PUBLICIDAD REGISTRAL
• Siendo la Revolución Francesa que inicio a organizar los registros públicos creando el moderno Registro
Civil a cargo de funcionarios del Estado, Municipalidades y actualmente RENAP.
• Desde tiempos antiguos la venta de un bien inmueble se realizaba en presencia de la comunidad.
• PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA:
• Formas utilizadas por las culturas antiguas para hacer públicos los diferentes actos que afectaban los
bienes o la afectación de los mismos.
• En la antigüedad las personas no eran propietarias de bienes inmuebles estando la posesión en manos
de los terratenientes, quienes tenían el poder político y económico, los reyes y señores feudales.
• No se daba la transmisión de los bienes por lo tanto no era necesario la creación de un Registro
SURGIMIENTO Y NECESIDAD DE CREAR UN
REGISTRO

• Imposición de tributos a poseedores y propietarios de tierras

• Gravámenes que recaían sobre los bienes inmuebles
• Surgimiento para asegurar el trafico jurídico inmobiliario.
 ORIGEN DEL DERECHO REGISTRAL

• Surgió como necesidad de llevar una cuenta a cada titular en

forma administrativa, convirtiéndose en un registro con el fin de
dar publicidad y seguridad jurídica en general.
 PUBLICIDAD REGISTRAL

• GRECIA: La forma de transmisión era pública con el llamamiento de los vecinos para testificar la
transmisión de un fundo recibiendo una moneda intervenia el Mnemon como especie de Notario
archiviero estatal como un registro viviente.
• Otra forma era mediante pregoneros
• O carteles expuestos en lugares públicos anunciando el traspaso del bien, pudiéndose oponer en un
cierto plazo.
• Su finalidad era eminentemente fiscal.
• Para hacer publicas las Hipotecas se consignaban piedras o tablas en el inmueble asi el comprador podía
percatarse de que estaba o no hipotecado el bien.
 PUBLICIDAD REGISTRAL:

• EGIPTO: Las transacciones de los inmuebles se documentaban por un funcionario y se inscribían en un

registro que tenia finalidad fiscal. Al haber efectuado el pago del pago del impuesto era la prueba de
cambio de titularidad además se hacia llamamiento especial a los propietarios vecinos quienes tendrían
mayor conocimiento de la titularidad de comprador y vendedor.
• Los registros eran llevados por circunscripción territorial y estaban alfabetizados por las personas
titulares o poseedoras de los bienes.
 PUBLICIDAD REGISTRAL:

• ROMA: Existian 2 formas:

• MANCIPATIO: Realizaban la transmisión de bienes en las plazas Romanas constituyendo un acto ritual
ante testigos haciendo notoria la conexión entre la persona adquirente y la cosa adquirida actuando en
modo de registro viviente se adquiría en la memoria el bien que adquiere el accipiens (comprador)
hasta que un nuevo mancipatio (venta) tenga lugar .
• IN IURE CESSIO: Celebraba ante los tribunales, en el cual demanda el adquirente ante el pretor
(Magistrado) o gobernador de la provincia en el cual el enajenante asiste a la demanda y el Magistrado
en esta fase IN IURE confirma el derecho del demandado.
 EL DERECHO GERMANICO COMO ORIGEN DE
LA PUBLICIDAD REGISTRAL

• Se realizaba el negocio solemne rodeado de ceremonias que se realizaba sobre el inmueble mediante
testigos entre los cuales se encontraban algunos niños quienes conservaban mas tiempo en su memoria
de lo ocurrido. Se realizo un cambio de la forma de transmisión a través del tiempo haciendolo ante los
tribunales y otras formas entre las cuales estan:
• A) Libros llevados ante autoridades
• B) Los grandes terratenientes usaban libros a manera de protocolo en donde copiaban documentos
referentes a su propiedad consignando todas las anotaciones relativas al inmueble facilitando la vida
jurídica del bien inmueble.
 SISTEMA DE TRANSCRIPCIÓN

• Sistema que surge como medio de inscripción en los registros públicos y que sirve de prueba y
legitimación para ser oponible frente a terceros.
• SISTEMA ALEMAN: Surgen dos figuras:
• 1. THINX: Es una forma de transmisión de la propiedad que Consiste en la celebración de un acto
solemne llena de ritos celebrados ante el consejo comunal (thinx) presidida por un jefe, en esa
audiencia el transmitente hacia entrega simulada del bien quedando investido de la titularidad a su
favor.
• 2. AUFLASSUNG: Forma de transmisión de la propiedad que consistia que el bien debia ser entregado
ante el juez de forma pública en donde el transferente abandonaba el inmueble para que el nuevo
dueño (auflassung) tomara posesión creando libros especiales que constituyeron la primera inscripción
registral.
 PUBLICIDAD REGISTRAL EN ESPAÑA
• Surgió en el año de 1539 para brindar publicidad a los actos y contratos relacionados con los bienes inmuebles
constituyéndose asi en 4 periodos:
• 1. Registro de la Publicidad Primitiva: periodo lleno de formalidades y solemnidades existe la figura principal de
ROBRACIÓN que consistía en ratificar publica y solemnemente la transferencia del bien por medio de una corta
escritura de un inmueble.
• 2. Influencia Romana desapareció la publicidad sustituida por la traditio que era un acto privado de consumación
materializándose con la constituto posesorio (posesión del bien).
• 3. Inicio de Régimen de Publicidad: su característica fue la publicidad de los actos relacionados con bienes
inmuebles principalmente de gravámenes o hipotecas haciendolas públicas, surgio la figura del Escribano quien
anotaba marginalmente los gravámenes existentes.
• 4. Regimen de Publicidad Registral: fue promulgada la ley hipotecaria de 1861 para dar certeza del dominio y
demás derechos reales evitando la mala fe y libertad al propietario de los usureros.
 FINES DEL DERECHO ESPAÑOL

• 1. Dar publicidad a las enajenaciones efectuadas sobre bienes raíces, hipotecas, censos para proteger
los derechos de terceros.
• 2. Asignar valor probatorio a las escrituras registradas en los juicios.
 DERECHO REGISTRAL EN GUATEMALA
AÑO 1877

• Surge como resultado de los antecedentes históricos del Derecho Registral

• Por la conquista realizada por los Españoles a territorios Americanos
• Implementación del sistema jurídico (actual base fundamental en el ordenamiento jurídico
guatemalteco).
• Despojo de tierra por los conquistadores a la clase baja, legalizandolo por la corona Española a través de
títulos denominados Reales Cedulas emitidas por Carlos V (Ordenes expedidas por el Rey de España).
1894 CREACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD BAJO
LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTO RUFINO REYNA
BARRIOS

• PRIMER REGISTRO DE LA PROPIEDAD Creado en 9na calle y 10ma, avenida de la zona 1. permaneció en
los años 1894 a 1976. actualmente ubicado en 9na venida y 14 calle zona 1.
• REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Institución publica que tiene por objeto la inscripción, anotación y
cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles y muebles identificables, son públicos sus documentos, libros y actuaciones.
 SISTEMAS REGISTRALES:

• Son el conjunto de técnicas o practicas que se implementan en un Registro para un determinado

ordenamiento que conlleva la publicidad registral y el medio para efectuarla.
• Conjunto de normas que en determinado país regulas las formas de publicidad de los derechos reales
sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, asi como el régimen y organización de
esta institución.
• Forma en que se concibe y llevan a cabo los Registros Públicos atendiendo los efectos que produce los
escrito frente a terceros.
 CREACION DE REGISTROS PÚBLICOS
AÑO 1898
• Existian 6 Registros que tenia como función inscribir los inmuebles ubicados en los lugares cercanos a
los mismos.
• 1. Guatemala
• 2. Quetzaltenango
• 3. Jalapa
• 4. Zacapa
• 5. Coban
• 6. San Marcos.
CUANTOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD
EXISTEN EN GUATEMALA

•?
 REGISTROS DE LA PROPIEDAD

• PRIMER REGISTRO ZONA CENTRAL CIUDAD CAPITAL

• SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD CIUDAD DE QUETZALTENANGO
 SEGURO DE TITULOS

• Tecnica que se utiliza en los Estados Unidos como una forma contractual que consiste en la posibilidad
de cubrir el riesgo en los títulos de un bien raíz, por medio del cual una entidad aseguradora se
compromete a indemnizar al titular de un derecho real en caso que el titulo asegurado se demuestre
defectuoso y asuma la defensa de dicho titulo.
• El objeto del Seguro de Titulos lo que logra en caso de incumplimiento o fraude no es recuperar el bien
adquirido o aquel con que garantizo una obligación sino exclusivamente recuperar el dinero invertido.
 SISTEMAS DE REGISTRO PÚBLICOS

• OBJETO: Brindar certeza y seguridad jurídica de lo inscrito frente a terceros Erga Omnes
• SISTEMA DE SEUROS DE TITULOS
• SISTEMA FRANCES
• SISTEMA ALEMAN
• SISTEMA ESPAÑOL
• SISTEMA AUSTRALIANO O DE TORRENS
• SISTEMA MIXTO GUATEMALA
SISTEMAS DE REGISTROS PUBLICOS

• SISTEMA DECLARATIVO
• SISTEMA CONSTITUTIVO
• SISTEMA DIFUSIVO
• SISTEMA MEDIO
• SISTEMA CONCENTRATIVO.
 SISTEMA FRANCES
• Es un sistema Declarativo porque los derechos nacen, se modifican, extinguen y se transmiten fuera del
Registro, pero surten efectos frente a terceros ERGA OMNES cuando son inscritos .
• CARACTERISTISTICAS:
• 1. Los contratos surten efectos entre las partes aunque los títulos no esten inscritos en el Registro
(transmisión via consensual sin necesidad de registro)
• 2. existe un plazo para presentarlos al registro (Guatemala no tiene plazo)
• 3. calificación limitada o inexistente de los documentos registrables (Guatemala amplia calificación)
• 4. Registro no convalidante
• 5. transcribe literalmente el documento
• 6. solicita duplicados para el archivo
SISTEMA FRANCÉS:

• 7. Existe un índice alfabetico de personas y otro de fincas

• 8. prioridad atendiendo al dia de registración no la hora y si existe coincidencia en el dia se aplica la
regla cual fue autorizado primero.
• Guatemala primero en registro primero en derecho PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
 SISTEMA ALEMAN

• Es un sistema Constitutivo: para que surta efecto además del negocio y el consentimiento debe darse
obligatoriamente la inscripción.
• CARACTERISTICAS:
• 1. No existe plazo pero por ser constitutivo se presenta con rapidez
• 2. se legitima con la inscripción y fe publica registral
• 3. amplia calificación de los documentos registrales.
• 4. inscripción por fincas en folio real
• 5. No hay duplicado
SISTEMA ALEMAN:

• 6. Existe plena correspondencia con el catastro

• 7. La inscripción se realiza por medio del sistema de encasillado en el cual el Registrador toma del titulo
los datos esenciales llevándolos a la siguiente casilla.
• 8. Hay prioridad por el orden de presentación de los títulos
• 9. El tracto sucesivo rige el orden riguroso de las inscripciones
 SISTEMA ESPAÑOL

• CARACTERISTICAS:
• 1. Es un sistema Declarativo salvo la hipoteca la transmisión inmobiliaria se da por el titulo, el
otorgamiento de la escritura equivale a la entrega del bien.
• 2. La inscripción es voluntaria.
• 3. No existe plazo
• 4. Registro de fe pública registral
• 5. Registro Convalidante
• 6. No duplicado
SISTEMA ESPAÑOL:

• 7. Es un sistema de Folio Real

• 8. Sistema de transcripción pero únicamente de clausulas que produzcan efectos reales frente a
terceros.
• 9. Existe un tracto sucesivo ya que todos los títulos anteriores deben estar enlazados
• 10. Prioridad al momento de presentación
• 11. Catastro incluido en el Registro.
 SISTEMA AUSTRALIANO O DE TORRENS

• Su fundador ROBERT RICHARD TORRENS.

• CARACTERISTICAS:
• 1. Su inmatriculación es voluntaria luego todas las operaciones posteriores debe registrarse.
• 2. No hay plazo pero como el Registro da el titulo debe acudirse a el para materializar la negociación
• 3. Registro no convalidante.
• 4. Registro de documentos de mera inopobilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito.
• 5. Sistema de Archivo de documentos, el titulo se conserva en el registro expidiéndose duplicado a favor
del propietario.
SISTEMA AUSTRALIANO:

• 6 Las anotaciones se hacen en el documento original y se cita al dueño para poner la anotación en el
duplicado.
• 7. No hay prioridad per se si no un sistema de archivo por fecha de elaboración de los documentos que
se faccionan ante el propio registro.
• 8. Registro único para toda la nación
• 9. Catastrofe relativo.
 SISTEMA REGISTRAL APLICADO EN
GUATEMALA
• 1. Utilización de Folio Real para sus inscripciones cada finca esta individualizada por su propio numero y
en el mismo folio constan todas sus operaciones incluso las canceladas.
• FOLIO REAL: Se le conoce asi a todo el historial de la finca desde su creación hasta su cancelación o
extensión.
• 2. Es Declarativo toda vez que los derechos nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del
Registro, solo surten efectos frente a terceros cuando se inscriben.
• 3. Las inscripciones se hacen a petición de parte.
• 4. La forma de los asientos registrales se hacen por inscripción llevando cada operación un resumen, no
se transcribe literal el documento.
SISTEMA REGISTRAL EN GUATEMALA:

• 6. Se entrega duplicado del documento y se conserva en el Registro como base de la inscripción.

• 7. se distinguen entre partes y terceros
• 8. Todo lo inscrito es público
• 9. Rigen los Principios Públicos.
OTRA CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS
REGISTRALES:

POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN:

1. SISTEMA DE FOLIO REAL: Se establece un numero de finca y allí se hacen todas las anotaciones relativas
a la finca en mención conocida como todo el historial de la finca desde su creación hasta su cancelación
o extinsión.
2. SISTEMA DE BASE PERSONAL: Se establece una base de datos por orden alfabético las personas y se
anotan allí los bienes que son propiedad de las personas.
ATENDIENDO AL TIPO ADMINISTRATIVO DE
LOS REGISTROS PÚBLICOS:

• SISTEMA DIFUSIVO o DESCENTRALIZADO: Consiste en establecer registros en todas jurisdicciones en

donde existan autoridades.
• SISTEMA CONCENTRATIVO o CENTRALIZADO: Radica en congregar en un lugar determinado la
institución que presta sus servicios.
• SISTEMA MEDIO: Se instituyen Registro Públicos exclusivamente en ciertas cabeceras departamentales
SISTEMA CONSTITUTIVO Y DECLARATIVO

• SISTEMA CONSTITUTIVO:
• se caracteriza por la obligatoriedad de la inscripción para que tenga validez y da mayor
seguridad jurídica
• SISTEMA DECLARATIVO:
• Su finalidad es la no obligatoriedad de la inscripción registral y donde el comprador pasa
a ser propietario del bien adquirido en el momento de la firma del contrato de
compraventa,
 PRINCIPIOS REGISTRALES

• * Son directrices, lineamientos o reglas del Derecho Registral que

inspiran un conjunto normativo orientado al funcionamiento de los
registros, siendo fundamentales para garantizar los derechos
adquiridos por la personas en todo aquello que debe ser
registrable.
 CLASES DE PRINCIPIOS REGISTRALES

• 1. Principio de Inscripción
• 2. Principio de Especialidad o Determinación
• 3. Principio de Seguridad Juridica
• 4. Principio de Rogación
• 5. Principio de Prioridad, Prelación o de Rango
• 6. Principio de Tracto Sucesivo
 PRINCIPIOS REGISTRALES:

• 7. Principio de autencidad legitima de los documentos presentados al registro

• 8. Principio de Legalidad
• 9. Principio de Publicidad
• 10. Principio de Legitimación
• 11. Principio de Fe Pública Registral
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN

• Principio que constituye el comienzo o inicio de todo el folio real que constituye el acto de inscribir todo
asiento, acto o hecho jurídico en los libros correspondientes para su constitución, modificación,
transmisión y extinsión de los derechos respectivos.
• Los derechos nacidos extrarregistralmente al inscribirse adquieren mayor firmeza y protección por la
presunción de exactitud y fuerza probatoria que el registro les da, brindando los fines del derecho
registral como lo es la certeza y seguridad jurídica para que surta efectos frente a terceros.
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN:

• Doctrinalmente denominado INMATRICULACIÓN = PRIMERA INSCRIPCIÓN: Principio que

alude al comienzo o inicio de todo el sistema registral, que consiste en el ingreso de un bien o
derecho por primera vez en el registro.
• FOLIO REAL: Es todo el historial de la finca desde su creación hasta su cancelación o extinsión.
• Ejemplo RENAP: Registro de la Propiedad, Registro de Poderes, Registro Mercantil:
contitucion de sociedad posterior cambio de denominación, aumento de capital…
• FUNDAMENTO LEGAL Art. 1125 y 1130. código civil-
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O
DETERMINACIÓN

• Principio que tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes objeto de inscripción, regular
las desmembraciones, anotaciones, modificaciones, limitaciones, hipotecas y cualquier otro gravamen
en el numero de finca, folio y libro.
• Fundamento Legal: Artículo 1131 del código civil
• Articulo 5 Ley de Titulación Supletoria.
 PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURIDICA:

• Principio que garantiza el resguardo efectivo de las inscripciones registrales, una vez realizado el asiento
registral en los libros correspondientes se conservan y permanecen inalterables, bajo la custodia y
resguardo de los libros a cargo del Registro de la Propiedad almacenando la información por medios
electrónicos brindando como finalidad la publicidad registral erga omnes y asi conocer el estatus
jurídico de la finca.
• Ej: RENAP. Reg de la Prop; Reg. De Poderes; Reg. Mercantil situación jurídica de la sociedad.
• FUNDAMENTO LEGAL: Art. 2 CPRG.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
• El procedimiento registral únicamente puede ser iniciado a instancia de parte mediante solicitud o
petición dirigida al Registrado de la Propiedad materializándose con la presentación de los documentos
para su debida inscripción. Una vez iniciado el procedimiento registral a instancia de parte se impulsa y
culmina de oficio.
• FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1127 del código civil.
• Ver art. 1170
• Funcion del registro a ruego.
• SOLICITANTE: Persona que tiene o representa el interés legitimo
• PRESENTADOR: Cualquier persona
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:

• Tiene por objeto mantener el orden de los titulares registrales en forma sucesiva, de manera que todos
los actos formen un encadenamiento perfecto de modo que exista continuidad en la titularidad
registral, llevando de una forma clara y eficaz la historia de la finca desde el inmatriculante hasta el
titular actual, de manera que resulte ferfectamente concatenada la transmisión o constitución de dichos
derechos reales.
• FUNDAMENTE LEGAL Art. 1130 y 1134 codigo civil